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Material de estudio de Derecho Registral Inmobiliario
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A N T E C E D E N T E S L A P U B L I C I D A D R E G I S T R A L
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
ANTECEDENTES HISTÓRICO-JURÍDICOS 1/8
Aunque en la antigüedad se descubren
algunas instituciones de aparente
publicidad inmobiliaria, el actual sistema
de publicidad de situaciones jurídico-
reales no se encuentra en otros períodos
históricos, pues la publicidad registral –
que constituye la columna vertebral del
DRI –, no es lo que mueve a las
solemnidades de los Derechos antiguos.
ANTECEDENTES HISTÓRICO-JURÍDICOS 2/8
En esos actos e instituciones no subyacía el
ánimo de publicidad que sirve para hacer
cognoscible las noticias relevantes que en
pro de la seguridad jurídico del tráfico
inmobiliario deben saber los sujetos
respecto de los derechos reales.
Más bien, estaban dirigidas al logro de
otros objetivos, como la constatación de
la pertenencia de los fundos a efectos más
frecuentemente fiscales.
ANTECEDENTES HISTÓRICO-JURÍDICOS 3/8
DERECHO INDIO
Código de Manú: La propiedad era a la vez privativa
del patriarca y reunión de copropietarios: las relaciones
personales se confundían con los derechos de dominio.
La tradición del dominio requería seis formalidades:
• Consentimiento de las gentes del lugar.
• Consentimiento de los parientes.
• Consentimiento de los vecinos.
• Consentimientos de los herederos.
• Liberación de oro.
• Liberación del agua.
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DERECHO HEBREO
Génesis 16: Abraham adquiere un lote
para el entierro de Sara, en presencia del
«pueblo» reunido a las puertas de la
ciudad.
Ruth 4: la viuda Noemí vende a su pariente
Booz, con el consentimiento del pariente
más cercano de la vendedora, más una
declaración hecha ante diez testigos, los
ancianos y el «pueblo» reunido.
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DERECHO GRIEGO
La transferencia del dominio y otras mutaciones
jurídico-reales se hacían publicas de distintas maneras:
• Pregones en la plaza pública.
• Carteles fijados en lugares concurridos.
• Tablas o estelas de madera o piedra fijadas en el
propio fundo.
Se requería la intervención de un magistrado (como
testigo y funcionario autorizante).
Las transferencias y mutaciones se volvían inatacables
una vez vencido el plazo de oposición.
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DERECHO EGIPCIO-HELÉNICO
Tras la conquista de Egipto por Alejandro Magno,
existieron oficinas públicas destinadas al
conocimiento de situaciones jurídico-reales:
• Grafeia: Registraba las titularidades de las fincas
rústicas.
• Agoranomeia: Registraba titularidades de las
fincas urbanas.
Estos datos se utilizaban para obligar al pago de
cargas fiscales.
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DERECHO ROMANO
La presencia de un 3ro extraño al enajenante y al
adquiriente obedece a una formalidad que
permite verificar que la transferencia se hace
conforme a Derecho, y no a la necesidad de que
se conozca la mutación jurídico-real:
Mancipatio: Intervienen cinco testigos y el
libripens.
In iure cessio: interviene el magistrado. Es un juicio
simulado.
Nemo plus iuris in alio transferre potest quam ipse
habet.
ANTECEDENTES HISTÓRICO-JURÍDICOS 8A/8
DERECHO GERMÁNICO En el primitivo Derecho germánico, se
concebía el derecho real no como un poder
abstracto, sino como un poder directo
ejercido sobre la cosa: la exteriorización de
las manifestaciones de un derecho real era
equivalente a la titularidad de dicho
derecho:
QUIÉN EJERCITA EL DERECHO DEBE SER
CONSIDERADO COMO TITULAR DEL MISMO
ANTECEDENTES HISTÓRICO-JURÍDICOS 8B/8
DERECHO GERMÁNICO
Así, en el primitivo Derecho germánico, el dominio
estaba marcado por signos de investidura
(formalidades que hacían nacer el dominio):
• Gewere: acto por cuya virtud se transfiere el señorío
jurídico sobre inmuebles, traducida en una situación
de señorío legitimador del transferente en provecho
del adquirente: “igual que uno se pone un guante, se
inviste la cosa enajenada” = tradición.
• Ausflassung: juicio simulado por el cual, en los
contratos traslaticios de dominio, habiéndose
realizado la investidura corporal de la cosa (tradición),
se consumaba la adquisición del dominio.
“Comenzó admitiéndose por los germanos que quien
hubiere sido condenado en juicio contra él intentado
ha transferir la propiedad de una finca, podía hacer
ante el juez la declaración formal de desposesión
(abandono, resignatio), procediendo el tribunal a
otorgar la investidura (ausflassung) al litigante
vencedor... La referida transmisión judicial, que
originariamente constituía un auténtico proceso
contencioso, devino pronto en proceso convencional
o simulado (acto de jurisdicción voluntaria) al servicio
de la transmisión voluntaria del dominio sobre
inmuebles, ya que no existía obstáculo alguno para
que una auténtica sentencia judicial del tipo
mencionado pudiera obtenerse tanto en un litigio
auténtico como en uno ficticio...”
MONTES, Ángel Cristobal. INTRODUCCIÓN AL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL, p. 87.
ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (1/4)
Desde el siglo VIII, en los países
germánicos comenzó a acostumbrarse a
registrar los títulos de legitimación de las
investiduras dominicales en los Libros de
Copias (kopiabücher), que llevaban los
monasterios; posteriormente, hacia el
siglo X comenzaron a registrarse en los
Libros de Entregas (traditiosnbücher) que
llevaban los señores feudales.
ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (2/4)
Es en el siglo XII que en los reinos germánicos
inicia la práctica de una publicidad del tipo
que es, propiamente, el antecedente de
nuestro actual sistema registral.
Los Concejos archivaban de forma oficial los
registros de los títulos de legitimación de
investiduras; y en Colonia se dejaba
constancia documental de los acuerdos de
transmisión del dominio en Libros
especialmente designados (los más antiguos
datan de los años 1135-1142) .
“Hacia el siglo XII, la formalidad de la tradición
mediante actos y ritualidades externas, se
convierte en la formalidad de insertar el acta
de investidura judicial (gerischtliche
ausflassung) o el documento negocial
(aussergerichtliche ausflassung) en un Registro
Público. Los “libros territoriales” de Colonia se
remontan al año 1135, los de Madenburgo a
1215, los de Lübeck a 1227, los de Hamburgo a
1270, los de Dortmund a 1332 y los de Munich a
1347”.
PAU PEDRÓN, Antonio. LA PUBLICIDAD
REGISTRAL, p. 39
ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (3/4)
La información consignada en estos libros marca
el inicio del DRI; con el correr del tiempo estos
libros se especializan por medio de la práctica,
hasta que su contenido alcanza carácter
jurídico.
Los libros se circunscribían a determinados distritos
territoriales, y eso facilitaba una visión total de la
vida jurídica de cada inmueble, naciendo así
(en la ciudad de Dansk) el sistema de folio real:
los libros se dividían por calles y casas, y a cada
casa correspondía una hoja (folio) registral, que
contenía todas sus relaciones jurídico-reales.
ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (4/4)
Este sistema de registración de titularidades jurídico-
reales fue percibido como novedoso y útil en otros
territorios de cultura germánica; pero no fue sino
hasta el siglo XIX que comenzó a expandirse a
países de influencia puramente latina (Francia,
Bélgica, España, Italia).
En estos países, las necesarias modificaciones a que
se llegó en el sistema de propiedad territorial alteró
significativamente el antiguo régimen de seguridad
jurídica del tráfico inmobiliario, la formación de un
sistema casi nuevo, distinto en sus bases del
anteriormente vigente.
