Efectos jurídicos de la identificación gráfica y tecnológica del Predio

Rosario Guerra Macedo

Principio de Especialidad

Art. 4 NRIRP.- Organización de lapartida registral: Folio real

“(...)

Por cada predio se abrirá una partidaregistral en la cual se extenderán todaslas inscripciones que a éstecorrespondan ordenadas por rubros.Por cada acto o derecho se extenderáun asiento registral independiente. Losasientos registrales se extenderán unosa continuación de otros, consignando elrubro y la numeración correlativacorrespondiente precedida de la letraque identifica al rubro, de acuerdo a laprioridad en el ingreso al Registro, salvoque se trate de títulos compatibles.”

Naturaleza del Principio de Especialidad

• No solo es principio de formal referente organización del Registro

• Es sobre todo un principio material, que permite determinar los derechos inscritos.

• En cuanto al objeto del derecho permite individualizar el predio para determinar los alcances del derecho.

EL PREDIO•En el mundo existe una sola realidad física territorial pero representada de diferentes maneras

subsuelo

Suelo

Sobre suelo (Aires)

El predio: Es un concepto jurídico

• El concepto de finca registral es un concepto estrictamente jurídico, que tiene una proyección geográfica.

• Por tanto tiene una titularidad y una delimitación.

• Es esencial el uso de la tecnología.

• El objeto del derecho debe estar bien definido y su contenido bien delimitado por la Ley

• También constituye la unidad organizativa del Registro a través del principio de especialidad.

El Predio: Delimitación Geográfica y Delimitación Jurídica

• La descripción e identificación del Predio son conceptos que en el campo de Derecho Civil cobran importancia por su relación con el objeto del derecho, y del contrato.

• En el campo del derecho inmobiliario registral alcanzan una trascendencia fundamental por su relación con el principio de especialidad y con el folio real

• Es la expresión de los datos y características del predio con el objeto de identificarla

• Identificar el predio impone que el Registro de la propiedad figuren y se publicite los datos de hecho.

• Es importante: Para el propietario, para los colindantes, para la municipalidad y para los terceros contratantes.

• La doctrina: Es un presupuesto básico de la eficacia sustantiva del Registro.

• Es un requisito del título, es una parte del asiento (art. 19 del RIRP).

• 1.- Unificación Catastro Registro

• 2.- El Registro y Catastro como dos instituciones independientes• Tienen una base común

• 3.- Coordinación Registro- Catastro• Tienen bases diferentes pero se mantienen relacionados

• 4- Catastro Centralizado vs Catastro descentralizado

• ¿A qué modelo responde nuestro sistema Registral-Catastral?• NINGUNO: Por la razón de que no tenemos catastro

EL PREDIO OBJETO DEL CATASTRO Y DEL REGISTRO MODELOS DE RELACION CATASTRO –REGISTRO

SISTEMAS DE IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO

Los predios pueden ser identificados: • Apariencia: Descriptivas

• Calificación administrativa: Rústico, Urbano y Eriazo

• La delimitación personal

• Delimitación Perimetral : Describe al Predio fijando su contorno o perímetro: linderos fijos

• Georreferenciación: Define linderos indicando su posición geográfica se apoya en Planos o alfanuméricos ( Coordenadas)

• No Georreferenciación

- Delimitación No PerimetralDescribe al predio a través de elementos topográficos existentes en la realidad física, (un camino, una calle, río montaña etc). Los primeros predios que ingresaron al Registro.

Descripción literal Vs Representación gráfica

LA TECNOLOGÍA AL SERVICIO DE LA IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO: LA GEORREFERENCIACIÓN

•La georreferenciación es el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas.

•Es utilizado desde hace mucho tiempo por el Registro de Derechos Mineros.

•Luego por el catastro rural -PETT

•Actualmente es utilizado tanto por el catastro municipal como por las oficinas registrales para armar la Base Gráfica Registral o catastro registral para todo tipo de predios.

CARTOGRAFIA: DEL PAPEL A LA CARTOGRAFIA DIGITAL

• La cartografía es la actividad que consiste en la elaboración de mapas.

• Es la representación gráfica de un territorio

• Durante siglos los mapas se han hecho sobre papel, pero hoy en día la informática ha revolucionado los procedimientos de trabajo de la cartografía, dando lugar a la cartografía digital.

• El Instituto Geográfico Nacional es el ente rector de la cartografía en el Perú.

PROBLEMÁTICA EN LA IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO: CARENCIA DE UNA CARTOGRAFIA BASE

• Resolución Nº 039-2017-SUNARP/DTR

• Busca contar con una cartografía base de uso estandarizado para la áreas de catastro a nivel nacional• CARTOGRAFÍA BASE: Es la información cartográfica

debidamente aprobada y autorizada conforme al procedimiento establecido por la DTR, sobre la cual se acondiciona la BGR

• CARTOGRAFÍA ANÁLOGA: Es la cartografía física (impresa) generada por entidades públicas y privadas a diversas escalas.

• CARTOGRAFÍA CATASTRAL: Es aquella que representa la realidad física de los predios en forma abstracta y descriptiva, elaborada por entidades generadoras de catastro a escala catastral.

• CARTOGRAFIA COMPLEMENTARIA: Es aquella que contiene información adicional a otro (autorizada o en proceso de evaluación)

• La cartografía base aprobada y autorizada, conforme al procedimiento previsto es de uso obligatorio

• La cartografía remitida por el Instituto Geográfico Nacional (IGN) es de uso obligatorio para las áreas de catastro y la subdirección de la SUNARP. No es necesario pasar por el procedimiento.

• Si no se tiene cartografía base, se podrá usar otras plataformas virtuales libre pero de forma referencial para la ubicación de los polígonos.

• El Instituto Geográfico Nacional (IGN), es un organismo público descentralizado enmarcado en el sector Defensa.

• Su misión principal es la de producir la cartografía básica oficial de Perú y brindar servicios especializados y cartografía; sin embargo, recibe del Estado insuficientes recursos para el cumplimiento de manera oportuna, sostenida y a escalas apropiadas de dichas las labores.

• La producción de cartografía 1/25 000 es poco significativa, habiendo alcanzado para el año 2018, solo el 15% del territorio nacional.

Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos N°016-2015-SUNARP/SN del 5 de febrero 2015, Software ArcGIS

Archivos gráficos

¿CUÁL ES EL SOFTWARE

GIS QUE EMPLEA

SUNARP?

APLICATIVO PROPIO:

TOOLSGIS2016-2017Otros softwares

libresQGIS Y GVSIG

1

• No utiliza ni tiene cartografía catastral oficial

• La Base Gráfica Registral NO ES CARTOGRAFÍA

• Su información técnica no tiene validez oficial de PSAD56 o WGS84

2

• Utiliza herramientas de gabinete (compara planos de archivo y los remitidos con conformidad del ente competente o del verificador catastral)

• No sale a campo a verificar

Es un sistema de Información registral estructurada y organizada, constituidapor la base de datos gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritosen el Registro de Predios, a partir de la información técnica que obra en lostítulos archivados, elaborado sobre una Cartografía Base.

•No es un catastro ni refleja necesariamente la realidad física.•La Directiva de Búsquedas Catastrales lo define. Sin embargo no tieneun fundamento legal de mayor jerarquía para su conformación ycomposición.•Está incompleta porque los predios que ingresaron al Registro desdesu fundación (Enero 1988) no acompañaron planos. La normativa nolo exigía.•Sólo a través del D.S. 02-89-JUS, se exigió la presentación de planoscatastrales en Predios Urbanos. Hasta la fecha es esta la norma querige para la presentación de información catastral.•Sólo con la dación del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios del 2003, se estableció como requisito la presentación dePlanos georreferenciados•La georreferenciación y ubicación de los predios inscritos en la BGRno se encuentra validada.

CARACTERÍSTICAS DE LA BASE GRÁFICA REGISTRAL EN EL PERÚ

¿Qué efectos Jurídicos tiene la BGR?• Durante muchos años, la legitimación de los datos del Registro sólo alcanzaba a los

datos jurídicos (Titularidad), pues estos sólo se basaban es descripciones literales

• Hoy en día la doctrina, con el avance tecnológico de la representación territorialapunta a la Legitimación de los datos de hecho, sin embargo ello tiene que iracompañado con una sistema idóneo de la relación catastro registro: UnificaciónRegistro Catastro o una perfecta coordinación de Registro Catastro.

• Nuestro sistema de vinculación Catastro Registro bajo la Ley 28294 no hafuncionado.

• Los defectos de nuestra BGR, no permite darle legitimación ni oponibilidad a losdatos gráficos plasmados en él.

• La información de la BGR solo debe tener un valor referencial, puesto que laidentificación también lo es. Toda referencia gráfica debe ser complementada conla información literal que consta de los archivados del predio y de sus colindantes(Directiva 002-2014-SUNARP-SN)

Precedente de observancia Obligatoria

• Publicado en el diario oficial El Peruano el 06.10.2018•

• ÁREA GRÁFICA RESULTANTE DE LA RECONSTRUCIÓN A PARTIR DE LAS COORDENADAS UTM

• “Las coordenadas UTM sirven para ubicar espacialmente a los predios y no están establecidas legalmente para calcular el área o medidas perimétricas, por lo que no cabe formular observación en virtud a la discrepancia existente entre el área gráfica resultante de la reconstrucción a partir de las coordenadas UTM, efectuada por el área técnica, y el área del plano presentado por el interesado”.

•

• Criterio sustentado en la Resolución Nº 1569-2017-SUNARP-TR-L del 18.07.2017.

Existen Principios Gráficos Registrales?

• En la actualidad el estudio de los principios hipotecarios involucra una relación con la información gráfica sobre el cual se funda la calificación de los actos relacionados con la incorporación del predio al Registro, y la modificación física del mismo. • Principio de Rogación gráfica

• Principio de Legitimación gráfica

• Principio de Fe Pública Gráfica

• Principio de Prioridad Gráfica

• Principio de especialidad gráfica