Derecho Registral Parte 1

Módulo 1

Unidad 1

Lectura 1

Parte General

Materia: Práctica Profesional y Registral I

Profesora: Andrea Belmaña

Materia: Práctica Profesional I (Registral) Profesora: Andrea Belmaña | 2

1. 1. Publicidad

1.1.1 Concepto. Distintos medios de

publicidad.

En Derecho, dar “publicidad” significa hacer público y notorio para

la comunidad, un hecho jurídico, una relación jurídica o una

situación jurídica relevante.

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico: puede llevarse a

cabo mediante asientos en reparticiones creadas al efecto, o con otros

métodos, denominados extrarregistrales.

Como medios de publicidad EXTRARREGISTRAL, podemos mencionar

los edictos en el boletín oficial u otro diario de amplia circulación, la toma

de razón en un expediente (como sería anotar un embargo sobre bienes de

la herencia, en el expediente sucesorio; ello se realiza por medio de un

simple certificado labrado por el secretario del tribunal).


En la época colonial, la tarea de dar publicidad, era cumplida por oficiales

que pregonaban las comunicaciones en lugares públicos, o bien se pegaban

edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.

Sin embargo, el medio de dar publicidad a los derechos en forma

extrarregistral, por excelencia, era (y sigue siendo) la publicidad posesoria.

La publicidad posesoria, consiste en la exteriorización del poder físico sobre

la cosa y es el modo genérico de dar a público conocimiento la titularidad

del derecho de propiedad, que sentó el código civil de Vélez (sancionado a

fines del siglo XIX). En esa época, se sabía quién era dueño de una cosa

mueble o inmueble, porque ejercía el uso y extraía sus frutos en frente de

toda la comunidad. Era un método efectivo para sociedades pequeñas y

poblaciones donde los habitantes se conocían, pero resultaría insuficiente

en la actualidad en relación a ciertos bienes, en especial los inmuebles.

La publicidad posesoria es una forma de hacer conocer los derechos a la comunidad


En contraposición, la publicidad REGISTRAL fue utilizada por Vélez sólo

para las hipotecas. En la actualidad, la mayoría de bienes que alcanzan

cierto valor, son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques,

derechos intelectuales, etc.)

Resumiendo:

PUBLICIDAD:

Implica hacer pública una situación jurídicamente relevante, por los

medios establecidos en el ordenamiento vigente.

MEDIOS DE PUBLICIDAD:

Registrales: Asientos en reparticiones creadas al efecto

Extrarregistrales: edictos, toma de razón en expedientes judiciales,

posesión, pregones, etc.


1.1.2 La publicidad registral. Función:

seguridad estática y dinámica.

La función primordial de la publicidad, es contribuir a la seguridad

jurídica de la comunidad. Ello se consigue, haciendo posible a los

interesados, conocer quién es titular de qué derecho. De esta forma, se

hacen más previsibles las relaciones jurídicas y se contribuye a la paz

social.

En la realidad, se presentan numerosos conflictos cuando sujetos que

aparentan ser titulares de derechos, realizan actos de disposición a favor de

terceros, propiciando litigios entre quien era verdadero propietario el

tercero que adquiere de buena fe.

Pasa -por ejemplo- cuando un bien es vendida por quien en realidad lo

alquilaba y se hizo pasar por dueño, o por quien lo tiene en su poder en

virtud de un préstamo o comodato, o como depositario.

La publicidad ayuda así a dar solución a estos conflictos, protegiendo a

estos terceros adquirentes de derechos, que tienen acceso al registro

respectivo, para averiguar quién es el verdadero dueño. Llevar los hechos

jurídicos relevantes al público conocimiento de la comunidad interesada,

brinda seguridad estática y dinámica a los derechos.

Entendemos por seguridad estática, la protección del derecho

adquirido por los sujetos, es decir la relación existente entre un sujeto y una

cosa, frente a los posibles ataques o turbaciones a esa relación por parte de


terceros; por ejemplo, la propiedad sobre un inmueble, el usufructo sobre

un automotor, el otorgamiento de una patente al inventor. Al inscribirse

estos derechos, el titular se asegura que los demás conozcan su titularidad.

En cambio, se llama seguridad dinámica, o de tráfico aquella que

procura la protección de los terceros que se ven involucrados en la

circulación de la riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los

derechos circulantes, pues pueden conocer quién es el titular inscripto.

Resumiendo:

La función de la publicidad, es dotar de seguridad dinámica al tráfico y

seguridad estática a los derechos adquiridos, contribuyendo así a la paz

social.


1.1.3 Efectos de la publicidad:

constitutivos – declarativos –

convalidantes

La publicidad registral tiene distintos efectos, según sea la

situación jurídica publicitada y el objeto sobre el que recaiga.

La publicidad registral, puede tener distintos efectos sobre el hecho o

relación jurídica que se está anotando o inscribiendo. En algunos

casos, la inscripción solo “declara” o da a conocer un derecho

existente, en otros, en cambio, la inscripción termina de perfeccionar el

negocio jurídico y hace nacer o “constituye” el derecho. El

ordenamiento, al reglar sobre cada tipo de bienes, determina si los

derechos sobre aquellos deben inscribirse y qué efectos tiene esta

inscripción.

Antes de enunciar los efectos de la publicidad registral, es necesario

efectuar una aclaración previa. Los derechos personales nacen

inmediatamente con la firma del contrato. Así, el deudor, el inquilino,

el acreedor, etc., adquieren su posición jurídica con la sola suscripción

del instrumento.


En cambio, para adquirir un derecho real se necesita el título

(contrato, testamento, sentencia, etc.), que deberá reunir las

formalidades que el ordenamiento regla, más el modo (entrega de la

cosa o “tradición”). Así, para transferir la propiedad de un inmueble,

se necesita un título que debe constar en escritura pública, más la

entrega de la cosa (que puede ser mediante puesta en posesión, entrega

de llaves, entre otras).

Con las cosas muebles, es aún más fácil, pues el título puede incluso

ser un contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de

cumpleaños (digamos un electrodoméstico), celebramos un contrato

de donación verbal, sobre cosa mueble. El derecho real, nace cuando

asentimos (consentimiento que perfecciona el contrato) y somos

puestos en posesión del mismo (tradición).

A) CONSTITUTIVIDAD: Este es uno de lo máximos exponentes de los

efectos que puede producir la publicidad registral.

El efecto de constitutividad, implica que la ley establece como requisito

necesario para el nacimiento de un derecho real, la inscripción del acto

jurídico que le dio origen (compraventa, donación, permuta, etc.). Así, si

la transferencia de propiedad no ha sido inscripta, el adquirente no es

Los derechos personales nacen con el título. Los derechos reales, necesitan título y modo


jurídicamente el nuevo dueño, aún cuando haya pagado el precio y se le

haya hecho entrega del bien.

En nuestro ordenamiento, este efecto lo encontramos en el Registro de

Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de carrera.

B) OPONIBILIDAD: La inscripción u anotación, se efectúa sólo para dar

conocer a los terceros interesados, la situación jurídica de un bien. Todo

tercero involucrado en una transacción sobre un bien registrable, se ve

impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias registrales,

pues éstas se presumen conocidas por todos, sin admitirse prueba en

contrario, de forma análoga a la publicación de las leyes, que impide

alegar ignorancia o error de derecho. Son registros declarativos el de

inmuebles, buques, aeronaves, etc. .

C) CONVALIDACION: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento

de los títulos. Así, aquellos negocios que nacieron con vicios, se validan

plenamente sólo con lograr la inscripción del título.

No existen registros con estas características en Argentina. En nuestro país,

los títulos viciados, aún inscriptos, continúan siendo ineficaces. Por

ejemplo, la escritura de venta de inmueble, otorgada por quien se hizo pasar

por dueño y no lo era, no transfiere el inmueble por más que haya obtenido

inscripción registral. Lo mismo sucede con cualquier derecho registrable.

La inscripción declarativa, otorga oponibilidad al derecho.

La inscripción constitutiva da nacimiento al derecho.

La inscripción convalidante, sanea los vicios del título que se inscribe.


Resumiendo:

Los derechos sobre ciertos bienes, así como su transmisión,

modificación o extinción, deben inscribirse. Según sea el objeto

sobre el que recaiga, esta inscripción tendrá efectos de mera

publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etc.), o

terminará de constituir el derecho (automotores, caballos de pura

sangre de carrera).

1.1.4 Distintos tipos de registro

La registración puede girar en torno a una cosa, un individuo o un

título y, a su vez, pueden utilizarse distintas técnicas de

registración (transcripción, inscripción o enlegajamiento). Hay

registros que sólo reciben el acto jurídico, y otros que además

contribuyen a su celebración.

En nuestro ordenamiento, encontramos diversos tipos de registro,

según el objeto sobre el cual recaigan las distintas inscripciones o

anotaciones.


Reservamos la palabra “inscripción” para hablar de derechos

(tanto reales como personales)

Y utilizamos técnicamente la palabra “anotación” para aludir a

todo otro tipo de asientos, tales como medidas cautelares, notas de

correlación, enmiendas, índices, etc.

Registros personales: El eje es el individuo. Tal es el caso del

Registro del estado civil y capacidad de las personas. Cuando una

persona nace, se le otorga un número de identificación personal

(D.N.I.) y todos los cambios de estado (matrimonio, divorcio,

fallecimiento, declaración de demencia o levantamiento de la

misma, etc.), se anotan en su legajo personal.

También es el caso de las oficinas de sociedades anónimas,

fundaciones, Asociaciones, etc. que lleva el Registro Público de

Comercio. En estos registros, se inscribe la constitución, las

modificaciones al contrato, la quiebra, etc. , abriendo un legajo con

número de matrícula que actúa como número de identificación

durante toda la vida de la persona jurídica. También cuenta con una

oficina de matriculación de comerciantes, para personas físicas.

Registros Reales: El eje de registro, es un objeto (del latín “res”,

cosa). Así, en relación al automotor se abre un número de dominio

(comúnmente conocido como “patente”) y en relación a los

inmuebles, aeronaves, buques, etc., se abre una matrícula. Las

transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un

juez, la baja de circulación, etc., se anotan e inscriben en relación a

ese número.

Registros causales: Lo que se inscribe o anota, es la relación jurídica

o “causa”, que hace cambiar los derechos. Entonces, se llevan

separadamente libros sobre las distintas situaciones jurídicas que

pueden recaer sobre una cosa. Por ejemplo, digamos que un registro

causal sobre inmuebles, tendrá un libro para “derecho real de


dominio”, otro para “hipotecas”, otro “cautelares”, y así

sucesivamente. En forma análoga, sobre los distintos tipos de

bienes. Desde la sanción de la ley 17801, que unificó el sistema

registral inmobiliario, y se eliminaron este tipo de registros causales

en relación a los bienes raíces.

A su vez, según la actuación que desplieguen, los registros pueden ser:

1. De recepción: registran principalmente

documentos confeccionados fuera de la repartición, son ejemplos de

este tipo el registro del automotor o el inmobiliario.

2. De actuación: registran principalmente

documentos confeccionados dentro de la repartición, por ejemplo el

registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas

de matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.


1.1.5 Distintas técnicas de registración

La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por

inscripción, trascripción o enlegajamiento.

Se efectúa por inscripción :

Cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de

él, mediante breves notas que consignan los datos principales de la

relación jurídica: sujeto (ej. titular inscripto que transmite y adquirente) –

objeto (ej. Casa) – causa (ej. Escritura de compraventa) y los vuelca en el

asiento (Matrícula).

Se efectúa por trascripción:

Cuando la oficina no extracta sino copia la totalidad del documento

portante de la relación jurídica. En nuestro país, no hay registros que

utilicen esta técnica.

Esta transcripción puede ser total o parcial y se compila en tomos

debidamente foliados y por orden cronológico, formándose aparte los

índices. El sistema es engorroso y era usado antiguamente, antes de la

invención de las fotocopias.

Se efectúa por enlegajamiento:

Cuando la oficina recibe directamente el documento original y lo guarda

archivado (tal el caso del registro del automotor, donde los formularios en

original –ej. Formulario 08 de transferencia- son incorporados junto al

título del automotor y demás documentación, a una carpeta llamada legajo,

que se conserva en el registro).


Resumiendo:

Los registros pueden ser: PERSONALES – REALES – CAUSALES

La técnica de registración utilizada, puede ser: TRANSCRIPCIÓN –

INSCRIPCIÓN – ENLEGAJAMIENTO.

El registro puede limitarse a RECIBIR el documento, o puede contribuir

a su CELEBRACIÓN.

1.2. Principios Registrales:

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que

inspiran las leyes registrales.

En nuestro país, la ley registral por

antonomasia, es la del registro de la propiedad inmobiliaria, Ley Nacional

N° 17.801 (LNR). En ella, los principios no se encuentran consignados

expresamente, como suele suceder en algunos ordenamientos.

La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley

elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la

propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector

de la Universidad Nacional de Buenos Aires), que tomaron como base las


conclusiones de la primera reunión de Directores de registros provinciales,

celebrada en Buenos Aires en el año 1964.

Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y

en la reglamentación del código de Vélez en materia de registración de

hipotecas (recordemos que nuestro código civil, de entre todos los derechos

patrimoniales, sólo mandaba registrar el derecho real de hipoteca).

Los principios registrales son:

Inscripción

Publicidad

Rogación

Legalidad

Especialidad

Prioridad

tracto sucesivo

La doctrina ha focalizado su análisis en los preceptos de la ley 17801, pero

éstos se repiten en las demás leyes registrales.


Resumiendo:

Los principios registrales son ideas fuerza que inspiraron al legislador

al momento de la sanción de la normativa registral Generalmente no se

encuentran enunciados expresamente en las leyes.

1.2.1 Inscripción

La ley registral establece qué documentos ingresan al Registro y qué

situaciones jurídicas deben ser asentadas.

La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina

“registración” y –como se dijera anteriormente, se reserva el término

“inscripción” para las mutaciones en los derechos reales, en tanto a

“anotación” alude a las medidas cautelares, notas marginales, de

correlación, etc. Así, se inscriben los derechos reales de dominio o

propiedad, usufructo, superficie forestal, propiedad horizontal, etc., en

tanto que se anotan los embargos, enmiendas, inhibiciones, correlación con

planos y planillas, etc.

A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones, pueden ser objeto de

una “cancelación”. Así, se puede cancelar la inscripción sobre una

hipoteca (porque se pagó la deuda), o se puede cancelar la anotación de un

embargo (por orden del juez).

En algunos ordenamientos, la registración de los derechos reales

sobre inmuebles es optativa (por ejemplo España), mientras que en

En el Registro, encontramos diversos tipos de asientos: inscripciones, anotaciones o cancelaciones.

En nuestro país, es obligatoria la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles


nuestro país se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes

artículos de la Ley Nacional Registral 17.801 (En adelante, LNR):

Art. 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y

concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros

y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se

inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a)

Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan

derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos,

inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por

otras leyes nacionales o provinciales.

Art. 23. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar

documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de

derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el

Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en

la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según

las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán

consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.

De esta forma, el inmueble con título no registrado, sale del comercio

jurídico, pues ningún escribano autorizará negocios jurídicos sobre el

mismo.

Es importante determinar cuáles son los documentos portantes de los

derechos que se desean inscribir o anotar.

El art. 3 de la LNR, nos da los requisitos que deben tener los documentos

que ingresen al registro:

Art. 3. Para que los documentos mencionados en el artículo anterior

puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:


a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o

administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados

sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros

complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración,

sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento

practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán

ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma

de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o

funcionario competente.

Entonces, la regla es el acceso de instrumentos públicos al registro. El art.

979 del código civil (cuya lectura recomendamos), brinda una larga

enumeración de los instrumentos públicos, que se puede resumir diciendo:

Instrumento público, es todo aquel documento redactado y firmado por

oficial público competente, notarial, judicial o administrativo, en uso de sus

facultades fedatarias (esto es, dando fe de los hechos que pasan por ante su

presencia). Así, consistirán en escrituras o actas notariales, actuaciones

judiciales o administrativas, en las cuales un acto jurídico pasado por ante

el oficial público, hace nacer, mutar o extingue un derecho.

Instrumentos privados que acceden: Todo documento redactado y

firmado por las partes, se considera un instrumento privado; no importa

que las firmas se encuentren certificadas por un escribano público,

circunstancia que sólo contribuye a dotarlo de fecha cierta.

Los instrumentos públicos pueden ser notariales, judiciales o administrativos


Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos públicos

al registro, son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley

nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes

adquiridos en remate según ley 14.005 o boletos de compraventa de PH ley

19.724.

Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés

legítimo en relación a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado

simulando la venta del bien sobre el que recaía su garantía. Así, en el

ejemplo dado, cuando la falsa venta se inscribe, el acreedor se transforma

en un tercero registral respecto de la inscripción, pues tiene un interés

legítimo en que la misma sea declarada inoponible (o sea, inexistente para

él). Tal pretensión, sólo puede ser atendida mediante una sentencia judicial.


1.2.2 Publicidad

La publicidad de los derechos, otorga seguridad jurídica a un Estado

y puede ser analizada bajo la faz material o formal. Cuando se

comprueban fugas registrales, el propio Estado es responsable de

resarcir los daños y perjuicios ocasionados.

La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer posible

el conocimiento de la situación jurídica en que se encuentra un bien, a la los

interesados, y ostenta como finalidad primordial, la protección del crédito y

la seguridad en el tráfico jurídico –como se explicara anteriormente-. La

publicidad registral, puede ser estudiada desde dos puntos de vista:

• Publicidad material: Es toda publicidad ingresada por los

interesados al Registro, por ej. la noticia de cambio de

titular de dominio sobre un bien. La publicidad material,

produce efectos sobre los derechos, tales como oponibilidad

o constitutividad.

• Publicidad formal: Hace a la información que brinda el

registro a través de sus asientos. Es la que egresa del

Registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc.

Se encuentra consagrada en el art. 21 de la LNR:

Art. 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en

averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o

interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma

en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración,

pérdida o deterioro.

Los efectos de la publicidad, han sido estudiados en puntos anteriores de este módulo.


FUGAS REGISTRALES: ¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un

embargo u otra cautelar, o asevera algo erróneo (por ej. equivoca la

titularidad de un dominio), en el marco de un informe o de un certificado

registral?

Veamos qué dijo Vélez respecto de las hipotecas:

Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por

orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que

determinado inmueble está libre de gravamen.

Art. 3.147. El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de

razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable

también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus

certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar

la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.

Por ello, es el Estado quien responderá ante una omisión u error

en las registraciones o los informes. Será, en el caso del Registro

inmobiliario, la provincia donde esté ubicado y en el caso de un Registro

nacional (como buques o aeronaves), responderá el Estado Nacional.

1.2.3 Rogación

El Registro actúa a pedido de parte interesada y no de oficio, a salvo

excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.

Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada

por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:


Art. 6. La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su

reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con

atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su

intervención.

Como menciona el inciso b), en las distintas leyes registrales provinciales se

pueden establecer otros requisitos; por ejemplo la ley 5771 de la provincia

de Córdoba (art. 4), establece que para variar una situación registral, la

petición deberá formularse exclusivamente por notario de registro,

autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la

naturaleza del documento. La inscripción o anotación de instrumentos

privados se efectuará con intervención de un abogado de la matrícula o

notario de registro de la provincia.

Se denomina “petición” o “rogación” a la solicitud de inscripción,

anotación, cancelación, etc. que efectúa el interesado. Debe ir acompañada

de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada

registro establece.

Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son

las excepciones al principio y fundamentalmente hay dos casos:

rectificaciones de asientos inexactos y caducidad.

La posibilidad de rectificar asientos inexactos, es establecida en la LNR:

Art. 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que,

en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo

registrado y la realidad jurídica extrarregistral.


Art. 35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente

provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que

a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza

que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos

necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la

inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su

rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.

Algunas leyes provinciales, autorizan la rectificación de los asientos

inexactos de oficio, en casos de errores evidentes (como consignar año

del negocio jurídico el 2200 en lugar del 2002); sin embargo, en la

práctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios

deteriorados o faltantes, son impulsadas por las partes, puesto que las

reparticiones registrales se encuentran colapsadas.

Por su parte, la caducidad, es la pérdida de validez de ciertas anotaciones o

inscripciones, por el mero paso del tiempo, sin necesidad de que ello se

haga presente en forma expresa (art. 37 LNR). Por ejemplo, las medidas

cautelares caducan a los 5 años de su anotación y la inscripción de hipoteca,

caduca a los 20 años, siempre que no sea reinscripta, así como la prenda

sobre automotores, a los 5 años (según ley prendaria).

1.2.4 Legalidad

Los instrumentos que ingresan al Registro, son sujetos a control de legitimidad.

Según este principio, los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a

un examen o calificación, a los fines de controlar si son válidos y perfectos,

cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el


registrador, se ha dado en llamar “función calificadora”. Así, la LNR

enuncia:

Art. 8. El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de

los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare

de ellos y de los sistemas respectivos.

Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida,

interpreta literalmente el texto y estima que el registrador sólo debe

verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento

público, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.);

mientras que la tesis amplia, considera que es necesario adentrarse en

algunos aspectos intrínsecos del instrumento, tales como capacidad y

titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar la situación que se

desea asentar, con las demás anotaciones e inscripciones ya existentes en el

Registro (como el folio personal, controlando que quien dispone no esté

inhibido).

Una vez que el registrador ha calificado –para lo cual la ley otorga treinta

días desde la presentación del instrumento- tiene tres opciones: lo inscribe,

lo observa o lo rechaza.

Art. 9. Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente

manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y

manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al

solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.

Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo

de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del

documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada

del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación

formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta

solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación

provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese

rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que

correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se

mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La

reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben

sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales


caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre

el plazo de su vigencia.

Para entender acabadamente cuándo un documento es rechazado y

cuándo es observado, debemos repasar las nociones de acto jurídico

válido, nulo (de nulidad absoluta o relativa) y anulable. Veamos el

sistema de nulidades de nuestro código civil:

1. Actos Nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto y

surge de la simple lectura del instrumento. A su vez, este

vicio puede ser:

a. De nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por

ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material genético,

o falta de las formas esenciales de los instrumentos públicos);

estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento,

que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la

interposición del recurso respectivo.

b. De nulidad relativa: es afectado el interés privado de los

particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por

un menor o por un representante de una persona jurídica que no

acredita suficientemente el mandato, también es el caso de que

faltare algún requisito de forma no esencial en el acto), se

establecen en protección del particular afectado y son

subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe

provisionalmente por 180 días contados desde su presentación,

plazo en que los interesados deberán subsanar los vicios.

2. Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es

necesaria una investigación en sede judicial. El registrador

procederá a la inscripción o anotación del documento, pues

no tiene potestades para la investigación de los vicios no


manifiestos y tampoco llega a conocer que el instrumento

padece de ellos (ya que formalmente, es correcto). Sería el

caso de una compraventa en donde el disponente fue

amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y

un tercero se hace pasar por el disponente. En estos casos,

los interesados en atacar la registración, deberán iniciar un

proceso judicial cuya sentencia anule el acto jurídico y

ordene al Registro el cambio o cancelación de la mencionada

registración.

1.2.5 Especialidad

En toda situación jurídica que se presente para registrar, deben estar

perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica

subyacente: sujeto, objeto y causa.

Según este principio, toda situación jurídica que se pretenda registrar,

debe tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales

(sujeto – objeto – causa). La situación jurídica puede consistir en un

acuerdo de voluntades, disposición testamentaria, una orden judicial

(por ej. traba de cautelar), un hecho jurídico como la muerte del

usufructuario, que pone fin a usufructo o como la pérdida de patente del

automotor o su salida de circulación, etc.

Para individualizar los sujetos titulares de derechos sobre un

inmueble, en la matrícula inmobiliaria se dispone una columna

específica; allí se consignan los datos exigidos sobre los comparecientes

en las Escrituras públicas (art. 1001 del código civil). Igualmente, los

datos de los titulares de derechos sobre automotores, surgen del título

del automotor, y ello se repite en forma análoga en todos los registros.


Si lo que se anota es una orden judicial, se consignará detalladamente

los datos del tribunal oficiante.

Por causa, se entiende al hecho o acto jurídico que da origen a la

anotación o inscripción. Recordemos que “hecho jurídico”, es todo

acontecimiento de la realidad que causa un cambio en la vida jurídica de

los sujetos (como el menor que cumple 18 años, el soltero que contrae

matrimonio, la destrucción de una cosa, etc.). Si el hecho jurídico es

producido por la voluntad de lo sujetos, será un contrato o un acto de

última voluntad (como el testamento.) Si la causa jurídica está

contenida en una escritura pública, se hará constar el número de

aquélla, la fecha, el registro notarial del escribano, etc.; si es una orden

judicial o administrativa, deberá mencionarse el número y fecha de la

resolución y transcribirse la parte pertinente, o adjuntar fotocopias

auténticas.

En cuanto a la determinación del objeto, si es un inmueble, se debe

hacer constar en la matrícula inmobiliaria la descripción física

(narración del plano), en cuanto a superficie, linderos, ubicación

geográfica, etc. y los antecedentes dominiales. El art. 12 de la ley

registral enumera los datos que debe contener el asiento de

matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos;

allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de

la relación jurídica. El mismo reza:

12. El asiento de matriculación llevará la firma del registrador

responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la

ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y

cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa

individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su

nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura

correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia

real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio,

con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.

Hecho jurídico" es todo acontecimiento de la realidad que causa un cambio en los derechos de las personas. Si el hecho jurídico es ocasionado por la voluntad de las personas, se denomina "acto jurídico".


Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o

razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la

proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de

adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario

autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al

momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de

presentación del documento en el Registro.

Igualmente, si lo registrado es un automotor, aeronave o buque, se hará

constar el número de motor, chasis, año de fabricación, etc. En caso de

registro de derechos intelectuales, se describirá perfectamente en qué

consiste. Si es una marca, se acompaña el logotipo, si es una patente de

invención se transcribe la fórmula y se describen los procedimientos para

su fabricación, etc.

El caso especial de la hipoteca:

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; ésta

incluye la correcta determinación de los elementos de la relación jurídica

antes citados y además la determinación del crédito que garantiza y del

cual es accesoria. Estos datos, deben surgir de la escritura hipotecaria y

consignarse en la matrícula inmobiliaria. Veamos qué dice el código civil:

Art. 3.109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,

especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también

cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su

valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o

si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor

estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.

Art. 3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°, el

nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones

relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación


legal, y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del

contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de

la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si

fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la

cantidad cierta de la deuda.

Por “nombre y apellido del deudor”, debe entenderse “del propietario del

inmueble”, que no necesariamente es el deudor del préstamo, ya que se

puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.

1.2.6 Prioridad

Primero en tiempo, mejor en derecho.

El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est

tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.

La prioridad es una preferencia, que cobra valor cuando hay un

conflicto entre dos o más pretensiones. En efecto, se dice que los

bienes del deudor son la prenda común de los acreedores; en el caso de que

estos bienes sean suficientes para atender todas las deudas asumidas por su

titular, de una manera aceptable, las preferencias pierden su razón de ser.

Hay veces, que los derechos pueden coexistir en forma armónica, siguiendo

un orden de preferencia, sin que exista conflicto entre sus titulares. Se dice

en este caso, que los derechos coexisten en un orden jerárquico, (por ej. una

hipoteca de primer grado y otra de segundo grado, también el primer

embargante de un bien, con el segundo).


Cuando hay conflicto, existe una incompatibilidad entre las inscripciones o

anotaciones; tal incompatibilidad puede ser:

Absoluta o excluyente

De rango

La absoluta o excluyente, se da cuando sólo una de las situaciones

jurídicas que se pretenden asentar, puede registrarse (por ejemplo dos

personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombre

y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente y puede tener sólo un

titular).

Será relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la

espera de que se defina una situación registral (por ejemplo, entra un

embargo y al día siguiente entra otro. La segunda cautelar se anotará

condicionalmente, a la espera de que la primera caduque, o bien sea

ordenado su levantamiento, o de que luego de resarcido el acreedor que

cauteló primero, quede un saldo para satisfacer al segundo embargante. El

primer embargante que llevó la orden del juez, será quien obtenga la mejor

colocación registral.

La LRN, permite el cambio de posición en la colocación registral.

Ello habilita, por ejemplo, al segundo embargante a negociar con el primero

e intercambiar lugares; habilita también al acreedor hipotecario en segundo

grado, a adquirir la colocación registral del primero.

Todos estos pactos, deben ser publicitados en el registro y –aún

publicitados- jamás podrán perjudicar a los acreedores que se encontraban

al medio –de existir-.

Veamos un ejemplo: En una hipoteca en tercer grado por US$200.000, se

negocia con el acreedor hipotecario de primer rango (por US$5.000), el

La LRN, permite el cambio de posición en la colocación registral


intercambio de posiciones. Al acreedor de segundo grado, no le da lo mismo

tener por delante suyo un acreedor que se cobrará US$5.000, o uno que se

cobrará US$200.000. Si el acreedor menor remataba el bien, seguramente

quedaría un remanente para el acreedor hipotecario en segundo grado pero

con el cambio de rango entre el tercer y primer acreedor, sus expectativas

disminuyen. En tal caso, se requiere la conformidad del acreedor que está

en medio, pues de no haberla, quien escaló dos posiciones no podrá

perjudicarlo, esto es, sólo podrá cobrar hasta US$5.000 y el resto una vez

satisfecho el hipotecario en segundo grado.

Veamos qué dice la LNR.

Art. 19. La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de

presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se

refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de

actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los

mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su

voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del

principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus

derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea

compartida.

También es posible efectuar una reserva de prioridad a través del

certificado registral instaurado en los arts. 23/24 LNR, para celebrar actos

jurídicos unos días después, asegurándose de que los embargos,

transferencias de dominio, etc. que entran, no nos afecten.

Reserva de Prioridad

También es posible una reserva de prioridad.


Esto es lo que se ha dado en llamar “bloqueo registral” y cuyo efecto es

garantizar que las mutaciones de la situación jurídica registral del

inmueble que ingresen, no afecten a quien solicitó el certificado; esta

preferencia ase otorga por el lapso de 15,25 ó 30 días corridos en los cuales

se deberá celebrar la escritura pertinente en el caso de inmuebles y en el

caso de automotores, es de 6 días.

Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro

durante la vigencia del certificado, se inscribirán o anotarán de manera

condicionada a las resultas del certificado, pues puede que éste nunca sea

usado. Dice la LNR:

24. El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde

la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta

días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por

escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento

del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de

la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la

reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y

producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas.

Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá

establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que

soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia

o territorio.

El plazo de validez del certificado es en días corridos, pues se pueden

celebrar escrituras en días inhábiles. Las únicas personas habilitadas para

solicitar certificados registrales son los escribanos con matrícula

y registro profesional otorgado en la provincia donde el inmueble se

encuentra registrado y deberá efectuar la rogación pertinente en los

formularios destinados al efecto. Si se solicita un nuevo certificado,

mientras el primero está vigente, tal circunstancia será consignada en el

segundo.


Art. 25. Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos

anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará

otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del

plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de

las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de

quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo

otorgamiento se hubiere solicitado.

17. Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o

anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el

presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo

de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y

concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º

o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del

Código Civil.

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.

PRIORIDAD DIRECTA:

Puede ser inicial o final. La prioridad es directa final, cuando la mejor

colocación registral, se determina por el asiento efectivo en el folio; es el

sistema germánico. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente,

triunfa la primera que logra que se le practique el asiento.

Nuestro sistema, es distinto y se llama de prioridad directa inicial, pues

no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de

ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrícula del

inmueble figura el número y fecha de ingreso del documento en el libro

diario.

PRIORIDAD INDIRECTA:

Este tipo de prioridad, no es lineal y simple como la anterior donde se tenía

en cuenta el momento de ingreso del documento o el momento en que se

practicaba el asiento. En la prioridad indirecta, se tiene en cuenta el

Prioridad Directa

La prioridad directa puede ser inicial o final.


momento de celebración del acto jurídico que se registra. Está consignada

en el art. 5 de la LNR, que indica que cuando la escritura es presentada para

su registración dentro de los 45 días de celebrada, se consigna como fecha

de inscripción la de su celebración, otorgando prioridad desde ese día (ya

no desde la fecha de presentación al Registro, ni desde que se asentó en la

matrícula).

RESERVA DE PRIORIDAD:

La reserva retrotrae aún más la fecha de la prioridad; resulta de los

certificados expedidos por el Registro que producen el bloqueo registral,

cuyo efecto es mantener inmutable en lo que respecta al interesado, la

situación jurídica registral del inmueble por el plazo de validez del

certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (art. 24 LNR).

La certificación está prevista también en el régimen de automotores y

produce un bloqueo de seis días (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de

buques (Ley 19.170).

Como se dijo antes, el único que puede solicitar el certificado, es el

Escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación de

los derechos reales sobre un inmueble. Para el caso de que la mutación real

sea a partir de una subasta judicial, no se pide certificado, sino que se

tramita la “anotación preventiva de subasta”, con análogas funciones a las

del certificado notarial; el plazo por el cual otorga el bloqueo registral, debe

buscarse en la normativa provincial respectiva (Ley registral inmobiliaria de

cada provincia y resoluciones registrales), pues varía entre 90 días y un año.

La anotación preventiva de subasta se solicita en un formulario

especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez,

quien debe diligenciarlo. La “comunicación de subasta” es obligatoria para

el tribunal una vez que se llevó a cabo la subasta y consiste en un oficio

común que el juez emite, sin formulario, haciendo saber que se ha rematado

el bien. Lo diligencia el martillero actuante.

Prioridad indirecta

Toma en cuenta el momento de celebración del acto jurídico.

Certificados

La reserva de prioridad tiene en cuenta la fecha de expedición del certificado solicitado para celebrar el acto jurídico.


Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o

habitación, con otros embargos o medidas cautelares; haciendo conocer

esas circunstancias a los oferentes –vgr. En los edictos previos-, no hay

inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirirá el inmueble

con las cargas que lo graven.

Tanto la certificación expedida a solicitud de los Escribanos, como la

Anotación preventiva para subasta, cumplen una doble función:

Por un lado, brindan un informe sobre el estado jurídico del bien

y de los titulares de derechos sobre éste –esto es, si están

inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente-

y en segundo lugar producen un bloqueo registral (art. 25) a favor

de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento

para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).

Repetimos: el bloqueo no implica que el Registro no ingrese las

subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la matrícula; puede

dar entrada a las peticiones que subsiguientemente sean ingresadas: como

anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos

certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas

estas anotaciones o inscripciones no le serán oponibles al beneficiario del

bloqueo, que podrá vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado

nada durante el bloqueo.

Sin embargo, quien ha obtenido bloqueo registral a su favor, debe ser

extremadamente cuidadoso, pues en el caso de que deje vencer los plazos

del procedimiento registral –por ejemplo- no ingresó en término la

Escritura de venta, perderá su beneficio y quienes lograron ingresar sus

títulos durante el bloqueo, escalarán el rango de prioridad por sobre el ex –

beneficiario.


1.2.7 Tracto sucesivo

Todos los asientos registrales deben estar perfectamente correlacionados.

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada

asiento que se ingresa con los demás existentes en el registro, en relación al

sujeto, objeto o causa de la situación registrable. Por ejemplo, la

cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba su

constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el

disponente constaban como dueño y a la vez que no se encontraba inhibido

en el folio personal, etc.

El encadenamiento de titularidades dominiales está plasmado en el

siguiente artículo de la LNR:

15. No se registrará documento en el que aparezca como titular del

derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.

De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto

encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos

registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus

modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripción alguna con anterioridad, (como sucede en el caso de usucapión),

no existirá titular registral anterior ni encadenamiento posible.

Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son

aquellos casos enumeradas en el art. 16 de la ley. En las situaciones allí


descriptas, se permite inscribir un acto de disposición sobre un inmueble,

que es celebrado por una persona distinta de su titular.

El fundamento de la posibilidad otorgada, es la economía inscriptoria, pues

de no existir estas excepciones, debería inscribirse un derecho a nombre de

ciertos adquirentes, al solo efecto de proceder inmediatamente a la

inscripción de un sucesor particular.

A pesar de permitirse la abreviación en el tracto, la inscripción practicada

debe contener todos los datos detallados de las sucesivas operaciones.

Veamos los casos fijados en la LNR, recordando que se aplican por analogía

a los demás registros (buques, automotores, etc.):

Art. 16. No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos

de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en

los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos

declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u

obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge

sobre bienes registrados a su nombre;

(el caso típico es aquel donde el causante había firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura,

y una vez fallecido el disponente, los herederos lo hacen por él y si éstos se

negaren, lo efectúa el juez de la sucesión).

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o

cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su

cónyuge;

(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose

las hijuelas e inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el

inmueble a un tercero). De esta forma, la titularidad dominial en la

Hijuelas

Se denomina “hijuela” a la porción de masa hereditaria que corresponde a cada heredero.


matrícula pasará del titular fallecido, al nuevo titular, pero los firmantes de

la escritura o acta judicial que transfiere la propiedad, serán los herederos.

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de

bienes hereditarios;

(allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan

mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o

sometimiento al régimen de propiedad horizontal, todas operaciones donde

en realidad no dispone el titular dominial, como correspondería según el

tracto).

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma

simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo

inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido

distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar

la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la

transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,

circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

(En este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular,

dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura

donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Si

se siguiera el principio de tracto al pie de la letra, sin excepciones, debería

celebrarse una escritura de venta, efectuarse la tradición del inmueble,

inscribirla y luego celebrar una escritura hipotecaria; pero en ese caso, el

comprador no obtendría el préstamo hipotecario, pues seguramente su

acreedor le solicitará la constitución de hipoteca en forma inmediata, luego

de darle el dinero. Por ello y para evitar un desgaste registral, se celebran

todos los actos juntos y se inscriben simultáneamente.

Se pregunta la doctrina cuándo dos o más actos jurídicos se

consideran simultáneos: Las opiniones son de lo más variado, en un

extremo se ubican quienes sólo aceptan la simultaneidad cuando los actos

jurídicos se realizan en el marco de la misma audiencia notarial; algunos,

como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurídicos deben ser

celebrados en el transcurso de un día, pues es el plazo más breve en que el

código civil cuenta los intervalos de tiempo (art. 24 de dicho

ordenamiento); otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad


abarca todos los actos jurídicos celebrados bajo el bloqueo de un mismo

certificado registral.

Resumiendo:

Las situaciones jurídicas que ingresen al registro, deben observar la

correlación con los asientos ya existentes y seguir un orden progresivo y

lógico.

El art. 16 de la LNR, consigna 4 excepciones que –en realidad- no son

tales, pues el tracto se encuentra cumplido, sólo que se permite saltear una

inscripción registral intermedia.

Tres de las excepciones (incisos a, b y c), se ubican en el marco de una

sucesión por causa de muerte del titular de un inmueble. La cuarta

excepción, se refiere a los actos simultáneos sobre una misma propiedad.


Bibliografía Lectura 1

LOPEZ DE ZAVALIA, FERNANDO J., “Curso introductorio al derecho registral” EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 1983.

MARIANI DE VIDAL, MARINA, “DERECHOS REALES”; TOMO I EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 2004.

MARTINEZ, Víctor C., “Manual de Derecho Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 2003.

MOISSET DE ESPANES, LUIS, “PUBLICIDAD REGISTRAL” EDITORIAL ADVOCATUS, Córdoba, 1991.

MUSTO, NESTOR JORGE, “DERECHOS REALES”, TOMO I. EDITORIAL ASTREA, Buenos Aires, 2000.

La bibliografía señalada es meramente ampliatoria, habiéndo sido completamente desarrollado el material sujeto a evaluación, en la presente lectura.

www.uesiglo21.edu.ar

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Derecho Registral Parte 1