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LA NO QUALITAT DE LA VIVENDA
COL·L EGI D’ENGINYERS TÈCNICS INDUSTRIALS DE BARCELONA
Barcelona a 13 de Desembre de 2011
1Conferencia CETIB 13.12.2011
2Conferencia CETIB 13.12.2011
ASSESORAMENT TÈCNIC EN LA PRECOMPRA DE LA VIVENDA
PONENTS:
SALVADOR TERMES TUBAUEnginyer Técnic Industrial i Expert Inmobiliari
[email protected] MOLINA
Arquitecte Técnic d´AND S.A. i Expert en [email protected]
AGENTES INTERVINIENTES(según Cap. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación – LOE)
3Conferencia CETIB 13.12.2011
AGENTES DEFINICION OBLIGACIONESEl Promotor Persona física, jurídica, privada que decide, impulsa, con
recursos propios o ajenos las obras de edificación para posterior entrega a terceros.
1.- Ostentar la propiedad del solar.2.- Facilitar la información.3.-Gestionar y obtener las preceptivas licencias.4.- Suscribir los seguros.5.- Entregar al comprador la documentación de la obra ejecutada.
El Proyectista Es el agente que por encargo del Promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta un proyecto.
1.- Estar en posesión de la titulación académica.2.- Redactar el Proyecto de acurdo con la normativa y contrato, y con los visados preceptivos.
El Constructor Es el agente que asume ante el Promotor el compromiso de ejecutar con los medios humanos y materiales, con sujeción a un contrato y proyecto.
1.- Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, la legislación, las instrucciones del D.Obra y D. Ejec. de la obra, para alcanzar lacalidad exigida.2.- Tener las capacitaciones profesionales.3.-Asignar los medios humanos y materiales.4.- Firmar el Acta de Replanteo y de Recepción.5.- Facilitar a la D.O. los datos necesarios para la doc. de la obra ejecutada.6.- Suscribir las garantías.
El Director de Obra Es el agente que formando parte de la D.Facultativa, dirige la obra , de formidad con el proyecto, la licencia de edif. y condiciones contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
1.- Estar en posesión de la titulación académica.2.- Verificar el replanteo, la cimentación y estructura.3.- Resolver las contingencias que surjan en la obra.4.-Conformar las modificaciones del proyecto.5.- Elaborar la documentación de la obra ejecutada.
El director de la ejecución de la obra Es el agente que formando parte de la D. Facultativa, asume la función técnica de dirigir la obra y de controlar cualitativamente y constructivamente la construcción y la calidad de la edificación.
1.- Estar en posesión de la titulación académica.2.- Verificar la recepción de los productos, ordenando ensayos.3.- Consignar el Libro de Órdenes.4.- Suscribir el Acta de Replanteo y el Certificado Final de la Obra.5.- Elaborar y firmar las Certificaciones de obra y la Liquidación final.6.- Colaborar en la elaboración de la documentación final de la obra.
Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación
Aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y de la normativa vigente.
1.- Prestar asistencia técnica y entregar los resultados al D.de ejecución de la obra. 2.- Justificar la capacidad suficiente de medios humanos y materiales para realizar adecuadamente los trabajos contratados y correspondientes acreditaciones oficiales.
AGENTES INTERVINIENTES(según Cap. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación – LOE)
4Conferencia CETIB 13.12.2011
AGENTES DEFINICION OBLIGACIONESLos suministradores de productos Son los fabricantes, almacenistas, importadores o
vendedores de productos de construcción. Se entiende como producto aquel que se fabrica para su incorporación permanente a la obra.
1.- Realizar las entregas de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, idoneidad y calidad de acuerdo con la normativa .2.- Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento.3.- Facilitar las garantías de calidad para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Los propietarios y los usuarios Son los compradores de la vivienda y los usuarios de la misma.
1.- Están obligados a conservar en buen estado la edificación, mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías.2.- La utilización adecuada de los edificios o parte de los mismos de acuerdo con la documentación (Libro del Edificio).
RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES INTEVINIENTES
Nota 1: Normalmente el Promotor se gasta el 5% de la retención, con acciones sustitutorias. El constructor acostumbra a efectuar el 50% de los repasos.
Nota 2: Se puede pactar que sea el Constructor. Difícilmente se produce.
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TIPO DE SEGURO
DAÑOS ASEGURADOS PLAZO COBERTURA MÍNIMA
TOMADOR ASEGURADO
Acabados Por ejecución defectuosa de los acabados. 1 año 5% del coste de la
obra, incluido
honorarios o
retención del 5%
por garantía
(ver nota 1)
Constructor El Promotor y
terceros
adquirientes.
Habitabilidad Incumplimiento de las condiciones de habitabilidad por
defectos de elementos constructivos i/o instalaciones.
3 años 30% del coste de
la obra, incluidos
honorarios
Promotor
(Ver nota 2)
El promotor y
terceros
adquirientes.
Decenal Por vicios estructurales que comprometan la resistencia
y la estabilidad.
10 años 10% del coste de
la obra, incluidos
honorarios.
Promotor
(Ver nota 2)
El promotor y
terceros
adquirientes.
ALGUNAS INCIDENCIAS QUE AFECTAN A LA HABITABILIDAD
� Además, los problemas más frecuentes con los que se encuentran los compradores una vez se les entrega la vivienda se pueden clasificar por su gravedad en función de si afectan o no afectan a la habitabilidad de la vivienda.
� Las humedades o las fugas de agua en la calefacción son las que más inciden en la habitabilidad.
� Según un estudio de ACERTA indica que un 10 % del total de incidencias afectan a la habitabilidad.
6Conferencia CETIB 13.12.2011
VICIOS OCULTOS
• Normativa: Ley 38/1999 de 5 de noviembre. Ley de la Ordenación de la Edificación. Cap. IV. Responsabilidades y garantías. Párrafo 1.B
• Definición: Durante diez años. Vicios o defectos que afecten a la cimentación , los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Conferencia CETIB 13.12.2011 7
DEFINICIÓN DE CUERPO CIERTO(A PRECIO ALZADO)
REGULACIÓN: Artículo 1471 del Código Civil. Párrafo 1.
SE FUNDAMENTA: En la doctrina de la causa, es decir, la causa del contrato es la cosa vendida independientemente de su medida o número. Se estipula un precio de forma alzado.
SE REQUIERE: Que el precio no se haya vendido por unidad de medida. Esto motiva que el comprador que este tipo de compraventa tenga un matiz aleatorio, el comprador sabe el precio a pagar que es inmutable, pero desconoce a ciencia cierta, la magnitud de la cosa que va a recibir, ya que no constan las unidades concretas que va a recibir.
REGLA FUNDAMENTAL: El vendedor está obligado a entregar todo lo que se compromete dentro de los linderos.
No obstante lo anterior, actualmente la expresión de la superfície del inmueble transmitido constituye un dato de necesaria aportación, especialmente cuando se trate de venta de viviendas o inmuebles integrados en el régimen jurídico de Propiedad Horizontal.
PRESCRIPCIÓN DEL PLAZO DEL EJERCICIO DE LAS ACCIONES: Prescriben según el artículo 1471 del Código Civil a los 6 (seis) contados desde el día de la entrega del inmueble.
8Conferencia CETIB 13.12.2011
PONENTS
SALVADOR TERMES� Enginyer Tècnic Industrial i Expert Immobiliari
ENRIC MOLINA� Arquitecte Tècnic. Expert en Solucions
9Conferencia CETIB 13.12.2011
