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Daniel Ítalo Richard Furletti El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas un análisis para el caso brasileño Tomo I San Sebastián 2003

El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

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La Tesis intentará estudiar exhaustivamente la cuestión de la financiación de viviendas en el contexto de la economía brasileña.Inicialmente, la tesis hace un profundo diagnóstico de su actual sistema de financiación, el llamado Sistema Financeiro da Habitação – SFH, a través de un análisis de todo su recorrido desde su creación hasta su actual agotamiento. Temas como déficit de viviendas, fondos, entorno macroeconómico y el comportamiento de los agentes involucrados (constructores, prestatarios, agentes financieros, inversionistas mutualistas y sobre todo el gobierno) serán analizados en el contexto de la Financiación de viviendas brasileño.

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Daniel Ítalo Richard Furletti

El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un

análisis para el caso brasileño

Tomo I

San Sebastián 2003

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Universidade de Deusto (Tercer Ciclo)

Programa: Economía y Dirección de Empresas (Gestión Financiera y Contabilidad) (SS)

El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un

análisis para el caso brasileño

Tesis doctoral presentada por Don Daniel Ítalo Richard Furletti Dirigida por el Dr. Sebastián Iruretagoyena Celaya

Profesor Doctor Sebastián Iruretagoyena Celaya

El Director

Daniel Ítalo Richard Furletti

El Doctorando

San Sebastián, 30 de abril de 2003

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“…En muchos países, las viviendas deficientes y la falta de vivienda son un problema que no

deja de aumentar y que amenaza las condiciones de salud y seguridad y pone en peligro la

propia vida. Todas las personas tienen derecho a un nivel de vida adecuado para sí mismas y

sus familias, lo que incluye alimento, vestido, vivienda, agua y saneamiento adecuados, y a la

mejora constante de las condiciones de vida.”

“…Cuanto antes las comunidades, las administraciones locales y las asociaciones entre los

sectores público, privado y comunitario, aúnen sus esfuerzos para elaborar estrategias de

vivienda y de asentamientos humanos amplias, decididas e innovadoras, mejores serán las

perspectivas de seguridad, salud y bienestar de las personas y más prometedoras serán las

esperanzas de encontrar soluciones a los problemas sociales y ambientales del mundo.”

Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Hábitat II),

celebrada en Estambul (Turquía) del 03 al 14 de junio de 1996.

“Todos soñamos con una vivienda digna y con una ciudad digna. Millones de familias brasileñas están lejos de eso. Los recursos existen. Dejar la situación tal como está cuesta mucho para la sociedad. Vamos pues, convertir ese ensueño en realidad”.

Luiz Inácio Lula da Silva – Presidente de la República Federativa del Brasil

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Toda esta labor no hubiera sido posible sin la presencia reconfortante de

mi querida Cristina: Mi puerto seguro, mi báculo y referencia. Amiga de

todas las horas, con quien he venido compartiendo con deleite toda mi

vida. A ella y solamente a ella, mi especial agradecimiento por la

complicidad, cariño y amor, tan necesarios, indispensables incluso,

para que yo pudiera haber realizado este sueño, que no es únicamente

mío.

Es de ella también.

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Page 6: El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

Agradecimientos

Mi agradecimiento a la Pontificia Universidad Católica de Minas Gerais – PUC/Minas, donde he

venido impartiendo con emoción, a lo largo de los últimos veintitrés años, el oficio de profesor;

mi reconocimiento por haberme proporcionado la oportunidad de concretar este trabajo.

También agradezco de corazón al estímulo, la confianza y el apoyo recibidos de parte de su

Magnífico Rector Profesor Padre Geraldo Magela Teixeira, para que me decidiera a hacer este

camino.

También agradezco al Sindicato de la Industria de la Construcción Civil en el Estado de Minas

Gerais – el SINDUSCON/MG, donde empecé mi vida profesional y mucho aprendí acerca del

sector de la construcción. A esta casa, que desde muy pronto me acogió y permitió mi

crecimiento y desarrollo profesional, mi eterna gratitud. Mucho del presente trabajo refleja mi

quehacer diario en esta tan querida institución. Me gustaría registrar el incentivo recibido de

parte de su actual presidente Teodomiro Diniz Camargos y de su ex-dirigente Paulo Roberto

Henrique para la realización de este trabajo, que tengo la esperanza, pueda transformarse en

un útil instrumento para todos los que creen e invierten en esta singular industria - la

construcción civil, tan necesaria para una nación como la brasileña, en la que la vivienda

todavía no ha llegado a la vida de todos sus ciudadanos.

A mi siempre solícito Director, Profesor Doctor Sebastián Iruretagoyena Celaya, que aunque

desde tan lejos, pacientemente y a veces hasta con cierto desvelo, ha dirigido mis pasos por

este derrotero, que enorgullecido, ahora veo llegar a buen puerto: mi amistad y admiración.

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I

Sumario

Agradecimientos ........................................................................................................................ 6

Sumario ..................................................................................................................................... I

Lista de cuadros, diagramas, figuras, gráficas y tablas ........................................................ IV

Abstract .................................................................................................................................. VII

Resumen ................................................................................................................................. VIII

1 Prólogo – Consideraciones Iniciales ....................................................................... 1

1.1 Consideraciones Iniciales ........................................................................................... 1

1.2 Objetivo de la Tesis ..................................................................................................... 2 1.2.1 Las hipótesis a estudiar .............................................................................................. 3 1.3 Contenido de la Tesis ................................................................................................. 3 1.3.1 El estado de la cuestión .............................................................................................. 3

1.3.2 El estudio empírico ...................................................................................................... 7

2 El Sistema Financeiro de Habitação – SFH – La Experiencia Brasileña: Retrospectiva – Diagnóstico – Perspectivas .......................................................... 9

2.1 Introducción................................................................................................................. 9 2.2 La vivienda como parte de la cuestión social al derecho a la vivienda en una

economía de mercado .............................................................................................. 12 2.3 El diseño del déficit de viviendas brasileño ............................................................... 17 2.3.1 Historial ..................................................................................................................... 18 2.3.2 Consolidación............................................................................................................ 21 2.3.3 Evolución .................................................................................................................. 27 2.4 El efecto macroeconómico de la Industria de la Construcción La importancia

económica de la Vivienda ......................................................................................... 31 2.5 Antecedentes Históricos a la Creación del Sistema Financeiro de Habitação .......... 40 2.5.1 Las políticas de viviendas brasileñas anteriores a 1964 ........................................... 41 2.6 El Sistema Financeiro de Habitação ......................................................................... 50 2.6.1 El Proceso de creación del SFH y del Banco Nacional da Habitação (BNH) ............ 51 2.6.2 El contexto macroeconómico y político ..................................................................... 52 2.6.3 Aspectos legales e Institucionales ............................................................................ 54 2.6.4 La estructura del SFH ............................................................................................... 58 2.6.5 Las fuentes de recursos del SFH .............................................................................. 91 2.6.6 El Proceso de agotamiento del SFH ....................................................................... 109 2.7 La falta de una eficaz política de viviendas brasileña ............................................. 164 2.7.1 Necesidad de reformulación y/o creación de un nuevo sistema ............................. 164 2.7.2 Perspectivas de las políticas de viviendas en el contexto deestabilización

económica (Gobierno FHC) .................................................................................... 165 2.8 Nuevos instrumentos para el enfrentamiento de la cuestión de viviendas .............. 166 2.8.1 Vivienda de interés social ....................................................................................... 166 2.8.2 Financiación para las clases media y alta ............................................................... 167 2.8.3 Financiación inmobiliaria en general ....................................................................... 169 2.8.4 La presencia del gobierno en el mercado de viviendas .......................................... 170 2.8.5 El papel de los empresarios constructores ............................................................. 180 2.8.6 El papel de las instituciones financieras .................................................................. 181 2.8.7 El papel del Sistema de Financiación a la vivienda................................................. 182 2.9 Conclusión .............................................................................................................. 183 2.10 Resumen del capitulo .............................................................................................. 191

3 La técnica de titulización: planteamiento general .............................................. 195

3.1 Introducción............................................................................................................. 195

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II

3.1.1 El origen de la técnica de titulización ...................................................................... 195 3.1.2 Factores de Desarrollo de la Titulización ................................................................ 198 3.1.3 Etapas de la Titulización en nivel internacional ....................................................... 200 3.1.4 Importancia de la técnica estadounidense para la titulización ................................ 201 3.1.5 Tipos de títulos utilizados en el proceso de titulización ........................................... 214 3.1.6 El concepto de Titulización ..................................................................................... 217 3.1.7 Los agentes y los organismos involucrados en la titulización ................................. 226 3.1.8 Los certificados de crédito que pueden ser titulizados ............................................ 237 3.2 Conclusión .............................................................................................................. 242

3.2.1 Originadores (originators) ....................................................................................... 244

3.2.2 Titulizadores ............................................................................................................ 244 3.2.3 Inversionistas .......................................................................................................... 245 3.2.4 Tomadores de crédito ............................................................................................. 245 3.2.5 Gestores (servicers) ................................................................................................ 245 3.2.6 Notarios de Títulos y Notas ..................................................................................... 246 3.2.7 Agentes Fiduciários (Trustees) ............................................................................... 246 3.2.8 Empresas de rating ................................................................................................. 246 3.2.9 Peculiaridades (cuestiones específicas) de la titulización ....................................... 247 3.3 Resumen del capítulo ............................................................................................. 279

4 El proceso de titulización en España: evolución y perspectivas ..................... 282

4.1 Introducción............................................................................................................. 282 4.2 El fundamento legal – las normativas legales españolas de la titulización ............. 286 4.3 El proceso de titulización español ........................................................................... 289 4.3.1 El proceso y los Instrumentos de cesión de los activos crediticios – las

participaciones hipotecarias (cesión y gestión) ....................................................... 290 4.3.2 El Agente Titulizador – El Fondo de Titulización Hipotecaria (F.T.H.)..................... 296 4.3.3 Las Sociedades Gestoras de los Fondos de Titulización Hipotecaria

(S.G.F.T.H's) ........................................................................................................... 299 4.3.4 Los títulos valores (CRI'S) o Bonos de Titulización Hipotecaria (BTH's) ................. 301 4.3.5 La cuestión fiscal y de la tributación en el proceso de titulización español ............. 303 4.3.6 Los Costes .............................................................................................................. 305 4.3.7 Problemas para el desarrollo de la titulización hipotecaria en España ................... 306 4.3.8 Perspectivas para la titulización hipotecaria en España ......................................... 308 4.4 Resumen del capítulo ............................................................................................. 316

5 La titulización inmobiliaria en Brasil (el SFI) – diagnóstico y perspectivas .... 320

5.1 Introducción............................................................................................................. 320 5.2 Antecedentes históricos .......................................................................................... 322 5.3 La creación de la titulización en Brasil por medio del Sistema de Financiación

Inmobiliaria – SFI .................................................................................................... 327 5.3.1 Premisas básicas .................................................................................................... 331 5.3.2 Fundamentos Jurídico/Legales ............................................................................... 345 5.3.3 Los agentes de la titulización brasileña (SFI) .......................................................... 378 5.4 Medidas provisionales nº 2.221 y nº 2.223 de 04/09/01.......................................... 387 5.4.1 MP nº 2.221/01 ....................................................................................................... 389 5.4.2 MP nº 2.223/01 ....................................................................................................... 392 5.4.3 Qué le falta al SFI ................................................................................................... 394 5.5 Los Fondos Inmobiliarios en Brasil ......................................................................... 396 5.6 La experiencia de la titulización chilena .................................................................. 401 5.6.1 Retrospectiva histórica ............................................................................................ 402 5.6.2 Los principales participantes de la titulización chilena ............................................ 405 5.6.3 Fondos para vivienda .............................................................................................. 406 5.6.4 Leasing de viviendas ............................................................................................... 406 5.6.5 La presencia de los subsidios en el modelo chileno ............................................... 407 5.6.6 El éxito del modelo chileno ..................................................................................... 409 5.7 La titulización de crédito inmobiliario en la financiación de viviendas brasileña ...... 410

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III

5.7.1 Comentarios iniciales .............................................................................................. 410 5.7.2 Los problemas de la titulización brasileña ............................................................... 412 5.7.3 Interferencia del Poder Judicial ............................................................................... 426 5.8 La transición del SFH hacia el SFI .......................................................................... 434 5.9 Perspectivas para el SFI ......................................................................................... 437 5.10 Resumen del capítulo ............................................................................................. 440

6 Síntesis del estado de la cuestión ....................................................................... 449

6.1 Introducción al estudiarse ....................................................................................... 449 6.2 La cuestion: el panorama, el contexto de la financiación a vivendas en Brasil ....... 451 6.3 Proposiciones para el perfeccionamiento y discusión de la cuestión ...................... 455 6.4 Proposición de un modelo para la financiación de viviendas brasileña................... 456 6.4.1 Introducción............................................................................................................. 456 6.4.2 Vivienda de matiz social .......................................................................................... 457 6.5 Vivienda de mercado .............................................................................................. 469 6.5.1 Introducción............................................................................................................. 469 6.5.2 Conformación de una proposición de financiación de viviendas más volcada

hacia el mercado ..................................................................................................... 471 6.5.3 Operación-tipo en el ámbito del sistema de mercado propuesto ............................ 479 6.5.4 Síntesis del sistema ................................................................................................ 480

7 Bibliografía ............................................................................................................ 482

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IV

Lista de cuadros, diagramas, figuras, gráficas y tablas

Cuadro 1 – Consolidación de las estimaciones de los componentes del déficit de viviendas Brasil 2000. ......................................................................................... 29

Cuadro 2 – Estimación del déficit de viviendas urbano según rangos de renta mensual familiar* – BRASIL 2000 – renta en salarios mínimos (SM). ................................. 30

Cuadro 3 – Inadecuación de Viviendas Por Componentes – BRASIL 2000 – Área Urbana. ..... 30

Cuadro 4 – Políticas de viviendas brasileñas Esquema institucional (1961-2001). ............. 65

Cuadro 5 – Síntese de la propuesta para la financiación de viviendas de interés social. ...... 468

Diagrama 1– El macro sector de la construcción. .................................................................... 34

Diagrama 2 – Dinámica negocial/operativa/estructural del SFH/BNH. ..................................... 64

Diagrama 3 – Proceso de titulización (modelo). ..................................................................... 221

Diagrama 4 – Proceso de titulización (modelo) – cont. .......................................................... 222

Diagrama 5 – Sociedad Gestora de los Fondos de Titulización Hipotecaria – SGFTH. ......... 292

Figura 1 – Flujo de fondos de el mercado de financiaciones inmobiliarias............................. 211

Figura 2 – El processo operativo del mercado secundario de hipotecas en los EE.UU. ........ 211

Figura 3 – Estructura Básica de un Mercado Secundario de Hipotecas en el Modelo Estadounidense. ............................................................................................... 212

Figura 4 – Estructura de precios y Costes de las Operaciones Ginnie Mae del Modelo Estadounidense. ............................................................................................... 212

Figura 5 – Players de la Titulización Estadounidense. ........................................................... 213

Figura 6 – La dinamica de la titulización. ............................................................................... 228

Figura 7 – Elementos críticos para la creación y éxito de un mercado de MBS – Mortgages Backed Securities. .......................................................................... 278

Figura 8 – Mercado secundario de crédito. ............................................................................ 352

Figura 9 – Proposición de modelo para crédito inmobiliario (mercado).................................. 478

Gráfica 1 – Tasa de desempleo global – RMBH X Total (*). .................................................... 20

Gráfica 2– Distribución del déficit de viviendas, según grandes regiones geográficas Brasil – 2000. ...................................................................................................... 23

Gráfica 3 – Componentes del déficit de viviendasl. .................................................................. 25

Gráfica 4 – Déficit de vivienda urbano por rangos de renta mensual familiar – Brasil – 2000. ................................................................................................................... 25

Gráfica 5 – Evolución del Indice del Producto Real. ................................................................ 32

Gráfica 6 – Evolución Real PIB Total Brasil y PIB Construcción Civil. ..................................... 33

Gráfica 7 – Distribución de las inversiones del BNH (1967/86). ............................................... 73

Gráfica 8 – Evolución Programas Caixa (1995/02) Unidades de Viviendas financiadas - Total Brasil. ......................................................................................................... 88

Gráfica 9 – Variación % Unidades viviendas Financiadas (2001/2002). .................................. 89

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V

Gráfica 10 – SBPE – R$Millones desembolsados por región del país entre OCT/94 Y OCT/00. ............................................................................................................ 100

Gráfica 11 – SFH – Financiaciones de viviendas (No de unidades) saldo en el periodo. ....... 102

Gráfica 12 – SFH – Financiaciones de viviendas – No de unidades (saldo acumulado). ....... 102

Gráfica 13 – SBPE – Índices de morosidad de los contratos en %. ....................................... 103

Gráfica 14 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro (nº de unidades) – Brasil. ....................................................................................... 104

Gráfica 15 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro (R$Millones) – Brasil. ........................................................................................ 105

Gráfica 16 – SFH – Financiaciones de viviendas – número de unidades. ............................. 115

Gráfica 17 – SFH ajuste monetario de mensualidades por la UPC X mensualidades subsidiadas. ...................................................................................................... 124

Gráfica 18 – Inversión de recursos SBPE. ............................................................................. 134

Gráfica 19 – Inversión de recursos – SBPE (1994/2001). ...................................................... 134

Gráfica 20 – Factores generadores del déficit del FCVS (DIC/2001). .................................... 135

Gráfica 21 – Recaudación neta FGTS (1988/2001) R$1........................................................ 145

Gráfica 22 – Recadacin bruta FGTS / retiradas 1988/2001. .................................................. 146

Gráfica 23 – Participación tipo de retirada en la recaudación bruta del FGTS (%). ............... 146

Gráfica 24 – Financiación de viviendas con recursos del FGTS (Unidades). ......................... 148

Gráfica 25 – Financiación de viviendas con recursos SFH (R$ millones). ............................. 148

Gráfica 26 – Desfase de la TR e índices de precios entre 1991/99 (%). ................................ 159

Gráfica 27 – Evolución TR e índices de precios/costes (1991/2002). .................................... 160

Gráfica 28 – Total de viviendas financiadas en España 1984-90 (miles de viviendas). ......... 283

Gráfica 29 – La inversión extranjera directa en inmuebles se dispara. .................................. 314

Gráfica 30 – La caída de tipos lleva el saldo de hipotecas al 45% del PIB. Crédito hipotecario sobre PIB y tipos de interés............................................................ 315

Gráfica 31 – Tipos de interés Brasil (1998/2003) – SELIC. .................................................... 421

Tabla 1 – Tasas de desempleo (Construcción Civil y Global) RMBH y total (*). ...................... 19

Tabla 2 – Valor real del salario mínimo – Brasil – medias anuales (1989/1999). ..................... 20

Tabla 3 – Estimación del déficit de viviendas – Brasil, unidades de la federación y regiones metropolitanas – 2000. ......................................................................... 23

Tabla 4 – Déficit de viviendas urbano por rangos de renta mensual y familiar (% en salarios mínimos). ............................................................................................... 26

Tabla 5 – Comparación déficit de viviendas ➯ 1991/2000. ...................................................... 27

Tabla 6 – Porcentaje del déficit ajustado (%). .......................................................................... 28

Tabla 7 – PIB construcción civil Y PIB Brasil – 1990/2001 (precios constantes de 2001)........ 32

Tabla 8 – Producto interior bruto – BRASIL (1990/2003). .......................................................... 35

Tabla 9 – Indicadores del sector construcción en Brasil. ......................................................... 39

Tabla 10 – Distribución de las inversiones (desembolsos) del BNH, según áreas programáticas (Valores en US$ millones de mayo/1996. ................................... 72

Tabla 11 – BNH – Números de Unidades de Viviendas Financiadas hasta Septiembre de 1986. ................................................................................................................... 74

Tabla 12 – Crédito Inmobiliario Caixa por Programas 1995/2002 (Unid. Viviendas Financiadas) – Total Brasil. ................................................................................ 88

Page 12: El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

VI

Tabla 13 – Cuentas de ahorro ➯ datos de cierre en 2002. ...................................................... 99

Tabla 14 – SBPE – Captación neta, contrataciones inmobiliarias y morosidad. .................... 100

Tabla 15 – SFH – Financiaciones de viviendas (nº de unidades). ......................................... 101

Tabla 16 – SBPE – Índices de Morosidad – porcentaje de los contratos %. .......................... 103

Tabla 17 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro (1992/01) – Unidad y R$Millones ...................................................................... 104

Tabla 18 – Inversión de los recursos del SBPE consolidado instituciones ➯ privadas

públicas y caixas (valores constantes R$mil). .................................................. 117

Tabla 19 – Comportamiento del valor de las mensualidades considerando los efectos de los miniajustes y los planes de estabilización económica. ................................ 123

Tabla 20 – Consolidado de las instituciones públicas y privadas (R$mil). ............................. 133

Tabla 21 – Factores generadores del déficit do FCVS. .......................................................... 134

Tabla 22 – FGTS – Recaudación y retiradas – valores constantes (*) – R$1. ....................... 144

Tabla 23 – Financiación de viviendas con recursos del FGTS – programas de la CAIXA. .... 147

Tabla 24 – Financición de viviendas con recursos SFH (R$ Millones). .................................. 148

Tabla 25 – Evolución TR e índices de precios. ...................................................................... 159

Tabla 26 – Accioness importantes para el desarrollo de la titulizacion estadounidense. ....... 208

Tabla 27 – Evolución viviendas financiadas en España (1984/90) Miles de Viviendas. ......... 282

Tabla 28 – Emisiones netas de renta fija (España). ............................................................... 312

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VII

THE ROLE OF MORTGAGE-BACKED SECURITIES IN THE PROCESS OF HABITATION

FINANCING – AN ANALYSIS FOR THE BRAZILIAN ISSUE

Abstract

The intention of the Thesis is to study the matter of house financing in the context of Brazilian

economy.

The focus will be the habitation financing in Brazil starting with a deep diagnosis of its current

financing system, the so-called Sistema Financeiro da Habitação – SFH. It will be held an

analysis of its history since its creation to its current worn out situation. Affairs like lack of

houses, funds, macroeconomic surroundings and involved elements behavior‟s (contractors,

financial agents, borrowers and specially the government) will be analyzed in the context of

habitation financing in Brazil.

Thereon, we will examine the operational situation of real property financing system (Sistema

de Financiamento Imobiliário –- SFI) created in the year of 1997, with the modernization of

house financing issue in Brazil as its main goal.

The granting of mortgage-backed securities (securitization) will be studied completely,

examining the various attempts in the use of it, particularly the American and the Spanish,

discussing their adaptability in the context of Brazilian economy.

The opinion of building businessmen concerning the process of habitation financing, especially

about the mortgage-backed securities (securitization) matter, will be obtained with the help of a

poll, planned from a representative exhibit of building enterprises in the Metropolitan Region of

Belo Horizonte – RMBH, in Brazil. The intention of this poll is to confirm what in theory is

explained in the Thesis.

The search for an efficient instrument for habitation financing in growing economies, like the

Brazilian, will always appear throughout the work, presenting as a conclusion a proposal that

brings more success to this important task.

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VIII

EL PAPEL DE LA TITULIZACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN EL PROCESO DE

FINANCIACIÓN DE VIVIENDAS - UN ANÁLISIS PARA EL CASO BRASILEÑO

Resumen

La Tesis intentará estudiar exhaustivamente la cuestión de la financiación de viviendas en el

contexto de la economía brasileña.

Inicialmente, la tesis hace un profundo diagnóstico de su actual sistema de financiación, el

llamado Sistema Financeiro da Habitação – SFH, a través de un análisis de todo su recorrido

desde su creación hasta su actual agotamiento. Temas como déficit de viviendas, fondos,

entorno macroeconómico y el comportamiento de los agentes involucrados (constructores,

prestatarios, agentes financieros, inversionistas mutualistas y sobre todo el gobierno) serán

analizados en el contexto de la financiación de viviendas brasileño.

A continuación, se examinará el funcionamiento del Sistema de Financiación Inmobiliaria – SFI,

creado en el año de 1997 como forma de modernizar el tema de financiación de viviendas en

Brasil.

La titulización de créditos hipotecarios se estudiará en su totalidad, examinándose distintas

experiencias de su aplicación – principalmente la estadounidense y la española -, discutiendo

la viabilidad de su uso en el contexto de la economía brasileña.

La opinión de los empresarios constructores acerca del proceso de financiación de viviendas –

especialmente sobre el tema de la titulización hipotecaria – se obtendrá mediante una

encuesta, diseñada a partir de una muestra representativa de constructoras de la Región

Metropolitana de Belo Horizonte – RMBH, en Brasil. Se intenta con esta encuesta ratificar, en

la práctica, lo analizado en la tesis.

La búsqueda de una herramienta eficaz para la financiación de viviendas en economías

emergentes como la brasileña estará siempre presente por todo el trabajo, terminando con la

presentación de una propuesta que logre más éxito en esta importante tarea..

Page 15: El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

Daniel Ítalo Richard Furletti

1

1 Prólogo – Consideraciones Iniciales

1.1 Consideraciones Iniciales

En primer lugar, es indispensable mencionar las razones del interés en estudiar el proceso

brasileño de financiación de viviendas, disecando el tema desde la primera política

formalmente constituida e implantada en el País – a comienzos de la década de 60 – hasta los

días actuales, o sea, hasta finales de 2002.

Básicamente, son tres las razones: El autor trabaja hace más de veinte años como asesor

económico de gremios que reúnen empresarios constructores, como son el Sindicato de la

Industria de la Construcción Civil en el Estado de Minas Gerais (SINDUSCON/MG) y la Cámara

Brasileña de la Industria de la Construcción Civil (CBIC). Desde esa perspectiva, pudo sentir de

cerca toda la problemática del proceso de financiación inmobiliaria y más que eso, vivió la

angustia de ver en toda su magnitud la ineficiencia del proceso de financiación inmobiliaria en

vigor, más concretamente, del de viviendas, pese a su apremiante necesidad desde el punto de

vista económico y social. Él sentía la necesidad de estudiar minuciosamente esta cuestión, ya

que el sistema que existía no era eficaz y porque otro que quería salir a luz – aunque más

moderno desde el punto de vista de la técnica financiera – no acababa de fraguar. Como

mínimo, era imperioso elucidar esas cuestiones.

Otra razón se debe al hecho de que la vivienda es una necesidad primaria para el ciudadano y

para todas las actividades que el mismo tiene que desempeñar. Es tan indispensable para el

ser humano, como el alimento que tiene que consumir. Uno no vive ni se desarrolla como

persona y ciudadano, mientras no tenga un sitio para vivir: una vivienda, pues. Y a pesar de

que la mayoría de las Constituciones de los países democráticamente establecidos contemplen

la vivienda como un derecho básico, en la práctica no siempre los gobiernos interpretan el tema

de esa manera.

Otra cuestión que motivó este trabajo fue la importancia estratégica desde el punto de vista

económico, que desempeña la industria constructora de viviendas, especialmente en las

economías en desarrollo, denominadas emergentes. Esto exige una búsqueda intensa de

mecanismos eficientes para la financiación inmobiliaria, considerando no solamente el ámbito

social sino que también el económico.

Existe una vasta producción académica acerca del tema de la vivienda..1 Sin embargo, en

calidad de asesor de empresas constructoras, el estudio del tema desde el punto de vista

empresarial y en un País con una enorme carencia de viviendas – al punto de comprometer la

dignidad de sus ciudadanos – pasó a ser para el autor casi una obligación, un deber

profesional, conjugado a otro mayor: el deber cívico.

1 Una buena revisión de los trabajos realizados en este campo se pudo encontrar en el estudio: SMITH,

L.B.; ROSEN, K. T.; y FALLIS, G., Recent Developments in Economic Models of Housing Markets, Journal of Economic Literature, vol. 26, marzo 1998, p. 29-64.

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El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

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Al leer la tesis alguien podría cuestionar que el estudio del proceso de financiación de viviendas

no podría prescindir de una previa caracterización del producto, del bien, de la mercancía:

Vivienda, desde su aspecto económico y político, ofreciendo un análisis de su oferta y

demanda – potencial y efectiva. Además de ello, el análisis de la dinámica financiera

inmobiliaria exige el examen de la interacción de los agentes que hacen valer su influencia,

como también sus variables fundamentales tales como la cuestión de las políticas públicas

relacionadas a la vivienda y sus instrumentos – especialmente los subsidios, explícitos e

implícitos, el control de alquileres y además, la reglamentación de la parcelación, uso y

ocupación del suelo.

Además, este tipo análisis podría conllevar el propósito de fundamentar posibles correlaciones

univariadas e incluso, regresiones diseñadas con base en series de datos de la economía

brasileña, involucrando variables macroeconómicas tales como: tipos de interés, tasa de

inflación, evolución del producto interior bruto, del ahorro interno, nivel del desempleo y el

número de viviendas financiadas. Tales correlaciones y regresiones reflejarían las

interrelaciones que las variables y agentes identificados en los posibles modelos de demanda y

oferta del bien vivienda podrían provocar en toda la dinámica del proceso de financiación de

viviendas brasileño.

De todos modos, hay que destacar que este tipo de investigación no está contemplado en el

contexto de la tesis. El autor llegó incluso a recoger datos para la elaboración de este tipo de

estudio para la economía brasileña, (para el período entre 1978/2001), a ejemplo de lo que

realizó en un trabajo de investigación de su curso de doctorado en la Universidad de Deusto-

SS, relativo a la economía y el sector de construcción civil españoles. Empero, las

correlaciones y regresiones no resultaron tan satisfactorias como las elaboradas para el caso

español, lo que conllevó a que no se tratara esta cuestión en la presente tesis, desechando por

lo tanto los análisis de la economía y política de viviendas que serían explicados, más adelante,

por dichas herramientas econométricas. El principal problema enfrentado fue el no haber

encontrado los datos que reflejaban el total de las viviendas financiadas en Brasil. Los números

obtenidos eran sólo respecto a las viviendas financiadas en el ámbito del SFH, lo que

invalidaría el análisis en su totalidad.

Así pues, la tesis no se dedicó a examinar estas cuestiones, aunque las mismas podrían ser

importantes para futuros trabajos de investigación, a partir del presente trabajo.

1.2 Objetivo de la Tesis

¿Por qué el sistema vigente volcado para la financiación inmobiliaria (Sistema Financiero de la

Habitación – SFH) se agotó a sí mismo? ¿Y por qué la técnica de la titulización hipotecaria,

representada en Brasil por el Sistema de Financiación Inmobiliaria (SFI), formalmente

implementado, no acaba de fraguar, a pesar de estar ya institucionalmente constituido a través

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El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación de viviendas – un análisis para el caso brasileño

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