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LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS EN EL PROYECTO DE REFORMA
DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Colegio de Abogados
Lomas de Zamora,2 de Julio de 2013
Expositor:Abog Especialista y Doctoranda
Nina N Noriega
METODO PEDAGÓGICOCódigo Civil
• Libro
• Sección
• Título
• Capítulo
• - Contratos: Libro
Segundo, Sección
Tercera
Reforma propuesta
• Libro
• Título
• Capítulo
• Sección
• Parágrafo
• - Contratos: Libro
Tercero, Titulo II.
Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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CARACTERISTICAS GENERALES DE LA REFORMA
Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
3
PREVALECE
CRITERIO DE
REFORMA DE
1998
UNIFICACIÓN
CODIGO CIVIL
Y COMERCIAL
Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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DEFINICIÓN DE CONTRATO
INMOBILIARIO
• La contratación inmobiliaria puede ser
definida como la celebración de contratos
sobre inmuebles, donde una parte se
compromete a entregar una bien inmueble
bajo el concepto de propiedad y la
contraparte (comprador),paga un precio
cierto en suma de dinero por dicho bien
Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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PRECIO,
ESPECIE,
INTERESES,
PAGO Y MORA
Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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FUNCIÓN SOCIAL DEL CONTRATO
El contrato debe cumplir una función
socialmente digna, la cual esta determinada
por el interés de los propios contratantes
(Manuale del Diritto Privato italiano, p 303) y
esa función social debe responder a la
protección de los contratantes, especialmente
del más débil (Galgano p 109)
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CONTRATO DE COMPRAVENTA
DEFINICIÓN SEGÚN CÓDIGO VIGENTE:Art. 1.323. Habrá compra y
venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la
propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella
un precio cierto en dinero.
DEFINICIÓN SEGÚN EL PROYECTO: Art. 1.123. Habrá compra y
venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la
propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella
un precio cierto en dinero.
COMPARACIÓN
• DIFERENCIAS:
• Se elimina la obligación de
recibir la cosa transferida
• Si es de inmueble se
reemplaza la palabra dominio
por propiedad
• Nadie esta obligado a vender,
excepto que se encuentre
sometido a la necesidad
jurídica de hacerlo
• Puede venderse todas las
cosas que puedan ser objetos
de los contratos
• SIMILITUD:
• Establecer precio cierto en dinero
• Las reglas de la compraventa se
aplican supletoriamente a la
transferencia o constitución de
derechos reales
• El contrato no debe ser juzgado
como de compraventa, aunque las
pares así lo estipulen, si para ser
tal le falta algún requisito esencial
• Mantener la calificación a la venta
de cosa futura
• Se establecen los supuestos d
precio convenido y no acordado
por unidad de superficie
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código Civil y Comercial
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Contrato Inmobiliario en el nuevo
código Civil y Comercial
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
El boleto de compraventa de inmuebles da un derecho del
comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que
hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si el
comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
si el comprador pagó el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha
cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria. (Sección octava, art 1170 y
siguientes del proyecto
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
innovaciones en el proyecto
-FIJACIÓN DE PRECIO PARA COMPRAVENTAS DE
FRACCIONES DE TERRENO: formas: a) precio no convenido por
unidad de medida de superficie.b) precio convenido por unidad de
superficie
-FIJACIÓN DEL PRECIO POR TERCERO: si la determinación del
precio quedará al arbitrio de un tercero y este no quiere o no
puede realizar la determinación, el precio lo fijará el juez (el
proyecto altera los efectos de la falta de determinación por
terceros
-OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR: transferir al comprador la
propiedad de la cosa vendida (nuevo) y los instrumentos
requeridos para ello, para cumplir con la trasmisión de la
propiedad. Queda a cargo del vendedor los gastos de entrega de
la cosa y de sus documentos
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
innovaciones en el proyecto
-OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR A PAGAR EL PRECIO
CIERTO EN EL LUGAR Y TIEMPO CONVENIDOS Y RECIBIR LA
COSA Y LOS DOCUMENTOS VINCULADOS CON EL
CONTRATO
-SE CREARON REGLAS ESPECÍFICAS APLICABLES A LA
COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES
-EL DERECHO DEL COMPRADOR, DE BUENA FE, TIENE
PRIORIDAD SOBRE EL DE TERCEROS QUE HAYAN TRABADO
CAUTELARES SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO SI:
1) El comprador contrato con el titular registral o con quien lo
hubiera hecho
2) El comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar
3) El boleto tiene fecha cierta
4) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral,sea
posesoria
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
innovaciones en el proyecto
-GASTOS DE ENTREGA: Están al cargo del vendedor, excepto
pacto en contrario, los gastos de entrega, incluidos el estudio de
títulos y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta
-VENTA DE LA COSA AJENA : La venta de cosa total o
parcialmente ajena es válida en los términos del artículo 1008
(Los bienes ajenos pueden ser objeto de los
contratos. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el
éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios
necesarios para que la prestación se realice y, si por su culpa, el
bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe
también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta
no se cumple.
El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es
responsable de los daños si no hace entrega de ellos.
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
innovaciones en el proyecto
-OPONIBILIDAD A LA QUIEBRA O CONCURSO DEL
VENDEDOR: se requiere:
-Buena fé
-Pago del 25 % del precio- El juez debe disponer la escrituración.
El comprador puede oponerse a medidas cautelares
-Si la prestación a cargo del comprador es a plazo, debe
constituirse hipoteca
-OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR PARTE DEL
VENDEDOR RESPECTO A EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS.
Aplicación de la teoría de la responsabilidad y la teoría de
daños.Alcanza a terceros a título gratuito. La garantía por vicios
en la cosa se extiende por tres años en inmuebles y seis en
muebles, desde el momento en que apareció el hecho. La
evicción no tiene prescripción
-REGLA PARA LA PROTECCIÓN A LA CONFIANZA: (ART
1067,la interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que
las partes se deben.
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
innovaciones en el proyecto
Cláusulas Especiales
CODIGO CIVIL ACTUAL
Pacto de no enajenar
Venta a Satisfacción del
comprador
Pacto de retroventa
Pacto de reventa
Pacto de preferencia
Pacto de mejor comprador
Compraventa condicional
Cláusula de arrepentimiento
REFORMA CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL
NO
NO
SI
SI
SI
SI
NO
SI
BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA innovaciones en el
proyecto
Cláusulas Especiales
PACTO DE REVENTA
• CÓDIGO CIVIL
• -Solo se aplica para
bienes inmuebles
• -Plazo máximo 3
años
• Proyecto de reforma
• -Esta previsto para
bienes muebles e
inmuebles
• -Plazo máximo 5
años para inmuebles
y 2 años para
muebles
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“Los boletos de compraventa de inmuebles que se encontraren
anotados en los Registros Inmobiliarios con una antigüedad no
menor a seis (6) meses, y que fueren otorgados a favor de
adquirentes de buena fe, que cuenten con posesión efectiva,
serán oponibles al titular dominial, y a los terceros acreedores en
las ejecuciones individuales. Excepcionalmente, y en
circunstancias justificadas ante el Registro Inmobiliario, el
adquirente podrá solicitar con anterioridad al vencimiento del
plazo de
seis (6) meses la prórroga por otro tanto, quedando a criterio de
dicho organismo su concesión o no. La falta de realización de la
escritura traslativa dominial en aquel plazo legal implicará la
caducidad automática de la anotación”. : ZURUETA, Mariano
Ramiro, (2011, Jornadas XXIII, Nacionales de Derecho Civil,
Tucumán
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CONCLUSIONES:En materia de compraventa, en general se incorpora lo regulado en el
Código de Comercio. El boleto de compraventa es considerado contrato
y resulta oponible frente a la quiebra o concurso del vendedor. El
proyecto trata de subsanar viejos conflictos, en partes resueltos por la
jurisprudencia y afirmados por la doctrina. Este espíritu de redención
respecto a este instituto hasta ahora parcialmente regulado, ha sido
expresado en forma fehaciente en los considerandos y fundamentos de
la reforma.
La doctrina en forma mayoritaria ha buscado dar prioridad al comprador
de cosa inmueble por boleto de compraventa, con buena fé y con
tradición posesoria producida, la facultad erga ommes frente a terceros,
incluido los acreedores del vendedor. Sin embargo el artículado vigente,
no lo contempla, razón suficiente para recurrir a la justicia y evitar
cualquier medida cautelar. Los artículos 1170 y 1171 de la reforma,
vienen a subsanar definitivamente la cuestión, otorgando al comprador
de buena fe con boleto de compraventa, la facultad de oponerse a
medidas cautelares que se trabaran sobre la cosa adquirida por
cualquier acreedor. Otorga al poseedor, alguna forma de privilegio, sin
que este se encuentre especificado.
MUY BUENAS TARDES Y MUCHAS GRACIAS,
Colegio de Abogados
Lomas de Zamora,2 de Julio de 2013
Expositor:Abog Especialista y Doctoranda
Nina N Noriega
LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS EN
EL PROYECTO DE REFORMA DE
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