CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO · 2017. 5. 3. · CASA BARRANQUILLA – CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO Página 5 Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio

CASA BARRANQUILLA – CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017. Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del predio ubicado en la Carrera 49 C N° 75-36, en el barrio Alto Prado, de la Ciudad de Barranquilla – Atlántico. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALÚO COMERCIAL

CASA DE HABITACIÓN CARRERA 49C N° 75-36 BARRIO ALTO PRADO

BARRANQUILLA- ATLÁNTICO

SOLICITADO POR SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

FEBRERO DE 2017




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CASA BARRANQUILLA – CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN - NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE 1.2.1 UBICACIÓN : Costado norte de la Carrera 49 C entre calles 75 y 76. 1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 49 C N° 75-36. 1.2.3 BARRIO : Alto Prado. 1.2.4 CIUDAD : Barranquilla 1.2.5 DEPARTAMENTO : Atlántico

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, en donde se encuentra construida una casa de habitación, actualmente desocupada.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 PREMISAS DEL AVALÚO Al momento de realizar la visita de inspección al inmueble, no se logró el ingreso por cuanto se encontraba desocupado. Debido a lo anterior, el valor asignado a la construcción es aproximado por no contar con la posibilidad de calificar el estado de conservación al interior. No obstante, esta circunstancia se subsana con la utilización de la metodología denominada enfoque o técnica residual para la obtención del valor comercial de todo el inmueble, tal como se explica más adelante.

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que el uso de comercio de servicios, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado el predio.




1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

• Enfoque del Costo. (Cost Approach).

• Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

• Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria N° 040-204001.

• Concepto de Normas Urbanísticas emitido por la oficina de desarrollo territorial de la Alcaldía de Barranquilla.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Diciembre 20 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Febrero 9 de 2017.




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN Y OTROS.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la Anotación N° 14 de Fecha 29-10-2015, Radicación: 2015-39166, Oficio 0833 del 2015-10-22 de la Supersociedades de Barranquilla. Re adjudicación de los bienes de la sociedad Congelados Nena Lela Ltda., En liquidación por aclaración del auto 630000688 del 5 de febrero de 2015 en cuanto a que se re adjudicaron los bienes de la sociedad Congelados Nena Lela Ltda., liquidación por adjudicación a Saludcoop EPS En Liquidación y otros. (Participación 0.5881%).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 040-204001.

2.4 CEDULA CATASTRAL

08001010104780004000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio jurídico formal de los mismos.




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO ALTO PRADO Barrio perteneciente a la localidad Norte Centro Histórico, la cual posee 36

barrios, sector tradicional del Norte de la ciudad, pieza Urbana Prado Norte – Centralidad Salud, de la ciudad de Barranquilla el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Carrera 57. POR EL SUR : Carreras 49 B y 51. POR EL ORIENTE : Calle 75. POR EL OCCIDENTE : Calles 82 y 85 3.3 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Riomar, Golf y Villa Country POR EL SUR : El Porvenir. POR EL ORIENTE : El Prado POR EL OCCIDENTE : San Vicente y Riomar




3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES El predio está ubicado dentro de un sector del Barrio Alto Prado, donde existe una alta concentración de empresas y entidades del sector salud. Se destaca en la zona la presencia de la Clínica Saludcoop EPS, Clínica del Caribe, Centro Medico Continental, Clínica Reina Catalina, Clínica de la Misericordia, Clínica Altos del Prado, Clínica Atenas y Saludtotal. Igualmente existe presencia de usos residenciales de estratos altos y comercio de tipo zonal, regional y metropolitano. El uso residencial se desarrolla en casas antiguas las cuales fueron desarrolladas por urbanización, con alturas de uno (1) a tres (3) pisos, con buenas especificaciones constructivas en amplios lotes de terreno. Estas edificaciones han dado paso a nuevos desarrollos o adaptadas para el uso de oficinas privadas e institucionales. También se presenta en menor proporción edificios y conjuntos multifamiliares de hasta seis (6) pisos de altura. El uso comercial se presenta sobre los ejes viales principales destacándose la presencia del Centro Comercial Villa Country En el sector y en sectores aledaños encontramos el Estadio Romelio Martinez y los Hoteles Estelar Alto Prado, Barranquilla Plaza y Sheraton.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: CALLE 75 (V5) Vía Semiarterial, conformada por un (1) carril de (2) calzadas para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. CALLE 72 (V3) Vial arterial importante del sector que cuenta con dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación norte – sur y viceversa y actualmente se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento CARRERA 54 (V3) Vial arterial importante del sector que cuenta con dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación oriente – occidente y viceversa y actualmente se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento




CARRERA 46 (V3) Vial arterial importante del sector que cuenta con dos (2) calzadas de un (1) carril cada una en sentido de circulación oriente – occidente y viceversa. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmetro. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo 1,2,3 con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA De conformidad con el Decreto 0212 de 2014, el sector se encuentra clasificado dentro del estrato cuatro (4), correspondiente a una clase social media.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, taxis, colectivos y el articulado de Transmetro, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 1. Reglamentación Plan de Ordenamiento Territorial -Decreto 0212 de 2014. Ciudad/Municipio : Barranquilla Clase de suelo : Urbano Localidad : Prado Norte Barrio : Alto Prado Pieza Urbana : Prado Norte, Polígono Residencial tipo 4 PR-4. En relación con lo establecido en el Plano U-13 “Tratamientos Urbanísticos”, Plano U-16, “Edificabilidad – Densidades Urbanísticas” y en el Anexo “Norma Edificabilidad POT”, el predio se encuentra en el Area de Actividad Residencial, Tratamiento Urbanístico de Conservación Patrimonial, para el cual se establece la norma relacionada en el anexo que se adjunta.




Normatividad Polígono Tratamiento Urbanístico : Conservación Patrimonial




Nivel 3: Conservación Contextual: Se aplica a inmuebles ubicados en un Sector Urbano, los cuales, aun cuando no tengan características arquitectónicas representativas, por su implantación, volumen, perfil y materiales, son compatibles con el contexto. De igual manera, se aplica para inmuebles que no son compatibles con el contexto, así como a predios sin construir que deben adecuarse a las características del sector urbano. Este nivel busca la recuperación del contexto urbano en términos del trazado, perfiles, paramentos, índices de ocupación y volumen edificado. Obras permitidas: - Demolición. - Obra Nueva. - Modificación. - Reparaciones. - Primeros Auxilios. - Reconstrucción - Reforzamiento Estructural. - Consolidación. - Ampliación

Edificabilidad

La edificabilidad está limitada a la correcta aplicación de los aislamientos exigidos, lo cual, para este caso en particular solo llegaría a los tres (3) pisos de altura.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es alta, presentándose construcciones multifamiliares y de centros médicos en medio del sector.

USO COMERCIO DE BIENES USO INSDUSTRIAL

1 2 5 10 1 1 2 3 4 10 11 13 3

NOMBRE SIMBOLO

UN

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MIL

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RES

LOCAL C C C C C C C C C C

ZONAL C C C C C C C C C C C

DISTRITAL

METROPOLITANA/REGIONAL

USO COMERCIO DE SERVICIOS

Polígono

Residencial

Tipo 4

PR-4 P P P P

POLIGONO

NORMATIVO DE USOUSO RESIDENCIAL

ESCALA DEL USO

USO INSTITUCIONAL




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo es medianero y se encuentra ubicado en el costado Norte de la Carrera 49 C entre las Calles 75 y 76 de la ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de cuatrocientos cincuenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (457.50 M2), el cual tiene dimensiones de 15.00 metros por 30.50 metros y se encuentra dentro de los linderos generales que aparecen en la escritura N° 1526 del 22 de junio de 1.971, protocolizada en la Notaría Tercera (3ª) del circulo de Barranquilla.

4.1.3 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma geométrica rectangular y topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN Corresponde a una edificación de un piso, a la cual no fue posible ingresar pero

que según conocimientos anteriores, fue concebida para uso comercial, donde funcionaba un restaurante.




4.2.1 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Impuesto Predial Unificado año gravable 2016 352.00

ÁREA ADOPTADA 352.00

4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Debido a que no fue posible el ingreso al predio no se pudo constatar la distribución interior.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) La edificación cuenta con una edad aproximada de 52 años.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

Cimentación : En Concreto Ciclópeo Cubierta : En tejas de cemento, sobre estructura en madera. Fachada : Pintada Mampostería : En ladrillo, pañete y pintura.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES Pisos : En tablón de arcilla. Muros : En ladrillo bloque. Cielos rasos : En lámina ondulada de asbesto-cemento Puertas : En rejas. Portón : En aluminio. Ventanas : En aluminio anolock. Enrejada. Zonas exteriores : En cemento y tablón de Arcilla en la entrada. Calidad y estado de conservación : Actualmente se encuentra desalojado y

desvalijado.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

• La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio tradicional Alto Prado de la ciudad de Barranquilla, dentro de una zona que ha sido clasificada como de conservación patrimonial.

• Las favorables condiciones de acceso al sector, al estar servido por vías arterias de la ciudad como son las Carreras 46 y 54 y las calles 72 y 75, las cuales conectan con las demás vías de la ciudad.

• El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cuatro (4), correspondiente a una clase social media.

• La actividad edificadora en el sector es media, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes. Se concentran algunas construcciones nuevas en altura, de uso comercial principalmente.

• Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector y viables para el desarrollo de un proyecto constructivo.

• La construcción existente dentro del lote, se encuentra desocupada y tiene aspecto de abandono. Debido a esto y su avanzada edad presenta un mal estado de conservación y mantenimiento.

• El predio se encuentra en el límite de los barrios Alto Prado y Prado razón por la cual se ha determinado utilizar en la metodología información de los dos sectores, siendo conscientes que presentan diferencias en cuento a estrato socio económico y conformación en general.

• El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por el POT, el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación, ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS El área del terreno fue tomado del certificado de tradición y libertad suministrado por el solicitante, corroborado con la medición realizada por el valuador en la fecha de la inspección técnica al predio. El área de la construcción fue tomada del recibo de impuesto predial, que corresponde al área estimada por catastro, la cual fue medida por el valuador encontrando diferencias mínimas.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una alta oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe Para este caso, el profesional de avalúos designado para realizar la inspección y la elaboración del presente informe fue el Sr. RAFAEL TOVAR VANEGAS, identificado con C.C. N° 8.664.552, de quien se puede solicitar para consulta, la hoja de vida en los archivos de la compañía. Adicionalmente el valor fue revisado por el comité interno de avalúos de la compañía, conformado por tres (3) profesionales, incluido el representante legal, y han participado en la ejecución del presente contrato.




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULO 10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C)

En donde,




VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde,

VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Para efectos del cálculo, se tomaron datos de mercado de inmuebles ubicados en el área de conservación patrimonial, encontrando lo siguiente:

Luego de la respectiva depuración, el resultado arrojó un promedio para el valor del terreno (sin construcciones) de $1.381.465 por metro cuadrado. En cuanto al valor integral del terreno, que se obtiene de dividir el valor total de la oferta entre el área del terreno, el resultado fue de $1.806.573 por m2. No obstante los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó valores contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL

Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación.

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADOVR. CONSTRUCCION

VR M²

TERRENO

VR INTEGRAL

TERRENO

INTEGRAL

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Media $1.381.465 $1.806.573 $2.784.765

Desviación Estandar $192.763 $304.959 $368.424

% Desviación 13,95% 16,88% 13,23%

Valor Mínimo $1.219.937 $1.507.937 $2.502.688

Valor Máximo $1.661.111 $2.111.111 $3.298.611

Int. Confianza Mínimo $1.188.702 $1.501.615 $2.416.341

Int. Confianza Máximo $1.574.227 $2.111.532 $3.153.190

N° Datos 4 4 4

MERCADO BARRANQUILLA - ENERO DE 2017




Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras, para determinar la Estructura de Costos. Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se mostrara a continuación las ofertas de predios en venta obtenidos en la zona. Los resultados de este cálculo fueron los siguientes:

DESCRIPCIÓN ÁREA M2

AREA DEL PREDIO 457,50

FACTOR 1,00

ALTURA BASE 3

INDICE OCUPACION 68% 56,50% 258,50

ÁREA DE CONSTRUCCION POR PISO (M2)258,50 775,50

NÚMERO DE PISOS 3

INDICE DE CONSTRUCCIÓN 1,5

ÁREA DE SOTANOS (2) 366 366

AREA TOTAL CONSTRUIDA 1.141,50

VENTAS TOTALES 2.394.356.250$

COSTOS DIRECTOS 43,08% 1.031.415.000$

COSTOS DIRECTOS SOTANOS -$

TOTAL DE COSTOS DIRECTOS 1.031.415.000$

COSTOS INDIRECTOS 3,50% 83.802.469$

COSTOS FINANCIEROS 4,50% 107.746.031$

COSTOS DE VENTAS 5,00% 119.717.813$

ADMINISTRACION DE OBRA 1,00% 23.943.563$

HONORARIOS GERENCIA 2,00% 47.887.125$

HONORARIOS CONSTRUCCION 2,00% 47.887.125$

TOTAL INDIRECTOS 430.984.125$

TOTAL COSTOS 1.462.399.125$

UTILIDAD Y LOTE 931.957.125$

UTILIDAD 7% 167.604.938$

VALOR RESIDUO LOTE 32% 764.352.188$

VALOR M2 1.670.715,16

AREA DE LOS DOS LOTES- PREFACTIBILIDAD




El valor por metro cuadrado resultante del cálculo anterior ($1.670.715), que al multiplicarlo por el área del lote, corresponde al valor total de la propiedad incluida la construcción, arroja el valor total de la propiedad de la forma siguiente:

De todas formas, es necesario reconocer que sobre el terreno se encuentra una construcción que actualmente se observa en regular estado de conservación y mantenimiento, razón por la que se debe descontar su valor del total de la propiedad que arrojó el método del costo. En este orden, procedemos a calcular el valor de la construcción existente:

10.3.3 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt,

En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068

TERRENO - VALOR INTEGRAL POTENCIAL 457,50 $1.670.715 $764.352.188

$764.352.188

DESCRIPCIÓN ÁREA m2 VR. UNITARIO VR. TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE




Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt, Dónde:

A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar.

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costo de construcción reciente y presupuesto de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.




A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

CONCLUSIÓN DEL VALOR Teniendo en cuenta que el valor integral del terreno arrojado mediante el enfoque residual, se obtiene para la totalidad del inmueble (terreno más construcción) se hace necesario descontar el valor de la construcción que resultó del método del costo descrito. Los cálculos y resultados se muestran a continuación:

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor del inmueble, conformado por la sumatoria del valor asignado al terreno y a la construcción de la forma siguiente:

Fin de página…

ÍTEM EDAD VIDA ÚTILEDAD EN %

DE VIDAEDC DEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

Construccion 52 70 74,29% 3,5 76,23% $ 1.300.000 $990.970 $309.030 $ 310.000

VALOR TOTAL DEL PREDIO 764.352.188$

VALOR GLOBAL DE CONSTRUCCIÓN (Según Método del Costo) 109.120.000$

VALOR TOTAL DEL TERRENO POR DIFERENCIA 655.232.188$

VALOR UNITARIO DE TERRENO 1.432.202$

VALOR UNITARIO DE TERRENO AJUSTADO ADOPTADO $ 1.430.000

CÁLCULO DEL VALOR DE TERRENO (SIN CONSTRUCCION)

FEBRERO 2017

AVALÚO COMERCIAL

CASA DE HABITACIÓN

CARRERA 49C N° 75-36

BARRIO ALTO PRADO

BARRANQUILLA- ATLÁNTICO

CARRERA 49 C

DETALLE ESTADO GENERAL

DETALLE ESTADO GENERAL

FACHADA

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CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO · 2017. 5. 3. · CASA BARRANQUILLA – CARRERA 49 C N° 75-36 - BARRIO ALTO PRADO Página 5 Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio