PROBLEMA 1 (40 PTS)

Conocemos los siguientes datos de varios inmuebles:

EDIFICIO A EDIFICIO B EDIFICIO CÁrea del terreno [m²]

2750 800 1400

P.U. terreno [Q/m²]

500.00 400.00 300.00

Renta mensual [Q]

14000.00 6000.00 9600.00

Queremos determinar el precio de un terreno de 1000 m² en el cuál construiremos un edificio del cual esperamos una renta mensual de Q. 12,500.00 en comparación con los edificios A, B y C de características similares y de igual zonificación.

FÓRMULAS

r= RAt

t 2=t 1×r2r1

Dónde:r=¿ Renta unitariaR=¿ Renta totalAt=¿ Área del terrenot=¿ Precio unitario

SOLUCIÓN

EDIFICIO

Área del terreno [m²]

P.U. terreno [Q/m²]

Renta mensual [Q]

Renta unitaria

t2

At t R rA 2750,00 500,00 14000,00 5,09 1227,68B 800,00 400,00 6000,00 7,50 666,67C 1400,00 300,00 9600,00 6,86 546,88

A CONSTRUIR 1000,00 ??? 12500,00 12,50

Precio unitario del edificio a construir: Promedio de precios unitarios

t=1227.68+666.67+546.883

=Q .813.74 /m2

PROBLEMA 2 (25 PTS)

Se tiene un edificio de 10 apartamentos con área útil de 90.00 m² cada uno. La construcción es de 1500 m² a Q 1500 m², el área de estacionamiento es de 300 m² a Q 1125 m², la guardianía tiene 25 m² a Q 950 m². Las áreas externas, como jardines, aceras, calles, muro circulante, piscina y depósito de agua suman Q 120,000.00. Se tienen equipos como sistema de bombeo, planta eléctrica de emergencia y calculador de piscina por un valor de Q 66,000.00. El terreno tiene un área de 3,000 m². Encuentre el valor de cada incidencia.

SOLUCIÓN

ELEMENTOÁrea P.U Total[m²] [Q/m²] [Q]

Construcción 1500,00 1500,00 2250000,00Estacionamiento 300,00 1125,00 337500,00Guardianía 25,00 950,00 23750,00Áreas externas 120000,00Equipos externos 66000,00Terreno 3000,00 60,00 180000,00

TOTALES [Q]Valor terreno 180000,00Valor construcción 2611250,00Valor obras extras 120000,00Valor equipo 66000,00Área útil total (Au) 900

INCIDENCIASDe terreno 200,00De construcción 2901,39De obras extras 133,33De equipo 73,33

SUMATORIA INCIDENCIAS = 3308.05[ Qm2 ]PRECIO DE CADA APARTAMENTO = 3308,05[ Qm2 ]×90m2=Q 297,724.50

PROBLEMA 3 (25 PTS)

Determinar la tasa de capitalización (anual) de un inmueble que se vende en Q. 410,000.00, el cual se encontraba rentado en Q. 1,815.00 al mes

FÓRMULAS

T=RT

= RV

=R×F

Dónde:V=¿ Valor presente de futuros ingresos (precio de venta)R=¿ Renta o ingresos netos (renta anual)T=¿ Tasa de capitalización (interés de la inversión + amortización del capital)

F=T−1=¿ Recíproco de la tasa de capitalización

SOLUCIÓN

T=RT

= 1815.00410,000.00

=0.44%mensual×12=5.31%anual

PROBLEMA 4 (25 PTS)

Determine al consto anual que realizamos al comprar un inmueble para establecer en él un negocio. El costo de adquisición es de Q 400,000.00. Se considera razonable una tasa de interés del 14% sobre su inversión, los gastos anuales por mantenimiento y servicios son de Q 33,500.00 y los imprevistos a pagar son de Q 12,000.00 al año. El valor de adquisición del inmueble se distribuirá a lo largo de los diez primeros años de funcionamiento.

FÓRMULAS

R=P× frc

frc=i (1+i )n

(1+i )n−1Dónde:R=¿ Monto de la anualidadP=¿ Costo de la adquisición o valor principalfrc=¿ Factor de recuperación de capitali=¿ Tasa de interés anualn=¿ Plazo en años

SOLUCIÓN

i=14%n=10años

frc=0.14 (1+0.14 )10

(1+0.14 )10−1=0.1917

R=Q.400,000.00×0.1917=Q.76,680.00

INTEGRACIÓN DEL COSTO ANUALAnualidad para amortizar el costo de adquisición: Q. 76,680.00Mantenimiento y servicios: Q. 33,500.00Imprevistos anuales: Q. 12,000.00

COSTO ANUAL Q. 122,180.00