caratula para PDFrepositorio.ute.edu.ec/bitstream/123456789/7941/1/50949_1.pdf · A mi director de tesis Ing. Nelson Cerda, por su valiosa asesoría y dirección, la cual me ha permitido

RESPONSABILIDAD

Del contenido del presente trabajo de investigación me hago responsable

Martha Isabel González Aldaz

1720938651

PROHIBICIÓN

Prohibida su venta, reproducción total o parcial sin autorización del Autor Martha Isabel

González Aldaz

DEDICATORIA

A Dios, por permitirme sentir su presencia en mi vida, iluminar mi mente y por haber

puesto en mi camino a aquellas personas que han sido mi soporte y compañía durante

todo el periodo de estudio.

A mi madre Martha Aldaz, por los valores inculcados con su ejemplo de fortaleza, amor

dulzura y entrega.

A mi esposo Juan Carlos Peñaherrera, por su apoyo incondicional, paciencia, amor y

guía.

A mis suegritos Manuel Peñaherrera y Swath Astudillo, por su cariño, confianza y

hospitalidad.

A mis abuelitos Martha Proaño y Jorge Aldaz, por quererme y apoyarme siempre, esto

también se los debo a ustedes.

AGRADECIMIENTO

A la Universidad Tecnológica Equinoccial, por abrirme sus puertas y brindarme la

preparación adecuada que me permita afrontar un mundo competitivo.

A mi director de tesis Ing. Nelson Cerda, por su valiosa asesoría y dirección, la cual me

ha permitido culminar esta importante etapa de mi vida.

A todos aquellos maestros que pasaron por mi vida universitaria y a quienes les debo

gran parte de mis conocimientos, por haber impartido no solo conocimientos científicos,

además me enseñaron a ser mejor persona.

ÍNDICE 1 .CAPÍTULO I (INTRODUCCIÓN) ...................................................................................................................... ……………….1

1.1 TEMA: .................................................................................................................................... …………………………………….1

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .................................................................................................. ….……………………….1

1.2.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA .............................................................................................................. ….…………….1

1.2.2 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA ........................................................................................................... ………………1

1.3 DELIMITACIÓN DEL TEMA: .............................................................................................................. …………………………..2

1.4 OBJETIVOS ...................................................................................................................................... ….………………………..2

1.4.1 OBJETIVO GENERAL .................................................................................................................. ……..……………………2

1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................................................... ..…………………….2

1.5 HIPÓTESIS ........................................................................................................................................ …..………………………2

1.6 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN .............................................................................................................. ….…………………3

1.6.1 MÉTODO DEDUCTIVO. .................................................................................................................. ……………………..3

1.6.2 MÉTODO ESTRUCTURAL-FUNCIONALISMO. ................................................................................. ……..………………3

1.6.3 MATERIALISMO DIALÉCTICO. ................................................................................................... …….…………………….3

1.6.4 ANALÍTICO. ......................................................................................................................... ………….…………………….3

1.6.5 MÉTODO CIENTÍFICO. ........................................................................................................ ………………………………..3

1.7 TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN .................................................................................................... ……………………………….4

1.7.1 ENCUESTA. ...................................................................................................................... ………..…………………………4

1.7.2 OBSERVACIÓN-NO PARTICIPANTE. ................................................................................. ……………………………………4

1.7.3 REVISIÓN DE BIBLIOGRÁFICA. ............................................................................................ ………………………………..4

2 CAPÍTULO II (ANTECEDENTES) .............................................................................................................................. ……….5

2.1 RESEÑA HISTÓRICA .................................................................................................................................. …..……………..5

2.2 ANÀLISIS DEL SECTOR .......................................................................................................................... …..…………………6

2.2.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS CLIENTES: ............................................................................... ………………………6

2.2.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES: ............................................................. ……………………………….6

2.2.3 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES: ............................................................... …….………………..7

2.2.4 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS: ......................................................... ..…………………………..7

2.2.5 RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES: ................................................................................... ……..…………………8

2.3 CARACTERÌSTICAS DEL SECTOR. ................................................................................................ .………..……………………..8

3 CAPÍTULO III (ESTUDIO DE MERCADO) ........................................................................................ ..……………………………..9

3.1 OBJETIVOS. ............................................................................................................................................... …….……………9

3.2 METODOLOGÍA ................................................................................................................................ ……….…………………9

3.3 RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN ............................................................................................. ..……………………….11

3.3.1 ENCUESTA ............................................................................................................................. ……………………………11

3.3.2 METODOLOGÍA ................................................................................................................. ……..………………………..11

3.3.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA .................................................................................. ………………………………..12

3.3.4 CUESTIONARIO ................................................................................................... …………………..…………………………13

3.4 PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN ........................................................................ …….…………………………………..14

3.5 CUANTIFICACIÓN DE LA DEMANDA .............................................................................. ………………………………………….22

3.5.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ........................................................................................... ……………………………………22

3.5.2 CONSIDERACIONES PARA LA DEMANDA ................................................................ …………………………………………23

3.6 CUANTIFICACIÓN DE LA OFERTA................................................................................ …………………………………………….24

3.6.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA ....................................................................................... …………….……………………………..24

3.6.2 CONSIDERACIONES PARA LA OFERTA .......................................................................... ………….…………………………25

3.7 DEMANDA INSATISFECHA ............................................................................................. …….……………………………………25

3.8 DEMANDA INSATISFECHA FUTURA ...................................................................................... …………………………………..26

3.8.1 CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA FUTURA .............................................................. ……..…………………..28

3.8.2 EVALUACIÓN DEL MODELO APLICADO EN LA PROYECCIÓN. ................................................. ….…………………….30

3.9 DEMANDA POTENCIAL ....................................................................................................................... …..…………………31

3.10 MARKETING MIX ................................................................................................................ ………..…………………………32

3.10.1 PRODUCTO ............................................................................................................... …..………………………………..32

3.10.2 PRECIO ..................................................................................................................... ………………………………………34

3.10.3 PLAZA- DISTRIBUCIÓN .............................................................................................................. ……..………………35

3.10.4 PROMOCIÓN ............................................................................................................ …..………………………………..36

4 CAPÍTULO IV (ESTUDIO TÉCNICO) ................................................................................................... …………………………..37

4.1 OBJETIVOS DEL ESTUDIO TÉCNICO ................................................................................................ ………………………….37

4.2 TAMAÑO DEL PROYECTO ............................................................................................................ ……….……………………37

4.2.1 TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO ......................................................................... ………………………………………37

4.2.2 FACTORES DETERMINANTES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO ................................... …….………………………………….38

4.3 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ........................................................................... ………..………………………………………….40

4.3.1 MACRO LOCALIZACIÓN ............................................................................................... ……..……………………………..40

4.3.2 MICRO LOCALIZACIÓN .....................................................................................………..………………………………………40

4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO .............................................................................................. …….………………………………..41

4.4.1 PROCESO DE PRODUCCIÓN ......................................................................... …….………………………………………………42

4.4.2 DISTRIBUCIÓN DE LA PLANTA ..................................................................................... …….……………………………….44

4.4.2.1 PLANOS ....................................................................................................... ………….………………………………………47

5 CAPÍTULO V (ESTUDIO ADMINISTRATIVO LEGAL) .............................................................…..…………………………………..49

5.1 ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA ........................................... …….………………………………………….……………………………..49

5.1.1 PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS ....................................................................... …………………………49

5.1.2 ORGANIZACIÓN. ...................................................................................................... …..…………………………………….50

5.1.2.1 ORGANIGRAMA. ........................................................................................................... …….………………………….50

5.1.3 ESTRUCTURA LEGAL .............................................................................................................. ……………………………53

5.1.4 LEYES CONEXAS ........................................................................................................................... ………..……………53

5.1.5 TRÁMITES LEGALES PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA ....................................... …….……………………56

5.2 IMPORTACIÓN ........................................................................................................................... ………………………………57

5.2.1 REQUISITOS PARA IMPORTAR ............................................................................................ ……..……………………….57

5.2.2 DOCUMENTOS PARA IMPORTAR ................................................................................... ….………………………………58

5.2.3 TRIBUTOS A CANCELAR POR IMPORTACIÓN .......................................................... …..…………………………………….58

5.2.4 VALORES A CANCELAR POR IMPORTACIÓN: ..................................................................... ….……………………………59

6 CAPÍTULO VI (ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO) ......................................................... …..……………………………………62

6.1 INVERSIÓN ................................................................................................................................ ……..………………………..62

6.1.1 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES .................................................................................... …………………………………………..63

6.1.1.1 ACTIVOS FIJOS OPERACIONALES (PRODUCCIÓN) ...................................................... ……………………………………64

6.1.1.2 ACTIVOS FIJOS PARA ADMINISTRACIÓN ...................................................................... …….………………………….67

6.1.1.3 ACTIVOS FIJOS PARA VENTAS ............................................................................ …..………………………………………69

6.1.2 ACTIVOS NO CORRIENTES .................................................................................................... …..……………………….71

6.1.2. TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN ............................................................................................. ……………………………72

6.1.2.2 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN. ...................................................................................... ….…………………….72

6.1.3 CAPITAL DE TRABAJO .................................................................................................................. …..…………………73

6.2 FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO ....................................................................................................... ……………………73

6.2.1 FUENTES Y USOS ....................................................................................................................... ..……………………..74

6.2.2 PRÉSTAMO BANCARIO ................................................................................................... …………..…………………….74

6.3 PLAN DE RENOVACIÓN DE INVERSIONES............................................................................... ….……………………………..75

6.4 DEPRECIACIÓN ................................................................................................................................... ……………………..76

6.5 AMORTIZACIÓN ............................................................................................................................ ….………………………..78

6.6 NÒMINA .................................................................................................................................... ………………………………78

6.7 COSTOS Y GASTOS ......................................................................................................................... …………………………..80

6.7.1 COSTOS ......................................................................................................................... ………….………………………..80

6.7.2 COSTOS DE PRODUCCIÓN (OPERACIÓN) ........................................................................... ………………………………80

6.7.2.1 COSTOS DIRECTOS...................................................................................................... …..………………………………86

6.7.2.2 COSTOS GENERALES DE FABRICACIÓN .................................................................. ….…………………………………..86

6.7.3 GASTOS ............................................................................................................................ …….………………………….86

6.7.3.1 GASTOS ADMINISTRATIVOS ....................................................................................... ..…………………………………86

6.7.3.2 GASTOS DE VENTAS ............................................................................................................................ ….……….89

6.7.4 RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS ........................................................................................................... …….…….89

6.8 PRECIO DE VENTA ...................................................................................................................................... …….……….90

6.8.1 DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA ........................................................................................ …..…………….90

6.9 INGRESOS DEL PROYECTO .................................................................................................................... ..………………….91

6.10 EVALUACIÓN FINANCIERA ....................................................................................................... …..…………………………92

6.10.1 INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN ............................................................................................... …….…………….92

6.10.1.1 BALANCE GENERAL ........................................................................................................ ….……………………93

6.10.1.2 ESTADO DE RESULTADOS ...................................................................................................... ..…………………..94

6.10.1.3 FLUJO DE CAJA ................................................................................................................. …………………………..95

6.11 INDICADORES DE EVALUACIÓN ................................................................................................. ….………………………..96

6.11.1 Costo de Oportunidad del Capital .................................................................................... ..…………………………….96

6.11.2 Valor Actual Neto (VAN) ....................................................................................................... ………………………….97

6.11.3 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ...................................................................................... …..……………………..99

6.11.4 PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN (PRI) ........................................................ …………………………100

6.12 PUNTO DE EQUILIBRIO ............................................................................................................. ……………………………101

6.13 ÍNDICES FINANCIEROS ............................................................................................................... ………………………….102

6.13.1 ÍNDICES DE RENTABILIDAD .................................................................................................. ……………………………102

6.13.1.2 RENTABILIDAD SOBRE PATRIMONIO (ROE) ........................................................ …………………………………………102

6.13.1.3 RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO (ROA) ...................................................................... …………………………………..103

6.13.1.4 RENTABILIDAD SOBRE VENTAS ................................................................................... …..……………………………103

6.13.2 COMPOSICIÓN DE ACTIVOS ...................................................................................................... ………………………104

6.13.2.1 ACTIVOS CORRIENTES .................................................................................................... ……………………………..104

6.13.2.2 ACTIVOS FIJOS ........................................................................................................... …………………………………..104

6.13.2.3 ACTIVOS NO CORRIENTES ................................................................................... ……………………………………….104

7 CAPÍTULO VII ............................................................................................................... ……………………………………………105

7.1 CONCLUSIONES .....................................................................................................………………………………………………..105

7.2 RECOMENDACIONES .......................................................................................... …………………………………………………..106

BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................... …………………………………………………..107

ANEXOS. ..................................................................................................................... ………………………………………………….108

ÍNDICE DE CUADROS

1 RESEÑA HISTÓRICA ......................................................................................................................................................... 5

2 ÍNDICE DE PRECIOS DE MATERIALES , EQUIPO Y MAQUINARIA DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................ 7

3 PRINCIPALES CONSTRUCTORAS DE LA CIUDAD DE QUITO .............................................................................................. 8

4 NÚMERO DE HOGARES DE CLASE A,B Y C+ DE QUITO ................................................................................................. 12

5 DEMANDA EN UNIDADES DE VIVIENDA QUITO ........................................................................................................... 24

6 OFERTA EN UNIDADES DE VIVIENDA QUITO ............................................................................................................... 25

7 DEMANDA INSATISFECHA DE UNIDADES DE VIVIENDA QUITO .................................................................................... 26

8 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA EN UNIDADES DE VIVIENDA ......................................................................... 27

9 UNIDADES DE VIVIENDA ............................................................................................................................................... 32

10 NIVELES DEL PRODUCTO ............................................................................................................................................. 33

11 PRECIO PROMEDIO POR METRO QUITO .................................................................................................................... 35

12 DEMANADA POTENCIAL CUBIERTA POR TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO ......................................................... 38

13 PONDERACIÓN DE UBICACIONES ................................................................................................................................ 41

14 TIEMPO DE IMPORTACIÓN .......................................................................................................................................... 43

15 PLANIFICACIÓN DE RECURSOS HUMANOS ................................................................................................................. 49

16 TIPOS DE COMPAÑÍAS ................................................................................................................................................ 55

17 TRIBUTOS POR IMPORTACIÓN ................................................................................................................................... 59

18 PRIMA NETA ................................................................................................................................................................ 60

19 CÁLCULO PÓLIZA TODO RIESGO.................................................................................................................................. 60

20 ESPECIFICACIONES CONTENEDOR 40 PIES HIGH CUBE ............................................................................................... 61

21 RESUMEN INVERSIÓN ................................................................................................................................................. 62

22 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES .......................................................................................................................................... 63

23 EQUIPOS DE CÓMPUTO ............................................................................................................................................. 64

24 VEHÍCULOS .................................................................................................................................................................. 64

25 MUEBLES Y ENSERES ................................................................................................................................................... 65

26 MAQUINARIA Y EQUIPO .............................................................................................................................................. 65

27 HERRAMIENTAS ........................................................................................................................................................... 66

28 EQUIPO DE CÓMPUTO ADMINISTRATIVO ................................................................................................................... 67

29 MUEBLES Y ENSERES ADMINIDTRATIVO ...................................................................................................................... 68

30 EQUIPO DE OFICINA .................................................................................................................................................... 69

31 EQUIPOS DE CÓMPUTO VENTAS ................................................................................................................................. 69

32 MUEBLES Y ENSERES VENTAS ...................................................................................................................................... 70

33 ACTIVO NO CORRIENTE ............................................................................................................................................... 71

34 TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN ...................................................................................................................................... 72

35 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN ............................................................................................................................... 72

36 CAPITAL DE TRABAJO ................................................................................................................................................... 73

37 FUENTES Y USOS .......................................................................................................................................................... 74

38 CRÉDITO BANCARIO .................................................................................................................................................... 74

39 PLAN DE INVERSIONES ................................................................................................................................................. 75

40 VÍDA ÚTIL ..................................................................................................................................................................... 76

41 DEPRECIACIONES ......................................................................................................................................................... 77

42 AMORTIZACIONES ........................................................................................................................................................ 78

43 PRESUPUESTO NÓMINA .............................................................................................................................................. 79

44 COSTOS DE PRODUCCIÓN ........................................................................................................................................... 80

45 ACABADOS EDIFICIO POR EDIFICIO .............................................................................................................................. 81

46 KIT PREFABRICADO POR EDIFICIO ............................................................................................................................... 82

47 COSTO TERRENO POR EDIFICIO .................................................................................................................................. 83

48 COSTO MANO DE OBRA DIRECTA POR EDIFICIO .......................................................................................................... 84

49 SERVICIOS ..................................................................................................................................................................... 85

50 COMBUSTIBLE POR EDIFICIO ....................................................................................................................................... 85

51 MANO DE OBRA INDIRECTA ........................................................................................................................................ 85

52 GASTOS ........................................................................................................................................................................ 86

53 SUELDOS ..................................................................................................................................................................... 87

54 ÚTILES DE OFICINA ....................................................................................................................................................... 87

55 ARRIENDO ................................................................................................................................................................... 88

56 TRÁMITES LEGALES DE CONSTITUCIÓN ....................................................................................................................... 88

57 SERVICIOS BÁSICOS ..................................................................................................................................................... 88

58 RESUMEN COSTOS Y GASTOS ..................................................................................................................................... 89

59 INGRESOS .................................................................................................................................................................... 91

60 BALANCE GENERAL DEL PROYECTO ........................................................................................................................... 93

61 ESTADO DE RESULTADOS ............................................................................................................................................. 94

62 FLUJO DE CAJA ............................................................................................................................................................ 95

63 RECUPERACIÓN ACTIVOS FIJOS ................................................................................................................................... 96

64 VAN ............................................................................................................................................................................. 98

65 PRI ............................................................................................................................................................................. 100

66 PUNTO DE EQUILIBRIO .............................................................................................................................................. 102

ÍNDICE DE GRÁFICOS

1 RELACIÓN DE INTERDEPENDENCIA ENTRE LAS VARIABLES DE ESTUDIO ..................................................................... 10

2 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA ....................................................................................................................... 28

3 DIAGRAMA DISPERSIÓN ................................................................................................................................................ 28

4 REGRESIÓN LINEAL ........................................................................................................................................................ 29

5 REGRESIÓN CUADRÁTICA .............................................................................................................................................. 29

6 CORRELACIÓN ............................................................................................................................................................... 29

7 HOMOSCEDASTICIDAD .................................................................................................................................................. 30

8 INDEPENDENCIA ............................................................................................................................................................. 30

9 NORMALIDAD ................................................................................................................................................................ 31

10 CANAL DE DISTRIBUCIÓN ............................................................................................................................................. 35

11 FLUJO PROCESO PRODUCTIVO..................................................................................................................................... 42

12 OFICINA PRINCIPAL ..................................................................................................................................................... 45

13 DIAGRAMA HILOS ........................................................................................................................................................ 46

14 PLANO DE DISTRIBUCIÓN PLANTA OFICINA PRINCIPAL .............................................................................................. 47

15 PLANO DISTRIBUCIÓN GALPÓN ................................................................................................................................... 48

16 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL.................................................................................................................................... 50

17 ORGANIGRAMA POSICIONAL ...................................................................................................................................... 51

18 ORGANIGRAMA FUNCIONAL ...................................................................................................................................... 52

1

1 .CAPÍTULO I INTRODUCCIÓN

1.1 TEMA:

Estudio de factibilidad para la constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de

viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito.

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.2.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA Actualmente el gobierno realiza la entrega de bonos de vivienda a través del Ministerio de

Desarrollo Urbano y Vivienda y del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, se suma a este impulso las

entidades financieras con la entrega de préstamos hipotecarios hasta 25 años, todos estos planes

destinados a la disminución del déficit de vivienda en el Ecuador.

Sin embargo muchas familias actualmente tienen problemas a la hora de adquirir su vivienda, por

los altos costos debido a la subida de precios en los materiales de construcción y por el largo tiempo

e incumplimiento en los plazos de entrega.

1.2.2 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA

En la actualidad el mercado inmobiliario se encuentra en desarrollo debido a los estímulos

financieros mencionados anteriormente, “sólo en el primer trimestre del año 2011, la colocación de

préstamos hipotecarios creció el 16%”1.

El presente estudio tiene la finalidad de proporcionar información sobre la factibilidad de la

constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la

ciudad de Quito.

Una empresa dedicada a la construcción de viviendas ayudará a cumplir el sueño de muchas familias

de tener un lugar propia contribuyendo de esa manera a la reducción del déficit de vivienda en la

ciudad de Quito a la vez que contribuirá a la economía ecuatoriana mediante la creación de empleo

y la obtención de una rentabilidad aceptable para sus accionistas.

1 Revista Criterios, junio 2011, MarketWatch, Pág.4

2

1.3 DELIMITACIÓN DEL TEMA:

ESPACIAL: La investigación se realizará en la ciudad de Quito.

CUALIDAD: Bienes raíces (dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas)

TEMPORAL: La investigación se llevará a cabo en el periodo de noviembre2011 a noviembre 2012.

1.4 OBJETIVOS

1.4.1 OBJETIVO GENERAL

Elaborar un proyecto de factibilidad para la constitución de una empresa dedicada a la construcción

y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito.

1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Realizar un estudio de mercado mediante el cual se determinará la oferta, demanda y

demanda insatisfecha existente.

• Elaborar un estudio técnico el cual nos permitirá establecer la localización, tamaño e

ingeniería del proyecto.

• Realizar un estudio económico con el cual se determinará la inversión, costos, gastos e

ingresos, estado de resultados, financiamiento y rendimiento.

• Establecer conclusiones y recomendaciones que orienten la toma de decisiones.

1.5 HIPÓTESIS

La constitución de una empresa inmobiliaria dedicada a la construcción y venta de viviendas

prefabricadas en la ciudad de Quito es técnicamente factible y se obtendrá un rendimiento superior

al costo de oportunidad determinado para el proyecto.

3

1.6 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN

Para el desarrollo del presente estudio de factibilidad se tomarán en cuenta los siguientes métodos

de investigación:

1.6.1 MÉTODO DEDUCTIVO.

Este método me permitirá de una muestra obtener conclusiones aplicables para el universo.

1.6.2 MÉTODO ESTRUCTURAL-FUNCIONALISMO.

Aplicado al presente estudio este método permitirá analizar los datos estadísticos estableciendo

conclusiones y elaborando una estructura, determinado recursos materiales, humanos y económicos

necesarios para cumplir los objetivos planteados.

1.6.3 MATERIALISMO DIALÉCTICO.

Este método permitirá analizar los fenómenos y hechos que influyen en el comportamiento del

mercado, así como su interdependencia.

1.6.4 ANALÍTICO.

Este método será de gran importancia en el estudio de mercado, ya que me permitirá estudiar cada

factor que afecta en el comportamiento del mercado (oferta-demanda), afín de establecer patrones

de consumo de mi universo.

1.6.5 MÉTODO CIENTÍFICO.

Este método se aplicará a través de la observación, el análisis económico y el estadístico para la

proyección de la demanda insatisfecha a fin de establecer conclusiones y recomendaciones.

4

1.7 TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Para el presente estudio se emplearan las siguientes técnicas:

1.7.1 ENCUESTA.

Se aplicará la encuesta a una muestra representativa de la población con el fin de determinar la

demanda, sus gustos y preferencias, se seleccionarán las preguntas más convenientes de acuerdo a

la naturaleza de la investigación y considerando el nivel de educación de las personas que

responderán el cuestionario.

1.7.2 OBSERVACIÓN-NO PARTICIPANTE.

Esta técnica juega un papel muy importante en el presente estudio ya que permitirá preparar las

técnicas de recopilación de datos necesarias para analizar los hechos con la finalidad de apreciar de

mejor manera las tendencias del mercado.

1.7.3 REVISIÓN DE BIBLIOGRÁFICA.

Es de gran importancia al momento de indagar conceptos. Permite estructurar y consolidar los

conocimientos e informaciones obtenidas durante el desarrollo y avance del estudio para así poder

determinar su peso y trascendencia al momento de ponerlos en práctica en la implementación del

presente estudio.

5

2 .CAPÍTULO II ANTECEDENTES

2.1 RESEÑA HISTÓRICA

“La propiedad ha sido desde la antigüedad el mejor medio para crear riqueza y los grandes magnates

inmobiliarios de hoy como Donald Trump, Warren Buffet y Robert Kiyosaki lo confirman”2.

En el Ecuador y principalmente en la ciudad de Quito el aprovechamiento de estos mercados por

parte de los promotores y constructores ha variado por periodos y en ciclos específicos, como lo

demuestra el siguiente gráfico.

Año 2002

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel

Cuadro 1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA-LÍNEA DE TIEMPO

FUENTE: Ernesto Gamboa & Asociados/ http://www.ernestogamboa.com

Actualidad1.-Proyectos orientados a

viviendas

(departamentos en el

casco de la ciudad y

viviendas unifamiliares

en los 4 valles aledaños)

2.- Venta de terrenos en

urbanizaciones ( Valles

de Tumbaco, Pomasqui,

los Chillos y el Sur de la

ciudad)

1.- Se presenta frenos para

la construcción de

proyectos corporativos

debido a la sobre oferta de

oficinas nuevas y usadas

en poder de la ADG debido

a la crisis bancaria

1.-La dolarización llevó a

desplazamientos

positivos de la demanda,

se ofertan viviendas de

mayores precios

2.- Penetración del

negocio inmobiliario en

zonas de la ciudad y

desarrollo habitacional

en diferentes Valles

1.- Como resultado del

aumento de la competencia

en el mercado de vivienda

imporatentes promotores y

constructores orientaron

su actividad hacia proyectos

corporativos de oficinas,

levantándose importantes

proyectos como el

Milenium (Ripconciv),

Amazonas Plaza (U&S),

Renazzo Plaza ( Naranjo &

Ordoñez ) entre otros

1.- Podemos observar que el

sector de la construcción de

viviendas y oficinas sigue

creciendo, vemos el creciento de

proyectos coorporativos en la

Pradera, la Shyris, Portugal y el

nacimiento de Centros

comerciales como el Condado

Shoping y el Quicentro del SUR.

2.-En cuanto a la vivienda nueva

se refiere se observa un

mercado atractivo por su tamaño

em m2 y por su tasa de

crecimiento sostenido

Finales años 90 Año 1999 Año 2000

2 CNN Dinero, Gabriela Frías

6

2.2 ANÀLISIS DEL SECTOR

Para el análisis del sector inmobiliario en la ciudad de Quito se empleará el modelo de las 5 fuerzas

de Michael Porter.

2.2.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS CLIENTES:

Podemos observar que actualmente los montos y los plazos que se otorgan se han convertido en

los catalizadores del sector inmobiliario en la ciudad de Quito, sumado a esto el esfuerzo del

gobierno por reducir el déficit habitacional mediante la entrega de bonos de vivienda a través del

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda y del Banco Ecuatoriano de la Vivienda.

Este aumento de liquidez ha permitido a gran parte de familias (clientes potenciales) acceder a la

compra de viviendas y ha llevado a que puedan presionar por menores costos y reducción en el

tiempo de entrega.

La oferta también se ha incrementado por lo cual para los clientes es muy fácil cambiar de empresa

y obtener gran información y planes de financiamiento a la hora de comprar.

Es importante recalcar que este sector es sensible al precio y a la calidad por lo cual el precio y el

tamaño de las viviendas difieren de acuerdo a las zonas en las que se encuentren ubicadas.

De esta forma, “las áreas más grandes se encuentran ubicadas en el valle de Cumbayá con 171m2

en promedio, seguidas por el Valle de los Chillos y el norte extremo de la capital con 128m2 y 116

m2. Respecto al precio, el norte central de Quito presenta un mayor valor por metro cuadrado con

$1086 dólares en promedio, seguido por el valle de Cumbayá y Tumbaco con $858 el metro

cuadrado”3.

2.2.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES:

El poder de negociación de los proveedores radica en la variabilidad que presentan los precios de los

materiales de construcción porque esto influye directamente en la rentabilidad del sector y en la

capacidad de trasladar esa variabilidad de costes en los precios al consumidor.

Cabe recalcar que “la variabilidad de precios por parte de los proveedores depende de la seguridad

jurídica del país en donde se opere, en el caso de Ecuador se vería afectado con la aprobación a la

Reforma de la ley de Régimen Tributario en la que se contempla un 5% por impuesto a la salida de

divisas y la implementación constante de barreras arancelarias.

3 Revista Criterios, junio 2011, MarketWatch, Pág. 42-43

7

A continuación se muestra las variaciones de los precios de los principales materiales:

Cuadro 2 ÍNDICES DE PRECIOS DE MATERIALES, EQUIPO Y MAQUINARIA DE LA CONSTRUCCIÓN (US$)

DENOMINACIÓN ÍNDICES VARIACIÓN

PORCENTUAL

Mar-10 Mar-11

Acero en barra 281,33 295,84 5,16%

Cemento porland tipo I 144,89 148,87 2,75%

Instalaciones eléctricas (vivienda) 203,67 213,92 5,03%

Hormigón premezclado 184,67 186,38 0,93%

Betún de petróleo (asfalto) 746,2 746,2 0,00%

Grifería y similares 219,29 217,62 -0,76%

Instalaciones sanitarias (vivienda) 194,7 210,04 7,88%

Emulsiones asfálticas 200,71 200,71 0,00%

Equipo y maquinaria de construcción 124,45 127,11 2,14%

Fuente: NEC/ Elaboración: PCR-PACIFIC CREDIT RATING

De esta forma, los precios de los materiales de construcción han revelado un comportamiento

creciente en el periodo de análisis, especialmente el acero en barra, que evidenció un incremento de

5.16%.

Otros incrementos importantes se dieron en los precios de las instalaciones eléctricas y sanitarias

para vivienda, que se expandieron en 5.03% y 7.88%, respectivamente”4.

2.2.3 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES:

Una gran barrera de entrada en el sector se constituye el volumen elevado de inversión, los

trámites, procedimientos, tiempos de aprobación y la normativa vigente para la obtención de

permisos de construcción, los trámites pertinentes a realizar en el registro de la propiedad y la

creación de una marca ya que las familias antes de invertir en sus viviendas analizan la trayectoria y

el reconocimiento de la empresa en quién confiarán sus ahorros y el bienestar de su familia.

2.2.4 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS:

El sector se ha visto influenciado por el desarrollo de nuevas tecnologías empleadas en la

construcción lo cual ha aumentado la competencia dentro del sector provocando una reducción de

precios ò una mejora en la calidad dando lugar a la penetración de construcciones ecológicas y

prefabricadas.

4 PACIFIC CREDIT RATING (PCR). Informe Sectorial, Pág. 4

8

2.2.5 RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES:

“La tabla resume las principales constructoras de Quito, de acuerdo al número de unidades en

oferta de los proyectos en marcha. Esto significa en planos, obra muerta y terminados.

Medición realizada entre julio y agosto 2011”5.

ECO ARQUITECTOS 2674

PROINCO 2200

URIBEY SCHWARZKOPF 976

HÁBITAT ECUADOR 966

SEMAICA 630

TALLER 3 CONSTRUCTORA 388

MADEIRA 387

CR CONSTRUCTORA 368

KEOPS CONSTRUCTORA 358

ALFREDO VALDIVIEZO 356

ROMERO Y PAZMIÑO 322

IMEXPOR INTERNACIONAL 322

CONSTRUCTOR UNIDADES (PROYECTOS)

FUENTE: MarketWatch

ELABORACIÓN: MarketWatch

Cuadro 3 PRINCIPALES CONSTRUCTORAS DE LA CIUDAD DE QUITO

Sin embargo ninguna de las constructoras enunciadas comercializa viviendas prefabricadas.

La fundación Mariana de Jesús y Un techo para mi país son entidades que se dedican a la

construcción de viviendas prefabricadas y lo hacen sin fines de lucro.

Actualmente CASA LISTA de la Mutualista Pichincha es una empresa que se encuentra

comercializando casas prefabricadas en Quito.

2.3 CARACTERÌSTICAS DEL SECTOR.

El sector inmobiliario se caracteriza por tener una marcada sensibilidad a factores económicos tales

como: la disponibilidad de crédito, las tasas de interés y la variación en los niveles de ingreso de la

población.

El Ecuador se encuentra atravesando una situación que es consecuencia de los factores antes

mencionados debido a la accesibilidad a créditos hipotecarios, plazos de crédito hasta 25 años y al

esfuerzo del gobierno por que la población pueda acceder al denominado salario digno.

5 Revista Criterios, octubre 2011, MarketWatch, Pág. 51

9

3. CAPÍTULO III ESTUDIO DE MERCADO

3.1 OBJETIVOS.

• Determinar la demanda existente de viviendas en la ciudad de Quito.

• Determinar la oferta existente de viviendas en la ciudad de Quito.

• Calcular y proyectar la demanda insatisfecha de viviendas existente en la ciudad de Quito.

• Conocer el porcentaje de hogares de la ciudad de Quito que están dispuestos a compran

una vivienda prefabricada.

• Determinar una mezcla de mercadotecnia capaz de satisfacer de manera óptima las

necesidades de la demanda insatisfecha.

3.2 METODOLOGÍA

Para el presente estudio se aplicará el método deductivo de investigación debido que a través de

una muestra obtendremos conclusiones aplicables para la población, por lo cual iniciaremos con

una investigación de campo (ENCUESTA) cuya finalidad principal es conocer los gustos,

preferencias e intención de compra de viviendas prefabricadas, donde la unidad de observación se

encuentra constituida por hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+),

cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y que formen parte de la

población económicamente activa (PEA), entendida como aquella parte de la población dedicada a la

producción de bienes y servicios de una sociedad . Los rangos de edad establecidos son los exigidos

por las principales entidades bancarias para otorgar crédito de vivienda.

Posteriormente se procederá a identificar las principales variables y su relación de interdependencia

basada en fuentes secundarias de información como: el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos

(INEC), la Cámara de Construcción de Quito (CCQ), el Banco Central del Ecuador, Revista Criterios y

SiiD ® - Gridcon, las mismas que proporcionarán datos históricos lo que permitirá determinar la

demanda insatisfecha y su proyección.

10

En la gráfica 1 se observa que la demanda insatisfecha depende directamente de la oferta, la

demanda y del tiempo.

Gráfico 1 RELACIÓN DE INTERDEPENDENCIA ENTRE LAS VARIBLES DE ESTUDIO

Dependencia directa

Subdependencia

Demanda insatisfecha calculada en

unidades de vivienda para Quito

Oferta calculada en

unidades de vivienda

para Quito

Demanda calculada en

unidades de vivienda para

Quito

Intención de compra de

viviendas por parte de los

hogares en Quito

Hogares PE A de 25 a 60

años pertenecientes al

estrato A, B y C+ de Quito Viviendas ocupadas por hogares

PE A de 25 a 60 años

pertenecientes al estrato A, B y

C+ de Quito

Viviendas no propias (arrendadas, por

servicios y anticresis) de Quito

Oferta en número de

viviendas para Quito.

destinada en Quito

FUENTE: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC); Curso de capacitación para el análisis de

fenómenos económicos aplicados a la elaboración de proyectos Ing. Juan Carlos Peñaherrera


Tiempo

11

3.3 RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN

3.3.1 ENCUESTA

“Las fuentes primarias de información están constituidas por el propio usuario o consumidor del producto, de manera que para obtener información de él es necesario entrar en contacto directo”6, razón por la cual se aplicará la ENCUESTA como fuente primaria de información.

3.3.2 METODOLOGÍA

• Tipo de Técnica: Cuantitativa.

• Técnica de investigación: Encuesta personal

• Tipo de muestreo: Aleatorio

• Unidad de información: Padre o madre de familia

• Unidad de observación: Hogar

• Ámbito geográfico: Quito Distrito Metropolitano (Zona norte, centro , sur y valles

aledaños)

• Objetivos de la encuesta:

- Recabar información sobre los gustos y preferencias a la hora de elegir una vivienda. - Determinar qué porcentaje de los hogares de Quito de clase Alta (A), media-alta (B) y

media-típica (C+) estarían dispuestos a adquirir una vivienda prefabricada. - Conocer el porcentaje de intención de compra de vivienda - Conocer qué porcentaje de hogares de Quito no posee vivienda propia

6 BACA URBIVA Gabriel: Evaluación de Proyectos, Tercera Edición, Mc Graw-Hill Pág. 29

12

3.3.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA

La población de esta investigación se encuentra constituida por hogares de Quito de clase alta

(A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de

25 a 60 años, lo cual corresponde a 168.932 hogares, tomando como fuente al INEC.

Cuadro 4 Nº DE HOGARES CLASE A, B Y C+ DE QUITO

NIVEL SOCIO ECONÓMICO Nº DE HOGARES EN QUITO AÑO 2011

Alto (A) 9,205

Medio alto (B) 61,330

Medio típico (C+) 98,397

Total 168,932

FUENTE: INEC, Unidad de procesamiento de dirección de estudios analíticos estadísticos

ELABORADO POR: Isabel González

Debido a que es difícil encuestar a la población, se aplicará la encuesta a una muestra

representativa de ella.

La información recabada se resumirá en proporciones, por lo cual el cálculo del tamaño de la muestra se lo realizará sobre proporciones para población finita, para lo que se emplea la siguiente fórmula.

N.p.q n= z2 e2 (N-1)+ z2 .p.q Donde:

N Tamaño de la muestra ?

N Tamaño de la población 168.932

Z Nivel de confianza deseado 95% (Distribución de Gauss)

1.96

P Proporción verdadera de éxito 0.5

Q 1-p 0.5

E Error del muestreo permitido 7% 0.07

168.932*0.5*0.5 n= 1.962 0.072 (168.932-1)+ 1.962 *0.5*0.5 n= 195.77 ≈ 196 ENCUESTAS

13

3.3.4 CUESTIONARIO

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL (UTE)

ENCUESTA La presente encuesta pretende recabar información sobre sus gustos y preferencias para elegir una vivienda. 1 ¿Cuántos años tiene? ________ 2 ¿Sector donde vive? _______________ Marque con una X su respuesta. 3 ¿Su vivienda es? a) Propia ___ b) Arrendada ___ c) Otra ___ 4 ¿Desea comprar una vivienda? Sí___ No__ ¿Por qué? __ _____ (Fin de la encuesta) 5¿Cómo prefiere adquirir su vivienda? a) Construirla en terreno propio_____ ¿Por qué? _____________________________________________ b) Terminada (lista para entrega) ____ ¿Por qué? __________________________________________ 6 ¿Compraría o construiría una vivienda PREFABRICADA si sabe que: Tiene un sistema de construcción sismo resistente, tiene normas de calidad europeas, tiene buenos acabados, su estructura de acero galvanizado tiene durabilidad de 100 años o más ,su construcción se la realiza en tres meses y su precio es menor a una vivienda de construcción tradicional ? __ Si __ No ¿Por qué razón no la compraría? __________________________________________________ 7 ¿Cuándo planea realizar la compra o iniciar la construcción de su vivienda? a) Este año ___ b) El próximo año___ c) Dentro de 2 años___ d) Otro ___ 8 ¿Cuál es el valor máximo que tiene planificado invertir en la compra o construcción de su vivienda? a) hasta $ 40.000 ___ b) hasta $60.000 ___ c) hasta $80.000___ d) hasta$100.000 ___ e) hasta $120.000 ___ f) Otro $___ 9¿De cuántos metros necesitaría comprar o construir su vivienda? a) de 80 a 90___ c) de 101 a 110___ e) de 121 a 130 ___ g) Otro _____ b) de 91 a 100___ d) de 111 a 120 ___ f) de 131 a 140___ 10 ¿En qué sector de la ciudad de Quito preferiría vivir? a) Norte ___ b) Centro ___ c) Sur ___ d) Valle Cumbayá ___ e) Valle Tumbaco ___ f) Valle de los Chillos___ g) Mitad del Mundo ___ 11) ¿Qué tipo de vivienda prefiere? a.1) Departamento 1 Piso ___ b.1) Casa de 1 piso ___ c) Otros ____ a.2) Departamento Dúplex___ b.2) Casa de 2 pisos ___ b.3) Casa de 3 pisos ___ 12¿Cuántos dormitorios necesita tener en su vivienda? _______

14

13¿Cuántos baños necesita tener en su vivienda? ------------- 14¿Cuántos garajes necesita? ---------- 15 ¿Enumere del 1 al 5 en orden de importancia, siendo 1 el más importante y 5 el menos importante, lo que busca usted a la hora de elegir su vivienda? __ Precio __ Tiempo de entrega __ Modelo y acabados __ Experiencia y respaldo de la constructora __ Ubicación (vías de acceso) GRACIAS POR SU COLABORACIÓN

3.4 PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN

De las encuestas aplicadas a la muestra determinada se pudo obtener la siguiente información:

Tamaño de la muestra: 196

Encuesta realizadas: 210

Encuestas válidas: 196

Encuestas descartadas: 14

Por facilidad visual los valores presentados han sido redondeados a 2 decimales.

FUENTE: Investigación de campo (encuesta)


3.-De la muestra correspondiente a 196 hogares encuestados, el 48.47% manifestó tener vivienda

propia, el 39.29% arrienda y el 12.24% indicaron que su vivienda es heredada, cedida o familiar.

15



4.-De las encuestas realizadas a 196 hogares de Quito, el 64.80% manifestó que desea comprar una

vivienda mientras que el 35.20% indicó que no desea comprar.

Entre las razones para no querer comprar una vivienda indicaron las siguientes: temor a endeudarse a

largo plazo por inestabilidad política y tener otras prioridades de inversión.



5.-De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y además la desean terminada

lista para entrega son el 34.69% y los que desean adquirir una vivienda y prefieren construirla en

terreno propio corresponden al 30.10%.

16

La principal razón manifestada para adquirir una vivienda lista para entrega es la falta de tiempo y

paciencia para controlar trabajadores y el avance de la obra.

Las principales razones por las que prefieren construir en terreno propio son: conocen los materiales

que fueron utilizados en su construcción, es más económico y pueden hacerla a su gusto.

El 35.20% restante corresponde a los hogares que no desean comprar una vivienda.



6.-Del total de los hogares encuestados el 43.88% manifestó que desea comprar una vivienda y además

compraría una vivienda prefabricada mientras que el 20.92% desea comprar una vivienda pero no

compraría prefabricada.

Las principales razones indicadas para no comprar o construir una vivienda prefabricada son:

desconocimiento del sistema de construcción, asociación con casa para personas de escasos recursos,

percepción de mala calidad.

El 35.20% restante corresponde a los hogares que no están interesados en comprar una vivienda.

17



7.-De los hogares encuestados, los que desean comprar o construir una vivienda y lo planean para este

año corresponden al 12.24%, el 16.33% lo planea el próximo año, el 18.88% planea dentro de dos años

y el 17.35% planea dentro de 4 años o más (otro).




18

8.-De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y planifican invertir hasta

$40.000 corresponde al 18.37%, el 21.94% planifica invertir hasta $60.00, el 15.31% hasta $80.000, la

diferencia se distribuye en inversiones de hasta $100.000, 120.000 y otro.




9.-De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y la necesitan de 101 a 110 m²

corresponden al 12.24%, seguido por el 11.73% que necesita de 111 a 120 m², el 9.69% requiere de 80

a 90 m², el 9.18% necesita de 121 a 130 m², el 8.67% requiere de 91 a 100 m², la diferencia se distribuye

en viviendas de 131 a 140 m² y otro.


19



10.-Podemos observar que los sectores preferidos para vivir por los hogares encuestados que desean

comprar una vivienda son: 32.12% prefiere vivir en el norte de la ciudad de Quito, seguido por el

12.76% que prefiere el Valle de los Chillos, el 8.16% que prefiere el Valle de Cumbayá distribuyéndose

la diferencia en el Centro, Sur, Tumbaco y Mitad del Mundo.




20

11.-El tipo de vivienda preferida por los hogares encuestados que desean comprar una vivienda es la

casa de 2 pisos que corresponde al 39.29%, seguido por el 7.14% que prefiere casa de 1 piso y

finalmente el 5.61% que prefiere departamento.




12.-El número de dormitorios necesarios para los hogares encuestados que desean comprar una

vivienda son: tres dormitorios que corresponde al 36.22%, seguido por cuatro dormitorios que

corresponde al 20.92%.




21

13.-El número de baños necesarios para los hogares encuestados que desean comprar una vivienda

son: tres baños que corresponde al 28.57%, seguido por dos baños que corresponde al 24.49%.




14.-El número de garajes necesarios para los hogares encuestados que desean comprar una vivienda

son: dos garajes que corresponde al 34.18%, seguido por un garaje que corresponde al 26.53%.


22



15.-De los hogares encuestas que desean comprar una vivienda consideran el 33.16% que el precio es

el factor de mayor importancia otorgándole el número 1, seguido por el 11.22% que considera

importante la Ubicación otorgándole el número 2, posteriormente se ubica en el número 3 con el

10.20% que considera importante la experiencia y respaldo de la constructora, dejando modelos y

acabados y el tiempo de entrega como factores de menor importancia otorgándoles los números 4 y 5

respectivamente.


3.5 CUANTIFICACIÓN DE LA DEMANDA

3.5.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

“Se entiende por demanda la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para

buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado”7.

Tomando en cuenta lo citado anteriormente y considerando que la demanda es un deseo respaldado

por el poder adquisitivo, la demanda para el presente estudio se definirá como: el número de unidades

de vivienda requeridas por los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+),

cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años, que formen parte de la


23

población económicamente activa (PEA) y que tengan la intención de comprar una vivienda en un

periodo determinado.

El sector inmobiliario se ve claramente afectado por factores económicos y políticos de un país, lo que

se ve reflejado en la intención de compra por parte de los hogares. Esto sucede debido a que los

hogares requieren una vivienda, pero no todos tienen la predisposición para comprar una o no se

encuentran financieramente calificados para adquirirla; es por ello que podemos observar en el

cuadro 5 que para los años 2006, 2007,2008 y 2009 existe una contracción en la demanda que coincide

con el proceso de desaceleración económica asociado al inicio de la crisis financiera internacional,

sumándose a ello los temores a un posible proceso de desdolarización y las restricciones de crédito.

Se observa también en el cuadro 5 que el sector empieza su recuperación en el año 2010, 2011 y tiende

a la alza como reacción a los incentivos otorgados por el gobierno como el bono de la vivienda,

adicionalmente ingresa un actor importante al mercado financiero a partir del año 2010, el BIESS, el

cual obliga a la reducción de las tasas de interés y aumento de plazos en crédito de vivienda a las

instituciones financieras, convirtiéndose esas estrategias en las catalizadoras del sector debido a que

influye en el aumento de la intención de compra por parte de los hogares Quiteños.

Por lo expuesto anteriormente se considerará la intención de compra como uno de los factores

principales a la hora de establecer la demanda en el presente estudio.

3.5.2 CONSIDERACIONES PARA LA DEMANDA

Se trabajará con datos históricos a partir del año 2002 hasta el año 2011, dichos datos corresponden a

los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se

encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y formen parte de la población económicamente activa

(PEA), para cada año se analiza también si dichos hogares tienen vivienda propia y su intención de

compra.

Para el cálculo del promedio en que una vivienda da albergue a un solo hogar se aplica el 99.56%, valor

proporcionado por el INEC como resultado del promedio de datos obtenidos en los tres censos

realizados (años 1990, 2001 y 2010).

Los datos que se presentan a continuación utilizan como fuente: Instituto Nacional de Estadísticas y

Censos (INEC) y SiiD ® - Gridcon.

24

3.6 CUANTIFICACIÓN DE LA OFERTA

3.6.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA

“Oferta es la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de oferentes (productores) están

dispuestos a poner a disposición del mercado a un precio determinado”8.

Por lo cual la oferta para el presente estudio se define como el número de viviendas que los oferentes

(constructores e inmobiliarias) ponen a disposición de los hogares que se encuentran dispuestos a

adquirir una vivienda en la ciudad de Quito.

Se puede observar en el cuadro 6 que la oferta se ha mantenido en un rango de variación de 0.77 y

1.17 por ciento en un periodo de 10 años.

8 BACA URBIVA Gabriel: Evaluación de Proyectos, Tercera Edición, Mc Graw-Hill Pág. 36.

A B C D E F G

HOGARES

PEA DE 25 A

60 AÑOS DE

CLASE A,B Y

C+

QUITO

PROMEDIO EN

QUE UNA

VIVIENDA DA

ALBERGUE A

UN SOLO

HOGAR

QUITO

VIVIENDAS

OCUPADAS POR

HOGARES PEA DE

25 A 60 AÑOS DE

CLASE A,B Y C+

QUITO

(A*B)

VIVIENDAS

NO PROPIAS

VIVIENDAS

REQUERIDAS POR

HOGARES PEA DE

25 A 60 AÑOS

QUE NO TIENE

VIVIENDA PROPIA

QUITO

(C*D)

INTENCIÓN DE

COMPRA

DEMANDA EN

UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO

(E*F)

AÑO HOGARES % VIVIENDAS % VIVIENDAS % VIVIENDAS

2002 152 296 99.56% 151 619 43.87% 66 513 67.95% 45 196

2003 157 861 99.56% 157 159 43.42% 68 235 57.40% 39 167

2004 163 122 99.56% 162 396 42.97% 69 776 47.39% 33 064

2005 169 764 99.56% 169 009 42.52% 71 855 37.50% 26 946

2006 172 522 99.56% 171 755 42.06% 72 248 35.25% 25 470

2007 169 097 99.56% 168 345 41.61% 70 054 35.80% 25 079

2008 171 308 99.56% 170 545 41.16% 70 200 32.60% 22 885

2009 176 075 99.56% 175 291 40.71% 71 363 28.90% 20 624

2010 171 038 99.56% 170 276 40.26% 68 553 37.80% 25 913

2011 169 285 99.56% 168 531 39.81% 67 090 44.80% 30 057

FUENTE: INEC,Censos de Población y Vivienda años 1990,2001 y 2010, Encuesta de Estratificación

Socioeconómica , Dirección de Producción de Estadísticas Socio Demográficas ; Si iD ® - Gridcon ; Smart Research .

ELABORADO: González Aldaz Martha Isabel

Cuadro 5 DEMANDA EN UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO

25

3.6.2 CONSIDERACIONES PARA LA OFERTA

Se trabajará con datos históricos a partir del año 2002 hasta el año 2011. Para cada año, partimos de la oferta de vivienda para Quito, dicha información fue proporcionada por la Cámara de la Construcción de Quito y SiiD ® - Gridcon Consultores.

3.7 DEMANDA INSATISFECHA

“Se llama Demanda Insatisfecha a aquella Demanda que no ha sido cubierta en el mercado y que pueda

ser cubierta al menos en parte por el proyecto; dicho de otro modo, existe demanda insatisfecha cuando la demanda es mayor que la oferta”9.

Para el cálculo de la demanda insatisfecha se emplean los datos obtenidos para la oferta y la demanda,

por lo cual se resta la demanda de viviendas para Quito en unidades de cada año de la oferta tal como

lo muestra el cuadro 7.

9 http://www.umss.edu.bo/epubs/etexts/downloads/18/alumno/cap2.html

OFERTA DE VIVIEDAS VARIACIÓNAÑO UNIDADES %

2002 20 260

2003 20 155 1.01

2004 21 884 0.92

2005 23 597 0.93

2006 26 382 0.89

2007 34 239 0.77

2008 29 161 1.17

2009 26 703 1.09

2010 24 974 1.07

2011 25 187 0.99


Cuadro 6 OFERTA EN UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO

FUENTE: Cámara de la Construcción de Quito, SiiD

® - Gridcon Consultores .

26

3.8 DEMANDA INSATISFECHA FUTURA

“Puesto que las condiciones económicas y políticas varían con el tiempo, los líderes empresariales

deben encontrar formas de mantenerse informados acerca de los efectos que tales cambios tendrán

en sus operaciones. Una técnica estadística que pueden utilizar es la predicción también llamada

proyección”10.

Para el presente estudio se ensayará en primera instancia la proyección de la demanda insatisfecha

utilizando el método de regresión simple, se supondrá que la variable independiente es el tiempo. Se

realizará una gráfica de dispersión en base a la cual se analizará la factibilidad de probar los siguientes

modelos: lineal, cuadrática, exponencial y logarítmica, escogiéndose el modelo que mejor se ajuste a los

datos históricos, finalmente se probará que el modelo escogido es el adecuado probando que la variable

10 MARK L. Berenson: Estadística básica en administración, Sexta Edición, Prentice Hall, Pág. 858.

A B C

DEMANADA DE

VIVIENDAS

QUITO

OFERTA DE

VIVIENDAS

QUITO

DEMANDA

INSATISFECHA

DE VIVIENDAS

QUITO

(A-B)

AÑO UNIDADES UNIDADES UNIDADES

2 002 45 196 20 260 24 936

2 003 39 167 20 155 19 012

2 004 33 064 21 884 11 180

2 005 26 946 23 597 3 349

2 006 25 470 26 382 -912

2 007 25 079 34 239 -9 160

2 008 22 885 29 161 -6 276

2 009 20 624 26 703 -6 079

2 010 25 913 24 974 939

2 011 30 057 25 187 4 870

Cuadro 7 DEMANDA INSATISFECHA DE UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO

FUENTE: Cámara de la Construcción de Quito, SiiD ® - Gridcon

Consultores , Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC).


27

tiempo explique en al menos un 95% el cambio en la variable demanda insatisfecha y se evaluarán los

supuestos para aplicar el proceso de regresión.

Para evaluar el ajuste del modelo se tomará en cuenta el MAD (desviación absoluta media) de cada

modelo y se escogerá el de menor valor.

Para saber si el tiempo explica el cambio de la demanda insatisfecha se realizará un análisis de

correlación (mide la intensidad de asociación entre las variables). En caso de que la correlación sea

mayor al 95% no se ensayará ningún otro modelo ya que acogeremos el principio de parsimonia

(selección de un modelo sencillo y menos aparatoso que se ajuste bien a los datos). Finalmente se

evaluarán los supuestos de Homoscedasticidad, Independencia y Normalidad a fin de conocer si los

datos históricos pueden ser analizados mediante un proceso de regresión.

Luego de aplicar la metodología detallada anteriormente se determinó que el mejor modelo de

regresión es el cuadrático, debido a que presenta el menor MAD (1868), no se ensayará otro tipo de

modelo ya que la correlación obtenida fue del 96%, lo cual indica que el 96% del cambio en la demanda

insatisfecha es explicado por el tiempo. Los supuestos de regresión fueron satisfactorios, debido a que

no se observa la existencia de un patrón en los residuos, se observa independencia entre las

observaciones y los residuos se distribuyen en forma normal.

Una vez obtenida la ecuación como resultado del modelo de regresión cuadrática, se procede con la

proyección de la demanda insatisfecha. Si bien es cierto teniendo la ecuación al reemplazarla se podría

proyectar la demanda insatisfecha para x años; en la práctica entre mayor cantidad de datos históricos

(observaciones) de entrada se tenga que arrojen la menor cantidad de datos de salida más acertada

será la proyección. No es correcto pretender que con 10 observaciones se pueda proyectar 10 periodos.

Por lo cual para el presente estudio se proyecta la demanda insatisfecha de viviendas existente en el

mercado Quiteño por tres años consecutivos. Se procede a realizar la proyección para los años

2012,2013 y 2014 mediante el reemplazo de datos en la ecuación proporcionada como resultado del

modelo de regresión cuadrática (cuadro 8 y gráfico 2)

Cuadro 8

AÑO

PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA EN UNIDADES DE

VIVIENDA QUITO

2012 11,727

2013 21,059

2014 32,380

FUENTE: Regresión cuadrática


Y=a+b*x+c*x2

28

Gráfico 2 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA

3.8.1 CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA FUTURA

Para su cálculo se empleará el software estadístico MINITAB, se inicia con el análisis de los datos

observados (tiempo y demanda insatisfecha) mediante la elaboración de un diagrama de dispersión

(gráfico 3) el cual nos indica que no existe estacionalidad y la serie aparenta seguir un patrón

cuadrático.

Gráfico 3 DIAGRAMA DE DISPERSIÓN

2011201020092008200720062005200420032002

30000

20000

10000

0

-10000

AÑO

UN

IDA

DES

Gráfica de dispersión de UNIDADES vs. AÑO

13121110987654321

30000

20000

10000

0

-10000

Índice

DEM

AN

DA

IN

SA

TIS

FEC

HA

UN

IDA

DES

MAPE 55MAD 1868MSD 4542351

Medidas de exactitud

ActualAjustesPronósticos

Variable

Gráfica de análisis de tendencia de DEMANDA INSATISFECHA UNIDADESModelo de tendencia cuadráticaYt = 40428 - 13555*t + 995*t**2



29

A fin de descartar que los tres últimos datos de la serie aparenten un modelo cuadrático sin que en

realidad lo sean se aplicará a los datos observados (tiempo y demanda insatisfecha) el procedimiento de

regresión lineal (gráfico 4) y cuadrática (gráfico 5), eligiendo el que mejor MAD (desviación absoluta

media) posee, se descarta la evaluación del modelo exponencial y cuadrático ya que la gráfica de

dispersión de esta serie no se ajusta de ninguna forma a estos modelos.

Gráfico 4 REGRESIÓN LINEAL Gráfico 5 REGRESIÓN CUADRÁTICA

MAD: 6692 MAD: 1868

Posteriormente se realiza una prueba de correlación a fin de evaluar en qué porcentaje el tiempo

explica el comportamiento de la demanda insatisfecha, obteniendo como resultado que el tiempo

explica el fenómeno en un 96% (R cuadrado=96%) (gráfico6), por lo que se confirma la existencia de

una serie de tiempo.

Gráfico 6 Correlación

R-cuadrado: 96%

10987654321

30000

20000

10000

0

-10000

Índice

UN

IDA

DES

MAPE 55MAD 1868MSD 4542351


ActualAjustes

Variable

Gráfica de análisis de tendencia de UNIDADESModelo de tendencia cuadráticaYt = 40428 - 13555*t + 995*t**2

10987654321

30000

20000

10000

0

-10000

Índice

UN

IDA

DES

MAPE 209MAD 6697MSD 56823757


ActualAjustes

Variable

Gráfica de análisis de tendencia de UNIDADESModelo de tendencia linealYt = 18537 - 2609.23*t

2011201020092008200720062005200420032002

30000

20000

10000

0

-10000

AÑO

DEM

AN

DA

IN

SA

TIS

FEC

HA

UN

IDA

DES

S 2547.37R-cuad. 96.0%R-cuad.(ajustado) 94.8%

Gráfica de línea ajustadaDEMANDA INSATISFECHA UNIDADES = 4.01E+09 - 3995853 AÑO

+ 995.1 AÑO**2

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel


30

3.8.2 EVALUACIÓN DEL MODELO APLICADO EN LA PROYECCIÓN.

Con la intención de verificar la idoneidad del modelo aplicado para realizar la proyección, se evalúa las

siguientes suposiciones de regresión:

-Homoscedasticidad: mide que los residuos no varíen uniformemente conforme aumenta el valor de la

variable independiente, en este caso del tiempo. Se observa en la gráfica la no existencia de un patrón

en la variación de residuos, con lo que se concluye que el modelo cumple con esta suposición (gráfico

7).

Gráfico 7 HOMOSCEDASTICIDAD

-Independencia: una observación no debe depender de la anterior, ni de la posterior. Se observa en la

gráfica que cada observación es independiente, por lo que puede concluirse que no se viola el supuesto

de independencia (gráfico 8).

Gráfico 8 INDEPENDENCIA

3000020000100000-10000

3000

2000

1000

0

-1000

-2000

-3000

-4000

Valor ajustado

Re

sid

uo

vs. ajustes(la respuesta es DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES)

10987654321

3000

2000

1000

0

-1000

-2000

-3000

-4000

Orden de observación

Re

sidu

o

vs. orden(la respuesta es DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES)



31

-Normalidad: indica que los residuos deben distribuirse en forma normal para lo cual se empleó

Anderson Darling ya que se trata de una muestra de 10 observaciones , concluyendo con 95% de

confianza que cumple con esta suposición, debido que el valor P =0.473 es superior a su nivel de

significancia de 0.05) (gráfico 9 ).

Gráfico 9 NORMALIDAD

Podemos observar que el modelo cumple con las suposiciones analizadas, con lo cual se demuestra la

idoneidad del modelo aplicado para la proyección.

3.9 DEMANDA POTENCIAL

“La demanda potencial es la máxima demanda posible que se podría dar para uno o varios productos en

un mercado determinado”11

A continuación se presenta las unidades de vivienda distribuidas en el metraje de construcción

requerido por los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de

hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y formen parte de la población

económicamente activa (PEA) que comprarían una vivienda prefabricada12.

Los datos proporcionados corresponden a los años 2012,2013 y 2014.

11 http://www.crecenegocios.com/como-hallar-la-demanda-potencial/ 12 Cálculo anexo 2

50000400003000020000100000-10000-20000-30000-40000

99

95

90

80

70

6050

40

30

20

10

5

1

DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES

Po

rce

nta

je

Media 4186Desv .Est. 11205N 10AD 0.319Valor P 0.473

Gráfica de probabilidad de DEMANDA INSATISFECHA UNIDADESNormal - 95% de IC


32

3.10 MARKETING MIX

“El Marketing Mix o Mezcla de Mercadotecnia es un concepto que se utiliza para nombrar al conjunto de herramientas y variables (Cuatro P: producto, precio, plaza y promoción) que tiene el responsable de marketing de una organización para cumplir con los objetivos de la empresa”13.

3.10.1 PRODUCTO

En este punto se identificará el producto que se ofrecerá al mercado para captar su atención, el cual sea

adquirido con el objeto de satisfacer un deseo o una necesidad y a la vez contribuya a la obtención de

una rentabilidad aceptable para los accionistas. Dicho producto se establecerá basándose en los

requerimientos, gustos y preferencias que fueron investigados en la encuesta realizada a los hogares

de Quito.

Por lo que se ha decidido ofrecer apartamentos de 90 m² de construcción con tres dormitorios, un baño

con opción a baño y medio, cocina, sala comedor y dos parqueaderos. Contenidos en un edificio de 4

plantas con un total 16 departamentos.

A continuación se detalla el producto a ofrecer en cada uno de sus niveles.

13 http://definicion.de/marketing-mix/

2012 939 890 697 649 602 375 464

2013 1687 1598 1251 1165 1080 674 834

2014 2594 2458 1923 1791 1661 1036 1282

FUENTE: Regresión cuadrática


AÑO

Cuadro 9 UNIDADES DE VIVIENDA

DE 101m² a 110 m² DE 111m² a 120m² DE 80m² a 90m² DE 121 m²a 130m² DE 91 m²a 100m² DE 131 m² a 140m² Otro

33

Producto fundamenta l Beneficio Principa l

Caracterís ticas

Acabados Exteriores

Acabados Interioes

Marca

Modelo

Normas de Ca l idadCrédito

Papeles

Entrega

Producto aumentadoSe entrega la propiedad con todos los papeles necesarios a l día como (planos , permis os de

construción, contratos )

Se cumple con el plazo de entrega estipulado en el contrato

Tranqui l idad , seguridad y ca l idad de vida

Producto rea l

Estructura de acero ga lvanizado, s i smores is tente, biocl imatica , durabi l idad de la es tructura 100 años o

más , 3 dormitorios ,1 baño con opción a 1 1/2baño, cocina ,s ala comedor y 2 parqueaderos .

Cemento proyectado.

cerámica , pi so flotante, a l fombra

Res paldo de CLG ENGINEERING franquicia española con experiencia desde 1992

PROYECTO AN40-2: Edi ficio 4 Plantas con 16 departamentos de 90m² cada unoCerti fi cado ISO 9001 con garantía Applus , a nivel de europa contamos con certi fi cados para ejecutar

obra públ ica en Ita l ia y encuesta técnica en Francia

Cuadro 10 NIVELES DEL PRODUCTO- EDIFICIO PREFABRICADO

Asesoría para la obtención de crédito con el IESS o cua lquier entidad financiera

34

Debido a que uno de los puntos importantes a considerar por los hogares Quiteños a la hora de adquirir

una vivienda es la experiencia y respaldo del constructor, se ha considerado la necesidad de obtener

una franquicia, la cual cuenta con certificaciones, experiencia y reconocimiento internacional.

Franquicia española dedicada al diseño y fabricación de estructuras de acero galvanizado desde

1992, desde entonces va mejorando día a día para conseguir la máxima satisfacción de sus

clientes y garantizar la calidad de sus productos.

CLG engineering cuenta con certificación de calidad ISO 9001 con garantía Applus+, y a nivel

europeo cuenta con certificado para ejecutar obra pública en Italia y Francia.

Applus+ es una compañía líder en ensayo, inspección, certificación y servicios tecnológicos.

Además es la primera multinacional española en el sector de la certificación, novena a nivel

mundial, primera en ensayos no destructivos, segunda en inspección de vehículos y tercera a nivel

europeo en inspección, asistencia técnica y laboratorios.

CLG engineering se encuentra registrada en el registro mercantil español desde hace 20 años.

3.10.2 PRECIO

“La libertad del vendedor para determinar los precios varía según los diferentes tipos de mercados, por

lo que mientras los costos determinan el límite inferior de los precios, el mercado y la demanda

determinan el límite superior”14.

Para el presente estudio el límite de precio inferior a considerar será el que se establecerá

posteriormente en el estudio económico y el límite superior a considerar se detalla a continuación en el

(cuadro 11) el cual se basa en los precios ofrecidos por los constructores e inmobiliarias.

Se observa en el mercado que mientras el área de construcción tiende a disminuir, el precio se

incrementa.

14 Philip Kotler: Fundamentos de mercadotecnia, Cuarta Edición, Prentice Hall, Pág. 318

35

3.10.3 PLAZA- DISTRIBUCIÓN

“En el ambiente global actual, la venta de un producto en ocasiones es más fácil que hacerlo llegar a los

clientes. Las compañías deben decidir cuál es la mejor forma de almacenar, manejar y mover sus

productos y servicios, de manera que estén a disposición de los clientes en las variedades apropiadas,

en el momento apropiado y en el lugar apropiado”15 .

Para el presente estudio se empleará el canal corto de distribución, debido que intervienen únicamente

el fabricante, el detallista y el consumidor como se muestra en la siguiente gráfica.

Gráfico 10 CANAL DE DISTRIBUCIÓN CORTO

CANAL RECORRIDO

Corto: FABRICANTE -------------------- DETALLISTA ---------------------- CONSUIDOR FINAL

(CLG Engineering) (Constructora inmobiliaria) (Hogares de clase A, B y C+)

Franquicia española En Quito De Quito


AÑO $ m²

2002 326 108

2001 350 101

2002 397 110

2003 460 115

2004 479 112

2005 508 109

2006 549 113

2007 595 112

2008 659 1112009 631 1062010 720 1072011 791 107

Fuente : Si iD ® - Gridcon Consultores

ELABORADO POR: Si iD ® - Gri dcon Consul tores

Cuadro 11 PRECIO PROMEDIO POR METRO

QUITO

PRECIO PROMEDIO ÁREA PROMEDIO

36

3.10.4 PROMOCIÓN

“Se refiere a las actividades que comunican los méritos del producto y persuaden a los clientes meta

para que los compren” 16

En la encuesta realizada, el 20.92% de los hogares encuestados indicó que no comprarían viviendas

prefabricadas debido a no conocer el sistema de construcción, los materiales empleados y asociarlos

con viviendas para personas de bajos recursos, adicionalmente algunos de los hogares encuestados que

accederían a comprar viviendas prefabricadas indicaron requerir mayor información sobre el sistema

de construcción.

Por lo indicado el mix promocional para el presente estudio inicia con el empleo de publicidad en radio

a fin de dar a conocer las ventajas del sistema de construcción, seguido por un esfuerzo de relaciones

públicas para acercar el producto al consumidor y finalmente ofrecer promociones en las que se ofrezca

la devolución total del dinero si en el lapso de 20 años la vivienda presenta problemas de estructura, a

fin de proporcionar confianza en el producto.

Todos estos esfuerzos promocionales tienen como objetivo posicionar al producto en la mente del

consumidor e informar sobre el producto y sus beneficios.


37

4. CAPÍTULO IV ESTUDIO TÉCNICO

El estudio técnico contempla los aspectos técnicos operativos necesarios en el uso eficiente de los recursos disponibles para la producción de un bien o servicio, “pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuándo, cuánto, cómo y con qué producir lo que se desea, por lo que el aspecto técnico operativo de un proyecto comprende todo aquello que tenga relación con el funcionamiento y la operatividad del propio proyecto”17

4.1 OBJETIVOS DEL ESTUDIO TÉCNICO

• Definir el tamaño y capacidad del proyecto.

• Determinar la localización más adecuada en base a factores que condicionen su mejor

ubicación.

• Establecer el diseño y distribución de las instalaciones

• Comprobar que existe la viabilidad técnica necesaria para la instalación del proyecto en estudio.

• Establecer una estructura organizacional adecuada para el cumplimiento de los objetivos

planteados.

4.2 TAMAÑO DEL PROYECTO

“El tamaño de un proyecto es su capacidad instalada, y se expresa en unidades de producción por año”18

4.2.1 TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO

Se considera como tamaño sugerido del proyecto al mínimo de ventas exigidas para mantener la franquicia, esta cifra se establece en 1 edificio (de 4 plantas con 16 departamentos de 90 m²) por año.

17 BACA URBIVA Gabriel: Evaluación de Proyectos, Tercera Edición, Mc Graw-Hill Pág. 86 18 BACA URBIVA Gabriel: Evaluación de Proyectos, Tercera Edición, Mc Graw-Hill Pág. 87

38

4.2.2 FACTORES DETERMINANTES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO

A fin de evaluar la viabilidad del tamaño sugerido para el presente proyecto, se tomará en

consideración sus factores determinantes:

-DEMANDA: en el estudio de mercado realizado en el capítulo anterior podemos determinar la

existencia de una demanda potencial para la compra de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito,

el tamaño de proyecto sugerido permitirá cubrir dicha demanda en el porcentaje que se establece en el

(cuadro 12).

-TECNOLOGÍA-INFRAESTRUCTURA: el sistema de construcción a emplear se basa en el uso de acero

galvanizado ligero para la construcción de la estructura de la vivienda, empleando los más avanzados

métodos de cálculo, diseño y fabricación que forman parte del know-how de CLG Engineering.

El acero conformado en frío es ligero, fácil de manejar, económico, no se pudre, no se agrieta, no se

altera y no es inflamable. Los elementos de acero galvanizado pesan mucho menos que los

componentes de ladrillo y hormigón por lo que se pueden reducir los cimientos y se concede una gran

libertad de diseño a las estructuras. La inherente solidez del acero y la cualidad de no inflamable hace

posible que las casas construidas con esta estructura resistan a consecuencias devastadoras como

fuego, terremotos y huracanes. La durabilidad de este material es ilimitada, el Banco de Nueva York, un

edificio de tres plantas fue construido el año 1.899 con estructura de acero galvanizado y se mantiene

en perfecto estado hasta la actualidad.

Tanto paredes como suelos están rellenos con una manta aislante de lana de roca que evita el paso del

ruido de una habitación a otra, lo cual hace del aislamiento térmico, acústico y la impermeabilización

sus mejores cualidades.

Cuadro 12 DEMANDA POTENCIAL CUBIERTA POR TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO

DEMANDA POTENCIAL

DE 80m² a 90m² TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO

AÑO UNIDADES DE VIVIENDA UNIDADES DE

VIVIENDA %

2012 697 16 2.30

2013 1251 16 1.28

2014 1923 16 0.83


39

Adicionalmente para la administración del proyecto se utilizará un ERP19 con la finalidad de integrar,

administrar y controlar la producción, el almacenamiento, la contabilidad y las relaciones con el cliente.

-SUMINISTROS -INSUMOS: los materiales a emplear en el montaje del edificio se detallan a

continuación y vienen distribuidos en Kits:

Paredes exteriores

Panel de fibro yeso para el interior, estructuras de acero galvanizado, panel hidrófugo exterior, y pintura

hidrófuga rugosa para el exterior.

Cubierta

Panel Sándwich para cubierta (acero prelacado+aislante+acero prelacado), estructuras de acero

galvanizado y panel de fibroyeso en techo interior.

Divisiones interiores

Panel de fibroyeso, estructuras de acero galvanizado y panel de fibroyeso.

Forjado Suelos 1/er, y 2/do Piso

Panel de yeso para cielo raso con pasta y cinta para juntas, estructuras de acero galvanizado y Chapa

Grecada galvanizada de 0,6 mm (Greca 8 x 32 x 8 mm).

Tornillería y Remates de Chapa

Todo lo necesario para ensamblar los kits, (incluye ventanas correderas y puertas metálicas).

Moldes:

Para prefabricar las paredes exteriores y las cerchas de cubierta

Debido al entorno económico y político que atraviesa actualmente el país y considerando que dichos

materiales se importan desde España, la principal amenaza en su obtención radica en el incremento

de aranceles y restricciones a la importación.

Para los acabados interiores y exteriores los materiales se encuentra fácilmente en el país y para ellos

se contará con los principales distribuidores como: Unifer, Ferrotorre, Ferrisariato, Megakywi, Balpisa,

Dekocerámica, Boyacá y Kerámicos, los mismos que cuentan con sucursales en el norte, centro, sur y los

valles.

19 Enterprise Resource Planning-Planificación de Recursos Empresariales

40

-FINANCIAMIENTO: para obtener la franquicia de CLG ENGINEERING se requiere de una inversión de

$35280.00, incluye el Canon Inicial, formación, manuales técnicos necesarios del sistema de

construcción con estructura ligera de acero galvanizado, hasta 40 horas de formación y asistencia

técnica práctica en la primera obra del Agente incluyendo un desplazamiento, dietas y alojamiento del

monitor técnico de la Compañía.

Cada Kit de vivienda tiene un costo de $220.00 el m², por lo que la inversión inicial para cumplir con el

tamaño sugerido del proyecto durante el primer año es de aproximadamente $1 066 263.12 (incluye

activos fijos, activos no corrientes y capital de trabajo).

La empresa estará formada por accionistas los mismos que aportarán con el 70% del capital, para el

30% restante se pretende acceder a un crédito (este punto se analizará a profundidad en el estudio

económico).

-ORGANIZACIÓN: se contará con una estructura lineal la cual centra el poder en los puestos superiores,

delegándose responsabilidades de forma descendente, con lo que se puede observar una marcada línea

de mando evitando así los conflictos de autoridad y facilitando el campo de acción. Su representación

gráfica se detalla en el análisis administrativo legal.

4.3 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

“La localización óptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital “20

4.3.1 MACRO LOCALIZACIÓN

El proyecto se llevará a cabo en el Ecuador, en la Provincia de Pichincha en su cabecera cantonal Quito capital del Ecuador.

4.3.2 MICRO LOCALIZACIÓN

Considerando que la proporción de hogares que prefieren vivir en el norte de la ciudad de Quito es del 32.12%(datos proporcionados por la encuesta realizada), se evaluarán a continuación tres posibles ubicaciones en el norte de Quito, las mismas que deberán contar con los siguientes aspectos: -Facilidades en el área comercial: deberá contar con el espacio físico suficiente para exhibir maquetas de opciones de vivienda, además deberá proporcionar la oportunidad para que los clientes puedan acercarse a las oficinas a firmar contratos y realizar pagos.


41

- Movilidad (optimización en el tiempo de respuesta): deberá contar con vías de acceso disponibles, así como accesibilidad tanto para el transporte público y privado, se hace importante la cercanía con almacenes distribuidores de cerámicas, pisos y puertas, ya que los materiales serán llevados directamente del almacén a la obra.

-Servicios básicos disponibles: deberá tener una buena recepción y accesibilidad de internet, luz, agua y líneas telefónicas.

Cabe aclarar que la recepción de materiales y el almacenaje de los mismos se realizarán en cada obra, por lo cual no se requerirá de una bodega.

La localización a evaluar es para la oficina principal, cuyas opciones se detallan a continuación y serán

evaluadas mediante el método de puntos.

De las opciones planteadas la de mayor calificación ponderada es la ubicada en la Granados y las Hiedras, por lo cual se propone la instalación de las oficinas en dicha ubicación.

4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO

“El objetivo general del estudio de ingeniería del proyecto es resolver todo lo concerniente a la

instalación y el funcionamiento de la planta”21.


FACTORES RELEVANTES PESO

FERNÁNDEZ

SALVADOR Y

OCCIDENTAL

CALIFICACIÓN

PONDERADAGRANADOS Y DE

LAS HIEDRAS

CALIFICACIÓN

PONDERADA

DIEGO DE

VÁSQUEZ Y

JUAN SELIS

CALIFICACIÓN

PONDERADA

Facilidades en el área

comercial (Cercanía al

mercado)

0.15 4 0.60 8 1.20 5 0.75

Accesibilidad (vías de

acceso, transporte público y

privado)

0.17 5 0.85 8 1.36 5 0.85

Cercanía con oficinas de los

principales distribuidores

de cerámica, puertas y pisos

0.10 8 0.80 6 0.60 6 0.60

Costo de arriendo 0.18 6 1.08 4 0.72 7 1.26

Servicios básicos disponibles 0.20 6 1.20 8 1.60 7 1.40

Disponibilidad de locales de

arriendo ó venta0.20 8 1.60 5 1.00 7 1.40

TOTAL 1 6.13 6.48 6.26

Cuadro 13 PONDERACIÓN DE UBICACIONES

FUENTE: Evaluación de Proyectos, Gabriel Baca Urbina


42

4.4.1 PROCESO DE PRODUCCIÓN

Gráfico 11 DIAGRAMA DE FLUJO PROCESO PRODUCTIVO

INICIO

Pedido de kit aprobado por la

franquicia con fecha de entrega.

(Entrega de kit 4 semanas)

Residente de obra recibe

pedido de kit, prepara el

suelo, realiza el cerramiento

y acometidas agua y

eléctricas (2 semanas)

1

1

Bodeguero-cuidador recibe

kit de edificio en galpón

¿Está todo en

buen estado?

Si

No

Firma acta de entrega recepción

Notifica el particular a Jefe

de adquisiciones.

Maestro mayor solicita a

bodeguero kit de edificio, el

cual despacha un piso a la

vez

Acta de entrega recepción

Maestro mayor, albañiles y

operador de grúa reciben kit

y realizan el montaje, el cual

se realiza un piso a la vez

(3meses)

Gerente técnico y residente

de obra revisan montaje, y

estructuras de la edificación.

Actividad a realizar por cada

piso

2

¿Estructura

correcta?

Si

Orden de instalaciones eléctricas,

de agua y exteriores.

No

Corrección de

montaje

Maestro mayor, electricista y

albañiles proceden con el

paso de cables eléctricos,

tubería y acabados

exteriores. (mes y medio) Gerente técnico y Arquitecto

transcurridos 6 meses de

construcción se emite.

Acta de entrega de obra (edificio)

Maestro mayor, albañiles y

proveedores externos

proceden con acabados

interiores. (mes y medio)


NORMA DE DIAGRAMACIÓN: ANSI

FIN

2

Gerente Técnico, Residente

de Obra y Arquitecto revisan

el trabajo realizado.

Actividad a realizar por cada

piso.

¿Acabados

correctos?

Si

Corrección en

acabados

Arquitecto recibe orden,

coordina con residente de

obra, maestro mayor y

encargado de adquisiciones

Gerente técnico revisa los

trabajos realizados y emite.

Orden de acabados interiores

No

43

TIEMPO DE IMPORTACIÓN: se considera un tiempo de importación de un mes quince días (desde la confirmación del pedido por parte de la franquicia hasta la recepción del Kit en la bodega (galpón) en Quito-Ecuador).

1 2 3 1 12 13 14 15

Pedido de kit a Franquicia

Confirmación pedido y

emisión de factura por

parte de Franquicia

Primer pago 50%

Embarque

Llegada Aduana Ecuador

(Puerto Guayaquil)

Segundo pago 50%

Nacionalización

Transporte Guayquil-Quito

y desembarque en Galpòn

Entrega de Kit en Galpón y

despacho a Obra

SEGUNDO MES

Días Días

PRIMER MES

10 DÍAS

Cuadro 14 TIEMPO DE IMPORTACIÓN

28 DÍASACTIVIDAD

TIEMPO

44

4.4.2 DISTRIBUCIÓN DE LA PLANTA

“Una buena distribución de la planta es la que proporciona condiciones de trabajo aceptables y permite la operación más económica, a la vez que mantiene las condiciones óptimas de seguridad y bienestar para los trabajadores” 22 Para determinar la distribución de la planta se utilizará el método SLP (planificación sistemática de la disposición) el mismo que propone distribuciones en base a la conveniencia de la cercanía entre departamentos tomando en cuenta la siguiente simbología:

Letra Orden de proximidad Valor en líneas

A Absolutamente necesario

E Especialmente importante

I Importante

O Ordinaria o normal

U Sin importancia

X Indeseable

XX Muy indeseable

Tal como se muestra en el Gráfico 13. Posteriormente se construye una matriz diagonal en el cual se relacionan todos departamentos o áreas de la empresa, como se muestra en el Gráfico 12.


45

FUENTE: Evaluación de Proyectos, Gabriel Baca Urbina, Pág. 125


Gráfico 12 OFICINA PRINCIPAL

Gerencia 15m²

Área Comercial 10m²

Área Financiera 5m2

Área de Recursos Humanos

5m²

Área de Ingeniería 5m²

Área de Arquitectura

5m²

Importación y Compras

5m²

Operaciones 5m²

Administración de proyectos

5m²

Bodega 5m²

Baños 3m2

Sala de reuniones 15m2

A

A

A

E

E

E

I

A

XX

XX

O

AI

E

E

I

E

A

XA

XX

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X

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E

E

A

X

U

I

AA

X

U

O

X

U

O

A

X

U

IA

XXX

46

DIAGRAMA DE HILOS-OFICINA PRINCIPAL

El diagrama de hilos se construye a partir de la codificación empleada en la matriz diagonal y debe coincidir con la misma, es considerado la base para proponer la distribución. Este método se realiza por prueba y error e interviene el ingenio del investigador. En el siguiente diagrama de hilos se observa la relación existente entre las diferentes áreas de la empresa en función a la interacción y flujo de trabajo que mantienen entre ellas. Gráfico 13 DIAGRAMA HILOS OFICINA PRINCIPAL


MÉTODO: SLP-Diagrama de hilos

Operaciones

Arquitectura

Importación y

compras

Contabilidad

Gerencia

Comercial

Administrativo

-Financiero

Técnica

(Ingeniería)

Asistencia

Administrativa

y de Recursos

Humanos

47

4.4.2.1 PLANOS

Al ser una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas, se hace necesario tener una oficina principal y una unidad de almacenamiento (galpón) donde se almacenará el Kit de edificio prefabricado, el mismo que será despachado por pisos de acuerdo a los avance de cada obra.

Gráfico 14 PLANO DISTRIBUCIÓN DE LA PLANTA-OFICINA PRINCIPAL 83m²

Gerencia General

Ven

tas

Contabilidad

Compras e importaciones

Arquitectura

Operaciones

Asisten

ta A

dm

inistrativa

Administrativo

Financiero

Gerencia Técnica


SOFTWARE EMPLEADO: Visio 2010

48

Gráfico 15 PLANO DISTRIBUCIÓN DE GALPÓN: 400 m²


SOFTWARE EMPLEADO: Visio 2010

49

5. CAPÍTULO V ESTUDIO ADMINISTRATIVO LEGAL

5.1 ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA

5.1.1 PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS

“La planificación de los recursos humanos consiste en asegurar el número suficiente de personal,

con la cualificación necesaria, en los puestos adecuados y en momento oportuno”23.

Para el presente estudio se requerirá contar con:

Cuadro 15 PLANIFICACIÓN DE RECURSOS HUMANOS

NÚMERO PUESTO FORMACIÓN MÍNIMA REQUERIDA RELACIÓN DE DEPENDENCIA

1 Gerente General Ing. Empresas / Administrador Directa

1 Gerente Administrativo Financiero

Analista de costos Directa

1 Gerente técnico Ingeniero Civil Directa

1 Arquitecto Arquitecto Directa

1 Jefe de adquisiciones e importación

Ing. Comercio Exterior Directa

1 Contador Contador CPA Directa

1 Asistente Administrativo y Recursos Humanos

Estudiante Universitario en áreas administrativas o contables

Directa

2 Vendedor Estudiante Universitario Directa

1 Asesor legal Dr. en leyes con experiencia mínima 5 años

Outsourcing

1 Mensajero Bachiller Directa

1 Bodeguero/cuidador Bachiller Directa

1 Residente de obra Estudiante de Ingeniería civil Directa

1 Electricista Electricista experimentado Directa

1 Maestro Mayor Albañil experimentado Directa

6 Personal de montaje Albañil Directa

4 Personal acabados interiores Empresas con experiencia mínima de 3 años

Outsourcing

1 Operador de equipo pesado Chofer profesional / Bachiller Directa

1 operador de equipo liviano Chofer profesional / Bachiller Directa


23 SÁNCHEZ Carlos Andrés: Preparación y evaluación de Proyectos, Pág. 67

50

5.1.2 ORGANIZACIÓN.

“La organización proporciona el marco dentro del cual la gente puede trabajar motivada y

eficientemente, es un proceso encaminado a obtener un fin. Fin que fue previamente definido por

medio de la planeación “24.

A continuación la representación gráfica de la organización de acuerdo a su contenido.

5.1.2.1 ORGANIGRAMA.

“Es la representación gráfica de la estructura orgánica de una empresa, sus relaciones, sus niveles

de jerarquía y las principales funciones que se desarrollan”25.

-Organigrama estructural: presentación gráfica de la conformación administrativa de una empresa, permitiendo conocer de forma objetiva los puestos operativos y jerárquicos dentro de la compañía. Gráfico 16

FUENTE: Enrique Benjamín Franklin, Guillermo Gómez, Organización y Métodos


24 GÓMEZ Guillermo: Organización y métodos , Pág. 4 25 GÓMEZ Guillermo: Organización y métodos , Pág. 41

GERENCIA

GENERAL

GERENCIA

ADMINISTRATIVA

FINANCIERA

GERENCIA

TÉCNICA

DPTO.

CONTABLE

DPTO.

COMPRAS

DPTO. DE

ARQUITECTURA

DPTO. DE

OPERACIONES

DPTO.LEGAL

DPTO.

VENTAS

Asistente

51

- Organigrama posicional (de puestos, plazas y unidades): indica la distribución específica

de las jerarquías o categorías de puestos desempeñados por el personal directivo, ejecutivo u

operacional de una empresa así como el número de plazas existentes o necesarias. Gráfico 17

FUENTE: Enrique Benjamín Franklin, Guillermo Gómez, Organización y Métodos E= Existentes

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel. R= Requeridos

A= Nivel Directivo

B= Nivel Ejecutivo

C= Nivel Asesor

D= Niel Operativo

GERENTE GENERAL

R1

GERENTE

ADMINISTRATIVO

FINANCIERO

R1

GEGERENTE

TGEÉCNGEICO

R1

CONTADOR

R1

JEFE DE

ADQUISICIONES

R1

ARQUITECTO

R1

RESIDENTE DE OBRA

R1

ASESOR LEGAL R1

MAESTRO MAYOR

R1

BODEGUERO

CUIDADOR

R1

PERSONAL DE

MONTAJE

R6

GERENTE

TÉCNICO

R1

A

C

D

VENDEDOR

R2

MENSAJERO

R1

Asistente

B

52

-Organigrama funcional: representación gráfica de las funciones principales o básicas de la unidad administrativa. Gráfico 18

FUENTE: Enrique Benjamín Franklin, Guillermo Gómez, Organización y Métodos

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel.

GERENCIA GENERAL

-Planeación estratégica

-Visión del negocio.

-Alianzas estratégicas.

GERENCIA ADMINISTRATIVA

FINANCIERA

-Planificar, dirigir y controlar

-Control de costos y gastos.

-Análisis de presupuestos.

-Elaboración e implementación de

procesos y políticas.

GERENCIA TÉCNICA

-Cálculos estructurales.

-Revisión de estructuras.

-Elaboración de planos.

-Control de montaje y avances

de obra.

-Control productividad.

DPTO. CONTABLE

-Registros contables.

-Tributación.

-Anexos transaccionales.

-Pagos

DPTO. COMPRAS

-Importaciones.

- Entrega de kit y materiales de

acabados interiores y exteriores

en obra.

-Adquisiciones.

DPTO. DE ARQUITECTURA

-Elaboración de planos.

-Elaboración de maquetas.

-Diseño de decoración y

acabados exteriores de

viviendas.

-Presupuesto.

DPTO. DE OPERACIONES

-Control de avances de obra.

Entrega de vivienda

- Control de uso de materiales.

-Control de permisos y

documentación.

DPTO.LEGAL

-Asesoría legal societaria,

laboral y construcción.

DPTO. DE VENTAS

-Cierre de negocios.

-Información sobre

solicitudes de clientes.

-Análisis de

competitividad.

Asistente Administrat

-Contratación de

personal.

-Obtención de

certificados y permisos

53

5.1.3 ESTRUCTURA LEGAL

5.1.4 LEYES CONEXAS

“Cualquier tipo de organización debe operar en un marco jurídico que regule sus derechos y deberes en

las relaciones establecidas entre sus diferentes miembros. Este contexto parte desde la constitución, la

ley, los decretos, las ordenanzas, los acuerdos, hasta los reglamentos y las resoluciones”26.

El presente proyecto para su correcto desempeño debe enmarcar su actividad en las siguientes

deposiciones legales:

-CÓDIGO DE TRABAJO: documento jurídico laboral que regula los derechos y obligaciones de patronos y

trabajadores, con la finalidad de tener personal legalmente contratados y que aporten al IESS.

-LEY DE RÉGIMEN TRIBUTARIO INTERNO: regula la forma en que el contribuyente debe responder ante

la autoridad tributaria

-LEY DE COMPAÑÍAS: regula las operaciones de una organización proporcionándole personería jurídica y

un marco de desarrollo referencial el cual se encuentra regulado por la Superintendencia de

Compañías.

-CÓDIGO DE COMERCIO: cuerpo legal que tiene por objeto regular las relaciones mercantiles.

-LEY DEL EJERCICIO PROFESIONAL DE LOS INGENIEROS CIVILES DEL ECUADOR: garantiza el ejercicio de

los derechos y obligaciones profesionales de los ingenieros civiles.

- MANUAL LEGAL DEL CONSTRUCTOR: documento de altísimo contenido jurídico proporcionado por la

Cámara de la Construcción de Quito con la finalidad de ser una herramienta jurídica, de ayuda, consulta

y soporte para todos los profesionales de la construcción.

-LEY ORGÁNICA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR: norma las relaciones entre proveedor y consumidor.

-PROCESOS DE GESTIÓN URBANA TERRITORIAL: regula la ocupación, el uso de suelo urbano y rural.

Tiene como objetivo final la generación de procesos de planificación urbanística que deberán asegurar la

preservación del interés público frente al privado, se encuentra regulada por el Municipio de cada

ciudad.

-CONTRATO DE FRANQUICIA TIPO ESTÁNDAR27

26 MIRANDA Juan José: Gestión de Proyectos , http://www.antioquia.gov.co 27 Anexo 2

54

-REGLAMENTO INTERNO DE TRABAJO: se convierte en norma reguladora de las relaciones internas de la empresa con el trabajador. Contempla aquellos aspectos no contemplados de forma expresa por la ley, o que simplemente han quedado al libre albedrío de las partes, es una herramienta indispensable para resolver los conflictos que se llegaren a presentar dentro de la empresa, y es tan importante que si no existiera sería muy difícil sancionar a un trabajador por algún acto impropio, puesto que no habría ninguna sustentación normativa o regulatoria que ampare una decisión sancionatoria.

Con la finalidad de seleccionar el modelo de compañía adecuado que facilite el normal desempeño y la

operación del negocio, a continuación se pone en consideración las siguientes compañías de comercio

reconocidas por la Ley deCompañías.

55

Cuadro 16 TIPOS DE COMPAÑÍAS

TIPIFICADAS EN LA LEY DE COMPAÑÍAS NO TIPIFICADAS EN LA

LEY DE COMPAÑÍAS

CARACTERÍSTICAS NOMBRE

COLECTIVO COMANDITA

SIMPLE COMANDITA POR

ACCIONES RESPONSABILIDAD

LIMITADA SOCIEDAD ANÓNIMA

ECONOMÍA MIXTA

SOCIEDAD DE HECHO

EMPRESA UNIPERSONAL

DE HECHO

EMPRESA UNIPERSONAL DE

DERECHO

INSCRIPCIÓN Registro Mercantil Registro Mercantil Registro Mercantil Registro Mercantil Registro Mercantil Registro Mercantil

Mediante contrato entre las partes, puede o no ser elevado a escritura pública

No requiere

Realiza un contrato indicando el monto de su patrimonio destinado para la empresa y eleva a escritura pública

Nº DE SOCIOS 2 o más 1 o más 1 o más De 3a 15 2 o más 2 (sector público y privado)

Mínimo 2 1 1

CAPITAL MÍNIMO No se encuentra estipulado en la ley

No se encuentra estipulado en la ley

USD 80 USD 400 USD 800 USD 800

No se encuentra estipulado -No puede tener bienes muebles ni inmuebles

El patrimonio del

emprendedor, no separa sus

recursos de los de la empresa

Monto de su patrimonio destinado

para su actividad

DESEMBOLSO OBLIGATORIO

No menos del 50% del capital suscrito

No se encuentra estipulado en la ley

No menos del 25 % del capital suscrito




No existe-No tiene acceso a mecanismos de créditos

bancarios No estipula No estipula

RESPONSABILIDAD FRENTE A TERCEROS

Solidaria e ilimitada

Comanditados: solidaria e ilimitada.

Comanditados: solidaria e ilimitada.

Limitada a las aportaciones de cada socio



Limitada, no ejerce derechos ni adquiere obligaciones como sociedad

ilimitada

responsabilidad limitada al capital

destinado , representación legal

ilimitada Comanditarios: limitada

Comanditarios: limitada

RESTRICCIONES A LA ASOCIACIÓN

Tener capacidad legal para comerciar



Padres e hijos, no emancipados y entre cónyuges

Padres e hijos, no emancipados y entre cónyuges

Tener capacidad legal para contratar

CESIÓN DE DERECHOS

Bajo consentimiento de los socios



Bajo consentimiento unánime de los socios

Libre, no intervienen socios

Libre, no intervienen socios

No es posible, se debe enmarcar a lo estipulado en el contrato

FUENTE: Ley de compañías, http://dspace.udla.edu.ec/bitstream/123456789/470/1/TAB-2011-62.pdf, Facultad de derecho UDLA (Universidad de las Américas)


56

Luego del análisis detallado del cuadro 15, se ha elegido para el presente estudio la sociedad anónima

debido a que mediante esta figura la empresa tiene libertad para crecer ya que puede obtener

financiamiento mediante la emisión de acciones que no requieren del consentimiento unánime de los

socios proveyendo de esta manera recursos con un costo de uso de capital menor al de otras opciones

de financiamiento. Adicionalmente el capital de constitución es de apenas USD 800.El presente proyecto

se iniciará con dos socios, los cuales pagarán el 100% del capital al momento de la constitución, su

aporte se realizará en bienes muebles.

5.1.5 TRÁMITES LEGALES PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA

-ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN: mediante un abogado se debe elaborar y elevar a escritura pública la

escritura de constitución, en la cual se detalla las actividades económicas a realizar, el aporte de cada

socio, la representación legal, sus atribuciones, la denominación y los estatutos. Adicionalmente como

parte de esta se debe realizar la inscripción en la superintendencia de compañías al igual el

nombramiento del representante legal y su inscripción en el registro mercantil.

-LA PATENTE MUNICIPAL: el estado a través del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito,

establece el impuesto de patentes municipales que grava a toda persona natural o jurídica que ejerza

una actividad comercial y opere en el Distrito Metropolitano de Quito.

-RUC: para identificar a los ciudadanos frente a la Administración Tributaria se implementó el Registro Único de Contribuyentes (RUC), cuya función es identificar a los contribuyentes con fines impositivos y proporcionar información a la Administración Tributaria. Corresponde a un número de identificación de trece dígitos para todas las personas naturales y sociedades que realicen alguna actividad económica en el Ecuador, en forma permanente u ocasional o que sean titulares de bienes o derechos por los cuales deban pagar impuestos. El RUC registra información relativa al contribuyente como por ejemplo: la dirección de la matriz y sus establecimientos donde realiza la actividad económica, la descripción de las actividades económicas que lleva a cabo, las obligaciones tributarias que se derivan de aquellas, entre otras.

-OBLIGACIONES TRIBUTARIAS:

• Declaración y pago IVA mensual (formulario 104)

• Declaración mensual de retenciones en la fuente (formulario 103)

• Declaración y pago anual del impuesto a la renta (formulario 101)

• Presentación mensual del anexo de compras y retenciones (REOC).

• Presentación anual del anexo de relación de dependencia.

• Presentación de balances anual al SRI y a la Superintendencia de Compañías

57

5.2 IMPORTACIÓN

“Importar es la acción de ingresar mercancías extranjeras al país cumpliendo con las formalidades y

obligaciones aduaneras, dependiendo del régimen de importación con el que haya sido declarado”28.

5.2.1 REQUISITOS PARA IMPORTAR

Pueden importar todas las Personas Naturales o Jurídicas, ecuatorianas o extranjeras radicadas en el

país que hayan sido registrados como IMPORTADOR ANTE LA ADUANA DEL ECUADOR. Los requisitos

para su registro son:

-Obtener el RUC con la actividad de comercio exterior, para lo cual se requiere presentar la siguiente

documentación ante el SRI (personas Jurídicas)

� Copia del estatuto con la certificación de inscripción correspondiente.

� Nombramiento del Representante Legal inscrito en el Registro Mercantil.

� Copia de cédula y papeleta de votación a color del Representante Legal.

� Pago de un servicio básico (luz, agua o teléfono).

� En el caso de extranjeros: fotocopia y original de cédula de identidad, pasaporte y censo.

-Registro en el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador (SENAE). Una vez gestionado el RUC en el

Servicio de Rentas Internas, se deberá:

� Registrar los datos ingresando en la página: www.aduana.gob.ec, link: OCE’s (Operadores de

Comercio Exterior), menú: Registro de Datos y enviarlo electrónicamente.

� Llenar la Solicitud de Concesión/reinicio de claves que se encuentra en la misma página web y

presentarla en cualquiera de las ventanillas de atención al usuario del SENAE, firmada por el

Importador o Representante legal de la Cía. Importadora. Una vez recibida la solicitud se

convalidan con los datos enviados en el formulario electrónico, de no existir novedades se

acepta el registro inmediatamente.

� Obtenida la clave de acceso se deberá ingresar y registrar la o las firmas autorizadas para la

Declaración Andina de Valor (DAV), en la opción: Administración, Modificación de Datos

Generales.

28 http://www.aduana.gov.ec/contenido/procImportar.html

58

� Cumplidos estos pasos se podrá realizar la importación de mercancías revisando previamente las RESTRICCIONES que tuvieren.

5.2.2 DOCUMENTOS PARA IMPORTAR

-Documentos de acompañamiento: son denominados de control previo, deben tramitarse y aprobarse antes del embarque de la mercancía deben presentarse, física o electrónicamente, en conjunto con la Declaración Aduanera, cuando estos sean exigidos. (Art. 72 Reg. COPCI)

-Documentos de soporte: constituirán la base de la información de la Declaración Aduanera a cualquier régimen. Estos documentos originales, ya sea en físico o electrónico, deberán reposar en el archivo del declarante o su Agente de Aduanas al momento de la presentación o transmisión de la Declaración Aduanera, y estarán bajo su responsabilidad conforme a lo determinado en la Ley. (Art. 73 Reg. COPCI)

� Documento de transporte

� Factura Comercial

� Certificado de Origen (cuando proceda)

� Documentos que el SENAE o el Organismo regulador de Comercio Exterior considere necesarios.

Transmitida la Declaración Aduanera, el sistema le otorgará un número de validación (Refrendo) y el

CANAL DE AFORO que corresponda, puede ser: automático, electrónico, documental, físico instructivo y

físico no instructivo.

5.2.3 TRIBUTOS A CANCELAR POR IMPORTACIÓN

Para determinar el valor a pagar de tributos al Comercio Exterior es necesario conocer la clasificación

arancelaria del producto importado. Para el presente proyecto, el edificio prefabricado en Kit

ingresarán al país en el régimen de importación para el consumo, mediante la subpartida arancelaria

(9406.00.00.00) correspondiente a construcciones prefabricadas.

Los impuestos establecidos y las tasas por servicios aduaneros a cancelar son las siguientes:

AD-VALOREM (Arancel Cobrado a las Mercancías) Impuesto administrado por la Aduana del Ecuador.

Porcentaje variable según el tipo de mercancía y se aplica sobre la suma del Costo, Seguro y Flete (base

imponible de la Importación).

FODINFA (Fondo de Desarrollo para la Infancia) Impuesto que administra el INFA. 0.5% se aplica sobre

la base imponible de la Importación.

IVA (Impuesto al Valor Agregado) Administrado por el SRI. Corresponde al 12% sobre: Base imponible +

ADVALOREM + FODINFA + ICE.

59

5.2.4 VALORES A CANCELAR POR IMPORTACIÓN:

VALOR CIF (COSTO, SEGURO Y FLETE): es el valor en el cual el vendedor ya incluye el transporte y

seguro de los bienes del país exportador al país que se trata excluyendo el costo de descargo del barco.

� Valor CIF KIT EDIFICIO: $316 800.00

Cuadro 17 TRIBUTOS POR IMPORTACIÓN

CONCEPTO DEL TRIBUTO DETALLE VALOR A PAGAR

ADVALOREM CIF *20% $ 63 360.00

FODINFA CIF*0.5% $ 1 584.00

IVA (CIF+FODINFA+ADVALOREM)*12% $ 45 809.28

SALIDA DE DIVISAS CIF*5% $ 15 840.00

TOTAL A PGAR POR TRIBUTOS $ 126 593.28


60

Se cancelará el valor CIF al vendedor (CLG ENGINEERING) una carta de crédito irrevocable confirmada

por banco de EUA.

La carta de crédito se rige de acuerdo a normas internacionales y es una orden condicionada de pago

que recibe un banco de cancelar a un beneficiario por cuenta y orden del ordenante, a través de un

banco corresponsal, contra la presentación de determinados documentos como: la factura de compra,

certificados aduaneros, etc.

SEGURO INTERNACIONAL: se contratará seguro todo riesgo con la compañía de seguros

ALFASEGUROS. Para determinar el valor de la póliza se realizan los siguientes cálculos.

Cuadro 18 PRIMA NETA

DETALLE % VALOR

SUMA ASEGURABLE C&F $ 316 800.00

TASA 0.40% $ 1 267.20


Cuadro 19 CÁLCULO - PÓLIZA TODO RIESGO

DETALLE % VALOR

PRIMA NETA $ 1 267.20

SUPERBANCOS 3.50% $ 44.35

SCAMPESINO 0.50% $ 6.34

RECARGO SEG CAMPESINO 1.52% $ 19.26

DERECHOS DE EMISION $ 0.45

TOTAL IMPONIBLE $ 1 337.60

IVA 12% $ 160.51

PRIMA TOTAL $ 1 498.11


61

CONTENEDOR: para poder calcular el valor por desaduanización, almacenaje en la aduana, transporte y

descarga es importante conocer las especificaciones del contenedor.

ALMACENAJE EN ADUANA: para determinar el valor a cancelar por almacenaje de un contenedor de 40

pies high cube, se toman en cuenta los siguientes parámetros:

Recepción/ despacho de contenedores……………………………………………………………………………$35.09

Porteo de contenedores ………………………………………………………………………………………………….$40.94

Aforo (de requerirlo)…………………………………………………………………………………………………….….$87.74

Pesaje Contenedores………………………………………………………………………………………………….……$35.09

Almacenaje (estimado 8 días)………………………………………………………………………………………… $200.06

Colocación de sellos…………………………………………………………………………………………………………. $18.72

TRANSPORTE: el transporte interno y desembarque quedará a cargo de la empresa OMEGA S.A., la cual

cobra un valor de $3168.00 por contenedor de 40 pies high cube Guayaquil-Quito.

Largo Exterior 480 pulgadas 12,192 mm

Ancho Exterior 96 pulgadas 2,438 mm

Altura Exterior 114 pulgadas 2,896 mm

Largo Interior 474 pulgadas 12,032 mm

Ancho Interior 92.5 pulgadas 2,350 mm

Altura Interior 106 pulgadas 2,695 mm

Ancho De La Puerta 92 pulgadas 2,338 mm

Altura De La Puerta 101.75 pulgadas 2,585 mm

Capacidad Cúbica

Cuadro 20 ESPECIFICACIONES CONTENEDOR 40 PIES HIGH CUBE

2,621 pies cúbicos


62

6 CAPÍTULO VI ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

“El estudio económico financiero convierte de manera sistemática y ordenada la información resultado

de investigaciones y análisis realizados en capítulos anteriores a términos monetarios , a fin de evaluar

la rentabilidad del negocio y su comportamiento futuro estimado para tomar la decisión de ejecutarlo o

no hoy”29.

6.1 INVERSIÓN

“La inversión se refiere a la cantidad de dinero necesaria para adquirir: Activos fijos o tangibles, Activos

no corrientes y Capital de trabajo”30.

Cuadro 21 RESUMEN DE INVERSIÓN

Detalle Parcial

$ Valor total

$

Activos Fijos tangibles $ 111 403.19

Activos fijos operacionales (Producción) $ 99 673.94

Activos fijos para administración $ 10 782.66

Activos fijos para ventas $ 946.59

Activos no corrientes $ 37 427.71

Trámites de constitución $ 2 147.71

Canon inicial y de formación $ 35 280.00

Capital de trabajo $ 917 432 .22

Costo Operacional (Producción) $ 718 314.55

Gastos de Administración $ 184 005.49

Gastos de Ventas $ 15 112.18

TOTAL PRESUPUESTO INVERSIÓN TOTAL $ 1 066 263.12

29Basada en la definición de SÁNCHEZ Carlos Andrés: Proyectos I y II Preparación y evaluación Pág.87 30 http://www.econlink.com.ar/proyectos-de-inversion/inversiones


63

6.1.1 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES

“Se entiende por activos fijos tangibles, aquella parte de la inversión que se ha convertido en bienes físicos, que están

sujetos a depreciación, es decir que tienen un tiempo de uso o vida útil, con la salvedad de los terrenos que a diferencia

de los demás ganan valor en el tiempo”31.

Cuadro 22 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES

Detalle Parcial Valor total

$ $

Inversiones tangibles $ 111 403.19


Equipos de computo $ 744.59

Vehículos $ 23 143.80

Muebles y enseres $ 70.70

Maquinaria y equipo $ 74 338.25

Herramientas $ 1 376.59


Equipos de computo $ 5 994.54

Muebles y enseres $ 4 262.61

Equipo de oficina $ 525.50


Equipos de computo $ 742.56 Muebles y enseres $ 204.03

31 http://www.e-conomic.es/programa/glosario/activo-fijo.


64

6.1.1.1 ACTIVOS FIJOS OPERACIONALES (PRODUCCIÓN)

EQUIPOS DE CÓMPUTO PRODUCCIÓN

Para el presente proyecto se requiere de 2 computadores portátiles, uno será empleado por el bodeguero para el

control y entrega de materiales (dicha actividad se realiza en cada obra), y el otro será empleado por el residente de

obra para el control y avance de la producción.

Cuadro 23 EQUIPOS DE COMPUTACIÓN

DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

$ $

Mini Laptop Dual Core, Ram 2GB, HDD 320GB,pantalla 10.1", windows 7 HP ACER

u 2 $ 325.89 $ 651.78

SUBTOTAL EQUIPOS DE COMPUTACIÓN $ 651.78

IMPREVISTOS 2% $ 13.04

IVA (SUBTOTAL + IMPREVISTOS) $ 79.78

TOTAL EQUIPOS DE COMPUTACIÓN $ 744.59


VEHÍCULOS PRODUCCIÓN

Se realizará la adquisición de 1 vehículo, el mismo que será empleado para la movilización de materiales directos que

no puedan ser entregados por ciertos proveedores en obra.

Cuadro 24 VEHÍCULOS DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Camioneta Chevrolet LUV-DMAX 4X2 2.5 u 1 $ 20 258.93 $ 20 258.93

SUBTOTAL VEHÍCULOS $ 20 258.93


IVA (SUBTOTAL + IMPREVISTOS) $ 2 479.69

TOTAL VEHÍCULOS $ 23 143.80


65

MUEBLES Y ENSERES PRODUCCIÓN

El presupuesto detallado para este rubro está basado en la adquisición de 1 silla giratoria y una mesa para computador,

las mismas que serán utilizadas por el bodeguero en cada obra.

Cuadro 25 MUEBLES Y ENSERES DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Silla giratoria con apoya brazos u 1 $ 25.89 $ 25.89

Mesa de computador u 1 $ 36.00 $ 36.00

SUBTOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 61.89



TOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 70.70


MAQUINARIA Y EQUIPO PRODUCCIÓN

Requerimos de 1 grúa, que serán empleada para la movilización y el montaje de los paneles del edificio.

Cuadro 26 MAQUINARIA Y EQUIPOS DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Grúa u 1 $ 65 072.00 $ 65 072.00

SUBTOTAL MAQUINARIA Y EQUIPOS $ 65 072.00

IMPREVISTOS 2% $ 1 301.44


TOTAL MAQUINARIA Y EQUIPOS $ 74 338.25


66

HERRAMIENTAS PRODUCCIÓN

A fin de facilitar la medición y montaje de las estructuras, se hace necesario el empleo de: 4 flexómetros digitales

(utilizados por: Maestro de Obra, Residente de Obra, Gerente Técnico y Albañil), 1 juego de escuadras tipo aquinista

(requeridas por el arquitecto), niveles, cortadora, carretillas, escaleras y taladros (empleados por albañiles).

Cuadro 27 HERRAMIENTAS DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Flexómetro digital u 4 $ 50.00 $ 200.00

Juego de escuadra de metal tipo aquinista u 1 $ 80.00 $ 80.00

Nivel Skill u 3 $ 7.00 $ 21.00

Carretillas u 2 $ 45.00 $ 90.00

Cortadora de cerámica u 1 $ 250.00 $ 250.00

Taladro Bosch u 3 $ 90.00 $ 270.00

Escalera plegable 8m u 3 $ 98.00 $ 294.00

SUBTOTAL HERRAMIENTAS PARA PRODUCCION $ 1 205.00



TOTAL HERRAMIENTAS PARA PRODUCCION $ 1 376.59


67

6.1.1.2 ACTIVOS FIJOS PARA ADMINISTRACIÓN

EQUIPO DE CÓMPUTO ADMINISTRACIÓN

Para el área administrativa se requiere de 7 computadores de escritorio con su respectivo regulador que serán

utilizados por: Asistente Administrativo y de Recursos Humanos, Contador, Jefe de adquisiciones e Importación,

Gerente Administrativo Financiero, Gerente Técnico, Arquitecto y Gerente General. Las impresoras, routers y switch

serán de uso común para toda el área administrativa.

Cuadro 28 EQUIPOS DE CÓMPUTO DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

PC Core I3, Ram 4GB, HDD 500 GB, monitor Samsung 18.5"LCD, windows 7HP u 4 $ 558.04 $ 2 232.16

PC Core I5, Ram 4GB, HDD 500 GB, monitor Samsung 18.5"LCD, windows 7HP u 2 $ 751.79 $ 1 503.58

PC Core I7, Ram 8GB, HDD 1000 GB, monitor Samsung 18.5"LCD, windows 7HP u 1 $ 891.96 $ 891.96

Impresora láser Multifunción XEROX 3100 u 1 $ 177.68 $ 177.68

Impresora láser a color SAMSUNG CX-3312 u 1 $ 218.75 $ 218.75

Router Wireless Trendnet 3 antenas u 1 $ 84.82 $ 84.82

Switch 5 puertos D-LINK u 2 $ 22.32 $ 44.64

Reguladores ALTEK u 7 $ 13.39 $ 93.73

SUBTOTAL EQUIPOS DE COMPUTACION $ 5 247.32



TOTAL EQUIPOS DE CÓMPUTO $ 5 994.54


68

MUEBLES Y ENSERES ADMINISTRACIÓN

Los ítems que se detallan a continuación será destinados para los puestos de trabajo de área administrativa (Asistente

Administrativo y de Recursos Humanos, Contador, Jefe de adquisiciones e Importación, Gerente Administrativo

Financiero, Gerente Técnico, Arquitecto y Gerente General), e incluye la sala de reuniones.


$ VALOR TOTAL

$

Silla giratoria con apoya brazos U 8 $ 25.89 $ 207.12

Silla tapizada en cuerina U 19 $ 19.79 $ 376.01

Mesa de reunión rectangular 100*80 en melamínico U 1 $ 180.00 $ 180.00

Estación de trabajo L melamínico 1.20 x 0.50 x 1.20 x 0.50 incluye cajonera, porta teclado U 4 $ 250.00 $ 1 000.00

Escritorio ejecutivo con 3 cajones en melamínico 1.50*0.60 cajonera metálica U 3 $ 150.00 $ 450.00

Escritorios ejecutivos Chieti marca ATU 1.30*0.70+1.30 en melamínico U 1 $ 200.00 $ 200.00

Archivador aéreo 10.9*0.4*0.32 puerta Y laterales U 5 $ 74.24 $ 371.20

Divisiones modulares melamínico y vidrio m² 15 $ 63.13 $ 946.95

SUBTOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 3 731.28



TOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 4 262.61


69

EQUIPO DE OFICINA

Se detalla en este rubro la inversión realizada en una central telefónica de 8 extensiones y sus respectivos teléfonos,

indispensables para las comunicaciones.

Cuadro 30 EQUIPO DE OFICINA DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Central telefónica 2 líneas y 8 extensiones U 1 $ 300.00 $ 300.00

teléfonos U 8 $ 20.00 $ 160.00

SUBTOTAL EQUIPO DE OFICINA $ 460.00



TOTAL EQUIPO DE OFICINA $ 525.50


6.1.1.3 ACTIVOS FIJOS PARA VENTAS

EQUIPO DE CÓMPUTO VENTAS

Para ventas se realizará la entrega de 1 computador portátil a fin de que se pueda desplazar en caso de requerirlo.

Cuadro 31 EQUIPOS DE CÓMPUTO DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Laptop Dual Core, Ram 2GB, HDD 320GB,pantalla 15", windows 7 HP ACER U 1 $ 650.00 $ 650.00

SUBTOTAL EQUIPOS DE COMPUTACION $ 650.00



TOTAL EQUIPOS DE COMPUTACION $ 742.56


70

MUEBLES Y ENSERES VENTAS

Para ventas se adquirirá 1 escritorio, 1 silla con apoya brazos y 2 sillas tapizadas en cuerina.


$ VALOR TOTAL

$

Silla giratoria con apoya brazos U 1 $ 25.89 $ 25.89

Silla tapizada en cuerina U 2 $ 19.79 $ 39.58

Escritorio simple en melamínico 2 cajones pequeños U 1 $ 50.00 $ 50.00

Divisiones modulares melamínico y vidrio m² 1 $ 63.13 $ 63.13

SUBTOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 178.60



TOTAL MUEBLES Y ENSERES $ 204.03


71

6.1.2 ACTIVOS NO CORRIENTES

“Son todos los recursos que son pagados para obtener un beneficio futuro, entre los cuales se encuentran los gastos

anticipados, como intereses, seguros, arrendamientos, los cargos diferidos que representan bienes o servicios recibidos

de los cuales se espera obtener beneficios económicos en otros periodos.

El valor histórico de estos activos, se debe amortizar en forma sistemática durante el lapso estimado para su

recuperación. La amortización de los activos diferidos se debe reconocer desde la fecha en que se originen ingresos,

teniendo en cuenta que los correspondientes a organización, preoperativos y puesta en marcha se deben amortizar en

el menor tiempo entre el estimado y la duración del proyecto”32.

Cuadro 33 ACTIVOS NO CORRIENTES

Detalle Parcial

$ Valor total

$

Activos no corrientes $ 37 427.71

Trámites de constitución $ 2 147.71

Canon inicial y de formación $ 35 280.00


32 http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/no%208/activos.htm

72

6.1.2.1 TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN

La elaboración de la escritura de constitución de la Sociedad Anónima, la apertura del RUC, los estatutos,

nombramientos de los administradores, la inscripción en el Registro Mercantil, la patente y todos los trámites de

constitución se encontrará a cargo de la Abogada Maricarmen Ponce de Dávalos.

Cuadro 34 TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Trámites de Constitución U 1 $ 1 880.00 $ 1 880.00

SUBTOTAL TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN $ 1 880.00



TOTAL TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN $ 2 147.71


6.1.2.2 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN.

Corresponde a un único pago que se debe realizará a la franquicia a la firma del contrato e incluye: manuales técnicos

necesarios del sistema de construcción con estructura ligera de acero galvanizado, Formación y asistencia técnica

práctica en la primera obra incluyendo un desplazamiento, dietas y alojamiento del monitor técnico de la Compañía,

respuesta inmediata a todas las consultas técnicas o comerciales que el Agente efectúe a la Compañía, por teléfono, fax,

e-mail o personalmente, presupuestar todos los proyectos que el Agente someta a cotización a la Compañía con los

parámetros establecidos por la Compañía, capacitaciones técnicas y comerciales on line.

Cuadro 35 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN DETALLE UNIDAD CANTIDAD

VALOR UNITARIO $

VALOR TOTAL $

Canon inicial y de formación de franquicia U 1 $ 33 600.00 $ 33 600.00

SUBTOTAL CANON DE FORMACIÓN $ 33 600.00

IMPUESTO SALIDA DE DIVISAS (5%) $ 1 680.00

TOTAL CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN $ 35 280.00


73

6.1.3 CAPITAL DE TRABAJO

“Constituye el conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para la operación normal del proyecto

durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamaño determinado”33

Para el presente proyecto se considera como ciclo productivo un tiempo de 12 meses hasta obtener y vender la

primera producción, los ítems enunciados corresponde a una capacidad productiva de un edificio.

Cuadro 36 CAPITAL DE TRABAJO Detalle Valor Anual

$ Valor Día

$ Valor por edificio

$

Costo Operacional (Producción) $ 718 314.55 $ 1 995.32 $ 718 314.55

Gastos de Administración $ 184 005.49 $ 511.13 $ 181 857.78

Gastos de Ventas $ 15 112.18 $ 41.98 $ 15 112.18

Total Capital de Trabajo $917 432.22 $2 548.42 $917 432.22


6.2 FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

Definida la inversión necesaria para la ejecución del proyecto, se procede a identificar las fuentes de financiamiento.

“Existen dos fuentes de financiamiento:

� Fuentes Internas: Es el uso de recursos propios, es decir las aportaciones que provengan de los accionistas

(pueden ser en especie o efectivo), utilidades reinvertidas y venta de activos en desuso para cubrir necesidades

financieras.

� Fuentes Externas: Es el uso de recursos otorgados por terceros, como préstamos bancarios y de proveedores,

es decir endeudamiento”34.

El presente proyecto se financiará: el 70% mediante aporte de accionistas (fuentes internas) y el 30% mediante crédito

bancario otorgado por el Banco del Pacífico (Fuentes externa).

33 http://www.ecolink.com.ar/proyectos-de-inversion/inversiones 34 http://www.eumed.net/libros-gratis/2006b/cag3/2j.htm

74

6.2.1 FUENTES Y USOS

El cuadro de Fuentes y Usos permite determinar el origen de los recursos y el uso y destino de los mismos.

Cuadro 37 FUENTES Y USOS

Detalle Inversión Total

$

Aporte Accionistas

$

Crédito Bancario

$

Inversiones Tangibles (Activos Fijos) $ 111 403.19 $ 111 403.19 -

Inversiones Intangibles (Activos no corrientes) $ 37 427.71 $ 37 427.71 -

Capital de trabajo $ 917 432.22 $ 597 553.28 $ 319 878.94

Total Inversiones $1 066 263.12 $746 384.19 $319 878.94


6.2.2 PRÉSTAMO BANCARIO

� Monto: $319 878.94

� Interés: 11.50%

� Plazo: 3 años

� Periodo de Gracia: 0


Cuadro 38 CRÉDITO BANCARIO AÑO MONTO INTERES RENTA SALDO

1 $ 319 878.94 $ 36 786.08 $ 132 038.46 $ 224 626.55

2 $ 224 626.55 $ 25 832.05 $ 132 038.46 $ 118 420.14

3 $ 118 420.14 $ 13 618.32 $ 132 038.46 $ 0.00

75

6.3 PLAN DE RENOVACIÓN DE INVERSIONES

El plan de renovación de inversiones proporciona una guía sobre el dinero necesario a desembolsar anualmente por concepto de la renovación de activos fijos,

y para ello se toma en cuenta lo siguiente:

� Vida útil

� Incremento de activos fijos como: equipo de cómputo, muebles y enseres para ventas y herramientas, las cuales varían de acuerdo al nivel de producción.


Cuadro 39 PLAN DE INVERSIÓN DETALLE PREOPERATIVO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

NIVEL DE PRODUCCIÓN (EDIFICIO) 1 1 2 3 3 3 3 3 3 3

INVERSIONES TANGIBLES $ 111 403.19 $ 11 032.96 $ 23 143.80 $ 10 828.92 $ 10 828.92


Equipos de computo $ 744.59 - - - $ 744.59 - - $ 744.59 - - $ 744.59

Vehículos $ 23 143.80 - - - - - $ 23 143.80 - - - -

Muebles y enseres $ 70.70 - - - - - - - - - -

Maquinaria y equipo $ 74 338.25 - - - - - - - - - -

Herramientas $ 1 376.59 - - - $ 2 079.17 - $ 0.00 $ 2 079.17 - - $ 2 079.17


Equipos de computo $ 5 994.54 - - - $ 5 994.54 - - $ 5 994.54 - - $ 5 994.54

Muebles y enseres $ 4 262.61 - - - - - - - - - -

Equipo de oficina $ 525.50 - - - $ 525.50 - - $ 525.50 - - $ 525.50


Equipos de computo $ 742.56 - - - $ 1 485.12 - $ 0.00 $ 1 485.12 - - $ 1 485.12

Muebles y enseres $ 204.03 - - - $ 204.03 - $ 0.00 - - - -

INVERSIONES INTANGIBLES (NO CORRIENTE) $ 37 427.71

Trámites de constitución $ 2 147.71 - - - - - - - - - -

Canon inicial y de formación $ 35 280.00 - - - - - - - - - -

CAPITAL DE TRABAJO $ 917 432.22

Costo Operacional (Producción) $ 718 314.55 - - - - - - - - - -

Gastos de Administración $ 184 005.49 - - - - - - - - - -

Gastos de Ventas $ 15 112.18 - - - - - - - - - -

TOTAL INVERSIÓN $ 1 066 263.12 - - - $ 11 032.96 - $ 23 143.80 $ 10 828.92 - - $ 10 828.92

76

6.4 DEPRECIACIÓN

“La depreciación es un reconocimiento racional y sistemático del costo de los bienes, distribuido

durante su vida útil estimada, con el fin de obtener los recursos necesarios para la reposición de

los bienes, de manera que se conserve la capacidad operativa o productiva. Su distribución debe

hacerse empleando los criterios de tiempo y productividad, mediante uno de los siguientes

métodos: línea recta, suma de los dígitos de los años, saldos decrecientes, número de unidades

producidas o número de horas de funcionamiento”35.

Para el presente proyecto se empleó el método de depreciación por línea recta, el cual supone

que el activo se desgasta por igual durante cada periodo contable, se empleó este método por su

sencillez y facilidad de cálculo.

Fórmula:

Depreciación anual:

Donde:

Valor Residual: 10% (el valor residual no se aplica a equipos de cómputo)

Cuadro 40 VIDA ÚTIL

DETALLE VIDA ÚTIL

Equipos de computo 3 AÑOS

Vehículos 5 AÑOS

Muebles y enseres 10 AÑOS

Maquinaria y equipo 10 AÑOS

Herramientas 3 AÑOS

Equipo de oficina 3 Años


35 http://es.scribd.com/doc/59833568/DEPRECIACION

Costo- Valor residual

Vida útil

77

Cuadro 41 DEPRECIACIONES POR AÑO

INVERSIONES AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

Inversiones tangibles Activos fijos operacionales (Producción) $ 11 523.87 $ 11 523.87 $ 11 523.87 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64

Equipos de computo $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20 $ 248.20

Vehículos $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88 $ 4 165.88

Muebles y enseres $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36 $ 6.36

Maquinaria y equipo $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44 $ 6 690.44

Herramientas $ 412.98 $ 412.98 $ 412.98 $ 623.75 $ 623.75 $ 623.75 $ 623.75 $ 623.75 $ 623.75 $ 623.75

Activos fijos para administración $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24

Equipos de computo $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95 $ 1 994.95


Equipo de oficina $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65 $ 157.65

Activos fijos para ventas $ 265.88 $ 265.88 $ 265.88 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77

Equipos de computo $ 247.52 $ 247.52 $ 247.52 $ 495.04 $ 495.04 $ 495.04 $ 495.04 $ 495.04 $ 495.04 $ 495.04


TOTAL DEPRECIACIONES $ 14 325.98 $ 14 325.98 $ 14 325.98 $ 14 802.64 $ 14 802.64 $ 14 802.64 $ 14 802.64 $ 14 802.64 $ 14 802.64 $ 14 802.64


78

6.5 AMORTIZACIÓN

“Una amortización es una disminución gradual o extinción gradual de cualquier deuda durante un

periodo de tiempo”36.

Cuadro 42 Amortización DETALLE MONTO TIEMPO DE

AMORTIZACIÓN AÑOS

% DE AMORTIZACIÓN VALOR AMORTIZACIÓN ANUAL

Canon inicial y de formación $ 35 280.00 10 10% $ 3 528.00

Total Amortización Anual $ 3 528.00 ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel

6.6 NÒMINA

� “Salario: Es toda retribución que percibe el hombre a cambio de un servicio que ha

prestado con su trabajo, se paga por hora, por día o por semana y se aplica a trabajos

manuales o de taller.

� Sueldo: Remuneración regular asignada por el desempeño de un cargo o servicio

profesional, se paga por mes o quincena y se aplica a trabajos intelectuales,

administrativos, de supervisión y oficina”37.

A continuación se detallan los sueldos y salarios calculados por hora, mensual y anual con los

respectivos beneficios de ley que se deberá cancelar para el presente proyecto a cada empleado.

Se considera el 12.15% como aporte al IESS (patronal).

36 http://www.gestiopolis.com/recursos/experto/catsexp/pagans/fin/30/amortizar.htm 37 http://www.slideshare.net/danielaanguiano/sueldos-y-salarios-6866595

79

Cuadro 43 PRESUPUESTO DE NOMINA

CARGO SUELDO

MENSUAL NOMINAL

SUELDO ANUAL

NOMINAL

DECIMO TERCERO

DECIMO CUARTO

APORTE AL IESS

ANUALES VACACIONES

FONDO DE RESERVA ANUAL

COSTO ANUAL

UNITARIO

COSTO MENSUAL

COSTO HORA

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $/h

SALARIOS

MANO DE OBRA DIRECTA MAESTRO MAYOR (MAESTRO DE OBRA)

$ 310.98 $ 3 731.76 $ 310.98 $ 292.00 $ 453.41 $ 155.49 $ 310.98 $ 5 254.62 $ 437.88 $ 2.74

ALBAÑÍL $ 295.09 $ 3 541.08 $ 295.09 $ 292.00 $ 430.24 $ 147.55 $ 295.09 $ 5 001.05 $ 416.75 $ 2.60

ELECTRICISTA $ 322.66 $ 3 871.92 $ 322.66 $ 292.00 $ 470.44 $ 161.33 $ 322.66 $ 5 441.01 $ 453.42 $ 2.83

INSTALADOR DE REVESTIMENTO EN GENERAL

$ 295.09 $ 3 541.08 $ 295.09 $ 292.00 $ 430.24 $ 147.55 $ 295.09 $ 5 001.05 $ 416.75 $ 2.60

OPERADOR DE EQUIPO PESADO $ 310.98 $ 3 731.76 $ 310.98 $ 292.00 $ 453.41 $ 155.49 $ 310.98 $ 5 254.62 $ 437.88 $ 2.74

MANO DE OBRA INDIRECTA

OPERADOR DE EQUIPO LIVIANO $ 295.09 $ 3 541.08 $ 295.09 $ 292.00 $ 430.24 $ 147.55 $ 295.09 $ 5 001.05 $ 416.75 $ 2.60

RESIDENTE DE OBRA $ 350.00 $ 4 200.00 $ 350.00 $ 292.00 $ 510.30 $ 175.00 $ 350.00 $ 5 877.30 $ 489.78 $ 3.06

BODEGUERO $ 350.00 $ 4 200.00 $ 350.00 $ 292.00 $ 510.30 $ 175.00 $ 350.00 $ 5 877.30 $ 489.78 $ 3.06

SUELDOS SUELDOS ADMINISTRATIVOS MENSAJERO $ 292.00 $ 3 504.00 $ 292.00 $ 292.00 $ 425.74 $ 146.00 $ 292.00 $ 4 951.74 $ 412.64 $ 2.58

ASISTENTE ADMINISTRATIVO Y RECURSOS HUMANOS

$ 500.00 $ 6 000.00 $ 500.00 $ 292.00 $ 729.00 $ 250.00 $ 500.00 $ 8 271.00 $ 689.25 $ 4.31

JEFE DE ADQUISIONES E IMPORTACIÓN

$ 850.00 $ 10 200.00 $ 850.00 $ 292.00 $ 1 239.30 $ 425.00 $ 850.00 $ 13 856.30 $ 1 154.69 $ 7.22

GERENTE ADMINISTRATIVO FINANCIERO

$ 2 000.00 $ 24 000.00 $ 2 000.00 $ 292.00 $ 2 916.00 $ 1 000.00 $ 2 000.00 $ 32 208.00 $ 2 684.00 $ 16.78

GERENTE TÉCNICO $ 1 500.00 $ 18 000.00 $ 1 500.00 $ 292.00 $ 2 187.00 $ 750.00 $ 1 500.00 $ 24 229.00 $ 2 019.08 $ 12.62

ARQUITECTO $ 1 000.00 $ 12 000.00 $ 1 000.00 $ 292.00 $ 1 458.00 $ 500.00 $ 1 000.00 $ 16 250.00 $ 1 354.17 $ 8.46 GERENTE GENERAL $ 2 800.00 $ 33 600.00 $ 2 800.00 $ 292.00 $ 4 082.40 $ 1 400.00 $ 2 800.00 $ 44 974.40 $ 3 747.87 $ 23.42 CONTADOR $ 800.00 $ 9 600.00 $ 800.00 $ 292.00 $ 1 166.40 $ 400.00 $ 800.00 $ 13 058.40 $ 1 088.20 $ 6.80

SUELDOS DE VENTAS VENDEDOR $ 292.00 $ 3 504.00 $ 292.00 $ 292.00 $ 425.74 $ 146.00 $ 292.00 $ 4 951.74 $ 412.64 $ 2.58

FUENTE: Boletín técnico de la Cámara de Construcción y

Ministerio de Relaciones Laborales ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel

80

6.7 COSTOS Y GASTOS

6.7.1 COSTOS

“El costo hace referencia al conjunto de erogaciones en que se incurre para producir un bien, o

por la prestación de un servicio y en consecuencia pasan a formar parte de su valor”38.

6.7.2 COSTOS DE PRODUCCIÓN (OPERACIÓN)

� Costos directos: son aquellos necesarios para obtener un producto (materiales directos y

mano de obra de los trabajadores del área de producción). Estos costes se definen así

porque afectan directamente la determinación del precio de un producto y no tienen

característica distributiva.

� Costos (Gastos) Generales de fabricación: Son todos los costos que no están clasificados

como mano de obra directa ni como materiales directos

38 http://www.gerencie.com/diferencia-entre-costo-y-gasto.html

81

Cuadro 44 COSTOS DE PRODUCCIÓN

COSTOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

COSTOS DIRECTOS

Materiales directos

kit de edificio Prefabricado (No incluye acabados)

$ 458 062.17 $ 458 062.17 $ 916 124.34 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52 $ 1 374 186.52

Acabados edificio $ 73 187.49 $ 73 187.49 $ 146 374.98 $ 219 562.47 $ 219 562.47 $ 219 562.47 $ 219 562.47 $ 219 562.47 $ 219 562.47 $ 219 562.47

Terreno $ 153 000.00 $ 153 000.00 $ 306 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00 $ 459 000.00

Mano de obra directa $ 17 861.63 $ 17 861.63 $ 35 723.25 $ 53 584.88 $ 53 584.88 $ 53 584.88 $ 53 584.88 $ 53 584.88 $ 53 584.88 $ 53 584.88

Total Costos Directos $ 702 111.29 $ 702 111.29 $ 1 404 222.58 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87 $ 2 106 333.87

COSTOS (GASTOS) GENERALES DE FABRICACIÓN

Servicios (agua, luz, arriendo galpón) $ 7 596.96 $ 7 596.96 $ 15 193.92 $ 22 790.88 $ 22 790.88 $ 22 790.88 $ 22 790.88 $ 22 790.88 $ 22 790.88 $ 22 790.88

Combustible $ 228.48 $ 228.48 $ 456.96 $ 685.44 $ 685.44 $ 685.44 $ 685.44 $ 685.44 $ 685.44 $ 685.44

Mano de obra indirecta $ 8 377.82 $ 8 377.82 $ 16 755.65 $ 25 133.47 $ 25 133.47 $ 25 133.47 $ 25 133.47 $ 25 133.47 $ 25 133.47 $ 25 133.47

Total Costos(Gastos) Generales de Fabricación $ 16 203.26 $ 16 203.26 $ 32 406.53 $ 48 609.79 $ 48 609.79 $ 48 609.79 $ 48 609.79 $ 48 609.79 $ 48 609.79 $ 48 609.79

Subtotal Costos de Producción $ 718 314.55 $ 718 314.55 $ 1 436 629.10 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65

Depreciaciones $ 11 523.87 $ 11 523.87 $ 11 523.87 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64 $ 11 734.64

TOTAL COSTOS DE PRODUCCIÓN $ 729 838.42 $ 729 838.42 $ 1 448 152.97 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29


82

6.7.2.1 COSTOS DIRECTOS

MATERIALES DIRECTOS

Son aquellos que pueden identificarse con la producción de un artículo terminado, es de fácil asociación

con el producto y representan un costo importante del producto terminado.

Para el presente proyecto se consideran materiales directos por edificio lo siguiente: Acabados de

edificio, Kit de edificio prefabricado (no incluye acabados) y Terreno.

Cuadro 45 ACABADOS DE EDIFICIO POR EDIFICIO DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO

$ VALOR TOTAL

$

Puntos de salida agua potable punto 50 $ 16.80 $ 840.00

Acometida de agua potable 1/2" ml 1 $ 150.00 $ 150.00

Llave de paso de 1/2 punto 16 $ 6.54 $ 104.64

Llave de manguera punto 16 $ 6.57 $ 105.12

Tuberías PVC de ventilación para instalación sanitaria ml 144 $ 4.00 $ 576.00

Caja de revisión sanitaria con tapa 60X60X60 caja 32 $ 40.00 $ 1 280.00

Desagües de aguas negras 4" punto 32 $ 18.50 $ 592.00

Desagües de aguas negras 2" punto 45 $ 10.00 $ 450.00

Bajante PVC 4" aguas lluvias ml 208 $ 5.28 $ 1 098.24

Rejilla incluido sifón u 64 $ 2.80 $ 179.20

Acometida eléctrica m² 1 $ 180.00 $ 180.00

Puntos eléctricos (cableado punto a punto) punto 144 $ 15.00 $ 2 160.00

Punto de iluminación incluye boquilla punto 112 $ 5.00 $ 560.00

Toma de teléfono portero eléctrico u 16 $ 20.00 $ 320.00

Puntos de teléfono (cableado puno a punto) punto 16 $ 15.00 $ 240.00

Puntos de red (cableado punto a punto) punto 32 $ 15.00 $ 480.00

Cajetines, teléfono, red o eléctrico u 208 $ 8.50 $ 1 768.00

Cerámica capri Gris 40X40 m² 1440 $ 9.50 $ 13 680.00

Pintura de caucho interior / exterior limpiable acabado mate galón 990 $ 5.60 $ 5 544.00

Ventanas vidrio claro, mate perfil anti condensación serie 100 u 64 $ 120.00 $ 7 680.00

Puerta Seike tono cereza con 2 paneles embutidos incluye cerradura u 80 $ 75.00 $ 6 000.00

Grifería baño, ducha mezcladora franzv u 16 $ 20.68 $ 330.88

Lavamanos Edesa con pedestal incluye juego de llaves u 16 $ 29.54 $ 472.64

Innodoro Edesa alargado Bone Bikini u 16 $ 48.33 $ 773.28

Grifería para cocina juego Shelby Edesa juego 16 $ 24.44 $ 391.04

Mesón cocina en fórmica textura mármol beige color granito ml 48 $ 48.33 $ 2 319.84

Muebles cocina melamínico blanco bisagras autoajustables, herrajes satinados u 32 $ 70.00 $ 2 240.00

Closet en melamínico color Wengue interior color blanco u 48 $ 180.00 $ 8 640.00

Piedra de lavado en grano pulido o gravilla color beige claro u 16 $ 150.00 $ 2 400.00

Cemento selva alegre saco 110 $ 6.57 $ 722.70

Bondex cerámica saco 370 $ 4.83 $ 1 787.10

SUBTOTAL COSTO DE MATERIALES DIRECTOS PARA ACABADOS $ 64 064.68



TOTAL COSTO DE MATERIALES DIRECTOS PARA ACABADOS $ 73 187.49


83

Cuadro 46 KIT PREFABRICADO POR EDIFICIO DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO $

VALOR POR EDIFICIO

$

KIT EDIFICIO TIPO 2 m² 1440 $ 220.00 $ 316 800.00

FODINFA $ 0.50% $ 1 584.00

ARANCEL $ 20% $ 63 360.00

ALMACENAJE EN ADUANA días 7 $ 28.58 $ 200.06

TRANSPORTE GYE-UIO flete 1 $ 3 000.00 $ 3 000.00

SEGURO TODO RIESGO $ 1 $ 1 337.60 $ 1 337.60

FLETE INTERNO u 4 $ 150.00 $ 600.00

PAGOS DE ADUANA u 1 $ 217.58 $ 217.58

SUBTOTAL COSTO DE MATERIALES DIRECTOS KIT $ 387 099.24



SALIDA DE DIVISAS (5%) $ 15 840.00

TOTAL COSTO DE MATERIALES DIRECTOS KIT $ 458 062.17

Cuadro 47 COSTO DE TERRENO POR EDIFICIO DETALLE UNIDAD CANTIDAD

POR COSTO

UNITARIO $

COSTO TOTAL POR

$

Terreno m² 850 $ 180.00 $ 153 000.00

TOTAL COSTO DE TERRENO $ 153 000.00



84

MANO DE OBRA DIRECTA

“La mano de obra directa es aquella involucrada de forma directa en la fabricación del producto

terminado. Se trata de un trabajo que puede asociarse fácilmente al bien en cuestión”39.

39 http://es.wikipedia.org/wiki/Mano_de_obra

Cuadro 48 COSTO DE MANO DE OBRA DIRECTA POR EDIFICIO DETALLE UNIDAD CANTIDAD DE

HORAS POR EDIFICIO

COSTO POR

HORA $

COSTO TOTAL POR EDIFICIO

$

MAESTRO MAYOR (MAESTRO DE OBRA) horas 960 $ 2.74 $ 2 627.31

ALBAÑÍL horas 2560 $ 2.60 $ 6 668.06

ELECTRICISTA horas 640 $ 2.83 $ 1 813.67

INSTALADOR DE REVESTIMENTO EN GENERAL horas 640 $ 2.60 $ 1 667.02

MAESTRO SOLDADOR ESPECIALIZADO horas 1280 $ 2.60 $ 3 334.03

OPERADOR DE EQUIPO PESADO horas 640 $ 2.74 $ 1 751.54

TOTAL COSTO DE MANO DE OBRA DIRECTA $ 17 861.63


85

6.7.2.2 COSTOS (GASTOS) GENERALES DE FABRICACIÓN

Para el presente proyecto se consideran los siguientes costos generales de fabricación:

Cuadro 49 SERVICIOS DETALLE COSTO

MENSUAL $

COSTO ANUAL

$

Luz $ 120.00 $ 720.00

Agua $ 90.00 $ 540.00

Arriendo de galpón ( bodega) $ 1 200.00 $ 4 800.00

Arriendo de montacargas $ 280.00 $ 280.00

Arriendo retroexcavadora $ 210.00 $ 210.00

Arriendo de mezcladora $ 100.00 $ 100.00

SUBTOTAL COSTO SERVICIOS $ 6 650.00



TOTAL SERVICIOS $ 7 596.96

Cuadro 50 COMBUSTIBLE POR EDIFICIO

DETALLE UNIDAD MESES COSTO

MENSUAL

COSTO TOTAL POR EDIFICIO $

Grúa u 4 25 $ 100.00

Mezcladora u 4 25 $ 100.00

SUBTOTAL COSTO DE COMBUSTIBLE POR EDIFICIO

$ 200.00



TOTAL COSTO DE COMBUSTIBLE POR EDIFICIO $ 228.48

Cuadro 51 MANO DE OBRA INDIRECTA DETALLE UNIDAD CANTIDAD SALARIO

MENSUAL COSTO

MENSUAL COSTO ANUAL

OPERADOR DE EQUIPO LIVIANO personas 1 $ 416.75 $ 416.75 $ 2 500.52

RESIDENTE DE OBRA personas 1 $ 489.78 $ 489.78 $ 2 938.65

BODEGUERO personas 1 $ 489.78 $ 489.78 $ 2 938.65

TOTAL COSTO DE MANO DE OBRA INDIRECTA $ 8 377.82




86

6.7.3 GASTOS

Es la erogación de dinero que se incurre por la administración de la empresa. Se clasifican en:

� Administrativos

� Ventas

� Gastos financieros

Cuadro 52 GASTOS

GASTOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Sueldo $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84 $ 157 798.84

Útiles de oficina $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04 $ 2 399.04

Arriendo $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01 $ 12 475.01

Trámites de constitución (Incluye Patente Municipal)

$ 2 147.71 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39 $ 91.39

Servicios básicos $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90 $ 9 184.90

Subtotal Gastos Administrativos $ 184 005.49 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18 $ 181 949.18

Depreciaciones $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24 $ 2 536.24

Amortizaciones $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00 $ 3 528.00

Total Gastos Administrativos $ 190 069.73 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42

GASTOS DE VENTAS

Sueldo+Comisiones $ 7 912.18 $ 3 809.00 $ 5 567.51 $ 5 859.51 $ 5 859.51 $ 5 859.51 $ 5 859.51 $ 5 859.51 $ 5 859.51 $ 12 893.51

Publicidad $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00 $ 7 200.00

Subtotal Gastos Ventas $ 15 112.18 $ 11 009.00 $ 12 767.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 20 093.51

Depreciaciones $ 265.88 $ 265.88 $ 265.88 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77 $ 531.77

Total Gastos Ventas $ 15 378.06 $ 11 274.88 $ 13 033.39 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 20 625.28

GASTOS FINANCIEROS

Interés préstamo bancario $ 36 786.08 $ 25 832.05 $ 13 618.32 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00

Total Gastos Financieros $ 36 786.08 $ 25 832.05 $ 13 618.32 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00


87

6.7.3.1 GASTOS ADMINISTRATIVO

Cuadro 53 SUELDOS

DETALLE UNIDAD CANTIDAD SUELDO MENSUAL

GASTO MENSUAL

$

GASTO ANUAL $

MENSAJERO personas 1 $ 412.64 $ 412.64 $ 4 951.74 ASISTENTE ADMINISTRATIVO Y RECURSOS HUMANOS personas 1 $ 689.25 $ 689.25 $ 8 271.00

JEFE DE ADQUISIONES E IMPORTACIÓN personas 1 $ 1 154.69 $ 1 154.69 $ 13 856.30 GERENTE ADMINISTRATIVO FINANCIERO personas 1 $ 2 684.00 $ 2 684.00 $ 32 208.00

GERENTE TÉCNICO personas 1 $ 2 019.08 $ 2 019.08 $ 24 229.00

ARQUITECTO personas 1 $ 1 354.17 $ 1 354.17 $ 16 250.00

GERENTE GENERAL personas 1 $ 3 747.87 $ 3 747.87 $ 44 974.40

CONTADOR personas 1 $ 1 088.20 $ 1 088.20 $ 13 058.40

TOTAL GASTOS DE PERSONAL $ 157 798.84

Cuadro 54 ÚTILES DE OFICINA DETALLE UNIDAD CANTIDAD

MENSUAL VALOR

UNITARIO $

VALOR MENSUAL

$

GASTO ANUAL

$

Papel u 10 $ 6.50 $ 65.00 $ 780.00

Útiles varios u 1 $ 110.00 $ 110.00 $ 1 320.00

SUBTOTAL GASTOS DE UTILES DE OFICINA $ 2 100.00



TOTAL GASTOS DE UTILES DE OFICINA $ 2 399.04



88

Cuadro 55 ARRIENDO DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR

MENSUAL $

VALOR ANUAL $

Arriendo Oficina u 1 $ 810.00 $ 9 720.00

Arriendo software ERP u 1 $ 100.00 $ 1 200.00

SUBTOTAL GASTOS DE ARRIENDO $ 10 920.00



TOTAL GASTOS ARRIENDO $ 12 475.01

Cuadro 56 TRÁMITES LEGALES (CONSTITUCIÓN) DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR ANUAL

$

Constitución de la empresa u 1 $ 1 800.00

Patente Municipal u 1 $ 80.00 SUBTOTAL GASTOS LEGALES $ 1 880.00



TOTAL GASTOS LEGALES $ 2 147.71

Cuadro 57 SERVICIOS BÁSICOS DETALLE VALOR

MENSUAL $

VALOR ANUAL $

Agua $ 50.00 $ 600.00

Luz $ 150.00 $ 1 800.00

Teléfono $ 350.00 $ 4 200.00

Internet $ 120.00 $ 1 440.00

SUBTOTAL GASTOS DE SERVICIOS $ 8 040.00



TOTAL GASTOS DE SERVICIOS $ 9 184.90




89

6.7.3.2 GASTOS DE VENTA

Para el presente proyecto se considera gasto de ventas a las erogaciones de dinero encaminadas a los esfuerzos de ventas como: la publicidad en radio y las

comisiones de venta.

Para las comisiones de venta se toma en cuenta el pago del 0.40% por cada Edificio sobre el precio de venta

6.7.4 RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS

A continuación se detalla un resumen de Costos y Gastos.

Cuadro 58 RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS

DETALLE AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

Producción (Edificio) 1 1 2 3 3 3 3 3 3 3

Costos y Gastos de Producción $ 729 838.42 $ 729 838.42 $ 1 448 152.97 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29

Gastos Administrativos $ 190 069.73 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42 $ 188 013.42

Gastos de Ventas $ 15 378.06 $ 11 274.88 $ 13 033.39 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 13 591.28 $ 20 625.28

Gastos Financieros $ 36 786.08 $ 25 832.05 $ 13 618.32 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00

Total Costos y Gastos $ 972 072.29 $ 954 958.77 $ 1 662 818.10 $ 2 368 282.99 $ 2 368 282.99 $ 2 368 282.99 $ 2 368 282.99 $ 2 368 282.99 $ 2 368 282.99 $ 2 375 316.99


90

6.8 PRECIO DE VENTA

6.8.1 DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA

“Precio es la expresión monetaria del valor que se le asigna a un bien que satisface necesidades; y,

que el consumidor estaría dispuesto a pagar por la percepción utilitaria y la conveniencia de

adquirir un bien”40.

El precio deberá permitir conseguir los objetivos financieros del proyecto y ajustarse a la realidad

del mercado.

El costo total para la construcción de un edificio de 4 pisos, el cual alberga 16 viviendas de 90 m²

es de: $1008 199.75, el m² construcción tiene un costo de $700.14.

De acuerdo a SiiD ® - Gridcon Consultores el precio promedio por m² de construcción para el año

2011 es de $791.00 y tiende a la alza.

El precio fijado por m² de construcción para el presente proyecto es de $790.00, el cual nos

permite cumplir con los objetivos financieros del proyecto mediante la obtención de un TIR del

31.44%, a la vez que nos permite la introducción y aceptación del mercado por su precio

competitivo.

40 HELSEN, Kotabe, Marketing Global, Editorial LIMUSA, Séptima Edición, Año 2001

91

6.9 INGRESOS DEL PROYECTO

Permite proyectar los ingresos que generará la venta de viviendas en un periodo determinado.

Como política de ventas se establece el pago del 30% del valor de la vivienda como cuota de entrada y el 70% se podrá financiar con cualquier

institución financiera, dicho valor se transfiere directamente al constructor.

� Precio de venta por m² : $790.00

� Total m² por edificio: 1440 m²

� Precio de venta por edificio: $1 137 600.00

Cuadro 59 INGRESOS

DETALLE AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 UNIDADES DE EDIFICIOS PRODUCIDAS

1 1 2 3 3 3 3 3 3 3

CUOTA DE ENTREDA (30%)

$1 478 880.00 $682 560.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $1 023 840.00 $2 388 960.00

SALDO (70%) $0.00 $796 320.00 $796 320.00 $1 592 640.00 $2 388 960.00 $2 388 960.00 $2 388 960.00 $2 388 960.00 $2 388 960.00 $2 388 960.00

INGRESOS POR VENTAS $ 1 478 880.00 $ 1 478 880.00 $ 1 820 160.00 $ 2 616 480.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 4 777 920.00


92

6.10 EVALUACIÓN FINANCIERA

“La Evaluación Financiera del proyecto es el proceso mediante el cual una vez definida la inversión

inicial, los ingresos y los costos durante la etapa de operación, permite determinar la conveniencia de

emprender o no”41.

6.10.1 INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN

� Balance General

� Estado de Resultados

� Flujo de Caja

41 http://www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/evaluacion-financiera-de-proyectos-precios-corrientes-y-constantes.htm

93

6.10.1.1 BALANCE GENERAL

“El balance general mide el nivel de los activos y de los pasivos en un momento en el tiempo”42.

Cuadro 60 BALANCE GENERAL DEL PROYECTO (EN DÓLARES)

ACTIVOS

PASIVOS

Activos Corrientes $917 432.22

Pasivos Corto Plazo $0.00

Caja/ Bancos $917 432.22

Pasivos Largo Plazo $319 878.94

Activos Fijos $111 403.19

Crédito $319 878.94

Activos Operacionales

$99 673.94

Equipos de computo $744.59

TOTAL PASIVO $319 878.94

Vehículos $23 143.80

Muebles y enseres $70.70

Maquinaria y equipo $74 338.25

Herramientas $1 376.59

Activos Administración

$10 782.66

PATRIMONIO

Equipos de computo $5 994.54

Capital Social $746 384.19

Muebles y enseres $4 262.61

Equipo de oficina $525.50

TOTAL PATRIMONIO $746 384.19

Activos Ventas $946.59

Equipos de computo $742.56

Muebles y enseres $204.03

Activos no Corrientes

$37 427.71

Trámites de constitución

$2 147.71

Canon inicial y de formación

$35 280.00

TOTAL ACTIVOS $1 066 263.12

TOTAL PASIVO+PATRIMONIO

$1 066 263.12

GERENTE GENERAL CONTADOR

42 WESTON, Fred, Manual de administración financiera, Tomo I, Año 1996


94

6.10.1.2 ESTADO DE RESULTADOS

“Muestra si el proyecto tendrá ingresos suficientes, y si los márgenes serán en la cantidad requerida para pagar las deudas, para financiar

expansiones futuras y para pagar dividendos a los accionistas”43

Cuadro 61 ESTADO DE RESULTADOS

DETALLE AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

Ventas $ 1 478 880.00 $ 1 478 880.00 $ 1 820 160.00 $ 2 616 480.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 4 777 920.00

(-) Costo de Ventas

$ 729 838.42 $ 729 838.42 $ 1 448 152.97 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29 $ 2 166 678.29

Utilidad Bruta $ 749 041.58 $ 749 041.58 $ 372 007.03 $ 449 801.71 $ 1 246 121.71 $ 1 246 121.71 $ 1 246 121.71 $ 1 246 121.71 $ 1 246 121.71 $ 2 611 241.71

(-) Gastos Administrativos

$ 190 069.73 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41 $ 188 013.41

(-) Gastos de Ventas

$ 15 378.06 $ 11 274.89 $ 13 033.39 $ 13 591.27 $ 13 591.27 $ 13 591.27 $ 13 591.27 $ 13 591.27 $ 13 591.27 $ 20 625.28

Utilidad Operacional

$ 543 593.79 $ 549 753.28 $ 170 960.23 $ 248 197.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 2 402 603.01

(-) Gastos Financieros

$ 36 786.08 $ 25 832.05 $ 13 618.32

Utilidad Antes de Participaciones e Impuestos

$ 506 807.71 $ 523 921.23 $ 157 341.91 $ 248 197.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 1 044 517.02 $ 2 402 603.01

(-) 15% Trabajadores

$ 76 021.16 $ 78 588.19 $ 23 601.29 $ 37 229.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 360 390.45

Utilidad Antes de Impuestos

$ 430 786.56 $ 445 333.05 $ 133 740.63 $ 210 967.47 $ 887 839.47 $ 887 839.47 $ 887 839.47 $ 887 839.47 $ 887 839.47 $ 2 042 212.57

(-)23% Impuesto a la Renta

$ 99 080.91 $ 102 426.60 $ 30 760.34 $ 48 522.52 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 469 708.89

Utilidad/Pérdida del Ejercicio

$ 331 705.65 $ 342 906.45 $ 102 980.28 $ 162 444.95 $ 683 636.39 $ 683 636.39 $ 683 636.39 $ 683 636.39 $ 683 636.39 $ 1 572 503.68

GERENTE CONTADOR

43 SÁNCHEZ Carlos Andrés: Proyectos I y II Preparación y evaluación Pág.95


95

6.10.1.3 FLUJO DE CAJA

El flujo de caja es la acumulación neta de activos líquidos en un periodo determinado y, por lo tanto, constituye un indicador importante de la liquidez de una

empresa.

Cuadro 54 FLUJO DE CAJA

DETALLE PREOPERATIVO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

I. Ingresos Operacionales $ 1 478 880.00 $ 1 478 880.00 $ 1 820 160.00 $ 2 616 687.92 $ 3 412 800.00 $ 3 415 114.38 $ 3 413 007.92 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 4 778 127.92

Ventas $ 1 478 880.00 $ 1 478 880.00 $ 1 820 160.00 $ 2 616 687.92 $ 3 412 800.00 $ 3 415 114.38 $ 3 413 007.92 $ 3 412 800.00 $ 3 412 800.00 $ 4 778 127.92

II. Egresos Operacionales $ 917 432.22 $ 911 272.73 $ 1 631 345.78 $ 2 349 952.33 $ 2 349 952.33 $ 2 349 952.33 $ 2 349 952.33 $ 2 349 952.33 $ 2 349 952.33 $ 2 356 986.34

Costos y Gastos de Producción $ 718 314.55 $ 718 314.55 $ 1 436 629.10 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65 $ 2 154 943.65

Gastos Administrativos $ 184 005.49 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17 $ 181 949.17

Gastos de Ventas $ 15 112.18 $ 11 009.00 $ 12 767.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 13 059.51 $ 20 093.51

III. (I-II) Flujo Operacional $ 561 447.78 $ 567 607.27 $ 188 814.22 $ 266 735.58 $ 1 062 847.67 $ 1 065 162.05 $ 1 063 055.58 $ 1 062 847.67 $ 1 062 847.67 $ 2 421 141.58

IV. Ingresos No Operacionales $ 1 066 263.12 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 72.95 $ 0.00 $ 0.000 $ 52.55 $ 0.00 $ 0.00 $ 52.55

Crédito $ 319 878.94

Aporte Socios $ 746 384.19

Capital de trabajo $ 917 432.22

Recuperación activos fijos no operacionales

$ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 72.95 $ 0.00 $ 0.00 $ 52.55 $ 0.00 $ 0.00 $ 52.55

V. Egresos no operacionales $ 1 066 263.12 $ 307 140.53 $ 313 053.24 $ 186 400.10 $ 85 752.07 $ 360 880.63 $ 360 880.63 $ 360 880.63 $ 360 880.63 $ 360 880.63 $ 830 099.34

Inversión Activos Fijos $ 111 403.19

Inversión Activos no Corrientes $ 37 427.71

Capital de trabajo $ 917 432.22

Gastos financieros $ 36 786.08 $ 25 832.05 $ 13 618.32

Pago Capital de la deuda $ 95 252.38 $ 106 206.41 $ 118 420.14

15% Participación a los trabajadores

$ 76 021.16 $ 78 588.19 $ 23 601.29 $ 37 229.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 156 677.55 $ 360 390.45

23% Impuesto a la Renta $ 99 080.91 $ 102 426.60 $ 30 760.34 $ 48 522.52 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 204 203.08 $ 469 708.89

VI. (IV-V) Flujo no Operacional $ 0.00 ($ 307 140.53) ($ 313 053.24) ($ 186 400.10) ($ 85 679.12) ($ 360 880.63) ($ 360 880.63) ($ 360 828.08) ($ 360 880.63) ($ 360 880.63) ($ 830 046.79)

VII. (III+VI) Flujo Neto Generado

$ 0.00 $ 254 307.25 $ 254 544.02 $ 2 414.12 $ 181 056.46 $ 701 967.03 $ 704 281.41 $ 702 227.50 $ 701 967.03 $ 701 967.03 $ 1 591 094.78

VIII. Saldo Inicial de Caja $ 0.00 $ 254 307.25 $ 508 861.28 $ 511 275.40 $ 692 331.87 $ 1 394 298.90 $ 2 098 580.31 $ 2 800 807.82 $ 3 502 774.85 $ 4 204 741.88

IX. Saldo Final de Caja $ 0.00 $ 254 307.25 $ 508 861.28 $ 511 275.40 $ 692 331.87 $ 1 394 298.90 $ 2 098 580.31 $ 2 800 807.82 $ 3 502 774.85 $ 4 204 741.88 $ 5 795 836.66


96

6.11 Indicadores de Evaluación

Permiten conocer si la inversión propuesta será económicamente rentable, los indicadores son:

� Costo de Oportunidad del Capital

� Valor Actual Neto

� Tasa Interna de Retorno.

� Periodo de Recuperación de la Inversión

6.11.1 Costo de Oportunidad del Capital

“Es la tasa de descuento que sirve de límite mínimo para la asignación de recursos financieros a

nuevos proyectos de inversión, es decir, es el costo de oportunidad de los fondos empleados en un

proyecto”44.

K= (%RP x TPR) + (%RA x TAR x (1-T)) +RPA

Donde:

K Costos de Oportunidad ?

RP Recursos Propios 70%

TPR Tasa Pasiva Referencial 4.53%

RA Recursos Ajenos 30%

TAR Tasa Activa Referencial 11.50%

T 15% Trabajadores+23% Impuesto Renta 38%

RPA Riesgo País 7.67%

K= (70% x 4.53%) + (30% x 11.50% x (1-38%)) + 7.67%

K= 12.98%

44 http://es.mimi.hu/economia/costo_de_capital.html

FUENTE: Banco Central del Ecuador

97

6.11.2 Valor Actual Neto (VAN)

“Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a la inversión

inicial”45.

Según el método para evaluación de proyectos desarrollado y sugerido por los asesores

empresariales: Ingenieros Juan Carlos Peñaherrera y Rommel Peñaherrera, gira entorno a dos

puntos:

1. Los cálculos deben realizarse siempre a valor presente (moneda de hoy, sin incluir la

inflación), debido a que permite obtener un TIR que será muy aproximado al

comportamiento que tendrá el proyecto a la hora de implementarlo, principalmente en

economías inestables.

2. En caso de proyectos en los cuales los costos o gastos dependen del exterior, (proyecto

que impliquen importación de materia prima), el proyecto debería expresarse en la

moneda del país con el cual se comercia a fin de evitar introducir errores en los cálculos

derivados de la proyección de tasas de inflación (lo cual en algunos países incluso es

imposible) o errores derivados de la proyección de un diferencial cambiario.

Sin embargo el presente proyecto se expresa en dólares ya que no se considera aumento de

precios en el kit prefabricado por las siguientes razones:

- La crisis inmobiliaria que afecta al mundo y que ha hecho que los bienes raíces bajen

su precio a menos de su valor real. Es necesario recalcar que es muy difícil bajo estas

condiciones que la empresa española proveedora del kit decida subir los precios.

- La crisis de la zona Euro que ha hecho devaluar al euro respecto al dólar durante 8

meses consecutivos por lo que el diferencial cambiario tiende a la baja.

- Si España abandona el Euro, la nueva moneda sería mucho más débil que el Euro y por

la tanto será más débil que el dólar hasta que España salga de su recesión.

Adicionalmente cabe recalcar que el comportamiento inflacionario de una economía dolarizada es

muy similar al español (zona euro), por lo cual constituye una razón adicional para no considerar

la inflación en el presente proyecto.

45 Evaluación de Proyectos, Gabriel Baca Urbina, Pág. 181

98

El estudio económico del presente proyecto presenta el VAN en valores medidos en dólares cuyo poder adquisitivo corresponde a noviembre

del 2012.

� INVERSIÓN: $1 066 263.12

Cuadro 64 VAN

DETALLE AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

FLUJO DE CAJA NETO GENERADO

($ 1 066 263.12) $ 254 307.25 $ 254 544.02 $ 2 414.12 $ 181 056.46 $ 701 967.03 $ 704 281.41 $ 702 227.50 $ 701 967.03 $ 701 967.03 $ 1 591 094.78

VAN $4 729 573.55

VAN POSITIVO= Proyecto factible

VAN NEGATIVO= Proyecto no factible

VAN 0 = Proyecto puede o no efectuarse


99

6.11.3 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

“Es la tasas que iguala el valor presente neto a cero. También es conocida como la tasa de rentabilidad

producto de la reinversión de los flujos netos de efectivo dentro de la operación propia del negocio y se

expresa en porcentaje.

Se le llama también Tasa crítica de rentabilidad cuando se compra con la tasa mínima de rendimiento

requerida para un proyecto de inversión específico”46.

El presente proyecto tiene una Tasa Interna de Retorno de:

Lo que indica que por cada dólar invertido en el proyecto, se obtendrá el 31.38% de rentabilidad. Se

observa que la TIR es mayor a la tasa de descuento (k), por tanto el proyecto es factible.

46 ZAMBRANO MORA Armando: Matemática Financiera, Segunda Edición, Alfaomega, Pág251

TIR 31.38%

TIR >Tasa de oportunidad (K)= Proyecto factible

TIR<Tasa de oportunidad (K)= Proyecto no factible

TIR= Tasa de oportunidad (K)= Puede o no efectuarse

100

6.11.4 PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN (PRI)

“Es un instrumento que permite medir el plazo de tiempo que se requiere para que los flujos netos de efectivo de una inversión recuperen

su costo o inversión inicial”47.

Cuadro 65 PRI

DETALLE AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10

FLUJO DE CAJA NETO GENERADO

($ 1 066 263.12) $ 254 307.25 $ 254 544.02 $ 2 414.12 $ 181 056.46 $ 701 967.03 $ 704 281.41 $ 702 227.50 $ 701 967.03 $ 701 967.03 $ 1 591 094.78

FLUJOS ACUMULADOS ($ 1 066 263.12) ($ 811 955.87) ($ 557 411.85) ($ 554 997.73) ($ 373 941.27) $ 328 025.77 $ 1 032 307.18 $ 1 734 534.68 $ 2 436 501.72 $ 3 138 468.75 $ 4 729 563.53

Se observa que la inversión se recupera al 5 año.

47 http://www.pymesfuturo.com/pri.htm


101

6.12 PUNTO DE EQUILIBRIO

“Es el nivel que tiene que alcanzar una variable dada para poder obtener el equilibrio entre ingresos y

gastos, sin beneficio ni pérdida”48.

PE unidades=

Donde: CF = costos fijos; GF=gastos fijos, PVq = precio de venta unitario; CVq = costo variable unitario;

GVq=gasto variable unitario.

PE=

PE (unidades)= 0.59

A fin de obtener el equilibrio para el presente proyecto se requiere la venta de 2 pisos de un edificio.

48 http://www.pymesfuturo.com/pri.htm

Cuadro 66 DATOS -PUNTO DE EQUILIBRIO

COSTOS FIJOS $ 11 523.87

GASTOS FIJOS $ 234 247.59

PRECIO DE VENTA UNITARIO $ 1 137 600.00

COSTO VARIABLE UNITARIO $ 715 974.85

GASTO VARIALBE UNITARIO $ 7 912.18

PUNTO DE EQUILIBRIO 0.59

$ 245771.45

$ 1 137 600 - $ 723887.03

CF+GF

PVq- (CVq + GVq)

102

6.13 ÍNDICES FINANCIEROS

“Las razones o indicadores financieros son el producto de establecer resultados numéricos basados en

relacionar dos cifras o cuentas bien sea del Balance General y/o del Estado de Pérdidas y Ganancias. Los

resultados así obtenidos por si solos no tienen mayor significado; sólo cuando los relacionamos unos con

otros y los comparamos con los de años anteriores, podemos obtener resultados más significativos y

sacar conclusiones sobre la real situación financiera de una empresa”49.

Los indicadores a emplear en el presente proyecto son:

� Rentabilidad

� Composición de Activos

� Apalancamiento.

6.13.1 INDICADORES DE RENTABILIDAD

Su objetivo es establecer y expresar en porcentaje la capacidad de cualquier ente económico para

generar ingresos.

6.13.1.2 RENTABILIDAD SOBRE EL PATRIMONIO (ROE) Mide la rentabilidad de una empresa con respecto al patrimonio que posee. Nos da una idea de la

capacidad de una empresa para generar utilidades con el uso del capital invertido en ella y el dinero que

ha generado.

ROE= ($331 705.65 / $746 384.19 x 100

ROE=44.44%

El proyecto tiene una rentabilidad del 44.44% durante el primer año respecto al patrimonio que posee.

49 http://es.scribd.com/doc/3572625/Indicadores-Financieros

ROE = (Utilidad Neta / Patrimonio) x 100

103

6.13.1.3 RENTABILIDAD SOBRE ACTIVOS (ROA) “Mide la rentabilidad de una empresa con respecto a los activos que posee. El ROA nos da una idea de

cuán eficiente es una empresa en el uso de sus activos para generar utilidades”50.

ROA= ($331 705.65 / $1 066 263.12) x 100

ROA=31.11%

El proyecto tiene una rentabilidad del 31.11 % respecto a los activos que posee, durante el primer año.

6.13.1.4 RENTABILIDAD SOBRE VENTAS Mide la rentabilidad respecto a las ventas generadas.

RENTABILIDAD SOBRE VENTAS: ($331 705.65 / $1 478 880.00) x 100

RENTABILIDAD SOBRE VENTAS=22.43%

El proyecto tiene una rentabilidad del 22.43% durante el primer año respecto a las ventas, en otras

palabras, las utilidades representan el 22.43% del total de las ventas.

50 http://www.crecenegocios.com/la-rentabilidad-de-una-empresa/

ROA = (Utilidad Neta/ Activos Totales) x 100

RENTABILIDAD SOBRE VENTAS = (Utilidad Neta / Ventas Totales) x 100

104

6.13.2 COMPOSICIÓN DE ACTIVOS

Determina el porcentaje que poseen los activos corrientes, fijos y diferidos en relación al activo total.

6.13.2.1 ACTIVOS CORRIENTES

ACTIVOS CORRIENTES= ($917 432.22 / $1 066 263.12) x 100

ACTIVOS CORRIENTES= 86%

Los activos corrientes en el presente proyecto representan el 86%.

6.13.2.2 ACTIVOS FIJOS ACTIVOS FIJOS= ($111 403.19 / $1 066 263.12) x 100

ACTIVOS FIJOS = 10.45%

Los activos fijos en el presente proyecto representan el 10.45%.

6.13.2.3 ACTIVOS NO CORRIENTES

ACTIVOS FIJOS= ($37 427.71/ $1 066 263.12) x 100

ACTIVOS FIJOS = 3.51%

Los activos no corrientes en el presente proyecto representan el 3.51%.

ACTIVOS CORRIENTES = (Activos Corrientes / Activos Totales) x 100

ACTIVOS FIJOS = (Activos Fijos / Activos Totales) x 100

ACTIVOS NO CORRIENTES = (Activos No corrientes / Activos Totales) x 100

105

7 CAPÍTULO VII

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

7.1 CONCLUSIONES

En base a los resultados obtenidos en los estudios de mercado, técnico y económico; se concluye que la

constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de

Quito, es técnicamente factible y económicamente rentable, lo que comprueba la hipótesis.

El estudio de mercado determina la existencia de demanda insatisfecha, la misma que tiende a la alza.

Mediante el estudio de mercado se determinó que el tiempo explica el comportamiento de la demanda

insatisfecha en un96%.

El tamaño mínimo del proyecto sugerido es de 1 edificio ( de 4plantas con 16 departamento de 90 m²)

Para darle personería jurídica, se establece el registro como sociedad anónima por los beneficios, deberes y

derechos ante el SRI y la Superintendencia de Compañías.

El estudio económico financiero determina la rentabilidad del proyecto con un VAN de: $1 457 905.34, TIR de

31.38% y PRI a partir del quinto año.

106

7.2 RECOMENDACIONES

Es importante señalar que en la investigación se observa que la demanda insatisfecha es

muy sensible a la intención de compra, la misma que se encuentra dada por factores

como: disponibilidad de créditos, tasas de interés y poder adquisitivo (niveles de ingresos).

Si alguno de estos factores no se mantendría estable, es probable que ocurra una

contracción en el mercado inmobiliario.

A pesar de ser un sistema de construcción sismo resistente con normas de calidad

europeas, en la encuesta realizada se pudo determinar que las personas asocian

“prefabricado”, como mala calidad o viviendas para personas de escasos recursos, por lo

que se recomienda trabajar en campañas de Marketing en las cuales se informe sobre el

sistema de construcción y se reemplace el término prefabricado por sismo resistente.

En la encuesta realizada se observa que promueve la intención de compra, el que este tipo

de viviendas tengan un valor inferior al de viviendas de construcción tradicional, por lo

cual se recomienda ofertarlas con un precio inferior mínimo en 8%.

Para mantener la rentabilidad enunciado, se recomienda mantener o elevar el nivel de

producción indicada en el presente estudio, ya que si se disminuye es posible que existan

pérdidas o se incremente el período de recuperación de la inversión (lo cual no hace

atractivo al proyecto), debido al alto porcentaje de tributos a cancelar por motivos de

importación.

107

BIBLIOGRAFÍA

BACA URBINA, Gabriel, Evaluación de proyectos, México, Ed. Mc. Graw Hill, tercera

edición.

KOTLER Philip, AMSTRONG Gray, Fundamentos de Mercadotecnia, Ed. Prentice Hall, 4

edición.

BERENSON, Mark, LEVINE, David, Estadística básica en Administración, Ed. Prentice Hall,

6ta edición.

ZAMBRANO, Armando, Matemáticas Financieras, Ed. Alfaomega, 2da edición.

CHIAVENATO, Idalberto, Introducción a la teoría general de la administración, 4ta edición.

SÁNCHEZ, Carlos Andrés, Preparación y evaluación proyectos I y II.

Revista Criterios, junio 2011, MarketWatch,

MIRANDA Juan José: Gestión de Proyectos.

WESTON, Fred, Manual de administración financiera, Tomo I, Año 1996.

INTERNET

http://www.aduana.gob.ec/

http://www.sri.gob.ec/web/guest/home

https://www.supercias.gov.ec/Web/privado/seguridad/htm/servicios%20personalizado

s.htm

http://www.inec.gob.ec/home/

http://www.bce.fin.ec/

http://www.antioquia.gov.co

http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/no%208/activos.htm

http://www.pymesfuturo.com/pri.htm

http://es.mimi.hu/economia/costo_de_capital.html

http://es.scribd.com/doc/3572625/Indicadores-Financieros

108

ANEXOS

109

ANEXO 1

1/3

CONTRATO FRANQUICIA

(CO-FR02B)CONTRATO TIPO ESTÁNDAR

ENTRE: C.L.G. ENGINEERING S.L., CIF B 17551717 con domicilio social en Polígono Industrial Can Pruna,

Avenida Tramuntana Nº 9, 17421 Riudarenes (Girona) en adelante "LA COMPAÑIA", representada por

Don Rafael Martínez Coll con DNI 44.968.147 Español Y---------------------------, con domicilio en -----------

"EL AGENTE", representada por--------------------------.

MANIFIESTAN: Que la Compañía desarrolla proyectos de ingeniería y suministra estructuras ligeras de

acero galvanizado en Kits para la construcción de viviendas y todo tipo de edificios que se adapten a las

características de las estructuras ligeras de acero galvanizado. (En adelante "LOS PRODUCTOS").

Que el Agente está interesado en la comercialización de los productos---------------------. Que ambas

partes están interesadas en colaborar para la consecución de una cuota de participación en el mercado

del Territorio y han decidido suscribir el presente contrato de colaboración técnica y comercial sujeta a

las siguientes cláusulas que ambas partes estipulan y aceptan.

A) TECNOLOGICAS

A1 La Compañía acepta su plena responsabilidad en cuanto al cálculo de las estructuras y planos de

montaje desarrollados de acuerdo a las normativas de construcción vigentes.

La Compañía quedará libre de responsabilidad, si en los montajes que no efectúe la propia Compañía, no

se han seguido las instrucciones de montaje facilitadas por la compañía.

A2 La Compañía se compromete por la ejecución del presente contrato, a facilitar al Agente toda la

información y formación técnica necesaria sobre las características de los Productos y su montaje.

A3 El Agente podrá sugerir modificaciones con el fin de asegurar que los productos sean más adecuados

a las características del mercado en el Territorio.

A4 La Compañía aceptará por escrito, si es posible, las modificaciones que tengan que ser incorporadas

con el fin de cumplir con la normativa técnica aplicable en el Territorio.

A5 El montaje de viviendas se basará siempre y sin excepción en las estructuras ligeras de acero

galvanizado suministradas por la Compañía, con el correspondiente proyecto de ingeniería también

suministrado por la Compañía y formado por los planos de montaje más el dossier de cálculos

estructurales.

B) COMERCIALES

B1 La Compañía nombra al Agente y el Agente acepta ser nombrado único DISTRIBUIDOR OFICIAL de los

Productos en el Territorio sin régimen de exclusividad.

B2 El Agente se compromete a no vender, distribuir o promover las ventas de cualquier otro producto,

que pueda ser considerado por la Compañía como competitivo.

La Compañía se compromete a no nombrar a otro Distribuidor Oficial de los Productos en el Territorio.

110

B3 El Agente se compromete a sus expensas a promover la venta de los Productos y mantener una

Organización de ventas y servicio técnico dentro del Territorio siguiendo las indicaciones de la

Compañía.

2/3

El Agente informará a petición de la Compañía de las gestiones comerciales realizadas y sus políticas de

venta.

B4 La Compañía se compromete a comunicar al Agente, todas las consultas recibidas de clientes

potenciales en el Territorio.

El Agente decidirá el mejor método de cotización, pero con los precios acordados con la Compañía en el

caso de los modelos de Kit casa.

B5 El Agente se compromete a comunicar a la Compañía cualquier consulta recibida de potenciales

clientes de otros Territorios. Si la Compañía lo considera oportuno, el Agente podrá continuar las

negociaciones de venta previa autorización escrita de la Compañía.

En cuanto el método de oferta se estará en lo indicado en la cláusula anterior. En ningún caso el Agente

promoverá la venta de viviendas fuera de su Territorio, a no ser que tenga una autorización por escrito

de la Compañía.

B6 La compañía no cobrará al Agente ningún gasto en concepto de Royalties o Publicidad, excepto que

el Agente y la Compañía acordaran otra cosa por escrito.

B6 CANON INICIAL Y FORMACIÓN

Agente abonará a la Compañía un único pago de $35 280.00 (USD) o su equivalente en Euros por

concepto de Canon Inicial y formación técnica, en el momento de la firma del presente contrato.

La compañía incluye con el precio del Canon Inicial y Formación: los manuales técnicos necesarios del

sistema de construcción con estructura ligera de acero galvanizado, hasta 40 horas de formación y

asistencia técnica práctica en la primera obra del Agente incluyendo un desplazamiento, dietas y

alojamiento del monitor técnico de la Compañía, responder siempre a todas las consultas técnicas o

comerciales que el Agente efectúe a la Compañía, por teléfono, fax, e-mail o personalmente y

presupuestar todos los proyectos que el Agente someta a cotización a la Compañía, con los parámetros

establecidos por la Compañía.

La compañía NO incluye con el precio del Canon Inicial y Formación: los gastos correspondientes a más

de 40 horas de formación técnica, otros desplazamientos, dietas y alojamientos del monitor técnico de

la Compañía a la obra a petición del Agente. En este caso la Compañía facturará por separado al Agente.

B7 Queda sobreentendido que el Agente no es un empleado de la Compañía y por lo tanto no puede

reclamar compensación alguna por este concepto.

C1 Toda compra de Productos será cubierta por un pedido por escrito del Agente o del cliente del

Agente a la Compañía y deberá cancelarse mediante una carta de crédito irrevocable confirmada por

banco de EUA y se cancelará 50% al realizar el pedido y 50% al recibirlo en el puerto.

C2 Los pedidos que pase el Agente lo serán a los precios cotizados por la Compañía y la Compañía se

compromete a mantener dichos precios por un período de 60 días desde la fecha de cotización, hasta la

fecha del pedido. Los precios cotizados por la Compañía serán para mercancía franco fábrica, cargada en

camión, excepto si por escrito se acordara de otra forma.

111

C3 Para los pedidos pasados directamente por el cliente del Agente a la Compañía, se seguirá el mismo

trámite, las condiciones del pedido serán acordadas entre Compañía y Agente dentro de los tres días

siguientes a la recepción del pedido por parte de la Compañía.

C5 El Agente es responsable de asumir todos los gastos de publicidad, campañas de venta, asistencia al

cliente, etc., y la Compañía le ayudará con las hojas e instrucciones técnicas.

D) LEGAL

D1 La duración del presente contrato será por CINCO años prorrogables, siempre que los objetivos de

ventas acordados para cada período hayan sido alcanzados por el Agente.

D2 RECISION O NO RENOVACION DEL CONTRATO

A. El Agente podrá cancelar el contrato comunicándolo a la Compañía por escrito mediante carta

certificada.

B. La Compañía podrá cancelar el contrato en el caso en que el Agente:

3/3

1. No haya conseguido vender en el Territorio el mínimo de Kit para el correspondiente período anual.

2. Deba injustificadamente algún importe de dinero a la Compañía.

3. Haga un uso abusivo o incorrecto de los derechos que la Compañía transfiere al Agente por el

presente contrato o de la autorización expresa para utilizar la marca CLG Engineering.

C. Tanto en los casos arriba mencionados A. como B., y en cualquier caso, el Agente se compromete a no

entrar directamente o indirectamente, en negocios similares o competitivos a los de la Compañía,

basados en la construcción de viviendas con estructuras ligeras de acero galvanizado, durante un

período de cinco (5) años, desde la cancelación del contrato.

D. Si el Agente incumpliera los acuerdos arriba expresados en el punto C., el Agente se compromete a

pagar a la Compañía la cantidad de $150 000(USD) o su equivalente en Euros en concepto de

indemnización.

El pago de esta cantidad no significará la cancelación de los compromisos adquiridos en este contrato.

D3 El Agente reconoce que la marca registradas "C.L.G. ENGINEERING, es propiedad de la Compañía y el

Agente deberá obtener autorización escrita antes de su uso para fines publicitarios. El permiso no será

negado irracionalmente, pero si se deniega dicho permiso el Agente no podrá hacer uso de la Marca

Registrada.

D4 Los derechos cedidos por la Compañía al Agente en este contrato son intransferibles a terceros, salvo

autorización escrita de la Compañía.

D5 La relación entre el Agente y la Compañía bajo este acuerdo se entiende como la de comprador y

vendedor. El Agente no está autorizado para actuar ni contraer compromisos en nombre de la

Compañía.

D6 Las partes contratantes se someten a la jurisdicción de los juzgados y tribunales de la localidad de

Blanes (Girona) con renuncia de su propio fuero si lo tuvieren. En prueba de conformidad firman el

presente acuerdo por duplicado,

C.L.G. ENGINEERING S.L. Construcciones

------------------------------------------------

Víctor Rodríguez Parés José Fernández

Martínez

112

ANEXO 2 Teniendo los datos de la muestra, los cuales fueron proporcionados por la encuesta realizada, procedemos a aplicar a dichos datos el intervalo de confianza para la proporción, el cual me permite inferir los datos de la población basados en los datos proporcionados por la muestra. Fórmula Intervalos de confianza proporción

Ps – Z √Ps (1- Ps)/n ≤ P ≤ Ps + Z √Ps (1- Ps)/n Donde:

Ps Dato proporcionado por la muestra %

Z Nivel de confianza deseado 95% 1.96

N Tamaño de la muestra 196

Datos proporcionados por la muestra:

De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y la necesitan de:

101 a 110 m² corresponden al 12.24%

111 a 120 m² corresponde al 11.73%



91a 100 m² corresponde al 8.67%


Otro corresponde al 7.14%

Para el cálculo de los intervalos de confianza utilizamos el software estadístico MINITAB.

Por lo que se puede asegurar con un 95 % de confianza que la proporción real de hogares de Quito de

clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de

edad de 25 a 60 años, formen parte de la población económicamente activa (PEA) y que se encuentren

dispuestos a comprar viviendas prefabricadas, para los años 2012, 2013 y 2014 se encuentran en los

siguientes intervalos.

INTERVALOS DE CONFIANZA

INTERVALO INFERIOR INTERVALO SUPERIOR

De 80 a 90 m² 5.94% 14.72%

De 91 a 100 m² 5.13% 13.52%

De 101 a 110 m² 8.01% 17.67%

De 111 a 120 m² 7.59% 17.09%

De 121 a 130 m² 5.53% 14.13%

De 131 a 140m² 3.20% 10.45%

Otro 3.96% 11.69%

FUENTE: La encuesta


HERRAMIENTA : MINITAB

Con la finalidad de no sobrestimar la demanda potencial y por facilidad visual, en el presente estudio se

trabajará con los intervalos inferiores, los cuales serán aplicados a la población como muestra el cuadro

10.

NO. 185

INFORMACION DEL CLIENTE

Fecha de cotizacion: 15-10-12 Fecha del servicio: Por confirmar

Empresa: Telfs.: 6038-699

Solicitado por: Srta. Isabel Gonzalez e-mail: [email protected]

Lugar del servicio: Guayaquil Terminos de pago:

Validez cotizacion: 15 días

Ventas: Ing. Alexandra Lombeyda Anexos:

TIPO DE SERVICIO:

Pongo a su disposicion el servicio de alquiler de un cabezal cama baja y un camión- grúa

CANTIDADPRECIO

UNITARIO

PRECIO

TOTAL

1 Embarque de una casa prefabricada, en un contenedor de 40 pies, medidas 700,00 700,00

144 m2, en la ciudad de Quito

1 Transporte de de 1 casa prefabricada desde la ciudad de Quito 1600,00 1600,00

hasta la ciudad de Guayaquil

1 Desembarque de una casa prefabricada, en un contenedor de 40 pies, 700,00 700,00

medidas 144 m2. en la ciudad de Guayaquil

Observacion: El servicio de transporte esta exento del IVA

SUBTOTAL $3.000,00

IVA 12% $168,00

TOTAL A PAGAR $3.168,00

Telf.: 2809-100 / 2475-712

Cel.: 099-493319 / 084-918559

www.omegatransportes.com / e-mail: [email protected]

Juan Vásquez N70-113 y Sebastián Moreno

COTIZACION

RUC: 1791886364001

DESCRIPCION

50% anticipo 50% restante contra entrega

servicio

Página 1

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

Codigo Descripciòn

Fabricada bajo Norma Europea EN12999 que cumple y supera la norma alemana DIN15018 grupo B

Momento de elevación máxima 17 tm

Brazo telescópico articulado

Rotación 400° con sistema piñon y cremallera

514676 Distribuidor 5 elementos Hydrocontrol

511688 Estabilizadores Hidraulicos

Filtro de alta presiòn

Valvula doble hidropiloteada en todos los cilindros

514184 Dispositivo antisobrecarga para distribuidor proporcional

Deposito de aceite con capacidad de 120 Lts (suministrado vacio) Panamericana Norte N73-170

Caja de proteccion del distribuidor contra fugas de aceite Tel.: 02-2427152

Gancho giratorio de 11500 Kg Fax.: 02-2424720

Esparragos y pletinas para montaje grùa Cel.: 09-9921848

Valvula doble hidropiloteada en los cilindros de la rotaciòn Quito - Ecuador

Grua PM Serie 19 - EN 12999

[elevate to the highest power]

Distribuidor Exclusivo para Ecuador

05/11/2012 8:35

Sres: MULTITECNOLOGY

PM 19024 - Alcance horizontal: 12,05 mt - Alcance vertical: 15,05 mt 53.522,00

Materiales y fabricación de contrachasis 1.500,00

Aceite y mangueras hidraúlicas 850,00

Componentes Hidraulicos 2.500,00

Plataforma 5.500,00

Instalación y puesta en marcha del equipo 1.200,00

SUBTOTAL 65.072,00

IVA 7.808,64

TOTAL 72.880,64

05/11/2012 8:35

Condiciones generales

Plazo de entrega:

A convenir

Lugar de entrega:

Autoelevacion Cia. Ltda. Quito

Garantìa:

3 años en la estructura metalica - 1 año en la hidraùlica

Forma de pago: Panamericana Norte N73-170

Contado Tel.: 02-2427152

[elevate to the highest power]

Distribuidor Exclusivo para Ecuador

Contado Tel.: 02-2427152

Fax.: 02-2424720

Validez de la oferta: Cel.: 09-9921848

15 dìas Quito - Ecuador

www.autoelevacion.com

Autoelevación Cia. Ltda. se reserva el derecho a cambios sin previo aviso David Tonello

C L G 1/1

ENGINEERING www.clgeng.com Polígono Industrial Can Pruna Avda. Tramuntana Nº 9 17421 Riudarenes (Girona) EUROPEAN GROUP Tel. +(34) 972 164770 Fax +(34) 972 856432 En España desde 1992 e-mail : [email protected] (KITVE-01-JR) COMPOSICIÓN DE LOS KITS EDIFICIOS C.L.G TIPO 2 VALOR CIF: $220.00 METRO CUADRADO INCLUIMOS : Paredes exteriores Panel de fibroyeso para el interior Estructuras de acero galvanizado Panel hidrófugo exterior Pintura hidrófuga rugosa para el exterior Cubierta Panel Sandwich para cubierta (acero prelacado+aislante+acero prelacado) Estructuras de acero galvanizado Panel de fibroyeso en techo interior Divisiones interiores Panel de fibroyeso Estructuras de acero galvanizado Panel de fibroyeso Forjado Suelos 1/er ,y 2/do Piso Panel de yeso para cielo raso con pasta y cinta para juntas Estructuras de acero galvanizado Chapa Grecada galvanizada de 0,6 mm (Greca 8 x 32 x 8 mm ) Tornillería y Remates de Chapa Todo lo necesario para ensamblar los kits. Moldes : Para prefabricar las paredes exteriores y las cerchas de cubierta Transporte : Hasta puerto mas cercano.

Estimada Sra. Isabel González

Me permito poner en su conocimiento la información de nuestro medio.

RADIO GENIAL EXA a través de 92.5FM es una de las estaciones más escuchadas de la capital al igual que en la provincia de Chimborazo con la frecuencia 89.7FM.

Nuestra oferta concretamente es la siguiente:

ALTERNATIVA 1. (Este segmento es transmitido a través de 92.5FM GENIAL EXA y RADIO DEMOCRACIA 920 AM). Se adjuntó un renqueo de noticieros de opinión de la capital. La audiencia total es la suma de oyentes de GENIAL EXA y RADIO DEMOCRACIA) es decir que superamos

• Transmisión de 7 cuñas diarias en horario rotativo de lunes a viernes de 10h00 a 20h00, fuera de los segmentos informativos.

• BONOS: Transmisión de 4 cuñas los días sábados y tres cuñas los días domingos.

• VALOR REAL: $500.00+ IVA

• PERIODO: mes tipo de 22 días laborables.

Quedo a la espera de sus comentarios.

Saludos cordiales:

Victoria Coronel /COMERCIALIZACIONCOMERCIALIZACIONCOMERCIALIZACIONCOMERCIALIZACION

CADENA DEMOCRACIACADENA DEMOCRACIACADENA DEMOCRACIACADENA DEMOCRACIA GENIAL EXA92.5FM YGENIAL EXA92.5FM YGENIAL EXA92.5FM YGENIAL EXA92.5FM Y

RADIO DEMOCRACIA 920AMRADIO DEMOCRACIA 920AMRADIO DEMOCRACIA 920AMRADIO DEMOCRACIA 920AM

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caratula para PDFrepositorio.ute.edu.ec/bitstream/123456789/7941/1/50949_1.pdf · A mi director de tesis Ing. Nelson Cerda, por su valiosa asesoría y dirección, la cual me ha permitido