Concentradora Fibra Hotelera Deutsche Bank México, …fibrahotel.com/wp-content/uploads/2017/09/Informe-Anual-2016-CNBV.… · Fideicomitido está constituido por 80 Hoteles, de

一

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596

FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO EMISOR

FIHO12

Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO F/1596.

Dirección Fiduciario: Torre Virreyes, Pedregal 24 – Piso 20, Col. Molino del Rey. C. P. 11040. Del. Miguel Hidalgo. Ciudad de México. Dirección del Fideicomitente: Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México.

REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER

GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2015.

Tipo: Certificados bursátiles fiduciarios no amortizables conocidos como certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios o (“CBFIs”), emitidos de conformidad con un fideicomiso de los conocidos como fideicomisos de inversión en bienes raíces (“FIBRAS”).

Serie: Única.

Clave de Pizarra: FIHO 12.

CBFIs emitidos: 499’401,766 CBFIs en circulación, sin expresión de valor nominal.

CBFIs en tesorería: A la fecha del presente Reporte Anual, no existen CBFIs en tesorería.

Garantías: Los CBFIs no contarán con garantía real o personal alguna.

Datos de Registro: Los CBFIs se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores bajo el número 2679-1.81-2012-005.

Derechos que confieren a los Tenedores: Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la Ley del Mercado de Valores (“LMV”), el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir el Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (“LISR”).

Periodicidad y forma de amortización de los CBFIs: Los CBFIs no son amortizables.

二

Lugar y Forma de Pago: Todos los pagos en efectivo que deban realizarse a los Tenedores de los CBFIs se harán en Pesos mediante transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V., ubicado en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

Fuente de Distribuciones: Las Distribuciones de Efectivo que deban entregarse al amparo de los CBFIs se harán exclusivamente con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso también estará disponible para realizar el pago de gastos, honorarios e indemnizaciones del Fideicomiso.

Rendimiento y procedimiento de cálculo: A efecto de cumplir con las disposiciones que regulan a las FIBRAS, es nuestra intención llevar a cabo la distribución de cuando menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del resultado fiscal del Fideicomiso, siempre y cuando el Comité Técnico del Fideicomiso apruebe dicha distribución y los estados financieros del Fideicomiso en que están basadas. Nuestros CBFIs no tienen rendimiento mínimo garantizado. El resultado fiscal del Fideicomiso se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 13 de la LISR.

Periodicidad y forma de pago de rendimientos: El Comité Técnico ha adoptado la política de decretar Distribuciones de Efectivo en forma trimestral y tiene la facultad de modificar dicha política.

Plazo y fecha de vencimiento: Los CBFI’s emitidos por el Fideicomiso no son amortizables y por lo mismo no están sujetos a un plazo o fecha de vencimiento.

Denominación del Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)

Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. (“Indeval”).

Número de Fideicomiso y datos relativos al contrato de Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, constituido en fecha 31 de julio de 2012, modificado el 28 de noviembre de 2012 y el 24 de diciembre de 2014.

Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 (“FibraHotel”), constituido el 31 de julio de 2012.

Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente Adherente: Cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo.

Fideicomitente Adherente Relevante: significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes. Quienes tienen derecho a readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados.

Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto a la Aportación Inicial.

Administrador: Fibra Hotelera, S.C.

Asesor: Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Características relevantes de los bienes fideicomitidos: A la fecha del presente Reporte Anual, el Patrimonio Fideicomitido está constituido por 80 Hoteles, de los cuales 66 Hoteles están en operación y 14 en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 10,973 habitaciones.

三

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el periodo 2015 con un endeudamiento de Ps. $852 millones y con un total de activos de Ps. $10,746 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 7.9%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de deuda debe ser mayor a 1.0x. Al 31 de diciembre de 2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.3x.

Obligación de pago de principal e intereses: Al 31 de diciembre de 2015, el calendario de anmortizaciones de capital de la deuda es el siguiente:

• Año 2016: Ps. $7.8 millones (0.9%) • Año 2017: Ps. $82.8 millones (9.7%) • Año 2018: Ps. $84.4 millones (9.9%) • Año 2019: Ps. $86.2 millones (10.1%) • Año 2020: Ps. $88.0 millones (10.3%) • Años 2021 y adelante: Ps. $503.2 millones (59.0%)

Régimen Fiscal Aplicable: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compra venta de estos instrumentos es el previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR, lo cual habrá de ser confirmado por la autoridad fiscal, mediante el Oficio SAT.

LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO NACIONAL DE VALORES NO IMPLICA CERTIFICACIÓN SOBRE LA BONDAD DE LOS VALORES, LA SOLVENCIA DEL EMISOR O SOBRE LA EXACTITUD O VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL REPORTE ANUAL, NI CONVALIDA LOS ACTOS QUE, EN SU CASO, HUBIEREN SIDO REALIZADOS EN CONTRAVENCIÓN DE LAS LEYES.

I

INFORMACIÓN REQUERIDA SECCIÓN DEL REPORTE ANUAL Pág.

1) INFORMACIÓN GENERAL

a) Glosario de términos y definiciones Glosario de Términos y Definiciones. 1

b) Resumen ejecutivo Resumen Ejecutivo. 11

i) Descripción de FibraHotel 11

ii) Historia de FibraHotel. 11

iii) Portafolio Actual de FibraHotel. 14

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. 16

v) Información Financiera de FibraHotel. 16

vi) Eventos Relevantes. 17

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

20

viii) Participantes Relevantes. 21

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. 23

x) Políticas de Emisión y Conflicto de Interes. 23

c) Factores de riesgo Factores de Riesgo. 24

d) Otros valores emitidos por el fideicomiso

Otros Valores Emitidos por FibraHotel. 28

e) Cambios significativos a los derechos de valores inscritos en el Registro

No aplica. --

f) Destino de los fondos Destino de los Fondos. 28

g) Principales políticas de emisión Principales Políticas de Emisión y Conflicto de Interes.

23

h) Documentos de carácter público Documentos de Carácter Público. 28

g) Asamblea de Tenedores. 29

2) EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL

a) Historia y desarrollo del fideicomiso Historia y Desarrollo de FibraHotel.

30

b) Descripción del negocio Descripción del Negocio Hotelero. 32

i) Actividad principal Actividad Principal de FibraHotel. 32

ii) Patentes, licencias, marcas y otros contratos

No aplica. --

iii) Principales clientes No aplica. --

iv) Ley aplicable y situación tributaria Ley Aplicable y Situación Tributaria. 34

II

v) Recursos humanos Recursos Humanos. 35

vi) Información de mercado Información de Mercado 35

vii) Estructura corporativa Estructura Corporativa de FibraHotel. 38

viii) Procesos judiciales, administrativos o arbitrales

Procesos judiciales, Administrativos o Arbitrales.

38

ix) Derechos que confieren los Certificados Bursátiles Fiduciarios

Derechos que confieren los CBFIs 39

x) Distribuciones Distribuciones. 39

c) Descripción de los activos que conforman el patrimonio del Fideicomiso

Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido.

41

i) Inmuebles propiedad del Fideicomiso (Cartera de Aportación Inicial)

Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio Inicial).

42

ii) Adquisiciones inmobiliarias y/o desarrollos inmobiliarios (Distintos a la Cartera de aportación inicial), incluyendo fecha de adquisición o inicio de desarrollo

Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).

42

iii) Evolución de los activos del fideicomiso, incluyendo ingresos, porcentajes de área rentada, vencimientos de los contratos de arrendamiento, avance de los inmuebles en desarrollo, etc.

Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

43

iv) Desempeño de los activos del fideicomiso, incluyendo los principales índices de la industria inmobiliaria

Desempeño del Patrimonio Fideicomitido.

47

v) Cumplimiento del plan de negocios, calendario de inversiones y, en su caso, desinversiones

Cumplimiento del Plan de Negocios.

49

vi) Valuación de los activos del Fideicomiso

No aplica. --

vii) Informe de deudores relevantes No aplica. --

d) Contratos y acuerdos relevantes. Contratos y Acuerdos Relevantes.

50

i) Términos y condiciones del contrato de fideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

50

ii) Cláusulas relevantes del contrato de fideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

50

iii) Términos y condiciones del contrato de administración, asesoría o cualquier

El Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato de Administración y Contratos de Servicios.

55

III

otro que se considere relevante

iv) Términos y condiciones del fideicomiso de control

El Fideicomiso de Control. 58

v) Convenios de adquisición de inmuebles

No aplica. --

Otros Acuerdos

59

vi) Contratos de arrendamientos Los Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato de Obra.

59

vii) Incumplimientos de contratos relevantes

No aplica. --

e) Principales tenedores y administradores Principales Tenedores y Administradores. 60

i) Principales tenedores Principales Tenedores. 60

ii) Administradores Administrador. Asesor Compañías de Servicio

60 61 61

iii) Comité técnico Comité Técnico. 61

iv) Comité de prácticas societarias Comité de Prácticas Societarias. 63

v) Comité de auditoría Comité de Auditoría. 64

vi) Comité de nominaciones Comité de Nominaciones. 65

Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo.

65

f) Comisiones, costos y gastos del administrador, asesor y/o cualquier otro tercero que reciban pago por parte del fideicomiso

Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

69

g) Operaciones con partes relacionadas y conflictos de interés

Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

69

h) Auditores externos Auditores Externos 70

i) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores

No aplica. --

j) Mercado de capitales Mercado de Capitales. 70

i) Estructura del fideicomiso y principales tenedores

Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

71

ii) Comportamiento de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios en el mercado de valores

Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

72

iii) Formador de mercado No aplica. --

IV

3) EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del negocio Descripción del Negocio de la Fideicomitente. 73

i) Actividad principal Actividad Principal de la Fideicomitente. 73

ii) Recursos humanos No aplica. --

iii) Estructura corporativa No aplica. --

iv) Proceso judiciales, administrativos o arbitrales

Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales de la Fideicomitente.

73

b) Administradores y accionistas Administradores y Accionistas de la Fideicomitente.

73

4) INFORMACIÓN FINANCIERA

a) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de operación

Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación.

75

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo.

75

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación.

76

iii) Políticas Contables. 78

iv) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.

88

i) Resultados de la Operación. Información Financiera Seleccionada. 94

ii) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

92

iii) Control Interno. Control Interno. 93

b) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada. 95

i) Balance y resultados del fideicomiso

Balance y Resultados. 95

ii) Origen y aplicación de los recursos Origen y Aplicación de los Recursos. 97

iii) Movimiento en las cuentas para el manejo de efectivo.

Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. Fondos y Cuentas del Fideicomiso

102 119

iv) Índices y razones financieras. No aplica. --

c) Informe de créditos relevantes Informe de Créditos Relevantes. 121

d) Estimaciones, provisiones o reservas Estimaciones, Provisiones o Reservas Contables 124

V

contables críticas. Críticas.

5) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA FIDEICOMITENTE

a) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada de FibraHotel.

125

b) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de operación y situación financiera de la fideicomitente.

No aplica. --

i) Resultados de la operación No aplica. --

ii) Situación financiera, liquidez y recursos de capital

No aplica. --

6) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA

a) Información financiera seleccionada Información financiera seleccionada 127

b) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de operación y situación financiera de la fideicomitente.

Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de operación y situación financiera de la fideicomitente.

128

7) ANEXOS

a) Estados financieros dictaminados Estados Financieros Dictaminados. 131

b) Información adicional Cartas de Auditores.

A

ÍNDICE

1. INFORMACIÓN GENERAL ............................................................................................. 1

a) Glosario de Términos y Definiciones. ................................................................................. 1

b) Resumen Ejecutivo. ........................................................................................................... 11

i) Descripción de FibraHotel. .................................................................................. 11

ii) Historia de FibraHotel. ......................................................................................... 11

iii) Portafolio Actual de FibraHotel. .......................................................................... 14

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. ......................................................................... 16

v) Información Financiera de FibraHotel. ................................................................ 16

vi) Eventos Relevantes. ............................................................................................. 17

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. .............................................. 20

viii) Participantes Relevantes. ...................................................................................... 21

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 23

x) Políticas de Emisión. ............................................................................................ 23

c) Factores de Riesgo. ........................................................................................................... 24

d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel............................................................................. 29

e) Destino de los Fondos. ...................................................................................................... 29

f) Documentos de Carácter Público. ..................................................................................... 29

g) Asamblea de Tenedores. ................................................................................................... 29

2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL. ................................................................................ 31

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel. ................................................................................. 31

b) Descripción del Negocio Hotelero. ................................................................................... 33

i) Actividad Principal del Fideicomiso. ................................................................... 33

ii) Ley Aplicable y Situación Tributaria. .................................................................. 35

iii) Recursos Humanos. .............................................................................................. 36

iv) Información de Mercado. ..................................................................................... 36

v) Estructura Corporativa de FibraHotel. ................................................................. 39

vi) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. .............................................. 39

vii) Derechos que confieren los CBFIs. ...................................................................... 40

viii) Distribuciones. ..................................................................................................... 40

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido. ......................... 42

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio Inicial). ..................................... 43

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual). ................................................................................................................. 43

B

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido. ............................................................ 44

iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. .......................................................... 48

iv) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 50

d) Contratos y Acuerdos Relevantes...................................................................................... 51

i) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes. .............................................. 51

ii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios. ................................................................................... 56

iii) El Fideicomiso de Control.................................................................................... 59

iv) Otros Acuerdos. .................................................................................................... 60

v) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato de Obra. ..................................................................................................................... 60

e) Principales Tenedores y Administradores. ........................................................................ 61

i) Principales Tenedores. ......................................................................................... 61

ii) Administrador. ..................................................................................................... 61

iii) Asesor. .................................................................................................................. 62

iv) Compañías de Servicios. ...................................................................................... 62

v) Comité Técnico. ................................................................................................... 62

vi) Comité de Prácticas Societarias. .......................................................................... 64

vii) Comité de Auditoría. ............................................................................................ 65

viii) Comité de Nominaciones. .................................................................................... 66

f) Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo. ...................................................................................................... 67

g) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor. .......................................... 70

h) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés. ......................................... 70

i) Auditores Externos. ........................................................................................................... 71

j) Mercado de Capitales. ....................................................................................................... 71

i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores. .............................................. 72

ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores. .................................. 73

3. EL FIDEICOMITENTE .................................................................................................... 74

a) Descripción del Negocio. .................................................................................................. 74

i) Actividad Principal delFideicomitente. ................................................................ 74

ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales delFideicomitente. ............... 74

b) Administradores y Accionistas delFideicomitente. ........................................................... 74

4. INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................................................................... 76

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación. ......................................................................................................................... 76

C

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. ..................................................... 76

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación. .......................... 77

iii) Políticas Contables. .............................................................................................. 79

iv) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades. ................ 89

v) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital. ........................................ 93

vi) Control Interno. .................................................................................................... 94

b) Información Financiera Seleccionada. .............................................................................. 95

i) Balance y Resultados. ........................................................................................ 108

ii) Origen y Aplicación de Recursos. ...................................................................... 111

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. ......................................................... 116

iv) Fondos y Cuentas del Fideicomiso ..................................................................... 120

c) Informe de Créditos Relevantes. ..................................................................................... 122

d) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas.................................................. 125

5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE......................................... 126

a) Información Financiera Seleccionada. ............................................................................ 126

6. PERSONAS RESPONSABLES. .................................................................................... 127

a) El Administrador. ............................................................................................................ 131

b) El Fiduciario. ................................................................................................................... 132

c) El Representante Común. ................................................................................................ 133

d) El Auditor Externo. ......................................................................................................... 134

7. ANEXOS ......................................................................................................................... 135

a) Estados Financieros Dictaminados. ................................................................................. 135

b) Cartas de Auditores Externos. ......................................................................................... 135

1

1. INFORMACIÓN GENERAL

a) Glosario de Términos y Definiciones. Los términos y definiciones que se relacionan a continuación se utilizan en el Contrato de

Fideicomiso, en el Título de los CBFIs, en el presente Reporte Anual y tendrán los siguientes significados (que serán igualmente aplicados al singular y al plural de dichos términos):

Términos Definiciones

Administrador Significa Fibra Hotelera, S.C. o la sociedad civil que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso, en el entendido de que el Fiduciario del Fideicomiso, detentará y controlará como socio al menos el 99.99% (noventa y nueve punto noventa y nueve por ciento) de los derechos sociales y corporativos del Administrador, incluyendo la facultad de designar a su órgano de administración, y cuyo objeto social es la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y de sus propiedades y Hoteles, actividades que deberá de llevar a cabo conforme a los términos del Contrato de Administración que celebre con el Fiduciario.

ADR Significa tarifa diaria promedio, o ADR (Average Daily Rate por sus siglas en inglés).

Asamblea de Tenedores

Significa la Asamblea de Tenedores en términos de la LMV y de la LGTOC.

Asesor Significa Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. o la sociedad anónima que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso y cuyo objeto social es la prestación al Fideicomiso de los Servicios de Asesoría en Planeación conforme a los términos del Contrato de Asesoría y Planeación.

Asesor Contable y Fiscal

Significa, de conformidad con la Cláusula Vigésima Sexta del Fideicomiso, el despacho designado por el Comité Técnico, a ser contratado por el Fiduciario para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones fiscales y contables derivadas del Fideicomiso, que es y será un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio a nivel internacional con oficinas en México.

Auditor Externo Significa Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, u otro auditor externo contratado en términos del Fideicomiso; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e independiente del Administrador, del Fideicomitente, de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y del Fiduciario.

Bienes Inmuebles Significa conjuntamente los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, los Bienes Inmuebles Adquiridos y cualesquier otros Bienes Inmuebles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones edificadas en proximidad a los mismos que generen Ingresos por Servicios e Ingresos por Arrendamiento

2


en Ingresos por Servicios, que adquiera el Fiduciario para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles Adquiridos

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio de Adquisición incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto Neto de la Colocación según el mismo se modifique de tiempo en tiempo.

Bienes Inmuebles Aportados

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio Inicial incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles Aportados Adicionales

Significa los Bienes Inmuebles (así como, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que podrán ser aportados por los Propietarios Adicionales, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

BMV Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs

Significa los Certificados Bursátiles Fiduciarios a ser emitidos por el Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la LMV, la Circular Única de Emisoras, la LGTOC y otras disposiciones legales aplicables, a ser inscritos en el RNV y listados en la BMV.

CNBV Significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Colocación

Significa la colocación entre el público inversionista de CBFIs emitidos conforme a una emisión

Comité de Auditoría

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección 9.2.1 del Fideicomiso.

Comité de Prácticas


3


Comité de Nominaciones


Comité Técnico Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección 9.1, del Fideicomiso.

Compañías de Servicios

Significa conjuntamente ciertas empresas, cada una de las cuales es responsable por proveer al Administrador el personal operativo necesario para operar los Hoteles en el Portafolio Actual.

Contrato de Administración

Significa el contrato que es y será celebrado por el Fiduciario y el Administrador a efecto de que el Administrador proporcione los Servicios de Administración y en su caso, conforme a las modificaciones autorizadas por el Comité Técnico y acordadas con el Administrador.

Contrato de Obra

Significa el contrato celebrado por FibraHotel con una empresa filial de Grupo GDI para la construcción y desarrollo de Hoteles.

Contrato de Arrendamiento

Significa todos aquéllos contratos de Hotelería o servicios de Hotelería relativos a los Hoteles, así como los contratos de Hotelería sobre los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) que formen parte del Patrimonio Fideicomitido, y en su caso contratos de arrendamiento de los componentes comerciales.

Contrato de Asesoría y Planeación

Significa el contrato celebrado por el Fiduciario y el Asesor a efecto de que este último proporcione los Servicios de Asesoría en Planeación, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

Contratos de Operación Hotelera

Significa los contratos de operación Hotelera sobre los Bienes Inmuebles que formen parte del Patrimonio Fideicomitido, mismos que, en lo que respecta al Portafolio de Aportación, se relacionan en el presente Reporte Anual.

Contratos de Servicios

Significa, conjuntamente, el Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración, el Contrato de Obra y los contratos de servicios con las Compañías de Servicios.

Convenio de Adhesión

Significa el convenio por medio del cual los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales, aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según corresponda a cada uno de ellos. Los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales se adherirán al Fideicomiso y adquirirán en consecuencia el carácter de Fideicomitentes Adherentes.

Derecho de Preferencia

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados, de los Bienes Inmuebles Adquiridos y, en su caso y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de: (i)

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enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.

Derecho de Reversión

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados y, en su caso, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.

Derechos de Arrendamiento

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en el derecho al cobro y los ingresos derivados de los Contratos de Arrendamiento.

Derechos de Operación

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme a lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en todos aquellos derechos derivados de los Contratos de Operación Hotelera.

Desinversión Tiene el significado que se indica en el inciso (xiv), sub inciso A de la sección 9.1.24 de la Cláusula Novena del Fideicomiso.

Día Significa con mayúscula o con minúscula, día natural.

Día Hábil Significa cualquier día que no sea sábado o domingo y en el cual las instituciones de crédito en México abran al público, de acuerdo con el calendario que al efecto publica la CNBV.

Distribución Significa los recursos derivados de las Inversiones en Bienes Inmuebles que sean provenientes del Resultado Fiscal del Fideicomiso que serán entregadas a los Tenedores en los plazos y montos que determine el Comité Técnico; en el entendido de que para que el Comité Técnico pueda acordar un monto de Distribución diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes.

Distribución de Efectivo

Significa la Distribución junto con cualquier otra cantidad que el Comité Técnico determine y sea entregada a los Tenedores en términos del Fideicomiso.

Documentos de Emisión

Significa el Fideicomiso, el Título, el Reporte Anual, el Contrato de Colocación y demás documentación accesoria y sus respectivos anexos (tal y como cada uno de ellos sea modificado de tiempo en tiempo), por medio de los cuales se instrumente la Emisión y en su caso, los documentos, convenios y acuerdos necesarios a efecto de realizar una Colocación en el extranjero y cualesquiera otros documentos aprobados al efecto por el Comité Técnico, para futuras Emisiones.

Dólares Significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.

DSCR Significa la razón de cobertura de servicio de deuda que se define como la

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utilidad operativa del Fideicomiso en un período determinado, entre la suma de capital e intereses correspondientes al mismo período de referencia de los financiamientos contratados.

Emisión Inicial o Primera Emisión

Significa la primera oferta pública de CBFIs realizada el 30 de noviembre de 2012 de manera global como parte de las Operaciones Iniciales, misma que fue autorizada por la CNBV bajo la matrícula 2679-1.81-2012-005 bajo la clave de pizarra FIHO12.

Emisión Significa cada emisión de CBFIs que realice el Fiduciario, en cada Fecha de Emisión, de conformidad con lo establecido en el Fideicomiso y al amparo de lo previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR.

EMISNET Significa el Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores a cargo de la BMV.

Eventos Relevantes Tiene el significado atribuido a eventos relevantes por la LMV.

Familia Galante Significa todos y/o cualquiera de los señores Roberto Galante Totah, Alberto Galante Zaga, Simón Galante Zaga, Baluz Zaga Charua, Nelly Fortune Galante Zaga, Sofía Galante Zaga y Fredel Galante Zaga.

Familia Zaga Significa todos y/o cualquiera de los señores Eduardo Zaga Cojab, Salomón Zaga Cojab y Mayer Zaga Bucay.

Familias Relevantes

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de la Familia Galante y la Familia Zaga, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación.

FIBRAS Significa los fideicomisos de inversión en bienes raíces de conformidad con lo dispuesto en los artículos 187 y 188 de la LISR.

Fideicomisarios en Primer Lugar

Significa los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en Tercer Lugar

Significa el Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial.

Fideicomiso o FibraHotel

Significa el Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, de fecha 31 de julio de 2012, así como todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

Fideicomiso de Control

Significa el Contrato de Fideicomiso Irrevocable de Administración celebrado con Evercore Casa De Bolsa, S.A. de C.V., División Fiduciaria, e de identificado bajo el número F/0142, de fecha 26 de noviembre de 2012, así como todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo

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sea modificado de tiempo en tiempo.

Fideicomitente Significa Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente Adherente

Significa cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo.

Fideicomitente Adherente Relevante

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes conforme se define dicho término en el Fideicomiso, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% (tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fiduciario o Emisor

Significa Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso FibraHotel, o sus sucesores, cesionarios, o quien sea designado subsecuentemente como fiduciario de conformidad con el Fideicomiso.

Gastos de Emisión Significa los gastos, derechos, honorarios y cualesquiera otros semejantes derivados o con motivo la Oferta Pública Inicial.

Grupo GDI

Significa una organización dedicada a financiar, desarrollar, construir, arrendar y administrar activos inmobiliarios en los segmentos Hotelero, comercial, de oficinas y residencial, la cual es la aportante del Portafolio de Aportación al Fideicomiso.

Hotel Significa cualquier inmueble destinado a brindar servicios de hospedaje o bien, cualquier inmueble que forme parte de un proyecto a ser desarrollado en relación con la industria del hospedaje.

Información Financiera

Significa los estados financieros auditados y dictaminados del Fideicomiso correspondientes al ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015.

Indeval Significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.

Ingresos por Arrendamiento

Significa los ingresos obtenidos por el otorgamiento del uso o goce de los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) derivados de los Contratos de Arrendamiento, conforme las disposiciones legales aplicables.

Ingresos por Servicios

Significa los ingresos obtenidos por la operación de los Hoteles, excluyendo los Ingresos por Arrendamiento.

Inversiones en Bienes Inmuebles

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio Fideicomitido en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con parte del Producto Neto de las Colocaciones o de cualquier otra forma.

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Inversiones Permitidas

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio Fideicomitido de conformidad con la Ley Aplicable y que sean autorizadas para las FIBRAS.

ISR

Significa el impuesto previsto por la LISR.

ISR Diferido Significa el ISR a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo 188 de la LISR.

IVA Significa el impuesto previsto por la LIVA.

Ley Aplicable Significa las leyes, reglamentos, decretos, circulares y demás ordenamientos jurídicos de carácter federal, estatal y/o municipal vigentes en México.

LGTOC Significa la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

LIC Significa la Ley de Instituciones de Crédito.

Liquidador Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Vigésimo Tercera, sección 23.3 inciso (i) del Fideicomiso.

LISR Significa la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

LIVA Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

LMV Significa la Ley del Mercado de Valores.

LTV Significa la razón financiera calculada como el monto del saldo insoluto de la deuda garantizada por el Bien Inmueble o activo del Fideicomiso de que se trate, entre la estimación del valor no depreciado o de aquél otro valor que determine el Comité Técnico Comité Técnico, en relación con el Patrimonio Fideicomitido (Loan To Value).

México Significa los Estados Unidos Mexicanos.

Miembro Independiente

Significa cualquier persona que cumpla con los requisitos del artículo 24, segundo párrafo y 26 de la LMV y cuya independencia deberá de calificarse respecto de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, Propietarios, Propietarios Adicionales, el Fiduciario y el Administrador.

Oferta Pública Inicial u Oferta Inicial Oferta Subsecuente

Significa la Oferta Pública Inicial que se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 en la Bolsa Mexicana de Valores Significa la Oferta Subsecuente de CBFIs que se llevó a cabo el 30 de mayo de 2013 en la Bolsa Mexicana de Valores

Oficio SAT Significa el oficio número 900-03-01-2012-50788 de fecha 23 de

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noviembre de 2012, expedido por el Administrador de Normatividad Internacional “1” del Servicio de Administración Tributaria, mediante el cual se confirma que (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 224 de la LISR (según se define más adelante), siempre y cuando no incumpla los requisitos establecidos en el artículo 223 de la LISR y en la regla I.3.20.2.5. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2013; y (ii) que no se pagará el impuesto al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso; y (iii) que no se pagará el impuesto empresarial a tasa única sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso.

Operador u Operadoras

Significa conjuntamente Grupo Posadas y Grupo Real Turismo, Starwood Hotels & Resorts Worldwide y Marriott International como operadores de los Hoteles, así como aquellas empresas que tengan el carácter de Operadora bajo los Contratos de Operación Hotelera.

Operaciones Iniciales

Significa conjuntamente la Oferta Pública Inicial y Global de CBFIs que se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 por hasta 223’611,110 CBFIs y la adquisición del Portafolio de Adquisición Inicial, conforme fue descrito en el Prospecto Inicial, en virtud del cual se consolida el Portafolio Actual.

Oportunidades de Inversión Adicionales

Significa, conjuntamente, los Hoteles urbanos para viajeros de negocios, tanto en operación como en desarrollo, que podrán ser aportados a, o adquiridos por, FibraHotel en el futuro.

Patrimonio Fideicomitido

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Cuarta del Fideicomiso.

Período Mínimo de Inversión

Significa el término de 4 años a que se refiere la fracción IV del artículo 188 de la LISR o la que en su caso se establezca por la Ley Aplicable.

Personas Indemnizadas

Tiene el significado atribuido a dicho término en la Cláusula Vigésima, sección 20.14 del Fideicomiso.

Partes Relacionadas

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la LMV.

Pesos o Ps.

Significa la moneda de curso legal en México.

Portafolio Actual Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición y de los Hoteles adquiridos adicionalmente que actualmente son propiedad del Fiduciario a la fecha del presente Reporte Anual.

Portafolio de Adquisición

Significa los Bienes Inmuebles Adquiridos y Derechos de Arrendamiento que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, como parte del Producto Neto de la Oferta Pública Inicial.

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Portafolio de Aportación

Significa los Bienes Inmuebles que forman parte del Patrimonio Fideicomitido, mismos que fueron aportados con motivo de la Oferta Pública Inicial por los Propietarios, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

Portafolio Inicial Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición en la fecha de la Oferta Pública Inicial.

Producto Neto de la Colocación

Significa los recursos derivados de la Oferta Pública Inicial y/o de la Oferta Subsecuente de CBFIs, menos los Gastos de Emisión respectivos.

Propietarios Significa los Fideicomitentes Adherentes que aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.4 del Fideicomiso.

Propietarios Adicionales

Significa los Fideicomitentes Adherentes que, en su caso, aporten al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.5., del Fideicomiso.

Reporte Anual Significa el presente Reporte Anual.

Representante Común

Significa CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple), quién es y será el representante común de los Tenedores de los CBFIs, o quien sea nombrado subsecuentemente como representante común de los Tenedores.

Resultado Fiscal Significa el resultado de restar a la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio fiscal concluido el 31 de diciembre de 2015 determinado las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores pendientes de amortizar.

RevPAR

Significa los ingresos por habitación disponible, o RevPAR (Revenue Per Available Room por sus siglas en inglés).

RNV Significa el Registro Nacional de Valores.

Servicios de Administración

Significa la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y del Patrimonio Fideicomitido, que se llevará a cabo por el Administrador conforme al Contrato de Administración, que comprenden la realización de todas las actividades, el ejercicio de todos los derechos y el cumplimiento de todas las obligaciones previstas por el Fideicomiso a cargo del Administrador, incluyendo, sin limitar (i) las obligaciones a su cargo conforme a los Contratos de Operación Hotelera, así como hacer valer todos los derechos bajo dichos contratos; (ii) la negociación de los Contratos de Operación Hotelera, (iii) el análisis del mercado tendiente a la adquisición de Bienes Inmuebles, la negociación de los acuerdos y financiamientos necesarios para realizar las adquisiciones de Bienes Inmuebles; (iv) la interacción y supervisión con los Operadoras de Hoteles; (v) la celebración

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de aquéllos contratos necesarios para la operación de los Hoteles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, el contrato de prestación de servicios que es y será celebrado entre el Administrador y la empresa que llevará a cabo la contratación de los empleados de los Hoteles; (vi) la cobranza y facturación de los Ingresos por Servicios; (vii) los servicios de promoción, publicidad y “marketing”, entre otros, relacionados con el componente comercial de los Bienes Inmuebles; (viii) la remodelación, construcción y mejora de Bienes Inmuebles, en coordinación con los Operadoras, según se requiera; y (ix) las demás previstas conforme al Contrato de Administración.

Servicios de Asesoría en Planeación

Significa las actividades a ser realizadas por el Asesor, conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, consistentes en otorgar al Fideicomiso toda la asesoría especializada requerida por el mismo en relación con la planeación, estrategia y ejecución de las decisiones trascendentales del Fideicomiso, particularmente las relativas a la ubicación, selección, revisión, adquisición, construcción, acondicionamiento y venta de Bienes Inmuebles, así como la selección de los Operadoras y, en general, la planeación financiera y estratégica del Patrimonio Fideicomitido así como la relación con inversionistas.

Tenedores Significa los Tenedores de uno o más de los CBFIs.

Título Significa el documento o título que documenta la Emisión.

Valor Promedio

Significa el valor que resulte de multiplicar el número total de CBFIs emitidos por el Fideicomiso a la fecha en la que se lleve a cabo el cálculo respectivo, por el precio promedio de los CBFIs correspondiente a los 30 (treinta) Días Hábiles anteriores a la fecha en que se lleve a cabo dicho cálculo.

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b) Resumen Ejecutivo.

A continuación se incluye un resumen ejecutivo que se deberá leer en conjunto con la

información que se detallada más adelante, así como con los estados financieros que aparecen adjuntos como anexos del presente Reporte Anual.

i) Descripción de FibraHotel.

FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y poseer Hoteles urbanos de negocios en México, dentro de alguna de las siguientes categorías de servicio: (i) limitado; (ii) selecto; (iii) completo; y (iii) estancia prolongada.

Se trata de la primera FIBRA enfocada en la industria Hotelera que cotiza en la BMV, la mejor

posicionada, así como una de las propietarias de portafolio de Hoteles más grande de México y uno de los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria Hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos, ajustados a riesgos, para los

Tenedores de los CBFIs mediante Distribuciones de Efectivo, la cuales se derivan del Resultado Fiscal de cada periodo, según lo determine el Comité Técnico, así como la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y operación eficaz de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, el cual estará operado por diversas compañías independientes operadoras de Hoteles con un reconocido prestigio.

ii) Historia de FibraHotel.

El 31 de julio de 2012 se constituyó el fideicomiso FibraHotel. Desde el momento de su constitución, año con año FibraHotel ha venido incrementando su portafolio de Hoteles. A continuación se presenta una cronología que muestra la evolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido FibraHotel a lo largo de su historia:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.

Al finalizar el año 2012, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la

siguiente manera:

• 18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación.

• Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el “Portafolio de Aportación en Desarrollo”).

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2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a:

• La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas.

• La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros.

• La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

• La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).


siguiente manera:


• Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.

Durante el año 2014, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de Hoteles en desarrollo gracias a:

• La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación.

• La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo1.

• La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de estancia prolongada en Cancún (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones para algunos Hoteles (siete habitaciones).


siguiente manera:


• 13 Hoteles (1,741 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo. 1 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

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• Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.


• La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación.

• La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

• La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).


siguiente manera:


• 18 Hoteles (2,466 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

5. Año 2016.

Entre el 1 de enero de 2016 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel:

• Abrió cuatro Hoteles (613 habitaciones).

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 80 Hoteles y 10,973 habitaciones (el

“Portafolio Actual”), de los cuales:

• 66 Hoteles (9,120 habitaciones) se encuentran en operación.

• 14 Hoteles (1,853 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas

Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

FibraHotel continua y continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de desarrollo, incluyendo Live Aqua, Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Aloft, entre otras. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor proporción a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además se localizan cerca de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios.

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La evolución del Patrimonio Fideicomitido mencionada anteriormente se puede ver reflejada en

la siguiente tabla: Información Histórica Trimestral

Número de cuartos al final del periodo Fecha del

T4 2012 T4 2013 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe Anual

Habitaciones en operación 2,467 5,547 6,115 6,664 6,944 7,656 7,777 7,781 8,081 8,507 9,120 Habitaciones en desarrollo 489 899 768 1,217 1,287 1,883 1,896 1,944 1,810 2,466 1,853 Habitaciones Totales 2,956 6,446 6,883 7,881 8,231 9,539 9,673 9,725 9,891 10,973 10,973

Número de hoteles al final del periodo Fecha del

T4 2012 T4 2013 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe Anual

Hoteles en operación 18 39 43 47 49 56 57 57 59 62 66 Hoteles en desarrollo 4 8 7 11 11 14 14 14 13 18 14 Habitaciones Totales 22 47 50 58 60 70 71 71 72 80 80

iii) Portafolio Actual de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 80 Hoteles,

de los cuales 66 Hoteles están en operación, 14 en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 10,973 habitaciones.

La siguiente tabla muestra, a la fecha del presente Reporte Anual, una lista completa

describiendo los Hoteles en operación en el Portafolio Actual, la cual incluye información clave, tales como la marca, el operador y el segmento de cada Hotel:

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Hotel Estado Región Cuartos Operador Marca Segmento

Hoteles Servicio Selecto - Administrados1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes Centro y Sur 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto2 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua Noroeste 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto3 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora Noroeste 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto4 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua Noroeste 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto5 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos Centro y Sur 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto6 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto7 Fiesta Inn Durango Durango Noroeste 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto8 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México Centro y Sur 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto9 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco Oeste 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto10 Fiesta Inn Hermosillo Sonora Noroeste 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto11 Fiesta Inn León Guanajuato Centro y Sur 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto12 Fiesta Inn Mexicali BCN Noroeste 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto13 Fiesta Inn Monclova Coahuila Noreste 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto14 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León Noreste 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto15 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México Centro y Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto16 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas Noreste 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto17 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca Centro y Sur 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

18 Fiesta Inn Perinorte (1)

Estado de México Centro y Sur 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto19 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla Centro y Sur 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto20 Fiesta Inn Querétaro Querétaro Centro y Sur 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto21 Fiesta Inn Saltillo Coahuila Noreste 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto22 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosí Centro y Sur 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto23 Fiesta Inn Tepic Nayarit Oeste 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto24 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México Centro y Sur 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto25 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto26 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México Centro y Sur 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto27 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco Centro y Sur 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto28 Fiesta Inn Xalapa Veracruz Centro y Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

29 Real Inn Guadalajara Centro (1)

Jalísco Oeste 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto30 Real Inn Morelia Michoacan Centro y Sur 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto

31 Real Inn Mexicali (1)

BCN Noroeste 155 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto32 Gamma Ciudad Obregón Sonora Noroeste 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto33 Gamma León Guanajuato Centro y Sur 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

34 Gamma Tijuana (1)

BCN Noroeste 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto35 Courtyard Ciudad del Carmen Campeche Centro y Sur 133 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto

Sub Total Portafolio Servicio Selecto 5,084

Hoteles Servicio Limitado - Administrados

36 One Acapulco Costera (1)

Guerrero Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

37 One Aguascalientes Sur (1)

Aguascalientes Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado38 One Coatzacoalcos Forum Veracruz Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado39 One Cuernavaca Morelos Centro y Sur 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado40 One Culiacán Forum Sinaloa Noroeste 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado41 One Durango Durango Noroeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado42 One Guadalajara Tapatío Jalísco Oeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado43 One Monclova Coahuila Noreste 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado

44 One Monterrey Aeropuerto (1)

Nuevo León Noreste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado45 One Puebla FINSA Puebla Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado46 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado47 One Toluca Aeropuerto Estado de México Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado48 One Ciudad de México Patriotismo Distrito Federal Centro y Sur 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado49 One Xalapa Veracruz Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado50 One Perisur Distrito Federal Centro y Sur 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado51 Fairfield Inn Juriquilla Querétaro Centro y Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado52 Fairfield Inn Los Cabos BCS Noroeste 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado53 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila Noroeste 139 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado54 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco Centro y Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

Sub Total Portafolio Servicio Limitado 2,381

Hoteles Servicio Completo - Administrados

55 Fiesta Americana Aguascalientes (1)

Aguascalientes Centro y Sur 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo56 Fiesta Americana Aguascalientes Nuevo León Noreste 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo57 Camino Real Puebla Puebla Centro y Sur 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo

58 Sheraton Ambassador Monterrey (1)

Nuevo León Noreste 229 Starwood Sheraton Servicio Completo59 AC by Marriott Antea Quéretaro Querétaro Centro y Sur 175 Marriott Int'l AC By Marriott Servicio Completo

927

Hoteles Estancia Prolongada - Administrados60 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla Centro y Sur 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada61 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche Centro y Sur 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada62 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila Noreste 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada63 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro Centro y Sur 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

Sub Total Portafolio Servicio Selecto / Estancia Prolongada 328

Hoteles en Arrendamiento64 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México Centro y Sur 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto65 Fiesta Inn Perisur Distrito Federal Centro y Sur 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto66 Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen (ex-Cacao) Quintana Roo Centro y Sur 60 Grupo Posadas Lat20 by Live Aqua Servicio Completo

Sub Total Portafolio Arrendamiento 400

Total Hoteles en Operación a la fecha del presente Reporte Anual 9,120(1) Incluye componente comercial

16

Para más información respecto al Portafolio Actual de FibraHotel ver la Sección 2.c) “Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido” del presente Reporte Anual.

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es socio de Fibra Hotelera, S.C., en la siguiente proporción:

Socios Partes Sociales Valor Porcentaje

FibraHotel 1 $29,999.00 99.99% Simón Galante Zaga 1 $1.00 0.01%

Total: 2 $30,000.00 100% Fibra Hotelera, S.C., es una sociedad de nacionalidad mexicana, que fue constituida mediante

escritura pública No. 25,313 de fecha 5 de octubre de 2012, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo Caso Velázquez titular de la notaría pública No. 17 del Estado de México.

El principal objeto de Fibra Hotelera es de recibir los ingresos no relacionados con el alojamiento

del Patrimonio del Fideicomiso (alimentos y bebidas, teléfono, entre otros) y es brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos relacionados con FibraHotel.

Los resultados financieros de Fibra Hotelera se encuentran consolidados con los resultados

financieros de FibraHotel. Para mayor detalle sobre los resultados financieros consolidados de Fibra Hotelera ver la Sección

4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

v) Información Financiera de FibraHotel.

El presente Reporte Anual contiene Información Financiera disponible al 31 de diciembre de 2015, así como información referente a los Hoteles y habitaciones que forman parte del Patrimonio Fideicomitido disponible al la fecha del presente Reporte Anual.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel procedio con un total de distribución de Ps. $436 millones, de los cuales Ps. $94 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $342 millones corresponden a la depreciación o retorno de capital.

Los resultados financieros están relacionados con los Estados Financieros que comprenden los siguientes 80 Hoteles:

• 62 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2015.

• 18 hoteles en desarrollo al 31 de diciembre de 2015.

Durante el año 2015, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $2,008 millones, contra Ps. $1,531 millones para el año 2014 (incremento del 31.2%). Tratándose de los Hoteles administrados de FibraHotel, los ingresos incrementaron un 32.4%, de Ps. $1,455 millones a Ps. $1,927 millones y los costos y gastos generales totales de esos Hoteles fueron Ps. $1,338 millones contra Ps. $1,006 millones para el año 2014 (incremento del 33.0%).

17

La contribución hotelera ascendió, para el año 2015, a Ps. $670 millones, representando 33.4% de los ingresos totales, contra Ps. $525 millones para el año 2014, representando 34.3% de los ingresos totales. Este decremento en margen se debe únicamente a i) la mezcla entre Hoteles bajo Contratos de Operación y Contratos de Arrendamiento y ii) la mayor proporción de hoteles en de periodo de estabilización en 2015 a comparación de 2014.

Trátandose de la contribución hotelera de los Hoteles administrados de FibraHotel, ascendió, para

el año 2015, a Ps. $589 millones, representando 30.6% de los ingresos de los Hoteles administrados de Fibrahotel, contra Ps. $448 millones para el año 2014, representando 30.8% de los ingresos totales

Así mismo a finales de 2015, se hicieron las primeras disposiciones de las líneas bancarias

quirografarias por un monto agregado de Ps. $852 millones sobre un total de Ps. $2,000 millones, las cuales son líneas con una porción revolventes de corto plazo y una porción a largo plazo. El remanente de esas líneas de crédito (Ps. $1,148 millones) representa una fuente comprometida de liquidez, apoyando la estructura de capital de FibraHotel.

Para mayor detalle sobre la situación financiera de FibraHotel ver la Sección 4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

vi) Eventos Relevantes.

Durante el año 2015 y a la fecha del presente Reporte Anual se publicaron los siguientes Eventos Relevantes relacionados con FibraHotel:

• 12 de febrero de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 134 cuartos dentro del centro comercial Uptown Juriquilla en Querétaro. El hotel será un Fairfield Inn & Suites by Marriott y será operado por Marriot International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_575047_2.pdf)

• 19 de febrero de 2015: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_575948_2.pdf)

• 19 de febrero de 2015: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre 2014. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_575949_2.pdf)

• 31 de marzo de 2015: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fairfield Inn & Suites Saltillo (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_584857_2.pdf)

• 6 de abril de 2015: FibraHotel anuncia el Proyecto de Resoluciones de Asamblea General de Tenedores a celebrarse el próximo 22 de Abril de 2015 (inglés y español) (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_585533_2.pdf)

• 6 de abril de 2015: FibraHotel anuncia un Proyecto de Tercer Convenio Modificatorio al Fideicomiso F1596, previa aprobación de la Asamblea General de Tenedores a celebrarse el próximo 22 de Abril de 2015 (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_585532_2.pdf)

• 22 de abril de 2015: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_588952_2.pdf)

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• 22 de abril de 2015: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer

trimestre de 2015. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_588958_2.pdf)

• 18 de mayo de 2015: Fibra Hotel anuncia el desarrollo del hotel One Durango. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_598441_2.pdf)

• 23 de junio de 2015: FibraHotel informa que presentó de nueva cuenta ante la Bolsa Mexicana de Valores y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (la "CNBV"), el Reporte Anual correspondiente al ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2014, para atender los requerimientos del oficio emitido por la CNBV el pasado 9 de junio (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_605114_1.pdf)

• 9 de julio de 2015: FibraHotel anuncia un acuerdo con Grupo GICSA para adquirir al menos seis ubicaciones para desarrollar hoteles de negocio en los proyectos de usos mixtos líderes de GICSA. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_608736_2.pdf)

• 16 de julio de 2015: FibraHotel anuncia la apertura del hotel One Perisur en la Ciudad de México, con 144 habitaciones de servicios limitados, operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_609711_2.pdf)

• 22 de julio de 2015: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_611071_2.pdf)

• 22 de julio de 2015: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del segundo trimestre de 2015. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_611067_2.pdf)

• 13 de agosto de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 149 cuartos de servicios selectos en la ciudad de Veracruz. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_615911_2.pdf)

• 8 de septiembre de 2015: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen, con 120 habitaciones de estancias prolongadas, operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_620568_2.pdf)

• 21 de octubre de 2015: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_627666_2.pdf)

• 21 de octubre de 2015: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del tercer trimestre de 2015. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_627656_2.pdf)

• 3 de noviembre de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 134 cuartos dentro del centro comercial Nogales Mall en Nogales, Sonora. El hotel será un Fairfield Inn & Suites by Marriott y será operado por Marriot International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_630738_2.pdf)

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• 12 de noviembre de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 48 habitaciones de estancias prolongadas en Monterrey, en la zona de La Fe. El hotel será un Fiesta Inn Lofts y será operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_632465_2.pdf)

• 24 de noviembre de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de dos hoteles con un total de 286 habitaciones en el proyecto de usos mixtos Via 515, sobre Viaducto en la Ciudad de México. Los hoteles serán un Fiesta Inn de servicios selectos y un Fiesta Inn Lofts de estancias prolongadas y serán operados por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_634462_2.pdf)

• 27 de noviembre de 2015: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen, con 133 habitaciones de servicio selecto, operado por Marriott International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_634809_2.pdf)

• 27 de noviembre de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de servicios limitados en Cuautitlán, al norte de la ciudad de México con 115 habitaciones de servicios limitados dentro del centro comercial Power Center San Marcos. Como parte de la transacción FibraHotel adquirió adicionalmente dos locales comerciales arrendados con ~1,150m2 de GLA. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_635338_2.pdf)

• 1 de diciembre de 2015: FibraHotel anuncia la adquisición del icónico hotel Fiesta Americana Monterrey dentro del complejo de usos mixtos Pabellon M. El hotel con 177 cuartos de servicios completos será operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_635988_2.pdf)

• 2 de diciembre de 2015: FibraHotel anuncia la adquisición del hotel Cencali Villahermosa a ser reposicionado como Fiesta Inn Villahermosa Cencali. El hotel de 159 cuartos de servicios selectos será operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_636235_2.pdf)

• 3 de diciembre de 2015: FibraHotel - 2015 Investor Day Presentation. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_636484_2.pdf)

• 9 de diciembre de 2015: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott Villahermosa, con 134 habitaciones de servicios limitados, operado por Marriott International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_637383_2.pdf)

• 21 de diciembre de 2015: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 143 habitaciones de servicios selectos dentro del centro comercial La Isla Puerto Vallarta. El hotel será un Fiesta Inn y será operado por Grupo Posadas. Este es el primer hotel parte del acuerdo con Grupo GICSA. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_639402_2.pdf)

• 28 de enero de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott Juriquilla en Querétaro, con 134 habitaciones de servicios limitados, operado por Marriott International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_645133_2.pdf)

• 17 de febrero de 2016: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_648409_2.pdf)

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• 17 de febrero de 2016: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre de 2015. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_648404_2.pdf)

• 29 de febrero de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel One Durango con 126 habitaciones de servicios limitados, operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_651430_2.pdf)

• 22 de marzo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel AC by Marriott Querétaro, con 175 habitaciones de servicios completos en el complejo de usos mixtos Antea Querétaro. El hotel será operado por Marriott International y es el primero bajo esta marca en América Latina. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_655796_2.pdf)

• 31 de marzo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del icónico hotel Fiesta Americana Monterrey dentro del complejo de usos mixtos Pabellon M. El hotel con 178 cuartos de servicios completos será operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_657762_2.pdf)

• 8 de abril de 2016: FibraHotel anuncia su Asamblea de Tenedores de CBFIs que tomara lugar el 20 de abril de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_659370_2.pdf)

• 20 de abril de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661807_2.pdf)

• 20 de abril de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, FibraHotel promovió un juicio de amparo en defensa del predio en donde se encuentran ubicados los hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (a) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (b) la concesión que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. A la fecha se han desahogado todos los medios probatorios en defensa de FibraHotel excepto la prueba pericial. Una vez que esto ocurra, se celebrará la audiencia constitucional y se dictará la resolución correspondiente.

A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral

adicionales que representen pasivos contigentes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen

juicios o procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene

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conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

viii) Participantes Relevantes.

1. Fideicomitente. Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones. Los accionistas de esta sociedad son el Sr. Simón Galante Zaga y el Sr. Alberto Galante Zaga.

Para más información sobre el Fideicomitente ver la Sección 3 “EL FIDEICOMITENTE” del

presente Reporte Anual. 2. Administrador: FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el

Administrador, constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 21 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación). Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los Hoteles.

Para más información sobre el Administrador ver la Sección 2.e.ii) “Administrador” del presente

Reporte Anual. 3. Otros terceros obligados con FibraHotel o los Tenedores. A la fecha del presente Reporte

Anual no existen otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores de los valores tales como avales, garantes, contrapartes en operaciones financieras derivadas o de cobertura, apoyos crediticios, entre otros.

4. Directivos. El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas: • Simón Galante Zaga: es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de

FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Administración de Empresas del IPADE.

• Eduardo López Garcia: es el Director General (Chief Executive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis Hoteles. Eduardo López García negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces, y con Grupo Posadas para desarrollar Hoteles adicionales a ser

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operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de Hoteles.

• Edouard Boudrant: es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas de la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

• Guillermo Bravo Escobosa: es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.

• Lorena García Núñez: es la Directora Jurídica (Legal Counsel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario.

• José Luis Jacome Herrera: es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente se encuentra cursando una especialidad en Administración Financiera en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de Hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha de presente Reporte Anual, 22 personas, incluyendo el equipo directivo, con las siguientes funciones: desarrollo, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo.

5. Asesor: FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de

C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Para más información sobre el Asesor ver la Sección 2.e.iii) “Asesor” del presente Reporte Anual.

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6. Compañías de Servicios: Las Compañías de Servicios son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

Para más información sobre las Compañías de Servicios ver la Sección 2.e.iv) “Compañías de

Servicio” del presente Reporte Anual.

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2015, FibraHotel cumplió con el plan de negocio y ha procedido con las siguientes inversiones:

• La adquisición de un Hotel en operación. • La apertura de cinco Hoteles del Portafolio de Desarrollo. • La adquisición de 10 proyectos en desarrollo.

En total, durante el año 2015, FibraHotel incremento su portafolio en un 14% en cuanto a número

de Hoteles totales y en un 15% en cuanto al número de cuartos totales, mediante la inversión de aproximadamente Ps. $2,500 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual,

constituido por 80 Hoteles y al 31 de diciembre de 2015 tenía una situación de tesorería de Ps. $665 millones, incluyendo el IVA acreditable, y líneas disponibles para Ps. $1,148 millones que se usarán principalmente para adquisiciones y desarrollo de Hoteles.

x) Políticas de Emisión.

1. Políticas de Emisión. FibraHotel no cuenta con una política de emisión con condiciones determinadas. La política de emisión se basa en las necesidades económicas de FibraHotel conforme se incrementa su Patrimonio Fideicomitido. Asimismo, la política de emisión se determina tomando en cuenta el hecho de que las condiciones del mercado, en un momento determinado, permitan una emisión.

La determinación para realizar una nueva emisión de CBFIs debe ser aprobada por el Comité

Técnico y por la Asamblea de Tenedores.

2. Políticas de Conflictos de Interés. Conforme al Contrato de Fideicomiso, el Comité Técnico es responsable de aprobar las políticas con respecto a partes relacionadas. Se requiere el voto afirmativo of una mayoría de los miembros del Comité Técnico así como de la mayoría de los miembros independientes del mismo antes de celebrarse cualquier contrato, operación o relación importante con una parte relacionada, incluyendo el Administrador, el Fideicomitente, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, los miembros del Comité Técnico cualquier otra persona o parte que pueda tener un conflicto de interés.

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FibraHotel está sujeta a conflictos de interés derivados de la relación con el Asesor, el

Administrador y las Compañías de Servicios, así como sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, y celebran operaciones con partes relacionadas. FibraHotel no puede garantizar que sus políticas efectivamente eliminarán la influencia de dichos conflictos. Si no logran hacerlo, podrían tomarse decisiones que pueden no reflejar plenamente los intereses de todos los Tenedores de los CBFIs.

Para más información sobre operaciones con partes relacionadas ver la Sección 2.h)

“Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés” del presente Reporte Anual.

c) Factores de Riesgo. Los siguientes son los principales factores de riesgo que consideramos pueden influir y afectar de

forma adversa y significativa el desempeño, rentabilidad y resultados de operación, por lo que deben ser tomados en consideración por el público inversionista.

Los factores de riesgo mencionados son enunciativos y no limitativos, toda vez que podrían

existir otros riesgos que podrían llegar a afectar sus resultados. Asimismo, es importante que el público inversionista considere que los factores de riesgo descritos en la presente sección no son los únicos que existen, pues pudieran existir otros: (i) que a la fecha del presente Reporte Anual no sean relevantes y que posteriormente pudieran convertirse en relevantes; (ii) a la fecha del presente Reporte Anual no sean conocidos; o (iii) que en un futuro pudieran ser relevantes y en la fecha del presente Reporte Anual sean inexistentes. Cualquiera de los riesgos que se describen a continuación, de materializarse, pudieran afectar de forma adversa y significativa la liquidez, operaciones o condición financiera del Fideicomiso o del Administrador, y en consecuencia, el Patrimonio Fideicomitido disponible para ser distribuido a los Tenedores.

La inversión en los CBFIs implica riesgos. Se deben considerar cuidadosamente los siguientes

factores de riesgo además de otra información contenida en este Reporte Anual antes de adquirir CBFIs. El acontecimiento de cualquiera de los siguientes riesgos podría hacer que pierda toda su inversión o parte de ella.

Los factores de riesgo se detallan a continuación por categoría: 1. Riesgos Relacionados con las Operaciones.

• Todos los activos y operaciones de FibraHotel están ubicados en las regiones noreste, noroeste,

centro, este y sur de México. Por lo tanto, están sujetos a riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para México y para la industria inmobiliaria en México.

• Los Hoteles están concentrados geográficamente en regiones del noroeste, noreste, centro, sur y noroeste y noreste de México, lo cual podría hacer a FibraHotel vulnerable a una desaceleración económica en esas regiones, a otros cambios en las condiciones del mercado, actos de violencia o desastres naturales en esas regiones, dando como resultado una disminución en los ingresos o de otra manera impactando negativamente los resultados de las operaciones.

• Se enfrenta una fuerte competencia en los Hoteles de propietarios y operadores de otros Hoteles. Estos competidores pueden tener un modelo operativo que les permita ofrecer habitaciones a precios más bajos de los que se podría ofrecer, lo cual, podría resultar en que dichos competidores aumenten su ocupación a costa de FibraHotel. Dada la importancia de la ocupación en Hoteles de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de

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estancia prolongada, esta competencia podría afectar adversamente la capacidad de atraer posibles huéspedes, lo cual podría afectar adversa y significativamente los resultados de las operaciones.

• Existe dependencia de fuentes externas de capital y deuda para financiar necesidades de capital futuras, y si encuentra dificultades para obtener capital, es posible que no sea capaces de realizar adquisiciones futuras necesarias para hacer crecer el negocio, terminar proyectos de desarrollo o redesarrollo, o cumplir cualesquiera otras obligaciones.

• Los inmuebles que se vayan adquiriendo de tiempo en tiempo puedes estar afectados por gravámenes, como una hipoteca u otras formas de deuda, y se podrían adquirir nuevas deudas o refinanciar deudas existentes al adquirir estos inmuebles.

• Las obligaciones futuras de servicio de la deuda podrían afectar adversamente los resultados operativos generales, podrían hacer necesario que vendiera propiedades, podrían poner en peligro la calificación como una FIBRA y podrían afectar adversamente la capacidad para hacer distribuciones a los Tenedores de los CBFIs y el precio de mercado de los CBFIs.

• Si se incurre en pérdidas no aseguradas o no asegurables por encima de la cobertura de seguros, se estaría en la obligación de pagar las pérdidas no cubiertas, lo cual podría afectar adversamente la situación financiera y el flujo de efectivo.

• Los activos que forman parte del Patrimonio Fideicomitido pueden estar sujetos a cargos por deterioro, los cuales tendrían un efecto adverso en los resultados de nuestras operaciones.

• FibraHotel tiene la posibilidad de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio Fideicomitido. Lo cual, puede ocasionar un menoscabo al mismo, en caso de un incumplimiento por parte de FibraHotel a las obligaciones contractuales que adquiera por virtud de dichos compromisos financieros. Sin embargo, FibraHotel tiene un índice máximo de apalancamiento del 40% de la Deuda frente al Valor, sin que se pretenda llegar a dicho índice, salvo que surjan oportunidades únicas de inversión. De igual modo FibraHotel está comprometida a mantener un índice de cobertura al servicio de la deuda de cuando menos 1.2x y en el caso de que el índice por alguna razón llegara a ser menor al 1.0x, FibraHotel no podrá asumir pasivos adicionales. Finalmente es prudente notar que los fondos que se adquieran con motivo de las operaciones de financiamiento serán destinados a la adqusición de Hoteles y al desarrollo de proyectos hoteleros.

• El cumplimiento con las leyes, reglamentos y convenios que son aplicables a los Hoteles, incluyendo requerimientos de permisos, licencias, zonificación y ambientales, puede afectar adversamente la capacidad de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro, resultar en costos o demoras significativos y afectar adversamente la estrategia de crecimiento.

• Como un fideicomiso con valores registrados en el RNV, está sujeto a la presentación de reportes financieros y otros requisitos para los cuales nuestros sistemas, procedimientos y controles financieros y contables pueden no estar adecuadamente preparados.

• Puede ser incapaz de continuar llevando a cabo adquisiciones adicionales que podrían hacer crecer el negocio y, aún si consuma las adquisiciones, podría ser incapaz de integrar y operar exitosamente los Hoteles adquiridos.

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• La capacidad para disponer de los Hoteles se encuentra restringida, entre otros, por los derechos de preferencia, y estas restricciones podrían reducir el valor de cualquier propiedad vendida, la liquidez o flexibilidad operativa, si las ventas de estos inmuebles fueran necesarias para generar capital o para otro fin.

• Está expuesto a riesgos relacionados con el desarrollo de inmuebles.

• No es posible garantizar la capacidad para hacer Distribuciones en el futuro. Podrán utilizarse fondos prestados o fondos provenientes de otras fuentes para hacer distribuciones, lo que puede tener un impacto adverso en las operaciones.

2. Riesgos Relacionados con las Inversiones en la Industria Hotelera.

• Las inversiones se concentran en un número limitado de segmentos de la industria hotelera en México.

• Los riesgos de operar Hoteles conforme a contratos de administración hotelera, los cuales pueden rescindirse o no renovarse, puede afectar la capacidad de hacer distribuciones a los Tenedores de los CBFIs.

• Los Hoteles en nuestro Portafolio Actual operan bajo un número limitado de marcas, lo cual crea mayor riesgo, ya que las inversiones están más concentradas.

• El rendimiento del sector hotelero depende, por naturaleza, en las temporadas. Como resultado de los efectos de las temporadas en los ingresos del sector hotelero, los resultados de operación pueden variar trimestralmente, impidiendo la comparación de la información operativa y el rendimiento a futuro de trimestre a trimestre.

• La naturaleza cíclica de la industria hotelera puede causar fluctuaciones en el desempeño operativo.

3. Riesgos Relacionados con el la deuda y el nivel de apalancamiento.

• Estamos sujetos a un límite máximo de los pasivos que se pretendan asumir en relación con los activos totales del Fideicomiso, el cual, en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre reportado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 5 de la Circular Única de Emisoras. Asimismo, tenemos la obligación de cumplir con un índice de cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso. Dicho índice de cobertura no podrá ser menor a 1.0, de conformidad con lo dispuesto en artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 4.2 de la Circular Única de Emisoras. En todo caso, el nivel de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda deberán ser calculados de conformidad con lo previsto en el anexo AA de la Circular Única de Emisoras y revelado en términos del artículo 35 Bis 1 de dicha circular.

• Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda es menor a 1.0, no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico

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documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento o una disminución en el cálculo del índice de cobertura de servicio de la deuda registrado antes de la citada operación de refinanciamiento.

• En caso de que excedamos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda sea menor a 1.0, nuestro Administrador estará obligado a presentar a la Asamblea de Tenedores un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Asimismo, en caso de materializarse este factor de riesgo, podrían desencadenarse otros factores de riesgo tales como la imposibilidad de continuar con nuestro desarrollo y crecimiento por falta de recursos, lo que podría afectar negativamente nuestro desempeño y la entrega de Distribuciones a nuestros Tenedores.

• Con motivo de lo anterior, el Emisor declara que el Fiduciario, el Fideicomitente o el Administrador, según corresponda, deberán ajustarse al nivel de apalancamiento calculado conforme a lo anterior, así como que cumplirá con el mencionado índice de cobertura del servicio de la deuda descrito.

4. Riesgos Relacionados con la Relación con el Asesor y las Compañías de Servicios.

• Existe dependencia del Asesor y del personal clave para el éxito, y es posible no encontrar un remplazo adecuado si el Contrato de Asesoría y Planeación termina, o si nuestro personal clave en nuestro Asesor renuncia o de otra manera deja de estar disponible para FibraHotel.

• Hay conflictos de interés en la relación con el Asesor y las Compañías de Servicios y sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, lo que podría dar lugar a decisiones que no tengan en cuenta el mayor interés de los Tenedores de los CBFIs.

• Puede ser difícil y costoso terminar el Contrato de Asesoría y Planeación.

5. Riesgos Relacionados con la Organización y Estructura.

• El régimen fiscal aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando y fue modificado recientemente y no puede haber garantía alguna de que las leyes y reglamentos referentes a las FIBRAs y cualquier interpretación de las mismas, no cambiarán de manera que nos afecte adversamente.

• Ciertos miembros de los equipos directivos del Asesor y el Administrador tienen intereses de negocios e inversiones externos, lo que potencialmente podría distraer su tiempo y atención del negocio de FibraHotel.

• Simón Galante Zaga, Roberto Galante Totah, y Alberto Galante Zaga, tienen influencia significativa sobre los asuntos y podrían ejercer dicha influencia de una manera no favorable para los intereses de los otros Tenedores de los CBFIs.

• El Comité Técnico puede cambiar ciertas de las políticas del Fideicomiso sin la aprobación de los Tenedores de los CBFIs. 6. Riesgos Relacionados con los Mercados de Valores y la Titularidad de los CBFIs.

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• La cantidad de CBFIs disponible para ventas futura podría afectar adversamente el precio de

mercado de los CBFIs, y las ventas futuras de los CBFIs podrían resultar en una dilución para los Tenedores existentes de los CBFIs.

• Emisiones futuras de valores que tengan una prelación preferente sobre los CBFIs podrían afectar la flexibilidad operativa y financiera y podrían afectar adversamente el precio de mercado de los CBFIs y diluir su valor.

• El mercado para los CBFIs después de la oferta global puede ser un mercado menos activo en la

BMV, que es la única bolsa de valores donde cotizan los CBFIs, el precio de los CBFIs puede ser volátil o disminuir sin importar el desempeño operativo.

• Las Distribuciones a los Tenedores de los CBFIs en los Estados Unidos u otros países se efectuarán en Pesos y los Tenedores de los CBFIs ubicados fuera de México estarán expuestos a un riesgo por tipos de cambio.

• FibraHotel no han sido calificada por ninguna agencia calificadora. 7. Riesgos Relacionados con México.

• Las condiciones económicas adversas en México pueden afectar negativamente la posición financiera y resultados de operaciones.

• La demanda por servicios de Hotelería, especialmente por viajeros de negocios, por lo general fluctúa con la actividad de la economía en general. En los últimos años en México el nivel de demanda por servicios de Hotelería ha sido negativamente impactado por temas de crisis económica, financiera, sanitaria y temas de seguridad, pero también ha sido positivamente impactado por el dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial y manufacturera.

• La oferta de servicios de Hotelería depende mayoritariamente de la penetración de Hoteles para viajeros de negocio y del desarrollo de nuevos Hoteles. El desarrollo de nuevos Hoteles es impulsado principalmente por la voluntad de los grupos Hoteleros de expandirse en una región determinada; los costos de construcción; las barreras de entrada, como por ejemplo la ubicación del desarrollo; la disponibilidad de financiamiento y el desempeño de los Hoteles existentes.

• FibraHotel depende del desempeño de los Hoteles, así como de su capacidad para incrementar ingresos para compensar los efectos de la inflación. Los incrementos en los costos de operación de los Hoteles como resultado de la inflación afectarían el desempeño operativo. Los operadores, en general, poseen la capacidad para ajustar sus tarifas de forma diaria y reflejar los incrementos en inflación. Sin embargo, las presiones de la competencia pueden limitar la capacidad de los operadores para aumentar las tarifas.

• La industria Hotelera es estacional y particularmente sensible a cambios sociales y macroeconómicos, resultando en variaciones en ingresos y costos relativos durante los periodos de doce meses. FibraHotel trata de reducir el impacto de la estacionalidad en los resultados, a través de estrategias comerciales, como convenios con instituciones, tarifas competitivas e intensas labores de promoción; por lo tanto, el impacto en la información financiera no es significativo.

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d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel no cuenta con otros valores, distintos a los CBFIs, listados o inscritos en México o en el extranjero.

e) Destino de los Fondos. Derivado de la Oferta Subsecuente (Follow-on) de fecha 30 de mayo de 2013, consistente en

una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, se obtuvieron Ps. $4,878 millones, los cuales han sido totalmente invertidos a finales de 2015 tanto en adquisición como en desarrollo de Hoteles.

A finales del año 2015, los recursos disponibles de FibraHotel son los siguientes:

• Efectivo y equivalentes de efectivo: Ps. $377 millones.

• IVA por recuperar: Ps. $289 millones.

• Líneas de crédito disponibles no dispuestas: Ps. $1,148 millones.

En los próximos años, dichos recursos disponibles serán principalmente utilizados para la

adquisición de Hoteles y el desarrollo de proyectos hoteleros.

f) Documentos de Carácter Público.

Los inversionistas que así lo deseen podrán consultar los documentos de carácter público que han sido entregados a la CNBV y a la BMV como parte de la solicitud de inscripción de los CBFIs en el RNV y de su listado ante la BMV. Esta información se encuentra a disposición del público en el Centro de Información de la BMV, el cual se encuentra ubicado en el Centro Bursátil, Paseo de la Reforma número 255, Colonia Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México, así como en la página de Internet de la BMV en www.bmv.com.mx o en la página de Internet de la CNBV en www.cnbv.gob.mx.

Cualquier Tenedor que compruebe su calidad de Tenedor, con un estado de cuenta con

antigüedad no mayor a 60 (sesenta) Días, emitido por una institución financiera, podrá solicitar al Representante Común copia de cualquier información que éste haya recibido conforme al Fideicomiso, para lo cual deberá dirigirse a las oficinas corporativas del Representante Común ubicadas en CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple, Cordillera de los Andes No. 265, Piso 2, Lomas de Chapultepec. 11000, Ciudad de México, Tel. (52) 55 5063 3978, atención de Mónica Jiménez Labora ([email protected]).

g) Asamblea de Tenedores.

El 20 de abril de 2016, se celebró una Asamblea General de Tenedores de CBFIs. En dicha Asamblea, se resolvió entre otras cosas: (i) ratificar el nombramiento de los señores Albert Galante Saadia, Alberto Galante Zaga, Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián, Felipe de Yturbe Bernal, Jaime

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Zabludowsky Kuper, Jorge Sandor Valner Watstein, Manuel Zepeda Payeras, Mayer Zaga Bucay, Pablo de la Peza Berríos, Roberto Galante Totah y Simón Galante Zaga como Miembros Propietarios del Comité Técnico del Fideicomiso y el nombramiento de los señores Alberto Kably Mizrahi, Marcos Zeitoune Khabie, Roy Raphael Sitton y Abraham Memun Zonana como Miembros Suplentes del Comité Técnico del Fideicomiso, (ii) se aprueban los estados financieros auditados correspondientes al ejercicio fiscal 2015, y (iii) se aprueban las modificaciones al Fideicomiso en el entendido que no se adicionará una sección 10.11 a la Cláusula Décima del Fideicomiso y que podrán realizarse modificaciones adicionales al Fideicomiso siempre y cuando el Representante Común determine que no existe un efecto adverso para los Tenedores o cuando la CNBV, la BMV o el Indeval lo soliciten como parte del trámite de actualización de la inscripción de los CBFIs en el RNV.

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2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL.

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel.

El 28 de noviembre de 2012, mediante escritura pública No. 25,637, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo Caso Velázquez, titular de la notaría pública no. 17 del Estado de México, se constituyó FibraHotel como un fideicomiso mexicano cuya finalidad es desarrollar, adquirir y poseer Hoteles urbanos de negocios dentro de las siguientes categorías de servicio: limitado, selecto, completo y estancia prolongada en México. Es la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV. Se trata de la mejor posicionada, de la propietaria del portafolio de Hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

FibraHotel opera bajo el régimen fiscal aplicable a una FIBRA, de conformidad con los artículos

187 y 188 de LISR a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2013. La LISR requiere que una FIBRA distribuya en efectivo, anualmente al menos 95% de su Resultado Fiscal. El Resultado Fiscal se calcula restando a los ingresos totales las deducciones permitidas por ley. De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones, y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de auditoría.

Las oficinas de FibraHotel se encuentran ubicadas en Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca,

Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México, y su teléfono es (+52) 55 5292 8050. A continuación se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel

hasta la fecha del presente Reporte Anual:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.


siguiente manera:


• Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el “Portafolio de Aportación en Desarrollo”).

2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a:

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• La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas.

• La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros.

• La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

• La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).


siguiente manera:


• Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.


• La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación.

• La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo2.

• La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de estancia prolongada en Cancún (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones para algunos Hoteles (siete habitaciones).


siguiente manera:



• Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.


• La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación.

2 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

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• La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

• La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).


siguiente manera:



5. Año 2016.

Entre el 1 de enero de 2016 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel:

• Abrió cuatro Hoteles (613 habitaciones).

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 80 Hoteles y 10,973 habitaciones (el

“Portafolio Actual”), de los cuales:

• 66 Hoteles (9,120 habitaciones) se encuentran en operación.

• 14 Hoteles (1,853 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

b) Descripción del Negocio Hotelero.

i) Actividad Principal del Fideicomiso.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los

Tenedores de los CBFIs, principalmente a través de Distribuciones de Efectivo del resultado fiscal, según determine su Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y Asset Management eficaz de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, operados por diversas compañías hoteleras independientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de Hoteles, y no operador, lo que le permite tener una arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponda a sus Hoteles.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas

Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

El tipo de Hoteles que integra el Portafolio Actual y en los que se pretende invertir conforme crezca el negocio con el tiempo se describen detalladamente a continuación:

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1. Servicio Limitado: Los Hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de Hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 19 hoteles de servicio limitado en

operación, que representan 2,381 cuartos (aproximadamente 26.1% del total de habitaciones en operación), 15 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca “One Hotels” y cuatro por Marriott International bajo la marca “Fairfield Inn & Suites by Marriott”.

2. Servicio Selecto: Los Hoteles de servicio selecto brindan ciertos servicios adicionales a los Hoteles de servicio limitado, los cuales incluyen la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 37 hoteles de servicio selecto en

operación, que representan 5,424 habitaciones (aproximadamente 59.5% del total de habitaciones en operación), 33 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marca “Fiesta Inn” y “Gamma de Fiesta Inn”, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca “Real Inn” y uno por Marriott International bajo la marca “Courtyard by Marriott”.

3. Servicio Completo: Los Hoteles de servicio completo cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales arriba de 500 personas y servicios adicionales relacionados con Hoteles de servicio completo: spas, servicio a habitaciones en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con seis hoteles de servicio completo en

operación, que representan 987 habitaciones (aproximadamente 10.8% del total de habitaciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real”, tres operados por Grupo Posadas bajo las marca “Fiesta Americana” y “Lat20 by Live Aqua”, uno operado por Marriott International bajo la marca “AC by Marriott”y uno operado por Starwood Hotels & Resorts Worldwide bajo la marca “Sheraton”.

4. Estancia Prolongada: Los Hoteles de estancia prolongada se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos Hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa para el uso de los huéspedes y áreas públicas para esparcimiento, no cuentan con restaurante.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con cuatro hoteles de estancia

prolongada en operación, que representan 328 habitaciones (aproximadamente 3.6% del total de habitaciones en operación), tres operados por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Inn Lofts” y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real Hotel & Suites”.

Los Hoteles del Portafolio Actual de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Reporte Anual, los Hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

• One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas.

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• Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas

• Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas

• Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas

• Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas

• Lat20 by Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas

• Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo

• Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo

• Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo

• Fairfield Inn & Suites (servicio limitado) de Marriott International

• Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International

• AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International

• Sheraton (servicio completo) de Starwood Hotels and Resorts Worldwide.

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a

la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles % de número

de Hoteles Número de

habitaciones % de número

de hab. One Hotels 15 22.7% 1,846 20.2% Fiesta Inn + Gamma 33 50.0% 4,781 52.4% Fiesta Inn Lofts 3 4.5% 207 2.3% Fiesta Americana 3 4.5% 430 4.7%

Grupo Posadas 54 81.8% 7,264 79.6%

Real Inn 3 4.5% 510 5.6% Camino Real 1 1.5% 153 1.7% Camino Real Hotel &

1 1.5% 121 1.3%

Grupo Real Turismo 5 7.6% 784 8.6%

Marriott 6 9.1% 843 9.2% Starwood 1 1.5% 229 2.5%

Otras operadora 7 10.6% 1,072 11.8% Total FibraHotel 66 100.0% 9,120 100.0%

ii) Ley Aplicable y Situación Tributaria.

Estamos constituidos como un fideicomiso mexicano y llevamos a cabo nuestras actividades para calificar como una FIBRA para efectos fiscales conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR. Para calificar como FIBRA para efectos fiscales, es necesario que distribuyamos anualmente cuando menos el 95% de nuestro Resultado Fiscal en efectivo y cuando menos el 70% de nuestros activos deben estar invertidos en bienes raíces detentados para arrendamiento entre otros requisitos. Conforme a una resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la

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Federación el 12 de octubre de 2012, los ingresos relacionados con el hospedaje se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS aplicable a esta operación. Los servicios adicionales vinculados con el alojamiento (alimentos y bebida, teléfonos, otros ingresos, entre otros) no se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS

Asimismo, conforme a la nueva regulación de las FIBRAS: (i) el máximo nivel de

apalancamiento no pueder exceder del 50%; y (ii) el índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.

iii) Recursos Humanos.

FibraHotel no tiene empleados de ninguna clase ni relación laboral alguna con los empleados de

las Compañías de Servicios. FibraHotel depende de las Compañías de Servicios para proveer al Administrador de recursos humanos suficientes para la operación de nuestros Hoteles, excluyendo al personal del Comité Ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración hotelera respectiva), el cual es y será proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso sujeto a nuestra supervisión y vigilancia.

Al 31 de diciembre de 2015, las Compañías de Servicios tienen un aproximado de 3,400 empleados. De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, cada una de las Compañías de Servicios tiene derecho a recibir una contraprestación mensual equivalente al 5% de la nómina que administra cada una de ellas para cubrir sus gastos operativos. FibraHotel, por medio de sus Hoteles, reembolsa a las Compañías de Servicios los montos que les paguen a sus empleados por concepto de salarios y prestaciones. Cada una de las Compañías de Servicios contratarán para nuestro beneficio los empleados para cada uno de los Hoteles de acuerdo a las instrucciones de la Operadora correspondiente.

iv) Información de Mercado.

El panorama de México para los próximos cinco años continúa siendo prometedor. De acuerdo

con el último estudio publicado por Jones Lang Lasalle, el país ha logrado sobrepasar la desaceleración económica presente en todo Latinoamérica, provocada por el declive de los precios del petróleo y sus derivados, y la disminución de los pronósticos económicos de Estados Unidos entre otros factores. México ha contrarrestado cualquier impacto negativo provocado por la devaluación del peso y el desacelere de la economía regional mediante un importante aumento en la demanda doméstica, las bajas tasas de desempleo e inflación, así como el incremento en la inversión extranjera directa y el crecimiento de la industria manufacturera en el país. Como resultado, según Oxford Economics, las proyecciones indican un crecimiento anual promedio del PIB nacional de 3% durante la próxima década, debido a la sólida estructura de reformas en el país, el alto consumo y manufactura privada, y el aumento de inversión extranjera.

En un esfuerzo para incitar la sana competencia y atraer mayor inversión extranjera, se han implementado una seria de reformas en los sectores de energía y telecomunicaciones, así como en educación y política. El consumo privado continua siendo el motor principal del crecimiento del país, sin embargo la manufactura ha ganado terreno debido a la mejora de la demanda americana, una estructura de costos favorable y calificada, todo en conjunto con el aumento en la competitividad gracias a la depreciación del peso y la importante inversión en infraestructura realizada por el gobierno. La Inversión Extranjera Directa está proyectada en $30 billones de dólares en 2016 con un crecimiento anual de 6% hasta $38 billones de dólares en 2020. La industria automotriz, el sector más importante recientemente de IED en el país, se espera que siga atrayendo capital internacional a causa de la constante mejora de las condiciones industriales y de la infraestructura nacional, con empresas como

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Audi, Ford, Mazda, Kia, Toyota, GM BMW, entre otros que han anunciado proyectos nuevos recientemente.

En temas de turismo, el número de visitantes al país ha aumentado gracias a la calidad de los

servicios y oferta turística, apoyado por la mejora en conectividad y un tipo de cambio atractivo para extranjeros. En el último Barómetro Turístico emitido por los Estados Unidos, México figuró como el noveno (9°) país más visitado en 2015, con aproximadamente 32.1 millones de visitantes, un aumento de 9.6% a los resultados del estudio del año anterior. Igualmente, con 6.7 millones de llegadas internacionales, Cancún batió el record seguido muy de cerca por la Ciudad de México y otros destinos turísticos. El número de llegadas internacionales al país se espera que aumente debido a desarrollos de infraestructura claves a entregarse en el corto plazo.

El mercado hotelero mexicano se ha transformado gracias a tendencias económicas en el país a

nivel nacional y a nivel local. Se espera que la demanda de cuartos continúe creciendo en 2016 más rápido que la oferta hotelera, y esto llevo a un fuerte incremento nacional de Tarifa Efectiva en 2016. México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de Latinoamérica, demostrado por los niveles sobresalientes de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales, así como un mercado de negocios creciente y bien establecido que continuara creciendo a la par con la economía nacional.

La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente

fragmentado, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De acuerdo a HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,301 hoteles con 140,226 habitaciones orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,301 hoteles, 710 son independientes y 591 son hoteles de marca.

Tipo de Hoteles Número de

Hoteles

% del número total de Hoteles

Número de habitaciones

% del número total de

habitaciones Afiliados a marcas internacionales ............................ 310 23.8% 47,875 34.1% Afiliados a marcas mexicanas..... 281 21.6% 36,597 26.1% Hoteles Independientes ............... 710 54.6% 55,754 39.8%

Total: 1,301 100.0% 140,226 100%

Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hotelero urbano, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn, City Express, etc.) como internacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn, Courtyard, etc.). El grupo hotelero más importante en México es Grupo Posadas con un 24% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por InterContinental Hotels Group con aproximadamente 23% y City Express con un 15%.

De acuerdo con HVS, la industria hotelera urbana en México sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciudades más importantes como son la Ciudad de México o Monterrey. Al día de hoy, 55% de la muestra analizada por HVS se encuentra compuesta por hoteles independientes (representando 40% del número total de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de

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portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas, y en términos generales, el mercado hotelero está relativamente fragmentado.

De acuerdo a HVS el mercado hotelero en los centros urbanos e industriales del país ha seguido

en la línea de tendencias que se han establecido durante los últimos años. El inventario de proyectos en varias plazas se ha incrementado, acompañando al crecimiento en el sector industrial. En un entorno global incierto, en el que influyen eventos geopolíticos, retrocesos en varias economías emergentes, y periodos electorales, particularmente en Estados Unidos, la economía mexicana se ha mantenido relativamente sana, y bien posicionada. El trabajo de las últimas dos décadas ha conducido a un cambio fundamental, de una economía cerrada y con una alta dependencia en exportaciones petroleras a una economía cuyo motor en la manufactura de productos para exportación. Si bien la industria automotriz es el mejor ejemplo, de su desarrollo se ha desprendido el crecimiento en la aeronáutica, entre otras industrias. Las reformas estructurales de los últimos años, en particular en la industria energética, deberá abonar a esta tendencia favorable, si bien el avance en este rubro pudiese avanzar más lentamente en tanto los precios del petróleo se mantengan a niveles acotados.

En esta panorámica, no deja de ser importante reconocer que México está compuesto por

economías regionales, algunas con actividad económica robusta y, por consiguiente, con demanda profunda para cuartos hoteleros, en tanto que otras no gozan de la mismas ventajas, teniendo estas demanda hotelera más limitada. Al ampliar sus carteras, inversionistas y operadores estudian las condiciones de la economía local, así como el equilibrio de oferta y demanda que permite evaluar el posicionamiento y posible comportamiento de distintos proyectos bajo consideración. En ciertas plazas, se observa actualmente una condición de sobre oferta, pero en temimos generales esto se ha dado en mercados con demanda considerable en los que se espera una condición de relativo equilibrio entre oferta y demanda a plazo medio.

Se observa en el mercado el ímpetu de cadenas hoteleras con formatos y ofertas distintas que buscan ampliar su presencia en el país. Este fenómeno permite una migración de proyectos independientes a hoteles de marca, creando una dinámica competitiva. Este mismo fenómeno conduce a una mayor segmentación del mercado hotelero, en el que el huésped puede encontrar distintas opciones que satisfacen sus necesidades y, a la vez, permite a grupos inversionistas ampliar sus carteras en plazas prioritarias.

• Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: Ps. $850 México contra Ps. $1,000 en Estados Unidos (18% más elevado que en México).

• Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: Ps. $1,220 en México contra Ps. $1,420 en Estados Unidos (16% más elevado que en México).

De acuerdo con STR se pronostica que durante 2016 la demanda aumente en 1.3% dejando un

aumento en la ocupación hotelera de 30 puntos porcentuales debido al aumento del 1.0% de la oferta existente, con un aumento en la tarifa promedio del 0.5% y en la tarifa efectiva del 0.8%.

La nueva oferta representa 55 hoteles (8,184 habitaciones) en construcción. Actualmente en el mercado hay 74 hoteles (11,567 habitaciones) adicionales en proceso de planeación.

A pesar de las tenencias de crecimiento positivas antes mencionadas, el país no es completamente

inmune a los efectos de desaceleración económica mundial, particularmente a la influencia de Estados Unidos, el principal socio comercial de México. Otros posibles riesgos a corto plazo incluyen rezagos en el sector energético, recortes al gasto público provocados por la baja de ingresos petroleros y el

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efecto dominó de la recesión China. Ahondando, los problemas de seguridad que impactan al país, continúan representando un riesgo.

Dicho eso, México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de Latinoamérica, demostrado

por los niveles sobresalientes de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales.

v) Estructura Corporativa de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual la estructura corporativa de FibraHotel es la siguiente:

vi) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, FibraHotel promovió un juicio de amparo en defensa del predio en donde se encuentran ubicados los hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (a) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (b) la concesión que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. A la fecha se han desahogado todos los medios probatorios en defensa de FibraHotel excepto la prueba pericial. Una vez que esto ocurra, se celebrará la audiencia constitucional y se dictará la resolución correspondiente.

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A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral adicionales que representen pasivos contigentes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen juicios o procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

vii) Derechos que confieren los CBFIs.

Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la LMV,

el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir al Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la LISR.

viii) Distribuciones.

A la fecha del presente Reporte Anual existen 499’401,766 CBFIs en circulación, sin expresión

de valor nominal.

De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones; y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de Auditoría. Cualquier distribución distinta al 95% del Resultado Fiscal requiere la aprobación de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

De conformidad con nuestro Fideicomiso, las condiciones de entrega de las Distribuciones de Efectivo, son determinadas por nuestro Comité Técnico, el cual podrá considerar, entre otros factores, los siguientes:

• Resultados de operación.

• Nivel de flujos de efectivo retenidos.

• Términos y condiciones de cualquier financiamiento; Cualquier requerimiento relacionado con el servicio de la deuda.

• Requerimientos de gastos de capital y mantenimiento para nuestros Hoteles.

• Resultado Fiscal.

• Requerimientos de distribución anual conforme a las disposiciones relativas a las FIBRAs de la LISR.

• Gastos operativos.

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• Otros factores que considere relevantes incluyendo el monto de distribuciones efectuadas por sociedades similares.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $436 millones, de los cuales Ps. $94 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $342 millones corresponden a la depreciación o retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Distribución Total 102.5 108.9 106.4 117.7 435.5

Resultado Fiscal 17.1 45.9 30.9 - 93.9 Retorno de Capital 85.5 63.0 75.6 117.7 341.7

Número de CBFIs (millones) Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4 Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Distribución por CBFI $0.2074 $0.2204 $0.2153 $0.2380 $0.8812

Resultado Fiscal $0.0345 $0.0929 $0.0625 - $0.1899 Retorno de Capital $0.1729 $0.1275 $0.1529 $0.2380 $0.6913

*Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos.

Para el ejercicio 2014, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $424 millones, representando Ps.

$0.8589 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI entre 2014 y 2015 fue de 2.6%.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité Técnico no ha determinado una nueva política de distribución, por lo tanto, la política de distribución aplicable establece que las Distribuciones se efectuarán trimestralmente conforme a la totalidad del flujo de operación ajustado.

El flujo de operación ajustado se define de la siguiente manera:

• (+) Flujo de operación, correspondiento a la utilidad neta más la depreciación.

• (-) Reserva de CAPEX => FibraHotel reserva mensualmente un 5% del ingreso de los Hoteles administrados para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad.

• (+) Ajuste no Operativos => se trata principalmente de gastos que no se pueden capitalizar (honorarios relativos con adquisiciones, ISAI, notario, entre otras) y que no se fondean con el flujo de operación de los Hoteles, sino con los recursos de la Oferta Pública Inicial/Oferta Subsecuente, o deuda.

Adicionalmente, al momento de concretar el Oferta Pública Inicial, FibraHotel emitió 80’290,656

CBFIs al Fideicomiso de Control a cambio de los 21 Hoteles del Portafolio de Aportación, de los cuales 4 se encontraban en distintas etapas de desarrollo, representando un total de 9’697,897 CBFIs:

• Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs. • One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs. • Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs.

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• Otros3: emisión de 5’128,205 CBFIs.

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrián derechos económicos hasta que cada uno de los cuatro Hoteles en desarrollo fueran terminados y estuvieran operando. Al 31 de diciembre de 2015, tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio de dichos tres Hoteles fueron liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015

Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4 CBFIs sin derechos económicos 5.1 5.1 5.1 5.1

Real Inn Morelia - - - - One Guadalajara Tapatío - - - - Camino Real Hotel & Suites - - - - Otros 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 *Cifras en millones de CBFIs.

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido.

El Contrato de Fideicomiso establece que los activos iniciales están integrados, entre otros, por:

(i) el Portafolio Inicial (el Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición), así como los derechos en los arrendamientos, y servicios de Hotelería y Hotelería con respecto a los Inmuebles en el Portafolio de Adquisición y el Portafolio de Aportación, (ii) los derechos con respecto a todos los contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del Fideicomiso FibraHotel, incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los derechos sobre los servicios de Hotelería y Hotelería sobre los Inmuebles en el Portafolio de Adquisición y en el Portafolio de Aportación, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial, (v) el producto neto de ofertas futuras, y (vi) cualesquier derechos y/o montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier título legal.

Actualmente los activos de FibraHotel se componen por (i) el Portafolio Actual, (ii) los derechos con respecto a todos los contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del Fideicomiso FibraHotel, incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los derechos sobre los servicios de Hotelería y Hotelería sobre los inmuebles que constituyen el Portafolio Actual, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial y de la Oferta Subsecuente incluyendo los rendimientos de las mismas, (v) el producto neto de ofertas futuras, y (vi) cualesquier derechos y/o montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier título legal.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 80 Hoteles, de los cuales 66 Hoteles están en operación y 14 en desarrollo, por lo cual en conjunto representan 10,973 habitaciones. 3 El 21 de octubre de 2014, se anunció la terminación de la aportación relativa al proyecto en desarrollo Cancún extended-stay los 5’128,205 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron serán utilizados como contraprestación para el pago parcial de los Hoteles One Perisur y Courtyard by Marriott Toreo que se anunciaron en esa fecha, el precio de esos dos Hoteles asciende a Ps. $285 millones y será pagado con los 5’128,205 CBFIs y con un pago de Ps. $166 millones en efectivo.

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Para mayor información sobre la adquisición de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido ver la Sección 2.c.ii) “Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo” del presente Reporte Anual.

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio Inicial).

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones. Gracias a esa oferta, FibraHotel pudo realizar las siguientes actividades: i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Portafolio Inicial. Una vez esas transacciones efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos.

Al momento de la Oferta Pública Inicial el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

• Portafolio de Aportación: 21 Hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo).

• Portafolio de Adquisición: 13 Hoteles que se compraron a Grupo Posadas.

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente

(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes de la Oferta Pública Inicial (aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos.

Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

• 56 Hoteles en operación • 14 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2014, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $2,400

millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2015. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 14% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 15% en cuanto al número de cuartos totales.

Al 31 de diciembre de 2015, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

• 62 Hoteles en operación • 18 Hoteles en desarrollo

Entre el 1 de enero de 2016 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel abrió cuatro Hoteles del portafolio de desarrollo.

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Con base en lo anterior, la siguiente gráfica muestra la repartición del Portafolio Actual de FibraHotel a la fecha del presente Reporte Anual:

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

Las siguientes tablas y las siguientes gráficas muestran la evolución que ha tenido el portafolio de FibraHotel entre el cuarto trimestre de 2012 y la fecha del presente Reporte Anual:

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Fecha Número de cuartos al final del periodo Fecha del % deSERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS de Adq. 2012 2013 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe cuartos

1 Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 125 125 1.4%2 Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 166 166 1.8%3 Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/2014 123 141 141 141 141 141 1.5%4 Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 152 152 1.7%5 Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/2014 155 155 155 155 155 155 1.7%6 Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 146 146 146 146 146 146 1.6%7 Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 138 138 1.5%8 Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 143 143 1.6%9 Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 158 158 1.7%

10 Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 155 155 1.7%11 Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 160 160 1.8%12 Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 150 150 1.6%13 Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 121 121 1.3%14 Fiesta Inn Monterrey 21/01/2013 161 161 161 161 161 161 161 1.8%15 Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3%16 Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 120 120 1.3%17 Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 145 145 145 145 1.6%18 Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 123 127 127 127 127 1.4%19 Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 123 123 123 123 1.3%20 Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 175 175 1.9%21 Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 149 149 1.6%22 Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21/07/2014 140 140 140 140 140 140 1.5%23 Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 139 139 1.5%24 Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 131 131 131 1.4%25 Fiesta Inn Torreón 19/12/2012 146 146 146 146 146 146 146 146 1.6%26 Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 144 144 144 1.6%27 Fiesta Inn Villahermosa 02/12/2015 159 159 1.7%28 Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 119 119 119 119 119 1.3%29 Real Inn Guadalajara 01/08/2013 197 197 197 197 197 197 197 2.2%30 Real Inn Mexicali 01/07/2013 158 158 158 158 158 158 158 1.7%31 Real Inn Morelia 01/03/2013 155 155 155 155 155 155 155 1.7%32 Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/2014 135 135 135 135 135 135 1.5%33 Gamma León (Fussion 5) 22/05/2014 159 159 159 159 159 159 1.7%34 Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/2014 140 140 140 140 140 140 1.5%35 Courtyard Ciudad del Carmen 25/11/2015 133 133 1.5%

Subtotal 1,225 3,795 4,770 4,788 4,792 4,792 5,084 5,084 55.7%

SERVICIO LIMIDATOS - ADMINISTRADOS36 One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%37 One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%38 One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%39 One Cuernavaca 15/12/2014 125 125 125 125 125 125 1.4%40 One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3%41 One Durango 29/02/2016 126 1.4%42 One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%43 One Xalapa 27/03/2014 126 126 126 126 126 126 1.4%44 One Monclova 01/11/2014 66 66 66 66 66 66 0.7%45 One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%46 One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%47 One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%48 One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%49 One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 132 132 1.4%50 One Perisur 16/07/2015 144 144 144 1.6%51 Fairfield Inn Juriquilla 28/01/2016 134 1.5%52 Fairfield Inn Los Cabos 20/06/2014 128 128 128 128 128 128 1.4%53 Fairfield Inn & Suites Saltillo 31/03/2015 103 103 139 139 139 1.5%54 Fairfield Inn & Suites Villahermosa 09/12/2015 134 134 1.5%

Subtotal 749 1,259 1,704 1,807 1,807 1,987 2,121 2,381 26.1%

SERVICIOS COMPLETOS - ADMINISTRADOS55 Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/2014 192 192 192 192 192 192 2.1%56 Fiesta Americana Pabellón M 31/03/2016 178 2.0%57 Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 153 153 1.7%58 Sheraton Ambassador 18/11/2014 229 229 229 229 229 229 2.5%59 AC by Marriott Antea Quéretaro 21/03/2016 175 1.9%60 Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen 19/11/2014 60 60 60 60 60 60 0.7%

Subtotal 153 153 634 634 634 634 634 987 10.8%

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS61 Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 121 121 121 121 121 121 1.3%62 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/2015 120 120 120 1.3%63 Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/2014 37 37 37 37 37 37 0.4%64 Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/2014 50 50 50 50 50 50 0.5%

Subtotal - - 208 208 208 328 328 328 3.6%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO65 Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 128 128 1.4%66 Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 212 212 2.3%

Subtotal 340 340 340 340 340 340 340 340 3.7%

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 7,777 7,781 8,081 8,507 9,120 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 57 57 59 62 66

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Número de cuartos al final del periodo Fecha del % deDESARROLLO Apertura 2012 2013 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 Informe cuartos

67 AC by Marriott Torre Americas 1500 2Q 2016 189 189 188 188 188 188 10.1%68 Fiesta Americana Grand Monterrey Trebol 2Q 2016 180 180 180 180 180 180 180 9.7%69 Live Aqua Monterrey Trebol 2Q 2016 46 46 46 70 74 74 74 4.0%70 Fairfield Inn & Suites Nogales 3Q 2016 134 134 7.2%71 Fiesta Inn Lofts Monterrey 3Q 2016 48 48 2.6%72 One Cuautitlan Izcalli 3Q 2016 150 150 8.1%73 Courtyard Vallejo 4Q 2016 93 121 121 121 121 125 125 6.7%74 Fairfield Inn & Suites Vallejo 4Q 2016 152 125 125 125 125 121 121 6.5%75 Fiesta Inn Puerto Vallarta 4Q 2016 144 144 7.8%76 Hotel de Servicio Selecto en Veracruz 4Q 2016 165 166 166 9.0%77 Fiesta Inn Los Mochis 1Q 2017 125 125 125 125 124 124 6.7%78 Courtyard Toreo 1Q 2017 130 130 130 130 130 130 7.0%79 Fiesta Inn Vía 515 4Q 2017 178 178 9.6%80 Fiesta Inn Lofts Vía 515 4Q 2017 91 91 4.9%

Hotel de desarrollo abiertos a la fecha de Informe Anual - 489 428 967 980 1,005 702 613 - 0.0%TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 1,896 1,944 1,810 2,466 1,853 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 14 14 13 18 14Acuerdo con GICSA por 5 hoteles de desarrollo a ser anunciados con aproximadamente 750 cuartos

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 9,673 9,725 9,891 10,973 10,973

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 71 71 72 80 80

Evolución del número de Hoteles Evolución del número de habitaciones

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles % de número

de Hoteles Número de

habitaciones % de número

de hab. One Hotels 15 22.7% 1,846 20.2% Fiesta Inn + Gamma 33 50.0% 4,781 52.4% Fiesta Inn Lofts 3 4.5% 207 2.3% Fiesta Americana 3 4.5% 430 4.7%

Grupo Posadas 54 81.8% 7,264 79.6%

Real Inn 3 4.5% 510 5.6% Camino Real 1 1.5% 153 1.7% Camino Real Hotel &

1 1.5% 121 1.3%

Grupo Real Turismo 5 7.6% 784 8.6%

Marriott 6 9.1% 843 9.2% Starwood 1 1.5% 229 2.5%

Otras operadora 7 10.6% 1,072 11.8% Total FibraHotel 66 100.0% 9,120 100.0%

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Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, aproximadamente 76.8% de los ingresos

de FibraHotel a esa fecha, derivaron de la renta de habitaciones.

La siguiente tabla muestra el origen de los ingresos trimestrales por concepto:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Ingresos Totales 449.0 501.3 504.2 553.5 2,007.9

Habitaciones 340.1 385.5 390.2 425.6 1,541.3 Alimentos y Bebidas 83.0 93.1 89.3 102.2 367.5 Arrendamiento 17.8 19.7 20.3 17.6 75.4 Otros 8.2 3.0 4.4 8.1 23.7

Ingresos – Hoteles Admin. 425.7 482.4 484.2 534.5 1,926.8 % de ingresos totales 94.8% 96.2% 96.0% 96.6% 96.0% # de Hoteles en operación 57 57 59 62 62

# de Hoteles administrados 54 54 56 60 60

# de Hoteles arrendados 3 3 3 2 2 *Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del número de Hoteles.

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en

administración por los cuatro trimestres del año 2015, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingresos por renta de habitaciones (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

Año 2015Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup.

Ocup. Ingresos Cuartos

Ps. $ MillonesTarifa

promedioTarifa

efectivaTrimestre 1 635,872 370,645 58.3% 340.1$ 917$ 535$ Trimestre 2 665,040 416,466 62.6% 385.5$ 926$ 580$ Trimestre 3 682,504 435,523 63.8% 390.2$ 896$ 572$ Trimestre 4 704,760 471,700 66.9% 425.6$ 902$ 604$

Total 2,688,176 1,694,334 63.0% 1,541.3$ 910$ 573$

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iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, de 2007 a 2015 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para los 47 Hoteles estabilizados en operación del Portafolio Actual de FibraHotel.

Al 31 de diciembre de 2015, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (62

Hoteles) reportaron lo siguiente:

• Tasa de ocupación de 62.6%

• Tarifa promedio de Ps. $934.

• Tarifa efectiva de Ps. $585.

Las siguientes tablas muestran los indicadores operativos de los 47 Hoteles estabilizados en

operación de FibraHotel por trimestre y anual entre el año 2014 y el año 2015:

Ocupación 1.8 pp Ocupación 3.4 pp Ocupación 2.1 pp Ocupación 2.2 pp Ocupación 2.4 ppTarifa Promedio +2.7% Tarifa Promedio +1.7% Tarifa Promedio +3.6% Tarifa Promedio +4.5% Tarifa Promedio +3.2%Tarifa Efectiva +5.8% Tarifa Efectiva +7.4% Tarifa Efectiva +7.0% Tarifa Efectiva +8.0% Tarifa Efectiva +7.1%

Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Año

$909 $934

$530 $561

58.3%

60.0%

T1 2013 T1 2014

$928 $944

$569 $611

61.3%

64.7%

T2 2013 T3 2014

$885 $917

$567 $607

64.1%

66.2%

T3 2013 T3 2014

$909 $950

$598 $646

65.8%

T4 2013 T4 2014

$908 $936

$566 $606

62.4%

64.8%

AÑO 2013 AÑO 2014

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La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 47 Hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2013, 2014 y 2015:

Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (47H) Portafolio Total (62H)

Año 2013 Año 2014 Año 2015 Año 2015

Segment Occup. Tarifa promedio

Tarifa efectiva

Occup. Tarifa promedio

Tarifa efectiva


Tarifa efectiva


Tarifa efectiva

Servicio Limitado 60.1% 679$ 408$ 58.5% 708$ 414$ 63.4% 739$ 469$ 60.8% 753$ 458$ Servicio Selecto 63.8% 914$ 582$ 64.3% 942$ 606$ 65.9% 965$ 636$ 64.4% 951$ 612$ Servicio Completo 54.8% 1,064$ 583$ 56.9% 1,122$ 639$ 59.0% 1,229$ 725$ 56.5% 1,316$ 744$ Estancia Prolongada n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 54.3% 1,029$ 559$

Total 62.2% 876$ 545$ 62.4% 908$ 566$ 64.8% 936$ 606$ 62.6% 934$ 585$ Contra año anterior (2.0 pp) 4.3% 1.0% 0.2 pp 3.6% 3.9% 2.4 pp 3.2% 7.1%

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región4 para los 47 Hoteles

estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2013, 2014 y 2015:

Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (47H) Portafolio Total (62H)

Año 2013 Año 2014 Año 2015 Año 2015

Region Occup. Tarifa promedio

Tarifa efectiva


Tarifa efectiva


Tarifa efectiva


Tarifa efectiva

Noroeste 58.6% 885$ 518$ 60.0% 902$ 541$ 65.6% 924$ 606$ 64.8% 901$ 584$ Noreste 62.8% 766$ 481$ 59.5% 800$ 476$ 62.6% 869$ 544$ 59.4% 869$ 516$ Centro y Sur 64.4% 907$ 585$ 64.7% 948$ 614$ 65.2% 973$ 634$ 62.4% 978$ 610$ Oeste 57.0% 820$ 467$ 59.0% 818$ 483$ 63.3% 847$ 536$ 63.3% 847$ 536$

Total 62.2% 876$ 545$ 62.4% 908$ 566$ 64.8% 936$ 606$ 62.6% 934$ 585$ Contra año anterior (2.0 pp) 4.3% 1.0% 0.2 pp 3.6% 3.9% 2.4 pp 3.2% 7.1%

Asimismo, durante el año 2015 FibraHotel generó:

• Ingresos totales de Ps. $2,008 millomes.

• Una Contribución Hotelera Total de Ps. 670 millones.

• Una Utilidad Neta de Operación o Net Operating Margin (“NOI” por sus siglas en inglés) de Ps. $641 millones.

• Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operation (“FFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $450 millones.

• Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operation (“AFFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $429 millones.

4 Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

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Lo anterior puede verse reflejado en la siguiente tabla:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015


Ingresos - Hoteles adm. 425.7 482.4 484.2 534.5 1,926.8 % de los ingresos totales 94.8% 96.2% 96.0% 96.6% 96.0%

Contribución Hotelera Total 149.7 162.3 169.0 189.3 670.2 Margen 33.3% 32.4% 33.5% 34.2% 33.4%

Contrib. – Hoteles adm. 126.3 143.4 149.0 170.3 589.0 Margen 29.7% 29.7% 30.8% 31.9% 30.6%

Net Operating Income 142.8 155.3 162.2 180.9 641.2 Margen 31.8% 31.0% 32.2% 32.7% 31.9%

EBITDA 107.0 120.0 125.9 145.6 498.5 Margen 23.8% 23.9% 25.0% 26.3% 24.8%

Utilidad neta integral cons. 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6 Margen 13.6% 15.3% 13.1% 5.9% 11.8%

Flujo de efectivo operativo 109.1 124.8 114.1 102.4 450.4 FFO / CBFI con derechos eco. $0.2207 $0.2524 $0.2308 $0.2072 $0.9112

Flujo de efectivo oper. ajustado 101.1 106.8 105.8 115.3 429.0 AFFO / CBFI con derechos eco. $0.2045 $0.2162 $.2141 $0.2332 $0.8679

Distribución 102.5 108.9 106.4 117.7 435.5 Distrib. / CBFI con derechos eco $0.2074 $0.2204 $0.2153 $0.2380 $0.8812

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFI que está en Pesos.

Para mayor información relacionada con el flujo de efectivo de FibraHotel ver la Sección 4.a.iii) “Flujo Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

v) Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2015, FibraHotel cumplió con el plan de negocio y ha procedido con las siguientes inversiones:

• La adquisición de un Hotel en operación. • La apertura de cinco Hoteles del Portafolio de Desarrollo. • La adquisición de 10 proyectos en desarrollo.

En total, durante el año 2015, FibraHotel incremento su portafolio por 14% en cuanto a número

de hoteles totales y por 15% en cuanto a número de habitaciones totales, mediante la inversión de aproximadamente Ps. $2,500 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

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A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual, constituido por 80 Hoteles y al 31 de diciembre de 2015 una situación de tesorería de Ps. $665 millones, incluyendo el IVA acreditable, que se usará principalmente para adquisiciones y desarrollo de Hoteles.

d) Contratos y Acuerdos Relevantes.

i) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

FibraHotel se constituyó como un fideicomiso conforme a las leyes de México el 31 de julio de

2012, mismo que fue modificado el 27 de noviembre de 2012. Una copia del Contrato de Fideicomiso ha sido registrada ante CNBV y la BMV y está disponible para consulta en la BMV.

Las cláusulas más significativas del Contrato de Fideicomiso son las siguientes

TERCERA. PARTES DEL FIDEICOMISO. 3.1. Partes del Fideicomiso. Son partes del Fideicomiso las siguientes:

a. Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

b. Fideicomitentes Adherentes: Cada uno de los Fideicomitentes Adherentes.

c. Fiduciario: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria.

d. Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs, representados por el Representante Común, respecto de los derechos que se les atribuyen conforme a los términos del presente Fideicomiso y los CBFIs.

e. Fideicomisarios en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes en cuanto a los Derechos de Reversión.

f. Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial.

g. El Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)

CUARTA. PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.

4.1 Bienes que integran el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso se integra de la siguiente manera:

a. Con la Aportación Inicial;

b. Con los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y los Bienes Inmuebles Adquiridos;

c. Con la aportación de los Derechos de Arrendamiento;

d. Con la aportación de los Derechos de Operación;

e. Con los Recursos Derivados de la Emisión;

f. Con las cantidades derivadas de los ingresos par Arrendamiento;

(…)

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QUINTA. FINES.

5.1 Fines del Fideicomiso. El fin principal del Fideicomiso consiste en la adquisición y/o construcción de Bienes Inmuebles para ser destinados al hospedaje; la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los Contratos de Arrendamiento; recibir financiamiento para esos fines con garantía sobre los Bienes Inmuebles; así como otorgar financiamiento a terceros con garantía inmobiliaria. (…)

SEXTA. EMISIÓN DE CBFIS. Emisión de CBFIs

6.1 Emisión de CBFIs. El Fiduciario emitirá los CBFIs de tiempo en tiempo, de conformidad con los artículos 63, 64 y demás aplicables de la LMV, en los términos y condiciones establecidos en este Fideicomiso, de conformidad con las instrucciones de la Asamblea de Tenedores, en términos de la Sección 8.1 (xviii) del presente Fideicomiso. Para tales efectos el Fiduciario deberá obtener la inscripción de dichos CBFIs en el RNV, completar su listado en la BMV, obtener la autorización de la CNBV para llevar a cabo la oferta pública y/o privada de los mismos y en su caso, obtener cualesquier otras autorizaciones gubernamentales que se requieran.

6.2 Tenedores. Los Tenedores, en virtud de la adquisición de los CBFIs, estarán sujetos a lo previsto en este Fideicomiso y en los CBFIs correspondientes y aceptan de manera expresa que: (i) no tienen ni tendrán derecho preferente, para la adquisición de los CBFIs que emita el Fiduciario en el futuro conforme a este Fideicomiso; y (ii) el Fiduciario es el único propietario de los Bienes Inmuebles y los CBFIs únicamente otorgan el derecho a los frutos, rendimientos y en su caso al producto de la venta de los Bienes Inmuebles, de conformidad con lo previsto por el presente Fideicomiso. (…) 6.3 Representante Común. El Representante Común tendrá, además de las obligaciones y facultades que le corresponden conforme a la legislación y reglamentación aplicables, las obligaciones y facultades que se establecen en la Cláusula Séptima del presente Fideicomiso y aquellas descritas en los CBFIs. (…) 6.5 Requisitos de los CBFIs. Los CBFIs emitidos por el Fiduciario en virtud de cada Emisión serán considerados parte de la misma Emisión y por consecuencia tendrían los mismos términos y condiciones. Los términos específicos se establecerán en los títulos que representen los CBFIs. En todo caso, los CBFIs que emita el Fiduciario deberán cumplir con los términos establecidos en las disposiciones legales aplicables, incluyendo sin limitación los siguientes:

a. Antes de que los CBFIs sean emitidos y colocados, el Fiduciario deberá obtener todas las autorizaciones de la CNBV necesarias, así como la autorización de la BMV para el listado de los mismos.

b. Los CBFIs se denominarán en Pesos.

c. Los CBFIs no serán amortizables.

d. Los CBFIs no otorgan derecho alguno sobre los Bienes Inmuebles a sus Tenedores.

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e. Ni el Fiduciario (excepto con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso según se prevé específicamente en este Fideicomiso), ni el Fideicomitente, ni el Fideicomitente Adherente, ni el Administrador, ni el Asesor, ni el Representante Común, ni los Intermediaries Colocadores, estarán obligados en lo personal a hacer el pago de cualquier cantidad debida conforme al presente Fideicomiso En caso que el Patrimonio del Fideicomiso no genere los recursos necesarios para realizar la entrega de Distribuciones de Efectivo a los Tenedores, no habrá obligación del Fiduciario, del Fideicomitente, del Fideicomitente Adherente, del Administrador, del Asesor, del Representante Común ni los Intermediaries Colocadores, de realizar dicha entrega, por lo que ninguno de ellos estará obligado a hacer uso de su propio patrimonio para cubrir dichos pagos.

f. Todas las Distribuciones de Efectivo a los Tenedores se llevarán a cabo por medio de transferencia electrónica a través de Indeval, ubicada en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

g. Se regirán e interpretarán de conformidad con la Legislación Aplicable.

(…)

OCTAVA. ASAMBLEA DE TENEDORES.

8.1 La Asamblea de Tenedores representará al conjunto de los Tenedores y será el órgano máximo de decisión con respecto al Fideicomiso. Los Tenedores podrán reunirse en Asamblea de Tenedores conforme a lo descrito a continuación:

(i) Las Asamblea de Tenedores se regirán por la LGTOC (…).

(ii) Los Tenedores se reunirán cada vez que sean convocados por el Representante Común (…) por lo menos un vez al año (…).

(iii) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, podrán solicitar al Representante Común que convoque a una Asamblea de Tenedores (…).

(iv) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, tendrán el derecho en Asamblea de Tenedores a que se aplace por 3 (tres) días (…).

(…)

(xvii) En todo caso la Asamblea de Tenedores se deberá reunir para resolver las inversiones o adquisiciones a que se refiere la sección 11.2, inciso (iii) de la Cláusula Décima Primera del presente Fideicomiso.

(xviii) Salvo por lo dispuesto en la Cláusula Novena, Sección 9.1.24, inciso (i), la Asamblea de Tenedores deberá de reunirse para aprobar cualquier Emisión de CBFIs y su Colocación entre el público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero.

(…)

DÉCIMA. ADMINISTRADOR Y EMPRESAS DE SERVICIOS.

Designación del Administrador.

10.1 Posteriormente a la fecha de celebración de este Fideicomiso, se designará al Administrador, quien deberá aceptar su encargo y convenir en el Contrato de Administración el cumplir con la obligaciones a su cargo establecidas en el presente Fideicomiso, incluyendo sin

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limitación alguna, la búsqueda de oportunidades para que el Fideicomiso realice inversiones en Bienes Inmuebles y, en su caso, adquiera los Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, de conformidad con el presente Fideicomiso (…).

10.2 El Fiduciario celebrará con el Administrador el Contrato de Administración respectivo conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

10.3 A menos que se especifique lo contrario en este Fideicomiso, el Fiduciario deberá actuar exclusivamente de conformidad con las instrucciones del Administrador (…).

(…)

El Asesor.

10.10 A más tardar en la Fecha de Emisión el Fiduciario celebrará el Contrato de Asesoría en Planeación con el Asesor conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

DÉCIMA PRIMERA. INVERSIONES EN BIENES INMUEBLES.

11.1 Criterios de Elegibilidad. A efecto de realizar Inversiones en Bienes Inmuebles, los Bienes Inmuebles deberán cumplir en todo caso con los Criterios de Elegibilidad y condiciones siguientes:

a. Ser inmuebles destinados al arrendamiento y/u hospedaje.

b. Estar localizados dentro del territorio nacional.

c. Que el Administrador presente un informe de las razones de negocio para la adquisición de la propiedad por parte del Fiduciario.

d. Que cuenten con un dictamen favorable (due diligence) llevado a cabo por abogados, contadores, arquitectos y aquellos especialistas que sean requeridos conforme a las características propias del inmueble (incluyendo dictamen favorable sobre el cumplimiento de la Legislación Aplicable para efectos ambientales).

e. Que cuenten con seguros requeridos par el sector hotelero

f. Que se cuente con el avalúo realizado por un tercero independiente que soporte que el precio de adquisición propuesto sea de mercado.

g. Cuando el Bien Inmueble a ser adquirido pertenezca a algún Fideicomitente Adherente Relevante o cualesquiera Personas Relacionadas, se deberá contar adicionalmente con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(…)

11.2 Procedimiento. Las Inversiones en Bienes Inmuebles se realizarán conforme a lo siguiente:

(…)

Posteriormente a la primera Emisión:

(i) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico. Todas las Inversiones en Bienes Inmuebles con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, serán instruidas por el Comité Técnico al Fiduciario. Si a pesar de ser válidamente adoptadas las decisiones del Comité Técnico, las mimas no cuentan con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes, dicha situación deberá ser revelada por el Fiduciario al público inversionista a través de la BMV, sin que afecte la validez de la resolución.

Lo previsto en el párrafo anterior no será aplicable cuando las Inversiones en Bienes Inmuebles se ubiquen en al menos uno de los supuestos a que se refieren los incisos (ii) y (iii) siguientes,

55

(ii) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico con mayoría calificada. Siempre y cuando se trate de (x) Inversiones en Bienes Inmuebles en las cuales algún Fideicomitente Adherente Relevante o Persona Relacionada sea propietario de parte o la totalidad del Bien Inmueble que se pretenda invertir; (y) co-inversiones; o (z) inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 5% (cinco por ciento) del Valor Promedio, con independiencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un período de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la inversión sólo podrá efecturarse sí es aprobada por la mayoría de los miembros del Comité Técnico y además se cuenta con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(iii) Adquisiciones por instrucción de la Asamblea de Tenedores. Siempre y cuando se trate de inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 20% (veinte por ciento) del Valor Promedio, con independencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la Asamblea de Tenedores tendrá la facultad exclusiva de autorizar dichas inversiones y adquisiciones.

DÉCIMA CUARTA. DISTRIBUCIONES.

14.1 Distribuciones. Los Tenedores de los CBFIs tendrán derecho a recibir las Distribuciones y/o Distribuciones en Efectivo conforme a lo previsto por el presente Fideicomiso, por lo que una vez que se apruebe la distribución correspondiente por parte del Comité Técnico, este deberá instruir al Fiduciario que efectúe el pago a los Tenedores.

(…)

14.3 Entrega de Distribuciones de Efectivo. Las entregas de Distribuciones de Efectivo se realizarán a prorrata entre todos los Tenedores en proporción a la tenencia de los CBFIs que correspondan a cada Tenedor a través del Indeval.

14.4 Periodicidad. Las Distribuciones de Efectivo se efectuarán de manera trimestral durante el primer ejercicio fiscal siempre y cuando existan recursos disponibles al efecto conforme a la operación y manejo de las cuentas, ingresos, inversiones y egresos. Para los ejercicios posteriores, la política de distribución será determinada par el Comité Técnico, en el entendido de que si al término del primer ejercicio fiscal el Comité Técnico no ha determinado una nueva política de distribución, se entenderá que la política de distribución aplicable al ejercicio fiscal anterior seguirá vigente.

(…)

DÉCIMA SÉPTIMA. AUDITOR EXTERNO.

17.1 Contratación del Auditor Externo. El Fiduciario única y exclusivamente con dicho carácter, debe a celebrar un contrato de prestación de servicios o documento similar con el Auditor Externo o aquel le instruya el Comité Técnico, en el que se establezcan los términos de los servicios del Auditor Externo. Lo anterior, dentro de los 30 (treinta) Días Hábiles siguientes a la primera Fecha de Emisión, o antes si así lo determina el Comité Técnico. El Comité Técnico tendrá la facultad de designar a los Auditores Externos en cualquier momento que sea necesario, conveniente u obligatorio de conformidad con la Legislación Aplicable y el presente Fideicomiso.

(…)

VIGÉSIMA SEGUNDA. DERECHO DE REVERSIÓN.

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22.1 Derecho de Reversión. Los Fideicomitentes Adherentes de que se trate, sólo podrán ejercer el Derecho de Reversión conforme al presente Fideicomiso en caso de que el Fiduciario haya sido instruido por el Comité Técnico o la Asamblea de Tenedores, para que proceda a la enajenación del Bien Inmueble Aportado de que se trate.

VIGÉSIMA TERCERA. VIGENCIA, EXTINCIÓN Y POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

23.1 Vigencia. El presente Fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines (…).

(…)

ii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios.

FibraHotel tiene celebrado un Fideicomiso de Control, un Contrato de Asesoría y Planeación con

el Asesor y un Contrato de Administración con el Administrador, de igual forma el Administrador ha celebrado Contratos de Servicios con las Compañías de Servicios, cada uno conforme se describe a continuación. El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios se celebraron en español, se rigen conforme a las leyes mexicanas y están sujetos a la jurisdicción de los tribunales competentes en la Ciudad de México.

Contrato de Asesoría y Planeación. Conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor es el responsable, entre otras cosas, de brindar asesoría y orientación tanto a FibraHotel como al Administrador sobre la planeación estratégica y financiera a largo plazo, ayudando en la implementación de las principales decisiones, apoyando en la relación con los inversionistas y proporcionando oportunidades de inversión en la industria Hotelera.

De conformidad con los términos del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al 1.00% del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. El Asesor no recibe comisión por adquisición sobre los activos adquiridos, comisión por desarrollo o ningún otro tipo de comisión.

El Contrato de Asesoría y Planeación terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2017 y

posteriormente se renovará automáticamente por períodos de un año, salvo que se dé por terminado anteriormente como se describe a continuación.

Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, el Asesor podrá ser destituido: (i) por causa justificada, o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación. Si el Asesor es destituido sin causa justificada por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación en o antes de la terminación de la vigencia del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tendrá derecho al pago de una indemnización por remoción equivalente a cinco veces la comisión anual pagadera conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, menos el monto de cualquier comisión anual anteriormente pagada al Asesor por servicios prestados. Si el Asesor renuncia, es destituido por “causa” o después de la terminación del Contrato de Asesoría y Planeación, éste no tiene derecho al pago de la indemnización por terminación. Tanto FibraHotel como su Asesor podrían dar el Contrato de Asesoría y Planeación por terminado mediante previo aviso por escrito con 90 Días de anticipación sin el pago de una indemnización por terminación después del término inicial de cinco años.

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Al 31 de diciembre de 2015, el 15.74% de los CBFIs en circulación son propiedad de un Fideicomiso de Control controlado por un Comité Técnico integrado por cuatro miembros. Cuatro de los miembros del Comité Técnico, incluyendo los Sres. Simón Galante Zaga, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab y Roberto Galante Totah, tienen una participación en el Asesor y, mientras que el Fideicomiso de Control posea el 15% o más de los CBFIs en circulación, podrán hacer que el Fideicomiso de Control impida la remoción del Asesor, excepto por “causa”.

Contrato de Administración. El Administrador es responsable, actuando por medio de sus oficiales y empleados, en principio, entre otras cosas, de la administración del día a día del negocio de FibraHotel, el mantenimiento de sus inmuebles y Hoteles, obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa de oportunidades de adquisición y desarrollo potenciales, de supervisar proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, supervisar servicios públicos, encargarse de cuestiones de seguros, y de negociar contratos de administración Hotelera relacionados con los Hoteles en representación de FibraHotel y acordar los términos para la celebración de los mismos.

Asimismo, el Administrador supervisa a las Operadoras y es responsable de ciertos servicios no

relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, internet y servicios similares, por los cuales factura a los huéspedes de manera independiente y los ingresos obtenidos por dichos servicios están sujetos al pago de impuestos. De conformidad con los términos del Contrato de Administración, el Administrador paga sus propios gastos, incluyendo gastos operativos asociados con servicios de Hotelería no relacionados con el hospedaje, su parte proporcional de los gastos generales y cualquier gasto por impuestos, de sus ingresos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador se distribuye periódicamente a FibraHotel y éste es responsable por cualquier déficit entre los ingresos y gastos del Administrador.

El Contrato de Administración terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2017 y será renovado automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se dé por terminado anticipadamente.

Contratos de Servicios. Las Compañías de Servicios son responsables de proveer al Administrador el personal de operación necesario para operar el negocio Hotelero, excluyendo al personal del comité ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración Hotelera respectiva), el cual es y será suministrado directamente por la empresa de administración Hotelera correspondiente, en cada caso sujeto a la supervisión y vigilancia de FibraHotel.

De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, las Compañías de Servicios

reciben una contraprestación mensual de 5% sobre el valor de la nómina total que administran con el fin de reintegrarle los montos que eroguen en virtud de los salarios que paguen a sus empleados que atiendan a los Hoteles.

FibraHotel puede dar por terminados los Contratos de Servicios en cualquier momento sin causa alguna. Los Contratos de Servicios tienen un término inicial de cinco años y serán renovados automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se den por terminados anticipadamente.

Las Compañías de Servicios que a la fecha del presente Reporte Anual prestan servicio al

Administrador son las siguientes:

• Administración de Personal Profesional FH, S. de R.L. de C.V.

• Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R.L. de C.V.

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• Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

• Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R.L. de C.V.

• Administradora Mexicana de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

• Alterturismo, S. de R.L. de C.V.

• Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R.L. de C.V.

• Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R.L. de C.V.

• Compañía Operadora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

• Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R.L. de C.V.

• Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R.L. de C.V.

• Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

• Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R.L. de C.V.

• Prestación de Servicios en el Manejo de Nomina FH, S. de R.L. de C.V.

• RH Compañía Desarrolladora, S. de R.L. de C.V.

• Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R.L. de C.V.

• Solución en Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

• Soluciones y Administración Estratégica S. de R.L. de C.V.

Contrato de Obra. Conforme al Contrato de Obra con Grupo GDI celebrado el 29 de noviembre

de 2012, una empresa filial de Grupo GDI acordó llevar a cabo la construcción y desarrollo de los cuatro Hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo. Controladora Cabi FHM S. de R.L. de C.V., una sociedad afiliada a Grupo GDI está llevando a cabo la construcción y desarrollo de los Hoteles en el Portafolio de Desarrollo. Inicialmente el costo total del desarrollo de estos Hoteles era de Ps. $455 millones aproximadamente y se detalla de la manera siguiente:

Real Inn Morelia

One Guadalajara Tapatío

Camino Real Hotel & Suites Puebla

Cancún Extended Stay Total

CBFIs emitidos 2’342,667 688,564 1’538,461 5’125,208 9’697,897 Contra prestación 43.3 12.7 28.5 94.9 179.4 Importe Inversión total 130.0 70.0 125.0 130.0 455.0 Remanente 86.7 57.6 96.5 35.1 275.6

*Cifras en millones de Pesos, excepto por los números de CBFIs emitidos.

Conforme al Contrato de Obra, Grupo GDI acordó financiar el resto de los costos de construcción y de desarrollo de cada Hotel en el Portafolio de Aportación en Desarrollo hasta que cada Hotel esté terminado y operando. Se acordó pagar a Grupo GDI la diferencia entre aproximadamente Ps. $455 millones y Ps. $179 millones, que es el valor de los CBFIs recibidos por Grupo GDI como contraprestación por el Portafolio de Aportación en Desarrollo determinado con base en el precio de la

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Oferta Pública Inicial. En la medida que los costos de construcción y desarrollo de Grupo GDI excedan de Ps. $455 millones, Grupo GDI responderá por los costos adicionales.

Al 31 de diciembre de 2015, tres de esos cuatro Hoteles ya están operando:

• Los Hoteles Real Inn Morelia y One Tapatío abrieron respectivamente en marzo y junio del año 2013, y los pagos de Ps. $86.7 millones y de Ps. $57.6 millones se realizaron en esas fechas.

• El Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla abrió en marzo del año 2014 y el pago de Ps. $96.5 millones se realizó a esa fecha.

El 21 de octubre de 2014, se anunció la terminación de la aportación relativa al proyecto en

desarrollo Cancún extended-stay los 5’128,205 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron serán utilizados como contraprestación para el pago parcial de los Hoteles One Perisur y Courtyard by Marriott Toreo que se anunciaron en esa fecha, el precio de esos 2 dos Hoteles asciende a Ps. $285 millones y será pagado con los 5’128,205 CBFIs y con un pago de Ps. $166 millones en efectivo.

iii) El Fideicomiso de Control.

El Fideicomiso de Control F/0142, es un fideicomiso irrevocable de administración constituido

mediante escritura pública No. 9,296, de fecha 26 de noviembre de 2013, otorgada ante la fe del Lic. Raúl Rodríguez Piña, titular de la notaría pública No. 249 de la Ciudad de México.

Por virtud del Fideicomiso de Control, los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles

aportados que recibieron CBFIs transmitieron todos los CBFIs que recibieron a cambio de los Hoteles que integran el Portafolio de Aportación al Fideicomiso de Control regido por ley mexicana y redactada en idioma español.

Los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron, y el Fiduciario del Fideicomiso de Control adquirió, la titularidad y el título de propiedad sobre los CBFIs emitidos de conformidad con el contrato de Fideicomiso de Control y todos los contratos relacionados con el Fideicomiso de Control. El Fiduciario administra la cuenta de corretaje conforme a las instrucciones del Comité Técnico del Fideicomiso de Control y ejerce los derechos patrimoniales y corporativos que le corresponden como tenedor de los CBFIs, también considerando las instrucciones que emita el Comité Técnico del Fideicomiso de Control. Asimismo, cuando sea procedente el Fiduciario transmitirá los CBFIs correspondientes a los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados, depositándolos en la cuenta de corretaje.

Por virtud del Fideicomiso de Control: (i) por un periodo de 180 días a partir del 30 de noviembre de 2012 (fecha de la emisión inicial de los CBFIs), el 100% de dichos CBFIs no podrá retirarse del Fideicomiso de Control, (ii) para el periodo a partir del término de dicho plazo de 180 días y que concluya dos años después del 30 de noviembre de 2012, no más del 10% de dichos CBFIs podrán retirarse del Fideicomiso de Control, y (iii) para el periodo a partir del término de dicho periodo de 2 años y que concluya cinco años después del 30 de noviembre de 2012, no más del 50% de dichos CBFIs podrá retirarse del Fideicomiso de Control.

El Fiduciario no implementará instrucción alguna que reciba del Comité Técnico del Fideicomiso de Control que contravenga cualquiera de las obligaciones anteriormente establecidas.

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El Fideicomiso de Control está controlado por su Comité Técnico, que a la fecha del presente Reporte Anual está integrado por los siguientes miembros:

Nombre Suplentes Simón Galante Zaga Lucy Galante Rophie

Roberto Galante Totah Claudia Lorena García Núñez Alberto Galante Zaga Fredel Galante Zaga Eduardo Zaga Cojab Mayer Zaga Bucay

Albert Galante Saadía Jorge Sandor Watstein

iv) Otros Acuerdos.

No tenemos ningún acuerdo que revelar

v) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato de Obra.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel ha celebrado 67 Contratos de Operación Hotelera y tres Contratos de Arrendamiento respecto de propiedades que pertenecen al Portafolio Actual.

En cada uno de los Hoteles bajo Contrato de Operación Hotelera, la operadora correspondiente es responsable, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del Hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar, para el beneficio de FibraHotel, a los empleados para cada uno de sus Hoteles.

FibraHotel no tiene empleados relacionados con la operación rutinaria de los Hoteles.

Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservaciones que incluye software, desarrollado por cada una de las operadoras, cada operada administra un call center que incluye al Hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora.

Los plazos de vigencia de los Contratos de Operación Hotelera varían entre cinco y 31 años.

De acuerdo con los Contratos de Operación Hotelera, FibraHotel paga a las Operadoras tasas

variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos, así como una cuota fija establecida en cada uno de dichos contratos.

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e) Principales Tenedores y Administradores.

i) Principales Tenedores.

La siguiente tabla establece cierta información con relación a aquellas personas y empresas que tienen una participación económica en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs en circulación.


78’627,291 15.74%

Los miembros de nuestro Comité Técnico, ciertos miembros de las Familias Relevantes y

funcionarios de nuestro Asesor y nuestro Administrador detentan sus CBFIs directa e indirectamente a través del fideicomiso de control.

Con la intención de aumentar su influencia en FibraHotel, los señores Simón Galante Zaga,

Roberto Galante Totah y Alberto Galante Zaga, miembros de nuestro Comité Técnico de FibraHotel, han incrementado su tenencia de CBFIs en no más de un 5% en conjunto, a través de varias operaciones durante el año 2015.

ii) Administrador. FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue

constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los Hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los Hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura fiscal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit entre los gastos e ingresos del Administrador.

El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha de presente Reporte Anual, 21 personas, incluyendo el equipo directivo, con las siguientes funciones: desarrollo, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo.

La función de contabilidad es externalizada con Conectum, un centro de servicio compartido, que lleva más de 10 años de experiencia en la industria hotelera.

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iii) Asesor.

FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., y por el Asesor. El Asesor fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

iv) Compañías de Servicios.

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

v) Comité Técnico.

Constitución. Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, la administración de los

negocios de FibraHotel está encomendada al Comité Técnico, que podrá tener hasta 21 miembros propietarios. El Contrato de Fideicomiso permite a un miembro suplente suplir a cada miembro titular electo si el titular no puede asistir a una reunión del Comité Técnico. El Comité Técnico se elige o ratifica cada año en la asamblea anual de los Tenedores de los CBFIs.

A la presente fecha el Comité Técnico está integrado por las siguientes personas:

Nombre Cargo Albert Galante Saadia Miembro Propietario Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián Miembro Propietario Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Jorge Sandor Valner Watstein Miembro Propietario

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Mayer Zaga Bucay Miembro Propietario

Pablo de la Peza Berríos Miembro Propietario Independiente Roberto Galante Totah Miembro Propietario

Las particularidades del Comité Técnico se explican con mayor detalle a continuación. Independencia de sus miembros. Conforme a las Leyes Aplicables, el 25% de los miembros

propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes deben ser miembros independientes. Una persona no puede ser un miembro independiente si dicha persona es:

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• Un consejero o empleado de FibraHotel, del Asesor, de la Compañía de Servicios o del Administrador, o una empresa que forme parte de sus respectivos grupos empresariales.

• Cualquier persona que tenga influencia significativa o poder de mando sobre FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

• Un accionista que forme parte de un grupo de personas que tengan control sobre FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

• En ciertos casos, un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor, acreedor, socio, abogado o empleado de una empresa que también sea un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor o acreedor de FibraHotel, del Asesor, de las Compañías de Servicios y del Administrador.

• Cualquier auditor externo de FibraHotel o del Asesor, de las Compañías de Servicios, o del Administrador, que haya ocupado dicho cargo durante los 12 meses anteriores.

• Cualquier persona que tenga una relación familiar, consanguínea, por afinidad o civil hasta el cuarto grado o por afinidad hasta el cuarto grado y también los cónyuges o la concubina o concubinario, de cualquier persona mencionada anteriormente.

Elección del Comité Técnico. Cualquier tenedor o grupo de Tenedores de los CBFIs en

circulación tiene derecho a nombrar a un miembro titular (y a su respectivo suplente) del Comité Técnico por cada 10% de los CBFIs. Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen derecho de designar, a través del Fideicomiso de Control que han establecido y mientras el Fideicomiso de Control tenga el 15% o más de los CBFIs en circulación, a un número de miembros del Comité Técnico (y sus respectivos suplentes) equivalente a cuando menos la mitad del número total de los miembros del Comité Técnico en ese momento, más un miembro adicional (garantizando efectivamente que, durante ese tiempo, los Fideicomitentes Adherentes podrán designar a la mayoría de los miembros del Comité Técnico).

Destitución de los Miembros. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico

y sus respectivos suplentes generalmente sólo puede ser revocada por los Tenedores que originalmente los nombraron. Dichos miembros propietarios pueden revocar en cualquier momento la designación notificando al Fiduciario de conformidad con los procedimientos anteriormente descritos. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes puede ser revocada por los Tenedores de los CBFIs distintos a los Tenedores que originalmente los nombraron únicamente en una Asamblea de Tenedores en la cual se revoque la designación de todos los miembros del Comité Técnico, en cuyo caso, las personas sustituidas no podrán ser nombradas durante los 12 meses siguientes a su revocación.

La muerte, incapacidad o renuncia de un miembro del Comité Técnico resultará en la revocación

automática e inmediata de la participación de dicha persona en el Comité Técnico, y los Tenedores que originalmente nombraron a dicho miembro designarán a un nuevo miembro dentro de los 5 días siguientes o de lo contrario, se considerará que han renunciado a su derecho a designar a un nuevo miembro del Comité Técnico hasta que efectúen la designación correspondiente, considerando que cualquier movimiento que se efectué deberá pasar por la aprobación de la Asamblea de Tenedores.

Sesiones del Comité Técnico y Votación. El Comité Técnico debe reunirse periódicamente de

conformidad con el calendario que se apruebe en la primera sesión de cada año, y de manera especial

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cuando sea necesario para el cumplimiento adecuado de sus funciones, previa solicitud de uno de sus miembros propietarios a los otros miembros propietarios del Comité Técnico.

Cada miembro del Comité Técnico tiene derecho a un voto. Las resoluciones del Comité Técnico

se adoptan por mayoría de votos de los miembros presentes, salvo por aquéllos casos en los que el fideicomiso requiera el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

Remuneración. Con excepción de los miembros independientes, el nombramiento de miembros

del Comité Técnico es honorífico y no da derecho a recibir una contraprestación de cualquier naturaleza por el desempeño del cargo, sin embargo, al momento en que se acuerde su designación o ratificación, se puede acordar una remuneración por el ejercicio de su encargo en efectivo o en especie, mediante Asamblea de Tenedores.

Los miembros independientes tienen derecho a una remuneración anual por desempeñar tal cargo

no superior a USD $30,000.00, cantidad que el Comité Técnico puede aumentar o reducir. Si el Comité Técnico determina aumentar o reducir la remuneración de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 50%, la resolución debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores. Cualquier resolución posterior adoptada por el Comité Técnico que aumente o reduzca la remuneración anual de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 25% debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores.

Facultades. Para más información sobre las facultades del Comité Técnico ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

vi) Comité de Prácticas Societarias.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Prácticas. El Comité de Prácticas adopta sus resoluciones por mayoría de votos. Cada uno de los miembros del Comité de Prácticas es un miembro independiente. El Comité de Prácticas adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Prácticas es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) proporcionar

opiniones al Comité Técnico con relación a las operaciones en las que el Comité de Prácticas está involucrado con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, (ii) proporcionar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que participa el Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones, (iii) hacer recomendaciones al Comité Técnico sobre los informes que debe solicitar al Asesor o al Fiduciario para cumplir con sus funciones, (iv) asesorar al Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso, (v) presentar al Comité Técnico estudios de mercado relacionados con los sectores a los que pertenecen los activos y bienes de FibraHotel, y hacer las recomendaciones que correspondan, y (vi) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

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Todos los miembros del Comité de Prácticas son miembros independientes. A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité de Prácticas está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Prácticas ver la tabla que se encuentra

en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

vii) Comité de Auditoría.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Auditoría. De conformidad con los requisitos de la Ley Aplicable, cada uno de los tres miembros del Comité de Auditoría es miembro independiente. El Comité de Auditoría adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Auditoría es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) evaluar a los

auditores externos y analizar sus informes, (ii) analizar los estados financieros y discutirlos con el personal correspondiente, y con base en ello, determinar si es factible recomendar su aprobación al Comité Técnico, (iii) informar al Comité Técnico de su punto de vista en cuanto a los controles internos y sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada, (iv) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes, (v) investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y contables o con los controles internos o sistema de auditoría interna, (vi) informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante que detecte y proponer medidas de corrección, (vii) convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos a la orden del día según considere necesario, (viii) verificar el cumplimiento por el Asesor y el Fiduciario con resoluciones de los Tenedores y del Comité Técnico, (ix) verificar la implementación de mecanismos de control interno y su cumplimiento con la Ley Aplicable, (x) requerir al Asesor, al Fiduciario o sus respectivos funcionarios o empleados involucrados en su administración y operación, elaborar informes que describan la preparación de estados financieros, y (xi) celebrar reuniones periódicas con los funcionarios relevantes del Asesor, del Administrador y del Fiduciario.

Todos los miembros del Comité de Auditoría son miembros independientes. A la fecha del

presente Reporte Anual, el Comité de Auditoría está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Auditoría ver la tabla que se encuentra

en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

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viii) Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones se integra por cinco miembros del Comité Técnico, tres de los cuales son miembros independientes, determinados por el propio Comité Técnico. Los dos miembros restantes son miembros designados por los Fideicomitentes Adherentes. La Asamblea de Tenedores puede, a su discreción, aceptar o rechazar las recomendaciones del Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) buscar,

analizar y evaluar candidatos para elección o nombramiento como miembros independientes del Comité Técnico; (ii) proponer a la Asamblea de Tenedores que pueden ser miembros independientes del Comité Técnico, o en su caso, miembros suplentes de dichos miembros independientes y cuando sea procedente, proponer a la Asamblea de Tenedores a miembros independientes quienes, en la opinión del comité, deban sustituirse; (iii) monitorear y evaluar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés; y (iv) considerar la opinión del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

El Comité de Nominaciones sustenta sus nominaciones de miembros independientes del Comité Técnico certificando la independencia, experiencia y prestigio profesional de los candidatos, y también considerando que estas personas puedan cumplir sus funciones de libre de conflictos de interés, y sin estar sujetos a intereses personales, patrimoniales o económicos que puedan presentar conflictos con los intereses de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité de Nominaciones está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Simón Galante Zaga Miembro Propietario

Para más información sobre las facultades del Comité de Nominaciones ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo del presente Reporte Anual.

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f) Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo.

A continuación se muestra una tabla con las principales facultades y obligaciones de los

principales órganos que conformas el gobierno corporativo de FibraHotel:

Fideicomiso de Control Designar al presidente del Comité Técnico.

Elegir a la mayoría de los miembros del Comité Técnico, siempre y cuando tenga 15% (quince por ciento) o más de los CBFIs en circulación.

Fiduciario Adquirir, mantener y disponer de los derechos y activos que constituyen el Fideicomiso.

Emitir CBFIs, conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico y/o la Asamblea de Tenedores de CBFIs.

Realizar, administrar y mantener inversiones elegibles.

Conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico llevar a cabo todos los actos y celebrar todos los contratos y documentos necesarios para cumplir con los fines del fideicomiso.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Elegir miembros del Comité Técnico, por cada 10% de CBFIs en circulación detentados.

Destituir y nombrar al Representante Común.

Otorgar una prórroga al Fiduciario.

Dar el Contrato de Asesoría y Planeación por terminados sin “causa”.

Aprobar la emisión de CBFIs.

Aprobar operaciones inmobiliarias que representen 20% o más de los activos.

Modificar ciertas disposiciones del Contrato de Fideicomiso.

Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV de la CNBV y su cotización en la BMV.

Liquidar el Patrimonio Fideicomitido.

Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV.

Dar por terminado el Contrato de Fideicomiso.

Comité Técnico Administración de los negocios de FibraHotel.

Aprobar modificaciones a los requisitos de elegibilidad.

Aprobar políticas con respecto a y autorizar la celebración de contratos, operaciones y relaciones importantes con partes relacionadas.

Aprobar operaciones inmobiliarias que representen hasta 19.99% de los activos.

Designar al asesor fiscal y contable.

Aprobar políticas de apalancamiento (después del primer ejercicio fiscal)

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propuestas por el Administrador.

Analizar y aprobar operaciones fuera de los requisitos de elegibilidad.

Designar abogados, asesores fiscales y contables y dar instrucciones al Fiduciario para contratarlos.

Designar y destituir al auditor externo, con la recomendación del Comité de Auditoría.

Aprobar controles internos y reglas de auditoría interna, con la previa opinión del Comité de Auditoría.

Establecer políticas contables con la previa opinión del Comité de Auditoría.

Aprobar estados financieros, con la previa opinión del Comité de Auditoría, para considerarlos en las Asambleas de Tenedores.

Establecer y modificar políticas de inversión.

Establecer políticas de disposición.

Establecer políticas de distribución.

Aprobar distribuciones de más del 95% de ingresos gravables.

Designar a los miembros del Comité de Auditoría, del Comité de Prácticas y del Comité de Nominaciones.

Designar al secretario del Comité Técnico.

Evaluar el cumplimiento por el Administrador con el Contrato de Fideicomiso y el Contrato de Administración.

Designar y destituir a un asesor sustituto con causa, con la opinión del Comité de Prácticas.

Aprobar Tenedores (o grupo de éstos) del 9% o más de los CBFIs en circulación.

Aprobar venta de inmuebles en relación con el ejercicio de Derechos de Preferencia y el Derecho de Reversión.

Dar instrucciones al Fiduciario para revelar ciertos eventos legales mencionados en la LMV, incluyendo todos los contratos cuyo objeto sea contrario a una opinión del Comité de Auditoría o el Comité de Prácticas.

Designar al liquidador al ocurrir eventos que causen la terminación del Fideicomiso.

Resolver los términos de la Colocación y oferta de CBFIs entre el público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero, cuya emisión haya sido previamente aprobada por la Asamblea de Tenedores.

Comité de auditoría Evaluar a los auditores externos y analizar sus Reportes.

Analizar los estados financieros del fideicomiso y discutirlos con el personal correspondiente, y recomendar su aprobación al Comité Técnico.

Informar al Comité Técnico su opinión sobre los controles internos y el sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada.

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Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y contables o con los controles internos o el sistema de auditoría interna.

Informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante y proponer medidas correctivas.

Convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos al orden del día según considere necesario.

Verificar el cumplimiento por el Asesor, el Administrador y el Fiduciario de las resoluciones de Tenedores y del Comité Técnico.

Verificar la implementación de mecanismos de control interno y su cumplimiento con la Ley Aplicable.

Comité de prácticas Dar opiniones al Comité Técnico sobre las operaciones en las que esté

involucrado el Comité de Prácticas con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes de Grupo GDI.

Dar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que el Comité Técnico esté involucrado en el cumplimiento con sus funciones.

Hacer recomendaciones sobre los Reportes que el Comité Técnico debe solicitar al Administrador o Fiduciario.

Asesorar al Comité Técnico en el desempeño de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso.

Presentar al Comité Técnico estudios de mercado relativos a los sectores a los que pertenecen los activos y bienes, y hacer las recomendaciones que correspondan.

Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Comité de Nominaciones Buscar, analizar, evaluar y proponer candidatos para elegir o nombrar como

miembros independientes del Comité Técnico.

Proponer a la Asamblea de Tenedores de CBFIs personas quienes, en la opinión del comité y con base en la satisfacción de los requerimientos de independencia conforme a la LMV, pueden formar parte del Comité Técnico como miembros independientes.

Monitorear y revisar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés.

Considerar las opiniones del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

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g) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel ha pagado comisiones bajo el Contrato de Administración y el Contrato de Asesoría en Planeación.

Por un lado, el Administrador tiene derecho a recibir como comisión simbólica una cantidad

mensual equivalente a Ps. $10,000.00 más el IVA correspondiente. El Administrador cubre sus propios gastos, incluyendo gastos operativos y la parte proporcional de sus gastos generales e impuestos que deriven de sus ingresos. Cualquier ingreso excedente del Administrador será distribuido periódicamente al Fideicomiso y a su vez, el Fideicomiso será responsable por cualquier déficit que resulte entre los gastos e ingresos del Administrador.

Por otro lado, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al

1.00% (uno por ciento) del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. En relación con el periodo que concluyó:

• Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2012, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $4.5 millones.

• Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2013, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $82.2 millones.

• Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2014, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $102.7.

• Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $103.4.

h) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

A la fecha del presente Reporte Anual, el importe de las operaciones con partes relacionadas fue

el siguiente:

AÑO 2015 2014 2013 Administradora Fibra Hotelera Honorario de administración

Ps. $103.4 millones Ps. $102.7 millones Ps. $82.2 millones

Grupo A Servicios administrativos

Ps. $41.5 millones Ps. $40.6 millones Ps. $23,9 millones

• FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1.00% sobre el valor del activo en libros sin depreciar, neto de deuda.

• FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la precepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los conceptos anteriores.

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y Administración estrátegica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V.

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Las operaciones antes mencionada, se encuentran documentadas a través de contratos con vigencia de 5 años, renovables. Para más información sobre los contratos ver la Sección 2.d) “Contratos y Acuerdos Relevantes” del presente Reporte Anual.

A la fecha del presente Reporte Anual, los saldos por cobrar con partes relacionadas fueron los siguientes:

AÑO 2015 2014 2013

Controladora Cabi FHM Ps. $2.2 millones Ps. $2.2 millones Ps. $2.5 millones

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. Ps. $0.7 millones Ps. $0.7 millones -

Grupo Innovador Turístico y de Servicios Ps. $0.2 millones Ps. $0.2 millones Ps. $0.2 millones

Grupo Empresarial Hermosillo Ps. $49 miles Ps. $49 miles Ps. $48 miles

i) Auditores Externos.

A la fecha del presente Reporte Anual no se han llevado a cabo cambios en los Auditores Externos. Los Auditores Externos son Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

j) Mercado de Capitales. La información respecto al mercado de valores ha sido preparada con base en los materiales

obtenidos de las fuentes públicas, incluyendo la CNBV, la BMV, el Banco de México y publicaciones de los participantes en el mercado.

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i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

A la fecha del presente Reporte Anual, la estructura de FibraHotel es la siguiente:

La siguiente tabla muestra cierta información con respecto a personas y entidades que tienen un

interés económico en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs en circulación.


78’627,291 15.74%

Para más información sobre los principales Tenederos ver la Sección 2.e) “Principales Tenedores

y Administradores” del presente Reporte Anual.

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ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

No es posible predecir la liquidez de la BMV, si el volumen de transacciones de los CBFIs en el mercado cae por debajo de ciertos niveles, los CBFIs podrían quedar fuera de cotización o salir del registro en el mercado.

La gráfica siguiente enseña la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entre el 1 de enero de 2015 y el 31 de diciembre de 2015 (fuente: Bloomberg):

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3. EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del Negocio.

i) Actividad Principal del Fideicomitente.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012, mediante escritura pública número 24,842, otorgada ante la fe del Lic. Alfredo Caso Velázquez, notario público número 17 de la Ciudad de México, con el fin de constituir FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones, ni cuenta con recursos humanos.

Conforme a sus estatutos sociales, el objeto social del Fideicomitente es, entre otros:

• Comprar, vender, desarrollar, directamente o mediante un fideicomiso, toda clase de inmuebles, incluyendo sin limitar, desarrollos turísticos, Hoteles, sistemas de tiempo compartido, etc.

• Prestación de forma directa o indirecta de servicios de operación, asistencia técnica y mantenimiento a personas y empresas, mexicanas y extranjeras.

• Construcción de bienes inmuebles.

• Adquisición y disposición de todo tipo de acciones o participaciones en toda clase de empresas, así como la participación en contratos de fideicomiso.

ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales delFideicomitente.

A la fecha del presente Reporte Anual no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral de la cual el Fideicomitente tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente no existen juicios o procedimientos administrativos relevantes que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

b) Administradores y Accionistas del Fideicomitente.

A la fecha del presente Reporte Anual, el capital social de la Fideicomitente asciende a la cantidad de Ps $50,000.00 y se encuentra distribuido de la siguiente manera:

Accionista Número de

Acciones Valor

Simón Galante Zaga 25,000 $25,000.00 Alberto Galante Zaga 25,000 $25,000.00

Total: 50,000 $50,000.00

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Asimismo, a la fecha del presente Reporte Anual el consejo de administración y la vigilancia del Fideicomitente se encuentra integrado por:

Nombre Cargo

Simón Galante Zaga Presidente Alberto Galante Zaga Secretario

Roberto Galante Totah Tesorero

Nombre Cargo Yuri Elvicamina

Netzahualcóyotl Almazán Comisario

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4. INFORMACIÓN FINANCIERA.

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación. La siguiente sección debe leerse en conjunto con la Sección 4.b) “Información Financiera

Seleccionada” del presente Reporte Anual y los Estados Financieros Auditados. Las cifras del Reporte Anual de FibraHotel difieren en algunos rubros con respecto a los

Estados Financieros auditados, sin que estas diferencias representen un riesgo en la interpretación de los usuarios de información.

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. FibraHotel usa una variedad de indicadores para evaluar el desempeño operativo y financiero

del negocio hotelero. Estos indicadores clave incluyen información financiera, como ingresos; costos y gastos; utilidad operativa, entre otros. Además, FibraHotel utiliza otra información que puede no ser de naturaleza financiera, incluyendo información estadística y datos comparativos. FibraHotel utiliza esta información para medir el desempeño operativo de los Hoteles individualmente, grupos de Hoteles y / o el negocio como un todo. También usa estos indicadores para evaluar los Hoteles del portafolio y potenciales adquisiciones para determinar la contribución de cada Hotel al flujo de efectivo y su potencial de ofrecer atractivos rendimientos totales a largo plazo. Estos indicadores clave son:

Ocupación. La tasa de ocupación representa el número total de habitaciones de Hotel rentadas en

un período determinado, dividido por el número total de habitaciones disponibles en el mismo período. La ocupación mide la utilización de la capacidad disponible de los Hoteles. FibraHotel usa la ocupación para medir la demanda en un Hotel o en un grupo de Hoteles en un período determinado.

ADR. El ADR representa el total de los ingresos por renta de habitaciones (excluyendo alimentos,

bebidas y otros servicios no relacionados con las habitaciones) dividido por el número total de habitaciones rentadas en un período determinado. El ADR mide el precio promedio por habitación alcanzado por un determinado Hotel y la tendencia del ADR proporciona información útil sobre el entorno de precios y la naturaleza de la base de huéspedes de un Hotel o de un grupo de Hoteles. FibraHotel utiliza el ADR para evaluar los niveles de precios que sus Hoteles son capaces de generar, dado que los cambios en las tarifas tienen mayor impacto en los márgenes operativos y rentabilidad que cambios en la ocupación.

RevPAR. El RevPAR es el producto entre el ADR y la tasa de ocupación. El RevPAR incluye

únicamente los ingresos por renta de habitaciones excluyendo ingresos relacionados con alimentos y bebidas y otros servicios que se puede generar en los Hoteles como servicios de teléfono, lavandería y servicio de estacionamiento (valet parking), entre otros. FibraHotel utiliza el RevPAR para evaluar la tarifa con respecto al total de habitaciones disponibles.

Cabe señalar que los cambios en el RevPAR generados por cambios en la tasa de ocupación

tienen diferentes impactos en el desempeño financiero que los cambios generados principalmente por cambios en el ADR.

Dado el apalancamiento operativo, un aumento en la tasa de ocupación en un Hotel implicaría

costos variables adicionales de operación (incluyendo los servicios de limpieza, suministros de las habitaciones y otros servicios) y también podría resultar en un aumento en otros ingresos y gastos

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operativos. Los cambios en el ADR suelen tener un mayor impacto en los márgenes operativos y en la rentabilidad, dado que no tienen efecto substancial en los costos variables de operación.

La ocupación, el ADR y el RevPAR son medidas usadas comúnmente dentro de la industria

hotelera para evaluar el desempeño operativo de los Hoteles. El RevPAR es una estadística importante para monitorear el desempeño operativo a nivel individual de un Hotel y a nivel comparativo con otros Hoteles similares. FibraHotel evalúa el desempeño del RevPAR de cada Hotel en términos absolutos para períodos anteriores, así como desde la perspectiva regional y desde la perspectiva de todo el negocio con respecto a los presupuestos y niveles históricos.

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación.

Los principales factores que afectan los resultados de operación incluyen la demanda agregada

por habitaciones en comparación con la oferta de habitaciones disponibles, así como la habilidad de las compañías operadoras con las que tenemos contratos de operación para comercializar el Hotel al mismo tiempo que para controlar los gastos a través de sus sistemas de control.

Demanda. La demanda por servicios de hotelería, especialmente por viajeros de negocios, por lo

general fluctúa con la actividad de la economía en general. En los últimos años en México el nivel de demanda por servicios de hotelería ha sido negativamente impactado por temas de crisis económica, financiera, sanitaria y temas de seguridad, pero también ha sido positivamente impactado por el dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial y manufacturera.

Oferta. La oferta de servicios de hotelería depende mayoritariamente de la penetración de Hoteles para viajeros de negocio y del desarrollo de nuevos Hoteles. El desarrollo de nuevos Hoteles es impulsado principalmente por la voluntad de los grupos hoteleros de expandirse en una región determinada; los costos de construcción; las barreras de entrada, como por ejemplo la ubicación del desarrollo; la disponibilidad de financiamiento y el desempeño de los Hoteles existentes.

FibraHotel espera que el desempeño de la tasa de ocupación, ADR, y RevPAR se verán

impulsados por factores macroeconómicos como el crecimiento del empleo regional y local; el ingreso personal y las ganancias corporativas; las tasas de ocupación de oficinas y las decisiones de reubicación de negocios; la actividad aeroportuaria; de negocios en general y de viajes de placer; la construcción de nuevos Hoteles y las estrategias de precios así como las de los competidores. Además, el desempeño del ADR, ocupación y RevPAR dependen de la continuidad del éxito de las empresas de administración hotelera con las que se tiene contratos de operación y arrendamiento.

Ingresos. La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de

Hoteles. Al 31 de diciembre de 2015, FibraHotel cuenta con dos Hoteles bajo contrato de arrendamiento: Fiesta Inn Cuautitlán y Fiesta Inn Perisur. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del Portafolio Actual: One Hotels Monterrey, One Hotels Aguascalientes, One Hotels Acapulco, One Hotels Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey.

En concreto, los ingresos se componen de:

• Ingresos por habitaciones. La tasa de ocupación y el ADR son los principales determinantes de los ingresos por habitaciones. Los ingresos por habitaciones representan la mayor parte de los ingresos totales. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2015, los ingresos por habitaciones de FibraHotel representaron 76.8% de los ingresos totales.

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• Ingresos por alimentos y bebidas. La tasa de ocupación y el tipo de huésped, así como el segmento del Hotel (los Hoteles de servicio limitado generalmente cuentan con una selección limitada de servicios de alimentos y bebidas) son los principales determinantes de los ingresos por alimentos y bebidas (por ejemplo, un grupo de negocios suele generar más ingreso por alimentos y bebidas a través de eventos en comparación de los viajeros de negocios pasajeros, los cuales, pueden o no utilizar las instalaciones para alimentos y bebidas). Para el año terminado el 31 de diciembre de 2015, los ingresos por alimentos y bebidas de FibraHotel representaron 18.3% de los ingresos totales.

• Ingresos por arrendamientos. Los ingresos por arrendamientos incluyen las rentas que se reciben de los arrendatarios en el caso de Hoteles que se han dado en arrendamiento a compañías Operadoras hoteleras. Ingresos por arrendamientos también incluyen, entre otros, los ingresos por arrendamiento de locales comercial en Fiesta Inn Perinorte, One Monterrey Aeropuerto, One Puebla FINSA (entre otros) e ingresos por rentas de antenas telefónicas en algunos Hoteles. Los principales factores detrás de la evolución de los ingresos por arrendamiento son la ocupación en los componentes comerciales, los incrementos estipulados en los contratos de arrendamiento con respecto a la porción fija de la renta, así como el nivel de ventas de los arrendatarios, que pueden detonar la porción variable de la renta. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2015, los ingresos por arrendamientos de FibraHotel representaron 3.8% de los ingresos totales.

• Otros ingresos. La ocupación y la naturaleza de la propiedad son los principales determinantes de otros ingresos, tales como teléfono, estacionamiento, renta de salones y otros servicios al huésped. Algunos Hoteles, debido al limitado enfoque de los servicios ofrecidos y al tamaño, o limitaciones de espacio, pueden no tener instalaciones que generen otros ingresos. Los ingresos por arrendamiento incluyen los ingresos por arrendamiento de cualquier componente comercial en Hoteles que no están bajo contrato de arrendamiento. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2015, los otros ingresos de FibraHotel representaron 1.2% de los ingresos totales.

Costos y gastos. A continuación se presentan los componentes de los costos y gastos de los Hoteles:

• Costo y gastos de habitaciones. Estos costos incluyen los salarios e impuestos sobre la nómina de los empleados de limpieza, sistemas de reservación, suministros de cuartos, lavado de blancos y costos de la recepción. Al igual que los ingresos por habitaciones, la ocupación es el principal determinante de los costos por cuartos. Estos costos pueden aumentar de acuerdo con aumentos de sueldos y salarios, así como con el nivel de servicio y las amenidades que se ofrecen.

• Costo y gastos de alimentos y bebidas. Estos costos incluyen principalmente el suministro de alimentos, bebidas y los costos laborales asociados. La ocupación y el tipo de huéspedes que se hospeda en el Hotel (por ejemplo, los eventos con servicio de comida generalmente son más rentables que el restaurante, el bar u otras instalaciones para alimentos y bebidas) son los principales determinantes del costo de alimentos y bebidas.

• Costos administrativos y gastos generales. Estos gastos incluyen principalmente, a nivel de los Hoteles, honorarios y gastos reembolsables a las compañías operadoras, gastos de administración, publicidad y promoción, mantenimiento menor y energéticos. A nivel de la inmobiliaria, incluyen principalmente los sueldos del equipo de FibraHotel y los gastos corporativos (renta de la oficina, viáticos, honorarios diversos, entre otros).

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• Otros gastos de operación. Esos gastos incluyen los gastos inmobiliarios como el impuesto predial y los seguros.

iii) Políticas Contables.

Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes:

1. Declaración de cumplimiento.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

2. Bases de medición.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo

histórico, excepto por las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

a. Costo histórico.

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

b. Valor razonable.

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría

por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación; • Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1,

sea directa o indirectamente, • Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

80

3. Bases de consolidación. Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión • Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con

dicha entidad, y • Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en

la que invierte FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican

que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente. La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja

de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control. Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel. Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la

consolidación.

Entidad Participación 2015, 2014 y 2013

Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99% Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de

personal y operación mencionadas en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad, el honorarios por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor razonable. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras, los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en

las actividades relevantes; sin embargo no se considera FibraHotel como inversionista debido a que las entidades de nóminas actúan de manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables.

81

Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% no deberá de reconocer las prestaciones correspondientes al retiro y los beneficios a empleados.

Los saldos y transacciones intercompañías han sido eliminados.

4. Combinación de negocios. Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La

contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se

reconocen a valor razonable. El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el

monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

5. Instrumentos financieros.

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos. Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

6. Activos financieros.

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor

razonable con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

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Préstamos y cuentas por cobrar Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que

no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

Deterioro de activos financieros Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través

de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada periodo sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como

disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

• Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte; • Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal; • Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o • La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades

financieras. Baja de activos financieros FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos

contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. Si FibraHotel no transfiere ni retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa reteniendo el control del activo transferido, FibraHotel reconocerá su participación en el activo y la obligación asociada por los montos que tendría que pagar. Si FibraHotel retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo colateral por los recursos recibidos.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y

la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

En la baja de un activo financiero que no sea en su totalidad (por ejemplo, cuando FibraHotel

retiene una opción para recomprar parte de un activo transferido), FibraHotel distribuye el importe en libros previo del activo financiero entre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en

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otros resultados integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes.

7. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido.

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas

de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes

inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

8. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de

adquisición. Los terrenos y edificios relacionados a los hoteles existentes a la fecha de la Oferta Pública (“OPI”) de los CBFIs fueron reconocidos a su valor razonable como lo permiten las opciones de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la

depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro. Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada

año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

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Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 son:

% Edificio – acabados 10 Edificio – mejoras 10 Edificio – instalaciones 7 Edificio – obra civil 1 Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

9. Deterioro del Valor de los Activos Tangibles.

Al final de cada periodo sobre el cual se informa, FibraHotel revisa los valores en libros de sus

activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor

de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o

unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

10. Impuestos a la utilidad.

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como

FIBRA para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR.

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11. Provisiones. Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita)

como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

12. Arrendamientos.

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento

transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos

FibraHotel como arrendador El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

13. Moneda extranjera.

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

14. Moneda extranjera.

Clasificación como deuda o patrimonio Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como

patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual. Instrumentos de patrimonio Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en

los activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a

través de resultados o como otros pasivos financieros.

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Otros pasivos financieros Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan

subsecuentemente al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva. Baja de pasivos financieros FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se

cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

15. Instrumentos financieros derivados.

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad

en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12 se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el

contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

16. Contabilidad de coberturas.

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo. Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta.

17. Reconocimiento de ingresos.

Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones,

alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios hoteleros.

18. Clasificación de costos y gastos.

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

19. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión.

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20. Utilidad neta por CBFIs Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en

circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 restando al total de 499’401,766 CBFIs en circulación, los 5’128,205 CBFIs de 2015 y 2014, y 6’666,666 CBFIs del 2013, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público

iv) Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la

Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las

estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

1. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

a. Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de un hotel, o un

portafolio de hoteles, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular al evaluar en qué medida adquiere los procesos necesarios para que los activos generen beneficios.

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y

pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como combinaciones de negocios. Aquellas realizadas sobre hoteles que no representaban control común fueron clasificadas como combinaciones de negocios.

b. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo) Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una

propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del

hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

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Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces ciertas responsabilidades a terceras en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles

aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante el período presentado en los estados financieros se

contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel. c. Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

2. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

a. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada

periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

b. Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha

habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

c. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

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v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.

A continuación se presenta una descripción de las políticas de inversión, disposición, financiamiento y otras políticas seguidas por FibraHotel. Estas políticas han sido determinadas por el Comité Técnico y, en general, podrán ser modificadas o reformadas de tiempo en tiempo por el Comité Técnico sin el voto de los Tenedores de los CBFIs.

1. Políticas de Inversión.

Inversión en Inmuebles. El objetivo es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de los CBFIs a largo plazo a través de distribuciones estables del Resultado Fiscal, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel lograr este objetivo integrando selectivamente un portafolio diversificado de Hoteles de alta calidad, bien ubicado y rentable en México. El Portafolio Actual está actualmente integrado por 67 Hoteles en operación en los segmentos de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada.

FibraHotel aumentar el tamaño de su Portafolio Actual y hacer crecer su negocio con el tiempo

adquiriendo y desarrollando Hoteles con un enfoque en un flujo de efectivo actual atractivo o que tengan el potencial de generar un flujo de efectivo atractivo a través de actividades de desarrollo y redesarrollo, y el potencial para una valoración de capital a largo plazo. De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, cualquier Hotel que FibraHotel adquiera deberá satisfacer ciertos requisitos de elegibilidad conforme a lo siguiente:

• El inmueble debe estar destinado para arrendamiento y/o hospedaje.

• El Hotel debe estar ubicado en México.

• Los abogados, arquitectos y otros especialistas, deberán presentar una opinión de auditoría previa favorable sobre el Hotel, dependiendo de las características del Hotel (incluyendo una opinión de auditoría previa favorable con relación a asuntos ambientales).

• El Administrador deberá elaborar un informe de las razones comerciales de la adquisición.

• Un tercero independiente deberá elaborar un informe de mercado que respalde el precio propuesto de la adquisición.

• El Hotel debe contar con un seguro vigente de conformidad con los estándares de la industria en el momento de la adquisición.

• Si el Hotel es propiedad de una parte relacionada, cualquiera de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes o cualquier mayoría de los miembros del Comité Técnico y una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico deberá aprobar la adquisición.

• El Comité Técnico podrá modificar o renunciar a estos requisitos de elegibilidad de, tiempo en tiempo, con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

Sujeto a los requisitos de elegibilidad anteriormente descritos, conforme crezca el negocio,

FibraHotel podrá aumentar la diversificación actual en términos de ubicaciones, tamaño y mercado de Hoteles y no existe un límite en cuanto al monto o porcentaje de los activos que podrán invertirse en un Hotel en particular o en un área geográfica en México. FibraHotel pretende adquirir y conservar tanto

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los Hoteles del Portafolio Actual como nuevos Hoteles, como inversión a largo plazo. También puede desarrollar, re-desarrollar, expandir y mejorar los Hoteles, incluyendo los Hoteles que forman parte del Portafolio Actual. Pretende operar el negocio, incluyendo participar en actividades de inversión, desarrollo y re-desarrollo a futuro, de una manera que se pueda conservar el estatus como una FIBRA para efectos del impuesto sobre la renta federal en México.

El Comité Técnico debe aprobar cualquier adquisición de inmuebles que represente hasta el

19.99% de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la primera operación), con base en el Valor Promedio. Cualquier adquisición de un Hotel que represente el 20% o más de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la primera operación), con base en el Valor Promedio, debe ser aprobada por los Tenedores que representen la mayoría de los CBFIs en circulación. De conformidad con las políticas sobre conflictos de interés, las adquisiciones a o coinversiones con partes relacionadas, incluyendo los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes también requerirán el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico y el voto afirmativo de la mayoría de los miembros del Comité Técnico. Las inversiones que no cumplan o no podrían cumplir con los requisitos de elegibilidad podrán ser aprobadas por el Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes.

Sujeto a las políticas sobre conflictos de intereses que se describen a continuación, FibraHotel

podrá adquirir Hoteles de o vender Hoteles a, partes relacionadas, incluyendo miembros del Comité Técnico, funcionarios del Asesor, y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes. Conforme FibraHotel desarrolle sus negocios, la relación con Grupo GDI brindará acceso a su amplia gama de posibles adquisiciones. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras el fideicomiso de control tenga cuando menos el 15% los CBFIs en circulación, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes acordaron otorgar un derecho de preferencia para comprar cualquier oportunidad de inversión futura en Hoteles proporcionada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requisitos de elegibilidad de inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso.

También FibraHotel puede participar con terceros en la titularidad de Hoteles, a través de

coinversiones, asociaciones u otros tipos de co-titularidad. Estos tipos de inversiones podrán permitir adquirir una participación en activos más grandes sin restringir la diversificación indebidamente, y por lo tanto darán mayor flexibilidad para estructurar el portafolio. FibraHotel podrá co-invertir con los Fideicomitentes Adherentes Relevantes en cualquier Hotel, siempre y cuando la titularidad en dicho Hotel sea cuando menos del 50%. Cualquier coinversión de este tipo se llevará a cabo con la aprobación del Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico, la cual, si se aprueba, determinará los términos y condiciones de dicha coinversión (incluyendo disposiciones sobre terminación y resolución de controversias).

FibraHotel podrá adquirir Hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y

podrá incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquiera Hoteles sujeto al cumplimiento con las políticas de apalancamiento como se describe a continuación en la Sección 4.c.iv.3) “Políticas de Apalancamiento” del presente Reporte Anual. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

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2. Política de Desinversión.

Actualmente FibraHotel no tiene intención de disponer de alguna de las propiedades en el Portafolio Actual, aunque se reserva el derecho de hacerlo si el Comité Técnico determina que dicha acción sea lo mejor para los Tenedores.

De conformidad con el Fideicomiso, el Comité Técnico es responsable de establecer las políticas de desinversión con respecto de los Bienes Inmuebles. En principio las políticas de desinversión son las siguientes:

El Fiduciario puede implementar la disposición de cualquier activo o bien propiedad del

Fidecomiso que: (i) haya sufrido o esté sufriendo un impacto negativo en su valor o en generar ingresos que impacte el valor de los activos de manera significativa, (ii) deje de ser compatible con los objetivos estratégicos, (iii) su mayor uso sea otro que no esté destinado a la industrial de la hotelería, (iv) cuyo valor será maximizado por dicha disposición, y (v) otras razones importantes establecidas por el Administrador.

El Fiduciario puede ejecutar la venta de un activo o bien raíz del Fideicomiso que represente

hasta el 19.99% del Patrimonio del Fideicomiso (en una sola operación o una serie de operaciones relacionadas que pueden considerarse una sola operación dentro de un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de la fecha de la primera operación), basado en el Valor Promedio, con la sola aprobación previa del Comité Técnico. Cuando las desinversiones que se pretendan efectuar cuyo valor sea igual o mayor al 5% pero menor al 20% del Valor Promedio se deberá obtener también la mayoría de votos de los miembros independientes del Comité Técnico.

La venta de bienes raíces representando el 20% o más de los activos (en una sola operación o

unas series de operaciones relacionadas que puedan considerarse una operación dentro de un periodo de 12 meses contados a partir de la primera operación), basados en el Valor Promedio, requiere la aprobación de los Tenedores que represente la mayoría de los CBFIs en circulación.

Por cada venta de Hoteles propuesta para ocurrir previo a un periodo estatuario de 4 años bajo

el artículo 188 de la LISR, se deben de cumplir las siguientes condiciones: (i) el Administrador debe presentar una solicitud al Comité Técnico para llevar a cabo dicha venta, (ii) complimiento con la política de disposición aplicable a los Hoteles, (iii) debe obtenerse la mayoría de votos de los miembros del Comité Técnico , y (iv) debe obtenerse la mayoría de votos de los Miembros Independientes del Comité Técnico. Una vez que estas condiciones fueron cumplidas, el Comité Técnico determinará los precios y condiciones de la venta con la opinión previa del Comité de Prácticas. El precio y condiciones de venta, se notificará al Fiduciario, los Fideicomitentes Adherentes de Grupo GDI y, si el Hotel fuere aportado, a los que lo aportaron, para efectos de otorgar derecho de reversión a dichos personas, cuyo derecho deberá ejercitarse dentro de los 15 (quince) Días Hábiles siguientes al aviso.

Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes

Adherentes Relevantes tienen un derecho preferente con relación a todos los Hoteles mientras que el Fideicomiso de Control sea tenedor de al menos 15% (quince por ciento) de los CBFIs. Conforme a este derecho, en caso de que FibraHotel decida vender cualquiera de los inmuebles, estas personas, conjuntamente a través de un Representante Común, tienen un derecho preferente para comprarnos dicho inmueble. Asimismo, conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras que los Fideicomitentes Adherentes que hayan aportado los inmuebles del Portafolio de Aportación posean cualesquier CBFIs emitidos a los mismos en las operaciones de aportación, tendrán derechos de reversión (equivalentes al derecho de recomprar el inmueble), únicamente con relación a los inmuebles que hayan aportado. Conforme a estos derechos, en caso de que FibraHotel decida

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vender un inmueble del Portafolio de Aportación o ante la terminación del Contrato de Fideicomiso, los Fideicomitentes Adherentes respectivos que lo hayan aportado tendrán el derecho de volver a adquirir dicho inmueble de FibraHotel en su totalidad. Si los titulares de estos derechos de preferencia y reversión ejercen sus derechos de adquirir o readquirir un inmueble de FibraHotel, dicha operación estará sujeta a la previa aprobación del Comité Técnico, incluyendo la aprobación de cuando menos una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico. Si FibraHotel decide o esta obligados a vender cualquiera de los inmuebles, el derecho de reversión de Fideicomitentes Adherentes relevantes y los derechos de preferencia otorgados a los Fideicomitentes Adherentes Relevantes como se describió anteriormente podrían reducir el valor del inmueble vendido.

Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, incluyendo ciertos miembros del Comité Técnico

y funcionarios del Administrador y del Asesor, pueden ser influenciados en cuanto a la conveniencia de una disposición propuesta por las consecuencias fiscales para ellos de conformidad con la Ley Aplicable, que resulten en la enajenación de cierta propiedad.

3. Política de Apalancamiento.

De acuerdo con el Fideicomiso, el Comité Técnico es el responsable de establecer la política de apalancamiento. Para el primer ejercicio fiscal, el Comité Técnico ha determinado que las políticas de apalancamiento serán las siguientes:

• los créditos no pueden ser por un monto que cause que se exceda del menor entre: (i) un LTV del 40% con relación a todos los Hoteles (incluyendo cualquier propuesta de inversión); o (ii) un DSCR igual a 1.20x para los 12 meses siguientes a dicha inversión;

• los límites de apalancamiento establecidos en el punto anterior no pueden modificarse salvo por la mayoría de los miembros del Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes;

• para efectos de emitir instrumentos de deuda en el mercado de valores, de manera pública o privada, FibraHotel intentará obtener propuestas de los términos y condiciones respectivos por al menos dos instituciones bancarias o financieras, y el Comité Técnico decidirá por mayoría de votos la propuesta que considere más favorable para FibraHotel; y

• para los Hoteles adquiridos con deuda existente, el Administrador debe garantizar que la deuda insoluta en relación con dichos Hoteles se ajuste a los niveles establecidos en las políticas en un plazo de 12 meses, a falta de lo cual el Comité Técnico, con la previa opinión del comité de prácticas, buscará una resolución.

Sujeto a la política de apalancamiento descrita anteriormente, la intención es, cuando sea

apropiado, emplear cantidades prudentes de apalancamiento como medio para proporcionar fondos adicionales para la adquisición, el desarrollo, la remodelación, la mejora y la expansión de las propiedades. La cantidad de apalancamiento que FibraHotel despliega para inversiones particulares depende de la valoración del Administrador y del Comité Técnico, de una variedad de factores que pueden incluir la liquidez y la volatilidad de los precios de los activos en el Portafolio Actual, el potencial de pérdidas, la disponibilidad y el costo de financiamiento de los activos que anticipen, la opinión sobre la capacidad crediticia de las contrapartes financiadoras, el estado de la economía mexicana y los mercados de crédito, y la visión del nivel, el declive y la volatilidad de las tasas de interés. FibraHotel considera que la política de apalancamiento es apropiada para una empresa cuyos activos son principalmente bienes inmuebles.

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Después del primer ejercicio fiscal, las políticas de apalancamiento se determinan por el Comité Técnico con base en una propuesta del Asesor. Sin embargo, el Comité Técnico deberá aprobar el incurrimiento de cualquier deuda que causaría que el apalancamiento supere el 80% de los límites de apalancamiento establecidos por el Comité Técnico. El Comité Técnico tiene la facultad de aprobar el financiamiento de cualquier adquisición o serie de adquisiciones relacionadas que represente hasta el 19.99% de los activos, y los Tenedores que representen la mayoría de los CBFIs en circulación pueden aprobar el financiamiento de cualquier adquisición o serie de adquisiciones relacionadas que represente el 20% o más de los activos, en cada caso con base en el Valor Promedio. Las políticas de apalancamiento pueden modificarse de tiempo en tiempo en vista de las condiciones económicas vigentes en ese momento, los costos relativos de capital y deuda, los valores de mercado de los Hoteles, las condiciones generales en el mercado para valores de deuda y capital, fluctuaciones en el precio de mercado de los CBFIs, oportunidades de crecimiento y adquisición y otros factores. Por lo anterior, en el futuro FibraHotel podrá incrementar o disminuir el índice de endeudamiento más allá de los límites anteriormente descritos. Si estas políticas cambian, FibraHotel podría tener un apalancamiento mayor, lo cual resultaría en un mayor riesgo de incumplimiento de las obligaciones y un aumento relacionado en los requerimientos de servicio de la deuda que podrían afectar adversamente la situación financiera y los resultados de las operaciones, así como la capacidad de hacer distribuciones a los Tenedores.

4. Políticas Respecto a Determinadas Actividades.

Sujeto a ciertas formalidades requeridas de conformidad con la Ley Aplicable, incluyendo la obtención de cualquier autorización gubernamental, FibraHotel tendrá autoridad para ofrecer nuevos CBFIs a cambio de propiedades y de recomprar o de otro modo adquirir los CBFIs en el mercado de valores o de cualquier otra manera y FibraHotel podrá realizar dichas actividades en el futuro. Excepto en relación con las Operaciones Iniciales, FibraHotel no ha emitido CBFIs ni otros valores a cambio de propiedades o con cualquier otro fin, y el Comité Técnico no tiene en este momento la intención de hacernos recomprar CBFIs. FibraHotel no contempla la emisión de CBFIs preferentes.

FibraHotel no ha financiado, ni gestionado la distribución o venta de valores de otros emisores y

no tiene la intención de hacerlo. En todo momento, FibraHotel tiene la intención de realizar inversiones con el fin de calificar como FIBRA para efectos fiscales, a menos que debido a circunstancias o a cambios en las normas y reglamentos fiscales aplicables, el Comité Técnico determine que calificar como FIBRA, ya no es lo más conveniente para FibraHotel. FibraHotel no ha otorgado préstamos a terceros, aunque en el futuro podrá hacerlo limitado a fines de negocios.

FibraHotel pretende poner a disposición de los Tenedores los estados financieros anuales

auditados e informes anuales.

vi) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

1. Liquidez y Recursos de Capital.

Los requerimientos de liquidez a corto plazo consisten principalmente en pagos por gastos operativos y otros gastos directamente relacionados con los Hoteles, incluyendo entre ellos, pero no limitado a:

• Capital de trabajo.

• Comisiones y gastos pagaderos bajo el Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato de Servicios y Contrato de Administración.

• Comisiones pagaderas bajo los Contratos de Operación Hotelera.

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• Distribuciones en Efectivo futuras esperadas a ser pagadas a los Tenedores para calificar como una FIBRA.

FibraHotel tiene la intención de satisfacer los requerimientos de liquidez a corto plazo a través del efectivo neto generado por las operaciones, saldo actual en caja y, de ser necesario, líneas de crédito. FibraHotel considera que las operaciones generarán los flujos de efectivo para cubrir costos y gastos operativos y financiar las distribuciones de efectivo a los Tenedores.

Los requerimientos de liquidez a largo plazo consisten principalmente en los costos de adquirir

propiedades adicionales, proyectos de desarrollo, remodelaciones, ampliaciones y otros gastos de capital que tienen que hacerse periódicamente con respecto a los Hoteles y al servicio de cualquier financiamiento futuro. FibraHotel tiene la intención de satisfacer las necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluyendo el flujo de las operaciones, ofertas adicionales de capital o colocación de deuda, en línea con su política de apalancamiento. FibraHotel espera que cualquier deuda en que pueda incurrir, contenga las cláusulas restrictivas habituales, que pueden limitar la capacidad, sin el previo consentimiento del acreedor, de incurrir en deudas adicionales, disponer o gravar las propiedades.

Sin embargo, existen ciertos factores que podrían tener un efecto adverso material sobre la

capacidad para acceder a las fuentes de capital antes descritas, incluyendo la situación actual de los mercados de capital y deuda, el nivel de apalancamiento, la base no gravada de activos, restricciones sobre apalancamiento impuestas por los acreedores, condiciones generales de mercado para las FIBRA, el desempeño operativo y liquidez, así como la percepción del mercado acerca de FibraHotel. El éxito de la estrategia de negocio depende, en gran medida, de la habilidad para acceder a estas diferentes fuentes de capital.

Los Hoteles requerirán gastos de capital recurrentes y renovaciones para mantenerse

competitivos. FibraHotel estima invertir aproximadamente Ps. $100 millones en los siguientes dos años para mejorar la calidad del Portafolio Actual. En adición a lo anterior, FibraHotel asumirá los costos de desarrollo relacionados con la construcción y desarrollo de los Hoteles por desarrollar del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

Adicionalmente, las adquisiciones, redesarrollos, remodelaciones y expansiones requerirán gastos

significativos de capital. Puede ser que FibraHotel no sea capaz de fondear dichos gastos de capital únicamente con el flujo operativo, debido a que se debe de distribuir el por lo menos el 95% del resultado fiscal, para calificar y mantener la calificación como FIBRA. Así, la capacidad para fondear gastos de capital, adquisiciones, redesarrollo, remodelaciones y expansiones a través de ganancias acumuladas de ejercicios anteriores es muy limitada. Por lo tanto, FibraHotel espera depender en gran medida de la disponibilidad de deuda o capital para estos propósitos. Si FibraHotel no es capaces de obtener el capital necesario en términos favorables, la condición financiera, liquidez, resultados de operación y perspectivas podrían ser material y adversamente afectados.

Para mayor información sobre el flujo de efectivo de FibraHotel y su posición de liquidez ver la

Sección 4.b.iii) “Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

vii) Control Interno.

FibraHotel cuenta con un Comité de Auditoría que desempeña las actividades en materia de auditoría que establece la LMV, así como aquellas actividades en materia de prácticas societarias que establece dicha ley. El Comité de Auditoría está conformado por los cuatro miembros independientes del Comité Técnico.

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Asimismo, la Compañía cuenta con un Comité de Prácticas Societarias que desempeña las

actividades en materia de prácticas societarias que establece la LMV, salvo por las actividades en dicho sentido que el Consejo de Administración le otorgue al Comité de Auditoría o a otros Comités que cumplan con los requisitos y obligaciones que disponga la LMV. El Comité de Prácticas Societarias está conformado por los cuatro miembros independientes del Comité Técnico.

La ejecución de los trabajos de auditoría interna de la Compañía está delegada a la Dirección de

Contraloria del Asesor de FibraHotel. La Dirección de Contraloria del Asesor establece anualmente su programa de auditoría interna, cuyos avances y hallazgos son expuestos trimestralmente al Asesor, a FibraHotel y al Comité de Auditoría de Fibrahotel. No obstante, la Dirección de Contraloria del Asesor interviene en la elaboración de auditorías no programadas a petición de la Dirección General, de la Dirección o de cualquier otro órgano de FibraHotel. Cabe mencionar que el resultado final de cada auditoria no concluye con la emisión del reporte de revisión, sino que se continúa dando seguimiento a aquellos puntos que deban aclararse y/o corregirse.

Adicionalmente, la gran mayoría de los Hoteles de FibraHotel (63 de 66) se encuentran bajo un

contrato de administración hotelera. En este esquema de operación, los operadores (Grupo Posadas, Grupo Real Turismo, Marriott International, Starwood Hotels & Resorts) son responsables de la operación de los Hoteles, de los procesos internos (comercialización, facturación, cobranza, pagos a proveedores, entre otros), y por lo tanto es de su responsabilidad establecer su propio control interno y verificar que los procesos establecidos se cumplen de manera satisfactoria. Verificar el control interno y los procesos de los operadores forma parte de las tareas que lleva a cabo la Dirección de Contraloria del Asesor de FibraHotel, quien formando sinergias con los operadores contribuye en la detección de áreas de oportunidad en los procesos hoteleros.

b) Información Financiera Seleccionada - Introducción

Este Reporte Anual incluye los estados financieros consolidados auditados y notas respectivas al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 (los “Estados Financieros Auditados”).

Los Estados Financieros Auditados han sido preparados de acuerdo con la Normas

Internacionales de Información Financiera (“IFRS”, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”, por sus siglas en inglés).

Los Estados Financieros Auditados así como toda la información financiera contenida en el presente Reporte Anual, están denominados en pesos mexicanos salvo que se indique lo contrario.

Los Estados Financieros Auditados fueron preparados por el auditor externo, Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Por tema de presentación algunos rubros contables de los estados financieros presentados en esa sección pueden diferir de los Estados Financieros Auditados sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

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c) Información Financiera Seleccionada

i) Balance y Resultados – Ejercicio 2015

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que comprenden 62 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2015:

• 60 Hoteles bajo contrato de operación. • Dos Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2015 y al 31 de diciembre de 2014. (Cifras en miles de pesos) Año 2015 Año 2014

Ingresos:Arrendamiento de habitaciones 1,541,320 1,162,025Alimentos y bebidas 367,524 289,662Arrendamiento 76,121 68,801Otros ingresos 22,974 10,337

Ingresos totales 2,007,939 1,530,826

Gastos y costos generales:Gastos de habitaciones 288,706 198,587Costos y gastos de alimentos y bebidas 215,278 164,798Costos y gastos administrativos 833,780 642,668

Total costos y gastos generales 1,337,765 1,006,053

Contribución hotelera 670,174 524,774

Gastos inmobiliarios 28,991 21,626Gastos administrativos de FibraHotel 39,361 29,182Comisión de Asesoría 103,378 102,731

Depreciación 213,782 162,930

Utilidad en operación 284,663 208,305

Gastos extraordinarios, neto 77,688 88,448

Utilidad en operación ajustada 206,975 119,857

Otros ingresos, neto 2,726 12,209Resultado integral de financiamiento 29,759 124,379

Utilidad antes de impuestos 239,460 256,445

Impuestos 2,884 2,742

Utilidad neta integral consolidada 236,576 253,703

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Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de

FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2015 contra el 31 de diciembre de 2014.

ActivosAño 2015 Año 2014

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 376,824 2,091,905 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 207,911 169,174 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 3,190 Impuestos por recuperar, principalmente IVA 288,544 234,063 Pagos anticipados 5,787 2,614 Total del activo circulante 882,257 2,500,946

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 7,535,661 6,725,074 Propiedades en desarrollo 2,310,688 773,570 Instrumentos financieros derivados 11,441 - Depositos en garantía 1,812 1,654 Impuesto diferido 4,054 3,995 Total del activo no circulante 9,863,656 7,504,294

Total del Activo 10,745,913 10,005,240

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:Deuda 7,849 - Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 313,667 233,249 Impuestos por pagar y otros 8,375 5,002 Total del pasivo circulante 329,890 238,250

Deuda a largo plazo 844,618 -

Patrimonio de los fideicomitentes:Aportaciones de los Fideicomitentes 9,160,093 9,495,328 Resultados acumulados 411,311 271,662 Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,571,404 9,766,989

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 10,745,913 10,005,240

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La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2015 por trimestre. Este resumen

deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el presente Reporte Anual. T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015






EBITDA 107.0 120.0 125.9 145.6 498.4 Margen 23.8% 23.9% 25.0% 26.3% 24.8%


Flujo de efectivo operativo 109.1 124.8 114.1 102.4 450.4 FFO / CBFI con derechos eco. $0.2207 $0.2524 $0.2308 $0.2072 $0.9112

Flujo de efectivo oper. ajustado 101.1 106.8 105.8 115.3 429.0 AFFO / CBFI con derechos eco. $0.2045 $0.2162 $0.2141 $0.2332 $0.8679

Distribución 102.5 108.9 106.4 117.7 435.5 Distrib. / CBFI con derechos eco $0.2074 $0.2204 $0.2153 $0.2380 $0.8812

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFIs que está en Pesos.

ii) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2015

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de diciembre de 2015, FibraHotel cuenta con dos Hoteles bajo contrato de arrendamiento. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del Portafolio Actual: One Hotels Monterrey, One Hotels Aguascalientes, One Hotels Acapulco, One Hotels Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey.


• Ingresos por habitaciones.

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• Ingresos por alimentos y bebidas.

• Ingresos por arrendamientos.

• Otros ingresos.

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes:

• Costo y gastos de habitaciones.

• Costo y gastos de alimentos y bebidas.

• Costos administrativos y gastos generales.

• Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

• Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en arrendamiento, entre otros).

• Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones inversionistas, entre otros).

• Fee de asesoría.

• Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual.

1. Ingresos Totales.

Durante el año 2015, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $2,008 millones, contra Ps.

$1,531 millones para el año 2014 (incremento del 31.2%):

• Ps. $1,541 millones de ingresos por renta de habitaciones (76.8% de los ingresos totales), en incremento de 32.6%.

• Ps. $368 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.3% de los ingresos totales), en incremento de 26.9%.

• Ps. $75.4 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 3.8% de los ingresos totales), en incremento de 9.6%.

• Ps. $23.7 millones (1.2% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de 129%.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 32.4%, de Ps. $1,455 millones a Ps. $1,927 millones, debido a los siguientes factores:

• El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+7.1% para los 47 Hoteles estabilizados).

• La adquisición de un nuevo Hotel en operación durante el año.

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• El vencimiento de un contrato de arrendamiento (Fiesta Inn Ecatepec), el cual fue sustituido por un contrato de operación.

• La apertura de cinco Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

• La aceleración de los Hoteles que abrieron durante el año 2014.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2015, los ingresos totales han venido creciendo ya que a lo largo del año 2015, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual:

• FibraHotel inicio el año con 56 Hoteles:

• Enero de 2015: Apertura del hotel One Cuernavaca

• Febrero de 2015: Adquisición de los hoteles Fiesta Inn Cuernavaca y Cacao Playa del Carmen (ahora Lat20 by Live Aqua)

• Marzo de 2015: Apertura de la primera etapa del Fairfield & Suites Saltillo

• Julio de 2015: Apertura del One Perisur

• Septiembre de 2015: Apertura del Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y de la segunda etapa del Fairfield & Suites Saltillo

• Noviembre de 2015: Fiesta Inn Ecatepec sustituye el contrato de arrendamiento por un contrato de administración y apertura del Courtyard Ciudad del Carmen

• Diciembre de 2015: Adquisición del Fiesta Inn Villahermosa y apertura del Fairfield Inn & Suites Villahermosa

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015




# de Hoteles administrados 54 54 56 60 60 # de Hoteles arrendados 3 3 3 2 2

* Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del númerode Hoteles.

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2015, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

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Año 2015Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup.

Ocup. Ingresos Cuartos

Ps. $ MillonesTarifa

promedioTarifa

efectivaTrimestre 1 635,872 370,645 58.3% 340.1$ 917$ 535$ Trimestre 2 665,040 416,466 62.6% 385.5$ 926$ 580$ Trimestre 3 682,504 435,523 63.8% 390.2$ 896$ 572$ Trimestre 4 704,760 471,700 66.9% 425.6$ 902$ 604$

Total 2,688,176 1,694,334 63.0% 1,541.3$ 910$ 573$

2. Costos y Gastos Generales Totales. Durante el año 2015, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $1,338 millones contra Ps. $1,006 millones para el año 2014:

• Ps. $834 millones de costos y gastos indirectos (62.3% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las compañías operadoras de Hoteles.

• Ps. $289 millones de gastos de habitaciones (21.6% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

• Ps. $215 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.1% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

3. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2015, a Ps. $670 millones, representando 33.4%

de los ingresos totales, contra Ps. $525 millones para el año 2014, representando 34.3% de los ingresos totales, este decremento en margen se debe únicamente al mix entre Hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrendamient:

• Ps. $589 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 30.6%), contra Ps. $449 millones en 2014 (margen del 30.8%).

• Ps. $76.1 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $68.8 millones en 2014.

• Ps. $5.0 millones correspondieron a otros ingresos (margen del 100%) contra Ps. $7.1 millones en 2014.

El decremento de 28 puntos básicos de margen de contribución de los Hoteles administrados entre 2014 y 2015 se debe principalmente a los Hoteles de recién apertura, que generalmente generan un menor margen que los hoteles estabilizados por estar en el periodo de aceleración de su actividad. Tomando en cuenta un perímetro comparable entre 2014 y 2015, es decir excluyendo los hoteles que abrieron durante el año 2015, el margen de contribución incremento 117 puntos básicos, de 30.9% a 32.0%, este incremento se debe principalmente al incremento en ingresos totales (+9.1%), gracias a la labor de optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al apalancamiento operativo a nivel de los Hoteles (los gastos y costos incrementaron 7.3%, es decir 184 puntos básicos menos que el

102

incremento de los ingresos totales), pero de igual manera, se debe a la labor de Asset Management que efectúa el administrador con las compañías operadoras.

4. Utilidad de Operación. Los otros gastos operativos de Ps. $386 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $29.0 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $39.4 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $103 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $214 millones). Para 2014 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $316 millones, el incremento (+21.8%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios), los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios).

La utilidad de operación ascendió a Ps. $285 millones, representando 14.2% de los ingresos

totales, contra Ps. $208 millones (13.6% de los ingresos totales) en 2014. 5. Utilidad de Operación Ajustada. Durante el año 2015, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $77.7 millones, los cuales

corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2014, esos gastos ascendieron a Ps. $88.4 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $207 millones contra Ps. $120 millones en 2014.

6. Resultado Integral de Financiamiento. FibraHotel cerró el trimestre con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps.

$377 millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $35.1 millones. El efectivo está totalmente invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano. También tuvo cargos bancarios por Ps. $4.9 millones, principalmente debido a las comisiones por disposición de las líneas de crédito. Para el año 2015, el resultado integral de financiamiento ascendió a Ps. $29.8 millones contra Ps. $124 millones en 2014.

Durante el cuarto trimestre, FibraHotel empezó a utilizar las líneas de crédito disponibles, a

efecto de financiar sus proyectos incluyendo parte del portafolio de desarrollo, y generando un costo financiero durante el periodo de Ps. $3.8 millones de intereses. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada proyecto específico. Durante el cuarto trimestre de 2015 el total de la deuda está relacionada con proyectos en desarrollo por lo que en el trimestre FibraHotel ha capitalizado Ps. $3.8 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

7. Utilidad Neta Consolidada.

Después de impuestos de Ps. $2.9 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas…), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $237 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 47.86 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en Desarrollo

103

que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2015). Para 2014, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $254 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 51.37 centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente a una disminución del resultado integral financiero, de Ps. $124 millones en 2014 a Ps. $29.8 millones en 2015, resultante del esfuerzo de inversión a lo largo del año 2015.

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los

cuatro trimestres y el año 2015:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Utilidad Neta Consolidada 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6

Número de CBFIs (millones)

Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3 Resultado por CBFI $0.1236 $0.1555 $0.1333 $0.0663 $0.4786

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. – Ejercicio 2015

1. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas. Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de

Ps. $402 millones contra Ps. $294 millones en 2014. Excluyendo las actividades relacionadas con las actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $516 millones contra Ps. $420 millones.

2. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $2,524 millones):

• (Ps. $185 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2015.

• (Ps. $2,122 millones) respecto al Portafolio en Desarrollo.

• (Ps. $158 millones) respecto a las remodelaciones de Hoteles.

• (Ps. $100 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.

• Ps. $7.0 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo…)

• Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados durante periodo.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión

negativo por (Ps. $2,570 millones:

• (Ps. $1,764 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2014.

• (Ps. $663 millones) respecto al Portafolio en Desarrollo.

• (Ps. $115 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles.

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• (Ps. $97 millones) respecto al pago final del Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla.

• (Ps. $54 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento

• Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante periodo.

3. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de

financiamiento por Ps. $407 millones:

• Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de crédito que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2015.

• (Ps. $429 millones) con respecto a las distribuciones:

o (Ps. $111 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2014

o (Ps. $103 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2015

o (Ps. $109 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2015

o (Ps. $106 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2015

• (Ps. $16.4 millones) con respecto respecto a la adquisición de coberturas para la deuda y a los intereses pagados.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo por (Ps. $419 millones) derivado de las actividades de financiamiento, principalmente por las siguientes distribuciones:

• (Ps. $105 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2013.

• (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2014.

• (Ps. $114 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2014.

• (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2014.

4. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado.

Durante el año 2015, FibraHotel generó: • Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $450 millones, contra Ps. $417 millones en 2014.

• Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $429 millones contra Ps. $424 millones en 2014.

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Utilidad neta consolidada 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6 Depreciación 48.0 47.9 48.2 69.7 213.8

FFO 109.1 124.8 114.1 102.4 450.4 Reserva de CapEx (22.0) (24.9) (25.1) (27.6) (99.7) Ajustes no operativos 14.0 7.0 16.9 40.5 78.3

AFFO 101.1 106.8 105.8 115.3 429.0

105

Número de CBFI En circulación 499’401,766 499’401,766 499’401,766 499’401,766 499’401,766

Con derechos económicos. 494’173,561 494’173,561 494’173,561 494’173,561 494’173,561

/ CBFI con derechos econ. FFO $0.2207 $0.2524 $0.2308 $0.2072 $0.9112 AFFO $0.2045 $0.2162 $0.2141 $0.2332 $0.8679

5. Posición de Liquidez.

FibraHotel cerró el año 2015:

• Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps. $665 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $289 millones). Excluyendo el IVA acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $377 millones contra Ps. $2,092 millones al 31 de diciembre de 2014.

• Una position de deuda total de Ps. $852 millones. Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel no tenía deuda. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $187 millones.

• Aproximadamente Ps. $1,148 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

Año 2015 Año 2014 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 376.8 2,091.7 Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Operación 222.4 132.5 Capital de trabajo Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 37.9 41.7 Reserva de CAPEX Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 114.6 1,926.5 Dispo. para inversión

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337.0 2,050.0 Cifras en miles de pesos

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:

Año 2015 Moneda Tasa de intéres Vencimiento

BBVA Bancomer 180.0 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027 BBVA Bancomer 123.1 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027 BBVA Bancomer 153.4 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027 Banorte 283.1 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027 Banorte 112.9 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027

Total 852.5 Cifras en miles de pesos

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda

de FibraHotel:

Años Amortizaciónes %

106

2016 7.8 0.9% 2017 82.8 9.7% 2018 84.4 9.9% 2019 86.2 10.1% 2020 88.0 10.3%

2021 y adelante 503.2 59.0% Total 852.5 100.0%

Al 31 de diciembre de 2015, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado

tres instrumentos financieros destinados únicamente a cubrir las variaciones de la tasa TIIE respecto a las tres disposiciones de la línea de crédito disponible con BBVA Bancomer. Esos tres productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las mismas características:

• Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la TIIE. • Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel para la TIIE a un nivel de

5.0%. • Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel paga la TIIE menos una bonificación

del 4.0%. 6. Nueva Regulación Aplicable a las FIBRAS. Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para

medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs. • Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2015 con un endeudamiento de Ps.

$852 millones y con un total de activos de Ps. $10,746 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 7.9%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

• Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de la deuda se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles5 para los seis próximos trimestres. Este índice debe ser mayor a 1.0x. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de 2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de respectivamente 2.9x, 2.9x, 2.9x y 1.3x.

7. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2015, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $37.9 millones contra Ps. $41.7 millones al 31 de diciembre de 2015.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

5 Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los Hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.

107

• Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $100 millones.

• Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel invirtió Ps. $158 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los hoteles Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Inn Tlalnepantla y Fiesta Inn Saltillo:

o Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos,

y (iii) áreas públicas. Esa remodelación tiene un presupuesto de USD 5.0 millones, de los cuales Ps. $61.0 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2015.

o Fiesta Inn Tlalnepantla: remodelación de habitaciones y áreas públicas. La remodelación tuvo un costo de $29.8 millones durante el año 2015.

o Fiesta Inn Saltillo: remodelación de habitaciones y áreas públicas. Esa remodelación tuvo un costo de Ps. $28.0 millones durante el año 2015.

o Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otros hoteles (remodelación de áreas comunes en Fiesta Inn Aguascalientes, inicio de remodelación de Fiesta Inn Monterrey La Fe, Fiesta Inn Perinorte…) por un importe total de Ps. $33.1 millones durante el año 2015.

• Gastos de capital de inversión en Hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una

nueva marca:

o Lat20 by Live Aqua: (i) mejoras de las áreas públicas, (ii) adición de centros de consumo. Este reposicionamiento tiene un presupuesto de Ps. $26.3 millones de los cuales Ps. $5.8 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2015.

8. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $436 millones, de los cuales Ps. $94 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $342 millones corresponden a la depreciación o retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015






108




d) Información Financiera Seleccionada – Ejercicio 2014

i) Balance y Resultados – Ejercicio 2014

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que comprenden 56 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2014:

• 53 Hoteles bajo contrato de operación. • Tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2014 y al 31 de diciembre de 2013.

109

(Cifras en miles de pesos) Año 2014 Año 2013

Ingresos:Arrendamiento de habitaciones 1,162,025 758,495Alimentos y bebidas 289,662 164,869Arrendamiento 68,801 88,523Otros ingresos 10,337 20,586

Ingresos totales 1,530,826 1,032,473

Gastos y costos generales:Gastos de habitaciones 198,587 130,426Costos y gastos de alimentos y bebidas 164,798 110,829Costos y gastos administrativos 642,668 413,748

Total costos y gastos generales 1,006,053 655,003

Contribución hotelera 524,774 377,470

Gastos inmobiliarios 21,626 16,718Gastos administrativos de FibraHotel 29,182 18,773Comisión de Asesoría 102,731 82,168

Depreciación 162,930 120,041

Utilidad en operación 208,305 139,770

Gastos extraordinarios, neto 88,448 101,707

Utilidad en operación ajustada 119,857 38,063

Otros ingresos, neto 12,209 8,600Resultado integral de financiamiento 124,379 118,168

Utilidad antes de impuestos 256,445 164,831

Impuestos 2,742 2,078

Utilidad neta integral consolidada 253,703 162,753

110

Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2014 contra el 31 de diciembre de 2013.

Año 2014 Año 2013Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 2,091,905 4,787,793 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 169,174 106,396 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 2,816 Impuestos por recuperar, principalmente IVA 234,063 204,319 Pagos anticipados 2,614 1,961 Total del activo circulante 2,500,946 5,103,284

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 6,725,074 4,734,606 Propiedades en desarrollo 773,570 250,874 Depositos en garantía 1,654 905 Anticipos a proveedores - - Impuesto diferido 3,995 2,193 Total del activo no circulante 7,504,294 4,988,577

Total del Activo 10,005,240 10,091,861

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 233,249 157,158 Impuestos por pagar y otros 5,002 3,414 Total del pasivo circulante 238,250 160,572

Patrimonio de los fideicomitentes:Aportaciones de los Fideicomitentes 9,495,328 9,846,444 Resultados acumulados 271,662 84,845 Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,766,989 9,931,289

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 10,005,240 10,091,861

La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2014 por trimestre. Este resumen

deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el Reporte Anual del año 2014.

111

T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014






EBITDA 66.4 93.1 96.8 114.9 371.2 Margen 21.5% 24.5% 24.5% 25.7% 24.3%


Flujo de efectivo operativo 101.3 111.0 102.0 102.3 416.6 FFO / CBFI con derechos eco. 0.2056 0.2246 0.2065 0.2069 0.8436

Flujo de efectivo oper. ajustado 96.3 115.2 98.4 113.8 423.8 AFFO / CBFI con derechos eco. 0.1955 0.2332 0.1990 0.2302 0.8580

Distribución 98.6 114.3 100.1 111.2 414.2 Distrib. / CBFI con derechos eco 0.2001 0.2313 0.2025 0.2250 0.8589

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFIs que está en Pesos.

ii) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2014

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel cuenta con tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento: Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Ecatepec, y Fiesta Inn Perisur. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del Portafolio Actual: One Hotels Monterrey, One Hotels Aguascalientes, One Hotels Acapulco, One Hotels Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey.


• Ingresos por habitaciones.

• Ingresos por alimentos y bebidas.

• Ingresos por arrendamientos.

• Otros ingresos.

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes:

112

• Costo y gastos de habitaciones.

• Costo y gastos de alimentos y bebidas.

• Costos administrativos y gastos generales.

• Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

• Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en arrendamiento, entre otros).

• Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones inversionistas, entre otros).

• Fee de asesoría.

• Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual.

1. Ingresos Totales.

Durante el año 2014, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $1,531 millones, contra Ps.

$1,030 millones para el año 2013 (incremento del 48.3%) y contra Ps 30 millones para el año 2012:

• Ps. $1,162 millones de ingresos por renta de habitaciones (75.9% de los ingresos totales), en incremento de 53.2% contra el año 2013.

• Ps. $290 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.9% de los ingresos totales), en incremento de 75.7% contra el año 2013 y en 6,034.5% contra el año 2012.

• Ps. $69 millones de ingresos por arrendamiento de (i) seis Hoteles6 y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 4.5% de los ingresos totales), en decremento de 22.3%, debido al vencimiento de dos contratos de arrendamiento.

• Ps. $10 millones (0.7% de los ingresos totales) de otros ingresos, en decremento de 49.8%.

Tratándose de los Hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 55.4%, de Ps. $936 millones a Ps. $1,455 millones, debido a los siguientes factores:

• El incremento en la Tarifa Efectiva de los Hoteles estabilizados (+4.2% para los 43 Hoteles estabilizados).

• La adquisición de 13 nuevos Hoteles en operación durante el año.

• El vencimiento de 2 contratos de arrendamiento (Fiesta Inn Culiacán y Camino Real Puebla), los cuales fueron sustituidos por contratos de operación.

6 Los Hoteles arrendados al 31 de diciembre de 2014 son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Ecatepec y Fiesta Inn Perisur. Durante el año 2014, tres otros hoteles estuvieron bajo contrato de arrendamiento Camino Real Puebla y Fiesta Inn Culiacán durante el mes de enero y Fiesta Inn San Luis Oriente de julio a octubre.

113

• La apertura de 4 Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

• La aceleración de los Hoteles que abrieron durante el año 2013.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2014, los ingresos totales han venido creciendo ya a lo largo del año 2014, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual:

• FibraHotel inicio el año con 39 Hoteles:

• Enero 2014: adquisición del Hotel Fiesta Americana Aguascalientes

• Marzo 2014: apertura del Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla y adquisición de los Hoteles Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa

• Abril 2014: adquisición del Hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón

• Mayo 2014: adquisición del Hotel Fussion 5 León (Gamma León) y del Hotel Valle Grande Ciudad Obregón (Gamma Ciudad Obregón)

• Junio 2014: adquisición del Hotel Fairfield Inn by Marriott Los Cabos

• Julio 2014: adquisición del Hotel Fairfield Inn San Luis Potosí Oriente y del Hotel Lausana Tijuana (Gamma Tijuana)

• Noviembre 2014: apertura de los Hoteles One Monclova, Fiesta Inn Lofts Monclova y Fiesta Inn Lofts Querétaro y adquisición de los Hoteles Sheraton Ambassador en Monterrey y Cacao en Playa del Carmen

• Diciembre 2014: adquisición de los Hoteles Fiesta Inn Cuernavaca y One Cuernavaca.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014




# de Hoteles administrados 40 44 45 53 53

# de Hoteles arrendados 3 3 4 3 3 * Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del númerode Hoteles.

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros7 de los Hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2014, considerando únicamente los Hoteles que 7 Existe una ligera diferencia con los importes mencionados en el reglón “Habitaciones” de la tabla de ingresos trimestrales, esa integra conceptos como descuentos, utilidad cambiaria, etc. que no se contabilizan en la tabla trimestral de indicadores operativos y financieros.

114

generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

Año 2014 Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup.

Ocup. Ingresos Cuartos Ps. $ Millones

Tarifa promedio

Tarifa efectiva

Trimestre 1 462,562 270,340 58.4% 235.7$ 872$ 510$ Trimestre 2 513,248 317,121 61.8% 287.8$ 908$ 561$ Trimestre 3 547,887 346,587 63.3% 299.1$ 863$ 546$ Trimestre 4 605,510 384,459 63.5% 336.2$ 874$ 555$

Total 2,129,207 1,318,507 61.9% 1,158.9$ 879$ 544$

2. Costos y Gastos Generales Totales. Durante el año 2014, los costos y gastos generales totales de los Hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $1,006 millones contra Ps. $655 millones para el año 2013 y contra de Ps. 12.5 millones para el año 2012:

• Ps. $643 millones de costos y gastos indirectos (63.9% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las compañías operadoras de Hoteles.

• Ps. $199 millones de gastos de habitaciones (19.7% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

• Ps. $165 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.4% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

3. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2014, a Ps. $525 millones, representando 34.3% de los ingresos totales, contra Ps. $377 millones para el año 2013 y Ps. $17.5 millones para el año 2012, representando 36.6% de los ingresos totales, este decremento en margen se debe únicamente al mix entre Hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrendamiento:

• Ps. $449 millones correspondieron a los Hoteles administrados (margen de 30.8%), contra Ps. $281 millones en 2013 (margen del 30.1%).

• Ps. $69 millones correspondieron a los Hoteles en arrendamiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $89 millones en 2013.

• Ps. $7.2 millones correspondieron a otros ingresos (margen del 100%) contra Ps. $7.5 millones en 2013.

El incremento de 79 puntos básicos de margen de contribución de los Hoteles administrados entre 2013 y 2014 se debe al apalancamiento operativo del portafolio de Hoteles y a la labor de Asset Management que efectúa el Administrador de FibraHotel con las compañías operadoras de Hoteles. Cabe mencionar que el margen de contribución de 2014 se ve afectado por los Hoteles de recién apertura (Camino Real Hotel & Suites Puebla o los Fiesta Inn Lofts de Querétaro y Monclova) o los

115

hoteles en reposicionamiento como los tres Hoteles Gamma, que generalmente generan un menor margen que los Hoteles estabilizados por estar en el periodo de aceleración de su actividad.

4. Utilidad de Operación. Los otros gastos operativos de Ps. $316 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $22 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $29 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $103 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $163 millones). Para el 2013 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $238 millones, el incremento se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios), la comisión de asesoría (en base al valor del activo total no depreciado y neto de deuda), los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios).

La utilidad de operación ascendió a Ps. $208 millones, representando 13.6% de los ingresos

totales, contra Ps. $140 millones (13.5% de los ingresos totales) en el año 2013 y los Ps $5.2 millones para el 2012.

5. Utilidad de Operación Ajustada. Durante el año 2014, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $88 millones, los cuales

corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de Hoteles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros) para el año 2013, esos gastos ascendieron a Ps. $102 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $120 millones contra Ps. $38 millones en el año 2013 y contra Ps. $1.3 millones en el año 2012.

6. Resultado Integral de Financiamiento. FibraHotel cerró el año con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $2,092

millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $122 millones. Conforme a la LISR, el efectivo está totalmente invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano.

7. Utilidad Neta Consolidada.

Después de impuestos de Ps. $3 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, entre otros) la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $254 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 51.37 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en Desarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2014). Para 2013, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $163 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 36.96 centavos por CBFI.

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los

cuatro trimestres y todo el año 2014:

T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014

Utilidad Neta Consolidada 65.0 73.2 61.8 53.6 253.7

116

Número de CBFIs (millones) Con derechos económicos 492.7 494.3 494.3 494.3 n.a.

Resultado por CBFI $0.1321 $0.1481 $0.1251 $0.1084 $0.5137

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez.

1. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas. Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de

Ps. $294 millones contra Ps. $291 millones en 2013. Excluyendo las actividades relacionadas con las actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $420 millones contra Ps. $293 millones.

2. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo negativo por (Ps. $2,570 millones) derivado de las actividades de inversión:

• (Ps. $1,764 millones) con respecto a las 14 adquisiciones de Hoteles durante el año 2014.



• (Pa. $97 millones) respecto al pago final del Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla.


• Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante dicho periodo.

Durante el año 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo negativo por (Ps. $2,806

millones) derivado de las actividades de inversión:

• (Ps. $2,677 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2014.




• Ps. $120 millones respecto a los intereses generados durante dicho periodo.

3. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo por Ps. $419 millones

derivado de las actividades de financiamiento, principalmente por las siguientes distribuciones:

• (Ps. $105 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2013.

• (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2014.

• (Ps. $114 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2014.

117

• (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2014.

Durante el año 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $4,384 millones:

• Ps. $4,636 millones con respecto a los recursos netos de la emisión de CBFIs que llevó a cabo FibraHotel el 30 de mayo de 2013

• (Ps. $251 millones) con respecto a las distribuciones:

o (Ps. $19 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2012.

o (Ps. $59 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2013.

o (Ps. $74 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2013.

o (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2013.

4. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado. Durante el año 2014, FibraHotel generó:

• Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operation (“FFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $417 millones contra Ps. $283 millones en 2013.

• Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operation (“AFFO” por sus siglas en inglés) de Ps. $424 millones contra Ps. $337 millones en 2013.

T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014

Utilidad neta consolidada 65.1 73.2 61.8 53.6 253.7 Depreciación 36.2 37.8 40.2 48.7 162.9

FFO 101.3 111.0 102. 102.3 416.6 Reserva de CapEx (15.1) (18.7) (19.3) (22.1) (75.3) Ajustes no operativos 10.1 22.9 15.7 33.7 82.4

AFFO 96.3 115.2 98.4 113.8 423.8 Número de CBFI

En circulación 499,4 499,4 499,4 499,4 499,4

Con derechos económicos. 492.7 494.3 494.3 494.3 n.a.

/ CBFI con derechos econ. FFO Ps. $0.2056 Ps. $0.2246 Ps. $0.2065 Ps. $0.2069 Ps. $0.8436 AFFO Ps. $0.1955 Ps. $0.2332 Ps. $0.1990 Ps. $0.2302 Ps. $0.8580

5. Posición de Liquidez.

Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel no tenía deuda y contaba con una posición de efectivo de

Ps. $2,092 millones, contra Ps. $4,788 millones al 31 de diciembre de 2013 y contra los contra Ps. $2,878 millones al 31 de diciembre de 2012. De esa posición de efectivo Ps. $1,911 millones se encontraban disponibles para invertir en adquisiciones y desarrollos de Hoteles.

Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel tenía un saldo de impuestos por recuperar de Ps. $234 millones, correspondiendo principalmente al IVA por recuperar relacionado con las adquisiciones del

118

año contra Ps. $204 millones al 31 de diciembre de 2013. Una vez recuperados, esas cantidades estarán disponibles para nuevas adquisiciones y desarrollos de Hoteles.

6. Nueva Regulación Aplicable a las FIBRAS.

Durante el segundo trimestre de 2014, la CNBV emitió una nueva regulación para medir el nivel

de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.

• Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2014 sin deuda y con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $2,092 millones. Por lo tanto el nivel de endeudamiento no aplica para FibraHotel para el año 2014. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento, no puede exceder el 40%, cuando la nueva regulación aplicable a las FIBRAs indica que no puede ser mayor a 50%

• Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de la deuda se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles8 para los seis próximos trimestres. Este índice debe ser mayor a 1.0x. Para los segundo, tercero y cuarto trimestres de 2014, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de respectivamente 3.7x, 3.7x y 2.9x.

7. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2014, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las condiciones de los Hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los Hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $41.7 millones contra Ps. $20 millones al 31 de diciembre de 2013 y contra Ps. 14 millones al 31 de diciembre de 2012.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

• Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $54.3 millones.

• Gastos de capital de inversión en Hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la oportunidad de hacer inversiones de capital en los Hoteles del Portafolio Actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel invirtió Ps. $115 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los Hoteles Fiesta Inn Culiacán, Fiesta Inn Naucalpan:

o Fiesta Inn Culiacán: (i) mejora de 145 habitaciones a estándar “Fiesta Inn 360”

(el Hotel tenía 142 habitaciones, se agregaron cuatro adicionales), (ii) mejora de pasillos de habitación, (iii) mejoras de las áreas comunes a estándar “Fiesta Inn 360”, y (iv) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación costó Ps. $29.8 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.

8 Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los Hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.

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o Camino Real y Camino Real Hotel & Suites Puebla: (i) mejora en las áreas públicas, (ii) incremento del aforo de restaurante y bar, (iii) puente de conexión entre las dos propiedades. Esa remodelación costó Ps. $17.4 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.

o Fiesta Inn Querétaro y Naucalpan: se gastaron Ps. $10.0 millones a inicios de 2014 para acabar las remodelaciones de esos dos Hoteles para convertirlos al estándar “Fiesta Inn 360”.

o Fiesta Inn León: (i) mejoras de las áreas públicas a “Fiesta Inn 360”, (ii) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación costó Ps. $7.2 millones y concluyó durante el segundo trimestre de 2014.

o Fiesta Inn Monclova: mejoras de las áreas públicas a estándar “Fiesta Inn 360”. Esa remodelación costó Ps. $4.6 millones y concluyó durante el cuarto trimestre de 2014.

o One Xalapa: ampliación del inventario de 108 a 126 habitaciones. Esa remodelación costó Ps. $3.2 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.

o Fiesta Inn Ciudad Obregón: ampliación del inventario de 123 a 141 habitaciones. Esa ampliación tiene un presupuesto de Ps. $6.2 millones, de los cuales Ps. $2.1 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2014. La remodelación se terminará durante el primer trimestre de 2015.

o Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otros Hoteles (reparación de los daños del Huracán Odile en el Fairfield Inn Los Cabos, remodelación de áreas comunes en Gamma Tijuana, cuarto de máquinas en Gamma Ciudad Obregón, inicio de remodelación de Fiesta Inn Saltillo) por un importe total de Ps. $15.7 millones durante el año 2014.

• Gastos de capital de inversión en Hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una

nueva marca:

o Gamma León: (i) mejoras de las áreas públicas, (ii) mejoras en habitaciones, (iii) mejoras en el motor lobby. Este reposicionamiento costó Ps. $16.8 millones y concluyó durante el cuarto trimestre de 2014.

o Real Inn Mexicali: el Hotel se adecuó a los estándares de la marca Real Inn. Este

reposicionamiento costó Ps. $10.0 millones (Ps. $8.2 millones durante el año 2014) y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.

8. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel el Comité Técnico de

FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $435 millones, de los cuales Ps. $94 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $342 millones corresponden a la depreciación o retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

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T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015









e) Fondos y Cuentas del Fideicomiso El Fideicomiso FibraHotel cuenta con diversos fondos y cuentas para hacer frente a sus obligaciones y cumplir con sus fines. A continuación se listan las cuentas y fondos del Fideicomiso FibraHotel, conforme las mismas son incluidas en el Contrato de Fideicomiso.

1. Cuentas destinadas a la inversión en inmuebles. Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a la inversión en

inmuebles. Los fondos provienen mayoritariamente de la Oferta Pública Inicial y de la Oferta Subsecuente para la adquisición, de desarrollo y la remodelación de inmuebles, pero también de la reserva de CAPEX para para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad.

• Cuenta Concentradora. En esta cuenta se depositaron la totalidad de los Recursos

Derivados de la Emisión de los CBFIs. • Fondo de Gastos de Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora se

registran los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de Emisión. • Fondo de Impuestos por Inversión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora, se

depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos, derechos y otros de naturaleza fiscal, que se generen por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, la adquisición y/o enajenación de Bienes Inmuebles, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación.

• Fondo de Inversión en Bienes Inmuebles. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora, se depositan los recursos que el Comité Técnico determine mediante una instrucción por escrito, para llevar a cabo la adquisición de los Bienes Inmuebles Adquiridos.

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2. Cuentas destinadas a la operación de FibraHotel. Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a los costos y gastos de

FibraHotel. Los fondos provienen mayoritariamente de los ingresos de los hoteles (renta de cuartos, alimentos y bebidas), pero también de algunos contratos de arrendamiento (hoteles, locales comerciales, antenas telefónicas…). El remanente de esas cuentas se distribuye trimestralmente a los tenedores, conforme a la política de distribución de FibraHotel.

• Cuenta General. Se trata de una cuenta bancaria cuyo beneficiario es el Fiduciario, en la cual se depositan la totalidad de los recursos remanentes de la Cuenta Concentradora, una vez que se hayan aplicado los recursos conforme lo determine el Comité Técnico con apego al Contrato de Fideicomiso.

• Cuentas de Operación Hotelera. En subcuentas de la Cuenta General, por cada uno de los Bienes Inmuebles, según corresponda, se depositan los recursos que se encuentre obligado a mantener FibraHotel de conformidad con el Contrato de Operación Hotelera que corresponda a cada Hotel.

• Fondo de Gastos de Mantenimiento de la Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de Mantenimiento de la Emisión.

• Fondo de Mantenimiento. En tanto FibraHotel no haya sido celebrado un Contrato de Operación Hotelera en relación con un Hotel, se depositarán los recursos necesarios para el mantenimiento del Hotel correspondiente conforme a las instrucciones del Comité Técnico, recursos que serán entregados mensualmente al Administrador para los efectos conducentes.

• Fondo de Contribuciones Fiscales. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos, derechos y otros de naturaleza fiscal, que le sean notificados por el Administrador, distintos de los previstos en el numeral 12.3 del Contrato de Fideicomiso.

• Fondo de Rembolso de Capital. En esta subcuenta de la Cuenta General, en la cual se depositan los Rembolsos de Capital que, en su caso, se hayan pagado a los Tenedores conforme a las instrucciones del Comité Técnico.

• Fondo de Remanentes. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan las cantidades que se encuentren líquidas en la Cuenta General.

• Cuenta de Gastos de Operación. En esta cuenta bancaria cuyo beneficiario sea el Fiduciario, se depositan, con cargo a la Cuenta General, los recursos necesarios para cubrir los Gastos de Operación que le sean notificados por escrito al Fiduciario por el Administrador y que no hayan sido cubiertos con cargo a cualquiera de las subcuentas de la Cuenta General.

El Fiduciario debe otorgar los poderes suficientes al Administrador a efecto de que éste tenga firma en dicha Cuenta de Gastos de Operación y así disponer de los recursos para realizar dichos pagos. Lo anterior, en el entendido que el Fiduciario podrá revocar estos poderes (sin necesidad de instrucción ulterior) en caso que el Administrador haga uso de los recursos en forma distinta a la prevista y permitida en este Fideicomiso.

• Cuenta de Distribuciones de Efectivo. En esta cuenta bancaria se depositan con cargo a la Cuenta General los recursos que integrarán las Distribuciones de Efectivo.

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Los recursos disponibles en esta cuenta se distribuyen a los Tenedores conforme lo previsto por el Fideicomiso.

• Cuenta de Rentas. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por Arrendamiento.

Los recursos depositados en la Cuenta de Rentas deben de depositarse íntegramente en la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo instruya el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga, conforme a las instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los montos y conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de que los recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

• Cuenta de Servicios. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por Servicios recibidos por conducto del Administrador.

Los recursos depositados en la Cuenta de Servicios deben de depositarse íntegramente en la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo instruya el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga, conforme a las instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los montos y conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de que los recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

• Cuentas Adicionales. El Fiduciario, a propuesta del Administrador y previa aprobación del Comité Técnico, debe abrir y mantener cualesquiera otras cuentas y/o subcuentas necesarias para la adecuada operación y funcionamiento del Fideicomiso FibraHotel.

La siguiente tabla detalla la información relativa a los fondos disponibles en las diferentes cuentas

de FibraHotel al 31 de diciembre de los años 2013, 2014 y 2015:

2013 2014 2015

Fondos destinados a Inversión 4,679.2 1,926.5 168.4 Operación y distribución 108.6 165.4 208.4

TOTAL 4,787.8 2,091.9 376.8 *Cifras en millones de Pesos.

f) Informe de Créditos Relevantes.

Crédito noviembre 2014. El 12 de noviembre de 2014, FibraHotel firmó un contrato para una segunda línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 24 meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.

Conforme a dicho contrato las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las

causas de vencimiento anticipado:

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Obligaciones de Hacer

Entregar estados financieros anuales dictaminados.

Entregar estados financieros internos.

Informar cualquier evento que pudiera afectar la situación financiera del negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado.

Cumplir con el ordenamiento ecológico.

En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplir con el indicador.

Asegurar con una institución de seguros las hipotecas.

Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de FibraHotel.

Contratar las coberturas de tasa de interés cuando la disposición del crédito sea a tasa variable.

Mantener el monto del fondo de reserva, por el equivalente a 2 meses de pago de capital más intereses.

Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso.

Mantener su calificación como FIBRA.

Si se realiza cualquier otro pago anticipado de pasivo, realizar un pago anticipado al crédito.

Mantener una relación activo circulante a pasivo corto plazo no mayor de 1.2x.

Mantener una relación pasivo total a patrimonio del fideicomiso no mayor de 1.0x.

Mantener una relación utilidad operativa no inferior a 1.3x.

Mantener durante el 2015, un indicador de deuda neta vs. EBITDA no mayor a 3.90x y durante el 2016 no mayor a 3.5x.

Obligaciones de No Hacer

Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran afectar las obligaciones de pago.

Otorgar préstamos y/o garantías a terceros o empresas filiales que pudieran afectar el pago del principal.

Gravar, hipotecar, fideicomitir, ceder o pignorar los activos otorgados en garantía.

Causas de Vencimiento Anticipado

Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente.

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato.

Si se cancelan los contratos de operación respecto de los Hoteles que constituyan la garantía.

Por alguna causa de las establecidas en el artículo 301 de la LGTOC.

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Crédito marzo 2015. El 13 de marzo de 2015, FibraHotel renovó con con BBVA Bancomer, S.A. de C.V., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer el contrato del crédito de Ps. $1,000 millones celebrado el El 17 de febrero de 2014. Esta línea de crédito tiene un periodo de disposición de 12 meses, una vigencia de 12 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 12 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición de Hoteles, construidos o para desarrollo.

Conforme a dicho contrato las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las

causas de vencimiento anticipado:

Obligaciones de Hacer

Cumplir materialmente todas las Leyes Aplicables.

Entregar estados financieros anuales dictaminados.

Entregar estados financieros internos.

Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso.

Certificado de no existencia de causas de vencimiento anticipado.

Informar cualquier evento que pudiera ser causa de vencimiento anticipado.

Informar sobre cualquier acción, procedimiento o demanda en el que FibraHotel sea parte.

Proporcionar información de la situación financiera material de FibraHotel.

Informar cualquier supuesto incumplimiento a las obligaciones del contrato.

Avisos de terminación de obra.

Conservar y mantener su plena existencia jurídica.

Obtener y mantener los seguros necesarios.

Proporcionar el Reporte Anual.

Cumplir con el Contrato de Fideicomiso.

Mantener los libros de contabilidad.

Permitir la inspección.

Ser titular de uno o varios instrumentos derivados.

Mantener un índice de apalancamiento menor o igual al 40%.

Mantener un índice de cobertura de servicio de deuda mayor a 1.20.

Mantener en buen estado los bienes.

Entregar un avalúo de los bienes hipotecados si sufren cambios en su valor.

Entregar un reporte trimestral.

Proporcionar la escritura pública que contenga la hipoteca y un certificado de existencia de gravámenes.

Obligaciones de No Hacer

Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran afectar las obligaciones de pago.

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Otorgar préstamos y/o garantías a terceros o empresas filiales que pudieran afectar el pago del principal.

Gravar, hipotecar, fideicomitir, ceder o pignorar los activos otorgados en garantía.

Causas de Vencimiento Anticipado

Permitir que más del 10% del patrimonio de FibraHotel sea objeto de transmisión, liquidación o reversión.

Cambios sustancial en el giro del negocio. Constituir o permitir la existencia de cualquier gravamen adicional sobre los

bienes hipotecados. Vender, ceder, transferir o disponer de los activos que representen más del

10% del patrimonio de FibraHotel. Hacer cualquier préstamo o anticipo que pueda llevar a tener un efecto

material adverso. Modificar el Contrato de Fideicomiso por lo que se refiere al límite del

índice de apalancamiento, liquidez y reparto de utilidades, entre otros. La contratación de estas líneas de crédito, por un total de Ps. $2,000 millones, da flexibilidad a

FibraHotel para poder llevar a cabo sus planes de crecimiento manteniendo una política de apalancamiento muy conservadora. Al 31 de diciembre de 2015, el importe no dispuesto de esas líneas de crédito asciende a Ps. $1,148 millones.

g) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas.

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo estado físico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política interna a FibraHotel es de reservar un 5% de los ingresos totales de los Hoteles en administración para realizar gastos de capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los Operadores Hoteleros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que se ejecuta a lo largo del año. Al 31 de diciembre de 2015, la reserva de mantenimiento disponible se eleva a Ps. 39.8 millones.

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5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE.

a) Información Financiera Seleccionada.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones.

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6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros del administrador del Fideicomiso F/1596, Fibra Hotelera, S.C.:

a) Información Financiera Seleccionada

(Cifras en miles de pesos) Año 2015 Año 2014 Año 2013

Ingresos totales 396,588 307,116 186,500

Total costos y gastos generales 352,898 272,487 166,320

Contribución hotelera 43,691 34,629 20,180

Gastos administrativos del administrador 43,211 31,597 18,370

Depreciación 234 125 67

Utilidad en operación 245 2,908 1,742

Gastos extraordinarios, neto 81 679 0

Utilidad en operación ajustada 164 2,228 1,742

Otros ingresos, neto 0 23 0Resultado integral de financiamiento (606) 104 (0)

Utilidad antes de impuestos (442) 2,355 1,742

Impuestos 2,884 2,742 2,078

Utilidad neta integral consolidada (3,326) (388) (335)

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ActivosAño 2015 Año 2014 Año 2013

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 34,606 31,706 13,986 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 37,604 40,515 22,217 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 5,452 3,186 1,997 Impuestos por recuperar 8,144 2,171 8,098 Pagos anticipados 599 113 4 Total del activo circulante 86,404 77,691 46,301

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 843 613 335 Depositos en garantía 2 2 - Impuesto diferido 4,054 3,995 2,193 Total del activo no circulante 4,899 4,610 2,528

Total del Activo 91,303 82,301 48,829

Pasivos y Patrimonio

Pasivo circulante:Cuentas por pagar a proveedores 51,520 55,744 27,582 Cuentas por pagar a partes relacionadas 36,694 20,274 16,042 Impuestos por pagar y otros 6,399 6,267 4,802 Total del pasivo circulante 94,612 82,285 48,425

PatrimonioAportaciones 30 30 30 Resultados acumulados (3,340) (14) 374 Total del patrimonio (3,310) 16 404

Total del pasivo y patrimonio 91,303 82,301 48,829

b) Comentarios y Análisis de la administración sobre los resultados de operación

Dentro de la estructura de FibraHotel, el Administrador, FibraHotelera S.C., además de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel, también es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares. Esos ingresos, consolidados en los ingresos de FibraHotel y relacionados con la operación de los Hoteles representan la casi totalidad de los ingresos del Administrador, el cual generó ingresos totales de:

• Ps. $187 millones en 2013 (17.9% de los ingresos totales de FibraHotel) • Ps. $307 millones en 2014 (20.1% de los ingresos totales de FibraHotel), contra el año 2013, el

crecimiento ha sido del 64.7% • Ps. $397 millones en 2015 (19.8% de los ingresos totales de FibraHotel), contra el año 2014, el

crecimiento ha sido del 29.1%

El fuerte crecimiento tanto durante el año 2014 como durante el año 2015 se debe al crecimiento en número de Hoteles administrados (sin incluir los hoteles arrendados que no generan ingresos para FibraHotelera S.C.) durante este periodo: 34 hoteles al 31 de diciembre de 2013, 53 hoteles al 31 de diciembre de 2014 (19 Hoteles adicionales) y 60 hoteles al 31 de diciembre de 2015 (7 Hoteles adicionales) Después de costos y gastos relacionados con los servicios no relacionados con la renta de habitaciones, FibraHotelera S.C. generó una contribución hotelera de:

• Ps. $20.2 millones en 2013 representando un margen del 10.8% (5.2% de la contribución hotelera total de FibraHotel)

129



Siendo FibraHotelera S.C. el Administrador de FibraHotel, también es responsable por los gastos administrativos relacionados con la administración del día a día de FibraHotel (sueldos del equipo del Administrador, viáticos, gastos de relación inversionistas, diversos gastos corporativos…) Esos gastos ascendieron a:

• Ps. $18.4 millones en 2013 representando 9.8% de los ingresos • Ps. $31.6 millones en 2014 representando 10.3% de los ingresos, contra el año 2013, el

crecimiento ha sido del 72.0% • Ps. $43.2 millones en 2015 representando 10.9% de los ingresos, contra el año 2013, el

crecimiento ha sido del 36.8%

El incremento en gastos administrativos se debe principalmente al incremento del personal del equipo de Administrador, el cual se ha robustecido para acompañar el crecimiento de la parte operativa y de la parte desarrollo de FibraHotel, lo cual implica incremento tanto en nómina como en viáticos. Después de gastos administrativos y de la depreciación, FibraHotelera S.C. generó una utilidad en operación de:

• Ps. $1.7 millones en 2013 • Ps. $2.9 millones en 2014 • Ps. $0.2 millones en 2015

Después de otros gastos extraordinarios, del resultado financiero y de los impuestos, FibraHotelera S.C. generó una utilidad neta de:

• (Ps. $0.3 millones) en 2013 • (Ps. $0.4 millones) en 2014 • (Ps. $3.3 millones) en 2015

La situación de efectivo y equivalente de efectivo fue de Ps. $34.6 millones al 31 de diciembre de 2015 contra Ps. $31.7 millones al 31 de diciembre de 2014 y Ps. $14.0 millones al 31 de diciembre de 2013. El total del patrimonio de los socios (FibraHotelera S.C. es controlada por el Fideicomiso al 99.99%) fue de ($3.3 millones) al 31 de diciembre de 2015 contra Ps. $0.02 millones al 31 de diciembre de 2014 y Ps. $0.4 millones al 31 de diciembre de 2013

130

7. PERSONAS RESPONSABLES.

De conformidad con lo previsto por las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a Otros Participantes del Mercado de Valores, se presentan las siguientes declaraciones:

135

8. ANEXOS

Los anexos del presente Reporte Anual forman parte integrante del mismo.

a) Estados Financieros Dictaminados.

b) Cartas de Auditores Externos.

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596

(Deutsche Bank México, S. A.

Institución de Banca Múltiple,

División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados financieros consolidados por los

años que terminaron el 31 de diciembre

de 2015, 2014 y 2013, e Informe de los

auditores independientes del 29 de

marzo de 2016

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución

de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Informe de los auditores independientes y estados

financieros consolidados 2015, 2014 y 2013

Contenido Página

Informe de los auditores independientes 1

Estados consolidados de posición financiera 3

Estados consolidados de resultado integral 4

Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios 5

Estados consolidados de flujos de efectivo 6

Notas a los estados financieros consolidados 8

3



Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos) Activos Notas 2015 2014 2013

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5. $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 6. 207,912 169,174 106,396

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13. 3,190 3,190 2,816 Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 288,545 234,063 204,319 Pagos anticipados 5,788 2,614 1,961

Total del activo circulante 882,260 2,500,946 5,103,285

Activo a largo plazo: Propiedades, mobiliario y equipo de

hotel - Neto 7. 7,535,661 6,725,074 4,734,606 Propiedades en desarrollo 8. 2,310,689 773,571 250,874 Depósitos en garantía 1,813 1,654 905 Impuestos a la utilidad diferidos 11. 4,055 3,995 2,193 Instrumentos financieros derivados 12. 11,441 - -

Total del activo a largo plazo 9,863,659 7,504,294 4,988,578

Total activos $ 10,745,919 $ 10,005,240 $ 10,091,863 Pasivos y patrimonio de los

fideicomisarios

Pasivo circulante: Porción circulante de la deuda a largo

plazo 10. $ 7,849 $ - $ - Cuentas por pagar a proveedores y

gastos acumulados 9. 316,936 233,880 157,160 Impuestos por pagar 5,110 4,370 3,414

Total del pasivo circulante 329,895 238,250 160,574

Pasivo a largo plazo: Deuda 10. 844,619 - -

Total de pasivo a largo plazo 844,619 - - Total del pasivo 1,174,514 238,250 160,574

Patrimonio de los fideicomisarios:

Aportación de los fideicomisarios 14. 9,160,109 9,495,343 9,846,459 Patrimonio no exhibido (15) (15) (15) Resultados acumulados 414,383 271,662 84,845 Reserva por efecto de valuación de

instrumentos financieros derivados 12. (3,072) - - Total del patrimonio de los

fideicomisarios 9,571,405 9,766,990 9,931,289 Total pasivo y patrimonio de los

fideicomisarios $ 10,745,919 $ 10,005,240 $ 10,091,863 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

4



Estados consolidados de resultado integral Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

Notas 2015 2014 2013

Ingresos por:

Arrendamiento de habitaciones $ 1,541,320 $ 1,162,025 $ 758,495

Arrendamiento de inmuebles 75,393 68,797 88,433

Alimentos y bebidas 367,525 289,662 164,869

Otros 23,699 10,280 20,684

2,007,937 1,530,764 1,032,481

Costos y gastos de habitaciones (288,706) (198,587) (130,404)

Costos y gastos de alimentos y bebidas (215,273) (164,666) (110,816)

Costos y gastos de administración (833,778) (585,196) (431,035)

Gastos inmobiliarios (24,905) (21,644) (16,791)

Gastos corporativos (211,953) (160,203) (103,828)

Depreciación 7. (213,782) (162,930) (120,041)

Gastos de adquisición de negocios (15,766) (73,689) (79,857)

Otros ingresos (gastos), Neto 5,930 (31,783) 6,960

Ingresos por intereses, Neto 34,327 120,807 119,126

Otros gastos financieros (4,063) - -

Resultado cambiario, Neto (508) 3,572 (964)

(1,768,477) (1,274,319) (867,650)

Utilidad antes de impuestos a

la utilidad 239,460 256,445 164,831

Impuestos a la utilidad neta 11. 2,884 2,742 2,078

Utilidad neta consolidada del año 236,576 253,703 162,753

Otros resultados integrales:

Pérdida en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés (3,072) - -

Utilidad neta integral consolidada del

año $ 233,504 $ 253,703 $ 162,753

Utilidad neta por CBFIs con derechos

económicos (pesos) $ 0.4786 $ 0.5134 $ 0.3953

Utilidad neta por CBFIs en circulación

(pesos) $ 0.4737 $ 0.5080 $ 0.3884

Promedio ponderado de CBFIs en

circulación con derechos económicos 494,273,561 494,189,262 411,704,070

Promedio ponderado de CBFIs

emitidos 499,401,766 499,401,766 419,059,300

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

5

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

Número de

CBFIs

Aportación de los

fideicomisarios

Patrimonio no

exhibido

Resultados

acumulados

Reserva por efecto de

valuación de

instrumentos

financieros derivados

Total del patrimonio

de los fideicomisarios

Saldos al 1 de enero de 2013 303,901,766 $ 5,374,170 $ (15) $ 10,373 $ - $ 5,384,528

Emisión de CBFIs 195,500,000 4,635,490 - - - 4,635,490

Distribución a tenedores - (163,201) - (88,281) - (251,482)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 162,753 - 162,753

Saldos al 31 de diciembre de 2013 499,401,766 9,846,459 (15) 84,845 - 9,931,289


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 253,703 - 253,703

Saldos al 31 de diciembre de 2014 499,401,766 9,495,343 (15) 271,662 - 9,766,990


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 236,576 (3,072) 233,504

Saldos al 31 de diciembre de 2015 499,401,766 $ 9,160,109 $ (15) $ 414,383 $ (3,072) $ 9,571,405


6



Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

2015 2014 2013

Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 236,576 $ 253,703 $ 162,753

Ajustes por:

Impuestos a la utilidad reconocidos en

resultados 2,884 2,742 2,078

Pérdida en venta de mobiliario y equipo de

hotel 2,439 15,982 868

Depreciación 213,782 162,930 120,041

Ingresos por intereses (34,327) (120,807) (119,126)

Otros gastos financieros 4,063 - -

425,417 314,550 166,614

Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas

por cobrar (38,738) (62,778) (84,732)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - (374) 8,613

Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado (52,879) (29,657) 106,220

Pagos anticipados (3,174) (653) (1,961)

Depósitos en garantía (159) (749) (905)

Anticipo a proveedores - - 52

Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 83,056 76,720 130,153

Impuestos por pagar 740 956 635

Impuestos a la utilidad pagados (6,331) (4,570) (4,150)

Flujo neto de efectivo generado en

actividades de operación 407,932 293,445 320,539

Flujos de efectivo de actividades de inversión:

Adquisiciones de negocios (189,359) (1,764,318) (2,533,386)

Adquisiciones de propiedades, mobiliario y

equipo de hotel (302,068) (663,319) (253,108)

Venta de mobiliario y equipo de hotel 3,184 1,379 377

Inversión en desarrollo de proyectos (2,071,817) (265,880) (127,538)

Intereses cobrados 34,109 120,807 119,126

Flujo neto de efectivo utilizado en

actividades de inversión (2,525,951) (2,571,331) (2,794,529)

(Continua)

7

2015 2014 2013

Flujos de efectivo por actividades de

financiamiento:

Préstamos obtenidos 852,468 - -

Pago de prima de instrumento financiero

derivado (14,513) - -

Intereses pagados (1,864) - -

Emisión de CBFIs - - 4,877,725

Gastos de emisión - - (242,235)

Distribución a tenedores (429,089) (418,002) (251,482)

Otros gastos financieros pagados (4,063) - -

Flujo neto de efectivo generado por

(utilizado en) actividades de

financiamiento 402,939 (418,002) 4,384,008

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido:

(Disminución) aumento neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo restringido (1,715,080) (2,695,888) 1,910,018


restringido al inicio del período 2,091,905 4,787,793 2,877,775


restringido al final del período (incluye

efectivo restringido por $205,982, $1,968,184

y $4,658,355 al 31 de diciembre de 2015,

2014 y 2013, respectivamente) $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

(Concluye)


8



Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades -

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple,

División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de

julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el "Fideicomitente") y Deutsche

Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el "Fiduciario"). FibraHotel se

estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la

operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia

prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del portafolio de

FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton

Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by Marriott

Fiesta Americana Lat20 by Live Aqua AC Hotels by Marriott

Fiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by Marriott

Gamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con

Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte

relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del

valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo tiene contratos para la operación

hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real

Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”) y Starwood Hotels & Resorts

Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”) (en conjunto las “Operadoras”), estos contratos establecen un honorario

basado en los ingresos de los hoteles, un incentivo basado en la utilidad de operación por uso de marca y

reservaciones, y un honorario por uso de tecnología. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados contratos de

arrendamiento con Posadas que correspondan a rentas fijas y, en su caso, rentas variables, los cuales están

basados en la utilidad de operación.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las

obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones

laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los

servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada como

una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto,

todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre

la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley

de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el

95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel

obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la

Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

9

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera. El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México. a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre

Operador 2015 2014 2013

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 49 3 46 3 31 4 Real Turismo 5 - 5 - 3 1 Marriott International 4 - 1 - - - Starwoods Hotels 1 - 1 - - -

Total 59 3 53 3 34 5

Total de Hoteles en operación 62 56 39

Total de habitaciones 8,507 7,656 5,547 Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 18, 13 y 8, respectivamente. Existen contratos de obra celebrados con Grupo GDI, S. A. de C. V. (“Grupo GDI”) y Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. (“Grupo GICSA”) para llevar a cabo la construcción de los hoteles que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, ascienden a $2,310,689, $773,571 y $250,874, respectivamente, los cuales se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de “Propiedades en desarrollo”.

b. Negocios adquiridos Durante 2015, 2014 y 2013, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 1, 14 y 19 hoteles, respectivamente, el valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Año Terreno Edificio

Mobiliario y

equipo de hotel Total

2015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,359 2014 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318 2013 $ 439,684 $ 1,772,279 $ 330,076 $ 2,542,039

El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al precio pagado a valor razonable utilizando el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 se han completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la administración al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 se establecen como de Nivel 2.

10

Las valuaciones de mercado obtenidas para propósitos fiscales podrían también tener un efecto en los

valores razonables reconocidos de los otros activos adquiridos, como parte de la combinación de

negocios.

A continuación se presenta un resumen del ingreso y utilidad neta de los inmuebles adquiridos e

incluidos en el estado consolidado de resultado integral de FibraHotel, así como una estimación de los

resultados de estos hoteles si hubiesen sido operados un ejercicio de 12 meses.

2015 2014 2013

Importe reportado

Ingreso $ 3,291 $ 162,656 $ 566,707

Utilidad neta $ 1,603 $ 51,025 $ 155,799

Importe proyectado a 12 meses (No auditado)

Ingresos $ 39,492 $ 1,543,395 $ 1,782,582

Utilidad neta $ 19,236 $ 286,954 $ 379,478

Los costos de adquisición de negocios de hoteles, que incluyen costos de desarrollo, al 31 de diciembre

de 2015, 2014 y 2013 fueron por $15,766, $73,689 y $79,857, respetivamente, y fueron reconocidos en

los estados consolidados de resultado integral.

Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de

inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico.

Eventos relevantes -

a. Disposición de líneas de crédito

Durante el cuarto trimestre de 2015, se dispuso de $456.5 millones de línea de crédito a largo plazo

con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (BBVA

Bancomer) a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales.

Durante el cuarto trimestre de 2015, se dispuso de $395.9 millones de línea de crédito a largo plazo

con Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero Banorte

(Banorte) a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales.

Debido a lo anterior para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos

financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA

Bancomer de acuerdo a los siguientes supuestos:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 4.0%.

b. Acuerdo de construcción de desarrollos hoteleros

Con fecha 9 de julio de 2015, FibraHotel llegó a un acuerdo para adquirir al menos 6 ubicaciones

dentro de los proyectos de usos mixtos de Grupo GICSA, para el desarrollo de hoteles del sector de

negocios, con esta alianza FibraHotel espera obtener ubicaciones estratégicas para lograr posicionarse

como lideres de la industria.

11

2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRSs” o “IAS” por

sus siglas en inglés) y nuevas interpretaciones que son obligatorias a partir de 2015

En el año en curso, FibraHotel aplicó una serie de IFRSs nuevas y modificadas, emitidas por el

Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”) las cuales son obligatorias y entran en

vigor a partir de los ejercicios que inicien en o después del 1 de enero de 2015.

Mejoras Anuales a las IFRS Ciclo 2010 - 2012 y 2011 - 2013

FibraHotel ha aplicado las modificaciones a las IFRS incluidas en las Mejoras Anuales a las IFRS

ciclo 2010 a 2012 y 2011 - 2013 por primera vez en este año. Una de las mejoras anuales requiere que

las entidades revelen juicios hechos por la Administración en la aplicación de los criterios de

agregación establecidas en el párrafo 12 de la IFRS 8 Segmentos de Operación.

La aplicación de las modificaciones no ha tenido ningún impacto en las revelaciones o importes

reconocidos en los estados financieros consolidados de FibraHotel.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

FibraHotel no ha aplicado las siguientes IFRS nuevas y revisadas que han sido emitidas pero que aún

no han entrado en vigencia:

IFRS 9 Instrumentos Financieros2

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes2

IFRS 16 Arrendamientos3

Modificaciones a la IAS 16 y la IAS 38 Aclaración de los Métodos Aceptables de

Depreciación y Amortización1

Modificaciones a las IFRS Mejoras anuales a las IFRS Ciclo 2012-20141

1 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de permitiéndose la

aplicación temprana. 2 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2018, permitiéndose la

aplicación temprana.

3 Efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2019, permitiéndose la

aplicación anticipada.

FibraHotel iniciará en 2016 la evaluación de los efectos en sus estados financieros consolidados por la

adopción de estas IFRS nuevas y revisadas.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs

emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo

histórico, excepto por las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se

valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en

las políticas contables incluidas más adelante.

12

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a

cambio de bienes y servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se

pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a

la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando

directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo,

la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del

mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la

fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos

estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones

con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de

arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas

similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de

realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las

mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales

se describen de la siguiente manera:

Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1,

sea directa o indirectamente,

Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión

• Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha

entidad, y

• Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que

invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que

hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de

consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

13

Entidad

Participación

2015, 2014 y

2013 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y

consultoría técnica, jurídica, fiscal,

comercial y administrativa relacionados

con la compra-venta, administración,

arrendamiento y subarrendamiento de toda

clase de terrenos, casas, edificios, bodegas,

hoteles, plazas y locales comerciales y

oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación mencionadas en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control

de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad, el honorarios por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor razonable. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el

desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras, los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación. Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en las actividades relevantes; sin embargo no se considera FibraHotel como inversionista debido a que las

entidades de nóminas actúan de manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables. Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% no deberá de reconocer las prestaciones correspondientes al retiro y los beneficios a empleados.

Los saldos y transacciones intercompañías han sido eliminados.

d. Combinación de negocios Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación

transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable. El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia

accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

14

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos

financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman

o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento

inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos

financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor razonable

con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al

vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y

‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos

financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de

activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de

negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de

activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por

norma o costumbre en dicho mercado.

Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que no

cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y

cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos

cualquier deterioro.

Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de

resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada periodo sobre el cual se

informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva

que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial

del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como

disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores

por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;

Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;

Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o

La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades

financieras.

15

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos

contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera

sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. Si FibraHotel no

transfiere ni retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y

continúa reteniendo el control del activo transferido, FibraHotel reconocerá su participación en el

activo y la obligación asociada por los montos que tendría que pagar. Si FibraHotel retiene

substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero

transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo

colateral por los recursos recibidos.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la

suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido

reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

En la baja de un activo financiero que no sea en su totalidad (por ejemplo, cuando FibraHotel retiene

una opción para recomprar parte de un activo transferido), FibraHotel distribuye el importe en libros

previo del activo financiero entre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento

continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas

partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que

ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier

ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en otros resultados

integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido

reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la

parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes.

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de

cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se

evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los

instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos.

Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que

los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles

cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo

de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos

mayores y otros gastos de capital.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de

adquisición. Los terrenos y edificios relacionados a los hoteles existentes a la fecha de la Oferta

Pública (“OPI”) de los CBFIs fueron reconocidos a su valor razonable como lo permiten las opciones

de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de

esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la

depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

16

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo

incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos

capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las

categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La

depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están

listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más

apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas

del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus

diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos

diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras

metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no

tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el

efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2015, 2014 y

2013 son:

%

Edificio acabados 10

Edificio mejoras 10

Edificio instalaciones 7

Edificio obra civil 1

Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo

de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros

del activo, y se reconoce en los resultados.

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada periodo sobre el cual se informa, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos

tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por

deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el

alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto

recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora

de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y

consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de

efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de

efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de

uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor

presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del

mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se

han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su

valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto

recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

17

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad

generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal

manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se

hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en

años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

j. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA

para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a

la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

k. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como

resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y

se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los

riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los

flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor

presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

l. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren

sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los

demás arrendamientos se clasifican como operativos.

FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y

acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se

reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

m. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al

tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran

en los resultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio

de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los

activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por

FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

18

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través

de resultados o como otros pasivos financieros.

Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan subsecuentemente

al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen,

cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la

contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en

tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12 se incluye una

explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato

del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La

ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado

esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del

reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

p. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de

administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la

cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente

efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos

de efectivo de la partida cubierta.

La Nota 12 incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para

propósitos de cobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones,

alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos

servicios hoteleros.

ii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se

describe en la Nota 3.l.

19

r. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de

manera combinada por su naturaleza y función.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión.

t. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación

durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de

diciembre de 2015, 2014 y 2013 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, los 5,128,205

CBFIs de 2015 y 2014, y 6,666,666 CBFIs del 2013, correspondientes al Portafolio de aportación en

desarrollo que tendrán derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al

público (ver Nota 14).

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones. Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes. a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de un hotel, o un portafolio de hoteles, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular al evaluar en qué medida adquiere los procesos necesarios para que los activos generen beneficios. Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como combinaciones de negocios. Aquellas realizadas sobre hoteles que no representaban control común fueron clasificadas como combinaciones de negocios. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo) Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario. Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

20

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que

una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel

transfiera algunas veces ciertas responsabilidades a terceras en virtud de un contrato de operación. La

posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente

haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las

variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y

adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el

curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante el período presentado en los estados financieros se

contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los

riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con

el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos.

FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los

acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la

propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo

la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y

su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el

estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido

cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel

no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de

compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están

disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la

valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para

establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la

determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

21

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2015 2014 2013

Efectivo y bancos $ 170,843 $ 123,721 $ 88,885

Equivalentes de efectivo - - 40,553

Efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes

inmuebles (i) 168,445 1,926,518 4,638,650

Fondo de reserva para gastos de

capital (ii) 37,537 41,666 19,705

$ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Efectivo restringido

(i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de

desarrollo. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en

valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado

para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el

5% de los ingresos de operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se

encuentra invertido en valores gubernamentales.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2015 2014 2013

Clientes $ 101,639 $ 111,862 $ 57,848

Agencias de viaje 49,310 42,575 30,567

Tarjetas de crédito 13,305 6,363 6,244

Otras 38,545 2,927 2,582

202,799 163,727 97,241

Rentas por cobrar a:

Hoteles y Villas Posadas, S. A. de C. V. 5,113 5,447 4,676

Inmobiliaria CR Juárez, S. A. de C. V. - - 1,501

Posadas de Latinoamérica, S. A.

de C. V. - - 1,289

Otras - - 1,689

5,113 5,447 9,155

$ 207,912 $ 169,174 $ 106,396

a. Cuentas por cobrar a clientes

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables, que no se

negocian en un mercado activo, se clasifican como documentos y cuentas por cobrar. Los ingresos por

intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva, excepto por las cuentas por cobrar a corto

plazo en caso de que el reconocimiento de intereses sea poco importante.

22

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su periodo de facturación

mensual; las prácticas comerciales y de negociación permiten a Fibrahotel mantener sus cuentas por

cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en

procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2015 2014 2013

60-90 días $ 9,871 $ 10,086 $ 4,601

Más de 90-120 días 28,136 21,241 13,460

Total $ 38,007 $ 31,327 $ 18,061

Antigüedad promedio (días) 78 40 38

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2015 2014 2013

Terrenos $ 1,252,162 $ 1,176,161 $ 827,570

Edificios 5,701,739 5,015,764 3,532,018

Mobiliario y equipo de operación del

hotel 1,078,859 816,586 498,326

8,032,760 7,008,511 4,857,914

Depreciación acumulada (497,099) (283,437) (123,308)

$ 7,535,661 $ 6,725,074 $ 4,734,606

Costo Terrenos Edificios

Mobiliario y

equipo de hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2013 $ 372,043 $ 1,547,458 $ 105,215 $ 2,024,716

Adquisiciones:

Portafolio de Aportación 24,041 151,553 24,405 199,999

Portafolio de Adquisición 431,486 1,833,007 372,685 2,637,178

Bajas - - (3,979) (3,979)

Saldos al 31 de diciembre de 2013 827,570 3,532,018 498,326 4,857,914

Adquisiciones:

Portafolio de Aportación 28,462 96,538 - 125,000

Portafolio de Adquisición 320,129 1,387,208 318,260 2,025,597

Bajas - - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 1,176,161 5,015,764 816,586 7,008,511

Adquisiciones:

Portafolio de Adquisición 76,001 685,975 262,273 1,024,249

Bajas - - (4,405) (4,405)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 1,252,162 $ 5,701,739 $ 1,078,859 $ 8,032,760

23

Depreciación acumulada Edificios

Mobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2013 $ 6,424 $ 822 $ 7,246

Gasto por depreciación 59,434 60,607 120,041

Bajas - (3,979) (3,979)

Saldos al 31 de diciembre de 2013 65,858 57,450 123,308


Bajas - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 149,968 133,469 283,437


Bajas - (120) (120)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 258,518 $ 238,581 $ 497,099

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota 10,

cuyo valor en libros aproximado es de $1,121 millones.

8. Propiedades en desarrollo

2015 2014 2013

Proyecto Mixto Trébol Monterrey $ 640,390 $ 292,303 $ 59,500

Proyecto Pabellón M 372,604 - -

Torre Américas 1500 Guadalajara AC 243,517 136,337 -

Proyecto AC Antea 190,039 28,833 -

Proyectos GICSA 186,306 - -

Proyecto Juriquilla 120,718 21,956 -

Proyecto Cencali 103,010 21,761 -

Proyecto Toreo 94,872 94,872 94,872

Proyecto Vía Vallejo 69,527 35,577 34,000

Proyecto Fairfield Inn Cuautitlán 57,174 - -

Proyecto One Durango 53,639 - -

Proyecto Viaductown 50,378 - -

Proyecto Fiesta Inn Los Mochis 39,672 10,114 -

Proyecto Lofts Veracruz 34,397 - -

Proyecto Fairfield Inn Nogales 22,065 - -

Proyecto Hotel Toluca 8,228 8,200 8,200

Proyecto Ciudad del Carmen - 17,407 5,000

Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen - 47,927 -

Proyecto Fairfield Inn Saltillo - 27,794 -

Proyecto Puebla Estancia Prolongada - - 28,462

Otros 24,153 30,490 20,840

$ 2,310,689 $ 773,571 $ 250,874

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4

hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones Grupo

GDI se obligó a realizar la construcción de estos hoteles hasta ser abiertos al público, momento en el cual los

CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia entre el valor de la aportación y el

costo total de cada uno de los hoteles.

24

La liberación de estos CBFIs se realizó conforme a los siguiente: i) durante 2013, Grupo GDI terminó la

construcción de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el

Portafolio de desarrollo, FibraHotel pagó el remanente de la inversión y se liberaron 3,031,231 CBFIs; y ii)

FibraHotel pagó el remanente del hotel Estancia prolongada Puebla ante la apertura en 21 de enero de 2014, la

liberación de los CBFIs ascendió a 1,538,461. Al 31 de diciembre de 2015 existen 5,128,205 CBFIs sin

derechos económicos.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2015 2014 2013

Proveedores $ 165,125 $ 139,921 $ 94,550

Gastos acumulados 73,724 73,714 52,512

Otras cuentas por pagar 78,087 20,245 10,098

$ 316,936 $ 233,880 $ 157,160

10. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2015

En noviembre y diciembrede 2015, FibraHotel dispuso

de una línea de crédito con garantía hipotecaria a

largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a

28 días más 1.50 puntos porcentuales $ 456,535

En diciembre de 2015, FibraHotel dispuso de una línea

de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con

Banorte a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos

porcentuales. 395,933

852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (7,849)

A largo plazo $ 844,619

b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2017 $ 82,784

2018 84,446

2019 86,199

2020 88,040

Más de 5 años 503,150

$ 844,619

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura

de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer de acuerdo a

los siguientes supuestos:

25

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 4.0%.

Las prinicipales restricciones y obligaciones de hacer y no hacer en los contratos de deuda al 31 de

diciembre son:

BBVA Bancomer

- Índice de liquidez no menor al 1.2x

- Índice de apalancamiento no mayor a de 1.0x

- Cobertura de deuda no inferior a 1.3x

- Indicador de deuda neta vs EBITDA no mayor a 3.9x para 2015 y 3.5x en adelante

- Establecer fondo de reserva equivalente a 2 amortizaciones de capital más intereses

- Mantener un indicador de 1.5x el valor comercial de las garantías hipotecarias

- Contratación de instrumentos derivados de cobertura de tasas

- Iguala de pagos anticipados voluntarios a favor de otros créditos

Banorte

- Índice de apalancamiento menor o igual al 40%

- Índice de cobertura de servicio de deuda mayor a 1.2x

- Contratación de instrumentos derivados de cobertura de tasas

- Garantías hipotecarias

- Abstenerse de transmitir, liquidar o revertir más del 10% del patrimonio

- Abstenerse de disponer de más del 10% de los activos

Al 31 de diciembre de 2015 las restricciones y obligaciones de hacer y no hacer fueron cumplidas.

11. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT,

conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95%

del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30% y al IETU.

A partir de 2014 se abrogó el IETU, por lo tanto, hasta el 31 de diciembre de 2013 se causó este impuesto,

tanto para los ingresos como las deducciones y ciertos créditos fiscales con base en flujos de efectivo de cada

ejercicio. La tasa fue 17.5%.

Hasta el año 2013, el impuesto a la utilidad causado es el que resulta mayor entre el ISR y el IETU.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2015 2014 2013

ISR:

Causado $ 2,944 $ 4,545 $ 4,150

Diferido (60) (1,803) (2,072)

$ 2,884 $ 2,742 $ 2,078

b. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta

diferido activo corresponde a gastos acumulados por $4,055, $3,995 y $2,193, respectivamente.

26

12. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que

busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso

de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada en comparación con 2014 y

2013.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de

la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se

encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los

fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la

adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir

nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de

apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al

efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y

capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la

deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los

CBFIs.

- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2015

Deuda (i) $ 854,484

Activos totales $ 10,745,919

Índice de deuda neta a capital contable 8%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los

derivados), como se describe en las Nota 10.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento

no puede exceder el 40%, sin embargo la nueva regulación aplicable a las FIBRAS indica que no

puede ser mayor al 50%

- Índice de cobertura de deuda

Al 31 de diciembre de 2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FribraHotel es de 1.3x.

Los compromisos corresponden a:

• Servicio de la deuda de $200 millones (no auditado)

• Estimado de gastos de capital de $216 millones (no auditado)

• Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales de $1,276 millones (no auditado)

27

Categorías de instrumentos financieros

2015 2014 2013

Activos financieros:

Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido $ 376,825 $ 2,091,905 $ 4,787,793

Cuentas por cobrar a clientes y otras

cuentas por cobrar $ 207,912 $ 169,174 $ 106,396

Cuentas por cobrar a partes

relacionadas $ 3,190 $ 3,190 $ 2,816

Instrumentos financieros derivados $ 11,441 $ - $ -

Pasivos financieros:

Costo amortizado $ 1,083,601 $ 227,748 $ 104,648

Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de

operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la

capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de

deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o

cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar

servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros nacionales, monitorear y gestionar los

riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que

analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado

(incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de interés.

FibraHotel subscribe una variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su exposición al riesgo

cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de las tasas de interés para mitigar el riesgo del aumento

de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un

análisis de sensibilidad.

No han habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se

administran y valúan estos riesgos.

Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está

expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

a. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2015 2014 2013

Miles de dólares:

Activos monetarios $ 1,473 $ 1750 $ 904

Pasivos monetarios (234) (131) (250)

Posición larga 1,239 1,619 654

Equivalente en miles pesos $ 21,319 $ 23,856 $ 8,557

28

b. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de

2015

31 de diciembre de

2014

31 de diciembre de

2013

29 de marzo de

2016

Dólar $ 17.2065 $ 14.7348 $ 13.0843 $ 17.4610

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por Dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, tendría un decremento/incremento de aproximadamente $1,239, $1,619 y $654, respectivamente.

- Administración del riesgo de tasas de interés

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alinien con las tasas de interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más rentables.

- Análisis de sensibilidad para las tasas de interés

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés tanto para los instrumentos derivados como para los no derivados al final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del periodo sobre el que se informa ha sido el pasivo vigente para todo el año. Al momento de informar internamente al personal clave de la Administración sobre el riesgo en las tasas de interés, se utiliza un incremento o decremento de 0.5 puntos, lo cual representa la evaluación de la Administración sobre el posible cambio razonable en las tasas de interés.

La sensibilidad a las tasas de interés de FibraHotel ha disminuido durante el año en curso debido principalmente a la reducción en la variable de instrumentos de deuda y el aumento de los cap spread de tasas de interés para intercambiar deuda a tasa variable a fija.

Coberturas de tasas de interés

Contratos

vigentes

Beneficio

máximo

%

Fecha de

celebración

Fecha de

vencimieto

Valor nocional Valor razonable

31 de diciembre

2015

31 de diciembre

de 2015

Cap Spread 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 4,423

Cap Spread 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 3,890

Cap Spread 4 1/dic/15 30/nov/20 123,333 3,128

$ 11,441

- Administración del riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que resulten en una pérdida financiera para Fibrahotel. Prácticamente todos los ingresos de Fibrahotel se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.

29

Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago. El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos respectivos. La siguiente tabla detalla los vencimientos pendientes de FibraHotel, para sus pasivos financieros no derivados de acuerdo a los períodos de pago.

Tasa de interés efectiva

promedio ponderada Un año Entre 1 y 3 años mas de 3 años Total

Al 31 de diciembre de 2015 Deuda 4.808% $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468

Cuentas por pagar a proveedores y otras

238,982 - - 238,982 Total

246,831 253,429 591,190 1,091,450

Efectivo, equivalentes de efectivo e inversiones en valores

376,825 - - 376,825 Cuentas por cobrar a clientes y otros

129,459 - - 129,459

Cuentas por cobrar a partes relacionadas

3,190 - - 3,190 Total

509,474 - - 509,474

Neto

$ 262,643 $ (253,429) $ (591,190) $ (581,976)

Al 31 de diciembre de 2014

Cuentas por pagar a proveedores y otras

$ 227,748 $ - $ - $ 227,748


2,091,905 - - 2,091,905 Cuentas por cobrar a clientes y otros

169,174 - - 169,174


3,190 - - 3,190 Total

2,264,269 - - 2,264,269

Neto

$ 2,036,521 $ - $ - $ 2,036,521

Al 31 de diciembre de 2013 Cuentas por pagar a proveedores y otras

$ 104,648 $ - $ - $ 104,648


4,787,793 - - 4,787,793 Cuentas por cobrar a clientes y otros

106,396 - - 106,396


2,816 - - 2,816 Total

4,897,005 - - 4,897,005

Neto

$ 4,792,357 $ - $ - $ 4,792,357

30

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Los Valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivos financieros

(incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en

algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de mercados. Por lo que, Fibrahotel

considera que los valores en libros de los activos y pasivos financieros reconocidos al costo amortizado

en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable.

Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Activos financieros

Valor razonable al

Jerarquía del

valor razonable

Técnicas de valuación

e inputs clave

Input(s) significativos

no observables

Relación del input no

observable con el

valor razonable 31/12/15 31/12/14 31/12/13

Inversiones en valor

gubernamentales $ 205,982 $ 1,968,184 $ 4,698,908 Nivel 1

Valor de mercado.

El valor

razonable de las

inversiones es

medido con

precios cotizados

(no ajustados) en

mercados activos

de instrumentos

idénticos. - -

Valor razonable de los terrenos y edificios

Los terrenos y edificios de Fibrahotel se registran a su valor razonable, que es su valor razonable a la

fecha de adquisición, menos la depreciación acumulada y pérdidas por deterioro acumuladas. Las

mediciones del valor razonable de los terrenos y edificios de fibrahotel al 31 de diciembre de 2015,

2014 y 2013 se determinaron en base al valor pagado.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha

habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor

razonable al 31 de diciembre se establece de la siguiente manera:

2015 2014 2013

Nivel 2 valor razonable

Total


Total


Total

Hoteles Portafolio de

Adquisición que incluyen:

- Terrenos $ 38,660 $ 320,129 $ 439,684

- Edificios 129,483 1,269,354 1,772,279

$ 168,143 $ 1,589,483 $ 2,211,963

31

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y

negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios

cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio,

obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).

El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se

determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general,

que se basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de

transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En

particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la

revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de

medición 3, como se describe abajo, fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo

descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas

observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en

entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor

razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no

ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios

cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea

directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación

que incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable

del mercado (indicadores no observables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que

no son miembros de FibraHotel:

2015 2014 2013

Administradora Fibra Hotelera,

S. A. de C. V.:

Honorarios de administración $ 103,669 $ 96,730 $ 82,168

Grupo A:

Gasto:

Servicios administrativos $ 41,465 $ 40,646 $ 23,917

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y

Administración estrátegica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos,

S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de

C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la

percepción económica del personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco

años, renovables.

32

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2015 2014 2013

Controladora Cabi FHM $ 2,174 $ 2,174 $ 2,535

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. 734 734 -

Grupo Innovador Turístico y de

Servicios, S. de R. L. de C. V. 233 233 233

Grupo Empresarial Hermosillo 49 49 48

$ 3,190 $ 3,190 $ 2,816

14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de

patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, FibraHotel aún no ha exhibido la totalidad de su patrimonio

inicialmente aportado.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de

Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de

emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa

Mexicana de Valores (“BMV”) y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global

ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de

$24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013 existen 499,401,766 CBFIs en circulación; respectivamente.

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2015, 2014 y 2013, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado

distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de

distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal Total distribuciones

19 de febrero de 2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,216

21 de abril de 2015 0.2074 85,452 17,052 102,504

21 de junio de 2015 0.2204 63,014 45,926 108,940

20 de octubre de 2015 0.2153 75,552 30,877 106,429

Total a diciembre de

2015

$ 335,234 $ 93,855 $ 429,089

33

Fecha de aprobación de

distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal Total distribuciones

17 de febrero de 2014 $ 0.2134 $ 105,001 $ - $ 105,001

29 de abril de 2014 0.2001 98,590 - 98,590

22 de julio de 2014 0.2313 47,421 66,886 114,307

21 de octubre de 2014 0.2025 100,104 - 100,104


2014

$ 351,116 $ 66,886 $ 418,002

21 de octubre de 2013 $ 0.2023 $ 83,445 $ 16,097 $ 99,542

22 de julio de 2013 0.1512 41,248 33,166 74,414

22 de abril de 2013 0.2005 36,952 22,038 58,990

22 de enero de 2013 0.0630 1,556 16,980 18,536


2013

$ 163,201 $ 88,281 $ 251,482

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir la utilidad antes de intereses, impuestos,

depreciación y amortización (EBITDA por sus siglas en inglés), menos la reserva de CAPEX y gastos

extraordinarios, entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos. Al 31 de

diciembre de 2015 y 2014 los CBFIs sin derechos económicos ascienden a 5,128,205 y 6,666,666 en

2013.

15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn

Menos de un año $ 66,056,248

De uno a 5 años 264,224,990

$ 330,281,238

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de

renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto

de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de

renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes

mencionado de rentas futuras mínimas.

34

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos

de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación

por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin

embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del

Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se

enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las

categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos

a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la

oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos

sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo

(restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales

para más de 500 personas y servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas,

servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.

Servicio limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería

conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y

juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta

clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y

piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de

juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de

una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo.

Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los

huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un

hotel contiguo como es la estrategia.

35

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas

por segmento a informar:

2015

Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles

Segmento

Número de

propiedades Número de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos

Servicio limitado 17 2,121 $ 309,166 $ 65,309 $ - $ - $ - $ - Servicio selecto 37 5,424 1,015,905 181,793 298,442 171,086 74,251 3,446 Estancia prolongada 4 328 48,600 7,718 - - - - Servicio completo 4 634 167,649 33,886 69,083 44,192 1,142 -

Total 62 8,507 $ 1,541,320 $ 288,706 $ 367,525 $ 215,278 $ 75,393 $ 3,446

2014


Segmento

Número de


Servicio limitado 14 1,704 $ 210,495 $ 43,245 $ - $ 1,641 $ 3,777 $ 1,495 Servicio selecto 35 5,110 839,237 139,077 245,726 138,670 62,825 3,306 Estancia prolongada 3 208 14,565 1,907 - - - - Servicio completo 4 634 97,728 14,358 43,936 24,355 2,195 -

Total 56 7,656 $ 1,162,025 $ 198,587 $ 289,662 $ 164,666 $ 68,797 $ 4,801

2013


Segmento

Número de


Servicio limitado 10 1,259 $ 166,207 $ 34,184 $ - $ 1,511 $ 1,187 $ - Servicio selecto 28 4,135 592,288 96,220 164,869 109,305 69,614 3,533 Servicio completo 1 153 - - - - 17,632 468

Total 39 5,547 $ 758,495 $ 130,404 $ 164,869 $ 110,816 $ 88,433 $ 4,001

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2015

Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843

$ 7,535,661

Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689 Deuda $ 172,187 $ 283,932 $ 362,414 $ 33,935 $ - $ 852,468

2014


Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074

Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

2013


Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 782,035 $ 3,774,662 $ - $ 177,574 $ 335 $ 4,734,606

Propiedades en desarrollo $ 8,200 $ 133,872 $ 28,462 $ 59,500 $ 20,840 $ 250,874

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17. Compromisos y contingencias

Excepto por lo mencionado anteriormente, ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de

acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

Como parte de las transacciones de constitución, FibraHotel adquirió y está comprometida en adquirir cien

propiedades con los recursos de la OPI.

18. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

Durante el primer trimestre de 2016, FibraHotel realizó cuatro disposiciones de su línea de crédito contratada

con BBVA Bancomer hasta por un monto de $543.46 millones a una tasa de TIIE a 28 días más 1.50 puntos

porcentuales, pagaderas en 2027.

Con fecha 5 de marzo, FibraHotel realizó el pago de una distribución por $118 millones equivalente a $0.238

pesos por CBFI.

19. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 29 de marzo de 2016, por

el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel,

consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación

de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios la cual

podrá modificar los estados financieros.

* * * * * *

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