UNIVERSIDAD AUTONOMA METROPOLITANA UNIDAD AZCAPOTZALCO

TEORÍA GENERAL DEL PROCESO II

CONTRATO DE COMPRAVENTA Y CONTRATO DE PERMUTA

PROFESORA: SILVIA GREGORIA SÁNCHEZ GONZÁLEZ

ALUMNO: NAVA SEPÚLVEDA CHRISTOPHER STEVEN

Introducción

Definición del contrato

El convenio en sentido general es el acuerdo de dos o más voluntades manifestando en forma exterior para crear, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones. Dentro de la definición del convenio en sentido general se encuentran implícitas las concepciones jurídicas del contrato y del convenio en sentido especial. El contrato es el acuerdo de dos o más personas para crear o transmitir derechos y obligaciones. El convenio en sentido especial el acuerdo que modifica o extingue derechos y obligaciones (Art. 1792 y1793 Código Civil).

Libertad contractual

La libertad contractual es la facultad que tienen los particulares para pactar entre si sus relaciones jurídicas en un marco legal. La precisión de los límites en que se encuadrara esta libertad contractual está fundada en diversos principios de técnica jurídica a diferencial de la teoría de la autonomía de la voluntad que está circunscrita a un carácter puramente filosófico. La autonomía de la voluntad entra en decadencia cuando surgen las doctrinas sociales del siglo antepasado. Por ese mismo efecto y por las nuevas concepciones de la filosofía política, la libertad contractual se va reduciendo por el notorio intervencionismo estatal al incluir en las reglas generales del contrato una serie de principios jurídicos, políticos y morales. Entre estos se pueden señalar los requisitos de existencia y de valide, las leyes prohibitivas, el interés público, las buenas costumbres, buena fe y equidad.

El código civil en vigor fue influido por esta tendencia intervencionista al abandonar el principio que sustentaba de que el contrato era la ley suprema de las partes. Basándose en esta nueva tendencia que enmarca los límites de la libertad contractual, los contratantes están impedidos para pactar obligación alguna que vaya en contra de estos principios. En cuanto a la serie de fundamentos políticos, económicos, valorativos y jurídicos, solo deberán interpretarse por el poder judicial, por corresponder estos a conceptos axiológicos constitutivos del acervo cultural del individuo o de la colectividad., la moral sexual, el cuerpo humano, el respeto a la persona humana, los deberes de justicia o el bien común.

En este orden de ideas, los límites de la libertad contractual solo se justifican por el imperativo de la armonía social y el orden jurídico que garantiza a su vez la moralidad pública, la relación armónica de los gobernados entre si y la viabilidad de sus relaciones económicas; en esta tesitura, pugnar por la libertad intelectual del individuo sin limitación alguna motivaría su propia destrucción ante la ley del más fuerte.

Elementos de existencia y requisitos de validez del contrato

Como ya en un principio lo dijimos, si el contrato crea y transfiere derechos y obligaciones, y el convenio en sentido amplio lo crea, transfiere, modifica o extingue, se tendrá que, el acuerdo de voluntades que modifica o extinga obligaciones o derechos, puede y recibe el nombre de convenio stricto sensu.

Ya definido el contrato como el convenio de dos o más voluntades para crear o transferir derechos y obligaciones, como acto jurídico que es, tiene o cuenta con una serie de elementos de existencia o estructurales y precisa además de ciertos requisitos para que, este en aptitud de surtir de sus efectos jurídicos.

Elementos de existencia del contrato

Del concepto de contrato expuesto, se desprende que para que exista o nazca un contrato precisa de estos elementos.

El acuerdo de voluntades o consentimiento El objeto

El consentimiento

Es el acuerdo de voluntades que tienden a crear, transferir, conservar, modificar o extinguir, efectos de derecho, y es necesario para esas voluntades tenga una manifestación exterior.

Esas voluntades que al unirse general el consentimiento, reciben el nombre de propuesta u oferta y la otra de aceptación.

Hay veces que el consentimiento solo es aparente, pero no existe en realidad, sino que hay una mala inteligencia: esto acontece principalmente en dos hipótesis, a saber:

a) cuando hay un error sobre la naturaleza del contrato y b) cuando hay un error sobre la identidad del objeto.

La ausencia del consentimiento hace que el contrato sea inexistente. El consentimiento puede ser expreso o tácito (Art.1803 Código Civil.)

Objeto

El objeto de todo contrato, es el objeto de la obligación creada por él. Así el contrato tendrá tantos objetos, como obligaciones haya engendradas.

El objeto pude consistir en:

Dar algo, hacer o no hacer, puede ser directo o indirecto: a) directo: es el crear y transmitir derecho y obligaciones,

b) indirecto consiste en una conducta de dar, hacer o no hacer. Este objeto directo de la obligación, es el objeto indirecto o mediato del contrato, e este objeto se refiere el Art. 1824 Código Civil.

El código civil considera también considera como objeto del contrato la cosa material que la persona debe entregar. Por tanto decimos que de acuerdo con el artículo 1824, regula tres supuestos del objeto: a) la cosa que el obligado debe dar, o prestar y por eso se habla en este caso de prestación

de cosas; b) el hecho de que el obligado debe hacer o prestar. Y de ahí que se hable por la ley de

prestación de hechos, y; c) el hecho que el obligado debe o no hacer, o sea la conducta negativa que debe

observar, esto es, la abstención que debe observar.

La cosa objeto del contrato debe atender a lo previsto en el artículo 1825 Código Civil.

Elementos de validez del contrato

Según el art. 1795 Código Civil, el contrato para ser válido requiere que:

1. Las partes que lo celebran sean capaces2. La voluntad de las partes no este viciada 3. El objeto, motivo o fin sea lícito.4. El consentimiento se exteriorice en la forma que la ley establece.

La capacidad de la partes

La capacidad jurídica es la aptitud para ser sujeto de derechos y obligaciones y hacerlos valer. Existen des especies de capacidad o más bien dos grados en la capacidad:

a) Capacidad de goce: Es la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones b) Capacidad de ejercicio: Es la aptitud para ejercitar o hacer valer por sí sus derechos.

Por tanto la incapacidad se aplica a personas que poseen todos sus derechos, pero que no tienen el libre ejercicio de ello, por ejemplo los menores de edad así como los demás sujetos a interdicción. Así pues hay incapacidad de hacer e incapacidad de ejercicio. En el artículo 450 del Código Civil se hace referencia a quienes tienen incapacidad natural y legal, para contratar.

En estos sujetos no existe propiamente voluntad para celebrar un acto jurídico, pues carecen del discernimiento necesario para una emisión de la voluntad; les falta la facultad de deliberar y decidir sobre la base de una reflexión sobre circunstancias y conveniencias del acto.

La voluntad de las partes no este viciada.

Esto es, que ninguna de las voluntades que intervienen En la formación del consentimiento, estén viciadas, pues basta que una sola de ellas lo esté para que el consentimiento resulte igualmente viciado.

De manera clásica se catalogan como vicios de la voluntad al error, el dolo y mala fe, la violencia y la lesión (Art. 1812Código Civil).

Error: es una creencia no conforme con la verdad, un estado psicológico en discordancia con la realidad objetiva, una noción falsa. La ignorancia de toda noción, pero en derecho los efectos de la ignorancia son en general los mismos que los del error. El error puede ser:

De cálculo:el error material de aritmética solo da lugar a su reparación o en otros términos, el error de cálculo solo da lugar a su reparación.

Error de hecho:la equivocación se refiere a circunstancias fácticas, de hecho.

Error de derecho:la equivocación versa sobre la existencia, alcance o interpretación de las normas jurídicas.

Dolo y mala fe:El dolo y la mala fe, tienden a tener como efecto jurídico anular el contrato, distinguiéndose apenas en que el dolo es, por así decirlo, activo y la mala fe pasiva (Art.1815Código Civil). El dolo y la mala fe importan siempre premeditación, y propósito de engañar o de no desengañar. Existe el dolo bueno: consiste en las exageraciones o encarecimiento de las buenas cualidades de la cosa que se pretende vender; El dolo malo: Es un engaño intencional realizado por sugestiones o afirmaciones mentirosas y alicientes para disfrazar la realidad de las cosas bajo falsa apariencia y; El dolo principal y el dolo incidental, respecto a estos últimos, se llama dolo principal, el dolo que ha tenido por efecto determinar a un contratante a un contratar, sin el cual no habría contratado, y dolo incidental o accidental, el que no ha tenido ese efecto, aunque ha podido determinar a un contratante o acepta condiciones más desventajosas que las que hubiere aceptado sin el dolo.

Habrá dolo:

1. Si procede con dolo o mala fe uno de los contratantes; 2. Si procede con dolo un tercero que pueda tener interés en el contrato (Art. 1816 Código

Civil)

Violencia:Es el miedo originado por la amenaza de sufrir un daño personal, patrimonial, moral o pecuniario, y que lleva a dar la voluntad para realizar un acto jurídico. El código civil se refiere a este vicio en su artículo 1819. Este vicio se condena no por el miedo en sí que se produce en el ánimo del contratante cuya voluntad por este miedo se obtiene, sino que lo que se sanciona es la falta de libertad del contratante para determinar su voluntad. Por tanto debe decretarse la nulidad del acto, pues su voluntad no fue libre.

La violencia solo se puede ejercitar respecto del contratante, y nunca de sus familiares; estos, son los instrumentos que se emplean para producir el temor en el espíritu del contratante para determinar su voluntad. Por tanto debe decretarse la nulidad del acto, pues su voluntad no fue libre.

La violencia solo se puede ejercitar respecto de contratante, y nunca de sus familiares; éstos, son los instrumentos que se emplean para producir el temor en el espíritu del contratante y viciar su voluntad llevándolo a celebrar el contrato, pero en forma alguna se ejerce sobre ellas la violencia que sanciona la ley. El artículo 1818 del CC. Se señala que el contrato será nulo.

Los terminas para hacer valer la nulidad los encontramos en previstos en el artículo 1823 del Código Civilasí como en el artículo 2228 y en el artículo 2230 del mismo código que prevé por quien puede invocarse la nulidad. Artículo 2236Código Civil que nos lleva a lo previsto en el artículo 638 del mismo. Y el artículo 2237 de dicho código.

Lesión:Para que se produzca la lesión, se necesita que haya una desproporción manifiesta entre la prestación y la contraprestación, como pueden ser intereses excesivos, si se trata de un préstamo, precio exagerado o insignificante. Si se trata de una compraventa; pero además de esa desproporción objetiva, debe darse un elemento subjetivo, a saber, la explotación de la penuria, la inexperiencia o ligereza de la otra parte, o suma necesidad. Se requiere de los dos elementos: uno objetivo representado por la desproporción manifiesta de las prestaciones, y otro subjetivo representado por un aspecto interno de la voluntad, esto determinado en el artículo 17 del Código CivilEn el cual se prevé que el perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación, se faculta de manera expresa, para exigir el pago de los correspondientes daños y perjuicios.

Objeto, motivo o fin lícito

No es suficiente para que un contrato tenga validez el que cumpla con la forma; requiere además, que el objeto, motivo o fin que persigue los contratantes, sea lícito. Esto atendiendo a lo previsto en el artículo 1795 fracción III.

Objeto lícito:Entendido como el hecho que debe prestar el deudor o la abstención que debe observar, deben ser lícitos, es decir todo lo que va o es conforme a las leyes de orden público o a las buenas costumbres. Se desprende este concepto a contrario sensu del artículo 1830 del Código Civil.

Motivo o fin lícito:puede considerarse que el motivo o fin, es la razón contingente, subjetiva, y por lo mismo variable de individuo, que lo induce a la celebración del acto jurídico. La ley toma en cuenta la finalidad, que se persigue en la conducta a realizar. Así el objeto de la obligación, debe ser posible, y además ser lícito y no lo será, si el motivo o fin que determina la voluntad de los que contratan, va encaminando en contra de una ley de orden público o de las buenas costumbres.

Así, el artículo 1795, en su fracción III, se establece que el contrato puede ser invalidado por que el motivo o fin, sea ilícito, y el articulo 1831 agrega para reafirmarlo que el fino motivo determinante de la voluntad de los que contratan, tampoco debe ser contrario a la ley ni a las buenas costumbres.

Contrato de Compraventa

Importancia Económica y Jurídica

Como derivación de la permuta, la compraventa es sin duda el contrato que con mayor frecuencia se celebra tanto en nuestro país como en el mundo entero, y es por ello el de mayor importancia entre los de su clase, es decir, de los traslativos de dominio, tanto porque se trata de un contrato tipo, como porque constituye la principal fuen te de adquisición de riqueza de manera segura.

Siendo el más completo, su regulación es aplicable a contratos traslativos de dominio, tales como la permuta, y es un contrato tipo del que se tomaron diversos aspectos para contratos tales como la donación, el mutuo, la sociedad, la transacción y la renta vitalicia.

Por ello dice Rojina Villegas que la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio; dentro del grupo de los contratos traslativos; es la figura fundamental para adquirir la propiedad, a tal extremo que como dicen Colín y Capitant, "si bien no todo el mundo vende, puede decirse con verdad que todo el mundo compra".

Clemente de Diego destaca también la enorme importancia del contrato, señalando; "en su aspecto económico, es el factor más importante para la circulación de la riqueza; por ella compra el productor los elementos necesarios para la producción, y a virtud de ella lle gan al consumidor los productos; de -modo que, por sucesivas trasmisiones, vienen a cumplirse por ella todas las funciones de la vida económica".

Concepto

En el Código Civil Federal Mexicano se establece el concepto de la compraventa, señalando al efecto los artículos 2248 y 2249;

Artículo 2248. Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

El objeto directo de la compraventa consiste en la trasmisión de dominio por una parte y el pago de un precio cierto y en dinero por la otra, y el objeto indirecto se hace consistir en la cosa y el precio.

No obstante, observa Rojina Villegas la problemática que presenta la definición que de compraventa otorga el Código, al establecer que la parte vendedora se obliga a transferir el dominio de una cosa y no que lo trasmita, de tal manera que si bien en la definición se reconoce un efecto sólo obligatorio, necesitamos recurrir a otros artículos para de rivar que tal efecto es, simultáneamente traslativo, de tal modo que coexisten la obligatoriedad y la transmisibilidad del dominio; en especial el dispositivo que señala; "en las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la trasmisión de la propiedad opera por efecto directo e inmediato del contrato (artículo 2014)"."Si la trasmisión se opera por efecto del contrato; si hay un instante en el tiempo que podemos concebir para diferenciar el efecto obligatorio del traslativo de dominio, de manera directa e inmediata y por vía de consecuencia, se operará la trasmisión de propiedad".

La definición que de compraventa proporciona el artículo 2248, debió enunciarse indicando al propio tiempo el efecto obligatorio y el traslativo, y propone entonces dosposibles definiciones. Para cosas ciertas y; determinadas e indeter minadas, respectivamente.

En compraventa de cosas ciertas y determinadas, que una de las partes trasmite a la otra la propiedad de esos bienes o de un derecho y que ésta a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

En la compraventa de cosas de especie indeterminada, que cada una de las partes se obliga a transferir la propiedad de las mismas y la otra a pagar un precio cierto y en dinero.

El objeto de la compraventa es siempre una cosa (corporal o incorporal) y así dice Messineo;“el objeto de la compraventa es la transferencia del derecho de propiedad o de otro derecho poniendo así el acento lógico sobre la transferencia, pero ésta se debecalificar como el contenido del contrato y no ya como el objeto, y al hablar del objeto, se hace referencia al derecho de propiedad sobre la cosa o a otro derecho y no a la transferencia del mismo".

Así, el objeto indirecto de la compraventa está constituido por la cosa y el precio.

La cosa debe existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie y debe estar en el comercio, es decir que debe ser posible física y jurídicamente,

El artículo 1825 del Código Civil señala;

La cosa objeto del contrato debe;

I. Existir en la naturaleza;II. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie, y

III. Estar en el comercio

La cosa puede ser físicamente posible y sin embargo no estar en el comercio y en tal supuesto estamos en presencia de una imposibilidad jurídica.

Así, dicen los artículos 747, 748 y 749 del Código Civil;

Art. 747. Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no están excluidas del comercio.

Art. 748. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.

Art. 749. Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley las que ella declara irreductibles a propiedad particular.

De ese modo, podrán ser objeto de apropiación las cosas que no se encuentren excluidas del comercio y en sentido contrario, estarán en el comercio las cosas que pueden ser objeto de apropiación.

Las cosas que se encuentran fuera del comercio por su naturaleza no tienen clasificación ni regulación en la ley, son, simplemente cosas que aun existiendo físicamente, no pueden ser sujetas de apropiación individual.

Respecto de las cosas que se encuentran fuera del comercio por disposición legal, cabe distinguir a los bienes de utilización comúnque lo están de manera total, de los destinados al servicio público, que se encuentran excluidos de manera temporal y hasta en tanto no sedesincorporen del mismo, mientras se encuentren sujetos a ese servicio, pero unos y otros son inalienables e imprescriptibles.

Castán resume las condiciones que deben reunir las cosas para ser elemento real de la compraventa y así señala que la idoneidad deéstas, para ser materia de ese contrato, presupone la triple condición de existir, o poder existir, ser de lícito comercio y estar determinadas o ser susceptibles de determinación.

Respecto de los bienes litigiosos, cabe señalar que pueden ser objeto de la operación de compraventa, pero tal circunstancia deberá hacerse del conocimiento del comprador, el cual quedará sujetó a las resultas del juicio respectivo.

Por cosa litigiosa se entiend"aquella cuya propiedad se discute en los tribunales".

Rojina Villegas dice que si la cosa litigiosa se refiere a muebles, cabría aplicar con todas sus consecuencias la teoría de lacausahabiencia quedando así el comprador, como causahabiente a título particular del vendedor, sujeto a las resultas del juicio.

Artículo 2272. La venta de cosa o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando además, sujeto a las penas respectivas.

El Precio

Se hace consistir en la suma de dinero que deberá cubrir el comprador al vendedor por la trasmisión que del dominio de una cosa realice el segundo en favor del primero, y debe ser cierto.

Señala Trabucchi que el precio cuantificado en moneda, es elemento esencial de la venta; sine pretionullavendittio.

En lo tocante al precio cierto y en dinero, dice Rojina Villegas que si no es cierto y en dinero, no existe la compraventa, además de que debe ser justo, porque el injusto es lesivo, y por ello afectado de nulidad relativa, y agrega que por precio se entiende el que está precisado o puede determinarse matemáticamente; en tanto la cosa puede ser señalada en su individualidad o su especie, el precio, como debe ser en dinero no admite más que una forma de determinación precisa, exacta, matemática.

El precio sea justo es un atributo no esencial, porque el contrato existe y solamente estará afectado de lesión, y, por consiguiente, de nulidad relativa, cuando exista una notable desproporción entre el valor de la cosa y el precio en dinero que se pague por la misma y que tal desproporción obedezca a la miseria, ignorancia o inexperiencia y haya sido obtenida por una explotación de una de las partes con respecto a la otra.

El artículo 17 del Código Civil establece;

Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que seaevidentemente desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación más el pago de los correspondientes daños y perjuicios. El derecho concedido en este artículo dura un año.

Que el precio sea en dinero es requisito para que la enajenación no sea por permuta, no obstante, la ley autoriza la operación mixta, cuando el precio se paga parte en dinero y parte con bienes, como lo establece el artículo 2250;

Artículo 2250. Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuan do la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

El precio debe ser cierto y no simulado, porque al tratarse de un elemento esencial del contrato y objeto indirecto del mismo, debe existir de manera real y no simulada, porque si se demuestra en juicio que el comprador en realidad no pagó cantidad alguna, tal acto sería simulado de manera absoluta, cuando además de la carencia del pago, las partes no tuvieron la intención de realizar la enajenación y respectiva adquisición, resultando falso todo lo declarado; o relativa, cuando si bien los contratantes tuvieron la intención de enajenar y

adquirir respectivamente, pero sin que se cubriera precio alguno, supuesto que nos ubica en el contrato de donación.

Así, dice Josserand que el precio debe ser serio y sincero, y contempla los siguientes supuestos:

Que si el precio es ficticio, porque en la intención de las partes no será pagado y el vendedor da recibo al comprador sin haber recibido nada, no hay venta porque no hay precio y entonces la operación podría valer por donación disfrazada.

Que el precio que se paga, si bien es efectivo, es por otro lado tan bajo, que se convierte en irrisorio, y en este caso la operación se salva también a título de donación, y,

Cuando el precio es disimulado por ser en realidad más elevado de lo declarado (caso que provoca una evidente defraudación fiscal), la venta es también válida.

Dicen Planiol y Ripert que la simulación al precio para defrau dar al fisco motiva la nulidad de la compraventa por ser de carácter absoluto y de orden público.

Para Rojina Villegas se trataría de una operación ilícita, de confor midad con el artículo 2182 del Código Civil, que establece que una vez descubierto el acto real que oculta la simulación relativa, el mismo será nulo si la ley así lo declara, pero agrega que satisfechos los impuestos omitidos habrá una verdadera convalidación, sin que civilmente pueda fundarse la nulidad a no ser que exista fraude en perjuicio de acreedores, caso en el cual se estaría en presencia del fraude pauliano, y en tal supuesto, el artículo 2182 establece en la parte relativa que "descubierto el acto real que oculta la simulación relativa, ese acto no será nulo si no hay ley que así lo declare".

Además, respecto al precio, son aplicables las disposiciones del Código Civil, siguientes;

Artículo 2251. Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Artículo 2252. Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

Artículo 2253. Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto; salvo convenio en contrario. '

Artículo 2254. El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 2,256. El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el período corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.

Es también común, de que en algunas operaciones de compraventa, la obliga ción del pago del precio se denomine en divisa extranjera, lo cual es posible, debiendo en tal supuesto pagar el comprador, la moneda misma, o bien pesos mexicanos en el monto equivalente al tipo de cambio vigente al cumplir con su obligación.

El tipo de cambio se determinará conforme a las disposiciones que para esos efectos expida el Banco de México en los términos de su Ley Orgánica

Los pagos en moneda extranjera originados en situaciones o transferencias de fondos desde el exterior, que se lleven a cabo a través del Banco de México o de Instituciones de Crédito, deberán ser cumplidos entregando la moneda, objeto de dicha transferencia o situación. Ello sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones que imponga el régimen de Control de Cambios en vigor.

Finalmente, y aun cuando el pago del precio constituye en sí mismo el monto de la contraprestación que debe cubrir el comprador, y en el mismo no se comprenden accesorios tales como el costo de la escrituración, en los que quedan comprendidos los honorarios notariales, gastos, derechos e impuestos, deberá considerarse el contenido del artículo 2263, que establece el pago por mitad de tales conceptos en la operación de compraventa. No obstante, en la práctica se acostumbra que el comprador cubra el costo total de tales rubros, con excepción del impuesto sobre la renta, que en caso de corresponder conforme a la ley de la materia, normalmente es cubierto por el vendedor.

Artículo 2263. Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Clasificación

El contrato de compraventa es típico, principal, formal o consensual, de tracto instantáneo o bien sucesivo, bilateral, oneroso y conmutativo.

Es típico porque se encuentra regulado por el Código Civil, de manera concreta en el Título Segundo denominado; "De la compraventa".

Es principal porque existe por sí mismo y no requiere de otro para su subsistencia.

Es formal porque el artículo 2317 de la ley de la materia establece que el contrato de compraventa debe constar por escrito, no obstante puede ser consensual, si el valor de lo vendido tratándose de inmuebles no es superior a 65 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal. Además, tratándose de bienes muebles, el contrato es siempre consensual.

Las enajenaciones de bienes inmuebles y la constitución o transmi sión de derechos reales a partir de la cantidad mencionada en el Código Civil al efecto, así como aquellos actos que garanticen un crédito por mayor cantidad que la mencionada en los artículos relativos del Código

Civil, deberán de constar en escritura ante notario, salvo los casos de excepción previstos en el mismo.

Es de tracto instantáneo cuando las obligaciones que del mismo se derivan, se cumplen en un solo acto, pero será de tracto sucesivo cuando el comprador se obliga a pagar el precio en forma periódica.

Es bilateral porque ambas partes tienen obligaciones y derechos recíprocos.

Es oneroso porque contiene provechos y gravámenes recíprocos.

Es conmutativo porque las prestaciones, provechos y gravá menes que derivan del contrato son plenamente conocidas por las partes desde la celebración del contrato.

Elementos Personales y Obligaciones de las Partes

Son el vendedor y el comprador; el primero se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho, y el segundo a pagar por ello un precio cierto y en dinero.

El vendedor tiene como obligaciones;

1. Transferir el dominio de la cosa;

Al tratar lo relativo al concepto que del contrato de compraventa otorga el artículo 2248 del Código Civil, se observa que en la definición implica la necesaria trasmisión de dominio del bien como obligación del vendedor.

En relación con- la trasmisión del dominio del bien materia de la compraventa, deben además considerarse los artículos siguientes:

Artículo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

Artículo 2270. La venta de cosa ajena, es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.

Artículo 2,271. El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida.

Es enfática la ley cuando establece que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad, y en lógica consecuencia, que establezca la nulidad de la venta que de cosa ajena se realice, no obstante enfrentamos una vez más el problema de determinar si la nulidad a que alude el precepto es absoluta o bien relativa.

A primera vista parecería que la nulidad sería relativa, en razón de que el artículo 2271 autoriza la revalidación del contrato, antes de que ocurra la evicción, no obstante cabe considerar que la convalidación a que se refiere el precepto no significa confirmación

del acto, como sería el caso de actos celebrados con vicios del consentimiento (lesión, error, violencia, dolo, etc), o bien incumplimiento de las formas establecida en la ley, que una vez salvadas darían lugar a la convalidación del acto, casos en los que la voluntad del contratante afectado sería presupuesto para la convalidación, lo cual presenta ría un panorama distinto, debido a que en la venta de cosa ajena, la voluntad de las partes contratantes, aun ratificando su voluntad de vender y comprar, sería ineficaz, porque en el caso concreto la revalidación debería provenir de un tercero; el propietario del bien.

De ese modo, la ratificación vendría como consecuencia de un acto que no persigue la confirmación de la venta nula, corno sería en los supuestos de la realización de actos en los que la voluntad hubiese sido viciada. Lo anterior, además de que la venta sería ilícita y configuraría el delito de fraude.

Además, con la venta de cosa ajena se produce una lesión en los intereses de la sociedad, con independencia de la de los interesados, y por ello la voluntad de los contratantes o del perjudicado, no podrá servir de base para convalidar el acto porque la ilicitud se mantiene a pesar de la ratificación. Así, concluye el maestro en que la venta así concertada, siendo ilícita e inmoral, estaría afectada de nulidad absoluta, por ser inconfirmable, no sólo por ser imprescriptible, sino porque puede ser impugnada por cualquier interesado.

2. Conservar el bien y custodiarlo hasta su entrega

Entretanto el vendedor entrega la cosa materia de la venta debe conservarla y custodiarla, ya que de lo contrario incurriría en responsabilidad, por culpa leve o grave, ya que se trata de cosa ajena.

3. Realizar la entrega del bien;

La entrega real, jurídica o virtual a que se refiere el artículo 2284, permite individualizar la cosa materia de la operación, lo cual es especialmente importante para los efectos de la trasmisión del dominio a favor del comprador, tratándose de bienes de especie indeterminada.

Por otro lado, el problema de la entrega tiene especial relevancia en materia de riesgos de la cosa y la determinación de cuál de las partes es la que los asume. Se trata del supuesto de la destrucción de la cosa porque cuando la misma perece estando aun en poder del vendedor, habrá que establecer si el dominio se había o no trasmitido al comprador.

El artículo 2017, fracción V, del Código Civil establece;

Art. 2017. En los casos en que la obligación de dar cosa cierta importe la traslación de la propiedad de esa cosa, y se pierde o deteriora en poder del deudor, se observarán las reglas siguientes;

V Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación queda sin efecto y el dueño sufre la pérdida, a menos que otra cosa se haya convenido.

Cuándo la enajenación recae en cosa cierta y determinada, y la misma perece en poder del enajenante, será el adquirente quien sufra la pérdida, y en el caso de que la cosa sea indeterminada, es decir, que se trate de bienes fungibles o genéricos, de conformidad con el artículo 2015, la propiedad no se transfiere al adquirente hasta que los bienes se hagan ciertos y determinados.

El bien objeto de la operación deberá ser entregado en el plazo establecido en el contrato, y en caso de no haberse señalado lapso alguno, la entrega deberá realizarse, de conformidad con la norma general, dentro de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga de manera judicial o notarial, de conformidad con el artículo 2080 del Código Civil;

Artículo 2080. Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago, y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

La obligación de entregar el bien se contiene en la fracción I, del artículo 2283;

I. A entregar al comprador la cosa vendida;

Además, en relación con la entrega del bien deben observarse las disposiciones siguientes;

Artículo 2284. La entrega puede ser real, jurídica o virtual.

La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley lo considera recibida por el comprador.

Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa ven dida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Artículo 2285. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación,- de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

Artículo 2286. El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Artículo 2287. Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.

Artículo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Artículo 2289. Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

En relación con los artículos 2288 y 2289, que se refieren a la exacti tud en la substancia de la cosa vendida, dice Rojina Villegas que mediante dichas normas queda redondeado el principio de exactitud en la substancia, para que el deudor tenga la obligación de entregar precisamente la cosa debida, con sus accesorios, siempre que se trate de bienes determinados, en tanto que en los genéricos o de especie indeterminada, deberán entregarse cosas de la especie y calidad que se hubiese pactado, y a falta de convenio; cosas de mediana calidad.

De lo anterior desprendemos la existencia de la venta ad corpus, que es aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada, en función de la indivi dualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida. En tanto que la venta ad mesuram, es aquella en la que el precio se determina proporcionalmente en función de una precisa unidad de medida.

Así, respecto de las ventas ad corpus, señalan los artículos 2261 y 2290;

Artículo 2261. Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Artículo 2290. Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que dentrode ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato.

Además, el artículo 2291, establece;

Artículo 2291. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.

4. Garantizar la posesión útil

El vendedor se encuentra obligado a responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa materia de la venta. Son aquellas circunstancias no manifiestas, anteriores a la venta que hacen impropia la cosa para los usos a los que normalmente se le debe destinar, y que,

de haber sido conocidos, hubieran determinado que el comprador no celebrara la venta, o bien, que hubiese pagado un precio menor.

El comprador cuenta con la acción de rescisión también conocida como redhibitoria, o bien con la acción de reducción del precio, conocida asimismo como estimatoria o quantiminoris.

El artículo 2142 del Código Civil establece;

Artículo 2142. En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquirente, no hubiese hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa.

Complementariamente, la fracción II, del artículo 2283 establece la obligación del vendedor de garantizar las calidades de la cosa.

II. A garantir las calidades de la cosa;

5. Garantizar la posesión pacífica

Garantizar la posesión pacífica significaque el vendedor se obliga a responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos jurídicos suyos, anteriores a la venta, sufra el comprador.

El artículo 2138 del Código Civil establece;

Artículo 2138. Si la finca que enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria, no aparente, el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen o la rescisión del contrato.

Es obligación del enajenante declarar los gravámenes ocultos, aun cuando consten en el Registro Público de la Propiedad, pues debe proceder de buena fe manifestando la verdadera situación jurídica de la cosa, por consiguiente faltaría a la buena fe e incurriría en incumplimiento del contrato si oculta esos gravámenes bajo pretexto de que el adquirente puede conocerlos por constar en el registro.

Según Borja Soriano; "si al inscribirse la enajenación de la finca en el Registro Público existe una carga o servidumbre voluntaria no aparente, no inscrita en el registro, ni es conocida del adquirente, ese gravamen no puede producir efecto alguno contra el adquirente, así es que no hay razón para que pueda existir indemnización alguna al enajenante o la rescisión del contrato”.

Rojina Villegas dice por su parte que si el gravamen no aparece inscrito en el Registro Público, no sería oponible al adquirente y nada tendría que reclamar al enajenante, pero puede ocurrir que el gravamen exista al momento de la enajenación y la trasmisión aun no hubiese sido inscrita y en tal hipótesis sí sería posible que se reúnan las condiciones indispensables para hacer responsable al enajenante, por la absoluta ocultación del gravamen en sentido material al no declararlo por no constar en el registro, o por la posibilidad de que ese gravamen sea oponible al adquirente por haberse inscrito con anterioridad a la enajenación, caso en el cual no existirá duda para hacer responsable al trasmitente.

6. Responder de la evicción que sufra el comprador

Sufrirá la evicción el comprador que sea desposeído de manera total o parcial por sentencia judicial firme, del bien que adquirió, al haberse demostrado que un tercero tenía un mejor derecho, que fuese además anterior a la enajenación, respecto del bien de que se trata.

El artículo 2119 del Código Civil establece el supuesto de la evicción;

Artículo 2119.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Rojina Villegas establece como condiciones para que opere la evicción:

Que haya habido una enajenación y por tanto sólo se da en las operaciones traslativas de dominio;

Que con anterioridad a la enajenación, un tercero sea pro pietario de la cosa de tal modo que se enajene un bien ajeno;

Que ese tercero obtenga sentencia que cause ejecutoria, en la cual se reconozca su derecho de reivindicar la cosa, y;

Que el adquirente sea privado de la misma en forma total o parcial por virtud del derecho reconocido en sentencia ejecutoriada y que sea anterior a la enajenación.

Pero la privación del derecho derivado de la adquisición debe tener su origen en una causa anterior a la adquisición, y la garantía de la evicción se presenta entre las personas que participaron de manera directa en el contrato que la origina, sean ellos adquirentes o enajenantes, además de que el derecho de demandar el saneamiento es trasmisible a los herederos, como causahabientes de las sucesiones.

La fracción III, del artículo 2283 establece la obligación del vendedor de responder ante el comprador para el caso de evicción;

III. A prestar la evicción.

De ese modo, el vendedor estará obligado, una vez que ocurra la privación, a restituir el precio de la cosa, los gastos del contrato, así como también los del juicio, si hubiese

procedido de buena fe; en caso de mala fe, deberá restituir, a elección del comprador, el precio de la cosa en su valor de venta o el que tenga al momento de ocurrir la evicción, además de los gastos antes señalados y los daños y perjuicios que hubiese sufrido el comprador desposeído del bien por sentencia ejecutoria.

Así, ante la evicción sufrida por el comprador, el vendedor de berá sanearlo, que es precisamente la garantía que debe prestar desde la celebración y perfeccionamiento del contrato.

Sanear es prometer al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa que le ha sido trasmitida y compro meterse a indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que esta promesa no tuviere realización.

El saneamiento trata de mantener indem ne al comprador de las consecuencias resultantes del hecho de no obtener la propiedad de la cosa vendida en las condiciones convenidas de manera explícita o implícita.

Así, el artículo 2126 establece;

Artículo 2126.- Si el que enajenó hubiere procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción:

I. El precio que recibió por la cosa;II. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente;III. Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento, y;

El valor de las mejoras útiles y necesarias siempre que en la sentencia no se determine que el vendedor satisfaga su importe.

El artículo 2127 señala;

Artículo 2127. Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que expresa el artículo anterior, con las agravaciones siguientes:

I. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;

II. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa, y;

III. Pagará los daños y perjuicios.

El reclamo del pago de las prestaciones indicadas dependerá de la conducta que hubiese asumido el vendedor, es decir, que la pretensión del comprador privado del bien por evicción, dependerá del comportamiento tenido por el vendedor, esto es, de si hubiese procedido con buena o mala fe, y el medio para obtener las restituciones autorizadas por la ley, es el juicio de saneamiento.

Pero es importante considerar que para que el comprador pueda tener derecho al saneamiento, deberá denunciar el pleito de evicción al vendedor, con el objeto de que éste pueda ocurrir al juicio y defender su derecho, haciendo valer defensas y excepciones y ofrecer pruebas, y convertirse propiamente en el principal legitimado desde el punto de vista pasivo, y por tal motivo es importante que el comprador de noticia al enajenante de la existencia del juicio con toda oportunidad, ya que de lo contrario, siendo imputable al comprador la falta de defensa del bien, el vendedor quedaría eximido de prestar el saneamiento.

Los artículos 2124 y 2140, fracción V, señalan;

Artículo 2124. El adquirente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó.

Artículo 2140. El que enajena no responde por la evicción:

V. Si el adquirente no cumple con lo prevenido en el artículo 2124.

El Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal establece en su artículo 657;

Artículo 657. El demandado debe denunciar el pleito al obligado a la evicción antes de la contestación de la demanda, solicitándolo del juez, quien según las circunstancias ampliará el término del emplazamiento para que el tercero pueda disfrutar del plazo completo. El tercero obligado a la evicción, una vez salido al pleito, se convierte en principal.

7. Cubrir por mitad los gastos de escrituración

De conformidad con el artículo 2263 del Código Civil, corresponde a las partes cubrir por mitad los gastos de escrituración y registro, no obstante en la práctica, por convenio de las mismas, quien suele cubrir tales costos es el comprador, excepción hecha del impuesto sobre la renta, que correspondiendo al beneficio económico que obtiene el vendedor por la plusvalía del bien, normalmente es pagado por él.

En efecto, el impuesto sobre la renta grava el beneficio que como utilidad percibe el vendedor, sin embargo, en términos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, de tal gravamen se encuentran exentas las personas físicas que hubieren habitado el inmueble materia de la ena jenación cuando menos durante los dos últimos años previos a la operación de compraventa.

El comprador tiene como obligaciones:

1. Pagar el precio

Se puede decir que la principal obligación que tiene el comprador es la de pagar el precio en el plazo convenido, además, el artículo 2293 establece;

Artículo 2,293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.

Pero, como dice Rojina Villegas, el pago del precio debe ser coexistente a la entrega de la cosa, de modo que el comprador no estará obligado a pagar el precio si no se le entrega la cosa, y tal pago debe realizarse, en una sola exhibición, salvo que exista convenio de las partes para que se realice en la modalidad de exhibiciones parciales.

Así, los artículos 2255 y 2294, establecen;

Artículo 2,255. El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude

Artículo 2,294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

Y, el artículo 2295, señala;

Artículo 2295. Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.

Además, si así se hubiere convenido, de conformidad con el artículo 2296, deberá el comprador pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, además del supuesto lógico de la mora.

Artículo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I. Si así se hubiere convenido;II. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;III. Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2,104 y 2,105.

El Código Civil establece en materia de intereses;

Artículo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta consideración, se aumentó el precio de la venta.

Artículo 2298. Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.

Finalmente, y respecto del pago del precio, deben considerase;

Artículo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha

hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.

Artículo 2300. La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo; pero si la cosa ha sido enajenada a un tercero, se observará lo dispuesto en los artículos 1,950 y 1,951.

2. Pagar por mitad los gastos de escrituración y registro

En la práctica, y por acuerdo de las partes, quien suele cubrir tales costos es el comprador, excepción hecha del impuesto sobre la renta, que correspondiendo al beneficio económico que obtiene el vendedor por la plusvalía del bien, normalmente es pagado por el mismo

El comprador suele cubrir el costo total de la operación, (con excepción del Impuesto sobre la renta), que incluye;

El impuesto de adquisición de bienes inmuebles, que es por el porcentaje aproximado del 3.1 al 4.5 % sobre el valor que resulte Más elevado entre el avalúo comercial, el valor catastral, y el precio ¡liado por las partes en el contrato;

El impuesto al valor agregado, que se causa sobre la base del 15% cuando se trata de construcciones que no se destinen para casa habitación;

Los derechos registrales; Los honorarios notariales; Los gastos de avalúo y demás requeridos, y; El impuesto sobre la renta derivado de la adquisición del inmueble, cuando por el valor

de avalúo resulte superior en cuando menos un 10% sobre el precio de la operación, caso en el cual se considera que tiene una utilidad, que es desde luego gravada.

3. Recibir la cosa materia del contrato

En la doctrina se discute si la recepción de la cosa es realmente una obligación, porque parece más bien un derecho; no obstante, el comprador está obligado a recibir la cosa, porque de otro modo el vendedor no se libera de su obligación de entrega, aun cuando la ley solamente le obliga a responder de la culpa grave. Adicionalmente, mantenerla en su posesión puede implicar cargas adicionales e innecesarias para el mismo.

Según Rojina Villegas;“la consecuencia jurídica ya no es rescindirel contrato, sino descargar al vendedor del cuidado ordinario. Conservar la cosa como buen padre de familia y convertirlo en depositario que sólo responde de la culpa grave.”

Para Josserand; "no es solamente una obligación para el vendedor la de entregar la cosa vendida, es también un derecho para él, el de efectuar la entrega, el de imponer al comprador la toma de dicha cosa; como es por otra parte un derecho para todo deudor el de liberarse en la época convenida".

El artículo 2292 del Código Civil establece;

Artículo 2292. Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.

La capacidad para adquirir bienes

Diversos son los supuestos que se contemplan en el Código Civil acerca de la capacidad de las personas, tanto físicas como morales para adquirir bienes, de conformidad con lo siguiente:

La copropiedad ordinaria y hereditaria

En el supuesto de la enajenación de parte alícuota de la copropiedad tanto ordinaria como hereditaria, los copropietarios gozan del derecho del tanto, lo que implica la necesidad de que el copropietario sea notificado por su condueño de su intención de vender su parte alícuota, bien sea que se trate de la ordinaria o de la heredita ria, porque gozan del derecho de ser preferidos para la venta en igualdad de condiciones a las ofertadas al tercero.

Tratándose de la enajenación de una parte alícuota de la copropiedad conocida como ordinaria, habrá que considerar que la ley señala que los condueños o copropietarios gozan del derecho del tanto, de conformidad con el artículo 973 del Código Civil, que establece;

Artículo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva si el partícipe quiere hacer uso de del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el solo lapso del término, se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.

En el caso de la copropiedad hereditaria, de conformidad con el artículo 1292 del propio Código, debe considerarse;

Artículo 1292. El heredero de parte de los bienes que quiera vender a un extraño su derecho hereditario debe notificar a sus coherederos por medio de notario, judicialmente o por medio de dos testigos, las bases o condiciones en que se ha concertado la venta, a fin de que aquellos, dentro del término de ocho días hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso de

ese derecho, el vendedor está obligado a consumar la venta a su favor, conforme a las bases concertadas. Por el solo lapso de los ocho días se pierde el derecho del tanto. Si la venta se hace omitiéndose la notificación prescrita en este artículo, será nula.

Frente a la violación al derecho del tanto, en los supuestos de copropiedad tanto ordinaria como hereditaria, cuya sanción es la de la nulidad del acto, ante el silencio de la ley, Rojina Villegasconsidera que se trataría de la nulidad relativa, porque dados los intereses en conflicto, el carácter de la ley violada y la finalidad perseguida, al proteger al copropietario preterido, el mismo podría ratificar la venta convalidándose así el contrato y porque no existe razón jurídica para estimar que se trata de una ley que protege intereses generales.

Complementariamente, el artículo 2279, señala en relación con la copropiedad indivisa;

Artículo 2,279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos 973 y 974.

La venta entre consortes

Solamente es posible cuando el matrimonio se encuentre sujeto, en cuanto a su régimen patrimonial a la separación de bienes, tal y como señala el artículo 176 Código Civil;

Artículo 176. El contrato de compraventa sólo puede celebrarse cónyuges cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes.

El precepto se sustenta en el hecho de que en la socie dad conyugal existe confusión patrimonial, al pertenecer los bienes a ambos consortes en las proporciones que hubiesen estipulado en las capitulaciones matrimoniales, en caso de que se hayan otorgado, sin hacer reserva exclusiva de ellos.

Sin embargo, el contenido del precepto es criticado con justa razón por Rojina Villegas, al considerar que existiendo la posibilidad de que la sociedad conyugal sólo comprenda determinados bienes, de tal suerte que los consortes mantengan la propiedad exclusiva de otros, tal precepto debió permitir el contrato de compraventa aún en los casos en que existiere sociedad conyugal, limitándolo a los bienes propios de cada consorte.

Bienes pertenecientes a menores

El artículo 2278 establece;

Artículo 2278. Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el artículo 428.

Artículo 428.— Los bienes del hijo, mientras esté en la patria potestad, se dividen en dos clases;

I. Bienes que adquiera por su trabajo, y;II. Bienes que adquiera por cualquierotro título.

Se refieren a hijos que se encuentran sujetos a la patria potestad, quienes hayan alcanzado la mayoría de edad no tendrán esa limitación para vender sus bie nes, cualquiera que sea su naturaleza.

El patrimonio de familia

Constituye un régimen especial, contenido en los artículos 723 a 746, de los que se destaca el hecho de que los bienes sujetos a tal régimen, no pueden ser objeto de enajenación, embargo o gravamen.

Artículo 723. Son objeto del patrimonio de la familia:

I. La casa habitación de la familia;II. En algunos casos, una parcela cultivable.

Artículo 724. La constitución del patrimonio de la familia no hace pasar la propiedad de los bienes que a él quedan afectos, del que lo constituye a los miembros de la familia beneficiaria. Éstos sólo tienen derecho a disfrutar de esos bienes, según lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 727. Los bienes afectos al patrimonio de la familia son inalienables y no estarán sujetos a embargo ni a gravamen alguno.

Artículo 730. El valor máximo de los bienes afectados al patrimonio de familia, conforme al artículo 723, será la cantidad que resulte de multiplicar por 3650 el importe del salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal, en la época en que se constituya el patrimonio.

Artículo 735. Con el objeto de favorecer la formación del patrimonio de la familia, se venderán a las personas que tengan capacidad legal para constituirlo y que quieran hacerlo, las propiedades raíces que a continuación se expresan:

I. Los terrenos pertenecientes al Gobierno Federal o al Gobierno del Distrito Federal que no estén destinados a un servicio público ni sean de uso común;

II. Los terrenos que el gobierno adquiera por expropiación, de acuerdo con el inciso c) del párrafo undécimo del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;

III. Los terrenos que el gobierno adquiera para dedicarlos a la formación del patrimonio de las familias que cuenten con pocos recursos.

Artículo 736. El precio de los terrenos a que se refiere la fracción II del artículo anterior se pagará de la manera prevenida en el inciso d) del párrafo undécimo del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Dice el artículo 2274 del Código Civil se refiere a los extranjeros estableciendo limitantes para la adquisición de bienes raíces, en los términos del artículo 27 constitucional;

Artículo 2274.- Los extranjeros y las personas morales no pueden com prar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias.

El artículo 27 de la Constitución Política Mexicana establece en su parte relativa y en relación con el precepto del Código Civil antes:

La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Na ción, se regirá por las siguientes prescripciones:

I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

El Estado de acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propie dad privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

En los artículos 10 y 10 A, de la Ley de Inversión Extranjera, que reglamenta al anterior precepto constitucional se establece;

Artículo 10.- De conformidad con lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o que hayan celebrado el convenio a que se refiere dicho precepto, podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional.

En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fracción I del artículo 27 Constitucional, se estará a lo siguiente:

I. Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición, y

II. Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente.

Artículo 10-A. Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la exploración y explotación de minas y aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesión para la explotación de minas y aguas en territorio nacional, el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud.

El artículo 10 antes transcrito, al permitir a las sociedades mercantiles adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, aun y cuando se limite a la realización de actividades no residenciales, es violatorio del texto constitucional, que establece de manera determinante que en tal faja, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas, aun y cuando hubiesen celebrado el convenio de no invocación a la protección de su país (lo cual supone la existencia de la cláusula de admisión de extranjeros y participación de los mismos en el ente jurídico que puede adquirir el dominio de tales bienes).

Funcionarios judiciales, abogados, tutores, mandatarios y peritos

Además, y siguiendo con la capacidad para la adquisición del dominio de bienes inmuebles, el Código Civil contiene las siguientes disposiciones, relativas a magistrados, jueces abogados, defensores de oficio, así como en el caso de los tutores, mandatarios, interventores, representantes y empleados públicos ejecutores testamentarios:

Artículo 2276. "Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

Artículo 2277. Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la venta o cesión de acciones hereditarias cuando sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos bienes de su propiedad.

Artículo 2,280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

I. Los tutores y curadores; II. Los mandatarios;III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;IV. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

V. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;VI . Los empleados públ icos

Artículo 2,281.— Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

En los supuestos anteriores, se contienen diversas prohibiciones para que las personas indicadas puedan obtener la propiedad de los bienes, en los casos señalados. Ahora bien, ante la trasgresión a los preceptos relativos, estaríamos en presencia de un acto ilícito, de modo tal que el artículo 2282, establece como sanción la nulidad.

Artículo 2,282.-- Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este Capítulo, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona.

Como el precepto no establece si la nulidad es absoluta o relati va, aplicando complementariamente el artículo 2225 del propio código civil , que establece que la ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley, de conformidad con las disposiciones relativas a la inexistencia y nulidad de los actos jurídicos, al tratarse de supuestos de interés público, tal nulidad sería absoluta.

Rojina Villegas señala; "en tales condiciones, como de acuerdo con el artículo 2226 lanulidad absoluta no desaparece por confirmación o prescripción, y de ella puede prevalerse todo interesado, y dado el objeto de la prohibición creada, no puede haber posibilidad jurídica de confirmación del acto, ni de prescripción de acción de nulidad, pudiendo ésta ser intentada por todo interesado”.

Modalidades del contrato

Entre las modalidades de la compraventa, se distinguen las deriva das de las convenciones de las partes, que son producto de la autonomía de la voluntad, y las que contempla el Código Civil por evidente consideración de que se trata de las más importantes, y son las siguientes:

A) La compraventa en abonos

Cuando el pago del precio convenido por las partes se realiza de manera periódica o bien que la totalidad del precio pactado se cubra en una determinada fecha, estamos en presencia de una compraventa en abonos, que puede o no incluir la cláusula de reserva de dominio.

Observa Rojina Villegas que desde el punto de vista de la eficacia de la garantía, es preferible la reserva de dominio porque impone al comprador responsabilidades de orden civil y penal si dispone de la cosa, y el vendedor cuenta con la acción reivindicatoria en contra detodo detentador mientras que la simple cláusula rescisoria en las ventas en abonos, no impone responsabilidad penal al comprador que legítimamente puede disponer de la cosa. Y agrega

que la cláusula rescisoria permite en cambio otra forma de garantía que puede ser más conveniente cuando habiéndose trasmitido la propiedad al comprador, éste puede constituir sobre el bien un gravamen hipotecario, lo cual no podría realizar en la modalidad de la reserva de dominio.

Cuando se pacta la compraventa en abonos de manera lisa, se ope ra la trasmisión de dominio del bien a favor del comprador, y en razón de ello, la operación se subordina al pacto comisorio, que no es otra cosa que una cláusula rescisoria para el caso de incumplimiento en los pagos.

El artículo 2310 del Código Civil señala;

Artículo 2,310 La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.

II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público.

III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

B) La compraventa con reserva de dominio

La compraventa con reserva de dominio es normalmente una compraventa en abonos, en la que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta en tanto le sea pagado el precio total convenido, de modo que se trata de un acto jurídico sujeto a con dición suspensiva, que se hace consistir en que la trasmisión del dominio solamente ocurrirá cuando se realice el acontecimiento futuro consistente en el pago total del precio acordado por las partes, o bien que se sujete a la realización de algún otro acontecimiento futuro e incierto.

Dice Rojina Villegas que la doctrina ha cuestionado que la cláusula de reserva de dominio es contraria a la esencia misma de la compraventa, porque su objetivo es precisamente el de transferir la propiedad, y agrega que priva el criterio en el sentido de que tal cláu sula es posible porque no es requisito indispensable que la trasmisión de dominio ocurra en el momento mismo de la celebración del contrato y que solamente se alteraría la esencia del contrato si no pudiese transferirse la propiedad ni en el presente ni en el futuro.

Dice De Pina que el pactumreservatidominiies considerado por algunos autores como la negación de la naturaleza traslativa de la compraventa, pero en contra de esa opinión, autores como Vivante sostienen que semejante pacto no es en modo alguno incompatible con la disciplina del contrato de compraventa, que es un contrato consensual, cuyos efectos pueden ser regulados por los contrayentes, subordinándose a término o a condición.

En similar sentido, Francesco Messineo sostiene que la venta con reserva de dominio no contradice la índole traslativa del contrato de compraventa porque en ella, la trasmisión de la cosa objeto del mismo no queda eliminada, sino simplemente diferida.

Artículo 2,312.— Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

En la venta con reserva de dominio, la inscripción en el Registro Público tiene como objetivo de que los terceros conozcan la situación jurídica que guarda el bien, en especial, que el dueño no lo puede enajenar, lo cual protege al comprador, al limitarse al vendedor el iusabutendi, porque no puede disponer del bien.

Los artículos 2313, 2314 y 2315 del Código Civil establecen;

Artículo 2313. El vendedor a que se refiere él artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.

Artículo 2314.Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2,311.

Artículo 2315. En la venta de que habla el artículo 2,312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.

Por supuesto, la reserva de dominio surtirá sus efectos frente a terceros a partir de su inscripción ante el Registro Público de laPropiedad.

Dice el segundo párrafo del artículo 2312;

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2,310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.

C) El pacto de preferencia

En la modalidad del pacto de preferencia, se estipula que el vende dor será preferido en caso de que el comprador desee vender el bien. Se trata de una cláusula preferencial de carácter

personal e intransferible que no debe ser confundida con el derecho del tanto, ya que su violación no origina la nulidad del contrato que se suscriba conteniendo tal cláusula.

El vendedor goza del derecho de preferencia por el tanto para el caso de que el comprador decida vender el bien enajenado, de conformidad con los artículos 2303, 2304, 2305, 2306, 2307 y 2308 del Código Civil;

Artículo 2303. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compra-venta.

Artículo 2304. El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Artículo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados

Artículo 2306. Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Artículo 2307. Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, hora y el lugar en que se verificará el remate.

Artículo 2308. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que los disfrute.

D) El pacto de no venta a determinada persona

En la compraventa es válida la cláusula excepcional y de nula aplicación en nuestra práctica, en la que creándose una forma de incapacidad, se pacte que el comprador se obliga a no vender el bien a determinada persona, y lo que se encuentra prohibido es el señalamiento en el sentido de que no pueda vender a persona alguna.

De Pina explica la razón de la admisión de dicha cláusula señalando que el legislador consideró, sin duda, que puede existir un motivo especial que permita autorizar para que se excluya de la posibilidad de la venta de una cosa determinada a persona también determinada, pero al mismo tiempo ha debido reconocer las consecuencias de la

inmovilización de las cosas vendibles que supondría la estipulación de que la cosa vendida no pudiera venderse por el comprador a persona alguna.

Dice Rojina Villegas que si se permitiese la validez de una cláusula general, para que el comprador no vendiera a persona alguna, independientemente de las consecuencias antijurídicas y antieconómicas de tal cláusula, se estaría creando una incapacidad en cuanto al iusabutendi.

Artículo 2301. Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona; pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

E) El pacto de retroventa

Se trata de una modalidad prohibida por la ley, porque implica la obligación para el comprador de volver a enajenar al vendedor la cosa materia de la compraventa; es decir, la recuperación posterior para el vendedor del objeto vendido.

En el Código Civil de 1884, el artículo 2901 la autorizó siempre que la operación de retroventa se refiriera solamente a bienes inmuebles, y se limitara a un plazo máximo de cinco años.

En el vigente Código Civil tal modalidad, que incluye a la promesa, se encuentra prohibida porque en realidad escondía operaciones usurarias, simulando en la compraventa préstamos que garantizaban, por vía del pacto de retroventa, la restitución del dinero que se prestaba.

De ese modo, el artículo 2303 del vigente Código establece;

Artículo 2,302. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.

F) La compra de cosa futura

La compra de cosa futura, es una modalidad en la cual el comprador asume el riesgo de que la cosa materia de la venta no exista, por tratarse de una cosa futura. A ella le son aplicables las disposiciones establecidas para la compra de esperanza y se encuentra por ello, autorizada por la ley.

La diferencia entre la cosa futura y la compra de esperanza estriba en que la cosa futura puede ser objeto del contrato asumiendo el comprador el riesgo de que no llegue a existir, en tanto que en la compra de esperanza, que también puede ser materia del contra to, la operación se limita a los frutos o productos futuros de la cosa.

Dice Rojina Villegasque se trata de dos operaciones distintas; que se distinguen en que mientras en la compró de esperanza, el objeto sólo se refiere a frutos o productos futuros, en la compra de cosa futura, tal modalidad abarca a la cosa misma.

El artículo 2309 establece;

Artículo 2309. Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.

G) Compraventa a vistas

Se trata de una modalidad que deriva del Código francés, y que es relativo a las cosas que para la venta se acostumbran gustar, pesar o medir, y por tanto depende del agrado que experimente el sujeto comprador, una vez examinado el objeto.

Dice Rojina Villegas que la venta a vistas como modalidad supone que el consentimiento o acuerdo de voluntades existe en esta operación, pero que el acuerdo de las partes está subordinado al nacimiento de los derechos y efectos de la compraventa, es decir, al acontecimiento futuro e incierto de que gustada la cosa, sea completamente satisfactoria para el comprador, situación en la que el contrato está sujeto a una condición suspensiva; o bien que se realice la operación de contar o medir, como hecho futuro, de tal suerte que si no se lleva a cabo el acontecimiento, no habrá compraventa.

Artículo 2257. Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

H) La venta sobre muestras

Esta modalidad es definida como aquella en la cual las partes se ponen de acuerdo no respecto del objeto mismo, sino sobre una parte desprendida de él que se llama muestra, o bien, sobre su descripción, precisando todas sus circunstancias, requisitos, atributos, y datos que puedan identificarlo.

Para Messineo, en sentido restringido, la compraventa sobre muestras es la que se realiza sobre una parte desprendida de la cosaque se llama muestra, o en ocasiones sobre un objeto que es el término de comparación igual de todos los demás que van a venderse.

A ella se refiere el artículo 2258 del Código vigente que señala;

Artículo 2258. Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

La compra sobre muestras es de común aplicación en el derecho mercantil;

Los artículos 373 y 374 del Código de Comercio señalan;

Artículo 373. Las compraventas que se hicieren sobre muestras o calidades de mercancías determinadas y conocidas en el comercio, se tendrán por perfeccionadas por el solo consentimiento de las partes.

En caso de desavenencia entre los contratantes, dos comerciantes, nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de las mercancías con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

Artículo 374. Cuando el objeto de las compraventas sea mercancías que no hayan sido vistas por el comprador, ni puedan clasificarse por calidad determinada conocida en el comercio, el contrato no se tendrá por perfeccionado mientras el comprador no las examine y acepte.

I) La venta por acervo o a la vista

Según Rojina Villegas; "se entiende por tal, la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos, de la misma especie y calidad o de especies y calidades distintas, que están especialmente determinadas, tomando como punto de referencia, no el contenido, sino el continente; es decir, no se compran determinados bienes por lo que éstos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija en un granero, en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil y se compra a la vista, sin precisar el contenido y sin que tenga importancia para la venta que las partes, o el comprador, hayan imaginado un contenido mayor y la venta no se rescinde por el hecho de que después el comprador al contar, pesar o medir, compruebe que hay un contenido menor del que calculaba, o bien porque el vendedor sufra un error de cálculo y resulte un contenido mayor".Agrega que; "la determinación de la cosa, abarcando bienes de iguales o diversas calidades y especies, homogéneos y heterogéneos, se hace en función de un dato especial y temporal; es decir, contando todo aquello que se encuentre en un lugar de-terminado y en cierto momento".

En esta clase de ventas por acervo, se incluyen normalmente las cosas que se acostumbran gustar, pesar o medir, así como los bienes fungibles, y así, el artículo 2259 del Código Civil, señala;

Artículo 2259. Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él calculaba.

En la venta por acervo, se trata de un conjunto de bienes homogé neos o bien heterogéneos, de modo que pueden ser de la misma calidad o de calidades distintas y puede referirse a muebles o inmuebles, pero si el vendedor presentó el acervo como homogéneo y después

resultan especies distintas, habrá lugar a la rescisión del contrato, si ese acervo resulta heterogéneo, de conformidad con el artículo 2260, que señala;

Artículo 2,260.- Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

J) El pacto comisorio

El pacto comisorio es definido por Borja Sorianodel modo siguiente; "se llama pacto comisorio la cláusula por la cual las partesconvienen en que el contrato será resuelto si una u otra de ellas no cumple con su obligación. El pacto comisorio no es sino una condición resolutoria de naturaleza particular".

Dice Rafael de Pinaque el incumplimiento con referencia a las obligaciones, significa la no satisfacción por parte del deudor, de la prestación obligatoria, o sea, de lo debido por él como consecuencia del vínculo existente entre los sujetos de la relación jurídica en que la obligación existe, de modo que el incumplimiento es, en suma; un hacer cuando la obligación es de no hacer o un no hacer cuando existe la obligación de hacer.

Agrega que los efectos de los contratos consisten principalmente en la vinculación que establecen entre los contratantes; en la imperiosidad consiguiente del cumplimiento de lo pactado, de acuerdo con el principio de la buena fe y con sujeción no sólo a lo expresamente convenido, sino también a las consecuencias que se deriven de la ley, de los usos y de la equidad, y en la posibilidad de la ejecución forzosa como remedio del incumplimiento.

Como en todo contrato que contiene obligaciones recíprocas, la parte que si cumpla con lo que le corresponde tiene como opción la de demandar el cumplimiento de las prestaciones, caso en el cual se pretende el cumplimiento a ultranza, o bien la resolución del contrato, y en este supuesto, lo que se busca es la restitución de las prestaciones que se habían otorgado las partes, con sus accesorios y consecuencias legales.

Dice Borja Soriano "la parte respecto de la cual la obligación no se ha cumplido tiene un derecho de opción: puede o demandar a la otra parte la ejecución de sus obligaciones o pedir la resolución del contrato. Tiene así la elección entre dos acciones que tienen papeles absolutamente distintos. Una tiende a asegurar a la parte que la ejerce el beneficio del contrato y a permitirle por consiguiente alcanzar el fin que se ha propuesto al contratar. La otra acción tiene una función bien diferente; supone que una de las partes quiere, en defecto de ejecución, hacerse desligar de los vínculos del contrato".

El pacto comisorio tácito no es otra cosa que la resolución jurídica que contempla la ley para el caso que nos ocupa, y que por ende no requiere de ser reconocido de manera expresa por las partes, en tanto que si nada se dice al respecto, y se trata de una compraven ta, en donde el comprador a plazos deja de cumplir con su obliga ción del pago, se aplicarán las disposiciones del artículo 2311 del Código Civil, a efecto de que el juez determine la rescisión

del contrato, y las partes deberán restituirse las prestaciones que se hubiesen otorgado, de conformidad con las disposiciones;

Artículo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a l os intereses legales de la cantidad que entregó.

Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

En caso de que el deudor incurra en mora, tal circunstancia autoriza al acreedor para demandar el cumplimiento forzoso de la obligación o bien la rescisión del contrato, y como prestación accesoria el pago de los daños y perjuicios.

Ante el incumplimiento del comprador en abonos, la resoluc ión de la obligación se presenta como la opción más viable para el vendedor, y por tal, según Rafael de Pinacomo; "el modo de dejar sin efecto la relación jurídica contractual, bien en virtud del mutuo disenso de las partes (resolución voluntaria), bien a causa del incumplimiento de una de ellas, por imposibilidad del cumplimiento de la prestación o por la excesiva onerosidad de ésta (resolución legal)".

Dice Borja Soriano que la resolución es el resultado de una condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales y que su fundamento es la independencia entre las obligaciones recíprocas que nacen de esa especie de contratos, y cita a varios autores que señalan:

Laudry-Lacantinerie y Brade dicen que el pacto comisorio está fundado en una consideración de equidad, en donde la ley, interpretando la voluntad de las partes, que celebran un contrato sinalagmático, supone que tácitamente han convenido que, si una de ellas no ejecuta su obligación, la otra tendrá derecho de demandar la resolución del contrato, y declara, en consecuencia, que esta cláusula será sobrentendida de pleno derecho en el contrato.

Para Planiol la resolución supone siempre que las partes han dado al contrato un consentimiento condicional reiterado de antemano, en vista de una eventualidad determinada, que si se realiza, el contrato será resuelto, porque la reciprocidad de las obligaciones trae consigo necesariamente la de las prestaciones, destruyéndose en virtud de un avoluntad expresa o tácita de las partes.

En sentido opuesto, aparece el pacto comisorio expreso, respecto del cual cabe referir que en los casos de contratos de compraventa en abonos, de acuerdo con el criterio sostenido por los tribunales federales sustentado en el principio de que la autonomía de la voluntad es la norma suprema en los contratos, y en evidente desconocimiento de las garantías de seguridad

jurídica que establece la Constitución Federal, ha establecido que, cuando así se haya pactado entre las partes, es permisible que una de ellas, ante el incumplimiento del comprador, de manera unilateral y sin necesidad de acudir ante los tribunales, determine la rescisión del contrato.

La resolución de las obligaciones determinada unilateralmente por una de las partes es contraria a la equidad y lesiva de la garantía de audiencia, ya que que la voluntad autónoma tiene sus límites, y porque el pacto que así autoriza la solución apuntada, es en principio contrario al texto constitucional, porque desde permite que una de las partes se haga justicia por sí misma, violando además el contenido del artículo 17 de la Ley Suprema, el cual establece que los tribunales estarán expeditos para la solución de las controversias.

Se hace también evidente la violación al artículo 14 de la propia Carta Magna, porque la consecuencia de la resolución dada por una de las partes permitirá que la otra sufra una privación de carácter patrimonial, sin haber sido oída ni vencida en juicio.

Puede por otro lado ocurrir que el deudor no haya cumplido con las obligaciones que son a su cargo por razones que, justificadas o no, pudiera argumentar, o porque su acreedor haya incumplido por su parte con lo que a él mismo corresponde, y en tal caso estaríamos en presencia de una excepción de contrato no cumplido que puede ser invocada por el comprador, que de haberse llevado ante los tribunales tendría que ser resuelta conforme a derecho, pero si se autoriza que una de las partes simplistamente determine la rescisión, el caso nunca llegará al conocimiento del órgano jurisdiccional.

Finalmente, y aun y cuando el acreedor puede reclamar como prestación accesoria el pago de los daños y perjuicios, con independencia de qué la acción que ejercite sea la de cumplimiento forzoso o bien la rescisoria, y aun demostrando la causa del incumplimiento, para que el deudor sea condenado al pago de la prestación referida, no basta que el artículo de referencia establezca que procede su pago, ya que es necesario que el actor acredite en juicio que sufrió tales daños y perjuicios, así como los montos relativos, por lo que resul ta así más conveniente para el mismo demandar el pago de una pena convencional, eventualmente pactada en sustitución de los daños y perjuicios, pero según veremos, para ello será necesario que se haya estipulado así en el contrato.

K) Las ventas judiciales

Son aquellas que se derivan de la ejecución en remate de bienes que han sido previamente asegurados por la vía del embargo y en donde al no haber cumplido el deudor de una obligación con el pago de la cantidad a que fue condenado, los bienes relativos son adjudicados a algún tercero en el procedimiento de remate, de conformidad con las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles.

Causas de extinción del contrato de compraventa

El contrato quedará extinguido en el momento el que se dé cumplimiento por las partes a las obligaciones que las mismas asumen; el vendedor trasmitir la propiedad del bien y su entrega, en tanto que el comprador el pago del precio.

Artículo 2273. Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los empeñados o hipotecados, etc., deben observarse los requisitos exigidos por la ley para que la venta sea perfecta

Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismovendedor a diversas personas, se observará lo siguiente.

Artículo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad d eésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

Artículo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.

Artículo 2267. Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento, en una o en pocas manos, de artículos de consumo necesario, y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos artículos.

Artículo 2268. Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al fiado en cantinas, no dan derecho para exigir su precio.

Artículo 2261. Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Contrato de Permuta

Concepto

El contrato de permuta es aquel en el cual cada una de las partes se obliga a transferir a favor de la otra un bien a cambio de otro.

En el derecho mexicano, el artículo 2327 del Código Civil Federal, establece;

Artículo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. Se observará en su caso lo dispuesto en el artículo 2250.

Sin embargo deberá tenerse en cuenta que la ley autoriza que en el contrato de permuta parte de la contraprestación se haga consistir en dinero, además, por supuesto, de la enajenación del bien permutado , y en tal supuesto deberá tenerse presente el contenido del artículo 2250, que establece que si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

Cuando la contraprestación haya de pagarse en parte con dinero y en parte con un bien, estamos en presencia de una operación mixta, y así dice Rojina Villegas que tal contrato supone dos operaciones; una que es compraventa en lo que se refiere al numerario, y a la que por tanto deben aplicarse las reglas de la compraventa en lo que se refiere a las obligaciones de las partes, y otra que es permuta en lo que se refiere al cambio de cosa por cosa en donde se aplican únicamente las reglas que determinan las obligaciones del vendedor.

Por otro lado, en el caso de que uno de los contratantes hubiese realizado la entrega de cosa ajena, su contraparte no estaría obligada a entregar lo que le corresponde, pudiendo, al efecto oponer en el juicio respectivo la excepción de non adimpleticontractus(contrato no cumplido).

El artículo 2328 del Código Civil establece;

Artículo 2328. Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumple con devolver la que recibió.

Además, considerando la naturaleza del contrato, si alguna de las partes sufre la evicción, la ley autoriza para recobrar la cosa que había dado en cambio, siempre respetando los derechos de tercero;

Artículo 2329. El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá reivindicar la que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios.

Artículo 2330. Lo dispuesto en el artículo anterior no perjudica los derechos que a título oneroso haya adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que reclame el que sufrió la evicción.

Por lo que a la importancia económica del contrato se refiere, cabe considerar que habiendo sido antecedente de la compraventa, constituye una natural forma de intercambio de bienes, que resulta útil en economías inflacionarias como la mexicana, porque se sustenta en el valor de los bienes que son intercambiados, de tal manera que el cambio de las condiciones económicas que pudiera ocurrir afecta de manera similar a las dos partes, lo que no ocurre cuando, como con la compraventa, la contraprestación se hace consistir en el pago de dinero, que, por otro lado, puede perder valor ante una eventual depreciación del peso, como ha ocurrido de manera cíclica en nuestro país.

Según Rojina Villegas;la permuta ha recobrado su importancia económica sobre todo en épocas en las que hay peligro de que sobrevenga una devaluación de la moneda pues en grandes crisis económicas y en períodos de guerra, tiende a sustituir a la compraventa. La desvalorización de la moneda en épocas críticas, provoca el temor fundado para cambiar cosas por dinero originando la necesidad del cambio de cosa por cosa".

Clasificación

El contrato de permuta es típico, principal, formal o consensual, de tracto instantáneo, bilateral, oneroso y conmutativo.

Es típico porque se encuentra regulado por el Código Civil.

Es principal porque existe por sí mismo y no requiere de otropara su subsistencia.

Es formal porque el artículo 2320 de la ley de la materia, relati vo a la compraventa y que le es aplicable, establece que el contrato de permuta debe constar por escrito.

Es de tracto instantáneo porque las obligaciones que del mismo se derivan, se cumplen en un solo acto, con el otorgamiento del contrato y la entrega de los bienes.

Es bilateral porque ambas partes tienen obligaciones y derechos recíprocos.

Es oneroso porque contiene provechos y gravámenes recíprocos.

Es conmutativo porque las prestaciones, provechos y gravámenes que derivan del contrato son plenamente conocidas por las partes desde la celebración del contrato.

Elementos Personales y Obligaciones de las Partes

Son los permutantes, cuyas obligaciones son recíprocamente las de trasmitirse los bienes materia del contrato; realizar sus respectivas entregas, cubrir los gastos por igual, garantizar las respectivas posesiones pacíficas y utilidades de las cosas permutadas y en consideración a que a este contrato le son aplicables las disposiciones de la compraventa en lo no previsto, tendrían las obligaciones y los derechos comunes, tales como obligarse al saneamiento para el caso de evicción o por vicios ocultos, etc.

Dice Puig Peña que la permuta es el prototipo de aquellos contratos en los que las partes tienen que cumplir lo mismo puesto que ambas tienen la misma posición ante el vínculo; la de custodiar la cosa, la de entregar la cosa y la de pagar los gastos que origine el contrato.

El artículo 2331 del Código Civil establece;

Artículo 2331. Con excepción de lo relativo al predio, son aplicables a este contrato las reglas de la compraventa, en cuanto no se opongan a los artículos anteriores

De ese modo, dice Rojina Villegas que en su régimen jurídico la permuta sigue todas las reglas de la compraventa, excepción hecha de las relativas al precio, es decir, en cuanto a la trasmisión de dominio y las obligaciones del vendedor se aplica el sistema de la compraventa y agrega que entonces cada permutante se reputa vendedor en lo que se refiere a las obligaciones de trasmitir el dominio, entregar la cosa, garantizar una posesión pacífica, responder de los vicios o defectos ocultos y del saneamiento para el caso de evicción.

Modalidades y Características del Contrato.

Existiría la permuta, que recaiga sobre cosa ajena de modo tal que si una de las partes demuestra que se le ha entregado un bien que no pertenecía a su permutante, no estaría obligado a realizar la entrega del bien propio, y bastaría entonces con devolver la cosa que había recibido y de ese modo tendríamos una solución por vía de la rescisión del acto por cuanto que se destruirían los efectos del contrato sin necesidad de resolución judicial.

Bibliografía

Castrillón Luna Víctor M. Contratos Civiles. México. Porrúa. Año 2007. 677 páginas.