El Contrato de Corretaje

7/27/2019 El Contrato de Corretaje

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El Contrato de Corretaje

TEMARIO

El contrato de corretaje.

Las autorizaciones de venta y alquiler.

Las reservas de venta y alquiler.

Modelos Prcticos asesorados

EL CONTRATO DE CORRETAJE:

a) Lo primero a considerar es que existen en esta

cuestin dos contratos. El que celebra el corredor con

su comitente; y el que celebran las partes.

Desde el punto de vista del negocio principal, el

contrato de corretaje ser accesorio. A su vez es

consensual, no formal, oneroso y bilateral.

Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el

contrato de corretaje es autnomo del contrato que

celebren las partes; solo puede ser celebrado por un

corredor matriculado; est necesariamente vinculado a

un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una
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relacin de subordinacin, dependencia, colaboracin,

representacin o mandato.

La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje,

como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el

cual el primero se obliga mediante retribucin; a buscar

a la persona o cosa necesaria para llegar a la

conclusin de un negocio proyectado por el comitente.

Entonces Qu hace el corredor? Despliega unaactividad o comportamiento mediante un conjunto de

actos tendiente abuscar y acercar a las personas

interesadas en la conclusin del contrato proyectado

por el comitente, a cambio de una contraprestacin en

dinero (comisin u honorario).

Localiza a la persona o a la cosa, transmite una

propuesta y si es aceptada pone en contacto a las

partes, quienes perfeccionan el contrato directa y

personalmente.

b) Aqu pasamos a la segunda fase del contrato. Su

misin fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y

realizan el negocio propuesto, entonces nace el

derecho de cobrar comisin. Pero en tal supuesto, si

no se realiza el negocio por cuestiones relativas a una

de las partes, tambin tiene derecho a cobrar

honorarios.


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El segundo prrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley

25.028 establece:

La remuneracin se debe aunque la operacin no se

realice por culpa de una de las partes, o cuando

iniciada la negociacin por el corredor, el comitente

encargare la conclusin a otra persona o la concluyere

por s mismo.

Porque si lo que fracasa es la otra operacin(compraventa, locacin, etc.) el corretaje no fracas,

fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y

alcanz el cometido para el cual estaba destinado.

En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el

contrato principal entre las partes, podemos decir quese agota el contrato de corretaje. Cumpli la tarea

encomendada, no quedan obligaciones principales

pendientes, nicamente las accesorias que marcan las

leyes que regulan su ejercicio profesional.

El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece

expresamente que el corredor pone en relacin a dos

o ms partes para la conclusin de negocios sin estar

ligado a ninguna de ellas por relaciones de

colaboracin, subordinacin o representacin Y una

vez celebrado el contrato, una de las partes podr

encomendarle que la represente en los actos de

ejecucin del contrato mediado (art. 34 inc. a).


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Debe entenderse correctamente en que momento

puede el corredor actuar como mandatario. As, en una

compraventa luego de celebrado el boleto podr actuar

por mandato y en la escrituracin vender o comprar el

inmueble al cocontratante, entregar la posesin o pagar

el saldo de precio respectivamente. Podr administrar

el bien locado; etc.

El derogado art. 105 del Cdigo de Comercio, en su

inciso 2 estableca:

Es prohibido a los corredores: 2. Encargarse de

hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena, so pena de

perdimiento de oficio;

Este artculo fue derogado por la ley 25.028, que cobrvigencia en febrero de 2.000. Pero antes de esta fecha,

hubo un gran nmero de corredores que no se

enteraron que no podan cobrar o pagar el saldo de

precio ni administrar las cobranzas de los alquileres

pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen

sido celebrados con o sin su intervencin.

Deben entenderse los

trminos celebracin y perfeccionamiento del

contrato como anlogos y de uso indistinto en la

doctrina, jurisprudencia y normativa nacional o local. Ya

que aluden a esta segunda etapa, donde las partes

suscriben el contrato.


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Esta expresin no debe confundirse con el alcance que

le da el Cdigo Civil a la compraventa de inmuebles. Ya

que desde este punto de vista, existe al boleto

celebracin del contrato, pero la compraventa solo

estar perfeccionada con el otorgamiento de la

respectiva escritura pblica (art. 1184 inc. 1).

La actividad que despliega el corredor constituye actos

mercantiles o de comercio. Que la ley 25.028 haya

derogado las normas relativas al corretaje del Libro I,

Ttulo IV, Captulo I De los Corredores del Cdigo de

Comercio no cambia las cosas.

La compraventa de un inmueble o su locacin pueden

considerarse actos civiles, si una u otra parte estn

celebrando el contrato sin nimo de lucrar, es decir sin

una segunda finalidad distinta de adquirir la tenencia,

posesin y dominio de la cosa.

Pero para el corredor, existe un fin de lucro en su

actividad que la vuelve de ndole comercial, aunque el

hecho sea aislado.

Su actividad est encuadrada en las disposiciones del

Cdigo de Comercio (art. 8, inc. 3). Y precisamente

cabe destacar que existen figuras en el citado Cdigo

denominadas mandato y comisin.


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El corretaje no debe confundirse con dichas figuras. En

el mandato, durante estas dos etapas de formacin y

perfeccionamiento, el mandatario acta en

representacin de alguna de las dos partes. Mientras

que en las etapas sealadas el comisionista acta y

celebra el contrato en nombre propio pero por cuenta

ajena.

Para efectuar correctamente el distingo y encuadrar la

figura del corredor

pblico o corredor de comercio, la ley se ha encargado

de reconocerle su aptitud para actuar como

mandatario, pero recin en la etapa de ejecucin

del contrato, cuando su labor profesional como

corredor est concluida.

Precisamente, para no conculcar disposiciones legales

ni desnaturalizar la labor del corredor se debe tener

especial cuidado en la redaccin de las autorizaciones;

ya que la jurisprudencia en algunos casos las ha

entendido como verdaderos mandatos.

La autorizacin nunca debe exceder el marco de su

actividad: acercar a la oferta y la demanda pero sin

celebrar o perfeccionar el negocio, aunque a

posteriori represente a alguna de las partes durante la

ejecucin.


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Estos distingos no son meramente tericos, sino que

adquieren una importancia prctica relevante a la hora

de reclamar honorarios, si la situacin de hecho puede

llevar a confusin, el corredor puede verse perjudicado

por la falta de aplicacin del judicante de las leyes

protectivas locales o nacionales que rigen el ejercicio

profesional.

Existen autores que consideran que esta segunda etapa

de perfeccionamiento, abarca la ejecucin o

cumplimiento, y por lo tanto validan los poderes que se

pueden otorgar a los corredores para la celebracin de

contratos. Resulta desaconsejable hacer uso de ese

poder en virtud de que pueden suceder casos que

afectan directamente al corredor. (LAPA EDUARDO I,

El martillero y el corredor inmobiliario, Ed. Advotacus,

P. 189).

c) La celebracin del contrato de corretaje suele ser

informal y no se requiere la forma escrita; aqu

entonces para probar su existencia se admite cualquier

medio de prueba (art. 208 Cdigo de Comercio).

Pero como la carga de probar la existencia del contrato

pesa sobre el corredor, resulta aconsejable o bien la

celebracin escrita del contrato como habilita el art. 36

inc. d) de la Ley 25.028; art. 11, ap. 7 Ley 2340 y art

52, inc. a) ap. 9 de la Ley 10.973. O establecer las


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pautas mnimas en el texto de la autorizacin o en el de

la reserva, sea, contrato o boleto. Estipulando

expresamente el reconocimiento de la intervencin, de

los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y

oportunidad para satisfacerlos.

El problema se plantea en un gran nmero de las veces

cuando el corredor actu bien, celebr el acuerdo por

escrito con su comitente, pero aparece un interesado

que se contacta directamente con el vendedor o locador

y evade al corredor inmobiliario, perdiendo ste de

cobrar honorarios de una y otra parte.

En principio, la celebracin escrita del acuerdo

(contrato de corretaje, autorizacin) con el comitente y

mientras la autorizacin est vigente, har que el

cliente deba abonar las sumas pactadas. Existen sin

embargo fallos que han considerado que el monto del

honorario a cobrar no est determinado por el pacto

celebrado entre las partes (corredor y cliente) sino por

el monto por el cual se ha escriturado el inmueble. Que

puede ser inferior al monto real de la operacin

convenida.

Tambin existen fallos que han entendido que si el

negocio se concluye en un breve lapso de tiempo

posterior al vencimiento de la autorizacin, el corredor

tiene derecho de percibir comisin.


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Pero con el tercero, no cliente, que cerr el trato por su

cuenta, la produccin de prueba se har ms difcil.

No hay nada escrito, habr que probar que conoci y

acept la intervencin del corredor. Que conoci la

existencia y oferta del inmueble mediante publicidad

grfica o esttica del corredor. Que efectu visitas al

inmueble con el corredor o el personal bajo su

dependencia. Que efectu llamadas a la inmobiliaria;

que se contact con el corredor mediante otro colega;

etc.

No debe olvidarse que conforme lo dispone el art. 54,

ap. II de la Ley 10.973, en el mbito de la Provincia de

Buenos Aires, las escalas arancelarias tanto en los

mnimos como en los mximos previstos resultan de

observancia obligatoria. Por lo tanto no podemos

hacerle cargar al comitente por acuerdo escrito, con las

dos comisiones para salvar la posibilidad de que este

soslaye al intermediario. Tampoco debe establecerse en

una reserva de compraventa, sea o boleto, que el

comprador abonar toda la comisin por pedido

expreso del vendedor/locador, ya que en ambos

supuestos no se podr exigir ante la falta de pago, un

monto mayor que el dispuesto en la escala arancelaria.


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Del mismo modo que debe considerarse en el mbito

de la CABA el arancel dispuesto por el artculo 57 de la

Ley 2340 para inquilinos de viviendas nicas.

Debe tenerse presente, que el plazo para reclamar el

cobro del honorario o comisin es de dos aos, segn lo

prescribe el art. 851 del Cdigo de Comercio

Se prescriben igualmente por 2 aos, a contar desde

la fecha en que se concluy la operacin, las accionesde los corredores por el pago del derecho de

mediacin.

Para el supuesto de que nunca haya concluido la

operacin, el plazo debe contarse desde que fracas

definitivamente el negocio por hechos imputables acualquiera de las partes.

En suma, el corredor debe hoy tender a la formalizacin

del contrato que rige su actividad; conviniendo por

escrito con sus comitentes, los honorarios y gastos y la

forma de satisfacerlos; las condiciones de la operacin

en la que ha de mediar, y cualquier otra indicacin que

creyera conveniente para el mejor desempeo de su

funcin.

En el inciso d) del art. 36 de la Ley 25.028, se

establece: se deber dejar expresa constancia en los

casos en que el corredor quede autorizado para


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suscribir el instrumento que documenta la operacin o

realizar otros actos de ejecucin del contrato en

nombre de aquel.

Esta redaccin es poco feliz y contradice lo dispuesto en

el art. 34 inc. a), que establece que la representacin

de alguna de las partes puede darse nicamente en la

etapa de ejecucin del contrato mediado.

Pareciera decir que el corredor puede suscribir elcontrato de locacin o el boleto, porque en cada caso

ese sera el instrumento que documenta la operacin.

Sin embargo, se ha entendido que como no puede

celebrar el negocio, el instrumento que documenta la

operacin en el caso de una compraventa deber ser

la escritura pblica. An ms, as sea l quien resulte

autorizado para firmar boleto o contrato de locacin,

para que no se desnaturalice su funcin de corredor y

sea hbil la autorizacin al propio tiempo, deber

acreditarse por cualquier otro medio, que las partes ya

han celebrado en algn modo el contrato; y que la

firma del respectivo instrumento solamente

documenta el pacto.

La finalidad de agregar las facultades que posee o

poseer en un futuro el corredor en el contrato de

corretaje, en la autorizacin o reserva, est dada para


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evitar que se confunda su figura con la del mandatario

y pierda as su derecho a cobrar honorario o comisin.

Modelo de contrato de corretaje en intervencinde venta de inmueble.

PRELIMINAR: Entre DNI .

Matrcula profesional .. del colegio .., en

su carcter de corredor inmobiliario, constituyendo

domicilio legal a los fines de este contrato en ..,por una parte y denominado en adelante el corredor y

. DNI con domicilio en . En

su carcter de propietario vendedor, y denominado en

adelante el vendedor. Manifestando ambas partes ser

personas hbiles para contratar han decidido celebrar el

presente Contrato de Corretaje Inmobiliario, que dejan

formalizado bajo las clusulas que a continuacin se

detallan y a cuyo cumplimiento se obligan, con arreglo

a derecho.

PRIMERA: El corredor queda autorizado para

intermediar en la venta del inmueble ubicado en laciudad de .., con frente a la calle entre

las calles .y , cuya nomenclatura

catastral es . Matrcula . Partida

Inmobiliaria ; que el vendedor declara de su

exclusiva propiedad, extremo que acredita con ..


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Manifestando asimismo no estar inhibido para disponer

del bien inmueble.

SEGUNDA: La operacin de venta deber formalizarse

por el precio de .que ser abonado de la

siguiente manera ..

Los gastos y honorarios que demande la escrituracin

del inmueble a favor de la parte compradora sern

abonados en la siguiente proporcin .

Todos los impuestos y servicios que gravan a la finca

corren por exclusiva cuenta del vendedor hasta la fecha

de entrega de la posesin. Y a partir de ese momento

corrern por cuenta de la compradora.

TERCERA: Se establece como monto por la retribucin

de los honorarios del corredor la suma de $ ..

equivalente al % del monto establecido para la

compraventa en la clusula anterior. Para el caso de

que la operacin se realice por un precio superior o

inferior al indicado, se abonar el mismo porcentaje en

concepto de comisin, siendo as el honorario sensible a

la baja o suba del precio.

CUARTA: Queda autorizado el corredor para realizar

los siguientes gastos durante su gestin .

Dichos gastos en su conjunto no podrn exceder de un

total de $ El vendedor reintegrar los gastos


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indicados al corredor en el momento que le sean

presentadas las distintas facturas abonadas por este

ltimo. Si el vendedor decide: a) Retirar el inmueble de

la venta; b) Comercializarlo en forma privada o por

otro corredor inmobiliario; o c) S la operacin mediada

se frustra por culpa del vendedor, ste deber

igualmente reintegrar el monto de los gastos al

corredor. En los supuestos contemplados en los incisos

b y c del presente artculo, si la gestin del corredor ha

sido til, adems de los gastos, tambin deber el

vendedor abonar la comisin pactada en la clusula

tercera.

QUINTA: Se autoriza la gestin de venta del corredor

por el plazo de . das (hbiles o corridos),

renovables automticamente por idntico perodo, salvo

revocacin expresa efectuada por el vendedor. Esta

autorizacin tiene el carcter de exclusiva, por lo que

no podr el vendedor designar otro corredor para

compartir la operacin de venta durante el plazo de

vigencia de la misma. Si una vez vencida la

autorizacin, el vendedor procede por s o por otro

corredor a vender el inmueble a persona/s que le haya

sido acercada por el corredor, deber igualmente

abonar la comisin convenida a este ltimo.

Corresponder al corredor ante el desconocimiento o

negativa del vendedor, acreditar que ha acercado

previamente al comprador.


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SEXTA: El corredor se obliga a guardar estricto silencio

profesional sobre la gestin encomendada, ms all de

las circunstancias que obligatoriamente deba poner en

conocimiento de los terceros interesados. Se obliga

igualmente a no revelar la identidad del vendedor,

hasta la etapa de celebracin del contrato.

SEPTIMA: El contrato de compraventa ser redactado

por el corredor, previo pedido y vista de los certificados

de dominio e inhibicin del inmueble que se enajena y

de su titular, respectivamente. Cuyos datos formales y

fecha de expedicin sern volcados en el instrumento

de la compraventa. El vendedor se obliga a

cooperar en todo lo que le solicite el corredor,

arrimando con la debida antelacin toda la

documentacin que se le requiera para solicitar

certificados, constatar condiciones de planos, informes

de deudas, documentacin complementaria, etc.

Obligndose asimismo a concurrir a celebrar el contrato

en la fecha en que el corredor le informe y en el lugar

de celebracin que se le indique.

OCTAVA: Se establecen como condiciones particulares

de la compraventa las siguientes

NOVENA: La falta de pago por parte del vendedor de

las sumas establecidas en el presente contrato,

devengar un inters punitorio del .. % mensual,


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y hasta su efectivo pago. En el supuesto de adeudarse

la comisin, la mora ser automtica; si se adeudaren

los gastos convenidos, la mora correr desde que el

vendedor est formalmente interpelado.

DECIMA: Para todos los efectos legales derivados del

presente, las partes constituyen sus domicilios en los

indicados en el presente contrato, donde sern

tomados por buenos y vlidos para cualquier citacin o

notificacin que las partes se dirijan judicial o

extrajudicialmente. Subsistiendo el domicilio del

vendedor an despus de otorgada la posesin de lo

vendido, y en tanto no notifique fehacientemente su

nuevo domicilio al corredor, entendindose igualmente

vlidas las citaciones o intimaciones que se practiquen

en dicho domicilio aunque no fuesen recibidas por

cualquier motivo. Sometindose ambas partes a la

jurisdiccin de la justicia ordinaria de .

Renunciando a cualquier otro fuero o jurisdiccin que

pudiera corresponderles en un futuro.

Ledo y de conformidad, se firma el presente en dos

ejemplares de un mismo tenor e igual valor, a un solo

efecto en , a los .. das del mes de

del ao .. Retirando cada parte su

ejemplar en este acto.

LAS AUTORIZACIONES DE VENTA O ALQUILER


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Lo habitual, lo que marcan los usos y costumbres, es

hacer suscribir al cliente una autorizacin y no un

contrato de corretaje. Ya se dijo que hay que ser

cuidadoso, de modo tal que la autorizacin no parezca

un mandato; veamos ahora que debe contener.

1) Lo primero al redactar una autorizacin de venta o

alquiler es asegurarse y consignar los datos del cliente

correctamente. Habitualmente no se le pide que exhiba

documento de identidad, y esto resulta a veces una

prctica nociva y

contraria a derecho, ya que el art. 36 b) de la Ley

25.028; art. 10, ap. 1 de la Ley 2340 y el 52 a) 3 de

la Ley 10.973 obligan a asegurarse de los ttulos

invocados para realizar la operacin, o bien, la

identidad, domicilio y capacidad de las personas. Debe

recordarse que por ley 26.140, vigente desde el

20/09/2006, se dispuso: Sustityese el artculo 1002

del Cdigo Civil por el siguiente:

La identidad de los comparecientes deber justificarsepor cualquiera de los siguientes medios:

a) Por afirmacin del conocimiento por parte del

escribano;


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b) Por declaracin de dos testigos, que debern ser de

conocimiento del escribano y sern responsables de la

identificacin;

c) Por exhibicin que se hiciere al escribano de

documento idneo. En este caso, se deber

individualizar el documento y agregar al protocolo

reproduccin certificada de sus partes pertinentes.

Entonces, si no nos exhibe documento alguno y no setoma precaucin para el caso de que el documento no

resulte idneo, a la hora de escriturar pueden

presentarse inconvenientes. Si se le pide que exhiba el

documento al momento de firmar la autorizacin, y se

lo asesora para el caso de que el documento de

identidad sea muy viejo, o est en mal estado, o

concurra otra circunstancia de la que pueda resultar un

impedimento para otorgar escritura; ya desde el inicio

se est previendo y resolviendo un futuro y probable

problema.

En el caso de la compraventa, y para el supuesto deque el cliente, nico titular del bien, lo haya adquirido

siendo casado, debemos recordar que por lo dispuesto

en el art. 1277 del Cdigo Civil, es necesario el

consentimiento de ambos cnyuges para disponer de

bienes gananciales. An ms, el segundo prrafo del

artculo dispone:


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Tambin ser necesario el consentimiento de ambos

cnyuges para disponer del inmueble propio de uno de

ellos, en que est radicado el hogar conyugal si hubiere

hijos menores o incapaces. Esta disposicin se aplica

aun despus de disuelta la sociedad conyugal, trtese

en este caso de bien propio o ganancial.

El consentimiento en s , no es necesario que est

presente en la autorizacin de venta; ni siquiera en el

boleto aunque es aconsejable obtenerlo y expresarlo en

esa oportunidad. Pero debemos dar debida lectura a la

escritura. Si el bien es ganancial del marido, por

ejemplo, no necesitamos firma de la esposa para

autorizar la venta. Si es conveniente comprometerla en

el boleto. Si es ganancial de ambos cnyuges,

necesitamos la firma de ambos para autorizar la venta

y disponer del inmueble. Tambin por el reconocimiento

y obligacin de pago de la comisin resulta conveniente

en tal caso que desde el comienzo firmen ambos. Y por

lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo

transcripto, si el cliente nos dice que el bien es propio

pero que resulta el asiento de la sociedad conyugal y

hay menores que quedaron viviendo con

su madre porque estn separados; habr que

asegurarse que en el momento oportuno se obtenga el

consentimiento que prescribe el art. 1277.


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2) Respecto del corredor autorizado, no se debe

consignar el dato del mismo mediante la referencia a

un nombre de fantasa, sociedad de capital o franquicia.

La profesin se ejerce, como toda profesin liberal, en

forma personal, por lo tanto deben consignarse como lo

establece la ley que regula el ejercicio, el nombre

completo y los datos de matriculacin del corredor. Si

la oficina inmobiliaria tuviera ms de un matriculado,

basta con consignar los datos de uno de ellos, quien

ser el nico habilitado para reclamar el pago de sus

honorarios.

3) A continuacin se expresar la operacin que se est

autorizando (venta o locacin). Pudiendo establecerse

ms de una operacin por ejemplo si se autoriza a

vender o locar el inmueble.

4) Luego se consignarn los datos completos del

inmueble, individualizndolo con total precisin y

claridad. Si la operacin fuese de alquiler y no de

venta, como lo que se transmite es la tenencia y no la

posesin ni se transmite el dominio del bien; en

principio el autorizante debe poseer nicamente la

tenencia, y no estar impedido por ninguna cuestin

legal de transmitirla al locatario. Es aconsejable,

aunque no sea titular dominial, acompaar y

referenciar en el contrato de locacin el certificado de

dominio de dicho inmueble. La ley 25.028, en el art.


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36 c), la Ley 2340 art. 10, ap. 1 y 2 y la ley 10.973

en el art. 52 a) 5, establecen como obligacin la

comprobacin de los ttulos y el pedido de certificados

al Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho de que

la locacin sea un acto de administracin y no de

disposicin, no cambia esta exigencia; sobre todo

cuando no coinciden la persona del titular de dominio

con la del locador.

5) El precio de venta o alquiler; y en el caso de la

compraventa los gastos y honorarios por la

escrituracin del bien. Es usual estipular que se

abonarn los gastos de escrituracin de acuerdo a

derecho; pero debemos recordar que adems de

gastos en la escritura estn los honorarios del

escribano. Que el art. 1.424 del Cdigo Civil establece

entre las obligaciones del comprador, adems de pagar

el precio de la cosa comprada, abonar tambin el

instrumento de la venta. Y que existen algunos gastos

como ser el impuesto a la transferencia de inmuebles,

en la Pcia. de Buenos Aires la cdula catastral ley

10.707, COTI, Resolucin Afip 2371/07, IVA por primer

venta; etc, que estn a cargo de la parte vendedora.

Por lo tanto es imprescindible ya en el primer

instrumento que suscriba el vendedor (la autorizacin),

consignar a que se obliga. Porque caso contrario, luego

al leerse la clusula respectiva del boleto antes de


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procederse a su firma, es probable que surjan

inconvenientes.

Se estipular tambin la forma de pago del precio, y si

se trata del precio del alquiler, estipular si se

escalonar el pago del mismo.

6) Establecer las dems condiciones, por ejemplo: la

duracin del contrato de alquiler, destinos probables

de la locacin, monto del depsito, fianzas, bienesmuebles que por accesin al inmueble formarn parte

de la compraventa, etc. En las locaciones comerciales o

industriales, y en las profesionales en edificios de

propiedad horizontal, habr que asegurarse y consignar

que por planos, zonificacin o reglamento de

copropiedad respectivamente, el inmueble resulta apto

para el destino propuesto, y en su caso est en

condiciones de transferir servicios a nombre del

locatario o efectuar habilitaciones municipales.

7) El vendedor o locador deber autorizar

expresamente al corredor para percibir del futurocomprador o locatario, una reserva ad referndum del

comitente. Siendo conveniente tambin estipular que el

cliente concurrir a solicitud del corredor a conformar

dicha reserva.

8) No solo habr que consignar que la autorizacin ser

vlida por el perodo de tiempo que se estipule; sino


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que es irrevocable durante dicho lapso y exclusiva,

cuando no se est designando simultneamente otro

colega. A veces se considera conveniente insertar la

clusula que establezca que se renovar

automticamente por igual perodo consecutivo, cuando

no sea revocada expresamente al vencimiento. Pero en

la prctica esta redaccin muchas veces es resistida por

el comitente.

9) Estipular el porcentaje por honorarios, sin vulnerar la

escala arancelaria, o en su caso los usos y costumbres,

y sin fijar una cantidad en dinero, ya que conforme a

una oferta que se reciba el precio puede ser distinto del

consignado en la reserva. Agregar en que momento se

abonar el honorario, si habr que adicionar el IVA, si

se puede retener el monto de la comisin del precio

obtenido; si se conviene tambin el reintegro de gastos

y el plazo para satisfacerlos. Estipulndose asimismo si

se autoriza retener del precio obtenido dichos gastos.

10) Consignar si el cliente autoriza publicidad esttica

de venta o alquiler, y culminada la operacin la faja que

indique haberse vendido o alquilado el inmueble.

Autorizndose tambin la incorporacin del inmueble a

los sistemas computados, la publicidad grfica, o la

que se efecte en especial por cualquier otro medio.


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11) El cierre, cuando finaliza el texto de la autorizacin,

se consignar que la misma se extiende en dos

ejemplares; estipulndose lugar y fecha; y

estipulndose asimismo que cada parte retira su

ejemplar en dicho acto.

Modelo de autorizacin de venta y/o alquiler.

AUTORIZANTE/S:

. Documento: . Domicilio .

AUTORIZADO/S

..matrcula profesional

. Domicilio

OPERACIN: Venta o alquiler.

INMUEBLE:

.

PRECIO DE VENTA

GASTOS Y HONORARIOS ESCRITURARIOS

..

FORMA DE PAGO

.


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PRECIO DE ALQUILER

..

CONDICIONES Y FORMA DE PAGO DEL ALQUILER.

(duracin del contrato, escalonamiento, depsito,

garantas, servicios e impuestos, etc.)

AUTORIZACION AL CORREDOR PARA RECIBIRRESERVAS: ..

DURACION DE LA AUTORIZACION: La presente

autorizacin de venta/alquiler es vlida por el trmino

de das hbiles, y se otorga en forma irrevocable

y exclusiva por dicho perodo. La renovacin ser

automtica por idntico perodo, si a su vencimiento el

autorizante no procede a revocar la misma.

HONORARIOS: a) Me comprometo a abonar a

en concepto de comisn por la venta del

inmueble el % del precio obtenido, en el momento

de celebrarse el boleto de compraventa, autorizando al

corredor a retener de dicho precio el importe de su

comisin.

b) Me comprometo a abonar a .. en concepto de

comisin por el alquiler del inmueble el ..% del

precio obtenido, en el momento de celebrarse el


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contrato de locacin, autorizando al corredor a retener

de cualquier pago o anticipo que realice el locatario el

importe de su comisin.

CARTEL: Autorizo/amos a . a colocar cartel de

venta o alquiler en el frente de la propiedad, y una vez

celebrada la operacin, la faja respectiva sobre dicho

cartel o la colocacin de segundo cartel.

PUBLICIDAD: Los gastos por publicidad grfica son acargo del corredor inmobiliario, quien libremente

escoger los medios de difusin.

SISTEMAS: Autorizo/amos la incorporacin del

inmueble al sistema computarizado . Y a cualquier

otro que el autorizado integre.

Se firman dos ejemplares de idntico tenor e igual

valor; uno para cada una de las partes, en la ciudad de

.. a los .. das del mes de .. del ao

.. Retirando cada parte su ejemplar en este acto.

LAS RESERVAS DE VENTA O ALQUILER

La reserva constituye una oferta, una declaracin de

voluntad unilateral dirigida a la formacin del contrato,

y debe contener los elementos estructurales del mismo,

ser completa y autosuficiente.


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La modalidad tpica es que se extienda en ausencia del

vendedor o locador, es decir que se celebre entre el

interesado y el corredor, quien la recibe condicionada

a la aprobacin de su comitente.

Se debe individualizar correctamente al oferente, su

identidad y domicilio, conforme lo

manifestado supra; hasta este momento, y en virtud

de la obligacin de guardar secreto profesional, no se

individualizar al vendedor, entendindose que la oferta

no se formula a una persona determinada, sino

determinable. Y ser determinable por ser el titular o

tenedor del bien sobre el cual recae la oferta.

Se consignar la suma entregada en concepto de

reserva, estipulndose que esta ser o no parte

integrante del precio. Establecer con claridad y

precisin los datos del inmueble sobre el que recae la

reserva; y establecer los elementos estructurales del

boleto, a saber: precio, forma de pago, plazo de

entrega del inmueble y escrituracin, distribucin de

gastos y honorarios de escrituracin, condiciones de

entrega y gravamenes, etc.

Tambin se consignar la obligacin de pagar el

correspondiente porcentaje de la comisin, el IVA si

correspondiere, y el momento en que debe satisfacerse

la comisin. Estipulndose que el acreedor de la misma


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es el corredor matriculado en forma personal. La

designacin del escribano, o la reserva del derecho a

designarlo.

Es importante consignar que el oferente autoriza al

corredor a entregar a la parte vendedora o locadora el

importe de la reserva una vez aceptada la misma y

obtenidos los respectivos certificados.

Segn el art. 1150 del Cdigo Civil, las ofertas puedenser retractadas mientras no hayan sido aceptadas; o

sea que en esta etapa puede el interesado pedir la

devolucin de las sumas entregadas en concepto de

reserva, abonando los gastos ocasionados en tal

supuesto. Pero el mismo artculo establece que no

podr retractarse la oferta si el oferente se hubiere

obligado a permanecer en ella hasta una poca

determinada.

He aqu la importancia de establecer un plazo para el

mantenimiento de la oferta, aunque en la prctica el

corredor acepte devolverla al interesado si se producela retractacin. Debiendo consignarse tambin, para el

caso de retractacin, la obligacin del oferente de

abonar los gastos ocasionados, que se descontarn de

las sumas a devolverse; autorizando al corredor a

efectuar la retencin correspondiente hasta la

concurrencia de dichas sumas.


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La retractacin debe ser expresa; en cambio si caduca

el plazo por el que se otorg la reserva, el oferente ya

no es responsable por cualquier gasto o perjuicio que

se ocasione, porque la caducidad oper de pleno

derecho. Por ello, el corredor debe actuar

diligentemente, procurando la aceptacin antes del

vencimiento, o de no ser posible, procurando la

prrroga del plazo de la reserva otorgada ad

referndum.

La aceptacin, al igual que la oferta es una declaracin

unilateral de voluntad, destinada al oferente y dirigida a

la celebracin del contrato. Debe coincidir con cada uno

de los puntos o elementos de la oferta.

Se forma el consentimiento entre ambos contratantes,

recin cuando la aceptacin llega a la esfera de

conocimiento del oferente; mientras tanto puede el

aceptante retractar su aceptacin sin consecuencias

hacia el oferente. Si en cambio, hubiere aceptacin y

simultneamente retractacin de la oferta (por ejemplo

el vendedor suscribe la reserva y ese mismo da se

recibe notificacin del comprador retractndose),

existe una responsabilidad precontractual del oferente,

segn lo establece el art. 1156 del Cdigo Civil.

La parte que hubiere aceptado la oferta ignorando la

retractacin del proponente, su muerte o incapacidad


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sobreviniente, y que a consecuencia de su aceptacin

hubiese hecho gastos o sufrido prdidas, tendr

derecho a reclamar prdidas e intereses.

En ningn caso, la frustracin de la operacin en esta

etapa genera la obligacin de las partes de celebrar el

contrato.

Y la propuesta contractual as formulada (entre

ausentes), solo genera responsabilidad por los daosque ocasione. En el caso del aceptante, si retracta su

aceptacin luego de conocer la misma el oferente,

conforme al art. 1155, debe satisfacer las prdidas e

intereses que dicha retractacin causare.

Pero para que deba uno u otro pagar suma alguna enconcepto de daos y perjuicios, dichos daos

efectivamente deben de haber acontecido y se requiere

tambin el nexo causal del dao y la retractacin.

Esto es importante de destacar, porque no ocurre lo

mismo en el caso de la sea penitencial que establece

el Cdigo Civil en el art. 1202.

Si se hubiere dado una seal para asegurar el contrato

o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del

contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal.

Puede tambin arrepentirse el que la recibi; y en tal

caso debe devolver la seal con otro tanto de su valor.


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Si el contrato se cumpliere, la seal debe devolverse en

el estado que se encuentre. Si ella fuere de la misma

especie que lo que por el contrato deba darse, la seal

se tendr como parte de la prestacin; pero no si ella

fuere de diferente especie, o si la obligacin fuese de

hacer o de no hacer.

Que pasa cuando el arrepentimiento ocasiona un dao

emergente al corredor? Es decir, si retractndose una u

otra parte el corredor ya ha incurrido en gastos (por

ejemplo pedido de certificados). No cabe duda alguna

que el responsable debe satisfacer dichos gastos. El art.

37 b) de la ley 25.028 establece expresamente el

derecho al reintegro de gastos. Pero esto tambin es

conveniente establecerlo expresamente en el cuerpo de

la reserva.

Del mismo modo resulta conveniente establecer en la

reserva para evitar un dispendio intil de actividad, que

una vez formado el consentimiento entre el oferente y

el aceptante, se proceder para el caso de

arrepentimiento, conforme lo establece el art. 1202

antes transcripto. Y esto constituye una indemnizacin

tasada de los daos sin necesidad de acreditar que

acontecieron ni que existe nexo causal entre los daos

y el accionar de una u otra parte. Con dicha penalidad,

no se podr ni exigir el cumplimiento del contrato, ni

reclamar ninguna otra suma en concepto de daos.


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Modelo de reserva de venta

RECIBI de documento

domiciliado en .. la suma de .. en

dinero efectivo (o cheque) en concepto de reserva ad

referndum del propietario, por la compra de

. con frente a la calle entre las

de y de . Matrcula del Partido

de .

CONDICIONES GENERALES DE LA OPERACIN: La

compraventa se formalizar por el precio total de

.. que ser abonado de la siguiente manera

.. La escritura traslativa de dominio se har

dentro del plazo de .. das corridos contados de

la fecha de la firma del boleto, por ante el escribano

., quien citar a las partes con la debida

anticipacin. Los gastos y honorarios de la

escrituracin sern soportados ., siendo por

cuenta de la vendedora el impuesto a la transferencia

de inmuebles si correspondiere. El inmueble se

entregar libre de todo gravamen, ocupantes y con los

impuestos y servicios abonados hasta el da de la firma

de la escritura y entrega de la posesin.

CONDICIONES PARTICULARES: La presente reserva

se formula por el plazo de das corridos. El

oferente se obliga a su vencimiento a notificarse


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personalmente en el domicilio del corredor si la oferta

ha sido aceptada, fijndose fecha para la firma del

respectivo contrato; o para el supuesto de no ser

aceptada, a los efectos de serle reintegradas las sumas

entregadas al corredor.

RECONOCIMIENTO: El comprador, quien suscribe al

pie la presente, reconoce a favor del corredor ..

matrcula profesional con domicilio en . el

.% del precio de la compraventa (ms IVA), en

concepto de comisin por su intervencin profesional,

suma sta que ser abonada en el momento de

suscribirse el respectivo boleto de compraventa, en

dinero en efectivo, a satisfaccin del profesional.

Asimismo, reintegrar en el momento de suscribirse el

contrato la suma de en concepto de gastos

convenidos por ..

AUTORIZACION: Una vez aceptada la oferta por la

parte vendedora, y obtenidos los certificados de

dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el

boleto, el comprador autoriza al corredor a entregar la

presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la

diferencia del precio de la operacin.

DEVOLUCION Y PENALIDADES: Si la oferta no fuese

aceptada por la parte vendedora, las sumas entregadas

sern reintegradas al oferente sin excesos ni


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disminuciones. Una vez aceptada por la parte

vendedora, si la compradora se arrepiente perder las

sumas entregadas a favor de la vendedora; en cambio

si se arrepiente la vendedora deber reintegrar las

sumas recibidas ms otro tanto igual a la compradora.

El arrepentimiento de la compradora traer aparejada

la obligacin de reintegrar los gastos en que haya

incurrido el corredor.

En prueba de conformidad, se firma el presente en tres

ejemplares, uno para el oferente, otro para el

vendedor, y el tercero que quedar en poder del

corredor. Retirando el oferente su ejemplar en este

acto de conformidad.

En la ciudad de a los . das del mes de

. del ao .

.

OFERENTE

CORREDOR

NOMBRE

NOMBRE

DNI DNI

ACEPTACION


35/35

En la ciudad de . a los .. das del mes de

. del ao

.. DNI .. con domicilio en .. en mi

carcter de propietario y vendedor del inmueble

individualizado en el acpite del presente, acepto la

propuesta de compra formulada, las condiciones

generales y particulares de la operacin, las

penalidades establecidas y me comprometo a abonar al

corredor interviniente . Matrcula profesional

.. el .% del precio de la operacin en concepto

de comisin, en dinero efectivo en el momento de

suscribirse el contrato de compraventa. Autorizando al

citado a retener dicho importe del precio recibido y

tambin la suma de .. en concepto de gastos

convenidos por . De plena conformidad, suscribo

el presente en el lugar y fecha indicadas, retirando un

ejemplar en este acto.

.

VENDEDOR CORREDOR

NOMBRE NOMBRE

DNI DN

Documents

El Contrato de Corretaje