El nuevo contrato de leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad contractual y desprotección del contratante débil

7/23/2019 El nuevo contrato de leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad contractual y desproteccin del contratante d

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REVISTADEACTUALIDADJURIDICA

NMERO 05 - SETIEMBRE 2015

El nuevo leasing inmobiliario, limitaciones ala voluntad contractual y desproteccin del

contratante dbilReyler Rodrguez Chvez *1

SUMARIO:1. Introduccin.- 2. Contrato y voluntad contractual.- 3. Limitaciones a lavoluntad contractual en el leasing inmobiliario, a) Limitacin a la libertadde contratar, b) Limitacin de la libertad contractual.- 4. La naturalezanormativa y preformulada del leasing inmobiliario.-5. Leasing inmobiliarioy desproteccin del contratante dbil, a) Desproteccin del consumidorinmobiliario a travs del contrato de adhesin, b) Desproteccin del

consumidor inmobiliario mediante clusulas generales de contratacin c)El leasing inmobiliario como medio de fraude, d) El leasing inmobiliario yla interpretacin del contrato en caso de conflicto.- 6. Algunasconclusiones.-7. Referencias bibliogrficas.-

1.

Introduccin

Con la promulgacin del Decreto Legislativo 1177, que establece el Rgimen dePromocin del Arrendamiento para Vivienda, surgi una gran expectativa respecto a laexistencia de efectivas posibilidades para acceder al uso o a la propiedad de un bieninmueble para destinarlo a vivienda. Con esa finalidad, la resiente normativa establece

algunos instrumentos particulares como el arrendamiento, el arrendamiento con opcinde compra y arrendamiento financiero.

Se ha establecido que el objeto de este dispositivo legal es la creacin de un rgimenfacultativo que promueva, facilite y brinde seguridad jurdica al arrendamiento deinmuebles destinados para vivienda y promover la inversin en la construccin deinmuebles destinados a ese fin. Asimismo, se ha previsto como medio idneo paraperfeccionar estos contratos particulares de arrendamiento, los denominadosformularios de arrendamiento, que por disposicin legal contiene los principaleselementos del contrato a celebrase como: los trminos y condiciones esenciales bajo loscuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, ascomo las causales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria

para el adecuado control fiscal.

Adems de ello, el dispositivo analizado exige que estos formularios de arrendamientocontengan el asentimiento expreso e irrevocable del arrendatario a favor delarrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas dearrendamiento, cuotas peridicas, y conceptos complementarios del inmueble arrendado,

1* Magster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Catlica del Per. Profesor de la Academia de laMagistratura. Juez Titular del Juzgado de Paz Letrado de Trnsito y Seguridad Vial de Lima Norte.


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proporcionando dicha informacin al Registro Administrativo de Arrendamiento paraVivienda -RAV- y a cualquier otro registro de historiales crediticios que lo soliciten.

Como podemos observar, sin bien el Decreto Legislativo 1177 regula nuevos mecanismospara el acceso a la vivienda en calidad de arrendamiento, no debemos dejar de lado que laregulacin de estas modalidades contractuales no solo se contrapone al carctervoluntario del contrato que supone en esencia, un acuerdo comn de voluntades de dos oms partes, pues la presencia de estos formularios legales con contenido contractual preredactado, supone la naturaleza predispuesta de estas modalidades de contratacin.

Es fcil advertir, del contenido del dispositivo legal comentado, que se pretendeestablecer una suerte de contrato legal, cuyas condiciones o clusulas han sidopreviamente establecidas en los formularios de arrendamiento, y ms an, el contenidocontractual ha sido fijado legalmente.

Resulta evidente entonces la existencia de una limitacin impuesta a la voluntad

contractual de las partes, especialmente para los arrendatarios que deseen acceder a estetipo de contrato, pues la mayor parte de los trminos contractuales o al menos los msrelevantes y esenciales, se hallan establecidos en virtud de la predisposicin legal,previamente confeccionados sin la participacin de esta parte contractual.

Veamos cmo esta especial situacin en la configuracin del contrato de arrendamiento oleasing inmobiliario para uso familiar, no solo resulta limitante para la formacin de lavoluntad contractual del arrendatario, sino que importara una suerte de esquemapredispuesto legalmente, a lo cual, si le agregamos la forma o el mecanismo de recepcinde la aceptacin, a travs de la simple adhesin al contrato y las clusulas generales decontratacin que desarrollan la mayor parte del contenido de los leasing, que son las

modalidades ms usuales utilizadas en la celebracin del arrendamiento financiero; todoello importara la posibilidad de incluir en el contenido de estos esquemas contractuales,clusulas abusivas para los eventuales arrendatarios.

2. Contrato y voluntad contractual

La esencia de todo contrato reposa en uno de los principios rectores del Derechocontractual, denominado autonoma de la voluntad, el mismo que constituye el pilarfundamental de la contratacin tradicional. A partir de ella los particulares y eventualescontratantes, gozan de la potestad de autorregular sus intereses y derechos a travs delcontrato, negociando los trminos negociales, desplegando aquella facultad privada paranormar sus relaciones econmicas.

Al respecto, ALPA indica que en el sector que concierne a las relaciones econmicas, laautonoma (o libertad) contractual representa el modo como se manifiesta, en lacelebracin de negocios, la libertad econmica2. Para MOSSET ITURRASPE, la libertad oautonoma contractual significa en su sentido negativo, que nadie puede ser privado desus propios bienes o constreido a ejecutar prestaciones a favor de otros contra o, en

2ALPA, Guido; El contrato en el derecho italianoactual, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin ytraduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 137.


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general independientemente de su propia voluntad, y en su sentido positivo, que laspartes pueden, con un acto de su voluntad, constituir, regular o extinguir relacionesjurdicas patrimoniales; es decir que pueden disponer de sus bienes o pueden obligarse aejecutar prestaciones a favor de otro(3). Es precisamente esta libertad la que permite yhabilita a los contratantes la autoregulacin de sus intereses econmicos.Este poder nos permite entonces establecer reglas particulares, normas contractuales queformarn parte del contrato particular, donde se podr establecer el objeto, precios,intereses, plazos, causales de conclusin, entre otros aspectos que creamos conveniente.Por ello como, seala REZZONICO, recurriendo al contrato con utilizacin de laautonoma privada - se llegan a componer o ajustar los intereses de los particulares, quepueden ser inicialmente contrapuestos o, por lo menos, no convergentes4.

Este importante pilar tiene incluso su base constitucional en virtud de la regulacinestablecida en el artculo 62, donde se reconoce la libertad de contratacin, otorga a laspartes del contrato un espacio de empoderamiento permitido por el ordenamientojurdico, en el cual los sujetos pueden regular de la mejor manera sus relaciones

patrimoniales.

La autonoma privada expresada en la libertad de contratacin, se dinamiza en el campocontractual a travs de la libertad de contratar y la libertad contractual que permiten a laspartes decidir libremente y sin ninguna sujecin, cundo, dnde y con quin contratan; yasimismo, les conceden el poder para configurar libremente los alcances del acuerdocomn, fijar los trminos contractuales segn sus intereses5. SOTO COAGUILA seala quela libertad de contratar importa a su vez dos libertades: a) la libertad de contratar o no, esdecir, celebra un contrato y b) la libertad de elegir al otro contratante; asimismo, por suparte, la libertad contractual implica: a) elegir el tipo de contrato, tpico o atpico, y b) lasclusulas, es decir, el contenido del contrato6.

La necesidad de partir nuestro anlisis a partir del principio de la autonoma de lavoluntad, es que al abordar el reciente regulado leasing inmobiliario destinado a vivienda,verificaremos que el mismo presenta, respecto a este principio rector, evidentesrestricciones que jugarn un pale importante no slo al momento de la configuracin delcontrato sino sobre todo en el periodo de ejecucin.

3MOSSET ITURRASPE, Jorge; El Contrato en una Economa de Mercado. Editora Normas Legales, Tujillo-Per,2001, p. 23. Para el tratadista DE CASTRO Y BRAVO, la autonoma privada es aqul poder de autorregulacin oautoreglamentacin, de creacin de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones

jurdicas por la sola decisin del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del negociojurdico (cuyo paradigma siempre fue el contrato, al menos en esta etapa de la historia de los dogmas); Cfr., VEGA

MERE, Yuri;Contratos de Consumo,Gaceta Jurdica Editores, Lima, 2001, p. 27.4 REZZNICO, Juan Carlos; Principios Fundamentales de los Contratos, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1999, p.186.5Sobre el tema, ALPA seala respecto a la libertad contractual, que en sentido positivo implica la libertad de decidirsi el contrato se celebra o no, de elegir a la contraparte, de elegir el contenido, de escoger la forma, de decidir la leyaplicable al contrato, de elegir las modalidades de resolucin de las controversias emergentes del contrato, y en unsentido negativo, significa que las partes pueden actuar libremente dentro de los lmites del ordenamiento, segn lanorma de clausura en virtud de la cual se concede a las partes la posibilidad de hacer todo lo que no estexpresamente prohibido;ALPA, Guido; El contrato en el derecho italiano actual, Ob. Cit., p. 139.6 SOTO COAGUILA, Carlos Alberto; Autonoma privada y buena fe: Fundamento de la fuerza obligatoria delcontrato, En: Cuadernos de Doctrina del Colegio Pblico de Abogados de la Capital Federal, Buenos Aires,Septiembre, 2002, pp. 56 y 57.


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3.

Limitaciones a la voluntad contractual en el leasinginmobiliario

Una cuestin evidente de esta modalidad especial de contratacin es la limitacin a laformacin de la voluntad contractual de las partes y de manera especial, del arrendatario.La regulacin del leasinginmobiliario establecida en el Decreto Legislativo 1177, denota

la presencia de un dirigismo contractual a cargo del propio Estado, configurando unaespecial esfera que se ha denominado el contrato predispuesto legalmente, regulado oreglamentado.

Ello es fcil advertirlo cuando revisamos los alcances del artculo 4 de la legislacincitada, donde se seala que es a travs de los denominados formularos dearrendamiento, que se celebran y suscriben los contratos: de arrendamiento de inmuebledestinado a vivienda, de arrendamiento con opcin de compa de inmueble destinado avivienda y de arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda. Seguidamentese establece que el formulario ser aprobado en la norma reglamentaria y que all seestablecer, entre otros aspectos: los trminos y condiciones esenciales bajo los cuales se

celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, as como lascausales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria para eladecuado control fiscal.

En concreto, se establece que el Formulario nico de Arrendamiento Financiero(leasing) o FUAL, contendr en esencia, las cuestiones ms importantes del contrato, porno decir casi todo. Esta forma de regulacin normativa de la esfera contractual no esnueva, y responde al denominado dirigismo contractual cuya base reposa en la necesidadde tutelar situaciones econmicas especiales, en la necesidad de proteger el inters social,en la necesidad de tratar de evitar la existencia de abusos y desequilibrio contractual, enla necesidad de promover prcticas contractuales transparentes y de alguna otra ndolede relevancia econmica y social.

Cuando existe algn inters socialmente importante que proteger desde la esferacontractual, la intervencin Estatal puede darse por dos vas, la legislativa y la judicial. Enel contrato de leasing inmobiliario no encontramos en el primer caso, donde laintervencin del Estado se encamina hacia la imposicin de un determinado contenidocontractual o bien, si la relacin jurdica contractual ya ha sido creada por la libredeterminacin de las partes (o de una de ellas, en los contratos por adhesin), el Estadodeber penetrar en esas relaciones, sea para limitar el alcance de contenido, sea para fijarlos nuevos trminos del contrato (por ejemplo las leyes moratorias, las leyes de prrrogade arrendamientos, etc.,)7.

Sobre el particular, DANGELO seala que la tipificacin de los contratos es una claramanifestacin de sistemas del Civil Law, donde segn la tradicin positivista, el contratorepite el valor vinculante de la ley, as como el valor normativo de sta, la reconstruccinde la regulacin jurdica de la relacin tiende a ser guiada por reglas enunciadas por la ley

7VALLESPINOS, Carlos Gustavo; El Contrato por Adhesin a Condiciones Generales, Editorial Universidad, BuenosAires, 1984, p. 211 y 212.


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con referencia a la categora general del contrato o a diversos tipos contractualesespecficamente contemplados por las normas8.

Advertimos que la regulacin del leasing inmobiliario en los trminos en que lo hace elDecreto Legislativo 1177, se refiere a la del normado o reglamentado. Sobre estamodalidad contractual MESSINEO ha sealado que, el contrato-tipo es ya, l mismo, elesquema concreto del contrato, de manera que las partes no tienen que agregar nada msque su firma; adiciones o modificaciones puede hacerse, peo no son indispensables paraque pueda haber lugar a la estipulacin del contrato9.

En este caso, es la reglamentacin la que desarrolla, precisa y determina los alcances y elcontenido del contrato. Adems de ello, en virtud de lo dispuesto por el artculo 4 de lanorma en comentario, la celebracin del leasing inmobiliario mediante el denominadoFormulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, no es una opcin oalternativa para las partes, sino que es un requisito de formalidad, una imposicin si esque los celebrantes desean acogerse a este rgimen contractual.

Un anlisis preliminar del leasing inmobiliario nos lleva a sostener que el DecretoLegislativo 1177, regula de manera sui gneris en nuestro pas la modalidad delformulario o reglamentario, cuya configuracin no proviene de libertad de las partes, sinodel propio Estado. Ello es evidencia clara de la regulacin de un supuesto contractual quese contrapone a la autonoma de la voluntad, al amparo de la promocin de interesesaparentemente econmicos y sociales (facilitar el acceso a vivienda y reactivar el mercadode la construccin mediante la promocin de la inversin en este campo).

De esta manera, es claro que el leasinginmobiliario es una modalidad contractual que noes extraa en la doctrina aunque si novedosa en nuestro pas, pero que impone

limitaciones al principio de la autonoma privada de las partes, al establecerlegislativamente, y quizs de manera indita, pues no hemos encontrado mayoresantecedentes de casos similares en las dos ltimas dcadas, en los que el Estado se hayaocupado en regular el contenido contractual por sobre la determinacin de las partes,rompiendo la estructura de todo el sistema contractual.Estas limitaciones las notamos claramente en las dos manifestaciones de la libertad decontratacin que es una de las expresiones ms saltantes de la autonoma privada: lalibertad de contratar y la libertad contractual.

a) Limitacin a la libertad de contratar: En este caso, la regulacin de leasinginmobiliario a travs del Decreto Legislativo 1177, limita la posibilidad de laspartes de decidir si se contrata o no, puesto que si el objetivo de una persona esacceder a un inmueble para vivienda en las condiciones y beneficios regulados porla norma, no tiene otra alternativa que optar por este tipo de modalidad

8D ANGELO, Andrea; Contrato y operacin econmica, En: Estudios sobre el Contrato en General,Seleccin ytraduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 650.9 MESSINEO, Francesco; Contrato por adhesin; Academia de la Magistratura, Programa de Formacin deaspirantes -PROFA-, Tercer Curso, Mdulo 4, Derecho Civil, Lima, 1999, p. 368. El autor complementa sealandoque el esquema del contrato-tipo puede ser resultado de una elaboracin de su contenido, desarrollada en paridadde condiciones- por los representantes de dos categoras de los futuros contratantes interesados; Ibdem, p. 369.


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contractual, en caso contrario deber acudir a los mtodo tradicionales decontratacin. En segundo lugar, solamente algunas empresas podrndesempearse como arrendador financiero, aquellas que se hallan sometidas a laautorizacin, control y supervisin de la SBS, en su mayora conformadas porempresas del sistema bancario y financiero. Sern estas las nicas empresas aquienes se puede acudir para poder contratar, lo cual crea un cierto grupoexclusivo y excluyente de contratacin.

b)

Limitacin de la libertad contractual: Esta especial forma de contrato impuestopor la regulacin del Decreto Legislativo 1177, impone una primera limitacin alno tener la libertad de elegir el tipo de contrato, pues el leasing inmobiliario seencuentra claramente establecido y delimitado. Por otro lado, es claro que elobjetivo Decreto Legislativo 1177 es la autoregulacin del contenido del contratode leasinginmobiliario casi en su totalidad. Al tratarse de unasui generisforma decontratacin, impuesta legalmente, no existe mayor margen para la discusin, elacuerdo, o la prescindencia de trminos contractuales, el contrato es ley y la ley

debe respetarse por ambas partes. Y es la ley la que regula los aspectos msimportantes del contenido contractual como los trminos y condiciones esencialesbajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligacionesde las partes, as como las causales de desalojo que resultan aplicables, adems dela informacin necesaria para el adecuado control fiscal10.

Conforme a lo descrito, es claro que en el leasing inmobiliario, no es la voluntad de laspartes sino la ley la que regula gran parte del contenido del contrato, imponiendolimitacin a la voluntad contractual en procura de la promocin de intereses econmicosrelacionados al mercado inmobiliario.

4.

La naturaleza normativa y preformulada del leasing inmobiliario

De esta manera, una primera advertencia pasible de formular respecto al contrato deleasinginmobiliario es que es un contrato preformulado legalmente, donde las partes semantienen al margen de toda configuracin, son expectantes del contenido del contrato,aunque el mismo, constituya la base de la regulacin econmica de sus intereses. En estecaso como precisa DANGELO, la concepcin normativa del negocio tiende a relegar laoperacin econmica a mera materia del acto de autoregulacin en que consiste encontrato11.

Debe quedar claro entonces, que en el leasinginmobiliario nos encontramos en el mbitode los contratos normados, puesto que son predispuestos y preelaborados legalmente por

10Para VALLESPINOS, esta categora de contratos justamente tienen como principal caracterstica limitar la libertadcontractual al mbito de lo permitido por la ley, VALLESPINOS, Carlos Gustavo; Ob. Cit., p. 222.11DANGELO, Andrea; Ob. cit., p. 560. Es pues es el Estado el que interviene para proteger a la parte que considerams dbil. Al respecto CESPEDES ha sealado que en un principio esto se manifest con leyes de excepcin paraproteger a las partes ms dbiles por pugna de las luchas sindicales peo posteriormente se hizo necesaria laintervencin del estado en los contratos para tratar de encontrar la justicia en los mismos interviniendo el Estado enla codificacin para establecer el equilibrio en las partes, reglamentando las convenciones; CESPEDES RAMIREZ,Jorge Enrique; Evolucin moderna del contrato, En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas, Universidad Mayor deSan Marcos, Vol. 57 (N 2), Lima, 2000, p. 136.


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el Estado con antelacin a la configuracin de una concreta relacin contractual. Elobjetivo buscado necesariamente ha de ser el de tutelar intereses generales y la necesidadde impedir cualquier abuso en su configuracin. A pesar de ello, esta prefomulacin legalcrea especiales situaciones contractuales: crea un modelo estndar de contrato, unesquema caracterizado por la uniformidad ya que ser empleado un mismo Formularionico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, para todas las futuros contratos quese celebren con arreglo a ellos; de igual modo, no existir ni eleccin ni menosmodificacin del contenido del contrato, pues casi todo ha sido materia de regulacinlegal, pues a ese nico contrato existente no abra ms que agregarle algunos datos comoel precios, intereses, y la identidad de las partes.

Estamos tambin ante un contrato estndar, ya que se trata de un contrato creado por elEstado para ser aplicado en serie, a similares relaciones contractuales. Resaltando esteaspecto, expone BIANCA que, la falta de dilogo ha sido destacada, desde hace algntiempo, como ausencia de contratacin. Este dato ocupa el lugar central de toda lamoderna teora de los contratos en masa, la cual ha puesto en evidencia el declive del

papel del acuerdo en la estandarizacin del contrato, y ha arribado a la hiptesisextremade la naturaleza normativa del contenido del contrato12.

El resultado concreto de la regulacin legal del nuevo leasinginmobiliario para viviendaes el establecimiento de un contrato-ley-privado, donde en Estado participa como artficey nico creador de los trminos contractuales que formarn el contenido esencial delcontrato deleasinginmobiliario. Esta situacin parece ser contraria a la opinin de OPPOcuando seala que, las limitaciones impuestas al libre desenvolvimiento de la autonomade los contratantes se deben apreciar como tales, es decir, en el sentido de volver mscomplejo el desarrollo eficaz del encuentro voluntario, pero jams como creacin de unsistema en el que las leyes del mercado se impongan, por s solas, a las manifestaciones de

la voluntad de los individuos y a la importancia de su compromiso13

.

Consideramos que el leasinginmobiliario como ha sido diseado en el Decreto Legislativo1177, configura una especial naturaleza, ms legal y reglamentaria que contractual, queincluso implicara la negacin de algn carcter contractual, pues si el contrato esesencialmente el resultado de un acuerdo de voluntades, es negociacin y entroncamientode intereses, es ajeno a este esquema regido por la voluntariedad de las partes, laconsideracin de que el leasing inmobiliario sea una especie de contrato, cuando sucontenido es ley y no acuerdo. Este contrato normado representa una suerte de hbrido,donde se ha confeccionado legalmente la mayor parte del contenido contractual,dejndose algunos aspectos a la regulacin de las partes.

Es claro que no solo estamos ante una especial forma de contratacin con pocos o ningnprecedente en nuestro sistema contractual, sino que adems, es necesario revelar los

12BIANCA, Massimo; Son no contractuales los contratos en masa?, En: Estudios sobre el Contrato en General,Seleccin y traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 360. Adems BIANCA anotaque no ha existido problema en observar que en los contratos estndar est ausente la negociacin, y que losparticulares clientes no pueden incidir en el contenido de los contratos, sino que deben limitarse a aceptar o rechazarlos bienes y servicios, conforme a los precios y condiciones establecidas por los empresarios, Ibdem, p. 360.13 OPPO, Giogio; Deshumanizacin del contrato?, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin yTraduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 329.


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posibles efectos que la configuracin de un contrato de naturaleza legislativa como estepuede generar sobre todo en la parte dbil de la relacin contractual, el arrendatario.

5.

Leasinginmobiliario y desproteccin del contratante dbil

La regulacin del contrato normado en la doctrina siempre ha partido por presuponer laexistencia de un estado de cosas con relevancia social y con necesidad de atencinprioritaria por el Estado. De acuerdo al objetivo del Decreto Legislativo 1177 descrito enel artculo 1, entendemos que ha sido la necesidad de establecer mecanismos dedesarrollo contractual en la esfera del mercado inmobiliario la que ha llevado a laregulacin de esta forma especial de leasing, considerando por un lado la necesidad deacceso demanda de vivienda-, y por otro lado la necesidad de oferta adecuada construccin de viviendas suficientes-; lo que en concreto implica vincular a quienestienen el poder de ofertar estos inmuebles y las personas con necesidad de una vivienda.

Adems de lo anotado y no obstante la naturaleza normativa del leasing inmobiliario,

debe entenderse que su regulacin presupone en el fondo una finalidad tuitiva,proteccionista, ya que el legislador ha sopesado la situacin de ambos contratantes,teniendo claro quien se halla en una situacin de inferioridad econmica e informativa: elarrendatario que tambin adquiere el estatus de consumidor14.Es notoria entonces la intervencin estatal en un campo donde es fcil advertir queexistir la presencia de un contratante con mayor poder econmico y de conocimiento, yotro, con necesidad de vivienda, sin mayor poder y por lo general nefito del mercadoinmobiliario. En ese contexto, como seala VEGA MERE, el Estado que no debe presenciarimpasible el aniquilamiento de las voluntades; que el contrato no es slo un instrumentode cambios, sino tambin, en no pocos casos, de abusos que no deban quedar libradosnica y exclusivamente a la decisin de los particulares; el contrato compromete el

inters social; es un instrumento de colaboracin y de convivencia; cumple una funcin ydebe adaptarse al orden pblico econmicos profesado por el Estado en el que laautonoma privada no es el nico cimiento, ni basta a s misma, especialmente cuando haydiferencias sociales irreductibles15.

Puede resultar una vlida justificacin la intromisin del Estado en una esfera reservadapara las partes contratantes, pero donde existen claras posibilidades de perpetuar unaserie de abusos y lesin a los derechos de la parte ms dbil. Para ESCOLA, en estos casos

14Vase que conforme al artculo 9 del Decreto Legislativo 1177, el arrendatario es aqul que ser titular del uso deun inmueble de propiedad del arrendador financiero, para destinarlo a vivienda, a cambio del pago de cuotasperidicas. En concordancia, el artculo IV del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor seala que se

consideran consumidores a quienes adquieren, usen o disfruten productos o servicios. Al respecto se seala que porlo mismo que es difcil de definir qu tipo de personas son las ms dbiles, y su debilidad deriva de su posicineconmica y social, o de su falta de experiencia comercial, defecto de informacin, etctera, por eso resulta muyproblemtico presumir una incapacidad econmica como lo viene a hacer, en todas partes, la proteccin de losconsumidores, DE LOS MOZOS, Jos Luis; la autonoma privada: Notas para una lectura del Ttulo de losContratos en el Cdigo Civil Espaol; En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin Contempornea. TeoraGeneral y Principios,Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto- Directores,Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 205.15VEGA MEREA, Yuri; El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminaresa favor de la construccin dogmtica de los contratos de consumo, En: Instituciones de Derecho Privado.Contratacin Contempornea. Teora General y Principios, (Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y SotoCoaguila, Carlos Alberto: Directores), Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 537.


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solamente a travs de la intervencin del Estado podrn solucionarse los grandesproblemas originados en el trfico negocial contemporneo. La ruptura del equilibrioeconmico de los contratantes, el aprovechamiento de la parte ms fuerte frente a lasnecesidades de un tomador de ofertas desprotegido, dbil y carente de toda libertad decontratacin, as lo impone16.

Es en esencia segn nuestro punto de vista, una de las razones fundamentales que hallevado al legislador a establecer el leasing inmobiliario como un contrato normado oreglamentado, pues ello supondra la tutela y proteccin de la parte ms dbil delcomercio inmobiliario, el consumidor, aunque ello implique la prescindencia de lavoluntad de las partes en la configuracin de gran parte del contrato. Sobre este punto, elEstado asume una poltica dirigista, invade la contratacin, pone en vigor un mayornmero de normas imperativas; en casos extremos, llega a disear el contenido de loscontratos (contrato normado o reglamentado) y en otros impone la obligacin decontratar contrato forzoso a despecho de la esencia de la figura: el voluntarismo17.

Podemos sealar hasta aqu que la proteccin del consumidor inmobiliario como partems dbil dentro de este mercado, justificara la existencia del contrato de leasinginmobiliario con caractersticas normativas. Sin embargo, no estamos muy seguros de queel inters social que se pretende proteger, esto es, la supuesta falta de acceso a vivienda yla promocin del sector inmobiliario, constituyan reales situaciones que generen lanecesidad de reglamentar un contrato especial.

a) Desproteccin del consumidor inmobiliario a travs del contrato de adhesin

Si bien podemos aceptar que es necesario contar con un contrato preformuladolegalmente, contenido en el Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o

FUAL, ello no descarta la presencia de dos situaciones que pueden ser vulneratorias delestatus del consumidor inmobiliario.

La primera de ellas es que se ha concedido una clara posibilidad al arrendador financierode emplear el formulario legal como mero contrato de adhesin, teniendo en su control ysola disposicin la determinacin final el precio, plazo y condiciones econmicas delcontrato de leasinginmobiliario. De manera que en la prctica, lo que ha hecho el Estadoes conceder un instrumento a favor de una de las partes, de las entidades bancarias yfinancieras dedicadas al negocio del leasing, contar con un contrato no elaborado porellas, sino por el Estado a favor de ellas, y que les permitir, por la misma posicin depoder que ocupan en el mercado, emplear el contrato de leasing inmobiliario comocontrato de adhesin. El consumidor inmobiliario slo tendr la alternativa de aceptar o

16Cfr. VALLESPINOS, Carlos Gustavo; Ob. Cit., p. 212.17VEGA MEREA, Yuri; El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminaresa favor de la construccin dogmtica de los contratos de consumo, Ob. Cit., 537. No cabe duda como seala ALPA,que la parte ms dbil es el consumidor, es decir que contrata con el profesional; se presume, en otros trminos,que el profesional, de por s, se encuentra en una situacin de ventaja, sea porque tiene ms informacin o porqueest ms documentado que el consumidor; la categora de profesional es comnmente asumida de maneraabstracta, porque en la calificacin de los status de las partes se prescinde de las circunstancias del caso concreto,ALPA, Guido; La nuevas fronteras del derecho contractual, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin ytraduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 1108.


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rechazar dicho contrato segn las condiciones establecidas en su totalidad, primero,legalmente por el Estado en el FUAL y luego por el arrendador financiero. De lo contrariosimplemente, no podr acceder al inmueble que necesita para habitar.

Esto demuestra que aunque se haya pretendido establecer un equilibro de posicionesentre las los eventuales contratantes del mercado inmobiliario, como lo afirma KESSELER,un vendedor de un contrato de adhesin, es la parte dominante, ya que puede imponer lascondiciones del contrato al comprador, y ste slo podr acepta o repudiar18. TambinFERRI ha sealado que el contrato de (o por) adhesin es aqul donde el contenido esprefijado unilateralmente por una de las partes, y simplemente aceptado por la otra parte, sinque sta pueda intervenir y colaborar en la formacin de su contenido 19.

De lo expuesto podemos sealar que nos encontramos, respecto al consumidorinmobiliario, ante dos limitaciones de carcter importante y consecutivo: una primeralimitacin jurdica, que se materializa con la redaccin legal previa del contrato de leasinginmobiliario donde la ley le ha despojado de gran parte de su libertad de contratacin

(libertad de contratar y libertad contractual ya analizadas); y, una segunda limitacinfctica, impuesta por las leyes del mercado, donde la posicin de poder del arrendadorfinanciero lo sita en un estatus para imponer sus condiciones contractuales y utilizar elcontrato de leasing inmobiliario como un tpico contrato de adhesin frente al expectanteconsumidor immobiliario20.

b) Desproteccin del consumidor inmobiliario mediante clusulas generales de

contratacin

Una segunda situacin vulneratoria del consumidor inmobiliario la encontramos cuandose presentan las denominadas clusulas o condiciones generales de contratacin, cuya

presencia y empleo en los contratos de leasinges una prctica comercialmente aceptada.Al ser el contrato leasinginmobiliario un contrato especial, en el mercado normalmente seemplea acompaado de una reglamentacin elaborada por el arrendador financiero, queson las denominadas clusulas generales de contratacin y que constituyen en la granmayora de casos, el real y amplio contenido del contrato de leasing, pues es all donde sedesarrollan todas las especificaciones del contrato y que tambin formarn parte delcontrato principal. Es justamente dentro de las clusulas generales de contratacin dondese generan una serie de abusos en desmedro del consumidor, mediante la imposicin desituaciones lesivas que agravan sus derechos o los reducen a la mnima expresin, hechoque ya lo hemos advertido en trabajos anteriores21.

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Cfr., BARCIA LEHMANN, Rodrgo; Los contratos desde la perspectiva del anlisis econmico del derecho, En:Ius Et Praxis, Ao 4, N 2, Talca, Chile, 1998, p. 168.19 FERRI, Luigi; Lecciones Sobre el Contrato. Curso de Derecho Civil, Ttulo original: Lezioni sul contratto. Corso didiritto civile, Editorial Grijley, Primera edicin al castellano, traductor: Nlvar Carreteros Torres, Lima, 2004. p. 106.20Al respecto seala SOTO COAGUILA, que en el campo de la contratacin masiva (donde el contrato de adhesines comn), la libertad de contratar no existe puesto que la comercializacin monoplica de determinados bienes yservicios colocan a uno de los contratantes en la alternativa de negociar s o s, o de lo contrario deber privarse detales bienes; SOTO COAGUILA, Carlos Alberto; La contratacin masiva y la crisis de la teora clsica del contrato , En:El Contrato en una Economa de Mercado, Editorial Normas Legales, Trujillo, 2004, pp. 167 y 168.21Vase: RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler:Tutela del consumidor contra clusulas abusivas,En: Revista Oficial delPoder Judicial, Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013; RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler: La autonoma de la voluntad bajolos esquemas del contrato negociado y de los contratos predispuestos , En: Revista de Investigacin Jurdica


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El detalle es que, es precisamente el campo de las clusulas generales de contratacindonde tienen lugar la mayor parte de abusos a travs de las denominadas clusulasabusivas, siendo lo ms comn encontrar dentro del contrato de leasing, las clusulasabusivas de exoneracin o limitacin de responsabilidad. MARTINEZ COCO ha sealadoque nos encontramos ante este tipo de clusulas cuando el preredactante est sealandoque no responder, o que responder hasta un monto ante la otra parte en la contratacinpor los daos que esta parte pudiera eventualmente sufrir22.

En los contratos de leasingen general, es comn que el arrendador financiero excluya suresponsabilidad de cualquier dao que el uso del bien se pudiera causar a terceros, pese aser el propietario del mismo, y pese a que, las exclusin previa de exoneracin deresponsabilidad la encontramos prohibida en la legislacin comn de nuestro CdigoCivil, que en su artculo 1398 regula que en los contratos celebrados por adhesin y en lasclusulas generales de contratacin no aprobadas administrativamente no son vlidas las

estipulaciones que establezcan a favor de quien las ha redactado exoneraciones o

limitaciones de responsabilidad; y en el mbito de la responsabilidad civil

extracontractual; lo propio hace el artculo 1986 al estipular que son nulos los conveniosque excluyan o limiten anticipadamente la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable.

Una especial situacin relacionada a la exclusin o limitacin de responsabilidad es laregulada por el propio Decreto Legislativo 1177 en su artculo 12, numeral 12.8, donde seestipula que el arrendador financiero se excluye de toda responsabilidad por daosderivados del inmueble arrendado, ni tampoco asume ninguna responsabilidad por la

idoneidad del inmueble y caractersticas. En tal sentido, pese a ser el propietario, el titularexclusivo del inmueble arrendado, no respondera de daos ni menos de la idoneidad ocaractersticas de aqul, lo cual nos parece una situacin anmala por no decir eximente olimitante de responsabilidad.

No obstante ello, el arrendador financiero que presta un servicio financiero dearrendamiento o leasing inmobiliario, es por tanto un proveedor conforme al artculo IVdel Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, teniendo enconsecuencia deberes especiales de informacin, cumplimiento y saneamiento vinculadosal inmueble sobre el cual presta el servicio de leasing23.

Avances, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, Diciembre de 2010, y en RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler:Hacia una nueva concepcin del dbil jurdico en las relaciones contractuales masivas, En : Revista deInvestigacin Jurdica Avances, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, Tercera edicin, 2007. De estamanera, consideramos que un espacio de mayor vulnerabilidad para el contratante dbil en elleasinginmobiliario enmayor medida lo constituyen en las clausulas generales de contratacin que formarn parte del contenido del

formulario legal, normas contractuales que en la praxis son elaboracin en la esfera exclusiva del arrendadorfinanciero. De manera que, la el empleo del contrato de leasing inmobiliario no slo recorta de manera previa laposibilidad de contribuir en la configuracin del contrato principal que ya fue fijado legalmente en el formulario, sinoque el formulario una vez aprobado servir como simple medio de adhesin al consumidor.22 MARTINEZ COCO, Elvira: Las clusulas generales exonerativas de responsabilidad. (Apuntes acerca de sunacimiento y los problemas que su utilizacin conlleva),En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas, Facultad de Derechoy Ciencias Polticas-Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Volumen 48, Lima, Aos 1990-1991, p. 234.23 El Artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, seala que sonproveedores, las personas naturales o jurdicas, de derecho pblico o privado, que de manera habitual fabrican,elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos oprestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores.


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En este punto debemos destacar que el halo de proteccin del consumidor inmobiliario seextiende no slo al mbito de los derechos y facultades contenidos en el formulario legalque regula el leasing inmobiliario, sino a todo un sistema especial de tutela constituidopor las normas del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, donde por dems, seha regulado con detalle el tema de los productos o servicios inmobiliarios, as como losderechos y obligaciones que tendra a su cargo quien preste servicios relacionados a losmismos.

En este sentido, creemos que se debera tener en cuenta respecto a la idoneidad ycaractersticas, del inmueble, que todo proveedor est sujeto al deber de informacinidnea, conforme lo dispone el artculo 76 del Cdigo de Proteccin y Defensa delConsumidor, donde este deber de informacin no es una alternativa o facultad delproveedor inmobiliario, sino es una obligacin legaly por tanto no cabra su exclusin olimitacin. Situacin que, tambin ha sido reconocida como abusiva a tenor del artculo50 del Cdigo en comentario, donde se seala que son clusulas abusivas de ineficaciaabsoluta las que excluyan o limiten la responsabilidad del proveedor o sus dependientes por

dolo o culpa, o las que trasladen la responsabilidad al consumidor por los hechos uomisiones del proveedor.

Adems de lo sealado, el Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor en los artculos76 al 80 impone especficas obligaciones al proveedor inmobiliario relacionadas abrindar la informacin ms precisa sobre el bien, sus condiciones, caractersticas, ascomo obligaciones de informar sobre los precios, intereses y dems condicioneseconmicas, incluso obligaciones de saneamiento y de servicio pos venta; de modo que,toda esta esfera de proteccin del consumidor inmobiliario debe ser el marco desalvaguarda frente incluso a la existencia de clusulas o normas que pretendan exonerar olimitar las obligaciones del proveedor de este tipo de servicio.

Entre otras clusulas abusivas comunes que a menudo forma parte de las clusulasgenerales de contratacin que forman parte de leasingson las siguientes: derogacin decompetencia jurisdiccional, eleccin de ley aplicable, decadencia de derechosreconocidos por el ordenamiento jurdico, reserva de propiedad de ventas a plazos,tcita conduccin del contrato por periodos largos, renuncia del derecho desaneamiento por vicios ocultos, renuncia al derecho de saneamiento por eviccin,estipulacin de clusulas penales, restricciones a la libertad contractual en relacincon terceros, exclusin y limitacin de garantas24.

En concreto, coincidimos con BIANCA, cuando seala que los contratos estndar como se

presenta el leasing inmobiliario, presentan una disparidad sustancial en cuanto a lasposiciones contractuales, pero el problema de la proteccin del adherente no deberesolverse sustrayendo esta operacin de la normativa del contrato, para confiarlas a las

24DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel; El Contrato en General, Palestra Editores, Lima, Tomo I, 2001, p. 792. Losartculos 50 y 51 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor desarrollan de manera detallada dos catlogos declusulas abusivas, a travs de una lista negra de clusulas abusivas (con sancin de ineficacia absoluta) y una lista grisde clusulas a abusivas (cuya valoracin se har en el caso concreto).


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leyes del mercado, sino ms bien afirmando el principio de la proteccin sustancial deladherente25.

c)

El leasinginmobiliario como medio de fraude

Tambin existe un aspecto criticable a este tipo de leasinginmobiliario sobre todo cuandoes con opcin de compra, ya que ha sido asociado a situaciones de elusin y fraudeeconmico. Al respecto CORRAL TALCIANI seala que en el leasingfinanciero o en el leaseback se podran eludir normas sobre inters mximo convencional, as como cometernegocios simulados en perjuicio de terceros o en fraude a la ley, como sera el caso de unlease backen el que se vende un bien mueble o raz, permaneciendo el vendedor comoarrendatario del bien y con opcin de recomprarlo, puede ocultar un contrato de mutuocon garanta prendaria o hipotecaria en los que se transgrede la prohibicin de la lexcomisaris26.

En tal sentido, consideramos tener en cuenta situaciones como estas a fin de adoptar las

previsiones necesaria ya que el contrato podra servir de vehculo para afectar derechosde terceros contratantes, pues no vemos en la normativa del Decreto Legislativo 1177,ningn mecanismo preventivo, ms bien, slo el incentivo econmico fiscal para elarrendador financiero.

d) El leasing inmobiliario y la interpretacin del contrato en caso de conflicto

Finalmente, un aspecto no poco importante es el de la interpretacin de este tipo deoperacin econmica. Pues si como hemos desarrollado, el mbito del leasinginmobiliariopertenece al de la preformulacin legal, cual es la voluntad contractual de las partes la quedeber ser interpretada en caso de conflictos derivados en el trnsito de la ejecucin del

contrato. Esta es justamente una de las preocupaciones que se derivan de la naturalezanormativa del formulario.

Al respecto un criterio particular ha sido desarrollado por DANGELO, al sealar que elreconocimiento del valor normativo de la operacin econmica y la identificacin delcriterio de congruencia como instrumento idneo para la reconstruccin de la normativasobre la relacin permiten arribar a soluciones de los concretos conflictos de interesessobrevenidos en la ejecucin del contrato, sin la precaria y equvoca mediacin deoperaciones interpretativas ficticias, fundadas en una presunta voluntad de las partes, o

25BIANCA, Massimo; Son no contractuales los contratos en masa?, Ob. Cit., p. 369. En complemento, POLOdestaca que ni la brevedad y agilizacin de la contratacin, que aparece como una de las grandes justificaciones de

las condiciones generales, tiene como nico objetivo el aumento de la capacidad productiva de la empresa y suracionalizacin estrictamente jurdica, sino el reforzamiento de su posicin de poder econmico, ni tampoco puedejustificar en modo alguno la persistente lesin de los intereses econmicos de una de las partes. Del m ismo modo,tampoco la autonoma privada, en cuanto a manifestacin de una relacin social individual amparada por el Derecho,puede traducirse .en demrito de ste en un poder normativo de la empresa que se impone unilateralmente frente ala pate dbil sin repugnar la idea de que slo el Estado, de forma mediata o inmediata, puede crear normas deDerecho objetivo; POLO, Eduardo; Proteccin del Contratante Dbil y Condiciones Generales de los Contratos ,Editorial Civitas, Madrid, 1990, p. 32 y 33.26 CORRAL TALCIANI, Hernn; Nuevas formas de contratacin y sistema de derecho privado (con especialreferencia al derecho chileno), En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin Contempornea. Teora Generaly Principios, (Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto, Directores), EditorialThemis, Bogot, 2001, p. 554.


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en arbitrarias transposiciones de la normativa legal dictada para esquemas negocialestpicos a relaciones contractuales que presenten, de todas formas, significativoselementos de diversidad o especificidad con respecto a aquellos esquemas27.

Adems de ello, en la tarea de interpretacin se deber hacer uso de instrumentos deespecial configuracin para este tipo de contratacin, como son la interpretacin favordbilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, la clusula

prevalente, la clusula ms beneficiosa, la clusulas ms importante, solo para citar loms comunes e importantes28. Estos mecanismos permitirn que la interpretacin delcontrato de leasing inmobiliario se realice de una manera justa y equitativa, conformea las particularidades de cada contrato.

6. Algunas conclusiones

a) El contrato de leasing inmobiliario es un contrato cuya naturaleza jurdicacorresponde a la de los denominados contratos normativos o predispuestos

legalmente. En nuestra opinin preferimos denominarle reglamentacincontractual, pues es la ley la que impone la mayor parte del contenidocontractual.

b) El leasing inmobiliario tal y como ha sido configurado por el Decreto Legislativo1177, impone limitaciones a autonoma de la voluntad de las pates,especficamente a la libertad de contratacin en sus dos manifestaciones: lalibertad de contratar, pues si se quiere acceder a una vivienda mediante estaforma contractual, no queda otra opcin que aceptar las condicionescontractuales establecidas, y por otro lado, no existen mayores alternativas paraelegir al proveedor inmobiliario ya que dicha actividad est restringida a las

empresas autorizada expresamente por la SBS. Y en el lado de la libertad decontractual, las partes no tienen el dominio negocial de la mayor parte delcontenido contrato, ya que el leasinginmobiliario viene preredactado legalmenteen su mayor parte a travs del Formulario nico de Arrendamiento financiero(leasing) o FUAL, que ser aprobado reglamentariamente.

c) El leasing inmobiliario tiene naturaleza de contrato normativo o formulacinlegal, cuyos trminos en su mayora han sido redactados no por la voluntad de laspartes, sino por el Estado para tratar de promover el negocio inmobiliario en susfacetas de oferta y demanda.

d) El contrato de leasing inmobiliario al estar definido por un esquema legal, y aldejar slo ciertos aspectos de regulacin a las partes como los aspectoseconmicos, se convierte en un instrumento ideal para que el proveedor

27DANGELO, Andrea; Contrato y operacin econmica, Ob. Cit.,p. 6778.28Vase: RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler:Tutela del consumidor contra clusulas abusivas,En: Revista Oficial delPoder Judicial, Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013, pp. 278 a 285.


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inmobiliario pueda emplearlo como un contrato de adhesin, imponiendo suspropios trminos y condiciones de manera unilateral.

e) El leasinginmobiliario se halla dentro del campo de regulacin del Derecho del

Consumidor, y en este sentido, es el consumidor inmobiliario la parte dbil de larelacin contractual. De all dentro de su esfera de proteccin advertimos doslimitaciones de carcter importante y consecutivo: una primera limitacin

jurdica, que se materializa con la redaccin legal previa del contrato de leasinginmobiliario donde la ley le ha despojado de gran parte de su libertad decontratacin y una segunda limitacin fctica, impuesta por las leyes delmercado, donde la posicin de poder del proveedor inmobiliario goza del poderpara imponer sus condiciones contractuales y utilizar el contrato de leasinginmobiliario como un tpico contrato de adhesin.

f) En todo contrato de leasinges comn encontrar como parte complementaria desu regulacin, las clusulas generales de contratacin, que constituyen el espaciodonde se desarrolla la mayor parte de especificaciones y trminos contractuales.La nota caracterstica de las clusulas generales de contratacin comoreglamentacin contractual, es que corresponde al arbitrio unilateral delarrendador financiero arrendador siendo comn encontrar por ende, clusulasabusivas en desmedro del consumidor inmobiliario y en beneficio exclusivo delarrendador financiero, siendo las ms comn la clusula de exoneracin olimitacin de responsabilidad previa del arrendador financiero.

g) El arrendador financiero como el otro polo contractual del leasinginmobiliario,tambin ocupa un estatus dentro del contrato de consumo en su condicin deproveedor como lo define el artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo de

Proteccin del Consumidor, por lo que, tambin se hallar sujeto expresa eimperativamente al cumplimiento de deberes especficos relacionados al serviciobrindado en el arrendamiento y venta de los inmuebles de los cuales espropietario, como: deberes de informacin sobre el inmueble, identificacin ycaractersticas especficas, precios y costos, saneamiento incluso deberes deservicio de pos venta.

h) El tratamiento del leasing inmobiliario deber cuidar que no se presentensituaciones lesivas como la simulacin o el fraude a la ley, en perjuicio de otroscontratantes o del mismo Estado.

i) Un tema relevante en caso de conflictos es la interpretacin de este tipo decontrato que dada su naturaleza predispuesta por la ley, requerir acudir alempleo de instrumentos tambin especiales, como el reconocimiento del valornormativo del contrato y la congruencia, la interpretacin favor dbilis,interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, la clusula

prevalente, la clusula ms beneficiosa, la clusulas ms importante, entre losms importantes.


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El nuevo contrato de leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad contractual y desprotección del contratante débil