Estimados Del Costo De Construcción Parte 1

Estimado de Costo Reglamento de Arpe

Estimados del Costo de Construcción

Estimados del Costo de ConstrucciónIntroducción

• Existe la necesidad de preparar estimados del costo de construcción durante varias etapas del proceso de construcción.

• En la etapa del diseño conceptual se desarrollan estimados con la información que esté disponible.

• Los métodos utilizados son sencillos y rápidos.


• Los contratistas utilizan métodos rápidos de estimar costos para:– Cotejar sus estimados detallados– Cotejar las cotizaciones de los

subcontratistas y suplidores

• El dueño utiliza los estimados para:– Propósitos de presupuesto y financiamiento

• El diseñador los utiliza en:– El proceso de diseño conceptual


• Estimado preliminar– Diseñador entrega al dueño un diseño

preliminar con un estimado de costo.

• Estimado del Ingeniero (Engineer’s Estimate)– El diseñador le entrega al dueño un estimado

de costo basado en los planos finales de construcción.

• Se utiliza para las gestión de financiamiento y para el permiso de construcción.


• El estimado de costo mas detallado lo prepara el contratista al cotizar el trabajo.– Debe ser lo mas exacto posible ya que de este estimado

depende el obtener el trabajo y el poder producir una ganancia razonable.

• El estimado del costo desglosado y detallado se somete de acuerdo al Reglamento de Planificación Núm. 12.– 5. Dos (2) copias del presupuesto o estimado de costos,

desglosado y detallado por partidas, en términos de cantidades y costos parciales, de las diferentes unidades de construcción envueltas en el proyecto.

Estimación de Costos de Proyectos de Construcción

Partidas de CostoProyección de

Costo

Fecha Proyectada

para Desembolso

I. Diseño, Permisos y Consultorías

Diseño

Planos "As-Built"

Estudio de Suelo

Evaluación Ambiental

Consulta de Zonificación

Planos de Desalojo

Inspección 0

Sub-total Diseño, Permisos y Consultorías

-

II. Construcción y costos relacionados

Construcción

Mejoras al ¨Site¨

Sellos Rentas Internas (Permiso Constr. ARPE) 0

Sellos CIAPR (Permiso Constr. ARPE) 0

Cargos Radicación (Permiso Constr. ARPE)

Rótulo de Construcción

Ordenes de Cambio 0

Sub-total Construcción -

III. Seguros, Arbitrios y Patentes

Seguros

Arbitrios Municipales

Patentes Municipales

Sub-total Seguros, Arbitrios y Patentes

-

IV. Equipo e Infraestructura Tecnológica y Comunicaciones

Computadoras

Impresoras

Equipo de Comunicaciones

Cableado Voz y Data

Equipo Audiovisual

Cámaras de Seguridad

Alarmas

Sub-total tecnología y comunicaciones

-

V. Equipo Mecánico y Eléctrico

Aires Acondicionados y Controles

Instalación y Programación Controles A/C

Instalación Metro de Energía

Generador Eléctrico

Sub-total Equipo Mecánico y Eléctrico

-

VI. Mobiliario

Mueble-Oficina

Mueble-Salones y Laboratorios

Bancos

Zafacones

Sub-total mobiliario -

VII. Gastos Misceláneos

Cortinas o papel para ventanas

Equipo Cocina

Rotulación

Decoración

Áreas verdes

Tormenteras

Impermeabilización de Techo

Extintores

Sub-total gastos misceláneos -

VIII. Gastos Operacionales

Mudanza

Sub-total gastos operacionales

-

IX. Contingencia

Contingencia 0

Sub-total Contingencia -

TOTAL COSTOS PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

-

Estimados del Costo de ConstrucciónMétodos de Estimar Costos Rápidos• Algunos métodos son:

– Índice de costo– Costo por pie cuadrado– Costo por unidad de servicio– Estimados paramétricos– Otros

• Los datos deben ser confiables.• La mejor información se obtiene de proyectos

similares construidos recientemente.

Estimados del Costo de ConstrucciónMétodos de Estimar Costos Rápidos• Aplicar ajustes cuando sea necesario

como:– Localización– Fecha de construcción (Inflación)– Costo del terreno– Desarrollo del solar– Otros

Estimados del Costo de ConstrucciónÍndice de Costo

• Índice de Costo– Forma rápida de estimar lo que costaría

construir hoy día una estructura existente.– Depende de la disponibilidad del:

• costo de construcción original, • el índice de costo para el año en que se construyó

la estructura• y el índice de costo de hoy


• Formula para estimar costo de construcción hoy:

construidoañoelentodeíndicehoytodeíndice

xconstruidoañoelentohoyCostoscos

cos)(cos

• Se desarrolla tomando como base el costo de cantidades constantes de: – material– mano de obra– equipo

representativo del costo de un proyecto similar al que se pretende estimar el costo.


• El costo de estas cantidades constantes en el año base es $100.

• El costo de éstas en años subsiguientes es el índice para cada año.

• Hay varias compañía que publican índices de costo.– Engineering News Record (ENR) contiene

dos versiones:• Construction Cost Index (CCI)• Building Cost Index (BCI)


• Ambos índices utilizan el costo de las siguientes cantidades de material:– 2,500 lbs de acero estructural– 226 lbs de cemento portland– 1,088 pies-madera 2”x4”

• Un pie-madera es una medida que representa un volumen de 1’x1’x1” de madera

• Los índices difieren en la mano de obra– BCI

• 68.38 horas del costo promedio de obrero diestro– Carpintero

– Albañil

– Soldador de acero estructural


– CCI• Utiliza 200 horas de costo de obrero no diestro

• El costo de los materiales y mano de obra era $100 en 1913.

• ENR obtiene constantemente el costo para estas cantidades de materiales y mano de obra, y semanalmente publica información relacionada en la revista.

• Cada tres meses prepara una edición con información detallada del BCI y el CCI.– Esta edición se titula el Quaterly Cost Roundup


• Otras compañías que preparan y publican índices de costo son:– Marshall and Swift 1617 Beverly Blvd. PO Box 26307 Los Angeles, CA 90026-0307 tel. 1-800-544-COST– Craftman Book Company 6058 Corte del Cedro PO Box 6500 Carlsbad, CA 92018-9974 tel. 1-800-829-8123– R.S. Means Co. 100 Construction Plaza PO Box 800 Kingston, MA 002364-0800 tel. 1-800-334-3509


• El índice debe ser representativo del tipo de proyecto para el cual se prepara el estimado.

• Tomar en cuenta localización del proyecto y los componentes de costo incluidos en el índice.

• Algunos de los componentes del costo que pueden o no estar incluidos en el índice son el costo de diseño y el costo de desarrollar el terreno.


• Ejemplo:– Un edificio costo $3,500,000 en 1976.– Índice representativo de la construcción de edificios

tiene un valor de 2103 en el año 1976.– Un índice representativo de 5989 en el año 2008.– El costo estimado de construir este edificio en el año

2008 es:

Costo en 2008 = $3,500,000 x 5989/2103

= $9,967,428

Digamos $10,000,000

Estimados del Costo de ConstrucciónCosto por Pie Cuadrado

• Método rápido de estimar costo mas utilizado en Puerto Rico.

• Se basa en información del costo por pie cuadrado de estructuras similares a la que se está estimando.

• Los datos de costo se multiplican por el área bruta de la estructura para obtener el estimado.


• El estimado se puede ajustar para considerar diferencias entre los datos y el proyecto que se estima.

• La información de costo por pie cuadrado, que se puede generar del costo histórico de proyectos similares, es la mas confiable.

• La información de costo por pie cuadrado se puede obtener de publicaciones.

• Una publicación local que incluye esporádicamente información de costo por pie cuadrado es la revista es la revista Bids Procurement Report for Puerto Rico and the Carribean.


• R.S. Means Co.– Publica anualmente datos de costo por pie

cuadrado y costo por pie cúbico para diferentes tipos de estructuras.

– Incluye el costo unitario bajo, mediano y alto.– Estos costos corresponden a la percentila 25,

50 y 75 de los costos recopilados para cada tipo de estructura.

– Incluye formas de ajustar los datos.• Ajuste por localización

– No tiene factor de ajuste para Puerto Rico.


• Marshall and Swift– Publica regularmente el costo por pie cuadrado de

diferentes edificios para cinco clases de estructuras, en cuatro categorías (low, average, good and excellent).

– Las clases de estructuras están definidas y se diferencian por sus materiales y terminaciones.

– Provee factores para ajustar los datos de forma que correspondan mejor al proyecto que se estima.

– Ajustes provistos son tamaño (área), altura, número de pisos y localización.

– Provee información para refinar estimados conociendo detalles del diseño (material del piso, paredes, plomería, electricidad y otros).


• Marshall…– Publicación muy utilizada para los estimados

de costo de construcción para la tasación de bienes raíces en Puerto Rico y Estados Unidos.

– Provee factores de ajustes por localización que incluyen a Puerto Rico y muchas ciudades en Estados Unidos y Canadá.


• Craftman Book Company– Publica datos de costo por pie cuadrado y

provee formas de ajustar dicha información al proyecto que se estima.

– Loa ajustes están basados en el alto de la estructura, la forma (el perímetro), la localización y otras consideraciones.

– No tiene factores de ajuste para varias ciudades en Puerto Rico.


• La Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE)– Utiliza el método de costo por pie cuadrado

para cotejar el estimado de costo que presentan los diseñadores al someter planos y especificaciones para obtener permisos de construcción.

– El documento de ARPE Guía para los Estimados de Costo de las Obras de Construcción contiene información de costo por pie cuadrado para unos 22 tipos de estructuras.


• ARPE…– El costo por pie cuadrado total esta dividido en trece subdivisiones:

1. Estructura2. Arquitectura3. Electricidad4. Plomería5. Sub-total6. Desarrollo de terreno7. Total con desarrollo de terreno8. Agua congelada9. Total con agua congelada y desarrollo de terreno10. Total con agua congelada sin desarrollo de terreno11. Agua congelada por expansión directa12. Total con agua congelada por expansión directa y desarrollo de terreno13. Total con agua congelada por expansión directa sin desarrollo de terreno


• ARPE…– Para cada una de estas subdivisiones hay tres

clasificaciones a base del costo de la obra, que son:• Bajo, promedio y alto

– Ejemplo, el costo de construcción promedio de un edificio comercial es el siguiente:1. Estructura $15/p.c.2. Arquitectura $18/p,c,3. Electricidad $4/p.c.4. Plomería $1/p.c.5. Subtotal $38/p.c.

TABLA VIIIGUÍA PARA LOS ESTIMADOS DE COSTOS DE LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN

PROYECTOS: EDIFICIOS COMERCIALES, PARQUES DE RECREACIÓN, RESTAURANTES, CAFETERÍAS, ETC.

($/P.C.)Clasificación a base de Costo

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

a) Bajo 37.00 16.00 3.00 1.00 33.00 4.00 37.00 6.00 42.00 38.00 4.00 41.00 37.00

b) Promedio 15.00 18.00 4.00 1.00 38.00 6.00 44.00 9.00 53.00 47.00 6.00 50.00 44.00

c) Alto 19.00 23.00 6.00 3.00 51.00 7.00 58.00 10.00 68.00 61.00 7.00 65.00 58.00

LEYENDA:

1. Estructura8. A/C; A.C. - Agua Congelada

2. Arquitectura9. Total con A/C; A.C. - Agua Congelada y

3. ElectricidadDesarrollo Terreno

4. Plomería10. Total con A/C; A.C. - Agua Congelada sin

5. Sub-TotalDesarrollo Terreno

6. Desarrollo de Terreno11. A/C; E.D. - Expansión Directa

7. Total con Desarrollo Terreno12. Total con A/C; E.D. y Desarrollo Terreno

13. Total con A/C; E.D. sin Desarrollo Terreno

NOTAS:

a) Las líneas horizontales (filas) de la Tabla indican las etapas de cada proyecto.

b) Las líneas verticales (columnas) de la Tabla indican el tipo de proyecto clasificados a base de su costo.

c) El costo se indica en dólares por pie cuadrado de construcción excepto el desarrollo de terrenos que es por metros cuadrados del terreno.

d) A/C; A.C. - Aire Acondicionado Accionado por Agua Congelada.

e) A/C, E.D. - Aire Acondicionado Accionado por Expansión Directa.

f) Tabla aplica a estructuras de hormigón, bloques de hormigón y acero.

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Estimados del Costo de ConstrucciónCosto por Unidad de Servicios

• Este método se basa en la disponibilidad de información del costo de construcción reciente por unidad de servicios.

• Ejemplos de unidad de servicios son:– Los pupitres en la construcción de escuelas– Las camas en la construcción de hospitales– El número de vehículos en la construcción de

edificios de estacionamientos– Kilómetros de carreteras para la construcción de

diferentes tipos de carretera (por ejemplo, dos carriles, cuatro carriles, acceso controlado y otros).

Estimados del Costo de ConstrucciónCosto por Unidad de Servicios

• Este método es muy práctico ya que el costo de construcción se relaciona con una unidad fácil de entender por el dueño.

• La información de costo por unidad de servicio se puede obtener de datos históricos.– Proyectos construidos recientemente o de

publicaciones.

• Las tres compañías mencionadas también proveen datos de costo por unidad de servicio.

Estimados del Costo de ConstrucciónMétodo de Parámetros de Costo

• El método de parámetro de costo se basa en la disponibilidad de un costo unitario de las partidas principales del proyecto a base de una unidad representativa de la cantidad de trabajo en cada partida.

• Esta unidad se conoce como parámetro y su cantidad debe poderse estimar fácilmente de planos conceptuales o preliminares.

• El costo total estimado es la suma de los costos estimados para cada partida, cuyo costo se ha estimado multiplicando la magnitud del parámetro en el proyecto por el costo por unidad del parámetro.


• Este método requiere datos de costo por unidad del parámetro para cada partida.

• Es importante que dichos datos correspondan de la mejor forma posible al tipo de construcción de la estructura que se estima.

• A continuación, como ejemplo, una tabla que se incluye parámetros que pueden ser utilizados para estimar el costo de algunas partidas de un edificio.– En las partidas para las que se indica más de un

parámetro se puede notar que unos parámetros requieren más detalle sobre la estructura que otros.

Partida Parámetros

Cimientos Área de zapatas en pie2, área de piso en pie2, número de pilotes

Piso Área del mismo tipo de piso en pie2

Acero Estructural Área de piso del edificio con acero estructural en pie2

Pared de Bloques Área de piso del edificio en pie2 (sólo se recomienda si la gran mayoría de las paredes interiores del edificio que se estima y del que se obtuvieron los datos son de bloques), área de pared en bloque en pie2, largo de las paredes de bloques en pie lineal

Ventanas y puertas

Área de piso del edificio en pie2, área del hueco de las ventanas y puertas en pie2

Pared interior de yeso (drywall)

Área de piso del edificio en pie2 (solo se recomienda si la gran mayoría de las paredes interiores del edificio que se estima y del que se obtuvieron los datos son de yeso), área de pared de yeso en pie2, largo de las paredes de yeso en pie lineal

Partida Parámetros

Techo Área del mismo tipo de techo en pie2

Plomería Número de artefactos de plomería residencial (cada inodoro, lavamanos, fregadero, bañera, etc. Es un artefacto), área de piso del edificio en pie2, por artefacto de plomería comercial (cada bomba de incendio, válvula, etc. Es un artefacto)

Rociadores

(sprinklers)

Área de piso del edificio en pie2

Electricidad Área de piso del edificio en pie2, número de salidas o cajas (de pared o plafón en estructuras residenciales), número de salidas o cajas (de pared o plafón en estructuras comerciales)

Aire Acondicionado

área de piso del edificio en pie2

Partida Parámetros

Terminaciones Área del mismo tipo de techo en pie2, área de cada tipo de terminación en pie2 (alfombra, cerámica de piso, terrazo, cemento pulido, empañetado, pintado, cerámica de pared y otras)

Trabajos en el solar

Área de piso del edificio en pie2, área del solar en metro2

Costos indirectos y ganancia

Área de piso del edificio en pie2


• El estimado de costo a base de parámetros de costo puede resultar bueno o malos estimados dependiendo de los datos utilizados.

• Las compañías de construcción pueden obtener información reciente de sus proyectos para cada partida y crear una buena base de datos para estimar costo por este método.

• Los datos de costo por unidad del parámetro se deben almacenar acompañados de datos descriptivos del proyecto.


• La revista ENR publica el costo de construcción de edificios construidos recientemente, distribuido entre sus principales partidas.

• ENR ha seleccionado un parámetro para cada partida principal de los edificios y publica el costo por unidad de parámetro de cada partida para estos edificios

REFERENCIAS

• Lluch, J.F. (2000). Introducción a la Gerencia de Construcción. (2da.ed.). Puerto Rico: Universidad de Puerto Rico

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