EL ARQUITECTO Y LAS

COOPERATIVAS DE VIVIENDA

ARQUITECTURA LEGAL i GESTIÓ

SALIDAS LABORALES

CARLOS BARBERO - NIL CARBÓ - JAN CAROL

Índice

● ¿Qué son las cooperativas de vivienda? ¿Cómo construirlas?

● ¿Cuáles son sus ventajas e inconvenientes?

● El papel del arquitecto dentro de las cooperativas

● Cooperativas en ámbitos rurales o urbanos

● Financiación, suelo, el papel de las administraciones

● Potencial localización donde desarrollar una cooperativa

¿Por qué acceder a una vivienda a través de una cooperativa?

Las cooperativas de viviendas pueden ser un mecanismo por el cual un grupo de personas interesadas en acceder a una vivienda y no tener que depender de un mercado inmobiliario cada vez más inflado. La indefensión y vulnerabilidad de inquilinos dentro viviendas de alquiler y los altos precios del mercado libre conducen cada vez a más gente a esta alternativa.

Esta modalidad se caracteriza principalmente por el bajo precio por el que se adquiere la vivienda, sin tener que prescindir por ello de vivienda de alta calidad. Por otro lado, aunque el inquilino de esta vivienda no termina siendo el propietario, si que tendría el usufructo para un plazo tan amplio, que en el caso de no estar interesado en la especulación inmobiliaria, se convierte en una opción muy atractiva.

Así, aunque sea la cooperativa como tal la propietaria del inmueble (o en algunos casos la administración si hubiese habido algún régimen de cesión de suelo), son los socios que la integran los que toman las decisiones. El socio, sin ser propietario del inmueble, se convierte en promotor, adjudicatario e inquilino.

Características● Concepción de la vivienda como un

derecho, pensado para disfrutarlo y habitarlo y no venderlo o especular con el. No es un producto financiero.

● Al ser los socios promotores de estas viviendas, tienen un grado de control y decisión sobre el proyecto mayor

● Objetivo social y sin ánimo de lucro, posible participación pública y funcionamiento democrático.

● Largas estancias en la vivienda, se intenta combatir la temporalidad y la vulnerabilidad del inquilino.

Cooperativa de viviendas en BerlinZanderroth Architekten

Ventajas● Uno de sus mayores atractivos es el reducido

precio respecto a la vivienda libre. Al ser la cooperativa la promotora y ser una entidad sin ánimo de lucro, el margen del promotor desaparece (20-30%), aunque pudiesen surgir otro tipo de costes como los de la gestora o las del propio arquitecto que haga como tal.

● En el ámbito tributario, las cooperativas estarían exentas del Impuestos de Actos Juridicos Documentados (AJD), en torno al 1%, y en el caso de haber comprado el suelo, del IVA de este.

● En el caso de querer darnos de baja de la cooperativa y abandonar la vivienda, recibiríamos el importe integro de lo abonado anteriormente, pudiendo retener la cooperativa tan solo un 5% del valor en caso de no estar justificada la baja.

Inconvenientes● Variaciones de precio finales respecto a las iniciales,

normalmente debido a imprevistos o fallos de cálculo. Al ser la cooperativa la promotora, son los socios los que asuman esos sobrecostes.

● Obligación de hacer un gran desembolso inicial para poder acceder al suelo en caso de ser privado. En algunos casos, puede llegar al 20-30% del valor del inmueble.

● No podrá acceder ni habitar hasta una vez finalizada la construcción, no disponibilidad inmediata.

Cooperativa de viviendas en BerlinZanderroth Architekten

Constitución de la cooperativa

PROCEDIMIENTOS● 1.- Solicitud del Certificado de denominación no

coincidente.

● 2.- Asamblea Constituyente.

● 3.- Solicitud del CIF.

● 4.- Desembolso del capital social inicial.

● 5.- Elevación a escritura pública de los acuerdos.

● 6.- Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados.

● 7.- Inscripción en el Registro de cooperativas.

REQUISITOS• Mínimo de socios: 3 socios para poder distribuir

los cargos de presidente, vicepresidente y secretario.

• Capital mínimo: Según la ley 27/1999, no hay capital mínimo fijado, aunque en Cataluña si que se determina un mínimo de 3000 euros.

• El capital social queda dividido en participaciones entre socios.

• Funcionamiento democrático, cada persona dispone de un voto y forma parte de la toma de decisiones.

• Regulación legal según la ley 12/2015 en Cataluña.

• Organización a través de una Asamblea general de socios.

El papel del arquitecto dentro de la cooperativa

Además de la redacción de un proyecto para la construcción de un inmueble, el arquitecto puede ser parte de la cooperativa de muchas más formas. Para empezar, podríamos ser impulsores, el motor de un proyecto común donde los socios, aunque tuviesen todo la involucración que demandasen, no tendrían que hacer frente a todas las gestiones y trabas burocráticas que se afrontan en este tipo de casos. La figura de una persona dedicada a la impulsión del proyecto se antoja importante, ya que podría correrse el riesgo, ante la magnitud y dificultad del objetivo, del abandono de los socios.

Además de las ventajas tributarias y económicas de las cooperativa, la posibilidad de relación entre socios y arquitectos se antoja clave. La finalidad social de estos proyectos se posiciona como alternativa para un arquitecto concienciado con nuestro papel en la sociedad.

Competencias dentro de la cooperativa

● Constitucion de la cooperativa, gestión del proceso participativo.

● Redacción de proyecto básico y ejecutivo

● Promoción de la obra, contratación de de las empresas encargadas de la construcción física del inmueble.

● Dirección de obra.

● Intermediación, si se diese el caso de cesión de suelo, entre la cooperativa y el ayuntamiento correspondiente.

¿Hasta que punto puedo hacer de esta modalidad una especialidad?

Sería difícil hacer de este campo un ámbito exclusivo de trabajo, ya que, por ejemplo en Barcelona, durante estos años los proyectos impulsados por el ayuntamiento se han limitado a unos 7, muchos menos que concursos de VPO. Sin embargo, debido al alto grado de implicación durante multitud de fases de proyecto, la retribución del arquitecto deberá a ser acorde a su trabajo.

Por otro lado, puede ser un complemento para arquitectos especializados en vivienda que quieran tener una participación social o ayudar a crecer de manera sostenible un barrio.

Gastos del arquitecto

Para el cálculo de honorarios hay que remitirse a consultar las bases y pliegos administrativos de licitaciones y concursos públicos donde los honorarios de todas las fases oscilan entre el 7% y el 8% como máximo.

● Previsión de fondos (15%) ● Estudio previo (5%)● Anteproyecto (10%)● Proyecto Básico (15%)● Proyecto Ejecución (25%)● Dirección de obra (25%)

● Liquidación y recepción (5%)

• Espacio de trabajo (luz, internet, alquiler)• Software• Hardware• Sueldos de empleados• Permisos• Seguros• Gastos Hermandad• IVA 21%, IRPF 7-15%• Colegiación • Consultorias

Honorarios

Cooperativas en ámbito rural

REFERENCIA DE ARTOSILLASe trata de un antiguo pueblo abandonado que fue reconstruido por un grupo de personas que se agruparon para poder llevar a cabo la revitalización de la aldea. Fueron las administraciones aragonesas quienes cedieron las ruinas de esta aldea, mientras los socios fueron reconstruyendo con su esfuerzo y dinero, poco a poco, las casas abandonadas. Aunque los inquilinos permanecen desde los años 80, si que hay cierta rotación de algunos socios. No son propietarios de las casas pero pueden habitarlas por un periodo cercano a los 50 años. Todas las decisiones se toman vía asamblea.

¿Cesión o compra del suelo?

La cesión de suelo era la opción mas escogida hace años cuando surgieron cooperativas que empezaron a reconstruir antiguas aldeas abandonadas para instalarse como sociedades asamblearias en un entorno natural privilegiado.

Sin embargo, tal y como reconocen diversos vecinos y personas involucrados en estos proyectos consultados para el trabajo, como el arquitecto Pedro Bel, hoy en día sería casi imposible llevar a cabo estos proyectos, ya que a diferencia de antes, ahora habría que tratar con multitud de administraciones diferentes, de ámbitos e intereses distintos, que harían imposible llevarlo a cabo. El hecho de que estas antiguas aldeas hayan sido ya asumidas por las administraciones sin ningún tipo de mantenimiento en la actualidad y que suelan localizarse en parques naturales, hacen difíciles su viabilidad.

Por otro lado, la opción de la compra directa de suelo o aldeas enteras resulta difícil por motivos bien distintos. En este caso, el coste económico sería demasiado grande como para que resultase atractivo para un grupo amplio de personas, que deberían desde un primer momento desembolsar una alta cantidad de dinero.

Si que ha habido casos de este tipo en la actualidad, pero además de la compra y rehabilitación de edificios, ha tenido que acompañarse de una actividad económica, normalmente de carácter ecológico u hospedaje rural, para dotar de empleo a los futuros habitantes.

Cooperativas en núcleos urbanos

Ante las dificultades encontradas en las cooperativas en núcleos rurales, decidimos enfocarnos en zonas urbanas. La dificultad para acceder a vivienda por parte de los jóvenes, la vulnerabilidad de los inquilinos en barrios presionados por los alojamientos turísticos, el deseo de fomentar las relaciones entre vecinos de un mismo barrio…

Las mayores opciones de encontrar interesados en formar parte de cooperativas facilitan la viabilidad de llevarlo a cabo.

Cooperativa de viviendas en BerlinZanderroth Architekten

Cooperativas en núcleos urbanos

● REFERENCIA DE LA BORDA

El edificio de madera más alto de España se construye en el barrio de Sants gracias a esta cooperativa. El régimen de uso es de 75 años ya que fue el ayuntamiento quien cedió el suelo. Se han realizado 30 viviendas, el presupuesto alcanza los 2,7 millones de euros y para la financiación se ha contado con contribuciones de socios, banca ética y la administración pública.

Financiación

SOCIOS RESIDENTES

Serán futuros habitantes de las viviendas que se construyan. Sus contribuciones se dividen en:

● Aportación del capital social

Correspondientes a la constitución de la cooperativa. En caso de baja será retornable (Ley 4/99, artículo 114.5)

● Cuota de ingreso y periódicas

Sufragan el coste de la cooperativa en términos de gestión, administración y mantenimiento.

● Aportaciones para la vivienda

Aportación de mayor magnitud, sufraga la construcción del edificio y sería, como comentamos anteriormente, retornable en caso de baja.

SOCIOS COLABORADORES

Entidades asociadas al barrio donde se constuyan las viviendas, administraciones, filántropos….:

• Títulos y participaciones

Productos financieros con interés marcado de la cooperativa. La borda emite estos bonos de 1000 euros a un 1,75% a 3 años.

• Participaciones de capital

• Aportaciones de fondo perdido

BANCA ÉTICA

Normalmente, deberemos de acudir a entidades financieras para poder hacer frente al proyecto. Los tipos de financiacón podrían ser:

• Productos financieros

• Préstamos participativos

• Prestamos a la vivienda

Debido a la sostenibilidad energética de este tipo de vivienda, productos financieros verdes, de menor interés debido al carácter, en menor medida filántropo, pero sobre todo por las garantías que ofrece este tipo de edificación

¿Cómo conseguir el suelo?

Nos encontramos con diversas alternativas. La opción de comprar directamente el suelo sobre el que edificar nuestra vivienda puede encontrarse con dificultades si los socios que componen la cooperativa están impulsados por el deseo de una vivienda más económica que por el carácter social por el que se promueve este tipo de viviendas.

Así, la mayor parte de estos proyectos suele realizarse a través de la cesión de suelo por parte de ayuntamientos que ven a las cooperativas de vivienda como alternativa a la VPO tradicional. El ayuntamiento cederá el suelo, normalmente sin financiar su construcción, en el caso de Barcelona para unos 75 años. Durante este periodo, la cooperativa solo tendrá que pagar un canon cercano a los 1000 euros al año.

Concurso de solares públicosRecientemente, Barcelona sacó a subasta distintos solares repartidos por la ciudad, además de la posibilidad de ofrecer edificios para rehabilitar.

En cuanto a requisitos o aspectos que ayudarían a la adjudicación del solar, están la previsión de espacios comunes que favorezcan los lazos entre socios, el uso compartido de infraestructuras básicas o la corresponsabilidad de los usuarios en la gestión.

Además, el ayuntamiento impone requisitos como cumplir una certificación energética de tipo B (como mínimo), y al contarse como VPO, deberá de cumplir con los requisitos de estos.

Deberá presentarse una propuesta arquitectónica, medioambiental, económica y social.

Posibles localizaciones

Después de haberse licitado estos solares públicos en 2017, Barcelona no ha vuelto a lanzar este tipo de concursos. Si queremos optar a cesiones de suelo por parte de ayuntamientos, quizás deberíamos de buscarlos directamente antes de esperar concursos.

Una opción valorada, debido a el conocimiento previo de la zona seleccionada, sería el barrio del Nou Llevant en Palma de Mallorca. Se trata de un área que sufrirá en los próximos años un gran desarrollo inmobiliario y donde el ayuntamiento está concediendo multitud de licnencias de edificicacion. Debido a esa tendencia, podríamos ofrecernos al ayuntamiento para poder ejecutar nuestro proyecto en una zona en expansión pero con un monocultivo de vivienda promovida por entidades privadas a un alto precio, situándonos como una alternativa accesible.

Nou Llevant - Palma de Mallorca

Si existe en España una ciudad que este sufriendo una subida mayor que Barcelona en el precio de la vivienda, esta es Palma de Mallorca. Debido a la presión de los alojamientos turísticos, el precio de la vivienda se ha vuelto inaccesible excepto para segunda residencia de extranjeros.

La titularidad de los solares de esta zona, aunque mayoritariamente son de entidades privadas (Endesa, Mapfre o Banco Santander), el ayuntamiento dispone de parcelas de titulación pública. Vemos una oportunidad para poder desarrollar nuestro proyecto alternativo a la VPO tradicional