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Dirección General del Servicio de Estudios
IMPLICACIONES MACROECONÓMICAS Y FINANCIERAS DE LA SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO
José Luis Malo de MolinaDirector General del Servicio de Estudios
Jornada del IFE sobre “La participación del sector financiero en el inmobiliario”
Madrid, 29 de junio de 2005
2Dirección General del Servicio de Estudios
LA SITUACIÓN COYUNTURAL DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA: EL CRECIMIENTO
La economía española ha entrado en 2005 con buenos resultados globales. Crecimiento del 3,3%
Tras la notable resistencia a la desaceleración de 2002, la recuperación permite mantener y ampliar un diferencial positivo con la UEM
Continúa la fase de expansión más larga de la economía española
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2001 2002 2003 2004 2005
ESPAÑA
UEM
DINAMISMO DEL PIB%
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LA SITUACIÓN COYUNTURAL DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA: EL EMPLEO
La elevada generación de empleo se ha mantenido, e incluso intensificado, en los últimos trimestres
Los nuevos datos de la EPA y la CNTR han revisado al alza el dinamismo del empleo
El crecimiento del empleo está siendo un factor fundamental:
Sostener el dinamismo de la demanda interna
Respuesta favorable de la oferta
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2001 2002 2003 2004 2005
ESPAÑA
UEM
CRECIMIENTO DEL EMPLEO
%
4Dirección General del Servicio de Estudios
PERSPECTIVAS Y RIESGOS
Las previsiones apuntan a una continuidad de la actual fase expansiva
Con patrón similar asentado en consumo y construcción Con una tendencia al reequilibrio
Mayor dinamismo de la inversión en equipo Contención del efecto contractivo de la demanda exterior neta
Existen riesgos para el crecimiento sostenido Externos:
Atonía de la actividad en la UEM Precio del petróleo Desequilibrios globales
Internos: Pérdida de competitividad Precio de la vivienda y endeudamiento de las familias
5Dirección General del Servicio de Estudios
EL SECTOR INMOBILIARIO COMO MOTOR DE CRECIMIENTO Y FACTOR DE RIESGO
Motor de crecimiento por: Su sensibilidad al bajo nivel de los tipos de interés y a la
holgura de las condiciones monetarias en un régimen sostenible de estabilidad macroeconómica
La expansión de la población Una expansión de los activos inmobiliarios que trasciende las
fronteras y de la que España se beneficia por su especialización en turismo y oferta residencial para ocio y jubilación
La demanda de infraestructuras que se puede satisfacer gracias a la expansión de las rentas y el saneamiento de las finanzas públicas
Factor de riesgo por: La sobrevaloración de la vivienda El endeudamiento de las familias
6Dirección General del Servicio de Estudios
EL SECTOR INMOBILIARIO COMO MOTOR DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
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6
2001 2002 2003 2004
FBCCONSUMO PÚBLICOCONSUMO PRIVADODEMANDA EXTERNA
PIB
CONTRIBUCIONES DE LA DEMANDA INTERNA Y EXTERNA AL CRECIMIENTO
%
-10-8-6-4-202468
1012
2001 2002 2003 2004 2005
CONSUMO HOGARES
EQUIPO
CONSTRUCCIÓN
COMPONENTES DE LA DEMANDA INTERNA
%
7Dirección General del Servicio de Estudios
EL SECTOR INMOBILIARIO COMO MOTOR DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
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2001 2002 2003 2004
APORTACIÓN DE LACONSTRUCCIÓN
EMPLEO TOTAL
%
APORTACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL CRECIMIENTO DEL EMPLEO TOTAL
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16
ES GR LU PT IE AT HO AL FI IT FR BE
MEDIA UEM
% del PIB
PESO RELATIVO DE LA CONSTRUCCIÓN DATOS DE 2004
8Dirección General del Servicio de Estudios
EL SECTOR INMOBILIARIO COMO FACTOR DE RIESGO
La sobrevaloración de la vivienda y el endeudamiento de las familias están estrechamente vinculados y responden a las nuevas condiciones macroeconómicas
Las familias se endeudan principalmente para adquirir viviendas y la revalorización de estas fortalece su posición patrimonial y sostiene su capacidad de gasto
El empuje del sector inmobiliario depende de la sostenibilidad de este proceso
Existen límites a la sobrevaloración y el endeudamiento que pueden frenar el gasto de las familias, la actividad inmobiliaria, la generación de empleo y el crecimiento de la economía
Importancia de valorar el nivel del precio de la vivienda y la posición patrimonial de las familias
9Dirección General del Servicio de Estudios
EL PRECIO DE LA VIVIENDA
También:
Adquisiciones por parte de no residentes
Competencia en el mercado de créditos hipotecarios
Inmigración
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78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 040
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CRECIMIENTO DEL PIB
TIPO INTERÉS PRÉSTAMOS VIVIENDA
VARIACIÓN HOGARES (Escala dcha.)
%
EVOLUCIÓN DE ALGUNOS DETERMINANTES FUNDAMENTALES DEL PRECIO
MILES
10Dirección General del Servicio de Estudios
FACTORES DE RIESGO ASOCIADOS AL PRECIO DE LA VIVIENDA
El precio de equilibrio sigue aumentando por el efecto de los determinantes básicos
La situación de sobrevaloración a corto plazo sigue existiendo y se ha ampliado
Pero la dinámica continúa siendo compatible con un retorno progresivo a la senda de equilibrio5.9
6.1
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78 82 86 90 94 98 02
OBSERVADO
ESTIMADO A CORTO PLAZO
SENDA DE LARGO PLAZO
PRECIO DE LA VIVIENDA
LOG € 2001/M2
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LA POSICIÓN PATRIMONIAL DE LAS FAMILIAS
40
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ESPAÑA
UEM
EEUU
RATIO DE ENDEUDAMIENTO
% RBD
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TOTAL
PAGO POR INTERESES
CARGA FINANCIERA
% RBD
12Dirección General del Servicio de Estudios
LA POSICIÓN PATRIMONIAL DE LAS FAMILIAS
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98 99 00 01 02 03 04
TOTAL NETAINMOBILIARIA
ACTIVOS FINANCIEROSPASIVOS
% del PIB
RIQUEZA Solidez de la posición global
Aunque existe un sector potencialmente vulnerable según la información microeconómica que proporciona la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España
Un 3,7% de hogares con deuda mayor que 3 veces su renta
Un 3,1% de hogares con carga financiera mayor que el 40% de su renta
13Dirección General del Servicio de Estudios
FACTORES DE RIESGO DERIVADOS DE LA POSICIÓN PATRIMONIAL DE LAS FAMILIAS
Colchón de ahorro reducido
El 98% de los nuevos créditos hipotecarios para vivienda se conceden a tipo variable
Similar porcentaje se ha alcanzado en términos de saldos vivos
Decisiones de gasto más sensibles a tipos de interés y precio de la vivienda
.
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4
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16
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AHORRO BRUTO
AHORRO NO DESTINADOAL SERVICIO DE LA DEUDA
% del RBD
AHORRO DE LOS HOGARES
14Dirección General del Servicio de Estudios
LA NATURALEZA DE LOS RIESGOS
Es posible una corrección ordenada de la sobrevaloración de la vivienda en sintonía con experiencias anteriores
Pero un banco central debe considerar no solo los escenarios más probables sino también los eventuales efectos de escenarios poco verosímiles pero de potencial impacto relevante
¿Qué podría pasar en el poco probable caso de que el ajuste de precios en el mercado inmobiliario fuera menos gradual de lo esperado?
15Dirección General del Servicio de Estudios
EFECTOS DE UNA EVENTUAL MATERIALIZACIÓN DE LOS RIESGOS
Hay que distinguir entre efectos macroeconómicos y efectos
financieros
Efectos macroeconómicos Una corrección del precio de la vivienda afectaría
principalmente a la capacidad de gasto de las familias en consumo e inversión residencial
Tendría un impacto macroeconómico con menor crecimiento
del PIB y el empleo
Estimaciones preliminares sugieren que un retroceso del
10% en el precio de la vivienda podría reducir el crecimiento
del PIB en 8 décimas
Los efectos se podrían ver incrementados por la influencia
negativa sobre la confianza y el empleo
16Dirección General del Servicio de Estudios
EFECTOS DE UNA EVENTUAL MATERIALIZACIÓN DE LOS RIESGOS
Efectos financieros
Serían más limitados
La posición patrimonial de las familias y el rápido crecimiento del balance
de las entidades limita el posible crecimiento inmediato de la morosidad
Los niveles iniciales de las loan-to-value ratios ofrecen margen para
absorber cambios en el valor de las garantías
Elevada solvencia de las entidades (colchón para la transmisión de los
efectos macroeconómicos)
Las entidades podrían sufrir los efectos indirectos
derivados del menor dinamismo económico
17Dirección General del Servicio de Estudios
EL PAPEL DE LA POLÍTICA ECONÓMICA
El papel de las políticas macroeconómicas en relación
con el comportamiento de los precios de los activos
es complejo
La pertenencia a la UEM limita el margen de maniobra
de las políticas de demanda (la política monetaria
está dada)
No obstante: Margen para reforzar el papel estabilizador de la
política presupuestaria
Necesidad de preservar las reglas de disciplina
presupuestaria a todos los niveles de las AAPP
18Dirección General del Servicio de Estudios
EL PAPEL DE LA POLÍTICA ECONÓMICA: POLÍTICAS DE OFERTA
Con carácter general, el plan de dinamización de la
economía suministra el hilo conductor de un programa de
reformas enfocado al fomento de la productividad y la
creación de empleo. Importancia de la reforma del
mercado de trabajo
En el ámbito de la vivienda:
El Plan de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Suelo
proporciona el punto de partida, aunque son necesarios
avances más decididos en aspectos como la reforma de la
Ley del Suelo
La dinamización del mercado de alquileres requiere una
reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
GRACIAS POR SU ATENCIÓN
Dirección General del Servicio de Estudios
