Dr. Julio Pozo SnchezAbogado y estudios de Maestra por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Docente de Derechos Reales en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Asesor en la Comisin Andina de Juristas para el Proyecto de Fortalecimiento de la Justicia en el pas.

Miembro del Comit Consultivo de la Revista Actualidad Civil.

DEFENSA LEGAL DE LA

POSESIN INMUEBLE

Lunes, 15 de agosto del 2013

Mayor seguridad jurdica para obras inmobiliariasLos proyectos inmobiliarios y las transacciones comerciales de inmuebles podrn realizarse

con mayor seguridad jurdica en atencin a la reciente sentencia del Cuarto Pleno

Casatorio Civil, que fija seis nuevos supuestos de posesin precaria y establece criterios

para que los jueces ante controversias sobre derechos a la propiedad y posesin no

opten por la improcedencia, sino que resuelvan el tema de fondo

19 de Septiembre del 2012

Claves para concretar con xito la venta de un inmuebleEl boom inmobiliario obliga a tener decisiones certeras para rentabilizar el negocio de la

venta de una vivienda. Fernando Castaeda Melgar, abogado del estudio Arambur

Camino Boero, explic cuatro pasos a tomar en cuenta

Boom inmobiliario: Se venderan 50 mil

viviendas en 2014

Per 21: Mircoles 05 de marzo del 2014 | 08:25

As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en

menos de un ao (Fuente El Comercio)

As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en

menos de un ao (Fuente El Comercio)

Temario

Importancia del estudio de la Posesin para el Derecho Inmobiliario.

Diferencia con la Tenencia. Clases de Posesin.

Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del IV Pleno Casatorio Civil.

Desalojo al amparo de la Ley de Inquilinos Morosos.

Defensa Extrajudicial de la Posesin

Presuncin de posesin a favor del Estado sobre terrenos de dominio privado.

Caso prctico sobre tenencia y posesin.

Importancia del estudio de la Posesin para el Derecho

Inmobiliario.

Ideas Generales sobre la POSESIN

Importancia: Exterioriza (materializa) la propiedad y los dems derechos reales.

Eleodoro Romero R: Es un concepto anterior que envuelve a todos los derechos reales

Ihering: Se protege la posesin para defender la propiedad

Surge como una forma de proteger la ocupacin o tenencia de los bienes (antes se repela con la fuerza)

Conocer si en un determinado supuesto existe posesin tiene valor instrumental: por los efectos o consecuencias:

Reembolso de mejoras

No ser despojado (interdictos)

Prescripcin Adquisitiva

Posesin en el Cdigo Civil Peruano

Artculo 896. Poseedor es aquel que se comporte,

respecto del bien, como propietario

La posesin es un hecho fctico, nace del

comportamiento

Supone decisin sobre el bien (decidir respecto a su

destino)

Posibilidad de uso y disfrute

Servidor de la Posesin (Tenencia)

Artculo 897.- No es poseedor quien, encontrndose en relacin de dependencia respecto a otro, conserva la posesin en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas

Se puede convertir un tenedor en poseedor?

Ovejero: Para la transformacin de la posesin (tenencia) es necesaria una transmutacin del ttulo o causa de la misma. Esta transformacin se denomina interversin del ttulo y ocurre cuando el poseedor (tenedor) con actos positivos e inequvocos exterioza su voluntad de poseer para s

Cdigo Civil Argentino

Habr posesin de las cosas cuando alguna

persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su

poder, con intencin de someterla a un ejercicio del

derecho de propiedad

Conclusiones sobre Posesin

La posesin supone el ejercicio fctico o la

posibilidad de detentar un bien, para satisfacer un

inters propio [Salleiles]. No requiere derecho o

ttulo para su ejercicio (causa legtima)

Messineo: la posesin nace como un hecho, pero

apena nace se convierte en relacin de derecho

se tiene derecho a la posesin y se tiene derecho

de posesin

IV Pleno Casatorio

Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del IV

Pleno Casatorio Civil.

Sumario

Diferencia entre Posesin Ilegtima y Precaria

Antecedentes del Precario.

La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno Casatorio Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)

Definicin de Ttulo

Supuesto especiales de Posesin Precaria

Supuesto de Posesin Precaria que no fueron abordados por el IV Pleno

El proceso de desalojo.

El nuevo proceso de desalojo express.

Posesin Ilegtima

Posesin Legtima e Ilegtima

Se ejerce en mrito a

un ttulo vlido o

eficaz.

IV Pleno: Existe

correspondencia entre

el poder ejercido y el

derecho alegado

Es una posesin contraria a derecho.

Ser de buena fe cuando exista una creencia equivocada por error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida el ttulo (entendido como acto jurdico o contrato)

Legtima Ilegtima

Supuestos de Posesin Ilegtima

Cuando quien otorga el derecho (ttulo) no tena

poder (falta de legitimada del transmitente)

Cuando el ttulo es invalido (o viciado):

nulo

anulable

Cuando se carece de ttulo

Cuando el ttulo ha fenecido

Cuando existe ausencia absoluta de circunstancia

que justifique el uso o disfrute

El Precario Clsico

Antecedentes de la Posesin Precaria

Precario en Roma (Clsico)

Contrato Innominado

Concesin voluntaria a ttulo gracia (tolerancia y benevolencia del titular) con aquiescencia del propietario, quien tiene la decisin de revocarlo en cualquier momento.

Existe el deber de restitucin en cuando el otorgante revoque su voluntad (GuntherGonzales)

Nuestra opinin: En nuestro tiempo se le tratara como un poseedor legtimo

- El caso resuelto

- Definicin de Precario

- Definicin de Ttulo

- Supuestos de Posesin Precaria

- Qu olvid el Pleno?

La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno

Casatorio

Pleno Casatorio

Artculo 400 del Cdigo Procesal Civil:

Doctrina Jurisprudencial: La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos

civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o vare un precedente

judicial.

La decisin que se tome en mayora absoluta de los asistentes al pleno

casatorio constituye precedente judicial y vincula a los rganos

jurisdiccionales de la Repblica, hasta que sea modificada por otro

precedente.

Los abogados podrn informar oralmente en la vista de la causa, ante el

pleno casatorio.

El texto ntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que

declaran improcedente el recurso se publican obligatoriamente en el Diario

Oficial, aunque no establezcan precedente. La publicacin se hace dentro de

los sesenta das de expedidas, bajo responsabilidad."

Demanda

Contestacin

Primera Instancia

Segunda Instancia

Casacin

Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)

Demanda

Los seores Jorge Enrique Correa Panduro, Csar ArturoCorrea Panduro y Luis Miguel Correa Pandurointerponen demanda de desalojo por ocupacinprecaria contra Mirna Lizbeth Panduro Abarca yEuclides Vara Turco

Segn refiere la sentencia en Casacin losdemandantes acreditan su derecho de propiedad consu derecho inscrito en los Registros Pblicos de Pucallpa.Afirman que los demandados tienen la condicin deprecarios y que poseen un bien que en su oportunidadfue casa de familia.

Contestacin

Los seores Mirna Lizbeth Panduro Abarca yEuclides Vara Turco afirman haber adquirido lapropiedad del inmueble materia del desalojo porprescripcin adquisitiva de dominio (PAD), puesposeen el referido bien en forma continua, pacfica,pblica y como propietarios por ms de 40 aos;

Agregan que los demandantes no han posedonunca el inmueble, el que perteneci a los padresde la codemandada y de su hermana, quien fuemadre de los demandantes.

Sentencia de primera instancia

La sentencia declara fundada la demanda

ordenando el lanzamiento de los demandados.

En su apelacin, los demandados afirman que el

Juzgado fund su decisin en lo artculo 1699,

1700 y 1704 del Cdigo Civil. Asimismo, que el

Juzgado inferior no se pronunci respecto a la

posibilidad de acumular el proceso de PAD que se

tramita ante el mismo despacho contra los ahora

demandantes.

Sentencia de segunda instancia

La sentencia resolvi confirmar la sentencia de

primera instancia por haber acreditado los

demandantes haber adquirido el inmueble

mediante un anticipo de legtima.

Respecto a la afirmada adquisicin de la

propiedad a travs de la PAD el Superior advierte

que muchos de los documentos presentados

aparecen a nombre de terceros.

Recurso de casacin

Los demandados interpusieron recurso de casacin

contra la sentencia de segunda instancia invocando

las siguientes causales:

Infraccin normativa de naturaleza procesal: por

indebida motivacin y vulneracin de las normas del

debido proceso.

La Sala Suprema declar INFUNDADO el recurso

por no existir la vulneracin de naturaleza procesal

alegada.

Una persona tendr la condicin de precario cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin ttulo para ello, o cuando dicho ttulo no genere ningn efecto de proteccin para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.

Cuando se hace alusin a la carencia de titulo o al fenecimiento del mismo, no se esta refiriendo al documento que haga alusin exclusiva al ttulo de propiedad, sino a cualquier acto jurdico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesin del bien, puesto que el derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a poseer.

Definicin de Precario

- El IV no se pronuncia expresamente, pero se puede deducir que para la CSJ ttulo es cualquier acto jurdico [o circunstancia que hayan expuesto, tanto la parte demandante, como la demandada] que le autorice a ejercer el pleno disfrute del derecho a la posesin () entendindose que el derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a poseer [Eugenio Mara Ramirez]

Qu se entiende por TTULO?

Cas. N 3476-2007 Ayacucho

(Pub. 02/02/09)

La norma acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupacin pretende y que la parte emplazada ocupe el mismo sin ttulo o cuando el que tena haya fenecido. El ttulo a que se refiere la segunda condicin copulativa es el que emana de un acto jurdico

Nuestra definicin sobre ttulo

posesorio en el Precario

Causa que justifica vlidamente la

posesin

Causa ACTOPor ejemplo: Un

contrato,

Causa LEYPor ejemplo: La patria potestad

Cas N 3191-2010-CUSCO

(Pub. 16/12/2011)

En el caso concreto, entre las partes existi un proceso judicial por violencia familiar, que, como colorario de la disolucin de la unin de hecho, concluy con un acta de conciliacin en la que el demandante autoriz a su ex pareja y madre de sus hijos a que resida con estos en un inmueble suyo (bien propio, adquirido antes de la unin). Con el tiempo, sin embargo, ella establece otra relacin convivencial y procrea ms hijos; siendo en ese contexto que su ex conviviente le demanda la devolucin del inmueble va desalojo por precariedad.Para la Corte Suprema, sin embargo, el acta de conciliacin otorgada en el proceso de violencia familiar seguido por la mujer y por el cual su ex pareja le permiti el ingreso al bien, constituye ttulo suficiente para no ser considerada como ocupante precaria, ya que ejercita su posesin en dicho inmueble como madre de los hijos del actor. Por este motivo, se desestima la pretensin de desalojo del actor, considerndose que en este caso exista un ttulo posesorio vlido.

Fuente: http://www.dialogoconlajurisprudencia.com.pe/noticias-const/VerDetNotRot.php?idnot=185

Cas. 3135-99 Lima

la posesin ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del padre, nunca va a ser una posesin precaria, pues su ttulo posesorio es justamente su calidad de hijo.

el solo hecho de acudir a los hijos con una pensin alimenticia, no exime al padre de la obligacin de proporcionales vivienda, pues este hecho, debe ser tomado en cuenta al momento de fijar la pensin, y no tiene efecto en la calidad posesoria del hijo

CAS. N 3346-2012 LIMA

Sobre el ttulo que justifica la posesin

() el rgano jurisdiccional de segundo grado, no ha justificado de forma suficiente por qu las pruebas ofrecidas por el demandante no resultan vlidas para demostrar el hecho objeto de proceso esto es, que los demandantes tienen un ttulo vlido que les confiere el derecho de propiedad sobre el predio que reclaman frente a la ausencia del que tiene el poseedor- , en tanto, no cualquier elemento de prueba ofrecido por el demandado puede ser considerado como prueba y servir para contradecir las ofrecidas con la demanda, menos conceder la categora jurdica de ttulo, a un documento que no presentara garantas mnimas de veracidad de su contenido. Adems desde el aspecto de la prueba, el rgano jurisdiccional no ha respetado las reglas de la prueba ni los principios que la conforman; todo lo cual trasunta la infraccin al deber de motivacin de la resolucin judicial.

6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podr expedir una sentencia inhibitoria, sino que deber de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoracin de las pruebas aportadas.

Supuestos de Posesin Precaria

5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato

5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato

Los casos de resolucin extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artculos 1429 y 1430del Cdigo Civil. En estos casos se da el supuesto de posesin precaria por haber fenecido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Parta ello, bastar que el Juez que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolucin prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolucin. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podr resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no as la improcedencia.

Qu deca antes la Jurisprudencia?

5.2. Precario y Arrendatario

5.2. Precario y Arrendatario

Ser caso de titulo de posesin fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que con el requerimiento de la devolucin del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituir un caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuacin del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolucin del bien. Dada esta condicin, recin se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse poseedor precario por fenecimiento de su titulo

Increble

interpretacin de

un Juzgado de

Paz Letrado !!!

Nuestra opinin

Es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] aunque no la ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la frmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de allanamiento futuro.

Qu deca antes la Jurisprudencia?

5.3. El ttulo manifiestamente nulo

5.3. El ttulo manifiestamente nulo

Si en el trmite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del ttulo posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del Cdigo Civil, slo se analizar dicha situacin en la parte considerativa de la sentencia sobre la nulidad manifiesta del negocio jurdico-, y declarar fundada o infundada la demanda nicamente sobre el desalojo, dependiendo de cul de los ttulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

Cas. 2009-2002-JULIACA PUNO

(Pub. 31/01/05)

Sptimo: Que, sin embargo, de autos se advierte que, el contrato notarial de anticresis, no se encuentra formalizado por escritura pblica, de conformidad con lo que establece el artculo 1005 del CC de 1936, corroborado en el artculo 1092 del CC actual, resultando nulo por carecer del requisito de forma a que se refiere el inciso tercero del artculo 1123 del CC de 1936 referido al acto jurdico nulo cuando no reviste la forma prevista por ley.

Cas. 3628-2008 Madre de Dios

(Pub. 31/12/09)

Noveno: () adems, porque el contrato de

anticresis antes mencionado no rene las

formalidades que exige el artculo 1092 del CC

(), no obrando en autos prueba alguna el cual

corrobore que el contrato se otorg por escritura

pblica, lo cual significa que ste adolece de

nulidad, es decir, no produce efectos legales como

anticresis, convirtindose solo en un contrato de

mutuo

Cas. 3332-2006-Lima

(Pub. 02/02/07)

Quinto: Que el artculo 1092 del CC establece que

el contrato de anticresis debe constar por escritura

pblica, bajo sancin de nulidad, expresando la

renta del inmueble y el inters que se pacte,

elementos que NO rene el ttulo de la

demandada;. (Sin embargo)

Cas. 3332-2006-Lima

(Pub. 02/02/07)

Sexto: Que, el documento privado de fecha treinta

de julio de 1992, no puede ser considerado un

contrato de anticresis, en donde las declaraciones

contenidas en l no se encuentran bajo el tipo de

contrato de anticresis, al fallarle la forma ad

solemnitatem, por ello, en sentido jurdico lo en l

previsto se ubic dentro de la etapa de las

tratativas o etapa pre contractual.

Cas. 3332-2006-Lima

(Pub. 02/02/07)

Noveno: siendo as, el desplazamiento

patrimonial (del bien) desarrollado a favor de la

ahora demandada a travs de acuerdo celebrados

previos al contrato, constituyen ttulo que justifica la

posesin, bajo los trminos del artculo 911 del

CC

5.4. Enajenacin del bien arrendado

5.4. Enajenacin del bien arrendado

La enajenacin de un bien arrendado, cuyo contrato

no estuviere inscrito en los registros pblicos,

convierte en precario al arrendatario, respecto del

nuevo dueo, salvo que el adquirente se hubiere

comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto

por el artculo 1708 del Cdigo Civil

Qu deca antes la Jurisprudencia?

Construccin en terreno ocupado

5.5. Construccin levantada en terreno

Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo sea de buena o mala fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo nico que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesin que se invoca, dejndose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

Cas. 1698-2007 Lima

(Pub. 03/02/2009)

Noveno.- Que, en consecuencia no se trata de un lote de terreno, sino que dentro del mismo hay construcciones de material noble, siendo que la parte actora no ha demostrado ser titular de las edificaciones, por lo que previamente debe dilucidarse, en el proceso que corresponda, la situacin de la titularidad de las fbricas halladas en el bien

Cas. 1698-2007 Lima

(Pub. 03/02/2009)

Dcimo.- Que, por ende, al no ser la actora

titular de las edificaciones, y ante la necesidad de

sta, para reclamar la titularidad del bien, no es

pertinente la aplicacin de lo dispuesto por el

artculo 911 y 923 del Cdigo Sustantivo, no

siendo posible proceder solo al desalojo del

terreno..

Cas. 2398-2008 Lima

(Pub. 01/07/2009)

Dcimo: Que, cuando se determina que se debe acreditar ser titular del terreno como de las construcciones no se puede ignorar que la propiedad predial se extiende al suelo y al sobresuelo a tenor del artculo 954 del CC, de modo que, ante la falta de discusin sobre la titularidad de las edificaciones se debe presumir que las mismas corresponden al titular del terreno, lo que obviamente permite prueba en contrario

Cas. 2398-2008 Lima

(Pub. 01/07/2009)

Dcimo Primero: Que, empero, en el caso de autos, de acuerdo a lo constatado en la inspeccin judicial nicamente existen dos pequeas construcciones de adobe en el predio materia de litis cuyo valor y mnima rea en proporcin a las 15 hectreas de terreno sub litis no justifican que el conflicto que se presenta sea ventilado previamente como accesin para determinar la titularidad del bien, pues sujetar a ello al propietario sera imponerle una carga en exceso gravosa y permitir el ejercicio abusivo de un derecho por quien posee

Problema no resuelto

Cmo se pronunciaba la Jurisprudencia?

La anotacin de una demanda de prescripcin adquisitiva, con anterioridad a la interposicin de la demanda de desalojo por precario, es ttulo que justifica la posesin?

5.6. Alegacin de haber adquirido el bien

por prescripcin adquisitiva

5.6. Alegacin de haber adquirido el bien por

prescripcin adquisitiva

La mera alegacin del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapin, no basta para desestimar la pretensin de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que est facultado para decidir sobre la usucapin. Siendo as, se limitar a establecer si ha surgido en l la conviccin de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensin de usucapin, puesto que el usucapiente tendr expedito su derecho para solicitar la inejecucin del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolucin del inmueble.

Cas. 1324-2007 Lima Norte

(Pub. 03/12/2008)

Tercero.- no siendo la anotacin de la demanda de prescripcin un ttulo que justifique la posesin, mas an si el demandado ha reconocido en la audiencia nica que viene ocupando un rea aproximada de treinta y ocho metros cuadrados sin que exista ttulo que lo legitime, por lo que tiene la calidad de precario...

CAS. N 4774-2009 LIMA

(Pub. 08/03/2013)

.no es posible emplear el proceso de desalojo

por ocupacin precaria para pronunciarse sobre la

situacin jurdica de las edificaciones sobre un

terreno, por afectarse de esta manera el derecho

de defensa de las partes, as como por

desnaturalizar el proceso.

Posesin Precaria vs.

Posesin Ilegtima ?

Cas. 492-07-Lima

(Pub. 02/12/08)

Noveno: este Tribunal Supremo estableci que

no se configura la ocupacin precaria cuando la

parte demandada en un proceso de desalojo

ostenta un ttulo vigente que justifica su posesin, no

siendo objeto de discusin la validez o no de dicho

instrumento a travs del proceso de desalojo, en

tal sentido diferencio la posesin ilegtima de la

posesin precaria

Aspectos procesales que merecieron

pronunciamiento en el pleno

Sobre la Restitucin

Interpretar el artculo 585 del Cdigo Procesal

Civil, en el sentido que por restitucin del bien se

debe entender como entrega de la posesin que

protege el artculo 911 del Cdigo Civil, para

garantizar al sujeto a quien corresponde dicho

derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo,

independientemente si es que es propietario o no

Sobre la legitimacin para demandar

Establecer, conforme al artculo 586 del Cdigo Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimacin para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino tambin, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitucin de un predio. Por otra parte, en lo que atae a la legitimacin para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situacin a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesin, porque nunca lo tuvo o el que tena feneci.

Cas. N 3506-2009. Moquegua

(Pub. el 04 de julio de 2011)

.. "() La co-propietaria se encuentra legitimada para interponer la presente demanda de desalojo por ocupacin precaria dado que se pretende recuperar el bien comn.

Cabe destacar que el artculo 979 del Cdigo Civil hace mencin a que cualquier co-propietario puede reivindicar el bien comn. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las dems que determine la ley.

Casos no resueltos

Se trata de circunstancias que justifican la

posesin del demandado?

La mera posesin por aos y el justo ttulo, son

ttulo que justifica la posesin?

Cas. 1643-2003 Tumbes

(Pub. 20/02/05)

Tercero.- Que a tenor de lo dispuesto en el artculo 911 del Cdigo Civil, ocupante precario es aquel que posee un bien sin tener justo ttulo(?) que justifique su posesin o cuando el que tena ha fenecido Cuarto.- Que en consecuencia en los procesos sobre desalojo por ocupacin precaria solo se exige al demandado acreditar su posesin y permanencia en el inmueble en virtud a un ttulo

Cas. 1643-2003 Tumbes

(Pub. 20/02/05)

debiendo entenderse que el concepto de

precariedad no se determina nicamente por falta

o fenecimiento de un ttulo sino que para ser

considerado como tal debe darse la ausencia

absoluta de cualquier circunstancia que justifique el

uso y disfrute del bien

Se trata de circunstancias que justifican la

posesin del demandado?

La presentacin de recibos de pago de

autoavalos, son ttulo que justifica la posesin?

Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)

Sexto.- Que de la fundamentacin glosada se arriba a la conclusin de que el fallo recurrido al revocar la apelada no ha precisado en mrito a que ttulo viene poseyendo la demandada el inmueble submateria pues al expresar con vaguedad que lo hace en mrito a algn ttulo o alguna circunstancia que la justifique, no ha desvirtuado la concluyente conclusin del quo..

Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)

Stimo.- Que, en consecuencia, al haber

invocado la Sala de mrito el artculo 911 del

Cdigo Civil expresando que basta cualquier

circunstancia justificatoria para considerarla ttulo

de posesin, ha incurrido en errnea interpretacin

de dicha norma

DESALOJO EXPRESS PARA LOS INQUILINOS BAJO

LA CLUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO

Apunte previo

Con fecha 28 de Mayo del 2014 se public en la Separata de Normas Legales del Diario Oficial El Peruano, la Ley N30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos.

La referida norma dispone en su artculo primero la creacin, dentro del rgano de gobierno del Poder Judicial, del novsimo Registro de Deudores Morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial morosa en aplicacin de los artculo 594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil Conforme a la primera disposicin complementaria final de la mencionada Ley, sta entrar en vigencia a los 45 das hbiles de su publicacin.

Nos interesa abordar, a efectos del presente comentario, la modificacin que ha sufrido el mencionado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la clusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultar a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo que bien puede ser catalogo como express [o ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere

El desalojo en el nuevo artculo 594

del CPC: Sentencia condena futura

El artculo 594 se encuentra ubicado dentro de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos], Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y Sub Captulo 4, dedicado al proceso de Desalojo de predios.

Su redaccin original establece que el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento slo puede ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin del demandante, ste deber pagar las costas y costos del proceso.

Presupuestos para que proceda

Desalojo Express

La novedad introducida con la entrada en vigencia

de la Ley 30201 a travs de la modificacin del

artculo referido supone la creacin de un

procedimiento especial de desalojo, que podra

entenderse que puede iniciarse antes del

vencimiento del plazo tambin (dada su ubicacin

en el artculo 594) y que solo podra proceder

siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:

Presupuestos para que proceda

Desalojo Express

Que exista un contrato escrito de arrendamiento;

Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble;

Que se haya pactado la clusula de allanamiento a futuro;

Que el plazo del contrato de arrendamiento haya vencido o que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil; y,

Que las firmas de dicho contrato hayan sido legalizadas ante Notario Pblico o en su defecto, por Juez de Paz.

Etapas del nuevo Procedimiento

Interposicin de la demanda bajo la va del proceso Sumarsimo ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato.

Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis das ste acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; , (ii) la cancelacin del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo sealado, el Juez ordenar el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil

DEMANDA DE DESALOJO EXPRESS

PLAZO (6) DAS PARA LA CONTESTACIN DE LA DEMANDA

CON CONTESTACIN O SIN ELLA EN EL

PLAZO DE (15) DAS EL JUEZ DISPONDR

LANZAMIENTO AL AMPARO DEL 593

CPC

Clusula de Allanamiento

En nuestra opinin, esta pueda ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artculo 594 para estos efectos.

Clusula de Allanamiento

En tanto la norma no est vigente, nos permitimos transcribir la frmula de clusula de allanamiento futuro que propone el Dr. Martn Mejorada con la que coincidimos por sus efectos prcticos:

Por la presente el ARRENDATARIO se allana anticipadamente al desalojo que interpondr el ARRRENDADOR, en caso de vencimiento de plazo o resolucin por falta de pago de la renta. La eficacia de esta clusula est sujeta a la condicin de que entre vigencia la Ley 30201 que modifica el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, u otra con similar alcance

Nuestra opinin

Es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] aunque no la ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la frmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de allanamiento futuro.

Inquietudes Finales

Formalidad: legalizacin de firma notarial.

Competencia judicial.

Es posible formular excepciones?

En nuestra opinin, est dems la referencia a que

se trata de un inmueble. Recordemos que el

Desalojo, conforme lo establece el artculo 585 del

CPC est referido a la recuperacin de la posesin

de predios (inmuebles per se)

Ley que establece la presuncin de que el Estado es poseedor de

los inmuebles de su propiedad y declara la imprescriptibilidad de

los bienes inmuebles de dominio privado estatal, publicada en el

Peruano, el 24 de noviembre de 2010.

Presuncin de la Posesin a favor

del Estado

El poseedor se presume propietario

(art.912 c.c.)

Admite prueba en contrario.

Esta presuncin no puede oponerse al propietario

con derecho inscrito, es decir, la norma establece

que no se puede reputar propietario al poseedor

de un terreno que est inscrito a nombre de otro.

Esta presuncin solo se aplica sobre bienes no

inscritos, porque respecto de bienes inscritos la

presuncin de propiedad no se le puede oponer al

que tiene inscrito su derecho en el registro.

Ley N 29618: imprescriptibilidad de los bienes

inmuebles de dominio privado estatal

Artculo 1.- Presuncin de la posesin del Estado respecto de los

inmuebles de su propiedad

Se presume que el Estado es poseedor de todos los inmuebles

de su propiedad.

Artculo 2.- Declaracin de imprescriptibilidad de los bienes

inmuebles de dominio privado estatal

Declrase la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de

dominio privado estatal.

Nota Importante:

A diferencia de lo que establece el Cdigo; la Ley

en el caso de los terrenos del Estado, establece que

lo que se presume es que el propietario (Estado) es

poseedor, cuyo objetivo es que NADIE pueda

poseerlos y por ende no sean susceptibles de

prescripcin adquisitiva de dominio.

Esta presuncin creada por una Ley sobre los

terrenos del estado, es una presuncin que admite

prueba en contrario ?

Defensas Posesorias

Defensa posesoria extrajudicial

(Derogado)

Artculo 920.- El poseedor puede repeler la

fuerza que se emplee contra l y recobrar el bien,

sin intervalo de tiempo, si fuere desposedo, pero

en ambos casos debe abstenerse de las vas de

hecho no justificadas por las circunstancias.

Ley 30230: Modifican 920 CC

DISPOSICIONES PARA LA RECUPERACIN EXTRAJUDICIAL DE LA PROPIEDAD

ESTATAL

Artculo 920.-

El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra l o el bien yrecobrarlo, si fuere desposedo. La accin se realiza dentro de los quince(15) das siguientes a que tome conocimiento de la desposesin. Encualquier caso, debe abstenerse de las vas de hecho no justificadas porlas circunstancias. El propietario de un inmueble que no tenga edificacin oesta se encuentre en dicho proceso, puede invocar tambin la defensasealada en el prrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupadopor un poseedor precario. En ningn caso procede la defensa posesoria siel poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lomenos diez (10) aos. La Polica Nacional del Per as como lasMunicipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas enla Ley Orgnica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario aefectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artculo, bajoresponsabilidad.

En ningn caso procede la defensa posesoria contra el propietario de uninmueble, salvo que haya operado la prescripcin, regulada en el artculo950 de este Cdigo.

Nuevas Reglas:

Desaparece el supuesto de la recuperacin del bien

por quien fue desposedo sin intervalo de tiempo,

introduciendo la posibilidad que tal recuperacin

puede realizarse hasta dentro de los 15 das

siguientes, no desde que fue desposedo, sino desde

que tom conocimiento de tal acto.

El propietario de un inmueble terreno sin

edificaciones o en proceso de edificacin- puede

invocar la auto tutela posesoria en caso dicho bien

este ocupado por un poseedor precario.

Defensa Judicial de la posesin:

(art. 921 c.c.)

Cmo se defiende judicialmente la posesin?

Se defiende a travs de INTERDICTOS.

La defensa judicial puede hacerse sobre bienes

inmuebles o bienes muebles inscribibles, siempre

que no se trate de bienes de dominio del Estado de

uso pblico.

MUCHAS GRACIAS

pyvabogados@gmail.com

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