Copropiedad sobre inmuebles

Master de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager

Dra. Rebeca CarpiProfesora Derecho Civil ESADE (URL)

Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona

Ideas previas

– Denominaciones: • Cotitularidad, copropiedad, comunidad, condominio.

– Tipos de comunidades:• Copropiedad por cuotas: comunidad romana o pro indiviso.• Comunidad germánica o en mano común.• Comunidad “pro diviso”.

Comunidad romana o proindiviso

• ¿Qué es? (art. 392 Cc):

– Titularidad compartida por varios

– Sobre una cosa (o derecho)

– Pro indiviso

– Atribuida por cuotas

Las cuotas (porciones o participaciones):

– ¿Qué son?

• Expresión numérica porcentual

• Determina la titularidad del derecho

• Determina la participación

– ¿Para qué sirven?

• Reparto de beneficios y gastos

• Mayorías para acuerdos

• Disponibilidad del derecho

– ¿Cómo se fijan?

Facultades de los condueños

– En la cosa común (en general, arts. 394 y 395 Cc)• Uso y disfrute:

– En función de la cuota – ¿Qué sucede si no es posible cuantificarlo o no se ha

cuantificado? Art. 394 Cc.• Cargas y gastos:

– En función de la cuota– Todos están obligados (art. 395 Cc.)

» ¿En qué medida?» ¿Es una obligación absoluta?

• Gestión de la cosa común:– Actos de administración (art. 398 Cc)– Actos dispositivos (art. 397 Cc) y variación de la esencia física

– En la cuota:• Principio general:

– Libre disponibilidad, no es titularidad personalísima (art. 399 Cc.)

– Límite: art. 1522 Cc

Extinción

– Causas específicas:

• Confusión

• División de la cosa común: “actio communi dividundo”:

– Régimen: arts. 400-406 Cc.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal

– Concepto:

• propiedad especial y compleja. ¿por qué?

• Aplicable a edificios divididos en pisos y/o locales

– Caracteres:

• Propiedad separada e individual de los pisos o locales (art. 3 LPH)

• Copropiedad de elementos comunes plasmada en la cuota de participación

• Conjunto inseparable que conforma una sola unidad jurídica

– Fuentes normativas:

• Art. 396 Cc, normas imperativas LPH, arts. 8.4º y 5ºy 107.11 LH.

• Voluntad interesados

• Normas dispositivas LPH

• Disposiciones generales CC.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal

• Constitución:

– Antecedentes: voluntaria, mediante título con carácter perfectivo de la PH.

– Momento actual (art. 2 LPH):

• a) Con título.

• b) Sin título.

Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal

• A) Con título (art. 5): – Sujetos: uno o varios.– Contenido:

• Mínimo imperativo• Dispositivo (no es propiamente título constitutivo).• ¿Cabe modificar el título constitutivo?

– Forma: libertad formal.– Momento: amplitud de posibilidades.

• B) Sin título:– Existe comunidad desde que un edificio con pluralidad de pisos o

locales privativos pertenecen a diversos dueños– Peculiaridades:

• El otorgamiento de título puede ser exigido por cualquiera de ellos• No tiene acceso al RP• ¿Cómo se determinan las cuotas de participación?

Estatutos y Reglamento interno:

– Son las normas pactadas por los copropietarios para regir la PH.

– 1 ) Estatutos (art. 5.3 LPH):

• Delimitan el conjunto de derechos y deberes de los propietarios y su ejercicio.

• Son potestativos

• ¿Cuándo se otorgan? ¿Cómo?

• ¿A quién obligan?

– 2 ) Reglamento interno (art. 6 LPH)

• Regulan cuestiones de convivencia interna

• Potestativos

• ¿Cuándo se otorgan y cómo?

Elementos comunes y elementos privativos

– Comunes: anejo de la propiedad de cada elemento privativo.

• ¿Cuáles son? Art. 396

• Características: compartidos, indivisibles e inseparables.

• Clases: por naturaleza y por destino

– Elementos privativos: los distintos pisos y locales con salida a la vía pública o a un elemento común y los anejos asignados.

– Garajes. Variedad de posibilidades:

• Un solo elemento privativo independiente

• Múltiples elementos privativos independientes

• Anejos asignados a pisos o locales

• Elemento común por destino.

La cuota

• Derechos y deberes de los propietarios: la cuota

– Concepto de cuota: índice centesimal que representa la participación en los elementos comunes (arts. 3 y 5, p. 2º LPH).

• ¿Quién y dónde se establece?

• ¿Cómo se calcula?

• Funciones:

– Activa

– Pasiva

– Otras

Derechos y deberes de los propietarios

• En relación a:

– a) Elementos privativos:

• Principio de libre disponibilidad

• Ausencia de tanteo y retracto legal (art. 396 Cc).

• Plenitud de uso y disfrute: ¿límites?

– Los aplicables a todo derecho de propiedad

– Los derivados de la especial naturaleza de la PH.

» 1. Respeto a los elementos comunes

» 2. Respeto a los demás elementos privativos

» Especial atención al art. 7.2º párrafo

Derechos y deberes de los propietarios

• b) Elementos comunes:

– Pauta rectora: uso racional y diligente

– No existe acción de división

– ¿cabe modificar elementos comunes? Art. 17

• Regla general: unanimidad

– Beneficios y gastos:

• En proporción a la cuota de participación

• Cabe establecer cuota de gastos distinta

• Gastos: obligación propter rem (art. 9.e) p. 3º)

Órganos de gobierno y representación

• Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario.

– 1) Junta de Propietarios (arts. 14/18):

• Es el órgano deliberante y básico de funcionamiento

• Sus competencias (art. 14) son las propias de cualquier órgano rector colectivo, facilitando y organizando el ejercicio de los intereses en conflicto, la propiedad de los elementos privativos y la copropiedad de los comunes.

• Composición (art. 15): voz y voto en ella de todos los propietarios

– Directamente o por representación

– Excepción: propietarios “morosos”.

• Formación de junta: art. 16

Órganos de gobierno y representación• Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y

secretario.

– 2) Presidente (art. 13.2)

• ¿quién es?

• ¿cómo se elige?

• ¿qué hace?

• Vicepresidente: ¿quién y para qué?

– 3) Administrador (arts. 13.5 y 6 y 20)

• ¿qué hace?

• ¿quién es?

– 4) Secretario (arts. 13.5 y 6, 19.4 y 20.e):

• ¿qué hace?

• ¿quién es?

Órganos de gobierno y representación– Los acuerdos y su impugnación

• Adopción de acuerdos (art. 17)

– Unanimidad

– Mayoría cualificada de 3/5

– Mayoría simple de propietarios y cuotas

– Minoría de 1/3

• Impugnación de acuerdos (art. 18):

– Contrarios a la ley o estatutos:

» Plazo: 1 año

» Legitimación: propietarios disidentes, ausentes e indebidamente privados de voto.

» ¿nulos de pleno derecho de acuerdo con el 6.3 Cc?

– Gravemente lesivos para la comunidad o generadores de grave perjuicio a un propietario [art. 18 b) y c)]:

» Plazo: 3 meses.

» Legitimación: la misma

– Cómputo plazo: desde el acuerdo o desde la comunicación.