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Quevedo y Martelli

Bolilla XV Hipoteca. Régimen

4) Ejecución Hipotecaria: Tres variables: • Ejecución Extrajudicial: Es la que no pueden hacer todos los bancos ni los particulares, sólo tres bancos: Banco

Hipotecario, Banco Provincia y Banco Nación. Los dos primeros tienen esa facultad en su carta orgánica constitutiva, mientras que el Banco Nación hace mención a la Carta Orgánica del Banco Hipotecario en lo referente a la ejecución de la Hipoteca, y le da las facultades a las partes que le concede el banco Hipotecario.

• Ejecución Judicial: Se rige por el C.P.C.Com. • Ejecución Mixta: Es igual a la extrajudicial en cuanto a que debe dejar sentado que se va a ejecutar la hipoteca. Tiene tres etapas: Etapa previa: No es ni judicial ni extra judicial. Tienen que haber 60 días para constituir en mora al deudor y notificarlo. Luego de esto tiene 15 días para cumplir la obligación. La notificación se hace por carta documento, en la cual se debe aclarar al deudo que si tiene acreedores privilegiados, los notifique. Una vez concluida ésta etapa comienza la etapa judicial del proceso. Etapa judicial: Se va a tribunales y se establece la demanda. El juez debe en 5 días emplazar al deudor para que cumpla u oponga excepciones (como por ejemplo, que no está en mora, o no lo notificaron, etc.). Si prosperan las excepciones se archiva la causa, si no prospera pasa a subasta extrajudicial privada. Etapa Extrajudicial: La base de la subasta el monto de la deuda más los intereses [los impuestos de la deuda no forman parte de la deuda]. Si no hay comprador se hace una nueva subasta. Si no hay comprador nuevamente se hace una nueva subasta al mejor postor. Luego de esto el deudor tiene 30 días para comprar el inmueble por el mismo precio más el 3% de los honorarios del martillero. Mientras tanto el deudor tiene un dominio revocable. 6) Extinción de la Hipoteca: La Hipoteca se extingue por dos vías: Por vía de consecuencia: La Hipoteca se extingue como consecuencia de la extinción total de la obligación principal (producida por alguno de los modos de extinción de las obligaciones). Esto se debe a que lo9 accesorio sigue la suerte de lo principal, y a que una de las características de la hipoteca es ser accesoria. Por vía principal: La Hipoteca en éste caso se extingue por sí misma. Casos: a) Renuncia del acreedor: En forma expresa y en escritura pública. Debe anotarse en el Registro. b) Expropiación y venta judicial: En éstos casos el privilegio del acreedor pasa a ejercerse sobre la indemnización o sobre

el precio de la venta. c) Confusión: Se reúne en una misma persona la calidad de acreedor hipotecario y de propietario irrevocable del

inmueble. d) Destrucción de edificios: Si el inmueble hipotecado fuere un edificio y éste se destruye, la hipoteca sólo quedará sobre

el suelo, y no sobre los materiales, porque éstos pasan a ser cosas muebles. e) Resolución del derecho de propiedad: Si el que constituyó la hipoteca tenía sobre el inmueble un dominio bajo

condición resolutoria y ésta se cumple, la hipoteca se extingue. 7) Cancelación de la Hipoteca: La cancelación el acto jurídico mediante el cual se deja sin efecto la inscripción de la Hipoteca en el Registro.

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Quevedo y Martelli A diferencia de la extinción que concluye con la Hipoteca y todos sus efectos, la cancelación deja si efecto a la Inscripción de la Hipoteca en el Registro, y por lo tanto sólo afecta a la Hipoteca con relación a terceros. Esta diferencia es importante debido a que puede haber casos en que la Hipoteca esté extinguida (por cualquier medio de extinción de las obligaciones) pero aún subsista la Inscripción porque no se ha realizado la correspondiente cancelación. Dos clases de cancelación: • Cancelación Voluntaria: Cuando se produce por el consentimiento de las partes, o por lo menos con el consentimiento

del acreedor. El acreedor puede renunciar a la inscripción de la Hipoteca, pero debe constar en escritura pública. • Cancelación por sentencia Judicial: Comprende casos en que el acreedor no ha querido –o no ha podido- consentir la

cancelación, y entonces el deudor se ve obligado a pedirle a juez la cancelación. Para hacer efectiva la cancelación de la Hipoteca hay que presentar en el Registro de las Propiedad correspondiente la escritura pública de cancelación, o en su caso, la sentencia judicial que la ordena. El Registro la hará efectiva anotando la cancelación al margen de la inscripción de la Hipoteca. 9) Pagarés y Letras Hipotecarias del Art 3202 del C.C.: Ambos son títulos de crédito: Estos circulan, son cosa muebles, aseguran un crédito, etc. Es un documento necesario para ejercer el Derecho Literal y Autónomo expresado en el mismo: • Derecho Literal: El Derecho se une a un documento en el que 100$ equivalen a Cien pesos, que es lo que le da el

carácter de literal. • Derecho autónomo: Es lo que hace que se motive la causa. Los títulos de crédito adoptan un tipo determinado ej.: cheque, pagaré, bono, patacón, etc. Pagaré: Es una promesa de pagar. Tiene dos partes: Librador: es el obligado a pagar. Portador: Es el que lo porta y tiene derecho a cobrarlo. Finalidades: - Es un documento de crédito. - Se puede dar en garantía de la deuda de un tercero. - Asegura el crédito. El pagaré tiene una estructura bipartita. Letra de Cambio: Es una promesa de hacer (pagar). Es un título de crédito formal y completo que contiene la promesa incondicionada y abstracta de hacer pagar a su vencimiento al portador o a su orden, una suma de dinero en un lugar determinado, vinculando solidariamente a todos los intervinientes. Tiene una estructura tripartita: • Librador: Es el que promete que el girado va a pagar. • Girado: Es el obligado a pagar. • Portador: Es quien tiene derecho a cobrar. La Hipoteca liga una obligación con una cosa. Es posible cancelar una deuda hipotecaria con cuotas en letras o pagarés. Art 3202 “Si la deuda por la cual la Hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras o pagarés, éstos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de Hipotecas, para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario; y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, pueden solicitar la cancelación de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto donde se derivan esos instrumentos”. Se desprenden tres cosas: - Obligaciones garantizadas con hipoteca. - Emisión de letras o pagarés con distinto vencimiento. - Anotación en el Registro de la Propiedad correspondiente. La letra o pagaré al estar relacionada con la hipoteca son hipotecarios. El Pagaré tiene una estructura bipartita.

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Quevedo y Martelli Definición de pagaré hipotecario de Alterini: “Es un documento privado auténtico, formal, con intervención registral, aún en las renovaciones, incompleto, necesario para ejecutar el derecho literal, autónomo y abstracto mencionado en el mismo, que contiene la promesa incondicionada del suscriptor de pagar una suma de dinero a persona individualizada o a su orden, garantizada con el derecho real de hipoteca, que circula comúnmente con endoso y que concede al titular una acción cambiaria que puede dirigir contra todos los firmantes del pagaré responsables solidarios, individual o colectivamente, sujeta a prescripción o caducidad, ejecutable ante el fuero civil, lo que no obsta en su caso para la promoción de las acciones causal o de enriquecimiento”. Pagaré Común Diferencias Pagaré Hipotecario Documento: Cosa mueble representativo de una declaración NO Privado: Es privado, aunque se registra la inscripción sirve para darle autenticidad

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Formal: Satisfacen requisitos para que el título adquiera tipicidad

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Completo Incompleto Necesario para ejecutar el derecho: El derecho y su ejecución están unidos en el título.

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Literal: Existen según el término del documento. SI Autónomo: El poseedor de buena fe ejerce un derecho propio que no puede ser restringido por las relaciones existentes entre los precedentes posesores y el deudor.

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Abstracto: No se invoca causa. SI Promesa incondicionada de pagar al suscriptor una suma de dinero.

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A persona determinada o a su orden. SI Que circula comúnmente por endoso. Si, pero el endoso gravita sobre el crédito y sobre le derecho

real. Concede acción cambiaria. SI Puede ser dirigido contra todos los firmantes. SI Sujeta a plazo de prescripción o caducidad. Si Ejecutable en el fuero comercial. Ejecutable en el fuero civil. Concede acción causal o de enriquecimiento. SI Letras Hipotecarias de la Ley 24.441: La ley las denomina de esa manera, pero es inadecuada porque tienen el nombre de la letra y la estructura del pagaré. Son un instrumento privado y auténtico. Solo la pueden constituir en hipotecas de primer grado. Pueden emitir éstas letras solo los acreedores de primer grado. Art 36 de Ley 24.441, dice: La emisión de letras hipotecarias solo puede corresponder a hipotecas de primer grado y estar consentida expresamente en el acto da constitución de la hipoteca”. Art 37 dice: “La emisión de letras hipotecarias extingue por novación la obligación garantizada por hipoteca”. Art 38: Dice que el dueño de la cosa hipotecada debe tener seguro contra incendio. Si no paga el seguro caducen todos los plazos. Las letras tiene un valor que puede estar dividido en cupones que entre todos suman el valor de las letras. Todos circulan por endoso.