DE LOS PRINCIPALESCONTRATOS CIVILES

Compraventa - Permuta - Cesión de derechosArrendamiento - Obra o empresa

Mandato - Hipoteca

Cuarta edición

EDITORIAL TEMIS S. A.Bogotá - Colombia

2008

CÉSAR GÓMEZ ESTRADA

ÍNDICE GENERAL

PARTE PRIMERA

COMPRAVENTA

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1. Definición ..................................................................................................... 32. El precio debe ser en dinero ......................................................................... 5

CAPÍTULO I

DE LA CAPACIDAD PARA EL CONTRATO DE VENTA

3. Quiénes son capaces para celebrar el contrato ............................................ 74. Contrato de venta entre cónyuges no divorciados ....................................... 75. Aclaración impuesta por la ley 1ª de 1976 .................................................. 86. Caso de venta forzada .................................................................................. 107. Contrato de venta entre el padre y el hijo de familia ................................... 118. Ventas hechas por administradores de establecimientos públicos .............. 139. Prohibición al funcionario público de comprar lo que se vende por su mi-

nisterio .......................................................................................................... 1410. Prohibición de comprar, impuesta a los tutores y curadores ....................... 1511. Prohibición a los mandatarios, síndicos y albaceas ..................................... 1612. Prohibición impuesta a los gobiernos extranjeros ....................................... 19

CAPÍTULO II

FORMA Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE VENTA

13. Cómo se perfecciona el contrato de venta ................................................... 2014. Venta de muebles condicionada al otorgamiento de escritura pública o pri-

vada .............................................................................................................. 2215. Prueba del contrato de compraventa ............................................................ 2416. Primer período .............................................................................................. 2417. Segundo período .......................................................................................... 2518. Compraventa con arras ................................................................................. 2619. Gastos de la escritura de venta ..................................................................... 2920. Modalidades en el contrato de compraventa ............................................... 29

ÍNDICE GENERALXVIII

CAPÍTULO III

DEL PRECIO

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21. Requisitos que debe llenar el precio ............................................................ 3122. Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio...................... 3223. Precio que se deja al arbitrio de uno de los contratantes ............................. 34

CAPÍTULO IV

DE LA COSA VENDIDA

24. Qué cosas pueden venderse.......................................................................... 3525. Venta de una universalidad .......................................................................... 3526. Venta de cuota en cosa común ..................................................................... 3727. Venta de cosa futura ..................................................................................... 3728. Venta de cosa que se supone existente y no existe ...................................... 3929. Venta de cosa ajena ...................................................................................... 4130. Compra de cosa propia ................................................................................. 4431. A quién pertenecen los frutos de la cosa vendida ........................................ 45

CAPÍTULO V

DE LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTA

32. Venta de una misma cosa a distintas personas ............................................ 4733. Venta de cosa ajena ratificada por el dueño ................................................ 4834. Venta de cosa ajena, cuyo dominio adquiere después el vendedor ............. 5035. Pérdida, deterioro o mejora de la cosa vendida ........................................... 5136. Pérdida, deterioro o mejora de cosa que se vende a peso, cuenta o medida 5337. Venta a prueba.............................................................................................. 55

CAPÍTULO VI

DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR, Y PRIMERAMENTEDE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR

38. Obligaciones legales del vendedor .............................................................. 5739. Contenido de la obligación de entregar ....................................................... 5840. Cuál de los anteriores sistemas acoge el Código Civil ................................ 5941. Cómo cumple el vendedor la obligación de entregar .................................. 6442. La tradición de inmuebles en la venta mercantil ......................................... 6543. Gastos de la entrega ..................................................................................... 6744. Dónde debe ser entregada la cosa ................................................................ 68

ÍNDICE GENERAL XIX

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45. Tiempo de la entrega .................................................................................... 6846. Mora del comprador en recibir la cosa ........................................................ 7047. Qué debe entregar el vendedor .................................................................... 7148. Venta de un predio rústico con relación a su cabida ................................... 7249. Efectos de la venta por cabida ..................................................................... 7350. Primer caso ................................................................................................... 7451. Segundo caso ................................................................................................ 7452. Venta de un predio como especie o cuerpo cierto ....................................... 7553. Caducidad de estas acciones ........................................................................ 7754. Venta de muebles por cabida ....................................................................... 7755. Venta por cabida y lesión enorme................................................................ 78

CAPÍTULO VII

DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO, Y PRIMERAMENTEDEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

56. Qué comprende en general la acción de saneamiento ................................. 7957. Qué comprende el saneamiento por evicción, en particular ........................ 7958. Saneamiento por evicción y acción resolutoria ........................................... 8059. Indivisibilidad de la acción de saneamiento ................................................ 8060. Cómo funciona la obligación de hacer en el saneamiento .......................... 8161. La “litis denunciatio” en la ley procesal ...................................................... 8262. Actitudes que puede tomar el vendedor a quien se le ha denunciado el plei-

to, y sus consecuencias ................................................................................ 8463. Qué pasa cuando el vendedor citado no opone medio de defensa y se alla-

na al saneamiento ......................................................................................... 8664. Casos especiales en que cesa la obligación de sanear ................................. 8765. Ejercicio de la acción de saneamiento contra los antecesores del vendedor

en el dominio de la cosa ............................................................................... 8866. Qué ocurre cuando el comprador no obra como demandado sino como de-

mandante ...................................................................................................... 8967. Obligación de dar que sucede a la de hacer en caso de evicción ................ 9068. Limitaciones a lo expuesto en el artículo 1904 ........................................... 9169. Evicción parcial ............................................................................................ 9270. Saneamiento en caso de ventas forzadas ..................................................... 9471. Prescripción de la acción de saneamiento ................................................... 9572. Renuncia al saneamiento .............................................................................. 96

CAPÍTULO VIII

DEL SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

73. Consideraciones generales ........................................................................... 9974. Condiciones para que exista el vicio redhibitorio ....................................... 100

ÍNDICE GENERALXX

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75. Vicios redhibitorios convencionales .......................................................... 10376. Vicios ocultos que no tienen la gravedad indicada en el numeral 2 del ar-

tículo 1915 .................................................................................................. 10377. Acciones a que da lugar el vicio redhibitorio ............................................ 10478. Cuándo puede pedirse, además de la resolución o de la rebaja del precio,

la indemnización de perjuicios ................................................................... 10479. Qué pasa cuando perece la cosa ................................................................. 10580. Venta conjunta de dos o más cosas ............................................................ 10681. Acción redhibitoria en las ventas forzadas................................................. 10682. Renuncia a la acción de saneamiento por vicios redhibitorios .................. 10783. Prescripción de las acciones por vicios redhibitorios ................................ 10784. No se trata de prescripción, sino de caducidad .......................................... 108

CAPÍTULO IX

DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

85. Cuáles son las obligaciones del comprador ............................................... 11086. Cuándo y dónde debe el comprador pagar el precio .................................. 11087. Cuándo puede el comprador abstenerse de pagar, sin incurrir en mora .... 11188. Acción resolutoria en caso de incumplimiento del comprador ................. 11289. Efectos entre las partes de la resolución por no pago del precio ............... 11390. Efectos de la resolución respecto a terceros ............................................... 11591. Renuncia a la condición resolutoria ........................................................... 11692. Cláusula de haberse pagado el precio por el comprador ............................ 11693. Pacto de reserva del dominio...................................................................... 11894. El pacto de reserva y la teoría de los riesgos ............................................. 120

CAPÍTULO X

DEL PACTO COMISORIO

95. Definición ................................................................................................... 12196. El pacto comisorio no impide al vendedor pedir el cumplimiento del con-

trato ............................................................................................................. 12197. Otro tipo de pacto comisorio ...................................................................... 12298. Prescripción de la acción resolutoria emanada del pacto comisorio ......... 12399. Comparación entre la acción resolutoria tácita y la expresa ...................... 124

CAPÍTULO XI

DEL PACTO DE RETROVENTA

100. Definición ................................................................................................... 126101. Impropiedad de la terminología ................................................................. 126

ÍNDICE GENERAL XXI

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102. Función práctica del pacto de retroventa ................................................... 127103. Pacto de retroventa y simulación ............................................................... 129104. Efectos del pacto de retroventa en relación con terceros ........................... 129105. Efectos del pacto de retroventa entre las partes ......................................... 130106. El derecho de retroventa no puede cederse ................................................ 131107. Caducidad de la acción de retroventa ......................................................... 132108. Aviso al comprador de que se va a ejercitar el derecho ............................. 132

CAPÍTULO XII

DE OTROS PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE VENTA

109. Pacto de “addictio in diem” ........................................................................ 134110. Otros pactos accesorios a la compraventa .................................................. 135

CAPÍTULO XIII

DE LA RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME

111. Generalidades ............................................................................................. 137112. Cuándo hay lesión enorme en la compraventa ........................................... 138113. La acción rescisoria por lesión enorme no se concede sino tratándose de

la venta de inmuebles ................................................................................. 140114. Tampoco procede la acción en las ventas hechas por autoridad de la jus-

ticia ............................................................................................................. 140115. Lesión enorme en la venta de derechos hereditarios.................................. 141116. Renuncia a la acción rescisoria por lesión enorme .................................... 142117. Facultad de la parte no lesionada para impedir la rescisión ...................... 144118. Qué ocurre cuando se pierde la cosa en manos del comprador ................. 145119. Qué ocurre cuando el comprador enajena la cosa ...................................... 146120. Qué pasa con los derechos reales que el comprador haya constituido sobre

la cosa ......................................................................................................... 146121. Caducidad de la acción de rescisión por lesión enorme ............................ 147122. Promesa de venta y lesión enorme ............................................................. 147123. Lesión enorme y dación en pago ................................................................ 150

PARTE SEGUNDA

PERMUTA

124. Definición y generalidades ......................................................................... 153125. Características del contrato de permuta ..................................................... 154126. Qué cosas pueden ser objeto del contrato, y quiénes pueden celebrarlo ... 154127. Régimen legal del contrato de permuta ...................................................... 155

ÍNDICE GENERALXXII

PARTE TERCERA

CESIÓN DE DERECHOS

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128. Nota preliminar ........................................................................................... 159

CAPÍTULO I

CESIÓN DE CRÉDITOS PERSONALES

129. En qué consiste la cesión de créditos ......................................................... 160130. Observaciones previas ................................................................................ 161131. Qué se necesita para que la cesión produzca efectos entre cedente y ce-

sionario ....................................................................................................... 165132. Qué se necesita para que la cesión de un crédito produzca efectos respecto

al deudor y a terceros .................................................................................. 166133. En qué consiste la aceptación de la cesión por el deudor .......................... 167134. En qué consiste la notificación de la cesión al deudor .............................. 168135. En qué estado adquiere el crédito el cesionario ......................................... 168136. Qué comprende la cesión de un crédito ..................................................... 169137. La cesión del crédito por el precio de venta no implica la de la acción re-

solutoria eventual........................................................................................ 170138. Qué se entiende por excepciones personales del cedente .......................... 172139. Responsabilidad del cedente de un crédito ................................................ 173

CAPÍTULO II

CESIÓN DEL DERECHO DE HERENCIA

140. Observaciones generales ............................................................................ 174141. Responsabilidad del cedente de un derecho hereditario ............................ 175142. Caso en que se ceden derechos hereditarios vinculados a determinado bien 176143. Heredero que vende bienes determinados de la herencia .......................... 178144. ¿Puede el comprador de bien de la herencia intervenir en la partición? ... 179145. Situación del cesionario de derechos hereditarios dentro del proceso de

sucesión ....................................................................................................... 180146. Prestaciones mutuas a que puede haber lugar entre cedente y cesionario 181147. La cesión de derechos hereditarios y el derecho de acrecimiento ............. 182

CAPÍTULO III

CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS

148. Derecho litigioso y cosa litigiosa ............................................................... 183149. Cuándo se entiende litigioso un derecho .................................................... 184

ÍNDICE GENERAL XXIII

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150. ¿Tiene el demandado derechos litigiosos susceptibles de ser cedidos porél? ................................................................................................................ 185

151. ¿Se puede hablar de cesión de derechos litigiosos en proceso ejecutivo? 186152. La cesión de derechos litigiosos tampoco constituye un contrato especí-

fico .............................................................................................................. 186153. Efectos procesales de la cesión .................................................................. 187154. Sucesión procesal ....................................................................................... 188155. Derecho de retracto ..................................................................................... 189156. Cómo se hace efectivo el retracto .............................................................. 189157. Casos en que no puede ejercitarse el derecho de retracto .......................... 190

PARTE CUARTA

ARRENDAMIENTO

158. Precisión del actual concepto de arrendamiento ........................................ 195

CAPÍTULO I

DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS

159. Definición y generalidades ......................................................................... 196160. Distinción entre el arrendamiento y otras figuras afines ........................... 197161. El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo ................................... 198162. El arrendamiento es acto de administración .............................................. 201163. Elementos esenciales del contrato de arrendamiento ................................. 201164. Cosa arrendada ........................................................................................... 202165. Qué cosas pueden arrendarse ...................................................................... 202166. Arrendamiento de cosa ajena ..................................................................... 203167. El precio en el arrendamiento ..................................................................... 204168. Forma de celebrar el contrato ..................................................................... 205169. Arrendamiento de bienes de las entidades de derecho público ................. 205170. Indebida ubicación de los artículos 1978 y 1980 ....................................... 206

CAPÍTULO II

DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOREN EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

171. Principales obligaciones del arrendador ..................................................... 207172. Obligación de entregar la cosa arrendada .................................................. 207173. Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios 208174. En qué estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada ................... 209175. Imposibilidad de hacer la entrega, por culpa del arrendador ..................... 210

ÍNDICE GENERALXXIV

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176. Mora del arrendador en entregar la cosa .................................................... 211177. Obligación de mantener la cosa en buen estado ........................................ 212178. En qué consiste esta obligación .................................................................. 212179. Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario ...................... 213180. Mejoras útiles puestas por el arrendatario .................................................. 214181. Derecho de retención del arrendatario ....................................................... 214182. Obligación de saneamiento del arrendador ................................................ 215183. 1º. Actos perturbatorios del mismo arrendador.......................................... 215184. 2º. Actos perturbatorios de terceros ........................................................... 216185. Contra quién deben dirigir su acción los terceros que pretenden derechos

sobre la cosa arrendada ............................................................................... 217186. 3º. Vicios redhibitorios de la cosa arrendada ............................................. 218187. Indemnización de perjuicios en caso de vicios redhibitorios .................... 219

CAPÍTULO III

DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIOEN EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

188. Enunciación de estas obligaciones ............................................................. 220189. Primera obligación. Gozar de la cosa según los términos o espíritu del

contrato ....................................................................................................... 220190. Segunda obligación. Velar por la conservación de la cosa arrendada ...... 221191. Daños debidos a culpa de ciertos terceros .................................................. 221192. Tercera obligación. Pagar el precio o renta convenido ............................. 222193. Cuándo debe pagar el arrendatario el precio o renta .................................. 223194. Duración de la obligación de pagar el precio o renta ................................. 224195. Derecho de retención para el arrendador .................................................... 226196. Cuarta obligación. Restituir la cosa a la terminación del contrato ............ 227197. Destrucción, pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo ................ 227198. Cómo se hace la restitución, tratándose de cosa inmueble ........................ 229199. Constitución del arrendatario en mora de restituir ..................................... 229200. Cómo se constituye al arrendatario en mora de restituir ........................... 230201. Restitución mediante acción de lanzamiento ............................................. 231202. Cesión del arrendamiento. Subarriendo .................................................... 233203. Contenido del contrato de subarrendamiento............................................. 234204. Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorización .............................. 235205. Lanzamiento en caso de subarriendo ......................................................... 235

CAPÍTULO IV

DE LA EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS

206. Advertencia inicial ..................................................................................... 237207. Causas de expiración del contrato .............................................................. 237

ÍNDICE GENERAL XXV

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208. 1º. Destrucción total de la cosa arrendada.................................................. 238209. 2º. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo .......... 238210. Expiración del arrendamiento celebrado a plazo indeterminado ............... 239211. Revocación del desahucio .......................................................................... 240212. Caso en que el término es fijo para una de las partes o incierto para la otra 240213. El arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio ..... 240214. Renovación tácita del contrato de arrendamiento (“tacita reconductio”) ... 241215. Extinción de las cauciones en caso de renovación ..................................... 243216. 3º. Expiración del contrato por extinción de los derechos del arrendador 243217. A) Extinción del derecho del arrendador sin culpa suya ........................... 243218. Acción de perjuicios en este caso ............................................................... 244219. Qué ocurre cuando el derecho del arrendador se extingue por expropiación 244220. B) Extinción del derecho del arrendador por culpa suya ........................... 245221. Quiénes están obligados a respetar el arriendo .......................................... 246222. Entre los perjuicios del arrendatario se cuentan los del subarrendatario ... 248223. Cláusula de no enajenación en el contrato de arrendamiento .................... 248224. 4º. Extinción del arrendamiento por sentencia judicial ............................. 249225. Otros casos en que puede extinguirse el contrato de arrendamiento ......... 249226. El arrendador no puede ponerle fin al contrato alegando que necesita la

cosa arrendada ............................................................................................ 250

CAPÍTULO V

REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTODE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS

227. Observación previa ..................................................................................... 252

Secc. 1ª. Normas del Código Civil 252

Secc. 2ª. I. Control estatal del arrendamientode inmuebles urbanos

228. Antecedentes constitucionales y legales .................................................... 256229. Primer estatuto de control de arrendamientos ............................................ 257230. Nuevo sistema establecido en 1956 ........................................................... 258231. Control y vigilancia del sistema ................................................................. 259232. Carácter permanente del sistema de 1956 .................................................. 259233. Excepción especial al sistema de 1956. Interés doctrinario del tema ........ 260234. Extensión del sistema de 1956 a los subarriendos ..................................... 261235. El sistema establecido a partir de 1977 ...................................................... 262236. Decreto 2923 de 20 de diciembre de 1977 ................................................. 265237. Decreto 2813 de 22 de diciembre de 1978 ................................................. 266238. Decreto 3209 de 22 de diciembre de 1979 ................................................. 267

ÍNDICE GENERALXXVI

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239. Salvedades a la prórroga para 1980 ............................................................ 267240. Otras determinaciones tomadas en el decreto 3209 ................................... 268241. Decretos 3450 de 1980 y 237 de 1981 ....................................................... 269242. Novedades introducidas al régimen de congelación por los decretos 3450

de 1980 y 237 de 1981 ................................................................................ 269243. Decreto 3745 de 1981 ................................................................................. 270244. Decretos 3817 de 1982 y 160 de 1983 ....................................................... 271245. Nueva orientación del régimen de control ................................................. 272246. Decreto 2221 de 1983 ................................................................................. 273247. Vigencia de los decretos comentados ........................................................ 274

II. Régimen especial para vivienda urbana (ley 820 de 2003)

248. Observaciones previas ................................................................................. 274248 A. La ley 820 de 2003 ................................................................................ 275249. Campo de aplicación de la ley 820 de 2003 ............................................... 275250. Declaración de principios y fines ............................................................... 276251. Definición ................................................................................................... 276252. Servicios, cosas o usos accesorios y conexos ............................................ 277253. Servicios, cosas y usos adicionales ............................................................ 278254. Modalidades del contrato ........................................................................... 279255. Contrato individual ..................................................................................... 279256. Contrato mancomunado.............................................................................. 280257. Contrato de arrendamiento compartido ...................................................... 281258. Contrato de pensión .................................................................................... 281259. Forma del contrato ...................................................................................... 282260. Cláusulas del contrato ................................................................................ 283261. Prohibición de garantías reales ................................................................... 285262. Subarriendo y cesión del arriendo .............................................................. 285263. Subarriendo y cesión no autorizados .......................................................... 287264. Término de duración del contrato .............................................................. 288265. Prórroga del término de duración del contrato........................................... 289266. Casos especiales en que no se produce la prórroga.................................... 290266 A. Casos en que no se produce la prórroga por voluntad del arrendador .. 291267. Las causales del numeral 8 del artículo 22 ................................................ 293268. Requisitos que debe satisfacer el arrendador para impedir que se produzca

la prórroga ................................................................................................... 295269. Terminación por mera voluntad del arrendatario, sin indemnización ....... 296270. Canon de arrendamiento ............................................................................. 297271. Distintas situaciones previstas en el artículo 18 ........................................ 298272. Ejercicio de las facultades extraordinarias. Decreto 1919 de 17 de junio

de 1986 ........................................................................................................ 299

ÍNDICE GENERAL XXVII

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273.Inobservancia del artículo 18 de la ley 820 ................................................. 300274. Reajuste del canon de arrendamiento ......................................................... 303275. Documentación del pago del precio ........................................................... 304276. Obligaciones de las partes .......................................................................... 304277. Obligaciones del arrendador ....................................................................... 304278. Obligaciones del arrendatario ..................................................................... 307278 A. Pago por consignación si el arrendador rehúsa recibir .......................... 311278 B. Régimen actual del pago por consignación ........................................... 313278 C. Responsabilidad de los pagos por la prestación de los servicios públi-

cos domiciliarios .................................................................................... 315279. Terminación del contrato............................................................................ 321280. Terminación por mutuo acuerdo ................................................................ 321281. Causales de terminación en interés del arrendador .................................... 321282. Terminación por la mera voluntad del arrendador ..................................... 326282 A. Requisitos de la terminación por mera voluntad del arrendador (ley 820

de 2003, art. 23) ..................................................................................... 326283. Causales de terminación en interés del arrendatario .................................. 328284. Terminación por mera voluntad del arrendatario ....................................... 330284 A. Requisitos para la terminación por mera voluntad del arrendatario ..... 331284 B. Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordi-

nal 4º del artículo 24 .............................................................................. 332285. Derecho de retención del arrendatario ....................................................... 332285 A. Descuentos por reparaciones indispensables no locativas .................... 333286. Exigibilidad de los créditos derivados del contrato ................................... 334287. Normas administrativas de la ley 820 ........................................................ 335288. Matrícula de arrendadores .......................................................................... 335289. Reformas procesales ................................................................................... 335290. Vigilancia de la aplicación de la ley 820 ................................................... 345

Secc. 3ª. Régimen ley 820 de 2003

291. Qué normas regulan esta clase especial de arrendamiento ........................ 346292. Relación entre el establecimiento y el local en que funciona .................... 346293. Derecho a la renovación del contrato ......................................................... 347294. Condiciones del derecho a la renovación del arriendo .............................. 348295. Diferencias entre las partes con ocasión de la renovación ......................... 349296. Cuándo pierde el arrendatario el derecho a la renovación ......................... 350297. Cuándo puede el arrendador impedir la renovación .................................. 351298. Cómo debe obrar el arrendador para impedir la renovación ...................... 352299. Derechos del arrendatario en el caso del numeral 3................................... 354300. Modo de ejercerse el derecho de preferencia ............................................. 355301. Indemnización de perjuicios sufridos por el arrendatario .......................... 355

ÍNDICE GENERALXXVIII

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302. Garantía especial de la obligación indemnizatoria .................................... 357303. Derecho del arrendatario a subarrendar ..................................................... 358304. Cesión del contrato de arrendamiento ........................................................ 359305. Carácter imperativo de las normas anteriores ............................................ 360

PARTE QUINTA

OBRA O EMPRESA

CAPÍTULO I

REGLAS GENERALES

306. Introducción ................................................................................................ 363307. Concepto de contrato de obra o empresa ................................................... 364308. Distinción entre el contrato de obra y otros contratos ............................... 365309. Contrato de obra y contrato de trabajo ....................................................... 365310. Contrato de obra y contrato de mandato .................................................... 365311. Contrato de obra y contrato de compraventa ............................................. 366312. Caso en que el trabajo es lo principal y la materia lo secundario .............. 367313. El precio en el contrato de empresa ........................................................... 368314. La estipulación del precio........................................................................... 368315. El problema de los riesgos en el contrato de obra ..................................... 369316. Los riesgos cuando el contrato es de venta a prueba ................................. 370317. Reconocimiento de la obra por el que la encargó ...................................... 371318. Disolución unilateral del contrato de obra ................................................. 372319. Expiración del contrato por muerte del artífice o empresario ................... 373

CAPÍTULO II

NORMAS PARTICULARES PARA EL CONTRATODE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS

320. Generalidades ............................................................................................. 375321. Contratos a que se refiere el artículo 2060 ................................................. 375322. Qué se entiende por contrato de construcción de edificios ........................ 375323. Precio único prefijado................................................................................. 376324. Primera regla del artículo 2060 .................................................................. 377325. Segunda regla del artículo 2060 ................................................................. 379326. Tercera regla del artículo 2060 ................................................................... 380327. Cuarta regla del artículo 2060 .................................................................... 382328. Quinta regla del artículo 2060 .................................................................... 382329. Responsabilidad especial de los arquitectos .............................................. 383

ÍNDICE GENERAL XXIX

PARTE SEXTA

MANDATO

CAPÍTULO I

DEFINICIONES Y REGLAS GENERALES

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330. Cooperación o colaboración en el contrato ajeno ...................................... 387331. Representación legal y representación voluntaria ...................................... 388332. Utilidad de la representación voluntaria .................................................... 389333. Actos que no admiten la representación ..................................................... 389334. Definición del mandato .............................................................................. 391335. Mandato representativo y mandato no representativo ............................... 392336. Mandato sin apoderamiento ....................................................................... 393337. Otra nomenclatura, paralela a la de la Corte .............................................. 393338. Representación mediata y “procuratio in rem suam” ................................ 393339. La figura francesa del “prête-nom” ............................................................ 394340. Remuneración del mandato ........................................................................ 394341. Cuantía de la remuneración ........................................................................ 396342. Mandato unilateral y mandato bilateral ..................................................... 396343. Mandato conmutativo y mandato aleatorio ................................................ 396344. Formación del contrato. Consentimiento del mandante ........................... 397345. Conferimiento de poderes como acto solemne .......................................... 397346. Solemnidades exigidas por la ley ............................................................... 398347. Caso especial del poder para celebrar actos solemnes ............................... 399348. Formación del contrato. Consentimiento del mandatario ......................... 401349. Cuándo el silencio del mandatario se toma como aceptación ................... 401350. Mandato aparente ....................................................................................... 402351. Perfeccionado el mandato, es ley para las partes ....................................... 403352. Prueba del contrato de mandato ................................................................. 404353. Capacidad del mandante y del mandatario ................................................ 405354. Por qué puede ser mandatario un menor .................................................... 407355. En interés de quién puede conferirse el mandato ....................................... 407356. Simple recomendación de negocios ajenos ................................................ 409357. Qué pasa cuando se ejecuta un mandato nulo ............................................ 410358. Mandato colectivo ...................................................................................... 411359. De qué culpa responde el mandatario ........................................................ 411360. Clases de mandato, según su contenido ...................................................... 412361. Profesiones y carreras que suponen largos estudios .................................. 413362. Diferencia entre el contrato de mandato y otras figuras afines .................. 414

ÍNDICE GENERALXXX

CAPÍTULO II

DE LA ADMINISTRACIÓN DEL MANDATO

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363. Distribución de materias .............................................................................. 416

A) Cómo debe o puede obrar el mandatario en la ejecución del mandato

364. El mandatario debe ceñirse a los términos del mandato ............................ 416365. Debe procurar el mayor beneficio y el menor menoscabo para el mandante 418366. Mandato pernicioso para el mandante ........................................................ 418367. Calidades en que puede obrar el mandatario.............................................. 419368. a) El mandatario obra en nombre del mandante ........................................ 419369. b) El mandatario obra en su propio nombre .............................................. 420

B) Qué actos puede ejecutar el mandatario

370. Actos conservativos, administrativos y dispositivos ................................. 422371. Qué facultades confiere el mandato por naturaleza ................................... 422372. Cláusulas de libre administración .............................................................. 423373. Facultad para hacer ligeras gratificaciones ................................................ 424374. Cuándo obliga al mandante un finiquito dado por el mandatario .............. 424375. Qué comprenden y qué no comprenden ciertos mandatos especiales ....... 425376. A) Poder para transigir y comprometer ...................................................... 425377. B) Poder para deferir al juramento decisorio ............................................. 426378. C) Poder para vender y para recibir el precio ............................................. 427379. D) Poder para hipotecar .............................................................................. 427380. E) Poder para novar .................................................................................... 428381. Compraventa entre mandante y mandatario ............................................... 428382. Facultad para celebrar el contrato de mutuo .............................................. 429

C) Obligaciones especiales del mandatario

383. Responsabilidad por solvencia de los deudores ......................................... 430384. Pérdida de las especies metálicas que tiene el mandatario ........................ 431385. Responsabilidad del mandatario que excede el poder ............................... 432386. Obligación de rendir cuentas ...................................................................... 433387. Obligación de pagar intereses de dineros del mandante ............................ 435388. El mandatario responde de todo lo que ha recibido ................................... 435

D) Delegación del mandato

389. En qué consiste la delegación del mandato ................................................ 436390. Contradicción aparente entre el artículo 2161 y el 2162 ........................... 438

ÍNDICE GENERAL XXXI

PÁG.

391. Ejercicio por el mandante de las acciones del mandatario contra el dele-gado ............................................................................................................. 439

392. Delegación del mandato judicial ................................................................ 439

CAPÍTULO III

DE LAS OBLIGACIONES DEL MANDANTE

393. Qué obligaciones asume el mandante en el contrato de mandato ............. 440394. Primera obligación ...................................................................................... 440395. Segunda obligación .................................................................................... 440396. Tercera obligación ...................................................................................... 441397. Cuarta obligación ........................................................................................ 441398. Quinta obligación ....................................................................................... 441399. Independencia entre estas obligaciones y el éxito de la gestión ................ 442400. Incumplimiento del mandante .................................................................... 443401. Los actos del mandatario obligan al mandante .......................................... 443402. Actos del mandatario inoponibles al mandante ......................................... 444403. Cómo se explica que los actos del mandatario obliguen al mandante ....... 446404. Mandato ejecutado parcialmente ................................................................ 447405. Derecho de retención del mandatario ......................................................... 448

CAPÍTULO IV

DE LA TERMINACIÓN DEL MANDATO

406. Causas de terminación del mandato ........................................................... 449407. 1º. Por el desempeño del negocio para que fue constituido ...................... 449408. 2º. Por el término o la condición resolutorios ............................................ 449409. 3º. Por la revocación del mandante ............................................................ 450410. La revocación del mandato y el abuso del derecho ................................... 451411. Mandato irrevocable ................................................................................... 451412. Formas que puede revestir la revocación ................................................... 452413. 4º. Por la renuncia del mandatario ............................................................. 453414. 5º. Por la muerte del mandante .................................................................. 454415. Mandato “post mortem” ............................................................................. 455416. Muerte del mandatario ................................................................................ 455417. 6º. Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro .................................... 456418. 7º. Por la interdicción del uno o del otro ................................................... 456419. 8º. Por el matrimonio de la mujer mandataria ........................................... 457420. 9º. Por la cesación de las funciones del mandante ..................................... 458421. Terminación del mandato conjunto ............................................................ 458422. Efectos de la terminación del mandato respecto de terceros ..................... 459

ÍNDICE GENERALXXXII

PARTE SÉPTIMA

HIPOTECA

CAPÍTULO I

PARTE GENERAL

PÁG.

423. Introducción ................................................................................................ 465424. Definición ................................................................................................... 466425. Distinción entre los derechos de hipoteca y de prenda .............................. 467426. Diversas clases de hipotecas....................................................................... 468427. Características de la hipoteca, considerada como derecho ........................ 469428. Indivisibilidad del derecho de hipoteca ..................................................... 470429. Consecuencias desde el primer punto de vista ........................................... 471430. Consecuencias desde el segundo punto de vista ........................................ 472431. La indivisibilidad es de la naturaleza de la hipoteca ................................. 473432. Características de la hipoteca, considerada como contrato ........................ 473433. Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero ..................................... 478434. Validación de contratos de hipoteca afectados de nulidad ........................ 479435. Hipoteca sujeta a modalidades ................................................................... 480436. Capacidad para hipotecar ........................................................................... 481437. Hipoteca para seguridad de una obligación ajena ...................................... 482438. El dueño del inmueble hipotecado puede enajenarlo e hipotecarlo de nuevo 483439. Posposición de hipotecas ............................................................................ 484440. Bienes susceptibles de ser hipotecados ...................................................... 484441. Hipoteca de cosa sobre la cual se tiene un derecho eventual, limitado o res-

cindible ....................................................................................................... 486442. Hipoteca de cuota ....................................................................................... 487443. Hipoteca de parte cierta de la cosa común ................................................. 488444. Hipoteca de cuota en universalidad ............................................................ 489445. Hipoteca de bienes futuros ......................................................................... 491446. Hipoteca de cosa ajena ............................................................................... 492447. Primera tesis: la hipoteca de cosa ajena vale ............................................. 492448. Segunda tesis: la hipoteca de cosa ajena no vale ....................................... 493449. Extensión de la hipoteca a otros bienes...................................................... 495450. a) Extensión a los accesorios .................................................................... 495451. b) Extensión a los aumentos y mejoras ..................................................... 497452. c) Extensión a la renta y al valor del seguro ............................................. 497453. Limitación del derecho de hipoteca ........................................................... 498454. Pérdida o deterioro de la finca hipotecada ................................................. 499

ÍNDICE GENERAL XXXIII

CAPÍTULO II

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

PÁG.

455. El acreedor hipotecario tiene los mismos derechos que el acreedor pren-dario ............................................................................................................ 501

456. El artículo 2426 no se aplica a la hipoteca ................................................. 503457. Acción personal y acción real del acreedor hipotecario ............................ 503458. Abandono de la cosa hipotecada ................................................................ 504459. Acción persecutoria de la cosa hipotecada................................................. 505460. Purga de hipotecas ...................................................................................... 505461. La purga solo se produce en las ventas forzadas ........................................ 506462. Más acerca del régimen procesal de la purga de hipotecas ....................... 507463. Persecución de inmueble de sociedad conyugal disuelta e ilíquida .......... 508464. ¿Qué sucede cuando el bien hipotecado se encuentra bajo la posesión ma-

terial de un tercero? .................................................................................... 509465. Situación del tercer poseedor demandado con acción hipotecaria ............ 510466. Actitudes que puede asumir el tercer poseedor demandado ...................... 511467. Consecuencias de la primera hipótesis ....................................................... 511468. Consecuencias de la segunda hipótesis ...................................................... 513469. Excepciones que puede proponer el tercer poseedor ................................. 513

CAPÍTULO III

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE HIPOTECA

470. Se extingue por dos vías ............................................................................. 514471. Extinción por vía directa ............................................................................ 514472. A) Por resolución del derecho del constituyente ....................................... 514473. B) Por el cumplimiento de la condición resolutoria .................................. 515474. C) Por adquirir el acreedor el dominio del bien hipotecado ..................... 515475. D) Por la expropiación del bien hipotecado .............................................. 516476. E) Por purga de hipotecas en el caso del inciso 2º del artículo 2452........ 516477. F) Por simple ampliación del plazo de la obligación principal ................ 516478. G) Por pagar el tercer poseedor la deuda garantizada ............................... 517479. Extinción por vía indirecta ......................................................................... 517480. A) Por pago de la obligación principal ...................................................... 518481. B) Por novación ......................................................................................... 518482. C) Por confusión ........................................................................................ 519483. D) Por prescripción .................................................................................... 519484. Cancelación del registro de la escritura de hipoteca .................................. 520

Índice de autores.................................................................................................. 521Índice de disposiciones ....................................................................................... 523Índice de materias ............................................................................................... 531

COMPRAVENTA110

CAPÍTULO IX

DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

85. CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Dice el artículo 1928 que “La principal obligación del comprador es lade pagar el precio convenido”. Cuando dice “la principal”, dice bien, porquela de pagar el precio no es la única obligación del comprador. Además de esale incumben otras, como es la de recibir la cosa y la de pagar el alquiler del lugaren donde está guardada la cosa a partir del momento en que se ponga en morade recibirla (art. 1883); también la de pagar lo que valga el transporte de la cosadespués de entregada (art. 1881).

La obligación de pagar el precio es la principal que asume el comprador,porque ella constituye precisamente la causa de la obligación de entregar la cosavendida que a su turno ha asumido el vendedor. Sin obligación de parte delcomprador de pagar el precio, no puede concebirse el contrato de compraven-ta, ya que se trata de algo esencial a él; sin ella el contrato degenera en un actojurídico distinto.

86. CUÁNDO Y DÓNDE DEBE EL COMPRADOR PAGAR EL PRECIO

Al respecto expresa el artículo 1929 que “El precio deberá pagarse en ellugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no ha-biendo estipulación en contrario”.

El contrato es la ley para los contratantes, y por lo mismo en lo relativoal pago del precio habrá que atenerse a lo que ellos hayan libremente estipu-lado en el contrato, el cual, o puede expresar que se pague de contado, o puedeno decir nada sobre el particular, en cuyo caso también aquel debe ser pagadode contado, o puede señalar un plazo al comprador para pagar.

Si se ha estipulado que el pago se haga de contado, o si no se ha dichonada respecto a cuándo debe ser pagado, entonces él deberá ser hecho “en ellugar y al tiempo de la entrega”. En este caso el contrato se ejecutará “dandoy dando”, como ya se observó atrás; aunque, como también se insinuó ya, enun orden rigurosamente lógico debe entenderse que primero entrega el vende-dor e inmediatamente después paga el comprador.

DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR 111

Si el comprador debe pagar “en el lugar... de la entrega”, ello no puedeser sino cuando el vendedor y el comprador han de cumplir simultáneamentesus obligaciones. Porque si al comprador se le ha dado cierto plazo para el pago,y el vendedor ya ha cumplido su obligación de entregar, el lugar en donde aqueldebe pagar es el que indica la regla general del artículo 1646 del Código Civil,en cuanto no se haya indicado otro distinto, regla general conforme a la cualcuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto, el pago se hace en eldomicilio del deudor, o sea en el caso considerado el del comprador, que comodeudor de dinero lo es de género. Si el comprador debe pagar ... “al tiempo dela entrega”, eso significa, salvo estipulación en contrario, que si al vendedorse le ha concedido plazo para entregar la cosa, de ese mismo plazo dispondráel comprador para pagar, aunque expresamente no se le haya concedido a élplazo alguno para ese efecto. Ejemplo: se le ha otorgado un plazo de seis mesesal vendedor para entregar la cosa, y no se ha dicho nada respecto a cuándo debeel comprador pagar el precio; como este no debe pagar sino al tiempo de laentrega, el plazo de seis meses otorgado al vendedor es igualmente plazo otor-gado al comprador para pagar el precio.

87. CUÁNDO PUEDE EL COMPRADOR ABSTENERSE DE PAGAR,SIN INCURRIR EN MORA

En general, y de acuerdo con la regla del artículo 1609, el comprador noincurre en mora de pagar mientras el vendedor no cumpla sus obligaciones ose allane a cumplirlas en el lugar y tiempo debidos. Pero no es a este caso ge-neral al que se quiere hacer referencia; se trata es del caso contemplado en elinciso 2º del artículo 1929, al decir: “Con todo, si el comprador fuere turbadoen la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una acción real deque el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato,podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hastaque el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.

La regla contenida en este inciso hace balance con la que en proteccióndel vendedor establece el artículo 1882 en su inciso final, pero con diferenciade que el artículo 1882 le permite al vendedor conservar por sí mismo la cosaen el evento allí considerado, sin exigirle depósito judicial de ella, al paso queel artículo 1929 le exige al comprador que deposite judicialmente el precio. Esteartículo, que en su fundamento constituye una aplicación de la regla generaldel artículo 1609, es una variante de este en cuanto le exige al comprador hacerel depósito de lo que debe.

Ocurre, pues, lo previsto en el inciso 2º del artículo 1929, cuando el com-prador ha sido turbado en la posesión de la cosa, hipótesis que supone: a) queel vendedor haya entregado al comprador la cosa; b) que al comprador se lehaya concedido un plazo para el pago del precio; c) que el comprador sea tur-

COMPRAVENTA112

bado en la posesión, o que pruebe que contra la cosa existe una acción real deque el vendedor no le dio oportuna noticia, caso este que puede presentarse biensea antes de serle entregada la cosa, bien sea después de verificada dicha en-trega, pero siempre antes de que el comprador haya pagado el precio, pues siha pagado hay sustracción de materia para aplicar lo dispuesto en el incisocomentado. Si se trata de turbación en la posesión, ha de provenir de tercerosque pretenden derecho a la cosa por causa anterior a la venta, pues solo ellacompromete la responsabilidad del vendedor.

Tratándose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellasexisten, aunque no se hayan deducido en juicio todavía. La parte final del inciso,en cuanto dice “o afiance las resultas del juicio”, parece dar a entender que laacción ya ha debido ser deducida en juicio, es decir, que ya debe haber sidopor lo menos presentada una demanda; pero la doctrina ha entendido que aquellaexpresión se refiere también al posible proceso que pueda formarse por razónde la acción real existente sobre la cosa, pues la sola existencia de la accióncoloca al comprador en la eventualidad de sufrir una evicción, y esa eventuali-dad es suficiente para que se le proteja en la forma general que el artículo 1929prevé.

Es claro que el depósito del precio debe cesar, y este ser entregado alvendedor, cuando termina la perturbación de la posesión sufrida por el com-prador, o cuando el vendedor preste caución para responder de las obligacio-nes que en caso de una evicción habrán de surgir a cargo suyo.

88. ACCIÓN RESOLUTORIA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR

Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumpli-miento por el comprador de la obligación de pagar el precio genera para el ven-dedor las dos acciones —resolutoria y de cumplimiento, a su elección, conindemnización de perjuicios—, señaladas generalmente por el artículo 1546.De ahí que el artículo 1930 constituya una repetición inútil de lo que ya teníadispuesto el 1546, como puede deducirse de la simple lectura del texto de aquel:“Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugary tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolu-ción de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.

Sobre la base, pues, de que el comprador haya incumplido su obligaciónde pagar el precio, y en especial de que se encuentre en estado de mora, cues-tión esta que se establece conforme a las reglas de la mora (arts. 1608 y 1609),el vendedor queda habilitado para optar entre pedir el cumplimiento del con-trato o exigir su resolución, y en uno u otro caso acumular a la acción que elijala de indemnización de perjuicios. Si el vendedor ejercita la acción de cum-plimiento, y la obligación del comprador consta en título que preste méritoejecutivo, podrá proceder contra él por la vía del proceso ejecutivo, y pedir el