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Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más
altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en
diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a
nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos.
En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las
mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la
información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las
necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario.
Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de
arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada
por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director
General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional
Quienes Somos
MisiónInterpretar y hacernos cargo de las
necesidades de consultoría integral del Perú.
Generando e implementando soluciones
innovadoras a través de nuestra experiencia y
calidad de servicios.
VisiónLíderes a través de nuestra evolución
constante, optimizando la rentabilidad de
nuestras acciones, el crecimiento de nuestros
colaboradores y compromiso con nuestros
clientes.
Servicios
Tasaciones• Valorizaciones de todo tipo de activo
• Inventarios de todo tipo de activo y suministros
Consultoría económica y financiera• Derecho de la competencia
• Derecho Bancario y Seguros
• Derecho concursal
• Derecho tributario
• Finanzas Corporativas
• Fusiones y Adquisiciones
• Propiedad intelectual
• Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e
intangibles en general.
• Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión
y adquisiciones, estructuración de financiamientos.
• Análisis económico-financiero
Consultoría Inmobiliaria• Estudios de factibilidad de proyectos
• Informe de valorización de obra
• Estudios de Mercado (oferta y Demanda)
• Gerencia de Proyectos Inmobiliarios
Quienes Somos
El objetivo general del presente Estudio de Benchmarking es caracterizar el comportamiento del
mercado inmobiliario residencial en San Isidro de modo tal que permita orientar las decisiones de
inversión de nuestro cliente con respecto a su nuevo lanzamiento.
El objetivo específico en función al proyecto sito en el distrito de San Isidro, es realizar un análisis
integral de los proyectos u oferta comparable situados en su área de influencia definida por las avenidas
Arequipa, Javier Prado, Guardia Civil, San Borja Sur, Del Parque Sur y Aramburu; a fin de perfilar el
futuro comportamiento comercial del mismo y tomando en consideración sus principales indicadores de
gestión: ubicación, empresa promotora, empresa constructora, número de departamentos, stock actual,
tipologías, acabados, equipamiento, áreas, precios y entidad que la respalda financieramente; además
de la velocidad de ventas y % de absorción de cada uno.
Objetivo del estudio
Presentación
Resumen Ejecutivo
Conclusiones y Recomendaciones
1. El Mercado Inmobiliario de San Isidro (2009 – 2015)
2. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías
3. Benchmarking del Proyecto
4. Fichas de proyectos
Índice
El Sector Inmobiliario Residencial de Lima Metropolitana muestra el último año un crecimiento del 16.76%
respecto al total de viviendas vendidas el 2014, crecimiento que revierte la tendencia a la baja registrada desde
el 2013, año en el que culminó una etapa de expansion significativamente alta desde el 2010; expansión
impulsada por la sostenida demanda de los sectores emergentes, vinculada a una mejora en sus ingresos y al
dinamismo del crédito hipotecario que creció a tasas por encima del 20% en ese período.
Esta situación se explica por el mejor comportamiento de nuestra economía en 2015 que creció a una tasa de
3.3%, sensible recuperación respecto al 2.4% de avance el año previo, su menor ritmo de expansión desde el
2009. Esta recuperación de nuestra economía el último año fue impulsada principalmente por el aumento de las
actividades primarias en 7.37%, en las que el sector Minería e Hidrocarburos fue el principal protagonista
creciendo a una tasa record de 22.36% en diciembre, su mejor comportamiento desde junio de 2002.
Este crecimiento en la economía nacional incide principalmente en un mayor ritmo de generación de empleo e
influye en la confianza de los actores, especialmente de los consumidores que actúan de modo más liberal. En
este contexto, la actividad inmobiliaria presenta un potencial de crecimiento interesante en el mediano plazo, en
la medida que se verifica un importante déficit de viviendas a nivel nacional -principalmente en Lima
Metropolitana-, una latente demanda efectiva por ellas y una baja penetración del crédito hipotecario, todo ello
sumado a la expectativa de recuperación de la económica nacional.
En este escenario, nuestro cliente tiene en desarrollo un proyecto inmobiliario en el distrito de San Isidro, por lo
cual necesita conocer la dinámica actual del mercado inmobiliario local y realizar una comparativa de su
proyecto para con aquellos que presenten las mismas características generales de formato, oferta tipológica y
precios de venta ubicados en el área de influencia definida; a fin de establecer lineamientos de gestión que
puedan llevar al éxito comercial su propuesta inmobiliaria.
Presentación
El distrito de San Isidro es un área continua, densa y 100% urbanizada, ubicada sobre la costa de nuestra
ciudad, perteneciente al denominado Centro Contemporáneo, que presenta una configuración urbana
homogénea y una población mayoritariamente del NSE B (44.9%) pero con un importante presencia de hogares
pertenecientes al NSE A (29%).1
Su perfil urbano viene ganando altura a raíz de la incorporación de un parque residencial de vivienda
multifamiliar dirigido a satisfacer la demanda insatisfecha de sus sectores emergentes, situación favorecida por
el mejor comportamiento de la economía nacional, la conformación de nuevos hogares y la apertura que
ofrecen los bancos para el acceso a la propiedad privada de vivienda vía créditos hipotecarios.
Según fuentes secundarias consultadas,2 el mercado inmobiliario local al 4T2015 lo constituían 33 proyectos
activos, con una oferta disponible de 273 unidades inmobiliarias y un nivel de ventas de 79 unidades que
determinaba, en el último mes del trimestre, una velocidad de ventas de 25.82 Unid./mes y un nivel de
absorción de 7.34%; haciéndolo poseedor del 2.93% del mercado de ventas inmuebles de todo Lima
Metropolitana.
Resumen Ejecutivo
En una perspectiva anual, el número de unidades
disponibles para la venta al cierre del 4T2015 muestra
un ligero incremento tras caer el trimestre anterior, en
un contexto de mayores ingresos de UI en el último
trimestre (57 frente a 26 UI); destacándose el
incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247
UI), por lo que la vocación del distrito sea la de ofertar
productos dirigidos a este NSE. La recuperación en el
ingreso de un mayor número de unidades en el
4T2015 constituye muestra del optimismo de los
desarrolladores para con la plaza.
Indicadores de San Isidro 4T2014 – 4T2015
200169
313
244273
185163
97 92 79
284
132
238
2657
4T2014 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015
Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas
1 Fuente: NIVELES SOCIOECONÓMICOS 2015. APEIM. Abril de 20152 Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN 4T2015, elaborado por TINSA SA
En una perspectiva trimestral, el número de unidades vendidas pasó de 92 a 79 en el 4T2015, constituyendo un
decrecimiento del 11.13%, además de verificarse un mayor número de unidades disponibles para la venta al
cierre del 4T2015 (273 frente a 244 UI); aumento como consecuencia de la caída en el nivel de ventas y un
mayor ingreso de proyectos y unidades inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el
incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI).
Se vende menos pero a un mejor precio, el alza registrada (de S/. 6,281 a S/. 6,497), representa un incremento
trimestral de 3.44% en el PP, aunque esto sea reflejo principalmente de la presión al alza por el efecto
cambiario (5.22% incremento del valor del US$ en período).
En resumen, el área, precio y precio unitario promedio del Dpto. distrital es de 145.37 m2, S/. 1’022,000 y
S/. 6,497xm2.
No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan repartidos por
todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la población de mayor
nivel socioeconómico de Lima Metropolitana.
En este contexto, nuestro cliente se encuentra lanzando en el distrito de San Isidro un proyecto inmobiliario
multifamiliar: más de 2,000 m2 distribuidos en 7 pisos + azotea:
6 departamentos de 3 dormitorios con 3 baños, 5 flats y un dúplex, con áreas desde 217 m2.
24 estacionamientos, 6 estacionamientos de visita y 18 estacionamientos exclusivos, en 2 sótanos y primer
piso.
Precio promedio de venta del Dpto. así como Precio promedio m2 está por definirse.
La oferta de este nuevo proyecto se dirige a satisfacer la demanda del NSE A.
Resumen Ejecutivo
Para caracterizar el posible futuro comportamiento del nuevo hemos levantado información relevante de 13 de
los 33 proyectos actualmente activos en el distrito, dejando fuera de esta selección aquellos que no se
encontraran dentro del Área de Influencia definida por el cliente.
El análisis comparativo se ha realizado en comparando los proyectos por área, precio promedio y precio unitario
promedio de sus UI, con lo cual segmentamos por NSE; diferenciando los flats de los duplex.
De esta oferta relevante podemos afirmar que:
De los 13 proyectos, 9 se orientan al NSE A* y otros 4 al NSE B*, siendo la oferta conjunta de 168 UI, de los
cuales 109 de ellas corresponden al stock disponible. El nivel de ventas fue de 59 unidades, que
corresponden al 35.12% de la oferta total; con una velocidad de ventas acumulada de 4.2 Unid./mes.
Cuando esta oferta se segmenta según precio promedio de tipologías, de las 109 UI disponibles, 78 se
orientan al NSE A, 30 UI al B y solo 1 UI al C.
El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. de la oferta comparable es de 159 m2, S/. 1’050,833 y
S/. 6,757xm2
11 de los 13 proyectos ofrecen la tipología 3D-3B, asimismo, de las 109 UI disponibles, 45 pertenecen a la
tipología 3D-3B, lo que hace el 41.3% de la oferta disponible.
El área, precio y precio unitario promedio de esta oferta tipológica de 3D-3B es de 169 m2, S/. 1’090,000 y
S/. 6,746xm2
* Segmentados por precio promedio de Dpto. por proyecto, que para efectos del presente estudio, se considera a las UI
orientadas del NSE A aquellas que superan el S/. 1,001,894, NSE B aquellas entre S/. 507,082 y S/. 1,001,894, NSE C
aquellas entre S/. 275,184 y S/. 507,082,
Resumen Ejecutivo
De esta oferta comparable, 8 proyectos se ubican con frente a avenida y 5 frente a calle. Es una oferta que no
varía significativamente en su propuesta de producto, presentando acabados interiores muy similares y unos
valores agregados recurrentes (Lobby de ingreso, salas de reunión, áreas verdes, zona de parrillas).
El análisis arroja los siguientes resultados para el Dpto. promedio por proyecto:
Los proyectos con los mejores comportamientos son “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “RES. LOS CISNES”
y “EDIF. PARQUE SUR 416”; quienes se colocan en el cuadrante de éxito de mejores velocidades de
colocación y % de absorción a mayores precios.
El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “CALLE 27” es de 154 m2, S/. 1’083,383 y
S/. 7,062xm2
El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “ORDEN Y LIBERTAD” es de 157 m2, S/.
1’113,737 y S/. 6,939xm2
El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “RES. LOS CISNES” es de 135 m2, S/.
902,252 y S/. 6,799xm2
El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “EDIF. PARQUE SUR 416” es de 165 m2,
S/. 1´239,823 y S/. 7,468xm2
Con lo que puede afirmarse que la UI promedio exitosa por proyecto es una con un área, precio y precio
unitario promedio de 153 m2, S/. 1´084,799 y S/. 7,067xm2
Resumen Ejecutivo
Por todo lo anteriormente expuesto, estamos en capacidad de concluir que:
El nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 23 meses si se cumplen los ratios
para el ritmo de colocaciones promedio de 0.6 Unid./mes o el nivel de absorción mensual de 4.23%,
respectivamente; mas, si hacemos la diferenciación por tipología, tendríamos que:
El Dpto. Flat 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (05 UI), entre 15 y 17
meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.33 Unid./mes o el nivel de
absorción mensual de 5.77%, respectivamente.
El Dpto. Duplex 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (01 UI), entre 10
y 14 meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.1 Unid./mes o el nivel de
absorción mensual de 7.05%, respectivamente.
Es decir, el proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 17 meses si se cumplen los
ratios señalados.
Conclusiones y Recomendaciones
Conclusiones y Recomendaciones
* Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para
adquirir un inmueble.
El promotor puede optar por acercarse a la media de los 13 proyectos de la oferta comparable en el área de
influencia, considerando plantear la disminución del área techada de las unidades inmobiliarias del nuevo
proyecto a fin de acercarlas al promedio y, a la vez, incluir en la propuesta arquitectónica mayores áreas
comunes al Lobby de ingreso que le agreguen valor al conjunto, equiparándose con las áreas comunes de los
proyectos comparables u optar por seguir adelante en su modelo y trazar una estrategia de marketing que
intente posicionar su oferta en base a la exclusividad y lujo de sus acabados interiores y en la amplitud y
generosidad de las áreas de sus unidades.
Sin embargo, sea el camino que elija el promotor, se recomienda no lanzar el proyecto sino hasta el 3T2016, a
fin de observar la dinámica del mercado en el distrito, que como hemos visto, muestra una tendencia a la baja
en sus colocaciones durante el último año pero no una corrección en la sobre oferta inmobiliaria de
departamentos para el nivel de preferencias y demanda efectiva de vivienda de este tipo con precios mayores a
los US$ 200,000.
Hay que precisar que si bien la Demanda Efectiva de los hogares por adquirir un departamento se ha
incrementado el último año, pasando de 105,563 hogares en 2014 a 153,349 hogares demandantes efectivos
de vivienda en Lima Metropolitana el 2015, el grueso de esta demanda se ubica en los rangos de precios de
entre US$ 20,001 y US$ 50,000 (49%) y en el de entre US$ 50,001 y US$ 100,000 (38%), dejando para el
mercado de departamentos mayores a US$ 200,000 apenas 142 hogares demandantes efectivos, cuando en
toda nuestra ciudad existe una oferta de viviendas en este rango de precios de 4,696 unidades!.
La zonificación de San Isidro evidencia el carácter meramente residencial del distrito, cuyo desarrollo comercial y
corporativo se da principalmente en y alrededor de la conjunción de las avenidas Paseo de la República,
República de Panamá y Javier Prado.
Los Usos de Suelo en el Distrito de San Isidro
En una perspectiva quinquenal, al cierre del 4T2015, se observa que las ventas de viviendas en el distrito de
San Isidro vuelven a caer tras la notable recuperación del 4T2014, disminuyendo en 57.30% en el último año, lo
que incide en una baja en su participación (2.93%) en la venta de viviendas en Lima Metropolitana.
Principales indicadores en San Isidro
4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015
Total Lima 10,328 8,191 14,321 15,054 10,092 8,573 8,967
San Isidro 452 401 269 300 245 200 273
% Part. San Isidro 4.4% 4.9% 1.9% 2.0% 2.4% 2.3% 3.0%
Total Lima 5,077 4,211 5,351 6,474 2,701 2,706 2,693
San Isidro 222 100 153 102 43 185 79
% Part. San Isidro 4.4% 2.4% 2.9% 1.6% 1.6% 6.8% 2.9%
Total Lima 5,388 4,384 4,262 4,900 1,808 2,876 2,802
San Isidro 149 259 62 168 0 284 57
% Part. San Isidro 2.8% 5.9% 1.5% 3.4% 0.0% 9.9% 2.0%
Stock Disponible
Unidades Vendidas
Unidades Ingresadas
4.4%4.9%
1.9% 2.0% 2.4% 2.3%3.0%
4.4%
2.4% 2.9%
1.6% 1.6%
6.8%
2.9%2.8%
5.9%
1.5%
3.4%
0.0%
9.9%
2.0%
4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015
Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas
Unidades Vendidas en 4T2015
Unidades Ingresadas en 4T2015
Total Lima
97.07%
San Isidro2.93%
Total Lima
97.97%
San Isidro2.03%
NSE A
NSE AB
NSE B
206
Unidades Disponibles
247
Precio Prom. (Soles X m2)
38 26
0 0
6,465 6,580
5,283 5,708
3T2015 4T2015 3T2015 4T2015
Los resultados se traducen en menores velocidades de
ventas y absorciones mensuales y mayores precios
promedio, especialmente en el segmento AB (8.04%) y
en menor proporción en el segmentos A (1.78%); sin
embargo, esto es también reflejo de la presión al alza
por efecto cambiario (5.22% incremento del valor del
US$ en el período).
Extensión del Distrito
Población al 20151
N° Proyectos ingresados
N° unidades inmobiliarias disponibles
N° unidades inmobiliarias vendidas
1110 ha
54206 Hab
3
244
92
Velocidad de ventas3
(unid/mes)40.26
% Absorción4 11.98%
Precio promedio(Soles/m2)
6,281
4
273
79
25.82
7.34%
6,497
3T2015 4T2015
N° Proyectos en venta2 29 33
N° Proyectos agotaron stock
0 1
N° unidades inmobiliarias ingresadas
26 57
Con respecto al último trimestre, el número de unidades disponibles para
la venta al cierre del 4T2015 aumentó como consecuencia de la caída en
el nivel de ventas y un mayor ingreso de proyectos y unidades
inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el
incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI).
Principales indicadores en San Isidro
1FUENTE: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Perú: Estimaciones y Proyecciones de Población.2 FUENTE: INCOIN 4T2015 3 y 4 Seguin INCOIN 4T2015, Velocidad de ventas y % de Absorción al ultimo mes del trimestre
Evolución reciente de precios de UI en Lima Metropolitana
Los precios de las viviendas mostraron un incremento en la mayor parte de distritos de Lima Metropolitana durante
el último trimestre, influenciado por un incremento en el tipo de cambio que compensó la sostenida caída en ventas
registrada en los primeros tres trimestres del año 2015 de la cual viene recuperándose.
A nivel del distrito de San Isidro, los precios muestran un incremento trimestral de 3.44%.
6,281
6,497
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
BA
RR
AN
CO
SAN
ISID
RO
SAN
BO
RJA
MIR
AFL
OR
ES
LIN
CE
LA M
OLI
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SUR
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R
P.C
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LLA
O
LIM
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OR
TE
CA
RA
BA
YLLO
3T2015 4T2015
No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan
repartidos por todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la
población de mayor nivel socioeconómico de Lima Metropolitana. Este distrito se caracteriza por su
tranquilidad, bajo nivel de violencia, alta consolidación y numeroso equipamiento en parques.
Ubicación de la oferta inmobiliaria en San Isidro
En el Área de Influencia sí se evidencia una particular concentración de proyectos en la Av. Del Parque
Sur, donde encontramos siete de los 13 proyectos levantados.
Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia
LOS HERRERILLOS
ORDEN Y LIBERTAD
LOS CISNES
LAS GARZAS ALTAMIRA CARRiQUIRY
Detalle de la concentración de proyectos en el en la Av. Del Parque Sur, donde encontramos siete de los
14 proyectos levantados.
Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia
CALLE 33
CALLE 27
PARQUE SUR 385
PARQUE SUR 416 LA COMARCA
MIRADOR II
PARQUE SUR 490
Oferta Comparable al proyecto
Para efectos de comparación, se ha definido como oferta relevante de análisis a aquellos proyectos ubicados
en el área de influencia del nuevo proyecto. En ese sentido, los proyectos circunscritos al área señalada suman
13, éstos son:
A
B
PISOS
Stock
Inicial
Stock
Actual
1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B
EDIFICIO ALTAMIRA 7 12 12 X X X X 180.7 1,156,575 6,583
EDIFICIO CALLE 27 7 18 4 X X X X X X 154.2 1,083,383 7,062
EDIFICIO CARRIQUIRY 714 7 6 6 X 226.2 ND ND
EDIFICIO PARQUE SUR 416 7 14 6 X X X 164.8 1,239,823 7,468
EDIFICIO PARQUE SUR 490 8 19 19 X X X X X 167.8 1,145,616 6,997
EL MIRADOR II 7 14 14 X X X 150.3 ND ND
LA COMARCA 7 9 9 X X X X 169.3 1,033,766 6,334
LOS HERRERILLOS 3 3 2 X X 196.0 1,494,757 7,626
ORDEN Y LIBERTAD 133 4 13 8 X X X 157.2 1,113,737 6,939
EDIFICIO CALLE 33 7 21 20 X X X X X X 158.2 974,995 6,308
EDIFICIO PARQUE SUR 385 7 12 1 X X X X 139.0 817,971 5,926
PROYECTO LAS GARZAS 5 6 6 X X 140.2 919,100 6,658
RESIDENCIAL LOS CISNES 7 21 2 X X X X X 134.7 902,252 6,799
S/ - M2NOMBRE PROYECTO N° Dptos. TIPOLOGÍA AREA
PROM.
(m2)
PRECIO S/.
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO CALLE
27
EDIFICIO CALLE
33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO LAS
GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
GENERALIDADES DEL PROYECTO
PROMOTOR AKROS
CONSTRUCTORA
ACTUAL
INMOBILIARIA
ACTUAL
INMOBILIARIA
MI INMOBILIARIA ARES
INMOBILIARIA
DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT
O GRUPO
INMOBILIARIO
EITAL
EDIFICACIONES
LA VENTUROSA
S.A.
-
DIRECCIÓN PABLO
CARRIQUIRRY 370
AV. PARQUE DEL
SUR 480
PARQUE SUR 406 AV. DEL PARQUE
SUR 385
AV PARQUE SUR
416
AV. DEL PARQUE
SUR 490
AV. DEL PARQUE
SUR 442
PARQUE SUR 450 LOS HERRERILLOS
140
CA. ORDEN Y
LIBERTAD 133
CALLE LAS
GARZAS CDRA. 1
CALLE LOS
CISNES
AV. PABLO
CARRIQUIRY 710-
714
-
N° PISOS 7 7 7 7 7 8 7 7 3 4 5 7 7 6
N° DPTOS. OFERTADOS 12 18 21 12 14 19 14 9 3 13 6 21 6 13
N° COCHERAS 34 46 42 21 49 43 32 32 6 26 12 45 24 32
N° COCHERAS / N° DPTOS. 2.8 2.6 2.0 1.8 3.5 2.3 2.3 3.6 2.0 2.0 2.0 2.1 4.0 2.5
N° ASCENSORES 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIEMPO DE VENTAS EN MESES 12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0 10
FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 -
ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Pre-v enta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-v enta -
DEPARTAMENTOS
N° DPTOS. OFERTADOS 12 18 21 12 14 19 14 9 3 13 6 21 6 13
N° DPTOS. VENDIDOS 0 14 1 11 8 0 0 0 1 5 0 19 0 5
N° DPTOS. DISPONIBLES 12 4 20 1 6 19 14 9 2 8 6 2 6 8
% VENTAS DPTOS. 0.0% 77.8% 4.8% 91.7% 57.1% 0.0% 0.0% 0.0% 33.3% 38.5% 0.0% 90.5% 0.0% 30.3%
VENTAS MENSUALES 0.0 1.3 0.1 0.5 0.5 0.0 0.0 0.0 0.1 1.0 0.0 0.8 0.0 0.3
ABSORCIÓN (%) 0.0 6.9 0.3 3.9 3.8 0.0 0.0 3.3 7.5 0.0 3.9 2.7
AREA PROMEDIO POR DPTO. 181 154 158 139 165 168 150 169 196 157 140 135 226 159
PRECIO (INC. IGV S/.) 1,156,575 1,083,383 974,995 817,971 1,239,823 1,145,616 ND 1,033,766 1,494,757 1,113,737 919,100 902,252 ND 1,050,833
PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,583 7,062 6,308 5,926 7,468 6,997 ND 6,334 7,626 6,939 6,658 6,799 ND 6,757
PRECIO COCHERA SOLES 43,000 76,750 45,000 ND 43,000 ND ND 43,000 45,000 ND 39,000 43,000 ND 47,219
TOTAL TIPOLOGÍAS
Oferta Comparable
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO CALLE
27
EDIFICIO CALLE
33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO LAS
GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
GENERALIDADES DEL PROYECTO
PROMOTOR AKROS
CONSTRUCTORA
ACTUAL
INMOBILIARIA
ACTUAL
INMOBILIARIA
MI INMOBILIARIA ARES
INMOBILIARIA
DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT
O GRUPO
INMOBILIARIO
EITAL
EDIFICACIONES
LA VENTUROSA
S.A.
-
DIRECCIÓN PABLO
CARRIQUIRRY 370
AV. PARQUE DEL
SUR 480
PARQUE SUR 406 AV. DEL PARQUE
SUR 385
AV PARQUE SUR
416
AV. DEL PARQUE
SUR 490
AV. DEL PARQUE
SUR 442
PARQUE SUR 450 LOS HERRERILLOS
140
CA. ORDEN Y
LIBERTAD 133
CALLE LAS
GARZAS CDRA. 1
CALLE LOS
CISNES
AV. PABLO
CARRIQUIRY 710-
714
-
N° PISOS 7 7 7 7 7 8 7 7 3 4 5 7 7 6
N° DPTOS. OFERTADOS 12 18 21 12 14 19 14 9 3 13 6 21 6 13
N° COCHERAS 34 46 42 21 49 43 32 32 6 26 12 45 24 32
N° COCHERAS / N° DPTOS. 2.8 2.6 2.0 1.8 3.5 2.3 2.3 3.6 2.0 2.0 2.0 2.1 4.0 2.5
N° ASCENSORES 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIEMPO DE VENTAS EN MESES 12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0 10
FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 -
ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Pre-v enta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-v enta -
DEPARTAMENTOS
N° DPTOS. OFERTADOS 2 6 6 11 2 2 7 3 5 5
N° DPTOS. VENDIDOS 1 0 4 0 0 0 3 0 0 1
N° DPTOS. DISPONIBLES 1 6 2 11 2 2 4 3 5 4
% VENTAS DPTOS. 50.0% 0.0% 66.7% 0.0% 0.0% 0.0% 42.9% 0.0% 0.0% 17.7%
VENTAS MENSUALES 0.1 0.0 0.3 0.0 0.0 0.0 0.6 0.0 0.0 0.1
ABSORCIÓN (%) 4.5 0.0 4.4 0.0 0.0 0.0 8.4 0.0 2.2
AREA PROMEDIO POR DPTO. 146 149 156 155 110 156 157 160 217 160
PRECIO (INC. IGV S/.) 938,500 929,983 1,104,203 1,122,994 749,150 1,185,500 1,006,859 1,009,867 1,035,435
PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,450 6,262 7,097 7,267 6,822 7,624 6,347 6,390 6,807
PRECIO COCHERA SOLES 90,000 45,000 43,000 43,000 45,000 39,000 50,833
N° DPTOS. OFERTADOS 1 4 1 2 2 1 2
N° DPTOS. VENDIDOS 0 0 1 1 0 0 0
N° DPTOS. DISPONIBLES 1 4 0 1 2 1 2
% VENTAS DPTOS. 0.0% 0.0% 100.0% 50.0% 0.0% 0.0% 25.0%
VENTAS MENSUALES 0.0 0.00 0.04 0.20 0.00 0.00 0.04
ABSORCIÓN (%) 0.0 0.0 4.3 9.8 0.0 2.8
AREA PROMEDIO POR DPTO. 322 200 130 236 144 272 208
PRECIO (INC. IGV S/.) 1,766,400 1,165,075 652,203 1,976,100 989,000 1,300,910
PRECIO DPTO. SOLES/m2 5,486 6,018 5,017 8,373 6,868 6,506
PRECIO COCHERA SOLES 43,000 45,000 39,000 42,333
FL
AT
SD
ÚP
LE
X
TIPOLOGÍA 3D-3B
Oferta Comparable
1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C
TIPOLOGÍAS NSE
Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2
Unidades Disponibles 109 7 6 1 1 16 3 45 27 1 2 0 78 30 1
Unidades Vendidas 59 3 0 0 2 8 1 10 33 0 1 1 21 37 1
Velocidad de ventas
total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0
N° Proyectos
ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2
Área Ocupada prom. 159 94 124 91 110 145 188 169 164 204 244 277 182 128 71.3
Precio prom. (Miles S/.) 1,051 678 804 571 870 976 1,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1,265 815 497.3
Precio prom.
(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976
COMP.
1/
109
7 61 1
16
3
45
27
1 2 0
78
30
1
59
3 0 0 28
1
10
33
0 1 1
21
37
1
Unidades Disponibles
Unidades Vendidas
Relación del stock inicial y actual, según TIPOLOGÍAS y NSE
La oferta comparable al nuevo proyecto presenta un stock disponible de 45 UI de la tipología 3D-3B (41.3%).
Nótese, sin embargo, que es la tipología 3D-4B la que más se ha vendido, presentando un precio/m2 de S/.
6,618 (el quinto precio promedio más bajo de la oferta).
1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo EDIFICIO CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)
1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C
TIPOLOGÍAS NSE
Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2
Unidades Disponibles 109 7 6 1 1 16 3 45 27 1 2 0 78 30 1
Unidades Vendidas 59 3 0 0 2 8 1 10 33 0 1 1 21 37 1
Velocidad de ventas
total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0
N° Proyectos
ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2
Área Ocupada prom. 159 94 124 91 110 145 188 169 164 204 244 277 182 128 71.3
Precio prom. (Miles S/.) 1,051 678 804 571 870 976 1,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1,265 815 497.3
Precio prom.
(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976
COMP.
1/
159
94124
91110
145
188169 164
204244
277
182
128
71
1,051
678804
571
870976
1,2161,090 1,075
1,839
1,486
2,113
1,265
815
497
Mill
ares
Área Ocupada prom.
Precio prom. (Miles S/.)
Área promedio vs precio promedio, según TIPOLOGÍAS y NSE
El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se
ofertan a S/. 1’090 mil. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/. 1’051 mil y al área promedio
de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/. 1’265 mil.
1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo EDIFICIO CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)
1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C
TIPOLOGÍAS NSE
Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2
Unidades Disponibles 109 7 6 1 1 16 3 45 27 1 2 0 78 30 1
Unidades Vendidas 59 3 0 0 2 8 1 10 33 0 1 1 21 37 1
Velocidad de ventas
total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0
N° Proyectos
ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2
Área Ocupada prom. 159 94 124 91 110 145 188 169 164 204 244 277 182 128 71.3
Precio prom. (Miles S/.) 1,051 678 804 571 870 976 1,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1,265 815 497.3
Precio prom.
(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976
COMP.
1/
159
94124
91 110145
188 169 164204
244277
182
128
71
6,7577,130
6,315 6,273
7,939
6,842 6,617 6,746 6,618
9,019
6,137
7,6296,999
6,4646,976
Área Ocupada prom.
Precio prom. (Soles/m2)
Área promedio vs precio promedio por m2, según TIPOLOGÍAS y NSE
El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se
ofertan a S/. 6,746xm2. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/. 6,757xm2 y al área
promedio de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/. 6,999xm2.
1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo EDIFICIO CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO
CALLE 27
EDIFICIO
CALLE 33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO
LAS GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0
Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta
181
154 158
139
165 168 150
169
196
157 140 135
226
159
Benchmarking: Áreas promedio por Departamentos
Se observa claramente que el área promedio de la oferta del nuevo proyecto, se encuentra por sobre los 159
m2 del promedio de la oferta comparable.
Promedio .
Total Tipologías
Meses en Vta.
Estado
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO
CALLE 27
EDIFICIO
CALLE 33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO
LAS GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0
Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta
1,156,575 1,083,383
974,995
817,971
1,239,823 1,145,616
-
1,033,766
1,494,757
1,113,737
919,100 902,252
-
1,050,833
Benchmarking: Precio promedio por Departamentos
Se presentan los precios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado los datos
de los proyectos que muestran información.
Total Tipologías
Meses en Vta.
Estado
Promedio .
NDND
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO
CALLE 27
EDIFICIO
CALLE 33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO
LAS GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0
Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta
6,583 7,062
6,308 5,926
7,468 6,997
-
6,334
7,626 6,939
6,658 6,799
-
6,757
Benchmarking: Precio promedio Soles/m2 por Departamentos
Se presentan los precios unitarios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado
los datos de los proyectos que muestran información.
Total Tipologías
Meses en Vta.
Estado
Promedio .
NDND
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO
CALLE 27
EDIFICIO
CALLE 33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO
LAS GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0
Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta
12
18
21
12 14
19
14
9
3
13
6
21
6
13 12
4
20
1
6
19
14
9
2
8 6
2
6
8
Stock Inicial Stock Actual
Benchmarking: Relación del stock inicial y actual
Meses en Vta.
Estado
El nuevo proyecto presenta un stock inicial de 6 UI, stock por debajo de las 13 UI del promedio de la oferta
comparable y notoriamente por debajo de las 21 UI que poseen los proyectos EDIFICIO CALLE 33 y
RESIDENCIAL LOS CISNES, que son los más grandes de la muestra.
Total Tipologías
EDIFICIO
ALTAMIRA
EDIFICIO
CALLE 27
EDIFICIO
CALLE 33
EDIFICIO
PARQUE SUR
385
EDIFICIO
PARQUE SUR
416
EDIFICIO
PARQUE SUR
490
EL MIRADOR II LA COMARCA LOS
HERRERILLOS
ORDEN Y
LIBERTAD 133
PROYECTO
LAS GARZAS
RESIDENCIAL
LOS CISNES
EDIFICIO
CARRIQUIRY
714
PROMEDIO
OFERTA
COMP.
12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0
Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta
-
1.3
0.1 0.5 0.5
- - - 0.1
1.0
-
0.8
-0.3
-
6.9
0.3
3.9 3.8
- - -
3.3
7.5
-
3.9
-
2.7
Velocidad de Vtas. (Unid. x Mes) Nivel de Absorción (%)
Benchmarking: Velocidad de Ventas y Absorción
Se observa que el proyecto que mejor velocidad de colocación presenta es “CALLE 27” con 1.3 UI/mes,
mientras que aquellos con mayores absorciones son los proyectos “ORDEN Y LIBERTAD” y “CALLE 27” con
7.5 y 6.9% mensual respectivamente.
Total Tipologías
Meses en Vta.
Estado
Rendimiento por Cuadrante (Velocidad Ventas Vs. Precio por m2)
Los proyectos exitosos resultan ser “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “LOS CISNES” y “PARQUE SUR
416”, dado que colocan sus unidades a un buen ritmo mensual y un precio sobre el promedio.
En Const.
Entrega Inm.
Pre-venta
Total Tipologías
S/. 6,757
0.32
EDIF. CALLE 27
EDIF. CALLE 33
EDIF. PQ. SUR 385 EDIF. PQ. SUR 416
LOS HERRERILLOS
ORDEN Y LIBERTAD 133
RES. LOS CISNES
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000
Ve
locid
ad
de
Ve
nta
s (
un
id.
/ m
es)
Soles / m2
Rendimiento por Cuadrante (Absorción Vs. Precio por m2)
En esta comparativa destacan nuevamente los proyectos “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “LOS CISNES”
y “PARQUE SUR 416”, además de “LOS HERRERILLOS”, al combinar niveles altos de absorción a precios por
encima del promedio de la oferta comparable.
En Const.
Entrega Inm.
Pre-venta
Total Tipologías
S/. 6,757
2.70
EDIF. CALLE 27
EDIF. CALLE 33
EDIF. PQ. SUR 385EDIF. PQ. SUR 416
LOS HERRERILLOS
ORDEN Y LIBERTAD 133
RES. LOS CISNES
0
1
2
3
4
5
6
7
8
5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000
Niv
el d
e A
bso
rció
n (%
)
Soles / m2