Españ - bbva.com · Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016 . Se aproxima una desaceleración . Precios del petróleo bajos pero revisados al alza

Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016

Situación

• Españ

Inmobilia Situación

Segundo Semestre

2016


2

El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario

La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda

En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda

La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años

La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector

Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España


Global


EE. UU. España

Eurozona

China 2017 2016

Baja Sube

Crecimiento mundial Débil, incierto y vulnerable a riesgos

2017 2016

2017 2016

2017 2016

Fuente: BBVA Research

1,6 2,0 3,1 2,3

1,6 1,5

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3,0 3,2

Mundo 2017 2016

Latinoamérica

2017 2016

2,2 - 0,0

4 Se mantiene


5

Prob

abili

dad

a co

rto

plaz

o

Severidad Fuente: BBVA Research

Vulnerabilidad en emergentes (endeudamiento

empresarial)

Brexit, crisis institucional

europea, Italia,

Grecia… Crisis

financiera en China

Riesgos globales Un escenario geopolítico complejo

Ralentización de la

economía de EEUU

(“Efecto Trump”)


España


Se confirma el sesgo positivo en 2016 Se revisa a la baja el crecimiento esperado en 2017

7 Fuente: BBVA Research a partir de INE

2015

2017

2016

3,2% 3,1% 2,3%


Se confirma el sesgo positivo en 2016 Demanda interna y exportaciones: puntos de apoyo

8 Fuente: BBVA Research a partir de INE

España: contribuciones al crecimiento anualizado del PIB (promedio 3T15-2T16)

El consumo privado destaca como motor del crecimiento a corto plazo

Las exportaciones recuperan tracción pero su dinamismo se ve parcialmente compensado por la aceleración de las importaciones

La inversión productiva crece a pesar de haberse desacelerado durante el último año

Consumo privado

Inversión en M&E

0,5

Demanda externa neta

0,5

Resto demanda doméstica

0,2 2,1


Se aproxima una desaceleración Menor crecimiento en EE.UU. y brexit en contra

Impacto estimado del brexit en el crecimiento del PIB en 2017 (diferencia respecto a escenario base en pp)

9

Efecto en el PIB de España -0,4 -0,3%

-0,4%

-0,5%

-0,6%

Fuente: BBVA Research a partir de INE

Moderador

Notas de la presentación

Brexit (y caída en otras economías desarrolladas como EE.UU.)


Se aproxima una desaceleración Precios del petróleo bajos pero revisados al alza

10 Fuente: BBVA Research

España: impacto de la revisión acumulada del precio del petróleo (desviación del crecimiento anual en pp respecto al escenario base de hace seis meses)

El grueso del abaratamiento energético se debe a un aumento de la oferta y su impacto es positivo

Sin embargo, los precios se revisan al alza y, por tanto, su impacto a la baja

El soporte que proporciona este factor al crecimiento podría alcanzar en promedio los 0,6pp en 2016-2017

0,0

0,4

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2016 2017

Estimación en febrero de 2016 Estimación actual

Moderador


Turismo (aportaciones de Juan e Ignacio)


11

Se aproxima una desaceleración Política monetaria a favor pero con impacto decreciente

La disminución de los tipos de interés en el crédito bancario ha sido uno de los factores que más han favorecido el crecimiento en los últimos años

El riesgo de crédito y la barrera del tipo de interés cero sugieren que el impacto más relevante podría haber quedado atrás

España: contribución de la oferta de crédito al crecimiento del PIB (pp)

Fuente: BBVA Research

0,00

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0,75

1,00

1,25

2014 2015

Moderador


Política monetaria con un impacto decreciente


Se aproxima una desaceleración La incertidumbre se mantiene elevada

12 Fuente: BBVA Research a partir del EPU de Baker et al. (2015)

España: Incertidumbre de Política Económica (SM12 del componente idiosincrático en desviaciones típicas) Esta fuente de incertidumbre podría

estar restando 7 décimas al crecimiento del bienio 2016-2017

Es particularmente importante que no se prolongue la incertidumbre y se cumpla con el compromiso de reducir el déficit a niveles en torno al 3% del PIB a finales del año siguiente

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Elecciones generales


Sector Inmobiliario


Fuente: BBVA Research a partir de CIEN

España: venta de viviendas (acumulado 12 meses)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte La venta de viviendas continúa al alza

Las transacciones residenciales aumentaron el 11,8% interanual en los siete primeros meses del año

El progresivo descenso del inventario de vivienda nueva y la escasa salida al mercado de obra terminada están condicionando la elección de los hogares

En el primer semestre del año las operaciones de vivienda nueva apenas representaron el 10% del total.

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Fuente: BBVA Research a partir de MFOM

España: venta de viviendas (indicador de normalización al 2T16)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte Se aprecia una elevada heterogeneidad regional

Las ventas de viviendas acumulaban diez trimestres consecutivos de crecimientos interanuales

La consolidación de la recuperación de la demanda es una realidad en casi todas las comunidades autónomas

En Baleares, Cataluña, Madrid o Canarias, la demanda ya ha superado el proceso de ajuste. En Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha o Navarra el proceso continúa

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Δ1Y (%) Δ2Y (%) z-score 9A



España: contribución al crecimiento interanual de las ventas de vivienda en el 1S16 (en pp)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte Elevada heterogeneidad en los segmentos de demanda

Los residentes en la misma comunidad autónoma son los que más contribuyen al crecimiento de las ventas en cada región

Hay regiones donde la demanda de ciudadanos extranjeros tiene mucha repercusión en la evolución de las ventas

La compra de viviendas por parte de residentes en otras regiones, cerró el semestre con una caída del 4,2% y muestra una mayor heterogeneidad

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PVA RIO

Españones resid. en la CA Españoles resid. en otra CA

Extranjeros Otros

Total


Fuente: BBVA Research a partir de SEPE

España: afiliados a la Seguridad Social (media mensual, datos CVEC)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte Mejoran los determinantes macro de la demanda

En los primeros seis meses del año, la economía creó empleo: según los datos EPA, los ocupados aumentaron en torno a los 200.000…

… favoreciendo el crecimiento de la renta bruta disponible de los hogares: 2,8% a/a en el 1S16

Pese al deterioro de los últimos meses, la confianza de los consumidores permanece en niveles máximos de los últimos años

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Fuente: BBVA Research a partir de BdE

España: flujo de nuevo crédito destinado por los hogares para compra de vivienda

La demanda de viviendas se mantiene fuerte El crédito hipotecario se mantiene fuerte

La política monetaria ultra-expansiva del Banco Central Europeo continúa estimulando la recuperación del crédito

La reducción de los tipos hipotecarios sigue debiéndose más a la acción del banco central que a la reducción de los spread por parte de las entidades financieras

El volumen de las nuevas operaciones de crédito para compra de vivienda ha continuado creciendo en 2016: 13,2% en el 1S16

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Variación Interanual (dch.)

Nuevas operaciones de cto. para compra de vivienda (izq.)

Tendencia (izd.)


Fuente: BBVA Research a partir de BdE

Evolución ratio accesibilidad-riesgo BBVA

La demanda de viviendas se mantiene fuerte La accesibilidad-riesgo en máximos

Los bajos costes de financiación y la progresiva mejora de la renta disponible de las familias mejoran la accesibilidad a la vivienda …

…todo ello a pesar de la paulatina recuperación mostrada por el precio

La ratio de accesibidad-riesgo de BBVA, que relaciona la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de la vivienda , continúa en máximos: 115% en el 2T16

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España: compra e viviendas por extranjeros

La demanda de viviendas se mantiene fuerte La demanda de extranjeros, un pilar importante

En el 1S16, la compra de viviendas por parte de los extranjeros creció el 20,8% interanual…

… lo que supone casi el 18% del total. Una proporción que en algunas Canarias y Baleares se sitúa en torno al 40%, o al 35% en C. Valenciana

Reino Unido, Alemania y Francia se mantienen como los principales países de origen en detrimento de Rusia. Riesgos en torno al brexit

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Nº viviendas (izd.) % respecto a total (dch.)



España: expectativas extrapoladas (%, evolución del precio de la vivienda)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte Las expectativas, un nuevo revulsivo para la demanda

En torno al mercado residencial existe una componente de expectativas importante que afecta tanto a la demanda como la oferta de vivienda

Se aprecia una clara mejoría de las expectativas en torno a la evolución del mercado inmobiliario desde mediados de 2013…

... que apuntan hacia una revalorización de la vivienda en los próximos trimestres

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Expectativas (-1A) Expectativas (-2A)

Expectativas (-4A)


Fuente: BBVA Research a partir de BdE, MFOM y BBVA Reserach

España: evolución coste de uso de capital residencial (%)

La demanda de viviendas se mantiene fuerte La vivienda, una alternativa de inversión

La mejora de las expectativas debiera ir transmitiéndose progresivamente a las valoraciones del sector, vía reducción en el coste de uso del capital residencial

Los costes de uso obtenidos se han reducido drásticamente desde finales de 2013. Bajos costes de financiación y expectativas crecientes: impulso para los precios y la demanda

Las expectativas de revalorización dan a la vivienda un mayor atractivo inversor, especialmente cuando los activos alternativos ofrecen rentabilidades poco atractivas

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Coste de Uso (expectativas -4A)





España: visados de viviendas (acumulado 12 meses)

La actividad constructora en máximos Evolución positiva en la iniciación de viviendas

La iniciación de viviendas sigue evolucionando positivamente: crecimiento interanual del 36,9% entre enero y julio

El empleo en la construcción evoluciona favorablemente pese al mal comportamiento de la obra pública

La finalización de viviendas continúa reduciéndose, lo que unido al aumento de las ventas apuntan a una reducción del inventario

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España: visados de vivienda de obra nueva (crecimiento interanual, %)

La actividad constructora en máximos Elevada heterogeneidad en la iniciación de obras

La iniciación de viviendas evoluciona de manera muy diferente por comunidades autónomas

En Asturias, Castilla-La Mancha y Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y País Vasco la actividad constructora tiende a la normalización

Por el momento las viviendas terminadas no muestran crecimientos sólidos en ninguna región

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Promedio 14-15 ene-may 16



España: superficie de suelo transada (%, a/a media móvil 12 meses)

La actividad constructora en máximos El mercado de suelo resurge

El mercado del suelo también muestra un mayor dinamismo. La superficie vendida en el 1S16 creció el 19,2% interanual

Aumenta la proporción de transacciones llevadas a cabo por empresas: la dinamización del mercado viene del lado de las empresas

Este incremento vino acompañado por una revalorización del precio medio del suelo en el 1S16: 5,9% interanual

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Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE

España: precio de la vivienda (%, variación interanual)

El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios

Durante el primer semestre del año el precio de la vivienda ha continuado revalorizándose, yendo de más a menos

Desde el inicio de la recuperación, la revalorización de las viviendas vendidas (INE), superior a la de las viviendas en oferta (MFOM)

El crecimiento del precio de las viviendas de segunda mano se moderó en el 2T16 al tiempo que se intensificó entre las nuevas

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MFOM INE


Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE

España: precio de la vivienda en el 1S16 (%, variación interanual)

El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios

E precio ha mantenido una elevada heterogeneidad geográfica en la primera mitad de 2016

El precio continúa mostrando una subida sólida en las áreas con una economía más activa y en los grandes receptores de turistas

El fuerte incremento que se apreció en 1T16 se moderó sensiblemente en el segundo en la mayor parte de las CC. AA.: volatilidad asociada a la incipiente recuperación

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Perspectivas 2016-2017 El sector seguirá creciendo a buen ritmo en 2017

En 2016 se consolidará la recuperación del sector inmobiliario, que sigue avanzando hacia su normalización. Pero el avance seguirá teniendo distintas velocidades, manteniéndose la heterogeneidad geográfica

La moderación de los determinantes macroeconómicos se compensará, en parte, por la evolución positiva de las expectativas del sector, lo que permitirá un crecimiento de las ventas en torno al 6,5%

El crecimiento de la demanda en un contexto de reducción del inventario asegura un nuevo incremento del precio de la vivienda: en torno al 3,5% de media anual

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La actividad constructora mantendrá su fortaleza y los visados firmados en 2017 se aproximará a las 90.000 unidades.

Por segundo año consecutivo la inversión residencial contribuirá de manera positiva al crecimiento de la economía, creciendo algo más del 3,0%


• Españ

Situación

Conclusiones


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El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario

La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda

En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda

La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años

La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector

Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España


Situación

• Españ

Inmobilia Situación

Segundo Semestre

2016

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