CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOAhabitacao.cm-lisboa.pt/documentos/1502988161O4jDF0... · Municipal, no Relatório anexo à Proposta n.º 180/CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS,

SEDE: CAMPO GRANDE, 25, 1.o-B1749-099 LISBOA

DIRETOR: ALBERTO LUÍS LAPLAINE GUIMARÃES

ANO XXIVN.o 1217 16 S E X T A - F E I R A

J U N H O 2 0 1 7

MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A

B O L E T I M

RESOLUÇÕES DOS ÓRGÃOS DO MUNICÍPIO

SUMÁRIO

3.º SUPLEMENTO AO BOLETIM MUNICIPAL N.º 1217

Deliberações

143.ª Reunião / 94.ª Sessão Extraordinária - Realizada em 2017/05/30

2.º Extrato Parcial

- Deliberação n.º 168/AML/2017 - Proposta n.º 180/CM/2017 - Aprovar o Programa Renda Acessível, nos termos da proposta - Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgadopág. 1500 (78)

- Deliberação n.º 169/AML/2017 - Proposta n.º 182/CM/2017, ponto 5 da parte deliberativa - Celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, nos termos da proposta - Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado pág. 1500 (269)

ASSEMBLEIA MUNICIPAL

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Deliberações

143.ª Reunião / 94.ª Sessão Extraordinária - Realizada em 2017/05/30:

2.º Extrato Parcial

- Deliberação n.º 168/AML/2017:

Proposta n.º 180/CM/2017 - Aprovar o Programa Renda Acessível, nos termos da proposta

Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado.

Votação em CML:

Aprovada por maioria, com 10 (dez) votos a favor e 6 (seis) abstenções.

A Proposta n.º 180/CM/2017 foi retificada com o seguinte aditamento, apresentado pela Câmara Municipal, relativo ao Relatório anexo à Proposta:

No Relatório, capítulo «7.2. Proposta de Valor», na página 140, acrescenta-se a alínea:

«n) Resiliência antissísmica nos edifícios reabilitados: avaliação e reforço da resistência sísmica em conformidade com os resultados da avaliação».

Votação na AML:

Aprovada por maioria, com o aditamento introduzido pela Câmara Municipal, no Relatório anexo à Proposta n.º 180/CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS, PAN, PNPN e 6 IND - Contra: BE - Abstenção: PSD, PCP, CDS-PP e PEV.Ausência do Grupo Municipal do MPT nesta votação.

Proposta n.º 180/2017

Assunto: Aprovar o Programa de Renda Acessível

Pelouros: Habitação, Urbanismo e Finanças.Serviços: DMHDL, DMU, DMGP e DMF.

Considerando que:

1 - O Direito à Habitação se encontra consagrado no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, prevendo-se que, todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar;

2 - Constituem atribuições nucleares dos municípios, entre outros, o ordenamento do território, urbanismo, a habitação e, em geral, a ação social e a promoção do desenvolvimento local, conforme previsto na Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro;

ASSEMBLEIA MUNICIPAL

RESOLUÇÕES DOS ÓRGÃOS DO MUNICÍPIO

3 - Os objetivos fixados no Programa de Governo da Cidade 2013--2017, no Programa Local de Habitação (2009), no Plano Diretor Municipal (2012) e nas medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, visam, entre outros, tornar a cidade de Lisboa cada vez mais atrativa para residir, com preços acessíveis para os vários escalões de rendimento familiar e consequente rejuvenescimento de população;

4 - Foram efetuados estudos sobre a procura de habitação em Lisboa, de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das famílias, às suas distintas fases de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de mercado de habitação;

5 - Se verificou, que o concelho de Lisboa apresenta falhas de mercado significativas no imobiliário residencial, e em particular, no mercado de arrendamento habitacional, nomeadamente:

a) Disparidade entre preços da habitação e capacidade finan-ceira da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade;

b) Oferta insuficiente em número para a dimensão da procura existente e prevista;

c) Inadequação das características das habitações disponíveis e ou do habitat às características e necessidades das famílias;

6 - Por outro lado, foi evidenciada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado imobiliário, construção e setor finan-ceiro para assegurar a promoção de habitação com subor-dinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada;

7 - As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados, regulado pela Lei e por contrato, centram-se na necessidade de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa, a de operadores do sector da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, aumentar a capacidade de produção em várias frentes simultâneas e de gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros essenciais à concre-tização dos investimentos previstos;

8 - O Município de Lisboa dispõe de diversos tipos de recursos e instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente, a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos inter-médios que não conseguem pagar os atuais preços de mercado sem comprometer outras componentes essenciais do seu orça-mento familiar;

9 - Urge proceder ao aproveitamento socialmente útil do património imobiliário do Município, nomeadamente seus dos edifícios devolutos e que sejam adequados a esta finalidade, a grande maioria localizados em zonas centrais da Cidade, dos seus terrenos urbanizáveis, bem como dos equipamentos e infra-estruturas desses espaços, através de um planeamento urbanístico que garanta soluções coerentes e harmoniosas

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Realce

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entre as operações imobiliárias e todos os demais aspetos funcionais, económicos, financeiros, demográficos, sociais, culturais e ambientais;

10 - No sentido de garantir preços acessíveis à habitação e sustentabilidade financeira às operações destinadas à construção e reabilitação de habitação, além dos recursos patrimoniais a afetar, cumpre ao Município convocar outros instrumentos de intervenção, nomeadamente ao nível dos benefícios fiscais, reduções ou isenções tributárias;

11 - É neste contexto que se insere o «Programa Renda Acessível» do Município de Lisboa, um Programa, cuja conceção, tem por subjacentes aquelas finalidades, destacando-se as suas virtualidades intrínsecas por, simultaneamente, permitir a prossecução de objetivos nos domínios do ordenamento do território e urbanismo, da habitação, da função social e da promoção do desenvolvimento local;

12 - O «Programa Renda Acessível» assume-se, assim, como um dos eixos estruturais e transversais de uma política pública municipal de habitação, através da requalificação e revitalização do «parque habitacional» da Cidade, possi-bilitando às pessoas, presentes e vindouras, em particular aos mais jovens, o acesso a uma habitação condigna, de forma gradual e social e financeiramente sustentável;

13 - Repovoar e rejuvenescer Lisboa, possibilitando o acesso a habitações condignas, designadamente aos mais jovens, constitui o «lema» marcante do «Programa Renda Acessível», razão pela qual é reforçada a oferta de equipamentos para a infância nas áreas de intervenção;

14 - Se estima que a afetação de património imobiliário atual-mente prevista permitirá promover a reabilitação de 370 fogos e a construção de 8788 fogos novos, ou seja uma oferta total perto de 9150 fogos, dos quais cerca de 70 %, entre 6000 a 6400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível;

15 - Foi definido o universo dos beneficiários do «Programa Renda Acessível», com base no estudo do rendimento dispo-nível das famílias e das suas necessidades habitacionais, nas falhas de mercado habitacional diagnosticadas no concelho de Lisboa, no enquadramento e nos objetivos definidos para este Programa, bem como na experiência e população-alvo de outro programas habitacionais do Município;

16 - Genericamente, sem prejuízo de outros requisitos definidos no Programa, os beneficiários são famílias de rendimentos intermédios, que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de mercado de habi-tação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à Habitação pela oferta habitação pública, sem prejuízo da possibilidade de conjugação com apoios públicos do lado da procura, nomeadamente com o Programa Porta 65 ou outros, podendo candidatar-se a habitações de renda acessível desde que a respetiva renda mensal não seja superior a 35 %, nem inferior a 10 %, ao valor do rendimento disponível médio mensal da família em causa;

17 - Para a prossecução destes objetivos e das responsabili-dades públicas municipais não existem modelos de intervenção e de gestão normativa ou paradigmaticamente pré-definidos e, muito menos, normativamente prescritivos e fechados, sendo

os mais recentes instrumentos legislativos em áreas funda-mentais, como a política dos solos e a reabilitação urbana disso exemplos sintomáticos;

18 - O Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, partindo de um conceito amplo de reabilitação urbana, elege como eixo central a diversificação dos modelos de gestão das intervenções de reabilitação urbana, abrindo novas possibilidades de intervenção aos municípios e aos operadores económicos privados que pretendam colaborar com aqueles, quer ao nível programático, quer, designadamente, ao nível da execução dos planos urbanísticos de revitalização, moder-nização e desenvolvimento da urbe;

19 - A Lei n.º 50/2012, de 31 de agosto, que aprova o regime jurídico da atividade empresarial local e das participações locais, vem também estimular a adoção pelos municípios de diversos modelos de intervenção e gestão, que variam entre a execução direta pelos próprios municípios, a execução indireta por meio de entidades empresariais locais podendo estas empresas locais de promoção do desenvolvimento local e regional ter por objeto a promoção, manutenção e conservação de infraestruturas urbanísticas e gestão urbana, a renovação e reabilitação urbanas e gestão do património edificado, a promoção e gestão de imóveis de habitação social e, ainda, a promoção do desenvolvimento urbano;

20 - No âmbito do atual quadro legislativo, o sector privado, tem vindo a ser intencional e decisivamente convocado a colaborar com os municípios na execução de planos urba-nísticos de revitalização das cidades, colaboração essa que pode ser enquadrada e estruturada de vários modos e formas, constituindo, aí, a «concessão da reabilitação urbana» um dos modelos mais proeminentes;

21 - Em harmonia com o regime da reabilitação urbana, está o do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE), na redação atual, ao referir-se expressamente às obras de edificação ou de demolição e aos trabalhos promovidos por entidades concessionárias de obras ou serviços públicos, quando se reconduzam à prossecução do objeto da concessão;

22 - De igual modo, a Lei n.º 31/2014, de 30 de maio (Lei que estabelece as bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, designada por «Lei de Bases da Política de Solos»), e o Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, que desenvolve estas bases gerais, oferecem diversas possibilidades alternativas de intervenção e uso do solo, permitindo, por exemplo, que o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais possam constituir direitos de superfície sobre bens imóveis integrantes do seu domínio privado para a prossecução de finalidades de política pública de solos;

23 - Sem renunciar à inderrogável e exclusiva responsabili-dade pública de definição do uso do solo, através de instru-mentos de planeamento urbanístico, aqueles diplomas admitem e permitem que a edificabilidade possa ser objeto de direitos subjetivos autónomos do solo, nomeadamente para viabilizar a transferência de edificabilidade;

24 - Os bens imóveis do domínio privado das autarquias locais, tal como os do Estado e das regiões autónomas, podem, pois, ser afetos à prossecução de finalidades de política pública

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de solos, com vista, designadamente, à regulação do mercado do solo e à realização de intervenções públicas ou de ini-ciativa pública, nos domínios da habitação e da reabilitação e regeneração urbana, assim como da execução calendarizada de programas públicos e de planos urbanísticos;

25 - Neste contexto, ao nível dos instrumentos de execução dos planos, os municípios (e igualmente o Estado e as regiões autónomas) podem adquirir ou alienar bens imóveis para prossecução de finalidades de política pública de solo que salvaguarde o interesse público e concorra para concre-tizar o Direito à Habitação;

26 - Para a consecução desta finalidade, no quadro de uma já consolidada autonomia pública contratual, aqueles instru-mentos legislativos, à semelhança do regime da reabilitação urbana, assumem-se normativamente abertos à adoção de diversos modelos jurídicos concretos de intervenção e gestão do espaço urbano e urbanizável, incluindo através de contratos mistos, de coligação de contratos ou de união de contratos e, portanto, através da adoção de modelos diversificados e até mistos - e não modelos únicos - na gestão do domínio privado municipal, sempre no âmbito da imple-mentação/execução de políticas públicas e, consequentemente, visando a prossecução de atribuições que a lei defere às enti-dades públicas, em particular, no caso, aos municípios;

27 - Entre todas as figuras contratuais possíveis, para além do direito de superfície, todos os supra identificados diplomas legais, para a implementação das políticas públicas de reabilitação e de intervenção e gestão urbanísticas, elegem como figuras contratuais preferenciais os modelos contratuais de direito público, desde logo a genericamente designada por concessão de urbanização, como a remissão para o regime procedimental e substantivo do Código dos Contratos Públicos (CCP), remetendo-se para o regime de formação das concessões de obras públicas (e de serviços públicos) e para o respetivo regime substantivo;

Considerando ainda que:

28 - Num quadro previamente estudado, analisado e ponde-rado de vantagens e desvantagens entre a possível adoção de diversas figuras contratuais, incluindo a do direito de superfície, se conclui que a adoção de um modelo contratual de direito público assegura, de forma mais adequada e consis-tente, a implementação do «Programa Renda Acessível», surgindo aqui a concessão de obra pública, como a figura juridicamente mais apetrechada, para, no plano procedimental e no plano substantivo, garantir a prossecução duradoura e económica e financeiramente sustentada deste Programa, bem como a salvaguarda do interesse público;

29 - Na qualidade de obra pública, para além da isenção de controlo prévio, ficará sujeita ao regime jurídico das isenções e benefícios tributários previstos nos regulamentos e demais legislação em vigor;

30 - A noção de concessão de obras públicas constante do Código dos Contratos Públicos, sendo aí definido como o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo em contrapartida

o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço (cf. artigo 407.º, n.º 1 do CCP);

31 - Esta noção está em linha com a definição da Diretiva 2004//18/UE e da Diretiva 2014/23/EU, que elegem como elemento essencial do conceito e do respetivo regime a transferência de risco para o concessionário, em paralelo com o artigo 413.º do CCP;

32 - Para este efeito, o concessionário assume o risco de explo-ração quando, em condições normais de exploração, não há, de antemão, a garantia de que recupere os investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das obras ou dos serviços que são objeto da concessão, envolvendo o risco transferido para o concessionário uma expo-sição real à imprevisibilidade do mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo concessio-nário não sejam meramente nominais ou insignificantes;

33 - A propriedade dos imóveis reabilitados ou construídos afetos ao Programa da Renda Acessível não é do Concessionário, adquirindo este apenas a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir os imóveis que integram o estabelecimento da Concessão, os quais pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos no fim da concessão;

34 - A concessão, como modelo contratual de direito público, assegura e garante jurídica e funcionalmente o exercício, pelo Município, durante todo o período de execução do «Programa Renda Acessível», de poderes que lhe permitem salvaguardar, de forma estável e equilibrada, o interesse público que justifica a sua conceção e implementação;

35 - Em síntese, o investimento, os riscos de gestão e explo-ração, incluindo os de construção, cabem igualmente àqueles; que os imóveis, finda a concessão, revertem, no todo ou em parte e gratuitamente para o Município, podendo estabelecer-se a obrigação de serem renovados imediatamente antes final da concessão; que está sempre salvaguardada a intervenção do Município, para assegurar a estabilidade e ajustamento do «Programa Renda Acessível», incluindo, se necessário, o sequestro e o resgate da concessão e das respetivas rendas; que a concessão se afigura mais atrativa ao investimento e ao risco dos operadores privados e das eventuais entidades financiadoras, por facultar o direito de explorar os imóveis em regime de exclusivo durante a concessão, por potenciar e permitir uma legítima remuneração por essa exploração, de forma a amortizar o investimento na construção e/ou reabi-litação e, por fim, por possibilitar uma equilibrada partilha de riscos e de benefícios;

Temos a honra de propor que a Câmara Municipal delibe-re aprovar e submeter à Assembleia Municipal ao abrigo das alíneas i), m) e n) do n.º 2 do artigo 23.º, conjugado com o disposto na alínea k) do n.º 2 do artigo 25.º, ambos da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual aprovar o Programa de Renda Acessível, melhor definido no relatório em anexo à presente proposta, que faz parte integrante da mesma, e nos termos acima expostos.

ANEXO

Relatório «Programa Renda Acessível».

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Programa Renda

Acessível

Município de Lisboa Proposta nº 180/CM/2017

Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Aprovado a 20 de Maio de 2017 em reunião da Câmara

Municipal de Lisboa

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Índice de conteúdos

1. Sumário executivo 14

Fundamentação da necessidade 14

Objetivos 16

Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas 17

Beneficiários 19

Modelo jurídico 20

Dimensão do programa e investimento municipal 22

Quem faz o quê? 23

Modelo de negócio para as famílias 27

Modelo de negócio para concessionários 28

Fatores críticos de sucesso 29

2. Enquadramento e objetivos 30

2.1. Enquadramento 30

Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa 31

Convenções internacionais e política da União Europeia 32

Programa de Governo da Cidade 2013-2017 38

Plano Diretor Municipal (2012) 39

Programa Local de Habitação – Missão e objetivos 40

Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024 43

Estratégia Lx-Europa 2020 46

Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social 48

2.2. Objetivos 54

Objetivos gerais 54

Objetivos operacionais 55

3. Fundamentação da necessidade 56

3.1. Falhas do mercado habitacional 56

3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias 60

3.1.2 Oferta insuficiente 74

3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do habitat 77

4. Beneficiários 80

Conceito de família 80

Requisitos 80

Segmentos de procura com necessidade de oferta específica 82

5. Modelo jurídico 83

5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade - modelo de colaboração 83

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5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública 84

5.2.1 Definição 85

5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais 86

Modelo do Contrato de Concessão 87

Modelo do Direito de Superfície 90

5.2.3 Procedimentos pré-contratuais 91

Concurso limitado por prévia qualificação (arts. 162.º-192.º ) 91

Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º) 93

6. Funcionamento, dimensão do programa e investimento 95

6.1. Estrutura e metodologia 95

6.2. Quem faz o quê? 98

Município de Lisboa 98

Concessionários (parceiros-estratégicos) 99

Os arrendatários (beneficiários) 99

Sequência de atividades-chave 100

6.2.1 Números globais e por operação renda acessível 102

Número de fogos, áreas de construção e estacionamento 106

Investimento municipal e privado 108

6.2.2 Factores críticos de sucesso 111

7. Modelo de negócio para as famílias 112

7.1. Procura potencial e segmentação 112

7.1.1 Nota metodológica 112

7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura 114

7.1.3 Segmentação e caracterização 115

Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias 116

Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’ 131

Regimes de ocupação preferidos 132

Duração dos contratos de arrendamento 134

Perfis atitudinais e de comportamento 135

7.2. Proposta de valor 137

Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes 137

Síntese 138

Escalões de rendas acessíveis 140

Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível 141

Tipologia habitacional e áreas de referência 142

7.3. Canais 144

Redes sociais 144

Portal LisboaPRAtodos 145

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7.4. Relação com as famílias 146

7.5. Fontes de receita 147

7.6. Recursos-chave 147

7.7. Atividades-chave 148

7.8. Parcerias-chave 148

7.9. Estrutura de custos 149

8. Modelo de negócio para concessionários 151

8.1. Procura potencial e sua segmentação 151

8.1.1 Fatores de atratividade 153

Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário 153

Aumento da procura residencial 155

Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’ 157

Valorização de capital 157

Retorno do investimento estável e seguro 157

8.1.2 Obstáculos 157

Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento 158

Risco de incumprimento do pagamento das rendas 161

Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário 162

Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional 163

Operações sem economia de escala 163

Risco reputacional (despejo de famílias) 163

Risco político 164

8.2. Propostas de valor 164

8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário 167

Modelo do Contrato de Concessão 167

Modelo do direito de superfície 168

8.3. Canais 169

8.4. Relações com os concessionários 170

8.5. Fontes de receita 172

8.6. Recursos-chave 173

8.7. Atividades-chave 173

8.8. Parcerias-chave 175

8.9. Estrutura de custos 175

Anexo I - Preços das rendas contratadas em concelhos da AML 176

Anexo II: Fichas das áreas de intervenção 179

Referências bibliográficas 196

Ficha técnica 197

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Índice de tabelas

Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em

Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver

tabela completa na pág. 69. ................................................................................. 14

Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27.

Fonte: European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department

A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU. ........................... 50

Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse

social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic

Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and

Challenges .......................................................................................................... 52

Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela

e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de

Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de

Missão Programa Renda Acessível) ........................................................................ 54

Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos

dados: EUROSTAT, EU-SILC) ................................................................................ 62

Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira

para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1)

Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3)

Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA. ....................... 71

Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos

mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte

de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não

preenchidos devido a ausência de transações registadas. ......................................... 73

Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de

habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal

e UE28 (Fonte de dados: Eurostat). ....................................................................... 77

Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação. ............. 83

Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação ....... 84

Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por

operação, valores estimados (ver notas no final da tabela). .................................... 106

Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da

tabela (M€: Milhões de euros). ............................................................................ 108

Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio

residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016) .................................................................. 118

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Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos)

declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA,

MF/AT) ............................................................................................................. 119

Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015

(Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01]) ............................................ 123

Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios,

dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de

dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA). ..................................................... 127

Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos

(Fonte de dados: DMHDL/CML) ........................................................................... 128

Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto

equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados:

DMHDL; EUROSTAT EU-SILC) ............................................................................. 130

Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%) ......................... 133

Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk,

2016). ............................................................................................................. 136

Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível.

Intensidade de cor indica prevalência desejável. ................................................... 140

Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral. ... 143

Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes

....................................................................................................................... 144

Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e

evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015. ... 158

Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador

de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the

viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing) ............................. 160

Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento

com o PRA ........................................................................................................ 169

Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 –

Percentil 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial

Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016) ............................................ 177

Índice de figuras

Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível ....................................... 18

Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível ...................... 24

Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em

cada Operação de Renda Acessível. ....................................................................... 26

1500 (87)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009),

(Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação) ................... 41

Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa

- Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação) .............................................. 42

Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia

Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19). .................................. 46

Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia

Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20) ................................... 47

Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia

Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29) ................................... 48

Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na

Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33) .................... 48

Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas

cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços

razoáveis?’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro

- concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European

Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º

419) .................................................................................................................. 58

Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016) ...................... 76

Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016) ............ 77

Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência

ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016) ....................................................... 78

Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de

ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016) ......................... 79

Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível .......... 95

Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível .................... 98

Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários

em cada Operação de Renda Acessível. ................................................................ 100

Figura 18 – Nº de fogos renda acessível .................................................................... 102

Figura 19 –Tipologia habitacional .............................................................................. 102

Figura 20 – Utilizações da área de construção ............................................................ 103

Figura 21 – Investimento Municipal e Privado ............................................................. 103

Figura 22 – Investimento Municipal ........................................................................... 103

Figura 23 – Investimento Privado .............................................................................. 103

Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E

(Fonte: Gfk, 2016, Social Status) ........................................................................ 112

1500 (88) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016) ............................... 114

Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a

proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value

proposition design) ............................................................................................ 116

Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias

de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016) ......................................... 118

Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano

2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal

ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área

Metropolitana de Lisboa. .................................................................................... 125

Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes

em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016) ................. 131

Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk,

2016) .............................................................................................................. 134

Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016) ................. 135

Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016) 136

Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.................................... 141

Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública ............ 151

Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário

(Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe

2015) .............................................................................................................. 153

Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015)

Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015) .................................................... 154

Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate –

Europe 2015 ..................................................................................................... 154

Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE) .... 155

Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) 156

Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) .. 156

Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds),

Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong

(2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment

sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012 160

Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.................................... 179

1500 (89)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Abreviaturas e acrónimos

AML – Área Metropolitana de Lisboa

AMP – Área Metropolitana do Porto

APFIPP - Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património

ARU – Área de Reabilitação Urbana

BNA - Balcão Nacional do Arrendamento

CECODHAS - Comité Européen de Coordination de l'Habitat Social

CiSIR – Confidencial Imobiliário - Sistema de Informação Residencial

CML – Câmara Municipal de Lisboa

DGAJ - Direcção-Geral da Administração da Justiça

DMHDL – Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local da CML

EMPRA – Equipa de Missão Programa Renda Acessível da CML

FEP - Federação Europeia da Propriedade

FIIAH - Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

FIIRU - Fundos de Investimento Imobiliário de Reabilitação Urbana

IAS - Indexante dos Apoios Sociais

IFRRU - Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas

IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

IPC - Índice de Preços no Consumidor

IPSS – Instituição Particular de Solidariedade Social

IRC - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

IRS - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

IS – Imposto do Selo

IUT - International Union of Tenants

IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado

ML – Município de Lisboa

NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano

OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico

OIC - Organismo de Investimento Coletivo

1500 (90) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

ONG - Organização Não-Governamental

ONU - Organização das Nações Unidas

PDML – Plano Diretor Municipal de Lisboa

PRA – Programa Renda Acessível

RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors

RMMG - Retribuição Mínima Mensal Garantida

RMNA - Remunerações Mínimas Nacionais Anuais

SIIAH - Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

SRU - Sociedades de Reabilitação Urbana

TIR - Taxa Interna de Rendibilidade

TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos

UE – União Europeia

ULI - Urban Land Institute

1. Sumário executivo

Fundamentação da necessidade

O Programa Renda Acessível e as suas cacterísticas resultam do diagnóstico da existência de

falhas relevantes no mercado residencial no concelho de Lisboa.

A dimensão e complexidade destas falhas de mercado e da sua génese está a afastar muitas

famílias do Direito à Habitação adequada e a preços acessíveis. Por outro lado, as

consequências destas falhas de mercado criam obstáculos para a prossecução dos objetivos

de desenvolvimento social e económico do concelho de Lisboa, melhor definidos nos

documentos de orientação estratégica, de planeamento e programação do Município (ver

Enquadramento, pág. 30).

As falhas de mercado residencial existentes em Lisboa podem resumir-se em 3

componentes principais:

1. Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade financeira

da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer

das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade (ver mais detalhes na

pág. 60).

1500 (91)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de famílias

estudados, com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de pobreza e 1º

quintil), bem como para a maioria dos tipos de famílias com rendimentos intermédios

(entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).

Rendimento disponível das

famílias em 2015

Indicador /

parâmetro

Um adulto

Um adulto e 1

criança (menor 14

anos)

Dois adultos

Dois adultos e 1 criança

(menor 14 anos)

Dois adultos e 2 crianças

(< 14 anos)

Renda acessível com taxa de esforço 35%

Média 273 270 477 577 603

Mediana 210 241 385 492 526

Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)

Tipo Habitação T0-T1 T2 T0-T1 T2 T2

Lisboa 537 684 537 684 684

Grau de inacessibilidade ao

preço (renda acessível – renda de mercado)

Média -265 -413 -61 -107 -80

Mediana -327 -443 -152 -191 -157

Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver tabela completa na pág. 71.

Existem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de

mercado elevados:

a) Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens

adultos ou de maiores de 65 anos, pois são escalões etários que tipicamente

têm rendimentos mais baixos e onde o desemprego tem tido maior

prevalência;

b) Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);

c) Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo, embora

com muito menor expressão quantitativa do que as duas situações acima

referidas.

A disparidade de preços em Lisboa é muito superior à existente nos outros concelhos

do País, mesmo considerando que aqui os salários são em média mais elevados.

Indicando a necessidade de concentração e articulação coerente de recursos e

medidas de diversa natureza.

1500 (92) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

2. Oferta insuficiente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da

procura potencial em Lisboa versus a oferta disponível no mercado.

A procura estimada para Lisboa em 2016 era cerca de 30.500 famílias, das quais

mais de 20.000 querem arrendar casa (56%) ou arrendar com opção de compra

Lisboa

Cascais

Oeiras

Porto

200

300

400

500

600

700

800

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€/m

ês

Gráfico 1 (ver mais detalhes pág. 60) Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)

(10%), e apenas cerca de 4.000 (13%) preferem comprar habitação própria

permanente (Figura 25Figura 11, pág. 114).

Se considerarmos apenas os segmentos de procura correspondentes às famílias de

rendimentos intermédios (81% da procura), o número de famílias que deseja

arrendar casa em Lisboa é cerca de 16.200, das quais 76% já residem em Lisboa

(retenção) e as restantes vivem fora de Lisboa, essencialmente nos concelhos da

Área Metropolitana de Lisboa (captação).

Do lado da oferta para arrendamento, desde 2012 que o número de fogos para

arrendamento tem vindo a diminuir, atingindo em 2015 apenas cerca de 5 mil fogos

usados e cerca de 450 novos para arrendamento habitacional (pág. 74).

3. Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,

às características e necessidades das famílias (ver capítulo sobre Segmentação

e caracterização, pág. 115).

1500 (93)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Em síntese, face à procura potencial atual, são necessárias cerca de 16 mil casas

para arrendar, de qualidade, de tipologia adequada, com preços acessíveis aos diversos

níveis de rendimento da população, bem localizadas e integradas em bairros com habitat de

qualidade (espaços verdes generosos e equipamentos adequados, bom serviço de

transportes, espaços públicos de qualidade, limpos e seguros).

A oferta de mercado atual necessita de melhorar a sua adequação (quantidade, preço e

características) e ser complementada por oferta pública para suprimir as falhas de mercado

que persistirem.

Objetivos

Os objetivos gerais do Programa Renda Acessível são:

1. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente

consagrado no artigo 65º (Pág. 31)

2. Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.

32);

3. Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM

(pág. 39);

4. Prosseguir os objetivos e executar medidas previstas no Programa Local de

Habitação de Lisboa (pág. 40);

5. Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-

2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).

Os objetivos operacionais são:

1. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e construção de pelo menos 5.000

fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades

da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.

2. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no

médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos

financeiros e a capacidade técnica dos intervenientes no mercado da habitação

(promotores imobiliários, projetistas, construtores e sector financeiro) essenciais

para o êxito do Programa.

3. Contribuir para a cooperação institucional entre entidades públicas, e com os

operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições

sistémicas necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de

arrendamento habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.

Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas

Existe uma elevada diversidade de famílias quanto à sua dimensão e composição,

capacidade financeira, fase da vida e nível de autonomia dos seus membros. A conceção e

gestão de instrumentos de política pública têm de atender a esta diversidade de situações

sob pena de ineficácia e risco de desperdício de recursos públicos.

1500 (94) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Neste sentido, foram estudadas e tipificadas as situações mais relevantes para segmentar as

necessidades da procura habitacional das famílias de rendimento intermédio, a quem este

Programa se dirige.

Os estudos desenvolvidos demonstram que é necessário ter uma oferta igualmente

diversificada sobretudo em relação à conjugação das seguintes dimensões:

a) Peso relativo dos tipos de habitação (T0, T1, T2, T3 e T4) em cada

Operação de Renda Acessível, ou seja, a tipologia habitacional de cada

projeto deve variar para atendar ao tipo de famílias que procura

determinados tipos de bairros e localizações (p.ex. as famílias com crianças

acargo tendem a preferir localizações distintas das famílias sem crianças),

bem como para atendar à composição global da procura.

A tipologia habitacional do Programa deverá evoluir continuamente de forma

a manter-se sempre adequada à evolução da procura habitacional, sendo

atualmente proposta a seguinte composição global, sem prejuízo de em cada

localização poder ter uma composição distinta:

T0: ±10%;

T1: ±20%;

T2: ±40%;

T3: ±25%;

T4: ± 5%.

b) Gamas de preços de renda diversificada para cada tipo de habitação, ou

seja, devem existir preços distintos para o mesmo tipo de apartamento,

mesmo que sejam iguais entre si, pois não é adequado disponibilizar preços

que podem ser excessivos para uns ou demasiado baixos para outros,

atendendo às diferenças relevantes que existem entre famílias de

rendimento intermédio; Deve existir uma gama de preços de renda para

cada tipo de habitação, sendo que a gama de preços não varia como os

preços de mercado, mas sim em função dos escalões de capacidade

financeira dos tipos de família que necessitam de cada tipo de habitação.

Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes, devendo evoluir com

os níveis de rendimento das famílias:

T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a

300€/mês;

T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês, preços no

intervalo 100 a 350€/mês;

T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a

500€/mês;


600€/mês;


600€/mês.

1500 (95)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

c) Localizações distintas, pois a habitação deve sempre que possível ser mais

perto dos locais que fazem parte das rotinas que marcam o dia-a-dia das

famílias e que são naturalmente muito diversificadas em função de: local de

trabalho / estudo, necessidade de utilização regular de determinados tipos de

15 ÁREAS DE INTERVENÇÃO

1. Benfica I Av. Marechal Teixeira Rebelo

2. Arroios e Santa Maria Maior I Rua de São Lázaro

3. Arroios I Paço da Rainha

4. Arroios I Rua Gomes Freire

5. Penha de França e Beato I Olaias

6. Penha de França, Beato e São Vicente I Vale de Santo António

7. Belém I Restelo - Embaixadas

8. Campolide I Rua Inácio Pardelha Sanchez

9. Lumiar I Rua Professor orlando Ribeiro (G2)

10. Parque das Nações I Laranjeiras

11. Ajuda I Campus Universitário de Lisboa

12. São Domingos de Benfica I Furnas

13. Marvila I Parque da Bela Vista Este

14. Marvila I Qta Marquês de Abrantes

15. Marvila I Belavista Oeste

3

4

5

6

7

9

11

10

13

14

1512

8

1

2

Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível

equipamentos coletivos (creches, escolas, centros de saúde, centros de dia,

etc.), proximidade entre pessoas com relações cuidadoras (familiares e

amigos), proximidade a determinados tipos de meios de transporte, e a

outras funções e serviços disponíveis em Lisboa que relevam para o estilo e

hábitos de vida de cada membro da família. Ao contrário das dinâmicas de

mercado imobiliário, a localização aqui não é um fator diferenciador de

preço.

Beneficiários

Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos que

cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da celebração do

contrato de arrendamento:

1. Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade

desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.

2. No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação

dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.

1500 (96) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser

superior a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível

médio mensal da família (RDMM).

4. O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:

a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de

Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo

ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da

Segurança Social (pensões, subsídio de desemprego,...), não sendo

considerado o abono de família (se existir);

b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é

subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);

c) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções

referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.

5. Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional

localizada no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua

utilização pela família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação

ou ruína), não podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no

concelho de Lisboa.

6. Passem a ter comprovadamente como residência habitual e domicílio fiscal a

habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de

denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam

arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra

habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum

município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito deste

Programa

7. Terem a sua situação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,

Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à

GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM, nem

aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa

Renda Acessível.

8. Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações

anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.

São admitidas ‘candidaturas solidárias’, isto é candidaturas de duas famílias que tenham

entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si, e

pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas

funções cuidadoras, mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos,

nomeadamente nas seguintes situações:

a) Duas famílias, uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que

comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;

b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre si a tutela da educação de

menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);

c) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um

membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública

competente em razão de matéria.

1500 (97)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Modelo jurídico

O modelo jurídico proposto para regular a relação contratual entre o Município de Lisboa e

operadores privados é o da Concessão de Obra Pública.

A Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução

ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo em contrapartida o direito de

proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o

direito ao pagamento de um preço – cf. artigo 407/1 Código dos Contratos Públicos, em linha

com a definição da Diretiva 2014/23/UE.

O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos

Públicos. Os contratos de concessões municipais não conhecem especificidades de regime –

existem, claro, regras específicas a ter em consideração neste âmbito, ao nível das

competências.

Sobre o modelo de concessão de obras públicas1:

1. Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as

operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar no

mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas e a

gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.

1 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).

Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de

construção, reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação,

restauro, reparação, reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis

executados por conta de um contraente público” (o Município de Lisboa tem

esta condição, de contraente público).

2. Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de

risco para o concessionário:

Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva

transferência do risco para o concessionário.

Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a

transferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou

serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos.

Considera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em

condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os

investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das

obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco transferido

para o concessionário envolve uma exposição real à imprevisibilidade do

mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo

concessionário não sejam meramente nominais ou insignificantes”.

1500 (98) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

3. O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O

direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir

(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais

pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos

no fim da concessão.

4. Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e

funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do

contrato.

5. O prazo de vigência do contrato é fixado em função do período de tempo

necessário para amortização e remuneração, em normais condições de

rendibilidade da exploração, do capital investido pelo concessionário. Na falta de

estipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.

Como observação complementar, deve dizer-se o seguinte2:

1. O modelo de concessão de obra pública reflete de forma mais rigorosa e

consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de

responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços

públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de

atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade

pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua

2 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).

na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda

Acessível.

2. O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-

se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de

Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um

programa de disponibilização de habitações de renda acessível.

Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,

do modelo de concessão com o modelo do direito de superfície: assim, por exemplo,

pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num

regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de

um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de

constituição de um direito de superfície.

Dimensão do programa e investimento municipal

A proposta de afetação indicativa de património imobiliário atualmente prevista estima-se

que permitirá promover a reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção

de 8.788 novos, ou seja uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de

70%, entre 6.000 a 6.400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível

para as famílias de rendimentos intermédios. A percentagem de fogos afetos a

arrendamento acessível e a preços de mercado depende das condições concretas de cada

operação, podendo por isso variar esse rácio em cada área de intervenção.

1500 (99)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das

seguintes componentes:

Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios) a

afetar ao Programa é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas

fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a

respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,

à medida que for avançando a execução do Programa. O valor global do património

imobiliário a afetar é estimado3 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para

alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a

sustentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em

cerca de 103 M€ este valor;

Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela

Assembleia Municipal aos concessionários, atendendo a que prosseguem obras

públicas municipais, em nome do Município e para prosseguir objetivos de política

de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à estimativa da

3 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.

isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas

(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas

administrativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações

urbanísticas;

Recursos financeiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços

essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA, ou seja:

estudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,

de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos

contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e

sistemas de informação. Existe ainda uma componente de investimento financeiro

na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades

que atualmente se encontram em áreas a intervencionar cujo valor global está a ser

avaliado e que acresce ao que aqui se indica.

O investimento municipal assim considerado, permite concluir que o preço médio que o

Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento

acessível é cerca de 24 mil euros.

O estacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%

da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos

financeiros públicos, estimado em 235 M€ (30% do investimento em construção).

1500 (100) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

Quem faz o quê?

Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral

de funcionamento do Programa:

1. Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e

terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os

concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias

beneficiárias, podendo aquele cobrar as respetivas rendas e ficar com a propriedade

plena de uma parte da área edificável (cerca de 30% do total);

2. Atribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda

Acessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;

3. Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,

manutenção, conservação e serviço ao cliente (arrendatário);

4. Promover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários

e propostas;

5. Estudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,

boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;

6. Estimular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o

conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,

com base num processo de sorteio;

7. Promover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do

controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para

arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-

contratuais); estimular a criação de muito valor para os arrendatários (qualidade e

adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para

maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;

8. Promover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de

matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de

resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de

confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os

operadores privados promoverem arrendamento acessível;

9. Gerir o Programa Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia

e eficiência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;

10. Fazer o controlo de gestão do Programa e dos contratos de concessão, assegurando

sistemas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos

órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar

continuamente este Programa ao longo do tempo;

11. Cumprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com

o concessionário de cada operação.

1500 (101)N.º 1217


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SEXTA - F E I R A

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Os concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:

1. Na sequência de concurso público em que tenham sido candidatos, outorgar e

cumprir o contrato de concessão de obra pública;

Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível

2. Prestar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme

programa de concurso;

3. Elaborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de

urbanização e equipamentos;

4. Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;

5. Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e

atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras

de conservação e a relação com os arrendatários;

6. Celebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na

sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com

esses arrendatários;

7. Cobrar e receber as rendas (funcionando a receita das rendas como garantia

financeira adicional pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de

exploração e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).

Aos arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:

1. Candidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;

1500 (102) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

2. Aderir ao Programa Renda Acessível, nos seguintes termos:

Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições constantes do “Programa

de Renda Acessível”, disponibilizadas (indicar localização no site), aprovado pelo

Município de Lisboa, destinado a promover o acesso à habitação em regime de

arrendamento acessível.

3. Celebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as

respetivas obrigações;

4. Pagar as rendas;

5. Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os

regulamentos aplicáveis e com a lei.

1500 (103)N

.º 1217

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Sequência e atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários) são representadas esquematicamente seguinte (ver mais

detalhes na pág. 100).

Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.

1500 (104)N

.º 1217SE

XTA - F E

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MUNICIPALCÂM

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UNIC

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BO

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M

Modelo de negócio para as famílias

Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a

procura

Segmentos de

procura

CanaisRecursos-chave

Estrutura de custos Fontes de receita

Atendimento automático (via portal),

pessoal (telefone, email, presencial)

Admissão e sorteio de arrendatários

Apoio no contrato-promessa e contrato

de arrendamento/ locação-venda

Controle da concessão: CML e

arrendatários (inquérito de satisfação

regular)

Portal “Renda Acessível” (vertente

arrendatários): gestão de potenciais

arrendatários , acesso a informação e

interações com CML/DMHDL e

promotores

Telefone, email, atendimento

presencial na CML

Documentos informativos

Anúncios nos meios de comunicação

social

Estudar a procura e ouvir parceiros

Definir termos de referência de

projetos e obras, organizar concurso

públicos para as concessões

Promover habitat de qualidade

Marketing e comunicação

Gestão e sorteio de candidatos

Avaliar satisfação de arrendatários

Controle de gestão das concessões

Arbitragem de conflitos

Avaliar e melhorar o Programa

Concessionários de obra pública,

selecionados por concurso público

para projetar, construir e explorar

edifícios de habitação para

arrendamento acessível

Universidades e empresas prestadoras

de serviços especializados

Centro de Arbitragem para resolução

de conflitos de arrendamento

Comunicação Social para divulgação

Entidades da sociedade civil (p.ex.

associações representativas de

arrendatários)

Classe média que trabalhe ou estude em

Lisboa, segmentada por critérios:

- Escalões de rendimento;

- Dimensão e composição da família;

- Não serem proprietários em Lisboa;

- Fase de vida (estudantes universitários,

idosos, jovens ativos, trabalhadores

deslocados, recém divorciados…);

- Necessidades especiais;

- Estilos de vida (orientado a: família,

prestígio socioprofissional, hedonista).

Físicos: Património imobiliário

municipal

Financeiros: aquisição de serviços

Humanos: Grupo de Trabalho/

Estrutura Missão, DMHDL, DMU,

DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC

Habitação adequada, de qualidade,

localizações diversas, em habitat de

qualidade, seguro e bem servido de

equipamentos coletivos de transportes

coletivos

Rendas acessíveis para a classe média,

muito inferiores às de mercado

Participação melhoria continua do

Programa

Transparência no sorteio de

arrendatários

Contrato de arrendamento de justo,

de 5 anos, renovado anualmente

Controlo de níveis de serviço na gestão

do imóvel pela CML

Arbitragem de conflitos de

arrendamento

Estacionamento privativo para

bicicletas e ou automóveis

Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários

(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)

Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação

Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança)

Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções

Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)

regressa à exploração pelo Município no final da concessão

Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção

e serviços necessários à exploração de edifícios afetos ao Programa)

1500 (105)N

.º 1217

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

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JUN

HO

201716

Modelo de negócio para concessionários

Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a

procura

Segmentos de

procura

CanaisRecursos-chave

Estrutura de custos Fontes de receita

Não é necessário investir na compra

de terreno

Rendibilidade potencial mais atrativa

do que as alternativas comparáveis

Baixo risco e receita estável

Entrada neste mercado, com fraca

oferta e muita procura potencial

Baixo risco de incumprimento no

pagamento pelos arrendatários: custo

oportunidade elevado (casas de

qualidade muito abaixo do preço de

mercado), em programa similar o

incumprimento é 0% (Programa Renda

Convencionada), seguro de renda,

arbitragem de conflitos (em estudo)

Concessionário recebe lotes em

propriedade plena como pagamento e

e pode cobrar rendas não

habitacionais a preços de mercado

Sem risco de licenciamento de obras

Possibilidade de cedência de posição

contratual

Possibilidade de beneficiar de isenções

e benefícios tributários nos termos dos

regulamentos e lei

Ações de marketing do Programa

Concurso Público para concessão obra

pública de habitação (concepção,

construção, exploração e conservação

de edifícios

Atendimento de concorrentes e

concessionários

Controlo de execução do contrato de

concessão

Sessões públicas de esclarecimento

com entidades do setor e participação

em feiras e reuniões

Portal na internet (vertente

concessionários): divulgação do

Programa e fornecimento de dados da

concessão pelo concessionário

Documentos informativos

Gestor de concessão da CML:

monitorização do contrato e colocação

de arrendatários.

Ações de marketing e comunicação

para maximizar concorrência

Atendimento a concorrentes e a

concessionários

Contratação pública, controlo de

gestão, avaliação e melhoria continua

do Programa e das concessões

Controlo das operações urbanísticas

Sorteio de promitentes arrendatários

Arbitragem, garantia-mútua e seguros.

sorteio

INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas

Portuguesas, Embaixadas Estrangeiras

(‘trade&investment’)

Associações representativas do setor

imobiliário

Empresas prestadoras de serviços

especializados

Tribunal arbitral para conflitos com

concessionário

Companhias com seguros de renda

IHRU (financiamento aos aos

concessionários em operações de

reabilitação para arrendar)

Sociedades de garantia mútua

(financiamento aos concessionários)

BEI e Banca Comercial (financiamento)

Empresas e agrupamentos de

empresas de vários tipos:

- Investidores institucionais (fundos de

pensões, fundos imobiliários, …);

- Empresas de promoção imobiliária;

- ‘Family offices’

- Empresas de construção imobiliária

- Têm pequena ou média dimensão

O Perfil dos concessionários tenderá a

valorizar:

- Baixo risco, sem incerteza no

licenciamento e na procura

- Rendimento estável e seguro,

- Operações de longo prazo

Podem surgir outros interessados com

perfil de investimento mais

‘oportunista’, ou seja, procuram

operações de grande dimensão, de

curta e média duração, capital

intensivo, procuram rendibilidade mais

elevado e querem passar rapidamente

posição contratual a terceiros

Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários

(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)

Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação

Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança em

obras municipais)

Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções para obras municipais

Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)

regressa à exploração pelo Município no final da concessão

Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção

e serviços necessários à exploração de edifícios afetos ao Programa)

Cauções e garantias financeiras (em caso de incumprimento pelo concessionário)

Físicos: Património imobiliário

municipal

Financeiros: aquisição de serviços

Humanos: Grupo de Trabalho/

Estrutura Missão, DMHDL, DMU,

DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC

1500 (106) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Fatores críticos de sucesso

O êxito do Programa Renda Acessível depende de fatores críticos, alguns deles no âmbito

das atribuições do Município, outros resultam da evolução do mercado e da atuação de

entidades reguladoras nacionais e europeias:

a) A Confiança entre os principais intervenientes numa relação de arrendamento

habitacional, neste caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios’), bem

como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar

incertezas, reduzir riscos, aumentar previsibilidade, promover a transparência nas

relações cotratuais);

b) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a

investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30

anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito

positivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;

c) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os

níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitacional e as alternativas de

investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de

habitação (seja construção nova ou reabilitação), promoção imobiliária para

exploração de edifícios de escritórios, comércio e serviços, afetação de habitações a

alojamento local de curta duração;

d) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o

Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas

de investimento de risco equivalente.

2. Enquadramento e objetivos

2.1. Enquadramento

O presente relatório foi desenvolvido no sentido de dar cumprimento ao Despacho do Senhor

Presidente da Câmara, datado de 9/6/2015, no âmbito do qual também foi nomeada a

‘Equipa de Missão - Programa Renda Acessível’ e incumbida de apresentar uma proposta de

programa com os seguintes objetivos:

1. O Programa “Renda Acessível” tem como objetivo aumentar a oferta de

habitação na cidade de Lisboa, assim atraindo e fixando nova população no

concelho, designadamente promovendo a disponibilização de fogos habitacionais

para que cinco mil famílias de classe média possam voltar a habitar na cidade de

Lisboa.

2. O público-alvo deste programa corresponde à população que, não estando numa

situação de extrema carência, não tem capacidade financeira para aceder a

habitação no mercado privado de arrendamento ou aquisição, em virtude da sua

condição remuneratória.

1500 (107)N.º 1217


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SEXTA - F E I R A

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A Proposta de Programa Renda Acessível dá cumprimento aos objetivos fixados no Programa

de Governo da Cidade 2013-2017, ao Programa Local de Habitação (2009), ao Plano Diretor

Municipal (2012) e atende às medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024,

bem como nos instrumentos de planeamento e programação pertinentes do Município de

Lisboa, os quais são apresentados seguidamente, podendo ser resumidos na atração,

fixação e rejuvenescimento de população, tornando a cidade de Lisboa cada vez

mais atrativa para residir e com preços acessíveis para os vários escalões de

rendimento familiar.

Estes objetivos requerem o desenvolvimento de instrumentos para a promoção de

habitação acessível ao rendimento familiar onde ocorram falhas de mercado e

políticas sectoriais e transversais coordenadas de modo a produzir ‘habitat’ de

qualidade e habitações adequadas às necessidades da população a quem se dirige.

O êxito da prossecução destes objetivos está em parte condicionado pela necessidade de

alterações legislativas de âmbito nacional de modo a assegurar as condições adequadas para

a sua execução, nomeadamente em matéria fiscal, financiamento, mutualização de riscos e

acesso à justiça na resolução de conflitos de arrendamento habitacional.

O Programa Renda Acessível prossegue ainda o Direito à Habitação consagrado no artigo 65º

da Constituição da República Portuguesa, bem como as convenções internacionais e

orientações de política da União Europeia em matéria de habitação, destacando-se

seguidamente os aspectos considerados mais pertinentes para este efeito.

Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa

O artigo 65º da Constituição da República Portuguesa consagra o Direito à Habitação e

estabelece orientações que foram especialmente consideradas no Programa Renda Acessível.

Para este efeito, o ponto de partida foi desenvolver conhecimento sobre a procura de

habitação em Lisboa de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das

famílias, às suas distintas fase de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de

rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de

mercado de habitação.

Por outro lado, foram identificadas e tipificadas as ações a desenvolver que cabem ao

Município de Lisboa, aos restantes níveis da Administração Pública e aos Órgãos de

Soberania, procurando estabelecer caminhos para a necessária cooperação institucional,

coerente, sinérgica e em tempo útil.

Por outro lado, foi evidenciada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado

imobiliário, construção e sector financeiro para assegurar a promoção habitação com

subordinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada, conforme

determina o artigo 65º da Constituição da República nos seguintes termos:

1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de

dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a

intimidade pessoal e a privacidade familiar.

1500 (108) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado:

a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de

ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que

garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de

equipamento social;

b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias

locais, a construção de habitações económicas e sociais;

c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o

acesso à habitação própria ou arrendada;

d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações,

tendentes a resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a

criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução.

3. O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda

compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.

4. O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais definem as regras de

ocupação, uso e transformação dos solos urbanos, designadamente através de

instrumentos de planeamento, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do

território e ao urbanismo, e procedem às expropriações dos solos que se revelem

necessárias à satisfação de fins de utilidade pública urbanística.

5. É garantida a participação dos interessados na elaboração dos instrumentos de

planeamento urbanístico e de quaisquer outros instrumentos de planeamento físico

do território.

Convenções internacionais e política da União Europeia

As principais convenções internacionais consideradas na concepção do Programa Renda

Acessível são a Declaração Universal dos Direitos Humanos, a Carta Social Europeia, a Carta

dos Direitos Fundamentais da União Europeia, bem como a Resolução do Parlamento

Europeu sobre habitação e política regional (2007), dos quais se destacam seguidamente os

aspectos mais relevantes para esta finalidade.

A Declaração Universal dos Direitos Humanos estabelece no seu artigo 25.º:

1.Toda a pessoa tem direito a um nível de vida suficiente para lhe assegurar e à sua

família a saúde e o bem-estar, principalmente quanto à alimentação, ao vestuário,

ao alojamento, à assistência médica e ainda quanto aos serviços sociais necessários,

e tem direito à segurança no desemprego, na doença, na invalidez, na viuvez, na

velhice ou noutros casos de perda de meios de subsistência por circunstâncias

independentes da sua vontade4.

4 Organização das Nações Unidas (1948), Declaração Universal dos Direitos Humanos.

1500 (109)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

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Portugal subscreveu a Carta Social Europeia5 em 1996, aprovada pelo Conselho da Europa

em 1961, entretanto revista, relevando para neste âmbito o disposto nos artigos 30.º e 31.º,

cuja redação é a seguinte:

Artigo 30.º, Direito à protecção contra a pobreza e a exclusão social:

Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à protecção contra a pobreza e

a exclusão social, as Partes comprometem-se:

a) A tomar medidas, no quadro de uma abordagem global e coordenada,

para promover o acesso efectivo, designadamente, ao emprego, à habitação,

à formação, ao ensino, à cultura, à assistência social e médica das pessoas

que se encontrem ou corram o risco de se encontrar em situação de exclusão

social ou de pobreza, e da sua família;

b) A reexaminar essas medidas com vista à sua adaptação, se necessário.

Artigo 31.º, Direito à habitação:

Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à habitação, as Partes

comprometem-se a tomar medidas destinadas a:

1) Favorecer o acesso à habitação de nível suficiente;

2) Prevenir e reduzir o estado de sem-abrigo, com vista à sua eliminação

progressiva;

5 Council of Europe (1996), European Social Charter (Revised).

3) Tornar o preço da habitação acessível às pessoas que não disponham de

recursos suficientes.

A Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia6, adotada em 2000 e revista em

2016, estabelece no ponto nº 3 do artigo 34º: A fim de lutar contra a exclusão social e a

pobreza, a União reconhece e respeita o direito a uma assistência social e a uma ajuda à

habitação destinadas a assegurar uma existência condigna a todos aqueles que não

disponham de recursos suficientes, de acordo com o direito da União e com as legislações e

práticas nacionais.

O Tratado de Lisboa7, no seu artigo 6º estabelece que : A União reconhece os direitos, as

liberdades e os princípios enunciados na Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia,

de 7 de Dezembro de 2000, com as adaptações que lhe foram introduzidas em 12 de

Dezembro de 2007, em Estrasburgo, e que tem o mesmo valor jurídico que os Tratados.

6 Carta dos direitos fundamentais da União Europeia (revista), in Jornal Oficial das Comunidades Europeias, série C nº 202, 7 de junho de 2016.

7 Tratado de Lisboa que altera o tratado da União Europeia e o Tratado que institui a Comunidade Europeia, in Jornal Oficial da União Europeia, série C, n.º 306, 17 de Dezembro de 2007.

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Em 2007, o Parlamento Europeu aprovou uma Resolução sobre habitação e política

regional8, da qual se destacam os seguintes aspetos, os quais evidenciam a necessidade de

uma abordagem integrada, multinível, multe-ator, com mobilização de recursos públicos:

1. Considera que o direito a uma habitação adequada e de boa qualidade por um

preço razoável é um importante direito fundamental que é reconhecido em várias

cartas internacionais e Constituições dos Estados-Membros;

2. Exprime o desejo de que os Estados-Membros aprovem as disposições legais

necessárias para que o direito a uma habitação adequada, de boa qualidade e a um

preço abordável se torne uma realidade;(...)

4. Preconiza a identificação, a nível europeu, de uma série de indicadores de

qualidade que definam a noção de "habitação adequada";

5. Sublinha a importância, para a UE, da adopção de uma Declaração Europeia sobre

a Habitação, com base na Carta aprovada pelo Intergrupo "Urban Housing" do

Parlamento Europeu; neste sentido, propõe à Comissão do Desenvolvimento

Regional que adopte uma iniciativa na matéria;

6. Insiste na necessidade - no contexto da Estratégia de Lisboa - de reforçar o

direito ao apoio à habitação, com um objectivo de inclusão social e, nomeadamente,

de forma a permitir também que a mobilidade dos trabalhadores se torne realidade;

7. Insiste na necessidade de reflectir sobre as políticas relativas à habitação no

âmbito de uma política de ordenamento do território que favoreça o equilíbrio social

e a miscigenação social;

8 European Parliament (2007), European Parliament resolution of 10 May 2007 on housing and regional policy.

8. Exprime o desejo de que os decisores nacionais e locais aprovem medidas que

facilitem a aquisição da primeira habitação própria pelos jovens;

9. Solicita à Comissão que inclua a habitação na reflexão sobre as cidades e o

desenvolvimento sustentável das regiões, bem como no programa de trabalho da

task-force inter-serviços, criada para coordenar as políticas relacionadas com a

dimensão urbana;

10. Salienta a importância das questões de segurança relativas:

- à criminalidade, sobretudo nas áreas mais desfavorecidas,

- aos edifícios (normas de construção e de exploração),

- às infraestruturas de eletricidade e de gás, de água, de esgotos e de

aquecimento (segurança dos sistemas existentes e das tecnologias de reabilitação e

de substituição das canalizações obsoletas);

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11. Considera, igualmente, que importa tratar de forma coerente as várias

dimensões do desenvolvimento sustentável (solidariedade, ambiente e energia), a

acessibilidade, a saúde, a segurança e a qualidade de utilização, e garantir que os

encargos com a melhoria das habitações sejam compatíveis com os meios de que

dispõem os agregados familiares; (...)

13. Sublinha a necessidade de ter em conta os problemas específicos da habitação

no meio rural, a fim de promover uma política equilibrada de ordenamento do

território que permita lutar contra a segregação e a desertificação das zonas rurais,

tendo em consideração , particularmente , as desvantagens que apresentam essa

regiões, como os baixos rendimentos, habitações dispersas e obsoletas e a falta de

alojamentos para arrendamento , sociais e outros;

14. Salienta igualmente a especificidade do problema da habitação nas cidades

pequenas e considera que estas atraem a população rural não só pelas

oportunidades de emprego que oferecem, mas também porque permitem adquirir

um nível de educação e de habilitações mais elevado e porque respondem às

necessidades no domínio da saúde e da cultura; sublinha que importa apoiar o

desenvolvimento deste papel desempenhado pelas cidades pequenas, visto que está

estreitamente associado à reestruturação das zonas rurais, em particular em matéria

de serviços de saúde, de ensino secundário, de desenvolvimento de PME, de turismo,

de estâncias terapêuticas, etc.;

15. Considera que no meio rural é indispensável propor medidas de incentivo à

aquisição, recuperação ou renovação de construções antigas, apoiar os organismos

públicos e privados que prestam conselhos e acompanham individualmente a

instalação de particulares e de profissionais, e aumentar a oferta de habitação social,

tanto pública como privada, quer seja nova ou renovada;

16. Exorta a Comissão a elaborar um estudo sobre os custos e a procura de

habitação , bem como sobre o mercado imobiliário em geral, e convida os Estados-

Membros a aperfeiçoarem a recolha de dados nestes domínios, tendo em conta a

heterogeneidade da ocupação das habitações , as modificações das estruturas

familiares tradicionais e a situação específica dos jovens, bem como o

envelhecimento e o declínio da população; convida igualmente os Estados-Membros

a terem em conta o acesso e a taxa de utilização das infraestruturas técnicas,

sociais, culturais e de transportes aquando da planificação e reestruturação dos

projetos de habitação e da recolha de dados;

17. Sublinha que, no que diz respeito ao princípio da subsidiariedade, os problemas

da habitação, enquanto problema nacional, devem ser predominantemente tratados

a nível local e, nesta perspectiva, os municípios devem ser apoiados; considera que a

definição de orientações a nível europeu contribuiria para melhorar a capacidade de

resolver estes problemas;

1500 (112) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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18. Considera que, face à complexidade dos factores com incidência na habitação, é

necessário adoptar uma abordagem integrada – alicerçada nos princípios da

subsidiariedade e da proximidade – que deverá assegurar a aplicação simultânea de

diferentes elementos que permitam facilitar o acesso à habitação, melhorar a

qualidade da construção e a qualidade de vida de todas as gerações e reforçar a

atratividade dos meios urbanos e rurais;

19. Salienta que a maioria das habitações sociais não se situa num ambiente

saudável e que a sua qualidade não permite garantir condições de vida saudáveis,

devendo, por isso, recorrer-se a ações de desenvolvimento financiadas pelo Fundo

Europeu de Desenvolvimento Regional, para não só promover a habitação mas

também melhorar o ambiente e o estado de saúde dos arrendatários que vivem em

habitações sociais e, deste modo, a respectiva qualidade de vida;

20. Considera ainda que a adopção de uma abordagem integrada terá mais

probabilidades de sucesso se for realizada pelas autoridades locais e regionais, que

podem assegurar uma visão de conjunto, uma coordenação óptima das políticas e

das medidas aplicadas na aglomeração e uma visão a longo prazo do respectivo

desenvolvimento; consequentemente, exorta os Estados-Membros, nos termos do

artigo 11° do Regulamento (CE) nº 1083/2006 do Conselho, de 11 de Julho de 2006,

que estabelece disposições gerais sobre o Fundo Europeu de Desenvolvimento

Regional, o Fundo Social Europeu e o Fundo de Coesão, a associarem as cidades à

programação e à gestão dos fundos estruturais destinados ao cofinanciamento das

ações urbanas elegíveis no quadro dos programas operacionais e a delegar-lhes a

sua aplicação;

21. Convida os Estados-Membros e/ou as autoridades locais, com base na proposta

da Presidência finlandesa intitulada "A saúde em todas as políticas" ("Health in all

policies"), a assegurarem, ao elaborarem programas em prol da habitação que

beneficiem de financiamento comunitário, que as autoridades locais procedem a uma

avaliação de impacto na saúde que permita conferir às pessoas socialmente

desfavorecidas um ambiente de vida adequado em termos ambientais e de saúde;

22. Insiste na necessidade do diálogo e da concertação entre os vários níveis de

autoridades locais, regionais e governamentais, a fim de assegurar a coerência da

intervenção pública, de a tornar socialmente responsável e de garantir que se baseia

numa coordenação horizontal (entre todas as políticas comunitárias referentes à

habitação), vertical (entre os actores que, a diferentes níveis – europeu, nacional,

regional e local – se ocupam da habitação) e mista (entre as autoridades públicas, os

grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil); apela, além disso, a uma

participação enérgica dos residentes e das suas organizações, no intuito de serem

obtidas decisões comuns nas atividades de requalificação, recuperação, gestão e

preservação do ambiente urbano;

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23. Incita a uma maior coordenação dos fluxos financeiros e das políticas com

incidência na habitação, em particular zelando pela complementaridade entre as

ações apoiadas pelo FEDER, os instrumentos financeiros JESSICA e JEREMIE, o

Sétimo Programa-Quadro de Investigação e as outras iniciativas comunitárias,

nacionais, regionais e locais em matéria de habitação e de renovação urbana, com

particular atenção à modernização e à renovação dos edifícios de habitação dos

bairros históricos das cidades;

24. Exprime o desejo – na perspectiva da revisão, prevista para 2009, dos

regulamentos relativos à política de coesão – de que, a fim de economizar energia e

proteger o ambiente, se relance o debate tendente a tornar extensíveis a todos os

Estados-Membros os fundos comunitários para a renovação da habitação social,

presentemente previstos só para certos países, uma vez que a carência de habitação

constitui um elemento crítico comum a toda a Europa; solicita à Comissão e ao BEI

que implementem a iniciativa JESSICA em condições idênticas em todos os países,

incluindo a habitação no quadro de uma abordagem de desenvolvimento integrado;

25. Incita os Estados-Membros em causa a utilizarem plenamente os fundos

disponibilizados pelo FEDER no domínio da habitação;

26. Insta a Comissão a garantir, no quadro do controlo das intervenções dos Fundos

Estruturais, a plena aplicação do disposto no nº 2 do artigo 7º do Regulamento (CE)

nº 1080/2006 aquando do financiamento da construção de habitações com a

participação de fundos estruturais, e que sejam postos à disposição das camadas

sociais desfavorecidas alojamentos adequados;

27. Confirma o seu apoio ao reforço da parceria entre as autoridades públicas, os

grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil e sublinha a importância

potencial das parcerias público-privado, especialmente na modernização dos edifícios

pré-fabricados e na regeneração dos terrenos industriais abandonados;

28. Apoia a campanha lançada pela Comissão em prol da energia sustentável com

vista a sensibilizar os cidadãos europeus para a diminuição dos consumos

domésticos; incita igualmente a Comissão a promover uma ampla campanha de

informação, no quadro do plano de cação para a eficiência energética;

29. Pede à Comissão que facilite a difusão, no sector da habitação, das novas

tecnologias e dos produtos de construção mais eficazes que permitam reduzir o

consumo de energia;

30. Incita a Comissão a dar seguimento efetivo à cação-piloto para o sector da

habitação social no quadro do programa SAVE(8) , a fim de promover e divulgar

projetos exemplares selecionados em matéria de eficiência energética;

31. Sublinha a importância do intercâmbio de boas práticas em matéria de política

de habitação e incita a Comissão a desenvolver redes temáticas para a habitação

semelhantes às criadas no âmbito do programa URBACT; neste contexto, acolhe com

interesse a iniciativa da Comissão "As regiões e a mudança económica"

(COM(2006)0675) e aguarda a apresentação das regras de aplicação dessa

iniciativa;

1500 (114) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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32. Incita a Comissão a criar um sítio Internet em todas as línguas oficiais da União

que possa ser um fórum de cooperação e de intercâmbio de informações e de boas

práticas à imagem da Rede Europeia de Conhecimento Urbano (EUKN - European

Urban Knowledge Network);

33. Solicita à Comissão que elabore um estudo que descreva a repartição das

competências e das responsabilidades entre os níveis nacional, regional e local, bem

como o quadro jurídico da habitação em todos os Estados-Membros; é de opinião

que esse estudo permitiria tomar decisões informadas e identificar os campos de

cação possíveis da UE em prol da habitação, a fim de assegurar um verdadeiro valor

acrescentado das medidas comunitárias em relação às ações nacionais, regionais e

locais, tendo em conta a missão de interesse geral dos Estados-Membros em matéria

de habitação adequada, de boa qualidade e a um preço abordável;

34. Apoia fortemente a ideia de uma simplificação da burocracia a todos os níveis,

com vista a tornar mais eficaz o planeamento e a gestão do território;

35. Sublinha a importância da formação dos operadores no terreno, incluindo

através de preparação específica nos sectores do planeamento urbano, da

construção, recuperação, gestão e preservação do património edificado, e saúda o

financiamento das ações de formação no quadro do Fundo Social Europeu (FSE);

36. Sublinha a importância de serem tomadas em consideração pelas autoridades

responsáveis pela gestão do território – na fase de identificação das políticas de

ordenamento do território e de planificação e execução das intervenções – a

acessibilidade da habitação, dos serviços públicos e dos meios de transporte urbano

para as pessoas portadoras de deficiência e os idosos e a programação de zonas de

recreio e de lazer para as crianças e os jovens;

37. Exorta o grupo BEI e a Comissão Europeia a estabelecerem, no âmbito do

JEREMIE e em sinergia com a iniciativa JESSICA, uma estratégia para estimular o

desenvolvimento do sector da construção, sobretudo nos novos Estados-Membros, o

que constituiria uma ajuda estrutural ao desenvolvimento do sector da habitação

mediante a mobilização dos recursos locais e regionais em torno de projetos

urbanos;

38. Incita as autoridades nacionais, regionais e locais a identificarem a diversidade

das situações nas cidades e nos territórios nos Estados-Membros e a desenvolverem

e a corrigirem as suas políticas de habitação de acordo com o princípio da

sustentabilidade;

39. Insta as autoridades nacionais, regionais e locais a abordarem urgentemente

uma das prioridades da política de habitação, nomeadamente a eliminação do

fenómeno dos sem abrigo;

40. Encarrega o seu Presidente de transmitir a presente resolução ao Conselho, à

Comissão e aos Governos dos Estados-Membros, ao Comité das Regiões e ao Comité

Económico e Social Europeu.

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Programa de Governo da Cidade 2013-2017

O Programa de Governo da Cidade define uma Visão para Lisboa:

Mais pessoas, mais emprego, melhor cidade é a visão que queremos para Lisboa.

Mobilizando todos os cidadãos, todas as instituições todas as energias (pág. 12)

É necessária uma estratégia integrada para os direitos sociais na cidade de Lisboa,

envolvendo ativamente as politicas de: Habitação, Educação, Cultura,

Desenvolvimento Social, Saúde, Juventude e Desporto. (pág. 9)

No Modelo de Governo apresentado é reconhecida a importância da coerência e convergência

dos instrumentos legais nacionais com as políticas e instrumentos de intervenção das

autarquias locais de modo a assegurar melhores condições de eficácia na prossecução da

visão e dos objetivos definidos:

Proporemos o debate e a alteração de medidas legislativas de âmbito nacional com

graves impactos na cidade, como, por exemplo: a lei do arrendamento urbano; a

segurança de proximidade; a reabilitação urbana; o combate à pobreza e à violência

domestica; o direito à habitação; a participação das organizações de moradores na

gestão dos respetivos bairros.” (pág. 14)

Os objetivos estratégicos:

“uma cidade melhor, com mais oportunidades para viver e mais atrativa para as

empresas” (pág. 17)

A perspectiva da criação de ‘habitat’, de sítios onde as famílias querem viver, onde existe

tudo o que é relevante para o dia-a-dia surge bem patente no conceito de ‘Cidade de

Bairros’, no âmbito do qual se definem orientações que o Programa Renda Acessível procura

incorporar nomeadamente:

“Reabilitar prédios devolutos municipais para lançamento no mercado de

arrendamento de fogos com renda acessível, através do programa “Reabilita

Primeiro, Paga Depois” ou outros.” (Pág. 23)

O Grande Eixo de referência e enquadramento para o Programa Renda Acessível é ‘Lisboa

Inclusiva’:

Cidade Atrativa: A promoção de habitação com rendas acessíveis, a par de creches,

jardins de infância e da escola pública e da valorização dos transportes públicos são

políticas centrais para atrair e fixar novas famílias, com estacionamento, espaços

verdes, equipamentos, comércio de proximidade em cada bairro. (pág. 18)

Nos próximos anos, os grandes desígnios da política municipal de habitação deverão

incidir:

o No reforço da coesão territorial da cidade.

o Na promoção efetiva de um mercado de arrendamento com rendas

acessíveis, dirigido às famílias jovens e não só.

o Na dinamização da reabilitação urbana e reforço do papel do município na

regulação do mercado de habitação.

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o Na gestão sustentável do património habitacional municipal.

o Na requalificação dos bairros municipais e na melhoria de todo o “habitat” da

cidade, incluindo a mobilidade, o acesso aos equipamentos, serviços e

espaços públicos e a um ambiente urbano mais saudável.

Plano Diretor Municipal (2012)

No artigo 86º do PDM é regulada a ‘Política municipal de habitação’:

1. O Programa Local de Habitação fixa os objectivos plurianuais da política municipal

de habitação, numa perspectiva transversal que envolve diferentes políticas

municipais.

2. Cabe ao Programa Local de Habitação, nomeadamente, definir as medidas

necessárias para:

(...)

b) A valorização do património habitacional municipal;

c) O desenvolvimento da coesão socio-territorial;

d) A promoção da disponibilização de habitação a custos acessíveis.

O PDM refere como medida transversal às 9 Unidades Operativas de Planeamento e Gestão o

‘Programa de dinamização do arrendamento’ (artigo 81º do Regulamento do PDM).

Programa Local de Habitação – Missão e objetivos

O Programa Local de Habitação9 (PLH) na sua missão e objetivos enquadra e propõe as

orientações de política de habitação, nomeadamente no que se refere à promoção do

arrendamento habitacional e de habitação com preço acessível a todos os escalões de

rendimento familiar, reforçando a perspectiva de planeamento e coordenação de políticas e

medidas que promovam um ‘habitat’ atrativo e com condições adequadas à fixação de

população, onde são manifestas as preocupações do reforço da coesão territorial e social.

Na figura seguinte são apresentados os objetivos do PLH, dos quais se destaca precisamente

o “D – Adequar a oferta à procura de habitação”:

Reduzir o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, em termos de

quantidade, qualidade e preço acessível (isto é, adequado à taxa de esforço das

famílias) e incentivar a colocação dos fogos devolutos no mercado, dando prioridade

à dinamização do arrendamento, regulando as tipologias de acordo com a procura,

proporcionando habitação pública, apoiada ou cooperativa a quem não consegue

aceder ao mercado privado, incentivar a habitação privada de baixo custo e fixar

nova população cativa.

9 Câmara Municipal de Lisboa (2009) (Re)Habitar Lisboa, Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação, 2ª fase – Escolher, 8 de julho.

1500 (117)N.º 1217


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Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)

1500 (118) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)

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Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024

A Carta Estratégica de Lisboa 2010-202410 deu origem a uma sistematização das principais

medidas a desenvolver pelo Município de Lisboa para responder a uma série de questões

prévias. Uma dessas questões foi “Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a

população?”. As medidas propostas neste âmbito são transcritas seguidamente, tendo sido

devidamente consideradas na concepção do Programa Renda Acessível.

Viabilizar as escolhas ao nível do mercado de habitação

Para viabilizar as escolhas dos cidadãos ao nível habitacional, o papel do sector publico deve

centrar-se em identificar e colmatar as falhas do mercado, isto é, os pontos de desacerto

entre a oferta e a procura em subgrupos específicos do mercado, geradores de incapacidade

de resposta a estratos específicos da população. Para tal considera-se essencial aumentar a

oferta de habitação condigna, a custos compatíveis com a capacidade financeira dos

agregados familiares jovens, de estrato socioeconómico medio e em limite de solvência. As

vias prioritárias para alcançar estes objectivos são:

aproveitar o pleno potencial do património habitacional existente, criando

mecanismos que permitam a disponibilização no mercado dos fogos devolutos;

dar prioridade à reabilitação dos edifícios e alojamentos degradados, garantindo a

qualificação da oferta de habitação e a existência de condições de habitabilidade e

conforto adequadas em todos os fogos;

aumentar as oportunidades de escolha relativamente ao regime de acesso à

habitação, através da dinamização do mercado de arrendamento;

direcionar os apoios públicos à reabilitação para objectivos sociais (facilitação do

acesso dos jovens à habitação e oferta de habitação a custos moderados);

aumentar a oferta pública de habitação a custos moderados e facilitar o acesso dos

jovens à habitação;

assegurar a provisão de habitação para os grupos mais vulneráveis, mediante a

disponibilização de uma quantidade controlada de habitação pública em paralelo com

o mercado de habitação livre.

A este respeito convém ainda referir que, dado os fenómenos da degradação e do abandono

de edifícios e alojamentos em Lisboa se manifestar cada vez mais de forma disseminada por

todo o tecido urbano, os mecanismos a criar para atuar a este nível não devem ter por base

parâmetros de localização geográfica, devendo antes incidir sobre todo o território, com base

em critérios como o estado de conservação e a ocupação dos imóveis. Mais do que promover

grandes empreitadas de iniciativa pública, interessa criar as condições necessárias para que

a iniciativa privada neste domínio se possa tornar uma realidade, um pouco por todo o

território.

10 Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?

1500 (120) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Ao nível dos instrumentos para alcançar os objectivos enunciados, convém referir o papel

que o património habitacional municipal e as empresas municipais com competências na

matéria podem desempenhar. O papel do município também pode ser muito importante na

eliminação dos obstáculos legais e administrativos à reabilitação dos edifícios e na promoção

da participação dos privados no alcance dos objectivos públicos a troco da garantia de

rapidez e segurança nas decisões publicas.

Aumentar a diversidade e reduzir as desigualdades

Para que Lisboa se torne uma cidade de escolhas é necessário torná-lá uma cidade menos

desigual e mais diversa, tanto ao nível social como territorial. Uma cidade onde a

generalidade da população tem a capacidade, a oportunidade e os recursos para fazer as

suas próprias opções de vida, e onde os territórios tem uma distribuição equilibrada de

população, funções, equipamentos e serviços. Este é um dos grande desafios que se coloca à

cidade no horizonte 2010-2024, e que necessita de um claro e resoluto compromisso publico

para poder ser alcançado.

As vias prioritárias para dar resposta a este desafio são:

promover a diversidade social no espaço urbano em todas as suas formas (estrato

social, nacionalidade, idade, etnia, etc.), nomeadamente, mediante a reserva de uma

percentagem de fogos nos novos empreendimentos (construção nova e reabilitação)

para habitação a custos acessíveis, o desenvolvimento de politicas de reversão da

concentração do alojamento social e a promoção da mobilidade residencial dos

grupos menos favorecidos;

desenvolver intervenções direcionadas às áreas de concentração de carências e

problemas, sejam estas centrais, peri-urbanas ou outras, com base nos princípios da

participação e da parceria, que abordem de forma integrada os problemas sociais,

económicos e físicos em presença, de modo a inverter as tendências de declínio e a

integrar estas áreas e as suas populações no processo de desenvolvimento global da

cidade e no tecido físico da mesma;

favorecer a diversidade de oferta habitacional, tirando partido da diversidade de

tipologias habitacionais existente na cidade para dar resposta às diferentes

necessidades e aspirações dos agregados familiares, evitando a homogeneização da

oferta e a perda de património arquitectónico histórico e adequando,

simultaneamente, a oferta de habitação à tendência de diminuição do tamanho dos

agregados familiares e ao tipo de procura existente nas áreas centrais;

promover a diversidade de funções no espaço urbano, tendo em atenção a

compatibilidade entre as mesmas e entre estas e o tecido físico de suporte;

garantir uma cobertura adequada e equilibrada dos equipamentos e serviços públicos

em todo o território e promover novas centralidades nas freguesias periféricas;

o melhorar a gestão do parque habitacional publico e adequar os apoios públicos à

habitação às características socioeconómicas dos agregados familiares;

parar os processos de desvalorização e declínio urbano mediante uma monitorização

sistemática do desenvolvimento socioeconómico das áreas urbanas, para permitir

uma implementação atempada de medidas que contrabalancem as tendências

negativas.

1500 (121)N.º 1217


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Alcançar uma atratividade sustentada

Apesar de Lisboa continuar a ser um destino de residência atrativo, é necessário garantir que

esta tem a capacidade de reter os acuais residentes. Para tal é necessário complementar as

medidas apontadas anteriormente com uma actuacão que vise reforçar os factores de

atratividade da cidade e garantir a qualidade de vida global dos seus residentes. As vias

prioritárias para dar resposta a estes objectivos são:

o garantir a existência, a qualidade e a segurança dos espaços colectivos (incluindo

espaços públicos, áreas verdes, infraestruturas e equipamentos), entendidos como

os elementos estruturadores das atividades, do funcionamento e da vivência da

cidade;

terminar os projetos urbanos em curso e colmatar os vazios urbanos;

promover o comércio, os equipamentos e os serviços de proximidade;

garantir as necessidades básicas de estacionamento dos residentes;

apoiar e incentivar as iniciativas e a participação dos cidadãos na dinamização social,

económica e cultural dos seus bairros, bem como na sua qualificação física;

preparar a cidade para o aumento da população idosa, dando resposta às suas

necessidades especificas e aproveitando as suas capacidades para contribuir para o

desenvolvimento da cidade, mediante a promoção do envelhecimento ativo.

No que diz respeito à qualificação do espaço urbano e à melhoria das condições de vida da

população, convém sublinhar a importância de uma gestão de proximidade que ambicione a

níveis de excelência. A participação cativa da população nas decisões que afectam de forma

direta o seu modo de vida não é somente um direito, como um contributo fundamental para

garantir que os objectivos de excelência podem ser alcançados e um meio eficaz para

reforçar as ligações dos cidadãos à sua área de residência, aumentando assim a capacidade

da cidade reter população. A participação direta da população na gestão e melhoria do

ambiente urbano e no desenvolvimento local é ainda uma forma de mobilizar recursos

adicionais para estas matérias.

Medidas prioritárias transversais a outras perguntas

Para além das áreas de actuacão especificas anteriormente enunciadas, existe um conjunto

de medidas que, embora sejam fundamentais para dar resposta à Pergunta 1, têm um

carácter mais transversal, ou recaem mesmo sob as áreas tratadas pelas outras questões.

De entre estas ultimas destacam-se:

Pergunta 2 – dar prioridade ao peão no espaço publico e garantir o acesso universal

de todos aos espaços, serviços e equipamentos; lutar contra a exclusão social em

todas as suas formas;

Pergunta 3 – criar um modelo de mobilidade sustentável, reduzindo o trafego

automóvel e promovendo os transportes públicos, a deslocação pedonal e o uso da

bicicleta;

Pergunta 4 – garantir a oferta de emprego na cidade como factor fundamental para a

fixação de população;

Pergunta 5 – preservar o património arquitectónico, na sua autenticidade e

integridade, e promover património cultural das comunidades;

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Pergunta 6 – promover uma governanca eficiente, participada e de proximidade;

flexibilizar e simplificar os procedimentos e a gestão administrativa; descentralizar

parte das decisões e das competências de gestão para o nível dos bairros;

restabelecer a confiança dos cidadãos nos governantes e nas instituições; promover

uma gestão proactiva e responsabilizadora dos serviços camarários, em vez de

passiva, burocratizada e resistente ao trabalho entre serviços.

Estratégia Lx-Europa 2020

O Programa Renda Acessível contribui ainda para a prossecução dos grandes objetivos e

linhas de ação da Estratégia Lx-Europa 202011, sendo também aqui evidenciada a articulação

coerentes de políticas sectoriais com impacto na produção de ‘habitat’ e na oferta de funções

residenciais adequadas à atração, fixação e rejuvenescimento da população, procurando o

reforço da coesão territorial e social.

Os grandes objetivos da Estratégia Lx-Europa 2020 são:

Mais pessoas:

o Manter a população existente;

o Atrair e fixar nova população, nomeadamente através de oferta habitacional

adequada e a da atração e fixação de jovens.

Melhor cidade:

o Melhorar a qualidade de vida;

o Valorizar a interculturalidade e promover a cidadania

o Melhorar o funcionamento da cidade.

Mais emprego:

o Reforçar o tecido económico;

o Afirmar Lisboa na economia global.

Nas figuras seguintes são apresentadas as linhas de ação definidas para cada objetivos,

sendo que esses objetivos e linhas de ação foram devidamente considerados na concepção

do Programa Renda Acessível.

11 Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão Lx-Europa 2020 (2012) Lx-Europa 2020 - Lisboa no quadro do próximo período de programação comunitário

1500 (123)N.º 1217


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Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20)

Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19).

1500 (124) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29)

Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33)

Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social

Para além do enquadramento do PRA no Direito à Habitação, convenções internacionais,

estratégia, planos e programas de âmbito municipal importa compreender que tipo de

modelos e objetivos têm sido seguidos em matéria de política de habitação de interesse

social, sobretudo no âmbito da União Europeia e qual o posicionamento deste Programa

nesse contexto.

Os modelos de habitação de interesse social existentes na Europa podem ser classificados de

acordo com três categorias, propostas pelo CECODHAS12 em 2007: “universal” , “orientado-

generalista” e “orientado-residual”. Esta sistematização tem merecido alguma aceitação

entre as instituições internacionais, tendo já sido adotada posteriormente pela UN-Habitat13,

12 CECODHAS (2007), Housing Europe 2007 review of social, co-operative and public housing in the 27 EU member states.

13 UN-Habitat (2009), Concept Note on Affordable Housing and Housing Finance in the Face of the Global Financial Crisis for the Luncheon Meeting.

1500 (125)N.º 1217


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conceptual e facilidade operacional adoptada também neste contexto. A categorização assim

ser sintetizada da seguinte forma:

Universal (ou habitação como serviço público) – nesta categoria a habitação é

essencialmente uma responsabilidade pública e o objetivo da política de habitação de

interesse social é prover habitação condigna a um preço acessível para toda a

população. Os promotores podem ser públicos ou privados. Neste contexto, a

habitação social assume um papel de regulação do mercado (mediante o controlo

das rendas) para garantir que toda a população tem acesso a uma habitação

acessível e de qualidade, sendo esta atribuída mediante listas de espera. No entanto,

em alguns casos, os municípios reservam parte das vagas para certos tipos de

agregados com necessidades urgentes ou utilizam critérios de prioridade. As rendas

têm por base o custo das habitações mas existem subsídios de arrendamento e

garantias de rendas para os grupos mais desfavorecidos. O provimento universal de

habitação social tem por objetivo ainda evitar a criação de guetos e promover a

coesão social. Este modelo é mais difundido entre países com uma percentagem

relativamente baixa de habitação propriedade do ocupante.

Orientado – a abordagem orientada considera que é o mercado que deve promover

a habitação mediante as leis da oferta e da procura. A habitação de interesse social é

somente dirigida aos indivíduos e agregados cuja necessidade de habitação condigna

a preço acessível não pode ser suprida pelo mercado. Dentro deste modelo é

possível identificar dois submodelos, de acordo com o tipo, peso e critérios de

atribuição:

o Generalista – a habitação é atribuída aos agregados familiares com

rendimentos abaixo de um dado teto predefinido, de acordo com regras

específicas e procedimentos baseados no teto de rendimentos. As rendas

tendem a ter um valor máximo fixo, sendo que os agregados com menos

rendimentos auferem de subsídios ao arrendamento. Representa,

teoricamente, a evolução natural da habitação social tradicional na Europa

Ocidental, que era normalmente dirigida aos trabalhadores e grupos da

classe média. Este modelo é adotado por Estados com um sector de

arrendamento privado relativamente pequeno;

o Residual – a habitação é dirigida para os grupos mais vulneráveis e é

atribuída com base em critérios de necessidade. As rendas são definidas com

base no custo da habitação ou nos rendimentos. Os beneficiários potenciais

são muito mais restritos e correspondem tipicamente a agregados

extremamente vulneráveis que dependem de uma variedade de subsídios e

prestações sociais (desempregados, pessoas com deficiência, idosos, famílias

monoparentais, etc.). É adotado por Estados com um mercado de

o Parlamento Europeu14 e a UNECE15, entre outros, sendo por isso, e pela sua organização

14 European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.

15 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.

1500 (126) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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arrendamento pequeno, e em que o mercado privado tem mais peso que o

social.

Sendo uma sistematização uma generalização da realidade, existem algumas exceções as

estas regras. Salientem-se os casos de Portugal e Espanha, onde tanto o mercado de

arrendamento público como o privado são muito reduzidos, e dos países de leste, que, como

já foi referido, com a recente privatização massiva da habitação pública no final do século XX

eliminaram quase na totalidade o mercado de arrendamento. Na Tabela 2 apresenta-se a

distribuição dos Estados-membros da UE27 pelos diferentes modelos referidos, sendo que

Portugal se encontra no modelo Orientado Residual.

Peso do sector de habitação de interesse social

Grande

(>19%)

Médio

(11-19%)

Pequeno

(5-10%)

Muito Pequeno

(0-5%)

Modelo Universal Países

Baixos,

Dinamarca,

Suécia

Orientado Generalista Áustria República

Checa, França,

Finlândia,

Polónia

Bélgica,

Alemanha,

Itália

Eslovénia,

Luxemburgo, Grécia

Residual Reino Unido França Bélgica,

Estónia,

Alemanha,

Irlanda, Malta

Bulgária, Chipre,

Hungria, Letónia,

Lituânia, Espanha,

Portugal

O modelo Universal é claramente o que apresenta maior abrangência e que tem objetivos

mais amplos. No entanto, como já foi referido, as formas de conceber e abordar a habitação

de interesse social não são estáticas, e têm emergido na UE algumas tendências que podem

vir a colocar em questão este modelo (ver Tabela 3). Com efeito, a Comissão Europeia, por

via das regras da concorrência e dos auxílios de Estado, tem vindo a contestar este modelo,

argumentando que este entra em concorrência desleal com os senhorios de mercado. Esta

situação levou já os Países Baixos a fixarem um teto de rendimentos para acesso à habitação

Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27. Fonte: European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.

de interesse social e a Dinamarca já assumiu estar a pensar introduzir alterações ao seu

modelo16.

16 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.

1500 (127)N.º 1217


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O modelo Orientado Generalista dominava na UE até 2007, tendo-se vindo a assistir a

uma tendência de mudança em alguns países para o modelo residual desde o início da crise

de 2007, em particular a Alemanha, a Bélgica, Itália, Luxemburgo e Polónia17. As principais

razões subjacentes a esta mudança foram os cortes orçamentais e mudanças institucionais

operadas após a crise de 2017 e o aumento da procura.

Uma das características do modelo Orientado Residual é a concentração de população

mais desfavorecida em bairros de habitação social, geralmente em áreas desvalorizadas do

ponto de vista imobiliário. Nos países em que este modelo é prevalecente o regime de

arrendamento social é, regra geral, uma parcela muito baixa do parque habitacional total –

relembre-se que, por exemplo, em Portugal representa somente 2% do parque habitacional.

O Programa Renda Acessível enquadrasse assim no modelo de política de habitação

Orientado Generalista sendo uma medida de resposta ao agravamento da

disparidade entre rendimento das famílias e os preços do arrendamento

habitacional, intensificado a partir da crise de 2007. Pretende-se por isso evitar

que famílias das classes de rendimento intermédio passem a uma situação de

pobreza ou de privação material no que se refere ao acesso a habitação adequada

às suas necessidades, sendo desejável para o equilíbrio social e económico que as

famílias de rendimento intermédio consigam viver no concelho de Lisboa.

Esta evolução do modelo Orientado Residual para o modelo Orientado Generalista, tem sido

desenvolvida em Lisboa no âmbito do Programa Renda Convencionada (o qual já afetou 207

fogos dispersos na cidade e em bairros municipais a esta finalidade), permitindo abranger

não só as famílias que vivem abaixo do limiar de pobreza, e que requerem programas

específicos com maior intensidade de subvenções públicas, mas também as de rendimentos

baixos e intermédios, as quais também se deparam com grandes dificuldades no acesso aos

preços de arrendamento em Lisboa, como mais adiante se comprovará.

17 Ghekiere, L. (2007), Le développement du logement social dans l’ Union européenne.

1500 (128) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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% Habitação social Universal Orientado Generalista Orientado Residual

>20% Países Baixos Áustria

11%-19% Dinamarca

Suécia

República Checa

França*

Finlândia*

Reino Unido

França

Finlândia

5%-10% Bélgica

Alemanha*

Polónia

Eslovénia

Itália

Bélgica

Alemanha

Estónia

Irlanda

Malta

0-4% Luxemburgo

Grécia

Espanha

Eslováquia*

Hungria

Chipre

Portugal

Eslováquia

Bulgária

Lituânia

Letónia

Roménia

Estónia

Tendência no desenvolvimento da política

* Países listados duas vezes porque duas linhas de política: uma mais abrangente e uma mais restrita.

Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges

O que caracteriza a habitação acessível na Europa não é tanto um conceito específico, mas antes um conjunto de aspetos comuns18:

1. A acessibilidade em termos de preço e a existência de regras para a atribuição das

habitações (i.e., atribuição por via administrativa por oposição aos mecanismos de

mercado) é uma das características comuns centrais da habitação social;

2. Forte ligação com as políticas públicas ao nível local, ou por via da provisão direta

pelos municípios ou por provedores independentes que atuam como parceiros nas

18 Fonte: PITTINI, Alice – “Social Housing in the European Union”. CECODHAS Housing Europe Observatory, 2012

1500 (129)N.º 1217


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políticas de habitação local e social, incluindo muitas vezes uma participação ativa

por parte dos provedores de habitação social na criação do “mix social”;

3. Segurança no arrendamento, por oposição aos contratos de curto prazo comuns no

mercado privado;

4. Missão de os provedores sociais de habitação de garantir a dignidade da habitação,

segundo padrões cada vez mais elevados;

5. A concretização de uma política de habitação acessível é ainda feita pelos objetivos

que lhe estão subjacentes, objetivos estes que são determinantes para as escolhas a

efetuar ao nível de quatro dimensões chave:

Beneficiários

Regime de ocupação

Entidades provedores

Modelos de financiamento

Destas quatro dimensões, as duas primeiras, juntamente com os objetivos que lhes estão

subjacentes, dão enfoque ao objeto da política – “o que é” a habitação acessível para um

dado programa -, enquanto as duas últimas dão ênfase à sua operacionalização - “como”

implementar a política/programa.

2.2. Objetivos

Atendendo às orientações Constitucionais, Políticas e Programáticas referidas nos

subcapítulos seguintes, os objetivos do Programa Renda Acessível são de dois tipos: gerais e

operacionais, conforme a seguir se indica.

Objetivos gerais

6. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente

consagrado no artigo 65º (Pág. 31)

7. Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.

32);

8. Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM

(pág. 39);

9. Prosseguir os objetivos e executar medidas previstas no Programa Local de

Habitação de Lisboa (pág. 40);

10. Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-

2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).

1500 (130) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Grande (>19%)

Médio (11-19%)

Pequeno (5-10%)

Muito Pequeno(0-5%)

Universal Países Baixos, Dinamarca, Suécia

Orientado Generalista Áustria República Checa, França, Finlândia

Bélgica, Alemanha, Itália, Polónia, Eslovénia

Luxemburgo, Eslováquia, Grécia

Residual Lisboa Reino Unido

Irlanda, Malta

Bulgária, Chipre, Hungria, Letónia, Lituânia, Estónia, Roménia, Espanha, Portugal

Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de Missão Programa Renda Acessível)

Lisboa

políticas não só as famílias de mais baixos rendimentos mas também as de rendimento

intermédio.

Objetivos operacionais

4. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e construção de pelo menos 5.000

fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades

da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.

5. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no

médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos

financeiros e a capacidade técnica dos intervenientes no mercado da habitação

(promotores imobiliários, projetistas, construtores e sector financeiro) essenciais

para o êxito do Programa.

6. Contribuir para a cooperação institucional entre entidades públicas, e com os

operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições

necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de arrendamento

habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.

A prossecução dos objectivos gerais levará a uma alteração desejada na classificação da

política de habitação do concelho de Lisboa. Na grelha de classificação das políticas de

habitação (Tabela 4) em função das percentagem de parque habitacional afeto a habitação

de interesse social, e em função dos segmentos de rendimento das famílias a quem se

dirige, o concelho de Lisboa deverá passar da atual categoria “Orientado Residual Grande”

para “Orientado Generalista Grande”. Significando que passa a abranger com as suas

1500 (131)N.º 1217


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3. Fundamentação da necessidade

3.1. Falhas do mercado habitacional

O Programa Renda Acessível resulta essencialmente de duas necessidades, relacionadas

entre si.

A primeira decorre do aspiracional político, de desenvolvimento social e humano, procurar

cumprir o Direito à Habitação, consagrado na Constituição da República Portuguesa, bem

como os objetivos de desenvolvimento definidos nos documentos de orientação estratégica,

de planeamento e programação do Município de Lisboa (Capítulo 2.1. ).

A segunda necessidade resulta de dinâmicas e factores cuja evolução tem impedido a

concretização do Direito à Habitação para muitas famílias e por serem obstáculos aos

objectivos de desenvolvimento local. Trata-se neste caso da necessidade de correção de

falhas do mercado habitacional, combatendo as suas causas e mitigando os seus efeitos

negativos, dentro do âmbito das atribuições do Município e da sua capacidade de influenciar

o comportamento do sector privado e um maior nível de cooperação e coerência sistémica ao

nível das políticas e intervenções das autoridades públicas nacionais, da União Europeia e

dos órgãos de soberania de Portugal.

O concelho de Lisboa tem falhas de mercado significativas no imobiliário residencial, e em

particular no mercado de arrendamento habitacional. As falhas de mercado imobiliário

residencial existem nas principais cidades europeias e do mundo, sendo normalmente de

maior intensidade quando se trata de territórios especialmente atrativos para viver, visitar,

trabalhar e investir. Nestes casos a economia e os preços do imobiliário tendem a dissociar-

se da economia das famílias residentes, em particular daquelas que têm rendimentos mais

baixos e intermédios. Situação análoga tende a ocorrer com algumas atividades económicas

locais, essencialmente de comércio de proximidade, as quais são de grande importância para

proporcionar um habitat adequado e de qualidade aos residentes.

Sabemos empiricamente que as características do mercado imobiliário, tendem por si só

para o desequilíbrio e ineficiência, bem evidenciado pelos ciclos económicos e financeiros

deste sector, oscilando entre dinâmicas de valorização intensa e especulativa e dinâmicas

recessivas, cujos impactos financeiros, económicos, e sociais ficaram bem patentes com a

crise de internacional de 2007.

As falhas de mercado, caso não sejam objeto de medidas de regulação eficazes, podem

conduzir a situações de desequilíbrio estruturais graves em termos sociais, demográficos,

ambientais e económicos.

1500 (132) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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O Flash Eurobarómetro19 apresentou em 2015 um estudo sobre a percepção da população

das cidades europeias sobre o acesso a boa habitação com preços acessíveis. Os resultados

revelaram a existência de dificuldades significativas neste domínio (ver Figura 10), sendo

essas dificuldades especialmente sentidas nas cidades capitais. Mais de 80% dos inquiridos

em nove capitais da UE reconhece haver dificuldade neste âmbito (Paris, Estocolmo,

Helsínquia, Amesterdão, Copenhaga, Luxemburgo, Berlim, Londres e Dublin), e somente em

duas das 28 capitais mais do que uma pequena minoria de inquiridos concorda não haver

dificuldade neste âmbito.

No concelho de Lisboa 77% da população inquirida discorda da afirmação “é fácil o acesso ao

preço de habitação de qualidade”, enquanto que na sub-região da Grande Lisboa são 59%.

O mercado imobiliário é um sistema complexo e aberto onde intervêm muitas entidades

privadas e públicas, vários tipos de entidades do lado da oferta (empresas, organismos

coletivos de investimento, ...) e do lado da procura (vários tipos de famílias, com distintas

necessidades e aspirações, com distintos níveis de rendimento) para além de vários outros

fatores. Alguns destes fatores são de âmbito territorial macro, de naturezas diversas

(económica, demográfica, social, política e biofísica), outros que resultam de especificidades

do sistema político, judicial, económico, financeiro, normativo, regulatório e social de cada

país, região ou concelho, e da micro-economia das empresas, dos proprietários e das

famílias.

Assim, é necessária uma adequada identificação dos factores críticos de sucesso, os

problemas e desejos dos intervenientes-chave, de forma a propor medidas que conduzam à

prossecução dos objetivos gerais e operacionais do Programa Renda Acessível, sendo certo

que uma parte relevante dos fatores críticos de sucesso são de natureza sistémica e de

âmbito territorial nacional ou internacional, não estando por isso ao alcance do Município

proceder por si só às alterações tidas como necessárias para regular este mercado e criar

condições para que o sector privado promova oferta de arrendamento acessível aos vários

níveis de rendimento das famílias. No entanto, o Município de Lisboa dispõe de recursos e

instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente,

a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos intermédios que

não conseguem pagar os preços de mercado sem comprometer outras componentes

essenciais do seu orçamento (alimentação, saúde, vestuário, transportes, educação,...).

19 Os inquéritos Eurobarómetro Quality of life in European cities são conduzidos de três em três anos desde 2004. Para o inquérito de 2015 foram entrevistadas mais de 40.000 pessoas em 79 cidades europeias e 4 áreas metropolitanas.

1500 (133)N.º 1217


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Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços razoáveis?’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro - concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º 419)

1500 (134) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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No concelho de Lisboa foram identificadas as seguintes falhas de mercado com relevância

para a concepção e execução do Programa Renda Acessível:

1. Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade financeira

da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer

das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade;

2. Oferta insuficiente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da

procura existente e prevista, atualmente estimada em cerca de 27.500

famílias;

3. Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,

às características e necessidades das famílias.

Esta identificação resulta da produção e análise de vários estudos técnicos, cujo conteúdo é

citado ao longo do relatório, bem como da auscultação de intervenientes do sector

imobiliário, peritos e várias entidades relevantes e famílias, nomeadamente:

Entrevistas a 503 famílias de estratos socioeconómicos B/C1/C2 (Médio Alto, Médio e

Médio Baixo) residentes na Área Metropolitana de Lisboa;

Entrevistas a cerca de 40 decisores de topo de empresas e associações do sector

imobiliário e financeiro (promotores imobiliários, investidores, mediadoras

imobiliárias, construtores, bancos comerciais, sociedades gestoras de fundos,

arquitetura, engenharia e fiscalização de obras, companhias de seguros, Sistema

Nacional de Garantia Mútua), incluindo empresas sedeadas de Portugal, Espanha,

França, Suíça, Reino Unido, Estados Unidos da América, Dinamarca, China;

3ª Comissão Permanente da Assembleia Municipal (Comissão de Ordenamento do

Território, Urbanismo, Reabilitação Urbana, Habitação e Desenvolvimento Local)

Presidente da Assembleia Municipal;

Conselho Municipal de Habitação;

Presidentes das Juntas de Freguesia do Concelho de Lisboa;

Vereadores da CML de todas as forças políticas;

Comissão de Boas Práticas do Município de Lisboa;

GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM;

EMEL - Empresa Municipal de Mobilidade e Estacionamento de Lisboa, E.M. S.A.;

Urban Land Institute, Portugal – Conselho Residencial;

Serviços diplomáticos de Portugal, Reino Unido, Holanda, Dinamarca e França, tendo

sido organizadas sessões de trabalho com peritos em habitação e empresas do

sector em Copenhaga e Londres, em estreita articulação com as respetivas

embaixadas de Portugal e com a Embaixada da Dinamarca em Portugal;

Invest Lisboa;

AICEP Portugal Global;

Investigadores e docentes da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra,

ISCTE CIES – Instituto Universitário de Lisboa, Universidade de Lisboa (Instituto

Superior Técnico, Faculdade de Direito e Instituto Superior de Ciências Sociais e

Políticas), Escola Superior de Atividades Imobiliárias, Universidade de Copenhaga;

Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo de Lisboa.

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3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias

A disparidade entre os preços da habitação e a capacidade financeira das famílias é uma das

principais falhas de mercado que estão na origem e denominação deste Programa. Para

compreender e medir adequadamente esta falha de mercado é necessário conhecer os

escalões de rendimento disponível das famílias, qual a percentagem do seu orçamento que

pode ser gasto com habitação (taxa de esforço), comparando o valor daqui resultante, por

tipo de família (dimensão e composição familiar) com os preços de mercado da habitação em

Lisboa, por tipologia habitacional (T0, T1, T3, T3,...).

O concelho de Lisboa tem os preços de renda (Gráfico 1) e compra e venda de habitação

mais elevados de Portugal20, tem uma quota de mercado de transações de arrendamento

habitacional muito superior a qualquer outro concelho do País, quer em número, quer em

volume de negócio.

Lisboa

Cascais

Oeiras

Porto

200

300

400

500

600

700

800

Lisb

oa

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€/m

ês

Gráfico 1 – Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)

20 Com base na análise aos dados registados no Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário (2016).

A notoriedade de Lisboa como destino turístico, de investimento e de residência não habitual

para cidadãos estrangeiros com elevado poder de compra conduziu à entrada de novos

clientes no mercado imobiliário com um poder de compra muito superior ao da comunidade

local, contribuindo dessa forma para o aumento dos preços do mercado habitacional.

1500 (136) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

As famílias residentes, e aquelas que aqui gostariam de residir, estão assim sujeitas a um

nível de preços de habitação que é incomportável para as de mais baixos rendimentos ou

mesmo de rendimentos intermédios, sendo por isso um dos principais fatores que

contribuem para a perda de população na cidade de Lisboa, a favor de outros concelhos da

AML, ao qual se somam os efeitos negativos da emigração que se fizeram sentir de forma

muito significativa após a crise financeira de 2007, bem como as dinâmicas demográficas

pesadas em que nos inserimos, nomeadamente de envelhecimento da população.

Estas circunstâncias representam um grande desafio para o Município de Lisboa e para as

demais entidades públicas com responsabilidade direta na prossecução do Direito à

Habitação, como é o caso do Governo, dos serviços da Administração Central competentes

em razão da matéria, desde logo o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP

(IHRU), e a Assembleia da República.

A análise das estatística disponíveis sobre os preços do arrendamento habitacional em Lisboa

(rendas contratadas) não deixa margem para dúvidas: existe uma situação grave de

dificuldade de acesso aos preços da habitação para a grande maioria das famílias que

procuram casa em Lisboa.

A evolução das rendas contratadas21 em Lisboa e na AML (novos e usados), ao longo de um

período alargado, entre 2010 e 2016, foi estudada para a tipologia habitacional seguinte, de

acordo com a estruturação da base de dados de preços CiSIR:

T0-T1 (estúdios e apartamentos com 1 quarto);

T2 (apartamentos com 2 quartos);

T3 (apartamentos com 3 quartos);

T4 (apartamentos com pelo menos 4 quartos).

Para cada um dos tipos de habitação acima referido foi analisada a evolução trimestral das

rendas contratadas através dos seguintes descritores estatísticos:

1º quartil22 do concelho de Lisboa;

Média da AML;

Média do concelho de Lisboa;

3º quartil22 do concelho de Lisboa.

Foi então feita a comparação entre as rendas contratadas (preços de mercado) e as rendas

que são acessíveis para os tipos de famílias mais significativos de entre aqueles que são

utilizados definidos pelo EUROSTAT para descrever o rendimento e condições de vida das

famílias (percentagens indicadas para a dimensão de famílias clássicas23 referem-se a 2011):

21 Fonte dos preços de mercado, valores trimestrais do 1º quartil, média e 3º quartil: Confidencial Imobiliário – SIR (2016).

22 Quartis: São 3 valores valores distintos que separam o conjunto da distribuição em 4 partes iguais. O valor central é designado por mediana e os outros dois por 1º e 3º quartil (ou quartil inferior e superior, respetivamente (Fonte: Glossário Estatístico da OCDE, tradução livre). 23 PORDATA, fonte dos dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População

1500 (137)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Um adulto (35% das famílias residentes em Lisboa eram unipessoais, das quais

42,8% tinham mais de 65 anos; na AML 25,5% famílias unipessoais, das quais

40,2% tinham mais de 65 anos);

Um adulto e 1 criança (32,6% das famílias em Lisboa eram compostas por duas

pessoas, valor semelhante ao da AML 32,8%);

Dois adultos (idem);

Dois adultos e 1 criança (30,8% das famílias em Lisboa tinham 3 a 5 pessoas,

enquanto na AML eram 39,9%);

Dois adultos e 2 crianças (idem);

Dois adultos e 3 crianças (idem);

Três ou mais adultos e crianças (1,7% das famílias tinham pelo menos 6 pessoas em

Lisboa e na AML também).

As rendas acessíveis foram calculadas através de uma taxa de esforço de 30% aplicada a

distintos níveis de rendimento disponível24 de cada tipo de família. Os níveis de rendimento

considerados foram os seguintes, com base na informação estatística disponível:

Limites superiores do 2º e 4º e quintil de rendimento adulto equivalente de Portugal

(total de todas as famílias), correspondendo a um dos critérios para definir as

classes de rendimento intermédio;

1 quartil de rendimento adulto equivalente de Portugal (total de todas as famílias);

Mediana do rendimento adulto equivalente para cada tipo de família indicado;

Limiar de pobreza (60% da mediana).

Rendimento disponível adulto equivalente

2015

Anual Mensal

(12 meses) Percentagem da

população

Limiar de pobreza 5 061 422 20%

Quintil 1 - limite superior 5 140 428


60% Mediana 8 435 703


Quintil 4 - limite superior 13 315 1 110

Quintil 5 - sem limite superior 20%

24 Fonte dos dados de 2015 sobre a média e mediana do rendimento adulto equivalente por tipo de família, para Portugal: EUROSTAT EU-SILC. O rendimento adulto equivalente é convertido em rendimento familiar por aplicação dos fatores de ponderação da Escala Modificada da OCDE.

Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos dados: EUROSTAT, EU-SILC)

1500 (138) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Cada um destes descritores do rendimento disponível adulto equivalente foi multiplicado

pelos factores de ponderação da Escala Modificada da OCDE para se obter então uma

estimativa do rendimento disponível global de cada tipo de família.

Note-se que, como existem diferenças significativas entre o rendimento adulto equivalente

de diferentes tipos de famílias, e não estando disponíveis dados sobre os quartis e quintis de

rendimento para cada tipo de família (apenas para o total de todas as famílias), estes

últimos quantis devem ser lidos tendo isso presente e em conjugação com a mediana do

rendimento de cada tipo de família, a qual será o indicador mais aproximado.

A comparação entre os preços de mercado das tipologias habitacionais e as rendas acessíveis

a cada tipo de família e a distintos níveis de rendimento são apresentados nos gráficos

seguintes (Gráfico 2 a Gráfico 9), através dos quais se estima a dimensão da falha de

mercado.

Na Tabela 6 são calculadas as distâncias (em euros) entre as rendas de mercado e as rendas

acessíveis a vários tipos de famílias e dois níveis de rendimento intermédio: a média e a

mediana do rendimento disponível. Trata-se de um quadro síntese que permite indicar a

distância de preços que é preciso vencer para se conseguir corrigir esta falha de mercado. A

intensidade de cores assinala a gravidade da disparidade entre rendas de mercado e rendas

acessíveis (vermelho intenso corresponde à maior falha de mercado).

Atendendo às estatística do rendimento das famílias para Portugal25, conjugadas

com as estatísticas das rendas de mercado de Lisboa (novos e usados) permite

concluir o seguinte, caso o padrão de distribuição de rendimentos fosse semelhante

para a população residente na AML (procura habitacional potencial para o concelho de

Lisboa):

Numa situação de equilíbrio de mercado, em que a capacidade financeira da

procura (famílias) é suficiente para pagar os preços da oferta de mercado da

habitação (rendas contratadas) o valor de cada descritor da distribuição das rendas

acessíveis (calculadas para cada tipo de família e nível de rendimento) deveria

coincidir com o valor do mesmo descritor da distribuição das rendas de mercado.

Nestes gráficos isso corresponderia a termos a mediana da renda acessível

sensivelmente a meio da distância entre 1º e 3º quartil das rendas de mercado,

situação que nunca se verifica, ou seja temos falha de mercado nos casos

analisados entre o 1º trimestre de 2010 e o 4º trimestre de 2015.

Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de

famílias estudadas com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de

pobreza e 1º quintil), bem como para a maioria das famílias estudadas com

rendimentos intermédios (entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).

Para alguns tipos de família com os níveis de rendimentos próximos do

limite superior do 4º quartil (ou seja perto de 1.110 €/mês disponíveis, por

25 EUROSTAT EU-SILC.

1500 (139)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

adulto equivalente) conseguem aceder aos preços de mercado mais baixos,

são o caso das seguintes combinações de tipos de família-alojamento:

o Dois adultos sem filhos quando procuram apartamentos T0-T1 conseguem

pagar preços entre o 1º quartil e a média, no entanto, se procurarem

apartamentos T2 já não chegam chegar às rendas de mercado mais baixas

(do 1º quartil);

o Dois adultos com duas crianças dependentes quando procuram apartamentos

T2 tenderão a conseguir pagar a respetiva renda média de mercado, no

entanto, se procurarem apartamentos T3 (um quarto para cada criança) já

não conseguem sequer cobrir os preços de mercado mais baixos (1º quartil).

Existem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de

mercado elevados:

o Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens

adultos ou de maiores de 65 anos, pois são escalões etários que tipicamente

têm rendimentos mais baixos;

o Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);

o Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo;

Para famílias com rendimentos acima do limite superior do 4º quintil existe

falha de mercado para várias delas porque a distância entre este limite de

rendimentos (ou da respetiva renda acessível) e os preços de mercado médios é

ainda significativa, por exemplo quando se tratam de famílias unipessoais e

monoparentais, sobretudo se forem jovens adultos ou maiores de 65 anos.

Em relação às famílias unipessoais (Gráfico 2) que procurassem apartamentos T0-

T1 no final de 2015, as rendas contratadas do 1º quartil eram de 400 €/mês e a

média de 553 €/mês:

o Apenas 20% das famílias (as de rendimentos mais elevados) poderiam pagar

preços de 330 €/mês, ou seja, mais de 80% das famílias não consegue pagar

os preços mais baixos de mercado (1º quartil);

o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar

entre 130 e 330 €/mês, sendo a mediana 180 €/mês;

o 20% das famílias não poderia pagar mais de 130€/mês;

As famílias monoparentais (Gráfico 3) se em finais de 2015 procurassem um

apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil seriam 480 €/mês e a média

era 641 €/mês:

o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar

preços cerca de 430 €/mês, ou seja, não chega às rendas de mercado mais

baixas (1º quartil), também aqui mais de 80% das famílias estariam sem

acesso aos preços médios de mercado e mesmo aos mais baratos (1º

quartil);


entre 170 e 430 €/mês, sendo a mediana 206 €/mês, ou seja menos de

metade das rendas de mercado mais baixas;

o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de

170€/mês;

1500 (140) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Renda Lisboa - Quartil 1; € 450

Renda Lisboa - Média; € 602


Renda AML - Média; € 487

€ 180

€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

2010 /

1 T

2010 /

2 T

2010 /

3 T

2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

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4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

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3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

4 T

2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

3 T

2014 /

4 T

2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

3 T

2015 /

4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível

QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível


Limiar de pobreza - RendaAcessível

Um adulto - Renda AcessívelMediana




€ 206


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

2010 /

1 T

2010 /

2 T

2010 /

3 T

2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

2011 /

4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

4 T

2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

3 T

2014 /

4 T

2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

3 T

2015 /

4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto e 1 criança - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana

Gráfico 2 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família unipessoal (1 adulto). (Fonte de dados: Ci-SIR)

Gráfico 3 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família monoparental (1 adulto e uma criança dependente. (Fonte de dados: Ci-SIR)

1500 (141)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

As famílias com dois adultos, sem crianças, (Gráfico 4) se em finais de 2015

procurassem um apartamento T0-T1, as rendas contratadas do 1º quartil eram de

400 €/mês, a média de 553 €/mês e o 3º quartil 650 €/mês:


preços cerca de 500 €/mês, ou seja, não chega às rendas médias de

mercado, mas seria suficiente para as famílias com mais rendimentos

conseguirem pagar as rendas mais baixas (1º quartil);

o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar As

classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar entre

190 e 500 €/mês;

o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de

190€/mês;

As famílias de dois adultos e uma criança dependente (Gráfico 5) se em finais

de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil

seriam 480 €/mês e a média era 641 €/mês, se optassem pelo T0-T1 as rendas

seriam respetivamente de 400 €/mês e 553 €/mês:

o As famílias de rendimentos mais elevados (5º quintil), ou seja os 20% com

mais recursos apenas poderiam pagar preços cerca de 600 €/mês, ou seja,

apenas teriam acesso às 25% rendas mais baixas (1º quartil) dos

apartamentos T2 e poderiam chegar apenas aos preços médios dos T0-T1, já

que o 3º quartil do T0-T1 seria a 650€/mês;


entre 230 e 600 €/mês, sendo a mediana 422 €/mês, isto é, 50% das

famílias poderiam pagar esta renda;

o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 190

€/mês.

1500 (142) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

2010 /

1 T

2010 /

2 T

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3 T

2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

2011 /

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2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

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2014 /

1 T

2014 /

2 T

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2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

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2015 /

4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos - Rendas Acessíveis



QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível


Um adulto - Renda AcessívelMediana




€ 422


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

2010 /

1 T

2010 /

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2011 /

1 T

2011 /

2 T

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2012 /

1 T

2012 /

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1 T

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1 T

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2015 /

1 T

2015 /

2 T

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2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 1 criança - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 1 criança -Renda Acessível Mediana

Gráfico 4 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos. (Fonte de dados: Ci-SIR)

Gráfico 5 – T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 1 criança. (Fonte de dados: Ci-SIR)

1500 (143)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

As famílias de dois adultos e duas crianças (Gráfico 6) que no último trimestre

de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil

seriam 480 €/mês, a média 641 €/mês e o 3º quartil 750 €/mês; caso procurassem

um apartamento T3 (Gráfico 7) as rendas do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média

942 €/mês:


preços cerca de 700 €/mês, ou seja seria suficiente para aceder às rendas

médias de mercado do T2 e insuficiente para o caso do T3, sendo sempre

insuficiente para chegarem às rendas do 3º quartil do T2 e T3 (1.150

€/mês);


entre 270 e 700 €/mês, sendo a mediana 451 €/mês;


€/mês, correspondendo ao limiar de pobreza nesta tipologia familiar.

As famílias com descendência numerosa, com dois adultos e três crianças

(Gráfico 8) se em finais de 2015 procurassem um apartamento T3, as rendas de

mercado do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média 942 €/mês:


preços cerca de 800 €/mês, ou seja, teriam acesso às rendas médias de

mercado, sem atingir o 3º quartil de rendas (1.150 €/mês);

o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar As

classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar entre

300 e 800 €/mês;


€/mês;

As famílias numerosas, de 3 ou mais adultos e duas crianças, (Gráfico 9) se

em finais de 2015 procurassem um apartamento T4, ou superior, as rendas de

mercado do 1º quartil seriam 800 €/mês e a média era 1.222 €/mês e o 3º quartil

1.500 €/mês:


preços cerca de 860 €/mês, ou seja, os 20% mais ricos poderiam pagar as

25% rendas de mercado mais baratas (1º quartil), ficando inacessíveis os

preços médios;


entre 330 e 860 €/mês, sendo a mediana da renda acessível 367 €/mês;


€/mês.

1500 (144) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M




€ 451


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

2010 /

1 T

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2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

2011 /

4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

4 T

2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

3 T

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1 T

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2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis





Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana


Renda Lisboa - Média; €1 073

Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288

€ 451


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

2010 /

1 T

2010 /

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2010 /

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2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

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2011 /

4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

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2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

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2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

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2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

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4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis


QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível




Gráfico 6 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)


1500 (145)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716




€ 395


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

2010 /

1 T

2010 /

2 T

2010 /

3 T

2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

2011 /

4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

4 T

2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

3 T

2014 /

4 T

2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

3 T

2015 /

4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 3 Crianças - Rendas Acessíveis









Renda AML - Média; €1 080

€ 367

€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

€1 500

€1 600

€1 700

€1 800

2010 /

1 T

2010 /

2 T

2010 /

3 T

2010 /

4 T

2011 /

1 T

2011 /

2 T

2011 /

3 T

2011 /

4 T

2012 /

1 T

2012 /

2 T

2012 /

3 T

2012 /

4 T

2013 /

1 T

2013 /

2 T

2013 /

3 T

2013 /

4 T

2014 /

1 T

2014 /

2 T

2014 /

3 T

2014 /

4 T

2015 /

1 T

2015 /

2 T

2015 /

3 T

2015 /

4 T

2016 /

1 T

2016 /

2 T

2016 /

3 T

Ren

da €

/M

ês

T4 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 3 Adultos e 2 Crianças - Rendas Acessíveis




Três ou mais adultos e 2 crianças- Renda Acessível Mediana


Gráfico 9 - T4 ou superior - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 3 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)

1500 (146)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

Ref. Rendimento

disponível das famílias em 2015

Indicador /

parâmetro

Um adulto

Um adulto e 1

criança (menor 14

anos)

Dois adultos

<65 anos

Dois adultos

Dois adultos e 1 criança

(menor 14 anos)


(< 14 anos)


(< 14 anos)

Três ou mais

adultos

A

Rend. adulto equivalente Anual (Escala modificada da OCDE, 2012)

Média 9 348 7 131 11 287 10 895 10 988 9 848 9 442 10 559

Mediana 7 200 6 351 9 688 8 807 9 375 8 595 6 585 9 000

B Rendimento familiar anual

Média 9 348 9 270 16 931 16 343 19 778 20 681 22 661 21 118

Mediana 7 200 8 256 14 532 13 211 16 875 18 050 15 804 18 000

C=B÷12 Rendimento familiar mensal (em duodécimos)

Média 779 773 1 411 1 362 1 648 1 723 1 888 1 760

Mediana 600 688 1 211 1 101 1 406 1 504 1 317 1 500

D=C×30% Renda acessível com taxa de esforço 30%

Média 234 232 423 409 494 517 567 528

Mediana 180 206 363 330 422 451 395 450

E=C×35% Renda acessível com taxa de esforço 35%

Média 273 270 494 477 577 603 661 616

Mediana 210 241 424 385 492 526 461 525

Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)

Tipo. habitação T0-T1 T2 T0-T1 T0-T1 T2 T2 T3 T3

F Lisboa 537 684 537 537 684 684 972 972

G=D-F

Diferença entre Renda acessível e preços de mercado

Média -304 -452 -114 -129 -189 -167 -405 -444

Mediana -357 -477 -174 -207 -262 -232 -577 -522

H=E-F Média -265 -413 -44 -61 -107 -80 -311 -356

Mediana -327 -443 -113 -152 -191 -157 -511 -447

Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes:(1) Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3) Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA.

1500 (147)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Relativamente à alternativa de compra habitação própria, no concelho de Lisboa não

parece ser mais barato do que arrendar, sobretudo para as famílias com rendimentos

intermédios ou intermédios-baixos. Esta conclusão resulta do estudo comparativo destas

alternativas: comprar ou arrendar.

Presumindo que estas famílias não dispõem de capacidade financeira própria para comprar

habitação sem recurso a crédito, mas que conseguem pagar pelos seus meios 15% do preço

do imóvel, foram estimados os encargos implícitos do recurso a financiamento bancário para

os restantes 85% (valor máximo de referência normalmente considerado na banca

comercial). Considerou-se ainda que o prazo de amortização do empréstimo seria de 35

anos, com uma taxa de juro TAE26 de 4,767%, incluindo comissões bancárias, custos de

avaliação e dossier de empréstimo. Nestes encargos implícitos não está incluído o

pagamento de IMT, Imposto de Selo, gastos com registos e notariado, nem a repercussão

financeira da parte do preço de aquisição suportada com capital próprio do adquirente (15%

do preço).

Foram considerados os preços médios das transações de compra-venda e arrendamento

realizadas nos concelhos da AML (sempre que dispunham de informação na base de dados

de preços CiSIR) durante um ano e meio (do 1º trimestre de 2015 ao 2º trimestre de 2016),

apartamentos novos e usados.

Com estes pressupostos, os resultados desta análise são apresentados na Tabela 7 e

evidenciam o seguinte:

No concelho de Lisboa e em Cascais é mais caro comprar do que arrendar, em

termos de encargos mensais;

Nos concelhos territorialmente contíguos a Lisboa a opção da compra é

tendencialmente mais cara do que arrendar nas maiores tipologias habitacionais.

26 TAE, Taxa Anual Efetiva, foi considerado o valor obtido no simulador de crédito à habitação do Banco disponível on line, Dezembro de 2016, em URL:https://www.santandertotta.pt

1500 (148)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

Preços das transações 1T 2015 - 2T 2016

Preço médio de venda (€)

(A) Encargo implícito com

empréstimo para compra de habitação, LTV 85%, TAE

4,767%

Diferencial (A-B)

(B) Preço médio de renda

(€/mês )

Concelho T0-T1 T2 T3 T4 T0-T1 T2 T3 T4

T0-T1 T2 T3 T4

T0-T1 T2 T3 T4

AM Lisboa 76 145 96 307 139 545 222 862 320 404 586 936 -53 -22 -26 -73 372 426 612 1 009

Almada 58 260 79 471 85 116 85 083 245 334 357 357 -88 -77 -106 - 333 411 464

Amadora 47 877 81 458 131 755 143 800 201 342 553 604 -126 -77 12 - 328 419 542

Cascais 109 603 154 528 217 823 301 858 460 649 915 1 268 -1 49 99 496 461 600 816 772

Lisboa 133 707 185 595 267 556 366 387 562 779 1 124 1 539 24 96 152 377 537 684 972 1 162

Loures 59 952 95 820 163 094 240 856 252 402 685 1 011 -100 -11 131 - 352 414 554

Odivelas 71 436 90 682 139 582 215 932 300 381 586 907 -50 -53 24 - 350 434 562

Oeiras 82 128 116 892 188 868 256 239 345 491 793 1 076 -81 -34 13 105 426 525 780 971

Seixal 56 696 75 228 92 456 238 316 388 - -57 -44 -29 - 295 360 417

Setúbal 48 831 58 355 82 988 93 611 205 245 349 393 -75 -91 -116 - 280 336 465

Sintra 52 619 66 259 100 562 146 240 221 278 422 614 -110 -107 -149 -255 331 386 571 869

Vila Franca de Xira 77 275 83 071 116 973 162 800 325 349 491 684 17 -26 9 - 308 375 482

Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não preenchidos devido a ausência de transações registadas.

1500 (149)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

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3.1.2 Oferta insuficiente

Entre 2001 e 2011 o número de alojamentos clássicos27 em Lisboa cresceu cerca de 34 mil

fogos, enquanto que o número de famílias clássicas28 aumentou apenas 9.400 (Gráfico 10).

Na AML esta dinâmica foi mais intensa e no sentido de aumentar o stock disponível face à

oferta.

O número de alojamentos em 2011 era cerca de 79.000 superior ao número de famílias, o

que poderia conduzir à conclusão da existência de quantidade suficiente de habitação para o

número de famílias. No entanto, se cruzarmos com outra informação relativa à distribuição

dos fogos por regime de ocupação chegamos a uma conclusão inversa no que concerne o

mercado de arrendamento habitacional. Apenas 10.900 fogos estariam disponíveis27 para

arrendar.

Esta conclusão é coerente com a análise de fogos que são colocados no mercado para

arrendamento (novos e usados), versus a evolução da capacidade de alojamento local em

Lisboa, embora essencialmente concentrada em algumas freguesias do centro histórico.

Desde 2012 que o número de fogos para arrendamento tem estado a diminuir, atingindo em

2015 apenas cerca de 5 mil fogos usados e cerca de 450 novos para arrendamento

habitacional (Gráfico 11). No mesmo período, 2012-2015 o número de estabelecimentos de

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

4%

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1960 1981 2001 2011

Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa

Famílias AML

Famílias Lisboa

Alojamentos AML

Alojamentos Lisboa

Aloj. vagos paraalugar AML

Aloj. vagos paraalugar Lisboa

Gráfico 10 - Evolução do número de famílias e alojamentos em Lisboa e AML (Fonte de dados: INE)

27 PORDATA (2016) Alojamentos familiares clássicos segundo os Censos: total e por forma de ocupação. Fonte de dados: INE - X Recenseamento Geral da População | IV e V Recenseamentos Gerais da Habitação.

28 PORDATA (2016) Famílias clássicas segundo os Censos: total e por número de indivíduos. Fonte de dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População.

alojamento local passou de cerca de 390 para 3.078, enquanto que a capacidade de

alojamento local subiu de cerca de 6.500 para cerca de 25 mil.

1500 (150) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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447

3 115

5 037

2 753

25 043

3 078

1 306 €

1 127 €

1 213 € 1 219 €

1 097 €

1 222 €

950 €

1 000 €

1 050 €

1 100 €

1 150 €

1 200 €

1 250 €

1 300 €

1 350 €

-

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ren

das

€/m

ês

Oferta de habitação para arrendamento, rendas apartamentos novos e alojamento local em Lisboa

Nº fogos novos para arrendamento Nº fogos usados para arrendamentoCapacidade total alojamento local Nº estabelecimentos de alojamento localPreço médio das rendas / fogo em Lisboa

Gráfico 11 – Stock de fogos para arrendamento, preços das rendas e oferta para alojamento local de curta duração (Fontes de dados: CiSIR, Rendas e Stock para arrendamento; CML, alojamento local)

Existe por isso uma oferta muito reduzida de oferta habitacional para arrendamento e com

tendência para diminuir, enquanto que os respetivos preços têm-se mantido em alta, com

tendência recente para continuar a aumentar (Gráfico 11). Em 2015 o preço médio dos

novos contratos de arrendamento registado na base de dados CiSIR foi de 1.222 €/mês. Esta

dinâmica de preços resulta em parte de uma valorização dos edifícios com muita atividade de

reabilitação e colocação de fogos em melhores condições no mercado, mas também por

existir uma forte tendência de afetação dos fogos disponíveis a alternativas de utilização

mais rentáveis e de menor risco.

O estudo Quality of life in Europe: Impacts of the crisis29, de 2012, revela que em Portugal

apenas 20% do parque habitacional é afeto a arrendamento privado enquanto que na UE27

o arrendamento privado é 12%. O baixo peso do arrendamento na UE27 deve-se à entrada

de vários países de Leste que privatizaram nos últimos anos muito do sector de

arrendamento social e privilegiaram subsequentemente o mercado de compra-venda. Se

considerarmos a média da UE15 a percentagem de arrendamento privado seria de 32%,

ainda assim abaixo de países como a Alemanha (58%), Áustria (44%), Países Baixos, Reino

Unido, Suécia e França, com valores entre 39%-37%.

29 Eurofond (2012), Quality of life in Europe: Impacts of the crisis: 3rd European Quality of Life Survey.

1500 (151)N.º 1217


B O L E T I M

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No que respeita ao arrendamento social enquanto Portugal tem 2%, e a UE27 12%, outros

Estados Membros têm valores muito superiores como os Países Baixos (31%), Dinamarca e

Alemanha (22%), Áustria (21%) e Reino Unido (20%).

Importa recordar a importância do concelho de Lisboa no mercado de arrendamento

habitacional, quer em termos de dimensão do parque habitacional afeto a este regime de

ocupação, quer em termos de número e valor das transações de arrendamento.

Outro dado importante é a preferência da procura atual relativamente aos regimes de

ocupação de habitação. Este aspecto foi estudado pela Gfk e concluiu o seguinte para as

famílias de rendimentos intermédios (Figura 11):

Arrendar foi considerado muito atrativo por 56% (T2B) e nada atrativo por 11%

(L5B);

Comprar foi considerado muito atrativo por apenas 13% (T2B) e nada atrativo por

34% (L5B), apesar de ter sido o principal regime de ocupação das últimas décadas,

incluindo para famílias de ‘classe média’;

Arrendar com opção de compra (modelo locação-venda) foi considerado muito

atrativo por apenas 10% (T2B) e nada atrativo por 40% (L5B), isto apesar de ser

um modelo que deixou de ser utilizado à muito tempo e de ser pouco conhecido.

A preferência atualmente atribuída ao arrendamento também resultará conjugação das

fortes restrições de acesso ao crédito para aquisição de habitação própria permanente para

as famílias de rendimentos intermédios, e intermédios-baixos, o que, associado à maior

volatilidade e incerteza em relação ao emprego e ao futuro cria uma tensão de procura de

habitação para arrendamento ainda não satisfeita, em particular para os jovens em início de

vida ativa.

Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)

1500 (152) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

Para além do regime de ocupação, sobrepõe-se o problema dos preços das rendas face aos

rendimentos das famílias. Pese embora os muitos anos de rendas antigas que não foram

sendo atualizadas, verifica-se que em Portugal 35,4% das famílias que arrendam casa

pagavam mais do que 40% do seu rendimento disponível com encargos de habitação, e na

UE27 eram 27,2% das famílias.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Portugal 17,6 25,5 35,8 35,2 33,8 35,4

UE28 24,2 26,9 25,9 25,9 27,3 27,2

Por outro lado, a procura de habitação em Lisboa é muito superior à oferta disponível. No

estudo Gfk/CML30 concluiu-se que cerca de 56.500 famílias estão a pensar mudar de casa

nos próximos 3 anos, das quais cerca de 30.500 para Lisboa, e destas aproximadamente

24.500 são de classes de rendimentos intermédios (status B/C1/C2).

3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do

habitat

O estudo da Gfk evidencia que as características do habitat e da casa têm grande

importância na escolha da habitação e nas motivações para mudar de casa, seja por

insatisfação com a situação atual, seja por desejo de melhorar para uma solução mais

adequada.

Importa ainda compreender em que medida é que a oferta habitacional de Lisboa, incluindo

o habitat (envolvente urbana, espaços, equipamentos, serviços, ambiente social e ambiental)

necessita de ser melhorada e em que aspectos de forma a corrigir desajustamentos entre a

oferta e procura nestes domínios.

A envolvente urbana e a proximidade a equipamentos de utilização coletiva representam no

seu conjunto 53% das respostas sobre os motivos para mudar de casa. As característica do

alojamento em si representam 13% (Figura 12).

30 GfK / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa – Março de 2016.

Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal e UE28 (Fonte de dados: Eurostat).

Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016)

1500 (153)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Relativamente à atratividade de Lisboa como cidade para residir foram colocadas várias

questões no estudo da Gfk que são resumidas nas figuras seguintes.

A Figura 13 compara as respostas em função da localização de residência atual dos

inquirido, permitindo compreender que fatores são relevantes para a população que se

pretende manter e para aquela que se pretende atrair vinda de outros concelhos.

A Figura 14 sistematiza os fatores de atratividade e repulse em função do regime de

ocupação da habitação ser arrendada ou comprada pelos entrevistados, o que permite

aprofundar as especificidades da perspetiva dos clientes do Mercado de arrendamento e suas

diferenças com os proprietárias de habitação própria.

Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016)

1500 (154) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016)

1500 (155)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

4. Beneficiários

Atendendo às falhas de mercado habitacional diagnosticadas no concelho de Lisboa (pág. 56

e seguintes), ao enquadramento e objetivos definidos para este Programa (pág. 14 e

seguintes), bem como à experiência e população alvo de outro programas habitacionais do

Município, foi definido o universo dos beneficiários do Programa Renda Acessível.

Genericamente os beneficiários deste Programa são famílias de rendimentos intermédios,

que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de

mercado de habitação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros

programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à

Habitação.

Conceito de família

Para efeitos deste Programa, consideram-se famílias: o conjunto de pessoas que

residem no mesmo alojamento, ou que venham a residir, caso se tornem

arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível. As famílias podem ser

compostas por apenas uma pessoa (famílias unipessoais).

Em função da fase e nível de envolvimento das famílias com o Programa estas podem ser

designadas de duas formas:

Candidatos: as famílias que cumpram os requisitos de admissão ao Programa Renda

Acessível e se candidatem a pelo menos uma Operação Renda Acessível nos termos

de cada concurso;

Arrendatários: os candidatos que tenham sido sorteados nos concursos para cada

operação, que tenham aceite a Declaração de Adesão ao Programa Renda Acessível e

celebrado contrato de arrendamento com o concessionário de cada Operação Renda

Acessível.

Requisitos

Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos

que cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da

celebração do contrato de arrendamento:

1. Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade

desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.

2. No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação

dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.

1500 (156) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser superior

a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível médio mensal da

família (RDMM).

4. O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:

a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de

Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo

ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da

Segurança Social (pensões, subsídio de desemprego,...), não sendo

considerado o abono de família (se existir);

b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é

subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);

c) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções

referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.

5. Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional localizada

no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua utilização pela

família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação ou ruína), não

podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no concelho de

Lisboa.

6. Passem a ter comprovadamente como residência habitual e domicílio fiscal a

habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de

denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam

arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra

habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum

município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito deste

Programa

7. Terem a sua situação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,

Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à

GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM, nem

aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa

Renda Acessível.

8. Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações

anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.

São admitidas ‘candidaturas solidárias’, isto é candidaturas de duas famílias que tenham

entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si e

pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas

funções cuidadoras, mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos,

nomeadamente nas seguintes situações:

a) Duas famílias, uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que

comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;

b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre si a tutela da educação de

menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);

1500 (157)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

c) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um

membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública

competente em razão de matéria.

Segmentos de procura com necessidade de oferta específica

Dependendo da dimensão da procura potencial, do diagnóstico de falhas de mercado de

arrendamento habitacional ou da necessidade de fixar população de determinado segmento

(etário, profissional, vulnerabilidade social ou outro) para assegurar a prossecução dos

objectivos estratégicos de desenvolvimento do concelho de Lisboa, poderá vir a ser

promovida oferta específica para esses segmentos.

Identificam-se desde já grupos da população que poderão necessitar de oferta específica

(mesmo que integrada em operações com outros tipos de beneficiários) para assegurar o

reforço da competitividade, coesão social e territorial:

a) Famílias com descendência31 ou ascendência32 numerosa;

b) Famílias jovens em início de vida ativa (trabalhadores ou estudantes universitários

com bolsa de estudo);

c) Famílias monoparentais;

d) Famílias unipessoais;

e) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;

f) Trabalhadores da comunidade académica e científica: docentes, investigadores e

bolseiros de investigação científica que trabalhem em instituições de ensino superior

ou de investigação científica reconhecidas como tal pela Fundação para a Ciência e

Tecnologia e localizadas em Lisboa.

31 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes.

32 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.

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5. Modelo jurídico

5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade -

modelo de colaboração

Atendendo aos objetivos operacionais do Programa Renda Acessível, à sua dimensão e à

urgência social na promoção de habitação adequada com renda acessível no concelho de

Lisboa, propõe-se um modelo colaborativo com operadores privados, empresas,

cooperativas, organismos de investimento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis.

As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados são

indicadas na Tabela 9 (vantagens) e Tabela 10 (desvantagens), centrando-se na necessidade

de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa a de operadores do sector

da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e

gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros

essenciais à concretização dos investimentos previstos.

Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo

Vantagens:

• Rendibilidade: TIR a.i. > 6% a 8% é muito interessante para sustentabilidade financeira da CML a prazo;

• Rendibilidade dos capitais próprios potencialmente elevada atendendo à atual maior facilidade em obter boas condições de crédito bancário com prazos dilatados;

• Aproveita a capacidade técnica e experiência existente Gebalis para exploração dos edifícios habitacionais. Impulso para reestruturação, ‘rebranding’ e modernização da Gebalis.

Vantagens:

• Optimiza produção de fogos, mobilizando a capacidade técnica e recursos financeiros dos operadores disponíveis no mercado;

• Risco de construção: 100% privado;

• Risco de operação: 100% privado;

• Risco de crédito: 100% privado;

• Valorização do património imobiliário municipal (±70% da superfície de pavimento de habitação retorna ao Município depois de construída/reabilitada), reduzida afetação de recursos financeiros próprios.

• Promove qualificação, desenvolvimento e profissionalização do mercado de arrendamento habitacional em Lisboa.

Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação.

1500 (159)N.º 1217


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Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo

Desvantagens:

• Falta de capacidade financeira para satisfazer necessidade de investimento global de curto e médio prazo >700 M€ (obras em edifícios, equipamentos coletivos e obras de urbanização e custos conexos);

• Limites legais ao endividamento da República impedem satisfação das necessidades de financiamento com recurso à banca;

• Risco de construção, operação e crédito: 100% municipal;

• Despesas e atividades operacionais 100% por conta do Município;

• Despesas e atividades de conservação 100% do Município;

• Recursos humanos qualificados insuficientes para contratar, gerir a produção de cerca de >9.000 fogos no curto e médio prazo;

• Risco de desvios em tempo e custos potencialmente mais elevado.

Desvantagens:

• Elevada complexidade na concepção e necessidade de cooperação de outras entidades, ficando sujeita ao risco do seu interesse nas operações renda acessível.

• Contratos de longa duração (~30 anos) requerem soluções organizacionais na CML adequadas ao efetivo controle de gestão;

• Custo de oportunidade da rendibilidade dos projetos (TIR a.i. >6%/ano) e da rendibilidade dos captais próprios;

• Parte do património (cerca de 30% da Superfície de Pavimento de cada operação) tem de ser alienada ao concessionário garantir viabilidade económica das operações.

5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública

Tendo em conta que o Programa Renda Acessível requer a colaboração de operadores

privados pelas razões já referidas no capítulo anterior, importa definir qual o modelo jurídico

mais adequado para regular a relação entre o Município e os seus parceiros. Esta análise foi

desenvolvida no âmbito de grupo de trabalho had-hoc 33 que ponderou as várias

possibilidades, tendo concluído ser mais adequado o modelo de concessão de obra pública,

eventualmente em conjugação com o modelo de direito de superfície, dando nesse caso

origem a um modelo misto.

33 Grupo de trabalho had-hoc para discutir os modelos jurídicos possíveis para o PRA e quais as vantagens e desvantagens de cada um. Este Grupo foi constituído pelos Membros da Equipa de Missão do PRA, Diretora Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local e pelas juristas: Ana Fraga (GVJPS), Mariana Rafeiro (GVMS), Rui Gonçalves (GVPM), Teresa Gomes (DMGP), Margarida Beirão (DMHDL), Rita Lourenço (DMHDL), contanto ainda com a assessoria técnica e científica do CEDIPRE, sob coordenação dos Professores da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra Licínio Martins e Pedro Costa Gonçalves.

Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação

1500 (160) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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5.2.1 Definição

De acordo com o CEDIPRE 34 , a Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o

cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo

em contrapartida o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva

exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço – cf. artigo 407/1

Código dos Contratos Públicos, em linha com a definição da Diretiva 2014/23/UE.

O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos

Públicos. Os contratos de concessões municipais não conhecem especificidades de regime –

existem, claro, regras específicas a ter em consideração neste âmbito, ao nível das

competências.

Notas dispersas sobre o modelo de concessão:

1. Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as

operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar

no mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas

e a gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.

Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de construção,

reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação, restauro, reparação,

reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis executados por conta de um

contraente público” (o Município de Lisboa tem esta condição, de contraente público).

2. Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de

risco para o concessionário:

Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva

transferência do risco para o concessionário.

Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a

transferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou

serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos.

Considera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em

condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os

investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das

obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco transferido

para o concessionário envolve uma exposição real à imprevisibilidade do

mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo

concessionário não sejam meramente nominais ou insignificantes”.

3. O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O

direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir

(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais

pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos

no fim da concessão.

34 Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.

1500 (161)N.º 1217


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4. Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e

funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do

contrato.

5. O prazo de vigência do contrato é fixado em função do período de tempo

necessário para amortização e remuneração, em normais condições de

rendibilidade da exploração, do capital investido pelo concessionário. Na falta de

estipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.

Como observação complementar, deve dizer-se o seguinte:

3. O modelo de concessão de obra pública reflete de forma mais rigorosa e

consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de

responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços

públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de

atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade

pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua

na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda

Acessível.

4. O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-

se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de

Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um

programa de disponibilização de habitações de renda acessível.

Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,

do modelo de concessão com o modelo do direito de superfície: assim, por exemplo,

pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num

regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de

um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de

constituição de um direito de superfície.

5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais

O exercício de comparação que a seguir se expõe tem subjacente uma comparação entre os

dois modelos contratuais identificados: concessão vs. direito de superfície.

Importa sublinhar que, em qualquer caso, está aqui presente uma opção de fundo por uma

solução de contratação ou de externalização (“contracting out”) das funções de “construção

ou reabilitação e gestão” dos edifícios a colocar no mercado de arrendamento acessível.

O elemento de comparação da opção de fundo que se assume seria a solução de produção

“in house”, isto é, a execução direta das funções indicadas, pelo Município de Lisboa ou por

uma entidade dedicada sob influência dominante e controlo municipal (ver Capítulo 5.1. ).

1500 (162) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Modelo do Contrato de Concessão

Vantagens

O contrato de concessão garante a intervenção do Município na manutenção do

contrato.

O Concessionário obriga-se à execução ou concepção/execução, e/ou a exploração

do projeto e da obra.

Existe a possibilidade de resgate da concessão em caso de falta grave do

concessionário devidamente comprovada, e por motivos de interesse público,

mediante o pagamento de compensações financeiras equivalentes ao concessionário

(art.º 422º CCP).

O Concedente pode solicitar, por escrito, ao concessionário qualquer informação ou

relatórios específicos sobre aspectos relacionados com a execução do contrato (art.º

414 CCP).

Pode prever-se no contrato de concessão que o Concessionário deve manter o

edifício sujeito ao regime de renda acessível em bom estado de conservação e em

perfeitas condições de utilização. Se o Concessionário se torna proprietário do

edifício existe um incentivo ainda maior para obras de manutenção.

Existe a possibilidade de sequestro e de resgate nos termos fixados na lei (por

exemplo, por motivo de expropriação pública), e de resolução em qualquer altura da

operação, face a incumprimentos do concessionário (art.º 420º CCP).

Em princípio, todos os bens que integram o estabelecimento da concessão revertem

gratuitamente para o Município findo o prazo contratual da concessão (art.º 425 nº

4 CCP).

Se, no entanto, o Concessionário se torna proprietário da obra findo o prazo da

concessão, o Município fica desonerado de despesas futuras de manutenção dos

edifícios.

Os direitos de propriedade intelectual sobre estudos e projetos elaborados para os

fins das atividades da concessão, bem como outros elementos referidos no artigo

417.º, n.º 1, do CCP, são transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade

para o Concedente (art.º 425 nº 2 CCP).

O Concedente tem a faculdade de inserir, à priori, no contrato, uma cláusula de

opção de venda dos bens afetos à concessão, possibilitando a sua compra por parte

do Concessionário num momento futuro da vida do contrato (trata-se de uma

cláusula de natureza contratual, que pode, ou não, ser inserida no contrato;

está inteiramente na disponibilidade do Município de Lisboa).

1500 (163)N.º 1217


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Possibilidade de maior controlo por parte do concedente sobre o projeto, a obra e a

fase de exploração: por exemplo, verificação do cumprimento das prestações a que o

concessionário se obriga; manutenção do valor de renda, etc. (trata-se de uma

cláusula que tem fonte/base legal, mas que também está na disponibilidade

contratual do Município de Lisboa – art.º 418º; 420.º al. e) CCP).

O contrato de concessão é regido pelo Código dos Contratos Públicos, o que confere

um nível maior de segurança jurídica, transparência e equidade.

A propriedade do solo, dos edifícios e da obra é do Município, isto é, faz

parte do seu património imobiliário.

No contrato também pode prever-se que, no fim do prazo da concessão, o

Concessionário possa tornar-se proprietário dos edifícios e dos solos, mas

com um “direito de preferência” a favor do Município de Lisboa. Ou seja,

pode estabelecer-se uma cláusula com um conteúdo deste tipo: finda a

concessão, o Concessionário adquire a propriedade dos edifícios que tenha

construído e dos respectivo solo, mas o Município de Lisboa reserva a

faculdade de, nessa data, preferir na aquisição dos imóveis. Se assim estiver

previsto, bastará ao Município acionar esta cláusula para adquirir a

propriedade dos imóveis.

Contudo, nesta situação, embora caracterizada por uma configuração especial

relativamente às hipóteses tipicamente previstas no artigo 1091.º do Código Civil,

sempre se poderá colocar a questão de saber se os arrendatários das fracções não

gozam, também aqui, do direito legal de preferência na aquisição. Mas, na

hipótese configurada, o exercício do direito de preferência pelos

arrendatários não se coloca, por se tratar de uma relação puramente interna

entre Concedente e Concessionário. O regime legal confirma esta conclusão.

Determina-se no artigo 1091.º do Código Civil:

“Artigo 1091.º

Regra geral

1 — O arrendatário tem direito de preferência:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local

arrendado há mais de três anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de

caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os

poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora

celebrado.

2 — O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a

restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º

1500 (164) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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3 — O direito de preferência do arrendatário é graduado

imediatamente acima do direito de preferência conferido ao

proprietário do solo pelo artigo 1535.º

4 — É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos

416.º a 418.º e 1410.º”

A dúvida pode colocar-se em relação à possível aplicação, in casu, do disposto na

alínea a). Mas, verdadeiramente, o direito aí conferido está tipicamente

configurado para as situações em que o proprietário aliena os bens para terceiros e

não para as hipóteses de bens construídos e explorados em regime de concessão.

Neste regime, a destinação natural da propriedade dos bens construídos pertence

ao Concedente; a exceção é virem a pertencer ao Concessionário e tal só sucederá

por, eventualmente, puder ser estabelecida uma cláusula no contrato a seu favor.

Trata-se de uma “relação interna” entre Concedente e Concessionário, que faz

necessariamente parte do quadro do equilíbrio interno – económico, patrimonial e

financeiro – da concessão. Tanto mais que o exercício do direito de preferência

pela CML poderia ou poderá ter ainda em vista a continuidade, para além da

concessão, do desenvolvimento do Programa Renda Acessível. Por isso, é de

entender que a citada alínea a) do n.º 1 do artigo 1091 do Código Civil só terá

aplicação nas situações em que o Concessionário, tendo-se tornado proprietário

dos bens, os aliene para terceiros (terceiros em relação ao contrato de concessão)

e não nos casos em que, pelo próprio regime da concessão, aquele que seria o

titular natural da propriedade (a CML) venha a exercer o direito de preferência,

caso tenha estabelecido uma cláusula de aquisição da propriedade pelo

Concessionário.

A questão exposta já assumira contornos diferentes se se estabelecer

contratualmente que o Concessionário adquire a propriedade dos edifícios

e do solo no fim da concessão e posteriormente decida proceder à

respectiva alienação para o mercado, prevendo-se, também para esta

hipótese, um direito (contratual) de preferência a favor do Município de

Lisboa. “Tanto por tanto”, o Município de Lisboa adquiriria a propriedade

dos imóveis.

Mas, nesta – segunda – situação é que já se coloca o problema da

prioridade legal da prioridade da preferência legal dos arrendatários, pela

simples razão de que, aqui, os imóveis já são disponibilizados para o

mercado, enquanto que na anterior tudo se passa na disciplina exclusiva

do contrato entre o Concedente e o Concessionário.

Desvantagens

O Município fica impedido de utilizar os bens afetos à concessão, e de deles

retirar vantagens, enquanto o contrato de concessão durar.

1500 (165)N.º 1217


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Se o Programa Renda Acessível se revelar vantajoso, quer de um ponto de vista

económico, quer de um ponto de vista político, social, etc., o Concedente não

pode reaver os bens afetos à concessão e prestar o serviço público, sem pagar a

compensação devida ao parceiro privado, nos termos gerais do CCP, durante a

concessão.

A opção por uma eventual cláusula com opção de venda dos bens afetos à

concessão aposta no contrato de concessão tem de ser feita num momento

anterior ao da execução do contrato, deixando o Concedente sem alternativas

futuras. Neste modelo, é o Concedente que se obriga a vender os bens afetos à

concessão, podendo o concessionário adquirir ou não. Obrigar o Concessionário a

comprometer-se a adquirir os bens passados 5 ou 10 anos de duração do

contrato de concessão (por exemplo) pode revelar-se pouco atrativo e

condicionar o negócio, do ponto de vista do parceiro privado. Assim, seria dada a

garantia, por parte do concedente de que, findo um determinado período de

tempo, este se compromete a vender os edifícios, podendo o Concessionário

optar por comprar ou não, seguindo uma lógica empresarial e analisando a sua

situação económica à data da oferta de aquisição.

Modelo do Direito de Superfície

Vantagens

Como o Município mantém a propriedade do solo (art.º 1524º C.C), preserva o

direito de alienar a terceiros a propriedade dos solos (o superficiário não tem

direito de preferência na aquisição).

O Município goza do direito de preferência (legal) na alienação da superfície,

tendo este direito eficácia real (artigo 1535.º do CC).

A extinção do direito de superfície pelo decurso do prazo implica a extinção dos

direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário em benefício

de terceiros (art.º 1539.º C.C).

Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da

superfície (art. 1530.º CC), o superficiário é sancionado com o pagamento de um

valor adicional de duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2, do

CC).

O Município pode estabelecer no contrato factos extintivos do direito de

superfície, para além dos previstos na lei, como condição resolutiva (isto permite

estabelecer que o direito se extingue no caso de o superficiário – originário ou

sucessivo – deixar de cumprir as obrigações relacionadas com o programa da

renda acessível).

O Município goza do direito de preferência sobre os edifícios. Neste caso, não há

qualquer dúvida quer sobre a alienação – trata-se de uma alienação do

1500 (166) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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superficiário para terceiros -, quer, em termos do exercício do direito preferência,

conforme resulta do n.º 3 do artigo 1091.º do Código Civil: “3 — O direito de

preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito

de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º”

A responsabilidade da gestão e conservação do edifício bem como de cobrança

das rendas compete ao parceiro privado (superficiário) (art.º 1538º nº 3 C.C +

estipulação contratual) .

Desvantagens

O Município não é dono da obra construída, nem da obra reconstruída

(ambas integram a designada propriedade superficiária).

O direito de superfície resulta de um contrato que não assegura ao Município um

domínio bastante do cumprimento do programa de renda acessível. Não sendo

uma concessão e tratando-se na verdade de uma transmissão – ainda que

temporária – do direito de superfície, torna-se mais difícil justificar a intromissão

do proprietário do solo no exercício do direito do superficiário.

Em caso de incumprimento, o litígio deverá ser resolvido junto dos tribunais, não

dispondo o Município de poderes de autoridade de impor o cumprimento

ou de impor multas (pode, contudo, estabelecer-se cláusulas penais).

5.2.3 Procedimentos pré-contratuais

Os procedimentos pré-contratuais considerados mais adequados para a escolha de

concessionários e das respetivas propostas são o Concurso Limitado por Prévia Qualificação

(arts. 162.º-192.º ) e o Procedimento de Negociação (arts. 162.º-192.º), sinteticamente

apresentados de seguida.

Nas primeiras operações do Programa Renda Acessível considerasse aconselhável o

Procedimento por Negociação por permitir quer ao Município, quer aos candidatos, melhorar

as propostas em concurso, beneficiando uns e outros da aprendizagem que o próprio

processos concursal proporciona, bem como de uma melhor aproximação das propostas ao

tipo de intervenção desejada pelo Município, sendo em tudo o resto semelhante ao essencial

do procedimento do Concurso Limitado por Prévia Qualificação.

Concurso limitado por prévia qualificação (arts. 162.º-192.º )

O concurso limitado por prévia qualificação conhece duas fases:

A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos;

B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.

A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos

1 – Publicação do anúncio no DR ou no DR e no JOUE- arts 167.º e 131.º do CCP.

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2 – Apresentação das candidaturas - arts. 170.º-176.º do CCP.

3 – Publicação das listas de candidaturas por via eletrónica – art. 177.º do CCP.

4 - Análise das candidaturas – art. 178.º do CCP.

4.1. Modelo simples de qualificação – são qualificados todos os candidatos que

preencham os requisitos mínimos de capacidade técnica e de capacidade financeira –

art. 179.º; do CCP.

4.2. Modelo complexo de qualificação: sistema de seleção – qualificação efetuada

segundo o critério da maior capacidade técnica e financeira – arts. 181.º, 139.º,

164.º, n.º 1, al. m, do CCP.

Quando o anúncio do concurso limitado por prévia qualificação não for publicado no

JOUE, o programa de concurso pode estabelecer que a qualificação dos candidatos é

efetuada apenas em função da capacidade técnica ou apenas em função da

capacidade financeira – art. 164.º, n.º 5. Os requisitos de capacidade técnica e de

capacidade financeira encontram-se previstos no art. 165.º, n.º 1 e 2, do CCP.

5 – Relatório Preliminar da fase de qualificação – art. 184.º do CCP.

O júri propõe ao órgão adjudicante a qualificação dos candidatos e, eventualmente, a

exclusão de alguns dos candidatos. Caso se trate de modelo de qualificação

complexo, o júri deve ainda propor a ordenação dos candidatos. O júri envia o

relatório também para todos os candidatos, para que se possam pronunciar sobre

ele.

6 – Audiência prévia – art. 185.º do CCP.

7 – Relatório final da fase de qualificação – art. 186.º do CCP.

8 – Decisão de qualificação – arts. 187.º e 188.º do CCP.

Perante as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante profere a decisão de

qualificação, do qual notifica todos os candidatos remetendo-lhes ainda o relatório

final.

B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.

9 – Convite dos candidatos qualificados – art. 189.º do CCP.

10 – Apresentação das propostas – art. 62.º do CCP.

11 – Publicação da lista de concorrentes - art. 138.º do CCP.

12 – Análise e avaliação das propostas – arts. 70.º e 139.º do CCP.

Análise das propostas: verificação dos requisitos legais relacionados com o

cumprimento dos requisitos formais de apresentação, bem como com os requisitos

substanciais de adequação, regularidade e de aceitação das propostas. Conduz à

aceitação ou exclusão das propostas.

1500 (168) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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As propostas não excluídas serão submetidas a avaliação.

Critérios de avaliação das propostas:

- avaliação segundo o critério da proposta do mais baixo preço;

- avaliação segundo o critério da proposta economicamente mais vantajosa.

Classificação ou pontuação e ordenação das propostas e sua fundamentação – art.º

139.º do CCP.

13 – Relatório preliminar – art. 146.º do CCP.

14 – Audiência prévia – art. 147.º do CCP.

15 – Relatório final – art. 148.º do CCP.

Ponderadas as observações dos concorrentes, o júri redige o relatório final,

mantendo ou alterando as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor

a exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer

dos motivos previstos no n.º 2 do art.º 146.º. Resultando do relatório final uma

exclusão ou alteração na ordenação das propostas, o júri procede a nova audiência

prévia e prepara um segundo relatório final.

16 – Decisão de adjudicação – arts. 73.º, e 76.º a 78.º do CCP.

Após as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante procede então à emissão do

ato de adjudicação e à notificação de adjudicação – até ao termo do prazo da

obrigação de manutenção das propostas – art. 76.º, n.º 1 – salvo se prazo superior

for fixado no programa do procedimento ou no convite, o prazo de obrigação da

manutenção das propostas é de 66 dias contados da data do termo fixado para a

apresentação das propostas – art. 65.º.

17 – Celebração do contrato – art. 94.º - 106.º. do CCP.

Elaboração da minuta do contrato pelo órgão adjudicante – art. 96.º do CCP.

Prazos para a outorga do contrato – arts. 104.º do CCP.

Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º)

1 – Apresentação das candidaturas e qualificação dos candidatos (remissão para as

regras do concurso limitado) – art. 194.º, art. 197.º e art. 198.º do CCP.

2 – Apresentação e análise das versões iniciais das propostas (remissão para as

regras do concurso limitado) – art. 194.º e 200.º do CCP.

3 – Início da negociação – art. 201.º do CCP.

4 – Negociação e apresentação das versões finais das propostas – art. 120.º e 121.º

do CCP.

Notificação para apresentar as versões finais integrais das propostas – quando o júri

der por terminada a negociação, notifica os concorrentes para, em prazo por ele

fixado para o efeito, apresentarem as versões finais integrais das propostas – art.

121.º.

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5 – Análise das versões finais das propostas de adjudicação – art. 203.º, art. 152.º,

art. 153.º e 154.º do CCP.

Relatório preliminar – após a análise das versões finais das propostas e aplicação do

critério de adjudicação, o júri elabora fundamentadamente um relatório preliminar no

qual deve propor a ordenação das mesmas, podendo ainda propor a exclusão de

qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos

previstos no n.º 2 do art. 146.º, n.º 1 do art. 121.º, n.º 3 do art.º 152.º do CCP.

6 – Audiência Prévia – art. 153.º do CCP.

Os concorrentes dispõem de um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem,

por escrito, ao abrigo do direito de audiência prévia – art. 123.º, n.º 1 do CCP.

7 – Segundo relatório final – art. 154.º, 148.º do CCP.

O júri elabora um relatório final fundamentado, no qual pondera as observações dos

concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de audiência prévia, mantendo ou

modificando o teor e as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor a

exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos

motivos previstos no n.º 2 do art. 146.º do CCP.

8 - Audiência prévia.

Nos casos referidos anteriormente, bem como quando do relatório final resulte uma

alteração da ordenação das propostas, o júri procede a nova audiência prévia, tendo

os concorrentes um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem, por escrito, em

sede de audiência prévia.

6. Funcionamento, dimensão do programa e

investimento

6.1. Estrutura e metodologia

O Programa Renda Acessível é um instrumento municipal de política pública de habitação, no

enatnto requer a mobilização de capacidade técnica e financeira de operadores privados do

sector da habitação e do sector financeiro para a sua execução.

A gestão desta relação regesse essencialmente pelo Código dos Contratos Públicos, assente

em procedimentos transparentes e eficientes de contratação pública, e em mecanismos de

controle de gestão adequados à boa execução dos contratos com os operadores privados.

De acordo com o modelo proposto, a relação entre os parceiros privados e Município é

regulada nos termos da lei por contrato de concessão de obra pública, sendo por isso estes

parceiros designados por concessionários.

1500 (170) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Atendendo à natureza dos parceiros (empresas e organismos de investimento coletivo) e dos

beneficiários (famílias), bem como das relações a desenvolver com uns e outros, o Programa

foi estruturado de forma que se pretende simples, intuitiva e transparente, seguindo uma

metodologia adaptada a partir de Osterwarder (2015)35 , a qual permite sistematizar as

principais componentes de um modelo de negócio e ser facilmente compreendida por

parceiros, beneficiários, decisores políticos e serviços municipais envolvidos na execução do

Programa (Figura 15).

Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível

35 Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation.

Neste sentido, foram estruturados dois modelos de negócio, um para as famílias

beneficiárias que procuram habitação em Lisboa para arrendar, e a quem o

Município destina uma oferta residencial adequada e com rendas acessíveis e outro

modelo, para os concessionários, que querem desenvolver atividade económica no

arrendamento acessível, e a quem o Município dirige uma proposta de colaboração.

Em ambos os casos os modelos de negócio são compostos por um conjunto de 9

blocos35, ilustrados na Figura 15 e que podem ser sinteticamente descritos da forma

seguinte:

Segmentos de procura (famílias e parceiros): neste caso um dos modelos

define quem são os vários grupos de pessoas (tipos de famílias) a quem se destina,

e outro modelo define os vários grupos de entidades (tipos de concessionários) a

quem se destina, procurando compreender as suas necessidades, problemas e

desejos de forma a informar a preparação de propostas que criem valor e que sejam

adequadas a cada segmento;

Propostas de valor: descreve o conjunto de bens, serviços e possibilidades no

âmbito deste Programa que criam valor para os vários segmentos. Neste âmbito são

identificados os problemas que ajudamos a resolver ou a mitigar de forma

significativa, que necessidades estamos a satisfazer. No caso das famílias

beneficiárias a criação de valor passa pela estratégia de preço de rendas mais baixas

para um bom nível de qualidade residencial (habitação e habitat);

1500 (171)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Canais: nesta componente é descrita a forma de comunicar e de fazer chegar as

propostas de valor aos destinatários, deve privilegiar os canais preferidos pelos

destinatários, verificar se os canais atualmente utilizados são adequados e melhorar

se for caso disso, avaliar e introduzir coerência comunicacional, identificar que canais

são mais eficazes e eficientes, pensar como é que esses canais se integram na vida

ou atividade normal dos destinatários do Programa, tudo isto tendo como objetivos:

o Dar a conhecer a proposta do Município para famílias e parceiros;

o Ajudar as famílias e os parceiros a avaliarem adequadamente a proposta de

valor do Município;

o Proporcionar formas adequadas, convenientes e transparentes de famílias e

parceiros poderem contratar com o Município a sua participação neste

Programa;

o Proporcionar o acesso efetivo às propostas de valor;

o Oferecer condições adequadas para a gestão da relação ao longo da

participação das famílias e parceiros neste Programa.

6. Relação com a procura: neste bloco do modelo procurasse em primeiro lugar

compreender que tipo de relação os destinatários do Programa desejam ter com o

Município, são definidos e monitorizados os tipos de relação mais adequados a cada

segmento de procura e como integrá-los com as restantes componentes do modelo

de negócio. Também será neste bloco que se definem requisitos para a relação

contratual entre os arrendatários e os concessionários. Podem ser considerados

vários tipos de relação, como por exemplo:

a. Assistência pessoal;

b. Serviços automatizados (por exemplo através de portal na Internet);

c. Comunidades (por exemplo para troca de experiências e recolha de

informações que permitam melhorar a proposta de valor e o Programa em

geral);

d. Cocriação (na qual os destinatários são convidados a propor soluções para a

concepção e melhoria do modelo de negócio e do Programa em geral).

7. Fluxos de receita: os fluxos de receita correspondem aos valores que os

destinatários estão dispostos a pagar como contrapartida pela proposta de valor do

modelo de negócio. Estes fluxos em teoria podem ter associados mecanismos de

fixação de preços, concursos, leilões, negociação,... Por exemplo: no caso das

famílias estes fluxos correspondem, essencialmente ao pagamento de rendas, em

contrapartida ao arrendamento de habitação, no caso dos parceiros podem

corresponder ao valor do investimento realizado pelos próprios em obras de

reabilitação e ou construção nova, tendo como contrapartida a possibilidade de

explorar imóveis do município e outras condições favoráveis ao desenvolvimento de

atividade económica.

8. Recursos-chave: os recursos-chave podem ser físicos (terrenos e edifícios),

financeiros (dinheiro, sistema de garantias financeiras, linhas de crédito...),,

intelectuais (competências exclusivas, parcerias, marcas) e humanos (pessoas com

conhecimento técnico, características de relacionamento interpessoal e outras

características adequadas à produção e controle de gestão das atividades e criação

1500 (172) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

de valor), podendo estes recursos ser do Município e ou obtidos junto de parceiros e

fornecedores externos. Este bloco define assim os recursos que são essenciais para

oferecer a proposta de valor e assegurar todas as componentes do modelo de

negócio, tais como o canais de distribuição as relações com os clientes, fluxos de

receita,...;

9. Atividades-chave: nesta componente são definidas as atividades mais importantes

que o Município deve fazer para conseguir que o modelo de negócio funcione bem,

nomeadamente para assegurar a proposta de valor, a relação com os destinatários,

obter as receitas, controlar os custos, gerir e monitorizar o Programa.

10. Parcerias-chave: neste bloco são definidos os fornecedores e parceiros que fazem

o modelo de negócio funcionar, sendo também definido quem faz o quê. No caso do

modelo de negócio para as famílias, a participação dos concessionários é estratégica

e complexa, dando ela própria origem a um modelo de negócio. As parcerias têm

essencialmente as seguintes motivações na sua génese:

e. Redução do risco e incerteza;

f. Optimização e economias de escala;

g. Aquisição de recursos e atividades específicas.

11. Estrutura de custos: neste bloco são identificados e quantificados os custos mais

significativos, em particular os relacionados com atividades-chave e recursos-chave.

6.2. Quem faz o quê?

Município de Lisboa

Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral de

funcionamento do Programa (Figura 16):

1. Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e

terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os

concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias

beneficiárias;

2. Atribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda

Acessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;

3. Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,

manutenção, conservação e serviço ao cliente (arrendatário);

4. Promover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários

e propostas;

5. Estudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,

boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;

6. Estimular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o

conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,

com base num processo de sorteio;

1500 (173)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

7. Promover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do

controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para

arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-

contratuais); estimular a criação de muito valor para os arrendatários (qualidade e

adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para

maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;

8. Promover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de

matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de

resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de

confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os

operadores privados promoverem arrendamento acessível;

9. Gerir o Programa Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia

e eficiência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;

10. Fazer o controlo de gestão do Programa e dos contratos de concessão, assegurando

sistemas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos

órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar

continuamente este Programa ao longo do tempo;

11. Cumprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com

o concessionário de cada operação.

Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível

1500 (174) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Concessionários (parceiros-estratégicos)

Os concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:

1. Na sequência de concurso público em que tenham sido candidatos, outorgar e

cumprir o contrato de concessão de obra pública;

2. Prestar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme

programa de concurso;

3. Elaborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de

urbanização e equipamentos;

4. Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;

5. Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e

atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras

de conservação e a relação com os arrendatários;

6. Celebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na

sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com

esses arrendatários;

7. Cobrar e receber as rendas (funcionando a receita das rendas como garantia

financeira pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de exploração

e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).

Os arrendatários (beneficiários)

Aos arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:

1. Candidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;

2. Aderir ao Programa Renda Acessível, nos seguintes termos:

Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições constantes do “Programa

de Renda Acessível”, disponibilizadas (indicar localização no site), aprovado pelo

Município de Lisboa, destinado a promover o acesso à habitação em regime de

arrendamento acessível.

3. Celebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as

respetivas obrigações;

4. Pagar as rendas;

5. Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os

regulamentos aplicáveis e com a lei.

Sequência de atividades-chave

As atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários) são

representadas esquematicamente Figura 17.

1500 (175)N.º 1217


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JUNHO 201716

Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.

Existem essencialmente 5 fases com as seguintes atividades-chave para o Município:

1. Preparação: estudos técnicos, levantamento, projetos e preparação de propostas

de deliberação para CML e AML, sistema de informação para a gestão do PRA

interoperável com os sistemas de informação relevantes da CML, comunicação e

marketing do Programa;

2. Avaliação de candidatos e propostas de concessão: preparar programa de

concurso, caderno de encargos, procedimentos pré-contratuais do concurso público

para a concessão de obra pública e formação do contrato;

3. Execução do contrato – Fase de Concepção: controle da execução do contrato

na fase de projeto de execução, verificando conformidade com o indicado na

proposta vencedora do concurso, coerência e compatibilidade entre especialidades e

arquitetura e medições;

4. Execução do contrato – Fase de Construção: controle da execução do contrato

na fase de construção, fiscalizando a obra e o cumprimento dos projetos e prazos

aprovados;

5. Execução do contrato – Fase de Exploração: marketing e comunicação para

atrair famílias, seleção de promitentes arrendatários a partir de uma base de

candidatos para cada operação, controle de execução do contrato na fase de

exploração, auditando a qualidade do serviço prestado aos arrendatários, auditoria

financeira, verificação do cumprimento dos planos de manutenção e conservação,

monitorização, avaliação e reporte para informar a melhoria continua da gestão do

contrato e do PRA. No final do contrato preparar e verificar as condições para

receber a explorar dos imóveis que estavam em exploração para arrendamento

acessível.

1500 (176) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

6.2.1 Números globais e por operação renda acessível

Todos os valores indicados neste capítulo são indicativos, resultando de estimativas com a

melhor informação disponível à data da sua elaboração, será pois na sequência da aprovação

dos projetos de arquitetura e conclusão dos concursos públicos a desenvolver para a

atribuição de concessões que se vão fixando os números finais para cada Operação Renda

Acessível e globalmente para o Programa Renda Acessível. Será por isso necessário ir

procedendo a atualizações dos números globais à medida que o PRA vai sendo executado.

A afetação de património imobiliário atualmente prevista estima-se que permitirá promover a

reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção de 8.788 novos, ou seja

uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de 70%, entre 6.000 a 6.400

fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível para as famílias de

rendimentos intermédios (Figura 18 e Tabela 11). A percentagem de fogos afetos a

arrendamento acessível e a preços livres depende das condições concretas de cada

operação, pois os imóveis que ficarem disponíveis a preço livre servem para cofinanciar as

rendas mais baixas (acessíveis).

O número de fogos que ficará afeto aos concessionários para venda ou arrendamento a

preço de mercado poderá diminuir significativamente caso estes adotem tipologias e áreas

por fogo superiores aos valores de referência das habitações para arrendamento acessível.

A percentagens de fogos de cada tipo resultou por um lado de estudos de procura potencial,

e por outro, das condições especificas de cada operação e do encorajamento à atração e

fixação em Lisboa de famílias com filhos (Figura 19). Assim, as tipologias destinadas a

famílias unipessoais (T0 e T1), essencialmente jovens adultos em início de vida profissional,

representam cerca de 41%, as tipologias pensadas sobretudo para as famílias com crianças

(tipo T2 ou superior) representam cerca de 69% da oferta.

A tipologia habitacional destinada a preço livre (venda ou arrendamento) pode ter alterações

significativas face ao aqui apresentado em função do plano de negócio de cada

concessionário.

Figura 18 – Nº de fogos renda acessível Figura 19 –Tipologia habitacional

Preço livre; 2 745

Renda Acessível (±70%),

6 412

Número de fogos com renda acessível e a preço livre

T0 10% T1

21%

T2 39%

T3 24%

T4 6%

Tipologia habitacional global (% estimada)

1500 (177)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

A área de construção total é repartida de acordo com as seguintes utilizações (Figura 20 e

Tabela 11): 57% para habitação, 9% essencialmente para comércio e serviços de

proximidade, 2% para equipamentos de utilização coletiva, sobretudo destinados ao reforço

da oferta para a infância e educação.

O estacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%

da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos

financeiros públicos (30% do investimento em construção).

O investimento inicial, essencialmente em estudos, projetos, terrenos, obras de edificação e

de urbanização, fiscalização e controle de gestão está estimado em 1.121,64 M€ (milhões de

euros), cabendo ao Município de Lisboa mais36 de 139,94 M€ (cerca de 15% do global) e aos

Figura 20 – Utilizações da área de construção Figura 21 – Investimento Municipal e Privado

Figura 22 – Investimento Municipal Figura 23 – Investimento Privado

Habitação 57%

Comércio/ Serviços

9%

Equip. Util. Coletiva

2%

Área de construção

caves 32%

Área de construção por tipo de utilização

Total Município

(4) 17%

Total Privado 83%

Investimento global

Património a alienar 65%

Isenção TRIU e

compen. urbanística

30%

Aquisição de serviços (7)

5%

Investimento Município de Lisboa

Construção / reabiliatção acima do

solo 65%

Construção de

estacionamento em caves

30%

Obras de Urbanização

(3) 5%

Investimento privado (concessionários)

36 Haverá que acrescer os seguintes investimentos: aquisição de imóveis privados para executar a reabilitação urbana da área de intervenção Paço da Rainha (freguesia de Arroios); os custos com a relocalização de atividades e pessoas em áreas a intervencionar, essencialmente a relocalização da associação ‘O Companheiro’ na área de intervenção da Av. Marechal Teixeira de Rebelo (freguesia de Benfica), bem como relocalização de estabelecimentos comerciais, sempre que possível a manter na

privados (85%), ou seja, o investimento municipal poderá alavancar a mobilização de até

cerca de 778 M€ na cidade de Lisboa, essencialmente no reforço de uma oferta de habitação

mais adequada e mais acessível (Tabela 12).

1500 (178) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das

seguintes componentes:

Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios) a

afetar ao Programa é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas

fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a

respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,

à medida que for avançando a execução do Programa. O valor global do património

imobiliário a afetar é estimado37 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para

alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a

sustentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em

cerca de 103 M€ este valor;

Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela

Assembleia Municipal aos concessionários, atendendo a que prosseguem obras

públicas municipais, em nome do Município e para prosseguir objetivos de política

de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à estimativa da

isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas

(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas

administrativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações

urbanísticas;

Recursos financeiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços

essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA, ou seja:

estudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,

de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos

contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e

sistemas de informação. Existe ainda uma componente de investimento financeiro

na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades

que atualmente se encontram em áreas a intervencionar cujo valor global está a ser

avaliado e que acresce ao que aqui se indica.

O investimento municipal, assim calculado, permite concluir que o preço médio que o

Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento

acessível é cerca de 24 mil euros. Fica assim evidenciada a eficiência produtiva dos

recursos públicos afetos a este Programa.

A preparação de terrenos e edifícios para estarem prontos a ser afetos às concessões e

intervencionados é um trabalho complexo, e nalguns casos moroso, envolvendo vários

serviços municipais (essencialmente a DMGP, a DMU e a DMHDL) e por vezes entidades

externas que são chamadas a emitir pareceres prévios às operações urbanísticas, ou outras

entidades com as quais estejam pendentes situações administrativas e jurídicas que obstam

à disponibilidade imediata de vários imóveis, obrigando a um faseamento no lançamento de

Operações Renda Acessível.

área de intervenção ou na sua proximidade; e ainda investimento em obras de urbanização gerais na operação do Vale de Santo António.

37 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.

1500 (179)N

.º 1217

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

SEX

TA - F E I R

A

JUN

HO

201716

Número de fogos, áreas de construção e estacionamento

Freguesia Designação

/ localização

Tipo operação

Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa

ABC Total acima e abaixo do solo

Superfície de Pavimento (acima do solo)

Estacionamento privativo

Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre

Renda Acessível (±70%)

Habitação Comércio/ Serviços

Equip. Util. Coletiva Total Nº

lugares


caves

Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)

A B=±70%×A C=G+H D E F G=D+E+F H

Ajuda Campus Univ. Lisboa

Obra Nova 306

35% 35% 30% 0% 0% 92 214 31.357

15.918

4.292

1.941

22.151

307

9.206

Arroios Rua Gomes Freire

Obra Nova 98

0% 0% 48% 39% 13% 29 69 10.632

9.722

460

450

10.632

-

-

Arroios Paço da Rainha Reabilitação

203 20% 40% 20% 0% 0%

61 142

14.444

11.479

552

12.032

63

2.412

Belém Restelo - Embaixadas Obra Nova

49 10% 20% 40% 25% 5%

15 34

6.208

3.483

-

450

3.933

52

2.274

Benfica

Avenida Marechal Teixeira Rebelo

Obra Nova 759 10% 20% 40% 25% 5% 228 531

105.973

53.655

14.906

1.120

69.681

908

36.292

Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez

Obra Nova 90 0% 24% 40% 36% 0%

27 63 14.307

7.670

2.452

10.122

117

4.185

Lumiar

R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2

Obra Nova 62

0% 32% 40% 23% 5% 19

43 7.790

4.430

430

4.860

75

2.930

Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por operação, valores estimados (ver notas no final da tabela).

1500 (180)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M


/ localização

Tipo operação

Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa

ABC Total acima e abaixo do solo

Superfície de Pavimento (acima do solo)

Estacionamento privativo

Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre

Renda Acessível (±70%)

Habitação Comércio/ Serviços

Equip. Util. Coletiva Total Nº

lugares


caves

Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)

Marvila Belavista Oeste Obra Nova

369 10% 20% 40% 25% 5% 111 258

45.547

26.105

3.747

1.250

31.102

413

14.445

Marvila Parque da Belavista Este

Obra Nova 223

10% 20% 40% 25% 5% 67

156 24.254

15.743

457

16.200

225

8.054

Marvila Qta. Marquês de Abrantes

Obra Nova 491

0% 10% 25% 41% 29% 147

344 75.362

44.697

3.805

2.103

50.605

514

24.757

P. França / São Vicente / Beato

Vale de Santo António

Obra Nova

5.255 10% 20% 40% 25% 5%

1.576 3.678

636.971

371.506

42.774

16.320

430.600

5.896

206.370

P. França e Beato Olaias Obra Nova

780 10% 20% 40% 25% 5% 234 546

127.624

55.153

23.728

526

79.407

1.020

48.217

Parque das Nações

Laranjeiras Obra Nova

171 10% 20% 40% 25% 5%

51 120

16.083

12.092

607

450

13.149

134

2.934

São Domingos de Benfica

Furnas Obra Nova 135 10% 20% 40% 25% 5%

41 95 20.597

9.559

3.256

840

13.655

176

6.942

Sta. M. Maior e Arroios

Rua de São Lázaro

Reabilitação 168

20% 40% 40% 0% 0% 48 118 11.104

9.825

1.279

-

11.104

-

-

Total

9.160 10% 21% 39% 24% 6% 2.745 6.412 1.148.252 651.037 102.289 25.907

779.234 9.900 369.019

Nº Fogos

955

1.894

3.527

2.222

545

1500 (181)N

.º 1217

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

SEX

TA - F E I R

A

JUN

HO

201716

Investimento municipal e privado


/ localização

Investimento estimado Município de Lisboa

Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído

(inclui projetos e fiscalização) Invest. total

Público e Privado

Investimento Municipal médio por habitação

renda acessível (5)

Património imobiliário a

afetar (VPT) (2)

Invest. Total

Município (4)

Patr. que continua municipal

(VPT)

Património a alienar (VPT)

Isenção TRIU

estimada

Isenção compen.

Urb.

Aquisição de

Imóveis privados

(6)

Aquisição de

serviços (7)

Total Privado

Construção / reabilitação acima do

solo

Construção de estac. em caves


(3)

(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)

J=JA+JB I=JB+K+L+M JA=70%xJ JB=30%xJ K L M=1%×N N=O+P+Q O P Q R=I+L S=§I÷B

Ajuda Campus Univ. Lisboa

9,27

4,71 6,49

2,78

1,71

-

0,21

21,35 14,09

5,86

1,40

26,05 21.999

Arroios Rua Gomes Freire

7,30

3,09 5,11

2,19

0,66

0,16

0,07

7,25 7,19

-

0,06

10,34 44.903

Arroios Paço da Rainha 8,24 3,78

5,77

2,47

0,43

0,74

Em avaliação

0,13 13,06

11,48

1,53

0,05 16,84 26.595

Belém Restelo - Embaixadas

2,45 1,18

1,72

0,74

0,23

0,18

0,04 4,07

2,50

1,45

0,12 5,25 34.213

Benfica

Avenida Marechal Teixeira Rebelo

24,50 12,08 17,15

7,35

4,04 Em

avaliação

0,68 67,98 44,32

23,08

0,58 80,06 22.732

Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez

2,98 1,60 2,08

0,89

0,59

0,12 11,67 7,51

3,11

1,05 13,27 25.359

Lumiar

R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2

2,77

1,16 1,94

0,83

0,28

0,05

4,95 3,09

1,86

-

6,12 26.876

Marvila Belavista Oeste

11,15

5,46 7,81

3,35

1,81

0,31

30,53 19,78

9,19

1,57

35,99 21.111

Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da tabela (M€: Milhões de euros).

1500 (182)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M


/ localização

Investimento estimado Município de Lisboa

Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído

(inclui projetos e fiscalização) Invest. total

Público e Privado

Investimento Municipal médio por habitação

renda acessível (5)

Património imobiliário a

afetar (VPT) (2)

Invest. Total

Município (4)

Patr. que continua municipal

(VPT)

Património a alienar (VPT)

Isenção TRIU

estimada

Isenção compen.

Urb.

Aquisição de

Imóveis privados

(6)

Aquisição de

serviços (7)

Total Privado

Construção / reabilitação acima do

solo

Construção de estac. em caves


(3)

(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)

Marvila Parque da Belavista Este

6,17 2,95

4,32

1,85

0,94 0,16 15,84

10,30

5,12

0,41 18,79 18.917

Marvila Qta. Marquês de Abrantes

17,89

9,80 12,52

5,37

3,92

0,51

51,06 32,18

15,75

3,13

60,85 28.476

P. França / São Vicente / Beato

Vale de Santo António

201,52

89,76 141,06

60,46

25,00

4,31

431,09 273,86

131,25

25,98

520,86 24.404

P. França e Beato Olaias 29,04 14,15 20,33

8,71

4,61

0,83 82,74

50,50

30,67

1,58 96,89 25.911

Parque das Nações

Laranjeiras 4,99 3,24

3,49

1,50

1,02

0,62

0,10 10,40

8,36

1,87

0,18 13,64 27.054

São Domingos de Benfica

Furnas

7,20 3,09

5,04

2,16

0,79

0,14 14,24

8,68

4,42

1,14 17,33 32.690

Sta. M. Maior e Arroios

Rua de São Lázaro

6,53 2,49

4,57

1,96

0,23

0,19 0,11 10,94

10,59

-

0,35 13,43 21.116

Total 342,01 158,53 239,41 102,60 46,25 1,90 Em avaliação

7,77 777,19 504,45 235,14

37,60 935,71 24.724

100% 65% 29% 1% 5% 100% 65% 30% 5%

Notas: (1) Os valores apresentados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que são conluídos estudos e projetos sobre as condições técnicas e económicas de cada operação.

(2) VPT: Valor Patrimonial Tributário estimado para os terremos municipais a afetar a cada operação de renda acessível. (3) Nas Operações localizadas no Vale de Santo António os valores estimados referem-se a obras de urbanização gerais (a financiar pelo Município) e a obras de urbanização locais (a financiar pelos concessionários). Nos restantes casos são essencialmente custos com obras de urbanização locais a cargo dos concessionários. (4) Haverá que acrescer ao investimento público municipal as isenções de taxas administrativas (sujeito a aprovação pela AML). (5) Nas Operações do Vale de Santo António poderá haverá que acrescer a parte de investimento municipal em obras de urbanização gerais. Não está reflectido o efeito de isenções de taxas administrativas (sujeitas a aprovação da AML). (6) Aquisição de imóveis privados na Operação Paços da Raínha para viabilizar reabilitação coerente e integrada. (7) Estudos, levantamentos arquitectónicos e topográficos, projectos, revisão de projecto, consultoria para procedimentos pré-contratuais, fiscalização de obras e auditoria, sistemas de informação e comunicação.

1500 (183)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

6.2.2 Factores críticos de sucesso

Os estudos e entrevistas realizadas junto de famílias potencialmente beneficiárias e de

empresas potencialmente candidatas permitiram identificar alguns factores críticos de

sucesso que importa sublinhar e atender para melhorar as condições de êxito deste

Programa, nomeadamente:

e) A Confiança entre os principais intervenientes numa relação de arrendamento

habitacional, neste caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios’), bem

como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar

incertezas, reduzir riscos, aumentar previsibilidade, promover a transparência nas

relações cotratuais);

f) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a

investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30

anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito

positivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;

g) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os

níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitacional e as alternativas de

investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de

habitação (seja construção nova ou reabilitação), promoção imobiliária para

exploração de edifícios de escritórios, comércio e serviços, afetação de habitações a

alojamento local de curta duração;

h) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o

Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas

de investimento de risco equivalente.

Os incentivos e condições propostas no âmbito da presente proposta de Programa Renda

Acessível são muitos relevantes para a atração de investidores qualificados, no entanto os

três factores acima referidos podem ampliar de forma muito significativa as possibilidades de

êxito deste Programa, o aumento da sua dimensão e subsequente impacto social pelo

aumento do número de beneficiários.

Os factores críticos de sucesso são abordados no modelo de negócio para os beneficiários

(famílias) e no modelo de negócio para os concessionários.

1500 (184) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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7. Modelo de negócio para as famílias

7.1. Procura potencial e segmentação

7.1.1 Nota metodológica

A segmentação e caracterização da procura potencial do Programa Renda Acessível foi

desenvolvida tendo por base vários estudos e análises seguidamente apresentados,

destacando-se neste âmbito o Estudo da Gfk, realizado em 2016 a pedido da CML.

A procura potencial de habitação para o concelho de Lisboa foi calculada considerando a sua

‘bacia de mercado’ mais relevante, a Área Metropolitana de Lisboa. Para além da bacia de

mercado foram definidas pela Gfk as famílias cujo ‘status social’ se aproxima mais das

classes de rendimento intermédio, a partir de uma grelha de classificação própria utilizada

em estudos de mercado.

As classes de ‘status social’ estudadas foram a B, C1, e C2.

De acordo com o modelo da Gfk, o Status Social é determinado com base no nível de

escolaridade e na ocupação do P.C.A. (Principal Contribuinte para o Agregado).

O conceito de P.C.A. substitui o conceito de chefe de família (utilizado durante muitos anos

pelas empresas de Estudos de Mercado e Institutos de Investigação Científica), sendo o

Status de cada agregado calculado com base nas características do P.C.A..

Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E (Fonte: Gfk, 2016, Social Status)

1500 (185)N.º 1217


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JUNHO 201716

Conforme esta designação indica, o P.C.A. é, em cada agregado familiar, a pessoa que mais

contribui para o rendimento global do agregado.

Assim, as variáveis utilizadas na determinação do Status Social Gfk são:

• Situação na Ocupação do PCA

• Ocupação do PCA

• Instrução escolar do PCA Com base na matriz de Status Social (ver adiante) é

calculado o Status Social do indivíduo e deste modelo resultam 5 grupos.

OCUPAÇÃO:

01 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)

(empresa/loja/exploração com 6 ou mais trabalhadores)

02 - Quadros superiores (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Administrador,

Presidente, Diretor, Gerente

03 - Quadros superiores (responsável por 5 ou menos trabalhadores) -

Administrador, Presidente, Diretor, Gerente

04 - Profissões liberais e similares: Médicos, Advogados, Arquitetos, Engenheiros,

Contabilistas, Economistas, Artistas, Fotógrafos, Decoradores, etc.

05 - Quadros médios (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Chefe de secção,

Chefe de serviços

06 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)

(empresa/loja/exploração com 5 ou menos trabalhadores)

07 - Profissões técnicas, científicas e artísticas por conta de outrem: Perfil

semelhante ao código 04, mas trabalhando por conta de outrem

08 - Quadros médios (responsável por 5 ou menos trabalhadores) - Chefe de secção,

Chefe de serviços

09 - Empregados de escritório

10 - Reformados

11 - Empregados trabalhando sem ser em escritórios, isto é serviços/trabalhadores

especializados: Lojistas, Vendedores, Polícias, etc.

12 - Trabalhadores manuais e similares por conta própria Canalizadores,

Carpinteiros, Sapateiros, Pintores, etc.

13 - Desempregados

14 - Trabalhadores manuais: Operários, Trabalhadores agrícolas, etc.

15 - Domésticas

16 - Estudantes

1500 (186) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

INSTRUÇÃO:

01 - Analfabeto

02 - Instrução Primária Incompleta

03 - Instrução Primária Completa

04 - 6o Ano (2o Antigo).

05 - 9o Ano (5o Antigo)

06 - 11o/12o Ano (7o Antigo)

07 - Curso Médio / Politécnico

08 – Curso superior (Licenciatura) ou superior

7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura

Com base no estudo Gfk, estimasse que em 2016 a procura potencial de habitação seja

definida pelo número de famílias que tencionam mudar de casa nos próximos 3 anos (Figura

25).

Na AML (incluindo Lisboa), cerca de 56.500 famílias pretendem mudar de casa, das

quais (54%) cerca de 30.500 famílias querem viver em Lisboa;

Do universo que quer mudar de casa para Lisboa, estimasse que cerca de (81%)

24.500 dessas famílias são de classes de rendimento intermédio (status

B/C1/C2);

Cerca de 76% da procura residencial de Lisboa já são residentes em Lisboa,

pelo que a grande parte da procura potencial (cerca de 18.200 famílias) serão

Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016)

Munícipes que necessitam de adequar a sua habitação (características do fogo,

preços e localização), trata-se neste caso de retenção de famílias em Lisboa;

1500 (187)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Cerca de 38% da procura residencial de Lisboa será captação de novas

famílias, cujo número estimado atualmente é cerca de 12.200 famílias.

A estes valores poderão somadas outras famílias que querem viver em Lisboa mas que não

foram abrangidas pelo âmbito territorial da amostra deste estudo, a AML. Trata-se por isso

de uma avaliação conservadora dessa procura potencial.

7.1.3 Segmentação e caracterização

A segmentação e caracterização da procura é uma componente essencial do desenho de

qualquer programa habitacional para conhecer as necessidades e problemas dos seus

destinatários e assim cumprir a sua finalidade central.

As famílias têm diferenças relevantes entre si que podem (e devem) influir na concepção da

oferta habitacional, em termos de preços, características da habitação, regime de ocupação,

localização e acesso a serviços residenciais conexos (determinados tipos de equipamentos de

utilização coletiva, requisitos de mobilidade, etc.).

As necessidades habitacionais de uma mesma família também evoluem ao longo do tempo

em função das principais fases de vida ou eventos significativos com implicações

habitacionais, por exemplo:

Jovens adultos em fase de emancipação dos pais, quer para estudar, quer para

trabalhar;

Chegada à família de menores a cargo (nascimento, adopção, filhos de outros

casamentos / uniões);

União e desunião de casais;

Envelhecimento e redução da autonomia;...

Assim, foi feito um investimento significativo no estudo deste bloco do modelo de negócio

das famílias. A segmentação foi feita essencialmente em função das seguintes dimensões:

a) Escalões de rendimento familiar;

b) Dimensão e composição da família;

c) Fase e estilo de vida.

Estas dimensões determinam a oferta de tipologias habitacionais e respetivos preços de

renda, as fases e estilos de vida influenciam as localizações, a dotação de equipamentos de

utilização coletiva e determinadas preocupações de mobilidade e acessibilidade.

O conhecimento sobre a procura foi estruturada de forma a caracterizar os seus ‘desejos’,

‘problemas’ e ‘aspectos da vida quotidiana’ (Figura 26) que revelem para o desenho da

oferta habitacional, a que chamamos ‘proposta de valor’, conforme se apresenta

seguidamente.

1500 (188) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias

A segmentação dos destinatários por escalões de rendimento é um dos principais critérios a

ter em conta, por estar na origem do Programa Renda Acessível e por estar relacionado com

uma das principais falhas de mercado imobiliário (disparidade entre rendimento disponível

da procura e preços).

Atendendo a que este Programa se destina a famílias de rendimentos intermédios, importa

estabelecer um critério operacional adequado a partir do qual possam ser calculados

os intervalos de preços das rendas nas Operações Renda Acessível.

Para este efeito foram seguidas 4 abordagens:

1. Estudo de mercado com inquérito direto à população alvo (famílias de rendimento

intermédio residentes na AML), através do estudo Gfk (2016) encomendado pela

CML;

2. Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos, declarados em

sede de IRS, relativos aos agregados familiares de Portugal Continental, com base

em informação estatística do Ministério das Finanças / Autoridade Tributária, cujos

dados disponíveis mais recentes reportam a 2014;

3. Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível (EU-SILC

survey [ilc_di01]), escalões de rendimento disponível das famílias Portuguesas, por

quantis (percentis, decis, quintis, quartis, mediana e média), com base em inquérito

realizado no ano 2015;

4. Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada, dados da Direção

Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local do Município de Lisboa (DMHDL)

relativas ao rendimento das famílias que apresentaram candidaturas ao

Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value proposition design)

Programa da Renda Convencionada de Lisboa, por tipo de família, desde a 1ª

até à 10ª edição.

1500 (189)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Estudo de mercado

O estudo de mercado da Gfk analisou os encargos com rendas (ou prestação bancária)

das famílias de rendimentos intermédios na AML tendo obtido os resultados apresentados na

Figura 27. Pode concluir-se o seguinte relativamente às rendas:

T0: 65% pagam até 150 €/mês e 27% entre 150 a 300 €/mês;

T1: 39% pagam até 200 €/mês e 52% entre 200 e 400 €/mês;

T2: 54% pagam até 300 €/mês e 41% entre 300 a 500 €/mês;

T3: 60% pagam menos de 300 €/mês e 40% entre 300 e 600 €/mês;

T4: 51% pagam menos de 250 €/mês e 40% entre 250 a 400 €/mês.

O estudo de elasticidade procura-preço para a tipologia T0 a T3, evidencia elevada

sensibilidade a variações de preço, reduzindo para metade a atratividade se for aumentado o

preço em 100 €/mês nos T1 a T3, podendo reduzir entre 70 a 80% se a subida de preço for

de 200€/mês.

Tendo sido testados alguns valores de referência para a tipologia habitacional T0 a T3

conclui-se o seguinte:

T0: as rendas devem preferencialmente ser cerca de 150 €/mês, se forem a 250

€/mês temos 4,2 mil famílias a considerarem interessante este preço;

T1: as rendas devem ser preferencialmente cerca de 200 €/mês, caso sejam a

300€/mês estimasse que 5,7 mil famílias considerem este valor atrativo;

T2: idealmente a rendas deveriam ser próximo de 300 €/mês, caso sejam a 400

€/mês teríamos 4,9 mil famílias interessadas;

T3: as rendas devem preferencialmente ser inferiores a 500€/mês, caso sejam a 600

teríamos 2,7 mil famílias interessadas €/mês .

Importa sublinhar que estes resultados referem-se às rendas desejadas, tendo uma

componente de ‘idealização’ que pode distorcer a informação sobre a capacidade financeira

efetiva para suportar determinados preços de renda. Neste sentido, importa comparar estes

resultados com encargos de habitação (renda ou prestação) que as famílias estavam a pagar

na altura do inquérito (Figura 27).

1500 (190) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016)

Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016)

1500 (191)N.º 1217


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Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos

Os dados que à partida poderiam ser utilizados para caracterizar melhor os rendimentos das

famílias Portuguesas e das suas regiões e concelhos seriam as estatísticas dos rendimentos

declarados em sede de IRS (Tabela 14).

No entanto, a informação que está acessível sobre rendimentos declarados em sede de IRS

tem algumas limitações importantes:

não tem associada informação sobre a dimensão e composição dos agregados

familiares, o que impede a comparabilidade de rendimentos entre elas para efeitos

deste Programa;

na mesma família podem existir duas ou mais declarações de IRS, dando origem a

dois ou mais agregados familiares, embora na realidade se trate da mesma família

partilhando o mesmo alojamento;

Em 2014 estavam dispensados de entregar declaração de IRS os contribuintes que

tenham auferido rendimentos inferiores a 4.104€ (nomeadamente das categorias A

e H), o que conduz a uma sub-avaliação do núemro de agregados familiares com

rendimentos baixos;

trata-se de rendimento ilíquido e não de rendimento disponível, sendo a partir deste

último que se consegue medir melhor a capacidade financeira de uma família para

suportar neste caso os custos com habitação.

Escalões de rendimento ilíquido por agregado familiar em Portugal, IRS 2014

Households gross income in Portugal

Nº de agregados familiares Number of Households

Escalões Thresholds

Anual (€/ano Agregado Familiar)

Annual (€/year household)

Mensal (€/duodécimo) Monthly (€/12 months)

Número Number

Total

5.122.770

Min. Média Average Máx. Min. Média

Average Máx. % % acum.

1 - 2 500 5 000 - 208 417 892 949 17,4% 17,4%

2 5 001 7 501 10 000 417 625 833 1 605 215 31,3% 48,8%

3 10 001 11 751 13 500 833 979 1 125 673 730 13,2% 61,9%

4 13 501 16 251 19 000 1 125 1 354 1 583 667 509 13,0% 74,9%

5 19 001 23 251 27 500 1 583 1 938 2 292 556 249 10,9% 85,8%

6 27 501 30 001 32 500 2 292 2 500 2 708 176 324 3,4% 89,2%

7 32 501 36 251 40 000 2 708 3 021 3 333 177 470 3,5% 92,7%

8 40 001 45 001 50 000 3 333 3 750 4 167 140 895 2,8% 95,5%

9 50 001 75 001 100 000 4 167 6 250 8 333 195 704 3,8% 99,3%

10 100 001 175 001 250 000 8 333 14 583 20 833 34 326 0,7% 100,0%

250 000 n.a. n.a. 20 833 .... .... 2 399 0,0% 100,0%

Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos) declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA, MF/AT)

1500 (192) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

A evolução do número de agregados familiares pelo respetivo escalão de rendimento ilíquido

para efeitos de IRS evidencia o seguinte (Gráfico 12):

O elevado peso relativo (com 17,4% em 2014) e diminuição significativa do número

de agregados familiares dos escalões de rendimento 0-5.000 €/ano no período 1990-

2007, com aumento significativo a partir de 2007 (ano início da crise financeira

internacional). É essencialmente neste escalão que se inserem os agregados

familiares com rendimentos abaixo do limiar de pobreza;

O peso relativo dominante (33,1% em 2014) e crescimento continuo do número de

agregados familiares do escalão 5.001-10.000 €/ano, com crescimento mais

acelerado a partir de 2012;

O crescimento continuado e relevância do peso relativo dos 3 escalões de

rendimentos intermédios, entre 10.001 e 27.500 €/ano, com diminuição ligeira a

partir de 2012, representavam 37% dos agregados familiares em 2014;

Os escalões de rendimento superiores a 27.500€/ano registaram crescimentos mais

moderados e vão perdendo peso relativo à medida que se sobe de escalão de

rendimento, os 6 escalões de rendimento mais baixo incluíam apenas 14,2% dos

agregados familiares em 2014.

0-5.000

5.001-10.000

10.001-13.500 13.501-19.000

19.001-27.500

32.501-40.000 40.001-50.000

50.001-100.000

100.001-250.000 250.000+ 0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1800 000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Gráfico 12 – Agregados familiares por escalões de rendimento ilíquido anual, por agregado familiar: IRS Modelo 1+ 2 (Fonte: PORDATA; Fonte de Dados: AT/MF, 2016/10/04)

1500 (193)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível

O rendimento disponível das famílias é base de cálculo normalmente considerada para

definir o valor máximo do encargo a suportar com habitação, depois de aplicada a taxa de

esforço de referência. O rendimento disponível é calculado considerando todas as formas de

rendimento, incluindo transferências em dinheiro de prestações sociais, rendimentos prediais

e transferências entre agregados familiares, descontado das contribuições para o Estado

(impostos e segurança social), devendo ser considerado ainda a composição e dimensão de

cada família (aqui entendida como família clássica, conforme definida no conceito estatístico

do INE).

A taxa de esforço máxima com encargos com a habitação pode variar consoante os

programas de habitação pública e outras finalidades:

Programa Renda Convencionada do Município de Lisboa: de 10% a 40% do

rendimento ilíquido mensal do agregado familiar;

Programas da Administração Central de habitação social: de 10% a 30% do

rendimento disponível deduzido dos encargos com serviço de dívida, em

duodécimos;

No Programa PORTA 65, dirigido a jovens: o total dos rendimentos brutos auferidos

pelo jovem e por todos os membros do respetivo agregado familiar tem de ser

compatível com uma taxa de esforço máxima de 60%; e o rendimento mensal do

jovem ou do agregado familiar não pode ser superior a quatro vezes o valor da

renda máxima admitida para cada zona;

O Eurostat38 considera como taxa de sobrecarga com custos com habitação

40% do rendimento disponível das famílias, pressupondo que a partir deste limite as

famílias correm o risco de estar a comprometer outras componentes essenciais do

seu orçamento (alimentação, vestuário, saúde, transportes, educação,...),

sobretudo se estivermos a falar das classes de rendimento mais baixos.

Esta diferenciação nos métodos de cálculo da renda máxima (e mínima) que cada família

pode pagar, consoante os seus rendimentos sejam dos escalões mais baixos ou dos escalões

de rendimento intermédio é adequada, pois quanto maior é o rendimento mais comportável

são as taxas de esforço superiores, pois o rendimento sobrante após o pagamento da renda

é progressivamente mais elevado.

Por outro lado, importa atender a que na União Europeia se utiliza a taxa de 40%, sobre o

rendimento disponível, como o limiar máximo do esforço com encargos de habitação, no

entanto, neste montante estão incluídos outros gastos conexos com a habitação, tais como

eletricidade, gás e água.

Assim, no âmbito do Programa Renda Acessível considera-se adequado estabelecer

como critério para o cálculo do valor máximo das rendas acessíveis o que resultar

38 Glossário EUROSTAT.

1500 (194) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

da taxa de esforço máxima de 35% aplicada ao rendimento disponível das famílias

a que se destina este Programa, sendo 10% a taxa de esforço mínima.

Uma vez definido o intervalo das taxas de esforço importa estabelecer a sua base de

incidência para estimar quais os intervalos de rendas acessíveis para a população alvo deste

Programa: as famílias com rendimentos de nível intermédio, também designadas de forma

mais simplista como ‘famílias de classe média’, embora no âmbito deste Programa não se

estejam a considerar outras variáveis de natureza socioprofissional que ajudam a definir

‘classe média’.

Existem na literatura vários critérios para definir classes de rendimentos intermédios,

nenhum deles foi adoptado como referência pela comunidade científica ou por organismos

internacionais, tendo cada um deles vantagens e desvantagens. Procurou-se por isso

explorar as possibilidades oferecidas por cada método, conscientes das limitações que cada

um comporta.

Na literatura existem critérios absolutos e critérios relativos, tendo sido feita a opção pelos

critérios relativos por poderem comportar maior adaptação à diversidade de situações que

têm de ser atendidas neste Programa, desde logo em função da dimensão e composição da

família, mas também em relação a determinados limiares de rendimento que definem o

acesso a determinados benefícios e apoios sociais. Neste sentido, na literatura39 encontram-

se em destaque dois critérios relativos para segmentar a população em função do seu

rendimento:

“Espaço das pessoas”: tem como base a distribuição do rendimento e tem em

consideração a diferença de rendimentos dos agregados familiares dentro de um

intervalo fixo e em relação à mediana, índice de Levy. Deste modo, a classe média é

a população entre o 20º e 80º percentil, ou dito de outra forma entre o 1º quintil e o

4º quintil. Este indicador conduz a que sejam consideradas as famílias cujos

rendimentos se posicionam dentro dos 3 quintis centrais. Um dos problemas desta

metodologia é não atender à diversidade da dimensão da classe média de território

para território (país, região, concelho).

“Espaço dos rendimentos”: tem como base a função da densidade da distribuição do

rendimento, sendo considerada uma proporção da população dentro de um intervalo,

cujos limites são definidos por percentagens da mediana do rendimento. Thurow

(1984), propõe a faixa rendimento médio como o intervalo entre os 75% e 125% da

mediana para limitar a classe média. Estas percentagens não recolhem consenso

científico e podem adequadas a umas comunidades e desadequadas para outros. Por

exemplo, este intervalo em concreto deixa um vazio entre o critério do limiar de

pobreza (60% da mediana) e o limite inferior da classe de rendimentos intermédios

(75% da mediana). É por isso necessário encontrar critérios adequados para calibrar

estes limiares (ponderadores a partir da mediana).

39 Causa, O., Araujo, S., Cavaciuti, A., Ruiz, N., Smidova, Z. (2014), Economic growth from the household perspective: GDP and income distribution developments across OECD countries.

1500 (195)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Quer um quer outro critério deparasse com a dificuldade operacional da sua aplicação por

não ser conhecida a função de distribuição dos rendimentos da população em Portugal nem

das famílias residentes na Área Metropolitana de Lisboa.

Assim, após vários testes e pesquisa, considerou-se mais adequado utilizar a informação

disponível no EUROSTAT sobre o rendimento adulto equivalente por país e por tipo de

família, a partir da qual se estimam os níveis de rendimento intermédios por aplicação do

índice de Levy (“Espaço das pessoas”), ou seja são consideradas as famílias cujo rendimento

está compreendido entre o limite superior do 1 quintil e o limite superior do 4 quintil (os 3

quintis centrais).

A aplicação deste critério aos dados de 2015 para Portugal, sem distinguir tipos de família,

levaria a incluir como potenciais beneficiários deste Programa as famílias cujo rendimento

adulto equivalente esteja entre 5.140 €/ano e 13.315 €/ano, ou seja entre 428€/mês e

1.100€/mês (Tabela 15).

No entanto, considerasse adequado que o limite inferior seja o limiar de pobreza

(5.061€/ano ou 422€/mês por adulto equivalente) pois é um indicador utilizado nas políticas

de apoio social à pobreza, marcando a fronteira entre famílias pobres, ou de rendimentos

baixos, e as famílias de rendimentos intermédios (Tabela 15). O limiar de pobreza é

definido como sendo 60% da mediana do rendimento disponível.

Quanto ao limite superior do 4º quintil, correspondente ao máximo de rendimento

considerado, neste caso (em 2015) seria a cerca de 158% da mediana (Tabela 15).

Rendimento disponível adulto equivalente 2015

Anual Mensal (12 meses)

Percentagem da população

Limiar de pobreza (60% da mediana) 5 061 422 20%


Quintil 2 – limite superior 7 313 609

60% Mediana 8 435 703


Quintil 4 - limite sup. (158% da mediana) 13 315 1 110

Quintil 5 - sem limite superior 20%

Estes dados são relativos a rendimento disponível por adulto equivalente (de todas as

famílias), sendo ainda insuficiente para calcular a renda acessível para cada tipo de família e

relacionar essa informação com a tipologia habitacional pertinente. Importa por isso

converter aqueles dados em rendimento disponível familiar, por tipo de família.

Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015 (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])

1500 (196) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Para este efeito, foi multiplicado o factor de ponderação da Escala Modificada da OCDE

(EMOCDE) para cada tipo de família pelos limiares de rendimento intermédio, para cada tipo

de família, ou seja:

Mínimo: 60% da mediana do rendimento (limiar de pobreza) x EMOCDE;

Mediana do rendimento x EMOCDE;

Máximo: 158% da mediana do rendimento x EMOCDE.

Os factores EMOCDE são os seguintes em função da composição e número de membros da

família:

1,00 Primeiro adulto;

0,50 Por cada outro adulto ou criança com pelos menos 14 anos;

0,30 Por cada criança com menos de 14 anos.

Assim, os limites superiores de rendimento familiar, para cada tipo de família, e consequente

renda acessível, considerando uma taxa de esforço máxima de 35%, são estimativas,

correspondendo à melhor aproximação com os dados disponíveis.

Em termos práticos, consegue-se assim estimar os intervalos de rendas que o Programa

deve proporcionar para a respetiva tipologia habitacional (Tabela 16), sendo que alguns tipos

de família podem necessitar de uma ou outra tipologia, não sendo possível ser taxativo nesta

fase, antes de se conhecerem os rendimentos dos candidatos a beneficiários que

efetivamente vierem a concorrer. Por exemplo, dois adultos e uma criança, pode necessitar

de um T2 no caso de os dois adultos serem um casal, mas poderá precisar de um T3 se os

adultos forem avô e filho e a criança o neto.

Neste contexto destacam-se os seguintes valores de referência, correspondentes às

medianas das rendas para cada par de tipos família-habitação, podendo naturalmente variar,

de operação para operação, e mesmo dentro de uma mesma operação, em função de

condições técnicas específicas (áreas, custo de construção, localização40):

T0: 210 €/mês;

T1: 210 a 424 €/mês;

T2: 241 a 492 €/mês;

T3: 461 a 526 €/mês;

T4: 461 a 557 €/mês.

Uma nota final sobre a utilização de dados de rendimento nacionais. O ganho mediano

ilíquido em Portugal continental foi cerca de 1.096€ (dados41 referentes a 2012), na

40 Nas localizações onde os preços do imobiliário são mais elevados existe maior margem para se atingirem rendas acessíveis para as famílias de escalões de rendimento mais baixos, pois a parte de património a transmitir em proporiedade plena para o concessionário tem maior valor económico, permitindo assim co-financiar com maior intensidade o preço das rendas acessíveis.

41 Instituto Nacional de Estatística (2014), “Ganho médio mensal dos/das trabalhadores/as por conta de outrem nos estabelecimentos por município segundo o setor de atividade (CAE-Rev.3) e o sexo”, disponível on line em http://www.ine.pt/xurl/ind/0001982

Área Metropolitana de Lisboa foi de 1.393€, ou seja mais 27% do que no

continente, e no concelho de Lisboa foi de 1.591€, isto é, mais 45% do que no

continente (ver Figura 28).

1500 (197)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano 2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área Metropolitana de Lisboa.

O Programa Renda Acessível de Lisboa tem a sua área de influência essencialmente

em Lisboa e restantes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, onde os

rendimentos do trabalho por conta de outrem e a tempo inteiro são em média 27%

mais elevados do que os valores médios para Portugal Continental.

A diferença entre os rendimentos do trabalho realizado por homens e por mulheres é muito

significativa (ver Figura 28). As mulheres ganham em média menos do que os

homens: -257€/mês em Portugal continental, -351€/mês na Área Metropolitana de

Lisboa, isto é, menos 23% do que os homens, e -424€/mês no concelho de Lisboa,

isto é menos 24% do que os homens.

1500 (198)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

Tipos de família (dimensão e composição)

Rendimento disponível familiar anual

Rendimento disponível familiar mensal

Renda Acessível (35% rend. disp. mensal)

Tipologia habitacional

de referência Min.

(1)

Mediana Máx. (2)

Min. (1)

Mediana

Máx. (2) Min.

Mediana Máx.

Um adulto 5 061 7 200 11 376 422 600 948 148 210 332 T0 a T1

Um adulto e 1 criança 6 579 8 256 13 045 548 688 1 087 192 241 380 T2

Dois adultos <65 anos 7 592 14 532 22 961 633 1 211 1 913 221 424 670 T0 a T2

Dois adultos 7 592 13 211 20 873 633 1 101 1 739 221 385 609 T0 a T2

Dois adultos e 1 criança 9 110 16 875 26 663 759 1 406 2 222 266 492 778 T2 a T3

Dois adultos e 2 crianças 10 628 18 050 28 518 886 1 504 2 377 310 526 832 T3

Dois adultos e 3 crianças 12 146 15 804 24 970 1 012 1 317 2 081 354 461 728 T3 a T4

Três adultos 10 122 18 000 28 440 844 1 500 2 370 295 525 830 T3

Três adultos e 2 crianças 13 159 19 105 30 186 1 097 1 592 2 515 384 557 880 T4

(1) Mediana × 60% (limiar de pobreza); (2) Mediana × 158% (limiar superior)

Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios, dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA).

1500 (199)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada

O Programa Renda Convencionada42 do Município de Lisboa destina-se a agregados em

situação de carência habitacional que se encontram fora da abrangência do Regime de

Acesso a uma Habitação Social Municipal, no âmbito do Regulamento em vigor, mas cujos

rendimentos também não lhes permitem aceder ao mercado privado de arrendamento. Nos

termos do respetivo Regulamento, os objetivos deste Programa são:

a) Criar um mercado intermedio de arrendamento com valores inferiores aos valores

médios praticados no mercado de arrendamento privado, dirigindo esta oferta a

agregados em situação de carência habitacional mas que se encontram fora da

abrangência da Habitação Social tradicional;

b) Criar uma bolsa de arrendamento de fogos municipais, com fracotes municipais

devolutas em condições de habitabilidade boas ou razoáveis, em alternativa à

alienação;

c) Criar condições para atrair jovens para a cidade através da oferta de rendas

abaixo dos limites do programa “Porta 65 jovem”, ou outro que o substitua,

permitindo que qualquer jovem possa beneficiar cumulativamente do apoio do

Estado por acesso a esse programa.

d) Proporcionar uma maior mistura de estratos diferenciados de população nos

bairros municipais, contribuindo para a sua requalificação e revitalização;

e) Melhorar a gestão do parque habitacional municipal, garantindo receitas que

permitam a efetiva manutenção e conservação deste parque.

Este Programa teve o seu início em Janeiro de 2013 e três anos depois realizou a sua 12ª

edição (concurso para atribuição de fogos a famílias que se candidataram), tendo no total

colocado à disposição das famílias 207 fogos até ao final de 2016 (Tabela 17).

Ano Edições de concursos

Nº Habitações a concurso

Nº candidatos

2013 1, 2 , 3 e 4 73 310

2014 5, 6 e 7 32 373

2015 8 e 9 43 1 068

2016 10, 11 e 12 59 3 019

Total 207 4 770

42 CML Regulamento do Programa Renda Convencionada,

Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos (Fonte de dados: DMHDL/CML)

1500 (200) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

O Programa Renda Convencionada destina-se à mesma população alvo do Programa Renda

Acessível. A principal diferença entre estes programas está na oferta. O Programa Renda

Convencionada disponibiliza apartamentos já existentes, dispersos na cidade, incluindo em

bairros municipais, sendo previamente sujeitos a obras de reabilitação e posteriormente

sujeitos a concurso, por sorteio, de famílias que se candidatem a este programa e cumpram

as respetivas condições de admissão.

No caso do Programa Renda Acessível pressupõem-se a produção de novas unidades

habitacionais e bairros, incluindo a dotação de obras de urbanização e equipamentos de

utilização coletiva, bem como a reabilitação integral de edifícios ou conjuntos de edifícios

propriedade do Município ou a adquirir para este efeito.

Assim, o Programa Renda Convencionada é uma fonte de informação e conhecimento de

elevado valor para a concepção do Programa Renda Acessível, desde logo para definir o

âmbito dos respetivos beneficiários.

A análise estatística realizada pela DMHDL às características das famílias que se candidatam

ao Programa Convencionada permite caracterizar a distribuição dos níveis de rendimento e

por tipo de família. Na Tabela 18 apresenta-se o resultado dessa análise, tendo como base o

universo de todas as candidaturas apresentadas nas 10 primeiras edições (entre Janeiro de

2013 e Maio de 2016), correspondendo a um universo de 16.658 candidaturas.

A estimativa do rendimento disponível das famílias que se candidataram ao Programa Renda

Convencionada, por adulto equivalente, tiveram em conta os seguintes pressupostos:

Foi aplicada a Escala Modificada da OCDE para distribuir o rendimento por cada

membro da família, sendo apresentados dois cenários (minimalista e maximalista)

pois a informação disponível na base de dados não inclui a idade dos filhos dos

candidatos, pelo que o respetivo ponderador pode variar entre 0,5 e 0,3;

As contribuições para a segurança social representam 11% do rendimento ilíquido,

tratando-se de uma aproximação por simplificação pois no caso dos trabalhadores

independentes estas contribuições podem variar entre 29,6% e 34,75% (valores de

2016), não estando identificado na base de dados o regime contratual dos

candidatos de forma a estabelecer o regime adequado de contribuições;

O IRS liquidado por cada candidato foi estimado de forma simplificada, sem atender

às deduções aplicáveis a cada caso e que não constam na informação disponível.

Comparando os decis de rendimento disponível por adulto equivalente (Tabela 19) dos

candidatos ao Programa Renda Convencionada (PRC) e das famílias residentes em Portugal

(EUROSTAT, EU-SILC) pretende-se avaliar se o universo de rendimentos dos candidatos ao

PRC equivalente ao intervalo de rendimentos intermédios definidos para os rendimentos das

famílias em Portugal (3º ao 8º decil). As conclusões são as seguintes:

O 1º decil do candidatos ao PRC (421 a 466 €/mês) equivale sensivelmente ao limiar

de pobreza em 2015 (422€/mês) e ao 3º decil de rendimentos em Portugal (475

€/mês);

1500 (201)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

O 10º decil do PRC (entre 1.333 e 1.480 €/mês) fica significativamente acima do 8º

decil dos rendimentos em Portugal (1.011 €/mês). Esta diferença poderá dever-se a

ser admissível no PRC uma taxa de esforço de 40% sobre o rendimento ilíquido,

sendo significativamente superior ao valor máximo normalmente considerado: 40%

do rendimento disponível.

Rendimento disponível adulto equivalente

Candidaturas da 1ª à 10ª edição Prog.

Renda Convencionada*

Limites superiores do decil

(€/mês, 12 meses)

Média do decil (€/mês, 12 meses)

Portugal, EUROSTAT 2014 Média do decil

Min. Máx. Min. Máx.

Mínimo do universo 178 178

1º decil 499 540 421 466 206

2º decil 571 604 545 575 367

3º decil 639 663 608 639 475

4º decil 694 727 661 701 563

5º decil 755 790 731 759 654

6º decil 820 882 793 842 749

7º decil 883 943 865 910 861

8º decil 982 1 058 936 1 004 1 011

9ºdecil 1 111 1 264 1 045 1 151 1 265

10º decil 2 512 2 637 1 333 1 480 2 177

(*) Número de candidaturas submetidas entre a 1ª edição (Janeiro/2013) e a 10ª edição (Maio/2016): 16.658. A cada família candidata poderá corresponder mais que uma candidatura.

Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados: DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)

1500 (202) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’

Para quem vive em Lisboa, os factores atrativos residem essencialmente nas relações

sócio-afectivas e na proximidade a equipamentos de suporte.

Para quem vive fora de Lisboa, as dimensões mais atrativas da cidade de Lisboa são a

componente social (e cultural) bem como a envolvente (espaços verdes).

Os desejos de uns e outros são os seguintes:

• Relações de vizinhança;

• Proximidade aos familiares;

• Proximidade a transportes públicos;

• Proximidade ao local de trabalho;

• Proximidade a lojas de comércio de proximidade;

• Vida social (restaurantes, bares, cafés…);

• Proximidade a equipamentos culturais (cinema, teatro, museus);

• Prestígio;

• Espaços verdes, jardins, praças.

Os residentes de Lisboa e de fora de Lisboa aponta factores repulsivos muitos

semelhantes, essencialmente relacionados com a envolvente urbana:

• Falta de qualidade do ambiente (ruído, poluição);

Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016)

1500 (203)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

• Falta de estacionamento;

• Falta de Segurança / não é seguro;

• Falta de Privacidade / não é tranquilo;

• Falta de limpeza (recolha de lixo, varredura, lavagem…);

• Não tem casas adequadas à capacidade financeira (sobretudo para quem vive fora

de Lisboa).

Regimes de ocupação preferidos

O estudo Gfk conclui que o regime de arrendamento habitacional é considerado muito

atrativo para cerca de 56% das famílias de rendimentos intermédios que pensam mudar de

casa, sendo apenas 13% as que responderam que comprar é considerado, atualmente,

muito atrativo. O regime de locação-venda (arrendamento com opção de compra, no

passado designado por regime de renda resolúvel), apesar de atualmente pouco divulgado e

utilizado em Portugal, foi considerado muito atrativo por 10% das famílias, quase tanto como

a opção de compra de habitação (ver Gráfico 13).

De acordo com o mesmo estudo, na AML, 73% das famílias que vivem em casa arrendada

também viveram anteriormente em casa arrendada, evidenciando uma manutenção do seu

interesse na opção pelo regime de arrendamento – seja por questões de preferência ou de

necessidade 43 . No entanto, apenas 7% das famílias que vivem atualmente em casa

arrendada mudaram vindas de casa própria (ver Tabela 19), o que reflete o carácter mais

estático que tem, pela sua natureza, o segmento da compra de casa. Por outro lado, a

percentagem de famílias que mudou de casa arrendada para casa própria foi de 59%,

embora não existam dados que permitam saber há quanto tempo ocorreu essa mudança, se

ocorreu no período em que o crédito à habitação era muito facilitado ou já nos anos mais

recentes, pós-crise de 2007.

Fonte: Gfk/Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:

Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa

43 Como já foi referido, existem agregados familiares que, por diversas razões, mas principalmente por auferirem baixos rendimentos e/ou estarem em situação de precariedade laboral, não conseguem aceder ao regime de compra-venda.

Gráfico 13 - Atratividade dos regimes de ocupação, AML, 2016 (%)

1500 (204) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Fonte: Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:

Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa

Regime Atual

Reg

ime A

nte

rior

Casa Arrendada Casa Própria

Casa Familiares /Amigos

Casa Arrendada 73% 59% 55%

Casa Familiares / Amigos 18% 19% 0%

Casa Própria 7% 18% 45%

Outra situação 2% 4% 0%

Base: Já mudaram de casa e atualmente vivem

numa…

(386.639)

(178)

(468.125)

(172)

(12.149)

(4)*

Apesar das limitações referidas, tendo por base os resultados das análises apresentados no

presente documento, os contributos da Associação dos Inquilinos Lisbonenses 44 e da

Associação Internacional de Arrendatários (IUT)45, bem como os dois estudos46 promovidos

pelo Município de Lisboa sobre a procura de habitação, com recurso a empresas de estudos

de mercado, apresenta-se seguidamente uma sistematização dos principais fatores de

atratividade do regime de arrendamento do ponto de vista das famílias

44 Associação dos Inquilinos Lisbonenses (2016), Arrendamento urbano: Propostas para dinamizar o mercado.

45 International Union of Tenants (2016), The rent is too high: we need a 21st century rent control.

46 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa; Marktest / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Local de Habitação (2009), Estudo de Opinião – Programa Local de Habitação.

Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%)

1500 (205)N.º 1217


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Duração dos contratos de arrendamento

O desejo de flexibilidade/mobilidade residencial não é alheio ao desejo de estabilidade e

segurança contratual por parte das famílias, nomeadamente em relação à duração do

contrato de arrendamento.

O estudo da Gfk47 analisou esta questão e o seu impacto na atratividade sentida pelos

arrendatários, concluindo que, num contrato de arrendamento, uma passagem hipotética da

duração de 30 anos para 1 ano representaria uma perda de atratividade de 87%. Se a

passagem fosse de 30 para 5 anos a perda de atratividade seria significativamente menor

(-25,5%). Já na passagem de 5 para 3 anos a diminuição de interesse seria de 45,7%, e a

uma passagem de 3 para 2 anos corresponderia uma quebra de 52,6% do interesse.

Com base nos resultados deste estudo pode concluir-se que, de modo geral, quanto maior

for a duração do contrato mais atrativo este é para o arrendatário. No entanto, isto é acima

de tudo verdade para o curto e médio prazo (1-5 anos), dado que é entre estes anos que se

verifica uma variação de perto de 75% da atratividade, sendo que daí em diante a perda de

interesse é muito mais diluída face a um aumento da duração do contrato.

47%

35%

19%

9% 6%

Contratode 30 anos

Contratossucessivosde 5 anos



Contratossucessivosde 1 ano

Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk, 2016)

47 Ibidem.

Perfis atitudinais e de comportamento

O estudo desenvolvido pela Gfk/CML48 traça diversos perfis atitudinais e de comportamento

para as famílias de “classe média” residentes na AML.

De uma forma global existe maior identificação com as seguintes dimensões (Figura 29):

• Família;

• Vivência de proximidade;

• Amigos;

• Trabalho;

1500 (206) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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E menor identificação com:

• Preferência por bairros (de prestígio ou antigos/históricos), excepto para os atuais

residentes em Lisboa;

• Estilo de vida saudável e ativo;

• Consumo de atividades culturais.

De acordo com este estudo, existe um perfil de famílias que valoriza especialmente a opção

pelo arrendamento de habitação, cujas características e motivações contribuem para

compreender o interesse que têm no arrendamento ‘Hedonistas realizadores (Tabela 20).

Quanto maior for valorizada a ‘ação’ e menos a ‘segurança’, maior será a propensão para a

mudança de residência. E inversamente, quanto maior for a valorização da ‘segurança’

menor disponibilidade existirá para mudar.

Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016)

48 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.

1500 (207)N.º 1217


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HEDONISTAS REALIZADORES (‘Experiencers’)

Dimensão deste segmento de procura: 16%

Estilos de vida, motivações e atitudes

São indivíduos que estão satisfeitos com o momento que vivem, e querem viver a vida. E saboreiam a vida. É um segmento mais jovem (jovem-maduro) que procuram levar uma vida ativa, rica em experiências, em socialização. São experimentadores, vivos e entusiastas. Procuram variedade e diversão e é o segmento com mais “hábitos boémios” – valorizam muito o lazer (seja passear e fazer compras, seja sair com frequência para conviver, ir jantar fora, ir à noite a um bar).

Procuram algum status, vivem em condomínio fechado (e maioritariamente casa arrendada), gostam de viver em bairros de prestígio e bairros antigos / bairros históricos. A imagem é importante para eles, não somente como evidência de status e de expressão de “independência” e personalidade. Preocupam-se com a aparência - são dos que mais gastam em: vestuário e calçado. Consomem acima da média em Lazer, entretenimento, desporto e cultura, restaurantes, hotéis e são os que mais gastam em telecomunicações e em educação/livros. Também têm um estilo saudável e ativo, com prática regular de exercício físico, valorizam a centralidade e proximidade ao local de trabalho, da escola, transportes públicos.

Fase do ciclo de vida

Indivíduos entre os 30 e 45 anos, agregados familiares de 1 a 2 pessoas e casados ou solteiros (são

dos segmentos com maior proporção de solteiros). Nível de qualificação: universitária; destacam-se

por exercerem profissões técnicas, científicas e artísticas, Status C1 (segmento socioeconómico

médio).

Dinâmica habitacional

Zona de residência: Lisboa

Maioritariamente habitação arrendada, apartamento em condomínio fechado, tipologia T2, encargo médio mensal de 278€

Intenção de mudança: 7,4%

Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016)

Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk, 2016).

1500 (208) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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7.2. Proposta de valor

Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes

O Programa Renda Acessível cria valor para as famílias beneficiárias, desde logo e em

primeiro lugar porque proporciona acesso a habitação adequada, integradas num

habitat de qualidade, a preços compatíveis com o seu nível de rendimento (rendas

acessíveis). De outra forma estas famílias dificilmente conseguiram arrendar ou comprar

casa em Lisboa (ver Falhas do mercado habitacional, pág. 56).

Esta criação de valor é ainda mais significativa para determinados segmentos de

procura, especialmente prejudicados pelas falhas de mercado habitacional, são eles:

a) Famílias numerosas (com descendência49 ou ascendência50 numerosa), promovendo

oferta de habitações com mais compartimentos (T3 e superior), bem como

‘candidaturas solidárias’ quer permitem, por exemplo, a duas famílias com relações

de parentesco e tutela partilhada de menores poderem concorrem em conjunto para

alojamentos autónomos, assegurando mais estabilidade nos cuidados e ambiente

familiar de crianças filhas de pais divorciados ou separados;

b) Famílias monoparentais e unipessoais;

c) Famílias de jovens adultos em início de vida ativa;

d) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;

e) Pares de famílias que desempenham funções cuidadoras entre si de elevada

relevância social, familiar e afetiva, que necessitam de viver próximo mas em

alojamentos autónomos, de modo a assegurar a prestação de cuidados de saúde a

pessoas com menor nível de autonomia (por exemplo, adultos portadores de doença

ou outros factores que diminuem a sua autonomia).

Este Programa comporta por isso uma dimensão inovadora pelo cruzamento e integração

coerente de dimensões sociais, afectivas, económicas e atitudinais das famílias, no estudo da

procura habitacional, quantificando e qualificando as necessidades, características e

problemas, informando a partir daqui a concepção das áreas de intervenção, bairros,

edifícios, unidades habitacionais e rede de funções residenciais complementares

(equipamentos colectivos de apoio à infância, saúde, desporto, espaços públicos, comércio

de proximidade, transportes públicos), recorrendo para o efeito à mobilização de recursos

estratégicos do Município e dos operadores privados do sector imobiliário.

O foco deste Programa são as famílias, por esse motivo os preços das rendas não são

calculados em função dos custos de construção nem representam uma filosofia de ‘desconto’

a partir dos preços de mercado nas localizações de cada operação. As rendas oferecidas

nas operações do Programa decorrem do que as famílias potencialmente

49 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes.

50 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.

1500 (209)N.º 1217


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beneficiárias podem pagar, sendo depois atribuídos os fogos para arrendamento através

de um mecanismo transparente de sorteio.

Os custos de construção e os preços de mercado imobiliário têm no entanto uma grande

importância no racional económico deste Programa. Procurou-se recuperar e manter na

esfera pública as mais-valias fundiárias e urbanísticas pré-existentes, ou aquelas a que as

intervenções deste Programa possam dar origem, para cofinanciar rendas acessíveis para

aqueles que têm rendimentos intermédios mais baixos. Ou seja, nas localizações onde os

preços de mercado são mais elevados é possível oferecer rendas mais baratas pois

a mesma percentagem de património a transferir para os concessionários comporta uma

margem de lucro potencial que pode ser reduzida a níveis que sendo atrativos para o

concessionário permitam viabilizar rendas mais baratas de habitação pública. Contribui-se

assim para um maior equilíbrio e coesão social e territorial, rompendo com um racional

de descriminação territorial em que as famílias de rendimentos mais baixos só conseguem

viver em zonas mais periféricas, normalmente já fora do concelho de Lisboa e ou de pior

qualidade.

A oferta habitacional foi pensada para atender à diversidade de necessidades de tipologia

habitacional (T0,...), e dentro do mesmo tipo de habitação oferecer uma gama

diversificada de preços (podendo ocorrer que um determinado tipo de apartamento possa

ter preços com diferenças significativas no mesmo empreendimento e em empreendimentos

distintos). O acesso aos distintos níveis de preços de renda é depois regulada pelo

mecanismo da taxa de esforço (a renda tem de estar situada entre 10% e 35% do

rendimento disponível de cada família).

Foi dada especial atenção à oferta de tipos de habitação mais escassos e ou mais

inacessíveis no mercado privado, como é caso das habitações com maior número de

quartos (T3 e T4), essenciais para famílias numerosas, ou tipos de habitação com dimensão

e preço adequado a famílias unipessoais e jovens em início de vida ativa (apartamentos T0 e

T1) com preços que se situam ao nível dos preços de arrendamento de um quarto em

Lisboa, permitindo a que muitos dos residentes nestas situações passem a ter habitação

condigna, adequada às suas necessidades e com preço acessível.

Atendendo a que os objectivos gerais do Programa são o povoamento e rejuvenescimento da

população é feita uma grande aposta em habitações, habitat e serviços adequados a

famílias com crianças, incluindo criar melhores condições para funções cuidadoras

entre netos, filhos e avós (‘candidaturas solidárias’).

Síntese

A proposta de valor para as famílias consiste, em síntese:

a) Oferta de habitação adequada às necessidades dos vários segmentos de procura

deste Programa, nomeadamente em termos de tipologia habitacional, nível de

equipamento da habitação, acessibilidade e localização.

1500 (210) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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b) Rendas acessíveis ao nível de rendimento dos segmentos de procura, normalmente

muito inferiores aos preços de mercado atuais. Os intervalos dos valores de renda são

definidos pela Câmara Municipal de Lisboa para cada tipo de habitação, em cada

Operação Renda Acessível, de modo a serem acessíveis às famílias com níveis de

rendimento intermédio distintos.

c) Os arrendatários devem sentir que estão a arrendar todo o edifício, ou seja, as

partes comuns utilizáveis devem ter a qualidade adequada para ser vividas e

valorizadas pelos residentes.

d) Participação no desenho do programa através de inquéritos de opinião, antes da sua

aprovação, e durante a execução do Programa através de inquéritos de satisfação e

recolha de sugestões aos arrendatários, a realizar anualmente, de modo a monitorizar

e melhorar continuamente o Programa e a gestão das concessões.

e) Transparência na atribuição de habitações para arrendamento: os candidatos

registam-se num portal na internet, sendo admitidos os que cumprirem os requisitos

do Programa, procedendo-se a sorteio para afetação de habitações em cada Operação

Renda Acessível. Cada família escolhe, por ordem do sorteio, o apartamento do seu

agrado dentro dos que estiverem disponíveis, de acordo com a tipologia a que se

candidatou, e atendendo à taxa de esforço que a renda representa para a sua

capacidade financeira (entre 10% e 35% do rendimento disponível).

f) Apartamentos de qualidade, estética, funcional, conforto térmico e acústico,

segurança, privacidade e acessibilidade.

g) Perto de tudo o que é necessário no dia-a-dia: comércio de proximidade,

transportes públicos, serviços, equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos

de qualidade.

h) Contrato de arrendamento justo, definido pela CML, com duração mínima de 5

anos, salvo se o arrendatário pretender uma duração inferior (em todo o caso de pelo

menos 1 ano).

i) Controlo de qualidade da concepção, da construção e da gestão, manutenção

e conservação dos edifícios habitacionais pela CML.

j) Arbitragem de conflitos de arrendamento: A CML procurará proporcionar a oferta

deste serviço diretamente ou através de parceria com terceiros, melhorando a

confiança entre arrendatários e concessionários.

k) Estacionamento privativo, sempre que as condições do local o permitam e que seja

economicamente viável, em quantidade ponderada com nível de transportes públicos

presentes ou na vizinhança urbanística imediata.

l) Segurança: bom desenho urbano em áreas consolidadas, ou construídas de novo de

acordo com as melhores práticas de urbanismo, promovendo ‘mix’ social e de

atividades económicas.

1500 (211)N.º 1217


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m) Espaços públicos de qualidade, bem mantidos, limpos, com jardins e praças,

preparados para modos de transporte ativos (caminhar, andar de bicicleta) e prática

de desporto ao ar livre.

n) Resiliência anti-sísmica nos edifícios reabilitados: avaliação e reforço da

resistência sísmica em conformidade com os resultados da avaliação.

Escalões de rendas acessíveis

A Tabela 21 apresenta graficamente, e em síntese, a incidência recomendada para os preços

das rendas acessíveis em função da conjugação entre tipos de famílias (dimensão e

composição) e tipologia habitacional, resultante das várias fontes de informação

consideradas para segmentar os rendimentos da procura a quem se destina este Programa,

conforme evidenciado nos capítulos ‘Falhas do mercado habitacional’ (pág. 56) e

‘Segmentação e caracterização’ (pág.115). São assinalados com cor mais intensa (azul

escuro) os escalões de preços que devem predominar globalmente no Programa, sempre que

economicamente viável em cada operação e atendendo conjugadamente a outros aspectos

de segmentação da procura (dimensão de família, perfil atitudinal,...), devendo oscilar entre

os escalões de preços assinalados com cor mais suave (azul claro).

Pode por isso concluir-se que são valores muito inferiores aos preços de mercado do

concelho de Lisboa e de grande parte da AML (ver capítulo sobre ‘Disparidade entre

preços e poder de compra das famílias’), requerendo para tal a afetação de património

imobiliário municipal e outros tipos de incentivos que possam vir a ser disponibilizados de

modo a que os concessionários consigam encontram condições de viabilidade e financeira

para oferecer esta gama de preços.

€/mês 150 151-200 201-250 251-300 301-350 351-400 401-500 501-600

T0

T1

T2

T3

T4

Os escalões de preços das rendas acessíveis devem ser atualizados pela CML, sempre que

ocorram alterações relevantes no nível de rendimento disponível das famílias, com base na

informação do EUROSTAT, EU-SIL (procura potencial) ou outras fontes oficiais com

rendimentos segmentados por nível e tipo de família, ou informação direta recolhida junto

Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível. Intensidade de cor indica prevalência desejável.

dos candidatos que se forem registando para concorrer a este Programa (procura

manifesta).

1500 (212) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Importa recordar que a abordagem seguida para estimar os escalões de renda acessível de

cada tipo de habitação não resulta nem dos preços de mercado (numa lógica de desconto),

nem dos respectivos custos de construção, mas apenas do rendimento disponível e da taxa

de esforço aplicável para estimar o valor máximo e mínimo dos encargos com habitação

considerados adequados.

Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes, devendo evoluir com os níveis de

rendimento das famílias:

T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a 300€/mês;

T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês, preços no intervalo 100 a

350€/mês;

T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a 500€/mês;

T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês;

T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês.

Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível

As localizações das áreas de interversão do Programa Renda Acessível ocorrem onde existe

património imobiliário disponível a curto e médio prazo e que sejam adequadas para serem

afectas à promoção de habitação. São localizações diversificadas, dando resposta a uma

diversidade de preferências das famílias por distintos ambientes urbanos, desde áreas de

centro histórico a áreas novas, mais ou menos centrais.


















3

4

5

6

7

9

11

10

13

14

1512

8

1

2

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Cada área de intervenção do Programa pode ser subdividida em ‘Operações Renda

Acessível’, as quais têm uma (sub)área de intervenção definida.

Cada operação renda acessível dá origem a concurso público para atribuição de concessão de

obra pública, pelo que cada área de intervenção terá pelo menos uma ‘Operação Renda

Acessível’.

A delimitação das áreas de intervenção e respectivas características urbanísticas são

apresentadas em anexo, sendo esta afectação de carácter indicativo, pois caberá aos órgãos

do Município afectar o respectivo património imobiliário municipal para cada operação renda

acessível, à medida que forem criadas as condições para a sua colocação em concurso

público para atribuição de concessão.

Tipologia habitacional e áreas de referência

A tipologia habitacional de referência (percentagem prevista para os vários tipos) é a

indicada na Tabela 22, bem como as respectivas áreas brutas de construção. Os valores

indicados são de referência geral, pelo que a tipologia habitacional e área dos fogos podem

variar de operação para operação e ou vir a ser ajustados ao longo do tempo em função do

perfil das famílias candidatas, e outras condicionantes, pois o foco do Programa é orientação

à procura e a correção de falhas de mercado habitacional. Os valores de referência devem

ajustar-se ao longo do tempo em função das dinâmicas sociais, económicas, demográficas e

do mercado imobiliário residencial.

Tipologia Percentagem de

fogos por tipo

Área bruta de construção por habitação (m2)

T0 10% 35

T1 21% 52

T2 39% 72

T3 24% 91

T4 ou superior 6% 105

Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral.

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7.3. Canais

Os canais para comunicar com as famílias beneficiárias foram selecionados em função da sua

eficácia e eficiência, atendo às suas preferências e conveniência, bem como das seguintes

fases de desenvolvimento do Programa e de cada Operação Renda Acessível (Tabela 23).

Devendo ser ajustados em função dos resultados evidenciados.

O sistema de comunicação será assegurado preferencialmente pelos serviços competentes

da CML, com eventual recurso a serviços externos sempre que não exista capacidade de

resposta do ponto de vista humano ou tecnológico. A abordagem de comunicação deverá ser

coerente e integrada privilegiando os canais de comunicação preferidos pelos destinatários.

Tipos de canal Divulgação

(captar candidatos)

Relação c/ candidatos

Relação c/ arrendatários Avaliação

Portal LisboaPRAtodos

Lisboa – revista municipal

Redes sociais

Comunicação social (notícias)

Publicidade

Atendimento telefónico CML e parceiros

Atendimento email CML e parceiros

Atendimento presencial CML e parceiros

Inquérito

Redes sociais

O Programa Renda Acessível não fixa um limite superior de idade, os estudos de mercado

revelaram claramente que a grande maioria de potenciais candidatos serão jovens adultos

com atividade profissional, e famílias com crianças a cargo, conduzindo a uma utilização

preferencial de canais de comunicação na internet, em particular nas principais redes sociais,

quer na fase de divulgação, quer após as candidaturas e já depois de passarem a ser

arrendatários.

As redes sociais podem (devem) ser utilizadas para reforçar o sentido de comunidade de

beneficiários do Programa, recolher sugestões que permitam melhorar o Programa e divulgar

Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes

informações relevantes de forma conveniente, integrada nos canais normalmente utilizados

pelas famílias.

1500 (215)N.º 1217


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O principal canal de comunicação a operar de forma contínua e segura será o portal a aqui

designado Portal ‘LisboaPRAtodos’ através do qual os candidatos e arrendatários podem

recolher e solicitar informações sobre o Programa, bem como realizar todas as transações de

natureza administrativa relacionadas com a sua candidatura ou estatuto de arrendatário que

sejam tecnicamente possíveis, nomeadamente (conforme aplicável aos vários programas

habitacionais e tipos de contratos de arrendamento existentes):

Simulador de elegibilidade com opção de registo imediato de utilizador e de

submissão de candidatura;

Registar-se como interessado em aceder a habitação municipal;

Atualizar de dados de registo;

Pesquisar habitações municipais disponíveis por: tipologia, área, preço, localização,

proximidade a equipamentos ou transportes públicos, estacionamento;

Candidatar-se e fazer a gestão das suas candidaturas;

Pagar renda;

Regularizar dívidas;

Pedido para atualizar a renda;

Atualizar informações sobre a minha família e rendimento;

Pedido de reparação / assistência técnica;

Fazer elogio ou reclamação;

Pedir e receber informação;

Obter informações sobre outros apoios sociais que se podem eventualmente

conjugar (Porta 65, Subsídio Municipal de Arrendamento, Fundo de Emergência

Social,...).

Pretende-se uma desmaterialização total de tudo o que possa ser realizado através da

Internet, de forma incremental e interoperável com os sistemas de informação dos serviços e

entidades envolvidas em cada relação e em razão de matéria.

O Portal LisboaPRAtodos deverá ser a ‘porta de entrada’ das famílias para qualquer programa

municipal de habitação, onde se inclui o Programa Renda Acessível. Será um Portal intuitivo

para os seus utilizadores, não requerendo que os mesmos conheçam à partida os programas

municipais a que se podem candidatar nem as respectivas regras. Ao procederem ao seu

registo no Portal podem simular de forma automática a que programas se podem candidatar

e respectivos requisitos, bastando para tal preencher um formulário electrónico que permite

fazer essa análise.

A desmaterialização não significará perda na personalização da relação pois mantêm-se os

canais de atendimento pessoal, telefónico e electrónico.

1500 (216) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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7.4. Relação com as famílias

As famílias são o foco deste Programa, pelo que a escolha da estratégia de relacionamento,

canais de comunicação, interlocutores e nível de serviço deve ser desenvolvida de forma

fidelizar e captar novos residentes para Lisboa, em particular para as áreas de intervenção

do Programa.

As formas de relacionamento evoluem à medida que a relação da família com este Programa

passa de um nível de procura potencial, para procura manifesta (candidatura ao Programa) e

depois para arrendatário.

Fase: procura potencial

Participação através de inquéritos na conceção do Programa (estudo Gfk 2016 e

DMHDL 2016);

Divulgação da ‘proposta de valor’ do Programa através dos órgãos de comunicação

social, redes sociais, portal Portal LisboaPRAtodos, publicidade na internet e noutros

canais de comunicação;

Esclarecimentos prestados através do serviço de atendimento ao Munícipe da CML

(atendimento pessoal, telefónico e por email) e de entidades parceiras, tais como as

Juntas de Freguesia, em particular aquelas onde estão previstas intervenções deste

Programa.

Fase: procura manifesta (candidatura ao Programa)

Prestar informações, esclarecer dúvidas e apoiar processo de registo no Portal

LisboaPRAtodos, candidaturas a Operações Renda Acessível: atendimento automático

(via portal LisboaPRAtodos), pessoal (telefone, email, presencial):;

Registo de utilizador no Portal LisboaPRAtodos (interessado em habitação municipal):

declarar adesão e concordância com as regras do Programa (através de escolha de

uma opção no Portal), preencher formulário quer permite conhecer melhor a procura

manifesta, ficar abrangido por lista de distribuição automática de alertas sobre

abertura de concursos para atribuição de habitação por sorteio em Operações Renda

Acessível;

Submeter e gerir a candidatura: apenas admissível através do Portal

LisboaPRAtodos (sem prejuízo da assistência dos serviços municipais e Juntas de

Freguesia que se queiram associar como parceiros-estratégicos), as notificações de

resultados dos concursos são feitas por via electrónica (email);

Sorteio de candidatos a arrendatários para cada Operação Renda Acessível, apenas

ocorre depois de celebrado contrato de concessão com operador privado para a

respectiva operação. O sorteio será feito informaticamente pela CML, em ato público,

sendo a credibilidade do sistema informático utilizado para o sorteio assegurada pela

CML e sujeita a controle de entidade externa, competente e independente.

Fase: arrendatário

Após o sorteio, verificação dos comprovativos que atestam o cumprimento de

requisitos para poder celebrar contrato de arrendamento: atendimento electrónico

(via Portal LisboaPRAtodos), telefónico e pessoal da CMLA;

1500 (217)N.º 1217


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Celebração de contrato de arrendamento com o concessionário: convocatória pela

CML para celebração do contrato, atendimento pessoal pela CML e pelo

Concessionário da respectiva Operação Renda Acessível;

Prestar informações, esclarecer dúvidas, receber e gerir propostas de melhoria e

reclamações sobre o Programa durante a fase de execução do contrato de

arrendamento: atendimento via Portal LisboaPRAtodos bem como atendimento

pessoal (presencial ou por qualquer canal) com o gestor de contrato da CML;

Todas as questões relacionadas com o funcionamento do edifício ou unidade

habitacional arrendada: atendimento pelo concessionário da respetiva Operação

Renda Acessível, ou atendimento pela CML apenas nas situações em que exista

incumprimento do contrato de concessão pelo concessionário. Após o termo da

concessão esta responsabilidade passa a ser integralmente do Município de Lisboa;

Controle da concessão: CML e arrendatários (inquérito regular).

Da parte da CML é desejável que exista para cada Operação Renda Acessível um gestor

municipal desse contrato, sendo a pessoa responsável pelo controle de gestão da sua

execução, incluindo a gestão da informação sobre a satisfação dos respetivos arrendatários.

7.5. Fontes de receita

As fontes de receita no modelo de negócio com as famílias são as rendas recebidas. Os

arrendatários pagam renda nos termos e condições previstas no respectivo contrato de

arrendamento.

Durante a concessão de obra pública de cada Operação Renda Acessível as respectivas

rendas são entregues pelos arrendatários ao concessionário.

Após o termo da concessão, ou em situações de resgate, sequestro ou incumprimento do

contrato de concessão pelo concessionário, as receitas da concessão passam diretamente

para o Município de Lisboa.

7.6. Recursos-chave

Os recursos-chave para o funcionamento do modelo de negócio para as famílias são:

Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível;

Financeiros: financiar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,

bem como para aquisição de serviços;

Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações

urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;

Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes

e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Estrutura de Missão do

Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para

o efeito;

1500 (218) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Intelectuais: conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e

parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,

engenharia, marketing e comunicação, finanças, imobiliário, gestão de projetos e

sistemas de informação.

7.7. Atividades-chave

As atividades-chave do modelo de negócio para as famílias são:

a) Participação das famílias no desenho do Programa através de inquéritos e outras

modalidades adequadas;

b) Definir termos de referência para a concepção, projetos, construção e exploração,

gestão, manutenção e conservação dos edifícios habitacionais;

c) Procedimentos pré-contratuais para contratar concessões de obra pública por

concurso público e demais procedimentos para aquisição de bens e serviços

necessários;

d) Estratégia e ações de marketing e comunicação;

e) Relação com candidatos e arrendatários;

f) Admissão e sorteio de candidatos;

g) Preparar minutas de contrato arrendamento;

h) Arbitragem de conflitos de conflitos de arrendamento através de centros de

arbitragem especializados, existentes ou a criar;

i) Inquérito periódico aos arrendatários: monitorizar exploração do imóvel e execução

dos contratos de concessão e do Programa em geral;

j) Controle de gestão das concessões e do Programa em geral, respectivo reporte para

os órgãos do Município.

7.8. Parcerias-chave

Os parceiros-estratégicos para o funcionamento deste modelo de negócio são:

a) Concessionários de obra pública (empresas selecionados por concurso público para

conceber, projetar, construir, gerir, explorar, manter e conservar os edifícios de

habitação afetos a cada Operação Renda Acessível);

b) Empresas prestadoras de serviços especializados;

c) Centro de Arbitragem de conflitos de arrendamento;

d) Entidades que ofereçam soluções de mutualização de risco de incumprimento nos

contratos de arrendamento;

1500 (219)N.º 1217


B O L E T I M

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JUNHO 201716

e) Comunicação Social para divulgação;

f) IHRU (em ARUS).

7.9. Estrutura de custos

Os custos necessários para assegurar o funcionamento do modelo de negócio são repartidos

entre o Município de Lisboa e o concessionário de cada Operação Renda Acessível, em função

da natureza do custo e da fase em que se encontra a execução deste Programa e de cada

Operação Renda Acessível.

Os custos que cabem ao Município de Lisboa referem-se essencialmente a:

Afetação de património imobiliário a cada Operação Renda Acessível representa o

principal custo do Programa para o Município. Durante a execução dos contratos de

concessão esse custo representa a indisponibilidade de exploração desses imóveis

(custo de oportunidade). Uma vez que aproximadamente 70% desse património se

mantém sempre propriedade municipal, os restantes 30% é que serão efetivamente

alienados, como pagamento em espécie aos concessionários, ou seja o Município irá

pagar cerca de 103 M€ em património (estimativa pela fórmula de cálculo CIMI para

apurar o VPT).

Perda de receita de tributos financeiros e não financeiros normalmente devidos pela

realização de operações urbanísticas por entidades terceiras e que neste caso se

propõe que sejam isentados os concessionários nas Operações Renda Acessível de

modo a desonerar obras de urbanização e edificação que se destinam à prossecução

de finalidades públicas do Município e no essencial à realização de benfeitorias nos

imóveis que revertem direta ou indiretamente para o Município. O custo de

oportunidade da cobrança da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas

(TRIU) e de compensações urbanísticas (valor total de ambas estimado em 48 M€),

bem como de outros tributos financeiros e não financeiros nos termos dos

regulamentos e legislação em vigor (não estimados).

Aquisição de serviços e equipamentos necessários à concepção e execução do

Programa, dos sistemas e tecnologias de informação, controle de gestão da

execução dos contratos e à realização das restantes atividades-chave que não

possam ser, no todo ou em parte, asseguradas pela CML. O valor estimado para

esta componente representa cerca de 1% do investimento privado total, ou seja

aproximadamente 7 M€. Durante a fase de exploração dos contratos de concessão

prevê-se uma redução progressiva da necessidade de recurso a aquisições de

serviços pela incorporação progressiva dessas competências técnicas nos serviços

municipais e presumindo que serão afectos os recursos humanos adequados. Em

todo o caso é desejável que as funções de controle de gestão, em especial de

auditoria técnica e financeira à boa execução dos contratos, seja complementada

com recurso a entidades especializadas e independentes para melhor salvaguarda

dos interesses do Município e transparência na afetação dos seus recursos.

1500 (220) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Nas situações em que o custo com obras de urbanização, incluindo equipamentos de

utilização coletiva, seja desproporcionado numa determinada Operação Urbanística,

onerando de tal forma essa operação que a torne economicamente inviável apenas

com as receitas das rendas e alienação do património municipal a transferir em

propriedade plena para o concessionário, poderá ser feito um pagamento de parte

ou de todo o custo previsto para esta componente. Em todo o caso prevê-se que

sejam situações excepcionais pois o modelo de negocio com os concessionários deve

ser desenhado de modo a ser normalmente sustentável sem recurso a pagamentos

adicionais pela obra pública a realizar pelo concessionário.

Os custos que cabem aos concessionários referem-se essencialmente a:

Obras de construção acima do solo (construção nova e reabilitação), inerentes a

cada Operação Renda Acessível, bem como todos os respectivos estudos técnicos,

levantamentos, projetos, segurança e higiene, gestão e fiscalização. O valor total

desta componente está estimado em 504 M€.

Obras de urbanização (infraestruturas, espaços públicos e equipamentos de

utilização coletiva de proximidade), bem como os respectivos custos conexos

(projetos, etc.), têm um valor total estimado de 37 M€

Construção de estacionamento privado em estrutura edificada, e respectivos custos

conexos (projetos, etc.), está estimada em 235 M€, quase metade do custo total

previsto para a produção de edifícios e 635% mais elevado do que o custo total em

obras de urbanização, tratando-se por isso da parcela de custo com função de

utilidade pública e social mais reduzida, quando comparada com a produção de

edifícios para habitação com renda acessível e produção de obras de urbanização que

servem toda a comunidade. Devem por isso procurar-se soluções que minimizem

esta componente de custos, quer pela optimização de processos produtivos, quer

pela oferta de soluções de mobilidade e transportes eficientes, convenientes, seguros

e acessíveis, adequados às necessidades das famílias.

Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública

8. Modelo de negócio para concessionários

1500 (221)N.º 1217


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8.1. Procura potencial e sua segmentação

O modelo de negócio para concessionários (Figura 34) é na verdade um submodelo do

modelo das famílias pois os concessionários são os principais parceiros estratégicos do

Município de Lisboa para a execução do Programa Renda Acessível. Trata-se por isso de um

modelo de negócio em que o ponto de partida é a na verdade a ‘proposta de valor’ para as

famílias, a partir da qual se definem os requisitos para as respectivas atividades-chave que

cabem ao concessionário assegurar.

Neste sentido, a procura potencial de concessionários é condicionada, por um lado, pelo

contributo que se espera deles para o modelo de negócio das famílias e, por outro lado,

pelos recursos e condições que podem ser disponibilizadas pelo Município de forma atrativa

para os mobilizar para desempenharem um papel central na execução do Programa, no atual

quadro macroeconómico, jurídico, tributário e de condições de financiamento.

Sendo os concessionários empresas, a sua decisão de candidatura às concessões do

Programa depende das alternativas de investimento disponíveis em cada momento, em

particular conjugação dos seguintes factores-críticos:

Rendibilidade do projeto versus nível de risco;

Condições de financiamento bancário (disponibilidade, taxas de juro, prazo de

amortização, percentagem financiada face ao custo do investimento);

Rendibilidade dos capitais próprios;

Prazo para recuperar o capital investido;

Saídas do negócio caso se alterem as circunstâncias ou a estratégia da empresa;

Características de contexto: regime fiscal aplicável, situação macroeconómica,

percepção de oportunidade e atratividade dos territórios para realização de

investimentos.

Atendendo às condições macroeconómicas, à boa reputação da Câmara Municipal de Lisboa

junto de operadores privados e instituições financeiras, e às características concretas do

Modelo de negócio do Programa Renda Acessível, os candidatos às concessões tendem a ter

as seguintes características e perfil-tipo (ou conjugação de perfis-tipo):

Aversão ao risco, valorizam a confiança, segurança e previsibilidade, estão por isso

dispostos a ter rendibilidades mais baixas do que alternativas de risco superior;

Entidades que valorizam investimentos de médio e longo prazo com receitas estáveis

seguras e duráveis;

Preferem operações ‘core’, ou seja investimentos imobiliários com forte adesão à

‘economia real’, tais como a satisfação de necessidades básicas como a habitação;

Dispõe de liquidez ou estão associados a entidades que assegurem das necessidades

de financiamento iniciais;

Entidades que preferindo operações de curto prazo (o tempo de projetar e

construir/reabilitar) poderão candidatar-se tendo em vista passar logo que possível a

sua posição contratual a entidades com o perfil-tipo referido nos pontos anteriores.

1500 (222) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Com base em cerca de 30 entrevistas realizadas em 2015 e 2016 a decisores de empresas

portuguesas de estrangeiras, dos sectores imobiliário, construção, banca comercial, foram

definidos os seguintes tipos de entidades como prováveis candidatos às concessões:

a) Empresas de promoção imobiliária que procuram diversificar carteira de investimentos

em operações de baixo risco e rendibilidade atrativa face às alternativas. Atendendo a

que o mercado de arrendamento habitacional em Portugal é muito atomizado

(disperso por proprietários com poucos fogos cada) a maior parte dos operadores

profissionais do mercado residencial são empresas especializadas essencialmente na

compra e venda de imóveis ou de promoção imobiliária para venda, cujas operações

são normalmente de curto prazo, entre 1 a 5 anos. Este tipo de empresas, poderá ter

interesse em candidatar-se às concessões para diversificar a sua carteira de

investimento. Outra possibilidade é candidatarem-se tendo em perspetiva ceder (total

ou parcialmente) a sua posição contratual na concessão a terceiros, investidores

institucionais que procuram imóveis arrendados, com rendibilidade atrativa, sem

correrem os risco de construção. Neste último caso os promotores podem

eventualmente recorrer a empréstimos bancários para as fases de projeto e

construção tendo previsto saída da concessão, vendendo a sua posição contratual a

promitente comprador do imóvel já completamente arrendado;

b) Empresas de compra, venda e exploração de imóveis;

c) Investidores institucionais / Organismos de Investimento Coletivo (fundos de pensões,

fundos imobiliários, …) interessados em operações imobiliárias ;

d) ‘Family offices’, empresas dedicadas à gestão de fortunas e do dia-a-dia da vida

económica e financeira de famílias e indivíduos ricos, podendo ter um leque variável

de serviços e distintos perfis de investimento;

e) Consórcios / agrupamentos dos tipos acima referidos.

8.1.1 Fatores de atratividade

Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário

Lisboa é percepcionada como uma cidade com boas oportunidades para investimentos

imobiliários (Figura 35), ficando em 9# lugar no ranking de cidades analisadas pelo Urban

Land Institute e PWC (2015), conforme evidencia a Figura 36. A evolução das perspectivas

de investimento Lisboa entre 2005 e 2015 é muito positiva a partir de 2013, estando no

‘radar’ dos investidores internacionais (Figura 37). Os dados de contexto destacados nessa

análise são a população, emprego e rendimento disponível.

1500 (223)N.º 1217


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Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário (Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)

1500 (224) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)

Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015

1500 (225)N.º 1217


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Aumento da procura residencial

As tendências de evolução demográfica vão no sentido do aumento da longevidade e

diminuição dos saldos de nupcialidade (casamentos menos divórcios). A conjugação destes

fatores com a fragmentação/recomposição famílias - que tem conduzido a um aumento

significativo do número de famílias de forma não proporcional ao aumento populacional,

podendo ocorrer o aumento do número de famílias com decréscimo populacional.

As necessidades habitacionais quantitativas decorrem essencialmente do número de famílias

e sua composição atendendo a que cada família ocupa pelo menos um alojamento ().

Por outro lado, emergem segmentos de procura que valorizam especialmente o

arrendamento, nomeadamente estudantes universitários, investigadores e bolseiros de

investigação, profissionais deslocados (professores, profissionais de saúde, expatriados em

geral).

A evolução do número de membros das famílias e sua composição (adultos autónomos,

crianças ou adultos dependentes) gera necessidades habitacionais específicas ao nível das

características dos alojamentos (dimensão, número de compartimentos, acessibilidade, entre

outras). Por outro lado, o ciclo de vida das famílias e dos seus membros também dá origem

a alterações das suas necessidades habitacionais especificas, por exemplo decorrentes de

casamento, divórcio, recomposição familiar, perda ou aumento significativo de rendimento, o

que requer maior flexibilidade no regime de ocupação da habitação, tanto maior quanto

menor for o rendimento disponível da família.

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1960 1981 2001 2011

Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa

Famílias AML

Famílias Lisboa

Alojamentos AML

Alojamentos Lisboa

Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE)

1500 (226) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Segundo o estudo do ULI/PWC51, os segmentos de arrendamento preferidos pelas empresas

do sector são o arrendamento privado e o orientado para reformados e estudantes.

A diminuição do crédito concedido às famílias para aquisição de habitação própria contribui

para a emergência do arrendamento habitacional como produto imobiliário com potencial de

crescimento em grande escala, caso esta tendência se mantenha. A redução do crédito para

aquisição surge num quadro de maior exigência da banca quanto à capacidade financeira das

famílias, excessiva exposição do sistema bancário ao sector imobiliário, e aumento do rácio

de crédito vencido (Gráfico 14).

51 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016

Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)

Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)

Gráfico 14 – Evolução do montante total do crédito concedido às famílias, respetiva taxa de variação anual (TVA) e rácio de crédito vencido (RCV), 2009-2014 (milhões de euros e %). (Fonte: Teles, Luís (2015), Estatísticas de empréstimos concedidos pelo sector financeiro)

17%

24%

31% 35%

24% 25% 31%

33%

51% 46%

36%

31%

09% 05%

02% 02%

00%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1960 1981 2001 2011

Lisboa Evolução da percentagem de famílias em função do número de membros

123-56+

13% 15%

21% 26% 23% 24%

30% 33%

55% 56% 47%

40%

9% 5%

2% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1960 1981 2001 2011

AML Evolução da percentagem de famílias em função do número de membros

123-56+

1500 (227)N.º 1217


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Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’

Os investidores, em particular do sector imobiliário, revelam maior interesse por políticas de

diversificação de investimentos e por operações de uso e regimes mistos, conseguindo desta

forma reduzir o risco do conjunto do seu portfólio, onde a habitação arrendada pode ter um

papel a desempenhar.

Valorização de capital

As empresas e outros operadores do sector, incluindo os pequenos operadores, atribuem

importância significativa à valorização dos seus ativos imobiliários, numa perspetiva

patrimonialista, ou seja, pretendem acumular e valorizar património imobiliário.

Retorno do investimento estável e seguro

A maior parte dos operadores entrevistados refere preocupação com o risco de

incumprimento do pagamento de rendas por parte dos arrendatários. No entanto, estudos

recentes sobre stress financeiro das famílias residentes na AML (Mauritti, 2013) revela que o

pagamento dos encargos de habitação são os últimos a serem incumpridos em caso de

quebra de rendimento disponível, pois trata-se de uma componente essencial da vida das

famílias.

O estudo da Gfk52 confirma esta afirmação, pois apenas 2% das famílias de “classe média”

da AML referiam a possibilidade de falhar o pagamento da renda devido ao decréscimo

acentuado de rendimento mensal. Assim, o arrendamento habitacional pode constitui-se

como um bom refúgio para as fases recessivas do ciclo económico do sector imobiliário.

8.1.2 Obstáculos

As principais razões sentidas atualmente como obstáculos a uma aposta no sector do

arrendamento em Portugal por parte das empresas do sector imobiliário são sistematizadas

seguidamente, tendo esta sistematização sido baseada, essencialmente, no relatório do

Urban Land Institute53 (ULI) sobre as perspetivas do sector para a Europa, bem como em

estudos desenvolvidos pela Câmara Municipal de Lisboa54, no âmbito do Programa Renda

Acessível.

52 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.

53 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016.

54 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.

Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento

A promoção imobiliária para arrendamento oferece rendibilidades potenciais mais baixas

(normalmente com TIR.a.i.55 entre 4% e 7,5%) quando comparada com o segmento de

promoção de habitação para venda (TIR.a.i. de 15% a 20%), para além de os períodos de

retorno do investimento serem significativamente superiores no mercado de arrendamento.

1500 (228) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Neste contexto, os investidores do mercado de arrendamento optam, preferencialmente, por

adquirir imóveis já construídos, evitando por esta via os riscos inerentes aos processos de

licenciamento e construção, para os quais as rendibilidades de referência do mercado de

arrendamento podem não ser suficientes para cobrir esses riscos.

Os promotores imobiliários que baseiam as suas decisões essencialmente na taxa de

rendibilidade, para condições de investimento semelhantes optam em geral pelo mercado de

compra-venda em detrimento do de arrendamento, dada a sua vantagem em termos de

rendibilidade.

As decisões de investimento, quando orientadas por critérios de racionalidade económica,

ponderam, geralmente, os seguintes fatores-chave: rendibilidade do projeto, rendibilidade

dos capitais próprios, risco, prazo de recuperação do investimento, disponibilidade e custos

de financiamento; bem como a composição destes fatores em projetos de investimento

alternativos.

Índice de

rend. total

Dez 2014

Índice de

rend. total

Dez 2015

Rend.

total

%

Rend. do

capital

%

Valorização

do Capital

%

Rendibilidade total

anualizada

%

Dez 1999 =

100

Dez 1999 =

100 1 ano 1 ano 1 ano 3 anos 5 anos

10

anos

Todos os tipos 282,3 316,4 12,1 5,9 5,8 6,7 4,3 5,2

Comércio 325,0 379,9 16,9 6,3 10,0 9,9 5,7 6,0

Escritórios 212,6 225,1 5,9 5,4 0,4 3,1 2,4 3,7

Industrial* 197,1 177,0 -10,2 3,6 -13,3 -3,3 -1,5 2,4

Residencial 167,4 176,7 5,6 3,9 1,6 1,0 2,6 4,8

Outros 318,1 331,6 4,2 5,6 -1,3 3,3 2,7 5,2

Dados comparativos

Ações 59,0 67,0 13,5 -4,7 -6,3 -3,3

Obrigações 284,5 298,8 5,1 16,7 12,5 6,7

Inflação 138,4 138,8 0,3 0,1 1,1 1,4

* Índice com base em Dezembro 2001; Fonte: MSCI, JP Morgan 7-10yr, HICP

Assim, importa compreender as rendibilidades alternativas entre os diversos segmentos de

mercado imobiliário (comércio, escritórios, industria, residencial/habitação e outros), bem

Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015.

55 TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos.

como com produtos financeiros de maior ou menor risco (ações, obrigações e outros

produtos financeiros). Para comparar a atratividade relativa do sector do arrendamento face

às alternativas de investimento, apresentam-se na Tabela 24 os valores das rendibilidades

de bens imobiliários e outro tipo de aplicações. No Gráfico 15 está representada a

performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em

Portugal, bem como do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário

Portugueses, da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património

(APFIPP), que mede trimestralmente a performance anual dos fundos de investimento

imobiliário, líquida de impostos e de comissões de gestão.

1500 (229)N.º 1217


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JUNHO 201716

Fonte: MSCI, Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses, a 30/6/2016

A evolução do retorno dos fundos que fazem parte do Índice IPD tem estado em terreno

negativo desde de 2012, excepto os fundos de investimento imobiliário fechados que a partir

de 2014 começaram a registar taxas de retorno positivas, atingindo cerca de 6% em Junho

de 2016. A baixa performance dos fundos de investimento contribui para que estejam mais

receptivos a alternativas de investimento com rendibilidades mais competitivas.

Trata-se por isso de uma oportunidade para o mercado de arrendamento habitacional,

podendo ser potenciada por regimes tributários favoráveis para fundos dedicados a esta

atividade, sendo ainda relevante atender a outros fatores de risco percepcionados pelo

sector financeiro como sendo obstáculos à entrada no mercado de arrendamento.

A rendibilidade total anualizada, a 10 anos (Tabela 24), revela que o segmento comercial é o

melhor com 6%, seguindo-se outros segmentos não especificados com 5,2% e depois o

residencial com 4,8%.

Se considerarmos outros investimentos alternativos transacionados no mercado de capitais

(Tabela 24), podemos concluir que as melhores rendibilidades tem sido no mercado

obrigacionista (6,7% nos últimos 10 anos), enquanto o mercado de ações tem tido

resultados anualizados negativos a 10 anos (-3,3%), a 5 anos (-6,3%) e a 3 anos (-4,7%).

Gráfico 15 – Performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em Portugal e do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses

Conclui-se assim que entre estas alternativas será o mercado de obrigações ou o

investimento em imobiliário de comércio as principais alternativas ao mercado residencial, e

em particular ao mercado de arrendamento.

1500 (230) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Tipo de

operador

Tipo de investimento

Tipo de risco assumido

TIR

desejada Planear Promover Vender Arrendar

Construtor

Promoção

c/ risco de

planeamento

20

Promoção

s/ risco de

planeamento

15

Promotor /

investidor

Promoção e exploração

de longo prazo

10-12

Investidor Edifício existente

8

Estes referenciais de rendibilidades servem nomeadamente para calibrar limiares de

atratividade a testar nos estudos prévios de viabilidade económica de cada Operação Renda

Acessível ,de forma a determinar se as condições propostas nas peças dos procedimentos

Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing)

Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds), Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong (2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012

pré-contratuais permitem atingir potencialmente rendibilidades interessantes para os

operadores.

As Taxas Internas de Rendibilidade (TIR) desejadas, ou consideradas como referência pelos

vários tipos de operadores de mercado, resultam em grande parte dos riscos assumidos e da

maturidade dos investimentos, podendo variar significativamente (ver Tabela 25). Temos no

1500 (231)N.º 1217


B O L E T I M

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JUNHO 201716

entanto de interpretar estes valores de referência à luz do que são as rendibilidades que têm

estado a ser obtidas no últimos anos em Portugal, significativamente abaixo dos valores

indicados nesta tabela, cujos valores estariam mais consonantes com o período antes da

crise de 2007.

No caso dos investidores que pretendem fazer aquisição e exploração de edifícios existentes,

a expectativa “ideal” seria obter uma TIR de 8% (antes de impostos), embora, nas condições

de mercado do ano 2016, obter uma TIR a partir de 6% já seja considerado atrativo,

conforme evidenciaram as entrevistas realizadas a empresas do sector pela EMPRA.

Os promotores imobiliários ou investidores que se envolvam em operações de longo prazo

destinadas à exploração dos edifícios para arrendamento, onde também estejam presentes

os riscos de planear (ordenamento do território / planeamento urbanístico / operações de

loteamento) e promover (obras de urbanização e edificação) têm a expectativa de poder

obter cerca de 10% de TIR.

Os construtores civis preferem operações de curto prazo (construção nova ou reabilitação),

capital intensivas, eventualmente muito alavancadas por financiamento alheio, onde podem

estar presentes vários riscos, tais como de planeamento, de promoção (urbanização /

edificação) e comercialização para venda. Nesta situação a TIR esperada deverá situar-se

entre 15% e 20%, consoante a intensidade dos riscos em causa, embora nas atuais

condições de mercado estas expectativas são na verdade mais moderadas.

Risco de incumprimento do pagamento das rendas56

As situações de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da

renda confrontam o mercado de arrendamento com duas fortes condicionantes ao seu

desenvolvimento.

Ineficiência e ineficácia do sistema judicial - Em situações de incumprimento do

contrato de arrendamento pelo arrendatário, nomeadamente, devido à falta ou atraso no

pagamento da renda, o tempo médio de uma ação de despejo57 nos tribunais judiciais cíveis

de 1ª instância variou entre 3,2 e 4,2 anos no período de 2007-2014, incluindo as fases de

ação declarativa e executiva. Para além do tempo despendido para obter a execução da

sentença de despejo, soma-se a dificuldade em recuperar os créditos das rendas vencidas.

56 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.

57 Direção-Geral da Política de Justiça (2014), Destaque estatístico trimestral – 2º Trimestre de 2014, Boletim nº 20, Outubro de 2014.

1500 (232) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

O BNA58 tem, aparentemente, tratado com maior eficácia as ações de despejo em que não

exista oposição do arrendatário (3,6 meses em média durante o ano 2014), no entanto, caso

exista oposição, o processo é remetido ao tribunal cível competente na comarca onde esteja

localizado o imóvel, nestes casos a duração média para obter o documento de despejo foi

cerca de 6,7 meses.

No entanto, os dados disponíveis são somente relativos aos casos que tiveram resolução,

não havendo dados sobre os pendentes – que são em número significativo. Por outro lado,

em 2014 entraram no BNA 4.166 requerimentos de despejo, dos quais cerca de 47% foram

recusados.

A reclamação de créditos sobre rendas vencidas e quaisquer pedidos de indemnização têm

de ser apreciados e decididos em tribunal judicial, o que aumenta largamente a duração do

processo. A ineficácia e ineficiência do sistema judicial penaliza fortemente, não só a

rendibilidade do mercado de arrendamento, mas também a confiança entre os seus

intervenientes (proprietários e arrendatários) e destes na Justiça.

Proteção social insuficiente dos arrendatários nas situações de quebra significativa

dos rendimentos - Não existe um sistema de proteção dos arrendatários nos casos em

que, por motivos involuntários (desemprego, doença incapacitante ou morte de um ou mais

membros da família com rendimento ou ainda divórcio), estes sofram de uma quebra

significativa de rendimentos, seja através de instrumentos públicos ou privados, que

previnam atempadamente o incumprimento do pagamento da renda, ou que permitam a

mudança para outra habitação adequada e de preço acessível face às novas condições de

rendimento do arrendatário. No entanto estão disponíveis seguros no mercado que cobrem

este risco.59

Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário60

Inexistência de linhas de crédito na banca comercial com características adequadas à

promoção (construção ou reabilitação) de fogos para exploração em arrendamento

habitacional, nomeadamente em termos de duração das operações de crédito, de forma a

permitirem a recuperação do investimento durante a vigência do empréstimo.

O IHRU tem uma linha de crédito 61 para financiar investimentos para promoção de

arrendamento habitacional no entanto aplica-se apenas a operações de reabilitação, estando

excluída a construção nova.

O financiamento à promoção imobiliária e o Sistema Nacional de Garantia Mútua

normalmente só consideram maturidades até 10 anos, excecionalmente poderão ir até 12 ou

58 Direcção-Geral da Administração de Justiça (2014), Relatório de Actividade do Balcão Nacional de Arrendamento.

59 Seguro ‘Soluções de Habitação – Proteção Rendas’, Companhia de Seguros Fidelidade.

60 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.

61 IHRU, Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível

1500 (233)N.º 1217


B O L E T I M

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15 anos. Estas maturidades são manifestamente insuficientes para os períodos de retorno de

investimento associadas ao mercado de arrendamento que poderão situar-se entre 20 a 30

anos.

Não obstante, com a crise financeira internacional de 2007, cujos efeitos económicos se

começaram a sentir mais claramente em Portugal a partir de 2009, verifica-se uma redução

progressiva e muito significativa dos empréstimos da banca para aquisição de habitação

própria permanente (ver Gráfico 14), passando o seu valor global de cerca de 153 mil

milhões de euros em 2010 para cerca de 131 mil milhões de euros em 2014. Paralelamente,

no mesmo período, o rácio de crédito vencido passou de 3,3% para 4,9%, ou seja, este rácio

de incumprimento aumentou 48% em apenas 4 anos. Esta evolução tem levado a um maior

escrutínio e seletividade por parte das instituições financeiras na conceção de crédito

hipotecário às famílias, reduzindo, por esta via, a procura potencial do mercado de

compra-venda.

Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional62

Nas últimas décadas as entidades privadas com experiência no mercado de arrendamento

estão sobretudo a operar nos segmentos de escritórios, comércio e logística. Os operadores

nacionais no mercado de arrendamento são sobretudo proprietários, de carácter não

institucional, com “portfólios” de pequena dimensão e territorialmente atomizados.

Operações sem economia de escala63

A reduzida dimensão do parque habitacional para arrendamento e a sua dispersão, tanto em

termos de território como em relação ao número de proprietários, diminui de forma

significativa a eficiência produtiva, quer nas fazes de projeto e obra

(construção/reabilitação), quer na de exploração. Para além das dificuldades que coloca aos

senhorios instalados, este fator é também muito restritivo para a entrada de operadores

institucionais (como, por exemplo, fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões,

“family offices”) no mercado de arrendamento habitacional.

Risco reputacional (despejo de famílias)64

No mercado residencial a relação contratual é estabelecida com famílias, estando por isso

sempre presente uma dimensão humana e social que é percepcionada como um risco

acrescido para as empresas do sector, quando comparado com alternativas de investimento

no mercado de escritórios, comércio e indústria, onde os clientes são empresas, existindo

menor risco de exposição mediática no caso de despejos.

62 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.

63 Ibidém.

64 Ibidém.

1500 (234) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

Risco político65

Atendendo a que o modelo de negócio do arrendamento habitacional tem subjacente

operações de longo ou muito longo prazo, existe, genericamente em relação a Portugal, a

percepção do risco de virem a ser alterados pressupostos relevantes que possam ter estado

na base da decisão de investimento inicial dos operadores, nomeadamente, o

enquadramento legal e regulamentar, a política fiscal, os instrumentos de financiamento

disponíveis, entre outros.

No caso de Portugal, as alterações relevantes em matéria tributária e regulamentar são um

fator de perturbação significativo, conferindo reduzido nível de previsibilidade aos

investimentos no mercado de arrendamento, contribuindo para que os operadores procurem

alternativas de investimento com menor duração e menos vulneráveis a alterações

conjunturais (legais, regulamentares, tributárias, etc.).

Para além do risco associado à imprevisibilidade em sentido geral, nos casos de programas

públicos de habitação social e/ou de parcerias entre entidades públicas e privadas para a

promoção de habitação, é percepcionado um risco político acrescido: (i) possibilidade das

entidades públicas virem a alterar as condições subjacentes aos contratos; (ii) mora do

cumprimento das partes que possam caber às entidades públicas - ou mesmo o risco do seu

incumprimento definitivo; e (iii) riscos de falta de transparência em procedimentos pré-

contratuais a que possam concorrer.

Ainda na esfera das implicações da ação do Estado, importa sublinhar os efeitos muito

negativos de uma interferência prolongada nos preços da habitação, apenas no mercado de

arrendamento (e não no mercado de compra e venda), agravando significativamente a

percepção de risco e a desconfiança deste sector, prejudicando a previsibilidade da atividade

económica e penalizando a sua rendibilidade.

8.2. Propostas de valor

Atendendo aos factores de atratividade e obstáculos identificados em entrevistas, reuniões e

relatórios66 sobres as perspectivas dos gestores das entidades-tipo que mais correspondem

ao perfil de candidatos às concessões, é apresentada a seguinte ‘proposta de valor’ para os

concessionários procurando minimizar os obstáculos e gerar os benefícios necessários e

suficientes à sua participação ativa no Programa:

a) Rendibilidade atrativa, superior à que poderá ser obtida por investidores

institucionais e organismos de investimento coletivo em operações de baixo risco,

com rendimento estável e de médio a longo prazo (entre 5 a 35 anos). A TIR.a.i.

potencial deverá estar entre 6% e 10%, podendo a rendibilidade dos capitais

65 Ibidém.

66 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016

próprios ser significativamente superior em função do acesso e condições a capital

alheio (empréstimos).

1500 (235)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

b) Não existe a necessidade de investimento em terreno/edifício pois as Operações

Renda Acessível desenvolvem-se em imóveis municipais. Os edifícios / frações

habitacionais afectas a arrendamento acessível mantêm-se sempre propriedade

municipal e regressam à exploração pelo Município logo quer termine o prazo de

concessão.

c) Transferência de parte de património imobiliário municipal para o concessionário (em

média estimasse que seja cerca de 30% do património afecto a cada concessão), em

propriedade plena, componente essencial para sustentabilidade económica das

operações atendendo a que as rendas acessíveis para a classe média Portuguesa são

muito mais baixas que as de mercado, assim o património a transmitir para o

concessionário cofinancia de forma significativa rendas mais baixas.

d) Durante a concessão as rendas são receita do concessionário, sendo que nos espaços

não habitacionais podem ser praticados preços de mercado para contribuir para

cofinanciar as rendas acessíveis.

e) As rendas de habitação acessível são atualizadas anualmente por referência ao

Índice de Preços ao Consumidor (ICP), exceto habitação, publicado em Diário da

República e pelo EUROSTAT.

f) Possibilidade de cedência de posição contratual do concessionário a terceiros, em

determinadas condições (a entidade terceira tem de ter capacidade financeira e

técnica igual ou superior ao do cedente);

g) Controle urbanístico das operações é realizado durante o concurso público para

atribuição das concessões, pelo que em simultâneo com a adjudicação da concessão

é emitido PIP favorável;

h) Regime tributário específico para as concessões de obra pública no âmbito do

Programa permitem reduzir muito significativamente os custos de investimento

inicial: isenção de Taxas Municipais (em média -5,8% custo de construção), IVA da

construção à taxa reduzida (ou seja poupança de -17%), ou seja os custos de

construção podem ser reduzidos em média cerca de 23%.

i) As Operações Renda Acessível têm dimensão diversificada, requerendo níveis de

investimento que podem variar entre 3 e 430 M€, alargando o universo de potenciais

candidatos às concessões. A dimensão das Operações vai sendo ajustada ao longo

da execução do Programa à procura de potenciais candidatos de forma a maximizar

a concorrência;

j) Possibilidade de entrada, ou expansão em várias escalas, no mercado de

arrendamento de habitação, em particular no arrendamento acessível, onde existe

pouca oferta e muita procura potencial, numa das cidades europeias consideradas

mais atrativas para investimento imobiliário. A potencial procura para habitações a

com rendas acessíveis em Lisboa é superior a 25.000 fogos para o período 2016-

2019 (estudo Gfk, Janeiro de 2016), isto é, cerca de cinco vezes mais do que oferta

prevista neste Programa de Renda Acessível.

k) Procura estudada, segmentada em vários níveis de rendimento e tipos de família,

pela CML através dos procedimentos de admissão e sorteio, promovendo um ‘mix’

social que em si mesmo contribui para minimizar risco;

1500 (236) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

l) Minimização de risco incumprimento pelos arrendatários: percepção de valor e custo

oportunidade elevado para as famílias, arbitragem e mecanismos de mutualização de

risco já disponíveis no mercado;

m) As localizações das Operações Renda Acessível são atrativas e diversificadas, estão

distribuídas por 16 áreas de intervenção, abrangendo 12 freguesias de Lisboa, bem

servidas de transportes públicos, com comércio local, equipamentos coletivos e

espaços verdes.

n) Regime tributário favorável (não se aplica a cobrança de TRIU nem de IMI e o IVA

da construção é à taxa reduzida) por se tratar de concessão de obra pública, sem

prejuízo da aplicação de outros benefícios previstos na Lei.

o) Nas concessões conjugadas com o direito de superfície (contratos mistos) o

concessionário pode solicitar financiamento bancário dando como garantia

hipotecária os edifícios a construir / reabilitar, para além de poder dar como garantia

a concessão. Nos contratos mistos a propriedade dos edifícios / frações habitacionais

afectos a habitação municipal acessível passam para propriedade plena do Município

de Lisboa no termo do prazo da concessão.

p) O concessionário tem a liberdade de projetar, construir, gerir, manter, conservar e

explorar os edifícios, bem como a relação com os arrendatários, nos termos do da

sua proposta apresentada em concurso público e do contrato de concessão, sendo

responsável pelos riscos inerentes a estas atividades económicas.

q) Os imóveis municipais afectos aos concursos públicos para atribuição de concessões

têm sempre a sua situação jurídica, administrativa e patrimonial resolvida, sem

qualquer tipo de restrição à sua imediata transformação para as finalidades previstas

na concessão. Nas áreas de intervenção onde as operações urbanísticas tenham de

ser submetidas a parecer de entidades terceiras, serão promovidas consultas prévias

a essas entidades, com base em proposta urbanística preparada pela CML (ao nível

de pedido de informação prévia sobre a viabilidade da respetiva operação), fazendo

parte do caderno de encargos de cada concurso as condições que vierem a ser

fixadas nesses pareceres, sendo assim do conhecimento prévio dos candidatos aos

concursos para atribuição de concessões. Os candidatos podem proceder

diretamente e por sua iniciativa a estas consultas antes de apresentarem a sua

proposta a concurso, e assim salvaguardar os respectivos pareceres favoráveis à sua

proposta urbanística e arquitectónica.

8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário

O modelo jurídico poderá ser de concessão de obra pública com ou sem direito de superfície

nos terrenos dedicados à habitaçãoo com renda acessível. Neste último caso será então um

contratio misto.

Nas secções seguintes são apresentadas as vantagens e desvantagens do modelo jurídico na

perspectiva do concessionário.

1500 (237)N.º 1217


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SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Modelo do Contrato de Concessão

Vantagens:

O Concessionário tem o direito de explorar a obra em regime de exclusividade

durante o prazo da concessão (art.º 415.º al. a) CCP).

Isenção de controlo prévio das operações urbanísticas de construção e de

reabilitação: artigo 7.º, n.º 1, alínea e), do RJUE.

O Concessionário terá direito à reposição do equilíbrio económico-financeiro do

contrato, em caso de alteração anormal das circunstâncias que sejam originadas pelo

concedente (art.º 314 CCP).

O Concessionário tem direito a ser remunerado e a amortizar o investimento efetuado

na construção/reabilitação do edifício e a remunerar a sua atividade (art.º 415º

CCP. + estipulação contratual).

Uma eventual modificação unilateral das condições de exploração do serviço dá lugar

a uma indemnização ao concessionário, se for comprometido o equilíbrio financeiro do

contrato – regra da mutabilidade do contrato administrativo.

O Concessionário tem o direito de utilizar, nos termos da lei e do contrato, os bens do

domínio público necessários ao desenvolvimento das atividades concedidas (art.º

415 al. c) CCP).

Menor pagamento de impostos e taxas sobre direitos de propriedade e eventualmente

construção: não está sujeito ao pagamento de TRIU nem de outras Taxas

Urbanísticas.

Não está sujeito ao RJUE (art. 7.º).

Pode dar como garantia a concessão à banca e outras instituições de crédito.

Desvantagens:

Possibilidade de intervenção do parceiro público na execução e gestão do contrato de

concessão (poderes reforçados ao nível da conformação da relação contratual)

(especialmente art.º 420.º al. e) CCP).

Finda a concessão, o Concessionário não é proprietário da obra construída ou do

edifício reabilitado, revertendo os bens afetos à concessão para a esfera do Município

(art.º 425.º nº 2 e 3 CCP) .

Salvo estipulação contratual em contrário, compete ao concessionário obter todas as

licenças, certificações, credenciações e autorizações necessárias ao exercício das

atividades integradas ou de algum modo relacionadas com o objeto do contrato (art.º

414 al. c) CCP)..

Obrigação de prestação de contas e o seu controle (art.º 141 al. a) e b) CCP).

1500 (238) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Modelo do direito de superfície

Vantagens:

O superficiário é proprietário do prédio construído, com todos os poderes que desse

direito advêm (alienação, hipoteca, etc.) (retira-se do art.º 1539º C.C)..

Sendo o edifício propriedade privada, pode o superficiário constituir sobre ele

determinadas garantias reais.

No direito de superfície permanente, a propriedade da obra não passa para o

proprietário do solo.

O direito de superfície é transmissível, inter vivos e mortis causa (art.º 1534º CC).

Extinguindo-se o direito de superfície em consequência da expropriação por utilidade

pública, ao fundeiro e ao superficiário cabem partes da indemnização correspondentes

aos valores dos seus direitos (artigo 1542.º do CC), caso existam.

Trata-se de um contrato que envolve uma menor ingerência do Município.

Desvantagens:

Se o direito de superfície for temporário, o superficiário não é proprietário da obra.

Não sendo um direito temporário, o superficiário é apenas dono da obra, não do solo.

O superficiário não tem direito de preferência sobre a venda do solo67.

Havendo culpa da sua parte, o superficiário responde pelas deteriorações da obra.

Com efeito, fazendo uma leitura conjugada do disposto no n.º 2 e 3 do artigo 1538.º

do CC, o superficiário tem a obrigação de responder pelas deteriorações da obra,

quando haja culpa da sua parte e não houver lugar à indemnização prevista no artigo

1538.º, n.º 2. Assim, e por outras palavras, se o direito de superfície for constituído

por um determinado período de tempo (findo o qual o proprietário do solo adquire a

propriedade da obra), será devida, salvo estipulação em contrário, uma indemnização

ao superficiário, calculada segundo as regas do enriquecimento sem causa (artigos

473.º e seguintes do CC). Não havendo lugar a esta indemnização, o superficiário

responde pelas deteriorações da obra, mas apenas se for provada a sua culpa.

Caso a obra não seja concluída no prazo fixado, extingue-se o direito de superfície

(art.º 1535, nº 1 al. a) CC).

No caso de direito de superfície temporário, o proprietário do solo adquire a

propriedade da obra findo o prazo. Esta aquisição dá ao superficiário direito a ser

indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa, a menos que haja

estipulação em contrário – artigo 1538.º, n.º 2, do CC.

67 Embora com críticas, cfr. António Santos Justos, Direitos Reais, 2.ª ed., pág. 397, nota n.º 2043.

1500 (239)N.º 1217


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JUNHO 201716

No caso de destruição da obra, caso não seja reconstruída no prazo fixado

inicialmente, extingue-se o direito de superfície (sugestão de aditamento de cláusula

semelhante para incumprimento grave dos deveres de conservação? – ou estipulação

de outras condições resolutivas, nos termos do artigo 1536.º, n.º 2, do CC).

Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da

superfície, o superficiário é sancionado com o pagamento de um valor adicional de

duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2, do CC).

Sendo essencialmente uma desvantagem para arrendatários, é importante referir

que, tratando-se de direito de superfície temporário, os direito reais de gozo

constituídos sobre a obra (contratos de arrendamento) extinguem-se com a extinção

do direito de superfície (salvo se a extinção se der antes do decurso do prazo

estipulado). Certamente que será possível estipular o contrário, caso assim se

pretenda.

Necessita de licenciamento camarário das operações, o que implica uma maior

morosidade na implementação da operação.

Possibilidade de o Município estabelecer o pagamento de uma contrapartida financeira

inicial ao superficiário pela utilização do terreno (art.º 1530º CC).

8.3. Canais

Os canais a utilizar no modelo de negócio com concessionários são sistematizados na Tabela

26, sendo escolhidos em função da sua eficácia, eficiência produtiva, transparência e fase de

envolvimento com o Programa.


(captar candidatos)


Relação c/ concessionários

Sites CML

Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento com o PRA


INVEST Lisboa

Feiras de imobiliário e outros eventos

Serviços de diplomacia económica

Redes de profissionais

Comunicação social (notícias)

1500 (240) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Publicidade

Plataforma de contratação pública

Atendimento presencial EMPRA

Atendimento telefónico EMPRA

Atendimento Email EMPRA

Gestor de concessão CML

Inquérito


(captar candidatos)


Relação c/ concessionários

Participação da CML, ou dos membros da EMPRA, nas redes profissionais do sector

de forma a maximizar a divulgação do Programa e o intercâmbio de conhecimento

técnico (exemplos: Urban Land Institute, European Network for Housing Research,

...).

Entrevistas e outros conteúdos para comunicação social de modo a permitir o

conhecimento geral sobre o Programa e escrutínio público sobre a sua execução.

Publicidade na internet, órgãos de comunicação social nacionais e internacionais, em

suportes físicos em localizações ou eventos considerados estratégicos para

divulgação.

Conteúdos multimédia para redes sociais de profissionais de forma a encorajar a

divulgação interpares nos sectores imobiliário e financeiro.

8.4. Relações com os concessionários

Tal como as escolha de canais de comunicação, a forma de relacionamento com as entidades

potencialmente concessionárias no âmbito do Programa variam em função da fase de relação

do Município com estas entidades.

Fase: divulgação:

Disponibilização nos sites CML da informação relevante para potenciais interessados

poderem avaliar o interesse de uma eventual candidatura a concessões do

Programa. A informação deve incluir todos os aspectos essenciais à ponderação de

uma candidatura sem que para tal os interessados tenham que contactar ou solicitar

informação de base à CML. Os conteúdos devem estar escritos em língua Portuguesa

e Inglês, sem prejuízo de serem considerados outros idiomas pertinentes, de forma a

maximizar a concorrência internacional e a transparência.

Participação e/ou organização de eventos considerados relevantes para a divulgação

do Programa junto de entidades com perfil para poderem ser potenciais candidatos

(exemplo; feiras de imobiliário, congressos do sector, reuniões);

1500 (241)N.º 1217


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Parcerias com entidades especializadas na captação de investimento e no

desenvolvimento de relações comerciais, tais como: INVEST Lisboa, AICEP Portugal

Global, Embaixadas de Portugal noutros países, Embaixadas de outros países em

Portugal.

Cooperação entre serviços municipais que, no âmbito das suas atribuições, se

relacionam com entidades potencialmente interessadas em concorrer a concessões, e

assim podem fazer reencaminhamento de potenciais candidatos.

Entrevistas e reuniões com gestores de entidades potencialmente interessadas em

candidatarem-se a estas concessões, a pedido dos próprios, ou por iniciativa da CML

no âmbito das atividades de divulgação e de estudo do perfil-tipo destas entidades

de modo a que a ‘proposta de valor’ para os concessionários seja suficientemente

atrativa para gerar a mobilização e concorrência no sector privado.

Fase: concurso público (candidatura)

Na fase de concurso público a relação com os candidatos será efectuada apenas

através da plataforma de contratação pública e pelos canais legalmente previstos no

Código dos Contratos Públicos, sendo assegurada por quem for nomeado paro o

efeito pela CML.

Os trabalhadores do Município, assessores e prestadores de serviços à CML que

tenham participado nas atividades de divulgação do Programa junto de potenciais

interessados, não participam na avaliação das candidaturas nem das respectivas

propostas de forma a assegurar a segregação de funções.

Fase: concessão (execução do contrato)

Durante a execução do contrato a relação com os concessionários é efetuada

preferencialmente através do respectivo Gestor de Concessão, a nomear para o

efeito. Supletivamente será a EMPRA a assegurar esta função.

As interações correntes de troca de informações e controle de gestão previstas no

contrato serão efectuadas através de um sistema de informação interoperável com

os serviços e entidades pertinentes para a execução e controle de gestão das

concessões. O Portal LisboaPRAtodos será a face exterior visível do sistema de

informação das concessões, através do qual são submetidos pelo concessionário

dados sobre a execução do contrato para efeitos de monitorização e controle de

gestão da concessão.

O Gestor de Concessão deve preparar um relatório anual de síntese com os

indicadores de execução da concessão da sua responsabilidade a submeter à EMPRA;

A execução das atividades-chave é em sistema distribuído. Os serviços municipais

executam as atividades-chave relativamente às quais sejam competentes em razão

de matéria, sem prejuízo do reforço de capacidade técnica exterior sempre que se

mostre necessário. A EMPRA centraliza e distribui informação, promove a formação

interna adequada, a coordenação e cooperação entre os serviços municipais

relevantes para execução das atividades-chave, prepara o reporte anual para os

órgãos do Município, incluindo uma síntese de indicadores de execução a integrar os

documentos de prestação de contas anuais.

1500 (242) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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o Na fase de projeto: revisão de projeto, verifica se o projeto está de acordo

com a proposta apresentada em concurso, a coerência entre arquitetura e

especialidades, medições e quantidades de trabalho. Aprovar o projeto de

execução (DMU, DMHDL, DMPO, EMPRA);

o Na fase de construção: fiscaliza a conformidade da obra com o projeto

aprovado; a qualidade da execução da obra no tempo previsto; aprovar a

conclusão da obra (DMPO, DMHDL, DMU, EMPRA);

o Na fase de exploração: controle de gestão, verificar o cumprimento dos

níveis de serviços, avaliar a satisfação dos arrendatários, auditar a

manutenção e conservação dos edifícios, auditar as contas do concessionário

(DMHDL, DMF, EMPRA)

8.6. Recursos-chave

Os recursos-chave para o funcionamento do modelo de negócio para os concessionários são:

Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível,

uma parte afeta directamente a habitação municipal com renda acessível, outra

parte (cerca de 30%) a transmitir para o concessionário para cofinanciar rendas mais

acessíveis;

Financeiros: financiar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,

bem como para aquisição de serviços, normalmente através da transmissão de

património em propriedade plena, excepcionalmente através de pagamento ao

concessionário pelo valor dessas obras, conforme vier a ser previsto nos respectivos

concursos públicos para atribuição de concessões de obra pública;

Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações

urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;

Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes

e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Estrutura de Missão do

Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para

o efeito;

8.5. Fontes de receita

No modelo de negócio com os concessionários as fontes de receita do Município de Lisboa

são essencialmente três:

a) Os edifícios reabilitados ou construídos que ficam propriedade do Município, bem

como a posição nos contratos de arrendamento que estiverem em vigor à data do

termo da concessão;

b) As compensações que resultem de eventual reequilíbrio financeiro a valor do

Município de Lisboa, por exemplo resultantes de ganhos de eficiência produtiva do

concessionário ou de alteração de enquadramento fiscal, entre outras;

c) As rendas pagas pelos arrendatários após o termo da concessão passam a ser receita

do Município, ou em situações de resgate e sequestro por incumprimento do contrato

pelo concessionário.

1500 (243)N.º 1217


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Intelectuais: conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e

parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,

engenharia, marketing e comunicação, finanças, imobiliário, gestão de projetos,

sistemas de informação, auditoria técnica e financeira.

8.7. Atividades-chave

As atividades-chave do modelo deste negócio são:

Entrevistas, reuniões e pesquisa bibliográfica para estudar o perfil das entidades

potencialmente interessadas em concorrer às concessões do Programa,

informando a partir daqui a ‘proposta de valor’ do modelo;

Ações de marketing e comunicação para divulgar o Programa e maximizar

concorrência para concessões, incluindo a participação e organização de eventos,

bem como o desenvolvimento de canais de comunicação adequados (site

dedicado a potenciais candidatos);

Atendimento a potenciais candidatos para esclarecer dúvidas sobre o modelo de

negocio do Programa;

Estudos preparatórios para definir as características e condições de cada

Operação (estudos urbanísticos, levantamentos e sondagens, estudos de

engenharia e arquitetura, estudos de viabilidade económica e financeira);

Ações preparatórios para que o património imobiliário a afetar a cada concessão

esteja previamente livre de quaisquer ónus, encargos, ou ocupações ou

quaisquer outras circunstâncias jurídicas ou administrativas que possam obstar

ao seu imediato aproveitamento e transformação no âmbito deste Programa;

Ações de formação para preparar os serviços e técnicos municipais para a

execução das restantes atividades-chave;

Preparação e execução dos procedimentos pré-contratuais;

Atendimento a concessionários através de canais adequados (sistema de

informação interoperável para atividades correntes e gestor de concessão);

Adequação ou construção de sistema de informação adequado ao planeamento e

controle de gestão das concessões, preservando memória sobre a execução dos

contratos que poderão vigorar até cerca de 35 anos, gerando relatórios de

execução para apoiar a gestão destes contratos e informar o reporte de execução

para os órgãos do Município;

Controlo prévio das operações urbanísticas inerentes a cada concessão,

normalmente preparadas antes do lançamento de concursos públicos para as

concessões, cabendo as tarefas de controle urbanístico e consulta a entidades

terceiras dentro dos procedimentos pré-contratuais;

Seleção de promitentes arrendatários através de mecanismos de sorteio, após

verificação de requisitos de admissão;

Promoção de soluções de arbitragem para a resolução de conflitos em matéria de

contratos de arrendamento.

1500 (244) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

8.8. Parcerias-chave

Os principais parceiros para garantir a boa execução de atividades-chave são:

Associações representativas das entidades potencialmente interessadas em

concorrer às concessões;

Empresas prestadoras de serviços especializados;

Centro de Arbitragem com competência em arrendamento urbano

(eventualmente a criar);

Sociedade Nacional de Garantia Mútua;

Comunicação Social para divulgação;

INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas Portuguesas, Embaixadas Estrangeiras

(‘trade&investment’), mediadoras imobiliárias internacionais;

IHRU (em ARUS).

8.9. Estrutura de custos

Os principais custos deste modelo de negocio estão previstos na estrutura de custos do

modelo para as famílias (ver 149).

Anexo I - Preços das rendas contratadas em

concelhos da AML

1500 (245)N

.º 1217

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

SEX

TA - F E I R

A

JUN

HO

201716

Rendas contratadas

1T2015 - 2T2016

T0-T1 T2 T3 T4

Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento

P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95

AM Lisboa

Novos 334 492 671 810 1110 333 507 859 1148 1633 484 710 1139 1467 1998 850 1125 1419 1663 1800

Total 250 308 425 498 750 287 350 490 558 936 345 447 695 820 1456 398 608 974 1280 1867

Usados 248 308 417 488 720 283 350 482 547 875 343 445 674 797 1380 396 608 955 1217 1869

Almada

Total 250 294 330 370 423 278 345 407 449 616 309 389 468 530 715 380 398 444 506 542

Usados 250 293 329 368 423 278 344 404 447 607 308 389 467 531 728 380 398 444 506 542

Amadora

Total 248 296 329 353 439 295 350 409 446 621 336 413 532 616 837 375 475 694 1050 1200

Usados 248 296 329 353 438 295 350 409 446 616 336 413 532 617 837 375 475 694 1050 1200

Cascais

Novos 300 500 532 575 700

Total 300 364 446 518 650 344 445 582 650 1108 377 543 770 896 1641 350 538 849 990 1942

Usados 298 364 442 509 646 343 444 578 646 1071 376 539 765 889 1668 349 525 789 906 1731

Lisboa

Novos 413 633 756 865 1200 408 851 1075 1309 1743 527 996 1376 1713 2058 925 995 1337 1550 1750

Total 272 390 513 587 834 356 483 653 730 1217 445 633 916 1122 1679 550 766 1098 1388 2024

Usados 271 388 501 568 811 356 475 636 715 1155 443 633 885 1063 1591 550 762 1085 1360 2039

Loures

Novos 417 433 534 659 775

Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 – Percentil 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016)

1500 (246)N

.º 1217SE

XTA - F E

I R A

JUN

HO

201716

MUNICIPALCÂM

ARA M

UNIC

IPAL D

E L

ISBOA

BO

LE

TI

M

Rendas contratadas

1T2015 - 2T2016

T0-T1 T2 T3 T4

Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento

P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95

Total 216 279 344 386 528 278 350 410 450 640 309 400 525 604 938 292 372 653 931 1267

Usados 215 279 343 386 526 277 350 407 450 620 308 400 504 585 844 292 372 653 931 1267

Odivelas

Novos 310 445 667 838 1100

Total 217 287 343 391 502 303 353 422 469 637 347 417 548 605 1072

Usados 217 287 343 393 502 303 352 419 466 614 341 413 507 575 735

Oeiras

Novos 300 350 530 725 900

Total 283 353 413 465 601 346 419 516 572 782 440 541 734 825 1422 438 625 917 1184 1528

Usados 283 353 412 465 595 346 418 512 566 758 438 536 729 821 1378 438 621 910 1178 1528

Sintra

Novos 300 358 432 488 500 253 292 367 426 457 417 550 1005 1333 1500

Total 234 289 327 361 445 278 332 378 408 500 322 405 521 548 1068 363 446 779 1246 1600

Usados 233 287 324 358 422 278 332 378 408 500 321 404 494 529 909 346 433 718 915 1660

V. F. Xira

Novos 250 422 501 560 700 533 575 597 616 650

Total 200 255 304 345 468 250 300 369 417 550 324 396 481 563 700

Usados 200 254 302 343 453 250 300 365 411 529 319 392 470 548 703

1500 (247)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Anexo II: Fichas das áreas de intervenção

















3

4

5

6

7

9

11

10

13

14

1512

8

1

2


1500 (248) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

BENFI CA | AVENIDA MARECHAL TEIXEIRA REBELOTipo de operação

Enquadram ento urban íst ico

Act ividades em curso

Caracter ização da operação

lotes 6 7 21 22a 22b 22c 25 30a total

Ocupação actual livre

Área do lote (m2) 1 398 1 074 1 217 590 589 589 4 640 365 1 0 4 6 2

Área de implantação (m2) 649 750 1 072 536 535 535 1 438 268 5 7 8 3

Número pisos acima do solo 16 16 16 8 8 8 23 6

Número pisos abaixo solo 4 4 5 3 3 3 3 3

Superfície pavimento habitação (m2) 9 385 8 674 11 963 2 980 2 979 2 979 13 229 1 466 5 3 6 5 5

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 519 1 313 858 429 428 428 10 717 214 1 4 9 0 6

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1 120 1 1 2 0

Superfície pavim ento total (m2) 9 904 9 987 12 821 3 409 3 407 3 407 25 066 1 680 6 9 6 8 1

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 133 123 169 42 42 42 187 21 7 5 9

% T0 35 m2 ABP 10%

% T1 52 m2 ABP 20%

% T2 72 m2 ABP 40%

% T3 91 m2 ABP 25%

% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 138 136 178 46 46 46 294 23 9 0 8

Área bruta de construção em cave (m2) 5 592 4 296 6 085 1 770 1 767 1 767 13 920 1 095 3 6 2 9 2

Zonam ento estacionam ento PDML Zona D

Número lugares estacionamento público à superfície 1 3 6

2 8 3

Número total lugares estacionamento público 4 1 9

Zonas verdes (m2) 8 3 6

Arruamentos (m2) 5 5 1 2

Total de obras de urbanização (m2) 6 3 4 8

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 2 8 7 5

Equipamentos integrados nas operações

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação

2 4 5 0 4 7 1 7 €

3 7 2 0 9 6 5 4 €

534€/ m 2 ABC Acim a Solo

I nvest im ento pr ivado est im ado 6 7 9 8 3 4 6 8 €

600€ / m 2 ABC + 100€ / m 2 Superficie Arruam entos + 40€ / m 2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização ( I VA incluido)

planta�síntese fotografias�do�local�e�envolvente

Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.

livre Associação "O Companheiro"

Est im at iva do valor pat r im onial t r ibutár io

Obra Nova

Plano de Porm enor Eixo Urbano Luz Benfica

Aviso nº 10067/2014, Diário da Republica 2ª Série, nº 172, de 8 de Setembro

Relocalização associação "O Companheiro" Suspensão Parcial do Plano de Pormenor Eixo Urbano Luz Benfica e

Adoção de Medidas Preventivas Revisão e aprovação dos projetos de loteamento

Número lugares estacionamento público em auto silo ( fora da área de

intervenção - não incluido nos encargos da operação)

10%

20%

40%

25%

5%

zona D

Creche e Jardim de Infancia (incorporados no Lote 25)

Est im at iva do valor de m ercado (por comparação com valor de terrenos junto ao Hospital da Luz - DMG

351,67€ / m 2 ABC Acim a Solo

DGPCICP - ANACOM

21�

22a�

22b�

22c�

25� 30a� 29�

28�

1500 (249)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Tipo de operação

Enquadramento urbanístico

Actividades em curso

Caracterização da operação

lo tes

1Rua de São

Lázaro 90/94

2Rua de São Lázaro 84

3Rua de São

Lázaro 58/70

4Rua de São

Lázaro 50/56+44/

48

5Rua de São Lázaro 34

6Rua de São

Lázaro 30/32A

7Rua de São

Lázaro 24/28+16/

22

8Rua de São

Lázaro 4/8+10/12

+14

9Rua de São

Lázaro 73/91

10Rua de São

Lázaro 101/105+1

07/115

total

Ocupação Actual devoluto devoluto 4ENH 2 ENH 1 ENH 1 ENH 4 ENH 3 ENH terreno livre 3 ENH 17 ENH

Área do lote (m2) 276 340 807 281 189 286 825 251 215 301 3.771

Área de implantação (m2) 276 247 436 210 148 286 607 236 205 287 2.939

Área de logradouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824

Número pisos acima do solo5 +

aproveitamento sótão

33 +

aproveitamento sotão

4 + aproveitamento sotão



3 e 4 + aproveitamento sotão

4, 3 e 4 + aproveitam

ento de sótão

4 + aproveitam

ento de sótão

4 + aproveitam

ento de sótão

Número pisos abaixo solo

Superfície pavimento habitação (m2) 1.408 741 1.265 652 456 601 1.902 898 827 1.074 9.825

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 166 262 105 74 143 179 142 123 86 1.279

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 0

Superfície pavimento total (m2) 0 741 1.527 757 530 745 2.080 1.040 950 1.160 9.530

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 168% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP

% Lofts 124 m2 ABP

Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)

Zonamento estacionamento PDML Zona A

Número lugares estacionamento público à superfície

Número total lugares estacionamento público

Zonas verdes (m2)

Arruamentos (m2) 3.500Total de obras de urbanização (m2) 3.500

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação

6.529.224 €

€/m2 ABC Acima Solo

9.441.663 €

900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

fotografia aérea fotografias do loca l


Investimento privado estimado

SANTA MARIA MAIOR e ARROIOS | RUA DE SÃO LÁZARO

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A e B

Nível arqueológico II

Desocupações de espaços não habitacionais em curso - solictado à DMGP em Out 2015

zona A Zona A

ssidade de estacionamento privativo por enquadramento no nº4 do artigo 75º do PDML - serão previstas áreas de parqueamen

Reabilitação Urbana

Estimativa do valor de mercado

Número lugares estacionamento público em auto silo

-

ARSLVTDGPC

Estimativa do valor patrimonial tributário685,12€/m2 ABC Acima Solo

3.5003.500

16820%40%40%

9

2 1

103

4

56

7

8

1500 (250) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Tipo de operação




B C D

lo tesCorpo 1

(obra nova)Corpo 2

(obra nova)

L. Cabeço Bola 1/10R. Escola do Exército

2/14R. Barracas 5/13A

(obra nova)

R. Barracas 20/38 e 25/31

(obra nova)

R. Sta. Bárbara 1/29

R. Barracas 62/82B. Peteguim 31/35

(reab. e obra

Ocupação Actual 4EH 4EH devolutos

Propriedade 11 CML + 5 Pirvados 8 CML 2 CML + 7 Privados

Área do lote (m2) 910 500 966 3.376

Área de implantação (m2) 267 578 910 500 966 3.221

Número pisos acima do solo2 +

aproveitamento cobertura

4 + aproveitament

o cobertura

3 + aproveitamento cobertura

4 + aproveitamento cobertura

4 + aproveitamento

cobertura

Número pisos abaixo solo3 habitáveis + 1

cave3 habitáveis +

1 cave

Superfície pavimento habitação (m2) 1.198 2.210 3.270 1.231 3.570 11.479

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 255 184 113 552

Superfície Pavimento Equipamentos (m2)

Superfície pavimento total (m2) 1.198 2.466 3.270 1.415 3.683 12.032

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 21 39 58 22 63 203% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 20%% T3 91 m2 ABP

% T4 105 m2 ABP

Número lugares estacionamento privativo 63Área bruta de construção em cave (m2) 2.412Zonamento estacionamento PDML Zona C e D



Zonas verdes (m2)

Arruamentos (m2) 1.200Total de obras de urbanização (m2) 1.200

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 300


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilita

8.292.568 €


Investimento privado estimado 9.354.266 €

600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)



* a não aquisição dos edifícios privados, compromete fortemente a viabilidade/prosseguimento das operações

zona D Zona C2.412

1.000

A

20%40%40%

Reabilitação Urbana



ARROIOS | PAÇO DA RAINHA

Estimativa do valor patrimonial tributário689.22€/m2 ABC Acima Solo

total

1 edíficio devoluto + terreno livre

CML

63

não estimado

sem entidades a consultar

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A

Nível arqueológico III

Desocupações de espaços habitacionais em curso ( B e C) - solicitado à DMHDL em Out 2015Aquisição de edifícios privados* (12 identificados B e D) - solicitado à DMGP em Out 2015

Desafetação de parcela de domínio público para domínio privado ( A) - solicitado à DMGP em Nov 2016

AC D

B

1500 (251)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Tipo de operação




lo tes

Palacete Rua Gomes Freire 94

(reabilitação)

Edifício A(obra nova)

Edifício B(obra nova, habitação

pública)total

Ocupação Actual devoluto

Área do lote (m2) 3.330 5.136

Área de implantação (m2) 566 405 1.820 2.791

Número pisos acima do solo4 + aproveitamento

cobertura3 5

Número pisos abaixo solo 1 2

Superfície pavimento habitação (m2) 1.632 1.105 6.985 9.722

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 460 460

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 450 450

Superfície pavimento total (m2) 1.632 1.105 7.895 10.632

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 10 4 84 98% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP

% T2 72 m2 ABP 50% 50% 48%% T3 91 m2 ABP 50% 40% 39%% T4 105 m2 ABP 100% 10% 13%

Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)

Zonamento estacionamento PDML Zona D

Número lugares estacionamento público à superfície 5


Zonas verdes (m2) 1.530Arruamentos (m2)

Total de obras de urbanização (m2) 1.530



Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urban

7.303.704 €

1.998.801 €188€/m2 ABC Acima Solo

7.342.115 €

600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

planta s intese estudo urbano fotografias do loca l



Estimativa do valor de mercado (avaliação elaborada a pedido da SILVIP para constituição de Fundo Imobiliário - DMGP)


Creche (inserido no edicício B)

MDNDGPC


1.530

1.530

5

Zona D

ARROIOS | RUA GOMES FREIREObra nova e reabilitação

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A

Espaços Consolidados - Espaço de uso especial de equipamentosNível arqueológico III

Consultas entidades externas Análise com Ministério da Defesa

parque estacionamento público EMEL

1.806

BA

1500 (252) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Tipo de operação Obra nova




total

Ocupação Actual terreno livre

Área dos lotes (m2) 16.330

Número de edifícios 12

Área de implantação (m2) 14.634

Número pisos acima do solo 9 a 21

Número pisos abaixo solo 3

Superfície pavimento habitação (m2) 55.153

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 23.728


Superfície pavimento total (m2) 79.407

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 780% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 1.020Área bruta de construção em cave (m2) 48.217Zonamento estacionamento PDML Zona B e D


188

Número total lugares estacionamento público 552

Zonas verdes (m2) 3.913Arruamentos (m2) 14.196Total de obras de urbanização (m2) 18.109

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 9.979

Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia


29.062.962 €366€/m2 ABC Acima Solo


82.744.984 €

+ 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

fotografia aérea fotografias do loca l e envolvente


Estimativa do valor patrimonial tributário



Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios

PENHA DE FRANÇA e BEATO | OLAIAS

Plano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenciais

Estudos urbanos

1500 (253)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716





total






Número pisos abaixo solo 3 a 4



Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 16.320


Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 5.255% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 5.896Área bruta de construção em cave (m2) 206.370Zonamento estacionamento PDML Zona D

Número lugares estacionamento público à superfície 1.446

1.490

Número total lugares estacionamento público 2.936



Equipamentos integrados nas operaçõesCreche e Jardim de Infancia, Centro de Convívio, Lar de Idosos, Unidade d Cuidados Continuados,

Centro de Saúde

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitaçãoMDN

DGPCEPAL

201.520.894 €468€/m2 ABC Acima Solo

170.087.079 €395€/m2 ABC Acima Solo

431.093.248 €/m2 Superficie Arruamentos + 60€/m2 Superficie Zonas Verdes + 400€/m2 auto silos + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

maquete vi rtua l fotografias do loca l



Estimativa do valor de mercado (avaliação Primeyield por solictação da EPUL)

Investimento privado estimado*


PENHA DE FRANÇA, BEATO e SÃO VICENTE| VALE SANTO ANTÓNIO

Plano de Urbanização do Vale de Santo AntónioAviso nº 1237/2012 publicado na 2ª Série do Diário da República nº 19 de 26 de janeiro

Estudos urbanosCaptação de potenciais investidores

1500 (254) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





Edifício Rua Alvisse Cadamosto

Ocupação Actual Terreno livre

Área do lote (m2) 2.386


Número pisos acima do solo 5 + 1 recuado



Superfície pavimento comércio/serviços (m2)




Número lugares estacionamento privativo 52Área bruta de construção em cave (m2) 2.274Zonamento estacionamento PDML Zona D



Zonas verdes (m2) 437Arruamentos (m2) 580Total de obras de urbanização (m2) 1.017

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 215


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação ICP-ANACOM

2.453.050 €623,67€/m2 ABC Acima Solo

2.552.679 €649€/m2 ABC Acima Solo

4.023.507 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

planta s intese estudo urbano fotografias do loca l


Creche (integrada na continuidade embasamento do edifício)


BELÉM | RESTELO - EMBAIXADAS

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços a consolidar - Espaço de uso especial de equipamentos

Destaque parcela - solicitado à DMGP em Jan 2016 Consultas entidades externas


Estimativa do valor de mercado (avaliação ENGIVALOR - DMGP)


1500 (255)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Tipo de operação




lo tes Lote 1 Lote 2 Lote 3 total

Ocupação Actualterreno livre + edificio

devolutoterreno livre

terreno livre + edificios devolutos

Área do lote (m2) 1.294 1.069 1.446 2.739

Área de implantação (m2) 800 731 960 2.491

Número pisos acima do solo 2 a 3 2 a 3 2 a 4

Número pisos abaixo solo 2 2 2


Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 750 656 1.046 2.452



Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 30 24 36 90% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP 25% 20% 25% 24%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 35% 40% 35% 36%% T4 # m2 ABP

Número lugares estacionamento privativo 38 31 48 117Área bruta de construção em cave (m2) 1.294 1.069 2.891 4.185Zonamento estacionamento PDML Zona D


10 7 24 41

Número total lugares estacionamento público 10 7 24 41

Zonas verdes (m2) 1.636 1.452 1.974 5.061Arruamentos (m2) 2.748 2.438 3.315 8.500Total de obras de urbanização (m2) 4.383 3.889 5.288 13.561

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 848 719 955 2.522


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas

2.975.915 €


11.668.526 €


planta s íntese fotografias do loca l




Zona D

Número lugares estacionamento público em cave nos edifícios

DGPC

Estimativa do valor patrimonial tributário294€/m2 ABC Acima Solo

CAMPOLIDE | RUA INÁCIO PARDELHAS SANCHEZObra nova

Plano Diretor Municipal de LisboaOperação de Reparcelamento 2/PLU/2012

Estudos técnicos

lote 1 lote 3lote 2

1500 (256) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





Edifício Lote G2




Número pisos acima do solo 11



Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 430



Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 62% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP 32%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 23%% T4 105 m2 ABP 5%




Zonas verdes (m2)

Arruamentos (m2)

Total de obras de urbanização (m2)




2.773.359 €570,65€/m2 ABC Acima Solo


4.954.440 €







LUMIAR | RUA PROFESSOR ORLANDO RIBEIRO (G2)

Alvará de Loteamento 7/1994 - 4º aditamento


G2

1500 (257)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Tipo de operação




lo tes

AR. Pe. Joaquim Alves Correia/

R. Conselheiro Lopo Vaz

BR. Conselheiro Lopo Vaz 48

CRua C3/ R. Pe Joaquim Alves

Correiatotal

Ocupação Actual terreno livre terreno livre terreno livre

Área do lote (m2) 504 677 978 1.482

Área de implantação (m2) 360 422 800 1.583

Número pisos acima do solo 8 8 8

Número pisos abaixo solo 3 3


Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 607 607



Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 41 48 82 171% T0 35 m2 ABP 10% 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25% 25%% T4 105 m2 ABP 5% 5% 5% 5%

Número lugares estacionamento privativo 43 91 134Área bruta de construção em cave (m2) 2.030 2.934 2.934Zonamento estacionamento PDML Zona B Zona B Zona D Zona B e D

Número lugares estacionamento público à superfície 7 9 41 57

Número total lugares estacionamento público 7 9 41 57

Zonas verdes (m2)

Arruamentos (m2) 250 600 900 1.750Total de obras de urbanização (m2) 250 600 900 1.750



Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisti

4.987.153 €


10.403.788 €




MDN




Creche (na continuidade do embasamento do edifício C)


PARQUE DAS NAÇÕES | LARANJEIRASObra nova

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano C

Destaques das parcelas - solicitado à DMGP em Outubro 2015

B

AC

1500 (258) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





lo tes lote 4 lote 5 lote 6 lote 7 lote 8 total

Ocupação Actual

Área do lote (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126

Área de implantação (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126

Número pisos acima do solo 7 4 4 3 a 5 1

Número pisos abaixo solo 1 1 1 1

Superfície pavimento habitação (m2) 7.969 2.023 2.227 3.700 15.918

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 2.079 463 471 1.280 4.292

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.065 756 120 1.941

Superfície pavimento total (m2) 11.113 2.485 2.697 5.736 120 22.151

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 153 39 43 71 306% T0 35 m2 ABP 35%% T1 52 m2 ABP 35%% T2 72 m2 ABP 30%% T3 91 m2 ABP

% T4 105 m2 ABP

Número lugares estacionamento privativo 132 43 47 84 307Área bruta de construção em cave (m2) 3.266 9.206Zonamento estacionamento PDML Zona D




Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 1.675 80 1.206 5.320 6.995



9.281.416 €419€/m2 ABC Acima Solo


21.345.098 €


maquete vi rtua l fotografias do loca l e envolvente


terreno livre

5.940

35%35%30%

Creche e Jardim de Infância inserido no lote 4Campo de Jogos no lote 8

APAICP-ANACOM




Número lugraes estacionamento público em auto silo

89

4.87312.069

zona D

89

AJUDA | CAMPUS UNIVERSITÁRIO DE LISBOA

Plano Diretor MunicipalEspaços Consolidados - Espaço de uso especial de equipamentos

Operação Loteamento

8

1500 (259)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Tipo de operação




lo tes Lote 2 Lote 3 total

Ocupação Actual

Área do lote (m2) 1.467 3.265 4.732

Área de implantação (m2) 1.467 2.004 3.471

Número pisos acima do solo 10 5


Superfície pavimento habitação (m2) 3.519 6.040 9.559

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 1.508 1.748 3.256


Superfície pavimento total (m2) 5.027 8.628 13.655

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 50 85 135% T0 35 m2 ABP 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25%% T4 105 m2 ABP 5% 5% 5%

Número lugares estacionamento privativo 70 106 176Área bruta de construção em cave (m2) 2.934 4.008 6.942Zonamento estacionamento PDML Zona D






Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas

7.196.185 €


14.239.133 €

ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

planta s íntese fotografias do loca l e envolvente


Zona D

Número lugares estacionamento público em cave nos edifícios

Creche (inserido no Lote 3)



Estimativa do valor patrimonial tributário527€/m2 ABC Acima Solo

7.236

11.3874.151

SÃO DOMINGOS DE BENFICA | FURNASObra nova

Plano Diretor Municipal de LisboaUnidade de Execução 3/PLU/2012

Estudos Urbanos

terreno livre

64

64

lote 2

lote 3

1500 (260) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





total




Número pisos acima do solo 6



Superfície pavimento comércio/serviços (m2)




Número lugares estacionamento privativo 225Área bruta de construção em cave (m2) 8.054Zonamento estacionamento PDML zona D



Zonas verdes (m2) 231Arruamentos (m2) 4.038Total de obras de urbanização (m2) 4.269


Equipamentos integrados nas operações Creche (inserida no edifício)


6.172.200 €381€/m2 ABC Acima Solo


15.838.624 €

2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)



MARVILA | PARQUE DA BELAVISTA ESTE

Plano Diretor MunicipalOperação de Loteamento nº 24/URB/2016

Análise projeto de loteamento de inciativa conjunta privado/municipal





1500 (261)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716





lo tes 1 2 3 4 5 P6 total

Ocupação actual

Área do lote (m2) 4.352 4.122 4.122 2.852 1.621 7.633 17.069

Área de implantação (m2) 2.605 2.126 2.126 1.311 953 a definir 9.121

Número pisos acima do solo 4/5 5/6 6 6 6

Número pisos abaixo solo 2/3 2/3 2 2 2

Superfície pavimento habitação (m2) 11.796 11.806 11.671 6.801 2.623 44.697

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 1.227 817 817 944 3.805

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 953 1.150 2.103

Superfície pavimento total (m2) 13.023 12.623 12.488 7.745 3.576 1.150 50.605

Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 130 130 128 75 29 491% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP 10%% T2 72 m2 ABP 25%% T3 91 m2 ABP 41%% T4 105 m2 ABP 29%

Número lugares estacionamento privativo 139 129 129 80 37 a definir 514Área bruta de construção em cave (m2) 6.898 6.443 5.813 3.698 1.905 a definir 24.757Zonamento estacionamento PDML Zona D







17.914.170 €354€/m2 ABC Acima Solo


51.058.872 €


planta s íntese fotografias do loca l e envolvente


terreno livre

10%25%

29%

Creche e Jardim de Infância no Lote P6

ANA AeroportosEPAL

REFER




196

4.84129.35076.200

3.555

zona D

196Número lugares estacionamento público em auto silo

41%

MARVILA | QUINTA MARQUÊS DE ABRANTES

Plano Diretor MunicipalOperação Loteamento nº 17/URB/2014

Ação de Contencioso entre CML e Cooperativas - em fase de análise de proposta de acordo das Cooperativas pendente de decisão política o prosseguimento da operação previo à resolução do contencioso

1

3

2

4

5

1500 (262) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M





total









Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.250








Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia


11.165.618 €359€/m2 ABC Acima Solo


30.532.712 €

m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)






Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios

MARVILA | BELAVISTA OESTE

Plano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenciais

Estudos urbanos

1500 (263)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Referências bibliográficas

Câmara Municipal de Lisboa (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa

Local de Habitação, 8 de Julho

Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da

Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?,

Comissária Ana Pinho

Câmara Municipal de Lisboa (2011), Plano Diretor Municipal

Gfk / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião - Procura potencial de habitação

no concelho de Lisboa – Março de 2016.

Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation

Carmo, Renato Miguel , et. Al (2012) Desigualdades em Tempos de Crise: Vulnerabilidades

Habitacionais e Socioeconómicas na Área Metropolitana de Lisboa, in Revista Portuguesa de

Estudos Regionais, nº 40

Mauritti, Rosário (2013) Rendimentos e inclusão financeira: comportamentos e orientações

de frações de classe media, Instituto Universitário de Lisboa, ISCTE-IUL, CIES-IUL

UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, Canberra Group Handbook on

Household Income Statistics, Second Edition 2011, Disponivel on line

Cantante, Frederico (2015), “A magreza da classe média em Portugal”, Observatório das

Desigualdades, disponível on line a 3/11/2015, , URL: http://observatorio-das-

desigualdades.cies.iscte.pt/index.jsp?page=projects&id=125

Dallinger, Ursula (2011), “The Endangered Middle Class? A comparative analysis of the role

public redistribution plays”, Luxembourg Income Study (LIS) Working Papers, nº 565.

Urban Land Institute – UK Residencial Council (2016) Build to Rent.

Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale,

build-to-rent housing

Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016

1500 (264) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Ficha técnica

A elaboração da Proposta de Programa Renda Acessível foi tutelada politicamente por:

Vereadora Paula Marques (Habitação e Desenvolvimento Local);

Vereador Manuel Salgado (Urbanismo, Património Imobiliário, Obras

Municipais);

Vereador João Paulo Saraiva (Recursos Humanos e Financeiros).

A proposta técnica de Programa Renda Acessível resultou da cooperação entre as seguintes

serviços e pessoas que deram contributos ou desenvolveram atividades mais significativas,

sendo que a presente proposta é da responsabilidade da Equipa de Missão do Programa

Renda Acessível.

Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Ricardo Veludo (coordenador), Engenheiro do Território, Assessor do Vereador dos

Recursos Humanos e Financeiros, João Paulo Saraiva

Sara Ribeiro, Arquiteta, Divisão de Planeamento Territorial / DMU

Eduardo Campelo, Arquiteto, Diretor de Departamento / DMU

Ana Costa Pinho, Arquiteta, Consultora em 2015/2016 da Equipa de Missão Lisboa

2020 (contributos para a componente de enquadramento nas políticas de habitação

da União Europeia)

Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL)

Marta Sotto Mayor, Engenheira Civil, Diretora Municipal da DMHDL: concepção geral

do Programa e coordenação das intervenções e meios alocados pela DMHDL

Ana Fernandes, Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: concepção dos

modelos jurídicos, procedimentos pré-contratuais, propostas de deliberação para os

órgãos do Município

Filomena Leonardo, Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os critérios

de admissibilidade das famílias

Isabel Costa, Socióloga, Diretora de Departamento na DMHDL: contributos nos

debates sobre critérios de admissibilidade das famílias

Margarida Beirão, Jurista, Chefe de Divisão na DMHDL: regulação normativa da

admissibilidade de famílias ao Programa e concepção dos modelos jurídicos

Rita Lourenço, Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: estudos sobre

resolução alternativa de conflitos e aquisição de serviços para a elaboração do

Programa, concepção dos modelos jurídicos, procedimentos pré-contratuais,

propostas de deliberação para os órgãos do Município

1500 (265)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Teresa Rodrigues, Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os critérios

de admissibilidade das famílias, portal do Programa

Direção Municipal Urbanismo (DMU)

Jorge Catarino, Arquiteto, Diretor Municipal: coordenação das intervenções da DMU,

modelo de aprovação e controle urbanístico

Anabela Correia, Técnica Superior: gestão e controle orçamental

Beatriz Franco, Arquiteta, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de

caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património

Catarina Diz, Arquiteta, Estagiária: preparação de fichas urbanísticas

Catarina Sampaio, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas

Conceição Dias, Técnica Superior: gestão e controle orçamental

Estela Gonçalves, Socióloga, Técnica da Divisão de Planeamento Territorial: estudos

de procura potencial e segmentação, definição de critérios de admissibilidade das

famílias

Filipe Veloso, Lic. Urbanista, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de

intervenção da Quinta Marquês de Abrantes (Marvila), preparação de fichas

urbanísticas

Filomena Marques, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de

equipamentos coletivos

Gonçalo Belo, Engenheiro do Território, Chefe de Divisão: coordenação de avaliação

de necessidades de equipamentos coletivos

Gonçalo Caiado, Engenheiro do Território, Técnica Superior: transportes e mobilidade

nas áreas de intervenção

João Boleo, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção

da Av. Marechal Teixeira Rebelo (Benfica)

Ligia Tavares, Arquiteta, Técnica Superior: projeto para a área de intervenção das

Furnas (São Domingos de Benfica)

Luisa Araújo, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de

equipamentos coletivos

Luísa Nobre, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção com

reabilitação urbana, modelos jurídicos

Margarida Felgueiras, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de aquisição de

serviços

Margarida Mesquita, Desenhadora: desenho e levantamentos arquitectónicos

Miguel Arruda, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do Restelo

(Belém)

1500 (266) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


B O L E T I M

Paula Pezatto, Economista, Técnica Superior: estimativa do valor do património

imobiliário afeto às concessões (CIMI)

Paulo Pais, Arquiteto, Diretor do Departamento de Planeamento e Reabilitação

Urbana: participação nos debates de concepção geral e coordenação de planos

municipais nas áreas de intervenção do Programa

Paulo Porfirio, Arquiteto, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de

caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património

Ricardo Garcia Pereira, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do

Restelo (Belém), estudos 3d

Sandra Lima, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas

Sara Bragança, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção

Vanda Lopes, Engenheira do Território, Técnica Superior: avaliação de necessidades

de equipamentos coletivos

Vera Pais, Arquiteta, Chefe de Divisão: informação estatística e coordenação da

promoção do Programa nas feiras e eventos de imobiliário em Lisboa

Vitor Vaz, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção

nas Olaias

Direção Municipal Projetos e Obras (DMPO)

Helena Bicho, Engenheira Civil, Diretora Municipal: coordenação dos contributos da

DMPO

António Mesquita, Técnico de Eletricidade: revisão e propostas para cadernos de

encargos

João Vargas, Engenheiro Civil: revisão e propostas para cadernos de encargos

Manuel Abílio, Arquiteto, Diretor de Departamento: revisão e propostas para

cadernos de encargos

Equipa de Missão - Programa Local de Habitação (PLH)

Teresa Craveiro, Geógrafa, Coordenadora da Equipa de Missão do PLH: participação

nos debates sobre concepção geral e critérios de admissibilidade das famílias,

coordenação das contribuições e recursos do PLH para este efeito

Jorge Mourão, Geógrafo: estudos sobre dotação de equipamentos e funções

residenciais complementares nas áreas de intervenção, mapeamento de dinâmicas

de envelhecimento.

Maria João, Arquiteta: análise da adequação, de situações pendentes e

compromissos nas áreas de intervenção do Programa

Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP)

António Furtado, Jurista, Diretor Municipal: coordenação das intervenções e

contributos da DMGP, bem como das aquisições de património e afetação de imóveis

municipais ao Programa, contributos para o modelo jurídico

1500 (267)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

Ana Isabel Domingos, Arquiteta, Chefe de Divisão: resolução de situações cadastrais

Carla Santos, Jurista: desocupação de imóveis não habitacionais a intervencionar no

âmbito do Programa análise e resolução de situações pendentes e compromissos nas

áreas de intervenção

Isabel Guerreiro, Jurista, Chefe de Divisão: desocupação de imóveis não

habitacionais a intervencionar no âmbito do Programa

Teresa Gomes, Jurista, Chefe de Divisão: grupo de trabalho sobre o modelo jurídico

geral, procedimentos pré-contratuais e regularização de situações cadastrais nas

áreas de intervenção

Direção Municipal de Finanças (DMF)

Paula Costa, Lic. em gestão e Administração Pública, Diretora Municipal: coordenação

das intervenções da DMF, conceção do registo contabilístico das concessões e do

modelo de controle de gestão

Ana Oliveira, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de contratação e plataforma

eletrónica

Benilde Joaquim, Lic. em gestão, Técnico Superior: análise de investimentos

Fátima Costa, Jurista, Chefe de Divisão: procedimentos de contratação

Fernando Nunes, Lic. em gestão, Técnico Superior: análise de investimentos

Susana Miranda, Lic. em gestão, Técnica Superior: análise de investimentos

Direção Municipal de Recursos Humanos (DMRH)

Luisa D’Ornelas, Diretora Departamento de Formação: coordenação de formação

para técnicos afetos ao Programa

Rita Matias, Técnica Superior: gestora de ações de formação

Secretaria Geral – Departamento de Marca e Comunicação (SG/DMC)

Carmo Rosa, Diretor de Departamento: coordenação das intervenções de marketing

e comunicação

Ana Amaral, Programadora, Técnica Superior: programação da página web

lisboarendaacessivel.pt

José Fernandes, Programador, Técnico Superior: programação da página web

lisboarendaacessivel.pt

Maria João Gamito, Técnica Superior: Coordenação de projeto web

Miguel Pires, Designer Gráfico: design da página web lisboarendaacessivel.pt

Paulo Vilhana, Técnico Superior: coordenador comunicação redes sociais e web

Sara Dias, Técnica Superior: gestão conteúdos web

Sandra Godinho, Chefe de Divisão: coordenação do atendimento e informação ao

Munícipe sobre o Programa Renda Acessível

1500 (268) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Gebalis

Maria Helena Correia, Jurista, Administradora: Dados sobre gestão e conservação de

edifícios habitacionais, contributos para o modelo geral do Programa

Pedro Rodrigues Tomás, Engenheiro Civil, Diretor de Conservação e Património:

Dados sobre gestão e conservação de edifícios habitacionais

INVEST Lisboa

Rui Coelho, Diretor Executivo: coordenação da promoção do Programa em feiras

internacionais, articulação com AICEP e outros eventos no âmbito da atividade da

INVEST Lisboa

Diogo Ivo Cruz: gestão de ações de promoção do Programa (feiras de imobiliário e

outros eventos)

Gabinete da Vereadora Paula Marques (Pelouros da Habitação e Desenvolvimento

Local)

Rui Gonçalves, Jurista, Adjunto: participação na concepção do modelo geral, grupo

de trabalho sobre o modelo jurídico e procedimentos pré-contratuais

Gabinete do Vereador Manuel Salgado (Pelouros do Urbanismo, Obras Municipais e

Património Imobiliário Municipal)

Rosália Russo, Jurista, Assessora: matéria tributária de urbanismo, controle prévio

urbanístico, procedimentos pré-contratuais, preparação de propostas de deliberação

Mariana Rafeiro, Jurista, Assessora: participação na concepção geral do Programa, e

no grupo de trabalho sobre o modelo jurídico geral e procedimentos pré-contratuais

Gabinete do Vereador João Afonso (Pelouro dos Direitos Sociais)

João Almeida, Engenheiro do Ambiente, Adjunto: participação nos debates de

concepção geral

Isabel Cotrim, Assessora, Coordenadora do Gabinete: avaliação e propostas de

equipamentos sociais para as áreas de intervenção

Miguel Graça, Arquiteto, Assessor: participação nos debates de concepção geral

Pedro Grilo, Jurista, Assessor: participação nos debates de concepção geral

Gabinete do Vereador João Paulo Saraiva (Pelouros dos Recursos Humanos e

Financeiros)

Ana Fraga, Jurista, Assessora: modelo jurídico e procedimentos de contratação

pública

João Fonseca, Licenciado em Gestão, Assessor: estudo de viabilidade económica de

operações (testes)

Luis Antunes, Licenciado em Gestão, Assessor: contabilidade de concessões de obra

pública

Maria João Vicente, Jurista, Adjunta: coordenação de atividades no âmbito do

Gabinete, debate de soluções jurídicas

1500 (269)N.º 1217


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SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

- Deliberação n.º 169/AML/2017:

Proposta n.º 182/CM/2017, ponto 5 da parte deliberativa - Celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, nos termos da proposta

Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado.

Votação em CML:

Aprovada por maioria, com 10 (dez) votos a favor e 6 (seis) abstenções.A Proposta n.º 182/CM/2017 foi retificada com o seguinte aditamento, apresentado pela Câmara Municipal, relativo aos Termos de Referência do Caderno de Encargos anexo à Proposta (pág. 104)

Onde estava:«Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras, meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes, sistemas de bombagem, etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os correspon-dentes meios de execução e condicionantes, cálculos justifica-tivos da análise estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações e muros de contenção ou de suporte de terras.»

Passa a estar:«Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras, meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes, sistemas de bombagem etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os correspon-dentes meios de execução e condicionantes, cálculos justifica-tivos da análise estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações e muros de contenção ou de suporte de terras, avaliando a necessidade e propondo em conformidade as medidas de reforço da resistência sísmica a implementar nos edifícios sujeitos a obras de reabilitação.»

Votação na AML:

Aprovada por maioria, com o aditamento introduzido pela Câmara Municipal no Caderno de Encargos anexo à Proposta n.º 182//CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS, PAN, PNPN e 6 IND - Contra: BE e CDS-PP - Abstenção: PSD, PCP e PEV.Ausência do Grupo Municipal do MPT nesta votação.

Proposta n.º 182/2017

Assunto: Autorizar a celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, com publi-cidade internacional, com financiamento, conceção, projeto, construção//reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do «Programa Renda Acessível»

Pelouros: Habitação, Urbanismo e Finanças.Serviços: DMHDL, DMU, DMGP e DMF.

Considerando que:

1 - O «Programa Renda Acessível» do Município de Lisboa, foi aprovado através da Deliberação n.º 168/AML/2017, de 30 de maio de 2017, com o objetivo de colocar no mercado de arrendamento habitação a preços acessíveis, destinados às famílias de rendimentos intermédios, atraindo e fixando nova população no concelho e simultaneamente, permitir a prossecução de objetivos nos domínios do ordenamento do território e urbanismo, da habitação, da ação social e da promoção do desenvolvimento local através da criação de zonas residenciais de qualidade, dotadas dos necessários equipamentos públicos de proximidade, e usufruindo de espaços públicos de qualidade;

2 - A implementação do «Programa Renda Acessível» assenta num modelo de colaboração com operadores privados, empresas, cooperativas, organismos de investimento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis, devido à necessidade de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa, a de operadores do sector da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros essenciais à concretização dos investi-mentos previstos;

3 - Para a prossecução deste programa de uma forma susten-tável, torna-se necessário o município afetar bens imóveis do seu domínio privado, nomeadamente edifícios devolutos, a sua grande maioria localizados em zonas centrais e nobres da Cidade, e terrenos urbanizáveis, bem como os equipamentos e as infraestruturas desses espaços, através de um planea-mento urbanístico que garanta soluções coerentes e harmoniosas entre as operações imobiliárias e todos os demais aspetos funcionais, económicos, financeiros, demográficos, sociais, culturais e ambientais;

4 - O Município dispõe do conjunto urbano, localizado na Rua de São Lázaro, nas freguesias de Santa Maria Maior e de Arroios, abrangendo 16 imóveis de propriedade municipal, correspon-dendo a 15 edifícios e um terreno livre, identificados no Anexo 1 que se encontram em condições de afetar ao presente programa;

5 - A área de intervenção da Rua de São Lázaro encontra-se localizada no centro histórico de Lisboa, junto à Praça do Martim Moniz, à Baixa Pombalina, ao Bairro Histórico da Mouraria e ao jardim do Campo Mártires da Pátria, dotada de uma excelente rede de transportes públicos, comércio e equipamentos de proximidade;

6 - A Rua de São Lázaro apresenta uma expressiva concentração de imóveis municipais contíguos, constituídos por edifícios de várias épocas construtivas (séculos XVII e XIX), nos quais se pretende intervir de uma forma integrada, dotando-os da qualidade habitacional necessária, e preservando e valo-rizando o património arquitetónico de Lisboa;

7 - Nos termos da Deliberação acima referida se considerou num quadro previamente estudado, analisado e ponderado de vantagens e desvantagens entre a possível adoção de diversas figuras contratuais, se concluiu que a adoção de um modelo contratual de direito público assegura, de forma mais adequada e consistente, a implementação do «Programa Renda Acessível»,

1500 (270) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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surgindo aqui a concessão como a figura juridicamente mais apetrechada, para, no plano procedimental e no plano substantivo, garantir a prossecução duradoura e económica e financeiramente sustentada deste Programa, bem como a salvaguarda do interesse público;

8 - De modo a criar melhores condições de potencial financia-mento bancário aos investimentos a realizar pelo concessionário, os imóveis afetos a esta concessão serão cedidos em direito de superfície, durante o período contratual da mesma;

9 - No âmbito da desta Operação Renda Acessível, atendendo à sua reduzida dimensão quando comparada com as outras áreas de intervenção do Programa, se entendeu ser mais adequado para a escolha de concessionários e das respetivas propostas, o Concurso Público, com a possibilidade de incorporar uma fase de Negociação, regulados nos artigos 130.º e seguintes do Código Contratos Públicos;

10 - Como também se referiu na mencionada deliberação o investimento, os riscos de gestão e exploração, incluindo os de construção, cabem igualmente ao concessionário; que os imóveis, finda a concessão, revertem, no todo ou em parte e gratuitamente para o Município, podendo estabelecer-se a obrigação de serem renovados no final da concessão; que está sempre salvaguardada a intervenção do Município, para assegurar a estabilidade e ajustamento do «Programa Renda Acessível», incluindo, se necessário, o sequestro e o resgate da concessão e das respetivas rendas; que a concessão se afigura mais atrativa ao investimento e ao risco dos operadores privados e das eventuais entidades financiadoras, por facultar o direito de explorar os imóveis em regime de exclusivo durante a concessão, por potenciar e permitir uma legítima remuneração por essa exploração, de forma a amortizar o investimento na construção e/ou reabi-litação e, por fim, por possibilitar uma equilibrada partilha de riscos e de benefícios;

11 - O Código dos Contratos Públicos, no seu artigo 68.º, estabelece que, quando o considerar conveniente, o órgão competente para a decisão de contratar pode designar peritos para apoiarem o júri do procedimento no exercício das suas funções;

12 - Face à especificidade e complexidade desta operação, se mostra conveniente nomear peritos nos domínios económico//financeiro, urbanismo, habitação, arquitetura, engenharia, jurídico e avaliação multicritério;

13 - É igualmente fundamental a nomeação de um Secretário, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 68.º do Código dos Contratos Públicos;

Temos a honra de propor que a Câmara Municipal delibere, ao abrigo da alínea ccc) do n.º 1 do artigo 33.º, conjugado com o disposto nas alíneas i) e p) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual:

1 - Aprovar o Programa de Concurso, o Caderno de Encargos e respetivos anexos relativos a Contrato de concessão referido no número anterior, nos termos e para efeitos do disposto no n.º 2 do artigo 40.º do Código dos Contratos Públicos;

2 - Nomear os elementos que integrarão o Júri do concurso, nos termos do n.º 1 do artigo 67.º do Código dos Contratos Públicos com a seguinte composição:

Presidente:

- Marta Sotto-Mayor, engenheira civil, diretora municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL).

Vogais efetivos:

1 - Manuel Abílio Ferreira, arquiteto, diretor do Departa-mento de Habitação e Manutenção de Edifícios Municipais (DHMEM/DMPO);

2 - Nuno Morais, arquiteto, diretor do Departamento de Reabi-litação Urbana (DRU/DMU);

3 - Licínio Martins, Professor da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, membro da Direção do CEDIPRE, Doutorado em Direito;

4 - Pedro Tomás, diretor de Conservação do Património / GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, E. M., Licenciado em Engenharia Civil.

Vogais suplentes:

- João Miguel Teixeira, arquiteto, chefe da Divisão de Projeto de Habitação (DPH/DHMEM/DMPO);

- Paulo Porfírio, arquiteto, técnico superior, coordenador da Estrutura Consultiva, Departamento de Reabilitação Urbana (DRU/DMU).

Secretário:

- Ana Oliveira, técnica superior, Central de Compras Muni-cipal/Departamento de Aprovisionamentos/Direção Municipal de Finanças, Licenciada em Direito.

O 1.º vogal efetivo substituirá o Presidente nas suas faltas e impedimentos.

3 - Designar os peritos para apoiarem o Júri no exercício das suas funções, nos termos do n.º 6 do artigo 68.º do Código dos Contratos Públicos:

- Do domínio económico e financeiro:

- Susana Miranda, técnica superior, Divisão de Dívida e Meios Financeiros/Departamento de Receitas e Financiamento//Direção Municipal de Finanças, Licenciada em Gestão;

- Fernando Nunes, técnico superior, Divisão de Dívida e Meios Financeiros/Departamento de Receitas e Financiamento//Direção Municipal de Finanças, Licenciado em Gestão;

- Sofia Mourão, técnica superior, Departamento de Espaço Público, Licenciada em Engenharia do Território;

- Vítor Reis, diretor da Escola Superior de Atividades Imobiliárias.

1500 (271)N.º 1217


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- No domínio da habitação, urbanismo, arquitetura e engenharia:

- Ana Nicolau, técnica superior, engenheira civil, Divisão de Monitorização, da Direção Municipal de Urbanismo;

- João Vargas, técnico superior, Direção Municipal de Projetos e Obras, Licenciado em Engenharia Civil.

- No domínio jurídico:

- Margarida Beirão, chefe de divisão, Divisão de Intervenção no Mercado de Habitação/Departamento de Políticas e Gestão de Habitação, Licenciada em Direito;

- Teresa Gomes, chefe de divisão, Divisão de Valorização e Promoção/Direção Municipal de Gestão Patrimonial, Licenciada em Direito;

- Isabel Camacho, chefe de divisão, Divisão de Lançamento de Empreitadas/Departamento de Gestão de Empreendimentos e Segurança, Licenciada em Direito.

- No domínio da avaliação multicritério:

- José Álvaro Pereira Antunes Ferreira, Professor Associado com Agregação, Instituto Superior Técnico - Universidade de Lisboa.

4 - Autorizar a delegação, nos termos do n.º 2 do artigo 69.º do Código dos Contratos Públicos, no júri do procedimento, das seguintes competências:

I - Prestar esclarecimentos;II - Prorrogar o prazo fixado para apresentação das propostas,

nos termos do disposto nos artigos 64.º, 65.º, e número 6 do 133.º, todos do Código dos Contratos Públicos;

III - Notificar os interessados da resposta a eventuais pedidos de inspeção ou visita a locais ou equipamentos.

5 - Submeter à Assembleia Municipal:

a) A autorização para a celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro», através de concurso público, com publicidade internacional, adotado ao abrigo dos artigos 16.º, n.º 1, alínea b) e 130.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos (CCP) com financiamento, conceção, projeto, construção/reabili-tação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do «Programa Renda Acessível», sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa e identificados na planta de localização em anexo (Anexo I), para efeitos do disposto no artigo 38.º do mesmo diploma;

b) A afetação de património identificado no Anexo I, acom-panhado da respetiva Planta de Localização.

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PROGRAMA DO PROCEDIMENTO | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO

Programa do Procedimento de Concurso Público

Concessão de Obra Pública

Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro

CONCURSO PÚBLICO N° […]

Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,

conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do

“Programa Renda Acessível”

ABRIL 2017 | 1

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ÍNDICE

Artigo 1.º Identificação geral do procedimento: Procedimento de Concurso Público

relativo ao Contrato do “Programa Renda Acessível” dos imóveis sitos na Rua de São

Lázaro 4

Artigo 3.º Esclarecimentos e retificações sobre as peças do procedimento ........................... 5

Artigo 4.º Prorrogação do prazo de apresentação de propostas a pedido dos interessados .. 6

Artigo 5.º Agrupamentos ................................................................................................................. 6

Artigo 6.º Operadores económicos abrangidos pelo Acordo sobre Contratos Públicos da

Organização Mundial do Comércio ............................................................................................... 7

Artigo 7.º Modo de apresentação das propostas .......................................................................... 7

Artigo 8º Prazo para apresentação e retirada das propostas ....................................................... 7

Artigo 9.º Idioma dos documentos da proposta ......................................................................... 8

Artigo 10.º Lista dos concorrentes ................................................................................................ 8

Artigo 11.º Documentos da proposta ........................................................................................... 8

Artigo 12.º Vistoria, levantamentos topográficos, medições e ensaios .................................. 10

Artigo 13.º Critério de adjudicação ............................................................................................. 11

Artigo 14.º Relatório preliminar e final da fase de avaliação das propostas ........................... 11

Artigo 15.º Negociação .................................................................................................................. 12

Artigo 16.º Notificação da decisão de adjudicação, notificação para apresentação dos

documentos de habilitação ............................................................................................................ 14

Artigo 17.º Modo de Apresentação dos Documentos de Habilitação e seu Idioma ............ 15

Artigo 18.º Notificação da apresentação dos Documentos de Habilitação ........................... 15

Artigo 19.º Causas de caducidade da adjudicação ...................................................................... 15

Artigo 20.º Modo de Prestação da Caução.................................................................................. 16

Artigo 21.º Celebração do Contrato ............................................................................................. 17

Artigo 22.º Outorga do Contrato ................................................................................................. 17

Artigo 23.º Legislação aplicável ..................................................................................................... 18

Anexo I Planta de Localização/Identificação dos Imóveis do Município de Lisboa (sitos na

Rua de São Lázaro) ......................................................................................................................... 19

1500 (274) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Anexo II Modelo de Avaliação das Propostas ........................................................................... 20

Anexo III Modelo de Proposta Económico-Financeira e respetivos Apêndices .................. 32

Apêndice A Minuta-Tipo de Especificação das Formas Financiamento .............................. 33

Apêndice B Formatos da informação económico-financeira (ficheiro Excel) ...................... 34

Apêndice C Dados, informações, pressupostos e indicadores de rendibilidade subjacentes

às projeções económico-financeiras ............................................................................................. 35

Anexo IV Declaração de Aceitação do Conteúdo do Caderno de Encargos ........................ 39

Anexo V Declaração de Terceiros ............................................................................................. 42

Anexo VII Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de Guia de Depósito em

Dinheiro e de Depósito em Títulos ............................................................................................. 47

Anexo VIII Declaração de agrupamento ................................................................................... 52

Anexo IX Declaração de identificação de interlocutor ............................................................. 53

Anexo X Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de

agrupamento concorrente, por cada uma das entidades que o integram ................................ 54

Artigo 1.º

Identificação geral do procedimento: Procedimento de Concurso Público relativo

ao Contrato do “Programa Renda Acessível” dos imóveis sitos na Rua de São

Lázaro

1. O presente procedimento de concurso público, com publicidade internacional,

adoptado ao abrigo dos artigos 16.º, n.º 1, alínea b), e 130.º e seguintes do Código

dos Contratos Públicos (CCP), destina-se à formação do contrato de concessão,

com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e

exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa

Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta de

localização em anexo (Anexo I).

2. A entidade adjudicante é o Município de Lisboa.

3. O órgão que tomou a decisão de contratar foi a Câmara Municipal de Lisboa, por

Deliberação, datada de […], exarada na Proposta n.º […], após deliberação da

Assembleia Municipal, datada de […], nos termos e para os efeitos do disposto na

al. p) do n.º 1 do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, aprovado

pela Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro.

1500 (275)N.º 1217


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4. Este procedimento é tramitado eletronicamente, através da plataforma com o

endereço em http://www.acingov.pt/acingov/ não sendo admissível qualquer tipo

de intervenção por outro meio que não pela plataforma electrónica.

5. As peças do procedimento encontram-se disponíveis para descarregamento gratuito

na plataforma eletrónica. Paralelamente, o processo encontra-se patente para

consulta na Divisão Central de Compras Municipal, Departamento de

Aprovisionamento, da Câmara Municipal de Lisboa, sito na Praça do Município,

1149-014 Lisboa, onde pode ser examinado, das […] às […] horas e das […] às […]

horas, desde a data do respetivo anúncio no Diário da República, até ao último dia

do prazo de entrega das propostas.

Artigo 2.º

Valor económico do contrato

1. O valor económico do contrato é de € 10.000.000 (dez milhões de euros), sendo

estimado com base nos seguintes critérios ou factores:

a) O valor do resultado operacional líquido, antes de impostos, resultante da

exploração dos edifícios afetos à habitação com rendas acessíveis, durante 25

anos de exploração, para além de 5 anos estimados para projetos e construção;

b) O valor do património imobiliário municipal a transmitir em propriedade plena

ao concessionário, que resulte da avaliação imobiliária efectuada no momento

da afectação à concessão, considerando-se, para este efeito, como momento da

afectação a data da deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, que aprove

o presente Programa;

c) O valor correspondente às isenções tributárias, parciais ou totais, dos impostos

e taxas municipais que incidam e que venham a ser concedidas sobre as

operações e prestações inerentes ao “Programa Renda Acessível”.

2. Para os efeitos a que se refere este artigo, entende-se por “Rendas Acessíveis” as

estabelecidas no âmbito da execução do “Programa Renda Acessível”.

Artigo 3.º

Esclarecimentos e retificações sobre as peças do procedimento

1. Os pedidos de esclarecimento de quaisquer dúvidas surgidas na interpretação das

peças patenteadas deverão ser apresentados ao Júri do procedimento, via

plataforma eletrónica, até ao termo do primeiro terço do prazo para a apresentação

das propostas.

1500 (276) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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2. Os esclarecimentos a que se refere o número anterior serão prestados pelo Júri,

através da plataforma eletrónica, até ao termo do segundo terço do prazo para a

apresentação das propostas.

3. O órgão competente para a decisão de contratar pode proceder à retificação de

erros ou omissões das peças do procedimento, nos termos previstos nos n.ºs 3 e 4

do artigo 50.° do Código dos Contratos Públicos.

4. Os esclarecimentos e retificações serão juntos às peças do procedimento,

prevalecendo sobre as restantes peças em caso de divergência.

5. Na falta de resposta dentro do prazo referido no n.º 2, o prazo fixado para a

apresentação das propostas será prorrogado por período igual ao do atraso

verificado.

6. Quando as retificações referidas no n.º 3 implicarem alterações de aspetos

fundamentais das peças do procedimento, o prazo fixado para a apresentação das

propostas será prorrogado por período equivalente ao tempo decorrido desde o

início daqueles prazos até à comunicação das retificações.

7. A verificação, ou não, de alterações a aspetos fundamentais das peças do concurso

cabe à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a quem seja atribuída

a função de acompanhar o lançamento e a execução do “Programa Renda

Acessível”.

Artigo 4.º

Prorrogação do prazo de apresentação de propostas a pedido dos interessados

A pedido fundamentado de qualquer interessado que tenha acedido às peças do

procedimento poderá ser prorrogado o prazo fixado para a apresentação das propostas, por

período adequado, o qual aproveita a todos os interessados, sendo a decisão comunicada

em plataforma eletrónica e publicitada por aviso, no Diário da República e notificada a

todos os interessados que tenham acedido às peças do procedimento.

Artigo 5.º

Agrupamentos

1. Podem ser concorrentes pessoas, singulares ou coletivas, ou agrupamentos de

pessoas, singulares ou coletivas, qualquer que seja a atividade por elas exercida, sem

que entre elas exista qualquer modalidade jurídica de associação e desde que não se

enquadrem nas situações expressamente previstas no artigo 55.º do Código dos

Contratos Públicos, caso em que serão excluídos do concurso.

1500 (277)N.º 1217


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2. Os membros do agrupamento concorrente não podem ser concorrentes,

autonomamente, neste concurso nem integrar outro agrupamento concorrente, sob

pena de exclusão das respetivas propostas.

3. Os membros que integram o agrupamento concorrente designam obrigatoriamente

um representante comum para praticar todos os atos no âmbito do respetivo

procedimento, incluindo a assinatura da proposta e receção de notificações e

comunicações, devendo para o efeito submeter, na plataforma eletrónica utilizada

para a condução do procedimento, os instrumentos de mandato, emitidos por cada

um dos membros.

4. Todos os membros do agrupamento são solidariamente responsáveis perante a

entidade adjudicante pela manutenção da proposta e, em caso de e adjudicação,

todos os membros do agrupamento deverão associar-se na modalidade prevista no

Caderno de Encargos.

5. Em caso de agrupamento pelo menos um dos respectivos membros deverá ter uma

participação não inferior a 20% no capital da sociedade a constituir.

Artigo 6.º

Operadores económicos abrangidos pelo Acordo sobre Contratos Públicos da

Organização Mundial do Comércio

Nos domínios abrangidos pelos anexos 1, 2, 4 e 5, pelas Notas Gerais do Apêndice 1 da

União Europeia ao Acordo sobre Contratos Públicos da Organização Mundial do

Comércio e pelos outros acordos internacionais a que a União Europeia se encontra

vinculada, os operadores económicos dos Estados signatários desses acordos gozam, no

âmbito do presente procedimento, de um tratamento idêntico ao concedido pelas entidades

adjudicantes desses Estados aos operadores económicos da União Europeia.

Artigo 7.º

Modo de apresentação das propostas

1. Os documentos que constituem as propostas são apresentados diretamente na

plataforma eletrónica identificada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa, até ao

termo do prazo fixado no artigo 8.º do presente Programa.

2. A receção das propostas é registada com referência à respetiva data e hora, sendo

entregue aos concorrentes um recibo eletrónico comprovativo da receção.

3. Não são admitidas propostas variantes.

1500 (278) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Artigo 8º

Prazo para apresentação e retirada das propostas

1. O prazo para apresentação das propostas é de 47 dias, contados de forma contínua,

e termina às […] h do dia […] de […] de […].

2. Até ao termo do prazo fixado para a apresentação das propostas, os interessados

que já as tenham apresentado podem retirá-las, bastando comunicarem tal facto à

entidade adjudicante.

3. Os interessados que tenham retirado a sua proposta, nos termos anteriores, podem

apresentar nova proposta, desde que a mesma seja apresentada no prazo indicado

no n.º 1.

4. Os concorrentes são obrigados a manter as respetivas propostas pelo prazo de 160

dias contínuos, a contar do termo do prazo fixado para a apresentação das mesmas.

Artigo 9.º

Idioma dos documentos da proposta

Com exceção da Declaração Anexo I ao CCP, correspondente ao Anexo IV do presente

Programa, todos os documentos da proposta deverão ser redigidos em língua Português.

Artigo 10.º

Lista dos concorrentes

1. No dia útil imediato ao termo do prazo fixado para a apresentação das propostas, o

Júri procede à publicitação da lista dos concorrentes na plataforma eletrónica

indicada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa, podendo os concorrentes incluídos

nesta lista consultar as propostas apresentadas.

2. O interessado que não tenha sido incluído na lista pode reclamar desse facto, no

prazo máximo de cinco dias úteis, contados da data da publicitação da lista,

devendo para o efeito apresentar comprovativo da tempestiva apresentação da sua

proposta na referida plataforma.

Artigo 11.º

Documentos da proposta

A proposta é constituída pelos seguintes documentos:

1. Declaração do concorrente de aceitação do conteúdo do Caderno de Encargos,

elaborada em conformidade com o modelo constante do Anexo I ao CCP e que

consta do Anexo IV do presente Programa (Minuta da Declaração de Aceitação do

1500 (279)N.º 1217


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Conteúdo do Caderno de Encargos e de Apresentação dos Documentos da

Proposta), podendo esta declaração ser substituída pelo Documento Único

Europeu de Contratação Pública.

2. Documentos contendo os atributos das propostas:

a) Documentos contendo a proposta de intervenção nos edifícios a

construir/reabilitar, bem como das obras de urbanização a que haja lugar,

de acordo com o Anexo III do Caderno de Encargos, relativo aos Termos

de Referência para a Elaboração de Projetos;

b) Documento contendo o prazo previsto para o início da exploração em

arrendamento acessível, e respetiva programação temporal por edifício,

contados todos estes prazos em semanas, a partir da comunicação do Visto

do Tribunal de Contas;

c) Documento contendo os preços de renda acessível mensal a praticar no

primeiro ano de exploração, número e tipologia de unidades habitacionais

para cada preço, a média de preço de renda por tipologia habitacional,

número total de unidades habitacionais com renda acessível, sem prejuízo

da sua atualização ao longo da execução do contrato nos termos previstos

no Caderno de Encargos, com os preços propostos arredondados a duas

casas decimais;

d) Documento contento o caso base, concebido segundo a metodologia

expressa no Anexo III do presente Programa, designado por Modelo de

Proposta Económico-Financeira e Apêndice B e C, que deverá ser entregue

nos formatos ‘pdf’ e ‘excel’;

e) Documento contendo a especificação das formas de financiamento

destinados à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento

com renda acessível, elaborado de acordo com o Apêndice A do Anexo III

do presente Programa (Minuta-Tipo de Especificação das Formas de

Financiamento);

f) Documento contendo a aprovação das condições de financiamento

destinadas à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento

com renda acessível por instituição financeira, caso no documento a que

alude a anterior alínea e) se encontre previsto o recurso a financiamento

através de instituições financeiras;

1500 (280) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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g) Documento em que o concorrente identifica os subcontratados que afecta à

execução do contrato, incluindo: empreiteiros, projetistas empresa de

fiscalização de obras, e outros prestadores de serviços a contratar na fase de

exploração dos imóveis, juntando cópia simples dos alvarás, registos ou

declarações de habilitação que forem exigíveis para o exercício de cada

atividade, nos termos da lei.

h) Documento em que o concorrente, em caso de necessidade ou quando se

justifique, se compromete a substituir os subcontratados que afectou à

execução do contrato, não podendo os substitutos deter habilitações

inferiores às que forem legalmente exigíveis para o exercício da atividade

dos substituídos;

i) No caso de agrupamento: documento que identifique a participação social

de cada um dos membros na sociedade a constituir e o documento de

acordo com o modelo Anexo VIII, anexo ao presente Programa;

3. No caso de não ser justificadamente possível a apresentação do documento a que

se refere a alínea f) do n.º 2 do presente artigo, poderá o mesmo ser substituído por

declaração de compromisso de honra do concorrente, no qual este se compromete

a entregá-lo até ao momento da adjudicação, sob pena de caducidade desta.

4. Declaração de Identificação do contacto do interlocutor do Concorrente, de acordo

com o modelo Anexo IX, anexo ao presente Programa;

5. Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento

candidato, por cada uma das entidades que o integram de acordo com o modelo

Anexo X, anexo ao presente Programa.

Artigo 12.º

Vistoria, levantamentos topográficos, medições e ensaios

1. Sem prejuízo das informações constantes do Caderno de Encargos, relativamente

às áreas de implantação dos prédios, estudos geológicos e geotécnicos,

levantamentos topográficos e ou arquitectónicos, é da responsabilidade dos

concorrentes proceder às vistorias, medições e ensaios necessários à elaboração dos

documentos a que aludem as alíneas a) do n.º 2 do artigo 11.º da presente peça do

procedimento.

1500 (281)N.º 1217


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2. Para o efeito de realização das vistorias, medições e ensaios os interessados poderão

solicitar com antecedência mínima de 10 dias úteis, acesso aos prédios, podendo

solicitá-lo desde o dia seguinte à publicação do anúncio.

Artigo 13.º

Critério de adjudicação

1. A adjudicação será feita à proposta economicamente mais vantajosa, de acordo

com os fatores e respetivos coeficientes de ponderação constante do Anexo II, que

faz parte integrante do presente Programa, sob a designação de “Modelo de

Avaliação de Propostas”, incluindo o “Modelo de Proposta Económico-Financeira

e respetivos Apêndices”, constante do Anexo III do presente Programa.

2. Critério de desempate:

a. Se por via da aplicação do critério de adjudicação ficarem graduadas em

primeiro lugar duas ou mais propostas, ou seja, em situação de empate

técnico, o desempate será concretizado através da realização de um sorteio.

b. A data, hora e local do sorteio a realizar será notificado, com o Relatório

Final, aos concorrentes graduados em primeiro lugar.

c. Do sorteio realizado será lavrada uma ata, que será assinada pelos

elementos do júri presentes e pelos concorrentes, ou seus representantes

legais.

3. Após a realização do sorteio será elaborado novo Relatório Final com a ordenação

final das propostas e a respetiva proposta de adjudicação, anexando-se ainda a ata

do sorteio.

4. Serão excluídas as propostas que assentem em pressupostos inexequíveis ou cujas

projeções económico-financeiras gerem incoerência com as soluções técnicas

propostas, ou ainda que impossibilitem a avaliação de atributos da proposta.

Artigo 14.º

Relatório preliminar e final da fase de avaliação das propostas

1. As propostas serão analisadas e excluídas aquelas que preencham a previsão de

qualquer uma das diversas alíneas do n.º 2 do artigo 146.º ou do n.º 2 do artigo 70.º

do Código dos Contratos Públicos, bem como qualquer das causas de exclusão

previstas no presente Programa ou nos respectivos Anexos, incluindo as que não

observem os requisitos de elaboração da proposta económico-financeira, constante

do Anexo III do Programa.

1500 (282) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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2. Finda a análise das propostas, o Júri do Procedimento elabora o Relatório

Preliminar propondo a admissão e/ou exclusão fundamentada das propostas, o

qual será sujeito a audiência prévia, sendo enviado a todos os concorrentes os quais

poderão pronunciar-se no prazo de dez dias úteis.

3. Cumprida a audiência prévia, o Júri elabora o Relatório Final, fundamentado, no

qual pondera as observações dos concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de

audiência prévia, mantendo ou modificando o teor e as conclusões do relatório

antecedente, podendo ainda propor a exclusão de qualquer proposta se verificar,

nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos previstos no n.º 2 do artigo 146.º

4. No caso previsto na parte final do número anterior, bem como quando do relatório

final resulte uma alteração da ordenação das propostas constante do relatório

preliminar, o júri procede a nova audiência prévia, nos termos previstos no número

anterior, sendo subsequentemente aplicável o disposto no número anterior.

5. O relatório final, juntamente com os demais documentos que compõem o processo

de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.

6. Cabe ao órgão competente para a decisão de contratar decidir sobre a aprovação

das propostas contidas no relatório final, para efeitos de negociação, caso tenha

lugar.

7. São admitidos à fase da negociação os concorrentes classificados nos dois primeiros

lugares.

Artigo 15.º

Negociação

1. Finda a fase a que se refere o artigo anterior, o órgão competente para a decisão de

contratar poderá decidir que há lugar à fase de negociação, que será conduzida pelo

júri do procedimento, e decorrendo as respetivas sessões de negociação de acordo

com a Metodologia da Fase de Negociação, constante do Anexo VI do presente

Programa.

2. Não poderão ser objeto de negociação quaisquer aspetos de execução do contrato

que não sejam colocados à concorrência nos termos do artigo 13º.

3. As propostas que não sejam alteradas nas sessões de negociações, quando não

forem apresentadas versões finais integrais das mesmas, são consideradas, para

efeitos de apreciação, nas respetivas versões iniciais.

1500 (283)N.º 1217


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JUNHO 201716

4. Quando o Júri der por terminada a negociação, notifica de imediato os

concorrentes para em prazo por ele fixado para o efeito, apresentarem as versões

finais integrais das propostas, as quais não podem conter atributos diferentes dos

constantes das respetivas versões iniciais no que respeita aos aspetos da execução

do contrato a celebrar que a entidade adjudicante tenha indicado não estar disposta

a negociar.

5. Após a análise das versões finais das Propostas, o Júri elabora um novo Relatório

Preliminar, propondo a ordenação das mesmas e propõe, fundamentadamente, a

exclusão das propostas por qualquer dos motivos previstos nos n.ºs 2 e 3 do artigo

146.º do CCP, aplicáveis com as necessárias adaptações, ou que contenham

atributos que violem o disposto no n.º 11 do presente artigo, concedendo prazo de

5 dias úteis para os concorrentes admitidos à fase de negociação, querendo, se

pronunciarem em sede de audiência prévia.

6. Cumprida a audiência prévia, o Júri elabora o Relatório Final, fundamentado, no

qual pondera as observações dos concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de

audiência prévia, mantendo ou modificando o teor e as conclusões do relatório

antecedente.

7. O Relatório Final, juntamente com os demais documentos que compõem o

processo de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.

8. Critério de desempate:

a. Se, após a fase de negociação, por via da aplicação do critério de

adjudicação, se verificar uma situação de empate entre as propostas, ou seja,

com a mesma pontuação, o desempate será concretizado através da

realização de um sorteio.

b. A data, hora e local do sorteio a realizar será notificado, com o Relatório

Final, aos concorrentes graduados em primeiro lugar.

c. Do sorteio realizado será lavrada uma ata, que será assinada pelos

elementos do júri presentes e pelos concorrentes, ou seus representantes

legais.

d. Após a realização do sorteio será elaborado novo Relatório Final com a

ordenação final das propostas e a respetiva proposta de adjudicação,

anexando-se ainda a ata do sorteio.

9. O Relatório Final, juntamente com os demais documentos que compõem o

processo de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.

1500 (284) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Artigo 16.º

Notificação da decisão de adjudicação, notificação para apresentação dos

documentos de habilitação

1. A decisão de adjudicação é notificada em simultâneo a todos os concorrentes,

acompanhada do Relatório Final, sendo ainda notificado o adjudicatário para que,

no prazo máximo de 10 dias úteis, apresente:

a) Declaração emitida conforme modelo constante do Anexo II do Código

dos Contratos Públicos;

b) Documentos comprovativos de que não se encontra nas situações previstas

nas alíneas b), d), e) e i) do artigo 55.º do Código dos Contratos Públicos;

c) Preste caução, nos termos do disposto nos artigos 88.º a 91.º do Código

dos Contratos Públicos, no valor de € 200.000 (duzentos mil euros);

d) Confirme, no referido prazo, se for o caso, os compromissos assumidos

por terceiras entidades relativos a atributos ou a termos ou condições da

proposta adjudicada, nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 81.º do

Código dos Contratos Públicos e de acordo com o modelo de Declaração,

Anexo V ao presente Programa do Concurso.

2. Quando o adjudicatário for um agrupamento de pessoas singulares ou coletivas, os

documentos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do devem ser apresentados por

cada um dos seus membros.

3. O prazo referido no n.º 1 do presente artigo poderá ser prorrogado, pelo órgão

competente para a decisão de contratar, até ao máximo de 15 dias úteis, podendo

esta decisão ser tomada pelo Júri do Concurso, por delegação daquele órgão a

efetuar na decisão de contratar.

Artigo 17.º

Modo de Apresentação dos Documentos de Habilitação e seu Idioma

1. Os documentos de habilitação são apresentados em língua portuguesa ou, se pela

sua natureza ou origem, estiverem redigidos em língua estrangeira, devem ser

acompanhados de tradução legalizada de acordo com a apostilha da Convenção de

Haia, de 5 de Outubro de 1961, sob pena de caducidade da adjudicação.

2. Os documentos deverão ser apresentados, até ao fim do prazo fixado na

notificação referida no n.º 1 do artigo 16.º, através da plataforma eletrónica

identificada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa.

1500 (285)N.º 1217


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JUNHO 201716

3. Para os documentos referidos na alínea b) do n.º 1 do artigo 16.º deste Programa,

quando se encontrem disponíveis na Internet, pode o adjudicatário indicar à

entidade adjudicante o endereço e o sítio onde aqueles podem ser consultados, bem

como a informação necessária à sua consulta, desde que aqueles estejam em língua

portuguesa.

4. O órgão competente para a decisão de contratar pode exigir ao adjudicatário a

apresentação de originais de quaisquer documentos cuja reprodução tenha sido

apresentada.

Artigo 18.º

Notificação da apresentação dos Documentos de Habilitação

A entidade adjudicante notifica, em simultâneo, todos os concorrentes da apresentação dos

documentos de habilitação pelo adjudicatário, indicando o dia em que ocorreu essa

apresentação e disponibiliza-os para consulta na plataforma eletrónica.

Artigo 19.º

Causas de caducidade da adjudicação

1. Sem prejuízo do disposto no ponto seguinte e de outras situações previstas no

Código dos Contratos Públicos, a adjudicação caduca nos seguintes casos:

a) Não apresentação dos documentos de habilitação no prazo fixado na

respetiva notificação;

b) Não apresentação dos documentos redigidos em língua portuguesa ou

acompanhados da tradução devidamente legalizada, consoante os casos;

c) Não prestação da caução por facto imputável ao adjudicatário;

d) Não confirmação dos compromissos, nos termos do artigo 92.º do Código

dos Contratos Públicos;

e) Não outorga do contrato, por facto imputável ao adjudicatário;

f) Pela não associação dos membros de um agrupamento, na modalidade

exigida e em cumprimento do disposto nos n.ºs 4 e 5 do artigo 5.º do

presente Programa;

g) Pela falsificação de documentos apresentados ou prestação culposa de

falsas declarações.

2. Quando as situações anteriores se verifiquem por facto não imputável ao

adjudicatário, a entidade responsável pelo procedimento concede um prazo

adicional, até dez dias úteis, para a apresentação dos documentos em falta, sob pena

de caducidade da adjudicação.

1500 (286) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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3. A entidade responsável pelo procedimento comunica ao Instituto dos Mercados

Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) a caducidade da adjudicação.

Artigo 20.º

Modo de Prestação da Caução

1. Nos 10 (dez) dias úteis a contar da notificação da adjudicação, o adjudicatário deve

prestar a caução exigida na alínea c) do n.º 1 do artigo 16.º do presente Programa e

comprovar essa situação junto da entidade que preside ao concurso, sob pena de

caducidade da adjudicação e comunicação ao IMPIC.

2. A caução é prestada por qualquer dos meios admitidos no Código dos Contratos

Públicos e quando o for através de garantia bancária, seguro-caução, depósito em

títulos ou depósito em dinheiro deverá seguir as minutas respetivas constantes no

Anexo VII deste Programa (Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de

Guia de Depósito em Dinheiro e de Depósito em Títulos).

3. Sem prejuízo da apresentação da caução via plataforma eletrónica, o documento

original da caução deve ser entregue na morada indicada no n.º 5 do artigo 1.º deste

Programa.

4. As despesas com a prestação da caução são integralmente da responsabilidade do

adjudicatário.

Artigo 21.º

Celebração do Contrato

1. Após a prestação da caução e aprovação da minuta do contrato, pelo órgão

competente para a decisão de contratar, é notificado o adjudicatário para que este,

no prazo máximo de 5 dias úteis, querendo, reclame da mesma, nos termos do

disposto no artigo 102.º do CCP.

2. A minuta do contrato considera-se tacitamente aceite se o adjudicatário nada disser

dentro do prazo referido no ponto anterior.

3. Em caso de reclamação da minuta por parte do adjudicatário, nos 10 dias úteis a

contar da receção da reclamação, este é notificado da decisão que recair sobre a sua

reclamação, equivalendo o seu silêncio à sua rejeição.

1500 (287)N.º 1217


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JUNHO 201716

Artigo 22.º

Outorga do Contrato

1. A outorga do contrato deverá ter lugar nos 30 dias úteis contados da data da

aceitação da minuta pelo adjudicatário ou da decisão sobre eventual reclamação,

mas nunca antes dos prazos estipulados nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 104.°

do CCP.

2. A adjudicação caduca se, por facto que lhe seja imputável, o adjudicatário não

comparecer no dia, hora e local fixados para a outorga do contrato, perdendo o

adjudicatário, a favor da entidade adjudicante, a caução prestada e sendo tal

situação comunicada ao IMPIC.

3. Se a não outorga do contrato for imputável à entidade adjudicante, e sem prejuízo

de poder exigir a sua celebração judicialmente, o adjudicatário pode desvincular-se

da proposta, devendo a entidade adjudicante liberar a caução, sem prejuízo do

direito a indemnizar o adjudicatário por todas as despesas e encargos que

comprovadamente incorreu com a elaboração da proposta e prestação da caução.

4. Correm por conta do adjudicatário todos as despesas inerentes à obtenção de visto

pelo Tribunal de Contas, nos termos da respetiva lei, e demais despesas que sejam

legalmente exigíveis.

Artigo 23.º

Legislação aplicável

Em tudo o omisso no presente Programa de Concurso, observar-se-á o disposto no

Código dos Contratos Públicos e restante legislação aplicável.

1500 (288) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Anexo I

Planta de Localização/Identificação dos Imóveis do Município de Lisboa (sitos na

Rua de São Lázaro)

(a que se refere o n.º 1 do artigo 1.º do Programa)

1500 (289)N.º 1217


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Anexo II

Modelo de Avaliação das Propostas

(a que se refere o artigo 13.º do Programa)

1. Modelo de avaliação das propostas

1.1. As propostas são avaliadas tendo em conta os fatores e subfactores que densificam o

critério de adjudicação da proposta economicamente mais vantajosa para o

Município de Lisboa, bem como os valores dos respetivos coeficientes de

ponderação que se apresentam seguidamente:

A) Qualidade do projeto: 40%

A1) Integração no contexto urbano: 20%

A2) Caracterização Espacial e Material: 40%

A3) Características construtivas : 40%

B) Entrada em exploração entrada em exploração de 100% dos fogos

destinados à renda acessível: 10%

C) Caso base: 50%

C1) Valor médio das rendas: 50%

C2) Número de fogos com o valor mínimo da renda: 20%

C3) Área bruta de construção potencial dos imóveis a transmitir pelo

Concedente: 20%

C4) Capitais próprios a realizar em dinheiro no momento da constituição da

entidade concessionária: 10%

1.2. Cada fator ou subfactor tem associada uma escala de pontuação (parcial)

1.3. Cada escala de pontuação (segundo um determinado fator ou subfactor elementar) é

definida através de uma expressão matemática ou em função de um conjunto

ordenado de níveis de desempenho de referência.

1500 (290) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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1.4. Essa expressão matemática e esses níveis de desempenho de referência são definidos

com base nos diferentes atributos suscetíveis de serem propostos para o(s) aspeto(s)

da execução do contrato submetido(s) à concorrência pelo caderno de encargos

respeitante(s) a esse fator ou subfactor elementar.

1.5. Todas as pontuações parciais assim como a pontuação global serão apresentadas com

2 casas decimais e arredondamento simétrico.

2. Avaliação parcial das propostas segundo o fator A (“QUALIDADE

DO PROJETO”)

2.1. Para o subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO URBANO, o

processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes passos:

a) Análise técnica dos atributos da proposta apresentada por cada concorrente

relativamente à INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO URBANO.

b) Descrição resumida dos atributos da proposta apresentada por cada

concorrente relativamente ao subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO

CONTEXTO URBANO.

c) Comparação entre os atributos da proposta apresentada por cada concorrente

relativamente ao subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO

URBANO e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para este

subfactor apresentados no quadro seguinte:

1500 (291)N.º 1217


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JUNHO 201716

Níveis de desempenho de referência Pontuação

Parcial

A proposta atende de forma adequada a todos os

requisitos desejáveis e respeita todos os requisitos

imperativos definidos no Caderno de Encargos,

referentes a este subfactor elementar.

100

A proposta respeita integralmente as condições

imperativas definidas no Caderno de Encargos,

referentes a este subfactor elementar, não

observando nenhum dos requisitos desejáveis.

0

d) Atribuição pelo Júri da pontuação parcial PpA1 (p) a cada proposta p

apresentada, através de juízos de comparação entre os respetivos atributos e os

níveis de desempenho de referência estabelecidos para este subfactor

elementar, sendo que a pontuação máxima é de 100 pontos e a pontuação

mínima é de 0 pontos.

2.2. Para o subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL E

MATERIAL, o processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes

passos:


relativamente à CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL E MATERIAL.


concorrente relativamente ao subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO

ESPACIAL E MATERIAL.


relativamente ao subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL

E MATERIAL e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para este

subfactor apresentados no quadro seguinte:

1500 (292) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Níveis de desempenho de referência Pontuação Parcial





100



referentes a este subfactor elementar, não observando

nenhum dos requisitos desejáveis.

0






2.3. Para o subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS, o

processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes passos:


relativamente à CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS.


concorrente relativamente ao subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS

CONSTRUTIVAS.


relativamente ao subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS

CONSTRUTIVAS e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para

este subfactor apresentados no quadro seguinte:

1500 (293)N.º 1217


B O L E T I M

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JUNHO 201716

Níveis de desempenho de referência ontuação Parcial





100



referentes a este subfactor elementar, não observando

nenhum dos requisitos desejáveis.

0






2.4. A pontuação parcial PpA(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma

das pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada subfactor elementar,

multiplicadas pelos valores dos respetivos coeficientes de ponderação.

Consequentemente, a pontuação parcial PpA(p), de cada proposta p, pode ser

determinada utilizando a seguinte expressão numérica:

Onde:

corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no subfactor

elementar ;

corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do subfactor elementar,

estabelecido no ponto 1.1.

1500 (294) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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3. Avaliação parcial das propostas segundo o fator B - ENTRADA

EM EXPLORAÇÃO DE 100% DOS FOGOS DESTINADOS À

RENDA ACESSÍVEL

Para o factor B – ENTRADA EM EXPLORAÇÃO DE 100% DOS FOGOS

DESTINADOS À RENDA ACESSÍVEL, a pontuação parcial PpB1(p) de cada

proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte expressão numérica:

Em que:

: corresponde à pontuação parcial da proposta obtida no fator

elementar ;

corresponde ao prazo, medido em semanas, para Entrada em

Exploração de 100% dos fogos destinados ao arrendamento com renda

acessível indicada na proposta , contado a partir da comunicação do Visto

Prévio pelo Tribunal de Contas.

4. Avaliação parcial das propostas segundo o fator C - CASO BASE

4.1. Para o subfactor elementar C1 - VALOR MÉDIO DAS RENDAS, a pontuação

parcial de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte

expressão numérica:

Onde:

A pontuação parcial para o valor médio da renda dos Apartamentos tipo T0, da proposta

p, é determinado utilizando a seguinte expressão numérica:

1500 (295)N.º 1217


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Em que:

: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida no fator

elementar ;

: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida com base no

valor da renda indicado para Apartamentos tipo T0;





: corresponde ao valor médio das rendas indicadas na proposta ,

para os Apartamentos tipo T0, em euros, sendo determinado utilizando a

seguinte expressão numérica:

o : corresponde ao valor da renda indicada na proposta p, para o

Apartamento do tipo T0, em euros;

o : corresponde ao número total de Apartamentos do tipo T0

indicado na proposta ;

1500 (296) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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4.2. Para o subfactor elementar C2 - NÚMERO DE FOGOS COM O VALOR

MÍNIMO DA RENDA, a pontuação parcial PpC2(p) de cada proposta p, pode ser


Em que:


elementar ;

: de acordo com as definições apresentadas no ponto

4.1.;

1500 (297)N.º 1217


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: corresponde ao número de Apartamentos do tipo T0 indicado na

proposta , com o valor mínimo da renda estabelecido para este tipo de

Apartamento (100€/mês);



Apartamento (150€/mês);



Apartamento (250€/mês).

4.3. Para o subfactor elementar C3 - ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO

POTENCIAL DOS IMÓVEIS A TRANSMITIR PELO CONCEDENTE, a

pontuação parcial PpC3(p) de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a


Em que:


elementar ;

: corresponde ao valor da superfície de pavimento potencial total,

medida em m2, indicado no quadro sinóptico do Anexo III (Termos de

referência) do Caderno de Encargos;

: corresponde ao valor da superfície de pavimento potencial total dos

imóveis a transmitir pelo Concedente em propriedade plena para o

Concessionário, indicado na proposta , medido em m2.

Os imóveis potencialmente a transmitir em propriedade plena para o

concessionário são todos aqueles que estiverem incluídos na(s) operação(ões)

urbanísticas que o concorrente indicar na sua proposta, de entre a seguinte

lista:

o Operação urbanística 1 (edifício nº 90 a 94 da Rua de São Lázaro);

1500 (298) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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o Operação urbanística 2 (edifício nº 84 da Rua de São Lázaro);

o Operação urbanística 8 (edifícios nº 4 a 8, 10 a 12 e 14 da Rua de São

Lázaro);

o Operação urbanística 10 (edifícios nº 101 a 105 e 107 a 115 da Rua de

São Lázaro).

4.4. Para o subfactor elementar C4 - CAPITAIS PRÓPRIOS A REALIZAR EM

DINHEIRO NO MOMENTO DA CONSTITUIÇÃO DA ENTIDADE

CONCESSIONÁRIA, a pontuação parcial PpC4(p) de cada proposta p, pode ser


Em que:


elementar ;

: corresponde ao valor indicado na proposta , relativo aos Capitais

Próprios a alocar ao Contrato no momento da constituição da empresa, em

euros;

: corresponde ao valor do investimento inicial total, a realizar nas fases

de conceção e construção da execução do Contrato, em euros, a preços

constantes.

4.5. A pontuação parcial PpC(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma

das pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada subfactor elementar,

multiplicadas pelos valores dos respetivos coeficientes de ponderação.

Consequentemente, a pontuação parcial PpC(p), de cada proposta p, pode ser


1500 (299)N.º 1217


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corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no subfactor

elementar ;

corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do subfactor elementar,

estabelecido no ponto 1.1..

5. Avaliação Global

A pontuação global PG(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma das

pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada fator elementar, multiplicadas pelos

valores dos respetivos coeficientes de ponderação. Consequentemente, a pontuação global

PG(p), de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte expressão numérica:

corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no fator

elementar ;

corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do fator elementar,

estabelecido no ponto 1.

1500 (300) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Anexo III

Modelo de Proposta Económico-Financeira e respetivos Apêndices

(a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa)

1) O Concorrente deve desenvolver um modelo de projeções. Este deve ser entregue em

suporte informático compatível com Microsoft® Excel o qual deve ser completo e

manipulável, bem como outro ficheiro com o mesmo conteúdo em formato ‘pdf’ não

editável.

2) Deve ser indicada a forma de utilização do modelo, incluindo a descrição de quaisquer

macros que contenha ou outros programas criados pelo próprio Concorrente.

3) As projeções económico-financeiras devem respeitar nomeadamente:

a) Todas as peças do processo que instruem o Procedimento, nomeadamente o Caderno de Encargos e o presente Programa de Procedimento;

b) A proposta do Concorrente;

c) Os restantes documentos que vão integrar os termos definitivos do Contrato.

4) As projeções devem ser feitas em Euros, a preços constantes e a preços correntes, em períodos anuais com início a 1 de janeiro e fim a 31 de dezembro de cada ano.

5) Os valores a preços constantes devem referir-se a 1 de Janeiro de 2018.

6) As projeções económico-financeiras devem respeitar a data de início prevista da

Concessão (para efeitos de referencia temporal), 1 de Janeiro de 2018.

7) A variação média anual dos últimos 12 meses do índice de preços no consumidor sem

habitação apurado em agosto de cada ano pelo INE deverá ser aplicado como

coeficiente de atualização das rendas.

8) Adicionalmente, o Concorrente deve preencher e entregar a informação económico-financeira que consta do Apêndice B ao presente Anexo, disponível para descarregar na plataforma eletrónica.

9) O Concorrente deve apresentar uma descrição exaustiva de todos os dados e informações usados bem como de todos os pressupostos assumidos na elaboração das projeções económico-financeiras e alguns indicadores de rendibilidade, englobando, pelo menos, os aspetos que se referem no Apêndice C deste Anexo.

1500 (301)N.º 1217


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Apêndice A

Minuta-Tipo de Especificação das Formas Financiamento

[a que se refere a alínea h) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa]

[Nome do representante legal], portador do Cartão do Cidadão n.º […], residente em […],

na qualidade de representante legal, com poderes para o presente ato, […Nome da entidade

representada/Agrupamento], com sede […], com o número de identificação de pessoa

coletiva (NIPC) […], nos termos e para os efeitos previstos no artigo 10.º do Programa do

Procedimento n.º […], para a celebração do contrato de concessão de implementação do

“Programa Renda Acessível” do Município de Lisboa, na Rua de São Lázaro, em Lisboa,

declara, sob compromisso de honra, que são as seguintes as formas de financiamento

destinados à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento com renda

acessível:

Capitais próprios:….% do investimento total

Capitais de terceiros: ….% do investimento total, provenientes de empréstimos contraídos

na(s) seguinte(s) instituições(s) financeira(s):

……………………….

……………………….

Outras fontes de financiamento: ………………….

Declara ainda que, em contrapartida do financiamento de terceiros, há lugar à constituição

de garantias, sob autorização do Concedente (quando aplicável).

Lisboa, …. de ….. de 2017

Pela [Representada],

[Nome do representante legal]

(na qualidade de representante da ou do Agrupamento […], conforme certidão permanente junta)

1500 (302) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Apêndice B

Formatos da informação económico-financeira (ficheiro Excel)

[a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 10.º do Programa[

Apêndice C

Dados, informações, pressupostos e indicadores de rendibilidade subjacentes às

projeções económico-financeiras

[a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa]

A proposta deve apresentar uma lista exaustiva dos dados, informações e pressupostos

subjacentes às projeções económico-financeiras.

1) Devem ser apresentados os seguintes pressupostos macroeconómicos:

a) Evolução previsional dos IPC bem como dos indexantes de atualização das rendas

cobradas utilizados;

b) Evolução das taxas de juro de curto, médio e longo prazo, reais e nominais, ativas e

passivas (desde que relevantes no modelo);

c) Outros pressupostos macroeconómicos utilizados.

2) Relativamente aos pressupostos fiscais e parafiscais devem ser evidenciados:

a) Impostos sobre rendimentos;

b) Impostos municipais;

c) Imposto do selo;

d) IVA;

e) Taxas de amortização consideradas para efeitos fiscais;

f) Outros pressupostos fiscais utilizados.

3) No que aos pressupostos financeiros diz respeito, devem ser apresentados:

a) Os pressupostos subjacentes à utilização de cada fonte de financiamento, respetiva

remuneração e reembolso (quando aplicáveis), bem como outros custos que lhes

estejam eventualmente associados;

b) O racional da estrutura de capitais adotada, designadamente no que respeita aos

fatores subjacentes à fixação dos fundos próprios;

c) Quanto ao fundo de maneio, a discriminação, por rubrica, dos prazos de

recebimento e pagamento assumidos;

d) Outros pressupostos financeiros considerados relevantes.

4) Relativamente aos pressupostos de investimento, devem ser apresentados, quando

aplicável:

1500 (303)N.º 1217


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a) Os custos de preparação da proposta e constituição da futura sociedade

Concessionária;

b) A decomposição de custos de investimento inicial com resumo da estimativa

orçamental, respetivo calendário e prazos de pagamento, organizada segundo as

seguintes rubricas, quando aplicável:

i) conceção e projeto;

ii) licenças, permissões e alvarás.

iii) gestão, coordenação e fiscalização de obra;

iv) estaleiro;

v) sondagens e acompanhamento arqueológico;

vi) trabalhos preparatórios e movimentos de terras;

vii) construção civil;

viii)equipamento e instalações técnicas a incorporar na obra;

ix) obras de urbanização;

x) outros (discriminados).

c) A vida útil considerada para cálculo das amortizações e método de amortização;

d) Outros pressupostos relacionados com investimentos considerados relevantes.

5) Relativamente aos pressupostos de exploração, o Concorrente deve apresentar os

seguintes elementos, quer a atividade seja desenvolvida diretamente pela Concessionária

ou através de entidade subcontratada: investimentos de substituição e benfeitorias com

resumo de estimativa orçamental e calendário atendendo ao mesmo nível de detalhe do

investimento inicial, quando aplicável. Este deve respeitar os termos definidos na alínea

f) do ponto 3 do art.º 3 do Anexo IV ao Caderno de Encargos do presente Concurso.

6) Pressupostos que suportam o cálculo de receitas, diferenciando as que se referem a

edifícios afetos a arrendamento acessível (rendas) daquelas que se destinam a alienação

ou exploração a preços de mercado (rendas e ou vendas):

a) Número de unidades residenciais por tipologia habitacional, valor médio de renda

por tipologia, e calendário de início de exploração;

b) Número de unidades não residenciais incluindo área, valor médio de renda e

calendário de início de exploração;

c) outros pressupostos considerados relevantes para cálculo das receitas.

7) Custos com Pessoal, indicando ainda número de colaboradores e respetivas funções;

8) Custos de Manutenção, incluindo material de consumo ou custos com contrato de

subcontratação de manutenção, se aplicável;

1500 (304) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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9) Outros Fornecimentos e Serviços Externos:

a) seguros;

b) outros Fornecimentos e Serviços Externos (discriminação de todos os pressupostos

assumidos);

c) pressupostos assumidos relativamente às taxas de crescimento real dos custos

unitários.

Adicionalmente, solicita-se a apresentação do cálculo de um conjunto de indicadores de

rendibilidade:

1) Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) real do projeto (não alavancada), tal como resulta

das projeções económico-financeiras base. Esta corresponde à taxa interna de

rendibilidade do Projeto, em termos anuais reais, para todo o prazo da Concessão a

adjudicar na sequência do presente procedimento, calculada, nos termos do caso base,

com base nos montantes recebidos pela futura Concessionária a título de Receitas

Operacionais (rendas e vendas), aos quais deverão ser deduzidos os montantes pagos

pela Concessionária a título de Custos Operacionais, Investimento e Impostos

(excluindo IRC/IRS).

2) TIR nominal acionista depois de impostos, tal como resulta das projeções económico-

financeiras base. Esta corresponde à taxa interna de rendibilidade acionista, em termos

nominais anuais, para todo o prazo da Concessão, a adjudicar na sequência do presente

procedimento, calculada, nos termos do caso base, com base nos montantes entregues

pelos acionistas à Concessionária a título de capital social, prestações acessórias,

prestações suplementares, suprimentos ou dívida subordinada acionista, quando

aplicáveis, e nos montantes pagos pela Concessionária aos acionistas sob a forma de

reembolsos, dividendos, juros, comissões ou outras formas de retribuição acionista.

1500 (305)N.º 1217


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Anexo IV

Declaração de Aceitação do Conteúdo do Caderno de Encargos

[a que se refere o artigo 11.º do Programa e a alínea a) do n.º 1 do artigo 57.º do CCP]

1 — ... (nome, número de documento de identificação e morada), na qualidade de representante legal de (1) ...(firma, número de identificação fiscal e sede ou, no caso de agrupamento concorrente, firmas, números de identificação fiscal e sedes), tendo tomado inteiro e perfeito conhecimento do caderno de encargos relativo à execução do contrato a celebrar na sequência do procedimento de ... (designação ou referência ao procedimento em causa), declara, sob compromisso de honra, que a sua representada (2) se obriga a executar o referido contrato em conformidade com o conteúdo do mencionado caderno de encargos, relativamente ao qual declara aceitar, sem reservas, todas as suas cláusulas. 2 — Declara também que executará o referido contrato nos termos previstos nos seguintes documentos, que junta em anexo (3): a)………….; b)………….; (…) 3 — Declara ainda que renuncia a foro especial e se submete, em tudo o que respeitar à execução do referido contrato, ao disposto na legislação portuguesa aplicável e ao previsto no Caderno de Encargos. 4 — Mais declara, sob compromisso de honra, que: a) Não se encontra em estado de insolvência, em fase de liquidação, dissolução ou cessação de actividade, sujeita a qualquer meio preventivo de liquidação de patrimónios ou em qualquer situação análoga, nem tem o respectivo processo pendente; b) Não foi condenado(a) por sentença transitada em julgado por qualquer crime que afecte a sua honorabilidade profissional (4) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram condenados por qualquer crime que afecte a sua honorabilidade profissional (5)] (6); c) Não foi objecto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (7) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram objecto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (8)] (9); d) Tem a sua situação regularizada relativamente a contribuições para a segurança social em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (10); e) Tem a sua situação regularizada relativamente a impostos devidos em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (11);

1500 (306) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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f) Não foi objeto de aplicação da sanção acessória prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, na alínea b) do n.º 1 do artigo 71.º da Lei n.º 19/2012, de 8 de maio, e no n.º 1 do artigo 460.º do presente Código (12); g) Não foi objecto de aplicação da sanção acessória prevista na alínea b) do n.º 2 do artigo 562.º do Código de Trabalho (13); h) Não foi objecto de aplicação, há menos de dois anos, de sanção administrativa ou judicial pela utilização ao seu serviço de mão-de-obra legalmente sujeita ao pagamento de impostos e contribuições para a segurança social, não declarada nos termos das normas que imponham essa obrigação, em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (14); i) Não foi condenado(a) por sentença transitada em julgado por algum dos seguintes crimes (15) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram condenados por alguns dos seguintes crimes (16)] (17): i) Participação em actividades de uma organização criminosa, tal como definida no n.º 1 do artigo 2.º da Acção Comum n.º 98/773/JAI, do Conselho; ii) Corrupção, na acepção do artigo 3.º do Acto do Conselho de 26 de Maio de 1997 e do n.º 1 do artigo 3.º da Acção Comum n.º 98/742/JAI, do Conselho; iii) Fraude, na acepção do artigo 1.º da Convenção relativa à Protecção dos Interesses Financeiros das Comunidades Europeias; iiii) Branqueamento de capitais, na acepção do artigo 1.º da Directiva n.º 91/308/CEE, do Conselho, de 10 de Junho, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro para efeitos de branqueamento de capitais; j) Não prestou, a qualquer título, directa ou indirectamente, assessoria ou apoio técnico na preparação e elaboração das peças do procedimento. 5 — O declarante tem pleno conhecimento de que a prestação de falsas declarações implica, consoante o caso, a exclusão da proposta apresentada ou a caducidade da adjudicação que eventualmente sobre ela recaia e constitui contra-ordenação muito grave, nos termos do artigo 456.º do Código dos Contratos Públicos, a qual pode determinar a aplicação da sanção acessória de privação do direito de participar, como candidato, como concorrente ou como membro de agrupamento candidato ou concorrente, em qualquer procedimento adoptado para a formação de contratos públicos, sem prejuízo da participação à entidade competente para efeitos de procedimento criminal. 6 — Quando a entidade adjudicante o solicitar, o concorrente obriga-se, nos termos do disposto no artigo 81.º do Código dos Contratos Públicos, a apresentar a declaração que constitui o anexo II do referido Código, bem como os documentos comprovativos de que se encontra nas situações previstas nas alíneas b), d), e) e i) do n.º 4 desta declaração. 7 — O declarante tem ainda pleno conhecimento de que a não apresentação dos documentos

1500 (307)N.º 1217


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solicitados nos termos do número anterior, por motivo que lhe seja imputável, determina a caducidade da adjudicação que eventualmente recaia sobre a proposta apresentada e constitui contra-ordenação muito grave, nos termos do artigo 456.º do Código dos Contratos Públicos, a qual pode determinar a aplicação da sanção acessória de privação do direito de participar, como candidato, como concorrente ou como membro de agrupamento candidato ou concorrente, em qualquer procedimento adoptado para a formação de contratos públicos, sem prejuízo da participação à entidade competente para efeitos de procedimento criminal. ... (local), ... (data), ... [assinatura (18)]. (1) Aplicável apenas a concorrentes que sejam pessoas colectivas.

(2) No caso de o concorrente ser uma pessoa singular, suprimir a expressão «a sua representada».

(3) Enumerar todos os documentos que constituem a proposta, para além desta declaração, nos termos do

disposto nas alíneas b), c) e d) do n.º 1 e nos n.ºs 2 e 3 do artigo 57.º do Código dos Contratos Públicos.

(4) Indicar se, entretanto, ocorreu a respectiva reabilitação.


(6) Declarar consoante o concorrente seja pessoa singular ou pessoa colectiva.




(10) Declarar consoante a situação.


(12) Indicar se, entretanto, decorreu o período de inabilidade fixado na decisão condenatória.

(13) Indicar se, entretanto, decorreu o período de inabilidade fixado na decisão condenatória.


(15) Indicar se, entretanto, ocorreu a sua reabilitação.

(16) Indicar se, entretanto, ocorreu a sua reabilitação.


(18) Nos termos do disposto nos n.ºs 4 e 5 do artigo 57.º

1500 (308) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Anexo V

Declaração de Terceiros

[a que se refere o artigo 11.º do Programa]

[Nome do representante legal], portador do Cartão do Cidadão n.º […], residente em […],

na qualidade de representante legal, com poderes para o presente ato, da […Nome da

entidade terceira], com sede […], com o número de identificação de pessoa coletiva (NIPC)

[…], tendo tomado inteiro e perfeito conhecimento do Caderno de Encargos relativo à

execução do contrato a celebrar, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 11.º do

Programa do Procedimento n.º […], para a celebração do contrato de concessão de

implementação do “Programa Renda Acessível” do Município de Lisboa, na Rua de São

Lázaro, em Lisboa, declara, sob compromisso de honra, comprometer-se,

incondicionalmente, na qualidade de sociedade subcontratada “[…Nome da

concorrente]”, pessoa coletiva nº. […], com sede na […], a realizar todas as prestações

contratuais em conformidade com o conteúdo do Caderno de Encargos (relativamente ao

qual, declara aceitar, sem reservas, todas as suas cláusulas), Proposta e demais documentos

aplicáveis.

Lisboa, …. de ….. de 2017

Pela [Subcontratada],

[Nome do representante legal]

(na qualidade de representante da […], conforme certidão permanente junta)

1500 (309)N.º 1217


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Anexo VI


Metodologia da Fase de Negociação

1. Objetivo da fase de negociações

1.1 A fase de negociações visa atingir uma melhoria das propostas selecionadas.

1.2 O resultado das negociações não pode resultar em condições menos vantajosas para

a Entidade Adjudicante do que as inicialmente propostas.

1.3 Entende-se que uma proposta tem condições menos vantajosas para a Entidade

Adjudicante se obtiver, no termo da fase de negociações, uma pontuação global

inferior àquela que obteve para efeitos de seleção para essa fase.

1.4 A negociação não decorrerá por via electrónica e as propostas, atas e quaisquer

outras informações ou comunicações, escritas ou orais, prestadas pelos concorrentes

mantêm-se sigilosas durante a fase de negociação, nos termos legais aplicáveis, pelo

que as mesmas não serão publicadas na plataforma eletrónica, nem será atribuído um

‘login’ e ‘password’ para consulta, sendo disponibilizado o acesso aos referidos

elementos em sede de audiência prévia, no âmbito do novo Relatório elaborado.

1.5 As notificações, convocatórias e as demais obrigações de prestação de informação a

que seja necessário proceder no âmbito dos n.ºs 1 a 6 e 8 e 9 do artigo 15.º do

Programa do Procedimento e do presente Anexo são realizadas por email, excepto os

Relatórios preliminar e final, que são enviados via plataforma electrónica.

2. Procedimentos da fase de negociações

2.1 Salvo determinação em contrário do Júri, prevê-se a ocorrência de 2 (duas) rondas

negociais, decorrendo cada uma delas em duas sessões de negociação, destinadas a:

a) Finalizar as minutas do Contrato, das garantias bancárias relativas a fundos

próprios e à caução, dos acordos diretos a que haja lugar, da lista de contratos

de projeto e dos demais documentos identificados pelo Júri nos termos das

alíneas c) e e) do ponto 2.8.;

b) Debater com os concorrentes as suas sugestões de alteração à proposta e

apresentação, pelo Júri, da análise a essas alterações (o que melhora e o que

piora em cada um dos critérios);

c) Finalizar o calendário de datas chave, as minutas dos contratos de projeto, de

construção, de operação e manutenção, do calendário de datas chave, do

programa de seguros e dos demais documentos identificados pelo Júri nos

termos das alíneas c) e e) do ponto 2.8.;

1500 (310) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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d) Debater com os concorrentes as respetivas propostas financeiras, incluindo as

minutas dos contratos de financiamento.

2.2 As negociações decorrem, em separado, com os concorrentes selecionados, sendo

independentes entre si.

2.3 Os concorrentes devem fazer-se representar nas sessões de negociações pelos seus

representantes legais ou pelos representantes comuns dos agrupamentos, consoante

os casos.

2.4 As negociações irão decorrer de forma individual e em separado, podendo este

formato ser alterado em qualquer momento, desde que o Júri informe os

concorrentes previamente.

2.5 Se o Júri assim o entender, mediante notificação com a antecedência mínima de 3

(três) dias úteis, as sessões de negociação intercalares poderão decorrer por via

eletrónica, designadamente por videoconferência ou através de mensagens de correio

eletrónico, com exceção da última sessão a qual será presencial, podendo as

propostas intercalares (apresentadas no período compreendido entre a proposta

inicial e a proposta final e integral) ser enviadas por correio eletrónico.

2.6 De cada sessão presencial de negociações será lavrada uma ata, a qual será assinada

pelos membros presentes do Júri e pelos representantes presentes dos concorrentes,

devendo ser efetuada menção da recusa de algum destes em assiná-la.

2.7 Os concorrentes terão idênticas oportunidades de propor, de aceitar e de contra

propor modificações das respetivas propostas durante as sessões de negociações.

2.8 Antes do início das rondas negociais, os concorrentes selecionados para a fase de

negociações são convocados para uma primeira sessão de negociações, com a

antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, por email, enviado pelo Júri. Da

convocatória constarão, pelo menos, os seguintes elementos:

a) Local, dia e hora da sessão;

b) Agenda da sessão;

c) Lista com a identificação dos aspetos das propostas apresentadas pelos

concorrentes selecionados que, no entender do Júri, deverão ser aperfeiçoados

ou melhorados durante a fase de negociações;

d) Data e hora limites para os concorrentes selecionados apresentarem ao Júri,

por escrito:

i) A identificação do seu chefe de delegação;

ii) Lista com a identificação dos aspetos da sua proposta que se propõem

alterar, durante a fase de negociações.

1500 (311)N.º 1217


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e) Data e hora limites para o Júri indicar a cada concorrente, por email, de forma

vinculativa, quais os aspetos listados nos termos da alínea c) que aceita que

sejam alterados na proposta do concorrente.

f) Calendário previsto para as rondas negociais com indicação:

i) Das datas previstas para as sessões de negociação;

ii) Da agenda prevista para cada uma das 2 (duas) sessões de negociação em

cada ronda negocial, em que deverá ser seguida a seguinte metodologia:

Na primeira sessão de negociação de cada ronda: cada concorrente

apresenta alterações à propostas;

Na segunda sessão de negociação de cada ronda: o Júri apresenta

o resultado da análise às alterações apresentadas pelo concorrente,

indicando, das alterações sugeridas as que concorrem para uma

melhoria da proposta, as que concorrem para uma pioria e as que

não acrescentam nem diminuem valor.

iii) Das datas em que as partes devem trocar, entre si, os documentos

preparatórios das sessões de negociação.

2.9 O chefe de delegação da Entidade Adjudicante será o presidente do Júri, podendo ser

coadjuvado pelos peritos.

2.10 As negociações são efetuadas entre o Júri e delegações representativas dos

concorrentes, podendo o Júri fixar o número máximo de elementos dos concorrentes

que podem participar em cada sessão.

2.11 As atas das sessões de negociação contêm, pelo menos, referência ao local, dia e hora

de início e do encerramento da sessão e nome dos presentes, bem como um resumo

das posições formuladas e conclusões alcançadas.

2.12 De cada ata, uma vez assinada, será entregue uma cópia ao chefe de delegação do

concorrente respetivo.

2.13 Até 3 (três) dias úteis após o termo da última sessão de negociação os concorrentes

apresentam, de forma irrevogável, em suporte informático contendo versões

editáveis e não editáveis, de acordo com os formatos indicados no 11.º do Programa

do Procedimento, os textos dos contratos previstos na alínea c) do ponto 2.1

negociados com o Júri, que se comprometem a aceitar no caso de virem a formular a

versão final da proposta final a que se refere o ponto 3.

2.14 O Júri deverá, sobre os documentos entregues nos termos do número anterior,

indicar que aspetos das minutas entregues não são aceites, elaborando novos textos

que deverão ser expressamente aceites pelos concorrentes antes da apresentação da

respetiva proposta final, que não os poderá alterar ou aditar;

1500 (312) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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2.15 Pode o Júri dar por terminadas as negociações com qualquer concorrente, se os

resultados das negociações com esse concorrente não se mostrarem satisfatórios ou

se as suas respostas ao Júri forem insuficientes, evasivas ou não forem apresentadas

nos prazos e com os conteúdos por ele fixados.

2.16 O termo das negociações a que se refere o ponto anterior não confere ao

concorrente direito a qualquer indemnização.

2.17 O Júri poderá autorizar que as sessões de negociação sejam acompanhadas pelos

peritos e pelos membros da Comissão, ou Grupo de Trabalho ou Estrutura de

Missão que tenha a função de acompanhar o lançamento e a execução do “Programa

Renda Acessível”.

3. Apresentação das versões finais integrais das propostas

3.1 No termo das negociações, os concorrentes apresentam, no dia e hora que for fixado

pelo Júri, a versão final integral da sua proposta, instruída com os respetivos

documentos.

3.2 Ao modo de apresentação das versões finais integrais das propostas aplicam-se as

regras constantes do artigo 11.º do Programa do Procedimento.

1500 (313)N.º 1217


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JUNHO 201716

Anexo VII

Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de Guia de Depósito em

Dinheiro e de Depósito em Títulos


Minuta de Garantia Bancária

O Banco ....................... com sede em ..............., pessoa colectiva n.º ......., matriculada na

Conservatória de Registo Comercial de............., com o capital social de €...............(......euros),

presta a favor da Câmara Municipal de Lisboa, garantia autónoma, à primeira

solicitação,

no valor de €..... (....euros), destinada a garantir o bom e integral cumprimento das

obrigações

que a ..................., assume por força da sua posição de adjudicatária e parte do contrato que

com ela a Câmara Municipal de Lisboa vai outorgar e que tem por objecto a Concessão,

pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,


“Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta

de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.

O Banco obriga-se a pagar aquela quantia à primeira solicitação da Câmara Municipal de

Lisboa sem que esta tenha que justificar o pedido e sem que o primeiro possa invocar em

seu benefício quaisquer meios de defesa relacionados com a adjudicação ou com o contrato

atrás identificados, ou com o cumprimento das obrigações que ........, assume com a

celebração do respectivo contrato.

O Banco deve pagar aquela quantia no dia seguinte ao do pedido, findo o qual, sem que o

pagamento seja realizado, contar-se-ão juros moratórios à taxa mais elevada praticada pelo

Banco para as operações activas, sem prejuízo de execução imediata da dívida assumida por

este.

A presente garantia bancária autónoma não pode em qualquer circunstância ser

denunciada,

mantendo-se em vigor até à sua extinção, nos termos previstos na legislação aplicável.

Lisboa, ..... de .........................de 2017

..............(assinatura).

Observação: qualquer rasura deverá ser ressalvada e as assinaturas devem ser reconhecidas na qualidade em

exercício.

1500 (314) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Minuta de Seguro-Caução

A Companhia de Seguros ..................., com sede em ................., pessoa colectiva n.º .........,

matriculada na Conservatória de Registo Comercial de ............, com o capital social de

.............. (.......euros), presta a favor da Câmara Municipal de Lisboa, seguro caução

autónomo, à primeira solicitação, no valor de .... (...euros), destinado a garantir o bom e

integral cumprimento das obrigações que a .............., assume por força da sua posição de

adjudicatária e parte do contrato que com ela a Câmara Municipal de Lisboa vai

outorgar e que tem por objecto a Concessão, pelo período de…..anos, com financiamento,

conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do

Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São

Lázaro, Lisboa, e identificados na planta de localização constante do Anexo I do Programa

do Concurso.

A Companhia de Seguros obriga-se a pagar aquela quantia à primeira solicitação da

Câmara

Municipal de Lisboa sem que esta tenha que justificar o pedido e sem que o primeiro

possa

invocar em seu benefício quaisquer meios de defesa relacionados com a adjudicação ou

com o contrato atrás identificados, ou com o cumprimento das obrigações que ............,

assume com a celebração do respectivo contrato.

A Companhia de Seguros deve pagar aquela quantia no dia seguinte ao do pedido, findo o

qual, sem que o pagamento seja realizado, contar-se-ão juros moratórios à taxa mais

elevada

praticada pelo Banco para as operações activas, sem prejuízo de execução imediata da

dívida

assumida por esta.

O presente seguro caução autónomo não pode em qualquer circunstância ser denunciado,

mantendo-se em vigor até à sua extinção, nos termos previstos na legislação aplicável.

Lisboa, ..... de .........................de 2017

..............(assinatura).


exercício.

1500 (315)N.º 1217


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Minuta de Guia de Depósito em Dinheiro

(nº. 2 do artigo 90.º do Código dos Contratos Públicos)

EUROS.: ............. ............ ............ , ........€

..... (identificação completa do adjudicatário), residente ou com sede em ..... deposita na .....

(sede, filial, agência ou delegação) do ..... (designação social da instituição de crédito) a

quantia de ..... (também por extenso) em dinheiro, como depósito, correspondente a 2 %

do preço contratual, exigido pela sua qualidade de adjudicatário do contrato que tem por

objecto a Concessão, pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto,

construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de

Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e

identificados na planta de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.

Este depósito fica à ordem da Câmara Municipal de Lisboa, a quem deve ser remetido o

respectivo conhecimento.

Lisboa, ..... de .........................de 2017

..............(assinatura).


exercício.

1500 (316) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Anexo VIII

Declaração de agrupamento1

(Declaração, assinada por todos os membros, em como em caso de adjudicação, se

agruparão na modalidade prevista no Caderno de Encargos, a que se refere o n.º 4

do artigo 5.º do Programa)

(Identificação dos representantes legais das empresas constituintes do agrupamento), titular

dos cartões de cidadão n.º […], na qualidade de representantes legais de […] e

(Identificação dos representantes legais das empresas constituintes do agrupamento), titular

dos cartões de cidadão n.º […], na qualidade de representantes legais de […], tendo tomado

conhecimento das condições estabelecidas para o Procedimento n.º […], designação […],

promovido pela Câmara Municipal de Lisboa, declaram, sob compromisso de honra que,

em caso de adjudicação, se constituirão na modalidade prevista na Cláusula […] do

Caderno de Encargos e nos termos e condições fixados.

Minuta de Depósito em Títulos

(nº. 2 do artigo 90.º do Código dos Contratos Públicos)

.......................... (identificação completa do adjudicatário), residente ou com sede em .....

deposita na .....(sede, filial, agência ou delegação) do ..... (designação social da instituição de

crédito) a quantia de ..... (também por extenso) em títulos, como depósito, avaliados em

EUROS.: ............. ............ ............ , ........€, correspondente a 2 % do preço contratual,

exigido pela sua qualidade de adjudicatário do contrato que tem por objecto a Concessão,

pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,


“Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta

de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.

Este depósito fica à ordem da Câmara Municipal de Lisboa, a quem deve ser remetido o

respectivo conhecimento.

Lisboa, ..... de .........................de 2017

..............(assinatura).


exercício.

1500 (317)N.º 1217


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Anexo IX

Declaração de identificação de interlocutor


... [identificação do(s) representante(s) legal(ais) da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento

concorrente, de cada uma das entidades que o integram, ou do(s) representante(s) designado(s) nos termos do

n.º 4 do artigo 10.º do Programa), titular(es) do(s) bilhete(s) de identidade n.º(s) ..., na qualidade

de representante(s) legal(is) de ... [designação do concorrente], tendo tomado inteiro e perfeito

conhecimento das peças que instruem o Procedimento n.º [….], declara(m), sob

compromisso de honra, que o contacto abaixo indicado é único e servirá para a emissão e

recepção comunicações a efetuar entre a(s) sua(s) representada(s) e o Júri.

1 - Entidade interlocutora do concorrente: ..................................;

2 - Responsável interlocutor do concorrente: ..................................;

3 – Correio eletrónico: ..................................;

Mais declara(m) que qualquer mudança ou alteração de algum do contacto supra indicado

será previamente comunicada ao Júri do procedimento.

[Local e data]

[Assinatura do(s) representante(s) legal(ais) da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento

concorrente, de cada uma das entidades que o integram, ou do(s) representante(s) designado(s) nos termos do

n.º 3 do artigo 5.º do Programa)]

1500 (318) N.º 1217SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716


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Anexo X

Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento

concorrente, por cada uma das entidades que o integram


... [identificação do(s) representante(s) legal(ais) da entidade], titular(es) do(s) bilhete(s) de identidade

n.º(s) ..., na qualidade de representante(s) legal(is) de ... [designação da entidade], tendo tomado

inteiro e perfeito conhecimento das peças que instruem o Procedimento n.º […], vem

juntar cópia da certidão permanente do Registo Comercial, emitida em [data inferior a 6 meses

antes da apresentação do documento]

[Local e data]

[Assinatura do(s) representante(s) legal(ais) da entidade]

Caderno de Encargos de Concurso Público

Concessão de Obra Pública

Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro

CONCURSO PÚBLICO N.º …/2017

Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,


“Programa Renda Acessível”

1500 (319)N.º 1217


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Índice

CAPÍTULO I 6

Disposições gerais ............................................................................................................................. 6

Definições 6

Natureza, objeto e onerosidade da concessão .............................................................................. 9

CAPÍTULO II 11

Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do Concessionário ............................ 11

Cláusula 4.ª Estabelecimento da concessão ............................................................................... 11

Cláusula 5.ª Sede, forma e capital social ..................................................................................... 13

Cláusula 6.ª Estrutura acionista do Concessionário .................................................................. 14

Cláusula 7.ª Estatutos do Concessionário ................................................................................... 14

Cláusula 8.ª Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário

15

Cláusula 9.ª Manutenção do estabelecimento da concessão ..................................................... 17

Cláusula 10.ª Cessão da posição contratual pelo Concessionário ........................................... 17

Cláusula 11.ª Subcontratação ......................................................................................................... 18

CAPÍTULO III 20

Disposições particulares ................................................................................................................. 20

Cláusula 13.ª Prazo e termo da concessão ................................................................................... 20

Cláusula 14.ª Regime do risco ....................................................................................................... 20

Cláusula 15.ª Propriedade industrial e direitos de autor ........................................................... 20

Cláusula 16.ª Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento ................................ 21

Cláusula 17.ª Financiamento ........................................................................................................ 22

CAPÍTULO IV 24

Execução contratual ....................................................................................................................... 24

Cláusula 18.ª Poderes do Concedente .......................................................................................... 24

1500 (320) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Cláusula 19.ª Consignação dos Imóveis ....................................................................................... 25

Cláusula 20.ª Cedência, oneração e alienação ............................................................................. 25

Cláusula 21.ª Projeto na fase de execução do contrato ............................................................. 26

Cláusula 22.ª Autorizações, aprovações e licenças ..................................................................... 27

Cláusula 23.ª Edificação ................................................................................................................. 28

Cláusula 24.ª Conclusão das obras ................................................................................................ 29

Cláusula 25.ª Manutenção, conservação e reparação ................................................................. 30

Cláusula 26.ª Obras de alteração ................................................................................................... 32

Cláusula 27.ª Obrigações do Concessionário .............................................................................. 32

Cláusula 28.ª Risco, responsabilidade e seguros ......................................................................... 33

Cláusula 29.ª Responsabilidade pela culpa e pelo risco ............................................................. 35

Cláusula 30.ª Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas .............. 35

Cláusula 31.ª Arrendatários ............................................................................................................ 35

Sanções contratuais e causa de extinção do contrato ................................................................ 36

Cláusula 32.ª Sanções de natureza pecuniária ............................................................................. 36

Cláusula 34.ª Resolução sancionatória ......................................................................................... 38

Cláusula 35.ª Resolução não sancionatória .................................................................................. 40

Cláusula 36.ª Resolução por iniciativa do Concessionário ........................................................ 40

Cláusula 37.ª Resgate ...................................................................................................................... 41

Cláusula 38.ª Sequestro ................................................................................................................... 41

Cláusula 39.ª Caducidade ............................................................................................................... 42

Cláusula 40.ª Reversão .................................................................................................................... 43

Disposições Finais .......................................................................................................................... 44

Cláusula 41.ª 44

Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato ................................................... 44

Cláusula 42.ª 45

Cláusula 44.ª Arbitragem ................................................................................................................ 48

1500 (321)N.º 1217


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Cláusula 45.ª Não exoneração do cumprimento do contrato ................................................... 49

Cláusula 46.ª Legislação aplicável ................................................................................................. 49

Anexo I 50

Anexo II 52

Artigo 2.º Objecto ........................................................................................................................... 53

Artigo 3.º Finalidade ....................................................................................................................... 53

Artigo 4.º Forma ............................................................................................................................. 53

Artigo 5.º Prazo ............................................................................................................................... 54

Artigo 6.º Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário ............................................ 54

Artigo 8.º Renda e encargos .......................................................................................................... 55

Artigo 9.º Caução ............................................................................................................................ 56

Artigo 10.º Atualização de rendas ................................................................................................. 56

Artigo 11.º Coeficiente de atualização ......................................................................................... 57

Artigo 12.º Arredondamento ......................................................................................................... 57

Artigo 13.º Redução da renda ....................................................................................................... 57

Artigo 14.º Mora do arrendatário ................................................................................................. 58

Artigo 15.º Cessação da mora ....................................................................................................... 58

Artigo 16.º Encargos e despesas ................................................................................................... 58

Artigo 17.º Obrigações do Concessionário ................................................................................. 59

Artigo 18.º Outras obrigações do concessionário: ..................................................................... 60

Artigo 19.º Obrigações do arrendatário ....................................................................................... 60

Artigo 21.º Limitações ao exercício do direito............................................................................ 62

Artigo 22.º Uso efetivo do locado ................................................................................................ 62

Artigo 23.º Pessoas que podem residir no local arrendado ...................................................... 63

Artigo 24.º Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge........... 63

Artigo 25.º Transmissão por morte .............................................................................................. 63

Artigo 26.º Comunicação ............................................................................................................... 64

1500 (322) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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Artigo 27.º Transmissão por divórcio ou morte ........................................................................ 64

Artigo 28.º Transmissão da posição contratual do concessionário ......................................... 65

Artigo 29.º Obras ............................................................................................................................ 65

Artigo 30.º Outras reparações ou despesas urgentes ................................................................. 66

Artigo 31.º Dever de manutenção e restituição da fração......................................................... 66

Artigo 32.º Perda ou deterioração da fração ............................................................................... 66

Artigo 33.º Indemnização pelo atraso na restituição da fração ................................................ 66

Artigo 34.º Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ................................. 67

Artigo 35.º Vício da fração arrendada .......................................................................................... 67

Artigo 36.º Casos de irresponsabilidade do Concessionário .................................................... 67

Artigo 37.º Cessação ....................................................................................................................... 67

Artigo 38.º Efeitos da cessação ..................................................................................................... 68

Artigo 39.º Revogação .................................................................................................................... 68

Artigo 40.º Resolução ..................................................................................................................... 68

Artigo 41.º Falta de pagamento da renda .................................................................................... 69

Artigo 42.º Resolução de conflitos ............................................................................................... 70

Artigo 43.º Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ..................................... 70

Anexo III - Termos de Referência ............................................................................................... 72

1500 (323)N.º 1217


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CAPÍTULO I

Disposições gerais

Cláusula 1.ª

Definições

Para efeitos do presente Caderno Encargos, as expressões a seguir identificadas terão o

seguinte significado:

a) “Área bruta privativa” (Aa) - é a superfície total medida pelo perímetro exterior

e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção,

incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização

idêntica à do edifício ou da fracção.

b) “Área bruta” (Ab) do fogo, é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro

exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e

inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda

nas circulações comuns do edifício;

c) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o

Concessionário disponibilize, a título oneroso, um apartamento ou uma fração

habitacional ou fração destinada a fins complementares ou acessórios da

concessão, constituída ou não em regime de propriedade horizontal, integrada

nos imóveis identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos;

d) “Autorização de utilização” – ato através do qual o Concedente atesta a

conclusão das operações urbanísticas, no todo ou em parte, e a conformidade

das obras de edificação, reabilitação ou suas frações autónomas com o projeto

de arquitetura e arranjos exteriores aprovados e demais condições estabelecidas

na fase da respetiva aprovação, assim como a conformidade da utilização

prevista com as normas legais e regulamentares aplicáveis;

e) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens

imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I;

f) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de

prossecução das atividades compreendidas no objeto do presente Caderno de

Encargos;

g) “Contrato” – o contrato de concessão que tem por objeto o financiamento,

conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens

imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”,

1500 (324) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos, por via do qual o

Concessionário adquire, em contrapartida, o direito de proceder, durante o

tempo fixado no contrato, à respetiva exploração;

h) “Edificação/obras de edificação” – noção abrangente a significar a atividade

ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou

conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de

qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de

permanência;

i) “Entidades Financiadoras” – as instituições financeiras que contratem com o

Concessionário o financiamento de atividades contratuais;

j) “Habitação” – o edifício ou a parte do edifício destinado à habitação;

k) “Imóveis” – os bens imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I do

presente Caderno de Encargos;

l) “Normas de Arrendamento” – normas que disciplinam as regras aplicáveis aos

arrendatários, constantes do Anexo II do presente Caderno de Encargos;

m) “Normas de Exploração, Manutenção e Conservação” – normas que contêm as

regras relativas à exploração, manutenção e à conservação dos imóveis por

parte do Concessionário, constante do Anexo IV do presente Caderno de

Encargos;

n) “Obras de alteração” – as obras de que resulte a modificação das características

físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva

estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e

cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de

construção, da área de implantação ou da altura da fachada;

o) “Obras de ampliação” – as obras de que resulte o aumento da área de

implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de

uma edificação existente;

p) “Obras de conservação” – as obras destinadas a manter uma edificação nas

condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou

alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;

q) “Obras de construção” – as obras de criação de novas edificações;

r) “Obras de demolição” – as obras de destruição, total ou parcial, de uma

edificação existente;

s) “Obras de reconstrução” – as obras de construção subsequentes à demolição,

total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição

da estrutura das fachadas;

1500 (325)N.º 1217


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t) “Obras de urbanização” – as obras de criação e remodelação de infraestruturas

destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações,

designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de

abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços

verdes e outros espaços de utilização coletiva;

u) “Operação de reabilitação urbana” – o conjunto articulado de intervenções

visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área;

v) “Operações de loteamento” – as ações que tenham por objeto ou por efeito a

constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à

edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu

reparcelamento;

w) “Operações urbanísticas” – as operações materiais de urbanização, de

edificação, utilização dos edifícios ou do solo;

x) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa

destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,

através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da

construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas

diretamente por aquele ou em regime de contrato de concessão, nos termos

definidos no presente Caderno de Encargos;

y) “Reabilitação de edifícios” – a forma de intervenção destinada a conferir

adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e

construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente

adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações

eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões

funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana

prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de

desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações

urbanísticas;

z) “Reabilitação urbana” – a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano

existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou

em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de

remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos

equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras

de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição

dos edifícios;

1500 (326) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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aa) “Superfície de pavimento” - corresponde à área, abaixo ou acima da cota de

soleira, medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, destinada

aos diferentes usos previstos no plano: habitação, comércio, serviços, turismo,

indústria compatível, logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e

arrecadações e excluindo varandas, áreas em sótão e em cave sem pé direito

regulamentar e espaços exteriores cobertos de utilização coletiva (alpendres,

telheiros e terraços cobertos);

bb)“Termos de Referência” – conjunto de orientações técnicas e legais para a

elaboração de projetos de construção, reconstrução, remodelação, reabilitação e

conservação dos imóveis a construir e/ou a reconstruir/reabilitar, constantes

do Anexo III do presente Caderno de Encargos;

cc) “Unidade de alojamento ou unidade habitacional” – os fogos dos imóveis

afetos à concessão, identificados no Anexo I do Presente Caderno de Encargos;

Cláusula 2.ª

Natureza, objeto e onerosidade da concessão

1. O contrato tem por objeto o financiamento, conceção, projeto,

construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do

Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua

São Lázaro, concelho de Lisboa, e identificados no Anexo I do presente

Caderno de Encargos, adquirindo o Concessionário, em contrapartida, o direito

de proceder, durante o tempo fixado no contrato, à respetiva exploração.

2. A concessão abrange a constituição do direito de superfície sobre imóveis

construídos ou reabilitados pelo Concessionário, nos termos da proposta

adjudicada.

3. A concessão tem por objeto as seguintes atividades:

a) A conceção e elaboração de todos os projetos necessários à edificação e

urbanização, incluindo, quando seja caso disso, a demolição de imóveis;

b) A demolição, construção e reabilitação de imóveis;

c) A conservação, manutenção, gestão e exploração de bens imóveis;

d) O financiamento integral de todas as operações;

e) O desenvolvimento de todas as atividades, ainda que complementares ou

acessórias, destinadas a assegurar a boa execução do objecto do contrato.

1500 (327)N.º 1217


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4. O custo estimado das obras a realizar pelo Concessionário é o indicado no

Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, nos termos da proposta

adjudicada.

Cláusula 3.ª

Contrato

1. O contrato é composto pelo clausulado contratual e respetivos anexos.

2. O contrato a celebrar integra, ainda, os seguintes elementos:

a) Os suprimentos dos erros e das omissões do Caderno de Encargos

identificados pelos concorrentes desde que esses erros e omissões tenham

sido expressamente aceites pelo órgão competente para a decisão de

contratar;

b) Os esclarecimentos e as retificações relativos ao Caderno de Encargos;

c) O presente Caderno de Encargos;

d) A proposta adjudicada;

e) Os esclarecimentos sobre a proposta adjudicada prestados pelo

adjudicatário.

3. Em caso de divergência entre os documentos referidos no número anterior, a

respetiva prevalência é determinada pela ordem pela qual são indicados.

4. Em caso de divergência entre os documentos referidos no n.º 2 e o clausulado

do contrato e seus anexos, prevalecem os primeiros, salvo quanto aos

ajustamentos propostos de acordo com o disposto no artigo 99.º do Código

dos Contratos Públicos (CCP) e aceites pelo Concessionário nos termos do

artigo 101.º do mesmo diploma.

5. Em caso de divergência entre o Programa do Concurso e o Caderno de

Encargos ou seus anexos, prevalecerá sempre o Caderno de Encargos.

6. O Concedente pode excluir expressamente do contrato os termos ou condições

constantes da proposta adjudicada que se reportem a aspetos da execução do

contrato não regulados pelo Caderno de Encargos e que não sejam

considerados estritamente necessários a essa execução ou sejam considerados

desproporcionados.

1500 (328) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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CAPÍTULO II

Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do

Concessionário

Cláusula 4.ª

Estabelecimento da concessão

1. O estabelecimento da concessão é composto pelos bens imóveis afetos àquela e

pelos direitos e obrigações destinados à realização do interesse público

subjacente à celebração do contrato, considerando-se afetos à concessão todos

os bens identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos à data de

celebração do contrato, assim como os bens a criar, construir, reabilitar e a

adquirir ou instalar pelo Concessionário em cumprimento do mesmo, que

sejam indispensáveis para o adequado desenvolvimento das atividades

concedidas.

2. Para efeitos do número anterior, consideram-se afectos à concessão:

a) Os terrenos e ou edifícios do Município transmitidos ao Concessionário em

regime de direito de superfície, por prazo igual ao período da concessão;

b) Os edifícios projetados e construídos/reabilitados pelo Concessionário em

regime de direito de superfície, bem como os respetivos equipamentos

necessários ao seu funcionamento e exploração;

c) Incluem-se na anterior alínea b) os edifícios que ficam especificamente

afectos à habitação com renda acessível; os quais não podem ser alienados

ou objeto de qualquer outra oneração pelo Concessionário, podendo,

eventualmente, ser dados em garantia em contrapartida dos empréstimos

por ele contraídos, para financiamento da concessão, quando autorizado

pelo Concedente e desde que o respetivo período de amortização não seja

superior à duração da concessão;

d) Incluem-se igualmente na alínea b) os edifícios que venham a ser

transmitidos ao Concessionário em regime de propriedade plena, para

exploração deste como meio de financiamento da concessão, mas a

transmissão só poderá ocorrer após a conclusão das obras dos edifícios

destinados à habitação com renda acessível e verificada a completa

funcionalidade destes para esse fim;

3. Os equipamentos instalados nos edifícios podem ser alienados quando

substituídos no âmbito dos respectivos planos de manutenção.

1500 (329)N.º 1217


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JUNHO 201716

4. O Concessionário elaborará e manterá permanentemente atualizado e à

disposição do Concedente, ou de quem for por este indicado, um inventário

dos bens referidos nos números anteriores, bem como dos direitos que

integram a concessão, que mencionará, nomeadamente, os ónus e encargos que

sobre eles recaiam.

5. O Concessionário só pode alienar ou onerar bens próprios essenciais ou não

essenciais ao desenvolvimento das atividades concedidas mediante autorização

do Concedente e nos termos da Cláusula 16.ª do presente Caderno de

Encargos, mas salvaguardando sempre a existência de bens funcionalmente

aptos à prossecução daquelas atividades.

6. Sem prejuízo do disposto na parte final da alínea c) do n.º 2 da presente

Cláusula e do n.º 4 da Cláusula 17.ª, os imóveis afetos à renda acessível só

podem ser objeto de oneração em benefício das entidades financiadoras nos

termos dos respetivos contratos de financiamento.

7. A oneração a que se refere o número anterior apenas é válida quando se revele

justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de arrendamento

dos imóveis como instrumento único e total de garantia dos financiamentos

concedidos ao Concessionário.

8. O Concessionário pode tomar de aluguer, por locação financeira ou por figuras

contratuais afins, bens e equipamentos a afetar à concessão desde que seja

reservado ao Concedente o direito de, mediante contrapartida, aceder ao uso

desses bens e suceder na respetiva posição contratual em caso de sequestro,

resgate ou resolução da concessão, não devendo, em qualquer caso, o prazo de

vigência do respetivo contrato exceder ao prazo de vigência do contrato de

concessão a que diga respeito.

Cláusula 5.ª

Sede, forma e capital social

1. O Concessionário deve manter, ao longo de todo o período de duração da

concessão, a sua sede em Portugal e a forma de sociedade anónima regulada

pela legislação portuguesa em vigor.

2. O Concessionário deve ter por objeto social exclusivo, ao longo de todo o

período de duração do contrato, as atividades que se encontram integradas na

concessão.

1500 (330) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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3. Para os efeitos previstos nos números anteriores, integram também a

Concessão os imóveis que sejam transmitidos pelo Concedente ao

Concessionário em regime de propriedade plena, devendo a sociedade dispor

de um sistema contabilístico-financeiro separado para a construção/reabilitação

destes imóveis e para o respectivo financiamento, assim como para a sua

gestão/exploração, incluindo para a alienação ou constituição de outros direitos

reais ou obrigacionais sobre os mesmos.

4. O sistema contabilístico-financeiro a que se refere o número anterior é

submetido ao Concedente para aprovação, devendo ser reportado

periodicamente a este em suporte informático interoperável com os sistemas de

informação do Concedente e nos prazos contratualmente previstos.

Cláusula 6.ª

Estrutura acionista do Concessionário

1. A estrutura acionista do Concessionário será composta unicamente pelo

adjudicatário ou pelos membros do agrupamento adjudicatário, na proporção

que venha a ser a proposta para a respetiva participação.

2. Qualquer alteração ao contrato de sociedade do Concessionário depende da

prévia autorização escrita do Concedente.

3. As ações representativas do capital social do Concessionário são

obrigatoriamente nominativas.

4. Sem prejuízo do estabelecido na Cláusula 7.ª do presente Caderno de Encargos,

serão nulas, e sem quaisquer efeitos, as transmissões de ações do

Concessionário efetuadas em violação do disposto no contrato e nos Estatutos,

ficando o Concessionário obrigado a não reconhecer, para qualquer efeito, a

qualidade de acionista a qualquer entidade que adquira ou possua ações

representativas em consequência dessas transmissões.

5. Consideram-se ações, para os efeitos previstos na presente cláusula, quaisquer

participações no capital social do Concessionário, tituladas ou não, incluindo

qualquer dos tipos descritos no Capitulo III do Título IV do Código das

Sociedades Comerciais.

1500 (331)N.º 1217


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Cláusula 7.ª

Estatutos do Concessionário

1. A transmissão universal ou parcial da posição do Concessionário inicial, na

sequência de operações de reestruturação, incluindo OPA, transformação, cisão

fusão, aquisição, dissolução da sociedade ou de uma insolvência, para outro ou

outros operadores económicos carece de autorização do Concedente, devendo,

pelo menos um dos participantes do contraente privado, deter no mínimo 20%

do capital social, sem prejuízo de outras condições legalmente exigidas.

2. O disposto no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de redução do capital

social, modificação de eventuais acordos parassociais, bem como a alterações

respeitantes à simples alienação das participações que constituem o capital

social do Concessionário.

3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as alterações estatutárias

relativas à composição e funcionamento dos órgãos sociais, desde que não

impliquem qualquer alteração na estrutura societária do Concessionário.

4. Para efeitos de autorização pelo Concedente, o Concessionário envia àquele

cópia autenticada de todos os documentos relativos às alterações ao pacto

social e acordos parassociais.

5. O Concedente recusa a autorização por incumprimento dos requisitos referidos

nos números anteriores, mas poderá igualmente recusá-la quando haja fundado

receio de que as alterações societárias ou a simples alienação de participações

sociais envolvam um aumento de risco de incumprimento das obrigações

emergentes do contrato.

6. O Concedente decide no prazo de 45 dias úteis, podendo este prazo ser

prorrogado por prazo idêntico, caso a complexidade do processo o justifique,

ou ser suspenso pelo Concedente, designadamente quando seja necessário

solicitar esclarecimentos ao Concessionário ou quando se torne necessário

requerer documentos ou pareceres externos nos termos legais.

Cláusula 8.ª

Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário

1. O Concessionário deve facultar ao Concedente, ou a qualquer entidade por este

designada, livre acesso a todo o estabelecimento da concessão, bem como aos

documentos relativos às instalações e atividades objeto da concessão, incluindo

1500 (332) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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os registos de gestão utilizados, estando ainda obrigado a prestar, sobre todos

esses elementos, os esclarecimentos que lhe sejam solicitados, sem prejuízo das

demais condições previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III

deste Cadernos de Encargos.

2. O Concessionário deve disponibilizar, gratuitamente e em suporte informático

editável, ao Concedente todos os projetos, planos, plantas e outros elementos,

de qualquer natureza, que se revelem necessários ou úteis ao exercício dos

direitos ou ao desempenho de funções atribuídas pela lei, pelo contrato e pelos

regulamentos aplicáveis ao Concedente, sem prejuízo das demais condições

previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III deste Cadernos

de Encargos.

3. O disposto nos números anteriores é aplicável aos elementos adquiridos ou

criados no desenvolvimento das atividades concedidas, independentemente da

sua origem, que estejam ou devam estar não posse do Concessionário.

4. O Concedente ou a entidade por este incumbida da fiscalização poderá ainda:

a) Solicitar a prestação de outras informações sobre as matérias inerentes ao

objeto do contratual;

b) Proceder a inspeções e auditorias à atividade e contabilidade do

Concessionário.

c) Requerer que sejam efetuados ensaios, auditorias ou inspeções para avaliar

as condições de funcionamento, segurança, salubridade e estado de

conservação dos imóveis afetos à concessão, sendo os respectivos custos

suportado pelo Concedente quando estas operações não se insiram no

âmbito dos planos de manutenção e conservação preventiva ou em

situações de intervenção corretiva, casos em que os custos serão da

responsabilidade do Concessionário.

5. Sem prejuízo de outros deveres de informação, o Concessionário deverá

informar o Concedente em relação a qualquer evento que possa vir a prejudicar

ou impedir o cumprimento pontual e atempado de qualquer das suas

obrigações ou que possa alterar, de modo relevante, o exercício das atividades

do objeto contratual.

6. O Concedente obriga-se a guardar sigilo sobre todas as informações a que

aceder por força do contrato quando o Concessionário lho solicite expressa e

especificadamente e a lei o permita.

1500 (333)N.º 1217


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7. A disponibilização, pelo Concessionário, de informação ao Concedente envolve

o fornecimento de dados informáticos contendo informação fidedigna sobre os

registos contabilísticos do concessionário, demonstrações financeiras e

relatórios de gestão, bem como de dados sobre a exploração dos imóveis afetos

à concessão, designadamente sobre rendas cobradas, rendas em dívida,

consumos dos edifícios, apartamentos ou fracções devolutos, reclamações dos

arrendatários e resoluções obtidas e não obtidas relativamente aos assuntos

reclamados, obras de manutenção e conservação, contratos com entidades

subcontratadas e demais aspectos relacionados com a gestão e exploração dos

imóveis.

8. A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada através

de envio de ficheiros informáticos interoperáveis com o sistema de informação

do Concedente (v.g., de tipo “Standard Audit File for Tax Purposes” – SAFT

ou outros formatos indicados pelo Concedente).

Cláusula 9.ª

Manutenção do estabelecimento da concessão

1. O Concessionário obriga-se, durante a vigência do contrato de concessão e a

expensas suas, a manter o estabelecimento da concessão em bom estado de

conservação e perfeitas condições de utilização e de segurança, diligenciando

para que o mesmo satisfaça plena e permanentemente o fim a que se destina.

2. O Concessionário deve respeitar os padrões de qualidade e de segurança

fixados nos Termos de Referência e nas Normas de Exploração, Manutenção e

Conservação.

Cláusula 10.ª

Cessão da posição contratual pelo Concessionário

1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode

ceder a sua posição contratual no âmbito do presente contrato de concessão,

nos termos do disposto nos artigos 316.º a 319.º do CCP.

2. O cessionário deve revestir a mesma forma societária imposta ao

Concessionário pelo presente Caderno de Encargos.

1500 (334) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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3. A cessão da posição contratual está sujeita a autorização do Concedente e

depende da apresentação, pelo Concessionário, dos documentos de habilitação

relativos ao potencial cessionário que foram exigidos ao cedente pelo Programa

do Concurso.

4. Os cessionários vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas

obrigações que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do

aplicável.

Cláusula 11.ª

Subcontratação

1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode

recorrer à subcontratação de terceiras entidades para a execução das atividades

integradas no objeto do presente contrato, de acordo com o estabelecido nos

artigos 316.º a 319.º do CCP.

2. A subcontratação está sujeita ao cumprimento das disposições legais aplicáveis

e à autorização do Concedente e depende da apresentação, pelo

Concessionário, dos documentos de habilitação relativos ao potencial

subcontratado nos mesmos termos em que tenham sido exigidos ao

subcontratante no Programa do Concurso.

3. O Concedente pode recusar a subcontratação no contrato quando haja fundado

receio de que a subcontratação envolve um aumento de risco de

incumprimento das obrigações emergentes do contrato.

4. A contratação de terceiros ao abrigo da presente cláusula não exime o

Concessionário da responsabilidade pelo exato e pontual cumprimento de

qualquer das suas obrigações perante o Concedente, salvo no caso de cessão

parcial da posição contratual devidamente autorizada, nos termos do artigo 10.º

do presente Caderno de Encargos.

5. No caso de celebração de contratos com terceiros, não são oponíveis ao

Concedente quaisquer pretensões, exceções ou meios de defesa que resultem

das relações contratuais estabelecidas pelo Concessionário com terceiras

entidades.

6. Os contratos a celebrar com terceiros não podem ter um prazo de duração ou

produzir efeitos para além da vigência do contrato de concessão.

1500 (335)N.º 1217


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7. O Concessionário deve inserir nos contratos que celebre com terceiros para

execução de atividades incluídas no âmbito do objeto contratual as seguintes

cláusulas:

a) Reserva expressa ao Concedente da faculdade de se substituir ao

Concessionário, por cessão da posição contratual ou outro meio legalmente

admissível;

b) Possibilidade de acesso pelo Concedente ou por quem este designar aos

espaços de intervenção dos terceiros.

8. Os terceiros vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas obrigações

que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do aplicável.

9. O Concessionário fica dispensado da observância dos procedimentos pré-

contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia caso, na respectiva

proposta, tenha indicado os empreiteiros, fornecedores de bens móveis e

prestadores de serviços a que pretenda subcontratar a execução de obras, a

aquisição de bens móveis e a aquisição de serviços, independentemente da

natureza destes.

10. O Concessionário fica igualmente dispensado da observância dos

procedimentos pré-contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia

quando tenha cumprido o previsto no número anterior e pretenda alterar,

durante a execução do contrato, os subcontratados indicados na proposta,

desde que o Concedente autorize.

11. Caso não se verifique o previsto nos dois números anteriores, o Concessionário

deverá observar os procedimentos pré-contratuais previstos no CCP e nas

Diretivas da União Europeia, quando o preço dos contratos a celebrar atinja os

limiares financeiros previstos nestas Diretivas.

Cláusula 12.ª

Cessão e subcontratação propostas apenas na fase de execução do contrato

1. O regime das Cláusulas 10.ª e 11.ª do presente Caderno de Encargos são aplicáveis

independentemente da fase ou do momento em que ocorra a cessão da posição

contratual ou da subcontratação, incluindo a execução do contrato.

1500 (336) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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2. Caso a cessão da posição contratual ou da subcontratação sejam propostas, pelo

Concessionário, apenas na fase de execução do contrato, deve aquele apresentar,

para efeitos da autorização pelo Concedente, uma proposta fundamentada e

instruída com todos os documentos comprovativos da verificação dos requisitos

exigíveis para a autorização da cessão e da subcontratação no âmbito da outorga do

contrato.

3. O Concedente pronuncia-se sobre a proposta de cessão ou de subcontratação no

prazo de 30 dias seguidos a contar da respectiva apresentação, desde que

regularmente instruída.

CAPÍTULO III

Disposições particulares

Cláusula 13.ª

Prazo e termo da concessão

A concessão terá a duração de 30 anos a contar da comunicação ao Concessionário pelo

Concedente do visto do Tribunal de Contas.

Cláusula 14.ª

Regime do risco

O Concessionário assume expressa, integral e exclusivamente a responsabilidade pelos

riscos inerentes à concessão durante o prazo da sua duração ou eventual prorrogação,

exceto quando o contrário resulte do presente Caderno de Encargos ou do contrato e

elementos integrantes deste.

Cláusula 15.ª

Propriedade industrial e direitos de autor

1. O Concessionário disponibiliza ao concedente, gratuitamente todos os projetos,

planos, plantas, documentos e outros materiais, de qualquer natureza, que se

revelem necessários ao desempenho das funções que a este incumbem nos

termos do contrato de concessão, ou ao exercício dos direitos que lhe assistem

nos termos do mesmo, e que tenham sido especificamente adquiridos ou

criados no desenvolvimentos das atividades integradas na concessão, seja

diretamente pelo Concessionário, seja pelos terceiros que para o efeito

subcontratar.

1500 (337)N.º 1217


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2. Os direitos de propriedade intelectual sobre os estudos e projetos elaborados

especificamente para o desenvolvimento das atividades integradas na concessão

e, bem assim, os direitos sobre projetos, planos, plantas, documentos e outros

materiais referidos no número anterior serão transmitidos gratuitamente e em

regime de exclusividade ao Concedente no termo do prazo da concessão,

competindo ao Concessionário adotar todas as medidas para o efeito

necessárias.

3. O Concessionário é responsável por qualquer violação de direitos de terceiros,

relativos a direitos de propriedade intelectual e direitos de autor ou direitos

conexos, resultante da sua atuação.

Cláusula 16.ª

Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento

1. Como contrapartida pelo cumprimento pontual e integral das obrigações objeto do

contrato, o Concessionário tem direito às receitas geradas pela exploração dos

imóveis, tendo por fonte:

a) As receitas provenientes dos contratos de arredamento de unidades

habitacionais afetas a arrendamento acessível, celebrados ao abrigo do

“Programa Renda Acessível”, nos termos constantes das Normas de

Arrendamento;

b) Outras receitas provenientes do arrendamento dos imóveis;

c) O preço recebido pela alienação dos imóveis que lhe sejam transferidos em

regime de propriedade plena ou da constituição de outros direitos sobre estes,

nos termos dos n.ºs 7 a 10 da Cláusula 17.ª do presente Caderno de Encargos;

d) Os benefícios económicos resultantes da constituição do direito de superfície,

nos termos previstos na proposta adjudicada;

e) As receitas das resultantes da alienação ou locação dos equipamentos instalados

nos edifícios, quando devam ser substituídos por força da legislação aplicável,

do cumprimento de regras técnicas ou dos respectivos planos de manutenção; e

2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Concedente, em

conformidade e ao abrigo das Normas de Arrendamento.

3. Sem prejuízo do disposto no presente Caderno de Encargos e nas Normas de

Arrendamento sobre os poderes do Município de Lisboa, é legítimo ao Concessionário,

nos termos previstos naquelas Normas, recorrer a centros de arbitragem legalmente

constituídos ou a entidades com funções equivalentes em matéria de resolução de

litígios de arrendamento, para promover a resolução dos respetivos contratos, em caso

1500 (338) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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de incumprimento, pelos arrendatários, dos prazos de pagamento das rendas, bem

como dos deveres e obrigações a que se encontrem vinculados, por força do contrato

de arrendamento e das Normas de Arrendamento.

4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior depende

ainda de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido, nos termos

estabelecidos nas Normas de Arrendamento.

Cláusula 17.ª

Financiamento

1. O Concessionário é responsável pela obtenção dos financiamentos necessários

ao desenvolvimento de todas as atividades que integram o objeto do contrato,

de forma a garantir o exato e pontual cumprimento das suas obrigações.

2. O Concedente não avalizará qualquer tipo de financiamento que o

Concessionário venha a contrair e as eventuais garantias que venham a ser

prestadas em contrapartida de financiamentos que lhe forem concedidos apenas

podem ter por objecto as rendas recebidas ou a receber pelo Concessionário, ao

abrigo dos contratos de arrendamento dos imóveis afetos à concessão.

3. Quando se revele justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de

arrendamento dos imóveis afetos à renda acessível como instrumento único e

total de garantia dos financiamentos concedidos ao Concessionário, o

Concedente poderá autorizar a constituição de garantias reais ou obrigacionais

sobre esses bens e demais direitos de exploração previstos no presente Caderno

de Encargos, a favor das Entidades Financiadoras.

4. Os efeitos da oneração dos bens imóveis afetos à renda acessível, ainda que

efetuada em benefício de Entidades Financiadoras, não podem perdurar para

além do prazo de vigência do contrato.

5. O Concessionário não pode opor ao Concedente quaisquer exceções ou meios

de defesa que resultem das relações contratuais por si estabelecidas com as

Entidades Financiadoras, a menos que o Concedente nelas acorde direta e

expressamente.

6. Poderão ser estabelecidos direitos de step in e step out a favor das Entidades

Financiadoras se o Concedente der o seu consentimento expresso para o efeito,

nomeadamente através da celebração de acordo direto entre o Concedente e as

Entidades Financiadoras.

1500 (339)N.º 1217


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7. Para financiamento das atividades que integram o objeto da Concessão ou

como meio de financiamento para a amortização dos capitais investidos, o

Concessionário poderá proceder à alienação dos imóveis que lhes sejam

transmitidos em regime de propriedade plena pelo Concedente ou à

constituição de outros direitos reais sobre os mesmos.

8. A transmissão, pelo Concedente, da propriedade plena dos edifícios só poderá

ocorrer quando, sob prévia vistoria deste, se verifique a conclusão total da

construção/reabilitação dos edifícios destinados a arrendamento habitacional

acessível, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, e a sua completa

funcionalidade para a efetiva implementação deste Programa.

9. Os imóveis a que se referem os dois números anteriores integram a concessão

para efeitos de resolução, sequestro ou resgate, não podendo ser alienados ou

onerados até à conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios

destinados a arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa

Renda Acessível” e a completa funcionalidade destes para a prossecução deste

fim.

10. Em caso de necessidade para assegurar as condições adequadas de

financiamento da Concessão, o Concedente pode autorizar a constituição de

garantias a favor das entidades financiadoras sobre os imóveis referidos nos n.ºs

7, 8 e 9 do presente artigo.

11. Em qualquer caso, o Concessionário apenas poderá proceder à alienação dos

imóveis que lhe sejam transmitidos em regime de propriedade plena após a

conclusão das respectivas obras de construção / reabilitação.

12. Todas as condições previstas nos números anteriores são objecto de registo na

Conservatório de Registo Predial competente.

1500 (340) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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CAPÍTULO IV

Execução contratual

Cláusula 18.ª

Poderes do Concedente

1. Para a salvaguarda do interesse público inerente à boa execução do “Programa

Renda Acessível”, o Concedente dispõe na presente concessão dos poderes

descritos nos artigos 302.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos, cabendo-

lhe designadamente:

a) Dirigir o modo de execução das prestações;

b) Fiscalizar o modo de execução do contrato;

c) Modificar unilateralmente as cláusulas respeitantes ao conteúdo e ao modo

de execução das prestações previstas no contrato por razões de interesse

público;

d) Aplicar as sanções previstas para a inexecução do contrato;

e) Resolver unilateralmente o contrato.

2. Ao abrigo do poder de direção, o Concessionário assegura a boa execução do

contrato, nomeadamente em matérias carentes de regulamentação ou

insuficientemente reguladas, podendo emitir novos regulamentos no âmbito do

“Programa Renda Acessível”, bem como ordens, diretivas ou instruções sobre o

sentido das escolhas necessárias nos domínios da execução técnica, financeira ou

jurídica das prestações contratuais.

3. As ordens, diretivas ou instruções devem ser emitidas por escrito, incluindo o uso

de qualquer meio electrónico, e, quando as circunstâncias impuserem a forma oral,

devem ser reduzidas a escrito e notificadas ao co-contratante no prazo de 5 dias

seguidos, salvo justo impedimento.

4. O Concedente exerce os poderes de direção e de fiscalização com salvaguarda da

autonomia do Concessionário e sem diminuir a iniciativa e a correlativa

responsabilidade que lhe cabe, nos termos da lei e dos regulamentos aplicáveis e do

contrato, em particular a responsabilidade e o grau de risco assumido na fase da

programação e de concepção.

1500 (341)N.º 1217


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Cláusula 19.ª

Consignação dos Imóveis

1. Os imóveis serão consignados ao Concessionário no prazo de 30 dias seguidos

a contar da data do visto do Tribunal de Contas, salvo a ocorrência de

circunstâncias que justifiquem a dilação daquele por igual período.

2. Da consignação será lavrado, em duplicado, um auto, no qual se fará uma breve

descrição do estado de conservação dos imóveis e que deverá ser assinado pelos

representantes das partes aí presentes.

3. O Direito de Superfície sobre todos os imóveis afetos à Concessão considera-se

transmitido ao Concessionário no ato da consignação, observando-se as demais

formalidades legais exigíveis, incluindo as de registo.

Cláusula 20.ª

Cedência, oneração e alienação

1. Salvo nas situações e termos expressamente previstos no Caderno de Encargos,

é interdito ao Concessionário ceder, alienar ou por qualquer outro meio onerar,

no todo ou em parte, a concessão ou realizar qualquer negócio jurídico que vise

os mesmos efeitos ou efeitos equivalentes, ainda que indiretamente.

2. Os negócios jurídicos referidos no número anterior são inoponíveis ao

Concedente.

Cláusula 21.ª

Projeto na fase de execução do contrato

1. O Concessionário é responsável por todos os encargos relativos à concretização

das operações urbanísticas previstas no Caderno de Encargos e na proposta

adjudicatária, designadamente os relacionados com a elaboração de estudos e

projetos ou com o cumprimento de eventuais condições impostas pelas

entidades competentes que devam pronunciar-se sobre tais operações.

2. Os projetos devem ser elaborados e organizados de acordo com as orientações

expressas nos Termos de Referência constantes do Anexo III (Termos de

Referência) do presente Caderno de Encargos, devendo obedecer às

disposições legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as resultantes de

instrumentos de gestão territorial, do regime de proteção do património

1500 (342) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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cultural, do regime aplicável à gestão de resíduos de construção e demolição e

as normas técnicas de construção, devendo ser submetido à aprovação das

entidades legalmente competentes.

3. Todos os estudos, incluindo os estudos prévios que sejam realizados, e projetos

necessários à realização das operações urbanísticas objeto do contrato devem

ser apresentados à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a

quem seja atribuída a função de acompanhar o lançamento e a execução do

“Programa Renda Acessível” sito em endereço a indicar pelo Concedente, nos

prazos previstos no Anexo III do Caderno de Encargos.

4. Os projetos urbanísticos e as operações urbanísticas promovidas pelo

Concessionário não carecem de licenciamento municipal nos termos da alínea

e) do n.º 1 do artigo 7.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, mas

encontram-se sujeitos a apreciação e aprovação pela Câmara Municipal do

Município de Lisboa.

5. Na promoção e execução das operações urbanísticas, o Concessionário deve

respeitar e cumprir todas as condições previstas nos Termos de Referência

constante do Anexo III deste Caderno de Encargos, bem como as normas

legais e regulamentares que lhes sejam aplicáveis, designadamente as que

resultem dos instrumentos de gestão territorial e das regras técnicas de

construção.

6. Caso os projetos de especialidades não tenham que ser apresentados

simultaneamente com o projeto de arquitetura, o Concessionário deve

apresentar tais projetos no prazo máximo indicado no Anexo III (Termos de

Referência), após a aprovação do projeto de arquitetura, sob pena de

caducidade de tal aprovação.

7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o prazo para apresentação dos

projetos de especialidades poderá ser prorrogado por igual período, em

situações especialmente fundamentadas e não imputáveis diretamente ao

Concessionário.

8. Os projetos aprovados não podem ser modificados ou alterados sem a

aprovação do Concedente e sem que as modificações ou alterações tenham sido

submetidas à apreciação e aprovação deste.

1500 (343)N.º 1217


B O L E T I M

SEXTA - F E I R A

JUNHO 201716

9. O Concessionário deve manter um arquivo técnico de toda a documentação

técnica ligada aos projetos e à construção e deve proceder à realização de cópias

de segurança dos registos informáticos, as quais devem ser guardadas em outro

local que não as instalações por ele ocupadas.

Cláusula 22.ª

Autorizações, aprovações e licenças

1. É da responsabilidade, risco e encargo do Concessionário a obtenção de todas

as autorizações, licenças e pareceres de entidades externas, legalmente exigíveis

relativamente à execução de todas as suas prestações contratuais, incluindo os

relacionados com o projeto, a construção e o funcionamento e exploração dos

imóveis.

2. Quando se trate de aprovações a emitir pelo Concedente, este decidirá no prazo

máximo de 4 semanas, desde que os pedidos apresentados pelo Concessionário

se encontrem devidamente instruídos, designadamente com os pareceres de

entidades externas exigidos por lei e/ou por regulamento.

3. Para efeitos de autorização de realização de obras em bem imóvel em vias de

classificação, o Concessionário deverá, nos termos da legislação aplicável,

submeter os pedidos às entidades competentes.

4. Com a conclusão das obras de construção ou reabilitação o Concedente

procede a vistoria para verificar o cumprimento do projeto de execução

previamente aprovado, bem como o cumprimento dos requisitos técnicos e

legais que permitam emitir Declaração que certifica o cumprimento da aptidão

dos edifícios e/ou das suas frações para as utilizações a que se destinam,

nomeadamente para os efeitos previstos no artigo 50.º do Decreto-Lei n.º

280/2007, de 7 de Agosto (Regime Jurídico do Património Imobiliário

Público).

5. A recusa, pelo Concedente, de quaisquer pedidos de aprovação que lhe sejam

submetidos pelo Concessionário, no âmbito das prestações que constituem o

objeto contratual, deverá ser sempre baseada em critérios de razoabilidade e

expressa e especificadamente fundamentada, designadamente quando haja

violação do Caderno de Encargos e respectivos anexos, da proposta

adjudicatária ou de qualquer disposição legal ou regulamentar imperativa

constante de instrumentos de gestão territorial ou de outras disposições

normativas ou técnicas aplicáveis.

1500 (344) N.º 1217SEXTA - F E I R A

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B O L E T I M

Cláusula 23.ª

Edificação

1. A execução das operações urbanísticas previstas no Contrato apenas poderá

iniciar-se quando o Concedente emitir a respetiva aprovação.

2. A execução de trabalhos preparatórios tais como a instalação de estaleiro,

montagem de andaimes, colocação de sinalização de segurança, limpeza de

terreno, modelação de terrenos, demolições e remoção de entulhos poderá ter

início antes da aprovação dos projetos de execução das obras de edificação e

reabilitação, sem prejuízo das prévias autorizações exigíveis em cada caso.

3. A execução das obras é da exclusiva responsabilidade do Concessionário, que

as deverá realizar de forma a adaptar os imóveis aos fins de utilização a que se

destinam, de acordo com os projetos e prazos previamente aprovados pelo

Concedente.

4. A execução das obras previstas nas operações urbanísticas deve seguir a

tramitação, sequencialidade e prazos estabelecidos nos Anexo III do presente

Caderno de Encargos.

5. A execução das obras inclui a realização dos respetivos trabalhos e a aquisição e

instalação dos equipamentos e materiais, em conformidade com o disposto no

Anexo III do presente Caderno de Encargos.

6. As obras serão executadas com emprego de materiais de boa qualidade e que

sejam tecnicamente os mais aconselháveis ou convenientes segundo as regras

de arte, com as disposições legais e regulamentares em vigor, e de acordo com o

projeto que consta da proposta adjudicada.

7. O atraso no início ou na conclusão das obras imputável ao Concessionário

confere ao Concedente o direito de aplicar sanções pecuniárias, sem prejuízo do

direito do Concedente de resolver o contrato.

Cláusula 24.ª

Conclusão das obras

1. As obras de urbanização, construção e reabilitação da totalidade dos imóveis

abrangidos pela concessão deverão ser concluídas dentro do prazo contratual,

de acordo com a proposta do concessionário apresentada na fase de concurso,

não podendo em qualquer caso ser superior a 192 semanas a contar do início

dos respectivos trabalhos.

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CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOAhabitacao.cm-lisboa.pt/documentos/1502988161O4jDF0... · Municipal, no Relatório anexo à Proposta n.º 180/CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS,