DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE …repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/16309/1/Rubiano Porras... · Interno Bruto (PIB) de Colombia creció 2,2% en el primer

1 Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia

DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN

INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL QUE SE ENCUENTRAN SOMETIDOS A

PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EL MUNICIPIO DE MADRID CUNDINAMARCA,

ZONA URBANA.

AUTOR

DAVID ANDRÉS RUBIANO PORRAS

COD: 20081025098

PROYECTO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR EL

TÍTULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ, COLOMBIA

JULIO DE 2019


DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN

INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL QUE SE ENCUENTRAN SOMETIDOS A

PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EL MUNICIPIO DE MADRID CUNDINAMARCA,

ZONA URBANA.

PROYECTO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON

EL ACUERDO 038 DE 2015

AUTOR

DAVID ANDRÉS RUBIANO PORRAS

COD: 20081025098

DIRECTOR INTERNO

CARLOS GERMÁN RAMÍREZ RAMOS

Ingeniero Catastral y Geodesta Docente Tiempo Completo

DIRECTORA EXTERNA

GLORIA ESPERANZA SUÁREZ POVEDA

Ingeniera Catastral y Geodesta

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ, COLOMBIA

JULIO DE 2019


TABLA DE CONTENIDO

1. TITULO ............................................................................................................ 6

2. INTRODUCCIÓN............................................................................................. 6

3. RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................. 7

4. JUSTIFICACIÓN ............................................................................................. 8

5. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA ................................................................... 9

5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................. 9

6. ESTADO DEL ARTE ..................................................................................... 10

7. OBJETIVOS .................................................................................................. 11

7.1. OBJETIVO GENERAL ................................................................................... 11

7.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ......................................................................... 11

8. MARCO TEÓRICO ........................................................................................ 12

8.1. ESPECULACIÓN INMOBILIARIA: ................................................................ 12

8.2. MEDIDA DE LA BONDAD DE AJUSTE: ....................................................... 12

8.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS: .................... 12

8.4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ................................................. 12

8.5. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ........................................ 12

8.6. EDIFICIO: ...................................................................................................... 12

8.7. CONJUNTO: ................................................................................................. 13

8.8. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: ...................................... 13

8.9. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: ........................................ 13

8.10. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: .................................................. 13

8.11. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: ................................... 13

8.12. BIENES COMUNES: ..................................................................................... 13

8.13. BIENES COMUNES ESENCIALES: .............................................................. 13

8.14. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: .......................................................... 14

8.15. ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: .................................................................. 14

8.16. ÁREA PRIVADA LIBRE: ................................................................................ 14

8.17. RENTA DE ARRENDAMIENTO: ................................................................... 14

8.18. TASA DE CAPITALIZACIÓN: ........................................................................ 14

8.19. VALOR COMERCIAL: ................................................................................... 14

8.20. AVALÚO: ....................................................................................................... 14

8.21. AVALÚO INMOBILIARIO: ............................................................................. 15

8.22. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS. .................................................... 15


8.22.1. AVALÚO COMERCIAL. ................................................................................. 15

8.22.2. AVALÚO CATASTRAL. ................................................................................. 16

8.23. RENTA .......................................................................................................... 17

8.24. TEORÍA DE LA RENTA ................................................................................. 17

9. MARCO NORMATIVO .................................................................................. 19

9.1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA. ............................................... 19

9.2. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO. .................................................................... 19

9.3. LEY 9 DE 1989 Y LEY 388 DE 1997. ............................................................ 19

9.4. LEY 388 DE 1997. ......................................................................................... 20

9.4.1. DECRETO 2150 DE 1995. ............................................................................ 21

9.4.2. DECRETO 1420 DE 1998. ............................................................................ 22

9.5. LEY 675 DE 2001. ......................................................................................... 23

9.6. LEY 510 DE 1999. ......................................................................................... 23

9.7. LEYES 546, 550 DE 1999 Y DECRETO 422 DE 2000. ................................ 24

9.8. RESOLUCIÓN 13314 DE 2001 DE LA SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO. .......................................................................... 25

9.9. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 EXPEDIDA POR EL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. ............................................................ 25

9.10. LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DE 2013. ......................................................... 26

9.11. LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA Y EL SERVICIO DE LOS AVALÚOS (USNA AVSA). ............ 27

10. METODOLOGÍA ............................................................................................ 29

10.1. FASE I. .......................................................................................................... 30

10.1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. .................................................................... 30

10.1.2. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO. ............................ 31

10.1.3. DEFINICIÓN DEL TIPO DE INMUEBLE. ...................................................... 35

10.1.4. DEFINICIÓN DE VARIABLES. ...................................................................... 37

10.2. FASE II. ......................................................................................................... 44

10.2.1. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: FUENTES DIRECTAS E INDIRECTAS. ... 44

10.2.2. CONSTRUCCIÓN DE LA BASE DE DATOS. ............................................... 46

10.2.3. DEPURACIÓN Y SELECCIÓN DE COMPARABLES: CARACTERIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN (SACAR LOS ATÍPICOS, NORMALIZAR). .............. 47

10.2.3.1. MUESTRAS ATÍPICAS EN VENTA: ............................................................. 48

10.2.3.2. MUESTRAS ATÍPICAS EN RENTA: ............................................................. 51

10.2.4. DESCRIPCIÓN ESTADÍSTICA DE LAS VARIABLES ................................... 53


10.2.4.1. VARIABLE POR UBICACIÓN ....................................................................... 53

10.2.4.2. VARIABLE POR ÁREA ................................................................................. 60

10.2.4.3. VARIABLE POR NÚMERO DE PISO ............................................................ 63

10.2.4.4. VARIABLE POR ESTRATO .......................................................................... 67

10.2.4.5. ESTADISTICA GENERAL ............................................................................. 70

10.3. FASE III. ........................................................................................................ 71

10.3.1. CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN. ......................... 71

10.3.1.1. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CENTRO” ... 71

10.3.1.2. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CASA BLANCA” ....................................................................................................... 72

10.3.1.3. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LOS ALCAPARROS” ............................................................................................. 72

10.3.1.4. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “HACIENDA MADRID” ....................................................................................................... 72

10.3.1.5. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “HACIENDA ZARAGOZA” ................................................................................................. 73

10.3.1.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LA PROSPERIDAD” ........................................................................................... 73

10.3.1.7. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “RESERVA DE MADRID” ....................................................................................................... 73

10.3.1.8. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL TOTAL DEL MUESTREO CAPTADO. .................................................................................................... 74

10.3.2. ANÁLISIS DE AVALÚOS REALIZADOS EN LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO APORTADOS POR R.V. INMOBILIARIA. .................................... 75

10.4. FASE IV. ........................................................................................................ 82

10.4.1. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS. ................................. 82

10.4.2. CONCLUSIONES. ......................................................................................... 86

11. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ............................................................. 87

12. RECURSOS .................................................................................................. 88

13. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................. 89


1. TITULO

Determinación de las tasas de capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal para el municipio de Madrid Cundinamarca, zona urbana. AUTOR: David Andrés Rubiano Porras. CÓDIGO: 20081025098.

2. INTRODUCCIÓN

La economía del país para el año 2018 se vió impulsada entre enero y marzo, por las actividades financieras y de seguros, así como la administración pública y defensa. Sin embargo, el sector de construcción fue el que más se contrajo en el primer trimestre. El departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que el Producto Interno Bruto (PIB) de Colombia creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, en comparación con el año 2017 que tuvo un Producto Interno Bruto de 1,8%. En este documento se evidencia que el comportamiento regular del sector de la construcción (-8,2%) fue consecuencia de la baja en actividades especializadas para la construcción de edificaciones y obras de ingeniería civil (-8,2%), la construcción de carreteras y vías de ferrocarril (-6,4%) y la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales que registró una caída de (9,2%-).1 Sin embargo, el municipio de Madrid, tras salir adelante de una medida cautelar relacionada con la sentencia del río Bogotá, aportó al crecimiento del 9,1% del departamento; el dato relevante está relacionado con la vivienda de interés social (VIS),

que aumentó 87,5% para el año 2018.2

Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y procedimientos que permitan observar su comportamiento. En este orden de ideas las técnicas valuatorias brindan una respuesta factible para explicar las conductas presentadas, uno de los métodos empleados es el de capitalización de rentas o ingresos; el cual pretende estimar el valor comercial de un bien a partir de información del canon de arrendamiento y de una tasa de capitalización. En el presente proyecto se pretende determinar una tasa de capitalización, que explique la viabilidad de inversión en inmuebles de uso residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal para el municipio de Madrid – Cundinamarca mediante un modelo estadístico.

1 Economía colombiana creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, PORTAFOLIO CRECIMIENTO ECONÓMICO | 5/15/2018.

2 Ventas de vivienda en Bogotá y Cundinamarca dismuyeron 3,8 %, Gabriel E. Flórez G. Economía y Negocios, PORTAFOLIO SEPTIEMBRE 11 DE 2018.

https://www.dinero.com/noticias/dane/5

https://www.dinero.com/seccion/economia/47


3. RESUMEN EJECUTIVO

El presente proyecto tiene como propósito determinar y realizar el respectivo análisis de las tasas de capitalización de rentas de inmuebles de uso residencial sometidos al régimen de propiedad horizontal ubicados en el perímetro urbano del municipio de Madrid - Cundinamarca, ejecutando un ejercicio que permitirá observar los patrones de valor en el mercado, la utilidad para inversionistas y el crecimiento económico que ha sufrido el municipio durante los últimos años, el cual ha constribuido con el incremento de los proyectos constructor de uso residencial. La zona de estudio está conformada por las áreas privadas residenciales sujetas a propiedad horizontal específicamente apartamentos en el área urbana del municipio de Madrid. Se pretende obtener las tasas de capitalización del mercado de inmuebles de uso residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal (apartamentos), acompañado de un documento que contenga el respectivo análisis y conclusiones de la dinámica del mercado de utilidad para el sector inmobiliario, permitiendo la toma de decisiones conforme al mayor beneficio posible, producto de la mejor combinación geográfica y económica. La empresa RV Inmobiliaria S.A. como líder en el sector inmobiliario, cuenta con una amplia base de datos y un grupo experto de profesionales, que generan información de utilidad para el sector. Para contribuir con esta labor, se plantea la ejecución de una práctica que comprende la determinación de tasas de capitalización en inmuebles de uso residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal para algunos de los sectores más representativos del municipio de Madrid. Se realizará un estudio de mercado que conste de fuentes directas e indirectas de ofertas de ventas y rentas de este tipo de inmueble, soportado por inspección en campo que permita corroborar la información obtenida. Para el cálculo de las tasas se implementará el método de renta directo visto como la relación entre el canon de renta y el valor de venta comercial. Finalmente se llevará a cabo un análisis de las tasas calculadas y la forma en que son afectadas por los parámetros explicativos. La ejecución del proyecto se realizará en el intervalo de abril a julio de 2019, como trabajo de grado en la modalidad de pasantía conforme al acuerdo 038 de 2015, con el fin de optar al título de pregrado del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia, teniendo en cuenta que los contenidos del proceso de formación del ingeniero catastral y geodesta son acordes a las actividades a realizar durante la práctica, implementando en el ámbito laboral los conocimientos adquiridos en la academia.


4. JUSTIFICACIÓN

La empresa R.V. Inmobiliaria S.A. en el desarrollo de sus actividades de tasación de activos, consultoría y corretaje corporativo, no cuenta con estudios de mercado de tasas de capitalización de renta de inmuebles de uso residencial con sujeción al régimen de propiedad horizontal. Un estudio detallado de los patrones de valor para dicho sector podría concentrar la inversión en función a las mejores localizaciones y menores costos posibles, impulsando el crecimiento económico del sector. Este estudio se centra en la determinación de las tasas de capitalización de renta en apartamentos sometidos a propiedad horizontal para el municipio de Madrid, ya que son las zonas más representativas de dicho mercado en esta zona, debido al crecimiento registrado en los últimos años. Acompañado de un análisis, que sirva de insumo para el sector inmobiliario, dada la escasez de este tipo de información, con enfoque municipal y sectorial. El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario tiene como función principal informar sobre los siguientes aspectos: a. Precio; b. Velocidad de venta (absorción del producto por el mercado); c. Características del inmueble y por último d. Competencia (producto, precio y ubicación). Otro aspecto importante, es que los estudios de mercado son también un instrumento para elaborar los pronósticos de venta, parte fundamental de las proyecciones financieras. Así mientras mejor esté elaborado el análisis de mercado más cerca estará de la realidad.3 En este orden de ideas, las tasas de capitalización representan un porcentaje de rentabilidad en torno a determinados inmuebles, lo cual permite dar proyecciones o nociones de inversión.

3 Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado: https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf


5. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Actualmente, en Colombia existen pocas fuentes de consulta de este tipo de mercado, con información desactualizada, de acceso restringido, con diversas tipologías y son muy escasos los estudios regionales. Por lo que se ha visto afectado principalmente el gremio constructor, de inversionistas independientes, agentes inmobiliarios y valuadores, debido a que ha sido limitada ante el desconocimiento de los patrones de oferta y la especulación del mercado. La oferta de vivienda en la sabana de Bogotá es cada vez mayor. El proceso de urbanización en los 19 municipios, que contempla esta zona de la ciudad, sigue jalonando nuevas inversiones de los desarrolladores y compradores, tanto así, que a hoy hay más de 16.600 unidades disponibles. Prodesa, Amarilo y Ospinas lideran la construcción de este alto volumen de proyectos. Después de la suburbanización de los suelos rurales en 2003, el incremento en la demanda y la oferta ha crecido a pasos agigantados. Según María Clara Luque, presidenta de Fedelonjas, “este fenómeno se debe a dos factores: la inseguridad jurídica de las normas urbanísticas en Bogotá y la difícil construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en la capital”. Es así, como desde 2011 hasta 2016, según Fedelonjas Bogotá, se generaron cerca de 400 proyectos inmobiliarios en municipios como Funza, Madrid, Mosquera, Chía, Cajicá y Zipaquirá. A esto se suma las más recientes cifras de Camacol, las cuales arrojaron que solo en 2017 se vendieron cerca de 22.500 unidades de vivienda nueva.4 Entonces, surge la necesidad de realizar un estudio estricto de las dinámicas en el sector ejecutando el cálculo de las tasas de capitalización de inmuebles residenciales sujetos al régimen de propiedad horizontal, para el municipio de Madrid - Cundinamarca, cuyos resultados estén a la disposición del sector inmobiliario de la ciudad y en particular como insumo para la empresa R.V. Inmobiliaria S.A., en su labor de asesorar adecuadamente a los inversionistas de esta zona.

4 Prodesa y Amarilo lideran construcción de vivienda en la sabana de Bogotá febrero de 2018 REVISTA LA REPÚBLICA.


6. ESTADO DEL ARTE

Entre los estudios realizados sobre tasas de capitalización de rentas, se encontraron, algunos realizados por estudiantes de la facultad de Ingeniería Catastral y Geodesia con la finalidad de determinar y realizar el respectivo análisis de las tasas de capitalización de rentas de inmuebles comerciales, como locales, oficinas y bodegas, como se puede observar en el siguiente listado:

Determinación de Tasas de Capitalización de Rentas en Locales de Centros Comerciales y Corredores en el Sector del Poblado en Medellín. http://hdl.handle.net/11349/6348

Estimación de la Tasa de Capitalización de Rentas Año 2017 para los Principales Sectores de Oficinas de la Ciudad de Medellín http://hdl.handle.net/11349/7870

Análisis Comparativo De Estimación De Renta A Partir Del Método De Capitalización De Rentas Y El Método De Comparación De Mercado En El Municipio De Zipaquirá Cundinamarca (Zona De Estudio Vereda Rio Frío) http://hdl.handle.net/11349/13535

Tasas de Rentabilidad para Centros Comerciales del Norte de la Ciudad de Bogotá. http://hdl.handle.net/11349/13541

Cabe anotar que los estudios realizados son basados en zonas comerciales en su gran proporción, lo que hace que este proyecto sea necesario al estar en un uso residencial de un municipio con crecimiento constructivo.

http://hdl.handle.net/11349/6348





7. OBJETIVOS

7.1. OBJETIVO GENERAL

Determinar las tasas de Capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial

que se encuentran sujetos bajo el régimen propiedad horizontal para el municipio de Madrid Cundinamarca, zona urbana.

7.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Recolectar información acerca de ofertas de arriendo y venta de los inmuebles residenciales (apartamentos) que se encuentran sometidos a propiedad horizontal de la zona de estudio.

Corroborar la localización y características de los diferentes inmuebles ofertados teniendo en cuenta el Plan de Ordenamiento Territorial de Madrid Cundinamarca en cuanto su normatividad.

Definir tipología de apartamentos según su área, número de piso, localización, accesibilidad y vetustez.

Ejecutar un estudio de mercado con información directa e indirecta, que constará de ofertas recolectadas del mercado actual, avalúos contenidos en las bases de datos de la empresa R.V. Inmobiliaria, conceptos y transacciones aportadas por expertos del sector.

Realizar un análisis descriptivo de los datos que permita definir el nivel de precisión del estudio, estableciendo un nivel de confianza y de error, que permita precisar un universo y una muestra.

Realizar la respectiva georreferenciación de puntos muestra, garantizando la representatividad de la zona de estudio.

Realizar la debida normalización de los datos obtenidos anteriormente.

Definir las variables determinantes en el cálculo de la tasa de capitalización.

Calcular las tasas de capitalización para los puntos muestra a partir de la relación entre el canon de renta y el valor comercial, conforme a lo estipulado en la Resolución 620 de 2008.

Efectuar un análisis que permita determinar los patrones de comportamiento de las tasas y cómo influyen los inductores de valor.


8. MARCO TEÓRICO

8.1. ESPECULACIÓN INMOBILIARIA: Es una operación comercial que practica una empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas, con ánimo de obtener lucro. También se define como el efectuar operaciones comerciales o de tipo financiero para obtener beneficios basados en variaciones de precios.5

8.2. MEDIDA DE LA BONDAD DE AJUSTE:

Permite conocer que tan bien se ajusta la línea de regresión muestral a los datos, a través del coeficiente de determinación R², el cual mide la proporción o el porcentaje de la variación total en el valor m² del terreno por el modelo de regresión.6

8.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS:

La Resolución 620 de 2008 en el artículo 2, lo define como una técnica valuatoria que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas (canon de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en la vida remanente del bien.

Está técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:

𝑖=𝑅/𝑃

Donde, 𝑖= 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛

𝑅= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎

𝑃= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎7

8.4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

8.5. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

8.6. EDIFICIO:

Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para

5 Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado:

https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf

6 Sánchez, D. D. (2010). Modelo de regresión lineal generalizado para el avalúo de terrenos de uso residencial, aplicado

a las localidades de Suba y Usaquén. Bogotá, Colombia: Universidad Distrital Francisco José de Caldas. 7 IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.


ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

8.7. CONJUNTO:

Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

8.8. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

8.9. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

8.10. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

8.11. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR:

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

8.12. BIENES COMUNES:

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

8.13. BIENES COMUNES ESENCIALES:

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento


de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

8.14. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:

Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

8.15. ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA:

Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

8.16. ÁREA PRIVADA LIBRE:

Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.8

8.17. RENTA DE ARRENDAMIENTO:

Es el precio mensual del arrendamiento, el cual es fijado por las partes en moneda legal, sin embargo, para locales comerciales no hay una regulación que indiqué el tope máximo de reajuste anual de la renta.9

8.18. TASA DE CAPITALIZACIÓN:

Es la relación hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de las propiedades con características similares al bien objeto de avalúo.10

8.19. VALOR COMERCIAL:

Es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.11

8.20. AVALÚO:

Es un dictamen técnico constituido por una completa investigación de mercado con el objeto de poner a la venta un inmueble (apartamentos, casas, bodegas,

8 LEY 675 DE 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, Capítulo I – Objeto y

definiciones: http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf 9 Código de Comercio. (1971). Obtenido de http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102 10 IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.

11 Ministerio de Desarrollo Económico. (24 de Julio de 1998). Decreto 1420 de 1998. Bogotá, Colombia.

http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf


oficinas, automóviles, etc.) que tenga un valor adecuado a las expectativas de cliente y potenciales compradores.

8.21. AVALÚO INMOBILIARIO:

Es la tasación del valor de un predio a precio comercial en condiciones actuales, realizado por un Avaluador o firma especializada en propiedad raíz a fin de darle curso a una determinada operación.

8.22. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS.

Es importante conocer las clases de avalúos y sus usos, este es un aspecto determinante para establecer si el dictamen aportado está verdaderamente llamado a ser parte del proceso al cual se vincula. Son clases de avalúos inmobiliarios los siguientes:

8.22.1. AVALÚO COMERCIAL.

Este tipo de avalúos, constituyen el género con relación a las demás clases que se van a mencionar, pues son una derivación del avalúo comercial, a pesar de que la Resolución 620 de 2008 dice que los métodos allí descritos son utilizados para determinar el precio de los inmuebles ordenados por la Ley 388 de 1997(administrativos), estos lo que determinan es el valor comercial, e incluso son utilizados para emitir las diferentes clases de avalúos existentes.

A pesar de que exista una clasificación de avalúos inmobiliarios, hay que recordar que estos, en el fondo lo que buscan es determinar el precio de un bien, y que la variación está ligada a los fines con los que se haga ese avaluó y de las partes interesadas en él. Múltiples leyes incluso con anterioridad a la Ley 9 del 89 hacen uso de esta clase de avalúos, jamás se incluyó una definición sobre lo que se debía entender por avalúo comercial. De una forma más aproximada como se mostró anteriormente el decreto 1420 de 1998 con relación al valor comercial dijo lo siguiente:

“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.” A pesar de que no menciona lo que es “el avalúo comercial” si define lo que busca “el valor comercial”, formando así un sustento y precedente legal de lo que es esta clase de avalúo. Fueron los comerciantes, los que empezaron a establecer que hacia un inmueble más costoso que otro, con el transcurso del tiempo en especial en Colombia, las entidades bancarias empezaron a ser pioneras en ver en este tipo de dictámenes una herramienta para


garantizar las distintas actividades que realizan hasta el día de hoy, es gracias a esto que al avaluó comercial se le conoce como el que determina el valor de un inmueble en el mercado actual a través de la ley de la oferta y la demanda, como consecuencia las regulaciones internas de diferentes entidades privadas o públicas que los solicitan estiman como fecha de vigencia un periodo que no supere los 12 meses pues se entiende que después de un año las condiciones que afectan el precio pueden cambiar generando una depreciación o crecimiento en el valor. Este tipo de avalúos pueden ser realizados por cualquier persona natural o agremiación especializada que cuente con su registro vigente y además tenga los conocimientos respectivos, no hay restricción en cuanto a esta parte, ni tampoco lo hay para quienes los solicitan ya que puede ser cualquier tercero, que incluso carezca de algún tipo de vinculación o interés con el predio.

8.22.2. AVALÚO CATASTRAL.

Es el que refleja el valor de los inmuebles, dicha apreciación se basa en diferentes análisis investigativos sobre datos estadísticas del mercado, aparte de esto el avalúo catastral toma como base los dictámenes que se han hecho con anterioridad del bien, a esto se le conoce como actualización catastral, herramienta que mantiene reajustada la información de cada predio en sus aspectos físicos, jurídicos de afectación por obras públicas y demás variantes que pueden generar la depreciación o alza en su valor. El avalúo Catastral comparte características similares a otras clases como el análisis del terreno, la construcción e incluso la utilización de metodologías establecidas por el IGAC, pero se diferencia de otros en que es realizado por entidades públicas, muestra un porcentaje del verdadero valor comercial y principalmente es una base que sirve para determinar el valor del impuesto predial. El impuesto predial es un pago que se hace a favor de la entidad territorial en donde se encuentra ubicado el inmueble, y es una obligación que está en cabeza del propietario. A diferencia del avalúo Catastral que NO tiene ningún tope para establecer el incremento del bien el impuesto “No puede exceder el doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior” a excepción de los siguientes casos, de conformidad con la Ley 44 de 1990 que fue la norma que creo el “impuesto predial Unificado”:

- Cuando en un lote no construido se realice algún tipo de edificación. - Inmuebles calificados como urbanizados, no urbanizados y no

edificados.


- Cuando en Catastro es incorporado por primera vez el inmueble. Como se mencionó las clases de avalúos en materia inmobiliaria se dan porque existe una norma que los crea o definen individualmente, en el caso del avalúo catastral la Resolución 070 de 2011 que consignó la respectiva definición ya explicada. La razón de porque el avalúo catastral comprende solo una porción de lo arrojado en un avalúo comercial, es porque así lo determino la Ley 223 del 20 de diciembre de 1995 por la cual se expidió una regulación relacionada al tema tributario y disposiciones varias del artículo 69, en resumen dijo lo siguiente sobre la determinación del avalúo catastral: Para predios ubicados en zona rural el avalúo Catastral comprende un porcentaje entre el 0% y el 100 % del avalúo comercial mientras para predios urbanos el avalúo Catastral comprende un porcentaje entre el 40% y el 100 % del avalúo comercial.12

8.23. RENTA

En su acepción más conocida, la renta es un ingreso anual. Este ingreso debe ser distinguido de un salario, una remuneración, un beneficio o una plusvalía. La renta es el ingreso que obtiene el propietario de un bien mueble o inmueble a cambio de una cesión perpetua o temporal de dicho bien. Este ingreso puede percibirse en diversas formas: en forma de trabajo (servicio), de productos (renta en especies) o de dinero.

8.24. TEORÍA DE LA RENTA

Este término ha sido abordado por varias personas, aportando cada uno un enfoque diferente. El primer esbozo de este término es abordado por William Petty, a principios del siglo XVI Para él, “la renta de la tierra en un año cualquiera, será igual al producto de la cosecha menos el costo de la semilla y de todo aquello que "el productor mismo ha consumido y entregado a otros, a cambio de ropas y otros artículos de primera necesidad”)13 esta definición deja entrever una estrecha relación entre la renta y el valor de los productos cosechados. Más adelante el concepto de renta seria retomado por Adam Smith quien establece que el valor de toda mercancía se divide en tres componentes: los salarios, las utilidades y la renta, estos tres conceptos no son solo las únicas fuentes de ingresos de las diferentes clases sociales, convierten también en las fuente del valor de cambio, en base a este postulado Smith puede establecer una teoría en

12 Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos inmobiliarios en Colombia un estudio sobre la incongruencia en sus elementos orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA. (2014) 13 La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y

Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)


la que la renta toma un comportamiento diferente al del salario y la utilidad en la composición del precio, siendo esta un efecto del precio y no su causa. Estos modelos clásicos logran estructurase con el trabajo de David Ricardo, el retoma el trabajo de Smith desde un enfoque más específico, define la renta como “aquella parte del producto de la tierra que se paga al terrateniente por el uso de las energías originarias e indestructibles del suelo” su definición parte de la premisa de que la tierra no es ilimitada y su distribución no es uniforme lo que hace que exista una demanda de tierra para la producción de bienes, la cual a su vez es directamente proporcional con el incremento de la población. Esto exige la utilización de tierras de menor calidad, produciendo a su vez que los propietarios de las tierras de mejor calidad puedan exigir un pago mayor por el uso de sus tierras, a esto se le conoce como rentas diferenciales. El modelo de Ricardo levanta algunas dudas, lo que le gana, aun sobre su eficacia, varias críticas, hasta que Carl Marx resuelve las fallas en la definición de la renta propuesta por Ricardo, demostrando la existencia de la renta absoluta, Para Marx “La renta del suelo surge en principio de una condición social e histórica, la propiedad territorial, y de un hecho técnico/natural, la productividad diferencial del trabajo, ante el recurso tierra cada vez peores condiciones (o los yacimientos, o las minas).” La teoría propuesta por Marx es actualmente la más aceptada, esta teoría toma parte delos paradigmas clásicos y los complementa con la ampliación de las categorías de renta y las relaciones entre los actores económicos.14

14 La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y

Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)


9. MARCO NORMATIVO

9.1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA.

Tradicionalmente se tiene que los elementos esenciales de cualquier Estado son: la población; Que representan el elemento humano, la soberanía; que es la independencia que se tiene para gobernar y a su vez se refleja en el reconocimiento del Estado respecto a otros, y el territorio; que es el espacio físico donde se encuentra la población y se ejerce el control político. El aspecto territorial comprende diferentes elementos tales como el espacio aéreo, electromagnético, subsuelo, mar territorial, entre otros, sin duda alguna si llegase a faltar alguno de estos elementos no se podría hablar de un Estado, en Colombia la Constitución del 91 determinó cuál es ese espacio territorial y adicionalmente en el artículo 102 atribuye la propiedad del territorio y de los bienes públicos a la Nación. Tomando el territorio como elemento esencial del Estado colombiano la misma constitución sigue desarrollando este tema a través de la regulación que le da a la propiedad privada en su artículo 58 mencionando como primera medida una garantía a esta y a todos los derechos que se adquieran conforme a la ley, pero seguidamente limita ese derecho a la propiedad estableciendo que por motivos de utilidad pública o de interés social el Estado puede expropiar al particular.15

9.2. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO.

De forma más específica el Código Civil en su título Primero “De las varias clases de bienes” clasifica los bienes en cosas corporales e incorporales que se subdividen en muebles e inmuebles y a su vez los inmuebles traen una subdivisión. El artículo 6564, no describe de forma específica a que se refiere la palabra “inmueble” sino que de una vez empieza por clasificar a los inmuebles en dos grupos; los que por su naturaleza lo son y aquellos que adquieren la característica de inmueble por la adhesión, una última categoría de inmueble la trae el artículo 658 al mencionar los inmuebles por destinación, cabe mencionar que las plantas son consideradas inmuebles o muebles según el estado en que se encuentren. Los inmuebles según la norma civil son cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro como lo son las; tierras, minas y cosas que se adhieren a ellas como las construcciones y los árboles. 16

9.3. LEY 9 DE 1989 Y LEY 388 DE 1997.

Estas dos leyes son un desarrollo de las disposiciones contenidas en el último párrafo del artículo 58 de la Constitución Política que menciona; “Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Este se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que

15 10 Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos inmobiliarios en Colombia un estudio

sobre la incongruencia en sus elementos orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA. (2014)


determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio.” Lo que busca la Ley 9 y la 388 es establecer el procedimiento administrativo o judicial que se debe aplicar al momento de iniciar una expropiación, el constituyente prevé que el factor del precio de la tierra es objeto de discusión entre las partes, por tal razón permite que haya discusión sobre este tema y es ahí en donde el avalúo inmobiliario juega un papel importante.

9.4. LEY 388 DE 1997.

Esta ley reglamenta y modifica en parte las disposiciones que trajo la ley 9 de 1989, para destacar el aporte hecho se puede decir que introdujo un procedimiento administrativo para la enajenación voluntaria y forzosa más específico, tocó el tema de la indemnización a los propietarios señalando la forma de pago, todo con relación a los inmuebles y la importancia del avalúo. De los aspectos relevantes de esta ley es que mencionó la plusvalía, como elemento esencial para tener en cuenta en cualquier tipo de avalúo inmobiliario.17

Recogiendo la definición del artículo 8218 de la Constitución política, se establece que todas aquellas actuaciones urbanísticas realizadas por el sector público o privado entendidas como obras que desarrollan por ejemplo vías, aeropuertos, edificios, entre otros, generan un beneficio que incrementa el valor del suelo y a su vez afecta de manera positiva a los predios o construcciones aledañas, situación que se conoce como Plusvalía19.

Al generarse un beneficio sobre el suelo automáticamente se refleja un incremento en el pago de impuestos, dando derecho a las entidades territoriales a disponer de la captación de estos recursos adicionales que son destinados en principio a la inversión pública, a este hecho se le conoce como Participación en la Plusvalía. De acuerdo con el artículo 74 los siguientes hechos, son generadores de participación en la Plusvalía, de acuerdo con el POT (Plan de ordenamiento Territorial) y demás decretos municipales o distritales que lo desarrollen:

17 Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

18 CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Artículo 82. “Es deber del Estado velara por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común” 19 Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios contiguos, pero siempre hay una excepción y es cuando el desarrollo y entrega de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto depende de las características individuales de cada bien y del impacto que les genere el desarrollo y entrega de esas obras.


a. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

b. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

c. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea

elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.20

El aumento de la tierra se da por la ejecución de obras públicas permitiendo que se participe en la Plusvalía, pero existe la salvedad de que esas obras no se desarrollen con dineros captados por concepto de valorización de las entidades territoriales donde se ejecuten esos proyectos. El artículo 87 establece que el acto administrativo que aprueba la participación en la plusvalía no podrá producirse después de seis meses de concluidas la obras, pues debe ser la administración territorial la que determina el valor promedio del aumento en el valor de la tierra (plusvalía) que se obtuvo por metro cuadrado, como consecuencia del desarrollo de la obra ejecutada, valor que puede calculase antes o durante la ejecución del proyecto. Como consecuencia de las disposiciones traídas tanto en la ley 9 como en la 388 se le dio importancia al avalúo inmobiliario, empezaron a salir una gran variedad de decretos que intentaron regular y formalizar el avalúo principalmente en temas relacionados con la administración pública, algunos de los decretos más importantes son los siguientes:

9.4.1. DECRETO 2150 DE 1995.

Por medio de la cual se suprimieron y reformaron algunos trámites considerados innecesarios para la administración, en su artículo 27, estableció que: tratándose de avalúos inmobiliarios necesarios para las diferentes entidades públicas, podían ser adelantados por cualquier persona natural (Avaluador) debidamente inscrito y autorizado por la Lonja que se encuentre más cerca al bien objeto del avalúo, también este artículo menciona que la persona Jurídica o el IGAC pueden expedir este tipo de avalúos. A pesar de que este Decreto no tiene como objeto central el desarrollo de los avalúos la anotación traída específicamente sobre el tipo de “avalúo administrativo”, da una característica que lo diferencia de los demás tipos de avalúos y es que la persona natural debe estar inscrita y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde esté ubicado el inmueble. Es decir que si el avaluador está inscrito en una Lonja de Bogotá, pero debe hacer un Avalúo Administrativo en la ciudad de Medellín tiene que inscribirse en una lonja de esa ciudad para emitir el dictamen, lo mismo sucede con las Personas Jurídicas que realicen este tipo de avalúo pues deben estar

20 COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.


ubicadas en la circunscripción territorial de donde se encuentre el inmueble.

9.4.2. DECRETO 1420 DE 1998.

Si se observan las normas anteriores, se refleja como la regulación de los avalúos se daba por diferentes leyes y decretos que en algunos apartes trataban el tema, pero no lo hacían de manera general. Así que el Decreto 1420, es la primera regulación que aborda de manera amplia los avalúos inmobiliarios, en sus disposiciones señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles, dentro de los aspectos importantes de este decreto cabe resaltar los siguientes:

• El artículo primero señala que la regulación de los avalúos se da

para procesos administrativos tales como; adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial, adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa, determinación del efecto de plusvalía, determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación, Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma y Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989.

• Este decreto trajo la definición del valor comercial de los inmuebles, contenida en el artículo segundo: “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien” De la cita textual, se pueden establecer los siguientes términos a saber:

A. “precio más favorable” carece de un componente objetivo a pesar

de que el valor se supedita a las condiciones del mercado, esas condiciones no son otra cosa que los acuerdos a los que llegan las partes actuando de forma onerosa.

B. “libremente”, amplia la decisión del precio a un sin número de

variables que no precisamente versan sobre el inmueble, sino que pueden recaer en las condiciones del comprador y del vendedor.


• Es un primer intento por formalizar la labor que realizan las Lonjas y sus respectivos miembros. Este Decreto aparte del IGAC autorizó formalmente a privados como las lonjas de propiedad raíz y a sus afiliados para elaborar avalúos.

• De la misma manera reconoció a las lonjas de propiedad raíz como asociaciones que agrupan a profesionales especializados en el tema inmobiliario los cuales deben contar con acreditación y registro para poder emitir dictámenes.

A las Lonjas aparte del registro de las personas naturales se les indicó que debían crear un sistema para controlar las actividades que estas realizaban a partir de la creación de regímenes sancionatorios, incompatibilidades, inhabilidades, impedimentos, derechos y deberes.21

9.5. LEY 675 DE 2001.

La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.22

9.6. LEY 510 DE 1999.

Aunque esta ley va dirigida al sector financiero, su aporte en materia de avalúos inmobiliarios se da cuando dispone en su artículo 86 que cuando se den bienes inmuebles como dación en pago para créditos hipotecarios la base para determinar dicho valor será de acuerdo con el avalúo comercial. A su vez establece condiciones al avaluador diciendo textualmente: “…no tengan vinculación directa o indirecta con el respectivo establecimiento de crédito, o parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad y único civil con los directores y administradores del mismo…” Destacando como requisitos la idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e independencia. Estas expresiones le dan una cabida en el sector

21 Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, con referencia al tema de avalúos. 22."Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad.

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html



financiero a los avaluadores y avalúos, pues los dictámenes constituyen un respaldo a las decisiones de crédito que toman los bancos.23

9.7. LEYES 546, 550 DE 1999 Y DECRETO 422 DE 2000.

Estas leyes 546 (Ley marco de vivienda) y ley 550 (Ley de reactivación económica) siguieron dándole relevancia a los avalúos, pues estos lo convirtieron en una herramienta indispensable a la hora de hacer inversiones o subsidiar programas que tuvieran como objeto los inmuebles, es así como a través de la expedición del Decreto 422 se pretendió crear un Estatuto General sobre avalúos y avaluadores, esta norma constituyó los preceptos generales que hasta el día de hoy orientan la actividad valuatoria.

Es de recalcar que esta norma se encuentra vigente y que dentro de su contenido enumero y estableció expresamente unos elementos esenciales a los cuales deben estar sujetos los avalúos, aunque textualmente la norma se refiere a estos elementos como “criterios”, a través del tiempo y de acuerdo al desarrollo normativo que ha tenido esta materia los “criterios” del artículo primero son verdaderamente los principios que rigen todo lo relacionado con los avalúos, los cuales son: a. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas

fuentes sean verificables y comprobables.

b. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelarán.

c. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

d. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que

permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.

e. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o

indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de intereses.

23 Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se

dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades.


f. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la

especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el registro nacional de avaluadores.” 24

Es así como esta normativa trata de manera más detallada los avalúos, estableciendo el procedimiento para la inscripción de personas naturales y jurídicas al registro nacional de avaluadores. Sobre el registro se estableció un trámite, requisitos de inscripción, creación de exámenes, sanciones que comprenden la exclusión y suspensión del registro, sistemas de actualización del registro y requisitos documentales.

9.8. RESOLUCIÓN 13314 DE 2001 DE LA SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y

COMERCIO.

En cumplimiento de la sentencia C-1265-2000 la Superintendencia queda solo con la facultad de inscribir las personas al Registro Nacional de Avaluadores clasificándolos por especialidades, el carácter de público que le da esta Resolución a la inscripción dejó abierta la puerta para que cualquier persona sin conocimiento alguno sobre la materia pueda solicitar su inscripción. En conclusión, esta situación permite que personas sin conocimiento alguno sobre determinadas materias puedan ser registradas como avaluadores en materias donde no acreditan el conocimiento que dicen tener.

9.9. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 EXPEDIDA POR EL INSTITUTO GEOGRÁFICO

AGUSTÍN CODAZZI.

Aunque se dijo que por medio de esta resolución se establece un procedimiento para determinar el valor de los inmuebles objeto de procesos de enajenación voluntaria y forzosa desarrollados por la Ley 388 de 1997, los conceptos desarrollados por esta ley han sido utilizados para la elaboración de avalúos que son utilizados en diferentes procesos administrativos, judiciales, civiles, laborales, notariales, entre otros. Sin duda alguna la Resolución 620 es la única que recopila y desarrolla de manera precisa los procedimientos existentes para la elaboración de avalúos, dando un soporte legal a las técnicas empleadas para la emisión de dictámenes, clasificándolos en cuatro diferentes métodos valuatorios, los cuales se analizarán más adelante: • Método de Comparación o de Mercado. • Método de Capitalización de Rentas o Ingresos. • Método de Costo de Reposición. • Método (Técnica) Residual.

Así como a través de este acto administrativo se les da un reconocimiento legal a estos métodos, se requiere una documentación específica (La contenida en el Art.13 del Dto. 1420 de 1998), se establecen unos pasos y características de

24 Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.


identificación, en donde obliga a tener en cuenta características del inmueble como su forma física, estado legal, tipo de inmueble (Rural, urbano, régimen de Propiedad Horizontal, Vivienda de Interés Social, entre otros), nombrando como por medio de distintas fórmulas y estadísticas se brinda una herramienta para sustentar el avalúo conforme al método utilizado, ya que aunque cada método emplea una técnica o formula diferente hay constantes comunes que no varían pues todos los inmuebles siempre van a tener un área, unos linderos, una ubicación, un estado de conservación, entre otras muchas características propias de ese tipo de bienes.

9.10. LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DE 2013.

Después de casi cinco años sin expedición de normas tendientes a regular la materia de los avalúos inmobiliarios el Congreso de la Republica emitió la presente ley, la cual se enfoca en tratar de subsanar ese vacío normativo creado por la sentencia C-1265-2000 en lo referente al control que se debe tener con respecto a las personas que ejercen la actividad de avaluadores. Aunque esta norma se enfoca de manera general a todos los que ejercen la actividad de avaluadores claramente acoge a aquellos especializados en materia inmobiliaria, es evidente que esta ley representa un cambio total en esta materia, de manera específica los cambios más relevantes introducidos son los siguientes: Crea el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) antes conocido como registro nacional de avaluadores, implantando unos requisitos específicos para solicitar la inscripción.

• Se establece que el RAA permite a los avaluadores ejercer su actividad en todo

el territorio nacional, aspecto que resulta importante para los avaluadores de inmuebles toda vez que para dictar cierta clase de avalúos de este tipo se requería que la persona estuviera inscrita en el lugar donde estuviera ubicada el inmueble.

• Se establece un régimen de faltas, inhabilidades, impedimentos e incompatibilidades para ejercer la actividad, hecho que resulta importante ya que genera más seguridad sobre la persona encargada de emitir el avalúo. De la misma se establece un código ético y de deberes que involucra al avaluador con sus clientes.

• Un cambio importante es que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo pasa

a ejercer funciones de inspección, vigilancia y control específicamente sobre las entidades reconocidas en el sector inmobiliario y sus respectivos miembros, instando incluso a la Superintendencia de Industria para que aplique las sanciones y procedimientos establecidos en dicha ley. Sin duda alguna en materia de avaluadores inmobiliarios la norma es bastante rígida y busca que aquellos que ejercen esta actividad estén mucho más preparados para emitir dictámenes.


Las anteriores leyes, decretos, sentencias y resoluciones proporcionan los lineamientos, procedimientos y sanciones que le permiten a los avaluadores certificados tener los mecanismos jurídicos y técnicos necesarios para ejercer la actividad valuatoria garantizando principios de calidad en los servicios prestados, también establece las entidades que tomaran el rol de ente de control disciplinario de los avaluadores, con lo anterior se generara una mayor transparencia, equidad y confianza en el mercado inmobiliario y frente al Estado.25

9.11. LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD

VALUATORIA Y EL SERVICIO DE LOS AVALÚOS (USNA AVSA).

Es la encargada de normalizar la actividad valuatoria y la prestación del servicio de avalúos en lo relacionado con la elaboración, prestación, revisión, auditoría y control de avalúos de toda clase de bienes mediante Normas Técnicas Sectoriales y Guías Técnicas Sectoriales. Para la realización de la Normas Técnicas Sectoriales (NTS) y Guías Técnicas Sectoriales (GTS), es de gran importancia la asistencia de todos los sectores interesados y afectados, para garantizar la pluralidad del conocimiento y la comprensión del documento normativo. Por esta razón, se establecieron un mínimo de actores interesados que deben participar en el proceso:

• Gobierno. • Prestadores del Servicio: Valuadores • Academia • Gremios. • Usuarios de las valuaciones: Entidades financieras, gobierno, empresa

privada, comunidad en general

- NTSS 01: Bases para la determinación del valor de mercado. Explica los criterios generales a la definición de valor de mercado y a su aplicación en la evaluación de bienes.

- NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de mercado.

- NTS I 01: Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles urbanos. Establece la información mínima que debe contener el informe de valuación para bienes inmuebles urbanos.

25 Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos inmobiliarios en Colombia un estudio

sobre la incongruencia en sus elementos orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA.


- NTS M O3: Norma Técnica Sectorial para la valuación de derechos de arrendamiento.

- NTS C 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento.

- NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles.

- NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de otros, y se aplica a los diferentes tipos de valuaciones.


10. METODOLOGÍA

La metodología realizada para el proyecto comprende varias fases que se mostrarán a continuación (Imagen 1):

Fuente: Imagen 1 Metodología. Elaboración propia

FASE I.

1. Definición del problema. 2. Identificación de la zona objeto de estudio, determinando y examinando la

normatividad del municipio de Madrid – Cundinamarca, asociado al uso Residencial.

3. Definición del tipo de Inmueble. 4. Definición de Variables. FASE II.

1. Investigación económica: Fuentes directas e indirectas. 2. Construcción de la base de datos. 3. Depuración y selección de comparables: Caracterización de la información

(Sacar los atípicos, normalizar). 4. Descripciones estadísticas de las variables.


FASE III.

1. Cálculos y procesamiento de la información. 2. Análisis de avalúos realizados en la zona objeto de estudio aportados por R.V.

Inmobiliaria.

FASE IV.

1. Resultados. 2. Análisis de los resultados. 3. Conclusiones.

10.1. FASE I.

10.1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.

En términos regionales, se presenta un fenómeno en el que los municipios de la sabana se han convertido en municipios dormitorio a raíz de la dinámica urbana de Bogotá: alto crecimiento población y altos precios del suelo. Este fenómeno ha producido el aumento significativo del sector de la construcción. De las 11.961 viviendas nuevas en el Área Metropolitana de Bogotá, el 32,5% de ellas se construyeron en los municipios aledaños a Madrid. 1.459 viviendas se construyeron en Madrid (12.2%), 933 viviendas nuevas en Mosquera (7,8%), 813 viviendas en Facatativá (6,8%) y 682 viviendas en Funza (5,7), el 67.5% restante del total de las viviendas nuevas corresponde a municipios como Soacha, Chía, la Calera, Sopo, Cota y Cajicá-Tabio-Tenjo26. En la región, la gran demanda de vivienda ocasionada por la presión de Bogotá desencadena la construcción de nuevas viviendas de diferentes estratos, la construcción de viviendas de interés social y la construcción de viviendas campestres. - VIP (Vivienda de Interés Prioritario año 2017) hasta $52’000.000 - VIS (Vivienda de Interés Social año 2017): $52´000.000 - $100’000.000 - Vivienda Rango Bajo: $100’000.000 - $250´000.000 - Vivienda Rango Medio: $205’000.00 – 400’000.000 - Vivienda Rango Alto: superior a 400’000.000.27 Según dicho Estudio se evidencia que en la Región la mayor oferta de vivienda corresponde al rango bajo (44%), seguido de la Vivienda de Interés Social (26%) y la vivienda de rango medio (13%). Mientras que la vivienda de rango alto (12%) y la vivienda de interés prioritario representan el 12% y 5% respectivamente.

26 Encuesta Multipropósito, 2014. Alcaldía de Madrid Cundinamarca. 27 Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca.


Fuente: Imagen 2 “Estudio del crecimiento y evaluación de la huella urbana para los

municipios de conforman el área Bogotá Región”, 2017

Respecto a la oferta de vivienda multifamiliar Madrid se destaca al ser uno de los municipios que mantiene una oferta equilibrada entre los rangos de vivienda medio, bajo y VIS. Asimismo, con relación a la oferta de vivienda unifamiliar Madrid se destaca por una oferta mayoritaria de VIS.

10.1.2. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO.

LOCALIZACIÓN La subregión occidental, compuesta por Facatativá, Bojacá, Funza, Mosquera y Madrid, está localizada al occidente de la Sabana de Bogotá sobre la cordillera oriental del altiplano Cundiboyacense. Las fronteras principales de la subregión son Bogotá al occidente, puntualmente el río Bogotá y el Aeropuerto El Dorado, Tenjo y Cota al nororiente y, por último, Soacha al sur. A la subregión, la atraviesan dos vías de carácter nacional en sentido oriente-occidente: la Troncal de Occidente y la Autopista Medellín, y cuatro vías intermunicipales en sentido norte -sur: la Transversal de la Sabana, desprendida de los cascos urbanos de Funza y Mosquera, la Vía Subachoque, desprendida del casco urbano de Madrid y, finalmente, las vías El Rosal-Facatativá y Facatativá-El Vino, ambas desprendidas del casco urbano de Facatativá. En la subregión, los centros urbanos de todos los municipios, salvo Bojacá, se ubican sobre el eje de la Troncal de Occidente. Bojacá se conecta a la Troncal de Occidente a través de la vía Bojacá-Facatativá.


Fuente: Imagen 3 Localización del Municipio de Madrid – Cundinamarca. Documento

Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018

El municipio de Madrid queda en el centro de la subregión occidental. Es el único municipio que limita con todos los demás municipios de la subregión. Específicamente, limita con Mosquera y Funza al oriente, con Facatativá al occidente, con Bojacá al sur y con Subachoque, El Rosal y Tenjo al norte. Adicionalmente, el río Subachoque entra al municipio por el norte, cruza el perímetro urbano y sale por el suroriente hacia Mosquera. Mientras tanto, por el occidente del municipio atraviesa el río Bojacá, el cual se cruza con el Río Subachoque, formando la laguna Herrera al suroccidente del municipio. Finalmente, colindando con la variante de la Troncal de Occidente que circunda el casco urbano, hay chucua alrededor de la cual se desarrolla gran parte de la actividad floricultora. La morfología del municipio es longitudinal. Su casco urbano queda la sur del municipio sobre la Troncal de Occidente. De ahí se desprende la zona rural del municipio hacia el nororiente cruzando la Autopista Medellín hasta llegar a Subachoque. La cabecera municipal de Madrid está a 2554 metros sobre el nivel del mar y tiene una temperatura media de 14˙C. Por otro lado, tiene una extensión total de 120.5 km². De esta área, 7.5 km² son urbanos y 113 Km² son rurales. El área urbana está compuesta por 41 barrios, una zona de casas fiscales de la fuerza aérea y seis conjuntos residenciales, mientras que al área rural la componen 16 veredas. Las


veredas principales quedan, por un lado, hacia la Autopista Medellín, tales como La Punta y Puente Piedra y, por el otro, sobre la variante de la Troncal de Occidente, tales como Santa Cruz y Laguna Larga.28

Entre las urbanizaciones identificadas para el desarrollo del presente proyecto se encuentran:

1. Abundara - La Prosperidad 2. Alcalá - Hacienda Madrid 3. Alhambra, Condominio Campestre - Hacienda Zaragoza 4. Altos de Madrid - Centro 5. Aranjuez - Hacienda Madrid 6. Arboleda - Hacienda Casa Blanca 7. AVIUM - Centro 8. Balsillas - Hacienda Casa Blanca 9. Boreal - La Prosperidad 10. El Huerto - Hacienda Casa Blanca 11. El Molino - Hacienda Casa Blanca 12. El Pedregal - Hacienda Casa Blanca 13. El Peñol – Reserva de Madrid 14. El Portón I - Hacienda Casa Blanca 15. El Portón II - Hacienda Casa Blanca 16. El Prado - Hacienda Madrid 17. El Redil - Hacienda Casa Blanca 18. El Retiro - Hacienda Madrid 19. El Rodeo - Hacienda Casa Blanca 20. El Solar - Hacienda Casa Blanca 21. Fontana - La Prosperidad 22. Hacienda Los Alcaparros I 23. Hacienda Los Alcaparros II 24. La Castellana - Hacienda Madrid 25. La Finca - Hacienda Madrid 26. La Herrería - Hacienda Casa Blanca 27. La Sierra - Hacienda Casa Blanca 28. Padua – Reserva de Madrid 29. Palermo - Reserva de Madrid 30. Palmar - Reserva de Madrid 31. Pampa - Reserva de Madrid 32. Paramillo - Reserva de Madrid 33. Piamonte - Reserva de Madrid 34. Prados - Reserva de Madrid 35. Solera - La Prosperidad 36. Tarento Apartamentos – Hacienda Zaragoza 37. Zaragoza - Hacienda Zaragoza 38. Ventura - La Prosperidad

28 Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca.


Imagen 4. Fuente: Catastro Municipal, 2009, Alcaldía de Madrid Cundinamarca

Enmarcando la zona de estudio se encuentra la Cabecera Municipal la cual se caracteriza por el predominio del uso residencial. Dentro de los desarrollos de vivienda localizados en el suelo urbano es posible encontrar tanto desarrollos formales como informales. Cabe anotar que luego de realizar las respectivas visitas técnicas se logró obtener un muestreo el cual se encuentra concentrado en siete (7) zonas del Municipio de Madrid, los cuales son:

- La Prosperidad - Hacienda Zaragoza - Reserva de Madrid - Hacienda Casa Blanca - Hacienda Madrid - Centro - Hacienda Los Alcaparros

DEMOGRAFÍA En las últimas décadas el crecimiento demográfico del departamento de Cundinamarca ha tenido un comportamiento por encima del crecimiento promedio nacional y, en particular, los municipios que se encuentran en la Sabana de Bogotá han presentado el mayor aumento poblacional en la región. Dicho crecimiento se da debido a los movimientos migratorios


intrarregionales que se han presentado entre la población atraída por Bogotá desde el resto del país y los municipios de la Sabana de Bogotá. De acuerdo con lo anterior, a continuación se presentan las proyecciones de población del municipio: Madrid, para el año 2018, según el DANE, el municipio deberá tener una población de 82.118 habitantes de los cuales 71.538 personas corresponden a su cabecera y 10.580 al resto del municipio y para el año 2020 el municipio tendría un total 85.090 habitantes.

Estas cifras poder tener como consecuencia la oferta de vivienda y empleo que tiene el municipio. Convirtiéndolo en uno de los municipios con mayor dinámica inmobiliaria de la región sabana. Esta dinámica se analizará más adelante. En cuanto a su comportamiento económico, el municipio de Madrid presenta una variación con respecto al 2005 consolidando el comercio como la principal destinación económica de los predios, diferente a la vivienda. El 7,8% de los establecimientos se dedica a la industria; el 55,3% a comercio; el 33,2% a servicios y el 3,7% a otra actividad.29

10.1.3. DEFINICIÓN DEL TIPO DE INMUEBLE.

La tipología de los inmuebles que serán utilizados como muestras para el presente proyecto están definidas en apartamentos sujetos al régimen de propiedad horizontal, ubicado en el casco urbano de Madrid, Cundinamarca. Es así, como se encontraron inmuebles nuevos, usados y en proyecto constructor; este último no entra dentro del proceso estadístico ya que estos inmuebles no existen físicamente y su valor comercial está sujeto a la fecha de entrega, lo cual los saca del mercado que se pretende obtener. Para los apartamentos que cuentan con garaje y/o depósito privado y/o de uso exclusivo, se les descuenta el valor de dicha unidad para de esta manera establecer el valor por metro cuadrado de solo la unidad privada “apartamento”.

29 Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca


En la siguiente tabla se puede observar la cantidad ofertas en venta con respecto a cada una de las zonas delimitadas por ubicación:

Imagen 5. Fuente: Datos Muestras por zona en ventas. Elaboración propia

ZONA MUESTRAS

CENTRO 13

HACIENDA CASA BLANCA 63

HACIENDA LOS ALCAPARROS 4

HACIENDA MADRID 49

HACIENDA ZARAGOZA 28

LA PROSPERIDAD 22

RESERVA DE MADRID 27

TOTAL DE MUESTRAS EN VENTA 206

En la siguiente tabla se puede observar la cantidad ofertas en renta con respecto a cada una de las zonas delimitadas por ubicación:

0 10 20 30 40 50 60 70

CENTRO

HACIENDA CASA BLANCA

HACIENDA LOS ALCAPARROS

HACIENDA MADRID

HACIENDA ZARAGOZA

LA PROSPERIDAD

RESERVA DE MADRID

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "VENTA" POR ZONA

MUESTRAS


Imagen 6. Fuente: Datos Muestras por zona en Renta. Elaboración propia

ZONA MUESTRAS

CENTRO 5

HACIENDA CASA BLANCA 53

HACIENDA LOS ALCAPARROS 4

HACIENDA MADRID 46

HACIENDA ZARAGOZA 20

LA PROSPERIDAD 41

RESERVA DE MADRID 32

TOTAL DE MUESTRAS EN RENTA 201

10.1.4. DEFINICIÓN DE VARIABLES.

Dadas las condiciones físicas de cada uno de los predios evidenciados en visita y corroborados telefónicamente, se logran establecer las variables:

1. Área privada. 2. Numero de Piso. 3. Estrato. 4. Ubicación.

1. ÁREA PRIVADA: Como bien se sabe esta área está definida como una

extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con la Ley 675 de 2001, así mismo la Resolución 620 de 2008 en su artículo No. 10 nos dice que para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad

0 10 20 30 40 50 60

CENTRO



HACIENDA MADRID

HACIENDA ZARAGOZA

LA PROSPERIDAD

RESERVA DE MADRID

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "RENTA" POR ZONA

MUESTRAS


horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Conforme lo anterior, las muestras objeto de estudio deben estar establecidas por áreas privadas; para esto se realizó la respectiva indagación y corroboración, aplicando un índice del 92% el cual corresponde al área privada a utilizar y un 8% restante, el cual está definido como área común. Dicha relación fue establecida con documentos de diferentes inmuebles sujetos a propiedad horizontal, suministrados por R.V. Inmobiliaria, arrojando porcentajes entre el 7 hasta 10 por ciento; adoptando un 8% de depuración. Posteriormente se encontró, que hay apartamento desde 38 m2 hasta 100 m2, los cuales van a ser procesados en tres rangos: apartamentos de 38 m2 hasta 52 m2, apartamentos de 53 m2 hasta 72 m2 y apartamentos de 73 m2 hasta 100 m2.

En la siguiente tabla se evidencia la cantidad ofertas en venta con respecto a los rangos por áreas establecidos:

Imagen 7. Fuente: Datos Muestras por rango de área en Venta. Elaboración propia

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

38 M2 A 52 M2

53 M2 A 72 M2

73 M2 A 100 M2

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "VENTA" POR ÁREA

MUESTRAS


ÁREAS MUESTRAS

38 M2 A 52 M2 63

53 M2 A 72 M2 119

73 M2 A 100 M2 24


En la siguiente tabla se observa la cantidad de ofertas en Renta con respecto a los rangos por áreas establecidos:

Imagen 8. Fuente: Datos Muestras por rango de área en Renta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS

38 M2 A 52 M2 71

53 M2 A 72 M2 112

73 M2 A 100 M2 18


2. NUMERO DE PISO: La tipología constructiva evidenciada en campo

corresponde a edificios en su mayoría de hasta 6 pisos, sin embargo se encontraron en el sector de la prosperidad edificios de hasta 20 pisos.

Los conjuntos que cuentan con más de 6 pisos tienen ascensor por norma, para los demás que tienen hasta 6 niveles de altura no cuentan con ascensor; sin embargo, el conjunto residencial la ALHAMBRA,

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

38 M2 A 52 M2

53 M2 A 72 M2

73 M2 A 100 M2

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "RENTA" POR ÁREA

MUESTRAS


CONDOMINIO CAMPESTRE que cuenta con ascensor y su altura es de tan solo 6 pisos. Lo anterior se establece con el fin de identificar los pisos más comerciales, ya que para aquellos apartamentos que no cuentan con ascensor y quedan en un nivel de piso más alto su comercialización es más lenta que la de un predio en segundo o primero piso, esto en cuanto a venta o renta. Así mismo, para aquellos conjuntos en donde si cuentan con ascensor los pisos más altos son más atractivos en cuanto a su comerciabilidad, por ende su precio individual debería ser más alto. Ahora, se establece rangos por pisos para poder identificar la cantidad de predios identificados en campo; dichos rangos están dados por apartamentos de 1 piso a 2do piso, de 3 piso a 4to piso, de 5to piso a 6to piso y de 7mo piso en adelante. En la siguiente tabla se puede ver la cantidad ofertas en Venta con respecto a los rangos por piso establecidos:

Imagen 9. Fuente: Datos Muestras por rango de Piso en Venta. Elaboración propia

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

1 PISO A 2 PISO

3 PISO A 4 PISO

5 PISO A 6 PISO

7 PISO Y MÁS

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "VENTA" POR PISO

MUESTRAS


ÁREAS MUESTRAS

1 PISO A 2 PISO 52

3 PISO A 4 PISO 99

5 PISO A 6 PISO 44

7 PISO Y MÁS 11


En la siguiente tabla se observa la cantidad ofertas en Renta con respecto a los rangos por piso establecidos:

Imagen 10. Fuente: Datos Muestras por rango de Piso en Renta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS

1 PISO A 2 PISO 62

3 PISO A 4 PISO 64

5 PISO A 6 PISO 54

7 PISO Y MÁS 21


3. ESTRATO. Para esta variable hay que considerar que los inmuebles

muestreados son muy homogéneos entre sí, ya sea en cuanto a sus acabados o dotación comunal. Hay evidencia de conjuntos residenciales estrato socioeconómico 3 que pueden contar con piscina, canchas de squash etc., y estratos 4 que también; en cuanto a los acabados de cada unidad es relativa, ya que en

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

1 PISO A 2 PISO

3 PISO A 4 PISO

5 PISO A 6 PISO

7 PISO Y MÁS

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "RENTA" POR PISO

MUESTRAS


su gran mayoría los apartamentos fueron entregados en obra negra, gris o blanca y cada propietario dio arreglo con acabados muy similares de acuerdo a la zona. Sin embargo, a continuación se relacionan los estratos encontrados en para cada una de las ofertas, dichos estratos fueron contrastados con la estratificación establecida por el municipio de Madrid Cundinamarca. En la siguiente tabla se refleja la cantidad de ofertas en Venta con respecto a los estratos socioeconómicos encontrados:

Imagen 11. Fuente: Datos Muestras por Estrato en Venta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS

ESTRATO 3 178

ESTRATO 4 28


0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180

ESTRATO 1

ESTRATO 2

ESTRATO 3

ESTRATO 4

ESTRATO 5

ESTRATO 6

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "VENTA" POR ESTRATO

MUESTRAS


En la siguiente tabla se expone la cantidad ofertas en Renta con respecto a los estratos socioeconómicos encontrados:

Imagen 12. Fuente: Datos Muestras por Estrato en Renta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS

ESTRATO 3 175

ESTRATO 4 26


4. UBICACIÓN. Se encontró una concentración de muestras conformadas por siete (7) zonas las cuales son:

- La Prosperidad - Hacienda Zaragoza - Reserva de Madrid - Hacienda Casa Blanca - Hacienda Madrid - Centro - Hacienda Los Alcaparros

Estas zonas fueron construidas progresivamente, pero de forma constante en el transcurso de 5 años, diseñadas como grandes ciudadelas en donde se encuentran distintas tipologías constructivas y de áreas.

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180

ESTRATO 1

ESTRATO 2

ESTRATO 3

ESTRATO 4

ESTRATO 5

ESTRATO 6

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "RENTA" POR ESTRATO

MUESTRAS


Esta variable se encuentra definida en el presente capitulo “definición de tipo de inmueble” y descrita en las imágenes 5 muestras por zona en venta y 6 muestras por zona en renta.

10.2. FASE II.

10.2.1. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: FUENTES DIRECTAS E INDIRECTAS.

Se realizaron ocho (8) visitas al municipio de Madrid, Cundinamarca para de esta manera obtener de manera directa ofertas de venta y renta de apartamentos sujetos a propiedad horizontal; así mismo, para conocer la tipología constructiva de las torres, conocer la infraestructura de cada uno de los sectores, reconocer la accesibilidad vial para cada uno de los conjuntos residenciales, su estado de conservación, arborización, etc. Se visitó cada uno de los conjuntos residenciales, se logró ingresar a tan solo unos pocos, esto dado las normas establecidas por la asamblea de cada conjunto. En algunos casos, en donde el propietario se encontraba disponible, se ingresó al inmueble, se reconoció distribución interna, disposición en acabados y demás información suministrada por el propietario. Se encontró gran número de ofertas publicadas en ventanas, carteleras (portería) y cuaderno de registro de venta y arriendo. Lo anterior obedece a la informalidad de publicidad de los inmuebles, esto debido a la no costumbre de pagar publicidad y porcentajes a una inmobiliaria. Así mismo, se encontraron ofertas en páginas reconocidas como lo son MetroCuadrado.com y FincaRaiz.com; para tan caso de fuentes indirectas solo se trabajaron estos dos portales de finca raíz. Para tal caso, se obtuvieron los siguientes resultados: 206 ofertas en venta, 201 ofertas en renta, para un total de 407 ofertas entre renta y venta. De los cuales 227 ofertas corresponden a muestras directas (obtenidas en campo) y 180 ofertas obtenidas en los portes de finca raíz anteriormente mencionados. Cabe aclarar que dichas ofertas fueron verificadas telefónicamente, para corroborar nombre de conjunto, área del apartamento, numero de piso, acabados, vetustez, estrato, acabados, numero de parqueaderos, depósitos, numero de baños, habitaciones, cocina, valor de administración, entre otros. Información la cual se encuentra descrita en el formato de mercado.


En la siguiente grafica se muestra con mayor exactitud dicho muestreo.

Imagen 13. Fuente: Datos fuentes directas e indirectas Venta y Renta. Elaboración propia.

0 5 10 15 20 25 30 35 40

CENTRO


HACIENDA LOSALCAPARROS

HACIENDA MADRID

HACIENDA ZARAGOZA

LA PROSPERIDAD

RESERVA DE MADRID

MUESTRASINDIRECTAS RENTA

MUESTRASINDIRECTAS VENTA

MUESTRASDIRECTAS RENTA

MUESTRASDIRECTAS VENTA

ZONA

MUESTRAS DIRECTAS

VENTA

MUESTRAS DIRECTAS

RENTA

MUESTRAS INDIRECTAS

VENTA

MUESTRAS INDIRECTAS

RENTA

CENTRO 8 3 5 2

HACIENDA CASA BLANCA 36 31 27 22

HACIENDA ALCAPARROS 2 2 2 2

HACIENDA MADRID 27 26 22 20

HACIENDA ZARAGOZA 16 12 12 8

LA PROSPERIDAD 8 27 14 14

RESERVA DE MADRID 14 15 13 17

TOTAL DE MUESTRAS DIRECTAS 227

TOTAL DE MUESTRAS INDIRECTAS 180


10.2.2. CONSTRUCCIÓN DE LA BASE DE DATOS.

Para la construcción de la base de datos se tomó como referencia los formatos de estudio de mercado utilizados en R.V INMOBILIARIA para la realización de avalúos comerciales. Se realizó el respectivo análisis a los formatos, con el fin de obtener la información necesaria de cada inmueble, adicionando y depurando ítems que permitan un correcto procesamiento estadístico. Es así, como se establecen dos formatos:

Formato de mercado para ofertas en venta.

Formato de mercado para ofertas en renta. Conforme lo anterior, se tienen los siguientes ítems para el registro de la base en cuanto al estudio de ofertas en venta:

No. NOMBRE

CONJUNTO ZONA DIRECCIÓN

COORDENADAS

TIPO PISO EDAD AÑOS

ESTRATO VALOR OFERTA

VALOR DEPURADO

No. GARAJES

VR GARAJES

VR DEPÓSITO

VR TERRAZA, BALCÓN

Y/O PATIO

ÁREA PRIVADA

M²

VR M²

FUENTE Y/O

TELÉFONO FECHA HAB. BAÑOS COCINAS

OBSERVACIONES

1

2

3

4

Imagen 14. Fuente: Formato estudio de mercado inmuebles en venta. Elaboración propia.

1) No. (número de oferta). 2) NOMBRE CONJUNTO. 3) ZONA. 4) DIRECCIÓN. 5) COORDENADAS. 6) TIPO (tipo de inmueble). 7) PISO (número de piso). 8) EDAD (años) (Vetustez). 9) ESTRATO.

10) VALOR OFERTA (valor pedido). 11) VALOR DEPURADO (valor negociado). 12) No. GARAJES. 13) Vr. Garajes (valor venta garajes). 14) Vr. Depósito (valor venta depósito). 15) Vr. TERRAZA, BALCÓN Y/O PATIO. 16) ÁREA PRIVADA M². 17) VR. M² (valor venta por metro cuadrado). 18) FUENTE Y/O TELÉFONO. 19) FECHA (fecha de captura de la oferta). 20) HAB. (número de habitaciones). 21) BAÑOS (número de baños).


22) COCINAS (número de cocinas). 23) OBSERVACIONES.

Para las ofertas en renta se plantearon los siguientes ítems:

No. NOMBRE

CONJUNTO ZONA DIRECCIÓN

COORDEN

ADAS TIPO PISO

EDAD

AÑOS ESTRATO

VALOR

OFERTA

VALOR

DEPURADO

ADMINISTRACIÓN

No.

GARAJES

VR

GARAJES

VR

DEPÓSITO

ÁREA

PRIVADA M²

VR M²

FUENTE

Y/O TELÉFONO

FECHA HAB. BAÑOS COCINAS

OBSE

RVACIONES

1

2

3

4

Imagen 15. Fuente: Formato estudio de mercado inmuebles en renta. Elaboración propia.

1) No. (número de oferta). 2) NOMBRE CONJUNTO 3) ZONA 4) DIRECCIÓN 5) COORDENADAS 6) TIPO (tipo de inmueble). 7) PISO (número de piso). 8) EDAD (años) (Vetustez). 9) ESTRATO 10) VALOR OFERTA (valor pedido). 11) VALOR DEPURADO (valor negociado). 12) ADMINISTRACIÓN 13) No. GARAJES. 14) VR GARAJES (valor arriendo garajes). 15) VR DEPÓSITO (valor arriendo deposito). 16) ÁREA PRIVADA M² 17) VR M² (valor arriendo por metro cuadrado). 18) FUENTE Y/O TELÉFONO 19) FECHA (fecha de captura de la oferta). 20) HAB. (número de habitaciones). 21) BAÑOS (número de baños). 22) COCINAS (número de cocinas). 23) OBSERVACIONES

**Anexo al presente informe se adjuntara la base construida con las ofertas en venta y renta evidenciadas en campo y en los portales web.

10.2.3. DEPURACIÓN Y SELECCIÓN DE COMPARABLES:

CARACTERIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN (SACAR LOS ATÍPICOS,

NORMALIZAR).

Este proceso pretende organizar los datos captados en campo y en los portales web en cada uno de los formatos de estudio de mercado anteriormente mostrados, de tal manera que los resultados a utilizar en la


base de datos sean siempre inequívocos y den el resultado que se pretende. Conforme a esto, se puede establecer tendencias de precios por conjunto residencial, y así fácilmente identificar los inmuebles sobre valorados en cuanto a su precio de venta. Lo anterior, se genera a raíz de una especulación inmobiliaria la cual está basada en el pronóstico y en un estudio de los precios de las viviendas. En donde un especulador intenta predecir el rendimiento futuro de cualquier inversión, y tiende a centrarse en las ganancias a corto plazo. Cuando la especulación impulsa la demanda, los precios se disparan y viceversa. Los costos de la vivienda no solo dependen de la demanda especulativa, sino también de la oferta y las tasas de interés. Generalmente un comprador adquiere una propiedad para revenderla rápidamente, en lugar de disfrutarla a largo plazo, confiando en el hecho de que podrá beneficiarse del rápido aumento en los precios de la propiedad. Una vez normalizadas las muestras obtenidas, se evidencian nueve (9) ofertas que se encuentran con precios atípicos tanto en renta como en venta, los cuales se observan a continuación:

10.2.3.1. MUESTRAS ATÍPICAS EN VENTA:

DATOS ATÍPICOS EN VENTA

No. NOMBRE

CONJUNTO ZONA

VALOR OFERTA

VALOR DEPURADO

ÁREA PRIVADA M²

VR M²

1 ARBOLEDA HACIENDA CASA

BLANCA $ 340.000.000 $ 316.200.000 73,00 $ 4.061.096

2 EL RODEO HACIENDA CASA

BLANCA $ 220.000.000 $ 209.000.000 59,25 $ 3.527.426

3 FONTANA LA PROSPERIDAD $ 210.000.000 $ 203.700.000 53,36 $ 3.773.051

4 ZARAGOZA HACIENDA ZARAGOZA

$ 170.000.000 $ 164.900.000 49,68 $ 3.271.538

5 PAMPA RESERVA DE

MADRID $ 180.000.000 $ 174.600.000 51,52 $ 3.342.974

6 VENTURA LA PROSPERIDAD $ 240.000.000 $ 232.800.000 55,20 $ 4.160.145

Imagen 16. Fuente: Muestras atípicas en venta. Elaboración propia.


- Para el conjunto residencial Arboleda, ubicado en la Hacienda Casa Blanca, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL ARBOLEDA

PROMEDIO 12 DATOS $ 2.698.550

DESVIACIÓN 12 DATOS $ 86.151

COEFICIENTE DE VARIACIÓN 3,19%

NÚMERO DE DATOS 12

RAÍZ N 3,46

T-STUDENT 1,569

LIMITE SUPERIOR $ 2.737.570

LIMITE INFERIOR $ 2.659.529

El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 4.061.096 por m2, valor que excede un 32,59% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Residencial Arboleda las cuales corresponden a $ 2.737.570 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial El Rodeo, ubicado en la Hacienda Casa

Blanca, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL EL RODEO




NÚMERO DE DATOS 3

RAÍZ N 1,73

T-STUDENT 1,996



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 3.527.426 por m2, valor que excede un 35,62% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Residencial El Rodeo las cuales corresponden a $ 2.270.988 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial La Fontana, ubicado en La Prosperidad, se

obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL LA FONTANA





NÚMERO DE DATOS 6

RAÍZ N 2,45

T-STUDENT 1,692



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 3.773.051 por m2, valor que excede un 35,31% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Residencial La Fontana las cuales corresponden a $ 2.440.753 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial Zaragoza, ubicado en la Hacienda Zaragoza, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL ZARAGOZA




NÚMERO DE DATOS 12

RAÍZ N 3,46

T-STUDENT 1,569



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 3.271.538 por m2, valor que excede un 30,95% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Residencial Zaragoza las cuales corresponden a $ 2.259.096 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial Pampa, ubicado en la Reserva de Madrid, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL PAMPA




NÚMERO DE DATOS 6

RAÍZ N 2,45

T-STUDENT 1,692




El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 3.342.974 por m2, valor que excede un 28,05% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Pampa las cuales corresponden a $2.405.234 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial Ventura, ubicado en La Prosperidad, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL VENTURA




NÚMERO DE DATOS 5

RAÍZ N 2,24

T-STUDENT 1,746



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 4.160.145 por m2, valor que excede un 37,86% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Ventura las cuales corresponden a $2.585.243 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

10.2.3.2. MUESTRAS ATÍPICAS EN RENTA:

DATOS ATÍPICOS EN RENTA

No. NOMBRE

CONJUNTO ZONA

VALOR OFERTA

VALOR DEPURADO

ÁREA PRIVADA M²

VR M²

1 PRADOS RESERVA DE

MADRID $ 900.000 $ 873.000 51,00 $ 15.518

2 LA SIERRA HACIENDA CASA

BLANCA $ 1.767.600 $ 1.714.572 86,00 $ 16.011

3 PARAMILLO RESERVA DE

MADRID $ 1.050.000 $ 1.018.500 57,60 $ 14.046

Imagen 17. Fuente: Muestras atípicas en renta. Elaboración propia.

- Para el conjunto residencial Prados, ubicado en la Reserva de Madrid, se

obtuvieron las siguiente estadísticas:


CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS

PROMEDIO 7 DATOS $ 10.914

DESVIACIÓN 7 DATOS $ 617


NÚMERO DE DATOS 7

RAÍZ N 2,65

T-STUDENT 1,655

LIMITE SUPERIOR $ 11.300

LIMITE INFERIOR $ 10.528

El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 15.518 por m2, valor que excede un 27,18% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Prados las cuales corresponden a $11.300 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial La Sierra, ubicado en la Hacienda Casa

Blanca, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL LA SIERRA




NÚMERO DE DATOS 6

RAÍZ N 2,45

T-STUDENT 1,692



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 16.011 por m2, valor que excede un 29,82% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto La Sierra las cuales corresponden a $11.237 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

- Para el conjunto residencial Paramillo, ubicado en la Reserva de Madrid, se obtuvieron las siguiente estadísticas:

CONJUNTO RESIDENCIAL PARAMILLO




NÚMERO DE DATOS 10

RAÍZ N 3,16


T-STUDENT 1,592



El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 14.046 por m2, valor que excede un 16,90% sobre el límite superior de las muestras obtenidas en el Conjunto Paramillo las cuales corresponden a $11.673 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis estadístico.

Dado lo anterior, se obtuvieron los siguientes datos comparables:

ZONA MUESTRAS EN VENTA MUESTRAS EN VENTA

CENTRO 13 5

HACIENDA CASA BLANCA 63 53

HACIENDA LOS ALCAPARROS 4 4

HACIENDA MADRID 49 46

HACIENDA ZARAGOZA 28 20

LA PROSPERIDAD 22 41

RESERVA DE MADRID 27 32

TOTAL DE MUESTRAS 206 201

10.2.4. DESCRIPCIÓN ESTADÍSTICA DE LAS VARIABLES

Para este punto se mostrara el comportamiento con cada una de las variables anteriormente definidas, estableciendo los límites de confianza, desviación estándar, varianza, máximos, mínimos etc.

10.2.4.1. VARIABLE POR UBICACIÓN

Dado lo anterior, se obtuvieron las siguientes estadísticas para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable Ubicación (Zonas).

ESTADISTICAS POR ZONA - INMUEBLES EN VENTA

ZONA CENTRO

MEDIA $ 2.308.812

DESVIACIÓN ESTANDAR $ 168.417


NÚMERO DE DATOS 13

RAÍZ N 3,61

MÁXIMO $ 2.565.844,48

MÍNIMO $ 2.002.669,72

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




VARIANZA $ 30.488.289.114

Para la zona centro, el estudio arroja un promedio de $ 2.308.812, una desviación estándar de $ 168.417, un coeficiente de variación del 7,29%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.400.363 y límite inferior de $ 2.217.261, con un total de muestra de 13 datos.

ZONA HACIENDA CASA BLANCA

MEDIA $ 2.624.469



NÚMERO DE DATOS 63

RAÍZ N 7,94

MÁXIMO $ 3.247.407,26

MÍNIMO $ 2.003.569,11

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 62.947.482.491

Para la zona de Casa Blanca, el estudio arroja un promedio de $ 2.624.469, una desviación estándar de $ 250.893, un coeficiente de variación del 9,56%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.686.423 y límite inferior de $ 2.562.515, con un total de muestra de 63 datos.

ZONA HACIENDA LOS ALCAPARROS

MEDIA $ 2.283.338



NÚMERO DE DATOS 4

RAÍZ N 2,00

MÁXIMO $ 2.397.168,10

MÍNIMO $ 2.232.736,57

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




VARIANZA $ 5.974.559.115

Para la zona de Los Alcaparros, el estudio arroja un promedio de $ 2.283.338, una desviación estándar de $ 77.295, un coeficiente de variación del 3,39%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.359.086 y límite inferior de $ 2.207.590, con un total de muestra de 4 datos.

ZONA HACIENDA MADRID

MEDIA $ 2.421.271



NÚMERO DE DATOS 49

RAÍZ N 7,00

MÁXIMO $ 2.790.000,00

MÍNIMO $ 1.939.860,48

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 58.347.657.542

Para la zona de Hacienda Madrid, el estudio arroja un promedio de $ 2.421.271, una desviación estándar de $ 241.553, un coeficiente de variación del 9,98%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.488.905 y límite inferior de $ 2.353.638, con un total de muestra de 49 datos.

ZONA HACIENDA ZARAGOZA

MEDIA $ 2.296.020



NÚMERO DE DATOS 28

RAÍZ N 5,29

MÁXIMO $ 2.622.337,66

MÍNIMO $ 2.100.040,26

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




VARIANZA $ 11.830.546.071

Para la zona de Hacienda Zaragoza, el estudio arroja un promedio de $ 2.296.020, una desviación estándar de $ 108.768, un coeficiente de variación del 4,74%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.336.308 y límite inferior de $ 2.255.733, con un total de muestra de 28 datos.

ZONA LA PROSPERIDAD

MEDIA $ 2.440.817



NÚMERO DE DATOS 22

RAÍZ N 4,69

MÁXIMO $ 2.611.413,04

MÍNIMO $ 2.202.989,13

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 10.238.970.606

Para la zona de La Prosperidad, el estudio arroja un promedio de $ 2.440.817, una desviación estándar de $ 101.188, un coeficiente de variación del 4,15%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.483.100 y límite inferior de $ 2.398.534, con un total de muestra de 22 datos.

ZONA RESERVA DE MADRID

MEDIA $ 2.454.120



NÚMERO DE DATOS 27

RAÍZ N 5,20

MÁXIMO $ 2.803.278,69

MÍNIMO $ 2.241.638,80

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 18.975.298.336


Para la zona de Reserva Madrid, el estudio arroja un promedio de $ 2.454.120, una desviación estándar de $ 137.751, un coeficiente de variación del 5,61%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.402.161 y límite inferior de $ 2.506.079, con un total de muestra de 27 datos.

ESTADISTICAS POR ZONA - INMUEBLES EN RENTA

ZONA CENTRO

MEDIA $ 9.381



NÚMERO DE DATOS 5

RAÍZ N 2,24

MÁXIMO $ 10.769,15

MÍNIMO $ 8.552,08

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 1.299.451

Para la zona centro, el estudio arroja un promedio de $ 9.381, una desviación estándar de $ 1.140, un coeficiente de variación del 12,15%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.380 y límite inferior de $ 8.382, con un total de muestra de 5 datos.

ZONA HACIENDA CASA BLANCA

MEDIA $ 10.743

DESVIACIÓN ESTANDAR $ 717


NÚMERO DE DATOS 53

RAÍZ N 7,28

MÁXIMO $ 12.381,29

MÍNIMO $ 8.724,58

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 513.731


Para la zona de Casa Blanca, el estudio arroja un promedio de $ 10.743, una desviación estándar de $ 717, un coeficiente de variación del 6,67%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.936 y límite inferior de $ 10.550, con un total de muestra de 53 datos.

ZONA HACIENDA LOS ALCAPARROS

MEDIA $ 11.805



NÚMERO DE DATOS 4

RAÍZ N 2,00

MÁXIMO $ 12.136,38

MÍNIMO $ 11.373,25

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 113.902

Para la zona de Los Alcaparros, el estudio arroja un promedio de $ 11.805, una desviación estándar de $ 337, un coeficiente de variación del 2,86%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $12.136 y límite inferior de $ 11.475, con un total de muestra de 4 datos.

ZONA HACIENDA HACIENDA MADRID

MEDIA $ 10.147



NÚMERO DE DATOS 46

RAÍZ N 6,78

MÁXIMO $ 12.797,05

MÍNIMO $ 8.010,12

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




Para la zona de Hacienda Madrid, el estudio arroja un promedio de $ 10.147, una desviación estándar de $ 1.371, un coeficiente de variación del 13,51%, intervalos de confianza entre el límite superior


correspondiente a $10.543 y límite inferior de $ 9.751, con un total de muestra de 46 datos.

ZONA HACIENDA ZARAGOZA

MEDIA $ 9.895



NÚMERO DE DATOS 20

RAÍZ N 4,47

MÁXIMO $ 10.935,90

MÍNIMO $ 8.724,87

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 507.131

Para la zona de Hacienda Zaragoza, el estudio arroja un promedio de $ 9.895, una desviación estándar de $ 712, un coeficiente de variación del 7,20%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.207 y límite inferior de $ 9.583, con un total de muestra de 20 datos.

ZONA LA PROSPERIDAD

MEDIA $ 11.167



NÚMERO DE DATOS 41

RAÍZ N 6,40

MÁXIMO $ 12.834,52

MÍNIMO $ 10.106,84

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 461.554

Para la zona de La Prosperidad, el estudio arroja un promedio de $ 11.167, una desviación estándar de $ 679, un coeficiente de variación del 6,08%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 11.375 y límite inferior de $ 10.959, con un total de muestra de 41 datos.


ZONA RESERVA DE MADRID

MEDIA $ 10.632



NÚMERO DE DATOS 32

RAÍZ N 5,66

MÁXIMO $ 11.980,00

MÍNIMO $ 9.153,07

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 536.849

Para la zona de Reserva Madrid, el estudio arroja un promedio de $ 10.632, una desviación estándar de $ 733, un coeficiente de variación del 6,89%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.886 y límite inferior de $ 10.378, con un total de muestra de 32 datos.

10.2.4.2. VARIABLE POR ÁREA

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable área Privada, se estimaron las siguientes estadísticas:

ESTADISTICAS POR RANGO DE ÁREA - INMUEBLES EN VENTA

ÁREAS ENTRE 38 M2 Y 52 M2

MEDIA $ 2.448.882



NÚMERO DE DATOS 63

RAÍZ N 7,94

MÁXIMO $ 2.790.000,00

MÍNIMO $ 2.100.040,26

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 28.070.313.402

Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 38 m2 y 52 m2 se obtiene un promedio de $ 2.448.882, una desviación estándar de $


167.542, un coeficiente de variación del 6,84%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.490.254 y límite inferior de $ 2.407.511, con un total de muestra de 63 datos.


MEDIA $ 2.407.977



NÚMERO DE DATOS 120

RAÍZ N 10,95

MÁXIMO $ 2.803.278,69

MÍNIMO $ 1.939.860,48

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 39.134.401.986

Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 53 m2 y 72 m2 se obtiene un promedio de $ 2.407.977, una desviación estándar de $ 197.824, un coeficiente de variación del 8,22%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.443.371 y límite inferior de $ 2.372.582, con un total de muestra de 120 datos.


MEDIA $ 2.788.816



NÚMERO DE DATOS 23

RAÍZ N 4,80

MÁXIMO $ 3.247.407,26

MÍNIMO $ 2.266.545,89

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 83.382.754.484

Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 73 m2 y 100 m2 se obtiene un promedio de $ 2.788.816, una desviación estándar de $ 288.761, un coeficiente de variación del 10,35%, intervalos de


confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.906.827 y límite inferior de $ 2.670.805, con un total de muestra de 23 datos.

ESTADISTICAS POR RANGO DE ÁREA - INMUEBLES EN RENTA


MEDIA $ 11.170



NÚMERO DE DATOS 71

RAÍZ N 8,43

MÁXIMO $ 12.834,52

MÍNIMO $ 9.277,78

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 737.116

Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 38 m2 y 52 m2 se obtiene un promedio de $ 11.170, una desviación estándar de $ 859, un coeficiente de variación del 7,69%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 11.370 y límite inferior de $ 10.970, con un total de muestra de 71 datos.


MEDIA $ 10.227




RAÍZ N 10,58

MÁXIMO $ 11.972,22

MÍNIMO $ 8.010,12

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 919.935

Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 53 m2 y 72 m2 se obtiene un promedio de $ 10.227, una desviación estándar de $


959, un coeficiente de variación del 9,38%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.404 y límite inferior de $ 10.049, con un total de muestra de 112 datos.


MEDIA $ 10.431



NÚMERO DE DATOS 18

RAÍZ N 4,24

MÁXIMO $ 11.795,80

MÍNIMO $ 8.724,87

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 917.596

Para las muestras obtenidas que están en el rango de 73 m2 y 100 m2 se obtiene un promedio de $ 10.431, una desviación estándar de $ 958, un coeficiente de variación del 9,18%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.873 y límite inferior de $ 9.988, con un total de muestra de 18 datos.

10.2.4.3. VARIABLE POR NÚMERO DE PISO

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable número de piso, se obtienen las siguientes estadísticas:

ESTADISTICAS POR RANGO DE NÚMERO DE PISO - INMUEBLES EN VENTA

DE 1 PISO A 2 PISO

MEDIA $ 2.460.766



NÚMERO DE DATOS 52

RAÍZ N 7,21

MÁXIMO $ 3.247.407,26

MÍNIMO $ 1.988.643,74

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




VARIANZA $ 56.773.885.432

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de primer a segundo piso se determina un promedio de $ 2.460.766, una desviación estándar de $ 238.273, un coeficiente de variación del 9,68%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.525.528 y límite inferior de $ 2.396.004, con un total de muestra de 52 datos.

DE 3 PISO A 4 PISO

MEDIA $ 2.454.431



NÚMERO DE DATOS 99

RAÍZ N 9,95

MÁXIMO $ 3.113.958,81

MÍNIMO $ 1.954.874,84

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 54.365.529.932

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de tercer a cuarto piso se determina un promedio de $ 2.454.431, una desviación estándar de $ 233.164, un coeficiente de variación del 9,50%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.500.361 y límite inferior de $ 2.408.502, con un total de muestra de 99 datos.

DE 5 PISO A 6 PISO

MEDIA $ 2.484.535



NÚMERO DE DATOS 44

RAÍZ N 6,63

MÁXIMO $ 3.068.720,93

MÍNIMO $ 1.939.860,48

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




VARIANZA $ 64.129.058.017

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de quinto a sexto piso se determina un promedio de $ 2.484.535, una desviación estándar de $ 253.237, un coeficiente de variación del 10,19%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.559.361 y límite inferior de $ 2.409.710, con un total de muestra de 44 datos.

DE 7 PISO EN ADELANTE

MEDIA $ 2.464.677



NÚMERO DE DATOS 11

RAÍZ N 3,32

MÁXIMO $ 2.590.969,90

MÍNIMO $ 2.401.528,51

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 4.042.596.050

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de séptimo piso en adelante se determina un promedio de $ 2.464.677, una desviación estándar de $ 63.581, un coeficiente de variación del 2,58%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.502.250 y límite inferior de $2.427.103, con un total de muestra de 11 datos.

ESTADISTICAS POR RANGO DE NÚMERO DE PISO - INMUEBLES EN RENTA

DE 1 PISO A 2 PISO

MEDIA $ 10.585



NÚMERO DE DATOS 62

RAÍZ N 7,87

MÁXIMO $ 12.797,05

MÍNIMO $ 8.271,98

CONFIANZA 95,00%


ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 967.840

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de primer a segundo se determina un promedio de $ 10.585, una desviación estándar de $984, un coeficiente de variación del 9,29%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.830 y límite inferior de $ 10.340, con un total de muestra de 62 datos.

DE 3 PISO A 4 PISO

MEDIA $ 10.573



NÚMERO DE DATOS 64

RAÍZ N 8,00

MÁXIMO $ 12.797,05

MÍNIMO $ 8.551,74

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de tercer a cuarto piso se determina un promedio de $ 10.573, una desviación estándar de $ 1.030, un coeficiente de variación del 9,74%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.825 y límite inferior de $10.320, con un total de muestra de 64 datos.

DE 5 PISO A 6 PISO

MEDIA $ 10.334



NÚMERO DE DATOS 54

RAÍZ N 7,35

MÁXIMO $ 12.304,54

MÍNIMO $ 8.010,12

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%


Z $ 1,959964




Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de quinto a sexto piso se determina un promedio de $ 10.334, una desviación estándar de $ 1.086, un coeficiente de variación del 10,51%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.624 y límite inferior de $10.044, con un total de muestra de 54 datos.

DE 7 PISO EN ADELANTE

MEDIA $ 11.203



NÚMERO DE DATOS 21

RAÍZ N 4,58

MÁXIMO $ 12.834,52

MÍNIMO $ 10.151,92

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 428.546

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de séptimo piso en adelante se determina un promedio de $ 11.203, una desviación estándar de $ 655, un coeficiente de variación del 5,84%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 11.483 y límite inferior de $ 10.923, con un total de muestra de 21 datos.

10.2.4.4. VARIABLE POR ESTRATO

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable estrato socioeconómico, se determinan las siguientes estadísticas:

ESTADISTICAS POR ESTRATO SOCIOECONÓMICO - INMUEBLES EN VENTA

ESTRATO 3

MEDIA $ 2.433.605





RAÍZ N 13,34

MÁXIMO $ 3.247.407,26

MÍNIMO $ 1.939.860,48

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 47.742.169.802

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el estrato socioeconómico tres (3) se obtuvo un promedio de $ 2.433.605, una desviación estándar de $ 218.500, un coeficiente de variación del 8,98%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.465.704 y límite inferior de $ 2.401.506, con un total de muestra de 178 datos.

ESTRATO 4

MEDIA $ 2.649.922



NÚMERO DE DATOS 28

RAÍZ N 5,29

MÁXIMO $ 3.092.727,27

MÍNIMO $ 2.266.545,89

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 54.324.109.817

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el estrato socioeconómico cuatro (4) se obtuvo un promedio de $ 2.649.922, una desviación estándar de $ 233.075, un coeficiente de variación del 8,80%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $2.736.253 y límite inferior de $ 2.563.591, con un total de muestra de 28 datos.


ESTADISTICAS POR ESTRATO SOCIOECONÓMICO - INMUEBLES EN RENTA

ESTRATO 3

MEDIA $ 10.609




RAÍZ N 13,23

MÁXIMO $ 12.834,52

MÍNIMO $ 8.010,12

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964




Para las muestras obtenidas que se encuentran en el estrato socioeconómico tres (3) se obtuvo un promedio de $ 10.609, una desviación estándar de $ 1.038, un coeficiente de variación del 9,78%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.763 y límite inferior de $ 10.456, con un total de muestra de 175 datos.

ESTRATO 4

MEDIA $ 10.370



NÚMERO DE DATOS 26

RAÍZ N 5,10

MÁXIMO $ 11.753,97

MÍNIMO $ 8.724,87

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



VARIANZA $ 789.589

Para las muestras obtenidas que se encuentran en el estrato socioeconómico cuatro (4) se obtuvo un promedio de $ 10.370, una desviación estándar de $ 899, un coeficiente de variación del 8,57%,


intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.711 y límite inferior de $ 10.028, con un total de muestra de 26 datos.

10.2.4.5. ESTADISTICA GENERAL

MUESTRAS TOTALES EN VENTA

MUESTREO TOTAL EN VENTA

MEDIA $ 2.463.007




RAÍZ N 14,35

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



Para la totalidad de las muestras obtenidas se obtuvo un promedio de $2.463.007, una desviación estándar de $ 232.161, un coeficiente de variación del 9,43%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.494.711 y límite inferior de $ 2.431.304, con un total de muestra de 206 datos.

MUESTRAS TOTALES EN VENTA

MUESTREO TOTAL EN RENTA

MEDIA $ 10.578




RAÍZ N 14,18

CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%

Z $ 1,959964



Para la totalidad de las muestras obtenidas se obtuvo un promedio de $10.578, una desviación estándar de $ 1.021, un coeficiente de variación del 9,65%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.719 y límite inferior de $ 10.437, con un total de muestra de 201 datos.


10.3. FASE III.

10.3.1. CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN.

Conforme a la definición de método de capitalización de rentas o ingresos, descrita en la Resolución 620 de 2008 en el artículo 2 la cual la dice que se trata de una técnica valuatoria que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas (canon de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en la vida remanente del bien.

Está técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:

𝑖=𝑅/𝑃

Donde, 𝑖= 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛

𝑅= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎

𝑃= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎30

En conclusión es la relación hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de las propiedades con características similares al bien objeto de avalúo.31

Conforme a esto, se procede a hallar las tasas de capitalización de renta de acuerdo a las zonas establecidas inicialmente y con los datos estadísticos obtenidos en el numeral anterior.

10.3.1.1. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CENTRO”

VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R) TASA % (i)

MEDIA $ 2.308.812 $ 9.381 0,41%

LIMITE INFERIOR $ 2.217.261 $ 8.382 0,38%

LIMITE SUPERIOR $ 2.400.363 $ 10.380 0,43%

En el sector “Centro” se encuentra un rango de tasas de capitalización que oscilan entre el 0,38% y el 0,43%, en tal caso se adopta la tasa de la media aritmética correspondiente al 0,41%

30 31 IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.


10.3.1.2. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CASA

BLANCA”


MEDIA $ 2.624.469 $ 10.743 0,41%

LIMITE INFERIOR $ 2.562.515 $ 10.550 0,41%

LIMITE SUPERIOR $ 2.686.423 $ 10.936 0,41%

En el sector de “Casa Blanca” se obtiene una tasa de capitalización definida correspondiente al 0,41%

10.3.1.3. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LOS

ALCAPARROS”


MEDIA $ 2.283.338 $ 11.805 0,52%

LIMITE INFERIOR $ 2.207.590 $ 11.475 0,52%

LIMITE SUPERIOR $ 2.359.086 $ 12.136 0,51%

En el sector “Los Alcaparros” se obtiene un rango de tasas de capitalización que oscilan entre el 0,51% y el 0,52%, en tal caso se adopta la tasa del límite inferior y la media aritmética correspondiente al 0,52%

10.3.1.4. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR

“HACIENDA MADRID”


MEDIA $ 2.421.271 $ 10.147 0,42%

LIMITE INFERIOR $ 2.353.638 $ 9.751 0,41%

LIMITE SUPERIOR $ 2.488.905 $ 10.543 0,42%

En el sector de “Hacienda Madrid”se halla un rango de tasas de capitalización que oscilan entre el 0,41% y el 0,42%, en tal caso se adopta la tasa del límite superior y la media aritmética correspondiente al 0,42%.


10.3.1.5. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR

“HACIENDA ZARAGOZA”


MEDIA $ 2.296.020 $ 9.895 0,43%

LIMITE INFERIOR $ 2.255.733 $ 9.583 0,42%

LIMITE SUPERIOR $ 2.336.308 $ 10.207 0,44%

En el sector de “Hacienda Zaragoza” se encuentra un rango de tasas de capitalización que oscilan entre el 0,42% y el 0,44%, en tal caso se adopta la tasa de la media aritmética correspondiente al 0,43%.

10.3.1.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LA

PROSPERIDAD”


MEDIA $ 2.440.817 $ 11.167 0,46%

LIMITE INFERIOR $ 2.398.534 $ 10.959 0,46%

LIMITE SUPERIOR $ 2.483.100 $ 11.375 0,46%

En el sector “La Prosperidad” se encuentra una tasa de capitalización definida correspondiente al 0,46%.

10.3.1.7. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “RESERVA

DE MADRID”


MEDIA $ 2.454.120 $ 10.632 0,43%

LIMITE INFERIOR $ 2.402.161 $ 10.378 0,43%

LIMITE SUPERIOR $ 2.506.079 $ 10.886 0,43%

En el sector “Reserva Madrid” se encuentra una tasa de capitalización definida correspondiente al 0,43%.

CONCLUSIÓN Realizando un análisis comparativo de las tasas obtenidas en los diferentes sectores definidos en el perímetro urbano del municipio de Madrid Cundinamarca, se consolida la información de la siguiente manera:


Imagen 18. Fuente: Datos fuentes directas e indirectas Venta y Renta. Elaboración propia.

Dado lo anterior se obtiene:

ZONA TASA % ADOPTADA

CENTRO 0,41%

HACIENDA CASA BLANCA 0,41%

HACIENDA LOS ALCAPARROS 0,52%

HACIENDA MADRID 0,42%

HACIENDA ZARAGOZA 0,43%

LA PROSPERIDAD 0,46%

RESERVA DE MADRID 0,43%

10.3.1.8. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL TOTAL DEL

MUESTREO CAPTADO.


MEDIA $ 2.463.007 $ 10.578 0,43%

LIMITE INFERIOR $ 2.431.304 $ 10.437 0,43%

LIMITE SUPERIOR $ 2.494.711 $ 10.719 0,43%

Se encuentra una tasa de capitalización definida correspondiente al 0,43%.

0,00% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50% 0,60%

CENTRO


HACIENDA MADRID

HACIENDA ZARAGOZA

RESERVA DE MADRID

LA PROSPERIDAD


TASAS DE CAPITALIZACIÓN EN RENTA, MUNICIPIO MADRID CUNDINAMARCA, ZONA URBANA

TASAADOPTADA


10.3.2. ANÁLISIS DE AVALÚOS REALIZADOS EN LA ZONA OBJETO DE

ESTUDIO APORTADOS POR R.V. INMOBILIARIA.

En este aparte se analizaron los avalúos realizados durante el transcurso del año 2019 en R.V. Inmobiliaria S.A. Se han realizado un total de ocho (8) avalúos hipotecarios desde enero de 2019 hasta agosto de 2019. Por razones de confidencialidad solo se presentan los daros exclusivamente puntuales del inmueble objeto de comparación. CONJUNTO RESIDENCIAL LA SIERRA P.H.

VALOR OFERTA VALOR DEPURADO

5-6% VR GARAJES DEPÓSITO

VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA PRIVADA M² VR M² FUENTE Y/O

TELÉFONO

EDAD EN

AÑOSFECHA OBSERVACIONES

CL 4 No. 1A - 126

ESTE CONJUNTO

RESIDENCIAL LA

SIERRA P.H.

CS $ 420.000.000 $ 399.000.000 $ 0 $ 0 $ 81.000.000 92,89 $3.423.233 3188217421 4 11-may-19

CASA DE 2 NIVELES, INTERIOR MEDIANERA CONSTA

DE: EN EL PRIMER NIVEL CUENTA CON CUARTO DE

ESTUDIO, DEPÓSITO BAJO ESCALERA, BAÑO

SOCIAL, CUARTO DE ROPAS, SALA, COMEDOR,

COCINA INTEGRAL Y CHIMENEA, EN EL SEGUNDO

NIVEL 3 HABITACIONES, 2 BAÑOS (PRINCIPAL Y

SOCIAL) Y 2 PARQUEADEROS. CUENTA CON UN

ÁREA LIBRE PRIVADA CERCANA A LOS 80,00 M2

LOS CUALES INVOLUCRAN DOS GARAJES

SENCILLOS DESCUBIERTOS, UN PATIO Y TERRAZA.

CL 4 No. 1A - 126

ESTE CONJUNTO

RESIDENCIAL LA

SIERRA P.H.

CS $ 440.000.000 $ 418.000.000 $ 0 $ 0 $ 76.000.000 109,29 $3.129.3523104778504

YADY4 11-may-19

CASA DE 3 NIVELES, INTERIOR ESQUINERA CONSTA

DE: EN EL PRIMER NIVEL CUENTA CON: DEPÓSITO

BAJO ESCALERA, BAÑO SOCIAL, CUARTO DE

ROPAS, SALA, COMEDOR, COCINA INTEGRAL,

CHIMENEA Y PATIO; EN EL SEGUNDO NIVEL 2

HABITACIONES, 1 BAÑOS Y ESTUDIO; TERCER NIVEL

ALCOBA PRINCIPAL CON BAÑO PRIVADO Y 2

PARQUEADEROS. CUENTA CON UN ÁREA LIBRE

PRIVADA CERCANA A LOS 80,00 M2 LOS CUALES

INVOLUCRAN DOS GARAJES SENCILLOS

DESCUBIERTOS, UN PATIO Y TERRAZA.

CL 4 No. 1A - 126

ESTE CONJUNTO

RESIDENCIAL LA

SIERRA P.H.

CS $ 435.000.000 $ 408.900.000 $ 0 $ 0 $ 75.000.000 109,29 $3.055.2353173301934

ALEX VILLEGAS4 11-may-19












CL 4 No. 1A - 126

ESTE CONJUNTO

RESIDENCIAL LA

SIERRA P.H.

CS $ 420.000.000 $ 399.000.000 $ 0 $ 0 $ 73.000.000 109,29 $2.982.9493185580801

LOLYMAR4 11-may-19












3.147.692$

193.173$ $ -

6,14%

4

2,00

1,858

3.327.150$

2.968.234$

3.147.692$

$3.150.000 $ 9 4 5.0 0 0 ,0 0

NÚMERO DE DATOS

RAÍZ N

T-STUDENT

ANEXO MEMORIAS DE CALCULO

COMPARACIÓN DE MERCADO

DIRECCIÓN Y TIPO

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

DESVIACIÓN 4 DATOS

PROMEDIO 4 DATOS

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

VR M 2 DEFINITIVO

VR M2 ADOPTADO


Dentro de las muestras encontradas se obtienen los siguientes resultados:




NÚMERO DE DATOS 5

RAÍZ N 2,24

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960



Se evidencia que el valor por metro cuadrado para el avalúo realizado se encuentra entre los rangos de $ 2.968.234 y $ 3.327.150 para el mes de mayo; valores que se están dentro de los valores obtenidos del límite superior e inferior de nuestras resultantes estadísticas, las cuales corresponden a 2.927.696 y 3.061.689 por metro cuadrado.

CONJUNTO RESIDENCIAL ARBOLEDA P.H.





NÚMERO DE DATOS 12

RAÍZ N 3,46

CONFIANZA 95%

EDAD # PISO VALOR OFERTA VALOR

DEPURADO 3-5% VR GARAJES

VR

DEPÓSITO ÁREA LIBRE M2 ÁREA PRIVADA M2 VR M²

FUENTE Y/O

TELÉFONOFECHA OBSERVACIONES

KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 2 $ 220.000.000 $ 213.400.000 $ 22.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.774.597 3003397133 25-jul-19

APARTAMENTO CON TRES HABITACIONES Y DOS BAÑOS,

COCINA INTEGRAL CON GRANITO PULIDO, PISOS EN

ZONA SOCIAL CON MADERA LAMINADA Y HABITACIONES

EN TAPETE, UN GARAJE.

KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 4 $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 18.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.691.968 3134531166 25-jul-19

PISOS EN ZONA SOCIAL Y HABITACIONES EN MADERA

LAMINADA ; PISOS EN COCINA Y ZONA DE ROPAS EN

PORCELANATO, MUROS EN ESTUCO Y VINILO, CIELO

RASO EN DRYWALL. COCINA INTEGRAL CON MESON EN

GRANITO PULIDO,BAÑO DIVISION EN VIDRIO

TEMPLADO, CUENTA CON UN GARAJE DESCUBIERTO.

KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 4 $ 210.000.000 $ 199.500.000 $ 22.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.573.098 3112634392 25-jul-19






TEMPLADO, CENTA CON UN GARAJE CUBIERTO.

KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 6 $ 200.000.000 $ 194.000.000 $ 18.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.551.353 3138513026 25-jul-19






TEMPLADO, CENTA CON UN GARAJE DESCUBIERTO.2.647.754$

104.739$ $ - 3,96%

4 2,00

1,858 2.745.056$ 2.550.452$ 2.700.000$ 1.142.100$

16.658$ 1.571.400$

22.920$ 2.739.578$

$2.740.000VR M2 DEFINITIVO



DIRECCIÓN Y TIPO

PROMEDIO 4 DATOSDESVIACIÓN 4 DATOS


LIMITE SUPERIOR

NÚMERO DE DATOS

LIMITE INFERIOR

VR ADOPTADO DE AREA PRIVADA MAS BALCÓN Y PATIO DE USO EXCLUSIVO

RAÍZ N

VALOR BALCÓN USO EXCLUSIVO

INCIDENCIA EN EL VALOR

INCIDENCIA EN EL VALORVALOR PATIO USO EXCLUSIVO

VR M2 ADOPTADO

T-STUDENT


ALFA 5%

Z 1,960



Para el Conjunto Residencial Arboleda se estima un valor por metro cuadrado adoptado en el avalúo realizado en el mes de julio del año 2019 por R.V. Inmobiliaria de $2.740.000; y para el presente estudio se hallan valores entre $ 2.649.806 y $ 2.747.293 que corresponden al límite inferior y superior de las muestras captadas en campo. CONJUNTO RESIDENCIAL ABUNDARA P.H.

Dentro de las muestras encontradas se hallan los siguientes resultados:




NÚMERO DE DATOS 3

RAÍZ N 1,73

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960



En este caso se registra una diferencia notable entre el valor por metro cuadrado adoptado para el avalúo realizado en el mes de julio correspondiente a $1.907.515 y los límites de las muestras obtenidas las cuales se encuentran entre $ 2.256.020 y $2.461.799. Lo anterior obedece a que el inmueble valorado por R.V. Inmobiliaria se encuentra en obra gris, lo que repercute que su precio sea inferior a las muestras captadas que si

VALOR OFERTA VALOR

DEPURADO 0% VR GARAJES VR DEPÓSITO

VR ÁREA

LIBRE

ÁREA

PRIVADA

M2

VR M² FUENTE Y/O

TELÉFONOFECHA OBSERVACIONES

KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $ 0 $ 0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 09-ago-193 ALCOBAS, BAÑO, DISP. BAÑO, ESTUDIO, SALA

COMEDOR, COCINA ROPAS, PATIO.

KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $ 0 $ 0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 18-jul-193 ALCOBAS, BAÑO, DISP. BAÑO, ESTUDIO, SALA






1.907.515$ -$ $ -

0,00%4

2,00 1,858

1.907.515$ 1.907.515$

$1.907.515



DIRECCIÓN Y TIPO

PROMEDIO 4 DATOSDESVIACIÓN 4 DATOS

LIMITE SUPERIOR

VR M2 DEFINITIVO


RAÍZ NT-STUDENT

NÚMERO DE DATOS

LIMITE INFERIOR


cuentan con remodelaciones locativas. Dado lo anterior se estima un valor de acabados de $25.000.000 (aproximadamente corresponde a $430.000 por metro cuadrado), según presupuesto realizado; lo cual genera que el valor por metro cuadrado pase de $1.907.515 a $ 2.336.847, valor muy cercano a la media aritmética arrojada con las muestras obtenidas para el proyecto.

PARQUE RESIDENCIAL BOREAL P.H.





NÚMERO DE DATOS 7

RAÍZ N 2,65

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960



En las muestras obtenidas en campo se encuentran rangos entre el límite inferior y límite superior de $ 2.435.737 y $ 2.538.881; valores que se están cercanos al valor adoptado para avalúo realizado en el mes de junio por R.V. Inmobiliaria, el cual cuenta con acabados mejores que las ofertas señaladas.


5% VR GARAJES VR DEPÓSITO

VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA PRIVADA

M² VR M²

FUENTE Y/O

TELÉFONOEDAD FECHA OBSERVACIONES

CL 6 SUR No. 24 -

127 CONJUNTO

PARQUE

RESIDENCIAL

BOREAL P.H.

AP $ 140.000.000 $ 133.000.000 $ 0 $ 0 $ 0,00 50,71 $2.622.757 3125420149 1 08-jun-19

APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN TERCER PISO,

CON ACABADOS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES

ALCOBAS, DOS BAÑOS; EL ÁREA PRIVADA INVOLUCRA

UN BALCÓN.

CL 6 SUR No. 24 -

127 CONJUNTO

PARQUE

RESIDENCIAL

BOREAL P.H.

AP $ 150.000.000 $ 142.500.000 $ 0 $ 0 $ 0,00 50,71 $2.810.0973212093170

NELSON ROJAS1 08-jun-19

APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN SÉPTIMO PISO,



UN BALCÓN.

CL 6 SUR No. 24 -

127 CONJUNTO

PARQUE

RESIDENCIAL

BOREAL P.H.

AP $ 155.000.000 $ 147.250.000 $ 0 $ 0 $ 0,00 50,71 $2.903.7673202638595 LUZ

STELLA1 08-jun-19

APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN PISO ONCE,



UN BALCÓN.

CL 6 SUR No. 24 -

127 CONJUNTO

PARQUE

RESIDENCIAL

BOREAL P.H.

AP $ 145.000.000 $ 137.750.000 $ 0 $ 0 $ 0,00 50,71 $2.716.427 3106250944 1 08-jun-19

APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN CUARTO PISO,

EN OBRA GRIS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES


UN BALCÓN.

2.763.262$

120.927$ $ -

4,38%

4

2,00

1,858

2.875.603$

2.650.920$

2.763.262$

2.765.000$



DIRECCIÓN Y TIPO

PROMEDIO 4 DATOS

DESVIACIÓN 4 DATOS


NÚMERO DE DATOS

RAÍZ N

T-STUDENT

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

VR M2 ADOPTADO

VR M2 DEFINITIVO


CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE MADRID P.H.





NÚMERO DE DATOS 10

RAÍZ N 3,16

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960



Para el Conjunto Residencial Altos de Madrid se encuentra un valor por metro cuadrado adoptado en el avalúo realizado en el mes de abril del año 2019 por R.V. Inmobiliaria de $2.280.000; y para el presente estudio se hallan valores entre $ 2.167.251 y $ 2.305.837 que corresponden al límite inferior y superior de las muestras captadas en campo. Dicho valor adoptado para el avalúo realizado es próximo a la media aritmética arrojada, lo cual ratifica el valor de precios.



VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA

PRIVADA M² VR M²

FUENTE Y/O

TELÉFONOEDAD PISO FECHA OBSERVACIONES

KR 2 # 1 - 04

ALTOS DE MADRID

R.P.H

AP $ 155.000.000 $ 150.350.000 $ 16.000.000 $ 0 $ 1.900.000 61,24 $2.162.7323134774190

82801867 1 09-abr-19

SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,

ESTUDIO, ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS,

BALCÓN.

KR 2 # 1 - 04

ALTOS DE MADRID

R.P.H

AP $ 160.000.000 $ 155.200.000 $ 16.000.000 $ 0 $ 1.900.000 60,30 $2.276.956 3138258872 7 2 09-abr-19

SALA COMEDOR, COCINA AMERICANA,


BALCÓN.

KR 2 # 1 - 04

ALTOS DE MADRID

R.P.H

AP $ 160.000.000 $ 155.200.000 $ 16.000.000 $ 0 $ 1.900.000 63,13 $2.175.003 3132530589 7 2 09-abr-19SALA COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, ROPAS, 3

ALCOBAS, 2 BAÑOS, BALCÓN.

KR 2 # 1 - 04

ALTOS DE MADRID

R.P.H

AP $ 154.900.000 $ 150.253.000 $ 16.000.000 $ 0 $ 1.900.000 60,30 $2.194.9166062444

31349888997 3 09-abr-19

SALA COMEDOR, COCINA SEMINTEGRAL,


BALCÓN.

KR 2 # 1 - 04

ALTOS DE MADRID

R.P.H

AP $ 130.000.000 $ 126.100.000 $ 16.000.000 $ 0 $ 1.900.000 58,00 $1.865.517 3174046880 7 1 09-abr-19

SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,


BALCÓN.

2.135.025$

157.108$ $ -

7,30%

5

2,24

1,746

2.257.700$

2.012.349$

2.260.000$



DIRECCIÓN Y TIPO

DESVIACIÓN 5 DATOS


VR M2 ADOPTADO

NÚMERO DE DATOS

PROMEDIO 5 DATOS

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

T-STUDENT

RAÍZ N


CONJUNTO RESIDENCIAL BALSILLAS P.H.





NÚMERO DE DATOS 3

RAÍZ N 1,73

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960


3% VR GARAJES DEPÓSITO

VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA PRIVADA M² VR M² FUENTE Y/O

TELÉFONO

EDAD EN

AÑOSFECHA OBSERVACIONES

CONJUNTO

RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H

AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 18.000.000 $ 0 $ 2.460.000 63,00 $2.446.667 3144680152 5 02-may-193 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA

INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.

CONJUNTO

RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H



CONJUNTO

RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H



CONJUNTO

RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H

AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 18.000.000 $ 0 $ 2.460.000 67,10 $2.297.1683006836625

31537972065 02-may-19

3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA


CONJUNTO

RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H

AP $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 18.000.000 $ 0 $ 2.460.000 75,15 $2.438.3233006836625

31537972065 02-may-19



2.454.074$

103.251$ $ -

4,21%

5

2,24

1,746

2.534.696$

2.373.453$

2.458.971$

32.569$

2.486.643$

$2.485.000 $ 74 5.50 0 ,0 0

VALOR BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (3,34M2)

INCIDENCIA EN VR M2

VR M 2 DEFINITIVO

NÚMERO DE DATOS

RAÍZ N

T-STUDENT

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

VALOR ADOPTADO INCLUYENDO BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (3,34 M2)



DIRECCIÓN Y TIPO

PROMEDIO 5 DATOS

DESVIACIÓN 5 DATOS




VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA

PRIVADA M² VR M²

FUENTE Y/O


CO. RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H.AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 24.000.000 $ 0 $ 990.000 63,00 $2.374.762 3144680152 5 3 02-may-19



CO. RESIDENCIAL




CO. RESIDENCIAL




CO. RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H.AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 24.000.000 $ 0 $ 990.000 66,78 $2.240.251

3006836625

31537972065 3 02-may-19



CO. RESIDENCIAL

BALSILLAS P.H.AP $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 24.000.000 $ 0 $ 990.000 74,80 $2.389.279

3006836625

31537972065 4 02-may-19



2.396.821$

103.711$ $ -

4,33%

5

2,24

1,746

2.477.803$

2.315.840$

992.284$

15.673$

2.412.495$

2.410.000$ VR M2 ADOPTADO



DIRECCIÓN Y TIPO

DESVIACIÓN 5 DATOS


PROMEDIO 5 DATOS

NÚMERO DE DATOS

VALOR BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (1,38 M2)

INCIDENCIA EN VR M2

VALOR ADOPTADO INCLUYENDO BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (1,38 M2)

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

T-STUDENT

RAÍZ N




En este caso se aportaron dos avalúos realizados al Conjunto Residencial Balsillas P.H., el primero arrojo un valor por metro cuadrado de $2.485.000 y el segundo un valor de $2.410.000 por m2, la diferencia radica entre el descuento del parqueadero dentro del valor total ofertado, ya que en la primera oferta se asigna un valor para los parqueaderos de $18.000.000 y para el segundo un valor de $24.000.000, precio que repercute en el valor final del avalúo.

En el presente caso, se asigna un valor para los parqueaderos correspondiente a $15.000.000 luego de realizar un sondeo, llamadas a los inmuebles, solicitando información de venta de garajes sencillos. Conforme a esto nuestro resultado arroja un valor promedio de $2.617.805, con límites superior e inferior correspondientes a $ 2.709.760 y $2.525.850, respectivamente.

CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASTELLANA P.H.





NÚMERO DE DATOS 7

RAÍZ N 2,65

CONFIANZA 95%

ALFA 5%

Z 1,960




0 - 5 % VR GARAJES VR DEPÓSITO

VR TERRAZA,

BALCÓN Y/O

PATIO

ÁREA

PRIVADA M² VR M²

FUENTE Y/O


CONJUNTO R. LA

CASTELLANA P.H.AP $ 80.000.000 $ 80.000.000 $ 0 $ 0 $ 0 39,27 $2.037.058

3043787386 301

273 59 822 3 14-may-19

COCINA ROPAS, SALA COMEDOR, 2

ALCOBAS, BAÑO.

CONJUNTO R. LA

CASTELLANA P.H.AP $ 118.000.000 $ 114.460.000 $ 0 $ 0 $ 0 50,00 $2.289.200 3002097736 2 3 14-may-19

COCINA INTEGRAL, SALA COMEDOR,

ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS.

CONJUNTO R. LA

CASTELLANA P.H.AP $ 74.900.000 $ 74.900.000 $ 0 $ 0 $ 0 38,00 $1.971.053

6062444

31349888992 5 14-may-19

COCINA INTEGRAL, SALA COMEDOR,

ROPAS, 2 ALCOBAS, BAÑO.

CONJUNTO R. LA


COCINA ROPAS, SALA COMEDOR, 2

ALCOBAS, BAÑO.

CONJUNTO R. LA


COCINA ROPAS, SALA COMEDOR,

ROPAS, 2 ALCOBAS, BAÑO.

2.177.587$

160.784$ $ -

7,38%

5

2,24

1,746

2.303.132$

2.052.041$

2.305.000$



DIRECCIÓN Y TIPO

DESVIACIÓN 5 DATOS


VR M2 ADOPTADO

NÚMERO DE DATOS

PROMEDIO 5 DATOS

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

T-STUDENT

RAÍZ N


Caso similar al del Conjunto Residencial Abundara P.H, donde se encuentra una diferencia considerable entre el valor por metro cuadrado adoptado para el avalúo realizado en el mes de mayo correspondiente a $2.305.000 y los límites de las muestras obtenidas las cuales se encuentran entre los limites $ 2.600.242 y $ 2.670.976. Lo anterior obedece a que el inmueble valorado por R.V. Inmobiliaria se encuentra en obra gris, lo que repercute que su precio sea inferior a las muestras captadas que si cuentan con remodelaciones locativas. Dado lo anterior se estima un valor de acabados de $18.000.000 (aproximadamente corresponde a $430.000 por metro cuadrado), según presupuesto realizado; lo cual genera que el valor por metro cuadrado pase de $2.177.587 (promedio) a $ 2.607.587, valor muy cercano a la media aritmética arrojada con las muestras obtenidas para el proyecto.

10.4. FASE IV.

10.4.1. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS.

A continuación se mostrara las tasas de capitalización en renta obtenidas, junto con los valores por metro cuadrado adoptados para las inmuebles en venta y renta, distribuidos por zonas.

ZONA VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R) TASA % (i)

CENTRO $ 2.308.812 $ 9.381 0,41%


CASA BLANCA $ 2.624.469 $ 10.743 0,41%


LOS ALCAPARROS $ 2.283.338 $ 11.805 0,52%


HACIENDA MADRID $ 2.421.271 $ 10.147 0,42%


HACIENDA ZARAGOZA $ 2.296.020 $ 9.895 0,43%


LA PROSPERIDAD $ 2.440.817 $ 11.167 0,46%


RESERVA DE MADRID $ 2.454.120 $ 10.632 0,43%


Imagen 19. Fuente: Datos valor por metro cuadrado venta por zona. Elaboración propia.

Se observa que la tasa de capitalización más alta corresponde al a zona de los Alcaparros con un 0,52%, esto se debe su ubicación en el centro del municipio de Madrid, cercanía a centros comerciales, plaza principal, hospitales, colegios, alcaldía, transporte, etc. La zona centro no tiene la misma influencia que los alcaparros ya que esta se ubica en la zona de la base aérea “Justino Mariño Cuesto” y bodegas de grandes superficies, ubicas hacia el suroccidente del municipio. La hacienda Casa Blanca que comparte tasa del 0,41% con la zona centro, también se ubica hacia el sur del casco urbano del municipio pero más al oriente. Es una de las zonas más grandes, bien ubicadas y con mayor diversidad en la tipología (áreas, equipamiento comunal) de inmueble; sin embargo, esta zona es de las más costosas del municipio, lo que influye que tomar en arriendo un apartamento lleve más tiempo de publicación. Es así como los cánones de arrendamiento tienen que de cierta manera restringirse a una tasa que su rotación comercial no provoque estancamiento de los inmuebles.

CENTRO CASA BLANCALOS

ALCAPARROSHACIENDAMADRID

HACIENDAZARAGOZA

LAPROSPERIDAD

RESERVA DEMADRID

VALOR RENTA (R) $9.381 $10.743 $11.805 $10.147 $9.895 $11.167 $10.632

$7.000

$8.000

$9.000

$10.000

$11.000

$12.000

$13.000V

ALO

R R

ENTA

PO

R M

ETR

O C

UA

DR

AD

O

VALOR RENTA (R)


Imagen 20. Fuente: Datos valor por metro cuadrado renta por zona. Elaboración propia.

Hacienda Madrid, un sector atractivo por la tipología, precios en venta y renta de apartamentos, se ubica en a las afueras del casco urbano. Esta zona tiene gran influencia de población de estrato socioeconómico tres (3), sin embargo su ubicación no es tan favorable con respecto al transporte público, al encontrarse sobre la variante Facatativá Madrid donde la influencia de buses es escaza. Algo parecido vive la zona de Hacienda Zaragoza, la cual se encuentra ubicada al costado norte de la variante Facatativá – Madrid, donde la influencia de transporte público es baja; sin embargo, actualmente se está desarrollando dos proyectos nuevos los cuales generan zozobra y quizá especulación en precios tanto en venta como renta, aun así la tasa de capitalización en renta se define dentro de arrojada para la totalidad de inmuebles, la cual corresponde a un 0,43%. La anterior tasa la tiene de igual manera Reserva de Madrid, esta se ubica más hacia el centro del municipio cercanía de Hacienda Casa Blanca. Esta zona se encuentra en proceso de consolidación, ya que los inmuebles estudiados se encuentran ubicados adentro de la “Reserva Madrid” lo que implica que su acceso sea más fácil en carro. Por último, La Prosperidad ciudadela corresponde a un proyecto el cual sigue creciendo y consolidándose, su ubicación en la periferia del municipio y sus construcciones en altura hace que tenga un índice más alto que los anteriormente analizados, con un 0,46%. Se pueden encontrar

CENTRO CASA BLANCALOS

ALCAPARROSHACIENDAMADRID

HACIENDAZARAGOZA

LAPROSPERIDA

D

RESERVA DEMADRID

VALOR VENTA (P) $2.308.812 $2.624.469 $2.283.338 $2.421.271 $2.296.020 $2.440.817 $2.454.120

$2.000.000

$2.100.000

$2.200.000

$2.300.000

$2.400.000

$2.500.000

$2.600.000

$2.700.000V

ALO

R V

ENTA

PO

R M

ETR

O C

UA

DR

AD

O

VALOR VENTA (P)


edificios de hasta 20 pisos, y el costo por metro cuadrado en venta se mantiene en el promedio de Zonas como Casa Blanca y Reserva Madrid.

Se obtiene una tasa de capitalización general que fue obtenida de la totalidad de datos tanto en venta como en renta, lo cual nos arrojó:

TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS GENERAL

RESERVA DE MADRID 0,43%

De acuerdo a los demás análisis estadísticos en cuanto a las variables establecidas, se obtuvo los siguientes valores:

ÁREA VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

38 M2 Y 52 M2 $ 2.448.882 $ 11.170

53 M2 Y 72 M2 $ 2.407.977 $ 10.227

73 M2 Y 100 M2 $ 2.788.816 $ 10.431

El análisis por área se puede establecer que un apartamento de menor área renta más, esto debido a que su costo de arrendamiento es más bajo y más accesible. La exclusividad de los apartamentos de más de 73 m2 hace que su precio de venta sea más alto, sin embargo la oferta y demanda de inmueble es mucho más baja.

No. PISO VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

1 A 2 $ 2.460.766 $ 10.585

3 A 4 $ 2.454.431 $ 10.573

5 A 6 $ 2.484.535 $ 10.334

7 EN ADELANTE $ 2.464.677 $ 11.203

En los conjuntos residenciales que cuentan con ascensor, lo niveles más altos son más atractivos comercialmente, lo que nos lleva al valor de “7 pisos en adelante”. Para aquellos inmuebles sin ascensor, son más buscados en arriendo los pisos 1, 2, 3 y 4 por esto el valor por metro cuadrado de arrendamiento es muy similar y superior al del 5 y 6 piso.

ESTRATO VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

3 $ 2.433.605 $ 10.609

4 $ 2.649.922 $ 10.370

La conformación de las zonas y la diversidad de tipología de inmuebles hace que se encuentren dos conjuntos de dos estratos en la misma zona, lo cual genera que aquellos inmuebles estrato cuatro (4), manejen precios


de renta muy similares a los de estrato tres (3). Para venta, lo anterior no aplica dado que su equipamiento comunal, estructura y hasta acabados sea mejor el de estrato cuatro (4).

10.4.2. CONCLUSIONES.

El municipio de Madrid se ha convertido en uno de los municipios dormitorio a raíz de la dinámica urbana de Bogotá: alto crecimiento población y altos precios del suelo. Este fenómeno ha producido el aumento significativo del sector de la construcción, sin embargo se logró identificar una alta oferta de inmuebles y baja demanda. Inmuebles que se encuentran en oferta de venta pueden llegar a tener más de dos año de publicación para su venta; esto en cuanto a vivienda usada. En los proyectos nuevos la dinámica es más constante ya que con los subsidios de vivienda, cercanía a Bogotá y paisajes se hace más atractivo invertir en este tipo de inmuebles. En cuanto a la renta, se logró identificar que de igual manera que la venta hay una alta oferta pero baja demanda, bajo esta modalidad los predios pueden llegar a estar en oferta de renta hasta de un año, lo cual lleva a que gran parte de los inmuebles de uso residencial sujetos a propiedad horizontal cumplen un objetivo de inversión a largo plazo, mientras se consolida comercialmente los sectores, puntualmente para sectores como La Prosperidad, Hacienda Zaragoza, Reserva Madrid, Hacienda Madrid. Lo anterior se ve reflejado en las y tasas de capitalización de renta las cuales son muy próximas y se encuentran entre un rango del 0,11% entre la más alta (Hacienda Alcaparros) correspondiente al 0,52% y la más baja (Zona Centro y Hacienda Casa Blanca) del 0,41%. Así mismo, se logró identificar que dada la alta oferta de inmuebles en renta, los precios por metro cuadrado en oferta de renta son muy homogéneos, con el fin de que su demanda sea competitiva. Se obtuvo una tasa de capitalización general para los sectores objeto de análisis correspondiente al 0,43%. Se encontraron precios de venta por metro desde el $1.940.000 hasta los $3.250.000 y de renta desde $8.000 hasta $13.000 por metro cuadrado. Tanto para renta como para venta se evidenció mayor oferta de inmuebles en el sector de Casa Blanca llegando a ocupar el 30,58% de los datos de la muestra total en venta y del 26,36 de la muestra total en renta. Así mismo el sector con menos oferta corresponde al de Alcaparros.


11. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

ACTIVIDADES MES MES MES MES

FASE I: FORMULACIÓN Y PLANEACIÓN

Planteamiento del problema de investigación, justificación y objetivos propuestos

Identificación de la zona objeto de estudio, determinando y examinando la normatividad del municipio

Definición de Variables

FASE II 2: RECOLECCIÓN INFORMACIÓN

Visita al sector objeto de estudio

Investigación económica

Construcción de la base de datos.

Depuración y selección de comparables: Sacar los atípicos, normalizar.

Descripciones estadísticas de las variables.

FASE III: DEPURACIÓN Y CALCULO

Homogenización de la información

Inferencia Estadística

Cálculo de las tasas de capitalización

Análisis de avalúos aportados por R.V. Inmobiliaria.

FASE IV: ANÁLISIS Y CONCLUSIONES

Análisis de los resultados

Elaboración de la cartografía.

Elaboración de tablas estadísticas

Realización informe final.

FASE V: REVISIONES

Revisión Director


12. RECURSOS

Los recursos requeridos para el desarrollo de esta práctica constan de un componente humano y de unos insumos, que fueron aportados por la empresa R.V. Inmobiliaria S.A y por la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, como se describe a continuación. CAPITAL HUMANO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO.

Rol a desempeñar Persona a cargo de la actividad

Entidad Tiempo de ejecución (HORAS)

Director interno Ing. Carlos German Ramírez Ramos

Universidad Distrital Francisco José de

Caldas

192

Directora Externa Ing. Gloria Esperanza Suárez Poveda

R.V. Inmobiliaria S.A. 192

Estudiante David Andrés Rubiano Porras

Universidad Distrital Francisco José de

Caldas

384

INSUMOS PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO.

Insumo Financiación

Transporte R.V. Inmobiliaria S.A

Computador R.V. Inmobiliaria S.A

Bases de datos Propia

Rstudio Software libre

ArcGis Universidad Distrital F.J.C

Office R.V. Inmobiliaria S.A

Digitación información Propia

Impresiones R.V. Inmobiliaria S.A


13. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Economía colombiana creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, PORTAFOLIO

CRECIMIENTO ECONÓMICO | 5/15/2018.

Ventas de vivienda en Bogotá y Cundinamarca dismuyeron 3,8 %, Gabriel E. Flórez G. Economía y Negocios, PORTAFOLIO SEPTIEMBRE 11 DE 2018.

Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado: https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf

Prodesa y Amarilo lideran construcción de vivienda en la sabana de Bogotá febrero de 2018 REVISTA LA REPÚBLICA.

Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado: https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf

Sánchez, D. D. (2010). Modelo de regresión lineal generalizado para el avalúo de terrenos de uso residencial, aplicado a las localidades de Suba y Usaquén. Bogotá, Colombia: Universidad Distrital Francisco José de Caldas.

IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.

LEY 675 DE 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, Capítulo I – Objeto y definiciones: http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf

Código de Comercio. (1971). Obtenido de http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102

IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.

Ministerio de Desarrollo Económico. (24 de Julio de 1998). Decreto 1420 de 1998. Bogotá, Colombia.

Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos inmobiliarios en Colombia un estudio sobre la incongruencia en sus elementos orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA. (2014)

La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)

La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003).

https://www.dinero.com/seccion/economia/47

http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf


Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Artículo 82. “Es deber del Estado velara por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”

Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios contiguos, pero siempre hay una excepción y es cuando el desarrollo y entrega de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto depende de las características individuales de cada bien y del impacto que les genere el desarrollo y entrega de esas obras.

COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, con referencia al tema de avalúos.

"Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad. http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html

Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades.

Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.


Documents

DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE …repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/16309/1/Rubiano Porras... · Interno Bruto (PIB) de Colombia creció 2,2% en el primer