Del Cuarto Pleno Casatorio a La Ley 30201

7/18/2019 Del Cuarto Pleno Casatorio a La Ley 30201

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EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CUARTO PLENO

CASATORIO A LA LEY 30201: ENTRE LA MUERTE Y LA RESURRECCIÓN

Jaime David Aa!"# T#$$e%

I!"$#d&''i(!

Agradeciendo la cordial invitación del Instituto Pacífico, vamos a abordar un tema que

es de preocupación permanente para los justiciables y sus abogados, y que es moneda

frecuente en los estrados judiciales.

Como parte de la defensa posesoria, los propietarios tienen en el proceso de desalojo

uno de los medios de defensa judicial más recurrentes. os casos más frecuentes son los procesos de desalojo por ocupación precaria, por vencimiento del pla!o y por falta de

pago.

"on conocidos los conflictos que se suscitan entre los arrendadores y los arrendatarios

de inmuebles. #uc$as veces los arrendatarios dejan de pagar la renta mensual

incurriendo en causal de resolución del contrato de arrendamiento, o bien se produce el

vencimiento del pla!o pactado en el contrato y en ambos casos se re$%san a restituir el

inmueble al arrendador.

&ebido a las falencias del servicio de justicia, los procesos e'ceden largamente todo

pla!o ra!onable, lo que es aprovec$ado por los denominados inquilinos morosos, en

perjuicio de los propietarios que no pueden disfrutar de sus predios, lo que a la ve!

desincentiva la inversión en edificaciones para alquiler, y encarece los contratos de

arrendamiento.

(n el presente ensayo vamos a ocuparnos de los dos primeros casos, compartiendo

algunas refle'iones desde el punto de vista de quien tiene la misión de resolver las

controversias en primera instancia, a poco más de un a)o de la entrada en vigencia del

Cuarto Pleno Casatorio Civil y de la reciente entrada en vigor de la ey *++-,

denominada ey que crea el egistro de &eudores /udiciales #orosos, que a la ve!

/ue! 0itular del -1 /u!gado (speciali!ado en lo Civil de la Corte "uperior de /usticia de ima. Abogado por la 2niversidad de ima. #aestrando de la #aestría en &erec$o con mención en &erec$oConstitucional de la Pontificia 2niversidad Católica del Per%.

-



establece un nuevo proceso de desalojo para los casos de vencimiento del pla!o y falta

de pago en los que se $aya pactado una cláusula de allanamiento o futuro mediante la

modificatoria del artículo 345A del Código Procesal Civil.

I)* E%"ad# de +a '&e%"i(! de+ C(di,# Civi+ de 1-./ a%"a e+ C(di,# P$#'e%a+ Civi+)

(n la práctica contractual, los contratos de arrendamiento son de duración determinada

o indeterminada.

(n el primer caso, conforme al artículo -344 del Código Civil6

Artículo 1699.- El arrendamiento de duración determinada concluye al

vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

Como es posible que el arrendatario permane!ca en el uso del bien arrendado, el

artículo -7++ del Código Civil regula la figura de la continuación del arrendamiento6

Artículo 1!!.- "encido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece

en el uso del bien arrendado, no se entiende que #ay renovación t$cita, sino

la continuación del arrendamiento, ba%o sus mismas estipulaciones, #asta

que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier

momento.

8I9I: se)ala que si se vence el contrato y el arrendatario permanece sin resistencia del

arrendador en el bien arrendado, el contrato contin%a sujeto a sus mismas

estipulaciones, con e'cepción del pla!o del arrendamiento-. esulta lógico concluir que

el arrendatario no se $a convertido en un ocupante precario, pues cuenta con un título

válido, el de arrendatario, para continuar como poseedor del bien arrendado.

(n el segundo caso, conforme al artículo -7+* del Código Civil6

Artículo 1!&.- 'e pone (in a un arrendamiento de duración indeterminada

dando aviso %udicial o e)tra%udicial al otro contratante.

(n los casos que el arrendatario contin%e en el uso del bien, pese a lo dispuesto en los

artículos -7++ y -7+* del Código Civil, para los casos en que el arrendatario contin%e

- 8I9I: C;(#, /ac<. (l contrato de arrendamiento. ('posición de #otivos :ficial. ima, 9aceta/urídica, -44=, p. -=4. :p. Cit. p. ->.



en el uso del bien, es necesaria una norma que estable!ca la sanción correspondiente*,

que es el artículo -7+= del Código Civil6

Artículo 1!*.- "encido el plazo del contrato o cursado el aviso de

conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el

arrendador tiene derec#o a e)igir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su de(ecto, una prestación igual a la renta del período

precedente, #asta su devolución e(ectiva. El cobro de cualquiera de ellas no

importar$ la continuación del arrendamiento.

8I9I: anota6

+comprendiendo que ya no e)iste contrato de arrendamiento vigente, el

legislador regula la obligación del arrendatario de pagar una suma que no

denomina +renta sino +una prestación igual a la renta del periodo

precedente, la misma que deber$ abonarse #asta la devolución e(ectiva del

bien a (avor del arrendador. Esta obligación legal tiene por ob%eto impedir que el e) arrendatario pueda eludir el pago de lo que corresponde por el

uso del bien, o pueda someter al arrendador a la necesidad de perseguir el

pago de una indemnización por daos y per%uicios.

(l artículo >4- del Código Procesal Civil de -44* menciona el desalojo por causal de

vencimiento del pla!o. Pacíficamente, las demandas con dic$as pretensiones se

presentaron ante los /u!gados de Pa! etrados y los /u!gados (speciali!ados de acuerdo

a la cuantía.

II)* La "$a!%i'i(! a'ia e+ C&a$"# P+e!# Ca%a"#$i# Civi+

"eg%n refiere A#A #:(= algunos autores como C2A&:" ?I(@A y

A#(B C2B consideraron que el arrendatario podría devenir el precario por título

fenecido.

(n el II Pleno /urisdiccional Civil se planteó si puede el arrendatario devenir en precario

+uando el arrendador, luego de vencido el plazo de arrendamiento, le #a cursado al

arrendatario aviso de devolución del predio arrendado. &e los 3 magistrados asistentes la

mayoría de * votos contra una minoría de *+ votos se acordó que, D el arrendatario no deviene

en precario, aun cuando el arrendador le #aya solicitado la devolución del bien arrendado .

os fundamentos de la mayoría fueron6

* :p. Cit. p. ->7.= A#A #:(, ;Ector (nrique, a posesión y la posesión precaria. (l nuevo concepto del precario y lautilidad de su actual regulación en el &erec$o Civil Peruano. ima, #:0I?(@"A, pp. ->-5-3,

*



+/ 0ue, con(orme lo establece el artículo 1!! del .. vencido el plazo del

contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende

que #ay renovación t$cita, sino la continuación del arrendamiento ba%o las mismas

estipulaciones, #asta que el arrendador solicite su devolución, lo cual puede pedir

en cualquier momento.

/ 0ue, estando a lo establecido en la norma glosada, en ningn caso el

arrendatario deviene en precario, aun cuando el arrendador le #aya cursado el

aviso solicitando la devolución del predio arrendado, pues tiene título legítimo en

su origen y el arrendamiento contina.

os fundamentos de la minoría fueron los siguientes6

+2en estricta aplicación de los artículos 1!& y 1!* del .. que si el

arrendador, vencido el plazo de arrendamiento, solicita la devolución del bien

arrendado, cesa la continuación del arrendamiento que se precisa en el artículo

1!! de la misma norma sustantiva, en consecuencia, el arrendatario deviene en precario, pues el título 3de arrendatario4 que tenía (eneció.

5ara poner (in de los contratos de arrendamiento, no se requiere dar aviso con la

anticipación que prev el artículo 1&67 de la norma glosada, pues a tenor de lo

dispuesto por el citado artículo 1!&, dic#o aviso puede ser %udicial o

e)tra%udicial, y puede darse en cualquier momento.

En esta situación, la demanda de desalo%o por ocupación precaria, interpuesta

contra el que (ue arrendatario, luego de vencido el plazo de arrendamiento y

solicitada la devolución del bien debe ampararse.

A#A #:( cita cuatro ejecutorias supremas, CA"ACIF@ 7-75++5I#A>,CA"ACIF@ @G 7>>5++5CAA:3, CA"ACIF@ @G *=375++5CAA:7, la

Casación @G -=*75++*5I#A, en las que frente a lo resuelto en la mayoría de los

casos, se advierte una línea jurisprudencial en la que el arrendatario intimado por el

arrendador para devolver el inmueble materia de arrendamiento se convierte en un

poseedor precario con título fenecido, posición a la que se ad$iere dic$o autor 4.

2na opinión distinta tiene 9:@BA(" 8AF@ quien considera que si elarrendatario no cumple con la restitución del bien al vencimiento del pla!o ello +no

signi(ica que +el contrato #a (enecido, pues %ustamente e)isten muc#as cuestiones

> Publicada en el &iario :ficial (l Peruano el *+ de setiembre de ++=, 8oletín "entencias de Casación, p. -34.3 Publicada en el &iario :ficial (l Peruano el *+ de setiembre de ++=, 8oletín "entencias de Casación,

p. -34+.7 Publicada en el &iario :ficial (l Peruano el *+ de setiembre de ++=, 8oletín "entencias de Casación,P. -7>. Publicada en el &iario :ficial (l Peruano el de febrero de ++>, 8oletín "entencias de Casación, p.-*>3>.4 :p. Cit. p. ->>5-3.

=



pendientes de e%ecutar, especialmente los deberes de liquidación, que se %usti(ican y

e)plican nicamente por la e)istencia del contrato Así, 8por qu, luego del vencimiento

del plazo el arrendador tiene el derec#o de e)igir la devolución del bien 3art. 161-1!

4: La respuesta es sencilla: la mencionada obligación nace precisamente del

contrato, que aún subsiste y no está fenecido1!” . &ic$o autor agrega que

+El arrendatario sigue obligado a devolver el bien, a pagar la renta, a

pagar la penalidad; y todo ello por e(ecto directo de la relación %urídica

nacida del contrato. <na cosa es, por tanto, el vencimiento del plazo, que

#ace e)igible los derec#os, entre ellos los de liquidación; y otra cosa muy

distinta es la e)tinción absoluta de la relación %urídica, que no se produce

por el solo transcurso del plazo an se encuentran pendientes los deberes

propios de liquidar el vínculo.

5or el contrario, si el contrato #ubiese +(enecido 3al curioso estilo de

=ama >ore4, entonces resultaría un imposible %urídico el cobro de lacl$usula penal, o de la renta, pues el negocio en donde aquella consta

estaría e)tinto y (uera del mundo %urídico. En tal caso, el art. 1!!?

sería una curiosidad %urídica, casi un absurdo pero no lo es11.

&ic$as tesis fueron confrontadas en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, como veremos a

continuación.

III)* U! !&ev# #$de!: e+ C&a$"# P+e!# Ca%a"#$i# Civi+

a sentencia de fec$a -* de agosto de +-, CA"ACIF@ @G -4>5+--52CAHAIdictada por la Corte "uprema de /usticia, publicada el -= de agosto de +-* en el &iario

:ficial (l Peruano, es de singular importancia no solo para quienes impartimos justicia

en materia civil, sino para los abogados y litigantes que llevan sus casos durante largos

a)os en los ju!gados de pa! letrados, civiles o mi'tos, salas civiles o mi'tas de las

Cortes "uperiores y en las salas civiles de la Corte "uprema.

(ntre los casos más frecuentes en la práctica judicial tenemos los procesos de desalojo por ocupación precaria. a falta de uniformidad de la jurisprudencia $a servido de

prete'to para que gran parte de estos asuntos terminen su trámite en la mismísima Corte

"uprema, vía recurso de casación.

-+ 9:@BA(" 8AF@, 9unt$er. a posesión precaria. ima, /urista (ditores, +--, p. --+.-- :p. Cit. , p. ---.

>



a Corte "uprema $a aceptado el reto planteado, y nos $a dado un precedente judicial -

que es aplicación obligatoria. (n el presente estudio vamos a limitarnos al análisis de la

egla >. establecida como precedente judicial vinculante6

) Se '#!%ide$a! '#m# %&&e%"#% de #%e%i(! $e'a$ia a +#% %i,&ie!"e%:

)2 Se$4 'a%# de "5"&+# de #%e%i(! 6e!e'id# '&a!d# %e $e%e!"e e+ %&&e%"# $evi%"##$ e+ a$"5'&+# 170/ de+ C(di,# Civi+8 &e%"# 9&e '#! e+ $e9&e$imie!"# de +adev#+&'i(! de+ i!m&e+e %e #!e de ma!i6ie%"# +a v#+&!"ad de+ a$$e!dad#$ de #!e$6i! a+ '#!"$a"#) N# '#!%"i"&i$4 &! 'a%# de "5"&+# 6e!e'id# e+ %&&e%"# '#!"em+ad##$ e+ a$"5'&+# 1700 de+ C(di,# Civi+8 dad# 9&e e+ %#+# ve!'imie!"# de+ '#!"$a"# dea$$e!damie!"# !# $e%&e+ve e+ '#!"$a"# %i!# 9&e8 #$ ime$i# de +a +e8 %e a%&me +a

'#!"i!&a'i(! de+ mi%m# a%"a 9&e e+ a$$e!dad#$ +e $e9&ie$a +a dev#+&'i(! de+ ie!);a<# e%"a '#!di'i(!8 $e'i=! %e &ede a%&mi$ 9&e e+ #%eed#$ a a%ad# a'#!%"i"&i$%e e! #%eed#$ $e'a$i# #$ 6e!e'imie!"# de %& "5"&+#)

os fundamentos de la mayoría son los siguientes6

+@ambin constituir$ un caso de título de posesión (enecido, cuando se

presente el supuesto previsto por el artículo 1!*? del ódigo ivil, puesto

que con el requerimiento de la conclusión del contrato y devolución del

inmueble se pone de mani(iesto la voluntad del arrendador de poner (in al

contrato. ic#a comunicación debe ser indubitable, de lo contrario, dar$lugar a que la demanda de desalo%o por precario se declare in(undada. 5or

el contrario, no constituir$ un caso de título (enecido el supuesto

contemplado por el artículo 1!!? del ódigo ivil, puesto que solo

vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que,

por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo #asta que el

arrendador le requiera la devolución del bien. 'ólo en el caso de e)istencia

de requerimiento, recin se puede asumir que el poseedor #a pasado a

constituirse en poseedor precario por (enecimiento de su título -*.

a minoría tuvo una posición contraria6

- Código Procesal Civil. Artículo =++.5 Precedente judiciala "ala "uprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o varíe un precedente judicial.a decisión que se tome en mayoría absoluta de los asistentes al pleno casatorio constituye precedente

judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la ep%blica, $asta que sea modificada por otro precedente.os abogados podrán informar oralmente en la vista de la causa, ante el pleno casatorio.(l te'to íntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que declaran improcedente el recursose publican obligatoriamente en el &iario :ficial, aunque no estable!can precedente. a publicación se

$ace dentro de los sesenta días de e'pedidas, bajo responsabilidad.-* "". &( ?A&I?IA CA@:, AA@&A :&92(B, ;2A#A@ A#A", CA:A/2CA82"0A#A@0(, ?I@A0(A #(&I@A y CA"0A(&A "(A@:.

3



+e otro lado, en el caso que se produzca el vencimiento del contrato de

arrendamiento debe precisarse que este constituye acorde a lo estipulado

por los artículos 1!! y 1!* del ódigo ivil el título que permite a las

partes esto es al arrendador solicitar la devolución del bien por

vencimiento del plazo estipulado en el mismo así como el cobro de la

penalidad convenida o una prestación igual a la renta y al arrendatariocontinuar en el arrendamiento ba%o sus mismas estipulaciones #asta que el

arrendador solicite su devolución la cual puede pedir en cualquier

momento siendo por tanto la causal a invocar para demandar la restitución

del bien la de desalo%o por vencimiento del plazo del contrato y no la de

desalo%o por ocupación precaria toda vez que como ya se #a anotado el

vencimiento del plazo del contrato y la restitución del mismo no convierten

en precario al arrendatario pues este permanece en el bien en el entendido

que continua el arrendamiento ba%o sus mismas estipulaciones estando

obligado por el contrato a pagar la penalidad si esta (ue convenida o una

prestación igual a la renta e)igencias que no se requiere a quien tenga la

calidad de ocupante precario pues con(orme a lo normado por el artículo911 del ódigo ivil ste e%erce la posesión sin contar con título que

%usti(ique la misma y por ende no se obliga a cumplir los pagos antes

descritos -=.

"eg%n el voto de la minoría

+. El vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no convierte al

arrendatario en precario pues si bien no se contempla en nuestra

legislación civil la renovación t$cita del contrato tambin lo es que la ley

prev la continuación del arrendamiento ba%o sus mismas estipulaciones

#asta que el arrendador solicite su devolución la cual puede pedir en

cualquier momento acorde a lo establecido por el artículo 1!! del ódigo

ivil (acultando la =ey al arrendador a e)igir la devolución del bien y a

cobrar la penalidad convenida o en su de(ecto una prestación igual a la

renta del período precedente #asta su devolución de con(ormidad a lo

establecido por el artículo 1!* del ódigo acotado no importando el

cobro de los mismos la continuación del arrendamiento cuando el plazo de

ste #a vencido o se #a cursado el aviso de conclusión del arrendamiento.

(s evidente que en el seno de la mayoría de la Corte "uprema primó la corriente deA#A #:( y la tesis de 9:@BA(" 8AF@ fue acogida por la minoría. Pero

más allá del debate conceptual y acadEmico J(s conveniente considerar un supuesto de

conclusión del contrato de arrendamiento como un supuesto de posesión precariaK (llo

implica pare el demandante el seguimiento de un proceso de dos instancias, la primera

ante un /u!gado (speciali!ado en lo Civil o #i'to, la "egunda ante una "ala Civil o

#i'ta con el dilatado trámite del recurso de Casación ante una "ala Civil de la Corte

"uprema J@o $ubiese sido mejor seguirlo considerando como un supuesto de

-= "". P:@C( &( #I(, ?ACLC( "A&AA, #IA@&A #:I@A y C;L?(B BAPA0(.

7



vencimiento del pla!o y facilitar su inicio ante un /u!gado de Pa! etrado y su

conclusión ante un /u!gado (speciali!ado o #i'toK 8ajo un punto de vista de política

judicial, nos parece inconveniente la decisión de la Corte "uprema, pues por un e'ceso

de academicismo, condena a los abogados y litigantes a tramitar un largo y dilatado

proceso.

Para preocupación de no pocos abogados, los jueces de pa! letrados están declarando

improcedentes por incompetencia, las demandas de desalojo por vencimiento del pla!o,

en virtud de que al ser supuestos de posesión precaria conforme a la regla >. del Cuarto

Pleno Casatorio Civil, son asuntos de competencia de los jueces especiali!ados.

(so está elevando la carga procesal de los jueces especiali!ados, $aciendo que cono!canesos procesos M otrora de competencia de los /u!gados de Pa! etrados5 con un trámite

más dilatado, pues es muy probable que culminen en la Corte "uprema vía recurso de

casación. as "alas Civiles de la Corte "uprema muy pronto verán incrementada su

carga procesal por decisión propia.

Algunos dirán que podrá demandarse el desalojo una ve! vencido el pla!o del contrato

de arrendamiento si es que no se solicita la devolución del inmueble. "in embargoJAcaso la notificación de la invitación a conciliar y el empla!amiento con la demanda

de desalojo no surten el mismo efecto de poner fin al contratoK

@o negamos que el precedente vinculante establecido por la Corte "uprema es un

avance en materia de unificación de la jurisprudencia contradictoria sobre posesión

precaria. "in embargo la regla >. es sumamente inconveniente y $asta discutible, pero

debe ser aplicada por todos los jueces de la ep%blica. "i bien consideramos que no sedebió incluir el vencimiento del pla!o dentro de los supuestos de posesión precaria, no

consideramos prudente apartarse del precedente vinculante->, pues ello generaría caos

entre los justiciables. @o es bueno que un sector de jueces acate el precedente y otro

sector no.

-> Código Procesal Civil. NArtículo *3.5 Causales

(l recurso de casación se sustenta en la infracción normativa que incida directamente sobre la decisión

contenida en la resolución impugnada o en el apartamiento inmotivado del precedente judicial.>



IV)* La Le 30201: U!a +&? de e%e$a!?a e! medi# de+ 'a#%

(l de mayo de +-=, la comunidad jurídica tomo conocimiento de la publicación de

la ey *++-.

(n lo que respecta a las innovaciones al Proceso de &esalojo, el legislador se propuso

dise)ar un proceso cElere que permitiría al arrendador la recuperación de la posesión de

su inmueble en un pla!o de quince días, lo que generó gran e'pectativa en la población.

os propietarios tenían una lu! de esperan!a y los inquilinos entraron en pánico ante la

inminente ola de desalojos masivos.

0odo esto se desvaneció con la publicación de la ley. a nueva norma tiene una confusa

redacción que desnuda su deficiente tEcnica legislativa y las falencias del Congreso

cuando se trata de regular temas procesales.

/)1)* A!"e'ede!"e% +e,i%+a"iv#%

a ey *++- tuvo como antecedentes los siguientes proyectos de ley6

Número deProyecto

Fecha dePresentación

Título

01106 10/05/12 Ley que crea el Registro Especial de Arrendatarios Morosos

02117 12/04/13 Ley que crea el procedimiento administratio notarial!policial de desalo"o de ocupante precario y restitución #ien

02585 29/08/13 Ley que crea el Registro de Arrendatarios Morosos

03076 12/12/13 Ley que modi$ica el artículo %&'!A del (ódigo Procesal (iil)modi$ica los artículos *+) ,-) y &. de la Ley './-&) Ley0eneral del 1istema (oncursal y crea el Registro de2eudores 3udiciales Morosos

(sto e'plica la denominación de la ley y su variado contenido, modificando el Código

Procesal Civil y la ey 9eneral del "istema Concursal.

/)2)* C#me!"a$i#%

a norma modifica el artículo >4= del Código Procesal Civil, relativo al poco utili!ado

&esalojo con sentencia con condena de futuro en los tErminos siguientes6

“Artículo 5!"# $entencia con condena de futuro"# El desalo%o puede

demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. 'in

4

http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc01_2011.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/d55d59dc7fb85fe8052579fa00752ac5/$FILE/PL01106100512.pdf

http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc01_2011.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/d59c2852d61f0a7405257b4e0068c7db/$FILE/PL02117120413.pdf


http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc02_2011_2.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/64d342ea552375e705257bd6006159a3/$FILE/PL02585290813.pdf

http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc02_2011_2.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/fa204f99d09a981b05257c3f0060f636/$FILE/PL03076121213.pdf




http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc01_2011.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/d55d59dc7fb85fe8052579fa00752ac5/$FILE/PL01106100512.pdf



http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc02_2011_2.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/64d342ea552375e705257bd6006159a3/$FILE/PL02585290813.pdf






embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede e%ecutarse

luego de seis días de vencido el plazo.

'i el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo

pusiera el bien a disposición del demandante, ste deber$ pagar las costas

y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con (irmas legalizadas

ante notario pblico o %uez de paz, en aquellos lugares donde no #aya

notario pblico, que contengan una cl$usula de allanamiento a (uturo del

arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por

resolución del mismo por (alta de pago con(orme a lo establecido en el

artículo 169 del ódigo ivil, el Buez noti(ica la demanda al arrendatario

para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de

arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

"encido el plazo establecido sin que se acredite lo sealado en el p$rra(oanterior, el Buez ordena el lanzamiento en quince días #$biles, de

con(ormidad con el artículo 79& del ódigo 5rocesal ivil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en

contratos con cl$usulas de allanamiento, el Buez del lugar donde se

encuentra el bien materia del contrato.

=a deuda del arrendatario %udicialmente reconocida origina la inscripción

del demandado en el Cegistro de eudores Budiciales >orosos.”

/)2)1)* Ma$'# N#$ma"iv# i!'#m+e"#

Pese al tiempo transcurrido, el marco normativo de la ey *++- sigue incompleto. (s

inconcebible que se $aya dispuesto que la ley se reglamente despuEs de su entrada en

vigencia.

a ey *++- entró en vigencia a los => días $ábiles de su publicación, esto es el +> de

agosto de +-=-3. "in embargo, $asta la fec$a no tenemos noticia de que se $ayan

presentado casos de desalojo amparados en dic$a norma.

a ley glosada debió ser reglamentada a los *+ días $ábiles de su entrada en vigencia-7,

esto es el -7 de setiembre de +-=. A la fec$a de redacción del presente escrito, no se $a

publicado el reglamento.

-3 &isposiciones Complementarias y Oinales. PI#(A. ?igencia

a presente ey entra en vigencia a los cuarenta y cinco días $ábiles de su publicación.-7 &isposiciones Complementarias y Oinales. "(92@&A. eglamentación(l Poder (jecutivo reglamenta la presente ey dentro de los treinta días $ábiles de su entrada en vigencia.

-+



Aun cuando consideramos que el reglamento no puede establecer normas procesales

que son competencia del legislador, consideramos que el reglamento era importante

para implementar el an$elado egistro de &eudores /udiciales #orosos.

/)2)2)* La '+4&%&+a de a++a!amie!"# a 6&"&$# '#! 6i$ma% +e,a+i?ada%

a cláusula de allanamiento a futuro es un acuerdo o pacto que podrá incluirse en los

contratos de arrendamiento de inmuebles. @o es aplicable a los contratos de

arrendamiento de bienes muebles.

a cláusula de allanamiento a futuro debe constar por escrito. (n consecuencia no es

aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados en forma verbal.

(l contrato de arrendamiento debe contar con firmas legali!adas ante notario p%blico o

jue! de pa! en aquellos lugares donde no $aya notarioQ.

(l arrendatario se obliga a desocupar inmediatamente el inmueble, previo requerimiento

judicial, en los casos de conclusión del pla!o del contrato o resolución del

arrendamiento por falta de pago de la renta convenida.

a reforma encarece los costos de transacción de los contratos de arrendamiento. as

partes deberán contratar los servicios de un abogado que redacte la cláusula de

allanamiento a futuro y de un notario para que legalice las firmas.

@o nos e'plicamos cuál era la necesidad de agregar una cláusula de allanamiento a

futuro frente a la e'istencia de un pacto en cuanto al monto de la renta y el pla!o de

duración del contrato.

@os preguntamos JquE sucederá si los arrendatarios no aceptan firmar la cláusula de

allanamiento a futuroK JRuE sucederá si la cláusula está mal redactadaK

/)2)3)* C#!6&%i(! e! e+ "$4mi"e

"i leemos la norma modificada el trámite parece ser muy sencillo6

/)2)3)1)* T$4mi"e

--



(l /ue! notiSca la demanda al arrendatario para que, dentro del pla!o de seis días,

acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler

adeudado.

/)2)3)2)* La!?amie!"#

?encido el pla!o establecido sin que se acredite lo se)alado en el párrafo anterior, el

/ue! ordena el lan!amiento en quince días $ábiles, de conformidad con el artículo >4*

del Código Procesal Civil.

/)2)3)3)* J&e? '#me"e!"e

(s competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con

cláusulas de allanamiento, el /ue! del lugar donde se encuentra el bien materia del

contrato.

/)2)3)/)* I!%'$i'i(! e! e+ Re,i%"$# de de&d#$e% <&di'ia+e% m#$#%#%

a deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del

demandado en el egistro de &eudores /udiciales #orosos. &ic$a inscripción tendrá

vigencia $asta la e'tinción de la obligación.

0eniendo en cuenta que en los procesos de desalojo por falta de pago el /ue! sólo debe

establecer si el demandado incurrió en la causal de resolución prevista en el artículo

-347 inciso - del Código Civil, esto es, D"i el arrendatario no $a pagado la renta del

mes anterior y se vence otro mes y además quince días. "i la renta se pacta por períodos

mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. "i el alquiler se

conviene por períodos menores a un mes, basta que ven!an tres períodosT.

(n este tipo de procesos el /ue! no determina el monto de la deuda por concepto de

arrendamientos impagos, a menos que se $ubiese acumulado la pretensión de pago de

-



arriendos-, lo que dificultará en la práctica la inscripción en el egistro de &eudores

/udiciales #orosos.

/)2)/)* @C(m# e% e+ "$4mi"e e! $ea+idad

"i leemos la norma modificada con detenimiento, descubriremos cómo es el trámite en

la vida real.

/)2)/)1)* P$#'edimie!"# C#!'i+ia"#$i#

Como quiera que el proceso se inicia con una demanda la misma debe cumplir con

todos los requisitos de procedencia, entre los que se encuentra el acta de conciliación

e'trajudicial. (ntonces, el nuevo proceso no es tan rápido como creyeron los

legisladores.

/)2)/)2)* J&e? '#me"e!"e

a norma solo establece una norma de competencia territorial. Por consiguiente, deben

aplicarse tambiEn las normas de competencia por cuantía, en cuyo caso, el arrendador

deberá presentar la demanda de desalojo ante el jue! de pa! letrado si la renta mensual

es $asta >+ 2Ps o ante el jue! especiali!ado en lo civil competente cuando la rentamensual supere dic$o monto-4.

- Artículo >>.5 Procedimiento

a restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este "ubcapítulo.

Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se

fundamenta en dic$a causal. "i no opta por la acumulación, el demandante podrá $acer efectivo el cobrode los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturale!a.

Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda e'ceptuado elrequisito previsto en el inciso *Q del artículo > de este CódigoT.

-4 DArtículo >=7.5 Competencia

UQ

(n el caso del inciso =Q del artículo >=3, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta 2nidades deeferencia Procesal o no e'ista cuantía, son competentes los /ueces Civiles. Cuando la cuantía sea $asta

cincuenta 2nidades de eferencia Procesal, son competentes los /ueces de Pa! etrados.

UQ

-*



/)2)/)2)* O#%i'i(!

(l arrendatario tiene 3 días de pla!o para oponerse a la restitución del inmueble

acreditando6 que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que $a pagado el alquiler

adeudado. (l pla!o es mayor que el que se concede para contestar la demanda en el

proceso de desalojo del Código Procesal Civil, que es de > días.

"e entiende que el demandado puede ofrecer los medios probatorios con las limitaciones

previstas en el artículo >4- del Código Procesal Civil+, esto es pudiendo ofrecer

solamente documentos, declaración de parte y pericia. (l ofrecimiento de una pericia

conlleva la designación de un perito, la reali!ación del dictamen y la citación a una

audiencia para la ratificación de la pericia y las observaciones que pudieran formular

las partes. @o entendemos por quE los legisladores pensaron que $abían creado un

proceso más rápido.

/)2)/)3)* A&die!'ia B!i'a

Ante el silencio del legislador, y teniendo en cuenta que la norma bajo comento se

encuentra en el 0ítulo relativo al &esalojo, el /ue! debe citar a las partes a una

Audiencia Vnica.

/)2)/)/)* Se!"e!'ia

a sentencia debe resolver la oposición del demandado y la pretensión de desalojo. "i

la demanda es estimatoria el /ue! debe declarar infundada la oposición del demandado,

fundada la demanda y ordenando la restitución del inmueble.

"i la demanda es desestimatoria, el /ue! debe declarar fundada la oposición del

demandado e infundada la demanda.

+ Artículo >4-.5 imitación de medios probatorios.5 "i el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del pla!o, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su

caso.

-=



/)2)/))*C#%a J&?,ada

Para que proceda el lan!amiento es necesario que la sentencia que declara fundada la

demanda quede consentida o ejecutoriada, esto es, que sea confirmada por superior y en

su caso que el recurso de casación interpuesto por el demandado $aya sido declarado

improcedente o infundado. (so fluye de la remisión al artículo >4* del Código Procesal

Civil. @o entendemos por quE algunos denominaron esalo%o E)press al nuevo

procedimiento.

/)2)/))* Re9&e$imie!"#

A solicitud del arrendador el /ue! requerirá al demandado la desocupación en el pla!o

de -> días, bajo apercibimiento de lan!amiento. (n el proceso de &esalojo del Código

Procesal Civil, el pla!o es de sólo 3 días.

/)2)/)7)* La!?amie!"#

?encido el pla!o concedido el lan!amiento se ejecutará a pedido del arrendador.

/)2))* C#ma$a'i(! de +#% $#'e%#% de de%a+#<# de+ CPC de +a Le 30201

(l siguiente cuadro nos permite visuali!ar las semejan!as y diferencias entre ambos

procesos6

Proceso de &esalojo delCódigo Procesal Civil

Proceso de &esalojo de laey *++-

Conciliación('trajudicial

"I "I

&emanda "I "I

Pla!o para defenderse > días 3 días&efensas Contestación#edios probatorios limitados en loscasos de desalojo por falta de pago yvencimiento del pla!o

Contradicción limitada#edios probatorios limitados en loscasos de desalojo por falta de pago yvencimiento del pla!o

Audiencia Vnica "I "I"entencia "I "IApelación "I "I"entencia de ?ista "I "Iecurso de Casación "I en los casos que se inicien ante un

/ue! (speciali!ado"I en los casos que se inicien ante un/ue! (speciali!ado

equerimiento "I. Pla!o de 3 días "I. Pla!o de -> díasan!amiento "I "I

->



Como podemos apreciar a simple vista, los pla!os para contradecir y para el

requerimiento para el lan!amiento sin más latos en el proceso de &esalojo de la ey

*++- que en el proceso de &esalojo del Código Procesal Civil. Por lo demás, el trámite

es muy similar, por lo que las promesas de los legisladores acerca de un esalo%o

E)press se quedaron en los proyectos de ley. (l proceso creado por la ey *++- es

muy confuso por lo que como operadores jurídicos $emos tenido que interpretar

sistemáticamente el artículo >4= del Código Procesal Civil como parte del 0ítulo del

Proceso de &esalojo.

/)2)) * C$5"i'a% a +a Le 30201: &!a $e6#$ma a$e%&$ada

@os preguntamos JPor quE no se buscó una solución integral al problema de los

procesos de desalojoK JPor quE no se dictó normas para acelerar los procesos de

desalojo en trámiteK JPor quE no se consultó a los jueces de pa! y jueces especiali!ados

que son quienes aplicarán la normaK JPor quE no se consultó a los colegios de abogados

cuyos miembros asesorarán a los justiciablesK

(n efecto, teniendo en cuenta que la ey *++- es posterior al Cuarto Pleno Casatorio,

es evidente que en los casos del artículo -7++ del Código Civil, esto es, los casos de

vencimiento del pla!o en los que se $aya pactado la cláusula de allanamiento a futuro,

los justiciables pueden optar entre el proceso de desalojo por ocupación precaria que se

inician ante un /ue! (speciali!ado y concluyen en la Corte "uprema vía recurso de

casación, conforme a la regla >. del Cuarto Pleno Casatorio Civil y el engorroso

proceso de desalojo de la ey *++- que sólo tiene dos instancias, pero evitándose el

trámite del recurso de casación ante la Corte "uprema.

Oinalmente, no obstante su defectuosa redacción, la ey *++- servirá para que loscasos de vencimiento del pla!o que se encentren bajo sus alcances, no se tramiten como

procesos de desalojo por ocupación precaria.

V)* P$#&e%"a% '#!'$e"a% a$a me<#$a$ e+ e%"ad# de '#%a% a'"&a+

"i tenemos en cuenta que el problema era la duración e'cesiva del trámite de los

procesos de desalojo, el Congreso perdió una magnífica oportunidad para resolverlo.

Orente a esta dura realidad, proponemos las algunas alternativas de solución.)1)* L#% <&e'e% dee! ad#"a$ medida% a$a a'e+e$a$ +#% $#'e%#% %&ma$5%im#%

-3



Para mejorar la situación los jueces pueden aplicar algunas medidas para acelerar los

procesos sumarísimos con el ordenamiento vigente, sin necesidad de cambiar ninguna

ley.

(l Código Procesal Civil CPCQ establece el proceso sumarísimo como un proceso de

tutela de urgencia. Como todos los procesos es de doble instancia. "i la primera

instancia es un /u!gado de Pa! etrado, la segunda será un /u!gado (speciali!ado Civil

o #i'to. "i la primera instancia es un /u!gado Civil o #i'to, el recurso de apelación

será conocido por una "ala Civil o #i'ta. (n este %ltimo caso procede el recurso de

casación contra la sentencia de vista, lo que resulta contradictorio en un proceso cuyo

trámite es el equivalente al incidental del derogado Código de Procedimientos Civiles.

@i los jueces ni los justiciables podemos esperar la buena voluntad del legislador. a

ey *++- $a demostrado que las buenas intenciones de los congresistas son

insuficientes. "e necesita una buena tEcnica legislativa, que nuestros congresistas y sus

asesores $an demostrado desconocer. #ientras tanto, los jueces podemos adoptar las

siguientes medidas con el ordenamiento vigente.

)1)1)* Ci"a'i(! a a&die!'ia !i'a e! e+ a&"# admi%#$i#

2na buena medida es citar a las partes a la Audiencia Vnica al dictar el auto admisorio.

8astaría aplicar los principios de concentración, economía y celeridad procesales

previstos en el artículo ?I del 0ítulo Preliminar del CPC. (llo no es ninguna novedad.

(s el trámite $abitual en el Proceso @o Contencioso. &ic$a medida aliviaría en algo el

trance de quienes tienen pretensiones que no son complejas y que requieren de una

respuesta rápida por parte del Poder /udicial. (ntre los casos con mayor incidencia en

los /u!gados (speciali!ados en lo Civil y en los /u!gados de Pa! etrados de ima

tenemos los procesos de desalojo. Como toda regla, admite e'cepciones. "i se trata dedemandados con domicilio incierto o desconocido, lo prudente sería seguir el trámite

previsto en el CPC. (sta medida se $a implementado en el /u!gado a nuestro cargo.

:bviamente los demandados apelan o deducen la nulidad del auto admisorio en el

e'tremo que cita a la audiencia, pero a la larga la resolución es confirmada y el pedido

de nulidad es improcedente.

)1)2)* Di'"ad# de $e%#+&'i#!e% e! +a a&die!'ia !i'a

-7



:tra forma de aceleración del proceso sumarísimo es dictar la mayor cantidad de

resoluciones posibles en la Audiencia. (s frecuente que las partes presenten escritos en

días cercanos o incluso en el mismo día de la audiencia. (s recomendable proveer

dic$os escritos en el acto de la audiencia. "i la parte concurrió queda notificada con la

suscripción del acta. "i no concurrió, sólo será necesario elaborar una sola cEdula de

notificación, lo que descongestiona el área de notificaciones.

)1)3)* P$#i'ia$ +a '#!'i+ia'i(! <&di'ia+

:tro mecanismo que se puede emplear cuando ambas partes concurren a la audiencia es

propiciar la conciliación judicial. Antes de iniciar la audiencia es bueno revisar el acta

de conciliación e'trajudicial. "i ambas partes concurrieron a la audiencia de

conciliación e'trajudicial y la misma concluyó por falta de acuerdo, es posible que $aya

alg%n avenimiento. uego del saneamiento procesal es bueno preguntarles a las partes si

es posible llegar a una solución amistosa. Para ello las partes deben estar de acuerdo en

los $ec$os del caso. "i se advierte disposición para negociar de buena fe no está demás

propiciar la conciliación. Incluso es posible suspender la audiencia para continuarla en

otro día y $ora. Pero si no se advierte ánimo conciliatorio alguno, o no e'iste

conformidad en los $ec$os, el /ue! no debe perder un segundo más de su valioso tiempo

y debe continuar con el trámite de la audiencia fijando los puntos controvertidos.

)1)/)* Admi%i(! de medi#% $#a"#$i#% de #6i'i#

"i los medios probatorios resultaran insuficientes para formar convicción es bueno

e'pedir la resolución ordenando la actuación de medios probatorios de oficio en la

misma audiencia.

)1))* Se!"e!'ia$ e+ eedie!"e e! +a a&die!'ia

Oinalmente, si tenemos un demandado en calidad de rebelde, o tenemos una

contestación que no tiene argumentos atendibles ni medios probatorios convincentes, es

conveniente sentenciar el e'pediente en la misma audiencia.

(speramos que estas e'periencias compartidas sean de utilidad para nuestros colegas jueces de pa! letrados y especiali!ados y mi'tos.

-



)2)* E% '#!ve!ie!"e im&+%a$ +a '#!'i+ia'i(! e"$a<&di'ia+ e+ a$i"$a<e #&+a$

os abogados y los justiciables tambiEn pueden colaborar para mejorar la problemática.

Para resolver los casos de desalojo, resulta evidente que un acuerdo conciliatorio puede

evitar un largo proceso judicial. "i el acuerdo es cumplido espontáneamente la solución

cumple con los fines de la ey de Conciliación. "i dic$o acuerdo no se cumple, surge el

problema del tiempo que dura la ejecución de un acta de conciliación con acuerdo total

en caso de incumplimiento del arrendatario, pero en todo caso, el tiempo es menor que

el del trámite de todo un proceso sumarísimo.

Por otro lado, optar por el arbitraje popular creado al amparo de la Primera &isposición

Oinal del &ecreto egislativo @G -+7-- y el &ecreto "upremo @G +-35++5/2",

puede ser una buena alternativa frente al proceso judicial. (s conveniente a)adir una

cláusula de convenio arbitral en los contratos de arrendamiento, sometiEndose al centro

de arbitraje DArbitra Per%T del #inisterio de /usticia, cuyas tasas administrativas y

$onorarios de los árbitros son bastante accesibles, comparadas con las de otros centros

de arbitraje privados.

)3)* Dee me<#$a$%e +a% a&die!'ia% de +#% +e!#% 'a%a"#$i#%

(s positivo que la Corte "uprema convoque como a amicus curiae a juristas destacados.

Pero ello es insuficiente, pues los acadEmicos no tienen el punto de vista de quienes

tienen el oficio de resolver gran cantidad de controversias a diario. Por ello es necesario

- PI#(A. Arbitraje Popular.

&eclárese de interEs nacional el acceso al arbitraje para la solución de controversias de todos losciudadanos. Para tales efectos, el #inisterio de /usticia queda encargado de la creación y promoción demecanismos que incentiven el desarrollo del arbitraje a favor de todos los sectores, así como de ejecutar acciones que contribuyan a la difusión y uso del arbitraje en el país, mediante la puesta en marc$a de

programas, bajo cualquier modalidad, que favore!can el acceso de las mayorías a este medio de soluciónde controversias, a costos adecuados.(stos programas serán conducidos por el #inisterio de /usticia y podrán ser ejecutados tambiEn encoordinación con cualquier entidad del sector p%blico, con cualquier persona natural o jurídica del sector

privado, o con cualquier institución u organismo nacional o internacional, mediante celebración deconvenios bajo cualquier modalidad.(l #inisterio de /usticia podrá tambiEn promover la creación de instituciones arbitrales mediante laaprobación de formularios tipo para la constitución de instituciones arbitrales en forma de asociaciones,así como reglamentos arbitrales tipo. Artículo -.5 Creación del ProgramaCrEase el Programa de Arbitraje Popular cuyo contenido, como Ane'o, forma parte del presente &ecreto"upremo.

-4



que los se)ores jueces supremos escuc$en la opinión de los jueces de ejecución, es

decir los jueces especiali!ados en lo civil o mi'tos y de los jueces de pa! letrados antes

de dictar su sentencia casatoria, a fin de evitar el surgimiento de problemas en la

aplicación de los precedentes, como los surgidos con la aplicación de la regla >. del

Cuarto Pleno Casatorio Civil, materia del presente del trabajo.

(speremos que estas líneas sirvan para abrir un nuevo debate alturado que enrique!ca a

la comunidad jurídica, para mejora de la defensa posesoria judicial y del servicio de

justicia.

C#!'+&%i#!e%

1)* &urante la vigencia del Código Civil de -4= $asta la entrada en vigencia del

Código Procesal Civil de -44*, los procesos de desalojo por vencimiento del pla!o y

por falta de pago eran de competencia de los jueces de pa! letrados o especiali!ados y

mi'tos de acuerdo a las reglas de la cuantía.

2)* Posteriormente surgió una corriente doctrinaria y jurisprudencial que comen!ó a

considerar los supuestos de conclusión del arrendamiento como supuestos de posesión

precaria por fenecimiento de título.

3)* (sta corriente se impuso en la mayoría de la Corte "uprema que estableció la regla

>. de la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, imponiendo un nuevo orden al

convertir los supuestos de vencimiento del pla!o en supuestos de posesión precaria.

0ales casos pasan a ser de competencia de los /ueces (speciali!ados en lo Civil o

#i'tos.

/)* a ey *++- establece un nuevo Proceso de &esalojo confuso y más dilatado que el

Proceso de &esalojo del Código Procesal Civil, aplicable sólo a los casos de desalojo

por vencimiento del pla!o y falta de pago derivados de contratos de arrendamiento concláusula de allanamiento a futuro con firmas legali!adas notarialmente.

)* (n los casos de vencimiento del pla!o de arrendamiento con cláusula de

allanamiento a futuro con firmas legali!adas notarialmente, el arrendador puede optar

por el Proceso de &esalojo por ocupación precaria conforme a las reglas del Código

Procesal Civil conforme a la regla >. del Cuarto Pleno Casatorio Civil o por el nuevo

Proceso de &esalojo de la ey *++-.

)* Para mejorar el estado de cosas actual, los jueces debemos adoptar medidas paraacelerar el trámite de los procesos sumarísimos, los abogados y litigantes impulsar los

+



medios alternativos de resolución de conflictos como la conciliación e'trajudicial y el

arbitraje popular, debiendo mejorarse las audiencias de los plenos casatorios civiles.

-

Documents

Del Cuarto Pleno Casatorio a La Ley 30201