ESTUDI DE L’HABITATGE BUIT I DE TEMPORADA A MENORCAhabitatgesocial.menorca.es/documents/documents/2799docpub.pdf · segon lloc, ens van comunicar ... El present informe és el definitiu,

1

ESTUDI DE L’HABITATGE BUIT I DE

TEMPORADA A MENORCA

ELABORACIÓ:

OBSERVATORI SOCIOAMBIENTAL DE MENORCA

INSTITUT MENORQUÍ D’ESTUDIS

NOVEMBRE 2018

PROJECTE FINANÇAT PER:

2

3

ESTUDI DE L’HABITATGE BUIT I DE TEMPORADA A MENORCA.

NOVEMBRE 2018

Col·laboració entre l’Institut Menorquí d’Estudis i el Departament

de Serveis Generals, Participació Ciutadana i Habitatge del Consell

Insular de Menorca

Equip redactor

Tractament de dades, anàlisi i redacció: Borja Pellejero Garriga, Roser Roman Rivas

Treball de camp: Estudi d’arquitectura de Roser Roman Rivas

Suport estadístic: Anna Gallofré Lapuente

Direcció: David Carreras Martí

Agraïments

Ajuntament d’Alaior, Ajuntament des Castell, Ajuntament de Ferreries, Ajuntament de

Maó, Ajuntament de Es Migjorn Gran, Ajuntament de Sant Lluís, Aigües de Sant Lluís,

Hidrobal i SILME.

4

5

ÍNDEX

1. Introducció ................................................................................................................................ 7

2. Metodologia .............................................................................................................................. 8

2.1. Antecedents ....................................................................................................................... 8

2.2. Àmbit d’aplicació ................................................................................................................ 9

2.3. Descripció de la metodologia aplicada............................................................................. 10

3. Resultats .................................................................................................................................. 14

3.1. Habitatge buit i de temporada a Menorca ....................................................................... 14

3.2. Habitatges buit al nucli històric de Maó........................................................................... 21

4. Conclusions.............................................................................................................................. 24

6

7

1. Introducció

El present estudi és un encàrrec del Departament de Serveis Generals, Participació

Ciutadana i Habitatge del Consell Insular de Menorca, elaborat per l’Observatori

Socioambiental de Menorca (OBSAM).

La petició inicial sorgeix d’aquest Departament a inicis de l’any 2017 amb la voluntat

d’identificar els habitatges buits en els nuclis urbans tradicionals de Menorca i promoure

polítiques públiques que permetin introduir aquests habitatges en el mercat de lloguer.

Aquesta iniciativa es traslladà a la comissió de batlles del Consell Insular de Menorca, en

el qual els ajuntaments acordaren participar en la realització de l’estudi facilitant les

dades a l’OBSAM. L’estudi constava de dues fases: una primera de recopilació i anàlisi a

través de les dades de consum d’aigua; i una segona de treball de camp per constatar

que els habitatges identificats com a buits eren efectivament buits.

Mentre s’anava perfilant aquesta iniciativa, des del Departament d’Ordenació del

Territori també s’estava treballant per identificar els habitatges buits i de temporada,

en vista a la modificació de la normativa del Pla Territorial Insular. Atès que els objectius

dels dos departaments eren coincidents, es va fer una reunió entre les tres parts, de la

qual va sortir la proposta d’un estudi que identifiqués els habitatges buits i de

temporada, primer creuant les dades del cadastre amb les del padró (tasca que es

realitzaria des del Servei d’Ordenació del Territori), i després amb les de consum d’aigua

(tasca que es realitzaria des de l’OBSAM).

Un cop consensuat l’estudi, a finals del mes de maig, es va enviar als ajuntaments de

Menorca una sol·licitud formal des del Departament de Serveis Generals, Participació

Ciutadana i Habitatge, sol·licitant les dades del padró municipal d’habitatges i dels

consums d’aigua. A partir de llavors, l’OBSAM s’ha fet càrrec del seguiment per obtenir

aquestes dades.

El procés va ser lent i el resultat no va ser el que s’esperava, per diferents entrebancs.

En primer lloc, per la necessitat de realitzar diferents tràmits formals segons el municipi

per sol·licitar les dades, especialment les relacionades amb els consums d’aigua. En

segon lloc, ens van comunicar que la preparació de les dades sol·licitades requeria d’una

dedicació important dels treballadors responsables, quan tenien altres feines més

prioritàries en plena temporada alta. I en darrer lloc, el municipi des Mercadal va decidir

no facilitar les dades, argumentant que són dades privades que no es poden cedir,

mentre que el de Ciutadella no ens vam trobar una bona predisposició tècnica.

Ateses les circumstàncies, només es van poder obtenir les dades d’Alaior, Es Castell i

Maó. Amb les dades disponibles, es va redactar un informe preliminar, que es va

entregar en el mes de novembre de 2017, i es va acordar acabar l’informe durant l’any

següent.

8

Durant l’any 2018 s’ha revisat la metodologia emprada l’any passat, a fi de millorar

l’explotació dels resultats i facilitar-ne el seu anàlisi (en l’apartat següent de metodologia

s’explica la nova metodologia i els motius del canvi). Aquesta nova metodologia s’ha

aplicat novament a les dades obtingudes l’any passat d’Alaior, Es Castell i Maó, i a les

dades obtingudes aquest any dels municipis de Ferreries, Es Migjorn Gran i Sant Lluís.

No s’han pogut obtenir les dades de Es Mercadal i de Ciutadella, pels motius abans

exposats.

Finalment, s’ha realitzat un treball de camp en l’ametlla central del barri del històric de

Maó, a càrrec de l’estudi d’arquitectura de Roser Roman. La seva finalitat és corroborar

la situació dels habitatges detectats com a buits, conèixer la situació dels habitatges

sense comptador d’aigua (a partir del creuament de la llista d’habitatges amb

comptador d’aigua amb la del padró d’habitatges), i analitzar, des de l’exterior, l’estat

dels habitatges ( classificant-los segons si es troben en ruïna, mal estat, bon estat,

reformat, per si es podrien fer ús de manera immediat o necessitarien de reformes). Les

raons per les quals el treball de camp s’ha acotat a aquest barri del municipi de Maó es

deu a tres motius principals: primer, per la limitació pressupostària; segon, pel fet que

els processos de transformació del nucli històric de Maó ha estat dels més estudiats de

l’illa i, en concret, pel fet que ja existia una metodologia d’estudi plantejada per Roser

Roman i dades comparatives d’alguns habitatges buits a l’any 2013; i, tercer, perquè el

nucli històric de Maó és el barri on es dóna una major pressió d’activitats econòmiques

(comercials i turístiques, principalment), dificultant la funció residencial i comunitària

d’aquest, amb perill de gentrificació, però que, a la vegada, podria ser exemple per

implementar mesures de revitalització sostenible del barri des de la gestió dels edificis

buits per afavorir el lloguer social.

El present informe és el definitiu, amb l’anàlisi de l’ús dels habitatges a partir dels

consums d’aigua d’Alaior, Es Castell, Ferreries, Maó, Es Migjorn Gran i Sant Lluís, i el

treball de camp en el nucli històric de Maó. A continuació s’explica la metodologia

emprada i, posteriorment, s’exposen els resultats.

2. Metodologia

2.1. Antecedents

La metodologia emprada es basa en els estudis sobre habitatge buit realitzats a diferents

ciutats de l’estat espanyol. En concret, ens hem fixat en els casos de Barcelona i Maó,

realitzats l’any 2016.

En el primer cas, l’Ajuntament de Barcelona va iniciar un cens d’habitatges buits, com

l’objectiu de detectar-ne aquells que puguin ser captats per ampliar la borsa de lloguer

9

social. Per això, una primera fase va consistir en el creuament de les dades del padró i

del cadastre amb les dades d’Aigües de Barcelona, que indiquen si en un immoble hi ha

subministrament i consum d’aigua. Una segona fase va ser la inspecció en el terreny dels

habitatges on existien indicis de desocupació, visitant fins a cinc vegades abans de

considerar-lo buit. A més, es recopilaven dades sobre l’estat de conservació de les

finques. I, una tercera fase, era el contacte amb el propietari per oferir-li la possibilitat

d’incorporar el pis a una borsa de lloguer, garantint-los el cobrament d’un lloguer, la

subvenció del 50 % de l’IBI i el 100 % d’unes eventuals obres de rehabilitació de

l’immoble (fins a un màxim de 15.000 euros i a canvi d’un lloguer per cinc anys).

Inspirat en aquest estudi, des del Serveis Socials de l’Ajuntament de Maó es va demanar

a l’empresa Hidrobal el llistat habitatges que no havien tingut consum d’aigua en els

darrers 6 mesos. Aquest llistat es composava de 532 habitatges a tota la ciutat.

Posteriorment, es va contactar via telefònica amb els propietaris, per conèixer si

l’habitatge es trobava buit i, en aquest cas, oferir-li un paquet de mesures semblants a

les de l’Ajuntament de Barcelona per propiciar el lloguer del seu habitatge. Actualment,

es segueix realitzant aquest tasca, ja que es tracta d’un procés lent per la manca de

recursos (el treball l’està fent personal de serveis socials que tenen altres

responsabilitats) i la dificultat per contactar amb alguns dels propietaris.

2.2. Àmbit d’aplicació

L’àmbit principal d’aplicació de l’estudi són els nuclis urbans tradicionals. També, però,

s’inclouen alguns nuclis rurals i turístics, a efectes de comprovació metodològica i per

possibles aplicacions en l’ordenació territorial. Com a resultat, les dades que es disposen

són les següents:

Terme municipal d’Alaior: Alaior, l'Argentina i disseminats.

Terme municipal des Castell: Es Castell, disseminats, Fonduco, Santa Anna, Sol

de l'Este, Son Vilar i Trebalúger.

Terme municipal de Ferreries: Ferreries.

Terme municipal de Maó: Maó, Cala Llonga, disseminats, Es Grau, Llucmaçanes i

Sant Climent.

Terme municipal de Es Migjorn Gran: Es Migjorn Gran.

Terme municipal de Sant Lluís: Sant Lluís, Punta Prima i Torret.

En el cas concret del treball de camp, s’aplica a una part del barri històric de Maó, ateses

a les limitacions pressupostàries. Així, s’ha començat el treball de camp delimitant

l’ametlla central del barri: carrer Isabel II, places Conquesta i Constitució fins Plaça

Miranda com front nord al port; a l’est, per plaça Miranda fins la plaça del Príncep, amb

un tram del carrer Camí des Castell, Comerç fins Infanta, seguint per plaça Reial, Costa

Deià, Sant Jordi i Sant Josep com a límit al sud, fins a la Plaça Esplanda, que limita a l’oest

amb una línia vertical amb el carrer S’Arraval, i seguint fins Pla des Monestir, tancant

aquest primer àmbit d’actuació amb carrer Isabel II.

10

2.3. Descripció de la metodologia aplicada

En base a aquestes experiències, en el present estudi s’estableix el nivell de consum

d’aigua com a criteri per detectar els habitatges buits. Però per complir amb el segon

objectiu, també s’ha decidit emprar-lo com a criteri per intentar esbrinar la quantitat

aproximada d’habitatges de temporada (de caps de setmana, com a segona residència,

per al lloguer turístic, etc.), atès a la variació en el consum d’aigua que suposa un ús

parcial. En aquest cas no s’han trobat altres estudis similars, per la qual cosa s’haurà de

comprovar la validesa de la metodologia emprada.

Les dades que es disposen són la relació d’habitatges amb comptadors d’aigua donats

d’alta per a usos domèstics, com a mínim, en algun trimestre de l’any, i el seu consum

respectiu trimestral en els darrers cinc anys (dades anuals del 2012 al 2016). Per tant,

queden exclosos els habitatges que no han tingut d’alta el comptador en algun trimestre

de l’any i els consums comunitaris (per exemple, els comptadors de l’escala dels pisos)

o d’activitats econòmiques (comercials, industrials, hoteleres, etc.).

Partim de la base que la mitjana mensual de consum d'aigua d'una persona és de 4 m3

(4.000 litres). Per tant, el consum en un trimestre seria de 12 m3 (12.000 litres). Així, per

determinar que un habitatge està ocupat regularment tot l'any, fixem un consum de 40

m3 (10 m3 trimestrals), que equivaldria aproximadament al consum d'una persona.

A partir d’aquest consum mínim per persona, s’han establert les diferents categories

d’anàlisi. L’any passat, es va establir una primera proposta, amb les següents categories:

Condició ETI Significat

0 m3 o sense lectura en 4t 0 Buit

< 3 m3, 0 o SL en 4t 1 Potencialment buit

De 4 a 9 m3, amb algun trim amb <3

m3, 0 o sl

2 Baix consum amb irregularitat

De 4 a 9 m3 en els 4t 3 Baix consum tot l’any

>10 m3, amb algun trim amb 0 o sl 4 Consum de temporada

>10 m3 i <9 m3 en algun trim, amb

diferència trim <10%

5 Consum de mínim 1p/trim en algun trim, amb

irregularitat escassa


diferència trim entre 11 i 20%


certa irregularitat




bastanta irregularitat <10%

11

>10 m3 i <9 m3 en algun trim, una



notable irregularitat


una diferència trim >40%


molta irregularitat

>10 m3 en 4t, amb diferència trim

<10%

10 Consum de mínim 1p/trim tot l’any, amb

irregularitat escassa

>10 m3 en 4t, amb una diferència trim

entre 11 i 20%


certa irregularitat


entre 21 i 30%


bastanta irregularitat <10%


entre 31 i 40%


notable irregularitat


>40%


molta irregularitat

Etiquetes Nom Significat

0, 1 P. Buit Buit o potencialment buit

2, 3 Ús baix esporàdic (caps de setmana, segona residència), residencial amb

baix consum.

4, 7, 8, 9 Ús de

temporada

Segona residència, turístic, residencial una part de l’any.

12, 13, 14 Ús tot l’any

irregular

Residencial + turístic, turístic, residències amb jardins, casos

atípics (fuites d’aigua)

5, 6, 10,

11

Ús tot l’any

regular

Residencial

Com es pot observar en es dues taules anteriors, es van establir 11 categories, que es

van agrupar finalment en cinc. D’aquesta proposta, vam detectar les següents

deficiències:

Es tractava d’una anàlisi amb masses categories, que complicava la interpretació dels resultats.

12

En les categories agrupades, especialment en la categoria d’ús de temporada i ús tot l’any irregular, agrupaven patrons de consum diferents que podien correspondre a usos diversos, com s’especifica en la taula anterior. Això comportava una manca de claredat en la interpretació dels resultats.

Els diferents trams de consums establerts per detectar el grau de regularitat en el consum no es corresponien exactament amb la interpretació que es donava, segons les consultes realitzades a tècnics en la matèria. Bàsicament, es pot donar que en certs habitatges hi hagi una diferència major de 30 % entre el consum en els mesos d’hivern i d’estiu i que, per tant, per considerar-lo un consum irregular el percentatge hauria de ser major.

Ateses les consideracions realitzades en la revisió, es van replantejar les categories amb

la finalitat d’aconseguir una major simplicitat i claredat en la interpretació dels resultats.

Basada en l’anterior, la nova proposta estableix sis categories

Condició CAT Significat

0 m3 o sense lectura en 4 trim 0 Buit

< 4 m3, 0 o SL en 4 trim, o dos darrers trimestres 0 o SL 1 Baixa intensitat

< 4 m3 en el 1r i 4t trim, i >4 m3 en 2n i/o 3r trim 2 Temporada alta

>10 m3 3r trim i consum < 10 m3 1r o 4t trim 3 Potencialment de

temporada

> 5 m3 en 4 trim 4 Ús tot l’any

Altres combinacions possibles 5 Altres

Categoria 0. Habitatge buit. Són els habitatges que no tenen consum durant tot

l’any. Per tant, es considera que estan buits.

Categoria 1. Baixa intensitat. Tenen un consum inferior als 4 m3 per trimestre

(significativament per davall dels 10 m3 trimestrals de mitjana per persona). En

aquestes circumstàncies, es fa difícil determinar la situació de l’habitatge. Pot ser

la residència de tot l’any d’una persona que passi la major part del dia fora; que

sigui una segona residència amb un ús intermitent durant tot l’any; o que es trobi

buit i que les propietaris hi acudeixin puntualment o hi hagi alguna fuita.

Categoria 2. Habitatges de temporada alta. Presenten consum en els 2n i/o 3r

trimestre de l’any, i no tenen consum ni en el 1r ni en el 4t trimestre. Per tant,

tenen un ús marcadament de temporada estival, ja sigui com a segona residència

o habitatge turístic.

13

Categoria 3. Potencialment de temporada. Presenten consums elevats en el 3r

trimestre, i molt baix durant la resta de l’any. Un possible ús seria aquell que

l’habitatge s’empra principalment en l’estiu, i que durant la resta de l’any s’hi va

a passar els caps de setmana.

Categoria 4. Habitatges de tot l’any. Tenen un consum per damunt dels 4 m3 tot

l’any, independentment del grau de regularitat del consum. Principalment es

considera que són habitatges residencials, tot i que també es poden donar altres

casuístiques (turístic durant els mesos d’estiu i residencial durant la resta de

l’any). En tot cas, sempre hi ha un ús.

Categoria 5. Altres. En aquesta categoria aplega a altres casuístiques que no es

corresponen a cap de les categories anteriors.

Atesa la dificultat d’inferir en tots els casos l’ús que se li pot estar donant a un habitatge

a partir només dels consums d’aigua, la pretensió d’aquesta nova proposta és aïllar el

màxim les categories “pures”, en el sentit que els patrons de consum (o no consum) són

clarament nítides, que són els habitatges buits (categoria 0), els de temporada alta

(categoria 2) i els de tot l’any (categoria 4). D’aquesta manera, d’una part significativa

dels habitatges amb comptador d’aigua podem inferir amb bastant seguretat uns usos.

En canvi, les categories de baixa intensitat (1) i potencialment de temporada (3)

presenten unes casuístiques de més difícil interpretació, mentre que en la categoria

altres (5) s’hi apleguen una diversitat de patrons en el consum que fa difícil determinar

de manera automàtica algun ús. En l’apartat de resultats, les categories de baixa

intensitat i potencialment de temporada es sumen en la categoria altres, per simplificar

l’anàlisi i donar major a les categories més nítides en la seva interpretació (buit, de

temporada i d’ús tot l’any).

Per al treball de camp en el nucli històric de Maó, en el treball realitzat per Roser Roman

a l’any 2013 es van identificar els edificis i habitatges buits, parlant amb veïns i amb

comerços propers, amb un anàlisi visual posteriors per determinar el seu estat de

conservació. Aquestes dades es van passar a un plànol i a unes fitxes, que contenien una

fotografia, la referència cadastral i les observacions. A l’any 2018, s’ha actualitzat la

informació recollida d’aquell any i s’ha ampliat l’anàlisi fins a 1.500 habitatges, a partir

de les dades de consums d’aigua facilitades per Hidrobal a 2016 i 2017.

Per obtenir informació dels habitatges que no tenien comptador d’aigua, es van creuar

el llistat d’habitatges amb comptador d’aigua a l’any 2016 i 2017 amb el padró

d’habitatges del municipi, facilitat per SILME. Aquest treball ha resultat costós, perquè

les adreces de les dues bases de dades, en bona part dels casos, no s’expressen de la

mateixa manera. Això obliga a realitzar un treball manual per homogeneïtzar les dues

bases de dades, que no sempre s’aconsegueix. Per posar un exemple d’un cas típic, al

llistat d’adreces amb comptadors d’aigua indica que només hi ha un habitatge (carrer x,

nombre 56), però en el padró d’habitatges hi figura que hi ha tres plantes, per exemple.

En aquest cas, no és possible fer coincidir exactament les dues bases de dades.

El resultat d’aquest procés ha estat que hi havia 1.471 registres sense poder creuar. Això

és un nombre massa elevat, que no creiem possible que sigui real. A més, alguns dels

14

habitatges identificats tenien una referència cadastral que no es corresponia amb la seva

ubicació real. Això posa de manifest l’existència d’errors en les bases de dades, que de

moment no s’han pogut resoldre.

Ateses les circumstàncies, s’ha decidit només realitzar un treball de camp sobre els

habitatges amb comptador d’aigua, en els quals els consums d’aigua s’identifiquen com

sense consum (C1) o molt baix consum (C2), així com, dels edificis, els habitatges sense

consum (C3) i molt baix consum (C4). En aquests casos, les dades de consum d’aigua

s’han mostrat efectius per identificar els habitatges buits.

A continuació s’exposen els resultats de l’estudi.

3. Resultats

3.1. Habitatge buit i de temporada a Menorca

El nombre global d’habitatges amb comptador d’aigua donat d’alta en els nuclis urbans

d’Alaior, Es Castell, Ferreries, Maó, Es Migjorn Gran i Sant Lluís és a l’any 2016 de 19.995.

Això són 653 habitatges menys respecte el 2012. Sobre aquest total, s’observa una

disminució dels habitatges sense consum tot l’any, passant del 6,6 el 2013 al 4,4 % del

darrer any; una disminució també dels habitatges amb consum només en el 2n i/o 3r

trimestre de l’any, passant del 5,6 el 2012 al 4,7 % del darrer any, amb disminucions

destacades en els anys 2013 i 2016; i un augment dels habitatges amb consum tot l’any,

passant del 64,9 de l’any 2012 al 73,1 % del darrer any. La proporció d’habitatges amb

altres patrons de consum disminueix del 23,1 al 17,7 %. Dintre d’aquesta percentatges,

els habitatges de baixa intensitat han disminuït de manera progressiva del 7,4 al 5,8 %,

mentre els que són potencialment de temporada oscil·len entre el 0,7 i l’1 %. Per tant,

respecte als habitatges que tenen el comptador d’aigua donat d’alta, es percep una

tendència en la disminució dels habitatges buits i de temporada, i en l’augment dels que

tenen un ús tot l’any, sigui residencial o combinant aquest amb el turístic.

Ara bé, com s’ha comentat al principi, respecte el 2012 hi ha menys habitatges amb

comptadors d’aigua donats d’alta. És de suposar, doncs, que no se’ls estigui donant ús,

tot i que també es podria donar per altres causes, com la regularització de les bases de

dades. En tot ca, si es sumen els habitatge que han deixat de tenir el comptador d’aigua

donat d’alta, sigui per un motiu o altra, amb els buits, el percentatge creix. Així, s’hauria

produït un increment d’habitatges buits entre el 2012 i el 2014, passant del 6,5 al 8,3 %;

i una disminució de 0,8 % en els dos anys posteriors.

15

Taula 1: Habitatges en nucli urbà tradicional (Alaior, Es Castell, Ferreries, Maó, Es Migjorn Gran i Sant Lluís)

amb comptador d’aigua donat d’alta, segons tipologia d’ús. 2012-2016. Unitats: habitatges i %. Font:

companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Menorca 2012 2013 2014 2015 2016

Hab % Hab % Hab % Hab % Hab %

Buit 1.337 6,5 1.359 6,6 1.197 5,9 872 4,3 886 4,4

Temporada 1.153 5,6 1.039 5,1 1.059 5,3 1.073 5,3 935 4,7

Regular 13.396 64,9 13.494 65,6 13.726 68,2 14.185 70,7 14.624 73,1

Altres 4.762 23,1 4.670 22,7 4.155 20,6 3.937 19,6 3.539 17,7

Baix intensitat 1.535 7,4 1.462 7,1 1.317 6,5 1.067 5,3 1.163 5,8

Pot. Temp. 197 1,0 142 0,7 115 0,6 141 0,7 206 1,0

Total 20.648 100 20.562 100 20.137 100 20.067 100 19.995 100

Sense comptador + buit

1.337 6,5 1.445 7,0 1.708 8,3 1.453 7,0 1.539 7,5

*Nota: El resultat és la diferència del nombre d’habitatges amb comptador d’aigua donat d’alta respecte

a l’any amb el nombre més elevat, més els habitatges buits amb comptador d’aigua donat d’alta. El

percentatge es realitza sobre el total d’habitatges amb comptador d’aigua donat d’alta en l’any més

elevat.

Per municipis, Maó, Sant Lluís, Alaior i Ferreries són els que tenen un percentatge més

elevat d’habitatges d’ús de tot l’any, per damunt del 70 % a l’any 2016. Aquest

percentatge és entre un 5 i un 8 % major respecte el 2012, amb l’excepció de Ferreries,

que és d’un 14 % (en detriment de la categoria d’altres). En canvi, tot i que també s’hi

produeix un augment dels habitatge amb un ús tot l’any, es Migjorn Gran i Es Castell

presenten un percentatge inferior al 70 %, principalment per l’elevat percentatge en la

categoria d’habitatges de temporada. Així, a Es Castell és del 10,9 % i a Es Migjorn Gran

del 17,1 %. En canvi, Maó és el municipi amb menor habitatge de temporada, amb

només un 2,3 %.

En relació als habitatges buits amb comptador d’aigua donat d’alta, Maó i Sant Lluís són

els que registren unes xifres més baixes, del 3 %, al voltant d’un punt i mig menys

respecte el 2012. En canvi Es Migjorn Gran i Ferreries són els que tenen un percentatge

més elevat, del 12,6 i 11,4 % respectivament, sense diferències significatives respecte

l’any anterior. Si tenim en compte també els habitatges que han deixat de tenir

comptador d’aigua donat d’alta, aquetes xifres s’incrementen, en general, gairebé el

doble. Destacat és l’increment de Ferreries, que arriba gairebé al 20 %. En canvi, a Maó

l’increment és dels més baixos, tan sols d’un 1,4 %.

16

Taula 2: Habitatges en nucli urbà tradicional amb comptador d’aigua donat d’alta, segons tipologia d’ús,

per municipis. 2012 i 2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Alaior Es Castell Ferreries Maó Es Migjorn

Gran Sant Lluís

2012 2016 2012 2016 2012 2016 2012 2016 2012 2016 2012 2016

Buit 6,0 5,1 5,7 3,6 10,2 11,4 5,9 3,0 12,6 12,6 5,2 3,0

Temporada 6,3 4,5 10,8 10,9 6,2 7,3 3,8 2,3 14,5 17,1 3,5 3,2

Ús tot l'any 68,3 73,5 60,4 66,7 57,5 71,0 67,0 75,3 46,9 61,8 67,2 75,2

Altres 19,5 16,8 23,2 18,4 26,1 10,3 23,3 19,4 26,0 8,5 24,1 18,6

Baix inten. 6,0 5,1 7,5 6,0 6,5 5,6 8,0 6,1 7,5 5,8 7,1 5,2

Pot. Temp 0,8 0,7 1,1 1,2 0,9 0,5 0,9 1,2 2,6 0,3 0,9 1,3

Total 3.198 3.031 2.677 2.559 1.915 1.778 11.048 10.883 627 602 1.142 100

Sense comptador + buit*

6,5 10,6 5,7 7,2 12,5 19,8 5,9 4,4 14,0 17,4 5,2 6,3

*Nota: El resultat és la diferència del nombre d’habitatges amb comptador d’aigua donat d’alta respecte

a l’any amb el nombre més elevat, més els habitatges buits amb comptador d’aigua donat d’alta. El

percentatge es realitza sobre el total d’habitatges amb comptador d’aigua donat d’alta en l’any més

elevat.

En els quadres següents, es té detallat el nombre i el percentatge d’habitatges dels anys

analitzats segons la tipologia en cada municipi.

Taula 3: Habitatges en nucli urbà tradicional amb comptador d’aigua donat d’alta, segons tipologia d’ús.

Alaior. 2012-2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Alaior 2012 2013 2014 2015 2016


Buit 192 6,0 220 6,8 152 5,1 131 4,4 156 5,1

Temporada 200 6,3 158 4,9 188 6,3 188 6,3 137 4,5

Ús tot l'any 2.183 68,3 2.056 63,9 2.101 70,3 2.158 72,0 2.229 73,5

Altres 623 19,5 782 24,3 546 18,3 522 17,4 508 16,8

Baix inten. 192 6,0 220 6,8 152 5,1 131 4,4 156 5,1

Pot. Temp 27 0,8 23 0,7 27 0,9 22 0,7 21 0,7

Total 3.198 100 3.216 100 2.987 100 2.999 100 3.031 100


210 6,5 220 6,8 381 11,8 348 10,8 341 10,6

17


Es Castell. 2012-2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Es Castell 2012 2013 2014 2015 2016


Buit 153 5,7 133 5,1 141 5,4 95 3,7 91 3,6

Temporada 288 10,8 326 12,5 286 11,0 289 11,4 279 10,9

Ús tot l'any 1.616 60,4 1.564 59,7 1.593 61,4 1.657 65,2 1.707 66,7

Altres 620 23,2 595 22,7 575 22,2 500 19,7 472 18,4

Baix inten. 200 7,5 168 6,4 198 7,6 146 5,7 153 6,0

Pot. Temp 30 1,1 43 1,6 23 0,9 30 1,2 31 1,2

Total 2.677 100 2.618 100 2.595 100 2.541 100 2.559 100


153 5,7 192 7,2 223 8,3 231 8,6 209 7,8

Taula 5: Habitatges en nucli urbà tradicional amb comptador d’aigua donat d’alta, segons tipologia d’ús.

Ferreries. 2012-2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Ferreries 2012 2013 2014 2015 2016


Buit 196 10,2 196 10,1 203 10,4 216 11,0 203 11,4

Temporada 118 6,2 119 6,1 109 5,6 106 5,4 129 7,3

Ús tot l'any 1.102 57,5 1.269 65,6 1.315 67,3 1.345 68,5 1.263 71,0

Altres 499 26,1 351 18,1 327 16,7 297 15,1 183 10,3

Baix inten. 125 6,5 112 5,8 130 6,7 104 5,3 99 5,6

Pot. Temp 18 0,9 15 0,8 14 0,7 8 0,4 9 0,5

Total 1.915 100 1.935 100 1.954 100 1.964 100 1.778 100


245 12,5 225 11,5 213 10,8 216 11,0 389 19,8


Maó. 2012-2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Maó 2012 2013 2014 2015 2016


Buit 655 5,9 708 6,4 611 5,6 327 3,0 326 3,0

Temporada 415 3,8 301 2,7 329 3,0 356 3,3 250 2,3

Ús tot l'any 7.406 67,0 7.414 67,2 7.498 69,2 7.812 72,3 8.194 75,3

Altres 2.572 23,3 2.602 23,6 2.399 22,1 2.306 21,3 2.113 19,4

Baix inten. 887 8,0 849 7,7 745 6,9 591 5,5 661 6,1

Pot. Temp 95 0,9 37 0,3 25 0,2 60 0,6 128 1,2

Total 11.048 100 11.025 100 10.837 100 10.801 100 10.883 100


655 5,9 731 6,6 822 7,4 574 5,2 491 4,4

18


Es Migjorn Gran. 2012-2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Es Migjorn 2012 2013 2014 2015 2016

Gran Hab % Hab % Hab % Hab % Hab %

Buit 79 12,6 72 11,4 62 9,7 65 10,3 76 12,6

Temporada 91 14,5 101 16,0 93 14,6 89 14,0 103 17,1

Ús tot l'any 294 46,9 335 53,0 347 54,5 370 58,4 372 61,8

Altres 163 26,0 124 19,6 135 21,2 110 17,4 51 8,5

Baix inten. 47 7,5 43 6,8 51 8,0 42 6,6 35 5,8

Pot. Temp 16 2,6 15 2,4 16 2,5 8 1,3 2 0,3

Total 627 100 632 100 637 100 634 100 602 100


89 14,0 77 12,1 62 9,7 68 10,7 111 17,4


Sant Lluís. 2012.2016. Unitats: %. Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Sant Lluís 2012 2013 2014 2015 2016


Buit 62 5,2 30 2,6 28 2,5 38 3,4 34 3,0

Temporada 41 3,5 34 3,0 54 4,8 45 4,0 37 3,2

Ús tot l'any 795 67,2 856 75,4 872 77,4 843 74,7 859 75,2

Altres 285 24,1 216 19,0 173 15,4 202 17,9 212 18,6

Baix inten. 84 7,1 70 6,2 41 3,6 53 4,7 59 5,2

Pot. Temp 11 0,9 9 0,8 10 0,9 13 1,2 15 1,3

Total 1.183 100 1.136 100 1.127 100 1.128 100 1.142 100


62 5,2 77 6,5 84 7,1 93 7,9 75 6,3

Aprofundint en la categoria d’habitatge buit, dels 886 habitatges buits amb comptador

d’aigua donat d’alta sense consum, un 38 % fa només un any que es troba en aquesta

situació, però un 32 % en fa més de cinc anys. El 30 % restant fa entre dos i quatre anys

que es troben buits.

Per municipis, la meitat del parc d’habitatges buits de Ferreries fa més de cinc anys que

està desocupat, i a Es Migjorn Gran n’és del 42 %. En aquests dos casos, el percentatge

tan elevat que es dona fa sospitar es podria donar el cas que una part dels comptadors

estiguessin espatllats i, per tant, que donin que no hi ha consum. A Alaior, Es Castell i

Maó la xifra ronda el 25 %, mentre que a Sant Lluís és el municipi amb la xifra més baixa,

del 11 %. També és l’únic municipi en el qual més de la meitat del parc d’habitatges buits

fa només un any que ho estan, la qual cosa indica que hi ha una elevada rotació.

19


Sant Lluís. 2012.2016. Unitats: habitatges. Font: Font: companyies d’aigua i SILME. Elaboració: OBSAM.

Alaior Es Castell Ferreries Maó

Es Migjorn

Gran Sant Lluís Total

1 any 71 42 35 146 23 19 336

2 anys 20 11 25 53 8 7 124

3 anys 15 10 17 27 9 2 80

4 anys 11 4 22 19 4 2 62

5 o més anys 39 24 104 81 32 4 284

Habitatges buits 2016 156 91 203 326 76 34 886

De manera breu, a continuació es fa una comparativa entre el nucli urbà tradicional

d’Alaior, Es Castell, Maó i Sant Lluís amb altres nuclis dels seus termes municipals

respectius dels quals es disposen dades.

Del terme municipal d’Alaior, entre el nucli urbà tradicional d’Alaior i l’Argentina la

principal diferència rau en què hi ha un 10 % més d’habitatges que s’empren durant tot

l’any a l’Argentina, mentre que el percentatge d’habitatge buit i d’altres tipologies és

més elevat a Alaior. On hi ha més diferències és amb els habitatges disseminats, els quals

només la meitat s’empren tot l’any, a favor d’altres usos i també de temporada.

Gràfic 1: Habitatges amb comptadors d’aigua donats d’alta segons tipologia d’ús, per nuclis. Alaior, 2016.

Unitats %. Font: Hidrobal. Elaboració: OBSAM.

En el terme municipal de Es Castell, Trebalúger i Son Vilar (els nuclis més rurals i

tradicionals) tenen un percentatge en habitatge amb ús de tot l’any superior a Es Castell,

per damunt del 70 %. En canvi, Santa Anna, Sol del Este i, especialment, Fonduco, són

els que tenen un percentatge més baix, per davall del 60 % (del 20 % en el cas

d’Alfonduco). Per contra, són els que tenen un percentatge més elevat d’habitatges de

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Buit Temporada Ús tot l'any Altres

%

Alaior L'Argentina Disseminats

20

temporada, per damunt del 20 % i, en el cas de Fonduco, també arriba al 10 % en

habitatges buits i 30 % en d’altres. Aquests resultats prenen sentit, ja que aquests tres

nuclis tenen un enfocament més de temporada i/o turístic.

Gràfic 2: Habitatges amb comptadors d’aigua donats d’alta segons tipologia d’ús, per nuclis. Es Castell,

2016. Unitats %. Font: Hidrobal. Elaboració: OBSAM.

En el terme municipal de Maó, el nucli que sobresurt més respecte la resta és Es Grau,

ja que gairebé el 40 % és habitatge de temporada i, amb el mateix percentatge, altres

tipus d’usos (en el qual hi hauria l’ús de tot l’any però per caps de setmana). També

destaquen els disseminats, dels quals un 10 % és buit i, amb el mateix percentatge de

temporada; i per damunt del 20 % es donen altres tipologies d’ús.

Gràfic 3: Habitatges amb comptadors d’aigua donats d’alta segons tipologia d’ús, per nuclis. Maó, 2016.

Unitats %. Font: Hidrobal. Elaboració: OBSAM.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90


%

Es Castell Son Vilar Trebalúger Santa Anna Sol del Este Fonduco Disseminats

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90


%

Maó Sant Climent Llucmaçanes Cala Llonga Es Grau Disseminats

21

Finalment, en el cas del terme municipal de Sant Lluís, Punta Prima, com a nucli turístic,

destaca el 30 % d’habitatge de temporada i, per damunt d’aquest percentatge, altres

tipologies d’usos (com en el cas de Es Grau). Torret, com a nucli rural, és més similar a

Sant Lluís, amb un percentatge un poc més elevat en habitatges de temporada i buits.

Gràfic 4: Habitatges amb comptadors d’aigua donats d’alta segons tipologia d’ús, per nuclis. Sant Lluís,

2016. Unitats %. Font: Aigües de Sant Lluís. Elaboració: OBSAM.

3.2. Habitatges buit al nucli històric de Maó

Els resultats del treball de camp que es destaquen són els següents:

Dels 1.500 edificis i habitatges analitzats, el 15 % (233) tenen algun habitatge

buit, dels quals 154 confirmades per consum d’aigua.

El 35 % dels habitatges buits es troben en mal estat o en ruïna, els quals també

tenen una afectació en els edificis del costat.

El 2 % dels habitatges buits han estat reformats en els darrers cinc anys per a ús

comercial o hoteler.

0

10

20

30

40

50

60

70

80


%

Sant Lluís Torret Punta Prima

22

Taula 10: Quadre resum dels 233 habitatges o edificis buits sobre el total dels 1500 analitzats en el barri

històric de Maó, 2018. Unitats: edificis i habitatges. Font i elaboració: Treball de camp realitzat per l’estudi

d’arquitectura de Roser Roman.

Estat Unitats % sobre 1.500

analitzats

% sobre 233

afectats

Verificats per

consumo agua

Color

Llegenda

Habitatge en

ruïna

5 0,3 % 2,1 % 4

Habitatge en

mal estat

69 4,6 % 29,6 % 37

Habitatge en

bon estat

16 1 % 6,8 % 7

Edifici amb

algun habitatge

buit

77 5,1 % 33 % 61

Planta baixa

local comercial

en ús i plantes

superiors

buides

24 1,6 % 10,3 % 16

Planta baixa

local comercial

buit i plantes

superiors en ús

com habitatge

20 0,6 % 8,5 % 10

Edificis

rehabilitats

amb ús d’hotel

o franquícia.

22 1,4 % 9,4 %

23

Gràfic 5: Habitatges analitzats en el barri històric de Maó, segons tipologia, 2018. Unitats: edificis i

habitatges. Font i elaboració: Treball de camp realitzat per l’estudi d’arquitectura de Roser Roman.

Gràfic 6: Habitatges buits analitzats en el barri històric de Maó, segons el seu estat, 2018. Unitats: %. Font

i elaboració: Treball de camp realitzat per l’estudi d’arquitectura de Roser Roman.

84%

6%

10%

Edificis i habitatges en ús Habitatges buits

Edificis amb algun habitatge buit

Edifici amb algun habitatge buit

33%

Habitatge en mal estat30%

Planta baixa local comercial en ús i plantes superiors

buides10%

Edificis rehabilitats amb ús d’hotel o

franquícia.9%

Planta baixa local comercial buit i

plantes superiors en ús com habitatge

9%

Habitatge en bon estat7%

Habitatge en ruïna2%

24

4. Conclusions

L’ús dels comptadors d’aigua com a metodologia per conèixer l’hipotètic ús o usos que

poden tenir els habitatges el consideram útil, ja que aporta una informació actualitzada

que, d’altra manera, seria difícil obtenir. En el cas d’identificar els habitatges buits és el

més clar, ja que el treball de camp realitzat a Maó ho corrobora. En el cas dels habitatges

de temporada, és interessant perquè permet conèixer el mínim dels habitatges que

s’està emprant amb aquesta finalitat. D’altra manera, només es pot conèixer els

habitatges secundaris que identifica el cens o els habitatges turístics a partir de les

comercialitzadores o del registre del CIM. Quan es comparen els resultats d’aquesta

categoria entre nuclis urbans i turístics, s’observa que funciona raonablement bé en la

seva detecció en indicar un nombre significativament major en els nuclis turístics que no

urbans. Finalment, podem conèixer el nombre d’habitatges que està tenint un ús tot

l’any, en la majoria dels casos residencial, tot i que també s’hi puguin donar altres tipus

d’usos.

Les limitacions que presenta són principalment dues. Per una banda, hi ha un 20 % dels

habitatges amb comptador d’aigua que no es pot identificar el seu ús. Per tant, es perd

informació, ja que la identificació i definició de tots els possibles patrons de consum és

complexa. Per altra banda, de moment no s’ha pogut quantificar el nombre d’habitatges

que no tenen comptador d’aigua, i si estan tenint un ús o no. Això ha estat com a

conseqüències de les complicacions que s’han produït a l’hora de creuar les bases de

dades del llistat d’habitatges amb comptadors d’aigua i el padró d’habitatges.

Per tant, tot i que de moment no es pot realitzar una valoració global del conjunt

d’habitatges per les limitacions abans exposades, sí que una actualització de les dades

permet conèixer l’evolució i les tendències dels usos que estan tenint els habitatges.

Els resultats aconseguits indiquen el següent:

A l'any 2016, hi ha un 3 % menys d'habitatges amb comptador d'aigua respecte

el 2012 (que són 653 habitatges). Això pot ser degut a que ha passat a estar buit,

a una depuració de les bases de dades dels consums d'aigua, o per altres motius

que no es pot saber amb aquesta informació.

Els habitatges de temporada han disminuït lleugerament en els darrers cinc any,

havent actualment el voltant d'un 5 % d'habitatges amb aquest ús. Especialment

es Migjorn Gran, però també, tot i que en menor mesura, Es Castell i Ferreries,

es situen per damunt de la mitjana.

A l'inversa dels habitatges de temporada, els habitatges amb un ús regular tot

l'any ha augmentat un 8 %, i actualment representen el 73 % dels habitatges amb

comptador d'aigua. Maó i Es Castell es situen lleugerament per damunt de la

mitjana.

25

Habitatges que presenten altres patrons de consum ha disminuït del 23 al 18 %

entre el 2012 i el 2016. D'aquests, al voltant d'un 6 % presenten consums molt

baixos, que podria ser indici d'habitatge buit.

Si només tenim en compte els habitatges buits amb comptador d'aigua, aquests

han disminuït del 6,5 al 4,5 % del 2012 al 2016. Si tenim en compte, però, els

habitatges que tenien comptador el 2012 però que no tenen el 2016, el

percentatge es situaria en el 7,5 %. En tot cas, si es té en compte només els que

tenen comptador d'aigua, a l'any 2016 hi ha 886 habitatges buits. Ferreries i Es

Migjorn Gran és on hi ha un major nombre, per damunt del 10 %. A més, la meitat

d'aquests a Ferreries i gairebé a Es Migjorn Gran fa cinc o més anys que estan

buits. Tot i així, s'hauria d'assegurar-se que aquests habitatges estiguin realment

buits, ja que podria ser també que una part dels comptadors no estiguessin

funcionant i, per això, marquin que no hi ha consum. En canvi, Sant Lluís és on

menys habitatges buits es decten, i més de la meitat només fa un any que ho

estan.

En relació als resultats del treball de camp al nucli històric de Maó, s’han identificat 233

habitatges buits. D’aquests, 5 es troben en ruïna i 69 en molt mal estat segons

l’observació ocular des de l’exterior, els quals necessitarien d’una rehabilitació perquè

tornin a tenir una utilitat. Dels 16 habitatges en bon estat, s'hauria de fer una visita a

l'interior per confirmar l'estat real de conservació, de solidesa estructural i condicions

d'habitabilitat. Els ajuts i subvencions per part de l'administració de millora de façanes

pot portar-nos a errors, que ens faci confondre façanes en bon estat i interiors en perill

o ruïna, així com a fomentar el centre històric com a Ciutat Escenari o Decorat.

També cal tenir en compte la dada sobre la rehabilitació d’edificis en els últims cinc anys.

En aquest sentit, s’han rehabilitat 20 edificis, que representen el 0,6 % dels habitatges

analitzats i 9 % dels habitatges o edificis buits. Segons dades de l’Ajuntament, cap

d’aquests 20 edificis s’ha reformat per a residents habituals, sinó com a segones

residències, hotels de ciutat, franquícies o galeries d’art. Això afectaria directament a la

gentrificació al centre històric de Maó, si no s'implanten mesures que atreguin a

residents de tot l’any i a comerços locals.

Documents

ESTUDI DE L’HABITATGE BUIT I DE TEMPORADA A MENORCAhabitatgesocial.menorca.es/documents/documents/2799docpub.pdf · segon lloc, ens van comunicar ... El present informe és el definitiu,