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El principio de exactitud registral desde la óptica de las bases gráficas registrales: algunas reflexiones.

Mª. Elvira Afonso Rodríguez Pfra. Titular Derecho Civil ULL.

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esquema

  Inscripción, ex art. 9LH y principio de exactitud, ex art. 38 LH

  Planteamiento general.   Estado de la cuestión: interpretación del alcance del

art. 38   I. La presunción de exactitud no alcance a los

datos físicos descriptivos de la finca.   II. La presunción de exactitud se extiende a los

datos de hecho delimitadores del dominio.   Algunas reflexiones.

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Datos de la inscripción   Art. 9 LH, dispone que “Toda inscripción que se haga

en el Registro expresará las circunstancias siguientes:   1ª. La naturaleza, situación y linderos de los

inmuebles objeto de la inscripción…. Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente”

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Presunción de exactitud   Al acceso tabular de las fincas en los términos

señalados en el art. 9 LH, atribuye el art. 38 LH una protección registral que se articula, entre otros, a través del principio de exactitud registral, conforme al cual “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismo”

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Planteamiento del problema   Partiendo de estas previsiones legales, el objetivo de mi

intervención, es:   De una parte, reflejar el estado de la cuestión en torno al alcance

de esta presunción de exactitud (ex art. 38 LH),

  Y de otra, expresar algunas de las REFLEXIONES que me sugiere al análisis del principio de exactitud registral, -con la consabida limitación de su eficacia a los aspectos jurídicos reales que constan en el asiento-, en su relación con el último inciso del art. 9 1ª LH, que preve que “Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correpondiente “, o las llamadas bases gráficas registrales, según la terminología empleada por VAZQUEZ ASENJO.

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Planteamiento del problema   Reflexiones con las que pretendo responder a interrogantes

tales como:   ¿Qué eficacia jurídica, y qué tratamiento legal merecen las

bases gráficas registrales?

  ¿Debe mantenerse en los términos hasta ahora consagrados el principio de exactitud registral con su consabida limitación a los datos jurídicos?

  La identificación de la finca que se opera a través de esas bases gráficas registrales, en los términos en que están son concebidas por VAZQUEZ ASENJO, ¿supone un valor añadido a los meros datos fácticos expresados en el título inscrito?

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión

  I. La presunción de exactitud consagrada en el Registro, ex art. 38 LH, sólo alcanza a los datos jurídicos, de modo que la fe pública del Registro, en su acepción amplia, (legitimación y exactitud) actúa asegurando la existencia y contenidos de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de las fincas.

  Argumentos:   A. Prevalencia de la presunción legal posesoria ex. art. 448 c.c. sobre la

presunción de exactitud del art. 38 Lh;

  B. Carencia de una base física fehaciente, que avale dichos datos fácticos;

  C. Los datos descriptivos responden a las simples declaraciones de los otorgantes, lo que impide que la garantía que presta el Registro al titular registral pueda alcanzar a los meros hechos materiales, tanto a efectos de la fe pública como de la legitimación registral.

  El concepto de inexactitud registral (art. 39 y 40 LH) sólo se refiere a derechos.

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión.

  D. Excepción: Inmatriculaciones posteriores a Ley 13/1996 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, respecto de las cuales se prohíbe el acceso de las fincas al Registro (ex art. 53, en su apart. 7), si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título.

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión   II. La presunción iuris tantun propia del principio de

legitimación y exactitud registral se extiende a todas las circunstancias descriptivas de la finca, desplazando la carga de la prueba a la parte que contradiga la presunción mencionada.

  Argumentos:   A. CLASICO: El art. 38 LH no excepciona las mismas “de todos los efectos

legales” que proclama el citado principio de exactitud. Esto es, la presunción alcanza a dichos datos físicos o descriptivos, por cuanto estos datos de hecho son elementos integrantes de la situación jurídica y de extensión del objeto del derecho y de la titularidad, y no meros hechos.

  B. NUEVO. A este argumento, ya clásico, se suma, el nuevo tratamiento legal, que según VAZQUEZ ASENJO han recibido las bases gráficas registrales, -ex art. 9 LH apart. 1º, último inciso-, y la interpretación que de las mismas ofrecen el citado autor.

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión   Esto es, junto al tratamiento que han recibido las

bases gráficas que se incorporan al título, (esto es, la base gráfica catastral o urbanística) y que sólo imponen al Registrador la obligación de recibir, archivar y tomar la oportuna nota marginal de referencia advirtiendo de la existencia del archivo de la referida base gráfica, entiende VAZQUEZ ASENJO que el citado art. 9 LH, apart. 1º. último inciso, da un paso más, al respaldar y regular las bases gráficas específicamente registrales.

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión

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Interpretación del art. 38 LH. Estado de la cuestión

  CONCLUSIÓN: la información gráfica registral inscrita, debe recibir el mismo tratamiento normativo que se dispensa a los asientos registrales; esto es, debe beneficiarse de las bondades del principio de exactitud registral, ya que:

  en dicha información gráfica territorial incorporada al asiento, hay calificación registral, en cuanto el registrador validará o no la información;

  hay despacho de la base gráfica que inicialmente se presentó incorporada al título, creándose una base grafica registral independiente de la aportada;

  hay publicidad del trabajo registral realizado a través de la base gráfica registral;

  y no se hace depósito o archivo alguno de material ajeno al Registro.

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reflexiones   1. Materia muy compleja   2. No comparto la postura explicitada, ya que si bien

es cierto que las bases gráficas registrales, en los términos en que han sido referidas, están en la línea de garantizar o procurar al adquirente la completa certeza de la realidad material del objeto de su derecho, -al tratar de coordinar la realidad física con la registral-, no integran el asiento, no forman parte del folio, ya que no dejan de ser una herramienta de los Registradores, que les faculta para dar un tratamiento informático a una serie de datos, suministrados unos por los particulares y/o procedentes otros de otras administraciones públicas.

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Reflexiones.   Datos como la descripción física de la finca, que resulta de

la referencia catastral, que habrá de aportar el que pretenda inmatricular o inscribir en lo sucesivo cualquier titularidad jurídico-real (art. 53 Ley 13/1996 de 30 de diciembre).

  En este sentido, es especialmente revelador el planteamiento que recoge la Ley Foral 12/2006, 21 de noviembre, cuyo art. 50 hace gravitar la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Registro de la Riqueza Territorial, partiendo de que los datos descriptivos y gráficos de las parcelas son competencia del Catastro, y deben ser aportados por éste al Registro de la Propiedad, en tanto que los datos jurídicos son competencia del Registro de la Propiedad, quién deberá suministrarlos o aportarlos al Registro de la Riqueza Territorial.

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Reflexiones   3. Si como había señalado, las bases gráficas, no integran el

asiento, no forman parte del folio, no gozan de los efectos jurídicos que se anudan al mismo, y por lo tanto, tampoco de la presunción de exactitud del art. 38 de la LH.

  4. Sin desconocer la diversa naturaleza del Registro, -como institución de carácter sustantivo-, y el Catastro, dotado de publicidad fiscal y adjetiva, me planteo, mirando hacia al futuro, ¿Qué sentido tendría la existencia de dos bases gráficas públicas, la catastral y la registral?

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Reflexiones

  4. A los efectos de la publicidad registral inmobiliaria, se impone que los títulos que se presenten en el Registro para su inscripción, sean objeto de examen, verificación o calificación. Pero esta función calificadora, se extiende de conformidad con el art. 18 LH, en relación con el art. 326 LH, a los títulos presentados en tiempo y forma, y a los asientos del Registro. Esto es, la función de calificación, sólo alcanza a la titulación presentada en orden a examinar su legalidad, y no a las bases gráficas.

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Reflexiones

  Calificación que llevará a cabo el Registrador fundándose en el título presentado y en el contenido del Registro, del que no forman parte las bases gráficas. Desde este punto de vista, entiendo que no puede afirmarse que la base gráfica “inscrita”, sea algo más que un simple dato de hecho, ya que si bien puede servirnos para definir y distinguir la extensión objetiva del derecho subjetivo, no por ello queda protegida legalmente, por lo que debe ser tratada como cualquier otro medio de prueba, y sometida a los criterios de valoración de la misma.

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Reflexiones   5. En consecuencia, si bien el Registro inscribe y proclama el

dominio sobre los bienes inmuebles, no inscribe ni proclama, al menos no con el mismo efecto, el objeto material del dominio, de modo que la protección legal derivada del principio de legitimación (art. 38 de la LH) y del de fe pública registral (art. 34) sólo alcanza al pronunciamiento formal sobre “quién “es dueño, pero no “de que se es dueño”.

  Doctrina ésta, que, entiendo, no pretende alterar el art. 9 1ª último inciso LH, al contemplar el tratamiento informático de las bases gráficas aportadas al Registrador, sino en todo caso, la exigencia de coordinación o convergencia entre el Catastro y el Registro, a partir de la referencia catastral.

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reflexiones   6. No deja de llamar la atención el dato de que pese

a las importantes modificaciones legales que ha sufrido la legislación hipotecaria, y pese a los muchos intentos de conciliar la realidad registral con la catastral, como un intento más de hacer convergen ambas realidades, no haya habido un pronunciamiento expreso de nuestro legislador, alterando el contenido y alcance del art. 38 LH.

  Contenido y alcance, insisto, que no vienen a modificar las bases gráficas registrales, en los términos en que han sido expresadas.

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reflexiones   En esta línea, es de subrayar como, sí ha previsto el legislador,

para las inmatriculaciones posteriores a Ley 13/1996, de 30 de noviembre 1996, la concordancia entre el Registro y el Catastro, elevando a la categoría de requisito constitutivo de la inscripción, -que impide el acceso tabular de las fincas al Registro-, esa convergencia entre el título y la referencia catastral, pero en cambio no ha alterado la regla del art. 38 Lh en relación con el tratamiento informatizado de las bases gráficas, previsto en el art. 9 1ª último inciso.

  Por lo demás, la citada norma permite concluir que todos los problemas de identificación de la finca, gravitan sobre la referencia catastral, la cual, en efecto, podrá ser objeto de tratamiento por el Registrador, mediante la correspondiente aplicación informática.

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Reflexiones

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Reflexiones

  8. Entiendo que no cabría extender a las bases gráficas registrales la presunción de exactitud y acierto, que cabe atribuir a las elaboradas por los servicios de la Administración Catastral, ya que no podemos olvidar que aquéllas no dejan de ser de elaboración unilateral por los propios Registradores, al dar un tratamiento informatizado a las bases gráficas procedentes de otras administraciones públicas.

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Reflexiones   9. La referencia contenida en el art. 9 apart. 1º

último inciso, a las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas, -en los términos en que está expresada-, nos sitúa ante algo diverso del folio registral, tal es así, que cuando el legislador ha querido que dichas bases gráficas (catastral, urbanística o plano topográfico) accedan al Registro, a modo de nota marginal, o como operación registral específica, exige el otorgamiento de acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

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Gracias por su atención

Mª. Elvira Afonso Rodríguez Pfra. Titular Derecho Civil ULL.