LA RELACIN ARRENDATICIA y EL PROCESO JURISDICCIONAL

Cora Farias Altuve

Sumario: 1. Introduccin 2. La relacin Arrendaticia. 3. El proceso jurisdiccional

4. Conclusiones 1.- INTRODUCCIN Antes de entrar en el anlisis esta ponencia, es importante destacar la vinculacin estrecha entre la relacin arrendaticia y el proceso jurisdiccional, debido a que a los efectos de la calificacin de la demanda en todos los asuntos inquilinarios, es fundamental tener siempre presente la clase de contrato de arrendamiento que vincula a los contratantes, sea verbal y/o escrito, a tiempo determinado o indeterminado y determinar cul contrato encaja en los parmetros de la normativa especial que la regula. En efecto, el vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula su esfera de aplicacin por las relaciones arrendaticias respecto a los inmuebles urbanos y sub-urbanos concretadas a travs del contrato de arrendamiento regulado en el artculo 1.579 del Cdigo Civil del cual podemos inferir sus elementos: a) la obligacin de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligacin lo cual no implica que haya de ser por un tiempo determinado, pero se excluye que sea perpetuo y c) un precio, que puede ser fijado en dinero o en especie conforme a la convencin y/o a la ley. Es por ello que el desarrollo del tema se apunta en tan importantes conceptos debidamente regulados tanto en las normas de derecho comn y en la ley especial dentro de los lineamientos pautados en nuestra Ley Procesal. 2.- LA RELACION ARRENDATICIA Segn el Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual, Tomo V, de Guillermo Cabanellas relacin jurdica es todo vnculo de Derecho entre dos o ms personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente. Con inconveniente repeticin del calificativo sustancial, De Castro define la relacin jurdica como la situacin jurdica en que se encuentran las personas, organizadas unitariamente dentro del orden jurdico total por un especial principio jurdico. Un sujeto al menos (y la colectividad obligada al reconocimiento o respeto), un contenido (material o personal) y una norma rectora caracterizan los

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elementos necesarios de la relacin jurdica. Sobre sta, centr su sistema Savigny y ha tenido entrada en diversos cdigos, como expresin tan amplia que puede comprender la regulacin de los derechos reales y de las obligaciones y contratos, las normas familiares y an, las sucesorias.1 De ah que la relacin arrendaticia inmobiliaria es el vnculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurdico concreto y especial que regula ese vnculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de proteccin limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. Esta relacin jurdica especial cada da va tomando cuerpo y amplio contenido hacia el Derecho Arrendaticio cuya especificidad sin aislamiento se vislumbra. Si bien usamos indistintamente contrato de arrendamiento y relacin arrendaticia como sinnimos, cabra preguntarse si tiene justificacin, si es apropiada esta ltima denominacin. En realidad el vocablo relacin traduce vnculo, semejanza, correspondencia, que da o puede dar lugar a una relacin jurdica (vnculo de Derecho entre dos o ms personas). De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vnculo de Derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vnculo crea una relacin jurdica. Carnelutti sostiene que las relaciones jurdicas no son otra cosa que relaciones (uniones) establecidas por el Derecho y que la nocin ms amplia y sencilla de relacin jurdica es la de una relacin constituida por el derecho entre dos sujetos respeto a un objeto. En efecto, el vnculo obligatorio que une al arrendador y arrendatario con motivo del uso que ste da al inmueble que ocupa que teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia a la relacin jurdica no como vinculacin establecida en una norma arrendaticia entre una condicin y una consecuencia, en razn de la cual el conocimiento imputa sta a aqulla, sino como vnculo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligacin de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultneamente la consecuencia jurdica. Relacin arrendaticia y contrato de arrendamiento se emplean en la praxis con el mismo significado o sentido y desde este punto de vista, el contrato de arrendamiento es una relacin jurdica que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relacin (se perfecciona solo consensus); siendo la misma no solemne ni formal (a menos que se requiera formalidad escriturada, pero nicamente a los efectos del ordinal 5 artculo 1.920 del Cdigo Civil, como requisito ad 1 CABANELLAS, Gillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomo V. Editorial Heliasta, Buenos Aires

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probationem sin que en todo caso, se enerve su existencia jurdica); pues puede establecerse por escrito, pero tambin verbis; cuya relacin se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratar de otro tipo de relacin (por ejemplo, el comodato); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relacin, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino peridicamente, como relacin continuativa y no instantnea; siendo asimismo, una relacin temporal en cuanto a la duracin limitada y por tanto, no es perpetua; adems, de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relacin: el arrendador, el pago del canon o pensin y el arrendatario, gozar del inmueble arrendado. De all pues que esa relacin carezca de sentido sin la presencia de obligaciones recprocas establecidas no slo entre los intervinientes sino tambin por disposicin de la ley, y entre stas estn las correspondientes tanto para el arrendador como para el arrendatario por la propia naturaleza del contrato y sin necesidad de estipulacin.2 Es de hacer notar que la relacin arrendaticia cobra especial inters para quienes se vinculan a travs de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuando del beneficio de la Prrroga Legal del contrato se trata a los efectos del cmputo debido a que es esencial la data de dicha relacin independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que dicho lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) aos conforme a la data en cuestin, segn lo previsto en el artculo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3.-EL PROCESO JURISDICCIONAL Sin dejar de proteger los intereses del denominado dbil jurdico, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha logrado un equilibrio entre los intereses socio-econmicos del arrendador y del arrendatario ambos valiosos y legtimos, estableciendo normas procesales novedosas que permiten que los procesos judiciales alcancen la necesaria celeridad para que los conflictos sean decididos prontamente con verdadero sentido de justicia y equidad. La Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela3 desarrolla en el artculo 26 el Derecho de Acceso a la Justicia y Tutela Judicial Efectiva que consisten bsicamente en el derecho de los ciudadanos a obtener con prontitud la decisin correspondiente de manera oportuna y eficaz sobre el asunto planteado a los rganos judiciales; derecho constitucional ntimamente relacionado con la garanta de la seguridad jurdica, no obstante 2 GUERRERO QUINTERO, Gilberto y GUERRERO ROCCA, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Editorial Livrosca, Caracas, Pgs.20-22 3 Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela: C.R.B.V.

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y como es conocido por todos, la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los rganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales. En Venezuela observamos que los asuntos vinculados con esta materia conectada al constante problema de la vivienda por variadas razones de tipo poltico y socio-econmico, no han cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que brinde a la familia venezolana en forma prioritaria, la garanta de un vivienda digna y accesible a sus requerimientos. Demostracin palpable de ello, es que hasta el ao 2000 los textos inquilinarios que regulaban las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble fueron el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del ao 1947 y la Ley de Regulacin de Alquileres del ao 1960, ambos derogados. Con la legislacin derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente demorado hasta el extremo que transcurran varios aos para que el propietario de un inmueble arrendado lograra restituirse en su posesin adicionado a que al no construirse viviendas destinadas para alquiler, el vigente problema habitacional es cada da ms acentuado. El Decreto Ley establece en el artculo 33 que independientemente de su cuanta, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolucin de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarn y sentenciarn conforme al procedimiento breve previsto en los artculos 881 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil4 por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitacin de todas las pretensiones que se planteen en el mbito arrendaticio a diferencia de los aos anteriores cuya tramitacin se efectuaba a travs del procedimiento ordinario. Con la promulgacin del Decreto Ley, tiene que aplicarse el procedimiento breve a todos los juicios inquilinarios contenidos en la disposicin mencionada porque lo contrario, resulta violatorio de un principio fundamental como lo es el debido proceso consagrado en el artculo 49 de la C.R.B.V. excepcin hecha del imperativo legal contenido en el artculo 3 del instrumento inquilinario que no puede ser desconocido por el juez y se refiere a los inmuebles que estn fuera del mbito de aplicacin del Decreto Ley cuyo procedimiento aplicable es el juicio ordinario. (sentencia N 742 de fecha 27 de abril de 2.007 dictada por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 07-0120) bajo la ponencia del Magistrado Jess Eduardo Cabrera Romero) 4 Cdigo de Procedimiento Civil: C.P.C.

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La cuanta de los asuntos inquilinarios sometidos al conocimiento de los Juzgados de Municipio an se mantiene en Cinco Mil Bolvares Fuertes (Bs.F. 5000,00) o su equivalente de Cinco Millones de Bolvares (Bs.5.000.000,00) y a partir de esta cantidad el conocimiento le corresponde a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trnsito. Es indiscutible la urgente y perentoriedad de incrementar el monto de la cuanta debido a variados factores econmicos como son la devaluacin de la moneda, el control de cambio (Bs.2.150=1$) y la inflacin y como es conocido, todava no hay modificacin alguna en este sentido, pese a la fuerte presin de los integrantes del Poder Judicial quienes claman no slo el incremento indicado sino la creacin de nuevos Juzgados ante el exceso de asuntos sometidos a su consideracin. Entendiendo que el proceso inquilinario est vinculado a cualesquiera de las demandas establecidas en el Ttulo IV de la L.A.I. denominado De la Terminacin de la Relacin Arrendaticia partimos entonces que la demanda inquilinaria necesariamente debe cumplir -como cualquier demanda- con los requisitos formales establecidos en el artculo 340 C.P.C. (artculo 882 C.P.C.) y presentarse ante el Juzgado Distribuidor de Municipio y/o de Primera Instancia, competente en razn de la materia, territorio y cuanta (artculos 882 y 28, 29, 36, 40, 41 y 47 C.P.C.), su admisin debe producirse dentro de los tres (3) das de despacho (artculo10 C.P.C.) y la inadmisin, deber ser motivada en virtud del Recurso de Apelacin en ambos efectos (artculo 341 C.P.C.) 3.1.-CONTESTACIN A LA DEMANDA Conforme al artculo 883 C.P.C. el emplazamiento del demandado se har para el segundo (2) da de despacho (trmino procesal) siguiente a su citacin conforme al Captulo IV, Ttulo IV del Libro 1 del C.P.C. En tal sentido, debo sealar que por sentencia de fecha 24 de febrero de 2.006 dictada por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia5 (expediente N 2005-000008) bajo la ponencia del Magistrado Antonio Ramrez Jimnez con motivo de un juicio por intimacin de honorarios profesionales, en el cual el Juzgado Superior declar la confesin ficta de la intimada, consecuencia de la extemporaneidad por anticipada de la contestacin a la demanda con fundamento en que los actos procesales deben celebrarse dentro de una coordenada temporal especfica de conformidad con los principios de preclusin y tempestividad de los actos, se estableci que siendo el inters el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso a objeto que ste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del rgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas garantizando as el derecho a la tutela judicial efectiva, se considera vlida la contestacin de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal y la consecuencia jurdica de la confesin ficta, slo podr imputrsele al 5 Tribunal Supremo de Justicia:T.S.J.

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demandado cuando no de contestacin a la demanda o presente el escrito correspondiente despus de vencido el lapso o trmino legal respectivo, como sucede en el procedimiento breve. Lo fundamental es que la parte demandada (o intimada) tenga y demuestre la intencin de impulsar el proceso a travs de la contestacin de la demanda, y no tiene sentido sacrificar la justicia por una interpretacin de la norma que no se corresponde con la voluntad del legislador y los principios que postula la Carta Magna. Sin embargo, por sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2.006 por la Sala Constitucional del T.S.J. (expediente N 04-2465) bajo la ponencia del Magistrado Jess Eduardo Cabrera con motivo del recurso de revisin de una sentencia dictada por la Sala de Casacin Civil en un juicio de nulidad de cesin de derechos y ventas e indemnizacin de daos y perjuicios, el anterior criterio cambia respecto al procedimiento breve al establecer que el criterio establecido en la citada decisin slo es aplicable a aquellos casos en que la contestacin de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) das de despacho para contestar la demanda en forma indistinta el cual en todo caso debe dejarse correr ntegramente en virtud del Principio de la Preclusividad de los Lapsos Procesales y no para el caso en que la contestacin de la demanda deba verificarse en un trmino como sera en el supuesto del Juicio Breve donde la parte demandada debe contestar la demanda al 2do da de despacho siguiente a la citacin y la parte actora podra ver vulnerado su Derecho a la Defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga Cuestiones Previas y la parte actora tiene oportunidad de contradecirlas. (Cursivas y Subrayado de quien suscribe) De lo precedentemente citado, se infiere de forma determinante que en el procedimiento breve inquilinario la contestacin de la demanda se produce el segundo da de despacho siguiente a la citacin del demandado. El artculo 35 de la L.A.I. regula expresamente el novsimo Procedimiento Judicial diferente al consagrado en el C.P.C. a travs de normas procesales que permiten que este proceso tenga la celeridad requerida en base a los principios procesales y fundamentales anotados, por lo siguiente: a) La previsin legal referida a la contestacin, cierra la posibilidad por parte de los litigantes de oponer defensas previas tendentes nica y exclusivamente a demorar el proceso de manera indebida, como ocurra antes de la promulgacin de esta ley especial, porque el propio ordenamiento procesal lo permita. b) En tal sentido, observamos que en el acto de la contestacin a la demanda inquilinaria, el demandado deber oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales sern decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podr proponer reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y cuanta.

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Esto es, si el demandado opone nicamente cuestiones previas se considera que no est dando contestacin a la demanda y podra incurrir en rebelda o contumacia, porque es esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de manera conjunta con las defensas de fondo. No obstante, el demandado puede limitarse a contestar nicamente el fondo de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposicin o no de la reconvencin o mutua peticin, para considerar que ha actuado ajustado a esta norma especial. c) La reconvencin puede proponerse siempre y cuando el Tribunal de la causa sea competente por la materia y la cuanta siendo aplicable la disposicin contenida en el artculo 366 del C.P.C. que seala la imposibilidad de admitir la reconvencin en el procedimiento en el cual no sea compatible con aqul mediante el cual se tramita la pretensin principal. La negativa a la admisin de la reconvencin no tiene apelacin. Conviene destacar que de acuerdo a lo establecido en el artculo 888 del C.P.C. admitida la reconvencin, el acto de contestacin se efectuar el segundo (2) da de despacho siguiente y el actor-reconvenido podr oponer las cuestiones previas previstas en el artculo 346 del C.P.C. en contraste con el juicio ordinario, donde es expresa la prohibicin de interponer tales defensas previas. Si el actor reconvenido no compareciere a dar contestacin a la reconvencin propuesta, podran producirse los efectos del artculo 362 del C.P.C. (confesin ficta); sin embargo, ello ocurre siempre que la pretensin no sea contraria a derecho con la apreciacin que tiene el juez de la causa en el mbito de su autonoma de juzgamiento. d) En todo caso, si el demandado no diere contestacin a la demanda inquilinaria y concurren los requisitos legales que la configuran, opera la Confesin Ficta conforme al artculo 362 C.P.C. pero debe dejarse transcurrir el lapso de pruebas ntegramente. En cuanto a la hora de la contestacin a la demanda inquilinaria, debe sealarse que por sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2.003 por la Sala Constitucional del T.S.J. (expediente N 1-1570) bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondn Haaz con motivo de una accin de amparo constitucional contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2.000 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trnsito del Estado Monagas derivada de un juicio por incumplimiento de contrato de arrendamiento y suministro de comida, se estableci que la interpretacin del artculo 883 del Cdigo de Procedimiento Civil debe armonizarse con el contenido del artculo 884 eiusdem en beneficio del derecho a la defensa de ambas partes, porque en el procedimiento breve el acto de contestacin de la demanda permite la posibilidad que el demandado plantee verbalmente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1 al 8 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil y la actora tiene el derecho a estar presente en el acto y contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto, lo cual implica un autntico acto procesal donde no slo intervienen el demandado y

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el juez, sino tambin la actora y el Tribunal debe garantizar el derecho de la accionante a contradecir las cuestiones previas. Esa interaccin requiere que el Tribunal fije una hora para que tenga lugar la contestacin: el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y pasada sta, precluye la oportunidad para la contestacin, el alegato de las cuestiones previas y su oposicin a stas, si fuere el caso. No existe hora de espera para el demandado. Sin embargo, la sentencia de fecha 26 de junio de 2.006 dictada por la misma Sala y Ponente (expediente N 06-0334) cambi el criterio estableciendo que en criterio de la misma Sala Constitucional el artculo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no impone el cumplimiento con alguna formalidad esencial al acto de contestacin de la demanda, pues slo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga conjuntamente con las defensas de fondo las cuestiones previas a que se refiere el C.P.C. las cuales sern decididas en la definitiva, pero la situacin vara cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria y deba seguirse el procedimiento por los trmites del juicio breve (artculo 884 del C.P.C.) En tal supuesto si se requiere la realizacin de un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las Cuestiones Previas y el demandante, de oponerse a ellas, tambin verbalmente. Esa interaccin requiere que el Tribunal fije una hora del 2do da de despacho siguiente a la citacin para que tenga lugar la contestacin. En consecuencia, el demandante y demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y pasada sta, precluir la oportunidad para la contestacin, el alegato de las cuestiones previas y la oposicin a stas, si fuere el caso (sentencia N 323 del 20 de febrero de 2.003, caso: Inversiones Madeiras C.A.) Lo contrario, se traduce en incurrir en un error judicial ordenando la reposicin de la causa lesionando el derecho de la tutela judicial eficaz que reconoce el artculo 26 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela. Como antes se indic, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prev el procedimiento judicial y especial en el artculo 35, no regulando previsiones referentes respecto a la hora en que se producir el acto de la contestacin a la demanda, lo cual significa que por tratarse de una ley especial no puede aplicarse el inicial criterio el cual por su contenido no es de interpretacin de normas constitucionales.

3.2.-PROMOCIN DE CUESTIONES PREVIAS El artculo 35 de la L.A.I. constituye una disposicin especial en materia de procesos judiciales por terminacin de la relacin arrendaticia, tal como ha sido sealado por la Sala Constitucional del Mximo Tribunal en sentencia N 610 de fecha 21 de abril de 2004 (caso Carlos Brender) y en tal sentido, en los juicios de materia arrendaticia, la parte demandada deber acumular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestacin, las cuales debern ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa en la sentencia definitiva, salvo cuando se interpongan las cuestiones

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previas de falta de jurisdiccin del juez o la incompetencia de ste, caso en el cual las mismas debern ser decididas el mismo da en que fueron opuestas o en el da de despacho siguiente. Este trmite previsto en el artculo 35 debe aplicarse igualmente para aquellos casos en los cuales se alega la litispendencia porque lo contrario, sera negar la posibilidad de que la parte que est en desacuerdo con la decisin tomada, pueda interponer contra la misma solicitud de regulacin de competencia. (sentencia N 338 de fecha 1 de marzo de 2.007 dictada por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 06-1693) bajo la ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuo). De la interpretacin concatenada de los artculos 884 del C.P.C. y 35 de la L.A.I. se colige que en los juicios inquilinarios el juez deber resolver las cuestiones previas que haya planteado el demandado en la sentencia como garanta del cumplimiento de los postulados constitucionales que persiguen el debido proceso, el derecho a la defensa de las partes y la tutela judicial efectiva. De no ser as, el juez subvertira el orden procesal que trae como consecuencia ignorar el procedimiento previamente establecido por la ley, imprescindible para el ejercicio seguro y efectivo de los derechos de las partes dentro del debate judicial. Si el artculo 884 prev que la decisin sobre las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artculo 346 del C.P.C. es inapelable, situacin confirmada por el artculo 894 eiusdem que prohbe la tramitacin de incidencias en el procedimiento breve, el artculo 35 de la L.A.I. prev que cuando el demandado hubiere opuesto la cuestin previa por falta de jurisdiccin o de incompetencia, el Tribunal se pronunciar sobre stas el mismo da de despacho en que fueron opuestas o el da de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. Si el demandado no cuestiona la tramitacin del proceso jurisdiccional a travs de la cuestin previa del ordinal 1 del artculo 346 del C.P.C., renuncia al convenio arbitral y acepta que el proceso se tramite ante un tribunal ordinario (sentencia N 1.169 de fecha 22 de junio de 2.007 dictada por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 06-1753) bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondn Haaz). Efectivamente no se trata de un capricho del legislador sino de la implementacin de un proceso que permite a la parte en desacuerdo con la decisin acordada, ejercer los recursos legales previstos en el C.P.C. (falta de jurisdiccin o regulacin de la competencia) para los casos en los cuales se alega la falta de jurisdiccin del juez o la incompetencia de ste, toda vez que de ser tramitadas como el resto de las cuestiones previas, no habra oportunidad de ejercer dichos recursos pues dichas cuestiones seran decididas en la misma oportunidad de dictar sentencia definitiva, segn lo dispone el artculo 35 ut supra mencionado.

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Si alguna de las partes ejerciere el Recurso de Regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia contra la decisin que se haya pronunciado, dicho recurso se tramitar en cuaderno separado por ante el Juzgado Superior y el proceso continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo caso se suspender el juicio principal hasta que conste en el expediente la decisin del recurso interpuesto, el cual resolver el Superior dentro de diez (10) das de despacho a contar de la fecha que le de entrada. De ese modo, se evita que a travs de la promocin de estas defensas previas, se demore el juicio inquilinario (como suceda en el pasado bajo la legislacin derogada) porque anteriormente se tramitaba en el cuaderno principal y la suspensin del proceso era indefinida hasta tanto constara en autos la decisin respectiva, en detrimento de los intereses del propietario y/o arrendador. Con este nuevo dispositivo, se logra el equilibrio procesal que persigue la ley, porque las partes pueden hacer uso de todos los medios de defensa a su alcance, sin que ello se traduzca en la suspensin del juicio principal. Como lo seala la sentencia N 615 de fecha 22 de abril de 2.005 dictada por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 03-3031) bajo la ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales (caso: Libier Margarita Nuez Riera) ratificada por sentencia N 3664 de fecha 06 de diciembre de ese mismo ao (expediente N 05-1731) bajo la ponencia del Magistrado Jess Eduardo Cabrera Romero (caso: L. Acosta) existe una laguna en la L.A.I. en lo referente a la actuacin que debe realizar el juez cuando son promovidas las cuestiones previas establecidas en el artculo 346 del C.P.C. actualmente superada mediante la aplicacin inmediata del ordinal 1 del artculo 49 de nuestra Constitucin y el artculo 354 del C.P.C. habida cuenta que conforme al artculo 35 de la L.A.I. deben ser opuestas conjuntamente con la contestacin de la demanda y decidirse en la sentencia definitiva, lo cual en muchas ocasiones ha dado origen en el foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por parte de los Tribunales a los que corresponde decidir las causas, creando una situacin de inseguridad jurdica a los justiciables. En aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes y actuando el juez como director del proceso, el actor tiene la oportunidad legal para la subsanacin de las cuestiones previas sealadas, segn lo dispuesto en el artculo 350 del C.P.C. que en modo alguno puede considerarse como una dilacin en el proceso inquilinario, el cual -en esencia- se encuentra caracterizado por la brevedad manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurdica o como una conversin del procedimiento consagrado en la L.A.I. ya que de no ser as, no podra considerarse instaurado vlidamente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el libelo (defecto de forma) o en otro supuesto, se dicte sentencia mientras siga pendiente una cuestin previa (prejudicialidad) o se dicte una nueva sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada)

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En tal sentido, cuando se promueve alguna de las Cuestiones Previas establecidas en los ordinales 2 al 6 del artculo 346 del C.P.C. el juez de la causa debe otorgar a la parte actora la oportunidad del lapso perentorio de cinco (5) das de despacho para subsanar el defecto u omisin invocados en base al derecho a la defensa y slo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o vicio en el plazo sealado se produce la consecuencia jurdica de la extincin del proceso. Vencido dicho lapso, dentro de los tres (3) das de despacho siguientes, el tribunal decidir sobre la correcta o no subsanacin de la cuestin previa opuesta por aplicacin del artculo 10 del C.P.C. pudindose dar dos situaciones: la primera, que el juez resuelva que no fue correctamente subsanada, lo cual trae como consecuencia la extincin del proceso segn lo establecido en el artculo 354 del C.P.C. y el efecto previsto en el artculo 271 (nueva proposicin de la demanda despus de transcurridos 90 das continuos) que por mandato legal tiene apelacin en ambos efectos y la segunda, que se hubiere declarado debidamente subsanada y al no haber contra esta decisin recurso alguno, el Tribunal debe decidir dentro de los tres (3) das de despacho siguientes el mrito de la controversia. Al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas suceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el trmino de cinco (5) das a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestin previa, lo cual lejos de contrariar el Principio de la Brevedad de este proceso especial contribuira a hacer ms eficaz la administracin de justicia, ya que evitara que la misma controversia sea planteada nuevamente despus de transcurrir los noventa (90) das continuos a que alude el citado artculo 271. (Expte N 05-2426 de fecha 1 de febrero de 2.006 de la Sala Constitucional. Amparo Administradora Carabobo, S.R.L. Ponente: Magistrado Lus Velsquez Alvaray) No es necesario que el Tribunal de la causa ordene la apertura de una articulacin probatoria cuando se proponen dichas defensas, porque el artculo 35 no hace alusin a ello, ni el artculo 884 del C.P.C. aplicable a los procesos arrendaticios por la remisin que hace el referido artculo 35, dispone que deba abrirse tal articulacin. La circunstancia que la parte actora en el juicio inquilinario no contradiga las cuestiones previas opuestas, no impide que el tribunal de la causa revise su procedencia; ms an, si la improcedencia de tales cuestiones previas fuese palmaria segn los elementos que constan en autos y en este sentido, la norma adjetiva del artculo 884 supra citado es clara. 3.3.-AUSENCIA DE INCIDENCIAS En el juicio inquilinario no hay lugar a incidencias: ni tercera, ni cita de saneamiento o de garanta, debido a que no hay norma expresa que lo regule; sin embargo, respecto a la incidencia de tacha, puede tramitarse por

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cuaderno separado del mismo modo que las medidas preventivas, en su caso. No obstante lo anotado, no es bice que las incidencias se planteen en cualquier proceso inquilinario, pero con la observacin de que si son tramitadas, los lapsos coliden con los del procedimiento breve especial y pudiere crearse un caos procesal en este aspecto. El artculo 894 C.P.C. expresamente no permite incidencias en el juicio breve inquilinario, salvo las de cuestiones previas y reconvencin, pero el juez podr resolverlas segn su prudente arbitrio y no hay apelacin de esas decisiones. Siempre a solicitud de parte (generalmente en el libelo de la demanda) el Tribunal podr decretar medidas cautelares conforme al C.P.C. las cuales siguen autnoma y separadamente su procedimiento propio en el cuaderno respectivo, pueden surgir los incidentes de oposicin de parte o de tercero regulada en los artculos 602 y siguientes del C.P.C. La medida cautelar que generalmente se solicita en este proceso inquilinario es el secuestro regulado en el ordinal 7 del artculo 599 C.P.C. que no se decreta con Fianza ni Caucin; por lo tanto, mutatis mutanti tampoco se suspende con Fianza ni Caucin, porque es una medida causada, preordenada por el legislador venezolano y revisable mediante la oposicin formulada al decreto cautelar, mecanismo procesal idneo para tutelar el derecho constitucional del justiciable, el cual es breve y eficaz para impugnar no slo la motivacin o inmotivacin del juez sino para atacar su eficacia, ya que la oposicin al decreto y ejecucin de esta medida preventiva, viene a ser un juicio cognoscitivo abreviado que goza del principio de la bilateralidad de la audiencia, donde las partes pueden ejercer el control de las pruebas, aunado al hecho que la sentencia que se produzca en dicha incidencia tiene apelacin a un solo efecto, tal y como lo dispone el artculo 603 del C.P.C. Cuando se acciona por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en base al artculo 39 de la L.A.I. y siempre a solicitud de la parte actora, el juez de causa decreta -asimismo- el secuestro consecuencia obligada del vencimiento de la Prrroga Legal del contrato de arrendamiento y la no entrega del inmueble por parte del arrendatario que la disfrut. Este beneficio de la Prrroga Legal es obligatorio para el propietario y potestativo para el inquilino cumpliente cuando media una relacin locativa a tiempo determinado o fijo que opera en funcin de la data de dicha relacin arrendaticia. Dicha normativa es una novedad en la Ley Especial habida cuenta que nicamente se regulaba la cautelar en la Ley Adjetiva en el ordinal precedentemente citado y ahora, cuando se produzca el vencimiento de la Prrroga Legal y el arrendatario no efecte oportunamente la entrega del inmueble al arrendador. 3.4.- PRUEBAS y SENTENCIA El lapso de pruebas en el proceso inquilinario o arrendaticio, es de diez (10) das de despacho sin trmino de distancia: lapso nico y preclusivo de

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promocin, admisin y evacuacin (artculo 889 C.P.C.) de ah que las partes con la debida antelacin tengan a su alcance los medios de pruebas que ofrecern dada la brevedad del lapso sealando el objeto de las mismas, conforme a la jurisprudencia reiterada de nuestro Mximo Tribunal; caso contrario, el juez las inadmite por impertinentes. De la admisin y/o inadmisin de las pruebas se oye recurso de apelacin a un solo efecto devolutivo Vale acotar que en el juicio inquilinario, el juez no debe dictar autos para mejor proveer en virtud de la brevedad de los mismos y asimismo, porque la ley no lo prev. Sin embargo, por sentencia de fecha 10 de octubre de 2.006 emanada de la Sala de Casacin Civil del T.S.J. bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Prez Velsquez (expediente N 2005-000540) que acoge criterios de la Sala Constitucional en igual sentido reiterados en decisiones posteriores, dej establecido que en los casos en los cuales la evacuacin de la prueba se extienda ms all del lapso que establece la ley, sta debe ser igualmente apreciada en conformidad con principios y normas constitucionales que rigen el proceso. En tal sentido, las pruebas de experticia, inspecciones judiciales, declaraciones de testigos, la reproduccin judicial, la exhibicin de documentos, entre otros, si su evacuacin sobrepasa el lapso concedido para ello y en aras de una justicia efectiva, deben ser incorporadas en el proceso y el juez deber apreciarlas como pruebas regularmente promovidas y evacuadas, pues la brevedad de los lapsos no es una razn contundente para que el juez desestime la prueba y con ello lesione el derecho a la defensa que tienen las partes de demostrar sus alegatos . Puede concluirse entonces que al no sealar el Cdigo de Procedimiento Civil que estos medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulacin, debe interpretarse que su tramitacin para ser evacuados en una incidencia, podrn sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso corresponder al juez fijarlo atendiendo la naturaleza y necesidad de la prueba pero dicho lapso en ningn caso podr exceder el de evacuacin ordinario establecido en la ley y bajo estas circunstancias, la parte debe haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia. En lo que se refiere a Jueces Asociados, no hay designacin de stos cuando la causa sea tramitada ante un Juzgado de Municipio, a menos que se trate de una planteada ante un Juzgado de Primera Instancia (artculo 118 C.P.C.) y tampoco, cuando se trate de una sentencia interlocutoria. No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del proceso, sino que dentro de los cinco (5) das de despacho siguientes a la conclusin del lapso probatorio, el tribunal de la causa dictar sentencia (artculo 890 C.P.C.) No obstante, las partes podrn presentar escrito de conclusiones antes que sea dictada la sentencia, observndose que el juez de grado no tiene la obligacin legal de apreciarlas en la definitiva; pero conforme al artculo 26

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de nuestra Carta Magna, debe recibirlas en razn del derecho de acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva. De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelacin en ambos efectos dentro del lapso de tres (3) das de despacho siguientes si fuese dictada dentro de l y si es fuera de ste, a contar de la constancia de la notificacin de las partes (artculo 891 C.P.C.) Ahora bien, conforme a jurisprudencia emanada de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia conjunta de los Magistrados Isbelia Prez Velsquez y Antonio Ramrez Jimnez en sentencias dictadas en fechas 14 y 24 de febrero de 2.006 respectivamente, es vlida la apelacin ejercida el mismo da en que la sentencia es publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar aun cuando no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, as como la apelacin ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya sido dictado antes de que se agote dicho plazo, debido a que en estas circunstancias el acto mediante el cual se recurre habr alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir, ese medio de impugnacin habr logrado cabalmente su cometido al quedar de manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisin que le es adversa. En consecuencia, la Sala abandon el criterio sostenido en la decisin de fecha 7 de abril de 1992 (caso: ngel Oswaldo Gil contra Luciano Prez Snchez) y las que se opongan al establecido en esta decisin. En cuanto a la ejecucin voluntaria de la sentencia definitivamente firme se produce a los tres (3) das de despacho y la ejecucin forzada, al cuarto (4) da de despacho (artculo. 892 C.P.C.) siempre a solicitud de parte, para lo cual el Tribunal de la causa librar el oficio correspondiente dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio de Ejecucin de Medidas Preventivas y Ejecutivas de la Circunscripcin Judicial respectiva a objeto que una vez que se realice la distribucin, se solicite la oportunidad de su ejecucin. Los gastos de la medida corren por cuenta del solicitante. Debe mencionarse que en la praxis sucede que en la etapa de ejecucin de la sentencia, el arrendatario puede proponer una demanda por tercera conforme a la norma adjetiva que la regula a los solos y nicos efectos de suspender la ejecucin y demorar la entrega del inmueble al accionante, supuesto en el cual en base a lo precedentemente anotado el juez no debe admitirla sino negarla por auto expreso, porque su admisin colide con la normativa expresa que la regula y el procedimiento breve establecido por el legislador para los trmites de los juicios inquilinarios (artculo 33) y de darse el supuesto legal que imponga plantear esta clase de accin, no debemos obviar que el demandado en la oportunidad de dar contestacin a la demanda incoada en su contra puede excepcionarse conforme a lo que dispone el artculo 346 del C.P.C. y fundamentar su defensa sin que sea

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menester esperar que el juicio se encuentra en esta segunda fase para plantear una accin de esta naturaleza. 3.5.- SEGUNDA INSTANCIA Ejercido el Recurso de Apelacin contra la sentencia dictada en Primera Instancia, la decisin de la Segunda Instancia se producir el dcimo (10) da de despacho (artculo 893 C.P.C.) trmino procesal e improrrogable y de no ser dictada la sentencia en dicha oportunidad, deber ser notificada a las partes, a objeto que ejerzan los Recursos de ley. En el caso de las causales taxativas de la Accin por Desalojo (artculo 34 L.A.I.) la decisin de Segunda Instancia no tiene recurso alguno, pero en los dems procedimientos derivados de la relacin arrendaticia establecidos en el artculo 33 de la Ley, si puede ejercerse el Recurso de Casacin, siempre y cuando la cuanta del asunto sea superior a 3000 Unidades Tributarias, segn lo dispuesto en el artculo 18 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia a partir del 20 de mayo de 2.004 y tambin, el Extraordinario de Invalidacin. Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en los literales b) y c) del artculo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado y/o que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparacin que amerite la desocupacin) se conceder obligatoriamente al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble (que el fallo lo expresar) contado a partir de la notificacin de la sentencia definitivamente firme (Pargrafo 1 del artculo 34 L.A.I.) Dicho plazo no tiene vinculacin alguna con el lapso de Prrroga Legal del contrato regulado en el artculo 38 L.A.I. cuyas caractersticas derivan del vencimiento de la relacin arrendaticia en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado Si a travs de cualesquier medio de auto-composicin procesal, las partes acordaren que el referido lapso de los seis (6) meses (en los casos indicados) no opere, no deber interpretarse como renuncia de un derecho del arrendatario (artculo 7 L.A.I.) debido a que tanto la Transaccin como el Convenimiento Judicial producen los efectos de la cosa juzgada por ello deben ser Homologadas por el tribunal ante el cual se suscriba. Dentro del lapso de tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa para que efecte la notificacin respectiva (artculo 37 L.A.I.) sin embargo, si la sentencia es dictada fuera del lapso, necesariamente la Alzada deber notificar a las partes a fin de que cualesquiera de ellas solicite -si fuere el caso- su aclaratoria (el mismo da

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de despacho o al siguiente) y posteriormente, se remitir el expediente al juez de la causa. Las Pruebas que se admiten nicamente en la Segunda Instancia para cualesquier procedimiento arrendaticio son los instrumentos pblicos, posiciones juradas y juramento decisorio conforme al artculo 520 C.P.C. (artculo 893 C.P.C.) y se promueven como cualquier escrito de pruebas antes que sea dictado el fallo en esta instancia, observndose que en la generalidad de los juicios inquilinarios no se promueven ni posiciones juradas ni el juramento decisorio, dada la naturaleza de la relacin arrendaticia. De producirse en esta instancia, la previsin del artculo 607 C.P.C. el Juez de Alzada podr aperturar dicha incidencia, siempre y cuando sea solicitada por la parte antes de que finalice el lapso de diez (10) das de despacho para sentenciar y estime que estn dados los supuestos para ello. 4.- CONCLUSIONES Como colofn es menester recordar que el problema de la vivienda contina ocupando el centro de la crisis econmica y social del pas, afectando en forma directa la calidad de vida y por ende, la existencia digna y provechosa del venezolano. La normativa inquilinaria producto de la vigencia del instrumento analizado en esta ponencia con apenas ocho aos de vigencia esencialmente concebido para que su aplicacin genere los resultados obtenidos orientados por el mandato constitucional de proveer lo conducente a facilitar a cada familia la adquisicin de una vivienda cmoda e higinica y la necesidad de fomentar el mercado arrendaticio de viviendas sobre la base de un equilibrio justo entre las pretensiones de las partes involucradas en el arrendamiento, es objeto de una reforma iniciada en el ao 2007 y suspendida su discusin hasta el mes de febrero de 2008. La Asamblea Nacional de la Repblica Bolivariana de Venezuela considerando que en un Estado como el que propugna la Carta Magna, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos fundamentales y para ello es necesario una eficaz proteccin al arrendatario desprovista de formalismos que impidan la plena satisfaccin de la justicia dndole as un carcter dinmico y en constante realizacin, en aras de destacar el carcter social de la vivienda, pese a que la ley expresamente lo proclama. Por ello, en fecha 24 de abril de 2007 aprob en primera discusin la reforma del Decreto Ley N 427 y ante esta situacin, la mayora de los sectores involucrados se han volcado de manera expresa a destacar lo inapropiado de la modificacin del texto promulgado por parte de la Comisin Especial designada habida cuenta que en los trminos concebidos el vigente Decreto Ley ha procurado la solucin de la problemtica derivada

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de los juicios que bajo la anterior legislacin demoraban aos a la espera de una pronta decisin. De nada nos servir extremar la proteccin estatal a favor del inquilino, si ste no encuentra en el mercado el inmueble que busca en arrendamiento y la realidad nos demuestra que miles de familias nuevas, parejas jvenes que necesitan consolidar su unin en la independencia del hogar propio, se ven obligados a anexarse a las viviendas de sus familias, cuya proximidad puede resultar a veces una ventaja, pero con ms frecuencia deviene en graves perjuicios. Lo que se aspira es que a travs del marco legal que brinde el equilibrio entre las partes intervinientes, podamos proveernos de una vivienda digna que consolide y dignifique a la familia. Los nuevos tiempos nos urgen a dejar atrs una legislacin arrendaticia desubicada en el tiempo y espacio que nos mantiene sumidos en atona e impide avanzar en la transicin hacia un nuevo amanecer y de la revisin de parte de la normativa planteada en esta reforma, la legislacin derogada renace como el ave fnix entre las cenizas lo cual sin duda alguna constituye una palmaria involucin para el Derecho Inquilinario.