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El Principio de Especialidad y la técnica del folio real es el más usado por los sistemas registrales pues mientras el titular cambia, el predio o finca suele permanecer siempre, aunque sujeta a posibles variantes en su aspecto cuantitativo y cualitativo. El principio de especialidad tiene una triple manifestación reconocida por casi toda la doctrina pues ésta es la forma ideal de conocer en todo momento la historia y situación de cada inmueble. Gomez Gálligo (1995) considera que por la triple manifestación de este principio, la doctrina jurídica se ha cuidado de destacar su evolución como un fenómeno aplicable a todo derecho real.
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El Principio de Especialidad y el Predio como base
objetiva y material del Registro de Predios
Por: Rosario Guerra Macedo
Vocal Tribunal Registral - SUNARP
Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad
jurídica deseado, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna
duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser
objeto de la misma (Manzano Solano & Manzano Fernandez, 2008). Por esta
razón, la doctrina hipotecarista habla del Principio de Especialidad o de
Determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria
claridad o trasparencia.
El principio de especialidad y la técnica del folio real es el más usado
por los sistemas registrales pues mientras el titular cambia, el predio o finca
suele permanecer siempre, aunque sujeta a posibles variantes en su aspecto
cuantitativo y cualitativo (Chico y Ortiz, 2000)
El principio de especialidad tiene una triple manifestación: la unidad real
de la finca, la identificación del titular registral y la especificación del
derecho inscrito. La triple manifestación del principio de especialidad es
reconocida por casi toda la doctrina pues ésta es la forma ideal de conocer en
todo momento la historia y situación de cada inmueble. Gomez Gálligo (1995)
considera que por la triple manifestación de este principio, la doctrina jurídica
se ha cuidado de destacar su evolución como un fenómeno aplicable a todo
derecho real. (Gómez Gálligo, 1995)
María Goñi (2005) considera que la expresión que mejor define el núcleo
del principio de especialidad es la siguiente: “La especialidad registral consiste
en definir o especificar todos los elementos de la relación jurídico-registral.
Entendiendo por ésta, todas las situaciones jurídicas inscribibles, es decir,
aquellas susceptibles de ser inscritas y oponibles, lo cual implica tanto el sujeto
(titular registral), como el objeto (finca y derecho), amén de las múltiples
circunstancias particulares que nos sirven para identificarlas y diferenciarlas de
otras.” (Goñi Rodriguez de Almeida, 2005)
El principio de especialidad puede ser considerado un principio
requisito de la calificación registral y a la vez un principio efecto de la
publicidad registral. Siendo un principio requisito en la calificación es necesario
que se identifique tanto al titular registral como al predio objeto de rogatoria.
Como un principio efecto, tenemos que la publicidad que se proyecta a través
de los asientos registrales, están directamente relacionada a cómo se identifica
el predio.
En cuanto a su naturaleza, algunos autores consideran que el principio
de especialidad es la manifestación formal del Registro. Goñi (2005) considera
que la verdadera esencia del principio de especialidad “reside en su aspecto
material, y no por el formal”, y es por ello que sólo mediante sus efectos es
posible entender a los otros principios hipotecarios. “Por tanto, el principio de
especialidad es un principio independiente de los demás principios, con su
propia identidad, pero, a la vez, necesario para el desarrollo del resto de los
principios, pues se coloca como base de todos ellos, como punto de partida”.
En nuestro sistema registral, a diferencia de otros principios registrales,
el Principio de Especialidad o Determinación no se encuentra previsto en el
Código Civil, por lo que, hasta la vigencia del Reglamento General de los
Registros Públicos aprobado por Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN, se
encontraba disperso en las normas específicas de cada Registro, en sus
distintas manifestaciones de folio real o personal (Reglamento de las
Inscripciones, Ampliación del Reglamento de las Inscripciones, Reglamento de
Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, Reglamento del Registro de
Testamentos, etc.). No existía, entonces, una regla general aplicable a todos
los Registros Jurídicos.
Actualmente se encuentra regulado por el artículo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución Nª 197-2013-
SUNARP/N el cual lo regula de la siguiente manera:
“Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán
todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por
cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente.”
Su antecedente más antiguo lo encontramos en el Reglamento de las
Inscripciones aprobado el 21 de diciembre de 1936, sección primera título II.
Luego el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por
Resolución Nª 540-2003-SUNARP/SN, lo reguló en forma específica al igual
que los Reglamentos que lo sucedieron aprobados por Resolución 248-2008-
SUNARP-SN y 197-2013-SUNARP/SN.
Cabe precisar que de las dos maneras que se puede llevar el Registro de
Predios: Personal y Real, el sistema registral peruano ha optado
tradicionalmente por el de folio real. La llevanza del Registro por predios como
base del sistema de folio real, es una de las manifestaciones del principio de
especialidad. De este modo el sistema registral peruano ha seguido el modelo
español y éste a su vez ha seguido el modelo germánico.
La aplicación del principio de especialidad a través del folio real, se
materializa entre otras normas en el artículo 11 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios que establece como función del área
de catastro la identificación del predio. De este modo se deja de lado la función
jurídica del Registrador. Consideramos que se comete un error al considerar
que la identificación del predio es una labor más técnica que jurídica.
La base objetiva del Registro: El Predio
El Predio o finca puede ser definida desde diversos enfoques. Es común ver
en la doctrina los enfoques Material, Funcional y Registral. Como finca
material, Roca Sastre, citado por Antonio Manzano (2008) la define como un
trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y perteneciente
o destinado a pernecer a un solo propietario o a varios en común. Al concepto
puramente físico de finca –trozo de terreno- se añade el dato jurídico, cual es la
atribución a un titular o sujeto de derecho. (Manzano Solano & Manzano
Fernandez, 2008)
El concepto de finca funcional nace para poder dar satisfacción a los fines
de orden social y económico inherente al derecho de la propiedad. De este
concepto nace la llamada propiedad horizontal (Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común), conjuntos habitacionales, etc.
Podemos también vincular al predio con la idea de propiedad, pues en
nuestro sistema actual vigente a partir de la Ley 29151, no existen predios que
sean rea nullis, es decir que todo predio no inscrito y que no pertenezcan a
particulares, a Comunidades Campesinas o Comunidades Nativas son de
dominio del Estado.
El Predio Catastral:
El predio o parcela catastral es la representación gráfica de la riqueza
territorial aparente en el espacio. Vásquez Asenjo (2013) comparando a la
finca registral con la parcela catastral sostiene que “la finca registral es la
porción del territorio delimitado por el dominio de una o varias personas y
la parcela catastral es la unidad descriptiva básica del inventario de la
riqueza territorial aparente. La finca es el dominio y la parcela es la
apariencia”. (Vasquez Asenjo, 2013)
El predio catastral está definido en el artículo 3 del Reglamento de la Ley
28294 aprobado por Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, define al Predio
como “Es la superficie delimitada por una línea poligonal y cerrada; y se
extiende al subsuelo y sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y el subsuelo los
recursos naturales, los yacimientos arqueológicos y otros bienes regidos por
leyes especiales”.
El mismo reglamento prevé la asignación de un Código Único
Catastral – CUC, por lo que se entiende que los predios catastrales están
identificados con el CUC, luego de pasar por el proceso previsto en la Ley
28294. Son predios catastrales también aquellos identificados con código
de referencia catastral asignados por los entes generadores de catastro el
cual es independiente del CUC.
Es así que algunas municipalidades que cuentan con su catastro propio
han identificado a los predios de su jurisdicción con sendos códigos de
referencia catastral. Igualmente las entidades formalizadoras como el
otrora Proyecto de Titulación de Predios y Catastro Rural (PETT), así
como COFOPRI, han asignado códigos de identificación a los predios
rurales y urbanizaciones populares respectivamente.
Es de señalar que las características físicas del predio catastral han
sido verificadas en el campo a diferencia de los predios registrales cuyas
características físicas responden en su mayoría a una determinación de los
contratantes o propietarios del predio.
El Predio Registral
La noción de finca registral es mas amplia que la finca en el sentido
material. En concepto de finca en el sentido registral implica una noción que
supera tres anteriores: material, funcional o catastral.
Para algunos autores, la cualidad de la finca registral viene
determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o
un derecho inmueble como objeto de un folio registral. Bajo esta optica finca
todo aquello que abre folio en el Registro.
Gómez Galligo (Gómez Galligo & Del Pozo Carrascosa, 2006) lo define
“es un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y objeto
de derecho de propiedad”.
La postura de asumir al predio o finca registral como un concepto
meramente formal es criticado por García García (1995), al considerar que
dicha postura desvincula a la finca de la realidad, que es precisamente lo
contrario de lo que es la finca registral, pues si esta tiene algún sentido es por
ser la misma finca material, una vez que accede a los libros registrales. La
posible falta de coincidencia entre la finca material y finca registral se deberá a
un problema patológico de falta de concordancia entre el Registro y la realidad
que no interesa a efectos definitorios de la finca registral, sino únicamente a
efectos de tomar medidas correspondientes para restablecer el paralelismo
imprescindible entre ambos conceptos. (García García, 1995)
En la línea de García García (1995), predio registral “Es un bien
inmueble consistente en el espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria y objeto de tráfico
como unidad, y por ello susceptible de abrir folio registral, conforme al principio
de especialidad”.
En línea de García García aplicado a nuestro sistema registral, son
predios registrales:
- Una superficie de terreno incluida dentro de una línea poligonal,
con edificación o sin ella.
- Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
- Las zonas comunes aunque no constituyan una unidad sin
solución de continuidad.
- Los aires o el derecho a la sobreelevación de una edificación
previsto dentro de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común.
- Una unidad funcional de dos secciones exclusivas: departamento
más garaje, departamento más depósito, departamento más
garaje mas depósito.
- El derecho de superficie constituido sobre o bajo del suelo o de
ambos.
- Las vías públicas luego de la independización de los lotes
conformantes de una habilitación urbana.
Jurisprudencia Registral vinculada a la identificación del Predio
Entre las observaciones más comunes en la primera instancia registral
tenemos la discrepancia que puede haber entre la descripción del predio que
consta en la partida con el que consta en el título. Al respecto, uno de los
alcances de la calificación es la confrontación de la adecuación de los títulos
con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de
practicar la inscripción. El artículo 32 del RGRP, señala expresamente que la
adecuación con los antecedentes registrales, llámese títulos archivados, se
efectuará de manera complementaria sin perjuicio de la legitimación de los
asientos de inscripción.
La conjugación de los princpios de especialidad y legitimación no implica
una adecuación exacta en cuanto a la descripción literal que aparece en el
asiento registral como parece entender en la primera instancia registral. Ya se
ha explicado que un predio puede ser descrito de diversos modos. Si
asumimos que el principio de especialidad no se basa en aspectos meramente
formales sino materiales, es decir de lo que se trata es llegar al convecimiento
de límite del derecho protegido, bastará que de la evaluación de los elementos
descriptivos se llegue a la conclusión de que trata del mismo predio.
Dada la cantidad de observaciones recurrentes sobre el mismo tema el Pleno
del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA
“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de
transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación
siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la
identificación del mismo”.
Este criterio fue adoptado en las Resoluciones Nº 507-2001-ORLC/TR del 14
de Noviembre de 2001, Nº 464-1997-ORLC/TR del 12 de Diciembre de 1997,
Nº 305-2000-ORLC/TR del 28 Septiembre de 2000 y Nº 45-2002-ORLC/TR del
24 de Enero de 2002
El precedente ya tiene más 11 años, no obstante los registradores siguen
denegando la inscripción de actos inmobiliarios argumentando discrepancias
con el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de
especialidad.
De la revisión de las resoluciones del Tribunal Registral se constata diversos
supuestos de aplicación del precedente aludido (Ver cuadro IV):
En las resoluciones como la N° 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 se
revocaron las observaciones basados en la supuesta falta de adecuación por
haberse consignado en forma errada la jurisdicción del Predio, esto es el
distrito a donde se ubica. En estos supuestos el Tribunal habría considerado la
creación de nuevos distritos basados en la Ley, por lo que no era necesario
acompañar certificado de jurisdicción.
En otras resoluciones entre la que se encuentra la número 112-2013-SUNARP-
TR-L del 8 de marzo de 2013, no se consideró un obstáculo la discrepancia en
cuanto a linderos y medidas perimétricas.
En resoluciones como la número 1277-2013-SUNARP-TR-L del 6 de agosto de
2013 y la Resolución 1612 del 31 de octubre de 2012 se consideró que la
discrepancia en cuanto a la denominación de la unidad inmobiliaria no era
obstáculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido en las
resoluciones números 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N°
630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012 se revocaron
observaciones basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle,
pues existían otros elementos de identificación. Como ya se ha explicado un
predio puede identificado o descrito de diversas formas.
Bibliografía Chico y Ortiz, J. M. (2000). Estudios sobre Derecho Hipotecario. Barcelona: Marcial Pons.
García García, J. M. (1995). La Finca como Base del Sistema Inmobiliario. Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario: Número Conmemorativo de los 50 Años de la Reforma
Hipotecaria de 1944, 267-323.
Gómez Gálligo, F. (1995). El Principio de Especialidad Registral. Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario Número Conmemorativa de los 50 años de la Reforma Hipotecaria de
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Gómez Galligo, F. J., & Del Pozo Carrascosa, P. (2006). Lecciones de Derecho Hipotecario.
Madrid: Marcial Pons.
Goñi Rodriguez de Almeida, M. (2005). El principio de Especialidad Registral. Madrid:
Cuadernos de Derecho Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y
de Bienes Muebles de España.
Manzano Solano, A., & Manzano Fernandez, M. (2008). Instituciones de Derecho Registral.
Madrid: Centro de Estudios. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
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