DERECHO REAL: Es la relacin directa entre una persona y una cosa
de la cual aquella obtiene la utilidad jurdica que esa cosa puede
proporcionar.
Elementos:
a) Sujeto Activob) Objeto
Caractersticas:
- Crea relacin directa entre el titular y la cosa.- Son
absolutos, se ejercen contra todos sin referencia a nadie en
particular.- Slo pueden tener por objeto una cosa.
En Roma los Derechos Reales se subdividen de la siguiente
manera:
DERECHOS CIVILES:- Propiedad Quintara- Servidumbres Personales-
Servidumbres Prediales
DERECHOS PRETORIANOS:- Propiedad Bonitaria- Ius in agro
vectigali- Derecho de Enfiteusis- Derecho de Superficie-
Hipoteca
Los derechos reales pretorianos tienen su origen en la proteccin
que el pretor daba a ciertas relaciones. Estos eran: La propiedad
bonitaria, el lus in agro vectigali, el derecho de Enfiteusis, el
derecho de Superficie y la Hipoteca.
DERECHOS REALES PRETORIANOS PRINCIPALES
El Ius in agro vectigali, la Enfiteusis y la Superficie son
derechos reales pretorianos principales porque subsisten por s
mismos.
IUS IN AGRO VECTIGALI: Es un derecho real reconocido por el
Pretor a quien tuviera una concesin de tierras pertenecientes al
Municipio, por un tiempo indefinido, mediante el pago de una renta
llamada "vectigali". Est sancionado por una accin denominada "actio
in re vectigali", mediante la cual se persigue la restitucin del
fundo en manos de quien se encuentre, sin perjuicio de usar tambin
los interdictos posesorios. Este derecho de extingue al no pagar el
canon o renta.
DERECHO DE ENFITEUSIS: Es un derecho real de carcter predial
constituido sobre un fundo ajeno para usar, gozar y disponer de l
en forma amplia pero sin ser propietario. Se constituye mediante un
contrato por el cual los dueos de "grandes extensiones de tierra
(imitando a los Municipios), ceden a otras personas su goce por
largo tiempo o para siempre, con la carga de un canon o pensin,
obligndose el enfiteuta a cultivar el fundo. Puede cederse y
transmitirse a los herederos y se extingue por la finalizacin del
plazo, renuncia, o falta de pago del canon establecido por 3
aos.
Caractersticas:
1.- No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.2.- Es a
perpetuidad.3.- Se contrae la obligacin de cultivar el fundo.4.- Es
transmisible a los herederos.
Extincin:
1.- Por destruccin del fundo.2.- Por renuncia del enfiteuta.3.-
Por muerte y capitis deminutio mxima.4.- Por el advenimiento de la
condicin y la llegada del trmino.5.- Por incumplimiento del
enfiteuta de las obligaciones que le corresponden.
DERECHO DE SUPERFICIE: (O derecho sobre suelo ajeno): Este es un
derecho real pretoriano que tiene su origen en la Accesin como modo
de adquisicin de la propiedad, especficamente, la Edificacin
(Accesin Artificial). Entendemos como superficie el derecho que
corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno,
obligndose al pago de un canon anual llamado "solarium". Es una
especie de arrendamiento de terrenos no edificados que se entregan
al superficiario para que este construya y se beneficie con el uso
y goce del edificio.
Caractersticas:
1.- Pagar el canon y edificar (el superficiario).2.- El derecho
del superficiario es transmisible a los herederos.3.- El
superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de
superficie.4.- El concedente conserva la propiedad del terreno y
adquiere la del edificio construido.5.- El pretor protegi al
superficiario con el interdicto de superficie para hacer valer su
derecho contra el que lo desconociere, an contra el propietario del
terreno.
Extincin:
1.- Destruccin total del edificio o que sufra daos que impidan
destinarlo al uso que se le daba.2.- Confusin (cuando el
superficiario adquiere la propiedad del terreno).
DERECHOS REALES PRETORIANOS ACCESORIOS: El pacto de fiducia, la
prenda y la hipoteca son derechos reales pretorianos accesorios,
porque constituyen medios de garantas reales que se incorporan a la
obligacin principal.Mediante las garantas reales se afecta un bien
determinado al cumplimiento de una obligacin. Esos derechos reales
sobre cosa ajena son la enajenacin con fiducia, la prenda y la
hipoteca.
FIDUCIA: Se presentaba cuando a la mancipatio (que era el medio
utilizado para vender los bienes al acreedor) se aada un pacto de
fiducia, que tena por finalidad obligar al acreedor a restituir los
bienes al deudor, cuando ste cumpliere en su totalidad la obligacin
principal.Lo que ocurra era que el deudor que pagaba no se
encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitucin de
los bienes, ya que lo nico que lo amparaba era el pacto de fiducia,
un simple acuerdo de voluntades que no engendra obligacin. Por este
motivo el derecho pretoriano crea la accin "actio fiducia", con el
objeto de que el deudor la interponga contra el acreedor para
requerirle la devolucin de los bienes en caso de incumplimiento.Es
importante destacar que los bienes que el deudor entrega en garanta
y tambin en propiedad, son sus herramientas de trabajo, sus
instrumentos de labranza; en un pueblo de labradores como lo fue
primitivamente Roma, este era un perjuicio enorme para el deudor
privado de sus cosas, por lo cual frecuentemente ocurra que el
acreedor permita al obligado conservar la cosa en su poder a ttulo
de arrendamiento o de precario.El pacto de fiducia priv en el
derecho antiguo, constituyendo el origen de los contratos de
comodato, prenda y depsito.
PRENDA (PIGNUS): La prenda consiste en entregar a una persona
una cosa para asegurar el pago de una deuda. En la prenda la cosa
que se entrega para garantizar la obligacin principal es con el
carcter de posesin a la persona del acreedor. En el antiguo derecho
romano no se conoci la relacin jurdica de la prenda. Se aseguraba
el cumplimiento de las obligaciones entregando en garanta una cosa,
utilizando la fiducia. No obstante, la fiducia confiere al acreedor
un derecho de propiedad y no un derecho pignoraticio. El acreedor
poda venderla o cambiarla, en cuyos casos estaba obligado a
indemnizarle. El deudor fue protegido por la actio fiducia, pero no
tena ninguna accin para reclamar la cosa al tercero que la hubiere
adquirido. De modo que an cuando fuere indemnizado, perda la cosa.
Todo esto llev a concebir la prenda con caractersticas propias,
as:
a.- El deudor entregaba al acreedor mediante tradicin la simple
posesin de la cosa, pero no su propiedad.b.- En la prenda el deudor
prendario (quien entrega la cosa) sigue conservando la propiedad de
la misma y tiene el derecho a reivindicarla en manos de cualquier
tercero.c.- Contra el acreedor (persona que recibe la cosa en
prenda) el deudor puede ejercer la "actio pignoraticia directa",
para obligarle a la restitucin de la misma.d.- El acreedor a pesar
de que tena la cosa en su poder (en un principio) no tena derecho a
disponer en provecho suyo de la cosa, no poda venderla para cobrar
su valor si el deudor no cumpla.e.- Luego, en su evolucin, el
derecho pretoriano le permiti al acreedor disponer y lo protegi
mediante los interdictos posesorios para recuperar la cosa de manos
del deudor o de un tercero para retenerla. (El acreedor tiene la
posesin ad-interdicta).
HIPOTECA: Ni la venta con pacto de fiducia ni la prenda lograron
subsanar la necesidad social existente de instituir otra figura
jurdica y esto se consigue con la hipoteca.El vaco institucional se
haca sentir particularmente en las relaciones de los arrendadores
de tierras rurales con los colonos. Estos slo disponan de sus
implementos de labranza y su ganado para garantizar al locador
(arrendador) el pago de los arriendos, no podan transferir la
posesin o la propiedad de los mismos sin quedar privados de sus
medios de subsistencia.Por esta razn fue permitido que los
instrumentos de trabajo, las manadas de animales y dems bienes que
el colono hubiere llevado a sus tierras, quedaran sujetos al pago
del arrendamiento por simple convencin y sin que el arrendatario
(colono) permitiese la posesin de ellos.Luego a travs del
Interdicto Salvia no se le permiti al arrendador impago obtener la
posesin de esos bienes. Pero no poda venderlos por no ser
propietario.Posteriormente, se le concede al arrendador una accin
real, es la que se conoce como Accin Serviana, mediante la cual
puede hacerse en posesin de los bienes del arrendatario no slo de
manos del locatario sino de cualquiera que los tuviese en ese
momento. Pero el acreedor segua sin poder venderlos. Justiniano
permiti la venta de la cosa sin previa estipulacin, lo que se
convierte en elemento esencial de la hipoteca.La Hipoteca es un
derecho real pretoriano accesorio que supone una deuda cuyo pago
asegura. El deudor afecta un bien inmueble de su propiedad para
garantizar la obligacin principal, sin desprenderse de la propiedad
ni de la posesin de la cosa gravada.Este derecho se defiende con la
accin cuasi serviana o hipotecaria.
Requisitos:
1.- La existencia de una obligacin principal a la que el derecho
real sirve de garanta.2.- Debe constituirse por un modo legtimo, a
saber:a) Por va convencional.b) Por va testamentaria.c) Resolucin
de una autoridad judicial.d) Por disposicin de la Ley.3.-La cosa
susceptible de ser hipotecada debe ser un bien enajenable, corporal
o incorporal.4.-Objeto: Slo cosas in-comercium, particularmente
bienes inmuebles.5.-Efectos de la Hipoteca:
Respecto al Deudor:
a) Al deudor hipotecario, como propietario de la cosa, le
corresponde percibir los frutos que la cosa produzca.b) Puede
reivindicar la cosa contra terceros.c) Puede gravarlas con
servidumbre y enajenarlas pero sin lesionar los derechos del
acreedor hipotecario.d) En caso de pagar la obligacin principal, si
el acreedor no libera el gravamen, el deudor puede ejercer el
derecho de retencin en prenda.
Respecto al Acreedor:
a) El Acreedor Hipotecario fue protegido con la actio
cuasi-serviana o hipotecaria, as defenda su crdito.b) La accin
hipotecaria era una accin real que le permita usar el ius
possidendi para obtener la posesin de la cosa (slo cuando el deudor
no cumpla con su obligacin) y el ius distrahendi cuando ya tena la
posesin de la cosa poda venderla para hacer efectivo el crdito).c)
El acreedor hipotecario tena derecho de preferencia con respecto a
otros acreedores.
Extincin:
Por va directa: La hipoteca se extingue por las causas comunes
que producen la extincin de los derechos reales: Destruccin de la
cosa, renuncia a la garanta y por confusin. Tambin mediante la
Prescripcin, con un plazo de 10 o 20 aos a favor de un tercero y de
30 aos cuando se trate de poseedor de buena fe.Justiniano fij el
plazo de 40 aos para la extincin de la accin hipotecaria.
Por va indirecta: Al extinguirse la deuda principal por pago,
novacin, compensacin, etc.
