Especial del mes

COMENTARIO

Camenta Ley i La nueva vía procedimental para el

i desalojo

Juan Gualberto Chávez Marmanillo* Profesor en la Un ive rs idad Nac iona l M a y o r de San Marcos .

r o ^ 1. Introducción ^ 2. Situación jurídica vigente antes de ia nueva ley ¡g 3. Análisis de la Ley N.̂ 30201 1̂ 4. Algunas deficiencias de la nonna 0

1. I n t r o d u c c i ó n Con fecha 2 8 d e m a y o de l presente año, se ha p u b l i c a d o la Ley N, ° 3 0 2 0 1 q u e cons ta de seis artículos, t res d i spos i c iones c o m p l e ­m e n t a r i a s f i na l e s , dos d i spos i c i ones c o m ­p l e m e n t a r i a s t r ans i t o r i a s y u n a disposición c o n ^ p l e m e n t a r i a d e r o g a t o r i a .

Esta n o r m a crea y r egu l a el Registro de D e u ­dores Jud ic ia les M o r o s o s , q u e en sus cua t ro pr i r t ie ros artículos i n t r o d u c e m o d i f i c a c i o n e s al artículo 5 9 4 (al a d i c i o n a r nuevos párrafos) y al artículo 6 9 2 - A de l Código Procesal C i v i l . En 5U artículo 5 m o d i f i c a y d e r o g a n o r m a s d e la Ley N. ° 2 7 8 0 9 , Ley Genera l de l S i s tema Concursa l .

I n t e n t a r e m o s g l o s a r y c o m e n t a r los c i n c o p r i m e r o s art ículos d e esta n u e v a ley p o r io q u e , d e b e m o s ub i c a r el espíritu de esta n o r m a en la situación jurídica v i gen te t a n t o en el aspec to s u s t a n t i v o c o m o en lo procesa l o a d j e t i v o .

» Abogado y Magíster en Derecino Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

2. S ituación jur íd ica vigente antes de la nueva ley

El ser h u m a n o po r natura leza es un ser social , p r i m e r o p o r q u e nace en un g r u p o fami l iar , el q u e a su vez. está i n t e g r a d o a un g r u p o social más g r a n d e q u e es su c o m u n i d a d , sea vec i ­na l , d i s t r i t a l , p rov inc i a l r eg iona l o nac i ona l . En el proceso de su desar ro l lo conv i ve con su núcleo f a m i l i a r y l uego g r a d u a l m e n t e t a m ­bién se va i n t e g r a n d o con los o t ros g rupos fami l i a res , de ta l m a n e r a q u e una pe rsona s i e m p r e v ive en soc i edad .

A efectos de satisfacer sus neces idades, se ve p r e c i s ado a r e l a c i ona r se c o n las o t ras personas a f i n de o b t e n e r lo q u e necesi ta . Para e l l o es tab lece lo q u e se d e n o m i n a n " r e l a c i ones jur íd icas" , es d e c i r r e l ac iones q u e son reconoc idas p o r las n o r m a s jurídicas y además reguladas , en las q u e señalan las consecuencias pa ra cada u n a de las par tes . Esto se d e n o m i n a " ac to jur ídico" y en ot ras legislaciones se d e n o m i n a "negoc io jurídico".

Los actos jurídicos en los q u e i n t e r v i e n e la I p e r s o n a h u m a n a , c u a n d o t i e n e c o n t e n i d o

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Comentario p a t r i m o n i a l se d e n o m i n a n con t r a tos y ge ­n e r a n o b l i g a c i o n e s p a r a las pa r t e s . Estas ob l i gac i ones p u e d e n set un i l a te ra l es , b i l a ­terales o mu l t i l a t e r a l e s . Las ob l i gac i ones se c las i f ican en ; de d a r de hacer y de no hace r El o b l i g a d o a dar, hacer o no hacer se d e n o ­m i n a " d e u d o r " , m ien t ras que , la c o n t r a p a r t e se l l a m a " a c r e e d o r " . C u a n d o el d e u d o r no c u m p l e con su ob l igac iones de d a r hacer o n o hacen asume el costo de lo q u e no ha d a d o , de lo q u e no ha hecho y de lo d e j o de o m i t i r Por e l lo , se le dec la ra d e u d o r m o r o s o r e spe tando el p r o c e d i m i e n t o r e g u l a d o p o r el artículo 1 3 3 3 de l Código C iv i l .

Sin e m b a r g o , nos c u e s t i o n a m o s lo s igu ien te : ¿ q u é es un d e u d o r m o r o s o ? El d e u d o r m o ­roso no es más q u e el t i t u l a r de la obligación de hace r d a r o de no hace r a f a vo r de su c o n t r a p a r t e q u e es el a c r eedo r q u e , no ha c u m p l i d o con real izar la obl igación, la q u e en d o c t r i n a se d e n o m i n a p a g a r p o r lo q u e . se le dec la ra ra d e u d o r m o r o s o . En ese sen­t i d o , el d e u d o r m o r o s o seria el d e u d o r q u e n o cumpl ió con su obligación de paga r al a c r e e d o r lo q u e estaba o b l i g a d o ; d a r hacer o no hace r

De allí q u e estas re lac iones jurídicas son de d i f e r e n t e clase y c o n t e n i d o , pero si su o b j e t o es d e na tu ra l eza económica se d e n o m i n a n re lac iones d e crédito y t i e n e c o m o f u e n t e el c o n t r a t o . N o obs tante , existen otros cont ra tos d i s t i n tos a estos: así t e n e m o s : el c o n t r a t o de c o m p r a v e n t a , de donación, de préstamo, de a r r e n d a m i e n t o t i p i f i c ados y r egu l ados en el L ibro V i l t i t u l a d o Fuentes de las ob l igac iones .

De esa m a n e r a , e n c a d a u n o d e es tos c o n t r a t o s ex is ten dos par tes : el a c r eedo r y el d e u d o r En el caso de los c o n t r a t o s de c o m p r a v e n t a , el a c r eedo r es el v e n d e d o r y el c o m p r a d o r es el d e u d o r o b l i g a d o a pagar el p r e c i o p a c t a d o pe ro , al m i s m o t i e m p o , el v e n d e d o r es ac reedor de l c o m p r a d o r en c u a n t o se o b l i g a a t r a n s m i t i r la cosa v e n d i d a . Si el d e u d o r no c u m p l e con su obl igación se le p u e d e c o n v e r t i r en d e u d o r m o r o s o : con e l l o , t a n t o al v e n d e d o r p o r n o en t r ega r la cosa v e n d i d a al c o m p r a d o r c o m o al c o m -

En el presente artículo, el autor realiza una evaluación sobre ia nueva Ley IM,° 3 0 2 0 1 , descr ib iendo la situación jurídica actual ­mente vigente. Asimismo, realiza un análisis sucinto sobre las implicancias del nuevo texto no rmat i vo en el ámbito procesa! y sustantivo, calificando a ia nueva regulación legislativa como un trámite especial y como resultado de varios factores que causan la demora de los procesos de desalojo.

C O N T E X T O N O R M A T I V O

• Código PmcesaíGv'ú: artículos 594 y 692-A.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Deudor moroso / Desalojo / Nueva vía procedimental

p r a d o r p o r n o pagar el p rec io pac t ado , se p u e d e n c o n v e r t i r en deudo res morosos .

Así q u e , p o r e j e m p l o , en el c o n t r a t o de prés­t a m o c iv i l l l a m a d o m u t u o , existe el d e u d o r q u e es la pe r sona q u e rec ibe u n a s u m a d e d i n e r o con obligación de devo l ve r y el acree­d o r q u e es el q u e e n t r e g a el d i n e r o . De esa m a n e r a , c u a l q u i e r a de estas partes p u e d e n ser dec la radas d e u d o r e s morosos .

En el caso de l c o n t r a t o de a r r e n d a m i e n t o , el a c reedor es el a r r e n d a d o r q u e es la p e r s o n a q u e en t rega un b i e n i n m u e b l e al d e u d o r q u e es el a r r e n d a t a r i o , según las cláusulas d e l c o n t r a t o q u e dev i ene en d e u d o r de pagar la ren ta m e n s u a l , d e v o l v e r el i n m u e b l e al v e n c i m i e n t o de l p lazo p a c t a d o , etc.

De esa m a n e r a , lo desa r ro l l ado a n t e r i o r m e n ­t e se e n c u e n t r a e n u m e r a d o y c o n t e m p l a d o en el Código C iv i l , en el L ibro VI (Las o b l i g a ­c iones) y en el L ib ro VI I (Las fuentes de las ob l i gac i ones ) .

3. Anál is is de la Ley N.° 30201 La ley q u e e s t a m o s c o m e n t a n d o , en su

Volumen 1 1 Julio 2014 Actualidad Civil 3 3

Especial del mes artículo 1. c r e a u n Reg i s t ro d e d e u d o r e s m o r o s o s , así dec l a rados en procesos j u d i ­ciales t r a m i t a d o s y c u l m i n a d o en sentencias p o r el juez . La ley se ref iere a d e m a n d a s q u e han c u l m i n a d o con sentencias declarándo­las f u n d a d a s sobre procesos e jecut ivos de obligación de da r s u m a de d i n e r o , en t re los cuales se c o m p r e n d e la d e u d a devengada de los a r r enda t a r i o s . I

De allí q u e no se c o m p r e n d e los casos de d e u d o r e s morosos dec l a rados ex t raproceso . según el art ículo 1 3 3 3 d e l Código C i v i l . A s i m i s m o , se precisa q u e la inscripción es f a c u l t a t i v a de l a c r e e d o r ( d e m a n d a n t e ) , lo q u e es d e i n i c i o de pa r t e .

De o t r o l a d o , en el art ículo 2 (Cratuidad

y publicidad del registro) se precisa q u e el reg is t ro es u n m e d i o de p u b l i c i d a d de la l ista de morosos a la q u e se p u e d e acceder a través de la consu l t a vía w e b del po r t a l de l Órgano de l Poder E jecut ivo, y q u e este s e r v i c i o es c o m p l e t a m e n t e g r a t u i t o p a r a c u a l q u i e r pe r sona .

En el artículo 3 [Vigencia de la inscripción) se señala la v i genc i a d e la ca l i dad d e d e u d o r m o r o s o en el reg i s t ro , la cual c o m p r e n d e h a s t a q u e el d e u d o r m o r o s o e x t i n g a su obligación de paga r la d e u d a , al cabo de l cual este p u e d e so l i c i t a r q u e se le exc luya , s i e m p r e a través d e l j u z g a d o c o m p e t e n t e .

De o t r o l ado , en el artículo 4 se regu la la exoneración o exc lus ión d e la inscr ipción de l Estado c o m o d e u d o r m o r o s o en el regis­t r o , cuyas ob l igac iones se hayan j u d i c i a l i z a d o y en las q u e se t e n g a q u e dec la ra r d e u d o r m o r o s o a las e n t i d a d e s estatales.

En c u a n d o al artículo 5 de la Ley en c o m e n t o (Modificación de los artículos 594 y 692- A del Código Procesal Civil), se i n c o r p o r a u n n u e v o párrafo al artículo 5 9 4 de l CPC, p o r e l cua l se a u t o r i z a a los a r r e n d a d o r e s in i c ia r u n p roceso de d e s a l o j o c o n t r a su a r r e n d a ­t a r i o antes de q u e el p l azo de v igenc i a de l c o n t r a t o haya v e n c i d o , p r e c i s a m e n t e p a r a q u e . si se d e c l a r a f u n d a d a la d e m a n d a y c u a n d o se p r o d u z c a el v e n c i m i e n t o de la

m i s m a , al e jecutarse d i cha sentenc ia e i n m e ­d i a t a m e n t e después de d i c h o v e n c i m i e n t o , se ev i t e q u e el a r r e n d a t a r i o p e r m a n e z c a o c u p a n d o el i n m u e b l e l u ego de d i c h o plazo. De allí q u e los b ienes producirán sus f rutos c o m o c o r r e s p o n d a n a su p r o p i e t a r i o , y no estancarían al a r r e n d a d o r en la percepción d e f r u to s co rno consecuenc ia de l in i c io de un proceso de d e s a l o j o , q u e n o r m a l m e n t e t i ene u n a duración p r o l o n g a d a .

Sin e m b a r g o , esta n o r m a no sería de l t o d o eficaz c o m o se p re tende , p o r q u e en la prártica sucede q u e , p o r la d e m o r a en la tramitación del desa lo jo , no siem.pre c u l m i n a antes del venc im ien to del con t ra to sino m u c h o después, con lo q u e se desnatura l iza el b u e n propósito de la nueva n o r m a .

Por supuesto q u e esto no es de fec to a t r i b u i d o a la n o r m a sino a otros factores q u e son i m ­putab les al órgano ju r i sd i cc iona l , c o m o serían sus ope radores O'ueces. auxi l iares j u r i sd i c c i o ­nales, órganos admin i s t r a t i vos ) y también a las partes y los a b o g a d o s ' .

Con la nueva ley se p r e t e n d e pa l ia r estas cau ­sas q u e o r i g i n a n la d e m o r a en la tramitación de los procesos de desalo jo . En el artículo 5 9 4 se ha i n c o r p o r a d o el s igu iente párrafo:

"En los cont ra tos de a r r e n d a m i e n t o cié i n m u e b l e s , con f i rmas legal izadas ante notar io público o juez de paz. en aquellos lugares donde no haya notado público, que contengan una cláusula de al lanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago con­forme a lo establecido en el articulo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que. dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler

1 En un anterior trabajo liemos analizado las causas que conducen a que los procesos de desalojo por vencimiento de contrato demoren tantos años. Cfr. CHÁVEZ MARMANILLO. Juan Gualberto. Proceso de desalojo por vendmiento de contrato. Tesis para optar el grado de Magister en Derecho con mención en Derecho Civil y Comercial. Unidad de Posgrado de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Univeríidad Nacional Mayor de San Marcos, tima, 2008.

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Comen tario adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado • n el párrafo anterior, el Juez ordena el lacizamiento en quince días hábiles, de con fo rmidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. Es compe ten te para conocer la sol ic i tud de restitución- del inmueble , en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatar io jud i c i a lmente reconocida origina la inscripción del deman­dado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos".

I SABiAUSTEOQUE?

Los derechos que se afectan por la dilación del proceso de desalojo son: el derecho de propiedad de los arrendatarios, al derecho de la libre circulación de los bienes, pero además, que se permite la existen­cia de una especie de patente de corso a favor de los arrendadores para incurrir en Inejecución de sus obligaciones de devolver el bien arrendado, luego del plazo vencido, entre otros.

Esta modif icación t i ene c o m o a n t e c e d e n t e u n a n o r m a q u e p e r t e n e c e al ámb i to d e l d e r e c h o c i v i l , c o m o es el c o n t r a t o típico de a r r e n d a m i e n t o , r e g u l a d o en el Título VI de l L ib ro Sépt imo de l Código Civ i l (artículos 1 6 6 6 al 1 7 1 3 ) . Se p u e d e ap rec i a r q u e lo se está r e g u l a n d o es el a r r e n d a m i e n t o , sus par tes , o b j e t o de l c o n t r a t o , la r e n t a c o n v e ­n i d a y el p l azo de v igenc i a , las o b l i g a c i o n e s d e l a r r e n d a d o r , las cua les se e n c u e n t r a n c o m p r e n d i d a s c o m o p a r t e d e la n o r m a sus tan t i va .

De o t r o l ado , de la lectura de dichas no rmas sus tan t i vas , se e n t i e n d e q u e los c o n t r a t o s de a r r e n d a m i e n t o estarían b i en regu lados , c a u t e l a n d o los derechos de los a r rendadores f ren te a la acción u omisión de los a r r enda ­ta r ios . Sin e m b a r g o , ocurre q u e , con m u c h a

f recuencia , los a r rendata r ios no cumiplen sus obl igac iones reguladas en la n o r m a sustantiva antes señalada.

Es p o r eso q u e se necesita in ic iar u n a d e m a n ­da y so l i c i ta r q u e el juez dec lare el d e r e c h o d e l d e m a n d a n t e ( a r r e n d a d o r ) y e n u n a sen tenc i a se o r d e n e al a r r e n d a t a r i o d e v o l ­ve r el b i e n a r r e n d a d o , sea p o r v e n c i m i e n t o -de c o n t r a t o o p o r h a b e r este i n c u r r i d o en m o r a en al p a g o de los a r r i endos a q u e está o b l i g a d o .

Esta acción se t r a m i t a según el Código Pro­cesal C iv i l , m e d i a n t e el proceso sumarísimo de desa lo jo . N o o b s t a n t e , este proceso se t i e n e q u e t r a m i t a r según los plazos y etapas es tab l ec idos , y r e s p e t a n d o las f o r m a s , las q u e co r ren ba jo el c o n t r o l de l juez , en sus d i f e ren tes instanc ias , en el q u e i n t e r v i e n e n las par tes . Este proceso está r e c o n o c i d o en el Título I I I . artículo 5 4 6 inciso 4 y los artículos 5 8 5 y s igu ientes de l Código Procesal C iv i l .

Es en el Código Procesal Civ i l d o n d e aparece señalada la f o r m a en que una pe rsona p u e d e hacer va ler su d e r e c h o con intervención de l juez , q u i e n resuelve las d i fe renc ias ( con f l i c ­tos) en t re las par tes . Por e l l o , en este c u e r p o de leyes aparecen los procesos de c o n o c i ­m i e n t o , los procesos e jecut i vos , los procesos de ejecución y los procesos caute lares , etc .

Estas n o r m a s procesa les o b l i g a n a las par tes q u e t i e n e n un c o n f l i c t o de intereses en sus r e l a c i o n e s , a q u e se s o m e t a n al t r ámi te e s t a b l e c i d o p o r esta n o r m a procesa l y, p o r t a n t o , s o m e t e r s e a los jueces , q u e son los q u e resolver ían los casos r e l a c i o n a d o s a esta ma te r i a .

El proceso c i v i l , c o m o sabemos , es un s is tema de pasos o etapas procesales m e d i d o s en el t i e m p o y q u e se d e b e n c u m p l i r r i g u r o s a ­m e n t e ba jo sanción de n u l i d a d e inef icac ia . Solo al f i na l d e l trámite procesal de l m i s m o se emitirá u n a resolución, a través d e la cual se p r o n u n c i a sobre si existe o n o el d e r e c h o , a quién c o r r e s p o n d e el de r e cho y, so lo des ­pués, ordenará q u e el o b l i g a d o c u m p l a c o n lo resue l to .

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cSDCcial del mes

En ese s e n t i d o , pa ra desa lo ja r a un a r r e n d a ­t a r i o q u e p e r m a n e c e o c u p a n d o el i n m u e ­b le a r r e n d a d o , q u e t i e n e v e n c i d o el p l azo c o n v e n i d o y q u e no lo devue l ve , la n o r m a procesal o r d e n a q u e el a r r e n d a d o r tendría q u e e m p l a z a r al a r r e n d a t a r i o an te el c en t ro de concil iación y. si n o ha c o n c u r r i d o en dos c i tac iones en tonces , recién p u e d e presenta r d e m a n d a an te el j u e z c o m p e t e n t e q u e , p u e ­de ser el espec ia l i zado en lo c iv i l o el juez de paz l e t r a d o .

N o o b s t a n t e , en el proceso ad hoc pa ra este t i p o de procesos, c o m o hemos señalado, se le d e n o m i n a "p roceso sumarísimo de desa lo jo " y t i e n e su p r o p i a tramitación r egu l ado en el artículo 5 4 6 inc iso 4 , el cual se e n c u e n t r a d e s a r r o l l a d o en los artículos 5 8 5 hasta el 5 9 6 de l Código Procesal C iv i l .

JORGE AVENDANO VALDEZ dice

" l a propiedad es, en primer lugar, un poder jurídico. El poder adopta muchas formas. Así hay el poder de la fuerza, el poder político, el

poder bélico. En este caso es un poder que nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (co­sas) o incorporales (derechos)

Podemos aprec iar q u e este proceso ha deve ­n i d o en u n vía crucis pa ra los a r rendadores c u a n d o tenían q u e desa lo jar a sus a r r enda ta ­r ios, p o r q u e estos no devue l ven el i n m u e b l e c u a n d o ha v e n c i d o el p l azo de l c o n t r a t o , c o n s t i t u y e n d o u n p r o b l e m a de na tu r a l eza social de m o m e n t o inso lub le . Estos son los pnnc ipa l e s responsables de la existencia de estos conf l i c tos , o b l i g a n d o a q u e se jud ic i a l i ce su relación cont rac tua l y, d e n t r o del proceso, son los q u e incur ren en abuso de l de recho al recurr i r a a c t u a c i o n e s d i l a to r i as .

r i n a l m e n t e . exister i causas de o r d e n pre-SLjpuestal f i nanc i e ro en la m e d i d a que los juzgados no estcáo d o t a d o s de los recursos necesar ios pa ra i n i p l e m e n t a r u n b u e n des ­pacho j u d i c i a l y m u c h o s de el los carecen del persona l idóneo y c o m p e t e n t e pa ra a t e n d e r la carga d e t r aba jo q u e se a c u m u l a prec isa­m e n t e p o r f a l t a de logística y pe rsona l p o r el p o c o p resupues to de l Poder J ud i c i a l .

La consecuencia de este p r o b l e m a es la afec­tación al derecho de p r o p i e d a d de los a r r en ­datar ios , al derecho de la l ibre circulación de los bienes, la generación de la carga procesal que ahoga a los j uzgados y. espec i a lmente , lo más grave, se p e r m i t e la existencia de una especie de pa tente de corso a f a vo r de los a r rendadores pa ra incu r r i r en inejecución de sus ob l igac iones de devo l ve r el b ien a r r en ­d a d o , l uego de l p lazo venc ido , en t re otros^.

Por e l l o , a c r i t e r i o n u e s t r o , c o n s i d e r a m o s q u e el a r r e n d a d o r no n e c e s i t a q u e el j u e z le r e c o n o z c a el d e r e c h o a r e c u p e r a r s u i n m u e b l e a r r e n d a d o , pues to q u e esto está e x p r e s a m e n t e d e c l a r a d o y e x p r e s a m e n t e en el con t r a to y hasta con fe registra l , en a lgunos casos, p o r q u e su de r e cho existe. El c o n t r a t o de a r r i endos es y a un título, p o r lo q u e en lugar de s o m e t e r l o al proceso regu la r de des ­a l o j o de l CPC, en el q u e el a r r e n d a d o r t e n g a q u e p r o b a r q u e t i ene t a l d e r e c h o , debería buscarse su ejecución, en mérito de ese título (el c o n t r a t o ) . N o obs t an t e , el proceso j ud i c i a l de desa lo jo dev i ene en la práctica c o m o u n a sanción al t i t u l a r del i n m u e b l e q u e a r r i e n d a a un tercero l l a m a d o a r r e n d a t a r i o , p o r q u e lo o b l i g a a segu i r t o d o un trámite q u e resu l ta inútil, d a d o q u e se p u e d e in i c ia r un proceso en mérito al c o n t r a t o de a r r e n d a m i e n t o .

Es p o r eso q u e p l an t eamos dos vías de s o l u ­ción ante t o d o s estos p r o b l e m a s enunc i ados

2 Como sostiene Avendaño. la "propiedad es. en primer lugar un poder jurídico. El poder adopta muchas for­mas. Así hay el poder de la fuerza, el poder político, el poder bélico. En este caso es un poder que nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos)" (AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. "Definición de propiedad", en AA.VV.. Código Ovil comentado. Gaceta Jurídica, Lima, 2003. T. V, p. 187).

3 6 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

Comentario a n t e r i o r m e n t e en los procesos de desalo jo , los cuales p u e d e n lograrse con la niodificación de la n o r m a o p o r la regulación con una vía especia l , de la s igu iente m a n e r a :

í. Con la modiñcación de la norma

Que el contra to de arr iendos con fe notar ia l sea i n c o r p o r a d o c o m o un título e jecut ivo y, c o m o consecuencia de e l lo , q u e d i cho título sea pasible d e m a n d a r el desalojo p o r la vía del proceso e jecut ivo. Asi . no t iene q u e pasar por el centro de conciliación y. además, no t iene necesidad d e q u e el juez declare el derecho que le asiste al a r r enda ­d o r de recuperar el b ien i n m u e b l e a través del proceso sumarísimo-de c o n o c i m i e n t o .

2. Con la emisión de una ley especial

Que si b ien en estos casos de conf l i c to se g e n e r a r o n solo y exc lus i vamente p o r el i n c u m p l i m i e n t o de la obligación p o r par te del a r rendatar io , se espera q u e con la ley especial y la incorporación de un nuevo p r o c e d i m i e n t o , se p u e d a g a r a n t i z a r el d e b i d o proceso. N o obs tan te , el r e q u e r i m i e n t o vía la i n ­t imación al a r r enda ta r i o , otorgándole un p lazo q u e p u e d e ser de tres o de c inco días pa ra q u e p r u e b e q u e su c o n t r a t o no ha v e n c i d o , o q u e h a b i e n d o venc ido se ha r enovado a través de ot ro con t r a to , ba jo el ape r c i b im i en to de o rdenar el l anzamien to , la sentencia se notificaría p o r conduc to n o ­tar ia l y si el a r rendatar io , hac iendo valer su de r e cho a la d o b l e instancia, lo i m p u g n a ­ra, se le conceda la a lzada c o n d i c i o n a d a a q u e ofrezca caución económica suf ic iente q u e c u b r a el pe r ju i c io q u e podría genera r la dilatación de la ejecución, si es q u e la instanc ia supe r i o r c o n f i r m a la resolución.

Est imamos q u e el nuevo párrafo del artículo 5 9 4 , al regular d e m a n e r a especial una vía p roced imen ta l d i s t in ta a la regu lada en el CPC, recoge en a lgo nuestra propuesta p l an teada en nuestro t r aba jo an t e r i o rmen te c i tado^. C o m o

3 CHÁVEZ MARMANILLO. Proceso de desalojo por vencimiento de contrato. Tesis para optar el grado de IV\ag¡ster en Derecho con mención en Derecho Civil y Cpmercial. Unidad de Posgrado de la Facultad de Derecho y

vet-nos, si b ien se crea una vía p roced imen ta l especia;, esta se subord ina a q u e el con t r a to de ar r iendos in t roduzca una cláusula p o r la que el a r rendatar io se ob l iga (se al lana) , y con el lo se acepte esta vía breve y especial c o m o solución ante el v enc im ien to del con t ra to y que el a r rendatar io no desocupe el i n m u e b l e .

Por o t ro lado, se d i spone que en d i cho c o n t r a ­t o se cuente con la legalización de las f i rmas ante el n o t a r i o o el juez en lugares d o n d e no existe no t a r i o : a s im ismo, se ins t i tuye la c o m ­petencia del juez de l lugar d o n d e se encuent ra el b i en a r r e n d a d o .

De esa mane ra , la d e u d a reconoc ida en d i c h o proceso, se inscribiría a petición de pa r t e en el Registro de deudores morosos .

4. Algunas deficiencias de la norma En la n o r m a en c o m e n t a r i o n o se c o m p r e n d e a los cont ra tos de ar r iendos v igentes hasta su en t r ada en v igenc ia y t a m p o c o los q u e se suscr iban sin cons ignar d i cha cláusula de a l l a ­nam ien to y que no cuenten con la legalización notar ia l o j u d i c i a l . Así. se establecería u n a vía especialísima para contratos de a r r i endos q u e c u m p l e n so l amen te los requis i tos señalados en la n o r m a en c o m e n t o : es dec i r los a r r enda ­dores q u e t i e n e n a r r endado sus p red ios n o se encontrarían tu te l ados p o r esta ley especia l .

N o obs t an t e , d e b e m o s sa ludar la n u e v a n o r ­m a , pues v i e n e a o f recer un m e d i o procesal para agi l izar los procesos de desa lo jo y a l i v ia r en a lgo la situación de los a r r endadores en t e el abuso de los a r r enda ta r i o s .

Así, se obligaría a las partes ( a r r e n d a d o r y a r r e n d a t a r i o ) , en el m o m e n t o d e susc r ib i r el c o n t r a t o de a r r e n d a m i e n t o , a i n t r o d u c i r cláusulas que señalen q u e el a r r enda ta r i o se c o m p r o m e t e con el a r rendador a desocupar el i n m u e b l e a su v e n c i m i e n t o y/o pagar la m o r a p o r el pago tardío de la renta , ba jo a p e r c i b i ­m i e n t o de iniciarse el proceso de ejecución sumarísima, ¡¿"i^l

Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Lima, 2008.

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil