CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Regulación:

1. Art., 1915 Y SS.2. Ley n° 18010 3. DL 933 DE 1975

Régimen Aplicable: Por su importancia práctica, el legislador se ha preocupado de regularlo in extenso. Para ello, se reglamentan en el Código Civil las modalidades de arrendamiento de cosa, de servicios y de confección de obra material; además se regula el arrendamiento de criados domésticos (derogado por la legislación laboral) y el arrendamiento de transporte (que se regula en el Código de Comercio). Además, debe tenerse presente importantes leyes especiales:

1) Ley 18.101, de 29 de enero de 1982, sobre arrendamiento de predios urbanos, modificada por la ley 19.866. modificación con ley 19.886, en referente a los principios que protegen la ley, antes protegía al arrendador, ahora al arrendatario, problema, con la excesiva protección a estas últimas.

2) Decreto Ley 993, de 24 de abril de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos. (para determinarlo, se atiende al uso del suelo, se entiende que esos procesos son largos, se favorece al que arrienda un predio para que siembre).

3) Ley 19.281, arrendamiento de viviendas con promesa de venta, se considera el precio vigente al momento del contrato de promesa, para analizar desproporción en caso de lesión enorme). Leasing habitacional arriendo con promesa de venta.

Concepto: Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por ello (este goce, obra o servicio en un precio determinado).

Objeto: Del concepto se desprende que el arrendamiento puede tener un triple objeto:

a) “De cosa”: conceder el goce de una cosa.b) “De servicios”: prestación de un servicio.c) “de confección de obra material”: ejecutar una obra.

Características generales:

1. Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntad respecto del precio y la cosa, obra o servicio. Las partes pueden incorporar solemnidades peor no tienen la calidad de contrato solemnes y tendrá ventajas de darle inopobilidad al contrato.La regla generales es concepciones salvo norma expresa.

2. Bilateral:

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Art. 1915 “recíprocamente obligadas”. Las obligaciones son reciprocas e interdependientes.Consecuencias: se le aplican los efectos particulares del contrato unilateral

3. Oneroso: (“Reciproco”) Reporta utilidad económica para ambas partes (o sacrificio de las partes). Alguien se desprende del goce y la otra a pagar por este goce mediante la renta.

4. Conmutativo:Las partes, al momento de la celebración, se miran como equivalentes las prestaciones, pueden anticipar con cierta precisión cuales son los beneficios económicos que el contrato les reportará.

5. Principal: Subsiste por sí sólo, no tiene por finalidad asegurar otras obligaciones, no garantiza otro no mira el perfeccionamiento futuro de otro contrato

6. De trato sucesivo: Las obligaciones nacen y se van extinguiendo en el tiempo, tanto de ambas partes y el pago es periódico y vuelve a nacer la misma obligación.

¿Qué pasa con la resolución? Se llama terminación, no son de carácter retroactivo, opera solo hacia futuro

7. Es título de mera tenencia: no transfiere el dominio. Sólo se pueden realizar actos de administración, en oposición a los actos de disposición

8. Es un acto de administración: Es relevante para efectos que puede hacer o no el arrendatario. (Recordar mandato).

Elementos esenciales particulares del contrato de arrendamiento:

Puede ser triple de triple objeto dependiendo del contrato de arrendamiento:

a) Goce temporal de una cosa.b) Ejecución de una obra c) Prestación de un servicio (inmaterial). d) Pago de un precio o Renta.

Partes del contrato de arrendamiento:

a) Arrendador: se obliga a proporcionar una determinada cosa.

b) Arrendatario: se obliga a pagar la renta.

ARRENDAMIENTO DE COSAS

Concepto:

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El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra (arrendatario) a pagar por este goce un precio determinado. Se le denomina también “locación”.

Partes del contrato: Art. 1919. En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario. El arrendatario de predios urbanos se llama “inquilino” (Art. 1970) y el de predios rústicos, “colono” (Art. 1979).

Regulación:Art. 1970- 1979 arrendamiento para inmuebles.

Semejanzas: ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos. Requieren ambos como elementos esenciales, cosa y precio y consentimiento de las partes contratantes. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

Diferencias con otros contratos:

1. La compraventa:Es un titulo translaticio de dominio porque naturalmente sirve para transferirlo, seguida de la tradición conduce al comprador a la adquisición del dominio a condición de que el vendedor y tradente sea propietario. En todo caso, el comprador adquirirá la posesión de la cosa. El arrendamiento en cambio, es un titulo de mera tenencia. El arrendatario no adquiere el dominio, ni siquiera la posesión de la cosa arrendada, puesto que no la tiene como señor o dueño, sino que reconociendo un dominio ajeno.

2. Con el derecho de usufructo: Constituye un contrato, que genera para el arrendatario un derecho personal, a diferencia del usufructo. El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo., entre tanto el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y al cabo de terminado el goce la cosa debe ser restituida.

3. Con el comodato: Este último es unilateral, esencialmente gratuito y real.

Elementos del contrato: Art. 1919. El arrendamiento requiere como elementos esenciales un acuerdo de voluntades sobre la cosa y precio: consensus, res, pretium.

1) Consentimiento: Acuerdo de voluntades que recae sobre los otros elementos

- Consensual: Art. 53 RCBR, Art. 1962 n°, Art. 20 y la ley 18.101.- Solemnidades voluntarias Art. 1921

2) Cosa

3) Precio y renta

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1) Consentimiento: El arrendamiento de cosas es consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en la cosa y el precio.

No es necesario que conste por escrito, pero si es importante del punto de vista práctico para hacerlo oponible a terceros adquirentes y porque la escritura pública procura, además, un título ejecutivo, incluso el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces en su art. 53 lo menciona entre los títulos que pueden inscribirse, también conforme a lo dispuesto en el art. 1962 n°2, se destaca esta importancia. Además un acto escrito facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas generales no podrá probarse por testigos si el precio excede de dos UTM.

La excepción viene dada por el arrendamiento de predios rústicos, regulado por el D.L. 993, es solemne (Art. 5, modificado por Ley 18.985, de 1990: se debe otorgar por escritura pública, o por escritura privada y 2 testigos).

Sin perjuicio de lo expresado, son aplicables las formalidades por vía de prueba generales de los Arts. 1708 y siguientes del CC. Asimismo, existen formalidades por vía de prueba especiales en los Arts. 20 de la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos; y 13 del DL 993, sobre arrendamiento de predios rústicos.

Lo mismo respecto de las formalidades habilitantes, que suele exigirlas la ley, en consideración al estado o calidad de las partes que lo celebran (Arts. 1756 y 1761). Si bien no es acto de enajenación, encontramos un caso, en el arrendamiento de bienes inmuebles de la mujer. Necesita autorización de esta;

Finalmente, al igual que en la compraventa, pueden las partes estipular solemnidades y dar al contrato el carácter de solemne, pero los efectos son los efectos que señala el Art. 1921, esto es, derecho de retracto, incluso con arras.

2) Cosa: Conforme a las reglas generales debe reunir los requisitos de toda declaración de voluntad: lícita, real, existir o esperarse que exista, determinada (art. 1461). Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe ser consumible.

Además debe ser posible de dar en arrendamiento, Art. 1916:

a) Todas las cosas muebles o inmuebles, corporales o incorporales.b) No puede ser consumible, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al

término del contrato.c) No esté prohibido por ley su arrendamientod) No sea derecho personalísimo.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción (Art. 1916, 1931). El arrendamiento no empece al dueño de la cosa. Recordar que es de la esencia la restitución de la cosa al término del contrato.

3) Precio:

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El precio debe ser real o serio y determinado. El precio por tanto no habrá de ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento degeneraría en un contrato gratuito. Cuando se paga periódicamente se le llama “renta” (art. 1917 inc.2)Tal como en la compraventa, debe ser real o serio y determinado. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla y en este punto remite a la compraventa, (Art. 1918): pueden determinarlo las partes o un tercero, pero no por una sola de las partes (Arts. 1808 y 1809). El precio puede consistir en dinero o bien en frutos naturales de la cosa arrendada (Art. 1917). Esta última forma de pago del precio es frecuente en el arrendamiento de predios rústicos y recibe l denominación de aparcería, vulgarmente llamada mediería.

Efectos del Contrato: Son las obligaciones que el contrato genera para las partes:

Obligaciones del arrendador (Art. 1924 y siguientes):

Es quien debe conceder el goce de la cosa arrendada (Art. 1915) y esta obligación es compleja, por lo que se traduce en obligaciones específicas que son las siguientes (art. 1924):

1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada;2- Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada:

Es una obligación de la esencia del contrato. Consiste en una simple entrega y no en una tradición porque el arrendamiento es título de mera tenencia.

La manera de hacer la entrega (Art. 1920) Es “cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”, lógicamente se refiere a las maneras de efectuar la tradición de cosa mueble, que permita gozar la cosa (art. 684). Cuando la cosa arrendada es un inmueble la entrega obviamente no podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el registro del conservador. La entrega a que se obliga al arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla. La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del arrendatario o simbólicamente entregándole, por ejemplo las llaves.

En cuanto al tiempo y lugar de la entrega: Debe estarse a la estipulación de las partes. Si ellas nada dicen, se aplican las normas del pago (Art. 1587 a 1589). El lugar dependerá de la cosa que se entregue. Además la entrega se hará en primer término en el lugar convenido, en el silencio de las partes la entrega se verificara en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, según se trate de cosas específicas o genéricas.

El Código regula la situación que deriva de la entrega que hace el arrendador de manera simultánea a dos o más personas (art. 1922) resolviendo conforme a las reglas generales.

La entrega debe ser de la cosa en estado de servir para el fin que se arrienda, por lo tanto, si presenta vicios, los arts. 1932 a 1934 establecen una obligación de garantía del arrendador.

En cuanto al incumplimiento de la obligación de entregar:

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El legislador entrega reglas particulares, respecto de las del incumplimiento de las obligaciones en general:

1) Art. 1925: Imposibilidad de entregar: El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios (tener presente que en el inciso 2 se establece la procedencia de la indemnización de perjuicios aún en los casos que el arrendador está de buena fe).

2) Art. 1926: mora en el cumplimiento de la obligación de entregar: La mora del arrendador da derecho al arrendatario a indemnización de perjuicios. Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato con derecho para que además se le resarzan los perjuicios sufridos, además. Generará intereses moratorios.

3) Terminación: Art. 1489 Si se compara estas normas con la regla general del Art. 1489, se observa que aquí no se exige un incumplimiento imputable para la resolución del contrato. Luego respecto del caso fortuito o fuerza mayor, sólo excluye la indemnización de perjuicios, pero de todos modos resuelve el contrato. Como es un contracto de tracto sucesivo la resolución se llama “terminación”.-

2.- Mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada:

Se traduce en la obligación de hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas. Porque las locativas esta dentro de las obligaciones del arrendatario. Art. 1927 y 1935.

Pero las estipulaciones de los contratantes pueden modificar esta obligación, por tanto son obligaciones de la naturaleza.

Por lo tanto, es importante distinguir tipos de reparaciones o mejoras y determinar de cargo de quién será:

a) Mejoras Necesarias: Art. 1927, siempre de cargo del arrendador.Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para el cual se arrendó. El art 1935 dispone que el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones se abonara al arrendatario su costo razonable probada necesidad.

b) Mejoras Útiles: Art. 1936Son las que sin ser necesarias aumentan el valor de la cosa (art. 909), el arrendador no está obligado a hacerlas o reembolsarlas, el arrendatario podrá llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa y siempre que el arrendador no le abone el valor de ellos.

c) Mejoras Voluptuarias: No son necesarias y jamás se reembolsarán. Son de cargo del arrendatario.

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d) Mejoras Locativas: Art. 1940)Son las que la costumbre del lugar señala corresponden al arrendatario. En general se originan por culpa descuido del arrendatario o los que viven a su cargo. Excepcionalmente será obligado el arrendador (art. 1927).Cosa fortuita y fuerza mayor porque el dueño tiene que hacerse cargo no puede traspasarla al arrendador porque no es dueño.

El legislador respecto de lo que se adeude por mejoras al arrendatario le da derecho legal de retención (art. 1937). Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente el pago.

3.- Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada:

El arrendador debe conceder al arrendatario un goce tranquilo, pacífico y útil de la cosa, lo que implica mantener la cosa en buen estado y evitar molestias. Las molestias podrán tener su origen en el arrendador mismo, en actos o hechos de terceros o bien en vicios de la cosa.

1. Art. 1928: Arreglos o mejoras en la cosa que efectúe el arrendador. No puede, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella, salvo en los casos que indica el Art. 1928. Da derecho a rebaja en la renta e incluso a terminar el contrato.

2. Art. 1930: perturbación por parte de terceros.

a) Turbaciones de hecho: Por vías de hechoEl arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Art 1930 inciso 1º.

b) Turbación de terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato Reclamos de derechos por causa anterior

Podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante.

Si además es privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento y la indemnización de todo perjuicio.

Art. 1931. La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

3. Arts. 1932 a 1934: Vicios ocultos

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a) Eran conocidos del arrendador: terminación e indemnización del daño emergente y lucro cesante.

b) No eran conocidos: terminación e indemnización pero sólo del daño emergente. No tendrá derecho a indemnización en arrendatario si contrata a sabiendas de la existencia de los vicios, si debía saberlo o si renunció a la acción de saneamiento.

El Art. 1937 otorga derecho legal de retención al arrendatario cuando se le deben indemnizaciones por estos conceptos.

El que decide la gravedad del incumplimiento lo establece en juez.

Obligaciones del arrendatario (párrafo 3).

1- Pagar el precio o renta: Art. 1942 y 1943.Se trata de una obligación de la esencia del contrato (oneroso).

Respecto de la época del pago del precio:El art. 1944 señala que se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las normas supletorias que entrega el legislador.El arrendador tendrá un derecho legal de retención para seguridad del pago de la renta.

Si no se cumple con esta obligación el art. 1945 da un derecho alternativo a exigir el cumplimiento o la terminación y si es con culpa del arrendatario además se exige la indemnización de perjuicios. Comprende las rentas hasta el término del período, pudiendo presentar un sustituto idóneo.

2- Usar de la cosa según los términos convenidos: El art. 1938 señala esta obligación y para el caso de contravención señala que podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo (art. 1973) con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo. Además, el derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario, debe encuadrarse dentro de ciertos límites. La forma de goce será en primer término la que las partes convengan expresamente. A falta de estipulación el goce del arrendatario deberá ajustarse a la presunta intención de los contratantes y al natural destino de la cosa. El art 1938 señala que el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa aquellos que la cosa es naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la terminación del arrendamiento con indemnización de perjuicios. El citado artículo señala que si el arrendatario contraviene esta regla podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando de subsistir el arriendo.

3- Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia: Puesto que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes recíprocamente el arrendatario con arreglo a los principios generales es responsable de la culpa leve. Art 44. El art. 1939 establece esta obligación. El incumplimiento de esta obligación, le hace responder

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de los perjuicios e incluso da derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

Art. 1941. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, huéspedes y dependientes. Consecuencia de esta obligación, la ley prohíbe al arrendatario subarrendar o ceder el arrendamiento, a menos que se le autorice expresamente para ello (art. 1946). (En relación con los Arts. 5 de la ley 18.101 y 7 del DL 993.)

4- Efectuar las reparaciones locativas: El art 1927 previene que el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias no locativas y aun estas si los deterioros que las han hecho indispensables provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa. Pero aparte de estos casos de excepción toca al arrendatario efectuar reparaciones de esta índole “el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas” según el art 1940 inc. 1º. El art 1940 inc. 2º señala que se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. El arrendamiento se llama “contrato locativo”

5- Restituir la cosa arrendada: Se trata de una obligación de la esencia del contrato, porque es necesariamente temporal. Establecida en el art. 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada. Pero como se comprende el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. Por este motivo la norma añade que en la restitución debe tomarse en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregando las llaves, art. 1948. Debe estar en el estado en que se recibió y si no consta, en regular estado de conservación.En el art. 1949, se establece que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio. (Excepción a la regla general de del 1551 n°1). Es menester el requerimiento pues aunque el arrendador haya dado anticipada noticia al arrendatario de su intención de poner fin al arriendo. El legislador debió decir que el requerimiento es necesario aunque se haya fijado un plazo para la duración del contrato.

Expiración (extinción) del contrato de arrendamiento de cosas:

Reglas generales de los contratos.

Causales del Art. 1950:El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente (Art 50):

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada; 2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; 3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán; 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

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1. Destrucción total de la cosa arrendada:

La pérdida o destrucción debe ser total, porque el arrendador no podrá conceder al arrendatario el goce de la cosa y éste quedará liberado de pagar el precio.Puede ser fortuita o culpable, pero sólo la total y culpable hace responsable al arrendatario de los perjuicios (art. 1945).

Si la pérdida es parcial: Art. 1932 permite que el juez decida según las circunstancias.Art. 1966: puede el arrendador terminar el contrato en todo o parte cuando la cosa necesite reparaciones que impidan su goce.

2. Vencimiento del tiempo estipulado: El contrato de arrendamiento siempre es temporal, pero puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado.El contrato no termina por la restitución si no que termina por el plazo.

- Es por tiempo determinado:

a) Cuando se pacata expresamente:Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo.

b) Es determinado por la naturaleza del servicio: Si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o

c) Por la costumbre: Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del país. En tales casos el contrato termina automáticamente o ipso iure por el vencimiento del plazo, sin sea necesario desahucio (Art. 1954).

- Es por tiempo indeterminado: Si dura indefinidamente mientras las partes no expresen voluntad de ponerle fin, mediante el desahucio (art. 1951)

El desahucio es el aviso anticipado de una parte a la otra de ponerle fin al contrato (el desahucio es un acto jurídico unilateral que tiene como fin manifestar la voluntad de ponerle termino al contrato, la aceptación de la parte a quien se dirige carece de importancia.

Además es irrevocable (Art. 1952), es decir, no es posible que uno u otro se retracten unilateralmente. De mutuo acuerdo pueden acordar seguir con el contrato pero es irrevocable para darle seguridad al contrato.

Además el desahucio podrá ser judicial o extrajudicial, a su vez este último podrá ser verbal o escrito. El desahucio judicial se da por medio de una notificación judicial en virtud del art 588 del CPC

Art. 1953. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

Reglas particulares en materia de inmubeles

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Formas del desahucio:

Art. 588 del CPC. El desahucio de la cosa arrendada puede ser:

1. Judicial: El desahucio judicial se efectúa mediante una notificación judicial (Art. 588.3 del CPC). En relación con el Art. 3 de la Ley 18.101.

2. Extrajudicial: Puede ser verbal o escrito. La prueba del desahucio extrajudicial se sujeta a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil. En relación con de los Arts. 1708 y siguientes del CC.

El desahucio no puede ser intempestivo:

Art. 1951 señala que la anticipación del aviso se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. (Existe reglas especiales en materia de bienes raíces)

Momentos en que se extingue el contrato: Vencimiento del tiempo estipulado

Si el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, cuando expire el plazo.Si es por tiempo indeterminado, cuando expira el plazo del desahucio (art. 1955). Que sea indeterminado: durara mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin

Tácita reconducción: Supongamos que terminado el contrato de arrendamiento el arrendatario continúa detentando la cosa, sin protesta del arrendador. De esta situación de hecho no se sigue como consecuencia que las partes hayan entendido prorrogar el contrato. El CC admite en términos muy restringidos la tácita reconducción, esto es, la renovación del contrato por el hecho que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador (art. 1956).

La tácita reconducción sólo tiene lugar si se cumple con lo establecido en los casos del Art. 1956:

1. Que se trate de un inmueble (bien raíz)2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa.3. Que arrendatario con el beneplácito del arrendador haya pagado la renta de cualquier

espacio de tiempo subsiguiente a la terminación; o4. Que ambas partes hayan manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco

su intención de perseverar en el arriendo

Efectos de la tácita reconducción:Importa la celebración de un nuevo contrato, en las mismas condiciones que el anterior, pero no por más tiempo que el de 3 meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

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Como se trata de un nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros que garantizaban las obligaciones derivadas del primer contrato se extinguen (art. 1957).

3. Por la extinción del derecho del arrendador:

El contrato termina ya sea que el derecho del arrendador se extinga por causa independiente de su voluntad o por hecho o culpa suyos.La distinción tiene importancia para efectos de las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador. Para estos efectos tiene considerable interés discriminar si la extinción de su derecho le es o no imputable.

a) Extinción por causa independiente de la voluntad del arrendador (no culpable): Arts. 1958, 1959, 1960.Expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado y arrendador sólo responde si contrato como propietario absoluto. Los terceros que adquieren el derecho del arrendador no están obligados a respetar el arriendo.

b) Extinción por hecho o culpa del arrendador (culpable): Arts. 1961 y 1962 y 1964.El arrendador será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

El sucesor del arrendador no está obligado a respetar el arriendo:Lo normal es que el sucesor del arrendador no esté obligado a respetar el arriendo. En estos casos, el contrato termina y el arrendador es obligado a indemnizar los perjuicios al arrendatario (Art. 1961).

Art. 1962. Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. Título lucrativo significa, título gratuito: es el caso de los herederos (Art. 1097), legatarios y donatarios.

2. Todo aquel ha quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuada los acreedores hipotecarios. El otorgarse por escritura pública, los terceros pueden saber de su existencia y de su fecha.

3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. Si no esta inscrito no le es inoponible al acreedor hipotecario.

Además de estos 3 casos, deben respetar el arriendo los que adquieren el dominio de la cosa con la expresa condición de respetarlo.

4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto:

Cuando se dicta sentencia de terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones que de él derivan; o cuando se le declara judicialmente nulo o rescindido.

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REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Existe reglas especiales del párrafo 5° “arrendamiento de casas, almacenes y edificios” Arts. 1970 a 1977, y son reiteración de las normas generales, con ciertas particularidades; además está la ley 18.101 (modificada por la ley 19.866) y en lo no previsto se aplicarán la reglas generales del arrendamiento de cosas.

Ley especial en materia de arrendamiento de predios urbanos:

1) Históricamente ha sido uno de los ejemplos más clásicos de dirigismo contractual. El fundamento de este dirigismo consistió en el desplazamiento masivo a centros urbanos y escasez de viviendas.

2) En 1932 se dictó la primera ley especial caracterizada por imponer restricciones a la libertad contractual:

a) La renta anual máxima estaba vinculada al avalúo fiscal de la propiedad, esto es, un 11%.

b) El desahucio y las demás causales debían ser motivadas, siempre eran motivos plausibles.

c) Se ampliaron los plazos para el desahucio: hasta 5 años legalmente.

Se dictaron otras leyes con posterioridad, entre ellas el DL 964 del año 1975, el cual constituye el antecedente de la ley 18101 que rige hoy. Este DL fue de corte liberal incentivando la propiedad privada y se elimina el dirigismo contractual, significa un retorno a las normas del CC para un importante número de inmuebles urbanos en materia de libertad para pactar renta y desahucio discrecional, sustituyo los múltiples procedimientos existentes por un juicio sumario, modificado y estableció la retroactividad de sus normas (Art. 1 transitorio).

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LEY N° 18.101:Significa en gran medida una vuelta a las normas del CC, eliminando el dirigismo contractual, se aplica preferentemente al arrendamiento de bienes urbanos, y supletoriamente por las normas del CC.

Ámbito de aplicación de la Ley 18.101:

1. Territorial (Art. 1º):Bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo.Viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

2. Personal (Arts. 22 y 5):Se aplica también a las relaciones entre subarrendadores y subarrendatarios.

No se aplica esta ley a los siguientes bienes raíces:

Art. 2º: Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

1) Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;

2) Inmuebles fiscales;

3) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;

4) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje,

5) Estacionamiento de automóviles y vehículos.

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este Art., se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la presente ley.

6) Las viviendas regidas por la ley Nº19.281 (ley de leasing habitacional).

Naturaleza del contrato:

1. Es un contrato consensual: La escrituración es formalidad ad probationem. Si no se escritura se tendrá por renta la que declare el arrendatario (art. 20)

2. Son irrenunciables los derechos que la ley confiere a los arrendatarios (art. 19).

3. Obligaciones del arrendatario (inquilino):

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a) Reparaciones locativas (Art. 1970, 1971)

b) Utilizar la casa en forma lícita (Art. 1973), si contraviene se le puede hacer expeler. No hay renta máxima legal.

c) Si existe negativa del arrendador a recibir el pago, se puede depositar en aquella unidad de servicio de tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble si no se utiliza el pago por consignación. Art. 23.

d) Debe pagarse la renta y los gastos de servicios comunes hasta la restitución del bien (art. 6º).

e) En caso de mora, los pagos y devoluciones deben reajustarse según la variación de la UF, al igual que los intereses que se deban.

f) Se otorga facultad de subarrendar. Arts. 5 y 22 ley 18101 y 1946 CC.

4. Expiración o terminación del contrato:

Regla general: Art. 1976 desahucio, si es por 1 día un día si es por dos meses el arriendo dos meses con anticipación y si es anual se acaba el arriendo un año desde que se avisa del termino de contrato.

Excepciones:Existen normas especiales respecto del desahucio y restitución:

1. Es judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario. (Art. 3 inc. 1°).

2. Los plazos se cuentan desde la notificación.

3. No es necesario invocar motivo plausible.

4. Plazos: Hay que distinguir:

a) Contrato de duración indefinida o plazo pactado mes a mes:El plazo es de 2 meses, y se aumentará un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, pero no puede exceder, en total de 6 meses.Art. 3 inc. 2°. El arrendatario puede restituir antes de la expiración de aquel plazo y estará obligado a pagar la renta hasta el día de la restitución.

b) Contratos de plazo fijo que no excedan de 1 año: Art. 3 y 4 si debe sar aviso El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de contado desde la notificación de la demanda.

El arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquélla se efectúe. Art. 4.

Art. 5 plazo fijo.

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Referencia a la competencia y procedimiento judicial:

1. Competencia: Arts. 17 y 18.

2. A qué juicios se aplica: Art. 7.

3. Procedimiento sumario simplificado: Art. 8.

Formalidades: es consensual por regla generalArt. 20 efectos de la no escrituración del contrato se presumen que la renta es la que señale el arrendatario.La formalidad tendría efectos de modificación de la prueba y no una formalidad.

Otro: procedimiento especial

- Irrenunciabilidad : Art. 19Solo respecto del arrendatario, lo beneficio respecto del arrendatarios son irrenunciables.

- Reajuste: Art. 21

- Normas de subarrendamiento: Art. 22. Se le aplican las mismas normas del arrendamiento

REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS:

Se contemplan normas especiales en el CC, Arts. 1978 y siguientes, que se aplican en lo no previsto por el DL 993 de 1975 (modificado por última vez en 1990).

Naturaleza de la regulación jurídica:Son normas de contenido político—económico. Tienden a permitir el arrendamiento y otras formas de explotación flexibles, que permitan el flujo de capitales y capacidad hacia el sector agropecuario.

Ámbito de aplicación (Art. 1°):

1. Arrendamiento de bien raíz rústico

2. Toda otra convención cuyo objeto sea la explotación por terceros de un bien raíz rústico

3. Mediería y aparcería

4. No se aplica a los bienes raíces del estado.

Clases de arrendamiento:- Precio se paga en dinero- Precio se paga en frutos naturales- Precio es una cuota de cosecha

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Clases de arrendamiento de predio rústico:

En atención al elemento precio y su forma de pago, se puede distinguir las siguientes modalidades:

a) Arrendamiento de Predio rústico: El precio se paga en dinero o en frutos naturales de la cosa si se estipula una cantidad fija de ellos. El arrendatario se llama en estos casos colono.

b) Aparcería: El precio es una cuota de frutos naturales de cada cosecha. El arrendatario se llama colono aparcero.

Se diferencia en la forma de pago del contrato

Formalidades:Es un contrato solemne (Art. 5°). Por escritura publica o escritura privada que conste con dos testigos mayores de 18 años

Obligaciones del arrendatario (arts. 7 y 8)Prohibición de subarrendar

Mediería y aparcería (art. 12)Son contratos que un parte aporta una parte uso de la superficie y la otra el trabajo.

Normas especiales: Previo Urbano:

- Están en el cc en la ley 18101.

- Lo no previsto se rige por reglas supletorias del arrendamiento.

- Ámbito aplicación ley 18010: Art. 1

a) Arrendamiento bien raíz urbanob) Arrendamiento bien raíz fuera del radio urbano si no mayor a una c) No se aplica a 6 casos

REFERENCIA A LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA:

Regulación:

a) Ley 19281 de 27 de diciembre de 1993.b) Última modificación. Ley 19877 de 31 de mayo de 2003.

Quienes pueden acogerse a la ley:

Art. 25 incs 1° a 4°.- El Art. 4º de la Ley 19622 sobre deducción de los dividendos hipotecarios de la base imponible del impuesto a la renta que afecta a las personas naturales, publicada el

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29.07.1999, establece que podrán acogerse a sus disposiciones, los contribuyentes amparados por esta ley, en caso de tratarse de viviendas nuevas.

Es un contrato solemne: Art. 26.

Aplicación de otras normas:Art. 67.- “En todo lo no contemplado expresamente en esta ley se aplicarán las disposiciones del Código Civil, del Código de Comercio y de otros cuerpos legales, según corresponda, con excepción de la ley N° 18.101”.

ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIÓN DE OBRA MATERIAL

Concepto:

Art. 1915, ejecución de una obra.Contrato en virtud del cual una parte (el arrendatario) se obliga a ejecutar una obra a favor de la otra (arrendador) a cambio del pago de un precio.

Partes:

a) Arrendador, artífice o empresario: obligado a ejecutar la obra en forma fiel y oportuna.

b) Arrendatario: encarga la obra y se obliga a pagar el precio acordado y a declarar si aprueba o rechaza la obra.

Naturaleza jurídica (Art. 1996): Puede constituir una compra venta si quien suministra los materiales es el artífice; será arrendamiento si quien suministra los materiales es la persona que encargó la obra.Si el aporte lo hacen ambas partes, habrá que estarse a quien suministró la materia principal.

Regulación: Reglas generales del arrendamiento, reglas especiales que contempla el CC arts. 1996 y siguientes. Además tener en cuenta la ley de urbanismo y construcción, cuyas normas modifican o complementan determinadas obligaciones de las partes si la obra es un bien inmueble.

Teoría de los riesgos: Art. 1996 inciso 2° y 2000.

Precio: Art. 1997 y 1998

Extinción del contrato:

1. Muerte del artífice, Art. 2005.

2. La manifestación unilateral del que encargo la obra.

Teoría de la imprevisión:Art. 2003: Rechaza la posibilidad de que el empresario pida aumento del precio en razón al encarecimiento de los materiales o jornal. Permite la revisión judicial por costos no previstos que provienen de circunstancias desconocidas.

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Responsabilidad: Art. 200 y 2003 n° 3, 4 y 5. Responsabilidad subsidiaria del que encargó la obra (extensible a los arquitectos).

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

Servicios inmateriales: Son aquellos en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico o la obra de mano

Es un contrato en virtud del cual una parte el arrendatario se obliga a prestar servicios en una predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico………………

Tipos de arrendamiento de servicios inmaterial:

1. Servicios Aislados: Art. 2006, en relación con arts. 1997, 1998, 1999 y 2002, por ejemplo una composición literaria o musical.

2. Servicios que consisten en una larga serie de actos (Art. 2006)

3. Servicios prestados por profesionales (relación con mandato): El Art. 2012 previene: los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el art 2118 se sujetan a las reglas del mandato en lo que no tuvieren de contrario a ellas. Esta última disposición se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o que esta unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros. Los servicios de profesiones a que esta unida la facultad de representar y obligar ante terceros constituyen un mandato. Los profesionales como el abogado no representan a su cliente, la representación que suele tener el abogado no la tienen en virtud de si profesión sino del poder que se le confiera.

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