CONTRATO DE PROMESA
Ramn Snchez Meda, seala que por el contrato de promesa se crea
un estado de derecho preliminar para la celebracin de otro
contrato, por su partesManuelAlbaladejoindica que se trata de un
precontrato , por el que las partes se comprometen a celebrar en el
futuro otro contrato que actualmente no pueden o no quieren
celebrar.
DEFINICION Y NATURALEZA JURIDICAEL CONTRATOde promesa se trata
de uncontrato preliminar o preparatorio, cuya funcin y fin es la
celebracin en el futuro de otro contrato diferente entre las mismas
partes o sus cesionarios. Es decir que del contrato de promesa nace
una verdadera y real contractual que tiene existencia y genera
derechos y obligaciones para las partes.El objeto y fin del
contrato de promesa, es la celebracin en el futuro de un nuevo
contrato que se llama contrato definitivo y es de naturaleza
diferente, En nuestra legislacin, el contrato futuro puede serde
cualquier clase a diferencia que ocurre en otros pases, donde el
nico contrato de promesa es el contrato de promesa de compraventa.
El objeto del contrato de promesa debe ser la celebracin de un
contrato diferente, pues no se concibe que se celebre un contrato
de promesa que tenga por objeto la celebracin de otro contrato de
promesa.El contrato de promesa est establecido en el Decreto Ley 10
Cdigo civil artculo 1674. Se puede asumir por contrato la obligacin
de celebrar un contrato futuro. La promesa de contrato debe
otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que
promete celebrar. ELEMENTOS DE LA PROMESAELEMENTOS PERSONAL REAL Y
FORMALPERSONAL:contrato que se celebra entre dos partes cada una de
las cuales debe tener capacidad para obligarse. Se requiere de
ambas partes la capacidad de ejercicio y si una de las partes fuere
incapaz, deber actuar por medio de su representante legalReal:el
objeto mediante del contrato de promesa el contrato futuro y el
objetivo inmediato del mismo seria la celebracin de dicho contrato
futuro. La licitud del objeto del contrato de promesa se determinar
de conformidad con las estipulaciones y pactos del contrato
definitivo que las partes se proponen celebrar. Es especial que en
el contratode promesa se definen en forma completa y detallada
todos los elementos esenciales, naturales y accidentales,
condiciones y estipulaciones y normas del contrato futuro, o por lo
menos las bases para determinarlos.Formal:el CC requiere que
consten por escrito los contratos que tienen un valor mayor de
Q.300.00 (1575) y que los contratos que deban inscribirse o
anotarse en los registros, cualquiera sea su valor, debern
formalizarse en escritura pblica (1576). La parte final del art.
1674 CC, semana quela promesa de contrato debe otorgarse en la
misma forma requerida para el contrato definitivo adems el art.
1680 del CC seala que cuando la promesa de contrato debe otorgarse
en la misma forma requerida para el contrato.REQUISITOS:Capacidad
paraobligarse por el contrato proyectado
Es necesario que tenga la forma propia del contrato
proyectado
La determinacin del trmino durante el cual se puede recabar la
prestacin de la actividad, necesaria para la conclusin del contrato
definitivo.
Caractersticas del contrato de promesa:Es un contrato tpico, ya
que se encuentra regulado por la ley
El contrato de promesa bilateral es siempre principal 1589
La promesa unilateral puede ser principal cuando subsiste por si
sola y constituye en s misma el contrato o accesorio cuando depende
de otro contrato, como ocurre con el arrendamiento con opcin de
compra. Art, 1589 y 1677
Es un contrato preparatorio ya que se celebrarse con un objeto
preciso y determinado cual es que en el futuro se va a celebrar
otro contrato. O sea, crea una relacin jurdica preliminar para la
celebracin posterior de un contrato futuro.
Es un contrato sujeto a modalidad por definicin sino la promesa
no surtira efecto
Es bilateral, pues ambas partes quedan obligadas alcumplimiento
del contrato, se obligan recprocamente y cada a es responsable
hacia la otra en caso de incumplimiento (art 1587)
Es consensual pues basta el consentimiento de las partes para
que el contrato se perfeccione y surta efectos, aunque el contrato
definitivo rea real ( Art. 1588)
Formal puede revestir la forma que la ley exige para el contrato
principal y debe otorgarse en escritura pblica e inscribirse en el
registro de la propiedad cuando sea de derechos reales o
transferencia de inmuebles
LA OPCIN
Viene del latn optare que quiere decir que la persona tiene la
facultad de adquirir el bien o el objeto que va ser objeto el
contrato. Puede definirse como el contrato por medio del cual una
persona (optario) se compromete con el(optante) a ver si adquiere o
no el objeto.Est regulado en el artculo 1677 cdigo civil. La opcin
puede ser contrato independiente o celebrar como pacto accesorio de
otro y, en ambos casos, debe contenerse las condiciones de que han
realizar el convenio.Una modalidad del precontrato es el llamado
contrato de opcin, consiste en la promesa unilateral de celebrar un
futuro contrato o sea, que diferencia del precontrato en el que
ambas partes quedan vinculadas a la celebracin del contrato, en
este contrato de opcin en solo una de ellas las que quedan
vinculadas, siendo la otra, dentro del plazo del tiempo y en las
condiciones previstas por el concedente de la opcin, la que decide
si se llega o no a celebrar el contratoEn este orden de
consideraciones, podemos afirmar que el contrato de opcin se
concede a una de las partes la facultad de exigir en un determinado
plazo y unilateralmente la conclusin de un contrato. Ese convenio
puede estipularse de forma autnoma o figurar incluido en otro
contrato (por ejemplo, el dueo de una finca concede a una persona
una opcin de la compra de la misa durante seis meses; arrendamiento
con opcin de compra).
ELEMENTOS DE LA OPCIONSUJETO ACTIVO: ES LA PARTE QUE TIENE
DERECHO DE EJERCITAR LA OPCIONOPTANTE:Se le denomina a as el sujeto
pasivo o al deudor es el que est obligado a celebrar el contrato
definitivoELEMENTOS DEFINITIVOS: el contrato de opcin debe contener
todos los elementos y condiciones del contrato definitivo esta es
una de las ms importantes diferencias que tiene la opcin con el
compromiso de contratar en la opcin debe pactarse todos elementos y
condiciones del contrato definitivo y no nicamente los elementos
esencialesPLAZO:Toda opcin est sujeta al plazo mximo de 6 meses y
cualquier exceso se reduce este LMITE.
