David Álvarez Vivero Xavier Castellanos, MBA., Director de ...repositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/3586/1/111796.pdf7 Ing. David Álvarez V. - MDI ABSTRACT This paper is the is

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

Colegio de Posgrados

Plan de Negocios:

“Edificio Amazónico ANKA”

David Álvarez Vivero

Xavier Castellanos, MBA., Director de Tesis

Tesis de grado presentada como requisito para la obtención del título de: Máster en

Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI).

Quito, octubre de 2014

2

Ing. David Álvarez V. - MDI

Universidad San Francisco de Quito

Colegio de Posgrados

HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS

Plan de Negocios: “Edificio Amazónico ANKA”

David Estuardo Álvarez Vivero

Fernando Romo Proaño, MSc.

DIRECTOR MDI - U.S.F.Q.

Miembro del Comité de Tesis _______________________

Javier de Cárdenas y Chavarri, Dr. Arquitecto

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID


Xavier Castellanos Estrella, MBA

DIRECTOR DE TESIS


Víctor Viteri Breedy, PhD.

Decano Colegio de Postgrados _______________________

Quito, octubre de 2014

3


© Derechos de Autor

Por medio del presente documento certifico que he leído la Política de Propiedad

Intelectual de la Universidad San Francisco de Quito y estoy de acuerdo con su contenido,

por lo que los derechos de propiedad intelectual del presente trabajo de investigación

quedan sujetos a lo dispuesto por la Política.

Asimismo, autorizo a la USFQ para que realice la digitalización y publicación de este

trabajo de investigación en el repositorio virtual, de conformidad a lo dispuesto por el

Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.

Firma:

____________________________

Nombre: David Álvarez Vivero

C.I.: 17167614663

Fecha: Quito, octubre de 2014

4


DEDICATORIA

A Dios, por acompañarme a lo largo del camino.

A mi Familia, Alejandro, Adriana, Alex, Edwin y Emily, por

ser la inspiración en la búsqueda de logros y que los

conocimientos adquiridos sean una fuente de servicio y ayuda

para todos.

5


AGRADECIMIENTOS

Gracias a Dios, por brindarme sabiduría, salud y perseverancia.

Gracias a mis Padres, por el sacrificio y apoyo brindado.

Gracias a mi Familia, por la comprensión.

Gracias a todos los Profesores, por su dedicación.

Gracias a mis Compañeros, por compartir sus conocimientos.

6


RESUMEN

El presente trabajo es el Plan de Negocios del “Edificio Amazónico ANKA” que se

construirá en la provincia de Pastaza, parroquia Puyo, barrio Ciudadela del Chofer, en las

calles Cotopaxi y Cuenca al Norte de la ciudad.

El Edificio Amazónico ANKA tiene como objetivo ser un proyecto de inversión

inmobiliaria que aporte valor a la empresa en un período menor a un año. Las fronteras

del proyecto serán definidas mediante las posibilidades de financiación, la superficie del

suelo adquirido, las normas y diseños arquitectónicos en base al estudio de mercado.

El proyecto será aceptado si al calcular el valor actualizado neto de los flujos de caja toma

un valor positivo a la tasa de descuento calculada generando una rentabilidad igual o

mayor al 20% en base a un análisis de sensibilidad en variaciones de costos y precios de

venta. Las limitaciones del proyecto serán físicas y económicas; las limitaciones físicas

están en función de las normas del IRM y aspectos técnicos y las limitaciones económicas

en función de que la inversión de capital no sobrepase la capacidad de inversión de la

empresa.

CONSTRUCTORA NOAEQUIP S.A. – Arq. Hugo Álvarez P. Empresa constructora que

diseña, planifica y construye el Edificio Amazónico ANKA. La empresa ha generado

proyectos de diseño arquitectónico en las ciudades de Salcedo, Latacunga y en Quito se

ha realizado proyectos de excavaciones y movimientos de tierra en edificios y

urbanizaciones para importantes empresas constructoras.

7


ABSTRACT

This paper is the is the Business Plan "Building ANKA Amazon" to be built in the province of

Pastaza Puyo parish, Drivers Citadel neighborhood in Cuenca Cotopaxi and streets north of the

city.

The Amazon ANKA Building aims to be a real estate investment project that adds value to the

company in less than one year. The project boundary will be defined by the funding

possibilities, the surface of the acquired land and the rules and architectural designs based on

market research.

The project will be accepted if the calculation of the net present value of cash flows takes a

positive value to the discount rate calculated by generating a return equal to or greater than 20%

based on a sensitivity analysis of variations in costs and selling prices. The limitations of the

project will be physical and economic; physical limitations are based on standards and technical

aspects of IRM and economic constraints in terms of capital investment does not exceed the

investment capacity of the company.

CONSTRUCTION SA NOAEQUIP - Arch. P. Hugo Alvarez Construction Company that

designs, plans and constructs the Building ANKA Amazon. The company has generated

architectural design projects in the towns of Salcedo, Latacunga and Quito has done projects

for excavations and earthworks in buildings and developments for major construction

companies.

8


Tabla de Contenido

MDI

Ing. David Álvarez V.

9


Tabla de Contenidos

1. RESUMEN EJECUTIVO ............................................................................................................................ 24

1.1. ANTECEDENTES....................................................................................................................................... 25

1.2. ALCANCE ............................................................................................................................................... 25

1.3. PROMOTOR ........................................................................................................................................... 25

1.4. ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN ........................................................................................................................ 26

1.4.1. ENTORNO MACROECONÓMICO .................................................................................................................. 26

1.4.2. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................................................ 27

1.5. DISEÑO ARQUITECTÓNICO ........................................................................................................................ 28

1.6. COSTOS DEL PROYECTO ............................................................................................................................ 31

1.6.1. FLUJO COSTOS PARCIALES......................................................................................................................... 32

1.6.2. FLUJO COSTOS ACUMULADOS ................................................................................................................... 33

1.7. ESTRATEGIA COMERCIAL........................................................................................................................... 34

1.7.1. FLUJO INGRESOS ..................................................................................................................................... 36

1.8. ANÁLISIS FINANCIERO .............................................................................................................................. 35

1.9. RESUMEN .............................................................................................................................................. 38

2. ANÁLISIS MACROECONÓMICO .............................................................................................................. 39

2.1. INTRODUCCIÓN ....................................................................................................................................... 40

2.1.1. HISTORIA ............................................................................................................................................... 40

2.2. ÍNDICES MACROECONÓMICOS ................................................................................................................... 41

2.2.1. INFLACIÓN ............................................................................................................................................. 41

2.2.2. PRODUCTO INTERNO BRUTO ..................................................................................................................... 44

2.2.3. PIB EN LA CONSTRUCCIÓN ........................................................................................................................ 45

2.2.4. ACCESO AL CRÉDITO ................................................................................................................................. 45

2.2.5. TASAS CRÉDITO DEL SISTEMA FINANCIERO ................................................................................................... 46

2.2.6. REMESAS EXTRANJERAS ............................................................................................................................ 49

2.2.7. RIESGO PAÍS .......................................................................................................................................... 50

2.3. ANÁLISIS DE COYUNTURA ......................................................................................................................... 51

2.4. CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 52

3. LOCALIZACIÓN ...................................................................................................................................... 53

3.1. ANTECEDENTES....................................................................................................................................... 54

3.2. OBJETIVO .............................................................................................................................................. 54

3.3. METODOLOGÍA ....................................................................................................................................... 54

3.4. MACRO-LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ........................................................................................................ 55

3.5. MICRO-LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ......................................................................................................... 56

10


3.5.1. CLIMA................................................................................................................................................... 56

3.5.2. TURISMO ............................................................................................................................................... 57

3.5.3. UBICACIÓN GENERAL DEL PROYECTO .......................................................................................................... 57

3.5.4. ZONIFICACIÓN DEL PROYECTO.................................................................................................................... 58

3.5.5. LOTE DEL PROYECTO ................................................................................................................................ 59

3.5.7. EQUIPAMIENTO URBANO ......................................................................................................................... 62

3.5.8. VÍAS DE ACCESO ..................................................................................................................................... 63

3.5.9. ANÁLISIS RADIO DE 450M ........................................................................................................................ 64

3.5.10. INSTITUCIONES PÚBLICAS ..................................................................................................................... 64

3.5.10.1. INSTITUCIONES EDUCATIVAS ................................................................................................................. 66

3.5.10.2. ÁREAS RECREACIONALES ...................................................................................................................... 68

3.5.10.3. SERVICIOS VARIOS .............................................................................................................................. 71

3.5.11. ANÁLISIS A 1.5 KM DEL PROYECTO RADIO 450M – CENTRO CIUDAD ............................................................ 73

3.5.11.1. INSTITUCIONES PÚBLICAS ..................................................................................................................... 73

3.5.11.2. INSTITUCIONES FINANCIERAS ................................................................................................................ 74

3.6. CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 75

4. ANÁLISIS E INVESTIGACIÓN DE MERCADO ............................................................................................ 76

4.1. ANTECEDENTES....................................................................................................................................... 77

4.2. OBJETIVO .............................................................................................................................................. 77

4.3. METODOLOGÍA ....................................................................................................................................... 77

4.4. ANÁLISIS DE LA OFERTA ............................................................................................................................ 78

4.4.1. ENFOQUE PRELIMINAR ............................................................................................................................. 78

4.4.2. UBICACIÓN DE LOS PROYECTOS .................................................................................................................. 78

4.4.3. PARÁMETROS DE COMPARACIÓN ................................................................................................................ 82

4.4.3.1. UBICACIÓN ....................................................................................................................................... 83

4.4.3.2. DISEÑO ............................................................................................................................................ 84

4.4.3.3. NÚMERO DE UNIDADES ....................................................................................................................... 85

4.4.3.4. TIPO DE ACABADOS ............................................................................................................................ 86

4.4.3.5. PUBLICIDAD ...................................................................................................................................... 87

4.4.4. PONDERACIÓN GENERAL .......................................................................................................................... 88

4.5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA ........................................................................................................................ 89

4.5.1. HABITANTES........................................................................................................................................... 89

4.5.2. PREDIOS URBANOS.................................................................................................................................. 90

4.5.3. TIPO DE VIVIENDA ................................................................................................................................... 91

4.5.4. DÉFICIT HABITACIONAL ............................................................................................................................ 92

4.6. CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 93

11


5. COMPONENTE ARQUITECTÓNICO ......................................................................................................... 95

5.1. ANTECEDENTES....................................................................................................................................... 96

5.2. OBJETIVO .............................................................................................................................................. 96

5.3. METODOLOGÍA ....................................................................................................................................... 96

5.4. IRM ..................................................................................................................................................... 97

5.5. PROPUESTA ARQUITECTÓNICA ................................................................................................................... 98

5.5.1. EVALUACIÓN DE LA PROPUESTA ................................................................................................................ 99

5.6. DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA ............................................................................................................... 101

5.7. FUNCIONALIDAD DE ÁREAS ..................................................................................................................... 103

5.7.1. PLANTA BAJA ....................................................................................................................................... 103

5.7.2. PLANTAS SUPERIORES ............................................................................................................................ 104

5.7.3. CUADRO ACABADOS .............................................................................................................................. 105

5.7.4. TIPOS DE DEPARTAMENTOS .................................................................................................................... 106

5.7.5. RESUMEN ÁREAS .................................................................................................................................. 108

5.7.6. ÁREAS PLANTA BAJA.............................................................................................................................. 109

5.7.7. ÁREAS PLANTA ALTA ............................................................................................................................. 110

5.8. ÁREAS TOTALES .................................................................................................................................... 111

5.8.1. ÁREA ÚTIL ........................................................................................................................................... 111

5.8.2. ÁREA NO COMPUTABLE .......................................................................................................................... 111

5.9. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 112

6. ANÁLISIS COSTOS ................................................................................................................................ 113

6.1. ANTECEDENTES..................................................................................................................................... 114

6.2. OBJETIVO ............................................................................................................................................ 114

6.3. METODOLOGÍA ..................................................................................................................................... 114

6.4. RESUMEN COSTOS ................................................................................................................................ 115

6.5. COSTOS DIRECTOS................................................................................................................................. 116

6.6. COSTOS INDIRECTOS .............................................................................................................................. 119

6.7. COSTOS IMPREVISTOS ............................................................................................................................ 122

6.8. COSTOS POR METRO CUADRADO ............................................................................................................. 123

6.8.1. MÉTODO RESIDUAL ............................................................................................................................... 125

6.9. CRONOGRAMA COSTOS DIRECTOS ............................................................................................................ 126

6.9.1. CRONOGRAMA FLUJO COSTOS ................................................................................................................. 128

6.10. FLUJO COSTOS PARCIALES....................................................................................................................... 130

6.10.1. FLUJO COSTOS ACUMULADOS ............................................................................................................. 131

6.11. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 132

6.12. ANEXOS ............................................................................................................................................ 132

12


7. ESTRATEGIA COMERCIAL ..................................................................................................................... 133

7.1. ANTECEDENTES..................................................................................................................................... 134

7.2. OBJETIVO ............................................................................................................................................ 134

7.3. METODOLOGÍA ..................................................................................................................................... 134

7.4. PRESENTACIÓN PRODUCTO ..................................................................................................................... 135

7.4.1. NOMBRE PROYECTO .............................................................................................................................. 135

7.4.2. LOGOTIPO PROYECTO ............................................................................................................................ 135

7.4.3. SLOGAN PROYECTO ............................................................................................................................... 136

7.5. PROMOCIÓN ........................................................................................................................................ 136

7.5.1. POSICIONAMIENTO ................................................................................................................................ 136

7.5.2. MEDIOS ESCRITOS ................................................................................................................................. 136

7.5.3. MEDIOS INTERACTIVOS .......................................................................................................................... 137

7.5.4. MEDIOS FIJOS ...................................................................................................................................... 138

7.6. PRECIOS .............................................................................................................................................. 139

7.6.1. DETALLE PRECIOS .................................................................................................................................. 140

7.7. FORMA DE PAGO .................................................................................................................................. 141

7.7.1. TIEMPO VENTAS ................................................................................................................................... 141

7.7.2. CONTINGENCIA VENTAS ......................................................................................................................... 141

7.7.3. CRONOGRAMA INGRESO......................................................................................................................... 142

7.7.4. FLUJO INGRESOS ................................................................................................................................... 143

7.8. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 144

8. ANÁLISIS FINANCIERO ......................................................................................................................... 145

8.1. ANTECEDENTES..................................................................................................................................... 146

8.2. OBJETIVO ............................................................................................................................................ 146

8.3. METODOLOGÍA ..................................................................................................................................... 146

8.4. ANÁLISIS ESTÁTICO ................................................................................................................................ 147

8.5. ANÁLISIS DINÁMICO SIN APALANCAMIENTO ............................................................................................... 148

8.5.1. TASA DE DESCUENTO - CAPM ................................................................................................................. 150

8.5.2. SENSIBILIDAD AL INCREMENTO COSTOS ..................................................................................................... 151

8.5.3. SENSIBILIDAD DISMINUCIÓN PRECIOS DE VENTA ......................................................................................... 152

8.5.4. ESCENARIO AUMENTO DE COSTOS Y REDUCCIÓN DE PRECIOS ....................................................................... 153

8.5.5. SENSIBILIDAD VARIACIÓN TIEMPO VENTA .................................................................................................. 154

8.6. ANÁLISIS DINÁMICO CON APALANCAMIENTO .............................................................................................. 155

8.6.1. UTILIDAD APALANCADA – NO APALANCADO .............................................................................................. 157

8.6.1. SENSIBILIDAD AL INCREMENTO COSTOS ..................................................................................................... 157

8.6.1. SENSIBILIDAD DISMINUCIÓN PRECIOS DE VENTA ......................................................................................... 158

13


8.6.1. ESCENARIO AUMENTO DE COSTOS Y REDUCCIÓN DE PRECIOS ....................................................................... 159

8.7. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 160

9. ASPECTOS LEGALES ............................................................................................................................. 161

9.1. ANTECEDENTES..................................................................................................................................... 162

9.2. OBJETIVO ............................................................................................................................................ 162

9.3. METODOLOGÍA ..................................................................................................................................... 162

9.4. ASPECTO LEGAL DEL PROYECTO ............................................................................................................... 163

9.5. PROCESO LEGAL MUNICIPAL ................................................................................................................... 163

9.5.1. INFORMES Y CERTIFICADOS: INFORME DE REGULACIÓN URBANA .................................................................... 163

9.5.2. APROBACIÓN DE PLANOS Y PERMISO DE CONSTRUCCIÓN .............................................................................. 164

9.5.3. PERMISO APROBACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.................................................................................... 165

9.5.3.1. INDICACIONES ADICIONALES PARA NUEVAS CONSTRUCCIONES .................................................................. 166

9.5.4. RESULTADOS DEL TRÁMITE...................................................................................................................... 167

9.5.5. GARANTÍAS .......................................................................................................................................... 168

9.5.6. OBLIGACIONES DEL CONSTRUCTOR ........................................................................................................... 169

9.5.6.1. PRESENTACIÓN PLANOS ..................................................................................................................... 169

9.5.7. INFRACCIONES Y SANCIONES .................................................................................................................... 171

9.5.8. CONTROL MUNICIPAL ............................................................................................................................ 175

9.6. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................... 177

10. GERENCIA DEL PROYECTO ................................................................................................................... 178

10.1. ANTECEDENTES..................................................................................................................................... 179

10.2. OBJETIVO ............................................................................................................................................ 179

10.3. METODOLOGÍA ..................................................................................................................................... 179

10.4. PLAN DEL NEGOCIO ............................................................................................................................... 180

10.5. ACTA DE CONSTITUCIÓN ......................................................................................................................... 180

10.6. ACTA DEL EDIFICIO AMAZÓNICO ANKA .................................................................................................... 180

10.6.1. RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO .................................................................................................... 180

10.6.2. VISIÓN GENERAL .............................................................................................................................. 181

10.6.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO .................................................................................................................. 181

10.6.4. ALCANCE DEL PROYECTO Y ENTREGABLES .............................................................................................. 181

10.6.5. ORGANIZACIONES IMPACTADAS O AFECTADAS ........................................................................................ 182

10.6.6. ESTIMACIÓN DE ESFUERZO DURACIÓN Y COSTOS DEL PROYECTO ................................................................. 183

10.6.6.1. HORAS DE ESFUERZO ESTIMADAS: ........................................................................................................ 183

10.6.6.2. DURACIÓN ESTIMADA: ...................................................................................................................... 184

10.6.7. SUPUESTOS DEL PROYECTO ................................................................................................................. 184

10.6.8. RIESGOS DEL PROYECTO ..................................................................................................................... 184

14


10.6.9. ENFOQUE DEL PROYECTO ................................................................................................................... 185

10.6.10. ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO ........................................................................................................... 185

10.6.11. ORGANIGRAMA ............................................................................................................................... 186

10.6.12. APROBACIONES ................................................................................................................................ 186

10.7. PLANIFICACIÓN DE LOS INTERESADOS ........................................................................................................ 187

10.7.1. IDENTIFICACIÓN DE LOS INTERESADOS .................................................................................................. 187

10.7.2. GESTIÓN DE LA COMUNICACIÓN DE LOS INTERESADOS ............................................................................. 188

10.7.4. REGISTRO DE LOS INTERESADOS .......................................................................................................... 189

10.8. PLANIFICACIÓN DEL ALCANCE .................................................................................................................. 190

10.8.1. PLANIFICACIÓN DEL ALCANCE DEL EDIFICIO ANKA .................................................................................. 190

10.8.2. CAMBIOS EN EL ALCANCE ................................................................................................................... 190

10.8.3. WBS - EDT EDIFICIO ANKA .............................................................................................................. 191

10.8.4. DICCIONARIO WBS-EDT ................................................................................................................... 192

10.8.5. FORMATO GESTIÓN DEL ALCANCE ....................................................................................................... 193

10.9. PLANIFICACIÓN DEL CRONOGRAMA .......................................................................................................... 194

10.9.1. PLANIFICACIÓN DEL CRONOGRAMA EDIFICIO ANKA ............................................................................... 194

10.9.2. DEFINICIÓN DE ACTIVIDADES .............................................................................................................. 194

10.9.3. ESTIMACIÓN DE ESFUERZOS ............................................................................................................... 194

10.9.1. CRONOGRAMA EDIFICIO ANKA .......................................................................................................... 195

10.9.2. FORMATO GESTIÓN CRONOGRAMA ..................................................................................................... 196

10.10. PLANIFICACIÓN DE LOS COSTOS ........................................................................................................... 197

10.10.1. ESTIMACIÓN DE COSTOS EDIFICIO ANKA .............................................................................................. 197

10.10.2. CONTROL DE COSTOS ........................................................................................................................ 199

10.11. PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD ........................................................................................................... 200

10.11.1. PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD EDIFICIO ANKA ..................................................................................... 200

10.11.2. ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD ........................................................................................................ 200

10.11.3. MATRIZ DE CONTROL DE LA CALIDAD ................................................................................................... 201

10.11.4. FORMATO GESTIÓN CALIDAD ............................................................................................................. 202

10.12. PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS ........................................................................................ 203

10.12.1. PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS EDIFICIO ANKA .................................................................. 203

10.12.2. UBICACIÓN, ROLES Y RESPONSABILIDADES DEL EQUIPO DEL PROYECTO......................................................... 203

10.12.3. MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES .............................................................................................. 204

10.12.4. FORMATO GESTIÓN DE RECURSOS HUMANOS ....................................................................................... 205

10.13. PLANIFICACIÓN DE LAS COMUNICACIONES ............................................................................................. 206

10.13.1. PLANIFICACIÓN DE LA COMUNICACIÓN EDIFICIO ANKA ........................................................................... 206

10.13.2. DISTRIBUCIÓN DE LA INFORMACIÓN. .................................................................................................... 206

10.13.3. MATRIZ DE COMUNICACIONES ............................................................................................................ 207

15


10.13.4. FORMATO GESTIÓN DE LAS COMUNICACIONES ....................................................................................... 208

10.14. PLANIFICACIÓN DE LOS RIESGOS .......................................................................................................... 209

10.14.1. IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS EDIFICIO ANKA ......................................................................................... 209

10.14.2. EVALUACIÓN DE RIESGOS ................................................................................................................... 209

10.14.1. MATRIZ DE RESPUESTA A RIESGOS ....................................................................................................... 210

10.14.2. FORMATO GESTIÓN DE RIESGOS.......................................................................................................... 211

10.15. PLANIFICACIÓN DE ADQUISICIONES ...................................................................................................... 212

10.15.1. PLANIFICACIÓN DE ADQUISICIONES EDIFICIO ANKA ................................................................................ 212

10.15.2. CONTROL DE ADQUISICIONES.............................................................................................................. 212

10.15.3. CIERRE DE LAS ADQUISICIONES ............................................................................................................ 212

10.15.1. MATRIZ DE ADQUISICIONES ................................................................................................................ 213

10.15.2. FORMATO DE GESTIÓN DE ADQUISICIONES ............................................................................................ 214

10.16. CONCLUSIONES ................................................................................................................................ 215

11. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................................................... 217

11.1. REFERENCIAS ELECTRÓNICAS ................................................................................................................... 217

11.2. REFERENCIAS DOCUMENTOS: .................................................................................................................. 220

11.3. REFERENCIAS REVISTAS: .......................................................................................................................... 222

11.4. REFERENCIAS LIBROS: ............................................................................................................................. 222

11.5. REFERENCIAS DE TESIS: .......................................................................................................................... 223

Índice Gráficos

GRÁFICO 37 FLUJO APALANCADO ................................................................................................................................. 37

GRÁFICO 2 INFLACIÓN ANUAL ...................................................................................................................................... 41

GRÁFICO 3 INFLACIÓN – SALARIOS ................................................................................................................................ 42

GRÁFICO 4 IPCO ANUAL ............................................................................................................................................. 43

GRÁFICO 5 PRODUCTO INTERNO BRUTO ......................................................................................................................... 44

GRÁFICO 6 PIB TOTAL VS PIB CONSTRUCCIÓN ................................................................................................................ 45

GRÁFICO 7 VOLUMEN CRÉDITO VIVIENDA....................................................................................................................... 46

GRÁFICO 8 PORCENTAJE TASA REFERENCIAL SECTORES ..................................................................................................... 47

GRÁFICO 9 CARTERA CRÉDITO VIVIENDA ........................................................................................................................ 48

GRÁFICO 10 REMESAS ECUADOR .................................................................................................................................. 49

16


GRÁFICO 11 RIESGO PAÍS ............................................................................................................................................ 50

GRÁFICO 12 PONDERACIÓN GENERAL ............................................................................................................................ 82

GRÁFICO 13 NÚMERO DE UNIDADES OFERTA .................................................................................................................. 85

GRÁFICO 14 POBLACIÓN POR HOGAR ............................................................................................................................ 89

GRÁFICO 15: TENENCIA DE VIVIENDA ............................................................................................................................ 90

GRÁFICO 16 TIPO DE VIVIENDA .................................................................................................................................... 91

GRÁFICO 17 PREFERENCIA DE VIVIENDAÇ ....................................................................................................................... 91

GRÁFICO 18 DÉFICIT HABITACIONAL .............................................................................................................................. 92

GRÁFICO 19 COMPARACIÓN GENERAL SIN SUMA PONDERADA ........................................................................................... 93

GRÁFICO 20 COMPARACIÓN IRM ............................................................................................................................... 100

GRÁFICO 21 DISTRIBUCIÓN ÁREAS .............................................................................................................................. 108

GRÁFICO 22 COMPARACIÓN DE ÁREAS ......................................................................................................................... 109

GRÁFICO 23 REALACIÓN DE ÁREAS .............................................................................................................................. 110

GRÁFICO 24 RESUMEN COSTO TOTAL .......................................................................................................................... 115

GRÁFICO 25 COSTOS DIRECTOS .................................................................................................................................. 117

GRÁFICO 26 COSTO DIRECTO TOTAL ........................................................................................................................... 118

GRÁFICO 27 TOTAL COSTOS INDIRECTOS ...................................................................................................................... 119

GRÁFICO 28 COSTOS INDIRECTOS DETALLE ................................................................................................................... 121

GRÁFICO 29 COSTOS IMPREVISTOS.............................................................................................................................. 122

GRÁFICO 30 RESUMEN $/M2 .................................................................................................................................... 124

GRÁFICO 31 FLUJO COSTOS PARCIALES ........................................................................................................................ 130

GRÁFICO 32 FLUJO COSTOS ACUMULADOS ................................................................................................................... 131

GRÁFICO 33 FLUJO CAJA SIN APALANCAMIENTO ............................................................................................................ 149

GRÁFICO 34 SENSIBILIDAD INCREMENTO COSTO ............................................................................................................ 152

17


GRÁFICO 35 SENSIBILIDAD DISMINUCIÓN PRECIOS VENTA ............................................................................................... 153

GRÁFICO 36 SENSIBILIDAD VARIACIÓN TIEMPO VENTAS .................................................................................................. 155

GRÁFICO 37 FLUJO APALANCADO ............................................................................................................................... 156

GRÁFICO 38 SENSIBILIDAD INCREMENTO COSTO APALANCADO ......................................................................................... 158

GRÁFICO 39 DISMINUCÓN PRECIO VENTA APLANCADO ................................................................................................... 159

GRÁFICO 40 FLUJO COSTOS ACUMULADOS ................................................................................................................... 199

Índice Tablas

TABLA 58 $/M2 - COSTO TOTAL/ÁREA ÚTIL ................................................................................................................... 31

TABLA 59 ANÁLISIS ESTÁTICO ....................................................................................................................................... 35

TABLA 3 TASAS FINANCIERAS ....................................................................................................................................... 46

TABLA 4 ANÁLISIS INDICADORES MACROECONÓMICOS ...................................................................................................... 51

TABLA 5 CLIMA CIUDAD PUYO ...................................................................................................................................... 56

TABLA 6 USOS DE SUELO ............................................................................................................................................. 58

TABLA 7 ZONIFICACIÓN CÓDIGO Y PROYECTO .................................................................................................................. 60

TABLA 8 UBICACIÓN COMPETENCIA ............................................................................................................................... 78

TABLA 9 UBIACIÓN COMPARACIÓN PONDERADA .............................................................................................................. 83

TABLA 10 DISEÑO COMPARACIÓN PONDERADA ............................................................................................................... 84

TABLA 11 NÚMERO DE UNIDADES OFERTA ..................................................................................................................... 85

TABLA 12 ACABADOS COMPARADO PONDERADO ............................................................................................................. 86

TABLA 13 PUBLICIDADD COMPARADO PONDERADO ......................................................................................................... 87

TABLA 14 PONDERACIÓN GENERAL COMPARADO ............................................................................................................ 88

TABLA 15 PONDERACIÓN TOTAL ................................................................................................................................... 88

TABLA 16 PERFIL CLIENTE ............................................................................................................................................ 94

TABLA 17 USOS DE SUELO ........................................................................................................................................... 97

18


TABLA 18 COMPARACIÓN IRM .................................................................................................................................... 99

TABLA 19 CUADRO DE ACABADOS ............................................................................................................................... 105

TABLA 20 RESUMEN ÁREAS ....................................................................................................................................... 108

TABLA 21 COS PLANTA BAJA ..................................................................................................................................... 109

TABLA 22 ÁREAS ÚTILES BLOQUE Y TOTAL .................................................................................................................... 110

TABLA 23 ÁREAS ÚTILIES ........................................................................................................................................... 111

TABLA 24ÁREAS NO COMPUTABLES ............................................................................................................................ 111

TABLA 25 COMPARACIÓN DIMENSIONES IRM-PROYECTO ............................................................................................... 112

TABLA 26 RESUMEN COSTOS TOTALES ......................................................................................................................... 115

TABLA 27 RESUMEN ÁREAS ....................................................................................................................................... 116

TABLA 28 COSTOS DIRECTOS RESUMEN ....................................................................................................................... 116

TABLA 29 COSTOS DIRECTOS DETALLE ......................................................................................................................... 117

TABLA 30 COSTOS INDIRECTOS RESUMEN ..................................................................................................................... 119

TABLA 31 COSTOS INDIRECTOS DETALLE ....................................................................................................................... 121

TABLA 32COSTOS IMPREVISTOS .................................................................................................................................. 122

TABLA 33 $/M2 - DIRECTO/ÁREA BRUTA..................................................................................................................... 123

TABLA 34 $/M2 - COSTO TOTAL/ÁREA BRUTA .............................................................................................................. 123

TABLA 35 $/M2 - COSTO TOTAL/ÁREA ÚTIL ................................................................................................................. 124

TABLA 36 MÉTODO RESIDUAL .................................................................................................................................... 125

TABLA 37 CRONOGRAMA COSTOS DIRECTOS ................................................................................................................ 127

TABLA 38 CRONOGRAMA FLUJO COSTOS...................................................................................................................... 129

TABLA 39 $/M2 VENTA ............................................................................................................................................ 139

TABLA 40 $/M2 - COSTO TOTAL/ÁREA ÚTIL ................................................................................................................. 140

TABLA 41 DETALLE DE PRECIOS .................................................................................................................................. 140

19


TABLA 42 FORMA PAGO ........................................................................................................................................... 141

TABLA 44 CRONOGRAMA INGRESOS ............................................................................................................................ 142

TABLA 45 FLUJO INGRESOS ....................................................................................................................................... 143

TABLA 46 ANÁLISIS ESTÁTICO ..................................................................................................................................... 147

TABLA 47 FLUJO CAJA SIN APALANCAMIENTO ............................................................................................................... 148

TABLA 48 TASA DE DESCUENTO CAPM ....................................................................................................................... 151

TABLA 49 SENSIBILIDAD INCREMENTO COSTOS .............................................................................................................. 151

TABLA 50 SENSIBILIDAD PECIO VENTA ......................................................................................................................... 152

TABLA 51 SENSIBILIDAD VARIACIÓN PRECIO Y COSTOS .................................................................................................... 153

TABLA 52 VALORES VAN VARIACIÓN PRECIO Y COSTO .................................................................................................... 154

TABLA 53 SENSIBILIDAD VARIACIÓN TIEMPO VENTAS ..................................................................................................... 154

TABLA 54 FLUJO APALANCADO Y AMORTIZACIÓN CRÉDITO .............................................................................................. 155

TABLA 55 COMPARACIÓN UTILIDADES ......................................................................................................................... 157

TABLA 56 SENSIBILIDAD INCREMENTO COSTO APALANCADO ............................................................................................ 157

TABLA 57 SENSIBILIDAD PRECIO VENTA APALANCADO .................................................................................................... 158

TABLA 58 ESCENARIO APLANCADO .............................................................................................................................. 159

TABLA 59 VAN ESCENARIO APLANCADO ....................................................................................................................... 160

TABLA 60 GARANTÍAS ............................................................................................................................................... 168

TABLA 61 FORMATO LÁMINAS DIBUJO ........................................................................................................................ 169

TABLA 62 ENTREGABLES DEL PROYECTO ANKA ............................................................................................................. 182

TABLA 63 IMPACTO A LAS ORGANIZACONES DEL PROYECTO ............................................................................................. 182

TABLA 64 ESTIMACIÓN DE COSTOS PROYECTO ANKA ..................................................................................................... 183

TABLA 65 HORAS DE ESFUERZO ESTIMADAS PROYECTO ANKA ......................................................................................... 183

TABLA 66 DURACIÓN ESTIMADA PROYETO ANKA.......................................................................................................... 184

20


TABLA 67 SUPUESTOS PROYECTO ANKA ...................................................................................................................... 184

TABLA 68 RIESGOS PROYECTO ANKA .......................................................................................................................... 185

TABLA 69 ROLES Y RESPONSABILIDADES PROYECTO ANKA .............................................................................................. 185

TABLA 70 FORMATO REGISTRO INTERESADOS ............................................................................................................... 189

TABLA 71 DICCIONARIO WBS PROYECTO ANKA ........................................................................................................... 192

TABLA 72 FORMATO PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE ..................................................................................................... 193

TABLA 73 FORMATO PLAN DE GESTIÓN DE CRONOGRAMA .............................................................................................. 196

TABLA 74 COSTOS DIRECTOS PROYECTO ANKA ............................................................................................................ 197

TABLA 75 RESUMEN COSTOS DIRECTOS ....................................................................................................................... 198

TABLA 76 COSTOS TOTALES ....................................................................................................................................... 198

TABLA 77 MATRIZ CONTROL DE CALIDAD ..................................................................................................................... 201

TABLA 78 FORMATO PLAN DE GESTION DE LA CALIDAD ................................................................................................... 202

TABLA 79 MATRIZ DE ASIGNACIÓN DE RESPONSABILIDADES ............................................................................................. 204

TABLA 80 FORMATO PLAN DE RECURSOS HUMANOS ...................................................................................................... 205

TABLA 81 MEDIOS DE COMUNICACIÓN ........................................................................................................................ 206

TABLA 82 MATRIZ DE COMUNICACIONES...................................................................................................................... 207

TABLA 83 FORMATO PLAN DE GESTIÓN DE COMUNICACIONES.......................................................................................... 208

TABLA 84 SUPUESTO PROYECTO ANKA ....................................................................................................................... 209

TABLA 85 EVALUACIÓN DE RIESGOS ............................................................................................................................ 210

TABLA 86 PLAN DE RESPUESTA A RIESGOS .................................................................................................................... 210

TABLA 87 FORMATO PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS ....................................................................................................... 211

TABLA 88 MATRIZ DE ADQUISICIONES DEL PROYECTO ANKA ........................................................................................... 213

TABLA 89 FORMATO PLAN DE GESTIÓN DE ADQUISICIONES ............................................................................................. 214

21


Índice Ilustraciones

ILUSTRACIÓN 1 DISTANCIA PUYO EN KM A CIUDADES PRINCIPALES ....................................................................................... 55

ILUSTRACIÓN 2 LOCALIZACIÓN PUYO EN PROV. PASTAZA ................................................................................................... 56

ILUSTRACIÓN 3 BARRIOS CIUDAD PUYO .......................................................................................................................... 57

ILUSTRACIÓN 4 ZONIFICACIÓN PUYO .............................................................................................................................. 59

ILUSTRACIÓN 5 UBICACIÓN PREDIO ............................................................................................................................... 60

ILUSTRACIÓN 6 DIMENSIONES PREDIO ........................................................................................................................... 60

ILUSTRACIÓN 7 VIAS DE ACCSESO PRIMARIA-SECUNDARIA .................................................................................................. 63

ILUSTRACIÓN 8 INSTITUCIONES PÚBLICAS ........................................................................................................................ 64

ILUSTRACIÓN 9 INSTITUCIONES EDUCATIVAS .................................................................................................................... 66

ILUSTRACIÓN 10 ÁREAS RECREATIVAS ............................................................................................................................ 68

ILUSTRACIÓN 11 SERVICIOS VARIOS ............................................................................................................................... 71

ILUSTRACIÓN 12 INSTITUCIONES PÚBLICAS CENTRO PUYO ................................................................................................. 73

ILUSTRACIÓN 13 INSTITUCIONES FINANCIERAS PUYO ........................................................................................................ 74

ILUSTRACIÓN 14 UBICACIÓN COMPETENCIA .................................................................................................................... 79

ILUSTRACIÓN 15 PROPUESTA ARQUITECTÓNICA ............................................................................................................... 98

ILUSTRACIÓN 16 BLOQUES DEPARTAMENTOS .................................................................................................................. 99

ILUSTRACIÓN 17 VISTA FRONTAL EDIFICIO AMAZÓNICO .................................................................................................. 101

ILUSTRACIÓN 18 CORTE VISTA FRONTAL ....................................................................................................................... 102

ILUSTRACIÓN 19 PLANATA BAJA ................................................................................................................................. 103

ILUSTRACIÓN 20 RENDER PLANTA BAJA ....................................................................................................................... 103

ILUSTRACIÓN 21 RENDER BLOQUES DEPARTAMENTOS .................................................................................................... 104

ILUSTRACIÓN 22 RENDER BLOQUE II ........................................................................................................................... 104

ILUSTRACIÓN 23 DEPARTAMENTOS DISTRIBUCIÓN PLANTA TIPO ....................................................................................... 106

22


ILUSTRACIÓN 24 RENDER INTERIOR DEPARTAMENTOS .................................................................................................... 106

ILUSTRACIÓN 25 PLANTA DEPARTAMENTOS BLOQUE II ................................................................................................... 107

ILUSTRACIÓN 26 RENDER INTERIOR DEPARTAMENTOS BLOQUE II ...................................................................................... 107

ILUSTRACIÓN 27 COSTO TOTAL PROYECTO.................................................................................................................... 147

ILUSTRACIÓN 28METODOLOGÍA TEN STEP .................................................................................................................... 179

ILUSTRACIÓN 29 ORGANIGRAMA PROYECTO ANKA ....................................................................................................... 186

ILUSTRACIÓN 30 CLASIFICACIÓN INTERESADOS PODER-INFLUENCIA ................................................................................... 187

ILUSTRACIÓN 31 CLASIFICACIÓN INTERESADOS PODER-INTERÉS ........................................................................................ 188

ILUSTRACIÓN 32 CLASIFICACIÓN INTERESADOS MODELO PROMINENCIA ............................................................................. 189

ILUSTRACIÓN 33 WBS PROYECTO ANKA ..................................................................................................................... 191

ILUSTRACIÓN 34 CRONOGRAMA EDIFICIO ANKA ........................................................................................................... 195

ILUSTRACIÓN 35 ORGANIGRAMA ROLES NOAEQUIP S.A. ................................................................................................. 203

Índice Imágenes

IMAGEN 1 LINDERO SUR – CALLE COTOPAXI.................................................................................................................... 61

IMAGEN 2 VISTA GENERAL– LINDEROS ........................................................................................................................... 61

IMAGEN 3 REGISTRO CIVIL PUYO .................................................................................................................................. 64

IMAGEN 4 ECORAE PUYO .......................................................................................................................................... 65

IMAGEN 5 DIRECCIÓN SALUD PASTAZA .......................................................................................................................... 65

IMAGEN 6 ESCUELA CONDUCCIÓN CHOFERES .................................................................................................................. 65

IMAGEN 7 ESCUELA 1ERO MAYO .................................................................................................................................. 66

IMAGEN 8 COLEGIO TÉCNICO 1ERO MAYO ...................................................................................................................... 67

IMAGEN 9 UTPL ........................................................................................................................................................ 67

IMAGEN 10 HOSTERÍA EL PIHUAL .................................................................................................................................. 68

IMAGEN 11 HOSTERÍA FLOR DE CANELA ......................................................................................................................... 69

23


IMAGEN 12 PARQUE CENTRAL BARRIO OBRERO .............................................................................................................. 69

IMAGEN 13 MALECÓN RÍO PUYO .................................................................................................................................. 69

IMAGEN 14 PASEO TURÍSTICO RÍO PUYO ........................................................................................................................ 70

IMAGEN 15 PARQUE ETNOBOTÁNICO OMAERE ............................................................................................................. 70

IMAGEN 16 ESTACIÓN DE SERVICIO COKA ..................................................................................................................... 71

IMAGEN 17 UPC ....................................................................................................................................................... 72

IMAGEN 18 FISIAMEDIC ........................................................................................................................................... 72

IMAGEN 19 SERVICIO COMERCIAL BAJA DENSIDAD ........................................................................................................... 72

IMAGEN 20 COMPLEJO JUDICIAL PUYO .......................................................................................................................... 73

IMAGEN 21 HOSPITAL DEL PUYO ................................................................................................................................... 73

IMAGEN 22 OFERTA 001 LUIS ÁLVAREZ ......................................................................................................................... 79

IMAGEN 23 OFERTA 002 SRA. GABRIELA ...................................................................................................................... 80

IMAGEN 24 OFERTA 003 EDIFICIO EL DORADO ............................................................................................................... 80

IMAGEN 25 OFERTA 0004 SRA CÁCERES........................................................................................................................ 81

IMAGEN 26 OFERTA 005 SR. TOAQUIZA ........................................................................................................................ 81

IMAGEN 27 ESCUDO CIUDAD PUYO ............................................................................................................................. 135

IMAGEN 28 LOGOTIPO PROYECTO ANKA ..................................................................................................................... 135

IMAGEN 29 BROCHURE EDIFICIO ANKA ...................................................................................................................... 137

IMAGEN 30 BROCHURE EDIFICIO ANKA ...................................................................................................................... 138

IMAGEN 31 VALLA PUBLICITARIA ................................................................................................................................ 139

IMAGEN 33 PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD ................................................................................................................... 200

24


1. Resumen Ejecutivo

Resumen Ejecutivo

MDI


25


1.1. Antecedentes

El “Edificio Amazónico ANKA” se construirá en la provincia de Pastaza, parroquia Puyo,

barrio Ciudadela del Chofer, en las calles Cotopaxi y Cuenca al Norte de la ciudad. La ciudad

del Puyo es la cabecera cantonal y capital del Cantón Pastaza que se ubica al occidente de la

Provincia a 924m sobre el nivel del mar, a una distancia de 213 km de Quito y a una hora de la

ciudad de Baños en la Provincia de Tungurahua.

1.2. Alcance

El “Edificio Amazónico ANKA” tiene como objetivo ser un proyecto de inversión inmobiliaria

que aporte valor a la empresa en un período menor a un año. Las fronteras del proyecto serán

definidas mediante las posibilidades de financiación, la superficie del suelo adquirido y las

normas y diseños arquitectónicos en base al estudio de mercado.

El proyecto será aceptado si al calcular el valor actualizado neto de los flujos de caja toma un

valor positivo a la tasa de descuento calculada generando una rentabilidad igual o mayor al 20%

en base a un análisis de sensibilidad en variaciones de costos y precios de venta. Las

limitaciones del proyecto serán físicas y económicas; las limitaciones físicas están en función

de las normas del IRM y aspectos técnicos y las limitaciones económicas en función de que la

inversión de capital no sobrepase la capacidad de inversión de la empresa.

1.3. Promotor


diseña, planifica y construye el “Edificio Amazónico ANKA”. La empresa ha generado

proyectos de diseño arquitectónico en las ciudades de Salcedo, Latacunga y en Quito se ha

realizado proyectos de excavaciones y movimientos de tierra en edificios y urbanizaciones para

importantes empresas constructoras, adicionalmente ha realizado proyectos aperturas de vías

y reservorios en el área petrolera.

26


1.4. Análisis de la Inversión

1.4.1. Entorno Macroeconómico

Los argumentos para para ejecutar el proyecto Edificio Amazónico ANKA en función de la

situación macroeconómica del país son favorables ya que se puede considerar estable y con

garantías jurídicas suficientes para el proyecto planteado, adicionalmente se deben cumplir los

requisitos que competen a las normas en lo referente al aspecto laboral, medio ambiente,

bomberos y de diseño estructural.

Los porcentajes económicos indican una estabilización de la economía, con tendencia positiva

a proyecciones de crecimiento a largo plazo debido a las inversiones públicas y tasas de interés

que favorecen al sector.

Tabla I Análisis Indicadores Macroeconómicos

Fuente: Banco Central Ecuador, Revista Clave 2013-2014

Elaborado: David Álvarez

Indicador Rango Análisis

INFLACIÓN 3,2%

El Ecuador a partir del 2011 ha generado una estabilidad económica, que

ha alcanzado el IPC más bajo de la historia en el 2013, mediante políticas

económicas como la del salario digno que han permitido que los precios y

los sararios puedan moveerse al mismo ritmo. El IPCO en los últimos 5

años ha mantenido una estabilidad que en ciertos periodos llega a

contrarrestarse como una deflación debido a normas arancelarias.

PIB 4%

El PIB en el Ecuador hasta el año 2011 ha generado un crecimiento que

se ha mantenido en un promedio del 4,3% a partir de ese año el PIB ha

generado una disminución ya que las políticas del gobierno están

basados en el gasto público que limita la capicidad económica y no es

viable a largo plazo.

PIB CONSTRUCCIÓN 14%

El sector inmobiliario en el Ecuador, es una de las actividades

económicas más dinámicas, que aporta con el 10% a la estructura

productiva del país, ha crecido a un 5% anual en los últimos 5 años y está

relacionada con otras actividades a las que imprime dinamismo

ACCESO AL CRÉDITO 5%

El acceso al crédito ha sido favorecido por políticas gubernamentales

como la creación del BIESS, que ingresa al mercado en octubre del 2010

con menores tasas y mayores plazos

TASAS DE CRÉDITO 11%

Según el BCE la tasa efectiva referencial para la vivienda en enero del

2014 es de 10.64% y la máxima es de 11.33%. Esto indica el claro

interés del gobierno por beneficiar a la población para disminuir el déficit

de vivienda.

REMESAS EXTRANJERAS -11%

Las remesas aportan un 1.2% con respecto al PIB en el 2012, sin

embargo el país no ha logrado registrar ingresos equiparables a los años

2007 y 2008. El origen de las remesas provienen un 50% de Estados

Unidos, 30% España, 7% Italia y 13% de otros países. La crisis

económica y financiera internacional ha afectado el flujo de las remesas

RIESGO PAÍS 7%

El riesgo alcanzó su máximo pico a finales del 2008 e inicios del 2009

consecuencia de la moratoria sobre los bonos global 2012 - 2030 y

posteriormente por la recompra de esas emisiones el índice empezó a

caer y para el 2010 el EMBI era de 7,51%.

27


1.4.2. Estudio de Mercado

El análisis de la oferta muestra departamentos en arriendo, donde las construcciones se las

realiza mediantes métodos informales o comunes en el sector. El proyecto ANKA ofrece

departamentos en venta generando una publicidad antes de empezar el proyecto que incluye

una oficina de atención al cliente en la ciudad de Shell.

Gráfico I Comparación General Sin Suma Ponderada

Fuente: Levantamiento Campo 2014


28


El análisis de la oferta y demanda sugiere un diseño arquitectónico moderno con control de

calidad que permita la vivienda en altura de una familia de 3 a 4 personas que busquen la

cercanía del sector centro de la ciudad, sin el ruido en las noches.

El ingreso para pagos de cuotas mensuales oscilará entre 600 y 900 usd., “con ingresos de

$1500, pueden acceder a una vivienda de hasta $75000 a 25 años plazo con una tasa de 8,14%

y con una salario de $2000 pueden acceder a una vivienda de hasta $90000 con una tasa de

8,14% a 25 años plazo”. (BIESS).

1.5. Diseño Arquitectónico

La propuesta arquitectónica en base a las normas dadas por el IRM, en el lote de 225m2 ubicado

en el sector “El Chofer”, entre las calles Cotopaxi y Cuenca en la ciudad del Puyo, es un diseño

longitudinal hacia la calle Cotopaxi con una altura de tres pisos y un COS en planta baja del

65%.

El edificio debido al acceso centran forman dos bloques. El primer bloque ubicado entre las

calle Cotopaxi y Cuenca se encuentra 3 locales comerciales en planta baja y 3 departamentos

de 100m2 en las plantas superiores.

Tabla II Perfil Cliente

Fuente: INEC 2010


Item Descripción

Segmento Mercado B

Cliente Familia o Inversionista

Personas 3 a 4

Edad 30 a 50 años

Necesidad Vivienda en altura cercana a centros educativos

y turísticos que brinde tranquilidad en las noches

así como diversión a pocos minutos en auto.

Situación Ingresos Empleado público, privado e inversionista

Preferencia Crédito 25 años

Capacidad Pago 600 - 900

Ingresos Familiares 1500 - 2000

Perfil del Cliente

29


El segundo bloque ubicado en la calle Cotopaxi, adosada lateralmente a una construcción de

locales comerciales de baja densidad de un piso y en la parte posterior a una vivienda particular

de tres pisos, se encuentran 2 locales comerciales en planta baja y 3 departamentos de 95m2 en

la planta alta.

Ilustración II Render Bloques Departamentos

Fuente: Diseño Arquitectónico Arq. Hugo Álvarez 2014


Tabla II Resumen Áreas



Descripc. Tipo A Tipo B Útil Portal Circulación Gradas Ductos

Planta Baja 125 70 5 10 5

PA1 N+3 100 95 195 6 10 16

PA2 N+6 100 95 195 6 10 16

PA3 N+9 100 95 195 6 10 16

Terraza 48

Suma 711 70 71 40 53

Descripc. Área %Área Útil 711 75%

Área No Comp. 234 25%

Área Const. 945 100%

Áreas por Planta

Resumen

30


31


1.6. Costos del Proyecto

El análisis de precios unitarios realizado para calcular los costos directos y la relación de precios

de ofertas existentes para realizar los costos indirectos, legales, marketing, etc. el proyecto tiene

un costo de $471442. Los costos directos tienen un 72% de influencia y el terreno un 5%.

El análisis de áreas evaluando el costo total en relación al área bruta de construcción se obtiene

un valor de $499/m2 y un costo de $663/m2 de área útil. Resultado que están en el rango de

costos de construcción de otros proyectos.

Cód. Descripción $ %

CD001 Total Directos 341786 72%

CI001 Total Indirectos 80471 17%

CT001 Terreno 22500 5%

I001 Varios - Imprevistos 26685 6%

471442 100%Total

Resumen Costos Totales

Tabla 1 $/m2 - Costo Total/Área Útil

Fuente: Análisis Costos 2014


COSTOS TOTALES

CDTOTAL CÓDIGO DESCRIPCIÓN

CDTOTAL Costo Total $ Total 471442

AU001 Área Útil Construcción Área 711

$/m2 663

CONSTRUCTORA: NOAEQUIP S.A.

UBICACION : Pastaza - Puyo

PROPIETARIO : NOAEQUIP S.A.

PROYECTO: Edificio Amazónico

COSTOS TOTALES



AU001 Área Bruta Construcción Área 945

$/m2 499





32


1.6.1. Flujo Costos Parciales

Gráfico II Flujo Costos Parciales

Fuente: Análisis Costos Noaequip 2014


33


1.6.2. Flujo Costos Acumulados

Gráfico II Flujo Costos Acumulados



34


1.7. Estrategia Comercial

La localización del proyecto se encuentra en un estrato medio de la ciudad, esto hace que el

flujo de ingresos se adapte a los recursos que posee la gente, se trabaja con precio promedio de

venta de $807/m2 y un ingreso de ventas $573499.





Elaborado :20/julio/2014

Flujo Ingreso por Ventas: 573499 DOLARES

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 $

Mes 1 2867 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 40144,9 57350

Mes 2 2867 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 40144,9 57350

Mes 3 5735 4096 4096 4096 4096 4096 4096 4096 80289,9 114700

Mes 4 5735 4779 4779 4779 4779 4779 4779 80289,9 114700

Mes 5 5735 5735 5735 5735 5735 5735 80289,9 114700

Mes 6 2867 3584 3584 3584 3584 40144,9 57350

Mes 7 2867 3584 3584 3584 3584 40144,9 57350

Mes 8 0

Mes 9

Mes 10

573499

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13

INGRESOS MENSUALES 2867 4461 9120 13217 17996 20863 24448 25165 25165 25165 3584 401449

INGRESOS ACUMULADOS 2867 7328 16448 29665 47661 68524 92972 118136 143301 168465 172050 172050 573499

% INGRESOS MENSUALES 1% 1% 2% 2% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 1% 0% 70% 100%

% INGRESOS ACUMULADOS 1% 1% 3% 5% 8% 12% 16% 21% 25% 29% 30% 30% 100%

35


En el flujo de ingresos donde se toma un política de 5% de reserva, 25% durante la ejecución

del proyecto y 70% de crédito hipotecario. Está planteado para que el valor máximo de

endeudamiento de los clientes sea de $55000, monto que según sus ingresos pueden acceder.

1.1. Análisis Financiero

El análisis estático determina una variación de ingresos y egresos calculados en el capítulo de

costos genera una utilidad de $102507, con una rentabilidad anual de 24% y un margen anual

de 20%. Este resultado, genera una primera visión de viabilidad del proyecto al generar

rentabilidades que se ajustan al objetivo buscado con el proyecto.

EL análisis financiero del proyecto ANKA obtiene un VAN positivo en las situaciones con

apalancamiento $58924 y sin apalancamiento de $47581, al generar una apalancamiento del

proyecto el VAN y el TIR aumenta, disminuye el capital máximo de inversión y se reduce la

utilidad por el incremento en gastos del porcentaje de interés de financiamiento al amortizar el

capital.

Tabla 2 Análisis Estático

Fuente: Análisis Flujo Caja 2014


Ingresos 573499

Egresos 471442

Utilidad 102057

Margen Anual 20%

Rentabilidad Anual 24%

Margen 10 meses 18%

Rentabilidad 10 meses 22%

EDIFICIO ANKA

36


1.1.1. Flujo Ingresos

Gráfico IV Flujo Ingresos

Fuente: Análisis Ingresos 2014


37


Gráfico 1 Flujo Apalancado

Fuente: Flujo Caja 2014


38


1.2. Resumen

Factor Viabilidad Anális is

PROMOTOR 1

CONSTRUCTORA NOAEQUIP S.A. – Arq. Hugo Álvarez P. Empresa

constructora que diseña, planifica y construye el “Edificio Amazónico ANKA”. La

empresa ha generado proyectos de diseño arquitectónico en las ciudades de Salcedo,

Latacunga y en Quito se ha realizado proyectos de excavaciones y movimientos de

tierra en edificios y urbanizaciones para importantes empresas constructoras,

adicionalmente ha realizado proyectos aperturas de vías y reservorios en el área

petrolera. El proyecto Edificio Amazónico ANKA es un pilar para desarrollar la

actividad en la ciudad

MACROECONÓMICO 1

Los porcentajes económicos indican una estabilización de la economía, con tendencia

positiva a proyecciones de crecimiento a largo plazo debido a las inversiones públicas

y tasas de interés que favorecen al sector

MERCADO 1

El análisis de la oferta muestra departamentos en arriendo, donde las construcciones

se las realiza mediantes métodos informales o comunes en el sector. El proyecto

ANKA ofrece departamentos en venta generando una publicidad antes de empezar el

proyecto que incluye una oficina de atención al cliente en la ciudad de Shell.

DISEÑO ARQUITECTÓNICO 1

La propuesta arquitectónica cumplelas normas dadas por el IRM, en el lote de

225m2 ubicado en el sector “El Chofer”, entre las calles Cotopaxi y Cuenca en la

ciudad del Puyo, es un diseño longitudinal hacia la calle Cotopaxi con una altura de

tres pisos y un COS en planta baja del 65%.

COSTOS 1

El análisis de áreas evaluando el costo total en relación al área bruta de construcción

se obtiene un valor de $466/m2 y un costo de $679/m2 de área útil. Resultado que

están en el rango de costos de construcción de otros proyectos.

ESTRATEGIA COMERCIAL 1

La localización del proyecto se encuentra en un estrato medio de la ciudad, esto hace

que el flujo de ingresos se adapte a los recursos que posee la gente, se trabaja con

precio promedio de venta de $741/m2 y un ingreso de ventas $545043.

FINANCIERO 1

EL análisis financiero del proyecto ANKA obtiene un VAN positivo en las situaciones

con apalancamiento $76000 y sin apalancamiento de $70000, al generar una

apalancamiento del proyecto el VAN y el TIR aumenta, disminuye el capital máximo

de inversión y se reduce la utilidad por el incremento en gastos del porcentaje de

interés de financiamiento al amortizar el capital

SENSIBILIDAD 1

El análisis de riesgo o de sensibilidad muestra que el proyecto soporta un incremento

del 22% de costos, un 15% de disminución de precios de venta y un aumento de dos

meses en el tiempo de ventas.

VIABILIDAD 1

Se concluye que un flujo apalancado beneficia al proyecto, debido a que el costo de

financiamiento bancario es menor que el costo de oportunidad y se obtiene una

rentabilidad de 23.5% anual que se encuentra en el rango de aceptación del promotor

del proyecto.

39


2. Análisis Macroeconómico

Análisis

Macroeconómico

MDI


40


2.1. Introducción

La construcción es un segmento que aporta crecimiento económico al país, debido a su

vinculación dinámica con industrias de insumos y servicios como: carpintería, electricidad,

plomería, transporte y fabricación de materias primas. La construcción genera una absorción de

mano de obra no calificada que sirve de puente para que gente de sectores rurales viva en ritmo

urbano, este sector emplea al 6,7% de ocupados en el país.

La construcción es un sector volátil cuya evolución está ligada a ciclos económicos y variables

políticas, que debido a sus nexos afectan a otras industrias. Los proyectos en el sector deben

analizar los efectos desde un entorno macroeconómico en los análisis financieros y de

sensibilidad. Las afectaciones se pueden presentar de forma externa o interna en el proyecto.

Los factores externos de ámbito internacional analizados en los informes del Banco Mundial

previeron para el 2014 un PIB global del 3.2%, frente al 2.4% del 2013, con una estabilización

de 3.4% y 3.5% en 2015 y 2016. Informes del CEPAL, prevén un crecimiento del 3.2% para

el 2014 frente al 2.6% del 2013 para las economías de América Latina y el Caribe; si se logra

un aumento en las exportaciones de la región y del consumo privado, con el desafío de aumentar

la inversión en la región, adicionalmente el Estado impulsa al crecimiento de este sector

mediante proyectos de infraestructura, bonos (MIDUVI), préstamos hipotecarios (BIESS),

considerados en los proyectos a ejecutarse.

2.1.1. Historia

Los indicadores económicos son herramientas de análisis de factores externos e internos

referenciales que apoyan la toma de decisiones en proyectos que inciden en las ventas, costos,

factores de crédito, etc. La economía ecuatoriana que ha presenciado un crecimiento estable en

los últimos años, impulsado por incentivos fiscales, inversiones públicas, ha dado como

resultado incentivos en el mercado laboral y en la demanda interna el sector inmobiliario.

Las proyecciones de crecimiento del PIB para el 2013 y 2014 fueron del 4.1% y 3.9% y para el

consumo privado de hogares 3.97% y 3.94% respectivamente se considera el objetivo de

cambiar la matriz productiva (Perspectiva Económica 2014).

41


2.2. Índices Macroeconómicos

2.2.1. Inflación

La inflación ejerce incidencia en el ámbito inmobiliario sobre el incremento de costos en la

construcción, precio de ventas de inmuebles, valores de renta, costos de financiación, crédito

de acceso a la vivienda, etc.

.

La inflación en el 2013 fue de 2.70% (BCE), el Presidente manifestó una inflación del 3.2%

para el 2014 (Diario El Universo), en febrero del 2014 estuvo al 2.85%. La inflación afecta de

diferentes maneras al ahorrista, inversionista, prestamista, o consumidor.

La afectación al ahorrista, se basa en que si la tasa de interés que recibe por el dinero depositado

en el banco es del 2% anual mientras que la tasa de inflación es del 5%, la tasa real es de -3%,

una tasa de ahorro negativa.

La afectación al inversionista, se basa si obtiene un rendimiento del 5% anual y la inflación es

del 6%, el rendimiento real será -1%. El inversionista y el ahorrista deben obtener un

rendimiento mayor que la inflación.

Gráfico 2 Inflación Anual

Fuente: Banco Central Ecuador, Ecuador en cifras 2014


42


El efecto en los consumidores es reflejado cuando las personas presienten un menor poder

adquisitivo del sueldo para mantener el nivel de vida, recurriendo a un aumento de los ingresos

o al endeudamiento.

Cuando el poder de compra disminuye, los empleados tienden a demandar un aumento en los

salarios, como resultado las empresas trasladarán el aumento de costos al precio final del

producto, creándose una espiral inflacionaria.

Los prestamistas de montos fijos experimentan dificultades, ya que el valor del préstamo que

otorgan va decreciendo con el paso del tiempo, pero por la misma razón puede ser beneficioso

para los deudores.

El IPCO considera los 6000 productos utilizados en la construcción, clasificados según la

importancia. En primer lugar se encuentran los componentes utilizados en edificaciones

(cemento, hormigón, hierro).

A partir del febrero del 2010, el crecimiento de los precios de los materiales de construcción

(IPCO) retomó un ritmo que en el 2011 ha llegado a ser mayor que el IPC, debido a la

dinamización de los programas habitacionales y del crédito hipotecario del Biess.

Gráfico 3 Inflación – Salarios



43


En el 2013 el IPCO y el IPCO generan una disminución, donde el IPC alcanza su punto más

bajo históricamente, debido a la estabilidad e inversión económica del país.

Si el incremento en precios varía en igual proporción al incremento en la inflación, el sector

inmobiliario se encuentra en un comportamiento equiparado; si el aumento en precios es menor

al de la inflación las propiedades pierden valor y si el aumento en precios es mayor al de la

inflación hay una valoración mayor de los bienes, cuando la absorción del mercado es menor

se generan inventarios que bajan los precios del mercado.

La inflación y el salario digno, deben variar equiparadamente para que no se produzca una

pérdida en la adquisición de bienes, un ajuste de la inflación a la canasta familiar, genera un

aumento en la capacidad de compra.

Gráfico 4 IPCO Anual



44


2.2.2. Producto Interno Bruto

El sector inmobiliario en el Ecuador, es una de las actividades económicas más dinámicas, que

aporta con el 10% a la estructura productiva del país, ha crecido a un 5% anual en los últimos

5 años y está relacionada con otras actividades a las que imprime dinamismo. El sector de la

construcción emplea 6.7% de los ocupados del país y se ubica en el cuarto lugar entre las

actividades generadoras de empleo.

En el Ecuador el Estado y el gasto público forman parte del modelo económico característico

del país, sin embargo a partir del 2011 se ve un decaimiento que se mantiene en un rango de

variación hasta las proyecciones del 2015. Según analistas, el crecimiento económico basado

en el gasto público está limitado por la capacidad del gobierno de financiarlo y no es viable a

largo plazo. En un modelo de gasto público, existen limitantes a la recaudación de impuestos,

límites al endeudamiento público y límites a los ingresos por ventas de petróleo. Estas

limitaciones se manifiestan en menores tasas de crecimiento del PIB.

Gráfico 5 Producto Interno Bruto



45


2.2.3. PIB en la Construcción

La explotación de minas y canteras es la principal actividad del PIB, seguido por la construcción

y obras públicas.

En el 2004 el sector presenta tasas de crecimiento positivas, con variaciones de crecimiento y

un declive desde el 2008 del 13.85% al 2010 del 6.65%, manteniendo una correlación con la

tasa de crecimiento del PIB. A pesar de estas variaciones, la construcción presenta una

tendencia de crecimiento.

2.2.4. Acceso al crédito

El sector de la construcción tiene un dinamismo inyectado por la infraestructura pública que se

mantiene en aumento, este y otros factores han influido para que este sector muestre tasas de

crecimiento altas luego de una serie de incentivos fiscales. El rol creciente del BIESS ha

mermado la participación del sector privado en el otorgamiento de créditos haciendo que las

tasas de crédito hipotecario del sector público y privado sean competitivas y atractivas para los

clientes. El BIESS ingresa al mercado en octubre del 2010 con tasas menores y mayores plazos.

Gráfico 6 PIB Total vs PIB Construcción



46


Desde marzo del 2012 a marzo del 2013, el 65% del volumen de crédito fue otorgado por el

BIESS y el 35% por entidades financieras. Gestores inmobiliarios han aprovechado esta

situación mediante oferta de inmuebles variada en tamaños, precios y ubicaciones para

satisfacer esta nueva demanda.

2.2.5. Tasas Crédito del Sistema Financiero

Según el BCE la tasa efectiva referencial para la vivienda en enero del 2014 es de 10.64% y la

máxima es de 11.33%. Esto indica el claro interés del gobierno por beneficiar a la población

para disminuir el déficit de vivienda.

Gráfico 7 Volumen Crédito Vivienda



Tabla 3 Tasas Financieras



BANCO BIESS Mutualista Pichincha Pichincha Internacional Pacifico Guayaquil

PLAZO MAXIMO 25 años 15 años 20 años 15 años 15 años 15 años

TASA 9% 11% 11% Ingresos Ingresos Ingresos

FINANCIAMIENTO 100% 70% 70% 70% 70% 70%

47


Las tasas de interés activas efectivas referenciales de la banca privada se ha mantenido en una

tendencia del 11%, en contraste a las aplicadas a los préstamos hipotecarios del BIESS que

varía de acuerdo al plazo entre 7.90% y 8.56%. Luego de aparecer el BIESS los emisores

privados de crédito de vivienda han optado por no elevar la tasa de interés incluso disminuirlas

ligeramente, brindando flexibilidad en requisitos, ampliación de plazos, para mantener su

participación en el mercado.

La tasa de interés que reciben las instituciones financieras de los demandantes en vivienda por

los préstamos otorgados es la menor en comparación a microcréditos. Los microcréditos en

general son emprendimientos informales. La tasa de interés preferencial en vivida genera

inversión inmobiliaria pública y privada. El Gobierno, tienen una mayor participación en el

sector mediante el Miduvi, Banco del Pacífico, CFN, Biess

“La cartera de crédito que es el conjunto de documentos que amparan los activos financieros o

las operaciones financieras hacia un tercero y que le tenedor de dicho documento o cartera se

reserva el derecho de hacer valer las obligaciones estipuladas en su texto.” La cartera de crédito

en la vivienda del 2014 tiene una tendencia en aumento con respecto al 2013.

Gráfico 8 Porcentaje Tasa Referencial Sectores



48


La capacidad de pago para adquirir una vivienda nueva o usada, mediante créditos hipotecarios,

toma en cuenta los 6 últimos meses promedio de los sueldos pagados y el endeudamiento

promedio mensual, por lo general se compromete hasta el 40% de los ingresos netos,

deduciendo deudas reportadas por el Buró de Crédito y de la Central de Riesgos, para calcular

las cuotas mensuales y el tiempo de crédito, según los ingresos reportados se puede adquirir

créditos desde $8000 con un sueldo de $240 hasta $400000 con un sueldo de $10000.

La tasa de interés que se consideran para los préstamos hipotecarios, fluctúa de acuerdo con el

plazo, tomando como referencia la Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda

publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago. La tasa

se reajusta cada 180 días. El deudor que se encuentre al día en sus pagos pero que prevea un

posible incumplimiento en el pago de las obligaciones crediticias, puede solicitar

refinanciamiento de su crédito hipotecario, para lo cual se modifican las condiciones principales

del crédito, relacionadas al plazo, tasas de interés y cuotas mensuales.

Gráfico 9 Cartera Crédito Vivienda



49


2.2.6. Remesas Extranjeras

En el Ecuador hace 50 años se han producido olas migratorias a Estados Unidos, España e

Italia. Los migrantes que envían dinero cada mes a sus familias, generan una fuente de ingreso

que les permite vivir dignamente, contribuyendo a la dinamización de las economías de cada

país.

“La crisis económica y financiera internacional ha afectado el flujo de las remesas generando

una disminución en el 2009. En el 2012 Ecuador es el país que receptó una menor cantidad de

remesas en comparación a Perú, Colombia, El Salvador y Guatemala, debido al porcentaje

significativo de Ecuatorianos en España, país que se encuentra atravesando una crisis”. (SBS)

“Las remesas aportan un 1.2% con respecto al PIB en el 2012, sin embargo el país no ha logrado

registrar ingresos equiparables a los años 2007 y 2008. El origen de las remesas provienen un

50% de Estados Unidos, 30% España, 7% Italia y 13% de otros países”. (SBS)

“El destino de las remesas es en un 45% a la Costa, 30% Austro, 23% Sierra y 2% Galápagos.

En Pichincha y Guayas huno una disminución de remesas recibidas del 30% y 15%

respectivamente durante el 2012”. (SBS). Se estima que un 5% de remesas están destinados a

la compra de bienes inmuebles.

Gráfico 10 Remesas Ecuador

Fuente: Banco Central Ecuador 2013


50


2.2.7. Riesgo País

“El riesgo país es un concepto económico que ha sido abordado académica y empíricamente

mediante la aplicación de metodologías de la más variada índole: desde la utilización de índices

de mercado como el índice EMBI de países emergentes de Chase-JP Morgan hasta sistemas

que incorpora variables económicas, políticas y financieras. El Embi se define como un índice

de bonos de mercados emergentes, el cual refleja el movimiento en los precios de sus títulos

negociados en moneda extranjera. Se la expresa como un índice o como un margen de

rentabilidad sobre aquella implícita en bonos del tesoro de los Estados Unidos” (BCE)

El riesgo país es una herramienta de poca profundidad, utilizada ampliamente debido a su

practicidad de cálculo. Indica el sobrecosto de arriesgarse a hacer negocios en determinado país.

J.P.Morgan creó el índice EMBI en diciembre de 1990 y lo calcula diariamente ponderando el

rendimiento de diversos bonos. El EMBI+, introducido en 1995, es un índice más amplio que

incluye emisiones menos líquidas. El EMBI Global, 1999, combina también ingresos per cápita

y la historia de reestructuración de deuda de cada país.

Gráfico 11 Riesgo País

Fuente: Banco Central Ecuador 2013


Morosidad Bonos Global 2012 y 2030

51


El riesgo país ha generado variaciones a partir de 1997 debido a las crisis económicas internas

y externas, “este alcanzó su máximo pico a finales del 2008 e inicios del 2009 consecuencia de

la moratoria sobre los bonos global 2012 - 2030 y posteriormente por la recompra de esas

emisiones el índice empezó a caer y para el 2010 el EMBI era de 7,51%, cada 100 puntos del

índice EMBI equivalen a un punto porcentual sobre la tasa de interés que pagan los bonos del

tesoro estadounidense”. (Diario Hoy 2010).

Los parámetros que utiliza el riesgo país son: Producto Interno Bruto, superávit, percepción de

los actores (tenedores) de una posible mora, entre otros, para determinar la solidez fiscal

(calificación de la capacidad de pago, ingresos y la posibilidad real de pagar o no la deuda).

2.3. Análisis de Coyuntura

Tabla 4 Análisis Indicadores Macroeconómicos



Indicador Rango Análisis

INFLACIÓN 3,2%

El Ecuador a partir del 2011 ha generado una estabilidad económica, que

ha alcanzado el IPC más bajo de la historia en el 2013, mediante políticas

económicas como la del salario digno que han permitido que los precios y

los sararios puedan moveerse al mismo ritmo. El IPCO en los últimos 5

años ha mantenido una estabilidad que en ciertos periodos llega a

contrarrestarse como una deflación debido a normas arancelarias.

PIB 4%

El PIB en el Ecuador hasta el año 2011 ha generado un crecimiento que

se ha mantenido en un promedio del 4,3% a partir de ese año el PIB ha

generado una disminución ya que las políticas del gobierno están

basados en el gasto público que limita la capicidad económica y no es

viable a largo plazo.

PIB CONSTRUCCIÓN 14%

El sector inmobiliario en el Ecuador, es una de las actividades

económicas más dinámicas, que aporta con el 10% a la estructura

productiva del país, ha crecido a un 5% anual en los últimos 5 años y está

relacionada con otras actividades a las que imprime dinamismo

ACCESO AL CRÉDITO 5%

El acceso al crédito ha sido favorecido por políticas gubernamentales

como la creación del BIESS, que ingresa al mercado en octubre del 2010

con menores tasas y mayores plazos

TASAS DE CRÉDITO 11%

Según el BCE la tasa efectiva referencial para la vivienda en enero del

2014 es de 10.64% y la máxima es de 11.33%. Esto indica el claro

interés del gobierno por beneficiar a la población para disminuir el déficit

de vivienda.

REMESAS EXTRANJERAS -11%

Las remesas aportan un 1.2% con respecto al PIB en el 2012, sin

embargo el país no ha logrado registrar ingresos equiparables a los años

2007 y 2008. El origen de las remesas provienen un 50% de Estados

Unidos, 30% España, 7% Italia y 13% de otros países. La crisis

económica y financiera internacional ha afectado el flujo de las remesas

RIESGO PAÍS 7%

El riesgo alcanzó su máximo pico a finales del 2008 e inicios del 2009

consecuencia de la moratoria sobre los bonos global 2012 - 2030 y

posteriormente por la recompra de esas emisiones el índice empezó a

caer y para el 2010 el EMBI era de 7,51%.

52


2.4. Conclusiones

El sector de la construcción absorbe mano de obra no calificada, lo que permite que la gente

rural viva en ritmo urbano, proporcionando vivienda de toda índole, a pesar de esto, persiste un

déficit cuantitativo y cualitativo.

El sector de la construcción, genera inversión pública y privada, siendo una fuente de productos

intermedios. Sin embargo, se debe atender en forma innovadora a la población menos

favorecida.

En el sector de la construcción existe un auge inmobiliario con tendencia estable a través de

los tiempos; el auge en la construcción, debido a los incentivos en tasas de interés activas.

La dinámica económica que sigue patrones de gasto público, es un modelo que debido a las

limitaciones que presenta, tiende a decrecer en el tiempo debido a los aumentos de tributos para

atenuar problemas de liquidez, así como control de capitales y restricción de importaciones.

Las cifras en lo que respecta al PIB de la construcción y al acceso al crédito han generado una

ambiente de oportunidades para quienes buscan comprar su primera casa, para los constructores

y los promotores inmobiliarios.

En el sector financiero privado, la tasa de interés para créditos hipotecarios no ha presentado

variaciones importantes, pues se ha mantenido entre el 9% y el 11%, con reajustes semestrales.

El plazo máximo ofrecido es de 15 años y el porcentaje del valor de la vivienda que financian

está entre el 70% y 80%. Esta estabilidad en las características de los créditos hipotecarios

evidencia que también hay estabilidad en el mercado, lo cual genera confianza entre los

constructores, promotores inmobiliarios y público en general.

53


3. Localización

Localización

MDI


54


3.1. Antecedentes

La Localización es un aspecto que permite analizar las relaciones que existe en el entorno del

proyecto: clima, servicios básicos, distancia al central urbano, equipamiento, zonificación,

características ambientales, plusvalía, etc.

La localización no es un análisis intrínsecamente técnico, tiene como objetivo hallar la

ubicación que permita las mayores ganancias entre las alternativas que se considere factibles,

tomando en cuenta que existe un factor adicional subjetivo que es la motivación de las personas.

3.2. Objetivo

En este capítulo se va a realizar un análisis de la localización del Proyecto Edificio Amazónico

ANKA, ubicado en la ciudad del Puyo, cabecera cantonal y capital del Cantón Pastaza; el

objetivo es analizar las interacciones que tiene el proyecto con su entorno y las prestaciones de

servicios existentes privadas y públicas, para ser comparadas con la localización de otros

proyectos y ver sus beneficios.

Los servicios públicos (accesos viales y peatonales, centros educativos, centros médicos,

centros de recreación, etc.), los servicios privados (bancarios, automotrices, hoteleros, negocios

de alta y baja densidad, etc.) y la distancia al centro de la ciudad generan ventajas o desventajas

en relación a otros proyectos.

3.3. Metodología

La metodología de la localización consta de dos etapas: la macro-localización y la micro-

localización. La macro-localización permite ubicar al proyecto en relación a la ciudad de Quito

y a la Provincia de Pastaza, realizada mediante información secundaria (información

Provincial). La micro-localización permite ubicar al proyecto dentro de la ciudad del Puyo y

los servicios, clima, zonificaciones, etc. que ofrece el entorno, realizada mediante información

primaria (visita en sitio) y secundaria (información Municipal y Provincial)

55


3.4. Macro-localización del Proyecto

El proyecto Edificio Amazónico ANKA está ubicado en la provincia de Pastaza, ciudad de

Puyo. La Provincia de Pastaza se ubica en el centro de la región Amazónica del Ecuador cuyos

límites son al Norte con la Provincia de Napo y Orellana, al Sur con la Provincia de Morona

Santiago, al Este con la República del Perú y al Oeste con la Provincia de Tungurahua.

La Provincia es considerada como la más grande del Ecuador que se caracteriza por contar con

un territorio no intervenido de un 85%. La Provincia está conformada por 4 cantones, Cantón

Pastaza, Mera, Santa Clara y Arajuno.

La ciudad del Puyo es la cabecera cantonal y capital del Cantón Pastaza que se ubica al

occidente de la Provincia a 924m sobre el nivel del mar, a una distancia de 213 km de Quito y

a una hora de la ciudad de Baños en la Provincia de Tungurahua. “El nombre de la ciudad

proviene del vocablo puyu que significa neblina en quichua y a su posición hidrográfica a orillas

del río Puyo”. (Municipio Puyo).

Ambato

102 Km

Quito

213 Km

Ibarra

348 Km

Coca

254 Km

Tena

78 Km

Esmeraldas

569 Km

Guayaquil

353 Km

Cuenca

381 Km

Zamora

453 Km

Macas

128 Km

Portoviejo

458 Km

Puyo - Pastaza

Ilustración 1 Distancia Puyo en km a ciudades principales

Fuente: Ministerio Turismo de Pastaza 2014


56


3.5. Micro-localización del Proyecto

El “Edificio Amazónico ANKA”, se construirá en la Provincia de Pastaza en la ciudad de Puyo.

La Provincia de Pastaza tiene una extensión de 19859.97 km2 y la ciudad del Puyo 8764.7

hectáreas con una población de 36000 habitantes. El área urbana de la ciudad se desarrolla sobre

un relieve ligeramente ondulado de suaves pendientes y una red hidráulica con varios esteros y

ríos. La población económicamente activa representa el 48.23% de la provincia.

3.5.1. Clima

El clima de la ciudad del Puyo es cálido húmedo, cuya temperatura varía entre los 18º y 33º C,

debido a su altitud, con una precipitación media anual de 3000 a 5000 mm.

Análisis Clima Ciudad Puyo Parámetro Unidad Valor

Precipitación Normal mm 4519,8

Precipitación Media Anual mm 4465,0

Precipitación días 301,00

Precipitación máx. en 24h mm 80,8

Precipitación máx. en 24h mes Octubre

Temperatura Normal ºC 21,6

Temperatura Media Anual ºC 22,2

Temperatura Max. Normal ºC 29,2

Temperatura Max. Media Anual ºC 29,7

Temperatura Min. Normal ºC 13,7

Temperatura Min. Media Anual ºC 14,4 Tabla 5 Clima Ciudad Puyo

Fuente: INAMHI 2012


Arajuno

Mera

Pastaza

Santa

Clara

Puyo

Ilustración 2 Localización Puyo en Prov. Pastaza

Fuente: Gobierno de Pastaza 2014


57


3.5.2. Turismo

El turismo es una fuente económica de la ciudad; estadísticas del Ministerio de Turismo año

2012, muestra que la provincia de Pastaza tiene una concentración de la demanda extranjera de

un 2.2% y 1.5% de la demanda nacional, adicionalmente la ciudad el Puyo ofrece una variedad

cultural, donde existen 7 tipos de comunidades distintas.

Estadísticas del Gobierno de Pastaza año 2012, muestra que en la ciudad del Puyo, el uso del

agua de los ríos ha sido aprovechado para el turismo a través del represamiento de las aguas,

denominados diques. En la ciudad del Puyo existen el dique del río Pambay y de las Palmas.

La ciudad del puyo cuenta con 3 micro-cuencas que atraviesan la parroquia urbana que son:

Puyo, Pindo Grande, Pindo Chico y Pambay donde la vegetación natural ayuda a garantizar la

calidad y cantidad de agua.

3.5.3. Ubicación General del Proyecto

El proyecto Edificio Amazónico ANKA se ubica en el cantón Pastaza, parroquia Puyo, barrio

Ciudadela del Chofer, en las calles Cotopaxi y Cuenca al Norte de la ciudad.

Ilustración 3 Barrios Ciudad Puyo

Fuente: Municipio de Puyo 2014


Edif. Amazónico

58


El círculo azul muestra la ubicación del proyecto en el mapa y el círculo rojo la ubicación del

centro de la ciudad, donde se encuentra el municipio y la gobernación. El barrio ciudadela del

chofer es una zona residencial y comercial baja que se encuentra junto a las principales hosterías

de la ciudad (círculo amarillo). Las edificaciones existentes en el sector son de cuatro pisos, por

lo general una planta baja de locales comerciales y las plantas superiores de departamentos en

arriendo.

3.5.4. Zonificación del Proyecto

En el código de regulación urbana de la ciudad del Puyo, consta las normativas sobre la

zonificación y usos del suelo del área urbana y rural. Según estas ordenanzas, el lote en estudio

presenta:

Uso del Suelo

Parámetro Valor Zona Residencial 25B10-9 R1

Uso del suelo Principal Vivienda con uso barrial

Uso complementario CB0

Uso condicionado ESU-EES-ERS-ESEGS-ETS-EIS-ECS-EBSS-EQS

No permitido No permite otro uso que el establecido

Implantación Pareada

De la tabla, el código 25B10-9 R1 significa que son terrenos de 250m2, B que son pareadas con

retiro frontal y posterior, de 10m de frente y hasta 9m de altura. La zona residencial R1

corresponde a vivienda de baja densidad. Son sectores en que el uso principal es la vivienda y

donde se permite únicamente el comercio menor, de escala barrial para abastecimiento diario,

no pudiendo superar el 25% del área construida en planta baja.

El uso complementario para esta zona (CB0) es de comercio menor tipo: tiendas de abarrotes,

bazares, boticas, farmacias, papelerías, consultorios, picanterías, sastrerías y joyerías. El uso

condicionado hace referencia a los servicios públicos que se podrían encontrar en la zona como

son: equipamiento de salud urbano ESU, equipamiento educación sectorial EES, equipamiento

recreación sectorial ERS, equipamiento seguridad sectorial ESEGS, equipamiento transporte

sectorial ETS, equipamiento infraestructura sectorial EIS, equipamiento cultural sectorial ECS,

equipamiento bienestar social sectorial EBSS, capillas EQS.

Tabla 6 Usos de Suelo

Fuente: Código Regulación Urbana 2013-2025


59


3.5.5. Lote del Proyecto

Las escrituras del lote, muestran los linderos a continuación:

Norte: 22,50 m., con lote del Sr. Luis Ortiz.

Sur: 22,50 m., con la Calle Cotopaxi.

Este: 10,00 m., con lote del Sr. Segundo Cevallos.

Oeste: 10,00 m., con calle Cuenca.

Área: 225,00 m².

Ilustración 4 Zonificación Puyo

Fuente Elaborado: Municipio de Puyo 2014

Modificado: David Álvarez

60


Comparación Dimensiones

Parámetro Norma Edificio ANKA Lote mínimo 250 225

Frente mínimo 10 10

Altura 12 12

COS planta baja 70% 65%

COS total 340% 316%

Número de pisos 4 4

Densidad 300 per/ hab.

Retiro frontal 3 3

Retiro lateral 0 0

Ubicación del predio (lote color negro) entre las calles Cotopaxi y Cuenca:

Dimensiones del predio:

Tabla 7 Zonificación Código y Proyecto



Calle C

uen

ca

Av. M

an

ab

í

Calle G

uara

nd

a

Calle Cotopaxi

Av. 1

2 d

e Ju

lio

Av. M

an

ab

í

Calle G

uara

nd

a

Av. 1

2 d

e Ju

lio

Calle Tungurahua Calle Tungurahua

Calle R

iob

am

ba

Calle T

ulcá

n

Calle Cotopaxi

Ilustración 5 Ubicación Predio

Fuente: Municipio Puyo 2014


Ilustración 6 Dimensiones Predio

Fuente: Medición Campo 2014


Calle Cotopaxi Calle Cotopaxi

Ca

lle Cu

enca

61


Los datos de levantamiento en campo del predio presentan las siguientes imágenes de los

linderos:

La imagen es una vista general del predio donde se observan los linderos: el lindero Norte

edificación color rosado, lindero Sur calle adoquinada Cotopaxi, lindero Este edificación de

locales comerciales de densidad baja color azul y lindero Oeste calle sin adoquinar Cuenca.

Imagen 1 Lindero Sur – Calle Cotopaxi

Fuente: Levantamiento en Campo 2014


Imagen 2 Vista General– Linderos



62


3.5.7. Equipamiento Urbano

El predio en estudio forma parte de un sector en consolidación con presencia de viviendas de

mediana calidad, adicionalmente se identifica en algunas viviendas de la calle Cotopaxi locales

comerciales de densidad baja. El ingreso al predio se lo puede realizar mediante las siguientes

rutas: Av. Baños hacia el Este – Av. Monseñor Alberto Zambrano – Av. Gonzales Suárez –

calle Ceslao Marín – calle Manabí – calle Cotopaxi – calle Cuenca o por la Av. Baños hacia el

Este – Paso Lateral vía al Tena – calle Cotopaxi – calle Cuenca.

A un radio de 450m a una distancia de hasta 7 minutos caminando del Edificio Amazónico

ANKA, se encuentran:

Instituciones Públicas: Registro Civil, Instituto para el Ecodesarrollo Regional Amazónico

(ECORAE), Dirección de Salud, Escuela de conducción de choferes profesionales de Pastaza.

Instituciones Educativas: Escuela 1ero de Mayo, Escuela José Joaquín de Olmedo, Colegio

1ero de Mayo, Academia 13 de Abril, UTPL Centro Provincial.

Áreas Recreacionales: Hostería Finca el Pihual, Hostería Flor de Canela, Mega Parque

Central, Parque El Chofer, Parque 20 de Julio, Malecón Río Puyo, Paseo Turístico del Río

Puyo, Parque Etnobotánico Omaere.

Servicios Varios: Estación de Servicio COKA, UPC, centro de fisioterapia FISIAMEDIC,

panaderías, internet, papelerías, abarroterías.

A una distancia de 1.5 km a 2min en automóvil y a 20 minutos caminado del Edificio

Amazónico ANKA se encuentra el centro de la ciudad, donde analizando un radio de 450m se

encuentra:

Instituciones Púbicas: Gobierno Provincial, Municipio, Fiscalía, Gobernación, S.R.I, Casa de

la Cultura, CNT, Contraloría, Federación Deportiva de Pastaza.

Instituciones Financieras: Banco del Pichincha, Banco del Austro, Banco Internacional,

Banco Sudamericano, Cooperativa 29 de octubre, Cooperativa San Francisco.

63


3.5.8. Vías de Acceso

La red vial principal es perimetral, empezando por la vía a Baños que se interseca en un

redondel dando origen a la Av. Monseñor Alberto Zambrano (rojo) y al Paso Lateral vía al Tena

(morado).

El ingreso al predio se lo puede realizar mediante las siguientes rutas:

Av. Baños hacia el Este – Av. Monseñor Alberto Zambrano – Av. Gonzales Suárez –

calle Ceslao Marín – calle Manabí – calle Cotopaxi – calle Cuenca (rojo, amarillo, azul)

Av. Baños hacia el Este – Paso Lateral vía al Tena – calle Cotopaxi – calle Cuenca

(morado, verde, azul).

Por las vías principales perimetrales circulan transportes interprovinciales (Orquídea

Amazónica, etc.), por las vías secundarias circulan transportes urbanos de la cooperativa

Cordero Guerra, Cumandá, Alpayán.

Ilustración 7 Vias de accseso primaria-secundaria



64


3.5.9. Análisis Radio de 450m

3.5.10. Instituciones Públicas

1 Registro Civil,

2 Instituto para el Ecodesarrollo Regional Amazónico (ECORAE),

3 Dirección de Salud,

4 Escuela de conducción de choferes profesionales de Pastaza.

Imagen 3 Registro Civil Puyo



1 2

3

4

Ilustración 8 Instituciones Públicas



P

4 P

65


Imagen 4 ECORAE Puyo



Imagen 5 Dirección Salud Pastaza



Imagen 6 Escuela Conducción Choferes



66


3.5.10.1. Instituciones Educativas

1 Escuela 1ero de Mayo,

2 Escuela José Joaquín de Olmedo,

3 Colegio 1ero de Mayo,

4 Academia 13 de Abril,

5 UTPL Centro Provincial.

1

2

P 3

4

5

Ilustración 9 Instituciones Educativas



Imagen 7 Escuela 1ero Mayo



67


Imagen 8 Colegio Técnico 1ero Mayo



Imagen 9 UTPL



68


3.5.10.2. Áreas Recreacionales

1 Hostería Finca el Pihual, 5 Parque 20 de Julio,

2 Hostería Flor de Canela, 6 Malecón Río Puyo,

3 Mega Parque Central, 7 Paseo Turístico del Río puyo,

4 Parque El Chofer, 8 Parque Etnobotánico Omaere.

P

1

2

3

4

5

6

7

8

Ilustración 10 Áreas recreativas



Imagen 10 Hostería el Pihual



69


Imagen 11 Hostería Flor de Canela



Imagen 12 Parque Central Barrio Obrero



Imagen 13 Malecón Río Puyo



70


Imagen 14 Paseo Turístico Río Puyo



Imagen 15 Parque Etnobotánico OMAERE



71


3.5.10.3. Servicios Varios

1 Estación de Servicio COKA,

2 UPC,

3 Centro de fisioterapia FISIAMEDIC,

4 panaderías, internet, papelerías, abarroterías.

P 1

2

3

4

Ilustración 11 Servicios Varios



Imagen 16 Estación de Servicio COKA



72


Imagen 17 UPC



Imagen 18 FISIAMEDIC



Imagen 19 Servicio Comercial Baja Densidad



73


3.5.11. Análisis a 1.5 km del Proyecto Radio 450m – Centro Ciudad

3.5.11.1. Instituciones Públicas

1 Gobierno Provincial, 5 S.R.I,

2 Municipio, 6 Casa de la Cultura,

3 Fiscalía, 7 Contraloría,

4 Gobernación, 8 Ministerio de Obras Públicas.

1 2

3 4

5

6

7

8

Ilustración 12 Instituciones Públicas Centro Puyo



10

9

Imagen 21 Hospital del Puyo



Imagen 20 Complejo Judicial Puyo



74


3.5.11.2. Instituciones Financieras

1 Banco del Pichincha,

2 Banco del Austro,

3 Banco Internacional,

4 Banco Guayaquil,

5 Cooperativa 29 de octubre,

6 Cooperativa San Francisco.

Ilustración 13 Instituciones Financieras Puyo

Fuente: Levantamiento en Campo


1

2 3

4

5

6

75


3.6. Conclusiones

La ciudad del Puyo, capital de la provincia de Pastaza, posee los servicios básicos de una ciudad

de baja densidad y alta rotación turística, en los últimos años se ha generado inversión

gubermental importante como es la construcción del Hospital del Puyo y el complejo Judicial,

que ha aumentado la plusvalía en esos sectores.

Los análisis de localización muestran que el proyecto en un radio de 450m consta de servicios

básicos tanto en educación (escuela y colegio), locales comerciales de baja densidad y sectores

turísticos (barrio obrero). En las visitas al sector las construcciones que se encuentran son

mixtas que poseen una planta baja de locales comerciales y plantas superiores de

departamentos, el segmento al que se dirige las construcciones es un segmento medio, donde la

mayor parte de propietarios de edificaciones las usan en arrendamiento.

El proyecto se encuentra a 5minutos del sector de alta densidad, donde se pueden realizar

trámites municipales y bancarios. La zonificación del proyecto permite un edificio de baja

altura, que deberá generar una estrategia competitiva mediante el componente arquitectónico.

A pesar que el sector seleccionado no es de alto tráfico, se tiene la hipótesis que el sector puede

brindar tranquilidad al usuario, siendo esta una zona residencial que se encuentra cerca de

sectores turísticos.

Debido a la cercanía del colegio y la escuela, los locales comerciales propuestos pueden brindar

servicios a este sector. El diseño, respaldo y seguridad brindada al momento de generar

publicidad del proyecto es un factor que influirá en las ventas y en el prestigio de la empresa

constructora para elaborar nuevos proyectos de inversión inmobiliaria o de desarrollo

constructivo en la ciudad.

76


4. Análisis e Investigación de Mercado

Análisis e Investigación

de Mercado

MDI


77


4.1. Antecedentes

El auge inmobiliario y las condiciones crediticias favorables en el Ecuador, aumentan el poder

adquisitivo en una vivienda, sin embargo se deben realizar análisis de oferta y demanda que

permitan obtener datos sobre el comportamiento del mercado, características del comprador

potencial y estimaciones para los diferentes rangos de precios de viviendas.

Los datos de mercado pueden ser obtenidos de manera primaria o secundaria. La fuente

secundaria es una información diseñada en base a los análisis estadísticos realizados

posteriormente por una empresa para efectos de estudio; la fuente primaria implica información

realizada en campo del sector en análisis. Identificar la evolución en precios de los bienes, las

características que la oferta propone y determinar si estas variables obedecen a las leyes

naturales del mercado que causen el movimiento de los precios, analizando el impacto que

produce el acceso al crédito hipotecario sin dejar de lado los aspectos macroeconómicos es un

hecho relevante.

4.2. Objetivo

Los objetivos del capítulo son: realizar un análisis de la demanda y oferta del mercado

inmobiliario en la ciudad del Puyo, basado en información general secundaria que permita

observar el comportamiento de la demanda y en información primaria analizando los proyectos

en competencia. Identificar el segmento de la población (demanda potencial calificada)

interesados en un producto inmobiliario, diseño arquitectónico, precio del producto, una

estrategia de comercialización acorde a sus necesidades y competitivo en la oferta que se

presenta para generar un posicionamiento y éxito del Edificio Amazónico ANKA.

4.3. Metodología

La metodología utilizada recopila información secundaria obtenida por análisis estadísticos

generales de la demanda (INEC, Ecuador en cifras, S.N.I, etc.), análisis estadísticos focalizados

(Encuestadoras) e información primaria de la oferta realizada en el sector.

78


4.4. Análisis de la Oferta

4.4.1. Enfoque Preliminar

El análisis de la oferta consta de información sobre los proyectos con características similares

ubicadas en el sector del proyecto Edificio Amazónico ANKA y los relevantes dentro de la

ciudad.

La competencia existente está enfocada en el sector medio de la población en lo que respecta a

departamentos y en locales comerciales a un sector de baja densidad. Los propietarios de los

proyectos son personas naturales dueñas de terrenos, que adquieren los servicios de una

constructora para que los ejecute, debido a esto, los proyectos en su mayoría son en

arrendamiento.

En el centro de la ciudad hay una concentración de proyectos de mediana altura, donde la planta

baja está destinada a locales comerciales y las plantas superiores a oficinas. Los proyectos de

departamentos se generan en zonas distantes al centro de la ciudad.

4.4.2. Ubicación de los Proyectos

Se analizaron 5 proyectos, 2 en la zona del Edificio Amazónico y 3 en zonas aledañas, estos

fueron considerados como una competencia directa debido a que sus componentes

arquitectónicos y acabados distan de otros proyectos.

Ubicación de la Competencia

Código Proyecto Sector Dirección

010 ANKA Ciudadela el Chofer Calle Cotopaxi y Cuenca

001 Luis Álvarez Ciudadela el Chofer Calle Cotopaxi y Tulcán

002 Sra. Gabriela Ciudadela el Chofer Calle Cotopaxi y Latacunga

003 El Dorado El Dorado Calle 12 de Febrero y Pindos

004 Sra. Lupe Cáceres 12 de Mayo - Centro Puyo Calle 9 Octubre y Ceslao Marín

005 Sr. Toaquiza Barrio México General Villamín y Teniente Hugo Ortiz

Tabla 8 Ubicación Competencia



79


En la oferta se analizan 4 sectores: el sector Ciudadela el Chofer, donde las construcciones

inmobiliarias tiene una mayor presencia en edificios de baja altura y locales comerciales de

densidad baja, debido a las cercanías con centros educativos, este sector se encuentra junto al

barrio obrero donde hay una importante concurrencia turística y a la ciudadela municipal donde

se encuentran casas con una arquitectura que diferencia de la ciudad.

Ilustración 14 Ubicación Competencia



Imagen 22 Oferta 001 Luis Álvarez



80


El sector El Dorado, las construcciones inmobiliarias son la mayor parte viviendas unifamiliares

y centros comerciales de mediana densidad, aquí se encuentra el edificio de mayor altura de la

ciudad con 7 pisos, subsuelo de parqueadero y ascensor.

El sector 12 de Mayo ubicado en el centro de la ciudad, las construcciones inmobiliarias son la

mayor parte comercial y de oficinas, en este sector se concentran los edificios municipales,

iglesia central, hoteles, restaurantes, etc. el análisis en este sector muestra una desocupación en

plantas altas de oficina y construcciones de 4 pisos incompletas.

Imagen 23 Oferta 002 Sra. Gabriela



Imagen 24 Oferta 003 Edificio El Dorado



81


El sector Barrio México, ubicado en las proximidades del centro de la ciudad, las construcciones

inmobiliarias son la mayor parte de edificios de baja altura y local comercial de densidad media.

Imagen 25 Oferta 0004 Sra Cáceres



Imagen 26 Oferta 005 Sr. Toaquiza



82


4.4.3. Parámetros de comparación

Ubicación: Parámetro que analiza la disponibilidad de servicios en el entorno y características

de la localización, factor importante en la plusvalía. Diseño: Parámetro que considera los

espacios construidos para satisfacer las necesidades de los clientes y mejorar la apariencia

estética del entorno.

Áreas de Unidades: Parámetro que analiza la cantidad de unidades, dimensiones y la

distribución de las mismas. Acabados: Parámetro que analiza los materiales que se van a

utilizar en los espacios disponibles en departamentos y locales comerciales.

Precios: Parámetro que analiza los costos en arrendamiento y venta sobre el área de las

unidades disponibles de la oferta. Publicidad: Parámetro que analiza las estrategias de

arriendo, venta y publicidad de la oferta.

El gráfico muestra que el proyecto ANKA, en ubicación y diseño se encuentra en el promedio

comparado con la oferta disponible y en distribución de unidades, acabados y publicidad sobre

el promedio. Las estrategias competitivas estarán dirigidas en los últimos parámetros.

Gráfico 12 Ponderación General



83


4.4.3.1. Ubicación

Los resultados de la tabla muestran que el proyecto Edificio Amazónico ANKA, se posesiona en el rango promedio donde el valor máximo es 0.76

valor del proyecto que se encuentra en el centro de la ciudad y 0.66, proyecto más próximo al centro de la ciudad con una mayor cercanía a los

servicios públicos. La zona centro de la ciudad tiene una concentración de edificaciones destinadas a uso comercial.

Escala Evaluación: 5Muy Bueno, 4Bueno, 3Regular, 2Malo y 1Muy Malo. La Escala de la Suma Ponderada es: Muy Bueno 1-0.7, Bueno 0.5-0.7, Regular 0.3-0.5, Malo < 0.3.

Tabla 9 Ubiación Comparación Ponderada



CÓD. RUBRO Evaluación Evaluación2

100 UBICACION 0,30 Calificación Ponderación Calificación Ponderación Calificación Ponderación Calificación Ponderación Calificación Ponderación Calificación Ponderación101 Calle principal 5 0,7 0% 0% 0% 5 100% 3 60% 0%

102 Calle Secundaria 5 0,3 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100%

Ponderado 1 9% 9% 9% 30% 22% 9%

200 Tipo Terreno 0,20 201 Terreno Esquinero 5 0,7 5 100% 5 100% 0% 0% 5 100% 5 100%

202 Terreno Plano 5 0,3 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100%

203 Terreno Inclinado 5 0 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Ponderado 1 20% 20% 6% 6% 20% 20%

300 ENTORNO Y SERVICIOS 0,50

301 Actividad Predominante Vivienda Mixto Vivienda Mixto Mixto Mixto

302 Estado de las Edificaciones 5 0,15 3 60% 3 60% 3 60% 3 60% 3 60% 3 60%

303 Supermercados 5 0,1 0% 0% 0% 5 100% 2 40% 0%

304 Serv. Educativo 5 0,15 5 100% 5 100% 2 40% 3 60% 2 40% 5 100%

305 Transporte Publico 5 0,15 3 60% 3 60% 3 60% 4 80% 3 60% 3 60%

306 Bancos 5 0,1 1 20% 1 20% 0% 5 100% 2 40% 1 20%

307 Edificios Publicos 5 0,15 2 40% 2 40% 2 40% 5 100% 2 40% 2 40%

308 Centros de Salud 5 0,15 1 20% 1 20% 2 40% 3 60% 2 40% 1 20%

309 Comercio baja densidad 5 0,05 5 100% 5 100% 3 60% 5 100% 5 100% 5 100%

Ponderado 1 25% 25% 20% 40% 25% 25%

SUMA PONDERADA 1,00 0,54 0,54 0,35 0,76 0,66 0,54

Edificio ANKAEdificio Luis ÁLVAREZ Edificio Gabriela Edificio Coloma Edificio Lupe Edificio Toaquiza

84


4.4.3.2. Diseño

Los resultados indican que el proyecto Edificio Amazónico ANKA se mantiene en el promedio, debido a la fachada exterior del diseño

arquitectónico propuesto que posee balcones en cada departamento, jardín en la terraza y combinación de volumetrías. El valor máximo es 0.88

del Edificio El Dorado, proyecto de mayor altura, que posee un subsuelo de parqueaderos, ascensor, hall de entrada en planta baja con un estilo

arquitectónico moderno. El proyecto con valor 0.5, se ubica al frente del proyecto Amazónico ANKA, este es un edificio de viviendas en

arrendamiento con un estilo exterior innovador.

Escala Evaluación: 5 Muy Bueno, 4 Bueno. 3 Regular, 2 Malo, 1 Muy Malo. Escala Suma Ponderada: Muy Bueno 1-0.7, Bueno 0.5-0.7, Regular 0.3-0.5, Malo<0.3

Tabla 10 Diseño Comparación Ponderada




400 ESTADO PROYECTO 0,40

401 Avance de la Obra 5 0,7 4 80% 3 60% 5 100% 4 80% 3 60% 0%

402 Estructura 5 0,15 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100%

403 Mamposteria 5 0,15 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100% 5 100%

Ponderado 1 34% 29% 40% 34% 29% 12%

500 SERVICIO COMUNAL 0,60 501 No. de Pisos 6 0,2 3 50% 2 33% 6 100% 4 67% 2 33% 4 67%

502 No. de Subsuelos 5 0,1 0% 0% 5 100% 3 60% 0% 0%

503 Estado por Pisos 5 0,1 3 60% 2 40% 5 100% 3 60% 2 40% 0%

504 Sala Comunal 5 0,1 0% 0% 5 100% 5 100% 0% 0%

505 Ascensor 5 0,1 0% 0% 5 100% 0% 0% 0%

506 Jardines 5 0,1 1 20% 1 20% 0% 3 60% 0% 5 100%

507 Balcones 5 0,1 0% 0% 0% 0% 0% 5 100%

508 Estilo Arquitectónico 5 0,2 4 80% 3 60% 5 100% 4 80% 3 60% 5 100%

Ponderado 1,00 20% 15% 48% 34% 14% 32%

SUMA PONDERADA 1,00 0,55 0,44 0,88 0,69 0,42 0,44


85


4.4.3.3. Número de Unidades

El gráfico muestra que el proyecto ANKA posee una cantidad de 11 unidades de los cuales 6

son destinadas a departamentos y 5 a locales comerciales a una cantidad de 2 departamentos

por planta, lo cual se relaciona al promedio de cada proyecto.

El edificio Amazónico tiene una estrecha correlación con el proyecto Edificio de las Sra. Lupe

Cáceres donde la diferencia se da en la cantidad de locales, hay que notar que el proyecto tiene

2 locales en un subsuelo. El proyecto Edificio El Dorado es el de mayor altura y número de

unidades, tiene una relación de 3 departamentos por planta, con una disposición de menor área

de cada departamento.

Tabla 11 Número de Unidades Oferta



CÓD. N. UNIDADES Luis Gabriela Coloma Lupe Toaquiza ANKA

600 Número de Unidades 6 6 17 10 6 11

601 N. Departamentos 6 3 15 6 3 6

602 N. Locales 0 3 2 4 3 5

603 N. Pisos 2 1 5 3 1 3

604 Dep/Piso 3 3 3 2 3 2

Gráfico 13 Número de Unidades Oferta



86


4.4.3.4. Tipo de Acabados

La tabla muestra que el proyecto con mejores acabados es el Edificio El Dorado, donde los pisos de la sala son de cerámica italiana, los dormitorios

de piso flotante y los tumbados de recubrimiento de gypsum.

El proyecto Amazónico ANKA tiene un alto valor, debido al análisis realizado a la competencia, se sugiere que los acabados en el piso de la sala

sean de cerámica nacional de buena calidad, pisos y paredes en cocina de cerámica nacional con detalles decorativos y piso flotante con barredera

en dormitorios, muebles con fórmica y tumbados con gypsum.

Tabla 12 Acabados Comparado Ponderado Fuente:

Levantamiento Campo 2014



700 ACABADOS 1,00 701 Pisos Sala 5 0,2 5 100% 3 60% 5 100% 4 80% 3 60% 5 100%

702 Pisos Dormitorios 5 0,2 4 80% 3 60% 5 100% 3 60% 3 60% 5 100%

703 Pisos Cocina 5 0,1 3 60% 3 60% 4 80% 3 60% 3 60% 4 80%

704 Pisos Banos 5 0,1 4 80% 3 60% 4 80% 3 60% 3 60% 4 80%

705 Ventaneria 5 0,05 5 100% 3 60% 4 80% 3 60% 3 60% 4 80%

706 Piso Local Comercial 5 0,15 0% 5 100% 5 100% 5 100% 3 60% 4 80%

707 Muebles de Cocina 5 0,05 4 80% 0% 5 100% 4 80% 3 60% 4 80%

708 Mesones 5 0,05 4 80% 0% 5 100% 4 80% 3 60% 4 80%

709 Tumbados 5 0,1 5 100% 3 60% 5 100% 5 100% 3 60% 5 100%

SUMA PONDERADA 1,00 0,73 0,60 0,95 0,76 0,60 0,90


87


4.4.3.5. Publicidad

Los resultados muestran que a excepción de los proyectos indicados, la publicidad es escasa, esto se debe a que la mayoría de proyectos son

realizados en terrenos de propietarios que contratan a un constructor para realizar unidades de departamentos o locales en arrendamiento donde por

lo general también habita el propietario. El proyecto Edificio El Dorado tiene la segunda puntuación, esto se debe a que el proyecto fue realizado

para la venta, adicionalmente se observan letreros en las ventanas de los departamentos ofertando su disponibilidad y una valla en tela que oferta

el proyecto.

El proyecto Amazónico ANKA debido a la escaza publicidad que presenta la competencia, se analiza colocar un rótulo en el proyecto con

fotografías en tres dimensiones antes de comenzar a construir, brindar al cliente la posibilidad de que pueda observar en trípticos como serán los

acabados, la distribución de los departamentos y generar publicidad fija.

Tabla 13 Publicidadd Comparado Ponderado




800 PROMOCION 1,00

801 Casa o departamento modelo 5 0,2 0% 0% 0% 0% 0% 5 100%

802 Rotulo en proyecto 5 0,4 0% 0% 4 80% 3 60% 0% 5 100%

803 Valla Publicidad 5 0,1 0% 0% 0% 0% 0% 0%

804 Revistas 5 0,1 0% 0% 0% 0% 0% 5 100%

805 Volantes 5 0,1 0% 0% 0% 0% 0% 5 100%

806 Sala de Ventas 5 0,05 0% 0% 0% 0% 0% 0%

807 TV 5 0,05 0% 0% 0% 0% 0% 0%

SUMA PONDERADA 1,00 - - 0,32 0,24 - 0,80

Edificio ANKAEdificio Luis Álvarez Edificio GabrielaEdificio Coloma Edificio Lupe Edificio Toaquiza

88


4.4.4. Ponderación General

La tabla muestra que el Proyecto Amazónico ANKA se encuentra en los rangos superiores y

tiene una valoración igual al proyecto Edificio El Dorado y cercana al Edificio Sra. Lupe

Cáceres. Las estrategias competitivas del proyecto se deben enfocar en el área de las unidades

ofertadas, la calidad de los acabados, la promoción y la publicidad.

Escala Evaluación: 5 Muy Bueno, 4 Bueno, 3 Regular, 2 Malo, 1 Muy Malo.

Las ponderaciones indican que el proyecto ANKA es atractivo al mercado al cual está dirigido,

sin embargo se estima que la valoración aumente en el rubro de diseño una vez que empiecen

los trabajos en obra.

Tabla 14 Ponderación General Comparado



CÓD. RUBRO Luis Álvarez Gabriela Coloma Lupe Toaquiza ANKA

100 UBICACION 0,5 0,5 0,3 0,8 0,7 0,5

200 DISEÑO 0,5 0,4 0,9 0,7 0,4 0,4

300 UNIDADES 0,3 0,3 0,8 0,6 0,3 0,6

400 ACABADOS 0,7 0,6 1,0 0,8 0,6 0,9

500 PROMOCIÓN 0,0 0,0 0,3 0,2 0,0 0,8

SUMA PONDERADA 2,09 1,91 3,32 3,02 2,02 3,32

Tabla 15 Ponderación Total



89


4.5. Análisis de la Demanda

4.5.1. Habitantes

Indicador que mediante los datos de población y cantidad de hogares, permite calcular la

cantidad de personas que existe en una provincia o ciudad en relación a los hogares.

La provincia de Pastaza según el censo realizado por el INEC en el año 2010, tiene una población

de 82.181 habitantes de los cuales 46.697 forman parte de la Población Económicamente Activa

correspondiente al 56.82%. La mayor parte de la PEA se concentra en Puyo en el 48.23%

principalmente y en Shell con el 11.30%, el cálculo del promedio de personas por hogar, en la

ciudad del Puyo se obtiene 3.68 personas, en la ciudad de Quito 3.45 personas y en la provincia

de Pastaza 4.15.

Los datos calculados sugieren un diseño arquitectónico con una distribución en planta de

departamentos con tres dormitorios para la ciudad del Puyo.

Gráfico 14 Población Por Hogar

Fuente: Municipio Pastaza 2013


90


4.5.2. Predios Urbanos

La tenencia de vivienda en la ciudad del Puyo sigue la tendencia de la Provincia de Pastaza y

de la ciudad de Quito que es el de poseer una vivienda propia, seguida casi a un porcentaje igual

a la de arrendamiento.

La oferta analizada muestra una tendencia de construir edificaciones en el norte y centro de la

ciudad del Puyo. La mayor cantidad de predios sin edificar se encuentran en sector sur de la

ciudad, debido a la menor concentración de comercio y de vías principales de acceso.

El proyecto a ejecutarse, ubicado en el barrio el Chofer, que se encuentra al norte de la ciudad,

habita el 16% de la población de la ciudad del puyo (4171 habitantes) y existen 643 predios

edificados y 372 predios sin edificar, a un promedio de 6 habitantes por predio, este dato en

comparación a los datos del INEC muestran que existen predios edificados desocupados.

Gráfico 15: Tenencia de Vivienda

Fuente: Municipio de Pastaza 2013


91


4.5.3. Tipo de Vivienda

El tipo de vivienda es una característica que nos permite identificar las tendencias y preferencias

del sector.

El gráfico indica en forma general tres tipos de preferencia: casas, departamentos y cuartos en

inquilinato, la ciudad del Puyo, muestra una preferencia por las casas seguida en un menor

porcentaje por los departamentos.

Gráfico 16 Tipo de Vivienda

Fuente: INEC 2010


Gráfico 17 Preferencia de Viviendaç

Fuente: INEC 2010


92


4.5.4. Déficit Habitacional

El concepto de déficit habitacional remite a saber, la cantidad de viviendas que faltan para dar

satisfacción a las necesidades de una determinada población, sin embargo, precisar el concepto

de déficit habitacional es una tarea que involucra discusiones, que abarcan tanto aspectos

políticos como demográficos y sociales.

Analíticamente, suele distinguirse entre dos modalidades de déficit habitacional: El déficit

cuantitativo y el déficit cualitativo de vivienda.

El déficit cuantitativo es la carencia de unidades de vivienda aptas para dar respuesta a las

necesidades habitacionales de la población, el déficit cualitativo pone de relieve la existencia

de aspectos materiales, espaciales o funcionales que resultan deficitarios en una porción del

parque habitacional existente.

El 35.10% de viviendas se encuentra en condiciones de habitabilidad aceptable, lo que se

considera un porcentaje bajo, sin embargo hay que considerar que el porcentaje cuantitativo es

de un 8.3% lo que nos pone en relevancia que hay una baja calidad en las construcciones.

Gráfico 18 Déficit Habitacional

Fuente: Municipio Pastaza 2013


93


4.6. Conclusiones

El análisis de la oferta muestra departamentos en arriendo, donde las construcciones se

las realiza mediantes métodos informales o comunes en el sector. El proyecto ANKA

ofrece departamentos en venta generando una publicidad antes de empezar el proyecto

que incluye una oficina de atención al cliente en la ciudad de Shell, el respaldo de una

empresa constructora de Quito “NOAEQUIP S.A.”, diseño arquitectónico que ha tenido

acogida en las ciudades de Latacunga y Salcedo y mano de obra calificada con un

control en acabados interiores y exteriores. Estas consideraciones hacen que el proyecto

ANKA esté en el rango de valoración mayor de los proyectos.

El análisis de la demanda muestra un déficit cualitativo en la ciudad del Puyo, un

promedio familiar de 4 personas por vivienda y una tendencia mayoritaria en adquirir

viviendas propias.

Gráfico 19 Comparación General Sin Suma Ponderada



94


El análisis de la oferta y demanda sugiere un diseño arquitectónico moderno con control de

calidad que permita la vivienda en altura de una familia de 3 a 4 personas que busquen la

cercanía del sector centro de la ciudad, sin el ruido en las noches.

El ingreso para pagos de cuotas mensuales oscilará entre 600 y 900 usd, “con ingresos de $1500,

pueden acceder a una vivienda de hasta $70000 a 25 años plazo con una tasa de 8,56% y con

una salario de $2000 pueden acceder a una vivienda de hasta $90000 con una tasa de 8,56% a

25 años plazo”. (BIESS).

Tabla 16 Perfil Cliente

Fuente: INEC 2010


Item Descripción

Segmento Mercado B

Cliente Familia o Inversionista

Personas 3 a 4

Edad 30 a 50 años

Necesidad Vivienda en altura cercana a centros educativos

y turísticos que brinde tranquilidad en las noches

así como diversión a pocos minutos en auto.

Situación Ingresos Empleado público, privado e inversionista

Preferencia Crédito 25 años

Capacidad Pago 600 - 900

Ingresos Familiares 1500 - 2000

Perfil del Cliente

95


5. Componente Arquitectónico

Componente

Arquitectónico

MDI


96


5.1. Antecedentes

El proyecto arquitectónico comprende el proceso de diseño de la edificación, la distribución de

usos, espacios y la elaboración del conjunto de planos con detalles y perspectivas. Los planos

realizados a escala y acotados según lineamientos del dibujo técnico, permiten que el proyecto

cumpla con las normas establecidas en los códigos y genere un diseño que pueda ser presentado

a los clientes.


diseña, planifica y construye el “Edificio Amazónico ANKA”. La empresa ha generado

proyectos de diseño arquitectónico en las ciudades de Salcedo “Conjunto Daniela”, Latacunga

“Urbanización San José de Tiobamba”, en Quito se ha realizado proyectos de excavaciones y

movimientos de tierra en edificios y urbanizaciones para importantes empresas constructoras,

adicionalmente ha realizado proyectos aperturas de vías y reservorios en el área petrolera. El

proyecto Edificio Amazónico ANKA es un pilar para desarrollar la actividad en la ciudad.

5.2. Objetivo

Los objetivos para que este capítulo son los de analizar el diseño, espacio y funcionalidad del

componente arquitectónico propuesto para el Edificio Amazónico ANKA. Definir las áreas

útiles, totales del proyecto. Identificar la viabilidad del proyecto y sus ventajas en comparación

a la oferta y Evaluar las proporciones y formas propuestas por el arquitecto.

5.3. Metodología

La metodología para el análisis es evaluar la zonificación propuesta por el código de regulación

urbana en comparación al diseño arquitectónico propuesto, realizando una descripción de las

áreas y la distribución de espacios, así se identificará las fortalezas del diseño, las ventajas que

ofrece a los clientes tratando de mejorar su calidad de vida y aportar en el diseño urbanístico

del sector. Determinar las áreas del proyecto totales y útiles, en base a las áreas obtenidas en

los planos arquitectónicos, datos usados posteriormente también para realizar una evaluación

de costos y una programación en ventas.

97


5.4. IRM

En el código de regulación urbana de la ciudad del Puyo, consta las normativas sobre la

zonificación y usos del suelo del área urbana y rural, según estas ordenanzas, el lote en estudio

presenta:

Uso del Suelo

Parámetro Valor Zona Residencial 25B10-9 R1

Uso del suelo Principal Vivienda con uso barrial

Uso complementario CB0

Uso condicionado ESU-EES-ERS-ESEGS-ETS-EIS-ECS-EBSS-EQS

No permitido No permite otro uso que el establecido

Implantación Pareada

La tabla muestra, el código 25B10-9 R1 para terrenos de 250m2, B pareadas con retiro frontal

y posterior, de 10m de frente y hasta 12m de altura. La zona residencial R1 corresponde a

vivienda de baja densidad.

Son sectores cuyo uso principal es la vivienda y se permite únicamente el comercio menor, de

escala barrial para abastecimiento diario. El uso complementario para esta zona (CBO) es de

comercio menor tipo: tiendas de abarrotes, bazares, boticas, farmacias, papelerías, consultorios,

picanterías, sastrerías y joyerías.

El uso condicionado hace referencia a los servicios públicos presentes en la zona: equipamiento

de salud urbano ESU, equipamiento educación sectorial EES, equipamiento recreación sectorial

ERS, equipamiento seguridad sectorial ESEGS, equipamiento transporte sectorial ETS,

equipamiento infraestructura sectorial EIS, equipamiento cultural sectorial ECS, equipamiento

bienestar social sectorial EBSS, capillas EQS, etc.

Tabla 17 Usos de Suelo



98


5.5. Propuesta Arquitectónica

La propuesta arquitectónica basado en las normas IRM, en el lote de 225m2 ubicado en el sector

“El Chofer”, entre las calles Cotopaxi y Cuenca en la ciudad del Puyo, es un diseño longitudinal

hacia la calle Cotopaxi con una altura de cuatro pisos, generando esbeltez en el proyecto que al

ubicarse en una zona residencial la altura es una restricción.

La arquitectura se basa en la simplicidad de las fachadas matizando un contraste en color y

volumetría a ciertos componentes para diferenciar al proyecto. El proyecto implantado en el

sector propone una tipología arquitectónica diferente a la existente.

El diseño arquitectónico optado en el proyecto, por su ubicación en dos frentes (esquinero) es

generar fachadas translúcidas, que permitan obtener un ambiente iluminado y cálido. En la

planta baja, se ubica el acceso peatonal central que consta de un portal que protege de la lluvia

a las personas que ingresan a los departamentos y locales comerciales.

El nombre del proyecto es “Edificio Amazónico ANKA”, hace relevancia a la región donde se

encuentra el proyecto y al águila, animal referente de la ciudad.

Ilustración 15 Propuesta Arquitectónica

Fuente: Planos AutoCAD Arq. Hugo Álvarez 2014


99


La imagen muestra el acceso vertical peatonal central que da origen a dos bloques de

departamentos (azul y amarillo), lo que permite ambientar dos zonas, una esquinera y una

adosada.

El área del terreno, de acuerdo a las escrituras del lote, que muestran los linderos: Norte 22,50

m., con lote del Sr. Luis Ortiz; Sur: 22,50 m., con la Calle Cotopaxi; Este: 10,00 m., con lote

del Sr. Segundo Cevallos; Oeste: 10,00 m., con calle Cuenca. Área de 225,00 m².

5.5.1. Evaluación de la Propuesta

Ilustración 16 Bloques Departamentos

Fuente: Planos AutoCAD Arq. Hugo Álvarez 2014


Tabla 18 Comparación IRM



Parámetro Norma Proyecto Alcance

Lote mínimo 250 225 ok

Frente mínimo 10 10 ok

Altura 12 12 ok

Cos planta baja 70% 65% ok

Cos total 340% 316% ok

Número de pisos 4 4 ok

Retiro frontal 3 3 ok

Retiro lateral 0 0 ok


100


Las normas IRM especifican el lote mínimo en el sector es de 250m2, en las escrituras consta

un lote de 225m2, comprobado en medición en el sitio, esto no genera dificultades en la

aprobación municipal si el componente arquitectónico propuesto cumple con los retiros de COS

y retiros.

El frente mínimo expresado en la norma se cumple en la calle Cuenca con un frente de 10m o

en la calle Cotopaxi con un frente de 20m. La norma propone un retiro posterior de 3m, debido

al área del terreno, el realizar un retiro posterior disminuye considerablemente el área de

construcción, por este motivo se ha propuesto a la municipalidad que este retiro no sea tomado

en cuenta, decisión que ha sido aprobada en los proyectos colindantes.

Existe una diferencia del COS en planta baja de un 5%, que debido al adosamiento lateral y

posterior en la calle Cotopaxi del edificio, se ha provisto de un espacio de iluminación central

para el edificio. El coeficiente de ocupación total, es la relación entre el área construida

computable total y el área del lote. El coeficiente de ocupación del suelo en planta baja, es la

relación entre el área construida computable en planta baja y el área total del lote. El área útil

en planta baja lo conforman cinco locales comerciales y un acceso intermedio donde se genera

un ducto de iluminación y el acceso vertical peatonal.

Gráfico 20 Comparación IRM

Fuente: Código Regulación Urbana 2013-

2025


101


El proyecto no consta con subsuelos de parqueadero debido a que en el sector los automóviles

son estacionados en las vías aledañas, se prevé adicionalmente arrendar o comprar el terreno

frontal para uso de parqueaderos si fuese necesario. En lo que respecta al COS total se lo ha

desarrollado el 316% mediante la altura de cuatro pisos, adicionalmente se crea un portal que

cubre en planta baja los locales comerciales y aumenta el área de departamentos en planta alta.

“De forma general el edificio cumple con las normas propuestas por el IRM”.

5.6. Descripción Arquitectónica

El edificio al estar ubicado en un lote esquinero y por la morfología plana del terreno, el

proyecto se lo desarrolla en forma longitudinal, obteniéndose un volumen de circulación

vertical central que consta del acceso peatonal por gradas, un volumen de departamentos en la

zona esquinera hacia la calle Cuenca y un volumen adosado hacia la calle Cotopaxi. En altura

se desarrolla en 4 pisos, sin subsuelos y una terraza accesible.

Ilustración 17 Vista Frontal Edificio Amazónico



h

=12m

Ingreso

Portal

Locales

102


Los pisos altos que se levantan sobre la estructura de la planta baja, son separados en dos

bloques por la circulación vertical de las escaleras. Este volumen central da simetría al proyecto

y rompe la visión longitudinal del proyecto dividiendo en dos bloques de departamentos

unificados horizontalmente por las circulaciones existentes.

La altura libre 2.60m en las plantas altas del edificio, da una esbeltez al proyecto para lograr

espacios interiores que se ajusten a las necesidades de los clientes.

En planta baja, las áreas útiles la conforman los locales comerciales y en altura una composición

de dos departamentos por piso de 100m2 y de 95m2.

Ingreso Departamentos

Local

Ilustración 18 Corte Vista Frontal



103


5.7. Funcionalidad de Áreas

5.7.1. Planta Baja

En la planta baja cubierta por un portal, se encuentran cinco locales comerciales y un acceso

vertical peatonal central. El primer local al ser esquinero, posee una iluminación natural prevista

por los ventanales del diseño arquitectónico, el segundo y el tercer local comercial consta en al

área de los baños por un ducto de iluminación y ventilación compartido, al igual que los locales

cuatro y cinco.

Ilustración 19 Planata Baja



Ilustración 20 Render Planta Baja



104


5.7.2. Plantas Superiores

El edificio debido al acceso centran forman dos bloques. El primer bloque (azul) ubicado entre

las calle Cotopaxi y Cuenca se encuentra 3 locales comerciales en planta baja y 3 departamentos

de 100m2 en las plantas superiores.

.

El segundo bloque (amarillo) ubicado en la calle Cotopaxi, adosada lateralmente a una

construcción de locales comerciales de baja densidad de un piso y en la parte posterior a una

vivienda particular de cuatro pisos, se encuentran 2 locales comerciales en planta baja y 3

departamentos de 95m2 en la planta alta.

Ilustración 21 Render Bloques Departamentos



Bloque I

Ilustración 22 Render Bloque II



105


El ingreso de luz al bloque II es por la calle Cotopaxi, debido a su adosamiento lateral y

posterior, por tal motivo, se ha provisto de un ducto de ventilación con ventanales para el

ingreso de luz posterior a la cocina, comedor y dormitorio.

5.7.3. Cuadro Acabados

Los acabados propuestos son enfocados para clase media. Los locales comerciales constan de

cerámica y barredera nacional en pisos y accesos. Los departamentos constan de cerámica y

barredera nacional premium en pisos de sala y comedor; cerámica, barredera y nacional en pisos

y paredes de cocina y baños. Piso flotante y barredera nacional en dormitorios. Accesorios,

grifería en baños de locales comerciales calidad económico y en departamentos con calidad

premium.





Descripción Materiales


CODIGO DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD PRECIO TOTAL

100265 Barrederas de laurel m 466 1 513

101712 Cerradura l lave-seguro u 42 19 798

101988 Barrederas ceramica m 50 3 142

101990 Ceramica para pisos m2 710 14 9628

102000 Piso madera flotante (inc. insta lacion) m2 200 19 3808

102007 Gri feria para lavamanos s in mezcladora u 29 40 1157

102013 Tubo de abasto lavabo u 29 3 81

102023 Lavamanos con pedestal u 5 54 271

102028 Lavamanos para empotrar en mueble u 24 75 1795

102037 Inodoro lawton blanco ca ja briggs (flushing) u 24 153 3666

103226 Barredera/tapamarco de m.d.f. 235x6x1 u 191 1 260

103833 Gri feria ducha - tina u 18 170 3051

103866 Contrato Muebles m 1 15000 15000

104671 Letreros informativos de seguridad un 3 70 210

105818 BISAGRAS TROPICALIZADAS U 86 1 95

105936 CERRADURA DORMITORIO POMO KWIKSET u 43 27 1156

106095 INODORO ECONOMICO u 2 56 111

107922 CERRADURA ELECTROMAGNETICA U 1 45 45

107924 CERRADURA KWIKSET PRINCIPAL U 3 25 63

110167 VENTANA CORREDIZA DE AL/VD. NAT. MALLA M2 40 41 1655

110202 Vidrio flotado bronce 6mm m2 42 15 623

111163 INODORO EDESA SAVEX BLANCO U 5 53 264

111870 Piezs Electricas und 30 150 4500

Total 48891TOTAL : 48891

ELABORADO POR REVISOR POR

Ing. David Álvarez V. Arq. Hugo Álvarez P.

Tabla 19 Cuadro de Acabados

Fuente: Cotizaciones Proveedores 2014


106


5.7.4. Tipos de Departamentos

La distribución para los departamentos de 100m2 del primer bloque consta: sala, comedor,

cocina, terraza y 3 dormitorios cada uno con baño. El bloque por su ubicación esquinara, los

dormitorios principales y la sala están junto a los ventanales y para el ingreso de luz a la cocina

y el comedor se ha dispuesto de un ducto de ventilación e iluminación que se dirige desde la

planta baja hacia la terraza.

Ilustración 23 Departamentos Distribución Planta Tipo



Ilustración 24 Render Interior Departamentos



107


La distribución para los departamentos de 95m2 del segundo bloque consta: sala, comedor,

cocina, terraza y 3 dormitorios cada uno con baño, este bloque al estar adosado, los dormitorios

principales están ubicados junto a los ventanales y para generar ingreso de luz a la cocina, la

sala, el dormitorio (utilizado para cuarto de máquinas) y el comedor se ha dispuesto de un ducto

de ventilación e iluminación.

Ilustración 25 Planta Departamentos Bloque II



Ilustración 26 Render Interior Departamentos Bloque II



108


5.7.5. Resumen Áreas

El área útil o vendible representa un 75% del área total, esto comprende el área de los locales

comerciales en planta baja y el área de los departamentos de 100m2 y 95m2 por planta. El área

no computable que consta de la circulación, gradas y área de terraza representan el 25%, donde

el área de circulación es el mínimo permitido por la norma.

Tabla 20 Resumen Áreas



Descripc. Tipo A Tipo B Útil Portal Circulación Gradas Ductos

Planta Baja 125 70 5 10 5

PA1 N+3 100 95 195 6 10 16

PA2 N+6 100 95 195 6 10 16

PA3 N+9 100 95 195 6 10 16

Terraza 48

Suma 711 70 71 40 53

Descripc. Área %Área Útil 711 75%

Área No Comp. 234 25%

Área Const. 945 100%

Áreas por Planta

Resumen

Gráfico 21 Distribución Áreas



109


5.7.6. Áreas Planta Baja

COS PB

Descripción Área

Local Comercial 1 26





Accesos 20

Sub Total 146

Área Total 225

COS PB 65%

En planta baja, para cumplir las normas del COS el porcentaje se calcula en función del área

útil de los locales comerciales y el área de los accesos, obteniendo el 65% que es menor al

permitido del 70%, para mantener una proporción el área de los locales comerciales que

equivale a 125m2 es decir el 60%, se optó por un área de circulación del 9% (gradas +

circulación + ductos) y un área cubierta (portal cubierto para lluvias) por la losa de la primera

planta del 31%, porcentaje permitido por la norma y que guarda relación.

Tabla 21 COS Planta Baja



Útil Venta60%

Circulación 7%

Ductos 2%

Portal31%

Área Planta Baja: 146m2

Útil venta

Circulación

Ductos

Portal

Gráfico 22 Comparación de áreas



110


5.7.7. Áreas Planta Alta

El proyecto que se compone de dos bloques que conforman en cada planta alta un departamento

de 100m2, un departamento de 95m2, un área de circulación de 6m2, un área de gradas de 10m2

y un área de ductos de 16m2. La relación de área útil vendible es del 88%, un área de circulación

del 5% y un área de ductos del 7% provista para iluminación en zonas adosadas.

Tabla 22 Áreas Útiles Bloque y Total



Tipo Descripción Área Út. Tipo Descripción Área Út. Descripc. Áreas Út.

Dept 1 Sala Comedor 34 Dept 2 Sala Comedor 22 Planta Baja 126

Cocina 9 Cocina 9 PA1 N+3 195

Dormitorio M. 13 Dormitorio M. 21 PA2 N+6 195

Dormitorio 1 18 Dormitorio 1 11 PA3 N+9 195

Dormitorio 2 11 Dormitorio 2 11 Área Total 712

Baño M. 3 Baño M. 3

Baño 1 3 Baño 1 3

Baño 2 3 Baño 2 3

Baño Soc. 2 Baño Soc. 2

Clóset M 1 Clóset M 2

Clóset 1 1 Clóset 1 1

Clóset 2 1 Clóset 2 1

Balcón 3 Balcón 6

Sub Total 1 100 Sub Total 2 95

Bloque 1 Bloque 2 Área Construcción

Gráfico 23 Realación de Áreas



111


5.8. Áreas Totales

La evaluación de las áreas útiles en relación a las áreas totales construidas del proyecto, se lo

realiza mediante cálculos de los porcentajes de áreas útiles, áreas computables y áreas no

computables. El área útil permite establecer las áreas de venta, las áreas no computables son

circulaciones horizontales, verticales y bodegas.

5.8.1. Área Útil

El área útil en el proyecto comprende las áreas de los locales comerciales en planta baja y el

área de los departamentos en plantas altas, obteniendo un área útil para la venta de 711m2. El

área no considera los accesos a los departamentos ni los ductos que se realizan para ventilación.

5.8.2. Área No computable

Tabla 23 Áreas Útilies

Fuente: Diseño Arq. Hugo Álvarez 2014


Descripc. Tipo A Tipo B Útil

Planta Baja 125

PA1 N+3 100 95 195

PA2 N+6 100 95 195

PA3 N+9 100 95 195

Terraza

Suma 711

Porcentaje 75%

Áreas Útiles

Tabla 24Áreas No Computables



Descripc. Portal Circulación Gradas Ductos

Planta Baja 70 5 10 5

PA1 N+3 6 10 16

PA2 N+6 6 10 16

PA3 N+9 6 10 16

Terraza 48

Suma 70 71 40 53

Total 234

Porcentaje 25%

Áreas No Computables

112


Las áreas no computables comprenden el área del portal (cubierta para lluvias) en la planta baja,

el área de circulación horizontal en todas las plantas, el área de circulación vertical y el área

utilizada para ductos de iluminación y ventilación.

5.9. Conclusiones

El diseño arquitectónico está basado en un ingreso peatonal medio, lo que divide al proyecto

en dos bloques. El bloque I que contiene los departamentos de 100m2 y el bloque II los

departamentos de 95m2.

El proyecto se ajusta a las normas IRM, en dimensiones y en retiros. En panta baja el COS es

de 65%, menor al de la norma en un 5%, esto se debe a que el terreno es de 225m2 y los retiros

no permiten aprovechar en su totalidad la norma. La dimensión promedio de los locales

comerciales, es de 26m2. En planta alta, es COS total es de 340% lo que cumple la norma al

ser una edificación de pb. + 3 pisos.

El área útil es de 711m2 en un área de construcción de 945m2, sin considerar el uso de la terraza

que según sea el análisis económico se puede adicionar un diseño a este elemento. Las áreas de

circulación son de 5%, donde se considera circulaciones horizontales y verticales.

Tabla 25 Comparación Dimensiones IRM-Proyecto



Parámetro Norma Proyecto Alcance

Lote mínimo 250 225 ok

Frente mínimo 10 10 ok

Altura 12 12 ok

Cos planta baja 70% 65% ok

Cos total 340% 316% ok

Número de pisos 4 4 ok

Retiro frontal 3 3 ok

Retiro lateral 0 0 ok


113


6. Análisis Costos

Análisis de Costos

MDI


114


6.1. Antecedentes

El análisis de costos es el conjunto de bienes y esfuerzos en que se va a incurrir para obtener

un proyecto en condiciones de ser entregado, este análisis es determinado en base al

rendimiento, que es la cantidad de trabajo que se obtiene en una jornada; la cuadrilla es el

número de obreros que participan en la estructura de la mano de obra y el costo unitario es la

cantidad de recurso que se necesita para ejecutar una unidad determinada de un rubro.

El análisis de costos de una obra civil, considera los costos directos que corresponden al costo

de llevar a cabo el rubro asociado directamente a la obra y los costos indirectos o los costos que

no se pueden identificar fácilmente en el proyecto (administrativos, técnicos, honorarios, etc.).

Este concepto difiere a los costos inmobiliarios, donde además se considera costos legales,

marketing, financiero, operacional, de contingencia y de reajuste de precios.

6.2. Objetivo

Los objetivos para este capítulo son los de elaborar un resumen ejecutivo de los costos del

proyecto, basado en un presupuesto que permita fijar precios de venta enfocados en los

objetivos de rentabilidad buscados y en políticas de comercialización. Determinar los costos

directos e indirectos en base a un análisis de precios sobre áreas brutas y útiles. Elaborar un

cronograma de planificación de actividades y un cronograma valorado en función de los costos

y rubros determinados. Determinar la variación de flujos que se generarán en la etapa de

construcción.

6.3. Metodología

La metodología utilizada es realizar un presupuesto basado en el análisis de precios unitarios,

evaluando los costos del terreno, costos directos e indirectos. La base de precios es obtenida de

la Cámara de la Construcción, el Colegio de Ingenieros, EPMMOP y proyectos anteriores, con

esta información se genera un resumen considerando el porcentaje de incidencia de cada costo

y mediante el uso de herramientas de planificación se generan los cronogramas de actividades,

costos y la evaluación en costos/m2 de áreas brutas y de construcción.

115


6.4. Resumen Costos

El Proyecto Edificio Amazónico ANKA tiene un costo total de $471442, el cual se compone

de la suma de los costos directos, costos indirectos y la incidencia del costo del terreno de la

siguiente manera:

Los costos del terreno se consideran un 5% de los costos totales, que es un costo calculado a

valor presente de una propiedad adquirida por la constructora en el año 1900. Los costos

directos tienen una incidencia del 72%, donde se considera hormigón premezclado en losas y

costos horarios de trabajadores según tarifas de la ciudad de Quito, se tiene conocimiento que

en la ciudad del Puyo se puede mejorar los costos de mano de obra.

Tabla 26 Resumen Costos Totales








471442 100%Total


Gráfico 24 Resumen Costo Total



116


Los costos indirectos tienen una incidencia del 22%, donde se consideran gastos planificación,

administrativos, legales, financieros, etc. de esta forma se obtienen los costos de inversión, que

difieren de los costos solo de construcción o indirectos.

Los costos de construcción por m2 se obtienen a partir del costo total del proyecto que es de

$471442 para el número de metros cuadrados de área total de construcción donde se obtiene un

valor de 499$/m2 y el costo por metro cuadrado de área útil de construcción que es de 663$/m2.

6.5. Costos Directos

En el análisis de un presupuesto, existen los costos directos e indirectos. Los costos directos

corresponden al costo de llevar a cabo un rubro, donde intervienen según el análisis de precios

unitarios, los materiales, la mano de obra, equipos y transporte. Los costos directos realizados

en una fase de factibilidad, tienen un rango de aproximación de +25% y -10%.

Tabla 28 Costos Directos Resumen



Cód. Descripción $ Peso

A01 Obras Preliminares 16512 5%

A02 Obra Gris 228210 67%

A02 Acabados 97064 28%

Total: 341786 100%

ELABORADO POR REVISOR POR


Resumen Directos


Proyecto: Edificio ANKA

Constructora: NOAEQUIP S.A.

Ubicación : Pastaza - Puyo

Propietario : NOAEQUIP S.A.

Tabla 27 Resumen Áreas



Cód. Descipción Áreas $/m2

AT001 Costo área bruta construcción 945 499

AU001 Costo área útil construcción 711 663

Costo Total Proyecto 471442

Resumen Áreas Totales

117


Los costos de la obra gris comúnmente representan un 70% del total de los costos directos y los

acabados un 30%. El resumen de costos directos del proyecto muestra esta tendencia donde se

tiene un 67% de obra gris, un 28% de acabados y un 5% de obras preliminares donde se incluyen

los movimientos de tierra necesarios.

El gráfico anterior muestra la incidencia de la obra gris, acabados y obras preliminares respecto

al costo directo total. De forma más detallada se puede obtener una tabla por rubros:

Gráfico 25 Costos Directos



Tabla 29 Costos Directos Detalle



CÓDIGO DESCRIPCIÓN TOTAL % PESO

A01 OBRAS PRELIMINARES 13658 4%

A02 MOVIMIENTO DE TIERRAS 2853 1%

A03 CIMENTACIÓN 47127 14%

A04 ESTRUCTURA 110291 32%

A05 ALBAÑILERÍA - MAMPOSTERÍA 15895 5%

A06 ENLUCIDOS Y MASILLADOS 47415 14%

A07 INSTALACIONES ELÉCTRICAS TELEFÓNICAS 7481 2%

A08 CARPINTERÍA MADERA 28495 8%

A09 CARPINTERÍA METÁLICA 5983 2%

A10 Aluminio y Vidrio 2438 1%

A11 PIEZAS SANITARIAS 13106 4%

A12 Revestimiento Piso, Pared y Tumbados 19984 6%

A13 PINTURA y REVESTIMIENTOS 17235 5%

A14 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 9824 3%

TOTAL: 341786 100%

ELABORADO POR REVISADO POR


COSTOS DIRECTOSPROYECTO: Edificio AmazónicoCONSTRUCTORA: NOAEQUIP S.A.




118


Los costos directos elaborados el 20 de junio del 2014, muestran un resumen por rubros

obtenidos a partir del análisis de precios unitarios. Los códigos de los rubros forman parte de la

base de datos de los proyectos realizados por la Constructora Noaequip S.A.

El rubro de estructura tiene un peso del 32% del total del costo directo, esto se debe al precio

del hormigón y del acero de refuerzo que son gastos de materiales representativos en la

construcción. El costo de la estructura es de los pisos altos, es decir, de los niveles +3.20 m

hasta +12.20 m.

El rubro cimentación tiene un peso del 14%, donde se lo separa del rubro estructura por efectos

de control presupuestario. El rubro enlucido y masillado cuyo peso es del 14% por la cantidad

de cemento que se requiere. Sumando los rubros donde intervienen estructuras de madera,

aluminio, revestimientos, etc. forman el 28% del rubro de acabados indicado anteriormente.

Gráfico 26 Costo Directo Total



119


6.6. Costos Indirectos

Los costos indirectos incluyen los costos de planificación, honorarios, impuestos, legales,

gerenciales, ventas, etc. Estos costos tienen una dificultad de ser identificados en el proyecto,

ya que una misma base administrativa puede ser utilizada en varios proyectos. En un

presupuesto detallado de costos indirectos se maneja un margen del 3 al 5% de imprevistos.

El resumen de los costos indirectos se obtiene un valor de $80471 que representa el 17% de los

costos totales del proyecto. El rubro de mayor incidencia es el de construcción y planificación

donde se incluyen los costos de honorarios de los profesionales involucrados en el control de la

obra.

Tabla 30 Costos Indirectos Resumen








Cód. Descripción $ % CI

4 Planificación 9433 12%

5 Construcción y Adm. 19482 24%

6 Impuestos y Tasas 19941 25%

7 Asesoría Jurídica 3418 4%

8 Gerencia Proyecto 11962 15%

9 Gestión Ventas 16235 20%

TOTAL: 80471 100%



Resumen Costos Indirectos

Gráfico 27 Total Costos Indirectos



120


PLANIFICACIÓN

PLANIFICACIÓN CÓDIGO DESCRIPCIÓN % CD $ PARCIAL % CI % CT

ITEM 4 CI001 Planificación Arquitectónica 1,0% 3418 4%

CI002 Cálculo Estructural 0,5% 1709 2%

CI003 Diseño hidrosanitario 0,3% 854 1%

CI004 Diseño Eléctrico-Telefónico 0,3% 854 1%

CI005 Estudio de Mecánica de Suelos 0,2% 513 1%

CI006 Preproyecto 0,5% 1709 2%

CI007 Copias, maqueta y planos promocionales 0,1% 376 0%

TOTAL: 9433 12% 2%

CONSTRUCC. Y ADM.

ITEM 5 CÓDIGO DESCRIPCIÓN % CD $ PARCIAL

CI008 Honorarios de construcción 4,0% 13671 17%

CI009 Honorarios de programación y control 0,7% 2392 3%

CI010 Honorarios de Control mensual de presupuesto 0,7% 2392 3%

CI011 Atención Clientes 0,3% 1025 1%

TOTAL: 19482 24% 4%

IMPUESTOS Y TASAS


CI012 Alícuotas y linderación 0,13% 451 1%

CI013 Impuestos de Aprobación Planos 0,07% 234 0%

CI014 Fondo de Garantía Construcción 4,00% 13671 17%

CI015 Cuerpo de Bomberos 0,10% 342 0%

CI016 Gastos Legales Notarias 0,28% 971 1%

CI017 Permiso de Construcción Municipal 0,50% 1709 2%

CI018 Derechos EMAAP 0,03% 112 0%

CI019 Derechos ANDINATEL 0,16% 547 1%

CI020 Derechos E.E.Q. 0,14% 478 1%

CI021 Derechos Empresa de Alcantarillado 0,02% 58 0%

CI022 Impuesto Predial 0,40% 1367 2%

TOTAL: 19941 25% 4%

ASESORÍA JURÍDICA


CI023 Asesoría Jurídica, Plan Tributario y Contraloría 1,0% 3418 4%

TOTAL: 3418 4% 0,8%






121


Los costos indirectos elaborados el 20 de junio del 2014, muestran un detalle por rubros

obtenidos a partir de porcentajes obtenidos en comparación a presupuestos anteriores realizados

por la Constructora Noaequip S.A. y a presupuestos referenciales de proyectos realizados por

otras constructoras.

Los rubros de mayor incidencia son: el de honorario de construcción de obra con un valor del

19%, donde se incluyen los honorarios de los profesionales encargados del control y ejecución

y el rubro de fondo de garantía con un valor del 19% sobre el costo directo. En el presupuesto

de mayor detalle se observa que representan un 4% y un 5% respectivamente del costo total.

Tabla 31 Costos Indirectos Detalle



GERENCIA PROYECTO


CI024 Honorario Gerencia Proyecto 3,5% 11962 15%

TOTAL: 11962 15% 2,7%

GESTIÓN VENTAS


CI025 Gasto Publicidad 3,0% 10254 13%

CI026 Gasto Promoción Comercial 0,45% 1538 2%

CI027 Gasto Promoción Previa 1,30% 4443 6%

TOTAL: 16235 20% 3,7%

100%



Gráfico 28 Costos Indirectos Detalle



122


6.7. Costos Imprevistos

En un presupuesto detallado que permite ejecutar y controlar una obra, hay un rango de +- 5%

como imprevistos, este es un margen por los errores que pueda tener el presupuesto.

El subtotal del Edificio ANKA que incluye costos del terreno, costos directos y costos

indirectos con un valor de $444757 se incrementa un 6% de imprevistos que incluyen los gastos

varios administrativos con un valor de $26685. El costo total del proyecto incluyendo los

imprevistos será de $471442.

Tabla 32Costos Imprevistos



SUBTOTAL OBRA CIVIL

ITEM SUB TOTAL: 444757 100%

GASTOS VARIOS ADMINISTRATIVOS

I001 CÓDIGO DESCRIPCIÓN % CD $ PARCIAL

I002 Costo Financiero Bancos

I003 IVA Honorarios Profesionales 3% 13343

I004 Administrativos 3% 13343

TOTAL: 26685 6%

COSTO TOTAL PROYECTO

ITEM COSTO TOTAL: 471442








Gráfico 29 Costos Imprevistos



123


6.8. Costos Por Metro Cuadrado

El análisis de costos por metro cuadrado de influencia sobre las áreas generadas, permiten

evaluar los costos por metro cuadrados de construcción y de inversión, datos que permitirán

elaborar precios de venta o arrendamiento.

Se obtiene 362 $/m2 de costos directos sobre el área bruta de construcción. Costo de ejecución

por metro cuadrado de la obra gris de la estructura.

Se obtiene 499$/m2 de costos totales (directos, indirectos, terreno, imprevistos) sobre el área

bruta de construcción. Costo de construcción por metro cuadrado.

Tabla 33 $/m2 - Directo/Área Bruta



COSTOS DIRECTOS


CDTOTAL Costo Directo Total $ Total 341786


$/m2 362







Tabla 34 $/m2 - Costo Total/Área Bruta



COSTOS TOTALES




$/m2 499







124


Se obtiene 663$/m2 de costos totales sobre el área útil de construcción. Costo de referencia por

metro cuadrado para el análisis de las ventas.

Tabla 35 $/m2 - Costo total/Área Útil



COSTOS TOTALES




$/m2 663







Gráfico 30 Resumen $/m2



125


6.8.1. Método Residual

Método analítico que permite obtener el avalúo de un terreno, tomando en cuentas datos de

precio de m2 y el desarrollo estimado de la zona.



UBICACION : Pastaza – Puyo



Método Residual

Ubicación Terreno Cotopaxi y Cuenca Observaciones

AREA DEL TERRENO 225 Según IRM

COS PB 1 Según IRM

COS TOTAL 2 Según IRM

PISOS 4 Según IRM

PRECIO / m2 Máx. Terreno

Área Útil 636 Dato

Precio promedio m2 en el sector 800 Dato Mercado

Valor del Proyecto 508800

ALPHA (máx. 20%)

% Costo $ / m²

5% 25440 113

4% 20352 90

6% 30528 136

4% 20352 90

Precio/m2 promedio máximo terreno 107



El valor obtenido del terreno es de 107$/m2 en promedio, en el proyecto Edificio Amazónico

el terreno fue adquirido en 1990 que traído a valor presente se obtiene un valor de 100 $/m2 y

representa un 5% de influencia. Analizando el cuadro anterior para 5% se tiene un valor de 113

$/m2, eso quiere decir que el proyecto tiene una ventaja en la adquisición del lote.

Tabla 36 Método Residual



126


6.9. Cronograma Costos Directos






FLUJO DE CAJA DE OBRA CIVIL (COSTOS DIRECTOS)

COSTO DIRECTO DE OBRA CIVIL: 341786 DOLARES

Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10

CÓDIGO DESCRIPCIÓN TOTAL 10-ene. 10-feb. 10-mar. 10-abr. 10-may. 10-jun. 10-jul. 10-ago. 11-ago. TOTAL

A01 Obras Preliminares 13658 13658 13658

A02 Movimiento Tierras 2853 2853 2853

A03 CIMENTACIÓN

520402 Compra Hierro Cimentación 16559 5520 5520 5520 16559

520403 MDO H.A. Cimentación 30568 15284 15284 30568

A04 ESTRUCTURA

520411 Compra Hierro Estructura 43906 10976 10976 10976 10976 43906

500324 Compra Bloque Alivianado 3177 1059 1059 1059 3177

520414 MDO Estructura HA 63208 21069 21069 21069 63208

A05 ALBAÑILERÍA - MAMPOSTERÍA

520418 Compra Mampostería Interior 10006 3335 3335 3335 10006

520419 MDO Mampostería 5889 1963 1963 1963 5889

A06 ENLUCIDOS Y MASILLADOS

520424 Picado y Corchado Mampostería 15438 5146 5146 5146 15438

520423 Enlucido Exterior 7039 3520 3520 7039

520427 Enlucido y Masillado Interior 24939 8313 8313 8313 24939

A14 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 9824 982 982 982 6877 9824

127


Tabla 37 Cronograma Costos Directos



A07 INSTALACIONES ELÉCTRICAS TELEFÓNICAS 7481 748 748 748 5237 7481

A13 PINTURA y REVESTIMIENTOS

520456 Contrato Pintura 8617 2585 6032 8617

520458 Pintura y Revestimiento 8617 4309 4309 8617

A10 Aluminio y Vidrio

520445 Contrato Aluminio y Vidrio 1219 366 853 1219

520445 Instalación Aluminio y Vidrio 1219 1219 1219

A08 CARPINTERÍA MADERA

520434 Instalación Puertas Principales 201 201 201

520432 Instalación Puertas Interiores 7386 7386 7386

520435 Contrato Muebles Interiores 7481 7481 7481

520435 Instalación Muebles 7481 3741 3741 7481

520455 Instalación Piso Flotante + Barrederas 5945 5945 5945

A12 Revestimiento Piso, Pared y Tumbados

520452 Cerámica Locales Comerciales 3921 3921 3921

520452 Cerámica Departamentos + Barrederas 16063 16063 16063

A09 CARPINTERÍA METÁLICA

520440 Cerraduras Metálica Departamentos 1204 1204 1204

520444 Pasamanos Balcones 4283 4283 4283

520443 Puerta Metal + Cerradura Electromagnética 496 397 99 496

A11 PIEZAS SANITARIAS 13106 1261 11845 13106

341786 341786

30155 34634 55639 34835 44735 32164 42277 29653 37693

30155 64788 120427 155263 199998 232162 274439 304092 341786

9% 10% 16% 10% 13% 9% 12% 9% 11% 100%

9% 19% 35% 45% 59% 68% 80% 89% 100%% EGRESOS ACUMULADOS:

TOTAL DE EGRESOS POR MES:

SALDO ACUMULADO DE EGRESOS:

% EGRESOS MES:

128


6.9.1. Cronograma Flujo Costos






FLUJO DE CAJA DE OBRA CIVIL (COSTOS INDIRECTOS)

COSTO INDIRECTO DE OBRA CIVIL: 80471 DOLARES


CÓDIGO DESCRIPCIÓN TOTAL PREVIO 10-ene. 10-feb. 10-mar. 10-abr. 10-may. 10-jun. 10-jul. 10-ago. 10-sep. 10-oct. TOTAL

ITEM2 LOTE TERRENO 22500 22500 22500

ITEM3 COSTO DIRECTO 341786 30155 34634 55639 34835 44735 32164 42277 29653 37693 341786

ITEM4 PLANIFICACIÓN

CI001 Planificación Arquitectónica 3418 3418 3418

CI002 Cálculo Estructural 1709 1709 1709

CI003 Diseño hidrosanitario 854 427 427 854

CI004 Diseño Eléctrico-Telefónico 854 427 427 854

CI005 Estudio de Mecánica de Suelos 513 513 513

CI006 Levantamiento Topográfico 1709 1709 1709

CI007 Copias, maqueta y planos promocionales 376 75 38 38 38 38 38 38 38 38 376

ITEM5 CONSTRUCC. Y ADM. 19482 1948 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 19482

129


Tabla 38 Cronograma Flujo Costos



ITEM 6 IMPUESTOS Y TASAS

CI012 Alícuotas y linderación 451 150 150 150 451

CI013 Impuestos de Aprobación Planos 234 234 234

CI014 Fondo de Garantía Construcción 13671 6836 6836 13671

CI015 Cuerpo de Bomberos 342 342 342

CI016 Gastos Legales Notarias 971 243 243 243 243 971

CI017 Permiso de Construcción Municipal 1709 1709 1709

CI018 Derechos EMAAP 112 112 112

CI019 Derechos ANDINATEL 547 547 547

CI020 Derechos E.E.Q. 478 159 159 159 478

CI021 Derechos Empresa de Alcantarillado 58 58 58

CI022 Impuesto Predial 1367 684 684 1367

ITEM 7 ASESORÍA JURÍDICA 3418 263 263 263 263 263 263 263 263 263 263 263 263 263 3418

ITEM 8 GERENCIA PROYECTO 11962 997 1994 1994 1994 997 997 997 997 997 11962

ITEM 9 GESTIÓN VENTAS

CI025 Promoción Ventas 10254 854 1709 1709 1709 854 854 854 854 854 10254

CI026 Gasto Promoción Comercial 5981 897 897 761 761 761 381 381 381 381 381 5981

ITEM 10 GASTOS VARIOS ADMINISTRATIVOS

I002

I003 - Pago IVA profesionales 13343 882 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 1038 13343

I004 - Administrativos 13343 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 1026 13343

471442 471442

35967 46963 44041 63929 43368 50794 38223 56644 35871 43873 4191 3789 3789

35967 82929 126971 190900 234268 285062 323284 379929 415800 459673 463864 467653 471442

8% 10% 9% 14% 9% 11% 8% 12% 8% 9% 1% 1% 1% 100%

8% 18% 27% 40% 50% 60% 69% 81% 88% 98% 98% 99% 100%

TOTAL DE EGRESOS POR MES:

SALDO ACUMULADO DE EGRESOS:

% EGRESOS MES:

% EGRESOS ACUMULADOS:

130


6.10. Flujo Costos Parciales

Gráfico 31 Flujo Costos Parciales



131


6.10.1. Flujo Costos Acumulados

Gráfico 32 Flujo Costos Acumulados



132


6.11. Conclusiones

El análisis de precios unitarios realizado para calcular los costos directos y la relación de precios

de ofertas existentes para realizar los costos indirectos, legales, marketing, etc. el proyecto tiene

un costo de $471000. Los costos directos tienen un 72% de influencia y el terreno un 5%.

El análisis de áreas evaluando el costo total en relación al área bruta de construcción se obtiene

un valor de $499/m2. Resultado que están en el rango de costos de construcción de otros

proyectos.

Los gráficos de los flujos parciales realizados en los costos indican que en el tercer mes es

donde se produce el mayor desembolso de dinero, esto se debe a que en este mes se planea

terminar la cimentación y empezar con las plantas altas, lo que incrementa el costo por el

compro anticipado del acero de refuerzo y la reservación del hormigón para la estructura.

El flujo de caja parcial muestra la incidencia de la etapa de construcción de 9 meses y la fecha

de entrega en el 10mo mes, con un desembolso de créditos hipotecarios en el 13vo mes. Se

observa que para reducir el tiempo de ejecución se deben aumentar los costos indirectos del

proyecto lo que representaría una mayor inversión de capital mensual.

6.12. ANEXOS

Análisis de precios unitarios de costos directos.






471442 100%Total


Cód. Descipción Áreas $/m2

AT001 Costo área bruta construcción 945 499

AU001 Costo área útil construcción 711 663

Costo Total Proyecto 471442

Resumen Áreas Totales

133


7. Estrategia Comercial

Estrategia Comercial

MDI


134


7.1. Antecedentes

La estrategia comercial es un proceso de conversión de la parte técnica y arquitectónica en un

negocio dirigido al mercado objetivo mediante la capacidad profesional, seriedad y solvencia

del proyecto ofertado, promocionando el producto a través de medios de difusión escritos,

audiovisuales, interactivos y ferias.

El marketing inmobiliario desarrolla estrategias comerciales enfocadas en satisfacer a clientes

potenciales de manera rentable y competitiva respecto a la adquisición de un bien inmueble en

diseño, tamaño, áreas, precio, forma de pago, etc., mejorando la relación rentabilidad y riesgo.

7.2. Objetivo

Los objetivos para este capítulo son: elaborar una estrategia de asignación de precios orientados

hacia las metas de la empresa que maximice utilidades. Desarrollar un plan comercial que

permita la promoción del proyecto en base a las estrategias de posicionamiento, políticas de

precio, términos de crédito, plazos, cuotas y descuentos. Obtener cronogramas y flujos de

ventas.

7.3. Metodología

La metodología utilizada es desarrollar el nombre, logotipo y slogan del proyecto, mediante un

análisis de sus componentes enfocados en generar posicionamiento de la empresa constructora.

Diseñar bosquejos publicitarios para los canales de distribución en medios escritos, fijos e

interactivos, en base al diseño arquitectónico y a los beneficios que ofrece el proyecto para la

demanda.

Un análisis del sector y los costos de inversión, determinan el precio de venta que el mercado

puede asimilar. El precio de venta y el área vendible, permiten calcular el cronograma de ventas

según la velocidad de absorción del mercado, obteniendo además los flujos de ventas

acumulados que en relación con los egresos analizados, son datos que permiten determinar el

flujo financiero.

135


7.4. Presentación Producto

7.4.1. Nombre Proyecto

Anka, que en quechua significa águila es el nombre del proyecto. Anka fue escogido debido a

que en la ciudad donde se desarrolla el edificio, la ciudad del Puyo, se tiene conocimiento del

idioma por la presencia de nacionalidades indígenas del sector y es un ave representativa de la

ciudad que se encuentra en su escudo.

El águila arpía es el representante de la fauna amazónica, majestuosa, fuerte y ágil ave símbolo

emblemático venerado por varias etnias de la Amazonía, con este nombre se pretende dar al

proyecto fuerza, seguridad e importancia.

7.4.2. Logotipo Proyecto

El bosquejo del logotipo del proyecto es una combinación entre el nombre del proyecto y la

naturaleza. Las hojas representan las alas del águila que resguardan el inmobiliario del cliente.

Las letras en color verde representan la naturaleza y es uno de los colores presentes en la

bandera de la ciudad.

Imagen 27 Escudo Ciudad Puyo

Fuente: Municipio Puyo 2014

Elaborado: Municipio Puyo

Imagen 28 Logotipo Proyecto ANKA

Fuente: Diseño Logo 2014


136


7.4.3. Slogan Proyecto

“Vuela Alto…” Slogan que hace referencia al nombre del proyecto, donde se pretende que los

clientes accedan a un edificio que les brinde mayor confort, seguridad y puedan formar parte

de un proyecto que se diferencia ante los demás por su arquitectura.

7.5. Promoción

La promoción para dar a conocer al mercado objetivo la capacidad profesional, seriedad y

solvencia del proyecto, se lo realizará mediante medios escritos, medios interactivos y medios

fijos. La promoción debe estar enfocada en generar un posicionamiento de la empresa

constructora resaltando los beneficios y atributos que esta ofrece.

7.5.1. Posicionamiento

La empresa constructora NOEQUIP S.A., tiene sus oficinas principales en la ciudad de Quito,

para brindar un mejor servicio de información del proyecto “ANKA” se está construyendo una

oficina en la ciudad de Shell que se encuentra a 15 minutos del proyecto, además se informará

sobre los proyectos ya realizados en las ciudades de Latacunga y Ambato.

7.5.2. Medios Escritos

La publicidad en medios escritos será realizada mediante anuncios en el diario local y volantes.

El diseño de los volantes genera una información sobre el proyecto “ANKA” en relación a la

funcionalidad, aspecto arquitectónico del proyecto y de la empresa constructora donde se

incluyen la dirección de las oficinas en la ciudad de Shell y las página web.

137


7.5.3. Medios Interactivos

El proyecto se lo promocionará mediante el internet en la página web de la empresa constructora

www.noaequip.com, aquí se encontrará también información sobre la experiencia y proyectos

realizados por la empresa. El uso de las redes sociales también se incluye en la propuesta de

promoción, generando publicaciones en Email marketing y Facebook.

Financiamiento

Departamentos 3 Dormitorios

Locales Comerciales

Baño privado y agua caliente

032725025/ 0999725810 www.noaequip.com

Imagen 29 Brochure edificio ANKA

Fuente: Diseño 2014


http://www.noaequip.com/

138


7.5.4. Medios Fijos

La valla publicitaria se instalará en el sitio donde se desarrolla el proyecto, la misma que consta

de una imagen en tercera dimensión del edificio, logo y slogan del edificio, nombre de la

empresa constructora, nombre del arquitecto e ingeniero involucrado y la información de

contacto incluido la página web.

Imagen 30 Brochure edificio ANKA



139


7.6. Precios

El precio de venta por m2, se obtiene en función del costo total por m2 de área bruta, dato

obtenido en el capítulo de costos, aumentado un margen de utilidad que varía de acuerdo a la

altura.

Imagen 31 Valla Publicitaria



Tabla 39 $/m2 Venta

Fuente: Análisis Margen Utilidad 2014


Tipo Localización $/m2 total% margen Utilidad $/m2 Venta

Local Comercial PB 663 20% 133 796

Departamento 1er Piso 663 21% 139 802

2do Piso 663 22% 146 809

3er Piso 663 23% 153 816

Politica Precios Altura

140


Los locales comerciales diseñados para una densidad baja según normas IRM, se obtiene un

20% de margen de utilidad, para generar un precio final accesible al mercado. Se opta por una

política de incremento de precios en altura justificado en la calidad y en mantener una jerarquía,

así en margen de utilidad en los departamentos varía de un 20% a un 23%.

7.6.1. Detalle Precios

El precio total de venta es de $573499, que contemplan un área de 711m2 de locales y

departamentos. En promedio se obtiene $807/m2 que comparado con los costos de construcción

de $663/m2 se obtiene un margen de ganancia de $144/m2 de área útil.

Tabla 40 $/m2 - Costo Total/Área Útil

Fuente: Análisis Costos 2014


COSTOS TOTALES




$/m2 663







Tabla 41 Detalle de Precios



Piso Tipo Área $/m2 Sub Total Venta Total

Planta baja L1 24 796 19017 19017

L2 28 796 22279 22279

L3 26 796 20767 20767

L4 22 796 17505 17505

L5 25 796 20051 20051

Primer Piso 1A 100 802 80607 80607

1B 95 802 76058 76058

Segundo Piso 2A 100 809 81273 81273

2B 95 809 76687 76687

Tercer Piso 3A 100 816 81940 81940

3B 95 816 77315 77315

573499

711

807

Ingreso Total :

Área Vendible :

$/m2 área vendible

Detalle Precios

141


7.7. Forma de Pago

La forma de pago que está en función del nivel socio económico al cual se dirige el proyecto,

se establece una reserva del 5% la cual se realiza a la firma del contrato de compra venta, un

25% durante la ejecución del proyecto porcentaje considerado para que las cuotas de pago sean

alrededor de $2000 a $3000. El 70% restante es financiado mediante agencias bancarias es decir

si el departamento de mayor valor que es de $80000 son $56000 que se debe generar a crédito.

7.7.1. Tiempo Ventas

La comercialización se ejecutará a partir del 2do mes de construcción con una duración de 8

meses, se prevé una absorción en ventas de 1.5 por mes.

7.7.2. Contingencia Ventas

El plan de contingencia de la empresa prevé, que si una vez terminada la construcción del

edificio, si existe alguna unidad por vender, esta debe ser dada en arriendo mercantil con opción

a compra. El arriendo promedio en el sector es de 3$/m2.

Tabla 42 Forma Pago

Fuente: Análisis Forma Pago 2014


Reserva 5%

Cuotas 25%

Crédito 70%

Forma Pago

Fecha de reserva del inmueble

Durante Ejecución Proyecto

Crédito Financiero

142


7.7.3. Cronograma Ingreso

Tabla 43 Cronograma Ingresos








Flujo Ingreso por Ventas: 573499 DOLARES

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 $

Mes 1 2867 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 40144,9 57350

Mes 2 2867 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 40144,9 57350

Mes 3 5735 4096 4096 4096 4096 4096 4096 4096 80289,9 114700

Mes 4 5735 4779 4779 4779 4779 4779 4779 80289,9 114700

Mes 5 5735 5735 5735 5735 5735 5735 80289,9 114700

Mes 6 2867 3584 3584 3584 3584 40144,9 57350

Mes 7 2867 3584 3584 3584 3584 40144,9 57350

Mes 8 0

Mes 9

Mes 10

573499


INGRESOS MENSUALES 2867 4461 9120 13217 17996 20863 24448 25165 25165 25165 3584 401449

INGRESOS ACUMULADOS 2867 7328 16448 29665 47661 68524 92972 118136 143301 168465 172050 172050 573499

% INGRESOS MENSUALES 1% 1% 2% 2% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 1% 0% 70% 100%

% INGRESOS ACUMULADOS 1% 1% 3% 5% 8% 12% 16% 21% 25% 29% 30% 30% 100%



143


7.7.4. Flujo Ingresos

Tabla 44 Flujo Ingresos



144


7.8. Conclusiones

En la ciudad del Puyo, según el análisis de mercado realizado, la mayor parte de los proyectos

son generados en un sistema de arrendamiento, donde el dueño del terreno contrata a un

ingeniero que supervise la obra; por tal motivo no se da énfasis en la promoción y publicidad.

El proyecto ANKA está conceptualizado hacia la venta, esto implica generar una base de

promoción y publicidad que de un posicionamiento a la empresa constructora como base de la

estrategia competitiva de la empresa.

El proyecto ANKA adicionalmente cuanta con el respaldo de la empresa Constructora

NOAEQUIP S.A., eso da al proyecto la seriedad y confianza de que su inversión está siendo

administrada por profesionales de la construcción, ara brindar un mejor servicio en la etapa de

postventa la empresa está construyendo sus oficinas a 10 minutos del proyecto.

La localización del proyecto se encuentra en un estrato medio de la ciudad, esto hace que el

flujo de ingresos se adapte a los recursos que posee la gente, se trabaja con precio promedio de

venta de $807/m2 y un ingreso de ventas $573499.

En el flujo de ingresos donde se toma un política de 5% de reserva, 25% durante la ejecución

del proyecto y 70% de crédito hipotecario. Está planteado para que el valor máximo de

endeudamiento de los clientes sea de $60000, monto que según sus ingresos pueden acceder.

145


8. Análisis Financiero

Análisis Financiero

MDI


146


8.1. Antecedentes

El análisis financiero es un proceso que permite identificar la viabilidad, rentabilidad y

factibilidad de un proyecto, mediante un a análisis estático y un análisis dinámico. Para

maximizar las utilidades se debe analizar la sensibilidad de variables en función del precio de

venta y costos de construcción o rotación de inventario.

El análisis estático determina los resultados del proyecto sin considerar los flujos en el tiempo,

mediante el cálculo del margen (utilidad/ventas), rentabilidad del proyecto (utilidad/costo total)

y rentabilidad del promotor (utilidad/capital propio).

El análisis dinámico se basa en el flujo de caja del proyecto, identificando los ingresos y egresos

que se espera durante la vida del proyecto, tomando en cuenta el riesgo mediante el uso de

capital propio y capital financiero.

8.2. Objetivo

Los objetivos para este capítulo son: analizar la utilidad del proyecto mediante un análisis

general o estático. Determinar los flujos de caja para los escenarios con y sin apalancamiento

financiero. Determinar las variaciones del VAN y TIR en relación a los costos, precios de venta

y velocidades de venta.

8.3. Metodología

La metodología en el análisis estático para determinar los flujos de caja es analizar los

cronogramas elaborados de ingresos y egresos e identificando la tasa de descuento o costo de

oportunidad aceptable para el proyecto calcular el VAN y el TIR apalancado y sin

apalancamiento financiero. Al realizar sensibilidades en aumento de costos y disminución de

precios se podrá observar las variaciones límites del VAN y TIR.

147


8.4. Análisis Estático

El análisis estático determina los resultados del proyecto sin considerar los flujos en el tiempo,

mediante el cálculo del margen (utilidad/ventas), rentabilidad del proyecto (utilidad/costo total)

y rentabilidad del promotor (utilidad/capital propio).

La variación de ingresos y egresos calculados en el capítulo de costos genere una utilidad de

$102057, con una rentabilidad anual de 24% y un margen anual de 20%. Este resultado, genera

una primera visión de viabilidad del proyecto al generar rentabilidades que se ajustan al objetivo

buscado con el proyecto.

Ilustración 27 Costo Total Proyecto

Fuente: Federico Eliscovich 2014

Elaborado: Federico Eliscovich

Tabla 45 Análisis Estático

Fuente: Análisis Flujo Caja 2014


Ingresos 573499

Egresos 471442

Utilidad 102057

Margen Anual 20%

Rentabilidad Anual 24%

Margen 10 meses 18%

Rentabilidad 10 meses 22%

EDIFICIO ANKA

148


8.5. Análisis Dinámico Sin Apalancamiento

El análisis dinámico sin apalancamiento se basa en el flujo de caja acumulados del proyecto,

identificando los ingresos y egresos que se espera durante la vida del proyecto, tomando en

cuenta el riesgo mediante el uso de capital propio.

El flujo de caja calculado mediante la variación de los flujos de ingreso y egreso acumulados,

genera la tabla que muestra un VAN y un TIR positivo, una rentabilidad de 21.6% anual y una

utilidad de $10257, con un requerimiento de inversión máxima de dinero $295604 en el mes

12. La tasa de rendimiento anual estimada mediante el método de CAPM es de 22.24%.

En el flujo de ingresos analizado en el capítulo de estrategia comercial, estima que las ventas

se generan a partir del mes 1 con un desembolso del 70% del crédito en el mes 13.

El mes 1 es un mes previo donde se realiza la planificación del proyecto, adquisición del terreno

y estrategias de promoción y publicidad. El tiempo de construcción es de 9 meses a partir del

mes 1, generando una entrega de los departamentos en el mes 11.

Tabla 46 Flujo Caja Sin Apalancamiento



Flujos de Caja Sin Apalancamiento


-33099 -42502 -34921 -50713 -25373 -29930 -13775 -31480 -10707 -18709 -607 -3789 397660

-33099 -75601 -110522 -161235 -186608 -216538 -230313 -261793 -272499 -291208 -291815 -295604 102057

47581

22,24%

1,69%

3,62%

53,18%

-295604

12

17,8%

21,6%

102.057

VAN

UTILIDAD

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

RENTABILIDAD

TIR MENSUAL

TIR ANUAL

MÁXIMA INVERSIÓN REQUERIDA

MES DE MÁXIMA INVERSIÓN

MARGEN

TASA DE RENDIMIENTO ANUAL

TASA DE RENDIMIENTO MENSUAL

FLUJO DE CAJA

149


Gráfico 33 Flujo Caja Sin Apalancamiento



150


8.5.1. Tasa de descuento - CAPM

“Modelo económico para valuar activos de acuerdo al riesgo que pretende proyectar el retorno

promedio futuro de un activo. No predice el próximo periodo, tiene un valor predictivo en el

mediano plazo, toma en cuenta la volatilidad relativa histórica respecto al mercado, evalúa el

riesgo de un activo determinado a través del coeficiente Beta”. (Federico Eliscovich).

“La Tasa de Rendimiento esperado (re) de acuerdo al método CAPM, se debe utilizar la

siguiente fórmula:

re = rf + (rm – rf) x β+ rp

Tasa Libre de Riesgo (rf). Se considera a los T-Bills del Tesoro de EEUU como la inversión

con menor riesgo asociado. Están garantizadas por el gobierno. Ofrecen rendimiento conocido

y confiable cuyo valor no depende del resto del mercado. El mercado las denomina inversiones

libres de riesgo. Se adopta como tasa libre de riesgo la tasa de los bonos cupón cero del gobierno

americano.

Rendimiento del Mercado (rm). Suma de la tasa libre de riesgo más alguna compensación por

el riesgo inherente al portafolio del mercado.

Prima de Riesgo (rm – rf). Es el rendimiento adicional que se exige aun acción de un mercado

de alto riesgo en relación a aquel activo determinado con riesgo cero.

Coeficiente (β) de un valor, es la medición que se estable en función del riesgo de un mercado. El

rendimiento de un valor siempre estará en relación directa con su beta.

Indicador de Riesgo País (rp). Es un indicador financiero que estima el riesgo adicional que enfrenta

un inversionista por arriesgar en el país. Actualmente este indicador está sobre los 1000 puntos, es

decir 10 %”. (Federico Eliscovich).

La tabla muestra el valor de la tasa de descuento anual y mensual utilizado para el cálculo del

VAN en el flujo de caja acumulado.

151


8.5.2. Sensibilidad al Incremento Costos

“La sensibilidad es la capacidad de respuesta a pequeños estímulos de una variable. La

sensibilidad es análisis de riesgos de los resultados respecto a una variable. La sensibilidad

identifica las variables críticas y da a conocer los límites del proyecto”.

La sensibilidad respecto al incremento de costos analiza la variación del VAN y TIR al suponer

un escenario donde aumentan en ciertos porcentajes los costos directos, manteniendo fijos los

costos indirectos y del terreno.

La ecuación matemática del gráfico de la sensibilidad en variación al incremento de costos,

deduce que por cada 1% de aumento de costos el VAN decrece $3.148,5. En un aumento del

15.1% el VAN es cero.

Tasa del mercado Rm 14,61% Anexo rendimientos Home Building USA

Indicador de la construcción USA b 1,12 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html

Tasa libre de riesgo Rf 1,72% http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2014

Riesgo País Rp 6,08% http://www.ambito.com/economia/mercados/riesgo-pais/info/?id=5&desde=05/01/2014&hasta=05/08/2014&pag=5

Riesgo del activo Ra 16,16%

22,24%

1,69%

Tasa de Descuento anual

Tasa de Descuento mensual

Tasa de Descuento Método CAPM

Tabla 47 Tasa de Descuento CAPM



Tabla 48 Sensibilidad Incremento Costos



2%


VARIACIÓN EN COSTOS 603,09 692,67 1.112,78 696,71 894,71 643,28 845,54 593,07 753,86

NUEVO SALDO EN CAJA -33.099 -43.105 -35.614 -51.826 -26.069 -30.825 -14.418 -32.325 -11.300 -19.463 -607 -3.789 397.660

41284

3,35%

48,48%

VARIACIÓN EN COSTOS 2% 4% 6% 8% 10% 15,1% 14% 16%

VAN 41284 #### 41284 34987 28690 22393 16096 3502 -2794 ####

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

TIR MENSUAL

de incremento

TIR ANUAL

a. INCREMENTO EN COSTOS

VAN

152


8.5.3. Sensibilidad Disminución Precios de Venta

La sensibilidad respecto a la disminución en el precio de venta analiza la variación del VAN y

TIR al suponer un escenario donde varía el flujo de ingresos.

La ecuación matemática del gráfico sensibilidad en la disminución de precios de venta, deduce

que por cada 1% de descenso de precios el VAN cae $4.842,7. En una disminución del -10%

en los precios el VAN se anula.

Gráfico 34 Sensibilidad Incremento Costo



Tabla 49 Sensibilidad Pecio Venta



-2%


VARIACIÓN EN PRECIOS -57,3 -89,2 -182,4 -264,3 -359,9 -417,3 -489,0 -503,3 -503,3 -503,3 -71,7 -8.029,0

FLUJO DE CAJA -33.157 -42.591 -35.103 -50.977 -25.732 -30.348 -14.264 -31.983 -11.210 -19.212 -678 -3.789 389.631

37896

3,24%

46,55%


b. DISMINUCIÓN EN PRECIOS de disminución

TIR ANUAL

VAN

TIR MENSUAL

153


8.5.4. Escenario Aumento de Costos y Reducción de Precios

Análisis de sensibilidad que interactúa dos variables para identificar las combinaciones en

aumento de precios y reducción de costos generando un límite para el VAN cuando tenga

valores iguales y menores a cero.

Gráfico 35 Sensibilidad Disminución Precios Venta



Tabla 50 Sensibilidad variación Precio y Costos



-2%

2%


603,1 692,7 1.112,8 696,7 894,7 643,3 845,5 593,1 753,9

-57 -89,2 -182,4 -264,3 -359,9 -417,3 -489,0 -503,3 -503,3 -503,3 -71,7 -8.029,0

-33.157 -43.194 -35.796 -52.090 -26.429 -31.242 -14.907 -32.829 -11.803 -19.966 -678 -3.789 389.631

31599

c. VARIACIÓN PRECIO Y COSTO

COSTOS

NUEVO SALDO DE CAJA

VAN

de incremeneto

PRECIOS de disminución

VARIACIÓN POR COSTOS

VARIACIÓN POR PRECIOS

154


La tabla de variación muestra un rango (rojo) de valores donde el VAN toma valores menores

o iguales a cero.

8.5.5. Sensibilidad Variación Tiempo Venta

La sensibilidad respecto al tiempo de ventas analiza la respuesta del VAN ante una variación

en la absorción y supuestos realizados en el mercado.

El gráfico muestra que en un aumento del tiempo de venta a 11 meses, el VAN es negativo. El

análisis se lo realizó en base al supuesto que las ventas duran 7 meses.

Tabla 51 Valores Van Variación Precio y Costo



Costos

31599 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Precios

47581 37896 28210 18525 8839 -846 -10531 -20217

2% 41284 31599 21913 12228 2542 -7143 -16828 -26514

4% 34987 25302 15616 5931 -3754 -13440 -23125 -32811

6% 28690 19005 9319 -366 -10051 -19737 -29422 -39107

8% 22393 12708 3022 -6663 -16348 -26034 -35719 -45404

10% 16096 6411 -3274 -12960 -22645 -32331 -42016 -51701

12% 9799 114 -9571 -19257 -28942 -38627 -48313 -57998

14% 3502 -6183 -15868 -25554 -35239 -44924 -54610 -64295

VAN

Tabla 52 Sensibilidad Variación Tiempo Ventas



6 8 10 12 14 16 18 20 22 11,09

290636 168648 47581 -33131 -90782 -134020 -167650 -194553 -216566 0VAN 47581

VARIACIÓN

EN

VELOCIDAD

10 5% 25% 9 2,78% 70%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

1 2867 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 1593 40145

2 2867 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 1792 40145

3 5735 4096 4096 4096 4096 4096 4096 4096 80290

4 5735 4779 4779 4779 4779 4779 4779 80290

5 5735 5735 5735 5735 5735 5735 80290

6 2867 3584 3584 3584 3584 40145

7 2867 3584 3584 3584 3584 40145

8

9

10

11

2.867 4.461 9.120 13.217 17.996 20.863 24.448 25.165 25.165 25.165 3.584 401.449

2.867 7.328 16.448 29.665 47.661 68.524 92.972 118.136 143.301 168.465 172.050 172.050 573.499

FLUJO DE CAJA -33.099 -42.502 -34.921 -50.713 -25.373 -29.930 -13.775 -31.480 -10.707 -18.709 -607 -3.789 397.660

47581

3,62%

53,18%

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

Mes

TIR MENSUAL

TOTAL INGRESOS

TOTAL INGRESOS ACUMULADOS

VAN

TIR MENSUAL

Precios Venta

MESES DE VENTA RESERVA ENTRADA MESES + MES DE ENTRADA TASA MENS. CRÉDITO

MES

Mes

155


8.6. Análisis Dinámico con Apalancamiento

En el análisis dinámico con apalancamiento se considera una línea de crédito de 11meses

financiado al 30% del costo del proyecto, a una tasa anual del 10.19% o a una efectiva mensual

de 0.81%. El monto de financiamiento será de $141433, 48% menor al requerido calculado

anteriormente, generando un rwacc 19%.

Gráfico 36 Sensibilidad Variación Tiempo Ventas



Tabla 53 Flujo Apalancado y Amortización Crédito



58924

19%

1,43%

5,05%

80,57%

-290084

12

16,4%

20,0%

94.084

RENTABILIDAD

UTILIDAD



MARGEN

VAN


UTILIDAD APALANCADA


TIR MENSUAL

TIR ANUAL

INTERES ANUAL 10,19% Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13

INTERES MENSUAL 0,81%

141.433 141.433

1.148 1.048 947 845 743 639 535 429 323 216 109

Pago Crédito 12.344 12.444 12.545 12.647 12.750 12.853 12.958 13.063 13.169 13.276 13.384

Cuota por apertura 990

141.433 -14.482 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492 -13.492

141.433 126.950 113.458 99.966 86.473 72.981 59.489 45.996 32.504 19.012 5.520 -7.973

-33.099 98.931 -49.403 -64.205 -38.865 -43.423 -27.267 -44.972 -24.199 -32.201 -14.099 -17.281 384.168

-33.099 65.831 16.428 -47.777 -86.642 -130.064 -157.332 -202.304 -226.503 -258.704 -272.803 -290.084 94.084

Intereses

Capital + Interés

Préstamo 30% del Costo Total

FLUJO DE CAJA

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

Capital + Interés Acumulado

TABLA DE AMORTIZACIÓN

156


Gráfico 37 Flujo Apalancado



157


8.6.1. Utilidad Apalancada – No Apalancado

8.6.1. Sensibilidad al Incremento Costos

La sensibilidad respecto al incremento de costos analiza la variación del VAN y TIR al suponer

un escenario donde aumentan en ciertos porcentajes los costos directos, manteniendo fijos los

costos indirectos y del terreno.

La ecuación matemática del gráfico de la sensibilidad en variación al incremento de costos,

deduce que por cada 1% de aumento de costos el VAN decrece $3.186,98. En un aumento del

18.5% el VAN es cero.

Tabla 54 Comparación Utilidades



47581

22,24%

1,69%

3,62%

53,18%

-295604

12

17,8%

21,6%

102.057

FLUJO SIN APALANCAMIENTO

VAN

UTILIDAD

RENTABILIDAD

TIR MENSUAL

TIR ANUAL



MARGEN



58924

19%

1,43%

5,05%

80,57%

-290084

12

16,4%

20,0%

94.084

RENTABILIDAD

UTILIDAD



MARGEN

VAN


FLUJO APALANCADO


TIR MENSUAL

TIR ANUAL

Tabla 55 Sensibilidad Incremento Costo Apalancado



2%


VARIACIÓN EN COSTOS 603,1 692,7 1.112,8 696,7 894,7 643,3 845,5 593,1 753,9

NUEVO SALDO EN CAJA -33.099 98.328 -50.096 -65.318 -39.562 -44.317 -27.910 -45.818 -24.792 -32.955 -14.099 -17.281 384.168

52550

4,60%

71,51%

VARIACIÓN EN COSTOS 2% 4% 6% 8% 10% 18,5% 14% 16%

VAN 52550 58924 52550 46176 39802 33428 27054 14306 7932

a. INCREMENTO EN COSTOS de incremento

VAN

TIR MENSUAL

TIR ANUAL


158


8.6.1. Sensibilidad Disminución Precios de Venta

La sensibilidad respecto a la disminución en el precio de venta analiza la variación del VAN y

TIR al suponer un escenario donde varía el flujo de ingresos.

La ecuación matemática del gráfico sensibilidad en la disminución de precios de venta, deduce

que por cada 1% de descenso de precios el VAN cae $4.965,79. En una disminución del -11.8%

en los precios el VAN se anula.

Gráfico 38 Sensibilidad Incremento Costo Apalancado



Tabla 56 Sensibilidad Precio Venta Apalancado



-2%


VARIACIÓN EN PRECIOS -57,3 -89,2 -182,4 -264,3 -359,9 -417,3 -489,0 -503,3 -503,3 -503,3 -71,7 -8.029,0

FLUJO DE CAJA -33.157 98.841 -49.586 -64.469 -39.225 -43.840 -27.756 -45.475 -24.702 -32.704 -14.171 -17.281 376.139

48992

4,45%

68,59%

VARIACIÓN EN PRECIOS -2% -4% -6% -8% -11,87% -12% -14% -16%

VAN 48992 58924 48992 39061 29129 19197 0 -666 -10597 -20529

VAN

TIR MENSUAL

TIR ANUAL

b. DISMINUCIÓN EN PRECIOS de disminución

159


8.6.1. Escenario Aumento de Costos y Reducción de Precios

Análisis de sensibilidad que interactúa dos variables para identificar las combinaciones en

aumento de precios y reducción de costos generando un límite para el VAN cuando tenga

valores iguales y menores a cero.

La tabla de variación muestra un rango (rojo) de valores donde el VAN toma valores menores

o iguales a cero.

Gráfico 39 Disminucón Precio Venta Aplancado



Tabla 57 Escenario Aplancado



-2%

2%

603,1 692,7 1.112,8 696,7 894,7 643,3 845,5 593,1 753,9

-57 -89,2 -182,4 -264,3 -359,9 -417,3 -489,0 -503,3 -503,3 -503,3 -71,7 -8.029,0

-33.157 98.238 -50.278 -65.582 -39.921 -44.735 -28.399 -46.321 -25.295 -33.458 -14.171 -17.281 376.139

42618

VARIACIÓN POR COSTOS

VARIACIÓN POR PRECIOS

NUEVO SALDO DE CAJA

VAN

c. VARIACIÓN PRECIO Y COSTO

PRECIOS de disminución

COSTOS de incremeneto

160


8.7. Conclusiones

EL análisis financiero del proyecto ANKA obtiene un VAN positivo en las situaciones con

apalancamiento y sin apalancamiento de $50000, al generar una apalancamiento del proyecto

el VAN y el TIR aumenta, disminuye el capital máximo de inversión y se reduce la utilidad por

el incremento en gastos del porcentaje de interés de financiamiento al amortizar el capital.

El análisis de riesgo o de sensibilidad muestra que el proyecto soporta un incremento del 15%

de costos, un 10% de disminución de precios de venta y un aumento de dos meses en el tiempo

de ventas.


financiamiento bancario es menor que el costo de oportunidad y se obtiene una rentabilidad de

20% anual que se encuentra en el rango de aceptación del promotor del proyecto.

Tabla 58 Van Escenario Aplancado



Costos

42618 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Precios

58924 48992 39061 29129 19197 9266 -666 -10597

2% 52550 42618 32687 22755 12823 2892 -7040 -16971

4% 46176 36244 26313 16381 6449 -3482 -13414 -23345

6% 39802 29870 19939 10007 76 -9856 -19788 -29719

8% 33428 23496 13565 3633 -6298 -16230 -26162 -36093

10% 27054 17122 7191 -2741 -12672 -22604 -32536 -42467

12% 20680 10748 817 -9115 -19046 -28978 -38910 -48841

14% 14306 4374 -5557 -15489 -25420 -35352 -45283 -55215

VAN

47581

22,24%

1,69%

3,62%

53,18%

-295604

12

17,8%

21,6%

102.057

FLUJO SIN APALANCAMIENTO

VAN

UTILIDAD

RENTABILIDAD

TIR MENSUAL

TIR ANUAL



MARGEN



58924

19%

1,43%

5,05%

80,57%

-290084

12

16,4%

20,0%

94.084

RENTABILIDAD

UTILIDAD



MARGEN

VAN


FLUJO APALANCADO


TIR MENSUAL

TIR ANUAL

161


9. Aspectos Legales

Aspectos Legales

MDI


162


9.1. Antecedentes

En la ejecución de proyectos inmobiliarios, los involucrados deben adaptarse a las normas y

ordenanzas que rigen esta actividad, como la codificación de uso del suelo, normas

constructivas, tazas y obligaciones tributarias, oferta y demanda inmobiliaria con análisis de

mercado potencial con capacidad de compra y acceso a financiamiento.

Noaquip S.A. empresa constructora constituida legalmente generará para el proyecto Edificio

Amazónico ANKA, todas las herramientas necesarias para cumplir con los aspectos legales en

el proceso; desde la planificación, construcción, venta y financiación.

“En el Ecuador a partir de la intervención de la Superintendencia de Compañías entre enero del

2012 y marzo del 2013 a empresas que realizaban actividades irregulares en el negocio

inmobiliario, emitió una norma para regular el funcionamiento de las inmobiliarias vigente

desde diciembre del 2013 publicada en el Registro Oficial 146.”

9.2. Objetivo

Los objetivos para este capítulo son: analizar el marco legal que permita cumplir con las

disposiciones provistas por el Municipio del cantón Puyo. Determinar las obligaciones

laborales requeridas para la actividad. Generar contratos con las empresas y personas que

intervienen en la ejecución del proyecto.

9.3. Metodología

La metodología usada para el aspecto legal está basada en las normas y requisitos provistos en

el código de regulación urbana de la ciudad del Puyo, en los documentos obtenidos en el registro

de la propiedad y en asesorías profesionales.

163


9.4. Aspecto Legal del Proyecto

En el desarrollo de proyectos inmobiliarios se debe contar con los permisos otorgados por el

municipio del cantón, los cuales son definidos en sus respectivas ordenanzas municipales. En

el capítulo noveno del código de regulación urbana de la ciudad del puyo, menciona que todos

los trabajos de planificación arquitectónica y diseño deben ser ejecutados bajo la

responsabilidad de un profesional arquitecto o ingeniero registrado en el GADMP.

La construcción de nuevas edificaciones, requieren la aprobación y autorización municipal a

través del Departamento de Planificación Territorial; para lo cual se deben cumplir con las

normas de Arquitectura y Urbanismo.

9.5. Proceso Legal Municipal

El Proyecto ANKA según el código de regulación urbana del cantón específica que las

construcciones urbanas mayores de 30m2 o de 25 salarios básicos unificados y menores a cuatro

pisos con aprobación de planos arquitectónicos y estructurales deben cumplir:

9.5.1. Informes y Certificados: Informe de Regulación Urbana

El aspecto legal municipal del Proyecto Edificio Amazónico ANKA empieza cumpliendo los

requisitos para la obtención del informe de regulación urbana (L.F.), informe expedito por la

Dirección de Planificación a pedido del propietario, previo al pago en Tesorería Municipal:

Solicitud dirigida al Departamento de Planificación.

Formulario de Solicitud de Informe de Regulación Urbana.

Copia de la Escritura del predio donde se va a construir.

Certificado actualizado de gravámenes del Registro de la Propiedad.

Certificado de no adeudar al Municipio (Recaudación).

Copia del planimétrico hasta un año anterior.

Pago del impuesto predial

Documentos archivados en una carpeta color amarillo.

164


9.5.2. Aprobación de Planos y Permiso de Construcción

El proyecto ANKA sujeto a los planos de zonificación del código y a las normas de Arquitectura

y Urbanismo requerirá la aprobación de planos, este es un informe que tiene validez por un año

y es de carácter informativo cuyos requisitos son:

Informe de aprobación del anteproyecto

Informe de Regulación Urbana

Formulario de revisión de planos.

Anteproyecto arquitectónico que incluya: un juego de planos en el que se debe

identificar todas las cotas, considerando las condicionantes del terreno y los

colindantes, especialmente en zonas con portales.

Informe de factibilidad ambiental, otorgado por el Ministerio Ambiental que

determinará si debe realizar estudio de impacto ambiental o ficha ambiental


Informe de aprobación del proyecto definitivo

Informe de aprobación del anteproyecto

Informe de Regulación urbana

Cuatro juegos de planos arquitectónicos y estructurales, en los que se debe dar

cumplimiento a los requisitos del código y de las Normas de Arquitectura y

Urbanismo.

Pago de la tasa municipal de aprobación de planos.

Informe del cuerpo de bomberos.

Planos especializados (eléctricos, sanitarios, telecomunicaciones, entre otros

requeridos por los funcionarios).

Informe de secretaría de Gestión de Riesgos.

Estudio de factibilidad ambiental.


165


Permiso de Construcción

Planos aprobados de la edificación

Formulario de Permisos de Construcción

Comprobante de depósito de la garantía de fiel cumplimiento de los planos

arquitectónicos y estructurales aprobados por el GADMP.


El código menciona que toda modificación en obra respecto a planos aprobados que no cambie

el área de construcción, requerirá la presentación de los planos aprobados anteriormente más el

pago de la tasa municipal de servicios técnicos administrativos. En el caso de existir un aumento

en el área, se deberá sujetar al procedimiento establecido para la aprobación de planos y pagar

adicionalmente el 2x1000 sobre el costo del área incrementada.

En modificaciones interiores hasta un 20% de la obra, sin que representen modificaciones

estructurales, se requiere solamente comunicar al Director de Planificación Territorial

indicando las modificaciones a realizarse.

9.5.3. Permiso Aprobación de Propiedad Horizontal

El permiso para declaratoria de propiedad horizontal, que autoriza que las edificaciones que

tengan dos o más unidades independientes de vivienda, oficinas, comercio u otros de acuerdo

a la ley de propiedad horizontal y su reglamento, puedan ser enajenados individualmente para

el proyecto Edificio ANKA debe presentar al departamento de planificación territorial los

originales de los documentos:

Formulario de Solicitud dirigida al Director de Planificación formada por el

propietario o representante legal y el arquitecto responsable del trámite.

Planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones actualizados con los

respectivos informes.

Copia certificada de la escritura pública en la que se establezca el dominio del bien

inmueble, inscrita en el Registro de la Propiedad.

Certificado de gravámenes e hipotecas actualizado del Registrador de la Propiedad.

Certificado de no adeudar al Municipio.

Informe de aprobación de planos de las construcciones existentes.

166


Permiso de trabajos varios (en caso de haberlo obtenido).

Un juego completo de planos aprobados.

Informe técnico sobre la estabilidad estructural por parte de un ingeniero civil

calificado o planos estructurales con los cuales se construyó la obra.

Reglamento de uso funcionamiento y administración.

Informe de los departamentos de Higiene y Salubridad, Empresa Eléctrica y Obras

Públicas Municipales certificando el cumplimiento de las normas sobre

instalaciones y albañilería.

Cuadro de áreas, linderos y alícuotas detalladas abalizando por un arquitecto

registrado en el GADMP.


El cuadro de alícuotas contendrá única y específicamente las fracciones correspondientes del

total de las áreas de uso privado y susceptible de individualizarse. Las áreas de uso comunal no

se asignarán alícuotas, debiendo constar de manera detallada la superficie y el destino.

9.5.3.1. Indicaciones Adicionales para Nuevas Construcciones

El edificio debe sujetarse a las regulaciones del uso, utilización del suelo y densidad,

contemplados en la zonificación establecida en el código y las normas específicas

contenidas en el Código de Arquitectura y Urbanismo.

Presentar planos de instalaciones hidrosanitarias y eléctricas aprobados.

Las instalaciones de aprovisionamiento de agua potable, serán centralizadas, cada

unidad tendrá un medidor propio, en un lugar fácilmente accesible dentro de cada

unidad. Para uso comunal tendrá un medidor independiente, así como tomas de agua

en caso de incendio.

Las instalaciones de evacuación de aguas servidas se diseñarán de tal manera que

cada departamento tenga su propia instalación hasta conectar con la red general de

los bajantes o colectores del edificio.

Las instalaciones eléctricas serán centralizadas. Cada unidad contará con su propio

medidor, alimentado desde el tablero general.

La iluminación de espacios comunales: escaleras, corredores, galerías y áreas de

exteriores tendrán medidor exclusivo.

167


Las losas de entrepiso serán de hormigón armado no menor de 20cm de espesor.

En caso de sobrepasar los 450m2 de construcción o más de tres unidades de vivienda

se exigirá planos y firmas de responsabilidad de ingenieros eléctricos e

hidrosanitarios.

Terminada la construcción del Edificio Amazónico ANKA en propiedad horizontal, se debe

protocolizar en una notaría del cantón, el plano general del edificio y se inscribirá una copia en

el Registro de la Propiedad, en un libro especial que se llevará para el efecto. La copia del plano

se guardará en el archivo del Registro y contendrá:

Ubicación y linderos del inmueble.

Ubicación y número que corresponda a cada piso, departamento y local.

Ubicación de las instalaciones de luz y fuerza, agua potable, teléfono, calefacción y

ventilación, desagües y de los demás bienes comunes.

9.5.4. Resultados del Trámite

La Dirección de Planificación emitirá el informe técnico por escrito sobre la petición de

aprobación de declaratoria de propiedad horizontal en el término máximo de 10 días, contados

a partir de la fecha de su presentación.

Si la petición de declaratoria de propiedad horizontal mereciera un informe

favorable, toda la documentación se la remitirá al departamento jurídico para que

elabore la resolución administrativa de aprobación del proyecto ANKA previo al

análisis legal de la documentación respectiva y se expedirá la autorización en el

término máximo de diez días, previo al pago de la tasa de aprobación de declaratoria

de propiedad horizontal.

La resolución elaborada por el departamento jurídico debe ser firmada por el director

del departamento de Planificación, remitido al Consejo Municipal y al Secretario

General del GADMP, para que el departamento jurídico proceda a la protocolización

e inscripción correspondiente en el registro de la propiedad, previo al pago de las

debidas tasas, finalmente se obtendrán cuatro copias de la resolución final que

permanecerá respectivamente en el departamento de Planificación Territorial,

Avalúos y Catastros, Jurídico y una para el propietario.

168


Si la petición de la declaratoria de propiedad horizontal mereciera un informe

negativo, se indicará las razones de esta negatividad así como las recomendaciones

necesarias para su aprobación.

9.5.5. Garantías

El proyecto ANKA para la obtención del permiso de construcción según el código vigente no

debe presentar una garantía hipotecaria, tomando en consideración que el Municipio acepta las

siguientes garantías: hipotecas, garantía bancaria, póliza de seguros y depósitos en moneda de

curso legal.

La garantía remitida al favor del Municipio es para asegurar la ejecución de la obra de acuerdo

a los planos aprobados. No se rinde garantía para construcción de obras que no requieran

aprobación de planos.

El monto de la garantía que debe presentar el proyecto ANKA, es el resultado de multiplicar el

área bruta de construcción por el factor correspondiente y por el valor del m2 de construcción

de edificaciones.

Las garantías para la habilitación de la edificación aceptadas por el GADMP son: garantías

bancarias, garantías hipotecarias valoradas por el Departamento de Avalúos y Catastros, pólizas

de seguro o depósitos en moneda en curso legal, las cuales deben ser entregadas a la dirección

financiera quién establecerá los procedimientos específicos para el caso.

La garantía será devuelta por el Municipio, una vez que el propietario o constructor haya

obtenido el permiso de habitabilidad de la Dirección de Planificación.

Tabla 59 Garantías

Fuente: Código Regulación Urbana 2014


Área bruta Construcción 926

Factor 4%

m2 construcción 466

Garantía 17266

Garantía a Favor del Municipio

169


9.5.6. Obligaciones del Constructor

La constructora NOAEQUIP S.A. según el código vigente en la provincia, está obligado a

cumplir:

Colocar un letrero en el predio, en el que debe constar la identificación del proyecto,

nombre de los proyectistas (arquitectónicos, estructurales e instalaciones) y el número

del permiso de construcción.

Mantener en oba un juego completo de planos arquitectónicos y estructurales aprobados

por el GADMP.

Proteger a la construcción con cerramiento o vallas provisionales de seguridad.

9.5.6.1. Presentación Planos

Los planos del proyecto ANKA para su aprobación y registro deben ser realizados en papel

impreso y en medio digital sujeto a las normas INEN 567, 568 y 569. Las dimensiones de las

láminas de dibujo deberán regirse a los siguientes formatos:

Los planos deben llevar para su identificación, un cuadro de títulos, el mismo que se ubicará

junto al espacio destinado para los sellos de aprobación. Los planos deben disponer en su

extremo inferior derecho un espacio libre para los sellos necesarios, acorde al formato utilizado,

hasta máximo de 0.15 x 0.15 m.

Los cuadros de título se diseñarán con los siguientes datos:

Clave catastral,

Nombre del proyecto,

Ubicación gráfica y descrita con dos puntos georreferenciados,

Formato Dimensiones

A0 841 x 1189

A1 594 x 841

A2 420 x 594

A3 297 x 420

A4 210 x 297

Formato Láminas Dibujo

Tabla 60 Formato Láminas Dibujo

Fuente: Norma INEN 568 - 2014


170


Actividad a realizar: de acuerdo al uso conforme,

Nombre, número de cédula y firma del propietario,

Nombre, firma, número de registro y cédula del profesional responsable,

Nombre, firma del representante legal de la empresa,

Título de la lámina,

Escalas,

Fecha,

Número de lámina: 1-A Arquitectónicas, 1-E Instalaciones Eléctricas, 1-H Instalaciones

Hidrosanitarias, 1-R Riesgos,

Cuadro de áreas,

El contenido mínimo aceptado de los planos para el proyecto será:

Levantamiento planimétrico y topografía del terreno con los cortes correspondientes e

identificar el nivel natural de los terrenos colindantes de las construcciones adosadas.

Ubicación del proyecto que debe abarcar una zona de 300m de radio, con su correcta

orientación y nombres de las calles, avenidas, plazas, ríos, entre otros, que permita

ubicarlo fácilmente.

Plano de implantación en el que se anotará las medidas, ángulos del terreno, retiros, tipo

de cubierta, afectaciones y eje vial.

Dentro de la primera lámina de los planos arquitectónicos, se debe elaborar un cuadro de áreas

de acuerdo:

Las plantas deben ser dimensionadas al exterior, haciendo constar las medidas parciales

y totales de los locales, espesores de muros, apertura de ventanas y puertas, ejes, entre

otros. Se tomará como cota de referencia la del novel de la acera. Dentro de cada local

se establecerá su designación y se colocarán cotas de nivel en los sitios que fueren

necesarios para la comprensión del proyecto.

Los cortes necesarios deben ser presentados a la misma escala adoptada para las plantas,

estas den ser dimensionadas e identificar los niveles de cada, así como el nivel natural

del terreno. Se debe presentar un corte encada sentido como mínimo y por lo menos uno

de estos deberá contemplar el desarrollo de la escalera.

171


Deben representarse todas las fachadas del proyecto a la misma escala adoptada para

las plantas y cortes.

Los planos de instalaciones deben ser presentados en la misma escala que los planos

arquitectónicos e independientemente entre sí.

Los planos estructurales deben representar el diseño de la estructura del edificio, el

armado de sus elementos, detalles y especificaciones, debidamente acotados.

9.5.7. Infracciones y Sanciones

El Código de regulación Urbana, establece el procedimiento de juzgamiento de infracciones a

la normativa en los siguientes aspectos:

En el caso del que el proyecto Edificio ANKA se construya sin aprobación de planos

arquitectónicos ni permiso de construcción pero que cumpla con las normativas vigentes, será

sancionado con multas de hasta 100% del fondo de garantía otorgado a favor de la

municipalidad.

Adicionalmente, el comisario de la construcción ordenará como medida cautelar la suspensión

de las obras por 60 días. Si en este término no se presentare los respectivos planos aprobados y

permisos de construcción, se ordenará la demolición.

En el caso del que el proyecto Edificio ANKA se construya con aprobación de planos

arquitectónicos que no cuentan con el permiso de construcción pero que cumpla o no con las

normativas vigentes, será sancionado con una multa hasta el 70% % del fondo de garantía

otorgado a favor de la municipalidad.

Adicionalmente, el comisario de la construcción ordenará como medida cautelar la suspensión

de las obras por 30 días. Si en este término no se presentare el respectivo permiso de

construcción, se ordenará la demolición.

En el caso del que el proyecto Edificio ANKA se construya con aprobación de planos

arquitectónicos y cuenta con el permiso de construcción pero que no cumplan con las

normativas vigentes, será sancionado de acuerdo:

172


Si el informe de control establece que existe una alteración entre la topografía declarada

en planos y el nivel natural del terreno, el comisario ordenará como medida cautelar la

suspensión de la obra hasta la presentación de los planos rectificados y permiso de

construcción corregido, en un plazo no mayor de 60 días, vencido el cual y en caso de

incumplimiento sancionará con el pago de una multa hasta el 5% del fondo de garantía.

Si el informe de control establece el incumplimiento de condiciones técnicas y de

seguridad de las excavaciones que ocasionen inestabilidad en los predios o estructuras

colindantes, el comisario ordenará como medida cautelar la suspensión de la obra y

dispondrá al propietario que los daños sean remediados, en un plazo no mayor de 30

días, vencido el cual y en caso de incumplimiento sancionará con el pago de una multa

hasta el 20% del fondo de garantía. La Municipalidad podrá remediar las irregularidades

que generaron los daños, trasladando los gastos al infractor.

Si el informe de control establece que las obras del proyecto estructural aprobado

compromete la seguridad de la edificación, el comisario ordenará como medida cautelar

la suspensión de la obra y dispondrá la realización de obras de mitigación, en un plazo

no mayor de 60 días, en caso de incumplimiento sancionará con el pago de una multa

hasta el 100% del fondo de garantía y ordenará la demolición de lo construido ilegal.

Si el informe de control establece la ocupación ilegal total o parcial de los retiros, el

comisario sancionará con el pago de una multa hasta el 20% del fondo de garantía y

ordenará la demolición de lo construido ilegalmente, salvo el caso de usarlo para

estacionamiento, sobre el que se permitirá una cubierta inclinada sobre el retiro lateral.

Si el informe de control establece que la construcción supera la máxima altura permitida

en metros o en pisos, el comisario sancionará con el pago de una multa hasta el 50% del

fondo de garantía y ordenará la demolición de lo construido ilegalmente.

Si el informe de control establece el incumplimiento de la altura mínima de los

entrepisos permitida, medida desde el nivel del piso al elemento estructural más bajo, el

comisario sancionará con el pago de una multa hasta el 100% del fondo de garantía y

ordenará la demolición de lo construido.

173


Si el informe de control establece el incumplimiento de las áreas mínimas de avientes o

locales construidos, el comisario sancionará con el pago de una multa hasta el 5% del

fondo de garantía para cada ambiente o local.

Si el informe de control establece el incumplimiento de las dimensiones mínimas en

circulaciones horizontales de uso público, incluyendo dimensiones de escaleras, el

comisario ordenará como medida cautelar la suspensión de la obra y dispondrá la

realización de obras de rectificación, en un plazo no mayor de 30 días, en caso de

incumplimiento sancionará con el pago de una multa hasta el 10% del fondo de garantía

por las construcciones ilegales en cada piso y ordenará la demolición de lo construido.


puertas y accesos, incluido el acceso vehicular, el comisario ordenará como medida

cautelar la suspensión de la obra y dispondrá la realización de obras de rectificación, en

un plazo no mayor de 30 días, en caso de incumplimiento sancionará con el pago de una

multa hasta el 5% del fondo de garantía por cada acceso y ordenará la demolición de lo

construido ilegalmente.


pozos de luz, el comisario ordenará como medida cautelar la suspensión de la obra y

dispondrá la realización de obras de rectificación, en un plazo no mayor de 30 días, en

caso de incumplimiento sancionará con el pago de una multa hasta el 30% del fondo de

garantía por cada piso con un máximo del 100%.

Si el informe de control establece la inobservancia de las áreas mínimas comunales, el

comisario ordenará como medida cautelar la suspensión de la obra y dispondrá la

restitución de las áreas respectivas, en caso de incumplimiento sancionará con el pago

de una multa hasta el 100% del fondo de garantía de áreas comunales.

Si el informe de control establece el incumplimiento del número de estacionamientos,

el comisario sancionará con el pago de una multa hasta el 20% del fondo de garantía

por cada estacionamiento faltante, en ningún caso la multa superará el 100% del fondo.

El comisario además ordenará como medida cautelar la suspensión de la obra hasta el

cumplimiento de lo estipulado en la normativa.

174


Si el informe de control establece el incumplimiento de las dimensiones mínimas de

estacionamientos, el comisario concederá en un plazo no mayor de 30 días para la

rectificación, en caso de incumplimiento sancionará con el pago de una multa hasta el

100% del fondo de garantía, sin que la sanción lo exonere de la obligación de la

remediación inmediata.

Cuando se ha continuado con las obras a pesar de la existencia de medidas cautelares,

se sancionará con una multa que podrá ser de hasta el 100% del valor del fondo de

garantía y la demolición de lo construido.

La falta de notificación del propietario del inicio de la obra y el avance de cada etapa

constructiva para la ejecución de los controles respectivos será sancionada con multa de

hasta el 25% del valor del fondo de garantía por cada omisión y un máximo del 100%.

Si el proyecto se ejecuta sin tomar las medidas de seguridad, poniendo en peligro la o

vida o la integridad física de las personas o puedan causar perjuicios a bienes de tercero,

serán sancionados con una multa equivalente al 12.5% del salario básico unificado, sin

perjuicio de que el comisario de construcciones ordene la suspensión de las obras hasta

que se adopten todas las medidas de seguridad y se remienden los daños ocasionados.

Lo que impida u obstaculicen el cumplimiento de los trabajos de inspección para el

control municipal, serán sancionados con una multa equivalente al 100% del salario

básico unificado, bajo prevenciones de actuar con el auxilio de la fuerza pública.

La ocupación de la vía o espacios públicos con materiales, equipos, construcciones

temporales, sin contar con el permiso correspondiente, o que incumplan las condiciones

técnicas establecidas, serán sancionados con el desalojo de materiales, la demolición de

las construcciones realizadas sobre el espacio público y una multa equivalente al 125%

del salario básico unificado.

Si no se hubiere obtenido el permiso de trabajos varios o no hubieren cumplido con lo

autorizado por el permiso, serán sancionados con una multa equivalente al 125% del

175


salario básico unificado, sin perjuicio de que, en caso de transgredir las normas técnicas

vigentes, el comisario ordene la demolición de las obras ejecutadas.

Si el constructor causa daños a bienes de uso público como calzadas, bordillos, aceras,

parterres, etc., con equipo pesado de construcción, transporte de escombros, de

materiales pétreos, de hormigones, de hierro, entre otros, será obligado a restituir,

reparar o reconstruir el daño en un plazo máximo de 15 días laborables, contados a partir

de la notificación. Si en ese lapso no se hubieren reparado los daños, el GADMP los

realizará y cobrará al infractor su valor correspondiente por la vía coactiva con un

recargo del 25%.

La cancelación de las multas impuestas por el comisario de construcciones no representa el

finiquito de la infracción, esta se levantará una vez que se haya realizado todo el trámite de

aprobación de planos, informe de la Dirección de Planificación y permiso de habitabilidad.

9.5.8. Control Municipal

Los controles en la ejecución de obras de edificación realizadas de manera obligatoria por el

Municipio para verificar que todas las actividades estén de acuerdo a la normativa vigente y

cuenten con la aprobación del GAD se las realizarán:

El primer control se lo ejecutará cuando se hayan realizado las excavaciones para la

cimentación, esto es antes de que se realice la función de cimientos y columnas, se

inspeccionará en función de los planos aprobados que serán cotejados con la norma.

El segundo control se lo ejecutará cuando la obra de construcción tiene armada la

primera losa de la edificación.

El tercer control se lo ejecutará cuando haya finalizado la construcción.

En cada control se verificará, de acuerdo al avance de la obra, las condiciones físicas del terreno

en lo que se refiere a nivel natural de terreno, afectación de lotes colindantes, replanteo, retiros

a ejes viales y todo aquellos que influyen en la ejecución de la obra como taludes, altura total

de la edificación, áreas verdes, equipamiento comunal y áreas comunales;

176


El cumplimiento de las normas de arquitectura en dimensiones mínimas, iluminación de

locales, ventilación de locales, altura de los locales, circulaciones interiores, accesos, escaleras,

estacionamientos, salidas, ascensores y ductos, concordancia de los planos estructurales con los

planos arquitectónicos; El cuerpo de bomberos realizará inspecciones, en cualquier momento

del proceso constructivo.

En las inspecciones de control, los responsables de la construcción, deberán presentar los planos

arquitectónicos y estructurales aprobados y de instalaciones presentadas, además del permiso

de construcción de la edificación.

177


9.6. Conclusiones

La planificación de la estructura legal del Edificio ANKA, es elaborado para las diferentes fases

del proyecto. La fase de Inicio gestiona las obligaciones laborales y tributarias manifestadas en

todo el proyecto. La fase de prefactibilidad gestiona el informe de regulación urbana y el

certificado de gravámenes con el objetivo de descartar impedimentos en el predio y basar las

dimensiones en el IRM. La fase de planificación, estado actual del proyecto, gestiona la

escrituración del inmueble y los pagos del impuesto predial con el objetivo de presentar el acta

de registro de planos del proyecto y obtener la licencia de trabajos varios y de construcción.

Descripción Organismo Estado Observación

Obligaciones Laborales IESS Listo 100%

Obligaciones Tributarias SRI Listo 100%

Informe de Regulación Urbana Municipio Puyo Listo 100%

Certificado Gravámenes Resgitro Propiedad Listo 100%

Escritura del Inmueble Notaría Listo 100%

Pago Impuesto Predial Municipio Puyo Listo 100%

Informe Servicios EMAAP Empresa Agua Potable Puyo Pendiente 0%

Informe Empresa Elétrica Empresa Electrica Puyo Pendiente 0%

Acta de Registro de Planos Municipio Puyo Listo 100%

Permiso Cuerpo Bomberos Bomberos Puyo Pendiente 0%

Licencia Trabajos varios Municipio Puyo Pendiente 0%

Licencia Construcción Bomberos Puyo Pendiente 0%

Solicitud de Acometidas Potables Municipio Puyo Pendiente 0%

Solicitud de Acometidas Eléctricas Municipio Puyo Pendiente 0%

Inspecciones Municipales Municipio Puyo Pendiente 0%

Contratación Proveedores Varios En proceso 50%

Contrato de Reserva NOAEQUIP S.A. En proceso 50%

Proceso Compra-Venta NOAEQUIP S.A. Pendiente 0%

Permiso Habitabilidad Municipio Puyo Pendiente 0%

Declaración Prop. Horizontal Municipio Puyo Pendiente 0%

Escrituración Notaría Pendiente 0%

Devolución Garantía Municipio Puyo Pendiente 0%

Acta Entrega Edificio Notaría Pendiente 0%

Liquidación Contratos Notaría Pendiente 0%

FASE INICIO

FASE PREFACTIBILIDAD

FASE PLANIFICACIÓN

FASE EJECUCIÓN

FASE COMERCIALIZACIÓN

FASE CIERRE

178


10. Gerencia del Proyecto

Gerencia del Proyecto

MDI


179


10.1. Antecedentes

La Gerencia de Proyectos, es la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y

técnicas que permiten cumplir con los requisitos que se deben llevar a cabo bajo la coordinación

y el control de todas las etapas requeridas en la gestión de los intereses del grupo de personas

para la iniciación y desarrollo del proyecto inmobiliario.

10.2. Objetivo

Los objetivos para este capítulo son: identificar los procesos dictados en la metodología Ten

Step que permitan el desarrollo y control del proyecto. Realizar formatos y matrices de

ejecución, control y seguimiento para las etapas en el desarrollo del proyecto.

10.3. Metodología

La Gerencia del Proyecto ANKA, se desarrollará bajo la metodología Ten Step, la cual describe

la forma de aplicar y gestionar proyectos de manera proactiva, desde el enfoque del PMI.

Ilustración 28Metodología Ten Step

Fuente: Ten Step 2014

Elaborado: Xavier Ledesma

180


10.4. Plan del Negocio

En las diferentes etapas del ciclo de vida del producto y del proyecto, el desarrollo gerencial

del Edificio ANKA tendrá un enfoque de planificación para el presente documento. La

metodología Ten Step, proporciona procedimientos que se ajustan a las etapas del proyecto.

10.5. Acta de Constitución

El primer paso en proyectos en etapa de planificación según la metodología Ten Step, es la

elaboración del Acta de Constitución, esta relata el objetivo general del proyecto y permite una

definición de cómo será medido el éxito del proyecto. El Acta es un documento formal que

reconoce la existencia del proyecto, identifica los interesados, al Director del Proyecto y provee

los requisitos de alto nivel. El acta contiene:

Título y descripción del proyecto.

Director del proyecto asignado y su nivel de autoridad.

Caso del negocio.

Recursos Pre-asignados.

Identificación de los interesados.

Requisitos relacionados al enfoque y al alcance.

10.6. Acta del Edificio Amazónico ANKA

10.6.1. Resumen ejecutivo del proyecto

El proyecto Edificio Amazónico ANKA se construirá en el cantón Pastaza, parroquia Puyo,

barrio Ciudadela del Chofer, en las calles Cotopaxi y Cuenca al Norte de la ciudad por la

Constructora NOAEQUIP S.A. y el Arq. Hugo Álvarez P.

Basado en las normas IRM bajo un COS en planta baja de 65% y un COS Total de 210%, el

edificio será construido en un lote de 225m2 y estará compuesto por 4 pisos, 5 locales

comerciales en planta baja y 6 departamentos de 3 dormitorios (dos departamentos de 96 y 74

m2 por planta), a un costo total de $431656.

181


10.6.2. Visión General

El proyecto Edificio Amazónico ANKA es un pilar para que la empresa desarrolle la actividad

inmobiliaria en la ciudad del Puyo, ofreciendo una nueva perspectiva arquitectónica que ofrezca

calidad y mejorar en el entorno. El proyecto pretende ser una inversión que aporte valor a la

empresa en un período menor a un año.

10.6.3. Objetivos del proyecto

El proyecto complicará con los siguientes objetivos:

Planificar un edificio de 4 pisos que conste de 5 locales comerciales y 6 departamentos.

Mantener el enfoque hacia la clase media de la ciudad.

Tiempo de gestión inmobiliaria: 11 meses. Tiempo de construcción 9 meses.

Realizar encuestas que verifiquen un posicionamiento de la marca en la ciudad.

Gestionar el proceso administrativo y de control mediante el uso de softwares.

El proyecto será aceptado si al calcular el valor actualizado neto de los flujos de caja toma un

valor positivo a la tasa de descuento calculada generando una rentabilidad igual o mayor al 20%

en base a un análisis de sensibilidad en variaciones de costos y precios de venta. Las

limitaciones del proyecto serán físicas y económicas; las limitaciones físicas están en función

de las normas del IRM y aspectos técnicos y las limitaciones económicas en función de que la

inversión de capital no sobrepase la capacidad de inversión de la empresa.

10.6.4. Alcance del Proyecto y Entregables

Los entregables se desarrollan a través de fases que se desglosan en actividades que desarrollan

un plan de proyecto. El alcance define los límites de este plan sobre el proyecto.

FASE INICIO

Cod. Tarea Responsable Estado Alcance

I001 Prefactibil idad Gerencia Terminado Dentro

I002 Plan Masa Diseño Terminado Dentro

I003 IRM Gerencia Terminado Dentro

I004 Plan de Negocios Gerencia Terminado Dentro

FASE PLANEACION


P001 Proyecto Arquitectonico Diseño Terminado Dentro

P002 Presupuesto Financiero Terminado Dentro

P003 Factibilidad Financiero Terminado Dentro

P004 Ingenierias Diseño Terminado Fuera

P005 Permisos Municipales Gerencia Terminado Dentro

FASE EJECUCION


E001 Cronograma de Ejecucion Gerencia Terminado Dentro

E002 Planos Constructivos Diseño Terminado Fuera

E003 Construccion Obra No inicia Fuera

FASE COMERCIALIZACION


C001 Promesa de Compra-Venta Ventas No inicia Fuera

C002 Contratos de Reserva Ventas No inicia Fuera

C003 Cronograma de Ventas Gerencia No inicia Dentro

FASE CIERRE


CI001 Planos As Build Diseño Terminado Fuera

CI002 Escrituracion Gerencia No inicia Fuera

CI003 Propiedad Horizontal Gerencia No inicia Fuera

CI004 Permisos de Habitabilidad Gerencia No inicia Fuera

182


10.6.5. Organizaciones impactadas o afectadas

El impacto de este proyecto en otras organizaciones necesita ser determinado paras asegurar

que la gente adecuada y las áreas funcionales correspondientes son involucradas y la

comunicación es dirigida de manera apropiada.

Tabla 61 Entregables del Proyecto ANKA


Elaborado: David Álvarez V.

FASE INICIO


I001 Prefactibil idad Gerencia Terminado Dentro

I002 Plan Masa Diseño Terminado Dentro

I003 IRM Gerencia Terminado Dentro

I004 Plan de Negocios Gerencia Terminado Dentro

FASE PLANEACION


P001 Proyecto Arquitectonico Diseño Terminado Dentro

P002 Presupuesto Financiero Terminado Dentro

P003 Factibilidad Financiero Terminado Dentro

P004 Ingenierias Diseño Terminado Fuera

P005 Permisos Municipales Gerencia Terminado Dentro

FASE EJECUCION


E001 Cronograma de Ejecucion Gerencia Terminado Dentro

E002 Planos Constructivos Diseño Terminado Fuera

E003 Construccion Obra No inicia Fuera

FASE COMERCIALIZACION


C001 Promesa de Compra-Venta Ventas No inicia Fuera

C002 Contratos de Reserva Ventas No inicia Fuera

C003 Cronograma de Ventas Gerencia No inicia Dentro

FASE CIERRE


CI001 Planos As Build Diseño Terminado Fuera

CI002 Escrituracion Gerencia No inicia Fuera

CI003 Propiedad Horizontal Gerencia No inicia Fuera

CI004 Permisos de Habitabilidad Gerencia No inicia Fuera

Organización ¿Cómo se ve afectada o de que forma participa en el proyecto?

Área de Gerencia. Ente organizador que interviene dentro de las 5 fases del proyecto.

Empresa de Diseño. Entidad contratada que participa dentro de la fase de inicio, planeación y ejecución del proyecto.

Área Financiera. Entidad que participa dentro de la fase de planeación del proyecto.

Área de Ventas. Encargada del área de comercialización del proyecto.

Área de Construcción. Entidad encargada para realizar únicamente la fase de ejecución del proyecto.

Municipio de Pstaza.Entidad externa encargada de regular y controlar, tanto la aprobación, como el fiel cumplimiento de

las normas emotivas para el sector.

Tabla 62 Impacto a las Organizacones del Proyecto



183


10.6.6. Estimación de esfuerzo duración y costos del proyecto

El costo estimado se calcula a través del método Historia Previa/Analogía, que se base en

proyectos similares desarrollados con anterioridad. Se establece en base a porcentajes, ya que

el presupuesto no está definido, pero sirve como referencia para estimar los límites del proyecto.

10.6.6.1. Horas de esfuerzo estimadas:

PORCENTAJE

D001 TOTAL DIRECTO (CON IVA) 79%

D003 COSTO DEL TERRENO 5%

Sobre C. Directos

1 Planificación 2%

2 Honorario Construcción y Adm. 4%

3 Impuestos y Tasas 1%

4 Asesoría Jurídica 0%

5 Gerencia Proyecto 3%

6 Gestión Ventas 4%

7 Imprevistos 2%

14%

100%

DESCRIPCIÓN

COSTOS INDIRECTOS

COSTO TOTAL

DESCRIPCIÓN

TOTAL COSTOS INDIRECTOS

COSTOS TOTALES

Tabla 63 Estimación de Costos Proyecto ANKA



Esfuerzo Estimado Las horas de esfuerzo estimado es de X horas/esfuerzo

Duracion Estimada La duracion estimada del proyecto es de 11 meses.

Costo Estimado 431656 dólares

ESTIMACIONES

Tabla 64 Horas de esfuerzo Estimadas Proyecto ANKA



184


10.6.6.2. Duración estimada:

10.6.7. Supuestos del proyecto

Algunas suposiciones y premisas necesitan ser hechas para identificar y estimar las tareas

necesarias y el tiempo del proyecto. Con base en el conocimiento actual, las suposiciones del

proyecto se listan en esta sección. Si alguna de estas suposiciones es invalida posteriormente,

entonces las actividades y las estimaciones del proyecto deberán ser revisadas y actualizadas

en consecuencia.

10.6.8. Riesgos del proyecto

Los riesgos del proyecto son características, circunstancias o situaciones del ambiente del

proyecto que, cuando se ocurren, pueden tener un impacto adverso en el proyecto o la calidad

de sus entregables. Los riesgos conocidos para este proyecto se listan a continuación. Será

preparado un plan de acciones para minimizar o eliminar el impacto que puede generar cada

riesgo en el proyecto.

HITO FECHA DE TERMINO ENTREGABLES FINALIZADOS

Planeacion de Proyecto 10/09/2014 Definicion del Proyecto

FASE DE INICIO 10/09/2014 Plan del proyecto

FASE DE PLANEACION 10/11/2014 Planos Constructivos

FASE DE COMERCIALIZACION 10/12/2014 Promocion y Ventas

FASE DE EJECUCION 10/01/2015 Construccion

FASE DE CIERRE 10/10/2015 Escrituracion

Tabla 65 Duración Estimada Proyeto ANKA



Tabla 66 Supuestos Proyecto ANKA



1 Existiran los fondos necesarios para poder aplicarlos en los flujos proyectados

2 Existiran los recursos, materiales y personal necesario para el desarrollo del proyecto.

3 Costos proyectados se mantienen

4 Las metas de ventas seran cumplidas en el plazo establecido.

SUPUESTOS

185


10.6.9. Enfoque del proyecto

El proyecto consiste en la construcción de 6 departamentos y 5 locales comerciales en 4 pisos,

mediante la cimentación de plintos y vigas y en las losas de entrepiso el sistema tradicional en

hormigón armado, no incluye subsuelo de parqueaderos ni ducto de ascensor.

El proyecto se construirá en el cantón Pastaza, parroquia Puyo, barrio Ciudadela del Chofer, en

las calles Cotopaxi y Cuenca al Norte de la ciudad por la Constructora NOAEQUIP S.A. y el

Arq. Hugo Álvarez P. El proyecto se financiará bajo crédito otorgado por el PRODUBANCO,

correspondiente al 30% del Costo Total, a una tasa de interés anual del 10,20% y una

rentabilidad de 23,5%.

10.6.10. Organización del proyecto

Una estructura organizacional apropiada es esencial para alcanzar el éxito. La siguiente lista

muestra la organización propuesta para el proyecto:

Tabla 68 Roles y Responsabilidades Proyecto ANKA



ROL RESPONSABLE

Patrocinador Ejecutivo Constructora NOAEQUIP S.A.

Director del Programa Ing. Alejandro Álvarez

Miembros del comité de dirección del proyecto Arq. Hugo Álvarez, Arq. Juan López

Director del proyecto Ing David Álvarez

Cliente Constructora NOAEQUIP S.A.

Consejeros del proyecto Vela Abogados, ESUTECO

Miembros del equipo de trabajo Constructora NOAEQUIP S.A.

1 Cambios en los indices macroeconomicos proyectados del pais

2 Aumento de la competencia del mercado

3 Cambios en las politicas de los creditos hipotecarios

4 Disminucion en los precios de venta

5 Variaciones significativas en los costos del proyecto

RIESGOS

Tabla 67 Riesgos Proyecto ANKA



186


10.6.11. Organigrama

10.6.12. Aprobaciones

Patrocinador Ejecutivo

Ing. Alejandro Álvarez

03/09/2014

Director del Programa

Arq. Hugo Álvarez

03/09/2014

Director de Proyecto

Ing. David Álvarez

03/09/2014

Ilustración 29 Organigrama Proyecto ANKA

Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


187


10.7. Planificación de los Interesados

En los proyectos inmobiliarios hay varias personas o grupos de personas que se involucran en

las diferentes etapas y que pueden ser impactados positiva o negativamente.

El método Ten Step, propone un proceso de identificación de los interesados mediante matrices

que permitan: identificar las personas, grupos y organizaciones que pueden llegar a estar

afectados de alguna manera por el proyecto; desarrollar estrategias de gestión adecuadas a fin

de lograr la participación eficaz de los interesados a lo largo del ciclo de vida del proyecto;

gestionar la comunicación continua de los interesados y controlar la participación de los

interesados.

10.7.1. Identificación de los Interesados

Los interesados en el Edificio ANKA son identificados en los diferentes cuadrantes según el

análisis del nivel de poder y autoridad; de acuerdo al pronunciamiento de estos respecto al

proyecto, las estrategias de comunicación se guiarán a través de la matriz de comunicación.

Ilustración 30 Clasificación Interesados Poder-Influencia



188


10.7.2. Gestión de la Comunicación de los Interesados

La matriz interés vs poder permitirá generar estrategias para mantener la comunicación entre

los interesados en las diferentes etapas del proyecto y poder tomar decisiones que afecten de

forma positiva al proyecto.

10.7.3. Control de la participación de los interesados

La participación de los interesados durante las diferentes etapas del proyecto, será medido de

acuerdo al modelo de prominencia. “El modelo de prominencia es un mapeo de interesados

descrito por Mitchell, Agle y Wood (1997, 1999). Este modelo identifica 7 tipos de

comportamientos del Interesado, dependiendo de la combinación de tres características: Poder

del interesado de influenciar a la organización, Legitimidad de la relación y de las acciones del

interesado con la organización en términos de deseabilidad, propiedad o conveniencia y

Urgencia de los requisitos que un interesado plantea a la organización en términos de urgencia

y oportunidad para el interesado”. (Norberto Figueroa).

Ilustración 31 Clasificación Interesados Poder-Interés



189


“Los interesados con una de las tres características se definen como interesados latentes y se

subclasifican en interesados durmiente, discrecional o demandante. Los interesados que

muestran dos de tres de las características se definen como interesados expectantes y se

subclasifican en interesados dominantes, peligrosos o dependientes. Los interesados que

muestran las 3 características son los interesados definitivos”. (Norberto Figueroa).

10.7.4. Registro de los Interesados

Los resultados y datos de los interesados que forman parte del proyecto se documentarán en el

siguiente formato.

Ilustración 32 Clasificación Interesados Modelo Prominencia



Tabla 69 Formato Registro Interesados

Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012

Elaborado: DHARMA CONSULTING

190


10.8. Planificación del Alcance

La planificación del alcance descompone un objetivo final o entregable en unidades

administrables asignadas a un responsable, proceso denominado como WBS o EDT. El proceso

del Ten Step para la creación del WBS requiere:

Entender el alcance y los requerimientos del proyecto,

Identificar las principales áreas y entregables requeridas para completar el proyecto,

Subdividir entregables en ítems prácticos,

Recopilar la información obtenida en un formato gráfico de organización,

Verificar y Controlar el Alcance.

10.8.1. Planificación del Alcance del Edificio ANKA

La planificación del alcance del Edificio ANKA, según la metodología Ten Step, será realizada

en las fases de iniciación, planificación, ejecución, comercialización y cierre, con una estructura

del WBS basada en actividades.

10.8.2. Cambios en el Alcance

El Director del proyecto, responsable de la definición del alcance mantendrá el alineamiento de

la misma según los requerimientos aprobados en el Acta de Constitución del proyecto ANKA.

Al existir variaciones en los entregables producidos, se debe determinar las estimaciones de

costo, esfuerzo y duración que pueden ser afectadas y estas deben ser remitidas al patrocinador

para la aprobación y delegar la responsabilidad. El patrocinador del proyecto (Ing. Alejandro

Álvarez P.), es quien determinará el anexo de actividades adicionales dentro del alcance del

proyecto.

Las solicitudes de cambio deben ser documentadas y agregar las actividades correspondientes

al plan de trabajo y aumentar el costo al presupuesto del proyecto. El requerimiento, estado

actual y la resolución serán documentadas en formato de la gestión del alcance.

191


10.8.3. WBS - EDT Edificio ANKA

Ilustración 33 WBS Proyecto ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


192


10.8.4. Diccionario WBS-EDT

1.1 INICIACIÓN

Código Tarea Responsable Estado

1.1.1 Adquisición Terreno Gerencia Terminado

1.1.2 Estudio Preliminar Planificación Terminado

1.1.3 Prefactibil idad Gerencia Terminado

1.1.3.1 Plan Masa Diseño Terminado

1.1.4 Plan de Negocios Gerencia Terminado

1.1.5 Acta de Constitucion Gerencia Terminado

1.2 PLANIFICACIÍON

Cod. Tarea Responsable Estado

1.2.1 Diseño Arquitectonico Diseño Terminado

1.2.2 Ingenierias Diseño Terminado

1.2.3 Aprobaciones y Permisos Jurídico Terminado

1.2.4 Gerencia Proyecto Director Proyecto Terminado

1.2.5 Plan Proyecto Director Proyecto Terminado

1.3 EJECUCION


1.3.1 Trabajos Preliminares NOAEQUIP S.A. No Inicia

1.3.2 Obra Gris NOAEQUIP S.A. No Inicia

1.3.3 Acabados Contratistas No Inicia

1.4 COMERCIALIZACION


1.4.1 Promoción Ventas No inicia

1.4.2 Plan Marketing Ventas No inicia

1.4.3 Promesa Compra Venta Ventas No inicia

1.4.4 Cobranzas Gerencia No inicia

1.4.5 Escrituración Legal No inicia

1.5 CIERRE


1.5.1 Liquidación Contratos Gerencia No inicia

1.5.2 Habitabilidad Legal No inicia

1.5.3 Pruebas Funcionamiento NOAEQUIP S.A. No inicia

1.5.4 Acta Entrega Director Proyecto No inicia

Tabla 70 Diccionario WBS Proyecto ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


193


10.8.5. Formato Gestión del Alcance

Tabla 71 Formato Plan de Gestión del Alcance Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


194


10.9. Planificación del Cronograma

El cronograma es una herramienta informativa, de seguimiento y control sobre el esfuerzo y

duración de las actividades que el equipo de trabajo necesita hacer. En la etapa de planificación

la metodología Ten Step, genera el cronograma del proyecto a la par con el Acta del Proyecto.

10.9.1. Planificación del Cronograma Edificio ANKA

El cronograma del Edificio ANKA, basado a partir de las actividades de la estructura de

descomposición del trabajo (WBS-EDT) y secuenciadas mediante el uso del programa

Microsoft Project, es una actividad que conjuntamente con la estimación de esfuerzos y la

asignación de recursos, es realizada por el equipo de trabajo del Director del proyecto y

aprobado por los interesados en el Acta del proyecto. El seguimiento y control del cronograma

es basado mediante hitos.

10.9.2. Definición de Actividades

La definición de las actividades específicas del cronograma, realizadas para producir los

diferentes entregables del proyecto, son basadas en la estructura de desglose del trabajo (WBS-

EDT). Los paquetes de trabajo del proyecto planificados en componentes más pequeños

(actividades del cronograma), proporcionan una base con el fin de estimar, establecer el

cronograma, ejecutar, supervisar y controlar el trabajo del proyecto. La definición y

planificación de las actividades del cronograma están implícitas en el proceso, para cumplir los

objetivos del proyecto.

10.9.3. Estimación de Esfuerzos

La estimación del tamaño, número, cantidad, valor, distancia, calidad, etc. de las actividades

del Edificio ANKA, son realizadas por el Director del proyecto mediante consulta a expertos y

las actividades realizadas por la empresa NOAEQUIP S.A. en otros proyectos. El proceso de

estimación de recursos de las actividades es coordinado estrechamente con el proceso

estimación de costes.

195


10.9.1. Cronograma Edificio ANKA

Ilustración 34 Cronograma Edificio ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


196


10.9.2. Formato Gestión Cronograma

Tabla 72 Formato Plan de Gestión de Cronograma Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


197


10.10. Planificación de los Costos

La planificación de los costos mediante la metodología Ten Step, sugiere primero la realización

de una Estimación de los Costos, es decir, generar el proceso que permita desarrollar una

aproximación de los recursos financieros necesarios para la ejecución del proyecto. Segundo,

Determinar el Presupuesto, proceso que consiste en la suma de costos de las actividades

indicadas en el cronograma - WBS y establecer una línea base de costo. Tercero, Controlar los

Costos, proceso que consiste en monitorear la situación del proyecto y realizar actualizaciones

del presupuesto, gestionando cambios a la línea base de costos.

10.10.1. Estimación de Costos Edificio ANKA

La estimación de los costos del Edificio ANKA, realizada en la etapa de planificación del

proyecto y elaborado en el capítulo de Análisis de costos del presente trabajo, con un costo total

de $431656, los costos directos fueron desarrollados en base a la metodología de precios

unitarios.

CÓDIGO DESCRIPCIÓN TOTAL % PESO















TOTAL: 341786 100%







Tabla 73 Costos Directos Proyecto ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


198


Los costos directos en base a estimaciones paramétricas de proyectos anteriores.

Los costos directos generan una mayor influencia en porcentaje, motivo por el cual las gestiones

de control del presupuesto mediante la metodología de actualización de la curva S.

Tabla 74 Resumen Costos Directos Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014







Cód. Descripción $ % CI

4 Planificación 9433 12%

5 Construcción y Adm. 19482 24%

6 Impuestos y Tasas 19941 25%

7 Asesoría Jurídica 3418 4%

8 Gerencia Proyecto 11962 15%

9 Gestión Ventas 16235 20%

TOTAL: 80471 100%

Resumen Costos Indirectos

Tabla 75 Costos Totales Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


DESCRIPCIÓN $ PARCIAL PORCENTAJE

TOTAL DIRECTO (CON IVA) 341786 72%

COSTO DEL TERRENO 22500 5%

DESCRIPCIÓN

Planificación 9433 2%

Honorario Construcción y Adm. 19482 4%

Impuestos y Tasas 19941 4%

Asesoría Jurídica 3418 1%

Gerencia Proyecto 11962 3%

Gestión Ventas 16235 3%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS 80471 17%

Imprevistos 26685 6%

COSTO TOTAL 471442 100%

COSTOS TOTALES

COSTOS INDIRECTOS

199


10.10.2. Control de Costos

Gráfico 40 Flujo Costos Acumulados Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


200


10.11. Planificación de la Calidad

La planificación de la calidad mediante la metodología Ten Step, es definida como el grado en

el que el proyecto cumple con los requisitos o necesidades por las cuales fue emprendido. La

gestión óptima de la calidad precisa seguir políticas y procesos para el aseguramiento de la

calidad y el control de calidad.

10.11.1. Planificación de la Calidad Edificio ANKA

La responsabilidad de cumplir con los niveles requeridos, tanto de calidad como de grado en la

planificación de la calidad del Edificio ANKA, la conlleva el Director de Proyecto y su equipo.

Los entregables definidos en el Acta de Constitución, previo a la fase de iniciación del proyecto,

incluyen criterios de finalización y exactitud elaborados con el patrocinador, a fin de que el

entregable sea considerado correcto y cerrado.

10.11.2. Aseguramiento de la Calidad

El aseguramiento de la calidad para el Edificio ANKA, se basa en una matriz de actividades

que listan los entregables del proyecto, los estándares de calidad definidos por la empresa, el

proceso usado para gestionar y entregar la solución y las medidas para controlar la calidad.

Imagen 32 Planificación de la Calidad Fuente: PMI 2012

Elaborado: Project Consulting

201


10.11.3. Matriz de Control de la Calidad

1.1 INICIACIÓN

Código Entregable Estándar Responsable Estado Actual Prevención Control

1.1.1 Adquisición Terreno Informe Financiero Gerencia Terminado Contrato IRM

1.1.3 Prefactibil idad Informe Ejecutivo Gerencia Terminado Revisión Cronograma y Presupuesto

1.1.3.1 Plan Masa CEC Diseño Terminado Ingreso Planos, Control Municipal Gestión de Permisos

1.1.4 Plan de Negocios Informe Ejecutivo Gerencia Terminado Revisión Flujos Ingreso y Egreso

1.1.5 Acta de Constitucion Ten Step - PMI Gerencia Terminado - Informe Planificación Gerencia

1.2 PLANIFICACIÍON

Cod. Entregable Estándar Responsable Estado Prevención Control

1.2.1 Diseño Arquitectonico Normas CEC Diseño Terminado Plan Masa Permiso Definitivo

1.2.2 Ingenierias Normas CEC Diseño Terminado Ingreso Planos, Control Municipal Permiso Definitivo

1.2.3 Aprobaciones y Permisos CRU Ciudad Puyo Jurídico Terminado Evitar multas Informe de Aspectos Legales

1.2.5 Plan Proyecto Plan Negocio - Ten Step - PMI Director Proyecto Terminado Revisión Reunión Interesados

1.3 EJECUCION


1.3.1 Trabajos Preliminares Normas CEC NOAEQUIP S.A. No Inicia Medición en obra Tiempo y Costo Ejecución - Ensayos

1.3.2 Obra Gris Normas CEC - Planos NOAEQUIP S.A. No Inicia Medición en obra Tiempo y Costo Ejecución - Ensayos

1.3.3 Acabados Especificaciones Contratistas No Inicia Control de cambios Revisión Cuadro Acabados - Firmado

1.4 COMERCIALIZACION


1.4.1 Promoción Informe Comercial Ventas No inicia Toma de muestras Impacto de la promoción

1.4.2 Plan Marketing Informe Comercial Ventas No inicia Toma de muestras Impacto de la publicidad

1.4.3 Promesa Compra Venta Contrato Ventas No inicia - Tiempo Gestión Tiempo

1.4.4 Cobranzas Informe Legal Gerencia No inicia - Tiempo Gestión Cobro

1.4.5 Escrituración Informe Legal Legal No inicia - Tiempo Entrega Producto

1.5 CIERRE


1.5.1 Liquidación Contratos Informe Legal Gerencia No inicia Gesión del Tiempo Documento Proveedores

1.5.2 Habitabilidad Informe Legal Legal No inicia - Permiso Habitabilidad

1.5.3 Pruebas Funcionamiento Normas CEC NOAEQUIP S.A. No inicia Ensayos con Residente Ensayos con Cliente

1.5.4 Acta Entrega Informe Legal Director Proyecto No inicia Firma del Cliente Entrega de Planos As Built

Actividades

Tabla 76 Matriz Control de Calidad Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


202


10.11.4. Formato Gestión Calidad

Tabla 77 Formato Plan de Gestion de la Calidad Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


203


10.12. Planificación de los Recursos Humanos

La metodología Ten Step define la planificación de recursos humanos como la organización,

gestión y conducción del equipo del proyecto, conformado por personas con roles y

responsabilidades. El tipo y cantidad de miembros del equipo varía en función del avance del

proyecto. El equipo de dirección de recursos humanos del proyecto, forma parte del equipo del

proyecto con responsabilidades en las actividades de ubicación, formación, desarrollo, control,

reasignación, remuneración, incentivo, penalización y desvinculación del recurso humano.

10.12.1. Planificación de los Recursos Humanos Edificio ANKA

El personal del proyecto para el Edificio ANKA, es designado por la Constructora NOAEQUIP

S.A, previa la aprobación del patrocinador del proyecto. El Director del proyecto, garantizará

y fiscalizará el conocimiento del trabajo y las actividades a realizarse en las distintas etapas del

proyecto por los miembros del equipo, mitigando cualquier problema a existir.

10.12.2. Ubicación, roles y responsabilidades del equipo del proyecto

El organigrama del equipo de trabajo de la empresa Noaequip S.A., que consta en el Acta de

Constitución y es aprobado por los interesados del proyecto, es la base para la asignación de

ubicaciones, roles y responsabilidades dentro de la matriz por el Director del Proyecto. La

incorporación de personal no aprobado en el acta de constitución, debe seguir el proceso de

adquisición del personal del proyecto, con la respectiva definición de los costos.

Ilustración 35 Organigrama Roles Noaequip S.A. Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


204


10.12.3. Matriz de Roles y Responsabilidades

R 1 Planificación de las actividades del proyecto en tiempo y costo.

R 2 Gestión de las polémicas técnicas y humanas sucitadas.

R 3 Gestión de la comunicación del avance de obra, presupuesto y control de hitos a los interesados del proyecto.

R 4 Gestión preventiva de riesgo, seguridad y calidad.

R 5 Gestión óptima de rendimientos del equipo de trabajo.

R 6 Gestión de solicitudes de cambio y órdenes de compra.

R 7 Gestión de ajustes y solicitudes en presupuesto y cronograma.

P 1 Informe en reunión de obra sobre las polémicas sucitadas.

P 2 Informe en avance de obra del seguimiento del presupuesto y control de hitos.

P 3 Informe de asistencia y cumplimiento de actividades del recurso humanos.

R 4 Gestión de comunicación y calidad con los proveedores, equipos y materiales en obra.

P 5 Revisión de bodega y órdenes de compra.

R 6 Gestión del l ibro de obra.

R 7 Gestión de aprobación de planilla de obra.

R 8 Gestión de la calidad de procedimientos, materiales y personal.

R 1 Reporte de entrada y salida de trabajadores.

R 2 Reporte de tareas ejecutadas semanalmente.

R 3 Ejecutar trabajos conforme a planos y especificaciones del Residente de Obra.

R 4 Solucionar polémicas menores de carácter no técnico.

R 5 Dirigir a los trabajores en el cumplimiento de las actividades asignadas.

R 6 Uso adecuado de herramientas y equipos de trabajo proporcionados.

R 7 Uso adecuado del equipo de seguridad proporcionado.

R 1 Control y conteo del ingreso de materiales previo a la revisión de la factura y órden de compra.

R 2 Comunicación con los proveedores sobre las órdenes de compra activas.

R 3 Gestión integral y órden de bodega.

R 4 Gestión integral de entrega de materiales y equipos a trabajadores en órdenes de salida.

R 5 Acopio, distribución y cuidado de materiales.

R 6 Gestión del manteniminto preventivo de herramientas.

E4 BODEGUERO

D1 DIRECTOR DEL PROYECTO

E2 RESIDENTE DE OBRA

E3 MAESTRO MAYOR

Tabla 78 Matriz de Asignación de Responsabilidades Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


205


10.12.4. Formato Gestión de Recursos Humanos

Tabla 79 Formato Plan de Recursos Humanos Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


206


10.13. Planificación de las Comunicaciones

La metodología Ten Step define la planificación de las comunicaciones como la estructuración,

monitoreo y control de la información del proyecto. La comunicación apropiada es un factor

crítico para la gestión de las expectativas del patrocinador y los interesados. Las dimensiones

posibles de la comunicación son de forma interna, formal, vertical, oficial, escrita, oral, verbal

y no verbal.

10.13.1. Planificación de la Comunicación Edificio ANKA

La responsabilidad del Director del Proyecto del Edificio ANKA, es planificar las

comunicaciones con los miembros del equipo y los interesados del proyecto, tanto si son

internos como externos, mediante el uso de la matriz de comunicaciones, según los métodos

preestablecidos y aprobados.

10.13.2. Distribución de la información.

Los medios para presentar la información relevante en el proyecto mediante el modelo de

emisor- receptor, serán:

Cód. Tipo Descripción

C1 Correo electrónicoInformación de los problemas referentes a errores, atrasos y pedidos en los

procedimientos técnicos y administrativos al equipo del proyecto

C2 Memorandum internoInformación oficial para comunicar fechas, hitos, políticas, procedimientos y

cambios debidamente firmados

C3 Mesajería instantáneaInformación de los problemas referentes a errores, atrasos y pedidos urgentes de

baja magnitud económica

C4 Reuniones formalesInformación recopilada en el Acta de Reunión que proporciona actualizaciones,

revisiones y responsables de ejectutar actividades

C5 Telefónica Gestiona comunicaciones con interesados externos

C6 Reuniones informalesInformación recopilada en el Libro de obra que proporciona actualizaciones,

revisiones y responsables de ejectutar actividades

Medios de Comunicación

Tabla 80 Medios de Comunicación Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


207


10.13.3. Matriz de Comunicaciones

Fase Información Periodicidad Reporte Medio

Consultoría Emisor Consultor Estudios, Arquitecturas, Ingenierías, etc. Solicitado Planos, estudios Físico, digital

Receptor Director Proyecto Revisión, Autorización y Cambio Según revisión Informe recepción C1, C2

Fase Responsable Información Periodicidad Reporte Medio

Ejecución Emisor NOAEQUIP S.A. Cronogramas, planillas, estado Semanal Planilla, Factura Físico

Receptor Residente Revisión, Autorización y Cambio Semanal Aprobación firmada C2, C4

Fase Responsable Información Periodicidad Reporte Medio

Control Emisor NOAEQUIP S.A. Informes de control de calidad Semanal Informes Físico

Receptor Residente Revisión, Autorización y Cambio Semanal Aprobación firmada C1,C2, C6

Departamento Responsable Información Periodicidad Reporte Medio

Financiero Emisor Financiero Balance General, Flujo Efectivo, Pagos Semanal- Mensual - Anual Estados Financieros C2, C4

Receptor Director Proyecto Revisión, Autorización y Cambio Semanal- Mensual - Anual Aprobación firmada C2, C4

Departamento Responsable Información Periodicidad Reporte Medio

Administrativo Emisor Administración IEES, Requerimiento de personal Mensual Informes RRHH C1, C2, C4

Receptor Director Proyecto Revisión, Autorización y Cambio Mensual Aprobación firmada C1, C2, C4

Información Responsable Información Periodicidad Reporte Medio

Proveedores Emisor Proveedores Catálogos, Servicios, Pagos Semanal- Mensual Facturas, contratos, órdenes C1, C2, C4. C5

Receptor Equipo Trabajo Revisión, Autorización y Cambio Semanal- Mensual Aprobación firmada C1, C2, C4. C5


Promotores Emisor Promotores Aprobaciones firmadas Semanal- Mensual Autorizaciones firmadas C2, C4

Receptor Equipo Trabajo Revisión, Autorización y Cambio Semanal- Mensual Revisión C2, C4


Gerencia Emisor Gerencia Resoluciones, Planes, Gestiones Solicitado Informes, Evaluaciones C2, C4

Receptor Departamentos Ejecución, Control Solicitado Revisión C2, C4

Responsable

Tabla 81 Matriz de Comunicaciones Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


208


10.13.4. Formato Gestión de las Comunicaciones

Tabla 82 Formato Plan de Gestión de Comunicaciones Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


209


10.14. Planificación de los Riesgos

La metodología Ten Step define la planificación de riesgos como los procesos relacionados a

la identificación, análisis, gestión, monitoreo y control de respuestas a las condiciones o

circunstancias futuras fuera del control del equipo de proyecto que tendrá un impacto positivo

o negativo.

10.14.1. Identificación de Riesgos Edificio ANKA

La identificación y evaluación de riesgos en la fase de definición del proyecto, consta en el Acta

de Constitución del proyecto Edificio ANKA, en participación y aprobación del Director del

Proyecto, Miembros del Equipo del Proyecto, Interesados y consultores.

10.14.2. Evaluación de Riesgos

Las acciones de evasión, transferencia, mitigación o aceptación de los riesgos identificados,

según priorizaciones de nivel de impacto son documentadas en la matriz de riesgos y valorados

según el siguiente cuadro:

S1 Existiran los fondos necesarios para poder aplicarlos en los flujos proyectados

S2 Existiran los recursos, materiales y personal necesario para el desarrollo del proyecto.

S2 Costos proyectados se mantienen

S4 Las metas de ventas seran cumplidas en el plazo establecido.

R1 Cambios en los indices macroeconomicos proyectados del pais

R2 Aumento de la competencia del mercado

R2 Cambios en las politicas de los creditos hipotecarios

R4 Disminucion en los precios de venta

R5 Variaciones significativas en los costos del proyecto

SUPUESTOS

RIESGOS

Tabla 83 Supuesto Proyecto ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


210


10.14.1. Matriz de Respuesta a Riesgos

Indicador Situación Probabilidad Impacto Prob. X Impacto Análisis Contingencia

INFLACIÓN 50% 0,30 0,40 Muy AtoComparar la incidencia por el análisis de sensibilidad, para optar por una política de

aumento de precios gradual.

CAMBIO POLÍTICAS

HIPOTECARIAS20% 0,30 0,20 Alto

Diálogos con Municipios, Cámara de la Construcción, Colegios de Ingenieros, Bancos para

reducir plazos de trámites financieros.

PRECIOS DE VENTA -200% 0,50 0,40 Muy AtoComparar la incidencia por el análisis de sensibilidad, para optar por una política de


COSTOS DEL PROYECTO 50% 0,50 0,40 Muy AtoComparar la incidencia por el análisis de sensibilidad, para optar por una política de


COMPETENCIA 50% 0,30 0,10 Alto Políticas de promoción y publicidad enfocadas en el entorno arquitectónico.

PLAZO TRÁMITES MUNICIPALES 50% 0,10 0,30 Medio Gestionar contratación de tramitadores municipales.

Calificación

Tabla 85 Plan de Respuesta a Riesgos Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


Tabla 84 Evaluación de Riesgos Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


211


10.14.2. Formato Gestión de Riesgos

Tabla 86 Formato Plan de Gestión de Riesgos Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


212


10.15. Planificación de Adquisiciones

La metodología Ten Step define la planificación de adquisiciones como los aspectos

relacionados con los procesos de adquisición, control y cierre de bienes, productos y servicios

de empresas externas (vendedores y proveedores) y los procesos de gestión del contrato y

control de cambios.

10.15.1. Planificación de Adquisiciones Edificio ANKA

La planificación de adquisiciones del Edificio ANKA, se genera a partir de la recopilación de

las necesidades y requerimientos, la lista de proveedores clasificada, la evaluación de

proveedores y la selección final y negociación del contrato por parte del Director del proyecto.

10.15.2. Control de Adquisiciones

El control de adquisiciones es el proceso que asegura en la etapa de planificación, ejecución y

cierre del proyecto, la gestión de las relaciones de adquisiciones, supervisión, cambio y

correcciones del desempeño del contrato, control de calidad y gestión de los pagos efectuados.

10.15.3. Cierre de las Adquisiciones

El proceso de finalizar las adquisiciones del proyecto mediante la verificación total del trabajo

y de la aceptabilidad de los entregables debe ser complementado con actividades de cierre

administrativas como finalizar reclamos abiertos, actualizar registros y archivar la información

para comparación y uso futuro.

Los términos y condiciones del contrato, deben estipular cláusulas específicas para el cierre del

mismo, adicionando eventualidades donde el comprador tenga derecho a dar por finalizada la

totalidad o una parte del contrato por justa causa o conveniencia.

213


10.15.1. Matriz de Adquisiciones

Código Producto o Servicio Tipo Contrato Proceso Contratación Área Responsable Manejo de Proveedores Proveedor Calificado Gestión Contrato Inicio Contrato Cierre Contrato

520456 Pintura y Revestimiento Precio Fijo Anticipo Adquisiciones Varias empresas del sector seleccionadas Por definir Mes 6 Mes 7 Mes 8

520445 Aluminio y Vidrio Precio Fijo Anticipo Adquisiciones Varias empresas del sector seleccionadas Por definir Mes 6 Mes 8 Mes 8

520435 Muebles Interiores Precio Fijo Anticipo Adquisiciones Varias empresas del sector seleccionadas Por definir Mes 6 Mes 9 Mes 10

Tabla 87 Matriz de Adquisiciones del Proyecto ANKA Fuente: NOAEQUIP S.A. 2014


214


10.15.2. Formato de Gestión de Adquisiciones

Tabla 88 Formato Plan de Gestión de Adquisiciones Fuente: DHARMA CONSULTING-NOAEQUIP S.A. 2012


215


10.16. Conclusiones

Fase Plan Viabilidad Observación

Acta de Constitución 50%

El Acta de Consitución, documento formal que reconoce la existencia del

proyecto, identifica los interesados, Director del Proyecto y provee los requisitos

de alto nivel, es elaborado posteriormente al Plan del Negocio.

Planificación de Interesados 50%Los interesados en el Proyecto ANKA forman parte de la Constructora Noaquip

S.A. no se afecta a organizaciones o grupos externos.

Planificación del Alcance 50%

La planificación del alcance descompone un objetivo final o entregable en

unidades administrables asignadas a un responsable, hay que ajustar los cambios

del alcance.

Planificación del Cronograma 50%

El cronograma del Edificio ANKA, basado a partir de las actividades de la estructura

de descomposición del trabajo (WBS-EDT), son controladas mediante el uso del

programa Microsoft Project.

Planificación de los Costos 50%La estimación de los costos del Edificio ANKA, realizada en la etapa de

planificación del proyecto tiene un costo total de $431656.

Planificación de la Calidad 50%

La responsabilidad de cumplir con los niveles requeridos, tanto de calidad como

de grado en la planificación de la calidad del Edificio ANKA, la conlleva el Director

de Proyecto y su equipo.

Planificación de RRHH 50%

El personal del proyecto para el Edificio ANKA, es designado por la Constructora

NOAEQUIP S.A, previa la aprobación del patrocinador del proyecto. El Director del

proyecto, garantizará y fiscalizará el conocimiento del trabajo y las actividades a

realizarse.

Planificación Comunicaciones 50%

La responsabilidad del Director del Proyecto del Edificio ANKA, es planificar las

comunicaciones con los miembros del equipo y los interesados del proyecto,

tanto si son internos como externos, mediante el uso de la matriz de

comunicaciones, según los métodos preestablecidos y aprobados.

Planificación de los Riesgos 50%

La identificación y evaluación de riesgos en la fase de definición del proyecto,

consta en el Acta de Constitución del proyecto Edificio ANKA, en participación y

aprobación del Director del Proyecto, Miembros del Equipo del Proyecto,

Interesados y consultores.

Planificación Adquisiciones 50%

La planificación de adquisiciones del Edificio ANKA, se genera a partir de la

recopilación de las necesidades y requerimientos, la lista de proveedores

clasificada, la evaluación de proveedores y la selección final y negociación del

contrato por parte del Director del proyecto.

216


Factor Viabilidad Anális is

PROMOTOR 1

CONSTRUCTORA NOAEQUIP S.A. – Arq. Hugo Álvarez P. Empresa

constructora que diseña, planifica y construye el “Edificio Amazónico ANKA”. La

empresa ha generado proyectos de diseño arquitectónico en las ciudades de Salcedo,

Latacunga y en Quito se ha realizado proyectos de excavaciones y movimientos de

tierra en edificios y urbanizaciones para importantes empresas constructoras,

adicionalmente ha realizado proyectos aperturas de vías y reservorios en el área

petrolera. El proyecto Edificio Amazónico ANKA es un pilar para desarrollar la

actividad en la ciudad

MACROECONÓMICO 1

Los porcentajes económicos indican una estabilización de la economía, con tendencia

positiva a proyecciones de crecimiento a largo plazo debido a las inversiones públicas

y tasas de interés que favorecen al sector

MERCADO 1

El análisis de la oferta muestra departamentos en arriendo, donde las construcciones

se las realiza mediantes métodos informales o comunes en el sector. El proyecto

ANKA ofrece departamentos en venta generando una publicidad antes de empezar el

proyecto que incluye una oficina de atención al cliente en la ciudad de Shell.

DISEÑO ARQUITECTÓNICO 1

La propuesta arquitectónica cumplelas normas dadas por el IRM, en el lote de

225m2 ubicado en el sector “El Chofer”, entre las calles Cotopaxi y Cuenca en la

ciudad del Puyo, es un diseño longitudinal hacia la calle Cotopaxi con una altura de

tres pisos y un COS en planta baja del 65%.

COSTOS 1

El análisis de áreas evaluando el costo total en relación al área bruta de construcción

se obtiene un valor de $466/m2 y un costo de $679/m2 de área útil. Resultado que

están en el rango de costos de construcción de otros proyectos.

ESTRATEGIA COMERCIAL 1

La localización del proyecto se encuentra en un estrato medio de la ciudad, esto hace

que el flujo de ingresos se adapte a los recursos que posee la gente, se trabaja con

precio promedio de venta de $741/m2 y un ingreso de ventas $545043.

FINANCIERO 1

EL análisis financiero del proyecto ANKA obtiene un VAN positivo en las situaciones

con apalancamiento $76000 y sin apalancamiento de $70000, al generar una

apalancamiento del proyecto el VAN y el TIR aumenta, disminuye el capital máximo

de inversión y se reduce la utilidad por el incremento en gastos del porcentaje de

interés de financiamiento al amortizar el capital

SENSIBILIDAD 1

El análisis de riesgo o de sensibilidad muestra que el proyecto soporta un incremento

del 22% de costos, un 15% de disminución de precios de venta y un aumento de dos

meses en el tiempo de ventas.

VIABILIDAD 1


financiamiento bancario es menor que el costo de oportunidad y se obtiene una

rentabilidad de 23.5% anual que se encuentra en el rango de aceptación del promotor

del proyecto.

217


11. Bibliografía

11.1. Referencias Electrónicas

Macroeconomía.

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http://www.puyo.gob.ec/ciudad/la-ciudad.html

http://sni.gob.ec/inicio

http://www.openstreetmap.org/relation/2676638

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219


Análisis de Costos

Vela C. (2011). Los Costos en la Construcción, Bienes Raíces Clave!. Obtenido en línea en Mayo


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Marketing XXI (2011). Importancia del Marketing en Proyectos Inmobiliarios. Obtenido en línea

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Scrib (2010). Plan de Negocio Inmobiliario. Obtenido en línea en Julio 2014. Disponible:

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Estrategia Financiera.

Damoradan (2014). Betas by Sector January 2014. Obtenido en línea en Agosto 2014 Disponible:

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220


Gerencia de Proyectos

Proyectum (2011). Por qué no existe el proyecto perfecto. Obtenido en línea en Septiembre 2014

Disponible en:

https://proyectum.wordpress.com/2011/09/

Nenad Trajkovski (2012). Work Breakdown Structure. Obtenido en línea en Septiembre 2014

Disponible en:

http://ntrajkovski.com/2012/03/08/wbs-work-breakdown-structure-in-ms-project-2010/

11.2. Referencias Documentos:

Macroeconomía.

CEPAL. (2013). Balance Preliminar de las Economías de América Latina y el Caribe, Naciones

Unidas, Comisión Latinoamericana.

Alemán F. (2013). Perspectiva económica 2014: Un enfoque gerencial, ESPAE Y Empresa Nº1,

Ecuador.

Banco Central del Ecuador. (Febrero 2014). Estadísticas Macroeconómicas Presentación

Coyuntural. Dirección de Estadística Económica, Ecuador.

CEPAL. (2013). Balance Preliminar de las Economías de América Latina y el Caribe, Naciones

Unidas, Comisión Latinoamericana.

Cámara Comercio Guayaquil. (Dic. 2012). Perspectivas Económicas 2013: La dinámica económica

se desacelera y se espera un crecimiento del PIB. Boletín Económico Guayaquil Ecuador.

FLACSO. (2011). Boletín Mensual de análisis sectorial de MIPYMES: Materiales de Construcción,

Centro de Investigaciones Económicas, Ecuador.

SBS. (2012). Remesas y Sistema Financiero: Resumen Ejecutivo, Superintendencia de Bancos y

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221


Localización

Prefectura Pastaza. (2012). Plan de Desarrollo de la Provincia de Pastaza al año 2025 Actualización

2012, Pastaza Ecuador.

INAMHI. (2013). Boletín Climatológico Anual 2012, Ecuador.

Ministerio de Turismo (2013). Cifras Esenciales de Turismo Interno y Receptor, Ministerio de

Turismo. Ecuador.

Análisis de Costos

Santana M. (2011). Costos en la Construcción, Especialización en Gerencia de la Construcción,

IEFIVI Ecuador.

Urdialdes P. (2011). Costos en la Construcción, Programa PROEXCEL, Cámara de la Construcción

de Quito Ecuador.

Santana M. (2011). Presentación USFQ 2014, Análisis de Costos, MDI Ecuador.


Castellanos X. (2014). Presentación USFQ 2014, Marketing Inmobiliario Naranjo & Ordoñez 2008,

MDI Ecuador.

Serrano H. (2014). Presentación USFQ 2014, Evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria

Caso Práctico, MDI Ecuador.

Estrategia Financiera

Eliscovich F. (2014). Presentación USFQ 2014, Formulación y Evaluación de Proyectos de

Inversión Inmobiliaria, MDI Ecuador.

Santana M. (2011). Evaluación de Proyectos, Especialización en Gerencia de la Construcción,

IEFIVI Ecuador.

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Ledesma E. (2014). Presentación USFQ 2014, Dirección Exitosa de Proyectos PMBOK, MDI

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Figueroa N. (2013). Procesos y Técnicas de Gestión de los Interesados, Buenos Aires Argentina.

Portillo C. (2010). Project Manager Institute, Dirigir Efectivamente el alcance de un proyecto, PMI

Latinoamérica.

11.3. Referencias revistas:

Macroeconomía.

Vela M. (2013). Auge Inmobiliario sin precedentes, Revista Gestión Nº 213, Pág. 13 – 18, Ecuador.

Matamoros I. (2013). Reactivación Inmobiliaria en Guayaquil: los precios suben pero se vende bien,

Revista Gestión Nº 213, Pág. 24 – 30, Ecuador.

11.4. Referencias libros:

Localización

Municipio Puyo. (2013). Código de Regulación Urbana de la Ciudad de Puyo y Territorio Cantonal.

Período 2013-2025, Gobierno Autónomo de la Provincia de Pastaza Administración 2009-2014,

Puyo Ecuador.

Componente Arquitectónico

Municipio Puyo. (2013). Código de Regulación Urbana de la Ciudad de Puyo y Territorio Cantonal

Zonificación y Usos del Suelo. Período 2013-2025, Gobierno Autónomo de la Provincia de

Pastaza Administración 2009-2014, Puyo Ecuador.

Estrategia Financiera

Ing. Baquerizo César. (2007). Gerencia de Proyectos para Constructores e Inmobiliarias Teoría y

Ejemplo, Segunda Edición, Guayaquil Ecuador.

223


Aspectos Legales

Municipio Puyo. (2013). Código de Regulación Urbana de la Ciudad de Puyo y Territorio Cantonal

Zonificación y Usos del Suelo. Período 2013-2025, Gobierno Autónomo de la Provincia de

Pastaza Administración 2009-2014, Puyo Ecuador.


Ten Step. (2012). Proceso de Dirección de Proyectos, Versión en español V11.0, Décimo Primera

Edición, Latinoamérica.

11.5. Referencias de Tesis:

Mejía F. (2012). Edificio Katori. Plan de negocios. Maestría en Dirección de empresas constructoras

e Inmobiliarias. Universidad San Francisco de Quito, Ecuador.

Moncayo P. (2012). Edificio Universo Plaza. Plan de negocios. Maestría en Dirección de empresas

constructoras e Inmobiliarias. Universidad San Francisco de Quito, Ecuador.

Moreno P. (2013). Conjunto Habitacional AltaVista de Nayón. Plan de negocios. Maestría en

Dirección de empresas constructoras e Inmobiliarias. Universidad San Francisco de Quito,

Ecuador.

Espinel V. (2013). Torre Burgeois. Plan de negocios. Maestría en Dirección de empresas

224


12. Anexos

Anexos

MDI


225


12.1. Fichas de la Oferta

Nombre: Barrio: Ciudadela El Chofer

Producto: Parroquia: Puyo

Direccion: Canton: Puyo

Promotor o Constructora: Provincia Pastaza

Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado

Actividad Predominante

Estado de las Edificaciones

Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS

Estado del Proyecto Pisos Sala 3 Porcelanato Italiano

Avance de la Obra Pisos Dormitorios 3 Porcelanato Italiano

Estructura Pisos Cocina 1 Cerámica Nacional

Mamposteria Pisos Banos 1 Cerámica Nacional

No. de Subsuelos Ventaneria 2 Aluminio y Vidrio Claro

Estado por Pisos Piso Local Comercial

Sala Comunal Muebles de Cocina Fórmica

Jardines Mesones 1 Cerámica Nacional

Estilo Arquitectónico Tumbados 2 Gypsum

PROMOCION

No. de Unidades totales Casa o departamento modelo s/d

No. de Unidades Vendidas Rotulo en proyecto s/d

No. de Unidades Arrendadas Valla Publicidad s/d

Fecha de Inicio de Ventas Revistas s/d

Fecha de Inicio de Obra Volantes s/d

Fecha de entrega del proyecto Sala de Ventas s/d

absorcion mensual TV s/d

Producto Unidades Área Precio Valor/m2

Dormitorios 1 110 m2 $180 $2


Local comercial

Parqueaderos

Precio por m2 de venta: arriendo

Parqueadero

bodega:

s/d

s/d

Luis Álvarez

Edificio de Viviendas

calle Cotopaxi y Tulcán

UBICACION

FICHA ANALISIS DE MERCADO

FICHA DE INFORMACIÓN No. 1 FECHA DE MUESTRA: 23/05/14

DATOS DEL PROYECTO INFORMACION DEL SECTOR

3 bueno

1 malo

2 regular

2 regular

FOTOGRAFIA

1 construido

3 bueno

En construccion

4 en acabados

Hormigon

Bloque

s/d

3 3ra Planta en acabados

s/d

No tiene cisterna

Tiene un cuarto de máquinas

s/d

OBSERVACIONES

UNIDADES DISPONIBLES

DETALLES DEL PROYECTO

1

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Vivienda

3 bueno

4 excelente

INFORMACION DE VENTAS

6

0

s/d

3

226


Nombre: Barrio: Ciudadela El Chofer




Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado



Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS


Avance de la Obra Pisos Dormitorios 1 Porcelanato Italiano




Estado por Pisos Piso Local Comercial 3 Porcelanato Italiano

Sala Comunal Muebles de Cocina


Estilo Arquitectónico Tumbados 1 s/n

PROMOCION










Local comercial 1 $25 $100 $4

Parqueaderos s/d


Parqueadero s/d

bodega: s/d



INFORMACION DEL SECTOR

2 regular

2 regular


UBICACION

Gabriela

Edificio Mixto

calle Cotopaxi y Latacunga

DATOS DEL PROYECTO

1

3

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Vivienda

FOTOGRAFIA

3 bueno

4 excelente

3 bueno

1 malo

En construccion

3 en acabados

Bloque

1 PB construido

1 construido

2 regular


6

0

2

Hormigon

0,00


OBSERVACIONES

227


Nombre: Barrio: El Dorado




Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado



Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS


Avance de la Obra Pisos Dormitorios 2 Piso Flotante








PROMOCION


No. de Unidades Vendidas Rotulo en proyecto 1 si






Reserva

Entrada

Entrega


Dormitorios 5 90 m2 $55.000 $611

Dormitorios 2 2 93 m2 $60.000 $645

Local comercial

Parqueaderos 14

Precio por m2 de venta: $645/m2 en venta

Parqueadero

bodega: 5



Sr. Coloma

Viviendas

calle 12 de Febrero y Pindos

DATOS DEL PROYECTO INFORMACION DEL SECTOR

UBICACION

2 regular

1

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Vivienda

FOTOGRAFIA

3 bueno

2 excelente

3 bueno

4 excelente

2 regular


1 construido

4 terminado

1 construido

1 construido

Terminado

4 en acabados

Hormigon

Bloque


17

10

01/06/2010

Cisterna

Bodega, ascensor

01/06/2010

01/05/2011

FORMA DE PAGO

10%

30%

70%


OBSERVACIONES

0,43

228


Nombre: Barrio: 12 de Mayo - Centro Puyo




Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado



Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS


Avance de la Obra Pisos Dormitorios 1 Cerámica Nacional








PROMOCION









Dormitorios 6 80 m2

Local comercial 4 70 m2

Parqueaderos


Parqueadero

bodega:




4 excelente

3 bueno


UBICACION

Sra. Lupe Cáceres

Viviendas y Locales

calle 9 Octubre y Cesalo Marín

MACONSTRIL

DATOS DEL PROYECTO

2

1

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Vivienda

FOTOGRAFIA

3 bueno

4 excelente

3 bueno

3 bueno

4 excelente

Terminado

4 en acabados

01/09/2013

Bloque

1 construido

3 terminado

1 construido

1 construido

3 bueno


10

Hormigon


OBSERVACIONES

Cisterna

Bodega, ascensor

01/07/2014

0,00

229


Nombre: Barrio: Barrio México




Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado



Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS

Estado del Proyecto Pisos Sala 1 Cerámica Nacional

Avance de la Obra Pisos Dormitorios 1 Cerámica Nacional




Estado por Pisos Piso Local Comercial 1 Cerámica Nacional

Sala Comunal Muebles de Cocina

Jardines Mesones

Estilo Arquitectónico Tumbados

PROMOCION









Dormitorios 3 120 m2 arriendo

Dormitorios

Local comercial 5 $100 arriendo

Parqueaderos


Parqueadero

bodega:




2 regular

2 regular


UBICACION

Sr. Toaquiza

Viviendas y Locales

General Villamín y Teniente Hugo Ortíz

DATOS DEL PROYECTO

2

1

3

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Mixto

FOTOGRAFIA

3 bueno

2 regular

2 regular

3 bueno

2 regular

En construcción

3 locales terminados

01/02/2014

Bloque

1 PB construido

3 bueno


6

Hormigon


OBSERVACIONES

0,00

230


Nombre: Barrio: Ciudadela el Chofer




Calle principal

Calle Secundaria

Terreno Esquinero

Terreno Plano

Terreno Inclinado



Supermercados

Serv. Educativo

Transporte Publico

Bancos

Edificios Publicos

Centros de Salud

ACABADOS

Estado del Proyecto Pisos Sala 1 Cerámica Nacional

Avance de la Obra Pisos Dormitorios 2 Piso Flotante



No. de Subsuelos Ventaneria 2 Aluminio y Vidrio Obscuro

Estado por Pisos Piso Local Comercial 1 Cerámica Nacional




PROMOCION

No. de Unidades totales Casa o departamento modelo 1 si


No. de Unidades Arrendadas Valla Publicidad 1 si

Fecha de Inicio de Ventas Revistas 1 si

Fecha de Inicio de Obra Volantes 1 si

Fecha de entrega del proyecto Sala de Ventas 1 si


Reserva

Entrada

Entrega


Dormitorios 3 100,0 m2 $80.000 $800

Dormitorios 3 95,0 m2 $77.000 $811

Local comercial 1 22,0 m2 $17.000 $773

Local comercial 4 26,0 m2 $20.000 $769

Parqueaderos

Precio por m2 de venta: promedio 804 $/m2

Parqueadero

bodega:




2 regular

1 malo


UBICACION

Edificio Amazónico

Viviendas y Locales

calle Cotopaxi y Cuenca

NOAEQUIP S.A.

DATOS DEL PROYECTO

1

3

2

ENTORNO Y SERVICIOS

Mixto

FOTOGRAFIA

3 bueno

2 regular

4 excelente

3 bueno

1 malo

En proyecto

1 no empieza

02/01/2015

Bloque

4 excelente


11

s/d

s/d

01/01/2015

Hormigon


OBSERVACIONES

Cisterna

01/12/2015

1,18

FORMA DE PAGO

5%

25%

70%

231


12.2. Costos Directos de Construcción

CÓDIGO DESCRIPCIÓN UNID. CANT. P.UNIT. TOTAL % PESO


520385 Cerramiento Provisional GLB 1 203 192 192 0%

520386 Plotter y Copias de Planos GLB 1 4305 4090 4090 1%

520388 Letreros y Equipos de Seguridad GLB 1 2843 2701 2701 1%

520389 Construcción Baño Obreros GLB 1 290 275 275 0%

520390 Oficina de Obra y Fiscalización M2 50 60 2853 2853 1%

520391 Instalación Provisional Energía EléctricaGLB 1 336 319 319 0%

520392 Instalación Provisional de Agua PotableGLB 1 357 339 339 0%

520393 Instalación Línea Telefónica GLB 1 218 207 207 0%

520394 Caseta Cuidador Obra GLB 1 455 432 432 0%

520396 Bodega Provisional Madera M2 50 30 1406 1406 0%

520396 Vestidor Madera M2 30 30 843 843 0%


520397 Limpieza del Terreno M2 225 2 393 393 0%

520387 Replanteo y Nivelación M2 225 1 139 139 0%

520398 Desbanque y Excavacion a Maquina CadenasM3 34 15 478 478 0%

520399 Desbanque y Excavacion a Maquina Vigas CimentaciónM3 98 15 1395 1395 0%

520405 Excavación a Mano Perimetral Vigas CimentaciónM3 59 8 448 448 0%


520400 Relleno Compactado Suelo Préstamo M3 63 9 525 525 0%

520401 Replantillo Hormigón Simple e = 5cm M2 79 7 534 534 0%

520402 Acero de Refuerzo Vigas Cimentación fy = 4200 kg/cm2KG 5948 2 11075 11075 3%

520403 Hormigón Plintos Incluye Encofrado M3 15 199 2831 2831 1%

520404 Acero de Refuerzo Cadenas fy = 4200 kg/cm2KG 1255 2 2337 2337 1%

520406 Hormigón Cadenas M3 14 201 2757 2757 1%

520407 Hormigón Vigas Cimentación M3 88 201 16715 16715 5%

520408 Acero de Refuerzo Columnas fy = 4200 kg/cm2KG 1690 2 3147 3147 1%

520409 Hormigón Columnas Incluye Encofrado M3 13 260 3114 3114 1%

520410 Contrapiso H.S 210 kg/cm2, E=10cm Incluye Malla ElectrosoldadaM2 225 19 4093 4093 1%


ESCALERAS TODOS LOS PISOS 0%

520411 Acero Refuerzo Escaleras fy = 4200 kg/cm2 Todos PisosKG 940 2 1750 1750 1%

520412 Hormigón Escaleras Todos Pisos M3 10 243 2305 2305 1%

PISO 1 N+3.20 0%

500324 Bloque Alivianado 40x20x20 U 1040 1 781 781 0%

520413 Acero Refuerzo Vigas (Pirncipales y Secundarias)KG 2590 2 4823 4823 1%

520414 Hormigón Vigas (Principales y Secundarias) Incluye EncofradoM3 13 260 3213 3213 1%

520415 Acero de Refuerzo Losa fy = 4200 kg/cm2 KG 1500 2 2793 2793 1%

520416 Hormigón Losa Incluye Encofrado M3 35 260 8738 8738 3%



PISO 2 N+6.20 0%












232


PISO 3 N+9.20 0%








LOSA CUBIERTA N+12.20 0%








SOBRE CUBIERTA N+14.75 0%





PLANTA BAJA 0%

520418 Pared Bloque 9x20x49cm Incluye Trazado y ChicotesM2 84 10 784 784 0%

520419 Pared Bloque 14x20x4 cm Incluye Trazado y ChicotesM2 133 8 984 984 0%

520419 Dinteles Hormigón Armado M 25 8 185 185 0%

520420 Colocación Medidor Luz U 5 4 19 19 0%

520421 Colocación Caja Braker U 5 8 36 36 0%

PISO 1 N+3.20 0%






PISO 2 N+6.20 0%






PISO 3 N+9.20 0%













PLANTA BAJA 0%

520424 Picado y Corchado Instalaciones M 500 3 1188 1188 0%

520422 Enlucido Paredes Interior M2 395 5 1840 1840 1%

520423 Enlucido Vertical Exterior M2 148 7 1007 1007 0%

520426 Enlucido Franjas y Filos M 100 3 261 261 0%

520425 Enlucido de Fajas M 200 2 344 344 0%

520427 Masillado y Alisado Pisos M2 144 7 932 932 0%

520428 Masillado Escaleras Total M2 200 7 1246 1246 0%

233


PISO 1 N+3.20 0%







PISO 2 N+6.20 0%







PISO 3 N+9.20 0%















520430 Contrato Instalaciones Eléctricas - TelefónicasGLB 1 3150 2993 2993 1%

520431 Instalación Piezas Eléctricas UND 30 158 4489 4489 1%


520432 Puerta Madera Dormitorio U 18 160 2737 2737 1%

520433 Puerta Madera Baño U 24 151 3452 3452 1%

520434 Puerta Madera Principal U 1 182 173 173 0%

520435 Contrato Muebles Baño - Cocina - ClosetGLB 1 15750 14963 14963 4%

520436 Barredera Madera Dormitorios M 300 5 1451 1451 0%

520436 Barredera Madera Sala-Comedor M 144 5 696 696 0%

520437 Lacado Puertas Dormitorio U 18 30 513 513 0%

520438 Lacado Puertas Baño U 24 30 684 684 0%

520438 Lacado Puerta Principal U 1 30 29 29 0%

520455 Piso Madera Flotante M2 200 20 3798 3798 1%


520440 Cerradura Dormitorio U 18 30 516 516 0%

520441 Cerradura Baño U 24 30 688 688 0%

520442 Cerradura Electromagnética U 1 70 67 67 0%

520443 Puerta Tol Incluye Vidrio 6mm, Haladera y ProtecciónUND 5 90 430 430 0%

520444 Pasamanos Metálico Balcones M 80 56 4283 4283 1%


520445 Ventana Corrediza Aluminio - Vidrio 6mmM2 40 64 2438 2438 1%


520446 Inodoro Fv Flushing U 24 187 4257 4257 1%

520447 Inodoro Nacional Edesa U 5 135 641 641 0%

520448 Lavamanos Empotrable Brigs U 24 150 3430 3430 1%

520449 Lavamanos Pedestal U 5 130 620 620 0%

520450 Lavaplatos Acero Inoxidable TEKA dos pozosU 6 177 1010 1010 0%

520451 Grifería Ducha con Tina U 18 184 3149 3149 1%


520452 Cerámica Pisos Graiman Locales - EntradasM2 140 29 3921 3921 1%

520452 Cerámica Pisos Graiman Sala, Comedor, Cocina, BañoM2 260 29 7282 7282 2%

520453 Barredera Cerámica Nacional Cocina M 50 2 100 100 0%

520454 Cerámica Paredes Graiman Cocina - BañosM2 310 29 8682 8682 3%

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520456 Estuco y Pintura Interior Paredes M2 2000 5 8930 8930 3%

520457 Estuco y Pintura Interior Tumbados M2 850 5 3795 3795 1%

520458 Chafado Tumbados M2 700 3 2002 2002 1%

520459 Textura Exterior M2 750 4 2508 2508 1%


520460 Sistema Hidrosanitario GLB 1 10341 9824 9824 3%

TOTAL: TOTAL: 341786 100%



235


12.3. Diseño Estructural

236


12.4. Diseño Hidrosanitario

237


12.5. Diseño Eléctrico

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David Álvarez Vivero Xavier Castellanos, MBA., Director de ...repositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/3586/1/111796.pdf7 Ing. David Álvarez V. - MDI ABSTRACT This paper is the is