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Estudio de MercadoLogística España 2015
Abril 2016
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Índice
Triangle REM 00
Mercado Logístico 01
Entorno Económico 02
Conclusiones 03
Zonas 04 Madrid 04.1 Barcelona 04.2 Valencia 04.3 Zaragoza 04.4
Mercado de Inversión 05
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Triangle REM 00 TRIANGLE REAL ESTATE MANAGEMENT
TRIANGLE REM se distingue del resto de gestoras inmobiliarias por la combinación de diferentes especializaciones de las tres empresas que la forman, lo que nos hace prácticamente únicos: inmobiliario, corporativo y financiero.
Nuestra actividad está centrada en 3 ramas principales:
- Creación y gestión de carteras inmobiliarias- Proyectos “Llave en mano”- Activos Inmobiliarios “Off-market”
Mediente el desarrollo de proyectos logísticos, TRIANGLE REM está configurando su propia cartera de activos convirtiéndose en el primer vehículo de inversión destinado al sector inmobiliario logístico espa-ñol. El objetivo de TRIANGLE REM es ser el portfolio de referencia en activos inmobiliarios destinados al uso logístico en España, para su posterior gestión, explotación y rotación.
ACTIVOS LOGÍSTICOS
CALIDAD Y SOLVENCIAESPAÑA
Consultora Inmobiliaria especializada en logística.
Asesores Financieros IndependientesEAFI, registrados en la CNMV.
Consultora especializada en gestión societaria-inmobiliaria.
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Mercado Logístico 01SITUACIÓN
El sector inmobiliario logístico español está inmerso en un proceso de consolidación, cuyo desarrollo se ha concentrado tradicionalmente en el área metropolitana de Madrid y Barcelona.
Sin embargo, en la actualidad, este mercado logístico se está desarro-llando más allá de estos dos grandes “hubs” debido a la aparición de nuevos nodos logísticos en ciudades como Valencia y Zaragoza.
La demanda actual de plataformas logísticas de más de 20.000 m² es creciente. En paralelo, se está produciendo un aumento de las rentas prime debido a la escasez de este tipo de activos.
Debido a la falta de carteras de portfolios en venta, las principales operaciones de adquisición de grandes activos se realizan mediante “sale and leaseback”.
PERSPECTIVAS
La actividad logística en España tiene un gran potencial debido a su localización estratégica, conexión natural entre Europa, América y Nor-te de África, y a su moderna y extensa red de infraestructuras.
Las perspectivas indican un crecimiento sostenido de las necesidades logísticas anticipado por las tendencia de los modelos de consumo, por las siguientes razones: deslocalización de los procesos producti-vos, internacionalización de empresas con el consecuente aumento del comercio internacional y el gran crecimiento experimentado por el comercio electrónico.
Se prevé que la escasez de plataformas logísticas de grandes super-ficies propicie el desarrollo de proyectos “llave en mano” y de movi-mientos especulativos. Se espera también un aumento de las rentas prime debido a la limitada oferta y a la recuperación de la economía.
Corredor Mediterráneo Corredor Atlántico
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Mercado Logístico 01 Entorno Económico 02PIB Producto Interior Bruto
Demanda interna y externa
Curva de Tipos del Tesoro
Mercado Laboral
Índice de Producción Industrial y Sentimiento Económico
Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística Fuente: Eurostat
Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística Fuente: Eurostat
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Principales Puertos UE Principales Puertos España
CRECIMIENTO DEL PIB EN 2015 ENTRE 3,1-3,2 % Y PREVISIÓN DE CRE-CIMIENTO DEL 2,5-2,8 EN 2016Los principales organísmos internacionales como la Comisión Euro-pea, FMI junto con el Banco de España coinciden en que el crecimien-to en 2015 ha superado el 3% situando a España a la cabeza entre los países avanzados. Se espera un crecimiento superior al 2,5% en 2016 sustentado en el consumo interno y la caída del precio del petróleo.
LA TASA DE PARO SE SITUARÁ POR DEBAJO DEL 20% EN 2016El ritmo relativo de creación de empleo seguirá siendo el más elevado dentro de los países miembros de la Unión Europea. Según la OCDE se mantendrá en el 2,8% después de haber experimentado una gran mejoría debido a la dismunición del umbral de creación de empleo hasta 0,5-1 % de crecimiento.
DIFICULTAD PARA CUMPLIR CON LOS OBJETIVOS DE DÉFICITContinúa la reducción del déficit público debido principalmente a la recuperación cíclica sobre la que se apoya esta bajada. El déficit del conjunto de España se situó en el 2,55% del PIB en noviembre, lo que supone un descenso de 0,8 pp respecto al mismo mes del año 2014.
SE AMPLIA LA CAPACIDAD DE FINANCIACIÓNSegún la CNFSI, Cuentas Trimestrales no Financieras de los Sectores Institucionales, la capacidad de financiación de la economía española se situó en el 2,2% del PIB en el acumulado de 2015. La previsión es que siga aumentado esta capacidad debido los bajos tipos de interés, la caído del precio del petroleo y el crecimiento de las exportaciones.
E-COMMERCE Y TRÁFICO MARÍTIMODentro del ámbito de Europa del sur, España es el país con un mayor crecimiento y potencial en e-commerce, situándose únicamente por detrás de Gran Bretaña, Alemania y Francia. En cuanto al tráfico marítmo, España se sitúa en segunda posición únicamente por detrás de Alemania con el Puerto de Valencia a la ca-beza como uno de los cinco puertos más importantes dentro de la UE.
Fuente: CNMC y Eurostat
Fuente: Eurostat
Fuente: Eurostat Fuente: Eurostat
Fuente: BBVA Research Situación en España
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PERSPECTIVAS 2016
La economía mundial en 2016 va a venir marcada por tres grandes aspectos a tener en cuenta por cualquier inversor y analista de mer-cados:
En primer lugar la política monetaria marcada por el BCE, política de flexibilización, o dicho de otro modo de mantenimiento de tipos de interés, por el contrario, desde Estados Unidos se está dando el fenó-meno contrario en la Reserva Federal, este organismo se plantea un incremento de tipos de interés y la gran incógnita es saber si el resto de países desarrollados les seguirá o no.
Con este panorama de tipos bajos, la tendencia del inversor es hacia activos de riesgo frente a la renta fija y también hacia mercados desa-rrollados y no tanto a mercados emergentes como en años anteriores. La renta variable del mundo desarrollado se espera que ofrezca renta-bilidades no superiores al 10% y la mejor opción para el inversor es la inversión en activos alternativos.
Otro aspecto a tener en cuenta a nivel mundial es el precio a la baja del petróleo, en 2015 los precios del petróleo cayeron aproximada-mente un 12% debido a un exceso de producción a nivel mundial y la falta de acuerdo por parte de los países miembros de la OPEP de reducción de producción. Esta tendencia que por una parte mejora el consumo, reduce la inflación y genera dificultades al reducir los bene-ficios empresariales de las empresas americanas.
Perspectivas
En resumen, las perspectivas económicas para los primeros meses de 2016 vienen marcadas por:
- Expansión monetaria de la zona euro - Caída de los precios del petróleo - Incremento de tipos de interés en Estados Unidos
En 2016 se prevé una recuperación dispar entre las economías de-sarrolladas y las emergentes, la zona euro ha crecido a ritmos de un 1.5% aproximadamente en 2015 y se espera un crecimiento algo su-perior en 2016, siempre que la inversión privada crezca.
En Estados Unidos y Reino Unido parece que el gasto de los consumi-dores se incrementará en más de 2.5%. En España la demanda se in-crementó más de 1.7%, gracias al descenso de los precios del petróleo y a la confianza de los consumidores.
Las rentabilidades para los inversores en los mercados desarrollados en 2015 fueron mediocres. Una cartera compuesta por renta variable y deuda pública a largo plazo de mercados desarrollados obtendría una rentabilidad negativa de 1%. En 2016 se espera una mejora de las rentabilidades de renta variable pero un riesgo de pérdidas mayores en el caso de la renta fija. Se espera que Europa obtenga rendimientos superiores a Estados Unidos en 2016, así como se es-pera que Japón, que ha obtenido mejores resultados en 2015, no los mantenga en 2016.
Estados Unidos Europa Japón Reino UnidoMercados
Emergentes Asia
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Evolución de los mercados de renta variable (rentabilidad total %)
Fuente: S&P. Datos a diciembre de 2015
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Conclusiones 03
Comparativa Rentabilidad de Activos
2014 2015 2014 2015 2014 2015
Contratación bruta (m²) 390.000 390.000 310.000 550.000 138.000 25.000
Tasa Disponibilidad (%) 10,50% 7,50% 15,00% 6,00% 2,70% 3,80%
Precio Medio Prime (€/m²mes) 5,00 5,50 6,00 6,50 3,00 3,50
Precio Medio Secundario (€/m² mes) 2,00 2,50 2,50 2,50 2,00 2,50
Yield Inicial Naves Prime 7,50% 6,75% 7,50% 6,75% 8,00% 8,00%
Yield Inicial Naves Secundario 9,00% 8,50% 9,00% 8,50% 10,00% 10,00%
Indicadores PrincipalesMADRID BARCELONA VALENCIA
PRINCIPALES INDICADORES
El transcurso de 2015 ha supuesto la consolidación y tendencia alcista de la contratación en el mercado logístico español. La tasa de dispo-nibilidad en los principales mercados se sitúa por debajo del 10 %, habiendo limitado esta escasez la cifra global de contratación.
Las rentas medias de las zonas prime siguen incrementándose en to-dos los mercados debido al voraz apetito inversor en este tipo de acti-vos así como a la escasez de activos modernos. Por su contra, se refleja un aumento algo menor en las rentas medias de activos secundarios debido al desinterés de los inversores en este segmento.
Las rentabilidades de la zonas prime y secundarios de Madrid y Barce-lona siguen con su descenso, haciendo aún más interesante otras lo-calizaciones como Valencia donde los yields se mantienen más altos.
INVERSIÓN INMOBILIARIA
La rentabilidad que las operaciones ofrecen es un aspecto clave en la toma de decisión para los inversores. En la siguiente tabla se compara la rentabilidad anual estimada, yield, de las inversiones en inmologís-tico frente a las que ofrecen otro tipo de activo.
A la vista de las perspectivas del mercado y con los bajos tipos de in-terés en Europa, la baja rentabilidad de la renta fija y la volatilidad de mercados de inversiones alternativas repercutirán en que 2016 sea un año positivo para el inmobiliario.
Los expertos recomiendan la diversificación en activos inmobiliarios como la mejor alternativa para ganar rentabilidad en las carteras.La renta variable es el activo que consideramos que mejor se compor-tará en 2016.
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Principales Indicadores del Sector Logístico
-5,4Renta Variable
Mercados Emergentes
-3,3Renta Fija
Gob.-3,6
Bonos BBB
2,6Renta Variable
Mundial
2,3Renta Variable
Sector Inmobiliario(REITS)
7Yiled
Inmologístico
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MercadosEmergentes
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Comparativa Rentabilidad de Activos
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Conclusiones 03 Logística Madrid 04.1
CORONAS
El mercado logístico de Madrid se puede analizar utilizando un mode-lo de 3 coronas concéntricas al núcleo de la capital diferenciadas por su cercanía al mismo.
La 1ª Corona se conforma por aquellas naves y plataformas que se encuentran entre las vías de circunvalación de la M-40 y M-50. El uso de estos ativos está vinculado a la paquetería y a la distribución local por lo que la rotación de las mercancías se considera elevada.
La 2ª Corona comprende aquellos activos logísticos que se encuentran entre 20 y 30 kilómetros de Madrid. En este caso su uso está destina-do a la distribución y almacenaje de bienes de consumo resultando una rotación inferior a la de los activos de la 1ª Corona.
Por último, a partir de los 30 kilómetros se define la 3ª Corona con naves y plataformas logísticas de gran superficie y rentas menores. La actividad logística aquí tiene una rotación media-baja. Por otra parte, se observa que las provincias limítrofes, principalmente Guadalajara, se han convertido en una gran alternativa para los operadores logísti-cos al presentar mejores rentas.
EJES
En paralelo al análisis por coronas se plantea un modelo radial que coincide con las principales vías de comunicación por carretera. Los ejes que se contemplan en este estudio de mercado son:
- Corredor del Henares: engloba los municipios entorno a la A-2. Es el eje con mayor activdad logística debido a las comunicaciones con Barcelona, Zaragoza y Bilbao y a su relación con el aeropuerto y los dos puertos secos de la Comunidad de Madrid.
- Corredor del Levante: formado por las plataformas y naves logísticas entorno a la A-3, la autovía que conecta con el levante.
- Zona Sur: se compone de las localidades alrededor de la A-4 y A-42 que enlazan con el sur de España. Existe alta actividad logística.
- Corredor Oeste: formado por los municipios de la A-5 y A-4. Inexis-tencia de actividad logística por la especialización en naves comer-ciales.
-Corredor Norte: aglutina las localidades entorno a la A-1 y M-607.
Zonificación Madrid
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
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Oferta y Demanda
OFERTA
El año 2015 ha supuesto la disminución de la tasa de disponibilidad del 10,50 % de 2014 al 7,50 % a comienzos de este año. Este retroce-so en los m² de plataformas logísticas disponibles ha sido compartido por las 3 coronas del área de influencia de Madrid. La continua dismi-nución se debe al aumento de activos de gran superficie con localiza-ciones atractivas y precios competitivos, a la par que la reactivación de la promoción no ha afectado aún a la oferta en 2015.
Se observa de estos datos la gran disminución de naves disponibles en la 3ª Corona que ha pasado del 30 % al 15 % en sólo un año. Son destacables los bajos índices de oferta en la 1ª y 2ª Corona.
PROMOCIÓN
El año 2015 ha visto la puesta en marcha de operaciones especula-tivas centradas principalmente en el Corredor del Henares, conso-lidándose como la zona prime logística de Madrid por encima del tradicional cinturón de Madrid donde no se han observado nuevos desarrollos de importancia.
En cuanto a los proyectos llave en mano se ha observado su reactiva-ción en oferta pero también el cierre de operaciones para usuarios finales. Se espera que el aproximadamente la mitad de la superficie en construcción, alrededor de 150.000 m², se incorpore al parque lo-gístico durante el año 2016 y 2017.
MADRID 2015
3ª CORONA
7,50%
5,50%
15,00%
1ª CORONA 4,00%
Tasa de Disponibilidad (%)
TOTAL
2ª CORONA
MADRID 2015 Contratación (%)
TOTAL 390.000
3ª CORONA 50,00%
1ª CORONA 15,00%
2ª CORONA 35,00%
DEMANDA
Las plataformas logísticas de más de 20.000 m² siguen siendo las más demandadas por operadores logísticos y empresas. Si bien es cierto que se comienza a suplir la escasez de este tipo de activos con proyectos ”llave en mano” e incluso proyectos “a riesgo”. La mitad de las operaciones en 2015 se han correspondido a superficies inferiores a los 5.000 m².
Las mayores operaciones que se han observado en Madrid se corres-ponden al arrendamiento de una plataforma logística de 32.000 m² en el Corredor del Henares por parte de DHL así como otra contrata-ción de DHL de 25.000 m² en Quer, tras la que efectuase en 2014 con una superficie de 52.000 m².
CONTRATACIÓN
La superficie total contratada en 2015 asciende al igual que en 2014 a 390.000 m², aunque cabe destacar que la mitad de la superficie contratada, se han operado en la 3ª Corona del Corredor del Henares, ejemplificando la hegemonía de este eje en Madrid.
Las bajas tasas de disponibilidad de la 1ª y 2“ Corona, del 4 % y 5,50 % respectivamente, siguen forzando el desplazamiento de los opera-dores logísticos hacia la 3ª Corona. Este fenómeno ha producido que en tan solo un año, la disponibilidad de plataformas logísticas en esta ubicación haya disminuido del 30% al 15%. No obstante, se espera que la actividad de la promoción en marcha reactive la oferta compe-titiva en esta área.
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tasa de Disponibilidad
Contratación
11
mín máx
CORREDOR NORTE 1ª CORONA - -
2ª CORONA 3,00 5,50
3ª CORONA 3,00 4,50
CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA 4,50 6,50
2ª CORONA 3,50 4,50
3ª CORONA 2,10 3,10
CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA 6,00 7,00
2ª CORONA 4,50 5,00
3ª CORONA 2,00 3,00
ZONA SUR 1ª CORONA 3,50 4,50
2ª CORONA 2,00 3,50
3ª CORONA 1,50 2,50
ZONA OESTE 1ª CORONA 2,25 4,50
Precio Medio Alquiler (€/m²mes)MADRID 2015
mín máx
CORREDOR NORTE 1ª CORONA
2ª CORONA = +
3ª CORONA
CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA + +
2ª CORONA + =
3ª CORONA = =
CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA + +
2ª CORONA + +
3ª CORONA = =
ZONA SUR 1ª CORONA + +
2ª CORONA = +
3ª CORONA = =
ZONA OESTE 1ª CORONA
MADRID 2015Precio Medio Alquiler
naves comerciales
Rentas Naves Logísticas
RENTAS PRIME
El año 2015 ha continuado con la tendencia alcista de las rentas pri-me como resultado de la escasez de activos de más de 20.000 m². Este fenómeno se hace más notable con incrementos en la 1ª y 2ª corona por la menor oferta mientras que los precios empiezan a es-tabilizarse en la 3ª Corona. No obstante, se observa que el alza en las rentas prime sigue afectando a las zonas comprendidas en el Corredor Norte, incluida la 3ª Corona, debida a la baja tasa de disponibilidad en la zona.
RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA
La tendencia de las rentas para activos secundarios mantiene el mis-mo patrón de comportamiento que las rentas prime. En el año 2015 ha conseguido frenarse el descenso de las rentas para este tipo de activos en la zona norte y sur como resultado de la demanda creciente. Además de la estabilización producida en aquellos activos más aleja-dos del núcleo urbano, se ha observado como aquellos con una me-jor localización en la 2ª y 3ª Corona han emprendido una tendencia alcista.
Rentas
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tendencia Rentas Naves Logísticas
12
Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo
CORREDOR NORTE 2ª CORONA Algete 3,00 5,50
3ª CORONA San Agustín de Guadalix 3,00 4,50
CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA Barajas 5,00 8,00
Coslada 4,50 6,00
San Fernando 4,50 6,20
Torrejón de Ardoz 3,00 5,00
2ª CORONA Alcalá de Henares 3,50 4,50
Daganzo 3,00 3,75
Meco 3,50 4,00
3ª CORONA Azuqueca de Henares 2,75 3,50
Alovera-Chiloeches 2,50 4,00
Cabanillas del Campo 2,70 3,50
Quer 2,00 3,00
Fontanar 2,00 3,00
Yunquera de Henares 1,80 2,30
Torija 1,80 2,30
CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA Vallecas 6,00 7,50
2ª CORONA Rivas Vacamadrid 4,50 5,00
Arganda del Rey
3ª CORONA Tarancón 2,00 3,00
ZONA SUR 1ª CORONA Villaverde 4,00 5,00
Getafe 4,50 5,00
Pinto 3,00 4,00
Leganés 3,00 4,00
Fuenlabrada 2,75 3,50
2ª CORONA Valdemoro 3,00 4,00
Ciempozuelos 2,00 4,00
Seseña 2,00 3,00
3ª CORONA Borox 1,50 2,75
Ontígola 1,50 2,75
ZONA OESTE 1ª CORONA Alcorcón 2,50 4,50
Móstoles 2,50 4,50
2ª CORONA Villaviciosa de Odón
Boadilla del Monte
Arroyomolinos
Las Rozas
3ª CORONA Villalba
MADRID 2015
naves comerciales
Precio Alquiler ( €/m²mes)
Asking Prices Naves Logísticas
Asking Prices
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
13
Asking Prices Logística Barcelona 04.2
CORONAS
El estudio del área metropolitana de Barcelona se basa en 3 anillos concéntricos a la ciudad condal aparte del núcleo principal, denomi-nado El Barcelonés.
Por el Barcelonés se entiende a aquellas zonas logísticas vinculadas directamente al Puerto de Barcelona, principalmente la zona de la ZAL y el Parque Logístico de la Zona Franca.
La 1ª Corona comprende desde el núcleo hasta una distancia de 30 km a Barcelona. Las actividades logísticas principales en esta área son de paquetería y distribución local junto con las de almacenamiento del puerto.
Las actividades de recepción logística y de paquetería para el área me-tropolitana de Barcelona se desarrollan en la 2ª Corona que avanza hasta las 60 km.
La 3ª se extiende hacia otras capitales catalanas como Tarragona y Gi-rona formando un “hub” logístico en el eje del mediterráneo.
ZONAS
Las principales comarcas de la provincia de Barcelona sirven de ayu-da para delimitar la zonificación en el estudio del mercado logístico catalán. En el entorno de la 1ª Corona podemos distinguir tres áreas:
- Baix Llobregat: zona prime de Barcelona vinculada al almacena-miento de mercancías del puerto.- Vallès Occidental: donde destacan por importancia logística los mu-nicipios de Rubí y Terrasa.- Vallès Oriental: con un comportamiento similar al Vallès Occidental, se encuentran los polígonos de Granollers y Sabadell.
Por último en relación con la 2ª y 3ª Corona podemos distinguir otras 3 zonas más amplias y distantes al núcleo urbano:
- Zona Sur: compre los municipios del Camp de Tarragona y la zona de Igualada que conecta con Zaragoza y Madrid.- Zona Centro: con Manresa como localidad más importante, es el punto de partida hacia los Pirineos.- Zona Norte: municipios de Girona en dirección a Francia.
Zonificación Barcelona
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
14
Oferta y Demanda
7,50%
2ª CORONA 6,00%
3ª CORONA 12,50%
BARCELONA 2015 Tasa de Disponibilidad (%)
TOTAL
1ª CORONA 5,00%
550.000
2ª CORONA 30,00%
3ª CORONA 50,00%
BARCELONA 2015 Contratación (%)
TOTAL
1ª CORONA 20,00%
OFERTA
En el año 2015 se ha producido un descenso del 50% en la tasa de disponibilidad del mercado logístico de Barcelona situándose en tor-no al 7,50 %.
La alta contratación que ha experimentado el mercado inmologístico en Cataluña ha hecho que la tasa de disponibilidad disminuya en to-das las coronas. En el caso de la 1ª y 2ª Corona las tasas se sitúan en el 5 % y 6 % respectivamente, estando necesitados de incorporar nuevos m² a la oferta.
PROMOCIÓN
El año 2014 supuso la reactivación de la actividad promotora para el segmento logístico. En ese año, las primeras promociones se detecta-ron en la 1ª Corona mientras que en 2015 la actividad de promoción se centra principalmente en la 2ª Corona.
La gran mayoría de estos proyectos se tratan de “llave en mano” para usuarios finales aunque 2015 también ha supuesto el comienzo de la construcción a riesgo de nuevas plataformas. Se prevé que la acti-vidad promotora se consolide dada la fuerte demanda en Cataluña.
DEMANDA
La demanda durante el año 2015 ha sido muy intensa, superando los niveles de 2014 que consolidaban la tendencia alcista con la mejora de la actividad económica en el país. Si en 2014 la contratación se centró en la 1ª Corona dado que aún presentaba oportunidades de renta frente al resto de localizaciones, 2015 se ha caracterizado por una demanda anticipada frente a la escasez de oferta actual y más que preocupante oferta futura.
La demanda, al igual que en el mercado madrileño, busca activos de más de 20.000 m² de superficie que cumplan con los estandartes normativos internacionales. Por su parte, las empresas dedicadas al e-commerce empiezan a tener un mayor peso en el mercado como claro síntoma de los cambios que se vaticinan en el sector.
CONTRATACIÓN
La superficie total contratada en 2015 ha alcanzado los 550.000 m². Estas cifras suponen no sólo un incremento extraordinario frente a la contratación de 2014 al casi doblar, sino que se constituyen en un record histórico en Cataluña.
Si analizamos el comportamiento de la contratación según las coro-nas, observamos como el porcentaje de contratación se ha reducido desde el 80 % al 20 % en la 1ª Corona debido a la escasez de oferta. Por su contra, se ha reactivado la contratación en la 3ª Corona supo-niendo este año un 50% del total dada la importancia del sector logís-tico en la provincia de Tarragona. Se espera que en los próximos años aumente la contratación en la 2ª Corona dada la actividad promotora en la zona.
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tasa de Disponibilidad
Contratación
15
mín máxÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS 6,00 7,00
1ª CORONA BAIX LLOBREGAT 4,00 6,00VALLÈS OCCIDENTAL 3,50 4,50VALLÈS ORIENTAL 3,50 4,50
2ª CORONA ZONA SUR 3,25 4,003ª CORONA ZONA SUR 2,25 3,25
ZONA CENTRO 3,00 3,50ZONA NORTE 3,00 3,50
Precio Medio Alquiler (€/m²mes)BARCELONA 2015
mín máxÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS = +1ª CORONA BAIX LLOBREGAT = +
VALLÈS OCCIDENTALVALLÈS ORIENTAL
2ª CORONA ZONA SUR3ª CORONA ZONA SUR = +
ZONA CENTROZONA NORTE
BARCELONA 2015Precio Medio Alquiler
+
+++
+
RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA
El comportamiento de las rentas relativas a activos con posiciones me-nos atractivas difiere al de las zonas prime.
En todas las zonas las rentas de activos secundarios se han estabiliza-do o han visto ligeros incrementos por la disminución en la tasa de disponibilidad debido al anticipo de la demanda.
Si bien es cierto que las rentas de este tipo de activos se han estabili-zado por la falta de oferta actual, se espera que en el momento en el que se incorporen al parque logístico los m² promoción, los activos no adaptados a las nuevas necesidades de los operadores puedan sufrir fuertes correctivos en sus rentas salvo inversiones para su mejora.
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística
Rentas Naves Logísticas
Tendencia Rentas Naves Logísticas
RENTAS PRIME
En el caso de Barcelona, se percibe un aumento generalizado en las rentas prime de todas las zonas. Por una parte, se sigue acentuando este incremento tanto en la 1ª como en la 2ª Corona ya que la tasa de disponibilidad está en niveles muy bajos (5 y 6 % respectivamente) lo que hace que la presión de la demanda empuje al alza los precios con fuerza.
Este fenómeno se ha extendido en el año 2015 a la 3ª Corona, más en concreto, a la provincia de Tarragona. A lo largo de 2014 los activos prime en esta zona mantuvieron estables sus rentas aunque la alta demanda y escasa oferta en la 1ª y 2ª Corona han hecho también in-crementar los precios en la zona de influencia de Tarragona.
Rentas
16
Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo1ª CORONA EL BARCELONÉS Zona Franca - -
Parc Logistic ZF 5,50 7,00ZAL 5,50 7,00
BAIX LLOBREGAT El Prat de Llobregat 4,00 5,70Viladecans 4,00 6,00Gavá 4,00 5,50Sant Boi de Llobregat 4,50 6,00Martorell 4,00 4,50
VALLÈS OCCIDENTAL Sabadell 3,50 4,50Rubí 3,50 4,50
VALLÈS ORIENTAL Granollers 2,50 4,00Mollet del Vallés 2,50 4,00El Masnou 2,50 4,00
2ª CORONA ZONA SUR Vilafranca del Penedès 3,00 4,25La Granada 4,00 4,00Esparreguera 2,50 3,00
ZONA CENTRO Manresa 2,75 3,253ª CORONA ZONA SUR Tarragona 2,00 3,00
Valls-Bràfim 2,00 3,00La Bisbal-El Vendrell 2,50 3,25Igualada 2,00 2,50
ZONA NORTE Girona 2,75 3,50La Selva 3,00 3,75
BARCELONA 2015 Precio Alquiler ( €/m²mes)
Asking Prices Naves Logísticas
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística
Asking Prices
17
Logística Valencia 04.3
CORONAS
El desarrollo del mercado logístico en Valencia se ha producido en paralelo al aumento en importancia del puerto de la ciudad junto con el incremento de producción de la Factoría Ford de Almussafes y de su parque de proveedores.
Para el estudio del área metropolitana de Valencia podemos aproxi-marnos por medio de dos coronas desde el centro urbano. Se exten-dería en principio hasta unos 20 km de ditancia del mismo.
La 1ª Corona engloba todos los polígonos que quedan dentro de la A-7, el by-pass que circunda la ciudad en su tránsito de Barcelona a Alicante. Por otro lado la 2ª Corona, más alejada, está formada por los núcleos vinculados a los principales ejes de conexión por carretera con el resto de la Península .
EJES
Se plantea también el análisis del mercado logístico en un modelo radial:
- Zona Norte: se encuentran los activos logísticos vinculados al Puerto de Sagunto, con conexión directa a Zaragoza.
- Pista de Ademuz: se desarrolla principalmente actividad local por el establecimiento del Parque Tecnológico y oficinas.
-Zona Centro: zona prime de Valencia, entorno al cruce de la A3 con la A7. Importancia por el tránsito entre el Puerto de Valencia y Madrid.
Zona Sur: desarrollo logístico específico de la Factoría Ford y su par-que de proveedores.
Zonificación Valencia
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
18
Oferta y Demanda
OFERTA
El año 2015 no ha dado respuesta la mayor problemática a la que se enfrenta el mercado logístico valenciano, la falta de activos logísticos modernos que cubran los actuales requerimientos de los operadores.
La escasez de activos modernos es en general muy baja, tal y como in-dica la tasa de disponibilidad situada en el 3,80 %. Centrándonos en las zonas prime, observamos que la tasa de la zona centro sigue dis-minuyendo hasta el 2,2 %. Cabe destacar que la superficie disponible se compone únicamente de operaciones pequeñas de un máximo de 2.000 m². Por su contra, la disponibilidad en la zona sur ha incremen-tado al quedarse libre un módulo de la mayor plataforma de la zona.
PROMOCIÓN
En 2015 no se han observado nuevos desarrollos, si bien es cierto que existen varios propuestas de “llave en mano” en la actualidad, aunque se ve dificultada esta opción por su extensión en el tiempo. A comienzos de 2016, se espera la promoción de la primera plataforma logística de 15.000 m² “a riesgo” en primera línea de la A-3. Siguien-do en la misma zona, se han detectado otras promociones logísticas aunque de menor tamaño.
El desarrollo de suelo empieza a tomar protagonismo como respuesta a la carencia de oferta de parcelas de gran superficie que den cabida a plataformas de más de 15.000 m².
DEMANDASe ha mantenido estable a lo largo de 2015 la demanda logística de naves con oficinas y muelles de carga de pequeñas superficies, entre 1.000 y 3.000 m².
Por su contra, se observa un incremento en la demanda específica de grandes superficies, superiores a las 15.000 m², que se acumula de-bido a la inactividad de la promoción.
La demanda creciente en 2015 se sustenta en la mejora de la acti-vidad logística empujada por el incremento en el movimiento de mercancías del puerto de Valencia así como del fuerte repunte del consumo interno. Esta mejora ha atraído a nuevos operadores en la zona, así como la necesidad de ampliar instalaciones o buscar nuevas plataformas a las ya implantadas en la zona.
CONTRATACIÓN
En 2015 la superficie contratada ha superado los 25.000 m², siendo considerablemente inferior a la alcanzada en el año anterior.
Este dato se debe de nuevo, principalmente, a la inexistencia de inmuebles aptos para la actividad logística, ya que se ha detectado como la demanda se ha mantenido constante especialmente para grandes operaciones.
Las operaciones realizas a lo largo del año se han centrado en la zona prime de la A-3, siendo mayoritariamente de pequeñas superficies entre 1.000 y 2.000 m². En todo el año únicamente se ha cerrado una gran operación de aproximadamente 8.000 m².
ZONA CENTRO 2,20%
VALENCIA 2015 Tasa de Disponibilidad (%)
TOTAL 3,80%
ZONA SUR 16,55%
PISTA DE ADEMUZ 0,00%
ZONA NORTE 0,00%
VALENCIA 2015 Contratación (%)
ZONA SUR 0,00%
ZONA CENTRO 100,00%
TOTAL 25.000
PISTA DE ADEMUZ 0,00%
ZONA NORTE 0,00%
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tasa de Disponibilidad
Contratación
19
mín máx
ZONA SUR 2ª CORONA 3,00 4,00
ZONA CENTRO 1ª CORONA 3,00 4,00
Precio Medio Alquiler (€/m²mes)VALENCIA 2015
mín máx
ZONA SUR 2ª CORONA
ZONA CENTRO 1ª CORONA = +
=
VALENCIA 2015Precio Medio Alquiler
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tendencia Rentas Naves Logísticas
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Tendencia Rentas Naves Logísticas
Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio MáximoZONA SUR 1ª CORONA ZAL puerto - -
2ª CORONA Almussafes 3,00 4,00Sollana 3,00 4,00
ZONA CENTRO Quart de Poblet 1,50 3,00PLV 3,00 4,00Riba-roja del Túria 3,00 4,00Loriguilla 2,50 3,00
VALENCIA 2015 Precio Alquiler ( €/m²mes)
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Asking Prices Naves Logísticas
Rentas y Asking Prices
RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA
En el caso de activos de segunda categoría, las rentas se han compor-tado de diferente forma según la ubicación de los activos logísticos.
En la zona centro se sigue observando un ligero repunte tanto de las rentas máximas como mínimas para este tipo de naves secundarias, debido principalmente a la escasez de activos nuevos que empujan la demanda de estas plataformas.
En la zona sur, tras las pequeñas disminuciones de renta que se ob-servaron a lo largo de 2014, este año ha servido para la estabilización tanto de rentas mínimas como máximas.
RENTAS PRIME
Las rentas prime de los activos aptos para la actividad logística siguen mayoritariamente su tendencia alcista en las rentas máximas, mien-tras que se observa una estabilización de las rentas mínimas en esta clase de activos.
Al profundizar por zonas, observamos que las tendencias de las rentas máximas prime divergen al seguir al alza en la zona centro mientras que se estabilizan en el entorno de la factoría de Ford. De esta forma, el año 2015 ha supuesto que este tipo de rentas sea similar en las dos zonas, alcanzando los 4,00 €/m². Por contra, las rentas mínimas se han estabilizado en los 3,00 €/m² para ambas zonas.
20
CORONAS Y EJES
La aproximación por coronas al análisis del mercado logístico de Zara-goza delimita el entorno de la ciudad en tres coronas.
1ª Corona: se ubican los polígonos más cercanos a la capital aragone-sa, con acceso directos desde la Z-40 que rodeo la ciudad.
2ª Corona:comprende los polígonos que se encuentra a una distancia de 20 a 10 km del núcleo urbano
3ª Corona: en esta zona se delimita principalmente el entorno de in-fluencia de la Factoría Opel en la localidad de Figueruelas.
Diseñando un modelo radial obtenemos:
- Zona Levante: conexión con Valencia por la A-23- Zona Centro: dirección Madrid con la A-2- Zona Norte: relación con el País Vasco y Francia por la A-68.- Zona Pirineos: entorno a la A-23 dirección Huesca y el paso por los Pirineos a Francia.- Zona Cataluña: continuación de la A-2 de Madrid a Barcelona.
MERCADO LOGÍSTICO ZARAGOZA
La posición estratégica en la distribución logística ha hecho que se haya producido un gran desarrollo de este sector con la implantación de empresas muy importantes que operan desde esta ciudad. Si nos referimos a las parques logísticos más importantes:
- PLAza, Plataforma Logística de Zaragoza: supone un fuerte compro-miso del Gobierno de Aragón con el sector . Su ubicación es excep-cional en el cruce de la Z-40 y la A-2 además de terminal ferroviaria y acceso directo al aeropuerto. Estas son las razones por la que grandes empresas como Inditex, Eroski, Mercadona o Imaginarium han apos-tado por instalar sus grandes plataformas logísticas en PLAza.
- Factoría Opel: en el polígono de El Pradillo II se ubica la logística auxiliar para la Factoría Opel de Figueruelas.
- Terminal Marítima de Zaragoza: se trata del 2º puerto seco por impor-tancia de España tras el de Coslada. En este eje también se encuen-tran las instalaciones de Mercazaragoza y la Ciudad del Transporte.
- Polígono Malpica: ubicación junto a la A-2 a Barcelona y la Z-40 aun-que se ve afectado por la concentración de actividad en PLAza.
Inversión por tipo de activo
Logística Zaragoza 04.4
21
10%
40%
30%
15%
5%
Inversión por tipo de activo 2015
OtrosRetailOficinasHotelesLogística
Mercado de Inversión 05
35%
30%
8%
5%
22%
Agentes en la inversión logística
Merlin PropertiesGreenOakAllegra HoldingAxiareOtro
CONSOLIDACIÓN DE LA INVERSIÓN LOGÍSTICA
El año 2015 ha supuesto la consolidación de la inversión en activos logísticos tras el gran incremento de transacciones experimentado en este tipo de inmuebles en España el pasado año. La cifra total, aunan-do la inversión directa con la inversión en compras societarias, ascien-de a los 750 millones de euros aproximadamente.
Sobre el global de la inversión inmobiliaria total en el país, la inver-sión logística sigue teniendo un peso relativamente bajo en el entor-no del 5-6 %, aunque las rentas que ofrece y el fuerte interés inversor hacen prever que incremente su participación al global de la inver-sión dada la falta de oportunidades en otros sectores más maduros como el de oficinas .
Las inversiones se siguen centrando en Madrid y Barcelona aunque ya se han ampliado los criterios y, sobre todo, la localización geográfica al empezar a analizar operaciones en Valencia, Zaragoza y Bilbao.
PAPEL PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS EN EL SECTOR LOGÍSTICO
Los fondos de inversión se han convertido junto con las SOCIMIs en los grandes actores del 2015. La nueva competencia ha reducido el peso de las SOCIMIs del 70% en 2014 a algo menos del 50 % en 2015. Las inversiones oportunistas han desaparecido por lo que los nuevos actores actúan con activos específicos de largo recorrido apor-tando valor a los inmuebles.
La ausencia de grandes portfolios ha confirmado las operaciones de “sale and leaseback” como uno de los medios para la entrada de in-versores. La tendencia alcista de las rentas hacen factible este tipo de operaciones con contratos de arrendamiento a corto plazo. En cuanto a la promoción, se han observado las primeras compras de suelo en Madrid y Barcelona esperando que se amplíen a otras localizaciones como Valencia.
DESCENSO DE RENTABILIDADES EN MADRID Y BARCELONA
La rentabilidad en 2015 ha retrocedido, 7.5 % y 6.75 % aunque sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores. Dada la demanda activa de plataformas de grandes superficies y la escasez de producto y suelo bien localizado para construir, se prevé en 2016 el desarrollo de nuevos proyectos y parques logísticos modernos.
35%
30%
8%
5%
22%
Agentes en la inversión logística
Merlin PropertiesGreenOakAllegra HoldingAxiareOtro
Inversión por tipo de activo
Agentes en la inversión logística
0,00
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
800,00
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
millo
nes €
Evolución Volumen Inversión LogísticaEvolución Volumen de inversión logística
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
10%
40%
30%
15%
5%
Inversión por tipo de activo 2015
OtrosRetailOficinasHotelesLogística
22
COMPRADOR FECHA UBICACIÓN ARRENDATARIOSSuperficie Bruta Alquilabe (m²)
PRECIO DE VENTA VENDEDOR
AXIARE ago-15 TARRAGONA , Constantí - 42.253,00 15.000,00 AXA
mar-15 MADRID, Coslada Transporters Azkar 28.490,00 21.000.000,00 Inversiones Subel
MERLIN jun-15 MADRID, Meco Transporters Azkar 35.285,00 22.200.000,00 Kefren Kapital
MERLIN ago-15 GUADALAJARA, Cabanillas del Campo - 103.536,00 49.000.000,00 Inversiones Montepino
MERLIN sep-15 MADRID, Getafe - 39.576,00 11.000.000,00 -
MERLIN nov-15 BARCELONA, Sant Esteve de Sesrovires Decathlon - - -
MERLIN nov-15 BARCELONA, La Granada del Penedés BIC - - -
MERLIN jun-15 ESPAÑA, Cartera Logística - - - TESTA
MERLIN nov-15 32 % participación CILSA, Port Barcelona - - 50.000.000,00 Abertis
GRUPO LAR jun-15 GUADALAJARA Alovera 2 activos Factor 5 - Sant Goabin 23.500,00
GRUPO LAR jun-15 VALENCIA Almussafes Valautomoción, proveedor Ford
19.200,00
PROLOGIS nov-15 BARCELONA, Fogars de la Selva 2 activos - 271.000,00 - -
Logicor BLACKSTONE abr-15 ESPAÑA, Cartera - - 156.000.000,00 GENERAL ELECTRIC
GREEN OAK feb-15 VALENCIA, Masalavés -ZARAGOZA - 65.000,00 30.000.000,00 Prologis
GREEN OAK abr-15 MADRID, Getafe y Corredor del Henares 5 activos
Seur, Montfrisa y TransXtar
100.000,00 75.000.000,00 -
GREEN OAK nov-15 MADRID, Corredor del Henares 9 activos 345.000,00 - -
GREEN OAK nov-15 VIZCAYA, Galdakao Staples 14.000,00 8.600.000,00 Zazpitegi
KEFREN CAPITAL REAL ESTATE
jun-15 GUADALAJARA, Azuqueca de Henares ADEA + Operinter 21.500,00 8.300.000,00 -
KEFREN CAPITAL REAL ESTATE
dic-15 ÁLAVA, Júndiz - 29.700,00 11.200.000,00 Gobierno Vasco
ALLEGRA HOLDING abr-15 MADRID, Corredor del Henares - 60.000,00 31.500.000,00 Maxilogistics
NEINVER ene-15 MADRID, ZARAGOZA, SEVILLA, VALENCIA Y LISBOA - - 50.000.000,00 -
AMAZON dic-15 BARCELONA, El Prat - 150.000,00 30.000.000,00 Suelo
OAKTREE jul-15 MADRID, San Fernando - 150.000,00 - Suelo
ROSCKSPRING nov-15 GUADALAJARA, Cabanillas del Campo - 48.000,00 46.100.000,00 Inversiones Montepino
GRUPO ARNEDO nov-15 TARRAGONA PI L'Abornar - 37.000,00 - -
GRUPO ARNEDO sep-15 SEVILLA PI Isla de Dos Hermanas - 68.000,00 - -
18.500.000,00 UBS Properties
Operaciones de Adquisición Destacadas 2015
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
23
Evolución rentabilidad inicial (%)
Operaciones de Promoción Destacadas 2015
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
% y
ield
incia
l
Evolución Yield Iniciar (%)
Prime Secundario
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
INQUILINO FECHA UBICACIÓN SBA m² PROPIETARIO
CARREFOUR ene-15 MADRID, Torrejón 23.500 Promoción
GRUPO ARNEDO feb-15RIOJA, Ecociudad del
Transporte25.000 Promoción
DECATHLON sep-15BARCELONA, Sant Esteve de
Sesrovires40.000 Promoción
TNT nov-15MADRID, San Fernando de
Henares13.300 Promoción
CONWAY nov-15 BARCELONA, Polinyà 9.500 Promoción
JATA nov-15 NAVARRA, Tudela 18.500 Promoción
FAMOSA dic-15 ALICANTE, PI Las Atalayas 18.000 Promoción
AMAZON nov-15MADRID, San Fernando de
Henaresampliación 45.000 m² Futura Promoción
TNT nov-15 ZARAGOZA, Plaza parcela 15.500 m² Futura Promoción
AMAZON dic-15 BARCELONA, El Prat parcela 150.000 m² Futura Promoción
- dic-15 ZARAGOZA, Plaza parcela 100.000 m² Futura Promoción
PROLOGIS jun-15MADRID, San Fernando de
Henares SBA 90.000 m² Promoción Parque Logístico
2424
Parques Logíticos: e_CROSS
“EXCELENCIA LOGÍSTICA”
TRIANGLE REM impulsa bajo la marca “e_CROSS” parques logísticos sostenibles. Los criterios de di-seño empleados aseguran a los usuario finales la excelencia logística.
2) Sostenibilidad
Los parques logísticos “e_CROSS” son un refe-rente en el desarrollo sostenible ayudando a la reducción de emosiones de CO2, a la mejora en la gestión de recursos como el ahorro energético.
1) Localización
La implantación de los parques logísticos “e_CROSS” busca siempre cruce de caminos.Se asegura así la mejor accesibilidad tanto al par-que como a las infraestructuras de transporte.
3) Tecnológico
La tecnología esta presente en “e_CROSS” tanto en la construcción como en el fomento de ener-gías renovables. Las plataformas logísticas se eje-cutan con la mejor calidad y los últimos avances.
2525
Calle de la Paz, 44-446003, Valencia
www.trianglerem.com@triangle_rem
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