Los Principios Registrales Inmobiliarios

principio de inscripcinDerecho Registral InmobiliarioPRINCIPIO DE INSCRIPCIN EN SENTIDO MATERIALSe refiere a los efectos sustantivos del Registro en orden a la constitucin, transmisin o extincin del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles, los que pueden producirse civilmente o registralmente, segn los diversos ordenamientos.Desde este punto de vista, la inscripcin puede tener efectos constitutivos o efectos declarativos.La inscripcin tendr efectos constitutivos cuando el nacimiento, transmisin o extincin del derecho real ocurre no con la realizacin del negocio jurdico (el cual nicamente produce efectos obligacionales), sino con su entrada al Registro.Por ejemplo, en el sistema registral alemn rige el Eintragungsprinzip:Todas las relaciones jurdicas reales nacen solo al ser incorporadas al Registro.

Se diferencia tajantemente entre el negocio jurdico real y el convenio jurdico real (auflassung) dirigido a obtener la modificacin jurdica del inmueble o el derecho real: la transmisin formal del dominio est as desligada del negocio jurdico causal.Art. 873 BGB: Para la transmisin del dominio de una finca, para gravar una finca con un derecho, as como para la transmisin o el gravamen de tal derecho, son necesarios el convenio del titular con la otra parte acerca de la produccin de la modificacin jurdica y la inscripcin de esta modificacin en el Registro, siempre que la ley no disponga otra cosa.La inscripcin tendr efectos declarativos cuando el nacimiento, transmisin o extincin del derecho real ocurre con la realizacin del negocio jurdico (el cual produce efectos tanto obligacionales como reales).En este caso, la inscripcin es un factor sobreviniente que se inserta en el sistema civil de adquisicin derivada de derechos reales sobre inmuebles: no hace a la existencia del dominio o derecho real, sino a su oponibilidad frente a terceros, y su ausencia no perjudica la vigencia del derecho real.Art. 95 Efectos de la No Inscripcin. Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentacin en el Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripcin.A la formalidad registral no puede atribursele categora de modo de adquirir, por cuanto que ella no da vida a ningn derecho; tampoco convalida o sana los vicios del acto, ni modifica su esencia... No es simplemente publicidad-noticia; la requiere el legislador en el sentido de que los actos que deben ser transcriptos, si no lo son, carecen de... Este sustancial efecto oponibilidad atribuido a la publicidad del Registro... Celebrado un acto sujeto a transcripcin o inscripcin, puede oponerse a aquel tercero que traiga su derecho del propio causante o enajenante, sobre el mismo bien o derecho.De la Fuente Junco, ngelSignificado y Alcance de la Publicidad Registral en los Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio Real,Revista de Derecho Registral del Centro Internacional de Derecho Registral, n 2, 1974, pp. 15 y ss.Art. 49 LGRP Tercero Registral La inscripcin no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley...

Art. 76 LGRP No Convalidacin. La inscripcin no convalida los actos y contratos que sean nulos o anulables con arreglo a las leyes...En el Derecho nicaragense los efectos sustantivos de la inscripcin son en general declarativos, pues la transmisin del dominio se produce por mero efecto del contrato, sin necesidad de tradicin o inscripcin.Art. 2481 C. Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura pblica u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrn compelerse recprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y los dems requisitos necesarios para su validez.Art. 2530 C. La compraventa es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto.Art. 2534 C. Los contratos de compraventa de bienes races se otorgarn por escritura pblica, la cual se inscribir en el competente Registro de la Propiedad Inmueble.Art. 2540 C. La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si se hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.Sin embargo, existen algunos supuestos en el Derecho Civil nicaragense en los que la inscripcin puede considerarse constitutiva.Art. 1479 C. El usufructo que ha de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdr si no se otorgare por instrumento pblico inscrito.Si se establece por testamento, debe tambin ste a su tiempo, inscribirse para que exista el usufructo.Art. 2479 C. La permuta se reputa perfecta por el mero consentimiento, salvo que una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes races, o derechos de sucesin hereditaria, en cuyo caso, para la perfeccin del contrato ante la ley, ser necesario escritura pblica debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.Art. 2768 C. No valdr la donacin entre vivos de cualquier especie de bienes races, si no es otorgada por escritura pblica debidamente inscrita.Art. 3900 C. El contrato de anticresis es nulo si no se constituye por escritura pblica inscrita.Ms discutible es el caso de la hipoteca:Art. 3772 C. La hipoteca debe constituirse por escritura pblica e inscribirse en el competente Registro.Art. 3816 C. La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los Registros tenidos a este efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.PRINCIPIO DE INSCRIPCIN EN SENTIDO FORMALSe refiere a la tcnica o mecnica usada para extender los asientos o partidas en los libros del Registro.Existen tres sistemas bsicos para realizarlo:Sistema de transcripcin.Sistema de encasillado.Sistema de inscripcin propiamente dicha.Sistema de transcripcinLa transcripcin supone archivar en el Registro el documento que se presenta, bien acudiendo a un duplicado, bien copindolo ntegramente.Es un sistema menos evolucionado, que responde a las primeras fases de la publicidad registral.Es usado por el sistema registral francs.Sistema de encasilladoEs propio del sistema alemn; en los libros del Registro existen previamente unas casillas en las que se refleja abreviada o sumariamente el derecho que resulta del documento.Es apropiado en legislaciones que establecen un numerus clausus de derechos reales, puesto que los derechos estn tipificados en su enumeracin y en su contenido.No puede aplicarse en legislaciones que permiten a los particulares crear nuevos derechos reales o modificar los existentes.Sistema de inscripcin propiamente dichaEs conveniente en las legislaciones que tienen un numerus apertus de derechos reales, en los que un encasillado sera incapaz de recoger las variaciones, matices o alteraciones que los particulares pueden introducir. En la inscripcin se extracta aquello que del documento tiene caracteres de derecho real inmobiliario y, por lo tanto, susceptible de publicarse a travs del Registro, excluyendo pactos obligacionales y situaciones no inscribibles.El Derecho Registral Inmobiliario nicaragense recoge un sistema de numerus apertus de derechos reales y un sistema de inscripcin, indicando expresamente la Ley de la materia qu contenido del documento debe ser extractado para confeccionar el asiento registral.Art. 73 Ttulos Objeto de Inscripcin. En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirn, anotarn o cancelarn:1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio as como el usufructo, uso, habitacin, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;Art. 86 Primera Inscripcin en el Registro. La primera inscripcin en el Registro sobre un bien inmueble ser la del documento en que se constituya el dominio y se practicar con arreglo al procedimiento y requisitos previstos en esta Ley. Ninguna autoridad judicial podr adjudicar derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn inscritos a favor de quien ha resultado afectado en el juicio correspondiente.Los derechos reales limitados no podrn tener acceso al Registro sin que conste previamente el dominio sobre los mismos.