DERECHO URBANISTICO

Derecho Urbanístico Volumen 1

© GUNTHER GONZALES BARRÓN

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Séptima edición actualizada: Mayo 2013 Tiraje: 1000 ejemplares

Hecho el Depósito Legal en laBiblioteca Nacional del Perú N.º 2012-16608

Registro ISBN: 978-612-4115-37-0La presente publicación consta de 2 volúmenes

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Responsable de edición: Marco A. Zamora Huamán Diseño de portada: Edwing N. Gonzales Alvarado

Diagramación de interiores: Mónica Y. Padilla Granados

Impresión y encuadernación:Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván

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Impreso en Perú / Printed in Peru

V

Contenido

Prefacio de la séptima edición ............................................................... 1Prefacio de la sexta edición .................................................................... 5Prefacio de la quinta edición .................................................................. 9Prefacio de la cuarta edición .................................................................. 11Prefacio de la tercera edición ................................................................. 13

Capítulo ILa Propiedad Liberal

1. Base económica de la propiedad liberal ......................................... 172. Base ideológica de la propiedad liberal .......................................... 253. Base legal de la propiedad liberal ................................................... 30

Capítulo IILa Propiedad Constitucional

1. El Derecho no es respeto a la seguridad formal, sino búsqueda de la justicia ......................................................................................... 41

2. Los derechos humanos y su influencia en la teoría y filosofía del derecho 513. El derecho de propiedad en los Códigos Civiles peruanos ........................... 613.bis. ¿El título preliminar del Código Civil tiene naturaleza cuasi-consti-

tucional? ......................................................................................... 644. El derecho de propiedad en el sistema constitucional y de derechos

humanos ............................................................................................. 665. Una nueva frontera: el derecho a la propiedad .............................. 726. El derecho a la propiedad no es lo mismo que la libertad de acceso

a la propiedad .............................................................................. 82

Índice

VI

7. Función social de la propiedad ........................................................ 858. Función social e interés social ......................................................... 899. Contenido del derecho de propiedad y el contexto de los derechos

humanos ......................................................................................... 969.1. Aprovechamiento o contenido intrínseco (libertad de disfru-

te delimitada) ......................................................................... 1019.2. Disposición: Poder para decidir sobre modificaciones jurídicas 1149.3. Aseguramiento (inmunidad frente a agresiones del Estado o

de terceros) ............................................................................ 12210. ¿Sobre qué bienes recae la protección de la propiedad en el sistema

de derechos humanos? ....................................................................... 12611. Epílogo: la irremediable decadencia de la codificación frente a la

Constitución ........................................................................................ 132

Capítulo IIIUna nueva teoría de la propiedad construida a partir de la Constitución

1. Presupuesto social que sustenta la categoría jurídica de la propie-dad y de los derechos reales ........................................................... 139

2. Teoría clásica del derecho real: la propiedad como poder absoluto 1453. Teoría personalista del derecho real: la propiedad como derecho

que impone un deber universal de abstención ............................... 1514. Agotamiento de la teoría clásica y puntos débiles de la teoría

personalista .................................................................................... 1535. Teoría intermedia del derecho: la propiedad como poder absoluto

que impone un deber universal de abstención ............................... 1566. Hacia una nueva concepción de la propiedad en la perspectiva

constitucional .................................................................................. 1586.1. ¿Derecho sobre cosas o derecho que interrelaciona personas? 1586.2. Definición de derecho real ..................................................... 1616.3. Ventajas de la nueva definición.............................................. 1646.4. Derechos reales: categoría instrumental ............................... 1676.5. Diferencia de funciones entre los derechos reales y los dere-

chos de obligación.................................................................. 1686.6. Estructura teórica del derecho real ........................................ 1716.6.bis. Continuación de la estructura del derecho real: contenido

y protección ........................................................................... 1816.7. Coexistencia de los derechos reales ....................................... 1866.8. Utilidad práctica en mantener las categorías jurídicas civiles 188

Índice

VII

7. ¿Todos los derechos son absolutos? ............................................... 1898. Influencia de la Constitución en la teoría del Derecho Civil ............ 194

Capítulo IVDerecho Urbanístico y Bases Constitucionales

1. Ciudad e interés general ................................................................. 2012. Función social de la propiedad ....................................................... 2033. Derecho humano a un hábitat con calidad de vida ........................ 2044. Derecho humano a una vivienda adecuada .................................... 212

4.1. La vivienda, necesidad esencial del hombre ......................... 2124.2. Desatención histórica del Estado peruano en el tema de la

vivienda ................................................................................. 2154.3. Contenido jurídico del derecho humano a la vivienda adecuada 2264.4. Un caso concreto de violación del derecho humano a la vi-

vienda adecuada: el desalojo por precario ............................ 2364.4.1. Aspectos sociales del conflicto posesorio ................. 2364.4.2. Aspectos jurídicos del conflicto posesorio ................ 2424.4.3. Causa de la situación actual ...................................... 2444.4.4. El desalojo no protege la propiedad .......................... 2484.4.5. El desalojo es acción posesoria ................................. 2534.4.6. El concepto jurisprudencial de precario no es compa-

tible con la protección que genera el derecho huma-no a la vivienda adecuada ......................................... 257

4.4.7. Propuesta de definición de ocupante precario .......... 2604.4.8. Casos regulados por la propuesta de precario .......... 2614.4.9. Casos excluidos de la definición de precario ............. 2664.4.10. El nuevo desalojo por precario .................................. 2734.4.11. Menor incidencia del precario, mayor de la reivindicatoria 2764.4.12. Conclusiones .............................................................. 278

5. El derecho humano a la tierra ......................................................... 280

Capítulo VDerecho Urbanístico - Nociones Generales

1. Fundamento del Derecho Urbanístico ............................................ 2872. Definición ........................................................................................ 2883. Denominación de la disciplina ........................................................ 290

Índice

VIII

4. Antecedentes histórico-normativos ................................................ 2915. Fuentes normativas ........................................................................ 2996. Problemas prácticos que enfrenta el Derecho Urbanístico en el Perú 3057. ¿Cómo mejorar nuestra normativa sobre suelo urbano? ............... 3118. Fases urbanísticas y competencias ................................................. 3139. Competencias urbanísticas y medio ambiente ............................... 32010. Competencias urbanísticas y COFOPRI ........................................... 32111. La cuestionable sentencia del Tribunal Constitucional que convali-

da la Ley Nº 29090, de Habilitaciones y Edificaciones .................... 329

Capítulo VILa Expropiación

1. Aseguramiento del derecho de propiedad ..................................... 3432. Noción y requisitos de la expropiación ........................................... 3443. Primer requisito de la expropiación: reserva de ley absoluta ......... 3474. Segundo requisito de la expropiación: causa justificativa ............... 3524.bis. El interés social como causa de expropiación ................................. 3555. Tercer requisito de la expropiación: indemnización justipreciada ..... 3616. Sujetos de la expropiación .............................................................. 3637. Objeto de la expropiación ............................................................... 3657.bis. Concesiones y licencias administrativas como objeto susceptible

de expropiación ............................................................................... 3668. Procedimiento de expropiación ...................................................... 3719. Expropiación de hecho: ausencia de ley ......................................... 3749.bis. Expropiación de hecho y terceros adquirentes ............................... 37610. Expropiación irregular: norma incompetente, ausencia de causa

justificativa o falta de indemnización .............................................. 38111. Expropiaciones indirectas: lesión superlativa del disfrute de la pro-

piedad, pero sin pérdida del derecho ............................................. 38412. El Tribunal Constitucional desconoce elementales figuras del Dere-

cho Urbanístico: el retorno velado a la propiedad absoluta ........... 39313. La expropiación para fines de titulación de posesiones informales 397

13.1. Objetivo .................................................................................. 39713.2. ¿Estamos ante una causal de “necesidad pública” o de inte-

rés social”? ............................................................................. 40013.3. No olvidemos la función social de la propiedad .................... 40613.4. Otras garantías que establece la Ley 29320 ........................... 408

Índice

IX

Capítulo VIIHabilitaciones Urbanas

1. La función social como título para delimitar el contenido de la propiedad 4132. El derecho a urbanizar ..................................................................... 4203. Suelo urbano y rural ........................................................................ 4234. Importancia de la distinción entre suelo urbano y rural ................. 4315. Habilitaciones urbanas .................................................................... 4356. Licencia de habilitación ................................................................... 4387. Efectos de la licencia ....................................................................... 4408. Clases de habilitación urbana ......................................................... 4429. Modalidades de aprobación del procedimiento de licencia de habilitación 4519.bis. Habilitación urbana de oficio .......................................................... 45410. Inscripción ...................................................................................... 458

Capítulo VIIIEdificaciones

1. Ius aedificandi (facultad de edificar) ............................................... 4732. Licencia de Edificación .................................................................... 476

2.1. Naturaleza jurídica ................................................................. 4762.2. Competencia municipal ......................................................... 4812.3. Excepciones a la obligatoriedad de la licencia de edificación 4832.4. Ámbito objetivo de la licencia: ¿Sobre qué predios se aplica? 4872.5. Ámbito subjetivo de la licencia: ¿Qué titulares pueden solicitarla? 4872.6. Vigencia temporal de la licencia ............................................ 4892.7. Modalidades de la licencia en cuanto a su contenido ........... 4892.8. Modalidades de la licencia de obra en cuanto a su ejecución 490

3. Efectos de la licencia ....................................................................... 4923.1. Seguridad jurídica para ejecutar la edificación ...................... 4923.2. La licencia beneficia al predio, y no al solicitante .................. 495

4. Modalidades de aprobación del procedimiento de Licencia de Edificación 4965. Inscripción Registral de los actos previos a la Licencia de Edificación 5006. Simplificación documental: El Formulario Único de Edificación (FUE) 5037. Procedimiento de Licencia de Edificación ....................................... 504

7.1. Procedimiento bajo modalidad A .......................................... 5057.2. Procedimiento bajo modalidad B .......................................... 5077.3. Procedimiento bajo modalidad C .......................................... 509

Índice

X

7.4. Procedimiento bajo modalidad D .......................................... 5118. El trámite de anteproyecto en consulta .......................................... 5149. Fase de impugnación ...................................................................... 51610. Verificación administrativa y técnica ............................................... 51811. Pre-declaratoria de edificación ....................................................... 522

11.1. Antecedentes y concepto ....................................................... 52211.2. Causales de extinción ............................................................. 52411.3. Hipoteca sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en cur-

so de ejecución ...................................................................... 52611.3.1. La prohibición de hipotecar bienes futuros ............... 52611.3.2. ¿Qué es bien futuro? ................................................. 53111.3.3. Las unidades inmobiliarias proyectadas no son bie-

nes futuros ................................................................. 53511.3.4. La situación anterior: Directiva Nº 002-2003-SUNARP/SN 54111.3.5. La situación actual: La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN 543

12. Conformidad de obra ...................................................................... 55012.1. Trámite cuando no hay variaciones con respecto a la licencia 55012.2. Trámite cuando hay variaciones con respecto a la licencia .... 55212.3. Expedición del certificado ..................................................... 555

13. Declaratoria de edificación .............................................................. 55613.1. Concepto y utilidad ................................................................ 55613.2. La construcción como título adquisitivo de la propiedad ...... 56013.3. Necesidad del control administrativo de las edificaciones .... 58413.4. Obtención de la declaratoria de edificación .......................... 58613.5. Calificación del registrador en las declaraciones de edificación 58713.6. Defensa de la legalidad urbanística desde el registro ............ 59613.7. Defensa del patrimonio cultural desde el registro ................. 60413.8. Regularización de licencia o de declaratoria de edificación .... 60913.9. Declaratoria de edificación de predios rústicos ..................... 614

Capítulo IXDelimitaciones y restricciones a la propiedad.

El caso de la renovación urbana

1. Delimitaciones y limitaciones a la propiedad, en términos generales 6212. Delimitaciones y limitaciones en la tierra agraria ........................... 6233. Limitaciones en la tierra urbana. El caso de la renovación urbana 625

3.1. Situación actual de la vivienda en el Perú .............................. 625

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XI

3.2. Un problema concreto: la renovación urbana ....................... 6283.3. ¿Solución liberal al problema de la vivienda? ....................... 6323.4. Crítica a la solución liberal ..................................................... 635

4. Restricciones a la propiedad por razones de vecindad ................... 6474.1. Noción del tema .................................................................... 6474.2. Cláusula general de protección (art. 961 CC) ......................... 6484.3. Cláusulas particulares de protección ..................................... 656

Capítulo XRégimen de propiedad exclusiva y común

1. Origen ............................................................................................. 6612. Concepto y elementos configuradores ........................................... 6653. Situaciones jurídicas análogas ........................................................ 6744. Denominación ................................................................................. 6795. Naturaleza jurídica .......................................................................... 6816. Régimen obligatorio o facultativo de la propiedad exclusiva y

común ............................................................................................. 6826.1. Régimen obligatorio de la ley derogada ................................ 6826.2. Régimen facultativo de la ley vigente .................................... 6846.3. El régimen facultativo-restringido del reglamento ................ 684

7. El régimen alternativo de independización y copropiedad ............. 6877.1. Naturaleza jurídica ................................................................. 6877.2. Apreciación crítica del régimen de independización y copropiedad 6907.3. Régimen especial de independización y copropiedad: con

servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos verticales ....................................... 691

7.4. Apreciación crítica del régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independi-zación del terreno en función de los planos verticales .......... 693

8. Régimen mixto: edificios sujetos a propiedad exclusiva y común e independización y copropiedad ...................................................... 694

9. ¿Qué ocurre si el reglamento interno no opta por el régimen de pro-piedad exclusiva y común o por el de independización y copropiedad? 695

10. Técnica registral .............................................................................. 69810.1. El acceso al registro del régimen de propiedad exclusiva y común 69810.2. El acceso al registro de los conjuntos o bloques de edificaciones 70110.3. El acceso al registro del régimen de “independización y co-

propiedad” ............................................................................. 705

Índice

XII

11. Título constitutivo ........................................................................... 70511.1. Definición ............................................................................... 70511.2. Características ........................................................................ 70711.3. Aprobación del reglamento interno ....................................... 708

11.3.1. Modalidades del acuerdo .......................................... 70811.3.2. Mayoría necesaria para el acuerdo ........................... 71011.3.3. Formación de la voluntad corporativa ....................... 71111.3.4. Negativa al acuerdo ................................................... 714

11.4. Título formal .......................................................................... 71411.5. Eficacia del acto constitutivo .................................................. 71511.6. Contenido del reglamento interno ......................................... 71811.7. Contenido del reglamento interno: La descripción física del

edificio ................................................................................ 71811.8. Contenido del reglamento interno: Fijación de la cuota de

participación .......................................................................... 72011.8.1. Importancia de la cuota de participación .................. 72011.8.2. Criterios para determinar la cuota ............................ 72111.8.3. Disociación de la cuota: Cuota en derechos y cuota

en obligaciones .......................................................... 72511.8.4. Abuso en la fijación de la cuota ................................ 72611.8.5. La fijación de cuota y la exoneración de los gastos de

mantenimiento .......................................................... 72811.8.6. Modificación de la cuota ........................................... 729

11.9. Contenido del Reglamento Interno: El estatuto ..................... 73011.9.1. Definición .................................................................. 73011.9.2. Cláusulas usuales del estatuto .................................. 732

12. La modificación del reglamento interno ......................................... 73312.1. La modificación del reglamento interno en el régimen derogado 73312.2. La modificación del reglamento interno en el régimen vigente.

Supuestos no regulados ......................................................... 73312.2.1. Modificaciones generales del reglamento interno .... 73312.2.2. Modificación de las cuotas de participación del re-

glamento interno ...................................................... 73612.3. La modificación del reglamento interno en el régimen vigen-

te. Supuestos regulados ......................................................... 74012.3.1. Acumulación, subdivisión e independización de bie-

nes de propiedad exclusiva ....................................... 74012.3.2. Transferencia de bienes de propiedad común .......... 74612.3.3. Desafectación y transferencia de bienes de propie-

dad común ................................................................ 751

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XIII

12.4. Adecuación del reglamento interno ...................................... 75613. Bienes de propiedad común ........................................................... 757

13.1. Finalidad y características ...................................................... 75713.2. Fórmula enunciativa .............................................................. 75913.3. ¿Regulación imperativa o dispositiva? ................................... 76013.4. El caso específico del suelo .................................................... 765

13.4.1. El suelo como bien de propiedad común .................. 76513.4.2. El suelo y la servidumbre “oneris ferendi” ................ 76613.4.3. Edificio que ocupa parcialmente el suelo .................. 76913.4.4. El error de la exposición de motivos ......................... 770

13.5. El caso específico de los estacionamientos “reglamentarios” 77213.6. El caso específico de las azoteas ............................................ 77313.7. El derecho de sobreelevación del edificio .............................. 774

13.7.1. La reserva de aires ..................................................... 77413.7.2. Concepto y naturaleza del derecho de sobreelevación 77613.7.3. Atribución del derecho de sobreelevación ................ 77813.7.4. Doctrina registral respecto a la sobreelevación ......... 77913.7.5. El derecho de sobreelevación antes de la constitución

formal del régimen de propiedad exclusiva y común 78513.7.6. El curioso Dec. Sup. Nº 036-2006-VIVIENDA, sobre

independización para nuevas construcciones en aires 78714. Derechos y obligaciones de los propietarios .................................. 788

14.1. Derechos de los propietarios ................................................. 78914.1.1. Derecho de uso, disfrute y disposición de la sección

exclusiva .................................................................... 79014.1.2. Derecho a realizar obras o modificaciones en la sec-

ción exclusiva ............................................................. 79114.1.3. Derecho de uso y disfrute sobre bienes comunes ..... 79214.1.4. Derecho de participación en la junta de propietarios 793

14.2. Obligaciones de los propietarios ............................................ 79414.2.1. Contribución en los gastos comunes ......................... 79414.2.2. Obligaciones accesorias ............................................ 797

15. Junta de propietarios ...................................................................... 79815.1. Naturaleza .............................................................................. 79815.2. Función .................................................................................. 79915.3. ¿Hacia la personería jurídica de la junta de propietarios? ..... 80015.4. Inscripción de la junta ............................................................ 80315.5. Otros actos inscribibles .......................................................... 805

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XIV

15.6. Formación de la voluntad corporativa de la junta de propietarios 80715.6.1. Convocatoria ............................................................. 80715.6.2. Legitimados para ser convocados ............................. 80815.6.3. Quórum de instalación y mayoría necesaria para la

adopción de acuerdos ............................................... 80915.6.4. Documentación de la junta ....................................... 812

15.7. Atribuciones de la junta ......................................................... 81715.8. Órganos de la junta ................................................................ 81815.9. La adquisición de bienes por la junta ..................................... 821

15.9.1. Entes no-personificados ............................................ 82115.9.2. Postura tradicional respecto a la adquisición de bie-

nes por parte de los entes no-personificados ........... 82315.9.3. Asociación, fundación y comité no inscrito ............... 82515.9.4. Sociedades irregulares .............................................. 83415.9.5. La Junta de Propietarios ............................................ 83715.9.6. Adquisición de bienes por la Junta de Propietarios ... 84015.9.7. ¿Cómo debe practicarse la inscripción? ................... 846

15.10. La responsabilidad civil de la Junta de Propietarios ............... 84716. Sobre la facturación de los servicios públicos en los edificios suje-

tos a la propiedad exclusiva y común ............................................. 85117. Extinción del régimen ..................................................................... 855

Capítulo XIRegularización individual de predios: Aspectos generales

1. Finalidad de la ley ........................................................................... 8632. Ámbito material de la regularización de predios ............................ 8643. Ámbito objetivo de la regularización de predios ............................ 867

3.1. Predios ................................................................................... 8673.2. Predios con vocación urbana ................................................. 8693.3. Predios semi-rústicos ............................................................. 8693.4. ¿La regularización se aplica a los terrenos sin construir? ...... 877

4. Ámbito temporal de la regularización ............................................. 8785. Regularización en la Ley Orgánica de Municipalidades ................... 8796. Regularización de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Orde-

nanza Nº 740 ................................................................................... 8826.1. Ámbito de aplicación ............................................................. 8826.2. El verificador responsable ..................................................... 884

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XV

6.3. Procedimiento ....................................................................... 8867. El Formulario Registral (FOR) .......................................................... 889

7.1. Antecedentes ......................................................................... 8897.2. Función .................................................................................. 8907.3. Formularios registrales regulados en otras leyes .................. 893

7.3.1. Formularios registrales del Fondo MIVIVIENDA ........ 8937.3.2. Formularios registrales de la Ley 27755 .................... 8967.3.3. Formularios registrales del Banco de Materiales ...... 9017.3.4. Formularios registrales en la Ley de Garantía Mobiliaria 906

8. Función del notario en los distintos procedimientos de la Ley de Regularización de Edificaciones ...................................................... 9088.1. Función principal ................................................................... 9088.2. Función complementaria ....................................................... 911

Capítulo XIIRegularización individual de la propiedad sobre predios inscritos

1. Procedimientos de regularización de la propiedad sobre predios inscritos (regularización con saneamiento de titulación) ................ 917

2. Regularización de la propiedad mediante documento privado de fecha cierta ..................................................................................... 9182.1. Ámbito de aplicación ............................................................. 9182.2. Características del documento sustentatorio ........................ 9192.3. Función del notario ................................................................ 923

3. Regularización de la propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial .............................................................. 9243.1. Introducción .......................................................................... 9243.2 Análisis sobre la constitucionalidad de la potestad del nota-

rio para declarar la prescripción adquisitiva .......................... 9253.2.1 Bases para determinar cuando una pretensión es

no-contenciosa .......................................................... 9253.2.2. Por fin, ¿cuándo una pretensión es no contenciosa? 9293.2.3. Refutación de las críticas a nuestra posición ............. 9323.2.4. ¿Los notarios podrían conocer algunas hipótesis de

prescripción adquisitiva? ........................................... 9363.3 Normativa aplicable ............................................................... 9403.4 Procedimiento notarial de prescripción adquisitiva .............. 941

3.4.1. Solicitud ..................................................................... 9423.4.2. Anotación preventiva ................................................ 945

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XVI

3.4.3 Emplazamiento a los interesados .............................. 9463.4.4. Acta de presencia ...................................................... 9493.4.5. Oposición .................................................................. 9513.4.6 Finalización del procedimiento .................................. 9523.4.7. Declaración notarial de prescripción adquisitiva ...... 9543.4.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaración 955

3.5. Las modalidades de prescripción adquisitiva y su aplicación en el procedimiento notarial ................................................. 960

4. Prueba de la prescripción adquisitiva ............................................. 9604.1. Prueba de la posesión ........................................................... 9614.2. Prueba de la posesión en concepto de dueño o del animus

domini ...................................................................................... 9654.3. Prueba de la posesión pública ............................................... 9684.4. Prueba de la posesión pacífica ............................................... 9714.5 Prueba de la posesión continua ............................................. 9754.6. Prueba del tiempo ................................................................. 9784.7. Prueba de la inactividad del titular ........................................ 9804.8. Los medios probatorios que exige la ley ................................ 981

Capítulo XIIIRegularización de la propiedad sobre predios no inscritos

1. ¿Qué es un predio no inscrito? ....................................................... 9872. Inmatriculación o primera inscripción de dominio ......................... 9883. Mecanismos generales de inmatriculación ..................................... 9904. Definición de título supletorio ........................................................ 9945. Título supletorio y prescripción adquisitiva .................................... 9986. El título supletorio es un procedimiento no contencioso ............... 10037. Mecanismos especiales de inmatriculación (Ley de Regularización

de Edificaciones) ............................................................................. 10067.1. Título supletorio en vía notarial con posesión de cinco años 10087.2. Título supletorio “con títulos” ................................................ 10097.3. Declaración notarial con fines de primera inscripción de dominio 1012

8. Procedimiento notarial de formación de título supletorio ............. 10138.1. Solicitud ................................................................................. 10138.2. No hay anotación preventiva ................................................. 10168.3. Emplazamiento a los interesados .......................................... 10178.4. Acta de presencia .................................................................. 1020

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XVII

8.5. Oposición ............................................................................... 10228.6. Finalización del procedimiento .............................................. 10238.7. Declaración notarial de formación de título supletorio ......... 10258.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaración ..... 1026

9. Prueba del título supletorio ............................................................ 1029

Capítulo XIVOtras modalidades de regularización individual

1. Regularización de fábrica o de edificación ...................................... 10331.1. Introducción ........................................................................... 10331.2 El verificador responsable ...................................................... 10351.3 Tramitación del expediente de regularización ....................... 10401.4 Función del notario en la regularización de edificaciones ..... 10491.5. Calificación registral en la regularización de edificaciones .... 1051

2. Regularización del reglamento interno ........................................... 10612.1. Introducción .......................................................................... 10612.2. Regularización de reglamento interno en edificios por de-

partamentos .......................................................................... 10642.2.1. Definición................................................................... 10642.2.2. Trámite de regularización .......................................... 1064

2.3 Regularización de reglamento interno en quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes co-munes: remisión .................................................................... 1070

2.4. Regularización del reglamento interno en centros y galerías comerciales o campos feriales ............................................... 10712.4.1. Definición y trámite de regularización ....................... 10712.4.2. Régimen interno ........................................................ 1072

2.5. Función del notario en la regularización del reglamento in-terno ...................................................................................... 1082

3. Regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas .............. 10843.1. Dimensión física de los predios .............................................. 10843.2. Dimensión física de los predios y el registro .......................... 10873.3. Finalidad de la descripción física de los predios: individuali-

zación y delimitación .............................................................. 10913.4. Clases de descripción: no-perimetral y perimetral ............... 10923.5. Elementos de la descripción física: punto de referencia, área

o cabida, linderos y medidas perimétricas ............................ 1094

Índice

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3.6 Regulación en el reglamento de inscripciones del registro de predios ................................................................................... 1098

3.7. Los avances de la tecnología en materia geográfica y cartográfica 11023.7.bis. El sistema UTM también es susceptible de errores ............ 11033.8. Factores que influyen en la incorrecta delimitación de los predios 11043.9. Clases de regularización de áreas, linderos y medidas peri-

métricas ................................................................................. 11063.9.1. Rectificación judicial .................................................. 11073.9.2. Rectificación por convenio unánime ......................... 11093.9.3. Rectificación notarial ................................................. 1112

3.10. ¿La rectificación notarial es asunto no contencioso?............. 11193.11. Rectificación notarial y normativa aplicable .......................... 11223.12. Procedimiento notarial de rectificación de área, linderos y/o

medidas perimétricas ............................................................ 11233.12.1 La solicitud y sus requisitos ....................................... 11243.12.2. Anotación preventiva ................................................ 11273.12.3. Emplazamiento a los interesados .............................. 11283.12.4. Acta de presencia ...................................................... 11313.12.5. Oposición al trámite .................................................. 11323.12.6. Declaración notarial .................................................. 11343.12.7. Documento que contiene la declaración notarial ..... 1135

3.13. No es necesario el proceso judicial o notarial para resolver muchos casos de rectificación de áreas ................................. 1139

3.14. Nuevas perspectivas en la rectificación de áreas ................... 11473.15. Diferencias entre la rectificación de áreas y el deslinde ........ 11553.16. La tolerancia registral ............................................................. 1157

Bibliografía

Libros y artículos ..................................................................................... 1163Documentos y ponencias ....................................................................... 1197

Anexos Normativos

- Ley Nº 29090. Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones .................................................................................... 1203

- Ley Nº 29898. Ley que modifica la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y establece el proce-dimiento de Habilitación Urbana de Oficio ..................................... 1236

Índice

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- Decreto Supremo Nº 024-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación ...... 1241

- Decreto Supremo Nº 025-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de los Revisores Urbanos ................................................................ 1277

- Decreto Supremo Nº 026-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica ......................................... 1288

- Ley Nº 29415. Ley de saneamiento físico legal de predios tuguriza-dos con fines de renovación urbana ............................................... 1300

- Decreto Supremo Nº 011-2010-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de la Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana ............................................................ 1315

- Decreto Legislativo Nº 696. Dictan Ley de promoción a la inver-sión privada en acciones de renovación urbana ............................. 1351

- Decreto Supremo Nº 011-95-MTC. Reglamento de la Ley de pro-moción a la inversión privada en acciones de renovación urbana .... 1355

- Decreto Supremo Nº 004-2011-VIVIENDA. Aprueban el regla-mento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano ........ 1370

- Ordenanza Nº 620-MML. Aprueban Ordenanza reglamentaria del proceso de aprobación del Plan Metropolitano de Acondiciona-miento Territorial y Desarrollo Urbano de Lima, de Planes Urbanos Distritales y actualización de la zonificación de los usos del suelo de Lima Metropolitana ................................................................... 1404

- Ordenanza Nº 228. Aprueban Ordenanza sobre clasificación del Suelo Metropolitano por condiciones generales de uso ................ 1423

- Ley Nº 27117. Ley General de Expropiaciones ............................... 1427- Ley Nº 29320. Ley que modifica el artículo 21 de la Ley Nº 28687,

Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propie-dad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos ........ 1444

- Decreto Supremo Nº 004-2009-VIVIENDA. Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del artículo 21 de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos ............... 1449

- Ley Nº 27157. Ley de regularización de edificaciones, del procedi-miento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común ......... 1458

- Proyecto de Ley Nº 04668. Exposición de motivos del proyecto que dio origen a la Ley Nº 27157 .................................................... 1469

- Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA. Aprueban el Texto Úni-co Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de regula-rización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común ..................................................... 1475

Índice

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- Ley Nº 27333. Ley complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regula-rización de edificaciones ................................................................. 1508

- Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de inscripciones del registro de predios .................................................................... 1516

- Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públi-cos Nº 340-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el régimen de pro-piedad exclusiva y común ............................................................... 1562

- Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públi-cos Nº 490-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial ...................................................................... 1582

- Ley Nº 27972. Ley Orgánica de Municipalidades ............................ 1587- Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públi-

cos Nº 487-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva Nº 012-2003- SUNARP/SN, que unifica criterios registrales en la aplicación de Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades 1588

- Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04. Aprueban reglamentos internos modelos para regímenes de unidades inmo-biliarias con secciones de propiedad exclusiva y áreas de propie-dad común y con secciones independizadas y áreas comunes en copropiedad .................................................................................... 1593

- Decreto Supremo Nº 009-99-MTC. Aprueban el Texto Único Orde-nado de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal .... 1614

- Decreto Supremo Nº 013-99-MTC. Aprueban Reglamento de For-malización de la Propiedad a cargo de la COFOPRI ......................... 1633

- Decreto Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA. Aprueban Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Pro-piedad Informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares” .............. 1667

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PREFACIO DE LA SÉPTIMA EDICIÓN

Desde la primera andadura de esta obra han transcurrido, sin dar-nos cuenta, cerca de catorce años. El libro inicial de apenas 200 pá-ginas ha pasado a tener 1,200, solo en doctrina. Una transformación radical que vale la pena relievar.

En la presente, séptima edición, la obra aparece sustancialmente ampliada con cuatro nuevos capítulos con relación a la anterior, sin perjuicio de la actualización frente a los cambios normativos y jurispru-denciales que se producen frecuentemente.

Entre las ampliaciones, cabe destacar las siguientes: un capítulo entero sobre la propiedad liberal codificada, para efecto de entender el contexto de los Códigos Civiles; otro, sobre las bases constitucio-nales que sustentan el urbanismo, fundamentalmente, el derecho al hábitat con calidad de vida; un capítulo de renovación urbana; y, por último, uno sobre teoría general de la propiedad, que propugna una explicación dogmática de los conceptos base del Derecho Civil, pero a la luz de las nuevas corrientes filosóficas.

El libro también se enfoca en la peligrosa tendencia de nuestro Tri-bunal Constitucional, con su actual conformación de miembros –que no se renueva a pesar de que muchos de ellos se encuentran fuera de plazo–, por la que se pretende retornar al concepto superado de propiedad como poder absoluto sobre las cosas, en la que cualquier intervención legislativa o administrativa da lugar a “expropiaciones in-directas”, o en la que se ampara a pseudo propietarios que, luego de cuarenta años, recién reclaman por una expropiación “en la que no se les pagó”, cuando es bien conocido que en ese lapso de tiempo los

Gunther Gonzales Barrón

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expedientes administrativos se perdieron, y, por eso, siempre es nece-sario tomar en cuenta la prescripción extintiva de las deudas. Con el criterio actual del Tribunal, fácilmente podría reclamarse por las expro-piaciones de la época de Leguía o las del siglo XIX, con total seguridad de éxito, si es que “oportunamente” el expediente se ha extraviado con el paso inexorable de los años. Estas decisiones se comentan en los capítulos referidos a la expropiación y la propiedad constitucional, con una oportuna revisión de la más reciente doctrina jurisprudencial emanada de la Corte Interamericana de Derechos Humanos y del Tri-bunal Europeo de Derechos Humanos.

La prescripción extintiva debe tomarse en cuenta, también, en el caso de los bonos de reforma agraria. En efecto, la Constitución de 1933, modificada por Ley 15252, permitió que las expropiaciones por reforma agraria se cancelen con bonos de aceptación obliga-toria. En tal contexto, el Decreto Ley 17716 autorizó que la expro-piación se cancele, parte en efectivo, parte con bonos. Por tanto, si el expropiado recibió papeles en pago, entonces la expropiación ya culminó, pues los bonos tuvieron efecto cancelatorio, y la propie-dad quedó irreversiblemente transferida. La finalización de la expro-piación hace que los afectados no puedan reclamar por la propie-dad, ya perdida, sino exclusivamente por el pago de los bonos. Aquí, llama la atención que el Tribunal Constitucional pretenda conocer pretensiones de cobro de deudas, pues esa tarea le corresponde a la jurisdicción ordinaria. Los bonistas tienen derecho a cobrar en la vía pertinente, sin embargo, la prescripción extingue la obligación en el reducido plazo de tres años que se cuenta desde la fecha de vencimiento de cada título valor. En consecuencia, es de suponer que un alto porcentaje de los bonos ha prescrito. Seguramente se dirá que esta opinión consagra una injusticia, y que mejor nos ol-videmos de los plazos de la prescripción. El tema no es tan simple, pues si nos olvidamos de este plazo, entonces, por lógica coherencia, también tendríamos que remontarnos indefinidamente hacia atrás para revisar la legalidad de los títulos de propiedad que invocan los expropiados, pues, en nombre de una abstracta justicia, podría ter-minar pagándose a titulares dudosos, sospechosos o simplemente sin pruebas del dominio. En suma, si se revisa lo uno, que se revise

Derecho Urbanístico

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lo otro. Sin embargo, es obvio que una solución de este tipo es invia-ble, por tanto, la única conclusión razonable es que el Padre Tiempo no puede ser esquivado.

Otro problema que no se enfrenta en el ámbito del derecho hu-mano a la vivienda es la especulación del suelo, que ha originado un alza espectacular del precio de los inmuebles, sin que haya contrapeso en el aumento de las remuneraciones. Un predio vale, hoy, tres veces más que hace diez años; pero el problema es que el sueldo de un pe-ruano no se ha elevado en ese porcentaje. ¿El resultado? Cada día los ciudadanos destinan un porcentaje más alto de sus ingresos a pagar hipotecas, para beneficio de constructoras, promotores y entidades financieras. Ya no hay posibilidad de invertir en cultura, estudios o es-parcimiento, pues la preocupación es la cuota de final del mes. Obvia-mente, ese es el mejor escenario, pues en el otro, un numeroso grupo de peruanos de los sectores D y E no tiene acceso alguno al crédito para vivienda. El Estado sigue pensando que el mercado solucionará todos estos problemas, y que bastan sus programas de vivienda, de escasísima repercusión en el total de la población, y que entre los más pobres su impacto es “cero”.

Existe, pues, mucho trabajo por realizar, especialmente en el mundo al que más le temen los políticos y los detentadores del po-der económico: las ideas. En tal sentido, este libro apunta a proponer soluciones alejadas del neoliberalismo dogmático que impera en la prensa y en la academia. Afortunadamente, hay motivo para la espe-ranza. Existen cotos en los cuales el derecho urbanístico sigue avan-zando. Un caso es la Pontificia Universidad Católica del Perú y el terco empeño del amigo Iván Ortiz por mantener vigente esta importante cátedra, cuyo impulso precursor lo dio, sin dudas, el recordado maes-tro Guillermo Figallo, precursor en muchos temas, y si bien controver-sial, en cualquier caso, hombre íntegro y consecuente. Es de lamentar que en otras Universidades se mantenga la carencia de este curso, sin embargo, es creciente la necesidad de instaurar tal cátedra, pues los problemas jurídicos, sociales y ambientales del suelo cobran mayor relevancia. Otro hecho importante, entre la anterior edición y la pre-sente, es la publicación de importantes estudios peruanos, como la


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obra del abogado y arquitecto Armando Granados Flores, que ha sido publicada en la ciudad de Huancayo; lo que es una buena señal del interés en revitalizar y difundir esta disciplina, y mejor, si viene con aires descentralistas.

Miraflores, enero 2013

EL AUTOR

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PREFACIO DE LA SEXTA EDICIÓN

La presente obra ha sufrido distintas vicisitudes desde que vio la luz, por primera vez, en agosto de 1999. En su origen fue un Manual que tenía la modesta finalidad de ordenar, sistematizar y hacer com-prensible la enigmática Ley Nº 27157 y sus tres materias, distintas, aunque vinculadas: la regularización de edificaciones ilegales, el pro-cedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica y el régimen de propiedad exclusiva y común (antes denominado “propiedad hori-zontal”).

Sin embargo, con el correr de los años la pretensión inicial se fue modificando, de tal suerte que hoy aparece un libro completamente renovado, con mayor sustancia y materias, por lo que ha sido necesa-rio bautizarlo con un título que abarque toda la disciplina (íntegra) que contiene. De allí el expresivo nombre de “DERECHO URBANÍSTICO”.

En efecto, hoy la obra no se circunscribe a unos cuantos temas dis-persos que se unieron coyunturalmente por virtud de la Ley Nº 27157, pues hemos emprendido la labor de estudiar gran parte de la regu-lación jurídica del suelo urbano, por lo que se incluyen nuevas mate-rias de gran y relevante interés práctico, tales como la propiedad en la Constitución de 1993, las nociones introductorias del derecho urba-nístico, la expropiación, la expropiación para fines de formalización de posesiones informales y el nuevo régimen normativo (neoliberal) de las habilitaciones urbanas y edificaciones.

En tal sentido, la nueva apuesta del libro está fuertemente influen-ciada por la Ley Nº 29090 y su modificatoria Ley Nº 29476, que remo-dela, si bien para peor, la regulación de habilitaciones y edificaciones, y


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que se limita a ejecutar una política de simplificación y desregulación, tan nociva para la vida, la seguridad y el entorno agradable que se ne-cesita para quienes viven en la ciudad. Hoy, lamentablemente, esos valores se miran con disfavor por parte de los neoliberales empeñados en alentar el lucro fácil e inmerecido, así como en aumentar la inver-sión privada a cualquier costo, inclusive de seres humanos. Para lograr sus fines, se apoyan en un Estado ausente, que cada vez se parece más al del liberalismo salvaje del siglo XIX en cuanto “deja hacer y deja pa-sar”; en una prensa distraída por los temas de coyuntura, muchos de ellos intrascendentes o de figuretismo; y también por una ciudadanía que no toma conciencia de sus derechos y de su puesto central en la democracia, y que sigue agradecido ante el cumplimiento, a cuenta-gotas, de las obligaciones estatales de promoción del desarrollo, re-conocimiento de derechos económicos y sociales y lucha contra la po-breza. No son dádivas, regalos o concesiones del gobernante de turno, quien cree hacernos un favor; sino que se trata de derechos humanos que obligan a todos, y principalmente al Estado.

En consecuencia, y más allá de los cambios de nombre y conteni-do, el libro sigue su propio camino y la meta ha sido y será siempre la misma: presentar una panorámica de los puntos más importantes de la regulación del suelo; no solo para comentar lo que existe, sino fun-damentalmente para postular interpretaciones creativas en aras de un derecho justo, o para proponer reformas pensadas en la protección del ser humano, único fin del Derecho.

Hoy no puedo dejar de agradecer el impensado éxito que signifi-ca llegar a seis ediciones en un mercado editorial tan pequeño como el peruano. Ello resulta más gratificante si tenemos en cuenta que el número de ediciones debió ser mayor, pues hubieron prolongados pe-ríodos de “vacatio” que el autor se dio por encontrarse trabajando en otros múltiples proyectos. Basta citar que entre la cuarta y la quinta edición pasaron cuatro años; y entre la quinta y la presente, cinco años más, a pesar que el libro se encontraba totalmente agotado desde mu-cho tiempo atrás.

En gran parte, también, esta dificultad de actualización se debe a los constantes cambios que ha sufrido la normativa peruana; las más

Derecho Urbanístico

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de las veces sin orden ni concierto. Basta decir que en en menos de diez años se han tenido hasta tres regímenes legales distintos de la li-cencia de construcción, luego llamada de “obra” y finalmente de “edifi-cación”. Igual sucede con las normas reglamentarias del registro, pues del Reglamento de Inscripciones de 1936 se pasó al Reglamento de Predios de 2003, luego al de 2008 y finalmente a una adenda que lo ha modificado sustancialmente; siempre con otros cambios y comple-mentaciones en el camino. En nuestro país, existe la creencia (errónea) que la vida social y económica mejorará si es que modificamos a cada instante el sistema legal; o peor todavía, a veces se piensa de manera formalista que el simple cambio de nombre de las figuras jurídicas hará ese milagro. De otra manera no se explica cómo se varió la “propiedad horizontal” por la “propiedad exclusiva o común”; o la “declaratoria de fábrica” a la “declaratoria de edificación”. Son vanas ilusiones que desaparecen rápidamente.

El economicismo, por ejemplo, es un partidario de reformar la ley y de esa forma lograr la “eficiencia”, ya sea incentivando o desincen-tivando las conductas. Ese presupuesto es tan falso que en el Perú se desmiente a diario. Según el Código Civil, quien construye en suelo ajeno pierde toda su inversión en beneficio del propietario. Con una regla tan inflexible, y hasta draconiana, sería de esperar que nadie se apropie de un terreno que no le pertenece; sin embargo, la realidad sociológica dice otra cosa. La conclusión es simple: El Derecho no tie-ne tanta importancia en la conducta del ser humano; y más influye la cultura, la sociedad y fundamentalmente la pobreza y la injusticia, así como un Estado que no llega a legitimarse.

En suma, estamos en presencia, casi, de un nuevo libro, y no solo porque el fárrago legislativo no se detiene, sino por un hecho más im-portante: la influencia cada vez mayor de las nuevas corrientes de la Teoría y Filosofía del Derecho y de los Derechos Humanos, que obliga a una actitud reflexiva y crítica en el investigador con el fin de supe-rar criterios tradicionales del positivismo jurídico. Quien compare esta edición con las versiones anteriores, fácilmente advertirá que la dog-mática conceptualista ha cedido frente a la nueva forma de ser del Derecho, basado en principios, dominado por la idea de justicia, enca-


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denado con el reconocimiento de los derechos humanos en el orden interno e internacional, y finalmente atravesado por la tutela judicial de los derechos. Considero que, hoy por hoy, no puede escribirse una obra jurídica alejada de esta perspectiva.

Desde ya, me comprometo a que esos silencios no vuelvan a pro-ducirse, y dentro de mis fuerzas procuraré que el libro siempre se en-cuentre actualizado para ilustrar al estudiante que desea aprender o al profesional que busca esclarecer una duda en un mundo jurídico cada vez más complejo, y que ya no se reduce a la colección de normas.

Miraflores, abril 2011

GUNTHER GONZALES BARRÓN

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PREFACIO DE LA QUINTA EDICIÓN

En Julio de 1999 se publicó sorpresivamente la Ley 27157, la cual regula tres aspectos vinculados, pero distintos, de la propiedad sobre predios: a) la regularización jurídica y física de los títulos de propiedad y de edificación a través de mecanismos sencillos de carácter extra-judicial, b) el procedimiento ordinario municipal para obtener una li-cencia de obra y la subsiguiente declaratoria de fábrica, c) el régimen de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común (antes: “propiedad horizontal”). La complejidad del texto normativo hizo ne-cesario que se dicte una Ley Complementaria (Nº 27333), y antes fue aprobado su Reglamento mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, el mismo que ha sido modificado por los Decretos Supremos Nºs. 011-2005-VIVIENDA y 013-2005-VIVIENDA.

Por diversas circunstancias, en ese momento y desde algún tiem-po atrás, me encontraba explorando con profundidad los temas del Derecho inmobiliario, registral y, en general, de los derechos reales. Por tal motivo, y al poco tiempo de expedirse la Ley 27157 publiqué una obra con fines didácticos y clarificadores que llevó el título de: “Co-mentarios a la nueva legislación inmobiliaria” (agosto 1999), y que fue objeto prontamente de una segunda edición (enero 2000). Posterior-mente, en febrero de 2000, se dictó el ya citado Reglamento de la Ley, cuyo extenso y novedoso contenido hizo imprescindible actualizar de-talladamente la obra, esta vez con un nuevo título: “Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos” (dos nuevas ediciones: abril 2000 y septiembre 2001).

Sin embargo, al poco tiempo la obra quedó nuevamente agotada, por lo que desde hace un par de años tuve la idea de publicar una


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nueva edición, lo cual lamentablemente se fue demorando porque en este tiempo mi dedicación se centró en otros proyectos académicos y en el dictado de clases universitarias. Afortunadamente, a finales de 2005 he logrado reunir apuntes, papeles de trabajo y la bibliografía más actual, con el fin de preparar esta NUEVA EDICIÓN que llega sus-tancialmente perfeccionada en cuanto a orden y desarrollo temático, claridad expositiva, y comentario de la doctrina y jurisprudencia que se ha producido en estos últimos años, sin perjuicio, claro está, de la atención que se presta a las novedades de orden normativo. Por su parte, el retoque en cuanto al nombre del libro busca hacerlo más des-criptivo respecto a su contenido, y por ello ser preciso y directo.

En suma, para mí es una gran satisfacción presentar nuevamen-te esta obra, cuyo número de edición en tan pocos años (TERCERA, a partir de abril de 2000, y QUINTA si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), es una muestra de la acogida recibida, lo que obviamente agradecemos a través de estas líneas.

La Molina, diciembre 2005.

EL AUTOR

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PREFACIO DE LA CUARTA EDICIÓN

La necesidad editorial obliga a una segunda edición de la presente obra (léase CUARTA, si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), totalmente actualizada a la Ley 27333, Ley Complementaria de Asun-tos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones, y otras disposiciones complementarias.

A pesar del trasunto de más de dos años desde la vigencia de la Ley de Regularización de Edificaciones, todavía podemos decir que éste es el único texto doctrinal publicado sobre la materia. Por ello consideramos una obligación la constante actualización del contenido de esta obra. Por supuesto que no tomamos en cuenta algunos auto-titulados “libros”, que no pasan de ser folletos que se limitan a repro-ducir las normas legales y que se acompañan por veinte páginas de “texto doctrinal”, que a su vez es una mera copia de otros autores. La pobreza moral que agobia nuestro país desde hace mucho tiempo, también ha llegado –¿y de qué modo?– al mercado editorial.

Volviendo a nuestro tema, debemos señalar que las Leyes 27157 y 27333, y el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC conforman una com-pleja y desordenada maraña legal que solamente desespera y confun-de al ciudadano. Nos parece que sus casi doscientos cincuenta artí-culos resultan excesivos. Es necesario e imprescindible designar una Comisión que ponga fin a este desorden, y que proyecte un único texto legal con no más de cien artículos, redactados con claridad y de acuer-do a los antecedentes de nuestro ordenamiento jurídico.

Alguien podría decir que nuestro juicio es exagerado, pero ante ello sólo me cabe reseñar algunas de los múltiples problemas que ha introducido este sistema normativo de la propiedad inmobiliaria:


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- En nuestro país no solamente existe un régimen propietario or-dinario y otro de la propiedad horizontal. Ahora también tenemos la “independización y copropiedad con constitución de servidumbres”, la “independización y propiedad común del terreno en función de la edificación en planos verticales con áreas de propiedad común”, y la “independización y propiedad común del terreno en función de la edi-ficación en planos verticales con copropiedad y constitución de servi-dumbres”. ¿Alguien sabe que esto existía?

- Se imaginan que un departamento pueda participar con un 50% en la votación de una junta de propietarios, y sin embargo asuma los gastos de mantenimiento por sólo el 5%. Pues bien, esta posibilidad es ahora “legal”.

- Debe tenerse cuidado con las zonas comunes del edificio, por-que ahora sin que usted esté de acuerdo pueden convertirse en fla-mantes departamentos, haciendo insoportable la vida en común por el número mayor de personas que lo habitan, y lo peor del caso depre-ciando su inversión inmobiliaria. ¿Sabía usted de este riesgo?

No necesitamos proponer mayores ejemplos que los citados para advertir las dificultades que un legislador apresurado ha creado de ma-nera innecesaria. En todo caso, el contenido de este libro trata de éstos y otros muchos problemas. Sin embargo, nuestra mayor ambición con estas líneas es exigir cuánto antes una reforma legal realmente seria y técnica. Esperamos ser escuchados.

La Molina, septiembre de 2001.

EL AUTOR

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PREFACIO DE LA TERCERA EDICIÓN

La Ley 27157 ha generado las reacciones más diversas y contra-dictorias. Para unos, se trata de la panacea que resolverá todos los problemas derivados de la falta de titulación de los predios urbanos, y permitirá –por fin– que el registro albergue la realidad jurídica, tal y como es ahora, y no la que fue hace cinco, diez o cincuenta años. Por otro lado, esa misma norma fue acusada por muchos de propiciar el caos urbano, la informalidad, el desprecio por la ley, y en fin, de man-tenernos en la cultura del “hecho consumado”, esto es, primero se in-fringe la ley, y luego se pide la regularización.

Honestamente pienso que ambos puntos de vista tienen algo de razón. Así pues, no pueden soslayarse los anti-valores que surgen a partir del desprecio por la legalidad. Hace poco todos hemos sido tes-tigos de cómo un grupo numeroso de personas logró obtener la pro-mesa de un lote de terreno a través de un curioso modo adquisitivo que se basa precisamente en la falta de respeto a la propiedad ajena, pública y privada.

En el otro extremo de la balanza, resulta difícil pretender que, en un país pobre como el nuestro, los propietarios inviertan sus escasos recursos en complejos o sofisticados procesos de saneamiento legal de títulos. En una propiedad inmobiliaria que cada día se fragmenta más, a veces el trámite legal por la vía formal puede representar el costo mismo de la vivienda.

Pueden ser múltiples las causas que expliquen la existencia de opiniones tan encontradas sobre un mismo texto normativo. Una de ellas sin duda, se encuentra en la ya denunciada torpeza del legisla-


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dor al momento de definir conceptos, armar instituciones y redactar normas. No es el caso insistir sobre un tema conocido, y que fue jus-tamente la motivación de la obra anterior escrita por mí, y que llegó a tener dos ediciones.

Sin embargo, ahora, el panorama pretende ser diferente. El texto de una Ley tan controvertida, se complementa con una reciente norma reglamentaria cuya finalidad es concordar criterios, evitar excesos, y respetar un marco siquiera mínimo de legalidad, intentando de esta manera encontrar el siempre difícil justo medio aristotélico.

En este contexto, la Ley 27157 y su Reglamento, conforman un complejo normativo profuso y todavía de complicado acceso. Aún exis-ten muchas deficiencias, vacíos y errores que deben ser anunciados a los operadores jurídicos, a fin de buscar la solución justa al problema. Si muchas dudas han sido aclaradas por el Reglamento, simultánea-mente se han creado otras, y las reflexiones antes válidas, ahora deben volver a pensarse. En suma, nos encontramos ante un nuevo material normativo que justifica nuestra pretensión de renovar la investigación a través del presente libro. Mas aún, si se trata de un tema que nunca estará realmente acabado, porque la propiedad se impregna y entrela-za con las aspiraciones, los deseos, las tradiciones, y hasta con el des-tino de una sociedad.

Por último, deseo destacar que nuestra obra anterior logró influir en una serie de soluciones recogidas finalmente por el Reglamento. Ello obviamente constituye un motivo de satisfacción para el investi-gador. El propósito nuestro al emprender este nuevo trabajo, sin em-bargo, es exactamente el mismo, fomentar el debate y la polémica. Los lectores, una vez más, serán los mejores críticos.

La Molina, marzo de 2000.

EL AUTOR

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