Capítulo 1. La publicidad registral y sus fines

1) Nociones generales. Derechos reales y personales: sus diferencias yconsecuencias.2) Clasificación de cosas: muebles e inmuebles; derechos o bienesregistrables y no registrables. Seguridad estática y dinámica.3) Necesidad de publicitar el derecho real. La publicidad y sus distintostipos en Argentina.

Introito: Antes de analizar al derecho real “propiamentedicho”, vamos a indagar sobre una cuestión con la queguarda íntima relación: la publicitad. Es que lanecesidad de publicitar el derecho real tiene muchoque ver con su esencia. Por ello en esta primera Unidadnos enfocaremos en el Derecho Registral comomanifestación moderna de publicidad. Claro quetambién se estudiarán las diferencias que existen entrelos derechos reales y personales y la clasificación de lascosas o bienes.

1) Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias.

Entonces, ahora vamos a analizar el sentido que tiene elDerecho Registral, el porqué de su nacimiento y vamos ajustificar su existencia. Para ello indagaremos acerca de lapublicidad en general y la registral en especial.

Más allá de la seguridad estática y de la dinámica, existe, unarazón más de fondo que justifica el nacimiento del DerechoRegistral y de la publicidad misma, la cual tiene su génesis en lasdiferencias que existen entre los derechos reales ypersonales. De hecho en España al Derecho Registral se ledenomina Derecho Hipotecario. Y en Alemania, DerechoInmobiliario.

Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que nosólo los derechos reales se “inscriben”. No. También algunosderechos personales requieren de inscripción. Incluso losderechos intelectuales ameritan su inscripción.

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (2)

Entonces, si bien no sólo los derechos reales necesitan deinscripción registral, por un lado, no se puede negar, por elotro, que la publicidad misma siempre estuvo ligada alderecho real. Su vinculación es harto cercana y hace hastala propia constitución del mismo (vg. art. 577 del Código deVélez)

Para comprender un poco dicha proposición se torna necesarioindagar mínimamente sobre el derecho real y compararlo, a suturno, con el personal o de crédito. Recordemos que el derechoreal es aquel en el cual una persona -sujeto- se encuentra enforma directa e inmediata en relación con la cosa -objeto delderecho-, de tal manera que no existen sino esos dos elementos:persona y cosa, relacionados en forma directa e inmediata, dichoesto con carácter general. Los demás son terceros.


Por el contrario, en el derecho personal contamoscon la presencia de tres elementos: el acreedor, eldeudor y la prestación. Además podríamos sumarle el“vínculo” que media entre ambos. Pero para estos finesbasta con resaltar dichos tres elementos, el sujetoactivo titular del crédito (lado o polo activo), el sujetopasivo sobre quien pesa la deuda (polo pasivo) y laprestación que debe realizar éste en favor de aquél paradesobligarse (solutio o pago). Por cierto que el derechode crédito es personal en un doble sentido:corresponde a una persona y se alega frente a unapersona

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (4)Es a partir de ese simple esquema que pueden trazarse lasdiferencias que los autores de todos los países hicieron,algunas con razón y otras que fueron puestas en tela dejuicio. El propio Vélez separó claramente ambas órbitas dederechos patrimoniales. Ello sin desconocer ciertos puntosde contacto y disposiciones comunes a ambos.

En efecto, el Código velezano –siguiendo la doctrina“dualista” clásica francesa- se pronunció por lacontraposición de dos órdenes de derechos subjetivos biendiferenciados: los derechos personales y los reales (conf.art. 497 del Cód. Civ.), excluyendo del terreno obligacionaltodo lo referido al derecho real.


Señaló LÓPEZ DE ZAVALÍA que es dable zanjar estasdiferencias entre los derechos reales y personales, a saber:por su esencia, el derecho real se da en una relación entreuna persona y una cosa, en cambio el derecho personal esuna relación entre personas, siendo el poder sobreconductas; por sus elementos, dos en el derecho real, tresen el derecho personal; por su causa, la causa fuente delderecho personal es simple y puede ser el contrato, eldelito, el cuasidelito, etc., en tanto que la causa fuente delderecho real es doble (título más modo); por sus ventajas,el derecho real concede el ius praeferendi y el iuspersequendi;


por su número, los derechos personales son ilimitados, ellocomo consecuencia del dogma de la autonomía de lavoluntad (pacta sunt servanda con los límites que marcanel orden público, la moral y las buenas costumbres), encambio en los derechos reales, en nuestro ordenamientonacional, su cantidad depende exclusivamente de ladisposición de la ley -numerus clausus-; por su variedad,todos los derechos personales responden a un mismo tipofundamental, en cambio los derechos reales son de diversostipos -vg., dominio, condominio, usufructo, etc.-; por suprueba, puesto que los derechos personales nunca sepresumen, en tanto que los derechos reales puedeninducirse del hecho de la posesión.


A tales diferencias podríamos agregar algunas otras, como serque el derecho real se ejerce frente a todo el mundo, ello puestoque es “absoluto” (erga omnes), en tanto que el personal es“relativo”; justamente por su propia esencia en el derecho real larelación entre el sujeto con la cosa es inmediata, en tanto que enel personal es mediata (prestación), puesto que la relación directaes entre personas; esto último también se manifiesta en que elobjeto del derecho real es una cosa, mientras que en el creditoriolo es la prestación; por otro lado el ejercicio del derecho realfortalece el mismo (es “casi” perpetuo), en tanto que en elderecho personal su ejercicio lo extingue, ello puesto que laobligación es siempre “temporal”, aun cuando pueda tener largaduración; ya se dijo que el derecho real sólo puede ser creado porley, mientras que el personal no, gozando los particulares deamplias atribuciones (vg. art. 1137 del Código napoleónico y 1197del Código velezano).


Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el derechode crédito pueda ejercitarse es necesaria la cooperación deldeudor o la actividad de los órganos judiciales, en tanto queel derecho real se ejercita recta via, o sea fuera de todacooperación de terceros; además en el derecho de créditofalta la inherencia del poder a la cosa que, por el contrario,es carácter fundamental del derecho real; el derecho realdisciplina relaciones de concurrencia o de exclusión, laobligación, en cambio, relaciones de colaboración ocooperación; por otro lado, el derecho de crédito alencontrarse en conflicto con el derecho real, debe ceder aeste último (preferencia del derecho real sobre el derechode crédito).


También existen diferencias desde el punto de vista pasivo, ellopuesto que en el derecho real tenemos un deudor indeterminado(la misma sociedad), mientras que en el personal nosencontramos frente a un deudor determinado; además se puedeestablecer una diferencia en cuanto al “deber” que pesa sobreambos “sujetos”, ello puesto que en el derecho real nosencontramos frente a un “deber general y legal negativo” frente alderecho real ajeno, en tanto que en el derecho de créditoconstatamos la existencia de un deber particular (obligatio) o seaque incumbe a un sólo sujeto (deudor) y de ordinario positivo;por último, la influencia del tiempo es distinta, así en el ámbitode los derechos reales la prescripción sirve para adquirir(usucapir) el dominio, en tanto que en los derechos personales laprescripción es un medio de extinción de la acción.


Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si enrealidad tales diferencias son siempre predicables, ni tampoco enconstatar sus íntimos contactos y disposiciones comunes ydejando de lado aquella “zona intermedia” constituida por lasobligaciones propter rem, lo cierto y evidente es que losderechos reales se distancian netamente de los personales.

Justamente mencionaba LÓPEZ DE ZAVALÍA a la teoría deltítulo y el modo como característica propia del derecho real.

Ahora sólo deseamos resaltar que para hacer nacer al derechoreal hace falta que se cumpla con el requisito de la traditio, lacual debe estar justificada por un título suficiente, claro está. Y latraditio misma cumple y cumplió desde antaño una finalidadpublicitaria.


Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es típico delderecho reales necesario que el mismo de alguna manera seexteriorice, para que pueda así la sociedad conocer qué es lo quedebe respetar, en qué ha de consistir su deber de tolerancia oabstención. Y publicidad hay de muchas formas, desde la simpley elemental publicidad posesoria -anuncio- hasta la másevolucionada publicidad registral.

Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre serelacionó con el derecho real mismo. Y el Derecho Registralno es ni más ni menos que una forma avanzada de publicidad. Suforma más perfecta. Vale decir que el derecho real -tanto en suconstitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, lapublicidad en general, y el Derecho Registral en especial,están clara e íntimamente conectados.


Lógicamente la publicidad no es necesaria en las relacionespersonales en donde un sujeto determinado (deudor) debecumplir una prestación frente a otro sujeto determinado(acreedor) formando una especie de círculo cerrado.

En cambio en el derecho real el “deber de respetar” esgenérico, pesa sobre toda la sociedad. Cualquier sujeto estáen situación de poder infringirlo -en el derecho de créditosólo el deudor puede transgredirlo- y, por lo tanto, “todosdeben conocer la existencia de los derechos reales que danorigen a tales deberes” (ver nota de Vélez al art. 577 endonde sigue la idea de Freitas respecto de la imprescindiblepublicidad del derecho real).


Claro que Vélez no adoptó como sistema publicitario en general ala inscripción registral, sino a la traditio posesoria, excepciónhecha del derecho real de hipoteca que no se manifiesta,justamente, por la posesión. Por ahora dejamos asentado que la“publicidad” en general siempre estuvo ligada al derecho real.

Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral,siempre estuvo vinculada al derecho real. De allí las diversasy equívocas denominaciones en las doctrinas alemana yespañola. Y si se indaga en la génesis, en los elementos, en lacausa, y demás características determinantes del derecho real, secomprenderá más aún la cuestión. Con sólo pensar en laubicación, sentido y objeto del artículo 2505 del Código de Vélezno puede pensarse sino de la manera que proponemos: la íntimavinculación que existió y aún existe entre el derecho real yla publicidad misma.

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (14) Pero quede en claro que al existir tantos tipos deRegistros, lo señalado anteriormente sólo tiene unvalor relativo. Ello puesto que actualmente no sólose acude a la inscripción de los derechos reales,sea sobre inmuebles (Registro Inmobiliario), sea sobreciertos muebles (Registro del Automotor, de Buques,Aeronaves, etc.), sino que constatamos la existenciade Registros personales y hasta de los derechosintelectuales. Pero ello no le resta mayor importanciaa esa comprobación elemental que hicimos de laíntima relación que existe entre los derechosreales, la publicidad y el Derecho Registral.

.2) Clasificación de cosas.

Como dice el maestro Moisset de Espanés desde hacemucho tiempo existe la distinción, sobre todo en elmundo occidental, entre cosas de mayor y de menorimportancia, teniendo en consideraciónprincipalmente el valor de los bienes y su funcióneconómica. Por supuesto que para ser titular de lascosas de mayor importancia se debían cumplir ciertosrequisitos que para las otras cosas no se exigían; lomismo quepa decir para la transmisión de las mismas,pudiendo afirmarse que se requerían mayoressolemnidades y publicidad frente a transmisiones decosas de mayor importancia.

Clasificación de cosas (Derecho romano,1)

En efecto, en el Derecho romano la distinción mássignificativa se hacía entre las res mancipi y las res necmancipi. Para lograr la transmisión de las res mancipi “seexigía la forma solemne de la mancipatio, con la presenciadel libre pens, y el empleo de los trozos de metal que secolocaban en la balanza… En resumen, las cosas querealmente tenían importancia económica para la vida deese pueblo solamente podían ser objeto de propiedad porlos quirites, es decir los ciudadanos romanos, y su régimenjurídico se distinguía del aplicable a las cosas de menorvalor económico, para las cuales no se exigía esa serie deformalidades”. También eran actos que requerían de formassolemnes, además de la mancipatio, la in jure cessio, laadjudicatio y misma traditio.

Clasificación de cosas (2) (Derecho germánico).

Y si al antiguo Derecho germánico echamos una ojeada, la situación esharto similar y más clara aún. Allí -y entonces- las transmisionesinmobiliarias constituían un acto único que se llevaba a cabo en elmismo inmueble (vg. pagando el precio y entregando la cosa ahímismo, en la compraventa). Como enseñaba René PADILLA, lapublicidad de esa transmisión se efectuaba por medio de testigos y losautores recuerdan a este propósito la ley Ripuaria. Pues dicha leyliteralmente establecía una distinción según se trate de una finca deescaso valor, de mediano, o de gran precio. Para las primeras se debíaacudir al lugar de la tradición con sólo tres testigos. Seis testigos erannecesarios en las transmisiones de fincas de mediano valor y doce si setrataba de una de gran precio. Por cierto que también se requería lapresencia de tantos niños como testigos hubieren, a quienes -para sudesgracia- se les repartían sendas bofetadas y tirones de orejas para queéstos recuerden y puedan dar testimonio de lo que presenciaron

Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).

Es sabido que en el Medioevo la importancia económica,social y política pasaba por la posesión de las tierras. Dehecho existe una frase que resume claramente esa situaciónde superioridad de los inmuebles respecto de los muebles:res movilis, res vilis.

Es que no debemos olvidar que en la Edad Media “lapropiedad de la tierra confería a sus titulares riqueza ypoder político; de allí que, basándose en la importanciaeconómica y política que se adjudicaba a los inmuebles…las leyes estableciesen la distinción capital entre muebles einmuebles, clasificación que se proyecta todavía en muchoscódigos contemporáneos, como el nuestro” (Moisset deEspanés).

Clasificación de cosas (3) (muebles/inmuebles).

Entones: los inmuebles “por su naturaleza” constituían laprincipal fuente de concentración del poder económico y políticoen el Medioevo. Y por ello dicha categoría fue la actora principalde varias leyes, incluidos todos los códigos decimonónicos,muchos de los cuales todavía mantienen plena vigencia (vg.Código Civil francés de 1804; argentino de 1871; español de 1889;etc.).

Sin embargo dicha clasificación de bienes muebles e inmueblesfue desplazada -o al menos comparte el protagonismo- haceaproximadamente siete décadas. Es que en la actualidad existenbienes muebles que tienen un valor muy superior a losinmuebles (aeronaves, buques, etc.). E incluso han surgidoalgunos derechos que no son “cosas” pero que tienen una muyconsiderable importancia económica (propiedad intelectual, laindustrial, los títulos valores, etc.).

Clasificación de cosas (4) (registrables).

La nueva clasificación a la que nos estamos refiriendo, quedeja atrás en el tiempo al par bienes muebles/inmuebles es,precisamente, la de bienes o derechos registrables y noregistrables. Al respecto remarcó CHICO Y ORTÍZ, que enEspaña el brillante profesor y jurista DE CASTRO fue quienutilizó por primera vez la distinción entre cosas registrablesy no registrables, “centrando la esencia de la clasificaciónen las normas de la publicidad y abriendo con ello el grancauce para que determinadas cosas susceptibles deidentificación reciban el beneficio de la publicidad registraly sobre las cuales pueda constituirse un sistema degarantías”.

Clasificación de cosas (5) (registrables).

Por supuesto que continúa teniendo relevancia el valor delos bienes y su función económica. Ahora bien, comoseñala MOISSET DE ESPANÉS, “Para determinar lainclusión de un bien en la categoría de registrable, no seatenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a suimportancia económica y a la posibilidad de individualizarel bien que va a ser objeto de registración”.

Claro está que esta nueva categoría de bienesregistrables es la que dará impulso al DerechoRegistral, “permitiendo que se extienda desde losinmuebles -como había nacido originariamente- a unacantidad de cosas muebles, e incluso de otros derechos queno son cosas, pero que tienen gran importancia social y sonperfectamente individualizables”.

Seguridad estática y dinámica. Esta nueva clasificación de derechos o bienes registrables y no

registrables va a tener varias proyecciones o implicancias. Por unlado vino a desplazar o intentar desplazar a su predecesoracategoría de bienes muebles e inmuebles. Por otro lado tambiénva a impulsar, el nacimiento de una nueva disciplina jurídica, elDerecho Registral.

Pero además con la creación de los Registros se ayudó acontribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridadjurídica. Y sobre la seguridad normalmente se hace estadistinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va adispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice lainscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a esetítulo ymodo suficientes), puesto que va a sentirse protegida, y elDerecho la protegerá en su nueva situación, lograda con lamentada inscripción registral.

Seguridad estática y dinámica (2). Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se

mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamentecon el titular o derecho-habiente que accede al mismo con lafinalidad de perfeccionar su operación y protegerse en susituación jurídica. Algunos autores llaman a esta especie comoseguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechossingulares, individuales.

Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega asustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa operfecciona.

Es que la traditio es requisito ineludible para lograr laconstitución o el nacimiento del derecho real mismo (conf. art.577 del Código de Vélez). Lo que se logra con la inscripción es laplena oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siemprehablando de materia inmobiliaria.

Seguridad estática y dinámica (3). También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad

“dinámica”. Así como la seguridad estática hace referencia a laprotección que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en ladinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad deuna determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocadoen la protección de “terceros”.

Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útilpara que “terceros” en general puedan conocer en todo momento elestado registral de una finca, si posee gravámenes, quién es su titular,etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el“registral”) del patrimonio de una persona, y de esta manera poderejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente aeventuales o actuales deudores. Por ello en la doctrina española se hacereferencia a un doble juego de intereses dinámicos, el del crédito y eldel comercio propiamente dicho.

Seguridad estática y dinámica (4). Ahora bien, la pregunta crucial es ¿cuál de estas “seguridades”

triunfa en caso de confrontación? Nuestro padre y maestrocontesta diciendo que principalmente la publicidad (sobre todola “registral”) ha sido establecida en afán de proteger la seguridaddel tráfico y cuando se produce un enfrentamiento ha detriunfar la seguridad del tráfico -y no la “individual”-,porque ahí apareció el “tercero”.

Además que allí ya ha aparecido el tercero (que algunos agreganque sea de buena fe, registral, a título oneroso, etc.) debe tenerseen cuenta un aspecto fundamental que se refiere a la“apariencia” del derecho real y la protección que debedispensarse a quien ha confiado en dicha apariencia. Sólo asípodrá existir un verdadero “tráfico jurídico”.

Seguridad estática y dinámica (5). La apariencia.

Explica CANO TELLO que la “estática” del derecho serefiere al titular o dueño de una cosa que no puedeperderla sin su consentimiento. En cambio la“dinámica” de los derechos aparece cuando la cosa haentrado en el tráfico jurídico y si un adquirente haconfiado -razonablemente- en la “apariencia”, nopuede ser privado de su adquisición. Añade que ladinámica de los derechos reales y la seguridad deltráfico jurídico exigen que los adquirentes seanprotegidos por el hecho de realizar una adquisición“aparentemente eficaz”.


La protección de la apariencia tiene en el tráfico jurídicoreal una importancia notable respecto del campo creditoriocuyos efectos se limitan a las partes; en cambio lasrelaciones reales son básicas para el tráfico y los tercerospueden ser afectados por ellas. Por ello, concluye CANOTELLO: “En materia de derechos reales la apariencia seencuentra estrechamente ligada con los medios depublicidad que crean una apariencia que debe serreconocida por el ordenamiento jurídico. En el campo delos derechos reales existen dos formas de publicidad yapariencia: la posesión y el Registro”. Lo que equivale adecir que tanto el poseedor con respecto a la cosa poseída,cuanto el titular registral respecto de la cosa registrada,están “legitimados” para intervenir en el tráfico jurídico.


Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de losadquirentes de bienes inmuebles y de los prestamistas con garantíassobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que adopta en lasprimeras etapas el carácter de Registro de cargas y gravámenes (en elhistórico Derecho español existieron los Registros de Oficios yContadurías de Hipotecas), “para pasar en el siglo XIX a convertirse enun verdadero registro de dominio jugando un importante papel en laindustrialización a través del fortalecimiento del crédito inmobiliariomediante la protección del tráfico jurídico”.

En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el citadoProfesor español, aunque debemos recordar que allí el Registro cumpleuna función saneatoria de vicios o convalidante, lo cual torna aún másfuerte la protección dispensada a los adquirentes, a la confianzadepositada en la apariencia creada, o al tráfico jurídico. Mientras quenuestro sistema registral inmobiliario, al igual que el galo, si bien esdeclarativo, su efecto es simplemente “corroborador”.

3) Necesidad de publicitar el derecho real. La

publicidad y sus distintos tipos en Argentina.

Publicidad hay de varias clases y desde antaño. Digamosque desde la aparición del hombre. Es que desde que elhombre toma algo para sí, vale decir aprehende algo con laintención de apropiárselo, ya constatamos algún tipo depublicidad. La posesoria. El anuncio.

Quizás el error consista en pretender asimilar hoy losvocablos y conceptos de la publicidad con el de inscripciónregistral. Debe quedar en claro que el género es lapublicidad, siendo la inscripción una de sus muchasespecies, la última, la más avanzada y perfecta.

La publicidad y sus distintos tipos…(2)

Como decía mi padre la publicidad es la “posibilidadformal de anoticiamiento”, la congnocibilidad. Ello nosignifica en modo alguno “conocimiento” de lo que sucedeo ha sucedido, sino la simple posibilidad de que se conozca.Y cuando mencionaba a la posibilidad “formal”, se refería auna “ficción legal de anoticiamiento”, puesto que se trata deuna forma de anoticiamiento pero cuyo contenido seignora, no sabemos si habrá o no lugar a eseanoticiamiento. Mientras que la inscripción es un modopor el cual se va a dar publicidad. “Es un sistema, unatécnica por la cual se recepta lo que ya viene en un resumeny se hace otro resumen, que es el asiento registral”.


Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de muchasformas y existe desde que el hombre es hombre. Aménde aquella mera publicidad posesoria, una de lasformas más incipientes de la publicidad consistíasimplemente en un anuncio por el que seexteriorizaba el derecho existente sobre una cosa. Deesta forma -con el mentado “anuncio”- se hace conocera los demás que una cosa se encuentra en el ámbito dedisposición jurídica de un sujeto, de donde surge laobligación de la sociedad de respetar su libre goce.


Por supuesto que esta “publicidad anuncio” protegía antetodo la seguridad “estática”. Incluso la posesión no es nimás ni menos que una manifestación típica de estapublicidad anuncio, diríamos que se trata de una especie deésta.

Pero esta simple publicidad anuncio se irá transformandocon el propósito de proteger el tráfico jurídico -seguridaddinámica-. Por ello estos anuncios que en un principio sereducían a hacer conocer la titularidad para que los demásrespetaran esa relación, luego se extiende a los actos detransmisión de ese derecho. Por dicho camino se da másfuerza al acto de transmisión y lo hace oponible a terceros.


De hecho en la Grecia clásica, si bien la publicidad erarudimentaria, existían formas primitivas de publicidadinmobiliaria. Las transmisiones se hacían en formapública -mercados- y se llamaba a tres vecinos querecibían una moneda cada uno para ser testigos de latransmisión. Además se “anunciaba” el acto efectuadohaciéndose proclamar en lugares públicos oexponiéndose carteles. Dichos anuncios, después detranscurrir un plazo, hacían al acto inatacable.


De esta forma ya se estaba protegiendo la seguridad dinámica.Bien señala MOISSET que “para reforzar el anuncio posesorio depublicidad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, parahacer conocer el cambio de titularidades, o la insinuatio -que esuna publicidad de tipo judicial- en el caso de las donaciones. Enestos anuncios, primera forma histórica de publicidad, está engermen la defensa del tráfico jurídico, pero resultaninsuficientes, sobre todo porque no quedan constancias de ellos,ya que se los hacía oralmente -sea por pregones, sea a la salida dela misa dominical-, o se los fijaba durante algún tiempo en elAyuntamiento, pero luego se los sacaba y no quedaban asentadosdatos que informasen de la transmisión, ni había donde recurrirpara enterarse. En otras palabras, faltaba la posibilidad deconocer en todo tiempo, que es propia del concepto de publicidaden sentido técnico”.


Ante esta necesidad de “posibilidad de conocer en todo tiempo”es que se crean sistemas que satisfagan dicha dificultad y paraello se asientan en libros las constituciones y transmisiones deciertos derechos. Así nace la registración. La primera ciudad dela cual se tiene conocimiento de la existencia de estos librosregistrales es la ciudad de Colonia -año 1135-, Alemania.

Se ha señalado que la inscripción en aquellos primeros librosregistrales se las hacía en un principio para “recordar” lasoperaciones realizadas; luego como medio de “prueba” de lasmismas; después para “declarar” sobreponiéndose la eficacia desu fecha, para finalmente alcanzar un efecto “constitutivo” delderecho real que se inscribía. Por supuesto que el Derechogermánico ha tenido la influencia del Derecho romano(fenómeno de la “penetración el Derecho romano”) y de su“choque” surgen los distintos sistemas registrales inmobiliarios.


Es lógico que dichas constancias registrales, por otro lado, seanmás necesarias en derechos que no se manifiestan por laposesión, tal como las hipotecas. En éstas falta todo tipo depublicidad posesoria. Por ello el antecedente registral másantiguo en nuestra tierra Patria lo constituye una RealPragmática de Carlos I quien creó por primera vez los Registros uOficios de Censos e Hipotecas en el año 1539, comenzando poresta vía a acentuarse la protección de la seguridad del tráfico.También es por ello que en materia de hipotecas desde la sanciónde nuestro Código Civil que necesitan de inscripción. El únicoRegistro contemplado por Vélez fue el Hipotecario.

Es conocido que estos Registros pueden tener carácterconstitutivo o declarativo. Incluso existen graduaciones dentrode esos dos géneros (constitutivo de carácter absoluto o relativo;declarativo con eficacia saneatoria o corroboradora).


Por otro lado, también resulta patente que la llegada delsistema registral se hizo imperiosa en la época actual. Másallá que la idea del Registro no es novedosa y que su necesidad sehizo sentir hace siglos, no puede desconocerse el enormeimpulso que la vida moderna ha brindado a esta nueva disciplinajurídica.

Es que la publicidad registral aporta enormes beneficios ala sociedad. Su fácil, económico y masivo acceso, su constanteactualización técnica e informática, el aval que brinda el Estado -principio de exactitud registral-, entre otros aspectos favorables,evidencian que no se alcanzan dichos fines que se relacionanprincipalmente con la “seguridad dinámica” con la simple dupladel título y modo traditio consagrados por Vélez. No por lomenos para una gran variedad de bienes y derechos.


Remarcamos que la publicidad registral no representa unasimple “propaganda” o “difusión”, sino la posibilidad de conocer,que no es “conocimiento”. Su finalidad es consignar titularidadesy estados de los bienes, quedando a disposición de cualquierinteresado que pretenda consultar los libros registrales. Por ellotambién es natural que el Estado se haya reservado para sí laorganización de tal publicidad.

Para concluir, es evidente que en la época actual los Registros sonharto necesarios, ello tanto para proteger la seguridad estática,pero por sobre todo la dinámica. De hecho existe esta nuevacategoría jurídica de bienes o derechos registrables y noregistrables, la cual está desplazando -o al menos conviviendo-con aquella de muebles e inmuebles que tanto conocen todos porsu adopción en la mayoría de los Códigos decimonónicos.


Por otro lado debe quedar en claro que lo recién manifestado noquiere significar que la posesión (anuncio) no tenga ciertavirtualidad publicitaria en estos días. Por ahora simplementediremos que la posesión sigue cumpliendo dicha finalidadpublicitaria. Tampoco debemos olvidar la función misma de latraditio como constitutiva del derecho real (siempre que se apoyeen un título suficiente, claro está).

Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestrocordobés, que las distintas formas de publicidad de las quepasamos somera revista conviven en nuestro ordenamientojurídico. Tales serían, la publicidad anuncio; la publicidad conefectos de oponibilidad frente a terceros; y la publicidadconstitutiva. Por ahora sólo quepa adelantar que en nuestroordenamiento coexisten, repetimos, los distintos tipos depublicidad.


Así, para los bienes muebles “no registrables” existesolamente una publicidad posesoria; para los “inmuebles”existe un régimen de publicidad registral de carácterdeclarativo (conf. art. 2505 del Código Civil, y ley 17801); lomismo quepa proclamar de los Registros de Buques yAeronaves, los cuales tienen efectos meramentedeclarativos. Por último, en materia de “automotores” (y elRegistro de “Caballos”), el Registro cumple una funciónconstitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integracon el Registro publicitario, produciéndose por esa vía,recién, la transmisión de la titularidad (conf. decreto ley6582/58).

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Capítulo 1. La publicidad registral y sus fines