EJEMPLOS DE MÉTODOS

7/28/2019 EJEMPLOS DE MTODOS

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Instituto Ecuatoriano de la ConstruccinTALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLESGuayaquil junio 2007

EJEMPLO:

Calcular el valor de reposicin de construccin usada de una casa de dos plantas destinada a una unidad devivienda, de 40 aos de edad.

PRIMER PASO: en la inspeccin al inmueble, establecer las caractersticas materiales, categora de rubros deacabado y datos de edad y estado de conservacin de conformidad con el siguiente cuadro:

CUADRO N 1ESTRUCTURA hormign armado 40

ENTREPISOS losa de h. a. 40

PAREDES ladrillo y bloque 40

CUBIERTA losa de h.a. 40

CIELORASOS alisado y pintado MEDIA 40 BUENO

ESCALERAS huellas parqu pasamanos madera MEDIA ALTA 40 BUENO

PISOS parqu madera y vynil ALTA 40 REGULAR

PUERTAS madera tamborada MEDIA 40 REGULAR

VENTANAS madera y reja metlica MEDIA 40 REGULARENLUCIDOS cementina alisada MEDIA 40 BUENO

PINTURA caucho, leo y anticorrosivo MEDIA 40 BUENO

REVESTIMIENTOS azulejo en baos y cocina MEDIA 40 REGULAR

COCINA muebles altos y bajos madera DE LUJO 3 MUY BUENO

CLOSETS madera contrachapada MEDIA 40 BUENO

CERRAJERA metlica econmica. MEDIA 40 BUENO

PLACAS ELCTRICAS metlicas de botn MEDIA 40 BUENO

LUMINARIAS boquilla de baquelita y focos ECONMICA 40 BUENO

PIEZAS SANITARIAS importadas de color (Amer.St.) DE LUJO 40 BUENO

GRIFERIA importadas cromadas DE LUJO 40 BUENO

ACCESORIOS importados cromados DE LUJO 40 BUENO

SEGUNDO PASO: determinar el costo unitario de construccin nueva (de similares caractersticas a losespacios de construccin homogneos del objeto de avalo), para lo cual se aplicarn las casillas del CUADRO

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N 2: en la primera constan los rubros de construccin, en la segunda las proporciones correspondientes a cadarubro (con relacin a la unidad) que expresen la incidencia de valor del costo unitario de construccin, en latercera los factores de modificacin por categora del rubro de acabado (media = 1,00; altos = 1,40; de lujo =1,80; econmicos = 0,60 y precarios = 0,20), en la cuarta los productos de las dos casillas precedentes, cuya

sumatoria constituir el factor de incidencia.

CUADRO N 2CLCULO DELMETROCUADRADO DECONSTRUCCINNUEVA

Para encontrar elcosto unitario directode construccinnueva, se tomar eldato contenido en los

boletines de laCmara de laConstruccin para el

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CATEGORAMEDIA

FACTORES DEMODIFICACIN

INCIDENCIA ENCOSTO UNITARIO por estructura

Movimiento de tierra y preliminares 0,021 1,000 0,021Estructura 0,296 1,000 0,296Mampostera 0,114 1,000 0,114Instalaciones empotradas 0,039 1,000 0,039

FACTOR DE OBRA MUERTA 0,470

por categorade acabados

Recubrimiento de pisos 0,141 1,472 0,208Recubrimiento de paredes 0,131 1,000 0,131Cielo raso 0,011 1,000 0,011Puertas con cerraduras 0,044 1,000 0,044Ventanas y vidrios 0,055 1,000 0,055Muebles empotrados 0,085 1,943 0,165Sanitarios y grifera 0,055 1,472 0,081Placas elctricas y luminarias 0,008 1,000 0,008FACTOR DE ACABADOS 0,530

TOTAL FACTORES DE INCIDENCIA 1,000 1,173214,50

251,54

55,34

TOTAL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN 306,88

+ 22% COSTOS INDIRECTOS

RUBRO

INCIDENCIA ENEL COSTO

UNITARIO DEINMUEBLE DE

AVALO

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN CATEGORA MEDIA

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCI N NUEVA DE INMUEBLE


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tipo de edificacin de categora media; la DINAC tiene cuadros de 56 tipos de edificaciones en los cualesconstan los costos directos sugeridos para construccin nueva con el detalle de: nmero de pisos, estructura,pisos, sobrepisos, paredes, enlucidos (interiores y exteriores), cubierta, tumbado, instalacin elctrica, nivel deacabados y mejoras (equipos y sistemas mecnicos).

CAMARA DE LA CONSTRUCCIN DE QUITOHISTRICO COSTO DIRECTO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN MAYO 2006 - ENERO 2007

TIPOS DECONSTRUCCIN

2006 2007MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMB. OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO

VIVIENDAUNIFAMILIARACABADOSMEDIOS

USD241,51

USD241,09

USD243,08

USD243,51

USD244,79

USD247,08

USD 247,13 USD 248,59USD

248,98

VIVIENDA

UNIFAMILIARACABADOSECONOMICOS

USD153,86

USD154,45

USD154,44

USD154,43

USD154,17

USD154,24

USD 154,25 USD 154,63 USD156,40

VIVIENDAUNIFAMILIARACABADOS DELUJO

USD363,63

USD364,20

USD364,37

USD378,69

USD359,72

USD359,79

USD 359,79 USD 360,41USD

365,82

VIVIENDAMULTIFAMILIAR

USD251,12

USD251,60

USD253,15

USD253,59

USD255,36

USD258,71

USD 258,50 USD 258,94USD

259,94CONSTRUCCI

N ESCOLARHORMIGNARMADO

USD186,00 USD187,17 USD187,68 USD188,07 USD188,79 USD190,58 USD 190,16 USD 189,76 USD189,83

CONSTRUCCIN ESCOLAR

USD173,39

USD174,48

USD174,95

USD175,32

USD175,99

USD177,66

USD 177,27 USD 176,89 USD176,96

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ESTRUCTURAMETALICACERRAMIENTODE MALLA 50/10H=2,00 m.

USD45,99

USD46,56

USD46,56

USD46,85

USD 47,14USD

47,15USD 47,15 USD 47,28

USD48,04

CERRAMIENTODE BLOQUE

USD98,54

USD98,91

USD98,78

USD98,79 USD 98,96

CERRAMIENTODE LADRILLO

USD100,15

USD100,19

USD100,16

USD100,17

USD100,34

DEPARTAMENTO TCNICOC.C.Q.

PROPORCIN DE VALOR SEGN TIPO DE CONSTRUCCIN Y ESPECIFICACIONES

# TIPO DE EDIFICACIN

ESPECIFICACIONES TCNICAS

PROPORCINDEVALOR

SUGERIDA

Ndep

isos

es

truc

tura

pisos

so

brep

isos

pare

des

en

luc

idos

cu

bierta

tum

ba

do

ins

talac

iones

elc./

san

itarias

aca

ba

dos

me

joras

1 Casa residencia rstica (CRR) 1/2 C t/C C Zn sp 0,033

2 Casa residencia madera (CRM) 1/2 Md Md/C Md/C Zn sp 0,083

3 Casa residencia mixta 1 (CRM1) 1/2 Md Hs/Md Ld/Bl Zn sp 0,250

4 Casa residencia mixta 2 (CRM2) 3/4 Md Hs/Md B Ld/Bl Zn Cp sp/em 0,333

5Casa residencia unifamiliar 1(CRU1)

1 Ha/M Hs/Md Ld/Bl /E Zn em ec 0,292

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2 Ha/M Hs/Ha Vn/B Bl I/E Sp/u Cp em ec 0,500


1 Ha/M Hs Bc/Pc Ld/Bl I/E Sp/ls Ye em Mal 0,875


2/3 Ha/M Hs/Ha Pc/Mm Bl I/E u/ls Ye/Em em Mal 1,000

9

Casa residencia unifamiliar 5

(CRU5) 1/2 Ha/M Hs/Ha B/Pc/Mm Bl I/E u/ls E/Gy em 1ra. 1,33310

Casa residencia unifamiliar 6(CRU6)

3/d Ha/M Hs/Ha Mm/Mr Bl I/E ls/tj Gy/Fm em 1ra. Pi/J/Ss 1,500


1 Ha/M Hs B/Pc/Mm Bl I/E ls Gy/Fm em lj Pi/J/Ss 1,750


2/d Ha/M Hs/Ha Mr/Pq/Al Bl I/E ls/tj Gy/Fm em ljim Pi/J/Ss 2,167


4/5 Ha/M Hs/Ha Bc Ld/Bl I/E ls/u Ye em ecmd 0,875


4/5 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bl I/E ls E/Gy em md1 As/CAic 1,083

15Edificio deptos/oficinas 1 (EDO1)

6/12 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E ls/u Ye/E em md As 1,354


6/12 Ha/M Hs/Ha Pc/Mm/Mr Bl I/E ls E em 1ra. As/CAic 1,583


+13 Ha/M Hs/Ha Bc/Pc Bl I/E ls E em md As/CAic 1,750


+13 Ha/M Hs/HaMm/Mr/D/Al

Bl I/E ls E em 1ra. As/Caic/H 2,125

19 Galpn liviano cerrado (GLC) 1/2 Ha/M Hs Bl I/E Sp/u em ecmd Mql 0,458

20 Galpn liviano abierto (GLA) 1/2 Ha/M Hs Sp/u em ecmd Mql 0,354

21 Galpn pesado (GP) 1/2 Ha/M Ha Bl I/E Sp/u em ecmd Mqp/CAic 0,583

22 Edificio banco matriz (EBM) 1/2 Ha/M Hs/HaMm/Mr/D/Al

Bl I/E ls E/Gy em lj1ra. As/CAic/Ss 1,875

23 Edificio banco agencia (EBA) 1/2 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bl I/E ls E/Gy em 1ra. CAic/Ss/Si 1,375

24Edificio centro comercial 1(ECC1)

1/2 Ha/M Hs/Ha Pc/Mm Bl I/E Sp Gy/D em 1ra. As/Em/CAic/Ss 1,333

25Edificio centro comercial 2(ECC2)

1/2 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E Sp/u Ye em md Ss 0,917

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26Comisariatos y supermercados(C/S)

1/2 Ha/M Hs/Ha C/Pc Bl I/E Sp em md CAic/Ss 0,833

27 Edificio gasolinera 1 (EG1) 1/2 Ha/M Hs/Ha C Bl I/E Sp/u Al/Gy em mal Ss 1,521

28 Edificio gasolinera 2 (EG2) 1/2 Ha/M Hs Bl I/E Sp/u Gy em ec 0,938

29 Edificio Hotel 5 estrellas (EH5*) 1/15 Ha/M Hs/HaMm/Mr/D/Al

Bl I/E ls D/Gy/Fm em lj As/Em/CAic/Ss/Pi 2,250

30 Edificio Hotel 4 estrellas (EH4*) 1/15 Ha/M Hs/Ha Mm/Mr Bl I/E ls D/Gy/Fm em lj As/CAic/Ss/Pi 1,875

31 Edificio Hotel 3 estrellas (EH3*) 1/5 Ha/M Hs/Ha C/Pc Bl I/E ls E em 1ra. As/CAic 1,333

32 Edificio Hotel 2 estrellas (EH2*) 1/4 Ha/M Hs/Ha Vn/B Bl I/E ls/u E/Ye em md 1,042

33 Edificio motel 1 (EM1) 1/2 Ha/M Hs/Ha C/Mm Bl I/E ls/u E/Ye em mdal 1,208

34 Edificio motel 2 (EM2) 1/2 Ha/M Hs/Ha Vn/B Bl I/E u Ye em mdbj 0,875

35 Sala de cine (SC) 1/2 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E u Ye/fv em md CAic/Ss 0,771

36 Estacin canal de TV (ECTV) 1/4 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bl I/E Sp Gy em 1ra. CAic/Ss/Apb 1,417

37 Edificio iglesia catlica (EIC) 1/2 Ha Hs C/Mm Bl I/E ls/u M em md 1,042

38 Edificio iglesia mormona (EIM) 1/2 Ha/M Hs C/Mm Bl I/E u Ye/M em md CAic 1,000

39 Edificio iglesia testigos de J.(EIT) 1/2 Ha/M Hs Bc Bl I/E u Ye/M em md CAic 0,875

40 Edificio iglesia evanglica (EIC) 1/2 Ha/M Hs Bc Bl I/E u Ye em md 0,708

41 Edificio restaurante 1 (ER1) 1/2 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bl I/E ls/u Gy em 1ra. CAic 1,083

42 Edificio restaurante 2 (ER2) 1/2 Ha/M Hs Bc Bl I/E u Ye em ec 0,833

43 Edificio parqueaderos 1 (EP1) 1/8 Ha/M Hs/Ha Bl I/E ls E em md As/Ss 1,292

44 Edificio parqueaderos 2 (EP2) 1/4 M Hs/Ha Sp em ec 0,375

45 Edificio educacional 1 (EE1) 1/4 Ha/M Hs/Ha Pc/Bc Bl I/E ls/Sp Gy em 1ra. Pi/Ss 1,333

46 Edificio educacional 2 (EE2) 1/4 Ha/M Hs/Ha C/Mm Bl I/E ls/u E/Ye em md 0,896

47 Edificio universidades (EU) 1/4 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E ls/u E/Ye/M em md Ss 1,042

48 Edificio terminal areo (ETA) 1/4 Ha/M Hs/Ha C/Pc Bl I/E Sp/u GY em 1ra. As//Caic/Ss/Sr/Em/bd 2,000

49 Edificio terminal terrestre (ETT) 1/4 Ha/M Hs/Ha B Bl I/E ls E em md As//Caic/Ss/Em 1,167

50 Edificio terminal martimo (ETM) 1/4 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E ls/u E/Ye em md Mll/Caic/Ss 1,208

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51 Edificio hospital/clnica 1 (EHC1) 1/8 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bl I/E ls/Sp Gy/D em 1ra. As/Caic/Ss 1,500

52 Edificio hospital/clnica 2 (EHC2) 1/4 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E ls/Sp Gy/E em md As//Caic/Ss 1,021

53 Edificio hospital/clnica 3 (EHC3) 1/2 Ha/M Hs/Ha Vn/B Bl I/E ls/u E/Ye em ec As//Caic/Ss 0,667

54 Estadios deportivos (ED) 1/4 Ha/M Hs/Ha Bc Bl I/E Sp/u Ye em md As/Ss 1,292

55 Complejos deportivos (CD) 1/2 Ha Hs/Ha B Bl I/E ls/u E/Ye em md Pi/Cd/Caic 1,104

56 Edificio industrias grandes (IG) 1/4 Ha/M Hs/Ha Bl I/E ls/Sp E em md Mqp/Caic/Bd 1,292

REFERENCIAS:Nmero de pisos 1/4: de uno a cuatro; 3/d: 3 y desniveles; + 13: ms de trece.Estructura C: caa; Md: madera; Ha: hormign armado; M: estructura metlica.Pisos t/C: tierra y caa; Md: madera; Hs: hormign simple; Ha: hormign armadoSobrepisos B: baldosa; Vn: vynil; Bc: baldosa cermica; C: cermica; Pc: porcelanato; Mm: marmetn;

Mr: mrmol; Pq: parqu; Al: alfombra; D: duela de maderaParedes C: caa; Md: madera; Bl: bloque; Ld: ladrillo.Enlucidos I: interiores; E: exterioresCubierta Zn: lminas de zinc, Sp: steel panel; u: uralita, ls: losa de hormign armadoTumbado

Cp:Ye: yeso; Gp: gypsum; Em: entablado de madera; E: enlucido; M: madera; D: diseo especial.Instalaciones (e/h) sp: superpuestas; em: empotradas.Acabados bj: bajos; ec: econmicos; md: medios; mal: medio altos; al: altos; 1ra.: primera; lj: de lujoMejoras Pi/J/Ss: piscina, jardines, sistemas de seguridad; As/Caic: ascensor, central de aire acondicionado; +

Em: escalera mecnica; mql: maquinaria liviana; mqp: maquinaria pesada; Mll: muelle; Bd: bodegas.

Al valor de los costos directos se le aadir la proporcin correspondiente a los costos indirectos, con laaplicacin del valor obtenido del siguiente cuadro:

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PROPORCIONES DE COSTOS INDIRECTOS

Tipo deconstruccin

Costos indirectos

econmica 15% a 18%media 20% a 22%alta 25% a 28%

de lujo 30% a 35%edificios 25% a 28%galpones

industriales15% a 18%

conjuntoshabitacionales

25% a 28%

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TERCER PASO: encontrar el valor correspondiente al costo unitario de la construccin usada, para lo cual seaplicar la secuencia determinada en la TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE1 (o tambinconocida como TABLA DE FITTE Y CERVINI), la cual presenta una primera columna con valorescorrespondientes al cociente edad del inmueble sobre su vida til equivalente al porcentaje de vida

transcurrida; a esta columna le corresponde una fila de 9 valores (1 ; 1,5 ; 2 ; 2,5 ; 3 ; 3,5 ; 4 ; 4,5 y 5)1TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE (o tabla de Fitte y Cervini o tabla de Fitto y Corvini)

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.

% 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 % 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00

000 0.000 0.032 2.520 8.090 18.100 33.200 52.600 75.200 100.000 050 37.500 37.520 39.070 42.560 48.810 58.250 70.370 84.500 100.000001 0.505 0.537 3.010 8.550 18.510 33.540 52.840 75.320 100.000 051 38.505 38.525 40.050 43.480 49.630 58.920 70.850 84.750 100.000002 1.020 1.052 3.510 9.030 18.940 33.890 53.090 75.450 100.000 052 39.520 39.539 41.040 44.410 50.460 59.600 71.330 85.000 100.000003 1.545 1.577 4.030 9.510 19.370 34.230 53.340 75.580 100.000 053 40.545 40.564 42.040 45.350 51.300 60.280 71.820 85.250 100.000004 2.080 2.111 4.550 10.000 19.800 34.590 53.590 75.710 100.000 054 41.580 41.599 43.050 46.300 52.150 60.970 72.310 85.510 100.000

005 2.625 2.656 5.080 10.500 20.250 34.950 53.840 75.850 100.000 055 42.625 42.643 44.070 47.260 53.010 61.670 72.800 85.770 100.000006 3.180 3.211 5.620 11.010 20.700 35.320 54.110 75.990 100.000 056 43.680 43.698 45.100 48.240 53.870 62.380 73.300 86.030 100.000007 3.745 3.776 6.170 11.530 21.170 35.700 54.380 76.130 100.000 057 44.745 44.763 46.140 49.220 54.740 63.090 73.810 86.290 100.000008 4.320 4.351 6.730 12.060 21.640 36.090 54.650 76.270 100.000 058 45.820 45.837 47.190 50.200 55.620 63.810 74.320 86.560 100.000009 4.905 4.935 7.300 12.600 22.120 36.480 54.930 76.410 100.000 059 46.905 46.922 48.250 51.200 55.610 64.530 74.830 86.830 100.000010 5.500 5.530 7.880 13.150 22.600 36.870 55.210 76.560 100.000 060 48.000 48.017 49.320 52.200 57.410 65.260 75.350 87.100 100.000011 6.105 6.135 8.470 13.700 23.100 37.270 55.490 76.710 100.000 061 49.105 49.121 50.390 53.220 58.320 66.000 75.870 87.380 100.000012 6.720 6.750 9.070 14.270 23.610 37.680 55.780 76.860 100.000 062 50.220 50.236 51.470 54.250 59.230 66.750 76.400 87.660 100.000013 7.345 7.375 9.680 14.840 24.120 38.100 56.080 77.020 100.000 063 51.345 51.361 52.570 55.280 60.150 67.500 76.940 87.940 100.000014 7.980 8.009 10.300 15.420 24.630 38.520 56.380 77.180 100.000 064 52.480 52.495 53.680 56.320 61.080 68.260 77.480 88.220 100.000015 8.625 8.654 10.930 16.020 25.160 38.950 56.690 77.340 100.000 065 53.625 53.640 54.800 57.380 62.020 69.020 78.020 88.500 100.000016 9.280 9.309 11.570 16.620 25.700 39.390 57.000 77.500 100.000 066 54.780 54.794 55.930 58.440 62.960 69.790 78.570 88.790 100.000017 9.945 9.974 12.220 17.230 26.250 39.840 57.310 77.660 100.000 067 55.945 55.959 57.060 59.510 63.920 70.570 79.120 89.080 100.000018 10.620 10.649 12.870 17.850 26.800 40.290 57.630 77.830 100.000 068 57.120 57.134 58.200 60.590 64.880 71.360 79.680 89.370 100.000019 11.305 11.333 13.540 18.480 27.360 40.750 57.960 78.000 100.000 069 58.305 58.318 59.360 61.680 65.850 72.150 80.240 89.660 100.000020 12.000 12.028 14.220 19.120 27.930 41.220 58.290 78.170 100.000 070 59.500 59.513 60.520 62.780 66.830 72.950 80.800 89.960 100.000

021 12.705 12.733 14.510 19.770 28.510 41.690 58.620 78.350 100.000 071 60.705 60.718 61.700 63.880 67.820 73.750 81.370 90.260 100.000022 13.420 13.448 15.600 20.420 29.090 42.160 58.960 78.530 100.000 072 61.920 61.932 62.880 65.000 68.810 74.560 81.930 90.560 100.000023 14.145 14.173 16.310 21.090 29.680 42.650 59.300 78.710 100.000 073 63.145 63.157 64.080 66.130 69.810 75.380 82.530 90.860 100.000024 14.830 14.907 17.030 21.770 30.280 43.140 59.650 78.890 100.000 074 64.380 64.391 65.280 67.260 70.830 76.210 83.120 91.170 100.000025 15.625 15.652 17.750 22.450 30.890 43.640 60.000 79.070 100.000 075 65.625 65.636 66.490 68.400 71.850 77.040 83.710 91.470 100.000026 16.380 16.407 18.490 23.140 31.510 44.140 60.360 79.260 100.000 076 66.880 66.891 67.710 69.560 72.870 77.880 84.300 91.780 100.000027 17.145 17.171 19.230 23.850 32.140 44.650 60.720 79.450 100.000 077 68.145 68.155 68.950 70.720 73.910 78.720 84.900 92.100 100.000028 17.920 17.956 19.990 24.560 32.780 45.170 61.090 79.640 100.000 078 69.420 69.430 70.190 71.890 74.950 79.570 85.500 92.420 100.000

9


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correspondientes a la calificacin del estado de conservacin del inmueble, de conformidad con el cuadrocorrespondiente.2

CUADRO N 3 CLCULO DE COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIN USADA

029 18.705 18.731 20.750 25.280 33.420 45.690 61.460 79.840 100.000 079 70.705 70.714 71.440 73.070 76.010 80.430 86.110 92.740 100.000030 19.500 19.526 21.530 26.010 34.070 46.220 61.840 80.040 100.000 080 72.000 72.009 72.710 74.270 77.070 81.300 86.730 93.060 100.000031 20.305 20.330 22.310 26.750 34.730 46.760 62.220 80.240 100.000 081 73.305 73.314 73.980 75.470 78.140 82.170 87.350 93.380 100.000032 21.120 21.155 23.110 27.500 35.400 47.310 62.610 80.440 100.000 082 74.620 74.628 75.260 76.670 79.210 83.050 87.970 93.700 100.000033 21.945 21.970 23.900 28.260 36.070 47.860 63.000 80.640 100.000 083 75.945 75.953 76.560 77.890 80.300 83.930 88.600 94.030 100.000034 22.780 22.805 24.730 29.030 36.760 48.420 63.400 80.850 100.000 084 77.280 77.287 77.850 79.120 81.390 84.820 89.230 94.360 100.000035 23.625 23.649 25.550 29.800 37.450 48.980 63.800 81.060 100.000 085 78.625 78.632 79.160 80.350 82.490 85.720 89.870 94.700 100.000036 24.480 24.504 26.380 30.590 38.150 49.550 64.200 81.270 100.000 086 79.980 79.986 80.480 81.600 83.600 86.630 90.510 95.050 100.000037 25.345 25.349 27.230 31.380 38.860 50.130 64.610 81.480 100.000 087 81.345 81.351 81.820 82.850 84.720 87.540 91.160 95.350 100.000038 26.220 26.244 28.080 32.190 39.570 50.710 65.030 81.700 100.000 088 82.720 82.725 83.160 84.120 85.850 88.460 91.810 95.720 100.000039 27.105 27.128 28.940 33.000 40.300 51.300 65.450 81.920 100.000 089 84.105 84.110 84.510 85.390 86.980 89.380 92.470 96.060 100.000040 28.000 28.023 29.810 33.820 41.030 51.900 65.870 82.140 100.000 090 85.500 85.505 85.870 86.670 88.120 90.310 93.130 96.400 100.000

041 28.905 28.928 30.700 34.660 41.770 52.510 66.300 82.370 100.000 091 86.905 86.909 87.230 87.960 89.270 91.250 93.790 96.750 100.000042 29.820 29.842 31.590 35.500 42.520 53.120 66.730 82.600 100.000 092 88.320 88.324 88.610 89.260 90.430 92.200 94.460 97.100 100.000043 30.745 30.767 32.490 36.350 43.280 53.740 67.170 82.830 100.000 093 89.745 89.748 90.000 90.570 91.590 93.150 95.140 97.450 100.000044 31.680 31.702 33.400 37.210 44.050 54.360 67.610 83.060 100.000 094 91.180 91.183 91.400 91.890 92.770 94.110 95.820 97.810 100.000045 32.625 32.646 34.320 38.080 44.820 54.990 68.060 83.290 100.000 095 92.625 92.627 92.810 93.220 93.960 95.070 96.500 98.170 100.000046 33.580 33.601 35.250 38.950 45.600 55.630 68.510 83.530 100.000 096 94.080 94.082 94.560 94.560 95.150 96.040 97.190 98.530 100.000047 34.545 34.566 36.190 39.840 46.390 56.280 68.970 83.770 100.000 097 95.545 95.546 95.660 95.910 96.450 97.020 97.890 98.890 100.000048 35.520 35.541 37.140 40.740 47.190 56.930 69.430 84.010 100.000 098 97.020 97.021 97.100 97.260 97.560 98.010 98.590 99.260 100.000049 36.505 36.525 38.100 41.640 48.000 57.590 69.900 84.250 100.000 099 98.505 98.505 98.540 98.630 98.780 99.000 99.290 99.630 100.000

2 CUADRO ESTADO DE CONSERVACIN: calificaciones de 1 a 5 de conformidad con las apreciaciones siguientes :EXCELENTE: nuevo sin fallas o errores de construccin, o no nuevo sin ningn signo de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIN: 1entre EXCELENTE y MUY BUENO: nuevo con fallas superables de construccin, o no nuevo con mnimos signos de deterioro en los rubros visibles.CALIFICACIN: 1,5MUY BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; adems signos de mantenimiento permanente. CALIFICACIN: 2

entre MUY BUENO y BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; evidente falta mantenimiento permanente. CALIFICACIN:2,5BUENO: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (no se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3entre BUENO y REGULAR: evidentes signos de deterioro en la mayora de los rubros visibles con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (serequiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3,5REGULAR: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones mayores o integrales (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4

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CONDICIONANTES VALORESValor

reposicinnueva ( Vrn )

Valorresidual Vr

= Vrn*0,10

coeficiente segn porcentaje devida transcurrida y estado.

Tabla de Ross-Heidecke ( K )

VIDA TIL 75

EDAD 40

COEFICIENTEEDAD/VIDA TIL 40/75

40/75 = 53,33% : en la TABLA COMBINADA DE ROSS YHEIDECKE (CUADRO N 3) en la fila del porcentaje 53 (de laprimera columna), bajo la calificacin 3 consta el coeficiente

K = 51,30/100

CALIFICACIN DEESTADO DECONSERVACIN

Bueno = 3 $ USD 306,88 $ USD 30,69 0,513

FRMULA PARA LA DEPRECIACIN MATERIAL O FSICA

Vrd = Vrn (Vrn - Vr) K

Vrd = 306,88 - ( 306,88 - 30,69 ) * 0,513

Vrd = 306,88 - ( 276,19 ) * 0,513

Vrd = 306,88 - 141,69

entre REGULAR y MALO CALIFICACIN: parte del inmueble sin funcionamiento, la mayora de los rubros visibles presentan signos de deterioro total y laintervencin para su cambio paulatino es inminente (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4,5MALO: inminente demolicin. CALIFICACIN: 5

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Vrd = 165,19

NOTAS COMPLEMENTARIAS:

El CUADRO N 2 ha sido elaborado, sobre la base de la incidencia de los costos de los diversos rubros de construccin de categora media por metro cuadrado,divididos en dos conjuntos: uno de valor constante correspondiente a los rubros obra bsica, negra o muerta; y, otro de rubros variables correspondientes a losacabados (ocho conceptos representativos del valor de cada categora).

Las proporciones han sido tomadas del estudio INCIDENCIA DE LOS COSTOS DE LOS RUBROS EN UN METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN 3,los cuales han sido expuestos en cuatro categoras (econmica, media, alta y de lujo).

Los factores de modificacin por categora de acabados han sido tomados del cuadro elaborado para el efecto 4, en el cual se ha analizado la incidencia de estosconceptos como los variables e identificables (en el momento de la inspeccin) para establecer el costo de metro cuadrado de construccin nueva del inmuebledel avalo.

3 Tomado del libro LA DEPRECIACIN EN LA CONSTRUCCIN Y EL MTODO FF (Arq. Francisco Fernndez E., pgina 42, Tabla 6 Factor promedio de incidencia de los rubros de obra de acuerdo a losdiferentes tipos de construccin.

RUBROCATEGORAECONMICA

CATEGORAMEDIA

CATEGORAALTA

CATEGORAALTA

ovimiento de tierra y preliminares 0,026 0,021 0,020 0,014

Estructura 0,374 0,296 0,260 0,228

amposter a 0,144 0,114 0,100 0,088

Instalaciones de empotradas 0,042 0,039 0,038 0,038

FACTOR DE OBRA MUERTA 0,586 0,470 0,418 0,368

Recubrimiento de paredes 0,103 0,131 0,144 0,156

Cielo raso 0,009 0,011 0,012 0,013

Recubrimiento de pisos 0,110 0,141 0,156 0,170

Sanitarios y grifera 0,043 0,055 0,060 0,065

Puertas con cerraduras 0,034 0,044 0,048 0,052

Ventanas y vidrios 0,043 0,055 0,060 0,065

Muebles empotrados 0,066 0,085 0,093 0,101Placas elctricas y luminarias 0,006 0,008 0,009 0,010

FACTOR DE ACABADOS 0,414 0,530 0,582 0,632

TOTAL COSTOS DIRECTOS 1,000 1,000 1,000 1,000

INCIDENCIA DE LOS C OSTOS DE LOS RUBROS EN UN METR O CUADRADO DECONSTRUCCIN

4 Elaborado por el consultor en el ao 2004, como corolario del estudio expuesto en el libro Criterios y recomendaciones para la elaboracin de avalos 1996.

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CLCULO DEL COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIN

Para determinar el costo directo de construccin de categora media, existen varios procedimientos: el ms confiable es partir de un presupuesto de unaconstruccin tipo que permita conocer la sumatoria de los costos directos (mano de obra, material y equipo) mediante la actualizacin permanente de los rubrosvariables; este procedimiento ha sido utilizado por las cmaras de la construccin del pas.

Sin embargo, en pocas de estabilidad econmica, existen otros mtodos ms simplificados que permiten su clculo con la aplicacin de una ecuacin polinmica

formulada en base a determinados rubros con coeficientes variables de acuerdo a su incidencia en el presupuesto de una obra de construccin; por ejemplo:expresar el metro cuadrado de construccin sobre la base de los costos de: un quintal de hierro, un saco de cemento, 1.000 ladrillos o bloques, juego completo desanitarios, salario diario de un pen, salario diario de un albail, etc. (Mtodo utilizado en la Cmara Argentina de la Construccin).

Sin embargo, los costos de la construccin de tipo medio tambin pueden variar por factores como: la complejidad de la estructura, la funcin del espacioconstruido y el equipamiento interior.FRMULAS PARA AJUSTES EN EL PROCESO DE HOMOGENEIZACIN

RUBROCATEGORAECONMICA

CATEGORAMEDIA

CATEGORAALTA

CATEGORADE LUJ O

Movimiento de tierra y 0,026 0,021 0,020 0,014Estructura y cubierta 0,374 0,296 0,260 0,228

Mampostera 0,144 0,114 0,100 0,088

Instalaciones de empotradas 0,042 0,039 0,038 0,038

PROPORCIN DE OBRAMUERTA

0,586 0,470 0,470 0,470 0,418 0,470 0,368 0,470

VALOR CONSTANTE OBRAMUERTA

94,00 94,00 94,00 94,00

Recubrimiento de pisos 0,110 0,141 0,156 0,170Recubrimiento de paredes 0,103 0,131 0,144 0,156Cielo raso 0,009 0,011 0,012 0,013Puertas con cerraduras 0,034 0,044 0,048 0,052Ventanas y vidrios 0,043 0,055 0,060 0,065Muebles empotrados 0,066 0,085 0,093 0,101Sanitarios y grifera 0,043 0,055 0,060 0,065

Placas elctricas y luminarias 0,006 0,008 0,009 0,010PROPORCIN DE ACABADOS 0,414 0,332 0,530 0,530 0,582 0,654 0,632 0,807

SUMATORIA OBRA MUERTAMS ACABADOS

1,000 0,802 1,000 1,000 1,000 1,124 1,000 1,277

VALOR VARIABLE ACABADOS 56,00 106,00 156,00 206,00

FACTOR DE APLICACIN 0,528 1,000 1,472 1,943

CLCULO DEL FACTOR DE VARIACIN POR CATEGORA DE ACABADO

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i. POR REQUERIMIENTO DE ACTUALIZACIN del costo del inmueble (de oferta o de adquisicin), importante cuando:

a) existe inflacin que determina la revisin peridica de los precios,

b) existen periodos de auge o crisis en el mercado inmobiliario, los cuales se manifiestan en la supremaca de la demanda o de laoferta de inmuebles similares,

c) existen distorsiones en la economa que confunden los reales precios de los inmuebles.Fa = I / Io

Fa : factor de actualizacin

I : ndice de precios en el momento actual

Io : ndice de precios en el momento de la informacin

ii. POR FORMA DE PAGO: traer a valor presente los valores pagados en diversas cuotas peridicas, para lo cual se aplica la siguientefrmula financiera:

FP =

( 1 + i )

F = P ( 1 + i )

A [ ( 1 + i ) - 1 ]F =

iF * i

A =

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( 1 + i ) - 1

i : tasa de inters expresada en decimalesn : nmero de periodos (de acuerdo a la tasa expuesta)P : valor presente del dineroF : valor futuro del dinero

A : cuota peridica pagada.iii. POR LA PROFUNDIDAD DEL LOTE objeto de avalo con relacin al lote tipo (definido por la reglamentacin municipal vigente o por el

valor ms frecuente en el sector de donde proviene una muestra):

a) CRITERIO HOFFMAN 0,415Fondo (tipo)

=Fondo (avalo)

b) CRITERIO HARPER 0,5Fondo (tipo) =

Fondo (avalo)

c) CRITERIO 1/32/3 0,369Fondo (tipo)

=Fondo (avalo)

d) CRITERIO IBAPEMi = Fondo tipo mnimo

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Ma = Fondo tipo mximom = exponentes utilizados en 3.a y 3.bx = fondo a valorarse

C D

A B E F

X

Mi/2 Mi Ma 2Ma

TRAMO 1 TRAMO 2 TRAMO 3 TRAMO 4 TRAMO 5

TRAMO A-B: Se debe investigar con criterio la utilidad de un lote con escasa profundidad.

Mi/2 m 1 m

= =Mi 2

TRAMO B-C: En este tramo la variacin segn el grfico es parablica.

f (x) m

=Mi

TRAMO C-D: El factor f=1 . No existe demrito.

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TRAMO D-E:Ma m

=f (x)

TRAMO E-F: Recibe el mismo tratamiento que la parte A-B.

iv. POR EL FRENTE DEL LOTE:

a) CRITERIO IBAPE 0,25Frente (avalo)

=Frente (tipo)

Si : 0,5 Frente (tipo) < Frente (avalo) < 2 Frente (tipo)

Si : 0,84 <


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Cuando la proporcin de este terreno es mayor a la proporcin 3, se recomienda aplicar la homogeneizacin propuesta para laprofundidad del lote en el numeral 3.c.

vii. POR EL TAMAO:

a) TABLA DE DANTE GUERRERO

superficie coeficiente superficie coeficiente250 m 0,50 10.000 m 1,20300 m 0,53 15.000 m 1,30350 m 0,56 25.000 m 1,40400 m 0,60 40.000 m 1,50500 m 0,65 60.000 m 1,60

1.000 m 0,75 90.000 m 1,702.000 m 0,85 130.000 m 1,803.500 m 0,95 180.000 m 1,905.000 m 1,00 240.000 m 2,007.000 m 1,10 320.000 m 2,10

500.000 m 2,20

APLICACIN:Coeficiente lote conocido

Valor unitario avalo = Valor unitario conocido *Coeficiente lote avalo

b) EXPERIENCIA COLOMBIANA (Oscar Borrero)

PARA LOTES URBANOS PARA PREDIOS RURALESTAMAO factor TAMAO factor

de 2 a 4 veces 1,00 de 2 a 3 veces 1,00de 5 a 9 veces 0,90 de 4 a 6 veces 0,90

de 10 a 19 veces 0,80 de 7 a 10 veces 0,80de 20 veces a ms 0,70 de 11 a 20 veces 0,70

Ms de 21 veces 0,60APLICACIN:

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I tit t E t i d l C t i


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Valor unitario avalo = Valor unitario lote tipo * factor

El criterio de aplicacin est determinado por la similitud de infraestructura bsica entre el terreno del avalo y el lote tipo.

c) PROCEDIMIENTO DINAC

c.1 Superficie del terreno > 4,00 hectreas

Valor unitario avalo = Valor unitario lote tipo * 0,60

c.2 1.000 m Superficie del terreno 4,00 hectreas

El factorrea / permetro est dado por la frmula:

reaF ( a/p ) = 1

permetro * 100

El rango de variacin es: 0,60 F ( a/p ) 1,00

c.3 Superficie del terreno < 1.000 m ; factor FRENTE y FONDO.

viii. POR LOCALIZACIN: diferencia determinada por la disposicin del inmueble con relacin a inmuebles similares al interior de un conjunto(urbanizacin, centro comercial, edificio); mediante el anlisis de: conveniencia del uso principal actual con relacin a su frente a vas decirculacin (principales, secundarias, cerradas); del mejor aprovechamiento del espacio por su posicin, en este aspecto se consideraincluida la vista (especialmente de los elementos de los edificios en altura); y, de su relacin con el asoleamiento (insolacin).

a) FRMULA IBAPE

( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQnC =

20 * A1 Q1

C : factor de incremento

Zi : Coeficiente de la zona segn la siguiente clasificacin:

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Instituto Ecuatoriano de la Construccin


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Zi = 1 para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo entre 30 y 60 metros, frentes de 15metros.

Zi = 2para zonas con apartamentos y comercios, estrato alto medio, densidad media, lotes con profundidades entre 25 y50 metros, frentes de 10 metros.

Zi = 3 para zonas con apartamentos o comercio, con densidades altas, lotes con fondo entre 20 y 40 metros, frentes de10 metros.

Zi = 4 para zonas con apartamentos o comercio de carcter modesto o densidades bajas, fondos entre 15 y 30 metros,frentes de 10 metros.

A1 : frente a la calle principal

A2 : frente a la calle secundaria

An : frente a la calle ensima

Q1 : precio tipo de la calle principal

Q2 : precio tipo de la calle secundaria

Qn : precio tipo de la calle ensima

b) FRMULA PARA LOTES O LOCALES ESQUINEROS CON DOS O MS FRENTES: ( Autor: Diter R. Castrilln Oberndorfer)

Vp : ( S / N ) * (Lcf * ( Vf * N) )Vp : Valor total del predio

S : rea del predio avaluado

N : Fondo tipo de la manzana o cuadra

Lcf : Longitud de cada frenteVf : Valor del m del lote o (local) de centro de la cuadra, por cada costado a los cuales da frente.

ix. POR TOPOGRAFA:

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a) FORMULA ING. RUY CANTEIRO:

Fs = 1 - ( S / 2 ) para pendiente positiva

Fs = 1 - ( 2S / 3 ) para pendiente negativa

Fs : factor de topografa

S : pendiente expresada en proporcin de 1.

b) FRMULA DINAC: lote a nivel: aquel cuyo nivel medio es igual al de la calle al frente del lote. Lote inclinado aquel que tienependiente positiva o negativa con respecto al nivel de la calle. Lote ondulado es aquel que presenta depresiones y elevaciones entoda su superficie. El precio base se afectar por caractersticas topogrficas. Aplicacin del factor topografa (FT), en la que0.0111 = 1 90.

FT = 1 x 0.0111

= ngulo de inclinacin en grados a partir de 5

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x. POR INFLUENCIA DE ZONIFICACIN:

Fuente: IBAPEINFLUENCIA DE LAS ZONAS

VARIACIN PORCENTUAL DEL VALOR DEL TERRENO POR ZONASZONAS OBSERVACIONES

EJEMPLOS DEDIMENSIONES DE

TERRENOS

1 2 3 4

*DESVALORIZACIN

POR FRENTE

**VALORIZACIN

POR FRENTE

Mi = 15 Ma =30

Ar = 10

Mi = 20 Ma =40 Ar = 10

Mi = 25 Ma =50 Ar = 10

Mi = 30 Ma =60 Ar = 15

10 X 15 100,00 86,60 77,46 70,71 *

10 X 30 100,00 100,00 100,00 90,36 *

10 X 40 86,60 100,00 100,00 90,36 *

10 X 50 77,46 89,44 100,00 90,36 *

15 X 70 72,67 ** 83,90 ** 93,81 ** 93,00

EJEMPLOS DE APLICACIN

i. POR INCIDENCIA DEL FONDO O DE LA PROFUNDIDAD DEL LOTE

REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cinco lotes con igual frente y diferente fondo: X1 = 7 m., X2 = 14 m., X3 = 28 m.,X4 = 53 m. y X5 = 90 m..CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO : El fondo oscila entre Mi = 20 m. y Ma = 40 m.

PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00.

CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal c) del numeral 8.3)

CLCULO:

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a) Para X1 = 7 m. (tramo A-B de la curva) aplicar:

Mi/2 m

= (se recomienda m = 0,415)Mi

0,41510

= = 0,7520

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,75 = $ USD 75,00.

b) Para X2 = 14 m. (tramo B-C de la curva) aplicar:

X2 m

= (se recomienda m = 0,415)Mi

0,41514

= = 0,86220


c) Para X3 = 28 m. (tramo C-D de la curva) aplicar = 1.


d) Para X4 = 53 m. (tramo D-E de la curva) aplicar:Ma m

= (se recomienda m = 0,415)X4

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0,41540

= = 0,8953


e) Para X5 = 90 m. (tramo F-G de la curva) aplicar:Ma m

= (se recomienda m = 0,415)2Ma

0,41540

= = 0,7580


ii. POR LA INCIDENCIA DEL FRENTE DEL LOTE:

REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cuatro lotes con igual fondo y diferente frente: A1 = 7 m., A2 = 15 m., A3 = 20 m. yA4 = 30 m..

CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO : frente Ar = 10 m.


CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal a) del numeral 8.4)

0,25Frente (avalo)

=Frente (tipo)

Si : 0,5 Frente (tipo) < Frente (avalo) < 2 Frente (tipo)

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Si : 0,84 <


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CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE

CLCULO:0,25

20

Para el frente Ar = 20 m. aplicar: = = 1,1910

Para el fondo X = 50 m. (tramo C-D de la curva) aplicar el :

Ma m

= (se recomienda m = 0,415)X4

0,41540

= = 0,91250

PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 1,19 * 0,912 = $ USD 108,53.

iv. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU FORMA

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de forma de tringulo rectngulo con frente = 16 m. y fondo 32 m. (los catetos)

CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mnimo 20 m. - mximo 40 m.


CRITERIO: aplicar el procedimiento

Superficie (rectngulo inscrito) + S (rectngulos min4)r =

Superficie (avalo)

S (rectngulos min4): sumatoria de superficies de rectngulos inscritos en la diferencia,cuyo lado menor sea mnimo 4,00metros.

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CLCULO:

128 m. + 64 m.

r =256 m.

r = 0,750,25

16Para el frente Ar = 20 m. aplicar: f = = 1,125

10

Para el fondo X = 32 m. (tramo C-D de la curva) aplicar factor = 1 :

PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 0,75 * 1,125 * 1 = $ USD 84,38

v. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU EXTENSIN O TAMAO

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de 7.000 m. (35 m. x 200 m.), localizado en un sector urbano

CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mnimo 20 m. - mximo 40 m.


CRITERIO: se recomienda aplicar la TABLA DE DANTE GUERREROSuperficie coeficiente superficie coeficiente

250 m 0,50 10.000 m 1,20300 m 0,53 15.000 m 1,30350 m 0,56 25.000 m 1,40400 m 0,60 40.000 m 1,50500 m 0,65 60.000 m 1,60

1.000 m 0,75 90.000 m 1,702.000 m 0,85 130.000 m 1,803.500 m 0,95 180.000 m 1,905.000 m 1,00 240.000 m 2,00

7.000 m 1,10 320.000 m 2,10500.000 m 2,20

APLICACIN:Coeficiente lote conocido

Valor unitario avalo = Valor unitario conocido *

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TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLESGuayaquil junio 2007

Coeficiente lote avalo

0,53Valor unitario avalo = 100 *

1,10

Valor unitario avalo = $ USD 48,18

vi. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU LOCALIZACIN:

a) LOTE ESQUINERO

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote esquinero de 300 m. (15 m. x 20 m.), localizado en un sector urbanocalificado de estrato alto.

CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m.

PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00 a la calle principal y $ USD 50,00 a la calle secundaria.

CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA IBAPE

( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQnC =

20 * A1 Q1


Zi : 1

A1 : 20,00

A2 : 15,00

Q1 : 100,00Q2 : 50,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 100 * (20/40) * (20/15)(se considera el frente a la calle principal y el fondo a la calle secundaria)

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COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 80,60 ( 1+ 20 ) * ( 20 * 100) + (15 * 50)

CLCULO: C =20 * 20 * 100

C = 1,06875

COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 80,60 * 1,06875 = $ USD 86,14

b) LOTE CON FRENTES A DOS CALLES

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a dos calles de 1.600 m. (20 m. x 80 m. fondo ficticio),localizado en un sector urbano calificado de estrato alto.


PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal y $ USD 100,00 a la calle secundaria.


( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQnC =

20 * A1 Q1


Zi : 1

A1 : 20,00

A2 : 10,00

Q1 : 200,00

Q2 : 100,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/80) * (20/15)(se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 80)

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COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 190,70

( 1+ 20 ) *( 20 * 200) + (10 * 100)CLCULO: C =

20 * 20 * 200

C = 1,0625


b) LOTE CON FRENTES A TRES CALLES

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a tres calles de 2.400 m. (15 m. x 160 m. fondo ficticio),localizado en un sector urbano calificado de estrato alto.


PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal, $ USD 100,00 a la calle secundaria y $ USD 50,00 a la calletercera.


( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQnC =

20 * A1 Q1


Zi : 1

A1 : 15,00

A2 : 15,00

A3 : 25,00

Q1 : 200,00

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Q2 : 100,00

Q2 : 50,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/120)* (15/15)(se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 160)

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 150,00 ( 1 + 20 ) * ( 15 * 200) + (15 * 100) + (25 * 50)

CLCULO: C =20 * 15 * 200

C = 1,0958


vii. INCIDENCIA POR TOPOGRAFA DEL TERRENO:

LOTES CON PENDIENTE POSITIVA

REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de dos lotes de terreno de caractersticas urbanas de la ciudad de Quito, cuyaspendientes son: a) positiva (desde la va colindante hacia arriba) con un promedio de 29,538 de inclinacin; y b) negativa (desde la vacolindante hacia abajo) con un promedio de 29,538 de inclinacin.

CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m. De acuerdo a la Reglamentacin Metropolitana deQuito no se aceptarn lotes de terreno cuyas pendientes sean iguales o superiores a 305.

PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 50,00 a calle principal.

CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA ING. RUY CANTEIRO:

Fs = 1 - ( S / 2 ) para pendiente positiva

Fs = 1 - ( 2S / 3 ) para pendiente negativa

5 Artculo II.131del Cdigo Municipal. Libro Segundo de la Reglamentacin Metropolitana. Ttulo I Rgimen del Suelo.

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vii.1 PARA LOTE CON PENDIENTE POSITIVA:

Fs = 1 - ( tg 29,538 / 2 )

Fs = 0,7166


vii.2 PARA LOTE CON PENDIENTE NEGATIVA:

Fs = 1 - (2* tg 29,538 / 3 )

Fs = 0,6222


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Instituto Ecuatoriano de la ConstruccinTALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES


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1. Clculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicacin de la planilla dehomogeneizacin6; para lo cual se dispone de una muestra de cinco lotes (entre ventas comprobadas yofertas corregidas).

N 1 N 2 N 3 N 4 N 5 N 1 N 2 N 3 N 4 N 5

Calidad de vas colindantes 8 10,00% 5 6 5 7 4 7 0,500 0,600 0,500 0,700 0,400 0,700

Circulacin vehicular 5 6,25% 4 4 4 2 4 4 0,250 0,250 0,250 0,125 0,250 0,250

Circulacin peatonal 5 6,25% 4 4 4 2 4 4 0,250 0,250 0,250 0,125 0,250 0,250

Zonificacin (edificabilidad) 10 12,50% 6 8 6 8 6 8 0,750 1,000 0,750 1,000 0,750 1,000

Superficie 10 12,50% 8 10 8 10 8 8 1,000 1,250 1,000 1,250 1,000 1,000

Posicin 6 7,50% 8 6 8 8 6 8 0,600 0,450 0,600 0,600 0,450 0,600

Forma 6 7,50% 8 6 8 8 8 8 0,600 0,450 0,600 0,600 0,600 0,600Frente 6 7,50% 8 8 8 8 8 8 0,600 0,600 0,600 0,600 0,600 0,600

Topografa 6 7,50% 6 8 8 8 6 8 0,450 0,600 0,600 0,600 0,450 0,600

A reas verdes y parques 10 12,50% 6 8 8 10 8 6 0,750 1,000 1,000 1,250 1,000 0,750

A centros de abastecimiento 8 10,00% 3 5 3 5 3 3 0,300 0,500 0,300 0,500 0,300 0,300

Puntaje total / proporcionescomparables

80 100% 6,050 6,950 6,450 7,350 6,050 6,650

Precio / m de ca da lote 268,00 330,00 293,00 350,00 290,00 294,58 315,76 302,09 316,67 318,76 309,57

PLANILLA DE OBTENCI N DEL PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO O A AVALUAR

DATOS DEL TERRENO:

SIGNOS EXTERNOSPuntua-cin / 10

Peso %PROPIEDADES EN COMERCIALIZACIN Lote

tipo o aavaluar

PESO x CALIFICACIN Lote tipoo a

avaluar

Entorno urbanstico (sobre 18 puntos)

Propiedades intrnsecas de los lotes (sobre 44 puntos)

Relacin con centros de servicios y equipamiento (sobre 18 puntos)

Las caractersticas de los lotes que inciden en su valor han sido agrupadas en tres aspectos: entorno

urbano con 18 puntos, propiedades intrnsecas de los lotes 44 puntos y relacin con centros de servicio yequipamiento 18 puntos.

6 El formato de la planilla ha sido tomado de los cursos que dicta el Ing. Gustavo Barahona P.; la ponderacin y calificacin de los aspectos y sus elementos ha sido propuesta por el consultor.

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A su vez, cada aspecto ha sido subdividido en varios elementos cada uno con calificacin ponderada deacuerdo a la importancia de su incidencia en el valor del inmueble, los 80 puntos que suman los 11elementos han sido expresados en proporciones porcentuales.

Las calificaciones (supuestas para este ejemplo) se expresan en puntaje y en peso x calificacin y con sussumatorias se consigue la homogeneizacin de caractersticas, las cifras (295,59 ; 314,89 ; 294,57 ;328,54 y 302, 92) corresponden a los valores que tendra el lote a avaluarse con relacin a los precios delos antecedentes; lo que concluye que $USD 309,57 es el valor promedio de estos cinco valores.

34



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2. Clculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicacin de la planilla decomparacin zonal7; para lo cual se dispone de datos de cinco lotes (entre los que constan el de Avalos yCatastros del MMQ, de una Inmobiliaria, dos de personas particulares y uno de un avalo anterior de laDINAC).

El proceso de clculo se ha realizado con la aplicacin de la siguiente planilla:PLANILLA DE CLCULO DE PRECIOS MTODO DE COMPARACIN ZONAL

En cuyas casillas inferiores se puedenapreciar los siguientes pasos:

i. Ordenamiento de la muestra para elclculo de la mediana (300,00) con elpropsito de eliminar aquellos valoresque se encuentren fuera del rango de

variacin ( 25% de su valor).ii. Con la muestra depurada se calculan: la

media aritmtica de la muestra (291,25 ylos lmites superior (302,641) e inferior(279,859) de confianza, sobre la base deencontrar la desviacin estndar o tpicaS ( 20,966) y aplicar el factor decorreccin y el ndice de la tabla dedistribucin t de Student con v grados delibertad (0,941 que corresponde a 4elementos de la muestra.

1. Clculo del precio unitario del terreno de unpredio rural de 30,00 hectreas, con la

7 La planilla ha sido tomada de los expedientes de avalos realizados por la DINAC.

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ELFON REA/m V . USD/m

1,00 260,00

2557656 1,00 300,00

2463381 507,00 305,00

2252177 300,00 300,00

633,00 380,00

Medianadato

x f f.x x f.x DESVIAC IN MEDIA FACTOR deC O RRE C C I O N

tc =datoL.

INFERIORL.

SUPERIOR

300,00 20,966 291,25 1,732 0,941 279,859 302,6411 260,00 260,00 1 260,00 67.600,00 67.600,00

1 300,00 300,00 2 600,00 90.000,00 180.000,00

1 300,00 305,00 1 305,00 93.025,00 93.025,00

1 305,00 0,00 0 0,00 0,00 0,00

1 380,00 0,00 0 0,00 0,00 0,00

0,00 0 0,00 0,00 0,00

0,00 0 0,00 0,00 0,00

- 4 1.165,00 340.625,00

25%Mediana 75

L. en menos 225

L. en ms 375

CLCULO DEL PRECIO COMERCIAL BASE

ORDENARMUESTRAS#

PRECIO COMERCIAL BASE ADOPTADO = $ USD 291,25 cada m .

A RQ. MILTON JU REZ DINAC - AV ALO ANTER IOR

MIDUVI DINAC CLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA Z ONAS URBANAS

SOLICITANTE:J UNTA D E DEFE NSA NA CIONA L AVALOS - M UNICIPIO DE QUITO

INVESTIGADOR:

OBSERVACIONES:

NOMBRE DEL INFORMANTE DIRECCINFECHA: octubre del 2004

PROVINCIA: PICHINCHA CANTN: QUITOPARROQUIA: BENALCZAR

ING. RITA UTRERAS A. INM OEURO CA . LTDA.

DIRECCIN: MAR IANO AGUILERA E7-292 Y AV.DIEGO DE ALMA GRO

SR. MARCO CABRERA

FECHA:

FECHA LTIMO AVALO:

FICHA N:

TRM ITE N:

AGUILERA E7-122 Y MAR TN CAR RIN

S RA . FA NNY DE LA TORRE A GUIL ERA E7- 72 Y MA RTN CA RR IN

TRMITE N:

diciembre de 2002

22949EN CASO DE REAVALO

SUPERVISOR

FECHA:

COORDINACIN I. U.



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aplicacin del modelo de homogeneizacin expuesto en el literal f. del presente captulo; para lo cual, se dispone de datos de cinco lotes: 1)Oferta de 30,00 hectreas de superficie, a $ USD 1.400,00 la hectrea y una ubicacin mejor; 2) Transaccin de 20,00 hectreas desuperficie, a $ USD 850,00 la hectrea y una ubicacin inferior; 3) Oferta de 40,00 hectreas de superficie, a $ USD 1.100,00 la hectrea yuna ubicacin igual; 4) Oferta de 120,00 hectreas de superficie, a $ USD 900,00 la hectrea y una ubicacin igual; 5) Transaccin de 80,00hectreas de superficie, a $ USD 1.300,00 la hectrea y una ubicacin mejor.

CUADRO DE CLCULO DEL MODELO DE HOMOGENEIZACININMUEBLE

VALOR HA.DLARES USD

FACTORFUENTE ()

NDICESUPERFICIE ()

NDICEUBICACIN ()

TOTAL /HA.

1 1.400,00 O = 0,85 30,00 = 1,00 Mejor = 1,15 1.034,782 850,00 T = 1,00 20,00 = 1,00 Inferior = 0,85 1.000,003 1.100,00 O = 0,90 40,00 = 1,00 Igual = 1,00 990,004 900,00 O = 1,00 120,00 = 0,90 Igual = 1,00 1.000,005 1.300,00 T = 1,00 90,00 = 0,95 Mejor = 1,15 1.189,93

PROMEDIO 1.110,00 1.042,94

TABLA Distribucin t de Student con v Grados de Libertad8

8 fuente: Murria y Spiegel (68) tomado de los expedientes de avalos de la DINAC.

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v t0,995 t0,99 t0,975 t0,95 t0,90 t0,80 t0,75 t0,70 t0,60 t0,551 63,66 31,82 12,71 6,31 3,08 1,376 1,000 0,727 0,325 0,158

2 9,92 6,96 4,30 2,92 1,89 1,061 0,816 0,617 0,289 0,142

3 5,84 4,54 3,18 2,35 1,64 0,970 0,765 0,584 0,277 0,137

4 4,60 3,75 2,78 2,13 1,53 0,941 0,741 0,569 0,271 0,134

5 4,03 3,36 2,57 2,02 1,48 0,920 0,727 0,559 0,267 0,132

6 3,71 3,14 2,45 1,94 1,44 0,906 0,718 0,553 0,265 0,131

7 3,50 3,00 2,36 1,90 1,42 0,896 0,711 0,549 0,263 0,130

8 3,36 2,90 2,31 1,86 1,40 0,889 0,706 0,546 0,262 0,130

9 3,25 2,82 2,26 1,83 1,38 0,883 0,703 0,543 0,261 0,129

10 3,17 2,76 2,23 1,81 1,37 0,879 0,700 0,542 0,260 0,12911 3,11 2,72 2,20 1,80 1,36 0,876 0,697 0,540 0,260 0,129

12 3,06 2,68 2,18 1,78 1,36 0,873 0,695 0,539 0,259 0,128

13 3,01 2,65 2,16 1,77 1,35 0,870 0,694 0,538 0,259 0,128

14 2,98 2,62 2,14 1,76 1,34 0,868 0,692 0,537 0,258 0,128

15 2,95 2,60 2,13 1,75 1,34 0,866 0,691 0,536 0,258 0,128

16 2,92 2,58 2,12 1,75 1,34 0,865 0,690 0,535 0,258 0,128

17 2,90 2,57 2,11 1,74 1,33 0,863 0,689 0,534 0,257 0,128

18 2,88 2,55 2,10 1,74 1,33 0,862 0,688 0,534 0,257 0,127

19 2,86 2,54 2,09 1,73 1,33 0,861 0,688 0,533 0,257 0,127

20 2,84 2,53 2,09 1,72 1,32 0,860 0,687 0,533 0,257 0,127

21 2,83 2,52 2,08 1,72 1,32 0,859 0,686 0,532 0,257 0,127

22 2,82 2,51 2,07 1,72 1,32 0,858 0,686 0,532 0,256 0,127

23 2,81 2,50 2,07 1,71 1,32 0,858 0,685 0,532 0,256 0,127

24 2,80 2,49 2,06 1,71 1,32 0,857 0,685 0,531 0,256 0,127

25 2,79 2,48 2,06 1,71 1,32 0,856 0,684 0,531 0,256 0,127

26 2,78 2,48 2,06 1,71 1,32 0,856 0,684 0,531 0,256 0,127

27 2,77 2,47 2,05 1,70 1,31 0,855 0,684 0,531 0,256 0,127

28 2,76 2,47 2,05 1,70 1,31 0,855 0,683 0,530 0,256 0,127

29 2,76 2,46 2,04 1,70 1,31 0,854 0,683 0,530 0,256 0,12730 2,75 2,46 2,04 1,70 1,31 0,854 0,683 0,530 0,256 0,127

40 2,70 2,42 2,02 1,68 1,30 0,851 0,681 0,529 0,255 0,126

60 2,66 2,39 2,00 1,67 1,30 0,848 0,679 0,527 0,254 0,126

120 2,62 2,36 1,98 1,66 1,29 0,845 0,677 0,526 0,254 0,126

2,58 2,33 1,96 1,65 1,28 0,842 0,674 0,524 0,253 0,126

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EJEMPLO DE APLICACIN9

Calcular el valor de una finca de 5,00 hectreas de suelo cultivable localizada en la periferia de una zona industrial encrecimiento, el propietario actual recibe una oferta de adquisicin por $ USD 20.000,00. Requiere conocer el avalo actual de supropiedad para tomar una decisin.

Las caractersticas de su finca son las siguientes:

Situacin actual: huertos frutales de regado.Superficie: 5,0000 hectreas.Edad de la plantacin: 5 aosRenta:Perspectiva urbanstica: 15 aosCosto de suelo rsticopara uso industrial en laactualidad: $ USD 1.500,00 la hectreaCrecimiento esperado desuelo de uso industrial: 7%.

Tasa actual de intersbancario para inversiones: 4%

9 Caso prctico 6.4 pgina 298 del texto VALORACIN INMOBILIARIA de Manuel G. Alczar Molina Editorial Montecorvo S. A. Madrid 2003. Aplicacin corregida.

38



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Cuadro de Ingresos y gastos estimados por hectrea para los prximos 15 aos:

Ej Sk Valor dereversin

VAN = +tj tk

n

( 1 + i ) ( 1 + i ) ( 1+ i )

Ej 300 300 350450

= + ++ + tj 1 2 3 4

( 1 + i ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

500 550 600 700 720+ + + + +

5 6 7 8 9( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

750 720 700 650 550+ + + + +

10 11 12 13 14

39

AO INGRESOS GASTOS RENTARENTA

ACTUALIZADA

1 300 350 -50 -48,08

2 300 280 20 18,49

3 350 250 100 88,90

4 450 300 150 128,22

5 500 300 200 164,39

6 550 300 250 197,58

7 600 300 300 227,98

8 700 300 400 292,28

9 720 300 420 295,09

10 750 300 450 304,00

11 720 300 420 272,82

12 700 300 400 249,84

13 650 300 350 210,20

14 550 300 250 144,37

15 520 300 220 122,16

2.668,2316 venta de la propiedad para uso industrial



40/105


( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

520

15

( 1 + 0,04 )

Sk 350 280 250 300

= + + + + tk 1 2 3 4

( 1 + i ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

300 300 300 300 300+ + + + +

5 6 7 8 9( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

300 300 300 300 300+ + + + +

10 11 12 13 14( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 ) ( 1 + 0,04 )

300

15( 1 + 0,04 )

16

Valor de reversin 1.500 * ( 1 + 0,07 )

40



41/105


=n 16

( 1 + r ) ( 1 + 0,04 )

Ej

= 288,46 + 277,37 + 311,15 + 384,66 + tj

( 1 + i )

410,96 + 434,67 + 455,95 + 511,48 + 505,86 +

506,67 + 467,70 + 437,22 + 390,37 + 317,61 +

288,74 = 5.988,87Sk

= 336,54 + 258,88 + 222,25 + 256,44 +tk

( 1 + i )

246,58 + 237,09 + 227,98 + 219,21 + 210,78 +

202,67 + 194,87 + 187,38 + 180,17 + 173,24 +

166,58 = 3.320,66

41



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Valor de reversin

= 2.364,28n

( 1 + r )

VAN = 5.988,87 - 3.320,66 + 2.364,28 = 5.032,49

VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD (5,00 hectreas) = $ USD 25.162,45

MTODOS RESIDUAL Y POTENCIA DE DESARROLLO

EJEMPLOS DE APLICACIN:

1. AVALO DE 50 LOTES POR EL MTODO RESIDUAL DINMICO

Calcular el valor mximo que se podra pagar por 50 lotes urbanizados de 240,00 m. cada uno, pertenecientes a laUrbanizacin Brasilia del Toachi de la ciudad de Santo Domingo de los Colorados, requeridos para desarrollar un programa

habitacional de las siguientes caractersticas.PROGRAMA HABITACIONAL

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Guayaquil junio 2007

50 casas unifamiliares de dos plantas de 120,00 m. de superficie cada una, implantadas enlotes individuales de 240,00 m. de superficie.

Estado actual de los terrenos: urbanizados.

GASTOS:

Costos directos de construccin de cada casa: $ USD 32.400,00Costos indirectos de construccin de cada casa: 25,00%

Periodo de ejecucin del programa habitacional: 6 trimestres

Croquis de ubicacin

INGRESOS

Costo de venta de cada casa: $ USD 65.000,00

Periodo de ventas del programa habitacional: 8 trimestres a partir del quinto.

Tasa actual de inters bancario para inversiones ( i ): 4% anual o 1% trimestral

Utilidad empresarial esperada: 10% anual sobre los gastos de construccin.

Cuadro de Ingresos y gastos estimados en los prximos tres aos (12trimestres):

en miles de dlares USD

Ej Sk

43

TRIMESTRE INGR ESOS GASTOS RENTARENTA

ACTUALIZADA

1 425 -425 -420,79

2 425 -425 -416,63

3 337,5 -337,5 -327,57

4 337,5 -337,5 -324,33

5 260 250 10 9,51

6 390 250 140 131,89

7 455 455 424,39

8 520 303,75 216,25 199,70

9 520 520 475,46

10 455 455 411,91

11 390 390 349,57

12 260 303,75 -43,75 -38,83

474,27



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F = tj tk

( 1 + i ) ( 1 + i )

Ej 260 390 455 520

= + + + + tj 5 6 7 8( 1 + i ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 )

520 455 390 260+ + +

9 10 11 12

( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 )

Sk 425 425 337,5 337,5

= + + + + tk 1 2 3 4( 1 + i ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 )

250 250 303,75 303,75 + + +

5 6 8 12

( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 ) ( 1 + 0,01 )

Ej = 247,38 + 367,40 + 424,39 + 480,21 +

tj( 1 + i )

44



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475,46 + 411,91 + 349,57 + 230,74 = 2.987,06

Sk

= 420,79 + 416,63 + 327,57 + 324,33 + tk( 1 + i )

237,87 + 235,51 + 280,51 + 269,56 = 2.512,77

F = 2.987,06 - 2.512,77 = 474,29

VALOR ACTUAL DE 50 LOTES = $ USD 474.290,00

VALOR UNITARIO = $ USD 39,52

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AVALO DE UN TERRENO POR MTODO RESIDUAL ESTTICO

UBICACIN: calle Jos Luis Tamayo N 1149 entre calles Lizardo Garca y Alfredo Baquerizo Moreno, sector Mariscal Sucreparroquia Mariscal Sucre de la ciudad de Quito provincia de Pichincha.

SUPERFICIE: 406,56 m.

LINDEROS: Norte: 30,80 m. con propiedad particular;Sur: 30,80 m. con propiedad particular;

Este: 13,20 m. con calle Jos Luis Tamayo; y,Oeste: 13,20 m. con propiedad particular.

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croquis de ubicacinREGULACIN MUNICIPAL:

DE USO DE SUELO

USO PRINCIPAL: Residencial 2

USOS PROHIBIDOS:Comercial y de servicios: CZ, CM.Industrial: II3, II4.Equipamientos: EEM, ECM, ESZ, ESM, EBM, EDZ, EDM, ERM, EGZ, EGM, EAM, EFM, ETZ,ETM, EIZ, EIM, EPZ, EPM.Recursos Naturales Renovables: NR.Recursos Naturales no Renovables: NN.

USOS CONDICIONADOS:Residencial: RM.Comercios y servicios: CS4.Industrial: II2.Equipamiento: EEZ, ECZ, ESZ, EAZ, EFZ, ETS.

DE ZONIFICACIN

ZONA: A21 (A608-50)

NMERO DE PISOS: 8; ALTURA MXIMA: 24 metros; RETIROS: F: 5 metros, L: 3 metros, P: 3metros; EB: 6 metros; COS PLANTA BAJA: 50%; COS TOTAL: 400%; LOTE MNIMO: 600 m.FRENTE MNIMO: 15 m.

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CALLEJOSLUISTAMAYO

RETIROFRONTAL

TERRAZA

ACERA

TAPA

GRADA

7.20

6.0

0

22.

80

30.8

0

13.20

4.00


FACTIBILIDAD DE EDIFICABILIDAD:

48

Instituto Ecuatoriano de la ConstruccinTALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLESG il j i 2007


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En el grfico se aprecia que el 50% de COS PLANTA BAJA puede ser aplicado cuando se ocupan los retiros laterales yposterior; el COS TOTAL 400% es inaplicable, ya que la mxima superficie de construccin en las plantas altas es de 164,16m., rea que constituye el 40,38% de la superficie del terreno, con estas cifras las ocho plantas de la zonificacin suman332,66% (incluidos las circulaciones verticales y los halles de piso).

CARACTERSTICAS DEL POTENCIAL EDIFICIO

USO RECOMENDABLE: unidades de vivienda departamentos tipo suites o locales de oficina (especialmente en planta baja),mximo de 70,00 m. de superficie; la superficie edificable determina dos unidades por planta.

ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS: estacionamientos vehiculares (16 unidades) y bodegas pequeas (16 unidades),desarrolladas en plantas de subsuelo.

ELEMENTOS COMUNALES:

ESPACIOS CUBIERTOS: circulaciones verticales (escaleras y un ascensor capacidad para 12 personas), halles de piso y

ductos de instalaciones. PROPORCINES: 25% en planta baja (incluye recepcin y sala comunal), 15% en plantas altas y100% en subsuelo (incluye cuartos de mquinas y mantenimiento).

ESPACIOS DESCUBIERTOS: retiro frontal, patios interiores y terraza accesible.

COSTOS DE COMERCIALIZACIN

De conformidad con la investigacin del mercado inmobiliario del sector, los costos de comercializacin para las unidadespropuestas son:

DEPARTAMENTOS TIPO SUITE:

PLANTA BAJA: $ USD 900,00 el m.PLANTAS ALTAS: $ USD 850,00 el m.ESTACIONAMIENTOS VEHICULARES: $ USD 7.000,00 la unidad

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BODEGAS $ USD 1.800,00 la unidad.

COSTOS DE CONSTRUCCIN

COSTOS DIRECTOS:

De conformidad con la investigacin realizada en instituciones oficiales (cmaras de la construccin y constructores

privados), para una edificacin del tipo propuesto los costos son:

o PLANTAS SOBRE NIVEL DEL SUELO: $ USD 445,00 el m.o PLANTAS SUBSUELO: $ USD 275,00 el m.o ESPACIOS DESCUBIERTOS (recubrimientos): $ USD 45,00 el m.

COSTOS INDIRECTOS:

o planificacin y estudios complementarios: 4,50 %o aprobacin de registros y permisos de construccin: 0,50%

o construccin y administracin: 7,00%o fiscalizacin: 3,50%o costos financieros: 6,00%

COSTOS DE COMERCIALIZACIN

o promocin: 1,00%o ventas: 3,00%

PROPORCIN DE COSTOS INDIRECTOS 25,00%

F = 1173.101,57 * (10,08 ) - 943.337,81

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F = 1079.253,44 - 943.337,81

F = $ USD 135.915,63

VALOR UNITARIO = $ USD 334,31

AVALO DEL MISMO TERRENO POR POTENCIAL DE DESARROLLO

Vt = . ( K * P * IC )

En donde:

Vt : Valor del terreno (costo unitario).

: Valor de la incidencia del costo del terreno con relacin al valor comercial del inmueble = 15%.

K : Coeficiente que expresa la proporcin entre rea bruta (total construida) y rea neta (total decomercializacin)

P : Precio de venta por m de rea neta construida.

IC : ndice de construccin (superficie total construida sobre la superficie del terreno).

Vt = 0,15 * ( 0,85 * 850 * 3,45 )

Vt = 0,15 * 2.492,63COSTO UNITARIO = $ USD 373,89

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Ejemplo de avalo:

INMUEBLE: Local de oficina, signado con el nmero N 1, localizado en el cuarto piso alto y tres puestos deparqueo signados con los nmeros 7, 8 y 25 localizados en el subsuelo 2; todos elementos del Edificio XXX, elcual ha sido declarado legalmente en rgimen de propiedad horizontal; por lo tanto, pertenecen a cada uno delos elementos inmuebles descritos, la parte proporcional (determinada por la alcuota correspondiente) de todoslos espacios y servicios comunales del Edificio:ELEMENTOS PRIVATIVOS (DE USO EXCLUSIVO) ELEMENTOS COMUNALES

OFICINA N 1 (CUARTO PISO ALTO nivel + 10.40):S =135,38 m. A = 2,425178288 %ESTACIONAMIENTO N 7 (SUBSUELO 2 nivel -8.00):S = 14,00 m. A = 0,250794032 %ESTACIONAMIENTO N 8 (SUBSUELO 2 nivel -8.00):S = 14,91 m. A = 0,267095644 %ESTACIONAMIENTO N 25 (SUBSUELO 2 nivel -6.40):S = 15,40 m. A = 0,275873435 %

TERRENO S =874,00 m.

REAS CUBIERTAS:S = 260,00 m. (circulacin peatonal); 800,00m. (circulacin vehicular)REAS DESCUBIERTAS: S = 117,00 m.(retiro frontal)EQUIPOS Y SERVICIOS: sistema deseguridad, sistema contra incendios, ventilacinmecnica

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CUADRO DE CLCULO DEL AVALOConcepto Unidad Cantidad P. Unitario P. total

ELEMENTOS COMUNALES (PROPORCIN DE LA SUMATORIA ALCUOTAS = 3,218941399 %)PARTE TERRENO m. 28,13 655,00 18.425,15REAS COMUNALES CUBIERTAS m. 34,12 366,60 12.508,39REAS COMUNALES DESCUBIERTAS m. 3,77 74,50 280,87EQUIPOS Y SERVICIOS m. 0,03 154.700,00 4.641,00

ELEMENTOS DE USO EXCLUSIVOOFICINA N 1 CUARTO PISO m. 135,38 562,50 76.151,25TABIQUERA PISO TECHO m. 48,00 274,00 13.152,00ESTACIONAMIENTO N 9 m. 14,00 343,75 4.812,50ESTACIONAMIENTO N 8 m. 14,91 343,75 5.125,31ESTACIONAMIENTO N 25 m. 15,40 343,75 5.293,75

T O T A L USD 140.336,22

TABLA DE PONDERACIN Direccin Metropolitana de Avalos y Catastros. MMQ.CODIGO USO FACTOR1 Vivienda 1,003 Oficinas 1,30

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5 Localescomerciales

1,40

13 Parqueaderos 0,3514 Bodegas 0,40

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CUADRO DE VALORES DE LAS CONDICIONESCONDICIONES / niveles BAJO MEDIO ALTO

INTRNSECASCi

Vigencia funcional - 0,02 0,00 0,02

Calidad arquitectnica - 0,02 0,00 0,02

Calidad material - 0,02 0,00 0,02

URBANAS Cu

Sector consolidado - 0,02 0,00 0,02

Focos de Plus o minus vala - 0,02 0,00 0,02

Calidad ambiental - 0,02 0,00 0,02

Equipamiento y servicios - 0,02 0,00 0,02

ECONMICASCeFactibilidad de demanda inmobiliaria - 0,04 0,00 0,04

Facilidades de adquisicin - 0,03 0,00 0,03

Costo del dinero (tasa de inters) - 0,04 0,00 0,04

EJEMPLO DE APLICACIN

INMUEBLE: ANTIGUO HOTEL MAJESTIC

UBICACIN: esquinero frente a la Plaza de la Independencia, a la Iglesia de la Concepcin y diagonal al Palacio de Gobierno (elementos

considerados monumentos patrimoniales).

VECINDAD: 6 edificaciones rehabilitadas y con usos permitidos por la Reglamentacin Municipal.

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VALOR 1 DEL AVALO: $ USD 841.202,00

CLCULO DEL VALOR 2 DEL AVALO:

Factor de vecindad:

Fv = 1 + [0,10 * (100/d)] + [0,1 * (Ahf/6)] + [0,1 * (Nr/N)] + [0,1 - Udp]

Fv = 1 + [0,10 * (100/25)] + [0,1 * (4/6)] + [0,1 * (6/6)] + [0,1 - 0]

Fv = 1 + 0,4 + 0,07 + 0,1 + 0,1

Fv = 1,67

Factor de arquitectura:

Fa = 1 + ( s + p + m + zp + gc) / 20

Fa = 1 + ( 1 +1 + 1 + 0,5 + 0 ) / 20

Cp = 1,175

Factor de valor histrico:

Fh = 1 + f / 10

Fh = 1 + 2 / 10

Fh = 1,20

VALOR 2 DEL AVALO = VALOR 1 DEL AVALO * Fv * Fa * Fh

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VALOR 2 DEL AVALO = $ USD 841.202,00 * 1,67 * 1,175 * 1,20

VALOR 2 DEL AVALO = $ USD 1980.778,35

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TTULO III : PROCESO DE AVALUACIN

CAPTULO I : Procedimientos para la prestacin del servicio10

1. OBJETIVO DE LA NORMATIVA DEL PROCESO

El objetivo que persigue la normativa del proceso de avalo es disponer de pautas o conjunto de conceptos a ser considerados enel desarrollo de la tarea fundamental de la DINAC, para lo cual se ha dividido este proceso en las siguientes fases:

a. la solicitud de la avaluacin,

b. anlisis previo y designacin del perito avaluador,

c. la inspeccin o conocimiento fsico del objeto,

d. la elaboracin del informe de avalo o certificacin oficial de valor,

e. la revisin del expediente o control de calidad y

f. conservacin y actualizacin de los avalos.

2. LAS FASES DEL PROCESOS

a. LA SOLICITUD DE AVALO

DEL PROCESO ADMINISTRATIVO

El funcionario encargado de los trmites administrativos de la DINAC 11, una vez aceptada la solicitud para iniciar el avalo,

sentar la fe de su presentacin, con indicacin del detalle de los documentos anexos.10 La estructura administrativa de la DINAC deber ser consecuente con la organizacin tcnica dirigida al cumplimiento del servicio de avaluacin; en tal sentido los principales cuadros directivos debern poseer las ms

altas calidades profesionales en el campo de la tasacin de inmuebles, puesto que el Director, Los Supervisores y el Coordinador conformarn el Consejo Tcnico responsable de todas las avaluaciones solicitadas.

11 En el art. 208 del Ttulo X De las normas para el procedimiento de avalos para el Sector Pblico, del Libro III de la Legislacin Secundaria del MIDUVI consta que el funcionario encargado ser el Secretario General dela DINAC; sin embargo, la prctica administrativa de la institucin en los ltimos aos ha obviado la presencia de este funcionario.

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Inmediatamente, la solicitud y los documentos sern entregados al Director de la Institucin para su anlisis previo ynominacin del perito que realizar la avaluacin.

Para la identificacin y denominaciones que constarn en los diversos documentos relacionados con el proceso deavaluacin, invariables desde pedido inicial hasta el informe definitivo, se requiere conocer los siguientes datos extrados dela solicitud del avalo:

a.1 SOLICITANTE: de conformidad con el artculo 193 del Libro III DE LA DIRECCIN NACIONAL DE AVALOS Y CATASTROSTtulo VIII DE LAS TARIFAS POR SERVICIOS DE LA DINAC, el avalo puede ser solicitado por entidades del Estado, entidadesprivadas de derecho pblico, por empresas o compaas privadas, por organizaciones no gubernamentales o porpersonas naturales.

En el caso de entidades y organizaciones, adems de indicar su denominacin o razn social, se deber sealar elnombre de la persona fsica que tiene la representacin legal, el cual se constituir en la persona de referencia paraapoyos ulteriores especialmente para la inspeccin al inmueble.

a.2 DESCRIPCIN del inmueble o del objeto de avalo, el propsito por el cual se pide la avaluacin y la sntesis del tipode inmueble expresado bajo la siguiente secuencia:

i. Definicin principal del inmueble determinada por su conformacin fsica con su identificacin (terreno,departamento, casa solariega, edificacin unitaria, galpn, finca u otra denominacin).

ii. Breve indicacin de las caractersticas del inmueble (si es edificacin nmero de plantas en las cuales se desarrollael inmueble (incluidos niveles).

iii. Rgimen de propiedad del inmueble: estatal o privada, integral o fraccionaria (propiedad horizontal, acciones yderechos); en estos ltimos casos se deber hacer constar la alcuota o proporcin porcentual con relacin a latotalidad del inmueble.

iv. Uso principal del inmueble, de acuerdo a la tipologa dominante: vivienda, produccin, administracin, comercio,servicios, etc.

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v. Estado de ocupacin actual y el carcter de sus ocupantes (arrendatarios, propietarios, encargados, usufructuarios,etc.)

a.3 LOCALIZACIN geogrfica del inmueble: la direccin completa del bien (calle, nmero, intersecciones, barrio,parroquia, ciudad, cantn y provincia); para propiedades rurales se requiere de mayor precisin (si es posible por mediode coordenadas geogrficas).

En todos los casos es recomendable adjuntar un esquema grfico de localizacin, en el cual se haga constar comoreferencia algn punto conocido (una edificacin o un hito geogrfico natural).

a.4 PROPIETARIO del inmueble: nombre de la persona fsica o moral que est referida en la escritura pblica o enresolucin emitida por autoridad competente, o bien, aquella que expresamente seale el solicitante. Se deber indicaren el avalo cul fue la referencia en cada caso.

a.5 IDENTIFICACIN numrica del inmueble: registro catastral, registros de cuentas de las empresas suministradoras deservicios (agua potable, energa elctrica); para lo cual se deber indicar si estas cuentas son globales.

a.6 En el TTULO III DE LAS NORMAS PARA EL PROCEDIMIENTO DE AVALO DE BIENES PARA EL SECTOR

PBLICO (art.209)12, se expresan los documentos que se adjuntarn a la solicitud.12 Art. 206.- El representante legal o la mxima autoridad del organismo o entidad del sector pblico que, segn lo dispuesto en el inciso primero del Artculo 12 de la Ley de Licitaciones y Concurso de

Ofertas, hubiere resuelto la adquisicin de un inmueble, solicitar a la Direccin Nacional de Avalos y Catastros (DINAC), su avalo previo.

Art. 207.- La DINAC proceder al avalo respectivo en el menor tiempo posible sin poder excederse del plazo de treinta das hbiles siguientes a la fecha de recepcin de la solicitud.

Art. 208.- El Secretario General de la DINAC, en la recepcin de la solicitud sentar la fe de su presentacin, con indicacin de un detalle de los documentos anexos.

Art. 209.- Para que la solicitud de avalo sea aceptada al trmite, deber tener aparejados los documentos siguientes:

a) Copia certificada de la resolucin de la ms alta autoridad del organismo o entidad que adquirir el bien inmueble;b) Certificado de la lnea de fbrica con afectacin, sobre el predio a adquirirse, otorgado por la respectiva Municipalidad; y,c) Copia de los planos del lote de terreno y edificaciones, con demostracin de reas y anexos de especificaciones.

Si el inmueble a adquirirse es parte de otro declarado como propiedad horizontal, se adjuntarn, a ms del plano, reas y especificaciones del local, los planos del edificio, reas delterreno sobre el que se levanta el mismo, rea total construida, rea total comunal, cuadro de alcuotas y el respectivo reglamento de los copropietarios aprobado por la Municipalidadrespectiva.

Si existen construcciones civiles especiales, como obras hidrulicas, obras de infraestructura que, en general, la apreciacin de su magnitud se determine por el volumen, se deberadjuntar, un cuadro de volmenes de obra, de modo complementario.

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b. ANLISIS PREVIO Y ASIGNACIN AL PERITO AVALUADOR

DEL PROCESO ADMINISTRATIVO

El Director de la DINAC, dentro de los dos das laborables siguientes, tendr la reunin conjuntamente con el Coordinador deavalos y el Supervisor del rea (urbana o rural) segn sea la caracterstica del inmueble, para establecer la complejidad del

trabajo mediante el anlisis de la documentacin disponible para enfrentar el avalo, labor que determinar el marco dedificultad a tomarse en cuenta para la asignacin al o a los perito(s) avaluador(es), que se encargar(n) de llevar adelante laprctica del avalo.

Una vez analizadas las caractersticas del inmueble, el Director de la DINAC conjuntamente con el Coordinador y elSupervisor de rea (de avaluaciones urbanas o rurales), designar al o a los perito(s) avaluador(es) de la Institucin querealizarn el trabajo, el o los cuales debern tomar en cuenta los siguientes aspectos:

i. Reconocer el contenido general de la presente normativa, elaborada para la realizacin de los avalosinstitucionales de la DINAC;

ii. Haber analizado las condicionantes expuestas en el t tulo PRINCIPIOS DE COMPORTAMIENTO PROFESIONAL, las

mismas que enmarcan la prctica profesional del avaluador;

iii. Haber revisado la documentacin adjunta a la solicitud de avalo, con los cuales se hayan establecido: el propsitode la valoracin requerida, el tipo de valor que se concluir, la clasificacin del objeto inmobiliario a avaluarse y el mtodode valoracin a aplicarse;

iv. Dirigir por rgano regular al Coordinador de la Institucin, en los tres das laborables siguientes, una comunicacinde aceptacin del avalo en los trminos de que no existe ningn impedimento para realizar esta avaluacin, del mtodo

En todo caso, los planos que se presenten debern estar suscritos por el profesional autor y debidamente autorizados.

Art. 210.- El Secretario General de la DINAC, una vez comprobada la presentacin de los documentos exigidos en la norma precedente, los presentar con la solicitud, al Director Nacional deAvalos y Catastros, quien dispondr que el Departamento de Catastro Fsico o la Seccin de Intervenciones Urbanas, segn sea el caso, procedan a la inspeccin y comprobacinprevios del bien inmueble objeto de la solicitud.

Art. 211.- El informe final del avalo llevar la firma de responsabilidad del Director Nacional de Avalos y Catastros, quien lo remitir a la mxima autoridad del organismo o entidad solicitante.

Art. 212.- La entidad u organismo adquiriente prestar a la DINAC, todas las facilidades para la prctica del avalo, a este efecto, oportunamente se establecer la debida coordinacin.

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a ser aplicado, del cronograma de actividades para cumplir con los plazos establecidos en la presente normativa y de losrequerimientos administrativos para realizar el trabajo.

La revisin de la documentacin adjunta a la solicitud tratar los siguientes aspectos:

b.1 DOCUMENTACIN DISPONIBLE GENERAL

i. Para iniciar el proceso de avaluacin, se dispondr previamente de todos los documentos que sean necesarios para lacabal identificacin del objeto de avalo; para lo cual se debern tomar en cuenta: el tipo de inmueble, su uso actual,la forma de ocupacin y el estado de conservacin de la construccin.

ii. Para la identificacin legal del bien a avaluar, de entre los documentos requeridos, constan como obligatorios: lasescrituras de accesin al inmueble, la cual podr ser sustituida por original o copia certificada del Registro de laPropiedad (expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la solicitud); y, como circunstanciales:certificacin de la autoridad municipal competente sobre la situacin urbanstica del predio, las cartas catastrales de lapropiedad, planos descriptivos del terreno y/o de la construccin; y, otros documentos que contengan referenciassobre el objeto de avalo, siempre y cuando incidan en la valoracin del mismo.

b.2 DOCUMENTACIN DISPONIBLE PARTICULAR

Adems de lo sealado en el numeral anterior, para la avaluacin de casos puntuales, el avaluador deber disponer de losiguiente:

i. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio terminado: el proyecto arq

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EJEMPLOS DE MÉTODOS