El contrato de compraventa de vivienda en construccion · I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E ... no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía

ÍNDICE

IESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO

I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES ............................................................................................... 63

1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o

“sobre plano”: La fi gura del promotor inmobiliario .............. 631.1. Caracteres, naturaleza jurídica y normativa del contrato de compraven-

ta de vivienda en construcción o “sobre plano” ................................ 631.2. La dinámica del contrato de compraventa de vivienda en construcción

o “sobre plano” ......................................................................... 662. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en

los contratos sinalagmáticos: Los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC ................................................................................................. 682.1. Las acciones frente a un incumplimiento grave y esencial: La acción

resolutoria del art. 1124 CC ..................................................... 682.2. Las acciones frente a un incumplimiento: La acción de cumplimiento

del art. 1124 CCCumplimiento “in natura” o “por equivalente” ..... 762.3. Las acciones frente a un cumplimiento defectuoso o tardío: La acción

por daños y perjuicios de los arts. 1100 y ss. CC ............................ 782.4. La moderación y exoneración de responsabilidad por daños y perjuicios

como consecuencia de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o tardío: Fuerza mayor caso fortuito e imposibilidad sobrevenida ........... 80

3. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de compraventa de vivienda “sobre plano”, en particular ........... 813.1. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega en el con-

trato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identi-dad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento ... 82

El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 5El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 5 13/02/2013 11:20:5613/02/2013 11:20:56

6 Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

3.1.1. Cumplimiento de la obligación de entrega en plazo ............ 833.1.2. Cumplimiento de la obligación de integridad e identidad de

la entrega .................................................................... 843.2. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato

de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad reso-lutoria y el requerimiento del art. 1504 CC .................................. 86

II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. 91

1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento

defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ................................................................................................... 91

1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligación de entrega por el vendedor-promotor .................................................. 911.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ........ 921.1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construc-

ción de la vivienda: La falta de obtención defi nitiva de la Licencia urbanística de edifi cación .................................... 96

1.2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................................... 1021.2.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1021.2.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento: La califi cación

jurídica del retraso como mora o como incumplimiento con-tractual resolutorio ......................................................... 106

1.2.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento reso-lutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ...................... 113

1.2.4. La determinación de la indemnización por daños y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daños materiales y daños morales ................................... 123

1.2.5. Las Cláusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible mo-deración y compatibilidad con otras indemnizaciones ........... 131

1.3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstáculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda .............................................................................. 139


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1.3.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1391.3.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento contractual ........ 143

1.4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados ................. 1481.4.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1511.4.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento ....................... 1531.4.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento reso-

lutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modifi cación de las calidades instalaciones y servicios pac-tados alegadas por el vendedor-promotor .......................... 155

1.5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a la superfi cie pactada .................................................... 1581.5.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1581.5.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento ....................... 1631.5.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento reso-

lutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modifi cación de la extensión alegadas por el vendedor-promotor .................................................................... 166

2. Controversias en torno al incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador en el contrato de compra-venta de vivienda sobre plano .................................................... 1682.1. Controversias en torno a la alegación como motivo del impago por

el comprador de su insolvencia sobrevenida o difi cultades de acceso al crédito fi nanciero ....................................................................... 1682.1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolución contrac-

tual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ................................................................... 170

2.1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolución contrac-tual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ................................................................... 173

2.2. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas contractual-mente para el caso de falta de pago del comprador: El pacto comisorio, su moderación y nulidad ............................................................. 178

2.3. Controversias en torno a la forma y contenido del requerimiento del art. 1504 CC .......................................................................... 182



IIPROBLEMÁTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA

I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES ............................................................................................... 187

1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o

“sobre plano”: La fi gura del promotor inmobiliario .............. 187STS 1.ª de 30 de octubre de 1989. La compraventa de cosa futura (en su modalidad de «emptio rei spera-tae»), como contrato conmutativo que es, presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida una vez que éste es alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que di-cha existencia llegue a tener lugar ............................... 187STS 1.ª de 22 de marzo de 1993. La califi cación jurídi-ca de las compraventas de cosa futura corresponde a la de una vivienda o local comercial en proyecto de cons-trucción, que el comprador adquiere exclusivamente en función de su terminación, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligación de entregarla al comprador, quien deberá pagar, obvia-mente, el precio pactado ............................................. 190STS 1.ª de 1 de julio de 1992. La compraventa de vi-vienda en construcción refl eja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artículo 1.271 del Código Civil, sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una construcción autorizada, com-prensiva del local enajenado, pendiente por tanto de su confi guración defi nitiva exterior, una vez se llevase a cabo la edifi cación; es decir que la existencia material del objeto a entregar por el vendedor estaba condicio-nada a su construcción y en el momento de perfeccio-narse el contrato se da como un hecho futuro cierto y no incierto o posible ................................................... 191


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STS 1.ª de 19 de julio de 2012. Naturaleza jurídica de la compraventa de vivienda en construcción o “bajo plano”. El contrato en el que se combina la obligación de construir por parte del comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edifi -cio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia ........ 193STS 1.ª de 13 de junio de 1984. La asunción de la fi gura de “promotor”, llevando a efecto la construc-ción de un edifi cio sobre solar de su propiedad y ena-jenándolo no determina, aunque fueran otra sociedad o sociedades las que materialmente y por encargo de la promotora ejecutaran el oportuno proyecto, la exone-ración de esta última de la responsabilidad que el artí-culo 1.591 del Código Civil atribuye al contratista ...... 194STS 1.ª de 21 de marzo de 1996. Bien se trate de un simple promotor-vendedor bien de un promotor-constructor, la intervención del promotor en el proceso constructivo puede generar responsabilidad decenal en los supuestos de ruina, tanto material como funcional del art. 1591 CC, al equipararse al contratista .............. 195

II. RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS CONTRATOS SINALAGMÁTICOS: LOS ARTS. 1124 CC Y EL ART. 1100 Y SS. CC ..................................................................................... 196

STS 1.ª de 7 de Noviembre de 1995. Compraventa in-mueble. Resolución improcedente puesto que la reso-lución no puede declararse de ofi cio ........................... 196STS 1.ª de 5 de diciembre de 2002. El contratante que cumplió su prestación puede pedir el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios son compatibles de forma subsidia-ria. Las peticiones de resolución y de cumplimiento, aparte de la opción que concede el precepto ............... 199STS 1.ª de 17 de enero de 2000. El art. 1124 CC faculta al perjudicado para optar o escoger entre el cumpli-miento o la resolución, con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos y también podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cum-



plimiento, cuando éste resultare imposible pero no per-mite solicitar ambas peticiones ni conjunta ni separada-mente ......................................................................... 200STS 1.ª de 21 de febrero de 2007. Es posible pretender en un primer momento el cumplimiento en forma ex-trajudicial, y ante la actitud de la parte contraria, optar fi nalmente por ejercer ante los Tribunales la acción re-solutoria con todas sus consecuencias .......................... 201STS 1.ª de 16 de abril de 1991. Síntesis de la doctri-na jurisprudencial en torno al art. 1124 CC. La juris-prudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito para que la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código civil prospere, entre otros, que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que les concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso...................... 202STS 1.ª de 29 de abril de 1998. La resolución es el ejer-cicio de una facultad de modifi cación jurídica que no necesita de ningún pronunciamiento judicial, aunque los Tribunales pueden examinar su pertinencia o no, produciendo sus efectos desde su ejercicio .................. 203STS 1.ª de 10 de julio de 1998. Por regla general, la resolución contractual produce efectos ex tunc, colo-cando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional ................................................................ 205STS 1.ª de 18 de julio de 2012. Resolución contrato compraventa. Cumplimiento por equivalencia. Indem-nización por el valor de tasación de la vivienda al mo-mento de interponerse la demanda, aunque sea supe-rior al de compra, más los gastos de adquisición de una vivienda de iguales características y los gastos de can-celación de la antigua hipoteca. El principio de pleno resarcimiento de los perjuicios causados exige que para determinar los perjuicios sufridos por la imposibilidad de adjudicarse el inmueble en las condiciones pactadas


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se tengan en cuenta, entre otros posibles factores, los cambios de valor producidos hasta la fecha en que se satisfaga la indemnización ........................................... 206STS 1.ª de 30 de marzo de 1992. Para la aplicación del mecanismo resolutorio de las obligaciones sina-lagmáticas contenido en el art. 1124 CC se exige un hecho obstativo que de un modo absoluto, defi nitivo e irreformable impida el cumplimiento o bien en una verdadera omisión de su prestación que no implique un mero retraso o demora en el pago sino dejar de cumplir su obligación principal indefi nidamente ...................... 208STS 1.ª de 9 de julio de 1993. Es de tener también en cuenta el relieve, importancia o transcendencia de los actos, conductas o hechos que integran ese incumplir, ya que si los del actor recaen sobre aspectos acceso-rios o complementarios no son de tener en cuenta. En consecuencia, ha de tratarse en todo caso de incumpli-miento sustancial para que pueda provocar la resolu-ción del contrato ........................................................ 210STS 1.ª de 14 de noviembre de 1998. Para que haya un verdadero incumplimiento contractual resolutorio se exige la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fi n del contrato ínsito en la causa no siendo precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento ......................................... 211STS 1.ª de 31 de diciembre de 1993. No se precisa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es sufi ciente que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumpli-miento se haya frustrado el fi n específi co perseguido por las partes al contratar ............................................ 212SAP Baleares 3.ª de 31 de marzo de 2003. El elemen-to subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la frustración del fi n del contrato de manera que lo esen-cial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fi n del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiracio-nes de la contraparte ................................................... 215



STS 1.ª de 2 de julio de 1994. En la más moderna y ya consolidada jurisprudencia, que es aplicable el art. 1.504 del Código Civil a los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de la fi na-lidad económica del contrato, el impago duradero o injustifi cado, no siendo preciso que el contratante in-cumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria −y no sanada por una justa causa que la origine− obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ....................................... 216SAP Madrid 10.ª de 6 de junio de 2008. Caracteres generales de la facultad resolutoria del art. 1124 CC ... 218STS 1.ª de 15 de febrero de 2011. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligación de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensión del deudor sea puramente indemni-zatoria o resarcitoria por equivalencia ......................... 222STS 1.ª de 21 de diciembre de 2010. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligación de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensión del deudor sea puramente in-demnizatoria o resarcitoria por equivalencia ................ 223STS 1.ª de 13 de Julio de 2005. Arrendamiento de obra. Vicios de la construcción. Posibilidades existentes res-pecto a la satisfacción del derecho a la reparación del dueño de la obra. Reclamación directa de la indem-nización en lugar de pedir el cumplimiento in natura: requisitos. El derecho a pedir el cumplimiento “in na-tura” no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización “por equivalente” en su lugar. Pero esta es una excepción a la regla general del art. 1098 CC y para ello se hace necesaria la constancia de la concurrencia de determinados requisitos ..................... 225STS 1.ª de 16 de marzo de 1995. Cumplimiento por equivalencia. Es el que se da transformando en pecu-niaria una obligación que no se puede cumplir en la forma pactada ............................................................. 226STS 1.ª de 23 de junio de 1990. Concepto de caso fortuito ....................................................................... 228


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STS 1.ª de 28 diciembre de 1997. Concepto de fuerza mayor ......................................................................... 229STS 1.ª de 8 de octubre de 2012. Imposibilidad sobre-venida de cumplimiento. Requisitos............................ 230STS 1.ª de 30 de abril de 2002. Imposibilidad sobreve-nida. Doctrina jurisprudencial ..................................... 231

III. RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA “SOBRE PLANO”, EN PARTICULAR .......... 233

1. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega

en el contrato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuen-cias de su incumplimiento .......................................................... 233

STS 1.ª de 20 de diciembre de 2006. Incumplimiento contractual. La jurisprudencia distingue entre la excep-tio non adimpleti contractus –que enerva la reclama-ción hasta que se realice la prestación de la contraparte– y la exceptio non rite adimpleti contractus –que no justifi ca la enervación de la obligación–. Sólo cabe la resolu-ción ex art. 1124 CC cuando el incumplimiento del elemento esencial deriva en imposible cumplimiento. Distinción de fi guras de incumplimiento .................... 233STS 1.ª de 5 de noviembre de 1993. Se entiende que se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento por in-habilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fi n a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispen-sada en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil .......... 235STS 1.ª de 1 de diciembre de 1997. Se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, aliud pro alio, cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabi-lidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101, 1.106 y 1.124 del Código Civil .................................. 237



2. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumpli-miento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC ........................................................................................ 238

STS 1.ª de 31 de diciembre de 1993. El art. 1504 CC como norma específi ca sólo juega en la venta de in-muebles y sólo ante la clase de incumplimiento por impago del precio, sancionándose entonces que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido... y hecho el requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término .......................................... 238STS 1.ª de 14 de junio de 2011. Compraventa. Acción de cumplimiento del contrato ejercitada por la com-pradora. Estimación. Condena a la vendedora al otor-gamiento de escritura pública. Inexistencia de incum-plimiento previo de la compradora que legitimara a la vendedora a pedir la resolución contractual ................. 242STS 1.ª de 10 de octubre de 2010. Para que el vende-dor inste la resolución ha debido de cumplir fi elmente sus obligaciones .......................................................... 243STS 1.ª de 6 de septiembre de 2010. Interpretación del art. 1504 CC. No exigiendo el incumplimiento resolu-torio una voluntad deliberada y rebelde al cumplimien-to contractual, sino que basta, a estos efectos, que el acreedor no pueda obtener la fi nalidad perseguida con la conclusión del contrato (que en la compraventa es el precio) el referido incumplimiento se ha producido por cuanto el precio acordado aún no ha sido abonado ni consignado, por lo que se consideran cumplidos los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la efecti-vidad de la resolución del contrato de compraventa .... 243SAP Málaga 4.ª de 11 de diciembre de 2007. Com-praventa. Obligaciones del comprador. Especialidades del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de inmuebles: resolución .................................................. 245STS 1.ª de 5 de octubre de 1995. Para la resolución de la compraventa de inmuebles por falta de pago, no


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obstante estar vedada la concesión de un nuevo plazo, han de concurrir los requisitos del artículo 1124 del Código Civil. No es necesaria una intención dolosa o maliciosa de incumplir el contrato, basta que se frustre el fi n específi co perseguido por las partes al contratar .. 246STS 1.ª de 11 de julio de 2008. Compraventa de vi-vienda. Resolución por impago del precio pactado. Va-lidez del requerimiento efectuado mediante demanda de conciliación, resultando clara la voluntad del vende-dor de resolver la compraventa por impago del precio, voluntad que, además, fue recepcionada por el compra-dor ............................................................................. 249STS.1ª de 19 de julio de 2010. Compraventa. Resolu-ción por incumplimiento. El art. 1504 CC, para el caso de que el comprador no pague el precio, exige que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, ésta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare .................................................................... 251STS 1.ª de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC ............ 252

IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. 253

1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento

defectuoso de la obligación de entrega por parte del vende-dor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda “sobre plano” ............................................................................... 2531.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ..................... 253

1.1.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 253STS 1.ª de 28 de enero de 1999. La declaración de re-solución hecha por una de las partes al amparo del art. 1504 CC puede ser se impugna por la otra quedando así sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en defi nitiva, bien hecha la resolu-ción o, por el contrario, no ajustada a derecho ............. 253



STS 1.ª de 25 de octubre de 1996. El contrato de com-praventa no transmite la propiedad, hace nacer una obligación ................................................................... 255STS 1.ª de 25 de marzo de 1994. Diferencias entre do-ble venta y venta de cosa ajena. Buena fe ..................... 256STS 1.ª de 25 de noviembre de 1996. Doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe ...................................... 257STS 1.ª de 8 de marzo de 1993. Doctrina jurispruden-cial respecto al art. 34 LH .......................................... 259STS 1.ª de 22 de diciembre de 2000. Concepto de buena fe en materia de propiedad ............................... 261STS 1.ª de 19 de julio de 1989. El principio de fe pú-blica registral presupone buena fe del tercero. Requisi-tos de la buena fe del tercero adquirente ..................... 261STS 1.ª de 27 de septiembre de 1996. Doble venta. la preferencia a favor del segundo comprador que accede al Registro de la Propiedad requiere que este compra-dor lo sea de buena fe ................................................. 263STS 1.ª de 11 de noviembre de 1997. No puede apre-ciarse la excepción de litis-consorcio pasivo necesario cuando la persona cuya ausencia del proceso la ha de-terminado no fue parte en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento solicita el comprador exclusiva-mente frente a los que actuaron como vendedores ...... 265STS 1.ª de 27 de diciembre de 1993. Doble venta. En este caso se declara la validez y la obligación de cum-plimiento del contrato de compraventa debidamente perfeccionado pero que se puede consumar con las consecuencias inherentes si el cumplimiento deviene imposible, incluidas las indemnizatorias ....................... 266STS 1.ª de 28 de noviembre de 1994. Doble venta. No debe traerse a juicio a los terceros adquirentes pues son ajenos a la relación contractual cuya resolución se pre-tende .......................................................................... 268STS 1.ª de 4 de diciembre de 1995. Compraventa. Imposibilidad de cumplir la prestación de entrega. Se traduce en obligación de satisfacer el equivalente sus-titutivo pecuniario por incumplimiento del contrato, y consistirá en el pago del valor de los apartamentos al iniciarse el proceso ...................................................... 270


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1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construcción de la vivienda: La falta de obtención defi nitiva de la Licencia urbanística de edifi cación ................................................................................. 2711.2.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ......... 271

STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. El vendedor incurre en incumplimiento resolutorio cuando procede a la ejecución de las obras de la urbanización sin ajustarse al Proyecto y a la Licencia municipal .............................. 271STS 1.ª de 17 de junio de 1988. Al tiempo del otor-gamiento del contrato de compraventa, requerimiento de resolución del mismo e incluso al de la presentación de la demanda la superfi cie de 118,02 m2 situada in-mediatamente encima del piso 3.° D, comprendido en el cuestionado contrato de compraventa, no se hallaba acomodado a la legalidad entonces vigente, y en con-secuencia la entidad vendedora «Minna Promociones, S.A.» se encontraba en situación de incumplimiento de su obligación de entrega del piso vendido con plena adaptación a las normas urbanísticas de construcción .. 273STS 1.ª de 6 de abril de 1992. Mal puede sostenerse frente a la apreciación de previsibilidad de los hechos causantes de los perjuicios, la concurrencia del primer requisito que exige la noción de caso fortuito para que exonere de responsabilidad, que es la imprevisibilidad del suceso ................................................................... 275

1.2.2. Trascendencia jurídica del incumplimiento ......................... 276STS 1.ª de 24 de febrero de 1993. Se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos ur-banísticos y administrativos el fi n único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y para el que el vendedor la enajenó no puede ser cumplido ............................................... 276STS 1.ª de 24 de noviembre de 1993. En cuanto a los inconvenientes urbanísticos surgidos para realizar la edifi cación según se había previsto, baste recordar que es doctrina jurisprudencial que “se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos ur-banísticos y administrativos, el fi n único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y para el que el vendedor la enajenó,



no puede ser cumplido”, criterio aplicable al caso que nos ocupa, siendo justamente la resolución del contrato lo decidido en la instancia ........................................... 278STS 1.ª de 29 de mayo de 1998. La consecuencia jurí-dica de un posterior cambio de la califi cación jurídica de las parcelas no sería la de esa sustitución del objeto de la compraventa sino la restitutoria e indemnizatoria propias de la resolución contractual ............................. 280STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. No puede entenderse que existe adecuada entrega material de un piso cuan-do el espacio ubicado dentro del mismo no cumple la exigencia de poner en posesión de la compradora «todo lo que expresaba el contrato». No procede la resolución del contrato de compraventa de un inmueble cuando la solicita el contratante que primero incumplió, y no procede el pago del precio por parte del comprador hasta tanto el vendedor no haga entrega de la cosa ob-jeto del contrato en las condiciones pactadas ............... 281STS 1ª de 13 de julio de 1995. La frustración no se produce cuando la causa que origina el incumplimien-to contractual no es atribuible directamente a las par-tes y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos urbanísticos y administrativos que en este caso no son defi nitivos y de momento no hacen al objeto del con-trato totalmente inútil e inservible .............................. 283

1.2.3. Causas de moderación y exoneración de responsabilidad por daños y perjuicios del vendedor ....................................... 285SAP Granada 3.ª de 1 de septiembre de 2009. Sus-pensión defi nitiva de las obras y de la Licencia de edi-fi cación por aparición de restos arqueológicos de una villa romana durante la excavación y preparación del solar. El impedimento surgido de forma tan fortuita como inevitable o sin posibilidad razonable de preverlo, aunque existiera cierto grado de previsibilidad pero en todo caso sin culpa ni dolo imputable a la promotora, despliega su efecto liberalizador en la relación causal ... 285SAP Cantabria 2.ª de 18 de mayo de 2007. La presta-ción debida por la sociedad demandada, vendedora, en virtud del contrato habido entre las partes ha deveni-do jurídicamente imposible, al haber sobrevenido una


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nulidad de las normas subsidiarias que, al tiempo de la solicitud de la Licencia, posibilitaban le edifi cación del inicial proyecto. La imposibilidad jurídica sobrevenida proviene de una decisión superior y ajena al deudor, sin que medie por su parte negligencia o mora. La imposi-bilidad legal sobrevenida sin culpa del deudor, produce como efecto jurídico la extinción de la obligación ...... 297

2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................. 2982.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ...................... 298

SAP Zaragoza 5ª de 9 de octubre de 2009 .................. 298SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. No resulta acep-table que los términos utilizados en el contrato para fi jar la fecha de entrega sean meramente orientativos sino que comprometan al promotor ............................ 299SAP Tenerife 4.ª de 28 de julio de 2003. La interpre-tación que hace la demandada de la cláusula séptima no puede ser aceptada porque efectivamente supondría que el momento del cumplimento de la obligación de entrega del bien objeto del contrato que integra la obli-gación básica del vendedor en la compraventa, se habría dejado a la sola voluntad del mismo ............................ 301SAP Baleares de 22 de diciembre de 2004. No se pue-de aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca de que la vivienda sería entregada “aproximadamente” en septiembre 2003 comporte una relativa indetermina-ción temporal en benefi cio de la vendedora, pues si se entendiera que tan sólo se fi jó un plazo orientativo que no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcaría lo establecido en el artículo 10 bis y la disposición adicio-nal primera I 5ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ...................................... 304SAP Málaga 4.ª de 29 de abril de 2004. El art. 5.5 RD 515/1989 establece la exigencia de que en los contratos de compraventa de viviendas en construcción se ha de hacer constar «con toda claridad la fecha de entrega»; donde la fi nalidad protectora del comprador consumi-dor se cumple al producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la obligación de entrega en la



fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una espera indefi nida .................................................. 305SAP Lleida 2.ª de 17 de noviembre de 2000. El cum-plimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, obligándose éstas no sólo a lo expre-samente pactado sino también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, el uso y la ley (arts. 1256 y 1258 CC), por lo que la falta de concreción de la fecha de entrega del inmueble en modo alguno supone que quedara pos-puesta tal obligación sine die ........................................ 307SAP Alicante 9.ª de 23 de noviembre de 2011. La obli-gación del vendedor de entregar la cosa vendida en el plazo pactado comprende la entrega física del inmueble con la correspondiente licencia de primera ocupación dentro de ese término ................................................. 308SAP Valencia 7.ª de 14 de diciembre de 2011. Por la demandada se ha incumplido el plazo, con un retra-so de casi 16 meses y se infi ere de las fechas pactadas que como esencial y causa de resolución se pactó en el contrato como de entrega de la vivienda que no puede venir referida si no al momento en que se obtuvo la licencia de primera ocupación .................................... 314SAP Alicante 8.ª de 17 de junio de 2011. Conforme al contrato, la condición de objeto dispuesto para la entrega no era la fi nalización de la obra sino la obten-ción de las licencias administrativas que permitieran la efectiva ocupación de la vivienda y anexo ................... 319SAP Barcelona 4.ª de 5 de diciembre de 2011. El com-promiso adquirido por el vendedor de entregar la vi-vienda en un plazo determinado, lo es con la obligación de entregarla con todas las garantías administrativas que la hagan apta para el uso.............................................. 321STS 1.ª de 23 de marzo de 1992. La constitución en mora de uno de los obligados cuando el otro sujeto del contrato cumplió las suyas, efecto que se produce de modo automático cuando se trata de negocios en los que las prestaciones de las partes han sido convenidas como de simultánea efectividad .................................. 324


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SAP Barcelona, 16.ª de 4 de marzo de 2004. Era el con-tratista quien, tratándose de una obra en construcción, marcaba el tiempo del pago mediante la terminación de la obra y por lo tanto, es el que determinó −con infracción del contrato de su parte− que el recíproco cumplimiento de las obligaciones tuviera que realizarse con varios meses de retraso ......................................... 326SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. En las obliga-ciones reciprocas, no resulta necesaria la denuncia de la mora ........................................................................... 327STS 1.ª de 5 de marzo de 1999. Necesidad de la in-terpelación por el vendedor que ha cumplido su obli-gación de entrega para poner en mora al deudor del precio cuando se trata de obligaciones de cumplimien-to no simultáneo. No es necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligación o la ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligación ............................................... 327SAP Cádiz 3.ª de 27 de febrero de 2004. En las obliga-ciones reciprocas pero de cumplimiento no simultáneo es necesaria la denuncia de la mora que no opera de modo automático ....................................................... 329SAP Madrid de 20 de octubre de 2004. No es necesa-ria la intimación del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligación o la ley lo declaren ex-presamente y, segundo, cuando de su naturaleza y cir-cunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligación ....... 330SAP Valencia 11.ª de 26 de enero de 2005. Apreciación del cómputo de la mora únicamente desde su denuncia. Del contrato no se desprende la esencialidad del plazo e incluso el comprador concedió una prórroga en el plazo de entrega al vendedor ....................................... 333

2.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento: La califi cación jurídica del retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio ........ 335



SAP 1.ª de 9 de junio de 1986. Diferencia de los con-ceptos de retraso, mora e incumplimiento resolutorio . 335STS 1.ª de 12 de marzo de 2009. Ausencia de verda-dero incumplimiento defi nitivo, esencial e inequívoco que ampare la resolución interesada de contrario. Prin-cipio de conservación del negocio .............................. 337SAP La Rioja 1.ª de 30 de diciembre de 2002. El retra-so de un mes en la entrega de la vivienda es irrelevante a efectos de solicitar abono de gastos, daños y perjui-cios ............................................................................. 338STS 1.ª de 10 de junio de 1996. Cuando se hubie-se pactado el plazo para la ejecución de las obras con carácter de verdaderamente esencial se produce una frustración del contrato y, con ello, el incumplimiento defi nitivo que habilita la resolución contractual ........... 338SAP Asturias 1.ª de 28 de octubre de 2010. Son las partes las que han dado el carácter de esencial a la falta de entrega pues los compradores podían optar por la resolución del contrato simplemente por el hecho de que la vivienda no fuera entregada “antes del 28 de febrero de 2008”, de la misma forma que el vendedor se reservaba también la facultad de resolución si la parte compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos del precio ................................................................... 340STS 1.ª de 5 de diciembre de 2002. Procede la resolu-ción del contrato de compraventa por incumplimiento de la entrega del inmueble objeto del contrato dentro del plazo, que es pactado como esencial ...................... 342SAP Granada 3.ª de 24 de septiembre de 2010. Tanto en los supuestos en que el plazo de entrega no se fi ja como esencial por no anudar su incumplimiento a una causa resolutoria expresa como cuando el contrato prevé el retraso como causa de indemnización (cláusula penal), su inobservancia más que verdadero incumplimiento representa un mero retraso sin virtualidad resolutoria del contrato ................................................................ 344SAP A Coruña 4.ª de 7 de diciembre de 2011. Según lo pactado, las obras deberían terminarse aproximada-mente el 20 de enero de 2009, y efectivamente fueron concluidas en el mes de abril y junio de 2009, por lo


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que en ese momento, conforme a lo antes expuesto, no cabría la resolución contractual por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda .............................. 345SAP Castellón 3.ª de 20 octubre 2010. Fueron las par-tes quienes erigieron el 30 de abril de 2008 en término de carácter perentorio, puesto que anudaron a la falta de entrega antes de tal día la facultad resolutoria que los compradores han ejercitado en base al contrato ........... 348SAP Málaga 4.ª de 8 de octubre de 2010. Acudiendo al contrato de compraventa de autos se advierte la vo-luntad de las partes contratantes de elevar la fecha de entrega de la vivienda a condición esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del plazo de entrega faculta expresamente a los compradores a instar la reso-lución del contrato de compraventa ............................ 350SAP Madrid 18.ª de 31 de mayo de 2011. No puede prosperar la acción de resolución contractual ejercitada por la parte actora, en tanto no puede pedirlo quién con anterioridad ha incumplido igualmente con sus obligaciones contractuales ........................................... 352SAP Tenerife 3.ª de 20 de enero de 2001. Incumpli-miento del plazo esencial de entrega pero también incumplimiento del deber de pago: moderación de la cantidad a reintegrar por el vendedor-promotor al comprador .................................................................. 353STS 1.ª de 16 de abril de 1991. La interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre como ilógico, arbitra-rio o contradictorio de alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en los art. 1.281 a 1.289 del Código Civil. Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vín-culo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad. 3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumpli-miento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.



4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto defi nitorio e imparable lo origina. 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello comien-za como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el de-recho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso ............................................................... 355STS 1.ª de 18 de noviembre de 1994. Caracteres del in-cumplimiento que facultan a la parte cumplidora para instar la resolución contractual .................................... 356STS 1.ª de 23 de enero de 1996. La facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad en el infractor obstativa del cumplimien-to o la aparición de un hecho que de manera defi nitiva lo impide frustrando el fi n del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte gran esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones acceso-rias o complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el acreedor obtenga el resultado eco-nómico que le movió a contratar ................................ 358SAP Málaga 4.ª de 24 de abril de 2007. Se tiene en cuenta, para privar al grave retraso de su efi cacia resolu-toria, el pacto que relevaba al vendedor de responsabili-dad si el retraso era por causas “técnicas, administrativas o de fuerza mayor” ...................................................... 359STS 1.ª de 27 de septiembre de 2012. Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumpli-miento de su obligación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fi n práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución ................................................................... 361STS 1.ª de 14 de noviembre de 1998. Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento: el ven-dedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimien-to del comprador de sus obligaciones, o su disposición


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seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales ............................................................... 362SAP Barcelona 17.ª de 28 de mayo de 2004. Si bien no todo retraso puede ser califi cado de incumplimiento, un retraso de 15 meses en la entrega de la vivienda si es una situación que genera responsabilidad .................... 364SAP Toledo 1ª de 17 abril 2008. El incumplimiento previo de la vendedora es fl agrante, pues incurre en un retraso de más de un año en la entrega de la vivien-da cuando ella a su vez había percibido puntualmente todas cuantas cantidades se había obligado a abonar la compradora hasta el otorgamiento de la escritura ........ 366SAP Murcia 5.ª de 21 de Julio de 2003. El retraso en la entrega de la vivienda objeto de contrato en más de dos años no es un mero retraso sino un verdadero incum-plimiento motivo de resolución contractual ................ 368SAP Málaga 4.ª de 30 de Marzo de 2006. La parte ven-dedora no ha cumplido el requisito que exige el exacto cumplimiento de aquello que le incumbía, cuando se demoró 11 meses en la entrega de la vivienda, contra-viniendo lo pactado .................................................... 369SAP Murcia 5.ª de 1 de julio de 2008. Es cierto que ha existido retraso por parte del vendedor en el cum-plimiento de su obligación de entrega, pero no se ha acreditado, en modo alguno, que el plazo de entrega fuese esencial para la parta compradora ni tampoco que ese retraso en la entrega de la vivienda haya frustrado las legítimas expectativas que movieron al comprador a contratar, por lo que no puede entenderse acreditado que no pudiese conseguirse, con esa entrega tardía, el fi n contractual perseguido ........................................... 370SAP Castellón 2.ª de 20 de julio de 1998. Un retraso de 2 y 3 meses en la entrega de la cédula de habitabili-dad por parte de la vendedora no constituye un retraso importante o grave que faculte para la resolución del contrato ...................................................................... 373SAP Málaga 4.ª de 11 diciembre 2007. No existe causa de resolución del contrato de compraventa por el mero retraso de un mes y medio en la entrega de la vivienda 375



SAP Alicante de 25 de Febrero de 2003. El retraso de un mes en la entrega de la vivienda manifi esta un in-cumplimiento grave de las obligaciones del vendedor de cuyas consecuencias solamente puede liberarse si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesaria una voluntad deliberadamente rebel-de al cumplimiento ya que el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda ......................................................................... 377SAP Granada 3.ª de 24 de septiembre de 2010. No es cauda de resolución contractual el retraso de 3 meses en la entrega de la vivienda ......................................... 379SAP Madrid. 25.ª de 27 de junio de 2011. Estima sufi -ciente para la resolución un retraso de cuatro meses en la entrega .................................................................... 381SAP Madrid 11.ª de 27 de junio de 2011. Considera que un retraso de seis meses en la entrega es causa de resolución contractual ................................................. 382SAP Madrid 18.ª de 20 de junio de 2011. No ha-biéndose pactado el plazo de entrega con el carácter de esencial, un retraso de tres o cuatro meses no puede justifi car la resolución ................................................. 385SAP Madrid 10.ª de 8 de junio de 2011. No se consi-dera causa resolutoria un retraso de pocos meses en la entrega de la vivienda ................................................. 386SAP Castellón 3.ª de 22 de julio de 2011. El retraso de un mes en la comunicación para el otorgamiento de la escritura no constituye incumplimiento esencial ......... 389SAP Castellón 3ª de 21 de julio de 2011. El retraso de quince meses en la entrega de la vivienda supone incumplimiento contractual resolutorio ...................... 391STS 1.ª de 26 de septiembre de 2002. Se ha demos-trado que el vendedor no se entregó la vivienda en el plazo pactado y que no puso en conocimiento de los compradores la causa del retraso .................................. 393STS 1ª de 21 de febrero de 2007. El vendedor, ante su incumplimiento previo de su deber de entrega en plazo, queda privado de toda posibilidad de exigir el cumplimiento frente a la acción resolutoria instada por el comprador si en su contestación a la demanda se li-


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mita a rechazar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta por quien cumplió en todo mo-mento los plazos y obligaciones del contrato pero “sin postular su consumación por vía reconvencional ......... 395

2.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ................................................................. 396

SAP Madrid 11.ª de 30 de diciembre de 2008. Com-praventa de vivienda. Nulidad de la cláusula de exen-ción de responsabilidad de la promotora por demoras o retrasos en la entrega que incluía el reconocimiento de la actora de haber sido ya indemnizada, dado su carácter abusivo y en contradicción con la normativa protecto-ra de consumidores y usuarios. Existencia de vicio del consentimiento concretado en los actos de intimida-ción efectuados por la demandada para la suscripción de la cláusula exoneradora .......................................... 396SAP Alicante 8.ª de 29 de abril de 2010. Indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual de la vendedora por retraso en la entrega de la vivienda. La cláusula incluida en la escritura de compraventa que impide al comprador el ejercicio del derecho a exi-gir la responsabilidad al promotor por daños materiales ocasionados en el edifi cio, así como la posibilidad de reclamar la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, debe considerarse abusiva e inefi caz .................................................................... 398SAP Las Palmas 3.ª de 1 de septiembre de 2008. Nu-lidad de cláusula penal que limita el importe de la in-demnización por demora, al constar su carácter abusivo, siendo la sanción por incumplimiento de la contraria notoriamente superior, por vulnerar el principio de equivalencia entre prestaciones .................................... 399SAP Madrid 13.ª de 16 de octubre de 2009. Resulta valida la cláusula por la que se prórroga el plazo de entrega inicial pactado por otro que se señale, prórroga condicionada en consideración a diversas circunstancias ajenas a la promotora .................................................. 400SAP Oviedo 4.ª de 28 de octubre de 2011. Las cláusu-las en las que se permite una alteración del plazo con-



tractual inicialmente pactado por causas justifi cadas a juicio de la dirección facultativa deben ser interpretadas cautelosa y restrictivamente ......................................... 401SAP Madrid 20.ª de 3 de junio de 2004. El contrato contenía un pacto por el que se concedía ab initio una prorroga, plazo que determinará la cuantía indemniza-toria en caso de incumplimiento ................................. 403SAP Navarra 3.ª de 8 de enero de 2004. La suspensión de pagos de la constructora no puede ser opuesta por la promotora a los adquirentes de la vivienda como causa que justifi que su demora en la entrega de la misma, no siendo englobable tal supuesto en los conceptos de caso fortuito o fuerza mayor ............................................... 404SAP Cádiz 4.ª de 1 diciembre de 2003. El retraso de 10 meses en la terminación de la obra no aparece jus-tifi cado frente a su comprador actor por la simple con-currencia de la suspensión de pagos de la constructora que no puede menos de considerarse previsible e inclu-so evitable con la diligencia debida.............................. 405SAP Madrid 13.ª de 16 de octubre de 2009. La quiebra de la constructora no constituye fuerza mayor o caso fortuito exonerante (artículo 1.105 del Código Civil .. 406SAP Valencia 6.ª de 12 de diciembre de 2008. En rela-ción a la fuerza mayor contemplada en el artículo 1105 del Código Civil, se recuerda que, para excluir la res-ponsabilidad contractual,”... requiere, para su aprecia-ción, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea total-mente irresistible o inevitable ...................................... 408SAP Baleares 3.ª de 10 de junio de 2004. La culpabili-dad de la demandada va referida a la culpa “in vigilando o in eligendo” al elegir un contratista que no cumplió los plazos inicialmente fi jados para la fi nalización de la obra, cuestión ésta que no puede repercutirse sobre la compradora que resulta extraña al negocio jurídico concertado ................................................................. 408SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. La alegación de lluvias y los vientos como excusa para el retraso no po-demos hablar de fuerza mayor ni de caso fortuito, pues se trataba de circunstancias perfectamente previsibles


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como parte del ciclo anual meteorológico en esta zona y debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fi jar el día de entrega de las viviendas .......................................... 410SAP Málaga 4.ª de 21 de enero de 2008. El retraso en la fi rma del acta de replanteo y difi cultades surgidas en el movimiento de tierras, unido a la huelga del sector de yeso, más que causas de fuerza mayor no previsibles, tienen su origen en la falta de previsión de la entidad vendedora, que conocedora y profesional del sector de la construcción, debe prever al tiempo de fi jar el plazo de terminación de la obra y de entrega las incidencias, sin que en este caso se acredite debidamente su inci-dencia en esta obra o que era ajeno a la promotora, lo que correspondía a quien la invoca en virtud del prin-cipio de carga de la prueba ......................................... 412SAP Valencia 7.ª de 16 de mayo de 2003. En lo que se refi ere a las huelgas, tan solo mencionar que tan solo se citan, ni se concretan ni justifi can, ni mucho menos en qué medida alcanzaron a la vendedora en función de quienes secundasen o no la huelga .............................. 413SAP Sevilla 6.ª de 29 de junio de 2004. No considera que la huelga de trabajadores pueda conceptuarse como caso fortuito o fuerza mayor, pues es una circunstancia que debe estar previsto por las empresas constructoras . 414SAP Guipúzcoa 3.ª de 15 de febrero de 2008. Se recha-za la contingencia de la huelga como constitutiva de un supuesto de fuerza mayor ............................................ 415SAP Sevilla 5.ª de 14 de abril de 2004. Se califi ca como la huelga como hecho imprevisible pues no era en esos años un hecho tan frecuente o cotidiano para que ne-cesariamente hubiera de tenerse en cuenta el cálculo de la terminación de la obra; incluso aún cuando se hubiera previsto, lo que resultaba imposible era saber su duración ..................................................................... 415SAP Sevilla 5.ª de 28 septiembre 2000. Ni las cimen-taciones antiguas, canalizaciones, túneles y depósitos aparecidos al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de una línea eléctrica de alta tensión subterránea pueden considerarse causas de fuerza mayor ............................ 416



SAP Sevilla 5.ª de 2 marzo de 2001. Ni las cimenta-ciones antiguas de hormigón, canalizaciones de hierro fundido, túneles y depósitos, antiguas cimentaciones de fábrica de carga, aparecidas al hacer las excavacio-nes, ni el hallazgo de una línea eléctrica de alta tensión subterránea de la Compañía de Electricidad, pueden considerarse causas de fuerza mayor o acontecimientos imprevisibles ............................................................... 417SAP Palencia 1.ª de 2 de enero de 2007. La mayor parte de los problemas descritos poseen un carácter técnico, ajenos por completo al demandante, al tiem-po que se trata de hechos que, con la excepción de las condiciones meteorológicas, pudieron haber tenido una solución razonable de haber sido previstos ............ 419STS 1.ª de 3 de noviembre de 1999. A la entidad cons-tructora le correspondía cumplir el compromiso ad-ministrativo, −con el que nada tiene que ver la entidad compradora−, gestionar la licencia de primera ocupa-ción −como era su obligación como constructora y como vendedora−, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto .............. 421SAP Cáceres 1.ª de 19 de enero de 2004. Los proble-mas que la promotora hay podido tener con el Ayunta-miento no justifi ca en absoluto la demora en la entrega de la vivienda frente a los compradores ....................... 422STS 1.ª de 26 de marzo de 2002. Retraso no imputable al constructor sino a modifi caciones introducidas en el proyecto por el comprador.......................................... 424SAP Las Palmas 1.ª de 15 de julio de 1998. Retraso en la entrega de la vivienda de cinco meses por causas no imputables al vendedor-promotor sino a modifi cacio-nes en la obra solicitadas por el comprador ................. 425SAP Baleares 3.ª de 10 de junio de 2004. No puede alegarse modifi caciones en la obra como causa justi-fi cativa del retraso en la entrega de las llaves por los compradores cuando dichas obras no consta que fuesen solicitadas por los compradores, sino que se debieron a la propia naturaleza de la construcción o por decisión de la promotora constructora ...................................... 427


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SAP Valencia 9.ª de 25 de marzo de 2003. Se alega por el vendedor-promotor modifi caciones de obras, que en modo alguno consta fuesen peticionadas por los compradores, sino por la propia naturaleza de la cons-trucción o por decisión de la promotora constructora, como son los cambios en la Urbanización o en deter-minadas instalaciones generales ................................... 428SAP Madrid 10ª de 26 de octubre de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. Retraso en la entrega de la vivienda. La aceptación de la demora por parte de la compradora al intervenir en el otorgamiento de la escritura pública, no supone una manifestación de con-formidad con el retraso en la entrega .......................... 429SAP Madrid 20.ª de 8 de julio de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. La escritura de compraven-ta otorgada por los intervinientes no supone una no-vación de las estipulaciones contenidas en el contrato privado ....................................................................... 431SAP Madrid 21.ª de 14 de junio de 2011. Compraventa de vivienda. Acción indemnizatoria de daños y perjui-cios por incumplir la vendedora demandada su obli-gación de entrega en el plazo pactado. Desestimación. Retraso producido pero consentido por el comprador demandante. Afi rmado en la escritura pública de com-praventa que la entrega lo era en plazo y que por ello no había nada que reclamar. Consentimiento válido y efi caz .......................................................................... 432

2.4. La determinación de la indemnización por daños y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daños materiales y daños morales ......................................................................... 434

SAP Barcelona 17.ª de 28 de mayo de 2004. El hecho de que no se haya pactado contractualmente cláusula penal resulta una circunstancia ajena de la que no se puede hacer depender la posibilidad de apreciar el in-cumplimiento contractual si éste se ha producido y la consiguiente indemnización de aquellos daños y per-juicios derivados ......................................................... 434STS 1.ª de 16 de marzo de 1999. En supuestos donde resulta una situación de incumplimiento contractual provocada única y exclusivamente por una de las par-



tes, dicha circunstancia ya determina por sí misma la obligación reparadora, y, además, tiene declarado que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que éste no constituye “per se” un perjuicio o daño, una frustración en la economía del contratante, en su interés material o moral .............................................. 436STS 1ª de 23 de julio de 1997. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acree-dor, cual es el representado por su valor de uso. Es un daño in re ipsa que debió ser indemnizado ................... 436STS 1ª de 21 de diciembre de 2011. Compraventa de viviendas. Estimación de la acción de cumplimiento del contrato e indemnización de daños y perjuicios for-mulada por la compradora. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño al acreedor ........... 437STS 1.ª de 25 de febrero de 2000. En casos en los que los daños y perjuicios se presenten como reales y efectivos, no viene a ser necesario acreditar su realidad cuantifi cada, por ser consecuencia forzosa del incum-plimiento decretado, que fue provocado única y exclu-sivamente por la parte demandada, lo que determina por sí la obligación reparadora que surge como efecto inevitable .................................................................... 438SAP Valencia 7.ª de 7 de abril de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnización por retraso en la entrega: procedencia. La parte incumplidora debe indemnizar los perjuicios causados que se concretan en los gastos satisfechos por la actora en concepto de guardamuebles y alquiler de una vivienda durante el periodo de demo-ra ................................................................................ 440STS 1ª de 16 de marzo de 1995 .................................. 441SAP Baleares.3ª de 15 de diciembre de 2005. Proce-de indemnizar como daños y perjuicios una cantidad equivalente al precio medio de mercado en renta/alquiler mensual de viviendas análogas o similares en superfi cie, calidades y zona a las que son objeto de con-trato durante el periodo de retraso en el cumplimento 442SAP Álava 1.ª de 30 de junio de 2009. Compraventa de vivienda. Indemnización por retraso en la entrega. Incumplimiento indemnizable aunque no se incluyera


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en el contrato cláusula que penalizara expresamente el hecho del posible retraso en la defi nitiva entrega de la vivienda. Daño moral. Pese a que carecen de valor económico, no por eso dejan de ser indemnizables ...... 443SAP Las Palmas 4.ª de 25 de marzo de 2008. Responsa-bilidad contractual por retraso en la entrega. Indemni-zación. Solicitándose únicamente la indemnización del daño material consistente en el valor de uso de las vi-viendas del que la parte compradora fue indebidamen-te privada por el retraso en la entrega de las mismas, debe estimarse la pretensión de la demandante ............ 445SAP Salamanca 1.ª de 7 de octubre de 2011. Compra-venta. Daños y perjuicios. Si bien el retraso no conlleva por sí la resolución, sí provoca un evidente perjuicio a la parte compradora, que no necesita de mayor justifi -cación y que debe ser convenientemente indemnizado. A falta de acreditación de perjuicios mayores, se ha de indemnizar por el interés de las cantidades entregadas, correspondientes al período de demora ....................... 449SAP Salamanca 1.ª de 15 de noviembre de 2011. Com-praventa de vivienda. Resolución del contrato. Retraso en la entrega. Indemnización de daños y perjuicios. En ausencia de pacto se cuantifi can en el interés legal de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Indem-nización por la suscripción de una póliza de crédito y posterior constitución de hipoteca. Vinculación de los créditos con la compraventa. Coincidencia en las cuantías con las abonadas en la compraventa. Exclusión de los gastos por constitución de la hipoteca porque la descripción del inmueble no se corresponde con el ahora litigioso, pues ésta aún se encontraba en cons-trucción ...................................................................... 450SAP Murcia 2.ª de 1 de febrero de 2000. Compraventa. Daños por incumplimiento contractual. Indemniza-ción: procedencia. Mora del vendedor por haber in-cumplido con su obligación de entrega de la vivienda a la fecha convenida en el contrato, en el que además asumía la obligación de pagar los intereses del préstamo hasta la entrega. El actor liquidó intereses en sumas par-ciales y además tuvo que arrendar una vivienda. Abo-



no por el vendedor de los intereses y de los gastos del arrendamiento ............................................................ 451SAP Cáceres 1.ª de 19 de enero de 2004. Compra-venta de vivienda. Daños y perjuicios por retraso en la entrega. Indemnización por las rentas de alquiler que el demandante ha satisfecho durante la demora en la entrega ....................................................................... 452SAP Madrid 14.ª de 1 de junio de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en la entrega de la vi-vienda comprada ........................................................ 453SAP Burgos 2.ª de 23 de marzo de 2012. Compraven-ta de vivienda y anejos. Resolución de contrato por incumplimiento de la compradora. Determinación de los daños y perjuicios, limitados a las cuotas de inte-reses y comunitarias devengados hasta la fecha de in-terposición de la demanda y los posteriores hasta que el vendedor expresó su conformidad con la resolución contractual, con exclusión de perjuicios por deprecia-ción del inmueble ....................................................... 455SAP Salamanca 1.ª de 30 de julio de 2012. Compra-venta de vivienda. Resolución del contrato. Devolu-ción de las cantidades entregadas a cuenta. Condena al vendedor a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, una vez detraídos los daños y perjuicios que se le causaron. No procede descuento por el inferior valor de la vivienda, pero si es gasto indemnizable la cuantía abonada a la inmobiliaria que actuó en la venta con el actor ........................................................................... 456SAP Alicante 8.ª de 22 julio de 2011. Compraventa de vivienda. Incumplimiento de la vendedora. Inexistencia de correlación entre lo promocionado y publicitado y el objeto entregado. No se ha cumplido íntegramente la obligación asumida en la publicidad de incluir en el conjunto residencial promocionado el jardín de cierta casona decimonónica para uso exclusivo de los vecinos de la promoción. Indemnización. Daño moral. Cuantía. Fijación en 6.000 euros ............................................... 457SAP Valencia 7.ª de 16 de mayo de 2003. Responsabili-dad contractual. Contratos en particular. Compraventa.


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Daños in re ipsa. Daños morales: el retraso en la entrega de la vivienda provocó un daño moral al comprador, que como consecuencia del mismo, no precisa más prueba que la realidad del hecho que la genera ........... 459SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. Contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento de la obli-gación del vendedor de entrega en plazo: efectos. Re-solución del contrato. Indemnización de daños y per-juicios. Posibilidad de solicitar daños morales............... 460SAP Sevilla 2.ª de 30 de marzo de 2007. Los compra-dores no pudieron usar y gozar de la vivienda adquiri-da durante medio año, lo que necesariamente provoca un daño moral o psíquico resarcible,.pues el retraso no justifi cado en la entrega de un piso conlleva gravosas y molestas consecuencias ............................................... 461SAP Baleares 3.ª de 15 de diciembre de 2005. El re-traso de trece meses en la entrega de la vivienda hubo de frustrar las legítimas expectativas que habían puesto los compradores en la adquisición del inmueble, con la consiguiente zozobra, inquietud e incertidumbre ........ 461STS 1ª de 10 de febrero de 2006. La jurisprudencia más reciente (rectifi cando criterios iniciales) ha acep-tado que los criterios cuantitativos que resultan de la aplicación de los sistemas basados en valoración, y en especial el que rige respecto de los daños corporales que son consecuencia de la circulación de vehículos de motor, pueden resultar orientativos para la fi jación del pretium doloris teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso ........................................... 463SAP Madrid 9.ª de 13 de junio de 2008. Con rela-ción a los daños corporales, como son las secuelas y cicatrices derivadas de la operación, como de los daños morales, al no existir unos criterios cuantitativos para fi jar tales daños, debe tenerse en cuenta por un lado, la valoración legal que otros sectores pueden hacerse con relación a las lesiones corporales, pudiendo servir con carácter indicativo las normas y baremos que sobre es-tos daños se establecen en el ámbito de la circulación de vehículos de motor, mientras que con relación al daño



moral, es aún más difícil no sólo su cuantifi cación sino su propia confi guración .............................................. 465SAP Madrid 20ª de 3 de junio de 2004. Se calcula la cuantía del daño moral tomando como base el precio del alquiler que efectivamente pagó durante los tres meses y cinco días de retraso en la entrega de la vivien-da ............................................................................... 466SAP Burgos 1.ª de 14 de julio de 2010. Cuantifi cación del daño moral: El Tribunal ejerce una legítima discre-cionalidad al decidir el monto de la indemnización por tal concepto ................................................................ 468SAP Salamanca 1.ª de 23 de octubre de 2009. Respon-sabilidad ex delicto. Daño moral. Correcta valoración y fi jación de la cuantía indemnizatoria ........................... 470

2.5. Las Cláusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retra-so en la entrega de la vivienda: Su posible moderación y compatibilidad con otras indemnizaciones ........................................................... 471

STS 1ª de 12 enero 1999. Concepto y caracteres de cláusula penal .............................................................. 471SAP Barcelona de 30 de enero de 2004. Arrendamien-to de obra. Daños por retraso en la entrega y por de-fectos en la ejecución material de la obra. Procedencia parcial de la indemnización. El retraso en la entrega de la obra se debe a modifi caciones efectuadas en el pro-yecto inicial, por lo que no cabe aplicación de cláusula penal recogida en el contrato ...................................... 472STS 1.ª de 27 de febrero de 2002. La cláusula penal debe aplicarse únicamente al periodo de demora que se entienda imputable a la parte incumplidora ............. 473STS 1ª de 28 de septiembre de 2006. Compraventa. Responsabilidad contractual. Cláusula penal. Inapli-cación de la sanción prevista cuando se reserva a los supuestos de incumplimiento de las obligaciones del contrato con potencial resolutorio, pero no para el caso de cumplimiento irregular o defectuoso de la obliga-ción principal ............................................................. 474STS 1.ª de 12 de julio de 1993. La cláusula penal del contrato se contempla con referencia expresa a la fecha de terminación de las obras, por lo que no es de aplica-ción cuando éstas se han concluido y la falta de entrega


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por parte del vendedor constituye el incumplimiento de otra clase de obligaciones ....................................... 475STS 1.ª de 17 de enero de 2012. Aplicación de la cláu-sula penal sobre recargos por demora. No se puede moderar judicialmente la cláusula penal cuando está expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento defi ciente o retardado ............... 476STS 1.ª de 1 de junio de 2009. Cláusula penal. Mo-deración de la pena. No es posible en los supuestos de incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena .......................................... 479STS 1.ª de 29 de noviembre de 1997. No cabe la mo-deración judicial de las cláusulas penales por demora ... 480SAP Baleares 3ª de 22 de febrero de 2010. Compraven-ta. Resolución de contratos de compraventa motivados por el incumplimiento de la vendedora, consistente en la imposibilidad de entregar las viviendas en los pla-zos acordados al momento de suscribir el contrato de opción de compra. Indemnización. Procedencia del importe establecido en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados en aplicación de la cláusula penal libremente acordada por las partes, sin que resulte procedente añadir a la misma otra indem-nización por daño moral, tal como se pretende por la parte actora ................................................................. 482SAP Tenerife 1ª de 6 de junio de 2011. Compraventa de vivienda y garaje en construcción. Resolución del contrato. Retraso en la entrega. Condena a la promoto-ra a la devolución de las cantidades entregadas a cuen-ta más intereses, y al abono de la cuantía pactada en concepto de cláusula penal. Rechazo de la pretensión indemnizatoria por gastos por daño moral. La indem-nización por daños morales interesada resultaba desme-surada e improcedente porque la misma se encontraba ya inserta en la cláusula penal ...................................... 483SAP Madrid 11.ª de 30 de diciembre de 2008. Com-praventa de vivienda. Procedencia de indemnización de daños y perjuicios por retraso en la entrega. Indem-



nización. Compatibilidad de la pena convencional con otras posibles indemnizaciones .................................... 485STS 1.ª de 7 de diciembre de 1990. Compraventa. Ac-ción de resolución. Compatibilidad de la cláusula penal reparadora de perjuicios con la condena a indemnizar desde el requerimiento de pago y resolución hasta el desalojo. La pena sustituye a los perjuicios provinientes del contrato, pero no absorbe indefi nidamente los de-rivados del incumplimiento contumaz, auténtica pose-sión de mala fe ............................................................ 490SAP Madrid 10.ª de 6 de junio de 2008. Cláusula pe-nal: Doctrina sobre la función liquidadora de la cláusula penal, de la indemnización por el mayor daño y por el menor daño o ausencia del mismo .............................. 491

3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obs-táculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda ...................................................... 4943.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ...................... 494

STS 1.ª de 11 de diciembre de 1995. No obstante estar prácticamente terminadas las obras de construcción, la falta de las licencias de habitabilidad y ocupación de-termina que el contrato no pueda considerarse como cumplido por completo a cuantos efectos se despren-dían del mismo ........................................................... 494STS 1.ª de 9 de mayo de 1996. La posición de los com-pradores no era la de efectivos incumplidores, pues ha-bían atendido a todos los pagos concertados, corres-pondiéndole tal condición al vendedor, ya que no había obtenido los necesarios permisos municipales para ha-cer apta la vivienda a la función para la que se adqui-rió, ni tampoco los locales para cumplir su objetivo de adecuada explotación comercial y dar así efectividad a las obligaciones de cumplimiento de los convenios que suscribió ..................................................................... 496STS 1ª de 19 de abril de 2007. Es evidente que, con-forme a los arts. 1097 y 1258 CC, entre la documen-tación que debe entregarse está la licencia de primera ocupación o de primera utilización a través de la cual se acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda,


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su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salu-bridad para el uso a que se le destina ........................... 497SAP Las Palmas 2.ª de 25 de enero de 1999. Con que la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, signifi ca que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega ........................................... 498STS 1.ª de 3 de marzo de 2000. Las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanísticos quedan excluídas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuen-cias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil .......... 500STS 1ª de 4 de octubre de 1989. Imposibilidad de en-cajar dentro del concepto de vicio o defecto oculto que determina el art 1484 y ss. pues ni la menor edi-fi cabilidad concedida, ni las incidencias surgidas sobre la licencia de obras y plan de ordenación, permiten su confi guración cual vicio interno del objeto vendido ... 502

3.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento contractual ..................... 503STS 1.ª de 23 de octubre de 1997. Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación 503STS 1.ª de 22 de abril de 2004. Doctrinal jurispruden-cial del aliud pro alio .................................................... 506SAP Valencia 7.ª de 29 de junio de 2011. Se pacte o no en el contrato, se incumple el plazo de entrega de la vivienda si no se entrega dentro del término con los permisos y licencias administrativas que la hacen útil y apta para su uso .......................................................... 507SAP Madrid 14.ª de 10 de febrero de 2009. Sólo una vez obtenida la licencia de primera ocupación por el promotor, estará en condiciones de cumplir su obliga-ción de entrega al adquirente, obligación cuyo incum-plimiento debe reputarse esencial ................................ 508SAP Gerona 2.ª de 9 de enero de 2003. Se resuelve la compraventa de una vivienda que no tenía ni podía te-ner Cédula de Habitabilidad: al carecer de ella, no cabe hablar de “vivienda” .................................................... 511



STS 1.ª de 9 de mayo de 1996. Si el comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su posición está justifi cada en el previo incumplimiento del vendedor, sino que habrían de devolvérseles las can-tidades entregadas en concepto de arras penitenciales .. 512SAP Madrid 1.ª de 8 de enero de 2001. La falta de pago del comprador implica incumplimiento lógico y subsiguiente al de la vendedora, que es la que primero incumple, privándola de su facultad de resolver el con-trato, sin que pueda admitirse que la falta de certifi cado fi nal de obra y de la entrega de Cédula de Habitabili-dad de la vivienda carezca de relevancia a estos efectos 514SAP Almería 3.ª de 8 de julio de 2011. Jurisprudencia diversa en torno a las consecuencias jurídicas de la falta de licencia de primera ocupación o cedula de habitabi-lidad ........................................................................... 517SAP Zaragoza 5.ª de 26 de octubre de 2011. Diversa doctrina jurisprudencial en torno a la falta de licencia de primera ocupación y su trascendencia jurídica ........ 520SAP La Rioja 6 de marzo de 2012. Respecto a qué ha de entenderse por puesta a disposición de la vivien-da vendida, es requisito necesario la obtención de la licencia de ocupación así como de la cédula de ha-bitabilidad, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma, así como la real posibilidad de su utilización ........................................ 522STS 1.ª de 12 de marzo de 2009. Los incumplimientos puestos de manifi esto han sido subsanados sin que me-rezcan la consideración de esenciales ........................... 528SAP Orense 1ª de 10 de enero de 2000. El actor compró una plaza de garaje de la que se vio privado al supeditarse a su supresión la licencia municipal de ocupación del inmueble Se insta la acción de daños y perjuicios .................................................................... 531SAP Tarragona 1.ª de 18 de julio de 2003. La acción ejercitada es la de daños y perjuicios de los arts. 1101 y ss CC no la de vicios ocultos del art. 1483 CC, que no resulta aplicable al caso ................................................ 532


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4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servi-cios pactados ................................................................................ 534

STS 1.ª de 26 de junio de 1999. Estima incumplimien-to contractual resolutorio no ajustarse a las calidades de los materiales y acabados a lo ofrecido en los folletos publicitarios, incluida la no construcción de una piscina para el complejo urbanístico en que se emplazaba la vivienda ...................................................................... 534STS 1.ª de 8 de marzo de 2011. Se trata de que el com-prador tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al vendedor la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado la existencia real y física cumpliendo de esa forma lo ofertado en la me-moria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato ....................................... 536STS 1.ª de 12 de julio de 2011. El folleto publicitario litigiosos no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objeti-vos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido estricto (en cuan-to que no recoge todos los elementos esenciales) resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento ............................ 537SAP Oviedo 5ª de 23 de diciembre de 2011. La publi-cidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984 ................................................... 540SAP Madrid 9ª de 11 de noviembre de 2011. Tanto el folleto publicitario como el vídeo promocional apor-tado a los autos integran el contenido del contrato en cuanto que se trata de elementos o prestaciones ofreci-dos por el promotor a los compradores ....................... 542SAP Alicante 8.ª de 22 de julio de 2011. La publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no exis-



tente, forma parte esencial de la oferta, y la promotora ofrecía el conjunto ajardinado como parte integrante de la urbanización, por lo que concurre falta de veraci-dad, dado que a dichos elementos no tienen acceso las viviendas vendidas, situación de la que era plenamente consciente la demandada que cedió esos elementos al Ayuntamiento a cambio de mayor edifi cabilidad, exis-tiendo falta de correlación entre lo ofertado y lo entre-gado. Indemnización. Daño moral. Cuantía. Fijación en 6.000 euros ................................................................. 545STS 1.ª de 15 de marzo de 2010. Se incluyó en el con-trato defi nitivo una memoria de calidades distinta de la que fue inicialmente ofertada, por lo que la obliga-ción contraída respecto de las calidades contenidas en la memoria dejó de formar parte de lo que constituyó inicialmente elemento esencial del contrato al incluir los adquirentes en las escrituras de compraventa nue-vas memorias a modo de anexo. Prima, por tanto, la autonomía de la voluntad cuando de forma expresa y voluntaria se excluye el régimen legal aplicable en au-sencia de pacto ........................................................... 549STS 1.ª de 4 de diciembre de 1998. El vendedor-pro-motor debe terminar la obra y entregar los elemen-tos particulares y comunes de la misma conforme a lo ofertado, que resulta coincidente en la mayoría de los casos, salvo estipulación en contra, con el Proyecto de Ejecución ................................................................... 551STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. Los graves incumpli-mientos por el vendedor no puede menos de concluir-se que la entrega material del piso y espacio ubicado dentro del mismo no cumplía la exigencia de poner en posesión de la compradora “todo lo que expresaba el contrato” .................................................................... 552STS 1.ª de 8 de febrero de 2003. La importancia de los proyectos técnicos a efectos de contenido contractual resulta evidente, e incluso se les da preferencia cuando a ellos se remite el contrato en su cláusulado y se entre-ga aparte, fi rmada por el comprador, una Memoria de calidades inferior......................................................... 554


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STS 1.ª de 22 de diciembre de 2000. Supone incum-plimiento contractual la no ejecución de elementos co-munes como jardines, piscina y zonas verdes pactados en el contrato ............................................................. 555STS 1.ª de 14 de julio de 2003. La no urbanización de las calles constituye un incumplimiento de sufi ciente trascendencia y entidad para justifi car la oposición a la resolución contractual por impago ............................. 556

4.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ...................... 558STS 1.ª de 4 de diciembre de 1998. Se trata por tanto de sustitución de materiales y no defectos en la cons-trucción y vicios ruinógenos, por lo que evidentemente se está ante situación jurídica de incumplimiento con-tractual al haberse entregado cosa distinta de la pactada aliud pro alio y de cuyo incumplimiento obligacional solamente ha de responder la promotora-constructora y también vendedora de los diversos elementos del edi-fi cio, y no el personal técnico ...................................... 558STS 1.ª de 7 de mayo de 2002. Nos hallamos ante un grave incumplimiento contractual de la promotora de-mandada que da lugar a la resolución del contrato de compraventa de la vivienda a instancias de comprador 559STS 1.ª de 24 de octubre de 2000. No se entrega con calefacción central, como estaba previsto en el contrato sino con calefacción individual eléctrica ...................... 560STS 1.ª de 14 de noviembre de 2000. Considera in-cumplimiento del vendedor la falta de reparación de las defi ciencias que impiden la habitabilidad del inmueble vendido, incumplimiento que impide el éxito de la ac-ción resolutoria instada por el vendedor ...................... 561

4.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento .................................... 562STS 1.ª de 7 de mayo de 2002. Puede sustituirse la prestación de hacer in natura por una indemnización de daños y perjuicios “por equivalente” ........................... 562STS 1.ª de 14 de julio de 2003. La exceptio non rite adimpleti contractus permite el retraso en el pago del resto del precio, si no hubo cumplimiento por la otra parte .......................................................................... 563



4.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modifi cación de las calidades instalaciones y servicios pactados alegadas por el vendedor-promotor ................................................................................. 565

SAP Cantabria 2.ª de 24 de febrero de 2010. Queda acreditado el incumplimiento por la promotora al ha-berse utilizado materiales de inferior calidad, no justi-fi cada, y defectos y omisiones constructivas atendiendo a lo proyectado, ejecutado elementos no proyectados, todo ello a pesar de la existencia una cláusula contrac-tual que autorizaba al promotor para que pueda hacer reformas ..................................................................... 565SAP Burgos 2.ª de 27 de septiembre de 2010. Se apre-cia incumplimiento de contrato al haberse cambiado material respecto al previsto en el contrato, de calidad inferior a éste, no notifi cado a los compradores ni jus-tifi cado por exigencias ofi ciales o técnicas ................... 566STS 1.ª de 27 de julio de 1999. La reclamación judicial transcurridos tres años desde la fi rma d ella escritura de compraventa no supone “actos propio” de conformi-dad ............................................................................. 567SAP Barcelona 14.ª de 22 de mayo de 2003. Resulta nula por abusiva la cláusula del contrato en la que los compradores a expresaban su conformidad a la “situa-ción, distribución y calidades de la vivienda, sus anexos y accesos que adquieren por haberla inspeccionado personalmente, habiéndola encontrado a su entera sa-tisfacción” por ser contrario a la Ley 19/1984, General para la Defensa de los Consumidores que fi ja como abusivas las “declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos fi cticios .................................................. 569SAP Valladolid 3.ª de 22 de mayo de 2003. Se califi ca de nula por abusiva la cláusula del contrato de compraven-ta por la que los compradores ..................................... 570SAP Madrid 9.ª de 30 de noviembre de 2011. Inefi -cacia de renuncia expresa a reclamar por defi ciencias manifestada por los compradores en la escritura de compraventa ............................................................... 571


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5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a la superfi cie pactada ........................... 5725.1. Califi cación jurídica como incumplimiento contractual ...................... 572

STS 1.ª de 30 de enero de 1998. el quid jurídico de la cuestión radica en determinar si las consecuencias eco-nómicas de la diferencia de superfi cie entre lo vendido y lo entregado deben ser encuadradas en el régimen previsto en los arts. 1469 a 1472 CC o en las disposi-ciones generales relativas a todo incumplimiento con-tractual (art. 1124 y arts. 1101 y concordantes CC) .... 572STS 1.ª de 27 de julio de 1992. La reducción volunta-ria de la cabida de la cosa vendida por el vendedor da lugar a la aplicación del art.1124 del Código Civil, en cualquiera de las dos opciones que se reconocen a favor del comprador ............................................................ 574STS 1ª de 1 de julio de 1992. Las diferencias de super-fi cie de un local en construcción son imputables ex-clusivamente al vendedor pues no hay que perder en ningún momento el sentido del contrato de venta que refi ere una cosa futura, cuya materialización exigía res-petar las condiciones que se convinieron debía reunir . 575STSJ Navarra 1.ª de 8 de octubre de 1998. Las dife-rencias de cabida son resultado o consecuencia de la desviación de la obra ejecutada sobre la prevista en el contrato y constatación, por ende, del inexacto cumpli-miento de la obligación contractualmente asumida por la promotora-vendedora ............................................. 577SAP Córdoba 2.ª de 10 de octubre de 2002. A la obli-gación de entregar la posesión, inherente a la compra-venta (art. 1461 CC) se halla en tales casos indisolu-blemente unida, como premisa o presupuesto de un exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar la obra de modo que la vivienda construida se ajuste a las previsiones del plano incorporado al contrato. Cual-quier desviación, no consentida, sobre ella debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de errónea representación del obje-to al tiempo de su perfección ...................................... 579SAP Asturias 1.ª de 11 de julio de 2000. Ante el cum-plimiento inexacto del contrato en cuanto a la super-



fi cie, las consecuencias jurídicas y económicas deben regirse por el art. 1101 CC ......................................... 582SAP Madrid 11.ª de 3 de octubre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda. Alteraciones respecto a la ad-quirida. Doctrina del “aliud por alio”. Incumplimien-to del contrato. Resolución justifi cada. Jurisprudencia aplicable ..................................................................... 584STS 1.ª de 16 de julio de 1992. Determinación de la superfi cie que debe computarse como vendida ........... 588STS 1.ª de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vi-vienda en fase de construcción. Resolución. Expresión de la superfi cie sin determinar si correspondía a los me-tros construidos o los metros útiles .............................. 589STS 1.ª de 2 de marzo de 1988. En la transmisión de un piso, como superfi cie construida, han de incluirse los elementos comunes ............................................... 591

5.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento .................................... 592STS 1.ª de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vi-vienda en fase de construcción. Resolución. Entrega del piso con una superfi cie menor, en más de 20 m2, de la esperada. Frustración del fi n del negocio y cambio cualitativo en la prestación que ha de equipararse a un aliud pro alio ................................................................ 592STS 1.ª de 13 de octubre de 1987. Resolución de con-trato de compraventa por disminución signifi cativa de la superfi cie pactada de la vivienda. Daños y perjuicios 593SAP Barcelona 14.ª de 25 de abril de 2003. Vivienda con superfi cie signifi cativamente menor de la pactada. Cumplimiento de lo pactado en sus propios términos. Dichas obligaciones de hacer se sustituirán, en su caso, por la indemnización de daños y perjuicios con arreglo a las bases relacionadas ................................................ 594STS 1.ª de 1 de julio de 1992. Constituyendo una de las más graves vulneraciones a cargo de los vendedores que la cosa entregada no se ajuste a los términos de lo con-venido, ha de asumir las responsabilidades consecuentes del debido resarcimiento de los daños y perjuicios, en cumplimiento por equivalencia que contempla el art. 1101 CC .................................................................... 597


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STS 1.ª de 24 de septiembre de 1986. Compraventa de piso con plaza de garaje aneja. Acciones que asisten al comprador: una de las que se le otorgan es la genérica del artículo 1101 del Código Civil .............................. 598SAP Valencia 6.ª de 13 de octubre de 1998. Compra-venta de inmuebles. Indemnización por defecto de ca-bida: procedencia. La superfi cie del piso adquirido es muy inferior al determinado en contrato. Obligación de reparar los daños causados mediante la correspon-diente indemnización ................................................. 599SAP Asturias 1.ª de 11 de julio de 2000. Reclamación de daños y perjuicios por entrega de una vivienda con una superfi cie menor a la inicialmente contratada. Pro-cedencia de la indemnización ..................................... 600SAP Barcelona 1.ª de 28 de marzo de 2003. Se estima reclamación de daños y perjuicios. Adquisición sobre plano de una vivienda con una dimensión de 140 me-tros cuadrados y después en escritura notarial se hace constar como medida de superfi cie la de 120 metros cuadrados y efectuada una medición de las viviendas a su entrega, la extensión resulta ser de 117 metros cua-drados ......................................................................... 601

5.3. Habituales causas de justifi cación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modifi cación de la extensión alegadas por el vendedor-promotor .................................. 605

SAP Córdoba 2.ª de 10 de octubre de 2002. Si bien la recepción de la vivienda sin objeción supone prima facie aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es decir, que ha cumplido con la obligación principal del vendedor y procede pagar el precio, ello solo implica el desplazamiento al comprador de la carga de la prue-ba del cumplimiento defectuoso pero no puede tener la virtualidad de excluir interiores reclamaciones, por cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modifi car o extinguir una relación jurídica ................................. 605SAP Cantabria 4.ª de 22 de noviembre de 2002. Ac-ción de cumplimiento contractual: procedencia. In-cumplimiento de la obligación de entrega de la vivien-da conforme a las características y prestaciones pactadas.



En la medida que el comprador ejercita la acción de cumplimiento del contrato, la responsabilidad del pro-motor-vendedor sólo puede decaer cuando acredite haber cumplido cabalmente su obligación ................... 606SAP Toledo 1.ª de 18 de enero de 1999. Existe un claro incumplimiento contractual al ser mucho menor la altura que la expresada en el proyecto y haberse obli-gado expresamente el vendedor a cumplir con el mis-ma; por tanto aquellos que adquirieron la vivienda en construcción, sin poder comprobar físicamente sus ca-racterísticas principal tiene derecho a un resarcimiento de daños y perjuicios. Pero también tienen este derecho los que adquirieron la vivienda después de construidas, aun cuando la hubiesen visitado, observado y examina-do ............................................................................... 608

V. CONTROVERSIAS EN TORNO AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO POR PARTE DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO ...................................................... 610

1. Controversias en torno a la alegación como motivo del im-pago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o di-fi cultades de acceso al crédito fi nanciero ................................ 6101.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolución contractual con

motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ............................ 610

SAP Murcia 5.ª de 27 de septiembre de 2005. Com-praventa de vivienda. Pactos especiales: El contrato contiene un pacto por el que si se resulta imposible al comprador obtener de las entidades bancarias la fi -nanciación necesaria para la compra de la vivienda, no puede consumarse la venta y por ello debe devolverse al comprador las cantidades entregadas a cuenta .......... 610SAP Burgos 3.ª de 21 de septiembre de 2009. La efi -cacia del contrato de compraventa quedó supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los compradores demandados con BBVA, de lo que quedó encargada la agencia inmobiliaria que medió en la venta, fi nanciación que no se logró .......................... 612


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SAP Valencia 6.ª de 10 de septiembre de 2010. Com-praventa de vivienda. Pese a que consta acreditado que la compradora no ha obtenido la fi nanciación necesaria para el pago del precio de la vivienda, no puede obviar-se que, no habiendo acreditado oferta vinculante algu-na a la compradora, tal y como establecía los términos del contrato, que establecía expresamente unos gastos de gestión para el caso de no subrogarse, no puede en-tenderse que la vendedora cumpliera con sus compro-misos, y por tanto no puede pretender el cumplimiento del contrato por la parte demandada en los términos que se alegan en la demanda ....................................... 615SAP Castellón 3.ª de 2 de junio de 2010. Compraven-ta de vivienda. Obligaciones del comprador. Incum-plimiento de las obligaciones del comprador. Efectos. La denegación de la fi nanciación que permitiera a los adquirentes satisfacer la parte del precio pendiente de pago y subrogarse en el préstamo hipotecario en su día concedido a la vendedora es una imposibilidad sobre-venida que libera al comprador del cumplimiento de sus obligaciones .......................................................... 617SAP Castellón 3.ª de 7 de abril de 2011. Se estima pro-bado la imposibilidad sobrevenida de cumplir el con-trato por parte de los compradores por falta de la fi -nanciación necesaria para poder cumplir su obligación de pago del precio de la compraventa, habiendo estos intentado obtener la fi nanciación y siéndoles denegada la operación por dos entidades bancarias, sin que conste que ello fuera imputable a los mismos. Imposibilidad sobrevenida que fundamenta la resolución contractual 620SAP Castellón 3.ª de 15 de abril de 2011. No pue-de apreciarse que exista un incumplimiento culpable imputable a la compradora en el caso concreto, sino que fue imposible el cumplimiento debido a la falta de fi nanciación, sin que sea óbice para esta conclusión el que en el contrato se prevea expresamente la posibili-dad de que no se consienta la subrogación en el présta-mo hipotecario ........................................................... 622



1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolución contractual con mo-tivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ............................ 624

STS 1.ª de 1 de octubre de 2012. Compraventa de vi-viendas. Condena a la compradora al cumplimiento del contrato o a indemnizar los daños y perjuicios ocasio-nados por el incumplimiento. Es cierto que la vende-dora incumplió la obligación asumida en el contrato de ofrecer a la compradora la posibilidad de obtener fi -nanciación para la compra, subrogándose, si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Ahora bien, esa obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, no de resultado ........................ 624SAP Sevilla 5.ª de 19 de julio de 2011. Compraventa de vivienda. Subrogación en la posición de vendedor ...... 629SAP Madrid 9.ª de 7 de diciembre de 2011. Compra-venta de vivienda. Resolución del contrato. Desisti-miento bilateral. Imposibilidad de cumplimiento por no obtener el comprador la fi nanciación necesaria. Frustración del contrato unido con el incumplimiento de los compradores, deba hablarse más que de resolu-ción, de desistimiento o desistimiento bilateral, de la vendedora porque nada insta en aras al cumplimiento del contrato ................................................................ 631SAP Albacete 2.ª de 23 de noviembre de 2009. Com-praventa de vivienda. Obligaciones del comprador. In-cumplimiento de las obligaciones del comprador. Efec-tos .............................................................................. 633SAP Pontevedra 3.ª de 26 de mayo de 2009. Compra-venta de vivienda. Obligaciones del comprador. Pago del precio ................................................................... 635SAP Ávila 1.ª de 28 de noviembre de 2006. Compra-venta de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. In-cumplimiento culpable del comprador ........................ 637STS 1.ª de 8 de octubre de 2012. Compraventa de viviendas. Condena a los compradores al otorgamien-to de escritura pública con el pago de las cantidades convenidas. Los compradores adquirieron con fi nes de especulación, para revender antes de la fi nalización de la obra, hasta que la situación económica se deterioró


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y las ventas se ralentizaron hasta el punto de verse en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que la entidad fi nanciera les denegó. En estas circuns-tancias, no puede aceptarse que concurra una situación de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento ........... 639SAP Cádiz 5.ª de 13 de junio de 2008. Compraventa de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. Incumpli-miento culpable del comprador .................................. 640STS 1.ª de 25 octubre de 2007. Compraventa de esta-ción de servicio. Cláusula rebus sic stantibus ................... 642STS 1.ª de 1 marzo de 2007. Compraventa de terreno. No es de aplicación al caso la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus ........................................... 643STS 1.ª de 25 de enero de 2007. Compraventa. Inapli-cación de la claúsula rebus sic stantibus .......................... 644STS 1.ª de 22 de abril de 2004. Compraventa de terre-nos. Imputación al comprador de la pérdida o deterioro de la cosa vendida después de perfeccionado el con-trato. Cláusula rebus sic stantibus. Doctrina jurispru-dencial. Reclamación de la parte del precio aplazado. Modifi cación de las normas urbanísticas que redujo el volumen de edifi cabilidad de la zona en que se halla la fi nca vendida. Esta modifi cación no puede considerarse como «radicalmente imprevisible» para la compradora, una sociedad dedicada a la construcción ...................... 646SAP Castellón 3ª de 30 de mayo de 2011. Posible apli-cación de la llamada cláusula rebus sic stantibus a la im-posibilidad sobrevenida de pago por falta de acceso al crédito bancario del comprador. Se desestima .............. 648

2. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas con-tractualmente para el caso de falta de pago del comprador: Su moderación y nulidad............................................................ 649

STS 1.ª de 5 de diciembre de 2003. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de pago del precio. Pacto comisorio. No elimina la necesidad del requerimiento previo, el cual puede ser hecho por el representante del vendedor o un simple mandatario sin representación. Aplicación de la cláusula penal en la que se establecía que en caso de impago, aun parcial, quedarían en poder



del vendedor los plazos anteriores. Facultad de modera-ción de la pena por el órgano jurisdiccional ................ 649SAP Córdoba 1.ª de 2 de septiembre de 2010. Com-praventa de vivienda. Cesión del contrato por los compradores. Resolución del mismo instada por la ce-sionaria. Falta de legitimación activa. La falta de con-sentimiento de los vendedores a la cesión producida impide que puedan considerarse cumplidos los requi-sitos de la cesión, por lo que la cesionaria carece de legitimación para instar la resolución contractual y la devolución, total o parcial, de la cantidad entregada a cuenta. Reconvención de los vendedores instando el cumplimiento del contrato o, subsidiariamente, en caso de incumplimiento, la aplicación de la cláusula penal prevista en el mismo. Inexistencia de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato. No puede considerarse como tal la difi cultad de los compradores para conseguir fi nanciación debido a la evolución de la actividad inmobiliaria tras la fi rma del contrato. Sin embargo, sí puede tenerse en cuenta esa circunstancia para mitigar el grado de incumplimiento y justifi car una moderación de la cláusula penal ........................... 651SAP Tarragona 3.ª de 27 de septiembre de 2011. Com-praventa de vivienda. Cláusula penal: este tipo de cláu-sulas cumple una función coercitiva o de garantía, en cuanto estimula al cabal cumplimiento para evitar sus consecuencias y, además y para el caso de incumpli-miento, desempeña también una función liquidatoria del daño ..................................................................... 653SAP Barcelona 17.ª de 17 de noviembre de 2010. Compraventa de vivienda. Nulidad de cláusulas con-tractuales. Cláusula penal, por impago por la compra-dora del precio en el plazo pactado, por la que la ven-dedora hace suyas las cantidades entregadas a cuenta. Validez de la cláusula indicada, al haberse estipulado al amparo del principio de autonomía de la voluntad y tener el carácter de indemnización de los daños y per-juicios causados por incumplimiento de la compradora, una vez requerida para el pago .................................... 654


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SAP Valencia 11.ª de 21 de febrero de 2011. La cláu-sula penal convenida en el contrato lo fue con la fun-ción liquidatoria sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios para el caso de incumplimiento contractual, como así previene el art. 1152 CC. No resulta abusiva ........................................................... 656SAP Alicante 8.ª de 4 de mayo de 2011. La cláusula penal estipulada no resulta abusiva: La facultad de optar por la resolución, con los efectos previstos, no se conce-de al vendedor discrecionalmente, sino que está supedi-tada al previo incumplimiento del consumidor respecto al pago del precio. Además la confi guración de la obli-gación principal del comprador supone la división del pago del precio en diversos plazos, lo que implica una posición diferente para cada una de las partes dentro de la dinámica en la que se desarrolla el cumplimiento del contrato y que no permite predicar de esta situación una vulneración del principio de igualdad o reciproci-dad ............................................................................. 657SAP Murcia 1ª de 14 de septiembre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda Resarcimiento. Validez de la cláusula penal pactada .............................................. 658SAP Murcia 4.ª de 31 de marzo de 2011. Contrato de compraventa de vivienda Resarcimiento. Validez de la cláusula penal pactada ................................................. 660SAP Zaragoza 5.ª de 26 de octubre de 2011. Contra-to de compraventa de vivienda. Se declaran nulas, por abusivas y faltas de reciprocidad las cláusulas penales pactadas ...................................................................... 666SAP Sevilla 5ª de 12 de septiembre de 2011. Com-praventa de vivienda en construcción. Devolución de las cantidades retenidas por la vendedora en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Nulidad de la cláusula penal pactada para el caso de incumplimiento de la compradora. Carácter abusivo de la cláusula que permite al vendedor la retención por no haber compa-recido la compradora al otorgamiento de la escritura pública, al tratarse de una cláusula penal aplicable úni-camente a ésta, no previendo los efectos del incumpli-miento de la vendedora. Nulidad de la cláusula discu-



tida, lo que no supone la nulidad del contrato, sino su integración y la determinación de los daños y perjui-cios causados a la vendedora por el efectivo incumpli-miento de la compradora ............................................ 668SAP Barcelona 17.º de 17 de noviembre de 2010. Compraventa de vivienda. Cláusula penal, por impago por la compradora del precio en el plazo pactado, por la que la vendedora hace suyas las cantidades entregadas a cuenta. Reducción de la cantidad debida por la de-mandante, por aplicación de la facultad moderadora del órgano judicial, que constituye una norma de carácter imperativo, cuyo supuesto de hecho es el cumplimiento parcial o defectuoso, al constar acreditado que la actora solicitaba la resolución contractual una vez efectuados diversos pagos a cuenta del precio de la compraventa, y, por otro, que la demandada decidió entregar la vivien-da sin acreditar el fi nal de obra y con defi ciencias, sin obtener la licencia de primera ocupación ni solicitar la cédula de habitabilidad e inscribir la división horizontal del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder gestionar la fi nanciación individual pretendida por los compradores ............................................................... 672

3. Controversias en torno al requerimiento del art. 1504 CC .... 673SAP Madrid 9.ª de 27 de febrero de 2006. Compra-venta de inmuebles. Resolución de contrato por im-pago del precio. Efi cacia de los requerimientos nota-riales resolutorios pese a no haberse podido notifi car al comprador, pues no cabe oponer que la actora no haya realizado gestiones en averiguación de otro domi-cilio porque el requerimiento habría de practicarse en el domicilio social de la empresa que se designó en el contrato ...................................................................... 673SAP Barcelona 1.ª de 22 de noviembre de 2004. Con-trato de compraventa de vivienda. Validez y efi cacia del requerimiento resolutorio efectuado a pesar de no ha-ber llegado a conocimiento del comprador ................. 676SAP Baleares 3.ª de 29 de marzo de 2000. Resolución contractual por impago del precio: procedencia. El re-querimiento previo, realizado en el domicilio del com-prador que fi gura en el documento de compraventa, es


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sufi ciente según reiterada jurisprudencia, para que ope-re la resolución del contrato de compraventa del bien inmueble. El comprador debe poner en conocimiento del vendedor su cambio de domicilio .......................... 678STS 1.ª de 28 de septiembre de 2001. La doctrina ju-risprudencial ha venido considerando el requerimiento resolutorio del artículo 1504 del Código Civil como una declaración de carácter recepticio del requerimien-to resolutorio impone que el mismo llegue a poder y conocimiento del requerido. El requerimiento por medio de correo certifi cado con acuse de recibo, de acuerdo con el art. 202 del Reglamento Notarial ha sido admitido por la jurisprudencia ............................. 679SAP Alicante 7.ª de 13 de febrero de 2006. El burofax que envió la parte demandada, antes de la interposición de la demanda por el actor, no es un requerimiento no-tarial o judicial, por lo que no puede servir a los efectos resolutorios pretendidos .............................................. 681STS 1ª de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC. Resulta valido y efi caz el requerimiento efectuado por burofax en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido, en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código civil para la in-terpretación de las leyes............................................... 684SAP Guadalajara 1.ª de 13 de febrero de 2007. Efi -cacia de la comunicación remitida vía burofax por el vendedor al comprador ante el incumplimiento de la obligación de pago por la compradora ........................ 685STS 1ª de 4 de julio de 2011. Compraventa de nave. Resolución por falta de pago del precio. El Tribunal Supremo fi ja como doctrina jurisprudencial que no procede reconocer válidos efectos resolutorios al re-querimiento efectuado mediante burofax. E igualmen-te fi ja como doctrina jurisprudencial el reconocimiento de efi cacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por falta de pago del precio, como forma de interpelación judicial literalmente contem-plada en el artículo 1504 CC ...................................... 691



STS 1.ª de 19 de mayo de 1998. La voluntad resolutoria no constituye acto personalísimo de la parte vendedora, por lo que cabe su emisión tanto por los vendedores plurales, alguno de ellos o por terceros que actúen en interés de los sujetos activos del requerimiento que au-toriza el art. 1504 CC ................................................. 694STS 1.ª de 15 de noviembre de 1999. Si la actuación del mandatario verbal resulta posteriormente ratifi cada por el vendedor que, asumiéndolo y basándose en él, interpone la demanda, puede perfectamente aplicarse por analogía, incluso, la sanción que establece el art. 1259 párrafo segundo CC........................................... 695STS 1.ª de de 11 de julio de 2008. Compraventa de vivienda. Resolución por impago del precio pactado. Validez del requerimiento efectuado mediante de-manda de conciliación, resultando clara la voluntad del vendedor de resolver la compraventa por impago del precio, voluntad que, además, fue recepcionada por el comprador .................................................................. 697STS 1.ª de 8 de mayo de 2008. El requerimiento o intimación de pago que el vendedor dirige al compra-dor reúne los requisitos exigidos por el artículo 1504 CC en cuanto contiene una verdadera declaración de voluntad del vendedor dando por resuelto el contrato . 699STS 1.ª de 10 de junio de 1996. Compraventa. Espe-cialidades del incumplimiento y sus efectos en la com-praventa de inmuebles: El requerimiento resolutorio puede ser la propia demanda ....................................... 700STS 1.ª de 2 de febrero de 2005. Doctrina jurispruden-cial sobre el art. 1504 CC. La voluntad resolutoria debe manifestarse al comprador a través de requerimiento judicial o por acta notarial. No son idóneos los requeri-mientos que contienen una intimación al cumplimien-to o pago del precio .................................................... 701STS 1.ª de 18 de octubre de 2004. Compraventa de inmuebles. Resolución por falta de pago del precio. Requerimiento resolutorio. La inserción en el mismo de otro de pago previo no desvirtúa a aquél. Resumen de la doctrina jurisprudencial del art. 1504 CC ........... 703


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IIIESQUEMAS PROCESALES

I. ESQUEMA DE JUICIO ORDINARIO. ARTS. 399 A 436 LEC .......................... 707

IVFORMULARIOS GENERALES

1. Demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento del plazo de entrega con solicitud de devolución de cantidades entre-gadas .............................................................................................. 709

2. Demanda en ejercicio de acción de incumplimiento de con-trato de compraventa de inmueble por haberse entregado la vivienda con una cabida menor que la estipulada ................... 714

3. Demanda de juicio ordinario en ejercicio de resolución de compraventa de inmueble por impago del precio con repa-ración daños y perjuicios a tenor de cláusula penal ................ 718

VCASOS PRÁCTICOS

CASO PRÁCTICO 1: ¿CUALES SON LAS NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN O “BAJO PLANO”? ........... 725

CASO PRÁCTICO 2: ¿CUANDO SE ENTIENDE PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA “SOBRE PLANO”? ¿QUE EFECTOS JURÍDICOS PRODUCE ESTA PERFECCIÓN? ¿ES LO MISMO PERFECCIÓN QUE CONSUMACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? ............................................................. 726

CASO PRÁCTICO 3: ¿PUEDEN CONSIDERARSE VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE EXONERAN DE TODA RESPONSABILIDAD AL VENDEDOR-PROMOTOR EN EL CASO DE LA DEMORA O RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y EN GENERAL LAS QUE IMPIDAN POSIBILIDAD DE RECLAMAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL? ........................................................................................... 727



CASO PRÁCTICO 4: ¿QUÉ VIRTUALIDAD TIENEN LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE CALIFICAN DE “APROXIMADO” U “ORIENTATIVO” EL PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA “SOBRE PLANO”? ............................... 727

CASO PRÁCTICO 5: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿QUE DEBE ENTENDERSE COMO “CAUSA MAYOR”? ........................................................................................ 728

CASO PRÁCTICO 6: ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS QUE SEÑALAN UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA EN LA FECHA DE ENTREGA VINCULADA A MOTIVOS DE CAUSA MAYOR”? ..................................................................................... 728

CASO PRÁCTICO 7: EN ESTE SENTIDO ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE PERMITAN ALTERAR EL PLAZO DE ENTREGA SINE DIE POR CAUSAS VINCULADAS A LA VOLUNTAD DE LA PROMOTORA O CONSTRUCTORA? ¿SERÍA VÁLIDA LA CLÁUSULA DE PRORROGA SI QUEDA VINCULADA A CUALQUIER MOTIVO, INCLUIDA LA VOLUNTAD DEL PROMOTOR, PERO SE SEÑALA UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA? .............................. 729

CASO PRÁCTICO 8: DEL EXAMEN DE LA JURISPRUDENCIA MENOR ¿PUEDE LLEGARSE A ALGUNA CONCLUSIÓN RESPECTO AL TIEMPO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA QUE PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A INSTANCIA DEL COMPRADOR?................... 730

CASO PRÁCTICO 9: EL INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR-PROMOTOR DE LA FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿PRODUCE EL EFECTO DE COMIENZO DE LA MORA AUTOMÁTICAMENTE DESDE ESA FECHA O ES NECESARIA LA INTIMACIÓN DE CUMPLIMIENTO JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE POR PARTE DEL COMPRADOR? ............................................................................. 730

CASO PRÁCTICO 10: UNA VEZ INICIADAS LAS OBRAS DE LA VIVIENDA CONFORME A LA LEGALIDAD URBANÍSTICA ¿CUALES SON LAS CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA ANULACIÓN JUDICIAL SOBREVENIDA DE ESTA NORMATIVA? ....................................................................................... 731


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CASO PRÁCTICO 11: ¿QUÉ HA DE ENTENDERSE POR PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA VENDIDA? ¿ES REQUISITO NECESARIO LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OCUPACIÓN ASÍ COMO DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD? ¿LA ENTREGA DE LA VIVIENDA POR EL VENDEDOR-PROMOTOR SIN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD ES CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL? ..................................................................... 732

CASO PRÁCTICO 12: ¿PUEDEN CALIFICARSE DE “VICIO OCULTO” LOS DEFECTOS DE SUPERFICIE, CALIDADES Y SERVICIOS DE LA VIVIENDA? ....... 733

CASO PRÁCTICO 13: EN EL CASO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNOS SERVICIOS, CALIDADES E INSTALACIONES NO ACORDES CON LOS PACTADOS ¿PUEDE CALIFICARSE JURIDICAMENTE TAL ACTUACIÓN DEL PROMOTOR COMO DEFECTO CONSTRUCTIVO? ................................................................ 734

CASO PRÁCTICO 14: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO PUEDE CONCEPTUARSE EN PRINCIPIO COMO “DE CUERPO CIERTO” A LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LOS ARTS. 1469 Y SS. CC? ¿CÓMO DEBE SER CALIFICADA LA ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE MENOR A LA PACTADA? .................................................................................................... 734

CASO PRÁCTICO 15: ¿RESULTARÍA EFICAZ LA REFERENCIA COMO COMPRAVENTA DE “CUERPO CIERTO” EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA PARA SU CALIFICACIÓN JURÍDICA COMO TAL? ................... 735

CASO PRÁCTICO 16: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿CÓMO SE DETERMINA LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA? ¿CÓMO ÚTIL O CÓMO CONSTRUIDA? ............. 736



CASO PRÁCTICO 17: LA FALTA DE OBJECIÓN, RESERVA O PROTESTA DEL COMPRADOR EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA O LA REFERENCIA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA A QUE SE ENTREGA LA VIVIENDA “A CONFORMIDAD O SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR” ¿SUPONE UNA RENUNCIA TÁCITA DEL COMPRADOR A UNA RECLAMACIÓN POSTERIOR EN CUANTO A RETRASOS EN LA ENTREGA, DEFECTOS DE LA SUPERFICIE, CALIDADES, INSTALACIONES O SERVICIOS PACTADOS? .................................................................................................. 736

CASO PRÁCTICO 18: ¿TENDRÍA EFICACIA UNA RENUNCIA EXPRESA A RECLAMAR POR DEFICIENCIAS INSERTA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA? ........................................................................................... 737

CASO PRÁCTICO 19: CARECER DE LAS VISTAS O PANORÁMICAS DESDE LA VIVIENDA SEÑALADAS EN EL FOLLETO PUBLICITARIO ¿ES UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL INDEMNIZABLE ECONÓMICAMENTE? ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? ........................................ 738

CASO PRÁCTICO 20: ¿PUEDE SER MOTIVO DE DAÑO MORAL INDEMNIZABLE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA CARENTE DE LOS SERVICIOS PRIVADOS OFERTADOS EN LA PUBLICIDAD POR EL PROMOTOR? ................................... 739

CASO PRÁCTICO 21: ¿RESULTA POSIBLE LA MODERACIÓN JUDICIAL DE LAS CLÁUSULAS PENALES PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA VENDIDA “SOBRE PLANO”? .......................................................... 739

CASO PRÁCTICO 22: A PESAR DE LA EXISTENCIA DE UNA CLÁUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CUANTIFICA LOS DAÑOS POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿SE PUEDEN RECLAMAR DAÑOS DISTINTOS O ADICIONALES, SINGULARMENTE DAÑOS MORALES? ¿ES COMPATIBLE LA CLÁUSULA PENAL CON OTRAS POSIBLES INDEMNIZACIONES? .................... 740

CASO PRÁCTICO 23: ¿SUPONE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PROMOTORA CON VIRTUALIDAD RESOLUTORIA LA DENEGACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO POR LA ENTIDAD QUE FINANCIÓ LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, A TRAVÉS DE SUBROGACIÓN?............................................................ 741


Índice 61

CASO PRÁCTICO 24: EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS ECONÓMICA ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL A INSTANCIA DEL COMPRADOR LA DENEGACIÓN SISTEMÁTICA POR LAS ENTIDADES BANCARIAS DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA PARA EL PAGO DE LA VIVIENDA? ............... 741

CASO PRÁCTICO 25: ¿ES VÁLIDO EL ENVÍO DEL REQUERIMIENTO RESOLUTORIO POR EL VENDEDOR A TRAVÉS DE TELEGRAMA O BUROFAX? ......................... 742

CASO PRÁCTICO 26: ¿SE CONSIDERAN VALIDOS Y EFICACES LOS REQUERIMIENTOS AL COMPRADOR INSTÁNDOLE AL PAGO EN UN PLAZO Y EN CASO DE NO SER ATENDIDO, QUE SE TENGA POR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA? ...................................................................... 743

CASO PRÁCTICO 27: AHORA BIEN, UN REQUERIMIENTO DE PAGO AL COMPRADOR ¿TIENE EFECTOS RESOLUTORIOS DE LA COMPRAVENTA? ........ 743

CASO PRÁCTICO 28: ¿COMO DEBE SER CALIFICADA LA CLÁUSULA CONFORME A LA CUAL SE OBLIGA E IMPONE AL COMPRADOR SATISFACER LA CANTIDAD QUE ASCIENDA EL IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA)? .................................... 744

VINORMATIVA REGULADORA

I. NORMATIVA CIVIL ................................................................................... 747

1. Código Civil: arts. 1088 a 1213 y arts. 1445 a 1506 .................. 747



II. NORMATIVA ADMINISTRATIVA ................................................................. 778

1. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.................. 778

2. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes com-plementarias (Arts. 8 a 10, 80 a 91) .......................................... 784


Documents

El contrato de compraventa de vivienda en construccion · I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E ... no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía