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CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN
ANÁLISIS CINCO CIUDADES COLOMBIANAS
ESTUDIO ELABORADO POR BORRERO OCHOA Y
ASOCIADOS PARA EL IEMP
Presentado en el Simposio sobre Contribución de
valorización en Colombia
Bogotá abril 17 y 18 de 2012
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados 1
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
2
EQUIPO CONSULTOR
• Coordinador: Ec. Oscar Borrero Ochoa
• Asesor legal : Ab. Magda Cristina Montaña
• Asesor Tecnico: Ing. Juan Guillermo Gomez
• Asesor catastral: Ing. Katerine Rojas
• Asesores en valorizacion:
• Jorge Manuel Garcia (Manizales)
• Jose Agustin Quintero (Bucaramanga)
• Elmer Fabio Garcia (Cali)
• Juan Guillermo Gomez (Medellin)
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
3
CIUDADES EN ESTUDIO DE CONTRIBUCIÓN
DE VALORIZACIÓN EN COLOMBIA
Modelo Bogotá: 2 Metodologías
Modelo Manizales
Modelo Bucaramanga
Modelo Medellín
Modelo Santiago de Cali
Bogotá
Bucaramanga
Manizales
Medellín
Santiago de Cali
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
4
CONTENIDO TÉCNICO ESTUDIO DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN
COLOMBIA
• El estudio se concentra en las experiencias de Bogotá, Medellín, Cali,
Manizales y Bucaramanga que representan tres modelos de cobro en
Colombia.
• Análisis descriptivo de las metodologías (sistema y método según la
normatividad vigente) para medir el beneficio o valorización generada y
los sistemas de reparto o distribución.
• Especial atención en los métodos para medir la plusvalía generada por
las obras viales y la capacidad de pago de los propietarios.
• Descripción de la técnica utilizada en cada ciudad, análisis de
fortalezas y debilidades de estos métodos y propuestas de ajustes
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5
CONTENIDO LEGAL ESTUDIO DE
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN
COLOMBIA
• Críticas y procedimientos no ajustados a la ley
• Se propone cambios que debería presentar una
nueva legislación.
• Se pretende que estas experiencias puedan
servir de guía a otras ciudades de la región
latinoamericana.
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6
Modelo Bogotá:
Acuerdo 25 de 1,995
Acuerdo 180 de 2,005
Cobros realizados durante los últimos veinte (20) años
en Bogotá utilizando la Contribución de Valorización
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7
Cobros Realizados
Fecha de Aprobación
Fecha de Cobro
Valor en Millones de
Pesos
Valor en Dólares
Valorización General
1993 1993 $ 83.500 US$106.160.600
Total Valorización General US$ 106.160.600
Formar Ciudad
1995 1996-1998 $ 321.271 US$351.928.000
2001 2002 $ 128.647 US$ 55.931.000
Valorización Local US$ 407.859.000
Acuerdo 180 de 2005 (cobro por valorización local).
2005
Fase I- 2007 y 2010 $ 606.692 US$319.311.000
Fase II- 2009 $ 619.607 US$326.108.000
Fase III- 2012 $ 611.203 US$321.685.000
Fase IV- 2015 $ 199.452 US$105.000.000
Total Acuerdo 180 de 2.005 $ 2.036.954 US$1.072.000.000
Acuerdo 451 de 2010. POZ Norte Anillo vial 1. Cobro 2012 $379.000 US 200.000.000
Tabla No. 1
Fuente: Evaluación de las prácticas de la contribución de Mejoras en Colombia. El caso de Bogotá y Manizales. Febrero 2010.
Publicado y patrocinado por el Lincoln Institute of Land Policy. Capitulo 2 elaborado por Jorge Hernández
Si en el año 2012 se cobra el anillo
vial 1 del Plan de Ordenamiento
Zonal de Norte y en 2013 se cobra la
fase II del Acuerdo 180 de 2.005, se
tendría un cobro diferido a tres años
equivalente a $1.18 billones de pesos
(US 650 millones).
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
8
ANÁLISIS
Fuente: http://www.bogotaampm.com
El recaudo anual por contribución de valorización equivaldría
para el periodo 2012-2015 al 25% del impuesto predial.
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9
Califican las características diferenciales más sobresalientes de los predios y las circunstancias que los relacionan con la obras. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de distribución definitivo para cada predio.
Fuente: aceleratuaprendizaje.com
Método de Factores
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10
No se encontro ningún método para medir el grado de beneficio o valorización generada en los inmuebles en Bogotá. El grado de beneficio se debe medir en función de la valorización o plusvalía generada por la cercanía a la obra. Atención en puentes o
intercambiadores
Criticas al modelo del Acuerdo 180 de 2,005
Fuente: http://www.aquaterrasa.com/images/stories/disenogeometrico.png
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11
Criticas al modelo del Acuerdo 180 de 2,005
No se han hecho estudios expost en Bogotá sobre las vías
construidas en los últimos 20 años.
Medellin, Manizales, Bucaramanga y Cali han hecho
estos estudios expost para determinar los calculos del
doble avaluo
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12
Criticas al Factor Densificación (Pisos) del
Acuerdo 180 de 2,005
No es un factor técnico porque ha determinado un factor creciente a medida que el edificio es más alto. La altura del edificio no determina la incidencia del suelo en el valor del inmueble. La lógica es aplicar el ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN del edificio para examinar la incidencia del suelo en el valor del inmueble construido (Así lo aplican Bucaramanga y Manizales)
Fuente: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/ commons/9/9b/Edificio_Curupayty_I_3.jpg
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13
Criticas al Factor
Estratificación (Geo –
económico) del Acuerdo 180
de 2,005
Al estrato medio se le cobra 9 veces mas
que al estrato bajo. Al estrato 5 (medio alto)
se le cobra 14 veces , y al estrato 6 (alto) se
le cobra 20 veces más.
No se conocen los estudios que lo
sustentan
¿Se intenta sustituir la capacidad de pago?.
Fuente: http://www.poesiabogota.org/wp-content/gallery/bogota/bogota3.jpg
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14
Criticas al Factor Beneficio
del Acuerdo 180 de 2,005
En movilidad: los predios más
cercanos obtendrán una valorización
2.5 veces mayor que los más alejados.
Bogota realiza distribución espacial
plana según la cercanía a los ejes de
las obras, pero no considera los
beneficios de la movilidad en puntos
de origen y destino.
Fuente: http://sp5.fotolog.com/photo/53/10/93 /nuestra_colombia/1210686273374_f.jpg
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15
Criticas al Factor Uso -
Destino económico del
Acuerdo 180 de 2,005
Este criterio parece arbitrario y no
producto de un estudio técnico, ya que
de acuerdo con la experiencia
inmobiliaria se valoriza tanto una
oficina en escala metropolitana
(Ejemplo: Salitre o Centro
Internacional) como las del Chico o del
Lago. Pero es más dudoso que a una
industria se le cobre 7 veces más que a
la vivienda y el doble del comercio
Fuente: http://1.bp.blogspot.com/-jjcykLLc91A/TaBybS9poyI/AAAAAAAAGMY/stYIgqszIvQ/ s1600/BOGOTA1-785066.jpg
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16
Propuestas de la Administración Distrital al
Cambio del Estatuto.
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17
Propuestas de la Administración Distrital al
Cambio del Estatuto.
Beneficio = mayor valor del inmueble + aspectos favorables como
movilidad, accesibilidad y bienestar.
Se proponen mecanismos de actualización del monto distribuible
que consulten la situación del mercado de la construcción.
Se incluyen dos nuevos métodos de distribución:
• Método de los Factores Únicos de Comparación
• Método de Avalúos Ponderados por Distancia
Se establece como tope máximo de pago de Contribución de
Valorización el 130% del pago de impuesto predial en cada año, sin
que ello aplique a los lotes para los cuales no existe tope.
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18
Propuestas .
Contribución de valorización incluye valor catastral del inmueble
y distancia a la obra.
Ventajas de la propuesta:
Si el avalúo catastral está actualizado tendrá el valor del suelo más
cercano al real.
El Valor Catastral tendrá incorporado el factor de comercialización
en los locales e inmuebles comerciales.
El valor catastral incluye otros factores (pisos +estrato+ uso).
Incluye estudio de capacidad de pago.
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19
Propuestas .
El avalúo catastral y la tarifa del predial van
de acuerdo con el uso
La distancia es un buen indicador, pero se
debe revisar la ecuación matemática para
definir la gradiente en función del efecto
valorización.
Factor especial para lotes no construidos y
no urbanizados que tienen mayor beneficio
con las obras públicas. Sus avalúos
catastrales suelen ser bajos.
Fuente: Archivo Equipo Consultor
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20
Modelo Bogotá:
Acuerdo 451 de 2,010
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21
¿POR QUE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE?
Es el mecanismo que permite la
participación del 100% de los
beneficiarios sin necesidad de
garantizar una determinada
condición normativa del suelo o
desarrollo a través de Plan Parcial.
Se proyecta cobrar por
contribución de Valorización:
- Parque Metropolitano Guaymaral.
- Malla Vial (Anillo 1) Fuente: Archivo Equipo Consultor
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22
ZONA DE INFLUENCIA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Fuente: Acuerdo 451 de 2,010 Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
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23
FACTORES DE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
1. Avalúo Catastral: Recopila las
variables utilizadas en el Acuerdo 180 de
2.005
2. Distancia Euclidiana: Medida desde
el predio hasta el anillo vial 1, podrá
determinar el grado de beneficio.
3. Factor de Clasificación: Se crea
buscando compensación, ya que en POZ
Norte, existen suelos catastralmente
agrícolas, pero con uso actual distinto. Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
1
2
3
4
6
78
9
10
5
1
2
3
4
6
78
9
10
5
11
1
2
3
4
6
78
9
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5
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3
4
6
78
9
10
5
1111
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24
FACTORES DE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Factor de Clasificación:
Ámbito de Aplicación Factor de Clasificación del Suelo
Netamente Urbano en otros
Acuerdos
1
Suelo Urbano Para el POZ Norte: 0,65
Suelo Rural Para el POZ Norte: 1 - 0,65 = 0,35
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25
MODELO URBANO DE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
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26
MODELO RURAL DE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
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27
CAPACIDAD DE PAGO CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
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28
VENTAJAS DE LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
• Interacción de las entidades Distritales existentes. • Utilizar como principal variable el Avalúo Catastral.
• Determinación de la zona de influencia con tecnología
especializada aplicada a un modelo de transporte viajes origen y destino del anillo vial 1.
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29
VENTAJAS DE LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
• Factor clasificación del suelo corrige la posible ventaja que presentan los suelos en uso rural y de expansión urbana por un avalúo catastral . • El modelo presenta mayor transparencia para el contribuyente quien podrá conocer explícitamente las causales de su contribución de valorización.
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30
ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Fuente: Equipo Contratista
Metodología de Análisis del impacto de cobro
según distancia:
1. Todos los predios se estiman al mismo valor
catastral, para el ejemplo se supone $100
millones por predio.
2. Se establece la distancia euclidiana entre el
predio y el anillo vial 1.
Esta distancia se mide en línea recta desde
cada punto de interés hasta el comienzo del
anillo vial 1 en la Avenida Boyacá con Avenida
San José (Calle 170) o en la NQS con calle 170.
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31
ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
3. Se toma la distancia de cada predio aproximadamente cada 100 metros. 4. Se divide la distancia en 10 deciles iguales, cada uno de 1.100 metros, así:
Fuente: Equipo Contratista
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Resultados:
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Resultados:
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Resultados:
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
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ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
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ANÁLISIS RURAL DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
41
ANÁLISIS RURAL DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE
Atrás
42
Modelo
Manizales
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
43 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
* Estudio del beneficio que se le
genera a la propiedad inmueble
con la construcción de la obra.
* Determinación de la capacidad
de pago de los propietarios de los
inmuebles incluidos en la zona de
influencia.
El INVAMA ha hecho uso de los
Sistemas de Información
Geográfica (SIG) lo cual le ha
permitido tomar decisiones acerca
de la manera como debe asignar
las contribuciones a cada uno de
los predios.
ESTUDIOS ELABORADOS
Fuente: Juan Manuel García. Invama.
44 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
Fuente: http://www.fierros.com.co/uploads/images/ediciones/edicion_especial2/actividades-agremiaciones-2012.jpg.
Contratación con colegios o agremiaciones
de avaluadores, así:
A). Obtención y utilización de la
siguiente información:
*Planos aerofotogramétricos.
*Planos de zonas geoeconómicas Planos
viales
*Planos de las redes de servicios públicos.
*Tipología o características de las
construcciones.
*Normatividad de usos de suelo.
*Código de Construcciones y
Urbanizaciones del Municipio y el Plan de
Ordenamiento Territorial
CALCULO DEL BENEFICIO
45 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
B) Se establecen las zonas
homogéneas y las cualidades
tipo de los predios localizados
en la misma.
C). Cuantificar los puntos de
avalúo y su localización.
CALCULO DEL BENEFICIO
Fuente: Jorge Manuel García. Invama.
46 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
Método del Cobro
D). Para cada uno de los puntos
seleccionados se realizan dos avalúos
comerciales:
•Uno a precios de la tierra sin el proyecto,
que se denomina valor actual sin proyecto
(VASP).
•Y otro a precios de la tierra pero
asumiendo que el proyecto ya está
construido y en pleno funcionamiento, que
se denomina valor actual con proyecto
(VACP). Se aplican análisis ex post.
Fuente: Equipo contratista.
CALCULO DEL BENEFICIO
47 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
e) Una vez obtenido el beneficio
en cada punto analizado se
interpola entre los valores de
beneficio determinados en cada
punto de análisis (punto de
avalúo) y se obtienen las curvas
de iso beneficio
f) El factor de beneficio es un
número que se expresa en $/m2
y que significa el beneficio
representativo para cada zona
Fuente: Juan Manuel García. Invama.
CALCULO DEL BENEFICIO
48 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
• Definir el área de influencia.
• Calcular el beneficio y elaborar
un mapa de iso precios basado
en una muestra de predios.
• Proyección de valorización
• Calcular la distribución del
beneficio según calificación de
factores
• Establecer el nivel de beneficio
(punto focal).
• Distribuir el beneficio
• Determinar la capacidad de pago
• Definir el plazo del cobro
METODOLOGÍA DEL DOBLE AVALÚO
AVENIDA GILBERTO ALZATE
AVENDAÑO (A. CENTRO)
AVENIDA BERNARDO
ARANGO (A. 19)
Fuente: Juan Manuel García. Invama.
49 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
Determinar las formas de
tratamiento diferencial con
respecto a la vivienda o a la
actividad económica
estructurante de la zona de
estudio
ESTUDIO SOCIO – ECONÓMICO
Fuente: Juan Manuel García. Invama.
50 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
1. Clasificación socioeconómica
de los predios, identificando sus
capacidades de pago y demás
parámetros que se consideren de
referencia o comparación.
2. Determinación de los Factores
socioeconómicos.
RESULTADOS ESTUDIO SOCIO –
ECONÓMICO
Fuente: Juan Manuel García. Invama.
Atrás
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
51
Modelo
Bucaramanga
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
52
CAPACIDAD DE PAGO DE LA ZONA DE
INFLUENCIA
La Capacidad de Pago es la rentabilidad que los predios
tienen o pudieran tener con base en la productividad teórica,
es decir, de acuerdo con el ingreso neto generado por las
actividades económicas que en cada predio se realice o se
pueda realizar.
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
53
INGRESOS PARA NÚCLEOS URBANOS
Se toman datos de ingresos y egresos de la gran encuesta
integrada de hogares (GEIH) que recolecta información sobre
las condiciones de empleo de las personas e información
socioeconómica (Trabajo, monto de ingresos, fuente de ingresos
y gastos). Los resultados de los ingresos son:
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
54
ENCUESTA NACIONAL DE INGRESOS Y
GASTOS DE 2006-2007
El objetivo principal de esta
investigación es la de obtener la
información que permita realizar la
actualización del IPC, a través de la
construcción de canastas de bienes y
servicios para el seguimiento de precios
y obtener información para estimar
líneas de pobreza e indigencia entre
otros. Fuente: http://elcerebrohabla.com/wp-content/uploads/2012/01/encu_3.jpg
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
55
EGRESOS PARA NÚCLEOS URBANOS
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
56
CAPACIDAD DE PAGO
USOS RESIDENCIAL
Se toma parte del componente “otros gastos”, señalado en la tabla
de egresos, para cubrir los pagos por concepto de contribución por
valorización al Plan de Obras “Plan vial Bucaramanga Competitiva
para el mejoramiento de la movilidad”. De este rubro se apropia el
20% para asumir el pago de la contribución de valorización
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
57
CAPACIDAD DE PAGO
USOS DIFERENTES A RESIDENCIAL
El cálculo de la capacidad de pago
para predios de Uso Comercial, de
Servicios, Mixtos e Industriales se
apoya en datos obtenidos del Registro
Mercantil de la Cámara de Comercio
de Bucaramanga, sobre volumen
estimado de ventas netas registradas
durante el año 2.011 en las diferentes
actividades económicas, tomando
como base la información para el
municipio de Bucaramanga Fuente: http://elcerebrohabla.com/wp-content/uploads/ 2012/01/encu_3.jpg
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
58
CAPACIDAD DE PAGO TOTAL
ZONA DE INFLUENCIA
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
59
BENEFICIOS GENERADOS POR LA OBRA
Valor Comercial de La Tierra
Se realizan avalúos, antes de la ejecución
de la obra utilizando método del doble
avalúo simple por zonas homogéneas, así:
1) Avalúos por zonas homogéneas
geoeconómicas
2) Avalúos realizados por peritos para
determinar los nuevos precios de las
zonas homogéneas de la zona de
influencia
3) Mercado Inmobiliario de la zona Fuente: http://gruposumacolombia.com/images/avaluo1.jpg
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60
BENEFICIOS SEGÚN CERCANÍA A LA OBRA
Se realizan avalúos, antes de la
ejecución de la obra utilizando
método del doble avalúo simple
por zonas homogéneas, así:
1) Avalúos por zonas
homogéneas geoeconómicas
2) Avalúos realizados por
peritos para determinar los
nuevos precios de las zonas
homogéneas de la zona de
influencia
3) Mercado Inmobiliario de la
zona
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
61
EJEMPLO:
Intercambiador Mesón de los Búcaros
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62
EJEMPLO:
Intercambiador Mesón
de los Búcaros
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63
MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO
Se emplea un coeficiente numérico sin unidades de
medida, obtenido con base en todos los factores que
pueden influir en el mayor valor de los inmuebles a saber:
• Topografía del terreno *Frente.
• Área *Forma.
• Distancia *Precio de la tierra.
• Destinación del inmueble *Cambios de uso.
• Densidad * Acceso.
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64
MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO
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65
MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
66
FACTORES DE CORRECCIÓN
Corresponde a los factores que diferencian las
características físicas y socio-económicas de cada predio.
Factor de Presupuesto: Modelo matemático para el cálculo
del factor de Presupuesto
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
67
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor de Destino Económico:
Se aplica idealmente a predios con destino económico
diferente a residencial (Factor uso = 1).
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68
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor Uso Estrato Socio – económico - POT
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69
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor Piso o Densidad:
Se corrigen las áreas de los predios con altos índices de
construcción
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70
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor de zona Geoeconómica:
Corrige la plusvalía generada sobre los predios cuyos
avalúos comerciales de la tierra, están por debajo de los
valores mínimos del precio de la tierra para lotes con
servicios en el Municipio de Bucaramanga
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71
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor de tamaño:
Se aplica a aquellos predios que por su tamaño son
considerados atípicos o “grandes superficies” dentro de la
zona de influencia
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72
FACTORES DE CORRECCIÓN
Factor de tamaño:
Se aplica a aquellos predios que por su tamaño son
considerados atípicos o “grandes superficies” dentro de la
zona de influencia
Atrás
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73
Modelo Medellín
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74
• Encuesta socioeconómica a los propietarios y
poseedores de inmuebles en la zona de citación del
proyecto mediante un muestreo estratificado.
El estudio socioeconómico arroja los siguientes
resultados:
• Clasifica socioeconómicamente los propietarios y
poseedores.
• Determina las posibles cuotas mensuales para las
diferentes clasificaciones de propietarios y poseedores.
• Calcula el aporte mensual de la totalidad de propietarios
y poseedores de la zona de citación.
• Propone plazos de recaudo conociendo el valor de
distribución.
METODOLOGÍA
ESTUDIO SOCIO – ECONÓMICO
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75
ESTUDIO DEL BENEFICIO LOCAL
EN MEDELLIN Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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76
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
• Determinación puntos de avalúo
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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77
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
• Determinación Valores del suelo sin proyecto
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
78
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
• Determinación
Valores del suelo
con proyecto:
Principio de sustitución
Principio de anticipación
Principio del valor residual
Principio del mayor y
mejor uso
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
79
No confundir el valor con
proyecto, con el valor después
de la obras.
1. Entender el proyecto en
toda su dimensión.
2. Análisis mediante técnicas
de multicriterio, identificando
las variables y/o la
construcción de ecuaciones
econométricas.
3. Generación mapa de
isoprecios
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80
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
•Determinación diferencia valores del suelo:
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
81
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
•Determinación del Beneficio:
Beneficio Teórico Unitario : Diferencia de valores del suelo
(con y sin proyecto) en cada unidad predial.
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
82
ESTUDIO DEL BENEFICIO
Método de doble avalúo por muestreo
•Condiciones de factibilidad de un proyecto a
financiarse por Contribución de valorización:
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
83
ESTUDIO DEL BENEFICIO GENERAL
EN MEDELLIN Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
Nota: Dado que en el municipio de Medellín, sólo hasta el acuerdo 58 de 2008, se acogió dentro de su normatividad el beneficio general, está metodología es una propuesta y no se ha aplicado en ningún proyecto en el Municipio
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84
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
1. Determinar Valor económico
de la tierra con proyecto :
Se repiten los siguientes pasos
del beneficio local:
Determinar puntos de avalúo
Valores del suelo con proyecto
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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85
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
2. Método indirecto de los factores
expresivos del bienestar generados
con el proyecto:
2.1. Construcción de un plano donde
se demarcan polígonos.
2.2 Individualización de la movilidad,
los accesos a los diferentes sectores
y las obras que se ejecutarán.
2.3 Cada polígono se numera para
proceder a la calificación.
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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86
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
Método indirecto de los factores
expresivos del bienestar generados
con el proyecto:
2.4. Selección de personas de la
comunidad que tengan un amplio
conocimiento del sector, para que
realicen una calificación de cada uno
de los polígonos.
2.5. Cada persona califica su
percepción de beneficio por las obras
o proyecto en cada polígono.
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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87
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
2.6. MATRIZ PERCEPCIÓN DE
BENEFICIO
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88
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
Método indirecto de los factores
expresivos del bienestar generados
con el proyecto:
2.7. Calculo de tiempo promedio que
la comunidad se ahorrará en tiempos
de viajes por la ejecución de las
obras.
2.7.A ¿Cuanto representa en
mantenimiento de vehículos el tiempo
ahorrado en un periodo de 5 años?
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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89
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
Método indirecto de los factores
expresivos del bienestar generados
con el proyecto:
2.7.B. ¿Cuanto representa en la vida
económica, si este tiempo ahorrado
se invierte en producción en un
periodo de 5 años, teniendo en cuenta
el ingreso promedio de las personas
de acuerdo con su estrato
socioeconómico y las actividades
económicas del sector?
Fuente: Google Images
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90
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
Método indirecto de los factores
expresivos del bienestar generados
con el proyecto:
2.7.C. El Beneficio/m2 del polígono
que tenga el promedio más alto en la
percepción de las personas
seleccionadas es igual a la suma de
2.7A + 2.7B dividido por los metros
cuadrados privados del área de
influencia del proyecto. Fuente: Google Images
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91
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
Método indirecto de los factores expresivos del
bienestar generados con el proyecto:
2.8. Beneficio de cada poligono
Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan
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92
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
3. Calculo Capacidad económica de la tierra
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93
CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
3.1. La capacidad económica de la tierra para el proyecto se
calcula mediante la sumatoria de las capacidades
económicas de cada inmueble.
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94
FACTORIZACIÓN
Proceso mediante el cual se individualiza el beneficio (Beneficio
Local o Capacidad Económica de la Tierra), con respecto a uno
típico, en sus características particulares, físicas, jurídicas y
normativas, para determinar el beneficio de cada inmueble,
entre ellos:
Factor de uso El Factor de área El Factor topografía Factor de retiros o rondas de quebrada Factor de servidumbres Factor edificio Factor de cortes o llenos Factor de estructuras Factor de afectaciones viales y/o ambientales
Fuente: Google Images
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95
CALCULO DE LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN
Atrás
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96
Modelo
Santiago de Cali
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97
MONTO DISTRIBUIBLE
VALORIZACIÓN POR BENEFICIO GENERAL
Fuente: Acuerdo 241 de 2.008
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98
FACTORES
El Acuerdo 241 de 2.008 presenta factores de distribución por
estratos para el uso residencial. Siendo estos factores de ponderación
similares a los implementados en la Ciudad de Bogotá.
Para lotes se incorpora el factor de explotación que considera área
edificable y uso permitido. Lotes menores de 150 m2 tienen tratamiento
especial.
Factor de beneficio general: 1.0
Factor de ponderación por área de propiedad en metros
cuadrados: fluctúa entre 2 y 200. A mayor tamaño el factor aumenta
progresivamente.
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99
MÉTODO DE DISTRIBUCIÓN Acuerdo 241 de 2.008: método de áreas y factores
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100
PROCEDIMIENTO
A. Obtención de la base catastral de los predios de la
ciudad suministrada por la Subdirección de Catastro de
la Dirección de Hacienda Municipal.
B. Obtención de predios típicos.
Fuente: Google Images
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101
C. Diagramación o
gráfica del comportamiento de la variable objeto de análisis (Frente, avalúo, entre otras) para cada uso (Residencial, Comercial, Industrial, entre otros).
PROCEDIMIENTO
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102
D. Obtención de la
fórmula matemática que
mejor se ajuste a la
diagramación realizada,
y con ello explique el
comportamiento de la
variable. Fuente: Google Images
PROCEDIMIENTO
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103
Buscando compensación en cada variable se hallaron
diferentes algoritmos, algunos de ellos exponenciales,
logarítmicos e incluso polinomios de grado 9 (Caso de la
variable área de lotes).
¿PORQUE FORMULACIONES
MATEMÁTICAS?
Docentes: Ings. Abel Rico y Ricardo Osorio
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104
FACTORES URBANOS Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008
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105
Factor Frente
Factor Proporcionalidad
(Factor avalúo y Factor equidad)
Factores Generales
Fuente: Google Images
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106
A. Teniendo el frente y el área se calcula el fondo, dividiendo el área
sobre el frente.
B. Teniendo frente y fondo se obtiene
la relación de estos, haciendo Frente / Fondo.
C. Se multiplica la relación frente/fondo por 0.1
Factores Generales
Factor Frente:
Fuente: Google Images
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107
D. El Factor Frente de cada predio se obtiene sumando el valor
obtenido en el literal C previamente detallado, a un valor base de
1.1
E. Cuando la relación área/fondo sea mayor a 2 se debe implementar
la función
Y= 0.0484766*ln(x)+1.1727746
Siendo x el frente del predio y Y la relación a/f cuando es mayor a 2.
Factores Generales
Factor Frente:
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108
Factor Avalúo: Zonas homogéneas físicas y geo
económicas.
Factores Generales
Factor Proporcionalidad:
Factor Equidad:
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109
Factores Específicos:
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110
Factores Específico:
Residencial
1. Factor Socio – Económico Por Estrato
2. Factores Residenciales de área de Terreno
Factor área residencial P.H
Factor área residencial No P.H
3. Factores Residenciales de área Construida
Factor área construida residencial P.H
Factor área construida residencial No P.H
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111
Factores Específicos:
DESTINO FACTOR FORMULA
Comercial
Factor Área Y= 3.5*ln(x)-7.2
Factor Avalúo Y= (1.8364538*10^(-6))*x^1.0033484
Industrial Factor Área Y= 0.0127021*x^0.9990302
Factor Avalúo Y= (7.1368044*10^(-6))*x^0.9851434
Institucionales
Factor Área a) Menor a 99.46 Y= (2.9347443*10^(-5))*x^2+0.0098709*x+0.495
b) Mayor a 99.46 Y= -192.1182072/x+3.7037048
Lotes
Factor Área
a) Menor a 100680 Y= (2.9664507*10^(-36))*x^7-(5.4717733*10^(-30))*x^6+(2.7615614*10^(-
24))*x^5-(6.142247*10^(-19))*x^4+(6.7291175*10^(-14))*x^3-(3.509419*10^(-
9))*x^2+(6.7249335*10^(-5))*x+0.4308623
b) Mayor a 100680 Y= -0.0303276*ln(x)+0.7203944
Factor Avalúo
a) Menor a 34279.8
Y= (1.7603783*10^(-14))*x^3-(1.1245987*10^(-9))*x^2+(2.6898688*10^(-5))*x-
(5.4139981*10^(-17))
b) Mayor a 34279.8 Y= 0.5176596*ln(x)-5.0958805
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112
CALCULO DE BENEFICIO URBANO
A PARTIR DE LA MOVILIDAD
Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008
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113
A. Edición Malla Vial:
Calculo De Beneficio Urbano por Movilidad Docentes José Abel Rico y Ricardo Osorio
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114
B. Calculo de Rutas
Calculo De Beneficio Urbano por Movilidad Docentes José Abel Rico y Ricardo Osorio
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115
C. Definición de los
Corredores viales:
Figura No. 8 Ejes de los corredores viales
Calculo De Beneficio Urbano por Movilidad Docentes José Abel Rico y Ricardo Osorio
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116
Fuente: Memoria técnica 241 de 2,008,
Calculo De Beneficio Urbano por Movilidad Docentes José Abel Rico y Ricardo Osorio
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117
Para el cobro de contribución de valorización se contrató un
estudio del beneficio que generarían las 21 megaobras
adelantado por Ciro Alberto Pabón García – Especialista en
Vías en agosto de 2009.
No se orienta a examinar el aumento en el valor de los
inmuebles sino en los beneficios sociales y económicos
provenientes de la mejora en la movilidad.
ESTUDIOS ESPECIALIZADOS DEL
BENEFICIO
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118
Se siguió la metodología del Manual de Capacidad de Carreteras (HCM2000) del TRB , en su versión del año 2000. Metodología utilizada para estimar el ahorro en combustible, el ahorro en tiempo y las emisiones de gases contaminantes en las intersecciones proyectadas.
Metodología del estudio de Ciro Pabón
Fuente: Google Images
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119
FACTORES RURALES Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008
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120
Análisis Rural
Factor Área y Avalúo
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121
CAPACIDAD DE PAGO Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008
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122
1. Las personas con predios que
reciban igual beneficio paguen más si
tienen más ingresos, con sentido de
progresividad.
2. Establecer un tope máximo para
pago de acuerdo con el ingreso, para
evitar el fenómeno de contribuciones
confiscatorias.
3. Los ingresos por debajo de la
línea de pobreza no sean sujetos de
cobro, o lo sean de manera simbólica.
Criterios de Equidad
Fuente: Google Images
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123
a) El ingreso como principal indicador de
la capacidad de pago.
b) La riqueza como indicador de
patrimonio. Similar a como se hace
para el impuesto predial.
c) El estrato social del hogar.
d) La capacidad de generación de
ingresos del inmueble a través del
arriendo.
Fuentes del Estudio
Fuente: Google Images
RESUMEN CIFRAS DE CALI
• VALOR DE COSTO OBRAS: $1.1 BILLONES
• VALOR BENEFICIO POR MOVILIDAD: $1.17 BILLONES
• VALOR CAPACIDAD DE PAGO: $869.000 MILL
• COBRO POR VALORIZACION: $850.000 MILL
• VALORIZACION GENERAL
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124
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125
CONCLUSIONES GENERALES
DEL ESTUDIO
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126
La Contribución de Valorización o
Mejoras (CV) en Colombia es muy
antigua, su legislación data desde
1921.
Casi todas las ciudades colombianas
han utilizado este mecanismo para
financiar principalmente sus obras e
infraestructuras viales.
Conclusión 1
Fuente: Google Images
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127
Límites al monto de distribución de
la Contribución de valorización
a) Sólo se puede cobrar hasta el
costo de la obra.
a) Se debe cobrar hasta el beneficio
que produzca.
a) Se tiene como límite la capacidad
de pago de los contribuyentes en
el plazo de pago que se les
otorgue.
Conclusión 2
Fuente: Google Images
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128
La Contribución de Valorización VS
Plusvalía
La Contribución de Valorización es
diferente al cobro de otro tributo
denominado Participación en
Plusvalía por obras públicas,
contemplado en la Ley 388 de 1997
Conclusión 3
Fuente: Google Images
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129
Costo de la Obra:
La Contribución de valorización
puede cobrar el total de los
costos directos de la obra y sus
imprevistos (futuros
incrementos). Se permite cargar
hasta el 30% para gastos de
recaudo y administración.
Conclusión 4
Fuente: Google Images
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130
Bogotá causa polemica con el concepto
de beneficio local. No estudia el efecto
en los inmuebles sino en la movilidad y
calidad de vida.
El modelo aplicado en Medellín,
Manizales y Bucaramanga, considera
que el Beneficio Local es únicamente la
valorización de los inmuebles a
consecuencia de la construcción de las
obras.
Conclusión 5
Fuente: Google Images
El modelo aplicado en Cali (que también sigue Barranquilla) corresponde
al Beneficio General, determina los beneficios en función de la movilidad y
examina la capacidad de pago de los hogares.
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131
Factores de distribución del beneficio:
Las diferencias y discusiones se tienen
alrededor de los criterios para fijar los
factores para hacer la distribución.
Ejemplo: la densidad de cada predio para
definir el área virtual (número de pisos,
índices de construcción) y gravar el área
construida, ya que el punto de partida es
el área del suelo
Conclusión 6
Fuente: Google Images
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
132
Hacia un nuevo modelo de
distribución :
Este modelo del Acuerdo 451 de 2,010
diferencia el impacto en zona rural y en
zona urbana, parte del avalúo catastral
evitando todos los factores que han sido
criticados y mediante una ecuación
determina el beneficio en función de la
distancia
Conclusión 7
Fuente: Acuerdo 451 de 2,010
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133
Capacidad de pago:
Para la determinación de esta capacidad
de pago , varias ciudades hacen
encuestas de hogares y estudios
sociales, de calidad de vida y de ingresos
y gastos de la población
Conclusión 8
Fuente: Google Images
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134
Aprobación:
Actualmente operan tres esquemas en Colombia.
1, Bogotá y la mayoría de ciudades, el Alcalde propone al Concejo
las obras, el monto del cobro y sistema y método de reparto.
2, Manizales, corresponde a la Administración (INVAMA) y a las
Juntas de Representantes ciudadanos definir las obras a ejecutar
con el sistema de la CV, además del sistema y método para calcular
la tarifa
3, El tercer esquema de aprobación de los proyectos de cobro, es
aquel previsto en la Ley 388 de 1997, artículo 126: las comunidades
lo solicitan.
Conclusión 9
IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados
135
10. Participación ciudadana en los
proyectos de Contribución de
valorización: todas las ciudades lo
aplican menos Bogota .
11. Instrumento flexible
Se considera que la CV es un
instrumento de financiación municipal y
departamental muy flexible en Colombia,
mucho más que la Participación en la
Plusvalía por Obras Públicas establecida
en la Ley 388/97
Conclusión 10 y 11
Fuente: Google Images
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136
12. Contribución nacional
La ley permite que la Nación cobre por
sus obras públicas, tales como las
grandes vías nacionales, carreteras,
autopistas. Pero lo debe aprobar el
Congreso mediante ley.
13. Plazo del cobro
El plazo máximo para cobrar es dentro
de los cinco (5) años siguientes a la
ejecución de las obras, las experiencias
más exitosas en recaudo demuestran
que no debe ser superior a tres (3) años
Conclusión 12 y 13
Fuente: Google Images
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137
Legitimidad ciudadana
La CV tiene muy buen apoyo de los ciudadanos y propietarios como lo
demuestra el alto nivel de satisfacción medido con las encuestas de
Manizales y las entrevistas a los actores
Conclusión 14
Fuente: Google Images
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138
Bases para el éxito de la CV.
• La aprobación de los mismos en función de las necesidades reales
de la ciudad y la población;
• La voluntad política de los entes de decisión para implementarlos y
llevarlos a cabo,
• La capacidad institucional de los entes ejecutores (idoneidad técnica,
recurso humano y tecnológico)
• Los sistemas de información, bases de datos, catastro y estudios
expost sobre el efecto valorizacion de las obras realizadas.
• La coordinación interinstitucional entre los entes relacionados con la
planificación y el desarrollo urbano.
Conclusión 15
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139
Muchas
Gracias!!!!