Euskadiko Ley de Suelo y Lurzoruaren eta Urbanismo ...V. Kapitulua. Hirigintzako Arau Hausteak Eta Zehapenak 212 Xedapen Gehigarriak 225 Xedapen Iragankorrak 243 Xedapen Indargabetzailea

DEPARTAMENTO DE VIVIENDAY ASUNTOS SOCIALES

ETXEBIZITZA ETA GIZARTEGAIETAKO SAILA

Ley de Suelo yUrbanismo

del País VascoLey 2/2006 de 30 de Junio

DEPARTAMENTO DE VIVIENDAY ASUNTOS SOCIALES

ETXEBIZITZA ETA GIZARTEGAIETAKO SAILA

EuskadikoLurzoruaren eta

Hirigintzaren LegeaEkainaren 30eko 2/2006 Legea

Gure maisu eta adiskide JAVIER GARCÍA-BELLIDOren oroimenez

EuskadikoLurzoruaren eta

Hirigintzaren LegeaEkainaren 30eko 2/2006 Legea

Gure oinpean bada altxor bat,menderik mende gordea,gizakiaren sormen guztiakbatera baino hobea.Lurraren zaintza bazter baterautzirik dugu, ordea,etxebizitzen aferak erebeharrezko du goldea,hori da hemen aurkezten dugunLurzoruaren Legea.

Xabier EuzkitzeBertsolari

6

Aurkezpena

Azterketa eta eztabaida prozesu luzearen eta 25 urte baino

gehiago itxaroten egon ondoren, Euskadik, azkenean badu

bere Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko Legea, nik neuk lege

konprometitu, aurrerakoi eta teknikaren aldetik fidagarri gisa

kalifikatuko nukeen legea, hain zuzen ere. Arau horren burut-

zapena eta onespena ez da bide erraza izan, baina egia esa-

teko egin dugun esfortzua erabat pozgarria izan da, eta

horrela erakusten du onespenean erakutsitako politika eta

erakunde alorreko aldeko jarrera handiak.

Nire ikuspegitik arau hori, etxebizitza eskubide gisa eta ez

pribilegio ulertzen dutenen arrakasta izan da, hau da, bizitze-

ko tokia izatea ezin dela kontrolik gabeko eta espekulazioa-

ren eraginpeko merkatuaren gorabeheren menpe egon uste dutenen arrakasta, alegia.

Gaur egun, lege horrek ezartzen duen bezala, arazoari irtenbidea emateko konponbiderik hoberena

etxebizitza babestuen sustapena da. Familientzat gastu ikaragarria izango ez diren eta kalitate eta

jasangarritasun irizpideei erantzungo dieten etxeak. Arau hori martxan jarrita bermatu egingo dugu

lurzoru urbanizagarrien %75 eta hiri lurzoru guztien %40 sustapen publikora bideratuko direla.

Eraikuntzaren aldeko esfortzu horrek, kontrol neurri garrantzitsuekin batera, etxebizitza horien pre-

zioak egonkor jarraitzea bermatuko dute, beti ere merkatu libreko etxebizitzak baino merkeago.

Pertsona askok etxebizitza izateko duten beharrari erantzun eta epe ertainean eta luzean prezioei

eutsi nahi diegu.

Halaber, gure ustez alokairua oso aukera baliagarria da hainbat talderentzat, beraien egoera ekono-

mikoak edo partikularrak direla eta, etxebizitza baten jabe izatera heldu ezin daitezkeen taldeent-

zat, alegia. Horrela, legearen barruan sartzen da alokairuko etxebizitzara metro karratu eta erdi bide-

ratu behar dela Planean aurreikusitako etxebizitza bakoitzeko, 20.000 biztanletik gorako udalerrie-

tan. Aipatutakoa aukera izan daiteke gurasoen etxetik kanpo bizi nahi duten baina etxebizitzek mer-

katuan duten prezioa ikusita hori egin ezin duten gazte askorentzat.

Horrez gain, legeak sartzen dituen parte hartze sistemak Estatu osoko aurreratuenak dira, eta auke-

7

ra emango diete biztanleei orokorrean eta elkarteen mugimenduari bereziki, Udalen lana ezagutze-

ko eta kontrolatzeko. Udal Planeamenduko Kontseilu Aholkularia sortzea benetako gertakari garrant-

zitsua da Euskadiko hirigintzaren historian. Izan ere bertan parte hartuko dute, besteak beste, biz-

tanleen elkarteek eta mugimendu ekologistak.

Lege honen beste orientazio nagusia bere izaera jasangarria da. Horretarako Legeak, elementu berri

gisa, gutxieneko eraikigarritasuna ezartzen du. Gutxieneko eraikigarritasun hori lurzoruko metro

karratu bakoitzeko sabaiko 0,4 metro karratutan ezarri da, sistema orokorrak kanpoan utzita. Dena

den, 60ko eta 70eko hamarkadatan gertatu izandakoak bezalako hirigintza erasoak saihesteko,

eraikigarritasunerako gehieneko mugek bere horretan diraute.

Laburbilduz, etxebizitza, arazo izan beharrean, konponbide bilakatzeko benetako apustu indartsua

da. Udalei eta hiritarrei hirigintza garapenaren kontrola izateko tresnak emango zaizkie.

Horrela, beharrezkoa da politika eta gizarte alorreko agente askoren laguntza eta emariak onartzea,

ulertu baitute beharrezkoa dela Euskadik Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko Lege eraginkorra eta

aurrerakoia izatea. Horien artean azpimarratu nahi dut Udalek bete izan duten lana, EUDELek bete

duena, batez ere, eta aipatu behar da udalak benetako protagonista izango direla prozesu osoaren

garapenean.

Hasieran esan dudan bezala egia da Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko Legeak oztopo asko gaindi-

tu behar izan dituela, baina argi eta garbi daukat azkenean gizarte osoaren etorkizuneko ongizate-

rako beharrezkoa eta erabakigarria izango den araua erditu dugula. Ekimen honen bitartez ez gara

mugatzen lurzorua edo etxebizitza bezalako elementu materialak arautzera, bai eta kontzeptu uni-

bertsalak ere, pertsonek duintasunez bizitzeko duten eskubidea, besteak beste. Hori dela eta, errat-

zeko beldurrik gabe esan dezaket Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko Legea apustu ziurra dela, eta

irabazle bakarra izango duela: euskal gizartea, bere osotasunean.

Javier Madrazo LavínEusko Jaurlaritzako Etxebizitza eta Gizarte Gaietarako sailburua

AURKIBIDEA

Zioen Azalpena 11

I. Titulua. Xedapen eta Printzipio orokorrak 29

I. kapitulua. Hirigintza zer den 30

II. kapitulua. Hirigintzaren Printzipio Orokorrak 32

II. Titulua. Lurzoruaren Sailkapena, Kalifikazioa Eta Araubidea 39

I. Kapitulua. Lurzoruaren Sailkapena, Motak Eta Kategoriak 40

II. Kapitulua. Lurzoruaren Kalifikazioa 45

III. Kapitulua. Lurzoruaren Jabetzaren Araubidea 47

IV. Kapitulua. Lurzoruaren Araubidea 55

V. Kapitulua. Partzelatzeak Eta Birpartzelatzeak 66

III. Titulua. Hirigintzako Antolamendua Eta Plangintza 75

I. Kapitulua. Hirigintzako Antolamenduari Eta Horrek Lurraldearen

Antolamenduarekin Daukan Harremanari Buruzkoa 76

II. Kapitulua. Hirigintza Antolatzeko Planak Eta Gainerako Tresnak 84

III. Kapitulua. Kopuruak Eta Estandarrak 96

IV. Kapitulua. Plangintza Eta Hirigintzako Antolamenduko

Gainerako Tresnak Izapidetu Eta Onartzea 103

IV. Titulua. Lurzoruaren Merkatuan Administrazioak Esku Hartzea 125

I. Kapitulua. Lurzoru Ondare Publikoak 126

II. Kapitulua. Lurzoruaren Merkatuan Udalez Gaineko Erakundeek Esku Hartzea 134

III. Kapitulua. Lehentasunez Erosteko Eta Atzera Eskuratzeko Eskubideak 136

IV. Kapitulua. Lurrazal Eskubideak 139

8

V. Titulua. Hirigintzako Antolamendua Egikaritzea 141

I. Kapitulua. Xedapen Orokorrak 142

II. Kapitulua. Jarduketa Programen Egikaritze Sistema

Jarduera Integratuak Garatzeko 161

III. Kapitulua. Sistema Orokorren Eta Tokiko Sistemen Sareko

Zuzkidura Publikoak Egikaritzea 180

IV. Kapitulua. Partzelak Eta Orubeak Eraikitzea 183

V. Kapitulua. Beste Egikaritze-Tresna Batzuk. Urbanizatzeko

Proiektuak Eta Obra Osagarrien Proiektuak 187

VI. Kapitulua. Obrak Eta Eraikinak Kontserbatzea 189

VI. Titulua. Hirigintzako Antolamendua Bermatzea Eta Babestea 195

I. Kapitulua. Printzipio Orokorrak 196

II. Kapitulua. Hirigintzako Lizentziak 198

III. Kapitulua. Hirigintzako Ikuskapena 205

IV. Kapitulua. Hirigintza Diziplina 207

V. Kapitulua. Hirigintzako Arau Hausteak Eta Zehapenak 212

Xedapen Gehigarriak 225

Xedapen Iragankorrak 243

Xedapen Indargabetzailea 253

Azken Xedapenak 255

9

Libro Ley Suelo A5 eusk 27/9/06 11:06 Página 7

10

Ekainaren 30eko 2/2006 Legea, Lurzoruari eta Hirigintzari buruz (Osoko Bilkuraren erabakia)

(08/09.01.00.0001)

2006ko ekainaren 30ean egindako ohiko osoko bilkuran hartu zen erabakia betez, agin-tzen dut Eusko Legebiltzarraren Aldizkari Ofizialean argitara dadila legea.

Eusko Legebiltzarreko lehendakariaIzaskun Bilbao Barandica

NIK, CARMELO BARRIO BAROJAK, EUSKO LEGEBILTZARREKO MAHAIKO LEHENIDAZKARI NAIZEN HONEK,

ZIURTATZEN DUT

Eusko Legebiltzarrak, 2006ko ekainaren 30ean egindako osoko bilkuran, ekainaren30eko 2/2006 Legea, Lurzoruari eta Hirigintzari buruzkoa,

onetsi duela, eransten den testuaren arabera.

Eta horrela jasota geratzeko, eta erabakitakoa bete dadin, ziurtagiri hau egiten dutEusko Legebiltzarreko lehendakariaren oniritziarekin, Gasteizen,

2006ko ekainaren 30ean.

Mahaiko lehen idazkaria, Carmelo Barrio Baroja. Ontzat emana, Eusko Legebiltzarreko lehendakaria, Izaskun Bilbao Barandica


ZIURTAGIRIAREN ERANSKINA

EKAINAREN 30EKO 2/2006 LEGEA, LURZORUARI ETA HIRIGINTZARI BURUZKOA

ZIOEN AZALPENA


I

Eusko Jaurlaritzak bere politika propioa bideratu eta egikaritu du hirigintzari dagokionez,

Autonomia Estatutuaren 10.31 artikuluari esker sortu ondoren, lurraldea eta hirigintza antolatzeko

arloan eskumen osoa eskuratu zuenetik, eta horrela jardun du orain arte, lurzoruaren araubideari eta

hirigintzaren antolamenduari buruzko lege orokorretan oinarrituta eta lege horiek errespetatuta. Hori

horrela izan zen, batetik, lege horien arabera, hirigintza antolatzeko sistemaren ezaugarriak lagun-

garri gertatu zirelako, plangintza bideratzeko eta egikaritzeko tresnak erabiltzea baitzen gehienbat

sistema horren oinarri, eta bestetik, Estatuko lege-esparru horretan ez zegoelako antolamendu-

xedapenik Euskal Autonomia Erkidegoaren berezko errealitateak berariaz eskatzen zituen aukerak

eta konponbideak mugatu edo eragozten zituenik. Ildo beretik, ekainaren 30eko 17/1994 Legea ere

nabarmendu behar da, oso eragin garrantzitsua izan zuelako; hain zuzen ere, lege horren bidez,

etxebizitza-alorrean presako neurriak hartu eta hirigintza planeatzeko eta kudeatzeko tresnak tra-

mitatu ziren.

Konstituzio Auzitegiaren 61/1997 epaiak zuzeneko ondorioak izan zituen berehalaxe,

Konstituzioaren kontrakotzat jo zituelako zenbait puntu, eta, batez ere, Estatuko antolamenduari

buruzko lege-kontuak berriz antolatu behar izan zirelako; egoera horretan, berriz ere indarra hartu

zuen, nahiz eta lege osagarri hutsa izan, apirilaren 9ko 1346/1976 Legegintzako Errege Dekretuak

onartutako Lurzoruaren Araubideari eta Hiri Antolamenduari buruzko Legearen testu bateginaren

zati batek. Abagune horretan, Euskal Autonomia Erkidegoak berehala ekin zion martxoaren 6ko

5/1998 Legea eta apirilaren 20ko 11/1998 Legea egin, tramitatu eta onartzeari; lehenengoak bere-

halako neurriak ezarri zituen lurzoru-araubidearen eta hirigintza-antolamenduaren arloan, eta, biga-

rrenak, berriz, hirigintzak sortutako gainbalioetan autonomia-erkidegoek zein partaidetza zuten

zehaztu zuen.

Gauzak horrela zeudela, apirilaren 13an 6/1998 Legea aldarrikatu zen (lurzoruaren eta balora-

zioen erregimenari buruzkoa, Estatu mailakoa), eta horrek beste lege-esparru orokor bat antolatu

zuen. Batetik, formaz behintzat, esparru hau Konstituzioaren 149.1.1 artikuluaren babesean arautu

nahi zuen, eta, bestetik, lehendabiziko artikuluan adierazten zenez, "lurzoruaren jabetza-eskubide-

aren oinarrizko edukia" zein den mugatu nahi zuen; horrek eragin zuzena izan zuen Estatuaren eta

erkidegoen eskumen-arloak zehatz-mehatz banatzerakoan, muga horiek askotan, argiak ez zirenez,

eztabaidagarriak izaten baitziren.

Baina, gorago esan bezala, autonomia-erkidego batzuek errekurtsoa aurkeztu zuten lege

12


horren kontra, Konstituzioaren aurkakoa zelakoan, eta Konstituzio Auzitegiak martxoaren 20an eman

zuen 61/1997 Epaia; epai horrek argi eta garbi zehaztu zuen nola artikulatu behar diren Estatuaren

eta autonomia-erkidegoen eskumen-tituluak hirigintza-arloari dagokionez. Ikuspegi horretatik begi-

ratuta, honako lege honek, lurzoruari dagokionez, autonomia-esparru osoa bete nahi du, hain zuzen

ere, aipatutako epai horrek dakarren konstituzio-jurisprudentziak zehaztutako esparru osoa, eta,

batez ere, aintzakotzat hartzen du bai hirigintza-antolamendua bai antolamendu horren tresnen

aurretiazko garapena ezinbestekoak direla, lurzoruaren jabeek hirigintzari dagokionez dituzten

eskubideak eta ahalmenak erabil ahal izan ditzaten.

Konstituzio-jurisprudentziarekin bat etorrita, lege honen testuak, hirigintza-eredu eramanga-

rriak eratu nahian, erabat berreskuratu du sailkatzeko kategoria bat, alegia, lurzoru urbanizaezina;

izan ere, urbanizazio-garapena, maiz, ez zaio inola ere egokitzen hirigintza-antolamenduan zehaz-

tutako hirigintza-ereduari. Doktrina horrek berak aitortzen du autonomia-erkidegoak erabateko

eskumena duela urbanizagarri modura sailkatutako lurzoruaren hirigintza-antolamenduan agertzen

diren aurreikuspenak nola eta zein baldintzatan garatuko diren erabakitzeko orduan, eta, ildo bera-

ri jarraituta, arautu behar da ea plangintza-sektoreetan azaldutako lurzoru urbanizagarria zein den;

lurzoru urbanizagarria izango, izan ere, aurretiaz mugatuta eta zehaztuta dagoena eta urbanizatze-

ko jarduketa-programan ezarritakoak jasotzen dituena da.

Horrez gain, ezin aipatu gabe utzi Konstituzio Auzitegiak emandako 54/2002 Epaia; epai horrek

deuseztatu egin zuen zati batean apirilaren 20ko 11/1998 Legearen 1. artikulua, eta, hiri-lurzoru fin-

katuari zegokionez, udalari eman zion aprobetxamendu-lagapena, nahiz eta aprobetxamendu hori

jabeak berak izandako gehikuntzari buruzkoa eta, beraz, hirigintzako gainbalioari buruzkoa izan

modu esklusiboan. Era berean, konstituzio-jurisprudentzia horrek halaxe aginduta, lege honek ondo

zehazten ditu hiri-lur finkatuen eta hiri-lur finkatugabeen kategoriak, gorago aipatutako epai horrek

sortutako egoera nahasgarria argitzearren.

Era batera zein bestera dela ere, egoera honek erakusten digu gure lege-testu propioa esku-

ragarri izatea beharrezkoa, egokia eta komenigarria dela. Zertarako? Batetik, lurralde eta gizarte

aldeko euskal hirigintza-antolamenduak dituen arazoak konpontzeko eta errealitate horri erantzute-

ko, eta bestetik, lurraldearen bizkarrezurra osatu, hirigintza antolatu eta gizartea kohesionatzeko

helburuak betetze aldera behar diren moduko tresnak eskaini eta erantzun egokiak emateko,

Konstituzioaren 45, 46 eta 47. artikuluen arabera horiexek baitira arlo honetako printzipio gidariak.

Horrenbestez, labur esanda, lege-testu honek nondik nora jo behar duen jakiteko, koordenatu

hauek jarri dira:

13


1. Legegintzan dugun eskumen propioa erabat garatu behar da, horretarako, Konstituzio

Auzitegiak martxoaren 20an emandako 61/1997 Epaiaren arabera eskumenari dagokion

esparru oso-osoa eskuratuko da, eta lurzoruaren eta balorazioen erregimenari buruz api-

rilaren 13an onartutako 6/1998 Legearen arauak hartuko dira kontuan, hirigintzaz kan-

poko erreferentzia-esparru diren aldetik.

Ildo beretik, lege honek eskumen autonomikoei dagozkien gaiak hartzen ditu bakar-

bakarrik, baina, gai horien bitartez, hirigintza-antolamendu oso-osoa ezarri nahi dugu.

Beraz, zenbaitetan, Estatuko legeei dagozkien gaiak eta lege honetakoak ezinbestean

leku berean elkartzen direnean, hauek bigarren mailako xedapen bihurtuko dira besterik

gabe, eta, beste zenbaitetan, osagarri ere izango dira; horixe gertatzen da argi eta garbi,

besteak beste, erregistroei dagokionez, zuzenbide zibileko figura batzuen hirigintza-apli-

kazioari dagokionez eta nahitaezko desjabetzeari dagokionez. Esan gabe doa, gainera,

erregimen juridikoaren araubide orokorra eta administrazio-prozedura erkidea ere erres-

petatu behar direla.

2. Hirigintza ordenatzeko tresnak eta teknikak hartu, artikulatu eta eskaini behar dizkiegu,

batez ere udalei, tresna hori izan dezaten erabilgarri, batetik, udalek hirigintza-arloan

darabilten jardun hori egokia eta zuzena izateko eta bestetik, udalei segurtasun-esparru

juridiko egonkor eta integratua emateko, era horretara lortu nahi baita, besteak beste,

azken urteotan herri-administrazioek antzeman dituzten hirigintza-jokaera batzuk desa-

gerraraztea, alegia, arazoak dakartzaten edo guztion interesen aurkakoak diren jarduke-

tak baztertzea.

II

Hirigintzak Euskal Autonomia Erkidegoan duen egoerari lasai begiratzen badiogu, ikusiko

dugu, gorago aipatutako arau-nahasmenaz gainera, beste arazo batzuk ere badirela, eta horietako

batzuk premia handikoak direla gainera. Hirigintza-sistema bat ezartzerakoan oso kontuan hartu

behar dira arazo horiek, sistema hori gure herriko egoera sozioekonomikoarekin eta aurretiaz pres-

tatutako estrategia eta politika publikoekin ondo uztartu dadin.

14


1) Etxebizitza-politikari dagokionez

Etxebizitzak gero eta garestiago daude, eta herri honetan lur-eskasia dago betidanik; horrek,

beraz, inoiz baino beharrezkoago egiten du, etxebizitza babestuen kopuru handiak egin daitezen

sustatzea, populazioaren oso talde zabaletan, eta batez ere gazte-jendearen artean, zer-nolako

erosmen-ahalmena dagoen erreparatuta, era horretako etxebizitza baita beren beharrizanei egoki-

tzen den bakarra prezioz. Etxebizitzen politikak, ikuspegi sozial batetik lan egin nahi badu, etxebi-

zitza babestuen eskaintza handitu behar du nabarmen; ez dago beste biderik.

Baina gure Autonomia Erkidegoak gaur egun Estatu osoan etxebizitza babestuen merkatu-kuo-

tarik handiena duen arren (% 30 batez beste, 2002-2005 aldian), etxebizitzen eskaintza, argi eta

garbi gainera, ez da nahikoa inola ere, Euskal Autonomia Erkidegoan etxebizitza babestuen eske

dabilen jende-kopuruari erreparatuta. Gainera, etxebizitzen eskaintza hori ez da leku guztietan ber-

dina izaten, erabilera horretarako lurzorua gordetzeko eginbeharra, legez, udal jakin batzuei baka-

rrik dagokielako gaur egunean. Era horretako etxeak eraikitzeko lurzorurik aproposenak, ordea,

beste udal batzuetan egoten dira, eta, udal horiek hurbil egonda eta funtzionalki lotura izanda ere,

ez dute lurrik erreserbatu beharrik.

Gogoeta horiek kontuan izanda, legeak esparru berri bat xedatzen du: alde batetik, udal guz-

tietara zabaltzen du bizitegi-erabilerarako lurzorua gorde beharra eta zuzkidura-figura berriak ezar-

tzen ditu aldi baterako bizitokirako, eta beste alde batetik, etxebizitza babestuaren araubide juridi-

koa etxebizitza babestuen beste udal-figura batzuetara ere hedatzen du, era horretarako babes

publikoko esparru juridiko bat eratuz, orain arte ohikoa eta bakarra izan den babes ofizialeko espa-

rruaren ordez. Ondorioz, erantzukizun instituzional partekatuko esparru bat ere eratzen da Eusko

Jaurlaritzaren eta udalen artean etxebizitza babestuaren arloan.

2) Ingurumen-politikari dagokionez

Onartuta dago dagoeneko ingurumenari buruzko Euskal Autonomia Erkidegoko esparru-pro-

grama, eta hor azaltzen dira arazo batzuk konpontzeko estrategiak. Hirigintza-arloari lotuta, honako

puntu hauexek azpimarratuko ditugu zehatzago:

1. Hirigintza hazten ari da etengabean, eta joera hori, dentsitate txikian eta belaki antzera

garatzen ari dela, gero eta zabalduagoa da; Autonomia Erkidego honek, bere lurraldeko

inguru zabal askotan, ez du urbanizatzeko moduko lurzoru nahikorik, eta, orduan, ondo-

rio hau atera behar dugu, alegia, eredu hori berriz aztertu behar dela, sakon eta premiaz,

Euskal Autonomia Erkidegoko lurraldeak ez duelako urbanizazio-maila horri eusteko bes-

15


teko gaitasunik. Legeak horrexegatik ezarri du, bide berriak urratuta, lurzorua zentzuz eta

intentsitatez erabiltzeko joera, eta, aldi berean, zehatz finkatu ditu, izaera orokorra eman-

da, kasuan kasuko antolamendu-eremuen lurrazal osoarekiko eraikigarritasun minimoa

eta eraikuntzaren okupazio minimoa. Azken batean, "familia bakarreko etxeak eta erai-

kin adosatuak" eta etxe sakabanatuak eraikitzeko kultura hori ahal den neurrian gehia-

go ez zabaltzea lortu nahi dugu, eraikitzeko modu horrek lurralde-zati handiak hartzen

dituelako (eta lurra ondasun urria da, eta ezin da berritu) eta, gainera, sortzen diren hiri-

ereduak ez direlako ez funtzionalak, ezta, beraz, eramangarriak ere.

2. Legeak, aurrekoaz gain, modu berezian egiten dio kontu urbanizatzekoa ez den lurzorua

egokiro artatu eta zentzuz erabiltzeko ahaleginari. Horren erakusgarri, urbanizazioa gara-

tzea kaltegarri denerako, lorzoru urbanizaezinaren kategoria berreskuratu da; gero, horre-

la sailkatuta dauden lurretan baserriak berreraikitzeko araubide juridiko murriztua ere jarri

da martxan; eta, oro har, baserri-inguru horiek babestuko dira. Labur esanda, lur horrek

lurzoru urbaniezinaren kategoria dauka, eta bertan eraikuntza murriztuta dago, baserri-

inguru horiek nekazaritza eta abelazkuntza, historia eta ekonomia aldetik duten garrantzia

jagotearren. Halaber, muga juridiko handiagoak jarri dira lurzoru urbanizaezinean baratze-

zaintza eta abelazkuntzako ustiakuntza bati lotutako etxebizitzak eraikitzeko.

3) Legeak babestutako irabazizko jardunak eta erabilerak ezartzeko sustapen-politikei dagokienez

Administrazio publikoek, batez ere lurzoruaren liberalizazio-estrategiak sekulako porrota eka-

rri duelako, eta horrek eraginda etxebizitzen prezioak izugarri igo direlako, oso estualdi handian jarri

dute beren burua orain oso zaila baitute erosteko moduko lurra eskuratzea, interes orokorreko apro-

betxamenduzko erabilera batzuk ezartzeko sustapen-politikak bultza daitezen, bai babes-araubide-

ren bati atxikita dauden etxebizitzei dagokienez, bai sustapen-programa publikoz lagunduta sortu

berri diren jarduera ekonomikoak lehen aldiz ezartzeko sustapen-lanari dagokionez. Gaur egun,

administrazio publikoek edo beren garapen-baltzuek eragile pribatuen aurka dihardute elkarren

lehian, eta, are gehiago, merkatu libreak finkatzen dituen lurzoru-prezioak oinarri hartuta, sekto-

reetako sustapen-lehiaketaren barruan.

Iraganetik datozkigun jardun-moduak sustraitik hautsita, kapital espekulatzaileen aurka borro-

ka eginda eta inbertsio produktiboen alde lan eginda, horrela bakarrik egongo gara, garapen era-

mangarriari helduta, gure gizarteak lur-kontuetan dituen beharrizanei erantzuten hasteko moduan.

Hirigintzan lurraren jabetzari zeregin oligopolikoa aitortu izan zaio, eta herri-administrazioek, beste-

tik, inhibizio-papera izan dute, eta egoera horiek berehala berrikusi beharrekoak direla aitortu beha-

rra dago.

16


Orain arte, legeriak, hirigintzako kudeaketari dagokionez, aprobetxamenduzko erabilerak eta

dotaziozkoak bereiztu izan ditu hiri-garapenean. Horren ondorioz, aprobetxamenduzko erabilera

guztiak lurzoruen hasierako jabearenak izaten ziren, eta administrazio publikoak, soil-soilik, dota-

ziozko erabilera zuten lursailak eta urbanizazio-obrak bereganatzen zituen jabearengandik, biak ala

biak herritar guztiek erabiltzekoak, hain zuzen ere interes publikoa bakar-bakarrik lurzoru horiei

zegokien kontua zela ulertzen zelako. Bestalde, jabeak kargarik gabe eman behar zituen lursailak

eta urbanizazio-obrak, baina bazegokion ehuneko jakin bat ere dena delako jarduera-eremuan zuen

parte-hartzeagatik.

Hori hala izanik ere, hirigintzako planetan Euskal Autonomia Erkidegoko udalerri jakin batzue-

tan babes ofizialeko etxebizitzak eraikitzeko lurzorua derrigorrez gorde behar dela erabaki denetik,

ikusi ahal izan da interes publikoa diogunean ez garela soilik aprobetxamendurik gabeko erabilere-

tarako lurzoruak edukitzeari buruz ari; izan ere, irabazteko asmoa izan eta interes orokorraren

mesederako izango diren erabileretarako ere gorde behar baita lurzorua. Kasu honetan, etxebizitza

babestuak sustatzeko politikak aurrera eraman ahal izateko lurzoruari buruz ari gara. Ikuspegi hori

kontuan izateak hirigintzako edozein ekintza aurrera eramaterakoan interes pribatu eta publikoen

artean legitimazio konkurrentea dagoela adierazten du.

Esandako guztiaz gainera, kontuan izan behar da gure Autonomia Erkidegoko biztanle-gune

nagusienetan gero eta lurzoru gutxiago dagoela eta hiri-eredua goia jota dagoela, eta horren ondo-

rioz, ezinbestekoa da administrazio publikoek modu aktiboan parte hartzea lurzoru horiek eskuratu,

mantendu eta horien hirigintzako garapena bideratzeko, kontuan izan behar baita administrazio

publikoek izan beharko dutela udalerri, eskualde edo lurralde bateko ekonomiaren garapen era-

mangarria bermatu beharko dutenak.

Egoera zein den oso garbi ikusten denez, tradizio anglosaxoiko hirigintzako ereduari jarraituz,

legeak administrazio publikoen eskuetan utzi du kalifikatutako lurzoru horien jabetza eskuratzeko

eta gordetzeko aukera, lege honetan babestutakotzat jotako erabilerak aurrera eramateko. Lurzorua

eskuratzeko modu hori dotazioen bidetik gauzatu da, eta, beraz, hirigintzaren antolamenduan

babestutako etxebizitzak egiteko kalifikatuta dauden lurzoruen lurrazal-eskubidea administrazioari

dohainik lagatzea dakar horrek. Ondorioz, lurzoru horiek araubide juridiko ezberdina izango dute,

emango zaien erabileraren ezaugarrien arabera. Halaber, helburu berarekin, aukera ematen da par-

taidetza publikorik handiena izateko birpartzelazio-prozesuetan, birpartzelazioa nahitaezko bihurtu-

rik eta, beraz, lurzoruaren jabeei inposaturik.

17


4) Hiriak eta herriak biziberritzeko eta berroneratzeko politikei dagokienez

Eusko Jaurlaritzak arlo honetan dituen politika eta programen ildotik, kontuan izanda arreta eta

laguntza berezia eskaini behar zaiela bereizketa positiboko neurrien bidez, legeak hirigintzaren

kudeaketan laguntzeko tresna batzuk zehaztu ditu, administrazio publikoen jarduna eraginkorra iza-

tea ahalbidetzeko.

Era horretan jardunda, finantza arloko laguntza emateaz gainera, lege honen bidez adminis-

trazio publikoei beste tresna batzuk ere emango zaizkie, hirigintzako jarduerak kudeatzerakoan era-

ginkortasun handiagoa lortzeko. Tresna horien artean, azpimarratzekoa da administrazio publikoek

lehentasunez erosteko eskubidea izango dutela auzo edo gune jakin batzuetan, hirigintzako plan-

gintzako aurreikuspen jakin batzuk egikaritu ahal izateko, betiere auzo edo gune horiek leheneratu

edo berroneratu nahi badira; horrekin batera, hiri-lurzoruan egikaritze-unitateak modu autonomoan

mugatzeko bide tradizionala modu malguagoan erabiltzeko aukera ere eskaintzen da.

III

Lege honen bidez lortu nahi diren helburuak, gorago aipatutakoez gainera, ondorengoak ere

badira, labur esanda:

1. Hirigintzako jardueretan arlo publikoak izan beharreko ekimena berreskuratzea, batez

ere udalen ekimenaren bidez. Hirigintza, hain zuzen, interes orokorraren alde diharduen

funtzio publikoa izango da, eta ez "hirigintzaren arloan sortzen diren gainbalioak esku

pribatuek lortzeko bidea". Horretarako, administrazio publikoen eskuetan dauden tresnak

sendotu egin dira, ekimen pribatuak hirigintzaren antolamenduan eta egikaritzean egiten

duena kontrolatzeko. Esandakoa lortzeko, batez ere urbanizatzeko jarduketa-programak

eta eraikitzeko programak aurreikusi dira legean.

2. Ondasun higiezinekin zerikusia duten jarduera espekulatzaileak debekatzea, ondorengo

xedapenen bidez:

a) Hirigintzako antolamendua kudeatzean malgutasunez aritzea. Antolamendu xe-

hatua eta egiturazko antolamendua kontzeptuak bereizi egin dira behin betiko,

18


horiek jasotzen dituen dokumentua dena delakoa izanik ere, eta horren bidez, hiri-

gintzako plangintzako agiri horiek kudeatzeko modua hobetu nahi da. Udalen esku-

menak areagotu egin dira; horri esker, kasu askotan agiriak berriz ere foru-aldun-

dietara bidali behar izatea saihestu da, eta horrek dokumentuak izapidetzeko epeak

gehiago ez luzatzea ekarri du.

b) Hirigintzan kudeatu eta egikaritzeko dauden tresnak efektiboak izatea. Hirigintzako

antolamendua, hain zuzen, espazioa antolatzeko bidea izango da, orain arte gerta-

tu izan den moduan, baina horrekin batera, hartutako erabakiak egikaritzeko da-

goen denbora eta epeak ere antolatuko dira. Egikaritzeko dauden epe horiek betet-

zea –bai urbanizatzeko lanak egitean bai eraikuntzakoak egitean– interes publiko-

ko osagai bihurtu dira, eta horren eraginpean geratuko da hirigintzako antolamen-

du osoa. Horrela jardunda, interes pribatuak duen monopolioak garapenerako inte-

res publikoaren aurrean amore eman beharra izango du, antolamenduan zehaztuta

dauden modu eta epeen arabera, eta horri esker eta legeak agintzen duenaren ara-

bera, administrazioak eta beste esku pribatu batzuek esku hartzeko modua izango

dute, jabeak zituen eginbehar urbanistiko pribatuak bete ez baldin badira urbaniza-

zio, eraikuntza edo birgaitzearen arloan. Horren ondorioz, urbanizatzeko jarduketa

integratuak administrazio publikoen erantzukizunaren barruan sartu ditu legeak.

3. Konstituzioak herritarrei aitortzen dizkien ondorengo eskubideak gauzatuko direla ziur-

tatzea: etxebizitza duin eta egokia izateko eskubidea, pertsona gisa garatzeko eskubidea,

eta bizileku duen hiri- edo herri-ingurunea eta ingurune naturala kalitatezkoa izateko

eskubidea.

4. Administrazio publikoek lurzoruaren eta higiezinen merkatuan esku hartzeko tresna

berriak sortu eta erabiltzea. Hori horrela izanik, lehentasunez erosteko eskubideari eta

atzera eskuratzeko eskubideari atxikita dauden eremuak arautzeko aukera berreskuratu

da, hiria leheneratzeko eta birgaitzeko lanak egin behar direnerako eta lorzoruaz osatu-

tako ondare publikoak eratzeko.

Lurzoru-ondare publikoak lehenagotik ere ageri dira gure hirigintzako legerian, hain

zuzen ekainaren 29ko 20/1998 Legean, eta orain, sendotu egin da aukera hori, garrantzi

berezia hartzeaz gainera, interes orokorreko aprobetxamenduzko erabileretarako lurzo-

ruak eskuratzeko sistemari euskarri ekonomikoa eskaintzen baitio.

5. Hirigintzak garapen eramangarriaren printzipioaren aldeko norabidea hartzea. Eta hori

hiri-ereduetan gauzatuko da, ingurumenarekin duten lotura kontuan izanda eta historia,

19


arte eta kulturaren arloko ondarea babesturik.

6. Herritarrek parte hartzeko duten eskubidea bermatzea, herritarrek parte hartzeko pro-

gramen figuraren bidez –nahitaezkoak izango dira egitura-antolamenduko planetan– eta

Plangintzako Aholku Batzordearen bidez –nahitaezkoa izango da udalerri batzuetan–.

Horrez gainera, hirigintzaren inguruko informazioa jasotzeko duten eskubidea bermatzea,

udaleko hirigintza-plangintza lurralde-antolamenduko eta arloko antolamenduko tresne-

kin koherentea dela ziurtatzearen bidez.

IV

Legea sei titulutan egituratzen da, ohikoa den lege-ereduarekin bat.

Hala, I. tituluak, zehazki, hirigintzari dagozkion oinarrizko definizioak eta arlo horren araubide

osoaren printzipio arautzaileak jorratzen ditu; printzipiook, aldi berean, interpretaziorako irizpide ere

izan nahi dute. Tituluen hurrenkera beren interpretazioaren logikaren araberakoa da, eta ez beste

legeria batzuek gai honetan ezarri izan duten ohiko hurrenkeraren araberakoa.

Arauko I. tituluak legearen printzipio orokorrak ezartzen ditu. Horien artean, jakina, hirigintzaren

arloan administrazioak zein partikularrek burutzen duten jardun osoa interes publikoaren mendean

jartzea dago. Horretarako, auzibidean guztiz kontrolatuko da, ekintza publikoaren bidez (hori ere aitor-

tua izan da), interes hori badagoela; lurzorua eraldatzeko eta erabiltzeko ekintza guztiek ingurume-

narekiko eramangarriak izatea bermatuko da eta herritarrek parte hartzea ere bermatuko da.

Halaber, titulu berean garrantzia eta zentralitatea ezartzen da, hain zuzen ere ondorio berera-

ko, hau da, herritarrek udaleko hirigintza-plangintzari buruzko informazioa izateko duten eskubidea

bermatzeko. Lurralde-plangintzari garrantzia eta nagusitasuna aitortzen bazaio ere, horrek ezin du

inola ere hirigintza nolabaiteko lurraldearen arloko plangintza bihurtu, gaur egungo zenbait joerek

nahi duten bezala. Hirigintza da lurzorua xede eta erabilera ezberdinetara lotu dezakeen bakarra;

hori bai, lurraldearen antolamenduarekin koordinatuta, lege honetan xedatzen den bezala.

Administratuek udal-plangintzan duten konfiantza indartu egin behar da, eta, horretarako, herri-

20


administrazioek emandako informazioaren ondoriozko ondare-erantzukizunaren bermea eskaini

behar da, I. tituluak ezartzen duen moduan.

V

Bestalde, II. tituluak lurzoruaren sailkapena, kalifikazioa eta araubidea erregulatzen du, gaur

egun dagoen lege-esparruan, Estatuaren gaur egungo oinarrizko legeriak sorrarazi duen egoerari

segurtasun juridikoa emate aldera. Izan ere, legeria horrek, hiri-jabetzaren estatutuaren berdintasu-

nezko bermearen eskumenetik bertatik, lurzorua sailkatzeko hiru kategoria inposatu baitizkio auto-

nomia-erkidegoen hirigintzako eskumen esklusiboari: hiri-lurzorua, lurzoru urbanizagarria eta lurzo-

ru urbanizaezina.

Sailkapen hori ez da batere eraginkorra lurzoruaren merkatuan esku-hartze publikoa gauzatu

dadin; baina, edonola ere, sailkapena lege gisa jasotzeak Erkidegoko antolamenduan gaur egun

dauden hutsuneak argituko ditu. Izan ere, hutsuneon ondorioz, jurisprudentziaren aldetik ziurgabe-

tasun handia sortu da lurzoruaren jabeen eskubide eta eginbeharrei dagokienez, eta, batez ere, lur-

zorua urbanizazioaren bidez finkatzeari dagokionez.

Zalantzarik gabe, dagoeneko ez da sailkapena bera bakarrik lurzoruaren hirigintza-eraldake-

taren segida zehaztuko duena, lurzoruaren kalifikazioa eta programazioa baino, eta horiek biak jar-

duketa integratu edo isolatuen menpe jarriko dira. Horrela, gainera, plangintzaren egilearen agin-

duak betetzeko eta erkidegoak aldaketa horrek sorrarazten dituen gainbalioetan parte hartzeko

behar den inbertitzeko ahalmenaren lehia erreala bermatzen da.

Hori bai, gure Erkidegoak lurzoruari eta etxebizitzari dagokienez behar duen arreta ezin da

inola ere eman lurraldea kolonizatuz, hori, lege honek ezartzen dituen arrazoiak direla eta, urbani-

zazio-prozesutik kanpo geratu behar baita. Lurzoru urbanizaezin bezala sailkatu den hori –batez ere

gure gizartearen ingurumen-eramangarritasuna bermatzeko erabiliko da– xede birekin baino ezin

izango da erabili: nekazaritza eta abelazkuntzako beharrizanekin zerikusia duten eta horiei lotuta

dauden bizitegi-erabileretarako; eta gure herrialdeko eraikuntza historikoak berreskuratzeko.

Lurzoru-mota hori behar ez bezala erabiltzen bada, edozein modutan, legeak horren aurka egingo

21


22

du, lurzoruaren berezko balioak berreskuratze aldera. Xede horretarako, lagungarri gertatzen da

lege honetan egiten den partzelatzeen arauketa.

Azkenik, II. tituluan birpartzelatzeak arautzen dira. Izan ere, horiek –nahitaezkoak ere bai–

funtsezko tresna dira, ez soilik lurzoruaren urbanizazioak dakartzan irabazietan eta kargetan parte-

hartze berdina izatea bermatzeko, bai eta Administrazioak lurzorua lortu dezan: bertan gauzatu ahal

izango baititu aurretik aipatu diren etxebizitza babestuak edo eraikuntza berriak egikaritzea posible

egingo duten aprobetxamenduak.

VI

Ondoren, III. tituluan, plangintza orokorrean mekanismo egokiak sartu behar direla adierazten

da; esate baterako, egiturazko antolamendua eta antolamendu xehekatua bereizi behar dira, hiri-

gintza-tresnak onartzeko tramiteak arindu behar dira eta arlo horretan behar den dokumentazioa

erraztu behar da. Era horretara, hirigintza-arloan hartutako erabakiak eta egin beharreko tramita-

zioak ez dira oztopo izango gizarteak lege honi dagokionez dituen beharrizanei erantzuteko orduan.

Lege honetan kopuruei eta estandarrei dagokienez egindako arauketarekin, legegileak hiri-

gintza-eredu jakin baten alde egin du apustu, 1976ko legegileak izan zuen kezkaren bide berean.

Hiri-eredu harmonikoak, orekatuak eta iraunkorrak nahi ditugu, eta, hori horrela izan dadin, hiri-

gintzarako estandar batzuk ezarriko dira, bai hiri-lurzorurako, bai lurzoru urbanizagarrirako; era

horretara, hiriko bizimoduak beharrezko dituen hornikuntzak eta ekipamenduak kalitatezkoak eta

nahikoak izango direla bermatuko da. Estandar horietako batzuk ezazagunak dira gure ohiko jardu-

nean, eta nabarmendu beharrekoak. Lehenengoaren helburua, hain zuzen, hirigintzarako lurraren

erabileran intentsitatea bermatzea da. Hori lortzeko, gutxieneko eraikigarritasunak ezarriko dira

modu orokorrean, eta orobat eraikuntza bakoitzak, oinplanoan, gutxieneko okupazio bat eduki beha-

rra okupatzekoa den eremuaren lurrazalarekiko. Bestalde, gure hirietan arbolak landatzea sustatu-

ko da, gure Erkidegoan orain arte ez baita hirigintza arloan horrelako aurreikuspenik egon. Gainera,

ekipamendu pribaturako nahitaez gutxieneko erreserba bat egin beharra ezarriko da, eta udalak ere

aukera izango du etxebizitza babestuko zuzkidura sortzeko, betiere hiriko bizimodua atseginagoa,

goxoagoa eta orekatuagoa izan dadin.


23

Ildo beretik joanda, berariaz debekatuta geratuko da hiria espazio aldetik banantzea; alegia,

ezin izango da, transferentzien bitartez, interes orokorreko zerbitzuetarako derrigorrezko erreserba-

portzentajeak inguru beretan kontzentratu, transferentzia horiek mugatu egingo direlako asko.

Horrez guztiaz gainera, bizitegi-erabilerako ehuneko jakin batzuk etxebizitza babestuak egiteko

gorde beharra, gure Autonomia Erkidegoan ezaguna zen neurria, hedatu egingo da udalerri gehiagota-

ra, eta, eginbehar erantsi gisa, zuzkidura-bizitegien figura berrirako lurzorua gorde beharra ere ezarriko

da. Horrela jokatuta, lurraren eta etxebizitzaren merkatuak erregulatzea lortuko da, beste lurralde ba-

tzuetan ezarritako desregulazio-arautegiek ez baitakarkiote gizarteari ez onurarik ez elkartasunik.

Titulu honetan neurri handian handitzen da udalen autonomia hirigintza-antolamenduko pla-

nak eta tresnen kudeatzeko orduan. Hori dela eta, beharrezkoa da nabarmentzea egitura-antola-

menduko zehaztapenak eta antolamendu xehatuko zehaztapenak bereizita egokigarritasuna irabaz-

ten dela, baina horrez gainera udalen esku uzten dela hirigintzako egitura-antolamendua eta, neu-

rri handiagoan, antolamendu xehatua behin betiko onartzeko ahalmena, betiere udalez gaineko kon-

trolak ezarririk.

Azkenik, titulu honetako erregulazioarekin galerazi egin nahi da honako hau: hirigintza-antola-

menduan aldaketa zehatzak eta berrikuspenak eginez, eraikita eta finkatuta dagoen hiriaren zuzkidu-

ra-lurzorua gutxitu eta, ondorioz, hiri-kalitatea desitxuratzea, herritarren bizi-kalitatearen kaltean.

VII

Lege honetan funtsezkoa da IV. titulua. Horren bidez, lurraren merkatuan administrazioak izan

behar duen esku-hartzea arautu nahi da, batez ere lurzoru-ondare publikoei dagokienez. Egia da

ondare horiek lehendik ere araututa egon izan direla gure ordenamendu juridikoan, baina, hala ere,

ez dute behar besteko gaitasunik izan gure Autonomia Erkidegoak etxebizitza eta lurzoru publikoen

alorrean izan dituen beharrizanei erantzuteko; are gehiago, lehentasunik ez zuten helburuetarako ere

erabili izan dira funts horiek inoiz. Lege honek, egoera nolakoa den ikusita, ahalegin handia egin du

bere aurreikuspenak eta asmoak benetan hezurmamitu eta gauzatu daitezen; horretarako, lurrak era-

gin mugatuko prezioetan erosteko aukera emango du, lur horiek zertarako erabiliko diren aintzat har-

tuta, eta lurrazal-eskubideak ematen dituen aukerak erabiliko dira bitarteko formula modura.


Legeak ezarritakoen artean, badira tresna ezagun batzuk: lurzoru-erreserbak daude, bai lur-

zoru urbanizagarri mugatugabean, bai babes-erregimenik gabeko lurzoru urbanizaezinean, eta

lehentasunez erosteko eta atzera eskuratzeko eskubideak ere bai. Horiez gain, badira beste meka-

nismo batzuk ere; esaterako, lurrazal-eskubidea baliatuta, mugak jartzea lurzorua besterentzeari;

hala, besterentzea, eraginkorra izango bada, lehiaketa-sistemaren bidez egingo da eta, borondatez-

ko izaeraz, aldi baterako erabilera- eta gozamen-erregimena izango du. Era berean, euskal legeria-

tik kenduta zegoen aukera bat berreskuratuko da; alegia, udalerrian hiri-lurzoruko zenbait area

mugatuko dira, udalak gune horietan lehentasunez erosteko eta atzera eskuratzeko eskubidea izan

dezan, bai biziberritu eta berroneratu nahi diren hiri-eremuetan egingo diren eraikin eta etxeei dago-

kienez, bai eta etorkizunean erabiltzekoak diren lursailei dagokienez, era horretara ondare publiko-

ak eratu ahal izateko.

Azkenik, interbentzio-araubidea zabaldu egin da, etxebizitza babestuak egiteko lurzorua esku-

ratzeko ohiko politikarako ez ezik, baita bereziki babestu beharreko landa- eta baso-lurra eskura-

tzeko ere, aginte publikoek errazagoa izan dezaten lur hori zaintzea eta kudeatzea.

VIII

Aurrerago joan, eta V. titulura iritsita, hirigintzaren kudeaketari buruz zegoen pentsamolde

zaharkitua gaindituko dugu lege honetan. Plangintza egikaritzeko ardura, aurrerantzean, erakunde

publikoena izango da erabat; egia da modu pribatuan parte hartzeko aukera ere bermatuta egongo

dela, administrazioarekin zuzenean hitzarmena eginda edo lehiaketa askera aurkeztuta, eta eragile

urbanizatzailearen figura erabilita, edo, hala dagokionean, eragile eraikitzailearen figura erabilita.

Titulu honetan, bestalde, hirigintzako egikaritze-figuren erregulazioaren esparruan, hirigintza-

jarduketako programen tresna garatu da, legean nolabait zentralitate-izaera duena. Beraz, progra-

mazioa ezarrita, Europan darabiltzaten antzeko parametroetan jarri da hirigintza gure Autonomia

Erkidegoan. Hortaz, gure ohiko hirigintzan ezagunak diren beste arau-tresna batzuekin batera era-

biliko dira jarduketa-programak, hemen baino lehen beste autonomia-erkidego batzuetan ere era-

bili izan diren eta eraginkorrak direla erakutsi duten figura horiek. Programon bidez, jabetza-estatu-

tua errespetatuta betiere, ondo bermatuta utzi nahi da, batetik, administrazioak hirigintza-prozesua

24


kontrolatu eta zuzenduko duela, eta, bestetik, hirigintza hori interes orokorra duten helburuetara

bideratuta egongo dela.

Era horretara, indartu egingo da hirigintzak dakartzan eginbeharrak eta lagapenak behar beza-

la beteko direla bermatzeko udalek izango duten gaitasuna ere, lehengo kontzeptu zaharrak baz-

tertuta, urbanizazio-obrak ez baitziren orain arte lurraren jabetzarako zama hutsa besterik.

Administrazioak, mekanismo hori erabilita, helburu bakar bat hartuko du ardatz: hiriak eta urbani-

zazio-egitura publikoak kalitatezkoak izan daitezen lortzea; beraz, bere orain arteko joera baztertu,

eta urbanizatzekoak ziren lurren jabeen hirigintza-aprobetxamenduak babesteko zeregin hori alde

batera utziko du aurrerantzean.

Eragile urbanizatzailearen funtsezko zeregina, hain zuzen, orubeak sortzea, eta, hala dagokio-

nean, orube horietan eraikitzea izango da. Horren truke, lan horretatik onura hartzen duenak ordain-

du beharko dio, hau da, lurzoruaren jabe izanda, eta lurzorua hirigintzaren bidez eraldatzeko jardu-

nean parte hartu nahi duelarik, eragile urbanizatzaile modura eratu ez den horrexek. Prozedura

horretatik kanpo geratu nahi duen jabeak dagokion balio justua jasoko du, eta prozeduran parte har-

tzen duenak, berriz, konpentsazio modura, dagozkion orubeak, eraikinak edo diruzko konpentsazio-

ak eskuratuko ditu. Era berean, jarduteko modu berri hori erabilita, harremanetarako bide berriak

urratuko dira administrazioaren eta lurzoruaren jabetza pribatuaren artean, batez ere, beren kalifi-

kazioaren arabera, lege honek erabilera babestuetarako izango diren orubeak lortzeko orduan.

Horrez gainera, programak erabilita, enpresarien eta profesionalen ekimen pribatuen par-

taidetza sustatzen da, partaidetza hori ezinbesteko tresna baita interes publikoak eskatzen

duena betetzeko, alegia, hirigintzako antolamenduan aurreikusitakoak garaiz eta dagokion

unean egikaritzeko.

Edonola ere, antolamendua egikaritzeko bi modu besterik ez da egongo:

- Jarduketa isolatuak. Horien bitartez, hiriko partzela jakin bakar bat eraikiko da, eta hiri-

gintzako antolamenduan aurreikusitako hirigintza-eraikigarritasunari eta -erabilerei

erantzuteko besteko urbanizazio-maila izango du partzela horrek.

- Zuzkidura-jarduketak. Horien bitartez, hirigintza-eraikigarritasuna handitzen den kasue-

tan osatu egingo dira zuzkidura-lagapenak, hirigintzako antolamenduan aprobetxamen-

duzko eta zuzkidurazko erabileren artean aurreikusita zegoen aurreko oreka bermatzeko

beharrezkoa den neurrian.

- Jarduketa integratuak. Horien bitartez, orube bat edo batzuk sortuko dira, beharrezko

diren hirigintza-zerbitzuak eta -azpiegiturak aurretiaz edo aldi berean ezarrita.

- Sistema orokorrak edo lokalak nahitaezko desjabetze bidez egikaritzeko jarduketak, sis-

25


temok jarduketa integratuetan sartuta edo haiei atxikita ez daudenean.

Legean lehengo lankidetza-sistema ere jasotzen da. Sistema horren arabera, hirigintzako jar-

duketa administrazioak berak egikaritzen du, eta langintza horretan, dagozkien urbanizazio-kuotak

igortzen zaizkie jabeei, edo, dagokion aprobetxamendua lortuta, konpentsazioa ematen zaio lanki-

detza horri.

Eraikuntza-gaietan ere, urbanizazio-gaietan gertatzen den bezalaxe, legeak amaiera-epe jaki-

nak ezartzen ditu lanak burutzeko, eta, horrez gainera, interes orokorrari erantzungo zaiola bermat-

zearren, berariazko programa bat ematen dio administrazioari, lurzoruaren jabearen oniritzia lortu

beharrik izan gabe eraikuntza-prozesuan ekimen pribatuak lehiaketan parte hartzeko modua izan

dezan, edo, eraikitzeko eginbeharra bete gabe utziz gero, ondasuna inoren kontura besterentzeko

bidea izan dezan.

Eraikinak berritu, berroneratu eta artatzeko eginbeharrak direla eta, batetik, berrikuntza nagu-

si gisa, beharrezko jarriko da aldiro-aldiro eraikinen egoera ikuskatzea, eta bestetik, eragotzi egin-

go da aurri-deklarazioa hiri-lurzoruarekin espekulatzeko beste bide bat izatea.

Bestalde, arreta berezia jarri da bermatzeko programa guztien tramitazioa koherentea eta

bateragarria izatea batzuen zein besteen interesekin aldi berean, alegia, bai interes orokorrarekin,

bai dena delako programarako parte hartzen duten eragile pribatuekin.

Gainera, administrazioak programazioa egikaritzeko ardura beretzat hartzen duen kasuetara-

ko, gure ordenamenduak administrazioari ematen dizkion mekanismo guztiak indartzen eta sendot-

zen ditu lege honek, hirigintzako arrazoiak direla-eta desjabetze-sistemari buruzko araubide inte-

gratua ezarrita.

Azkenik, zilegi izango da, halaxe baitago jasota eta aitortuta legean, bai lehentasunez erosteko eta

atzera eskuratzeko eskubideen menpeko eremuetan dauden etxebizitza hutsen jabetza kentzea, bai eta

babes publikoko araubideren bati atxikitako etxebizitzen jabetza ere kentzea. Sistema hori jabearentzat

beharrezko diren berme guztiekin jarriko da martxan, eta hiria berroneratzeko eta beste bizileku bat

emateko kontuan iruzurrak eragozteko programa publiko batzuk indartzeko balio izango du; arauketa

berria eman zaio azkenengo gai horri, hirigintzako eragileek eskatutako hobekuntza batzuk sartuta.

26


IX

Legeak, bukaera aldean, VI. titulua ere badu, hirigintza-arloan legea betetzen dela berariaz

babesteko, bai arau-hausteari aurrea hartuta, bai urratutakoa berriz bere onera ekarrita; hirigintza-

arloko arau-hausteari aurrea hartzerakoan, obra eta jarduketa klandestino guztiak badaezpada

berehalakoan etenda geratuko dira, eta arlo honetan ondoriorik izan lezaketen jardun guztiek lizent-

zia bana beharko dute.

Orain arte, eraikin klandestinoak eraistearen kontrako joera nagusitu da gure gizartean, gaiz-

ki ulertu dugulako interes publikoak zer eskatzen duen. Begien bistakoa da, ordea, interes publiko-

ak, hain juxtu ere, kontrakoa eskatzen digula, alegia, lizentziarik gabe edo agindutakoaren kontra

erabili eta okupatu diren lur horiek liberatzea eskatzen digula.

Horretarako, lege honek bermatzen du legez kanpokotzat jo litezkeen eraikinak eraitsi egingo

direla lege-haustea egin duen jabearen beraren kontura, eta jokaera-multzo bat sailkatzen du, betie-

re Administrazio Zuzenbide zehatzailearen berme guztiak erabat errespetatuta zigortzeko.

Legearen helburu nagusi batzuekin bat etortzearren, arau-hausteen tipo jakin batzuk zehaztu

eta sailkatu dira lurzoru urbanizaezina eta lurzoru-ondare publikoak babesteko arloari lotuta.

27


28


I. TITULUA

XEDAPEN ETA PRINTZIPIO OROKORRAK


30

I. KAPITULUA

HIRIGINTZA ZER DEN

1. artikulua. Xedea

Lege honek hirigintza arautuko du Euskal Autonomia Erkidegoan.

2. artikulua. Hirigintza

1. Hirigintza eginkizun publikoa da, eta ondoko zeregin hauek antolatu, programatu, zuzen-

du, ikuskatu, kontrolatu eta, hala dagokionean, egikaritzea du helburu:

a) Lurzorua erabili edo baliatzea.

b) Lurzorua hirigintzaren antolamendua egikarituz eraldatzea. Hirigintza-eraldaketa

hori urbanizatzearen eta eraikitzearen bidez gauzatzen da.

c) Eraikitzea.

d) Etxe, eraikin eta instalazioak erabili, zaindu eta berritzea.

2. Lurzorua esaten denean, artikulu honetan xedatutakoari dagokionez, lurzoru naturalaz

eta eraldatutako lurzoruaz ari gara, eta eraikinak esatean, berriz, eraikitako lurzoruaz ari

gara, kasu batean eta bestean lurpea eta hegalkina sartuta.

3. Hirigintza-arloko zeregin publiko hori garatzeko orduan, honako ahalmenak ditu erabil-

garri administrazioak:

a) Lurzoruaren hirigintza-araubidea zehaztea.

b) Lurzoruaren eta etxebizitzaren merkatua arautzea.

c) Hirigintzaren antolamendua egitea.

d) Hirigintzaren antolamentua egikaritzea.

e) Herritarren partaidetza bermatu, bideratu eta sustatzea.

f) Lurzorua eta eraikuntza erabiltzeko orduan, jabarizko ahalmenez baliatzea sustatu

eta bideratzea.

g) Hirigintzaren legezkotasuna babestea, urratutako ordena lehengoratzea eta lege-


zein arau-hausteak zehatzea.

h) Lurzoruaren eta etxebizitzaren merkatuan esku hartzea.

4. Hirigintzako zeregin publiko hori betetzerakoan, eta zeregin horri lotutako administrazio-

ahalmenak baliatzerakoan, nolanahi ere, titulu honetan ezarritako printzipio orokorrak

hartuko dira beti oinarri.

31


32

II. KAPITULUA

HIRIGINTZAREN PRINTZIPIO OROKORRAK

3. artikulua. Garapen eramangarriaren printzipioa

1. Hirigintzako zeregin publikoak ondo bermatu behar du naturaren baliabideak zentzuz eta

modu eramangarrian erabiliko direla, eta, horretarako, honako lurralde-eredu hau finka-

tu behar du:

a) Ekonomia eta gizartea modu eramangarri eta iraunkorrean garatzen dituzten ekoiz-

pen- eta kontsumo-prozesuei lagundu behar zaie, eta

b) Politika publikoetan zein jarduera pribatuetan, bai ingurumena bera, bai gizakiaren

garapena, elkarri ondo uztartu eta egokitu behar zaizkio, guztiona den natura- eta

hiri-ondare hau belaunaldi batetik bestera aurrera joan dadin osasuntsu eta orekan.

2. Garapen eramangarriak pertsona guzti-guztiei eman behar die naturaz eta inguruaz

gozatzeko aukera, baita kultura, arkeologia, historia, arte eta arkitektura arloetan dugun

ondareaz gozatzeko aukera ere.

3. Hirigintzaren antolamenduak hiri-garapenerako printzipio hauek hartu behar ditu irizpide

eta jarraibide:

a) Ingurumenaren kudeaketak eramangarria izan behar du. Beraz, kontsumitzen ditugun

ur- eta energia-baliabide berriztagarriek ez dute inoiz gainditu behar ekosistemek balia-

bide horiek berriz sortzeko duten gaitasuna; era berean, berriztagarriak ez diren balia-

bideak kontsumitzeko erritmoak ere ez du inoiz gainditu behar baliabide berriztagarri

iraunkorrak birsortzeko denbora; eta, azkenik, igortzen diren gai kutsatzaileen kopuruak

ez du inola ere gainditu behar aireak, urak eta lurrak gai horiek xurgatzeko eta berdint-

zeko duten gaitasuna. Ondorioz, hirigintza-antolamenduak sustapen-lana egin behar

du, hiri-sistemetan energia berriztagarriak erabili eta aprobetxatzeko, energia-efizien-

tzia lortzeko, hondakinen sorrera gutxitzeko eta baliabide naturalak aurrezteko.

b) Babestu egin behar dira lurzoruak dituen baliabide naturalak, bai beren balio pro-

duktiboengatik, bai erreferentzia izateagatik hirigintza-garapen eramangarrirako

tokiko estrategiarentzat.


33

c) Lurzoruaren okupazioak ere eramangarria izan behar du. Beraz, hazkundeari ekin

aurretik, lehentasuna izango du beti lurrak birgaitzeko eta leheneratzeko lanak, berriz

erabiltzeko moduan egon daitezen; lehentasuna, orobat, hutsik dauden etxebizitzen

erabilerak ere. Horrela, batetik, gune urbanoak barreiatu eta sakabanatzeko joera baz-

tertuko da; bestetik, lurraldeak bere oinarrizko funtzioari eutsiko dio, ingurumenaren

balioak babesteko zimendu izateari, hala hiriguneetan nola landaguneetan eta naturgu-

neetan; eta bestetik, erabilerak eta jardunak era askotakoak izanik, horiek guztiak espa-

zioan egokiro uztartu eta ezkondu behar dira, jendea ahalik eta gutxien mugiarazita.

d) Eraikitze eramangarria bultzatu behar da birgaitzearen bidez. Horretarako, lehenta-

suna eman behar zaio herrietako jatorrizko guneetan eraikita eta urbanizatuta

dagoen ondarea berroneratzeari eta hutsik dauden etxebizitzak erabiltzeari.

e) Mugitzeko moduak ere eramangarria izan behar du. Batetik, behar-beharrezko ez

den guztietan, murriztu egin behar da motordun ibilgailuen erabilera, eta bestetik,

lehentasuna eman behar zaie ingurumena errespetatzen duten garraioei, garraio

horiek elkarrekin ondo lotu eta konbinatuta.

4. artikulua. Interes publikoaren nagusitasunaren printzipioa

1. Interes publikoak bakarrik egiten du bidezko lurzoruaren erabilera, lege honen ondorioz,

hirigintzako plangintzaren bitartez antolatzea.

2. Aurreko paragrafo horretan xedatutakoaren ondorioetarako, hirigintza-antolamendurako

ahala arau hauei jarraituz erabili beharko da:

a) Nahikoa informazio eduki beharko da eskura une bakoitzeko errealitatearen gainean

eta errealitate horrek izan dezakeen bilakaeraren zentzuzko balorazioaren gainean.

b) Honako hauek guztiak haztatu beharko dira arrazoizko era batez, eta haztapen hori oina-

rritzat hartu: interes eta beharrizan guztiak, publikoak zein pribatuak; hirigintzaren funt-

zio publikoa, eta lege honen arabera funtzio horren gidari izan behar duten printzipioak.

c) Ahal horrek aukera eta erabaki behar bezain arrazoituak izan behar ditu ondorio, eta

aukera eta erabaki horiek neurrizkoak izan behar dute lortu nahi diren helburuen

aldean.

3. Interes publikoaren aintzat hartuko bada, hirigintzaren antolamenduak honako eskubide

hauek bermatu beharko ditu bereziki:

a) Pertsona orok duina eta bere beharretarako egokia den etxebizitza bat eskuratzeko

duen eskubidea. Horretarako, herri-administrazioek lurzorua planifikatu, sailkatu,


34

programatu eta izendatu beharko dute babes ofizialeko araubide bati atxikitako

etxebizitzak egiteko eta gizartearen beharrizanei erantzuteko bizitokiak eraikitzeko.

b) Pertsona guztiek garapen ekonomiko orekatu baterako duten eskubidea.

Horretarako, herri-administrazioek lurzoru jakin batzuk izendatu ahal izango dituz-

te, bertan sustapen edo interes publikoko jarduera ekonomikoak ezartzeko.

c) Erkidegoak hirigintzako ekintzak sortutako gainbalioetan parte hartzeko duen esku-

bidea.

d) Pertsona guztiek beren beharrizanei egokitutako hiri- eta natura-ingurumen batez

gozatzeko duten eskubidea.

e) Herritar guztiek kultura-ondarea osatzen duten ondasunez gozatzeko duten eskubidea.

f) Herri-administrazio eskudunek hirigintza-planetan kalitateaz, kopuruez eta egikari-

tze-epeez ezarrita dauden aurreikuspenak betetzen direla ikuskatzeko duten egin-

beharra eta erantzukizuna.

g) Herri-administrazioek, beren eskumenen barruan, lurzoruaren eta etxebizitzaren

espekulazioa saihesteko duten eginbeharra. Horretarako, lurzoruaren merkatuan

eta ondasun higiezinen merkatuan esku hartzeko beharrezkoak diren neurriak har-

tuko dituzte.

4. Nornahik –dela pertsona publikoa, dela pribatua– izan ditzakeen ondare-interes eta

ondare-eskubide bidezkoak gauzatuko badira, lege honetan eta hirigintzaren antolamen-

duan ezarritako moduan gauzatu beharko dira; eta, gauzatze horrek, berez, ezin izango

dio baldintzarik ezarri lege honetako 2. artikuluaren 3. paragrafoan aipatzen diren admi-

nistrazio-ahalen erabilerari, ez beste inola ere eragin, ez eta ahal horien erabilera berez

dagozkien xedeetatik saihestu ere.

5. Erabat deusezak dira hirigintzako plangintzan eta hirigintzako gainerako arauetan sal-

buespenak egiteko ezarritako erreserbak, eta orobat herri-administrazio eskudunek lege

honetan xedatutakoa kontuan hartu gabe emandakoak.

5. artikulua. Hirigintzako plangintzarako eskumenaren printzipioa

Hirigintzaren antolamenduak bakarrik lotu dezake lurzorua erabilera jakin batzuekin, eta hiri-

gintzako plangintzak bakarrik eslei diezazkieke lurzoruei erabilera jakin batzuk, hirigintza-sailkape-

naren eta -kalifikazioaren bitartez. Horrek ez dio ezertan eragiten lurralde-antolamenduko tresnei

buruz legez xedatutakoari.


35

6. artikulua. Hitzartzearen printzipioa

1. Arlo jakin batean, lurralde-antolamenduan edo hirigintzan eskumena duten Euskal

Autonomia Erkidegoko herri-administrazioek elkarlana eta laguntza eskainiko diote beste

edozein administraziori, hark bere eskumenak behar bezala erabiltzeko. Era berean,

beren artean hitzartuko dituzte, lege honen arabera dagokionean, bai jarduketak, bai pla-

nen eta plan horiek gauzatzeko lurralde-antolamenduko tresnen eta egikaritze-tresnen

taxuketa eta tramitazioa.

2. Gizarte-itun horren helburua da hirigintza antolatzeko lege-eginkizuna bete dadin lagun-

tzea eta hirigintzako plangintzak lurzoruari esleitutako erabilerak egoera guztietan erres-

petatzen direla ziurtatzea.

7. artikulua. Hirigintza-antolamenduaren koherentziaren printzipioa

1. Hirigintzaren antolamenduak berezkoa duen eraginkortasuna bakarra da, eta halaxe

hedatuko da arlo guztietara.

2. Hirigintza-antolamendua interpretatu eta aplikatzeko egintza oro plangintza horren koheren-

tziarekin eta eraginkortasunarekin bat gehien datorren eran egin behar da, plangintzak

berezkoa duen legezko eginkizunarekin bat etorriz, eta, betiere, arau hauek kontuan hartuz:

a) Maila bereko zehaztapenen artean gainjartzeak, zehazgabetasunak eta kontraesa-

nak gertatzen badira, honela konponduko dira: lehenengo, manuzkoek lehentasuna

izango dute deskripzioak, argibideak edo arrazoiak ematen dituztenen aurrean, eta

bigarren, idatzizkoek grafikoen aurrean. Lurzoruen azalerei dagokienez, benetako

azaleren egiaztapen zehatzena hartuko da aintzat.

b) Idatziz jarritako manuzko zehaztapenen artean bat ez etortzeak edo kontraesanak

gertatzen badira, honela konponduko dira beti: hirigintza-antolamenduaren helburu

esplizitoekin koherenteena den konponbidea hartuko da, edo, bestela, zuzkidura

publikoko azalera handienak dakartzan konponbidea edo interes publiko handiene-

ko den konponbidea.

c) Zehaztapen grafikoen artean bat ez etortzeak edo kontraesanak gertatzen badira,

honela konponduko dira beti: oinarri kartografiko zehatzena edo, bestela, eskala txi-

kiena erabiliz egindakoak hartuko dira.


8. artikulua. Herritarren parte-hartzearen printzipioa

1. Hirigintzaren antolamendua egin, izapidetu, onartu eta egikaritzerakoan, ahal den lagunt-

za eta erraztasun guztia eskainiko da pertsona fisikoek eta juridikoek parte har dezaten

parte hartzeko era guztien bidez; betiere, legean berariaz aurreikusita dauden pertsonen

parte-hartzea bermatu beharko da.

2. Parte-hartzearen printzipio horrek eskubide hauek dakartza berarekin:

a) Plangintza izapidetzeko eta egikaritzeko prozeduretan eta hirigintzako diziplinari

dagozkion prozeduretan interesatu gisa agertzeko eskubidea, horretarako legitima-

zio berezirik egiaztatu beharrik gabe.

b) Herri-administrazio eskudunen artxiboetan dauden agiriak ikusi eta haien kopia

eskuratu ahal izateko eskubidea, kasuan kasuko herri-administrazioak erabakitako

eran eta legeetan oro har ezarritako mugekin ez besterekin.

c) Legitimazio berezirik behar izan gabe, bidezko diren akzioak erabili ahal izatea, hala

administrazio-bidean nola auzi-bidean, herri-administrazioei nahiz subjektu priba-

tuei hirigintzako legeria eta plangintza bete dezaten exijitzeko.

9. artikulua. Jendaurreko informazioaren printzipioa

1. Indarrean dagoen plangintza osatzen duten agiri guztiak publikoak izango dira.

Jendartean ezagutaraziak direla bermatzeko, eskumena duten herri-administrazioek,

iragarpen eta argitalpen ofizialak egiteaz gain, eginbehar hauek izango dituzte:

a) Planak argitaratu egin beharko dituzte, argitalpen horiek eguneratuta eduki eta jen-

dearen eskura jarri.

b) Planak sare telematikoaren guneren batean jarri beharko dituzte, oso-osorik eta

edukia eguneraturik dutela. Libre izango da gune horretan sartzea.

c) Edozein pertsonak ondasun higiezin jakin batzuei aplikatzekoa zaien hirigintza-

antolamenduaren ziurtagiriak edo kopia ziurtatuak eskatuz gero, eman egin behar-

ko dizkiote.

2. Pertsona guztiek, fisiko nahiz juridikoek, aurreko c) idatz-zatiaren arabera emandako

administrazio-agirietan jasotzen den informazioarekin bat etorriz jardun ahal izango dute.

Informazio horren egiazkotasunari eta zuzentasunari buruz izan daitekeen konfiantza

bidezkotzat joko da, hala badagokio, herri-administrazioen ondare-erantzukizunaren

36


ondorioetarako. Okerrik izanez gero, eginiko dokumentuek ez dute administrazioa lotzen,

kalte eta galerengatiko ordainak alde batera utzita.

3. Plangintzaren agiriak izapidetzerakoan, udalek jendaurrean ezagutaraziko dituzte agiri

horien edukiak, egitasmoak eta aurreikuspenak. Horretarako, egungo egoera eta etorki-

zuneko plangintzaren zehaztapenek aurreikusten duten irudia adierazi eta alderatuko

dituzte, informazio-tresna batzuen bidez.

37


38


II. TITULUA

LURZORUAREN SAILKAPENA, KALIFIKAZIOAETA ARAUBIDEA


40

I. KAPITULUA

LURZORUAREN SAILKAPENA, MOTAK ETA KATEGORIAK

10. artikulua. Lurzoruaren sailkapena

1. Lurzoruaren sailkapentzat, hain zuzen, lurzoruaren eremu zehatzak hirigintzako egitura-

ko antolamenduaren bidez lurzoru-mota batzuen lege-araubideari lotzea hartuko da.

Lurzoru-mota horiek hauek dira: hiri-lurzorua, lurzoru urbanizagarria eta lurzoru urbani-

zaezina.

2. Plan orokorrak, gainera, honako hauek egin ditzake:

a) Hiri-lurzoruaren barruan, hala badagokio, bereizi egin ditzake kategoria batzuei

atxikita geratu beharreko eremuak. Kategoria horiek bi hauek dira: hiri-lurzoru fin-

katua eta hiri-lurzoru finkatugabea.

b) Lurzoru urbanizagarriaren barruan, hala badagokio, bereizi egin ditzake kategoria

batzuei atxikita geratu beharreko eremuak. Kategoria horiek bi hauek dira: lurzoru

urbanizagarri sektorizatua eta lurzoru urbanizagarri sektorizatugabea.

11. artikulua. Hiri-lurzoru gisa sailkatzea

1. Hiri-lurzoru gisa sailkatuko dira eraldatuak izan diren eta lehendik dagoen hiri-bilbean

–sailkapena egiten duen plan orokorrak bere egiten duen neurrian– sartuta dauden edo

sar daitezkeen lursailak. Horretarako, baldintza hauek bete beharko dituzte:

a) Gutxienez, hornigai hau edukitzea: ibilgailuentzako sarbidea –bide zolatuz egina eta

herritarrek benetan erabilgarria–; ur-hornidura; euri-ura eta ur beltza husteko

sarea; behe-tentsioko energia elektrikoko hornidura. Hornidura horien tamaina,

emaria, ahalmena eta tentsioa, berriz, eraikitzeko eta lurzorua okupatzeko lehendik

dauden eraikinei eta hirigintza-antolamenduan aurreikusitako eraikinei zerbitzu

egokia emateko adinakoak izan beharko dira.

b) Lursailek, nahiz eta aurreko paragrafoan aipatutako zerbitzuetako batzuk ez

eduki, beren antolamendua finkatuta edukitzea, eraikuntzak, gutxienez, hirigint-


41

za-antolamenduaren arabera izendatzen zaien eremu baliagarrien bi herenak

okupatzeagatik.

2. Lurzoru urbanizagarriak lursailak hiri-lurzoru bihurtzen dira, hartarako hirigintzaren anto-

lamendu egokiaren bidez zilegitutako jarduketa integratua gauzatuz urbanizatu ondoren,

administrazioari eskuratzen zaizkionean. Eskuratze horren aurretik, ordea, administrazio-

ak jaso egin behar ditu urbanizazio-obrak, eta, bestalde, kontuan izan beharko da lege

honetan kontserbazio-batzarrentzat aurreikusitakoa.

3. Artikulu honetan xedatutakoaren arabera hiri-lurzoru modura sailkatutako lursailek,

betiere, honako kategoria hauetako baten pean egon behar dute sartuta:

a) Hiri-lurzoru finkatua. Kategoria horretan artikulu honetako 1. paragrafoan aipaturi-

ko lursailak sartuko dira, baldin eta urbanizatuta badaude edo orubeak badira eta

hurrengo paragrafokoen artean sartuta ez badaude.

b) Hiri-lurzoru finkatugabea. Kategoria horretan sartuko dira hirigintza-antolamen-

duak lurzoru-mota horri atxikitako lursailak, ezaugarri hauek edukitzearren:

1. Urbanizazio finkaturik ez izatea, honako arrazoi hauengatik:

a) Eginda dagoen urbanizazioak hirigintza-antolamenduan agindutako

beharrezko zuzkidura, zerbitzu eta azpiegiturak ez edukitzea, edo horni-

gai horiek gainean duten edo izan beharko duten eraikuntzari zerbitzu

egokia emateko hirigintza-antolamenduan agindutako proportzio, neurri

edo ezaugarririk ez edukitzea.

b) Eginda dagoen urbanizazioak eraberritu, hobetu edo birgaitu beharra

edukitzea, eta lan horiek hiri-berrantolaketa eta -berrikuntzaren ondo-

riozko hirigintza-eraldaketaren bidez egin behar izatea, eraldaketa

horren barruan sartuta zuzkidurak ezartzekoa ere.

2. Lehendik zegoena baino hirigintza-eraikigarritasun haztatu handiagoa esleit-

zea antolamenduak.

12. artikulua. Orubea. Orube bihurtzea eta orube izateari uztea

1. Orubea da hiri-lurzoruaren eremu bat, honako eskakizun hauek guztiak betetzen

dituena:

a) Bere neurriengatik eta ezaugarriengatik partzela eraikigarria izatea.

b) Dagokion hirigintza-antolamenduko planean antolamendu xehatua edukitzea.

c) Hirigintzako plangintzan hari buruz ageri diren zehaztapenen arabera urbanizatuta


42

egotea, plangintza horretan ezarrita dauden edo hura aplikatzeko beharrezkoak diren lerroka-

durak eta sestrak errespetatuz eta aplikatuz.

2. Ez dira orubetzat joko legedian ezarritako eran garatu eta egikaritutako jarduketa isolatu

edo integratu bat izan gabe urbanizatu diren partzelak.

3. Plan orokorrak eskakizun larriagoak ezar ditzakeen arren, gutxieneko urbanizazioa –1.

paragrafoko c) idatz-zatiaren ondorioetarako eskatzen da–, honako zerbitzu hauez hor-

nitzen denean edukiko du:

a) Ibilgailuentzako sarbidea, benetan herri-erabilerakoak diren bide zolatuetan zehar;

partzelaren aurrealdeko bide guztiek bete behar dituzte ezaugarri horiek. Udalaren

hiri-bideak baino ez dira egokiak orubetzat jotzeko, eta, gainerakoak, publikoak

diren eta hiri-lurzorutik igarotzen diren heinean.

b) Oinezkoentzako sarbidea, espaloi-zintarriak eta argiteria publikoa, partzelaren

aurrealdeko bide guztietan.

c) Edateko ura eta argindarra, partzelan izango den erabilerarako –edo, nolanahi ere,

plangintzak emango dion kalifikazioari dagokion erabilerarako– nahikoa emari eta

potentziakoa.

d) Hondakin-ura, euri-ura eta ur beltza estolderia-sarera husteko sarea, betiere part-

zelak duen erabileraren tamainakoa, eta, edozelan ere, plangintzak partzelari ema-

ten dion sailkapenak ekarriko duen erabileraren tamainakoa.

4. Hiri-lurzoruaren eremuak arrazoi hauengatik utziko dio orube izateari:

a) Urbanizazioa zaharkiturik geratu delako edo ezegoki bihurtu delako.

b) Hiri-lurzoruaren eremu hori birsailkatu egin delako, urbanizazio-prozesutik kanpo

uztea zegokiola eta.

c) Lurzoruaren hirigintza-eraldaketa berria eskatzen duten hiri-berrantolaketako eta -

berriztapeneko jarduketetan sartua izan delako.

13. artikulua. Lurzoru urbanizaezin gisa sailkatzea

1. Honako irizpide hauei jarraituko zaie lurzoru bat urbanizaezin gisa sailkatzeko:

a) Lursailen hirigintza-eraldaketa bidezkoa ez delako.

b) Lursailak ez izatea egokiak hiri-garapenerako.

2. Lursailen hirigintza-eraldaketa honako kasu hauetan ez da bidezko:


43

a) Lursailok berariazko babes-erregimen baten menpe daudenean honako arrazoi

hauetako batengatik: lurralde-antolamenduko tresna batek hala ezarri izana; erre-

gimen hori arlokako legeriaren aplikazioaren ondorio zuzena izatea; edo hirigintza-

antolamenduak kalifikazio hori eman izana, nekazaritza, basogintza edo abelaz-

kuntzarako duten balioagatik, beren baliabide naturalak ustiatzeko eskaintzen

dituzten aukerengatik, edo beren paisaia-, historia- eta kultura-balioengatik, fauna,

flora edo oreka ekologikoa babesteko.

b) Arloko legediaren aginduz hirigintza-eraldaketa debekatuta dutenean, herri-jaba-

riko elementuak babesteko edo zaintzeko.

c) Hirigintza-eraldaketak higadura, erorketa, luizi, sute edo uholdeetarako arriskua edo

beste arrisku natural edo teknologiko garrantzitsu batzuk, bereziki hondamendi-

arriskua, sortzen dituenean edo halakoen arriskua saihesten ez duenean.

d) Beharrezkoa denean lursailen ezaugarriak gordetzea, herri-izaerako edo interes

publikoko azpiegiturak, zerbitzuak, zuzkidurak edo ekipamenduak bere osotasune-

an babesteko.

3. Lursailak ez dira egokiak hiri-garapenerako kasu hauetan:

a) Hiri-garapeneko ereduaren eramangarritasunaren aldeko tokiko estrategia errespe-

tatze aldera, landa-izaerari eustea komenigarri edo beharrezko egiten duten ezau-

garriak dituztenean.

b) Bertako lehen ekonomia-sektorea sustatzearren eskakizun bereziak dituztenean

ezarrita, batez ere geografiaren ezaugarriak edo jatorrizko deiturak direla-eta lehen

sektorearekin duten lotura arrazoizkoa den udaletan.

14. artikulua. Lurzoru urbanizagarri gisa sailkatzea

1. Bidezko izango da lursailak urbanizagarri bezala sailkatzea:

a) Hiri-bilbean sartuta ez dauden arren edo oraindik sartzeko modukoak ez diren

arren, egoki irizten zaienean eraldatu ondoren hirigintza-erabileren bermaleku iza-

teko.

b) Ez badituzte lurzoru urbanizaezinaren edo hiri-lurzoruaren motetan sartu plangint-

za orokorraren bidez.

2. Lurzoru urbanizagarri modura sailkatutako eremuek:

a) Proportzio-erlazio egoki eta zuzena eduki beharko dute udalerri horretan aurreiku-

sitako biztanle-hazkundearekin, 3. artikuluan ezarritako eramangarritasun-printzi-


44

pioaren arabera. Horretarako, udalerri horrek zer harrera-ahalmen duen hartu

beharko da kontuan.

b) Etxebizitzak sustatzeko eta babesteko egiten diren programa publikoak gauzatzeko

adinakoak izan beharko dute, lurraldearen antolamendurako tresnek aurreikusita-

koaren esparruan eta haiekin bat etorriz.

3. Lege honen ondorioetarako, lurzoru urbanizagarri sektorizatua da plan orokorrak edo

sektorizatze-planak, dagokion plan partziala egin ahal izateko, zedarritzen dituen sekto-

reetan sartuta dagoen lursaila.

4. Lurzoru urbanizagarri sektorizatugabea izango da, urbanizagarri modura sailkatuta egon

arren, plan orokorrak edo, hala badagokio, sektorizatzeko planak inongo sektoretan sartu

ez duen lurzorua.


45

II. KAPITULUA

LURZORUAREN KALIFIKAZIOA

15. artikulua. Lurzoruaren kalifikazioa

Lurzoruaren kalifikazioa da plangintzak erabilera orokorrak eta erabilera xehatuak esleitzea

udal-mugarte osoko edo haren zati bateko zonei, zonetan banatzen baita udal-mugarte osoa edo

haren zati bat.

16. artikulua. Lurzoruak erabilera babestuetarako kalifikatzea

1. Udalaren hirigintza-plangintzaren bidez, etxebizitzak babes publikoko araubide bati atxi-

kita eraikitzeko kalifikatu ahal izango dira lursailak. Betiere, ordea, legearen 80. artiku-

luan aurreikusita dauden gutxieneko estandarrak eta kopuruak betetzeko behar den lur-

zoru-kalifikazioa egin beharko da gutxienez. Kalifikazio-egintzan, lurzoru horretarako

izendatutako babes-mota zehaztu beharko du hirigintza-antolamenduak.

2. Udalaren hirigintza-plangintzaren bidez, sustapeneko edo insteres publikoko jarduera

ekonomiko babestuetarako ere kalifikatu ahal izango dira lursailak.

3. Udalaren hirigintza-plangintzaren bidez, babes publikoko araubide bati atxikitako etxebi-

zitzetarako edo sustapeneko edo interes publikoko jarduera ekonomikoetarako kalifikatu

ahal izango dira lursailak. Kalifikazio horiek kontuan hartuko dira hirigintza-eraikigarrita-

sunaren zehaztapen haztatuan, lurzoruaren balorazioa egiteko orduan.

17 artikulua. Zuzkidurazko bizitokietarako lurzoruak kalifikatzea

1. Udalaren hirigintza-plangintzaren bidez, erkidegoaren ekipamendu modura ere kalifikatu

ahal izango dira berariaz lursail batzuk, erabilera nagusia bizitegietarakoa duten gunee-

tan, zuzkidurazko bizitokiak egiteko, bai aldi baterako bizitoki izan daitezen bai premia


46

berezia duten kolektiboentzako bizitoki sozial bihurtu daitezen; hain zuzen ere, lege

honen 81. artikuluan ezarritako gutxieneko estandarrak eta kopuruak betetzeko behar

adina lurzoru kalifikatu beharko da, gutxienez. Hori dela eta, antolamendu xehatuak adie-

raziko du eraikuntza horiek non kokatuko diren eta nolako eraikuntza-ezaugarriak izan-

go dituzten. Erabilera horretarako gehienezko lurzorua 2,5 metro karratu lurzoru izango

da plangintzan aurreikusitako bizitoki-erabilerako sabaiko 100 metro karratuko gehi-

kuntzako edo, zehaztapen hori egin ezin denean, etxebizitza berri bakoitzeko.

2. Hiru-lurzoru finkatuan, erkidegoaren ekipamendurako lehendik dauden partzela batzuk

ere erabili ahal izango ditu plangintzak zuzkidurazko bizitokietarako, betiere egiaztatzen

baldin bada beste beharrizan sozial batzuei erantzuteko nahikoa ekipamendu-partzela

daudela erabilgarri.

3. Era horretara zuzkidurazko bizitokietarako kalifikatutako lursailek zuzkidura publikoaren

izaera edukiko dute, eta ondorioz nahitaez eta doan lagata eskuratuko dira zuzkidura

horiek ezartazeko ardura duen administrazioaren alde.


47

III. KAPITULUA

LURZORUAREN JABETZAREN ARAUBIDEA

18. artikulua. Lurzoruaren gaineko jabetza-eskubideak hirigintzaren aldetikduen edukia integratzea

1. Hirigintzaren antolamenduak –lege honek eta lege hau garatzen duten xedapenek ezart-

zen dutenak–, eta, antolamendu horren ondorioz, baita lurralde- eta hirigintza-plangin-

tzak ere, zedarritu eta definitu egiten dituzte lurzoruaren, lurpearen eta hegalkinaren gai-

neko jabetzaren ahalmenak eta eginbeharrak. Hain zuzen ere, sailkapenaren eta kalifi-

kazioaren bitartez, lurzoruaren gaineko jabetza hori eta etxeak, eraikinak eta instalazio-

ak dagozkien helburuekin lotzen dituzte; bai eta dagozkien egikaritze-epeekin ere, pro-

gramazioaren bitartez.

2. Zehatz esatearren, hirigintza-antolamenduak, lurrazalari atxikitako hegalkinari eta

lurpeari izendatzen dizkion eraikigarritasunaz eta erabilerez gainera, lurpea zerbitzu

edo erabilera publikoetarako erabiltzea ezarri dezake, bai eta onura publikoaren edo

gizarte-interesaren aldeko helburuetarako erabiltzea ere. Ondorioz, historiarako edo

kulturarako interesa duten aztarna arkeologikoak gordetzea ezarri dezake, edo balia-

bide naturalei, batez ere hidrologikoei, eragin diezaieketen arriskuei aurrea hartzea.

3. Hirigintzaren antolamenduak ez die lurzoruaren jabeei kalte-ordaina jasotzeko eskubide-

rik ematen, legeak aurreikusitako kasuetan izan ezik eta herri-administrazioen ondare-

erantzukizunaren araubide orokorrarekin bat etorriz betiere.

4. Ez die, orobat, lurgainaren jabeei kalte-ordainerako eskubiderik ematen 2. paragrafo

horri jarraituz lurpeari ezar dakiokeen erabilerarengatik, betiere erabilera horrek ez badio

nolabait eragiten edo kaltea ekartzen hirigintzaren aldetik duen eraikigarritasunari edo

lurpeari –lurgainari lotuta– esleitu zaion erabilerari.


48

19. artikulua. Lurzoruaren jabetzaren gaineko eskubideen eta eginbeharren estatutu-izaera

Lurzorua eta etxeak, eraikinak nahiz instalazioak besterenduz gero, ez da lurzoruaren jabearen

egoera aldatzen, hirigintzaren antolamenduak eta antolamendu hori egikaritu edo aplikatzeko eman

diren egintzek zedarritzen duten egoera, alegia. Eskuratzaileak eskualdatzailearen lekua hartuko du

legezko subrogazioaren bidez, baita urbanizazioa eta eraikuntza direla-eta hartutako konpromisoei

buruz ere. Hala ere, bidezko diren akzioak erabili ahal izango ditu eskualdatzailearen aurka.

20. artikulua. Lurzoruaren jabetzak hirigintzaren aldetik duen legezko edukia.Ahalmenak oro har

Lurzoruaren gaineko jabetza-eskubidearen edukia, lurzoruaren sailkapenagatik dagokiokeen

araubidea gorabehera, hau da: ondasuna bere egoera, ezaugarri objektiboak eta helburua kontuan

hartuta arruntasunez erabili, gozatu eta ustiatu ahal izatea. Erabili, gozatu eta ustiatu ahal izate

horiek, ordea, bat etorri beharko dute edo, betiere, ezingo dira bateraezin izan ondasunari aplikat-

zekoa zaion administrazio-legeriarekin eta, batez ere, hirigintzaren antolamenduarekin.

Administrazio-isiltasunaren bitartez ezingo da inoiz ere hirigintza-ahalmenik eskuratu, baldin eta

lege honetan, aplikatzekoa den hirigintzari buruzko legerian edo aplikatzekoa den hirigintza-antola-

menduan xedatutakoaren kontra bada.

21. artikulua. Lurzoruaren jabetzak hirigintzaren aldetik duen legezko edukia.Ahalmenak lurzoru urbanizaezinean

1. Lurzoru urbanizaezin gisa sailkatu diren lursailen kasuan, aurreko artikulu horretan aipat-

zen diren ahalmenen barruan honako hauek sartzen dira, zein ere den lursail horiei eman

zaien kategoria: Lurraldearen Antolamendurako Artezpideek eta gainerako lurralde- eta

hirigintza-plangintzak berariaz onargarritzat jotako erabilerak edo jarduerak gauzatzea,

bitarteko tekniko eta instalazio arrunt eta egokiak erabiliz.

2. Dena dela, egintza horiek ezin izango dute ekarri hirigintza-eraldaketarik edo lurzoruaren

zertarakoa aldatzerik, ez eta horrelako ondoriorik eragin ere; eta ezaugarri edafologiko

eta ekologikoak zaintzeko modua eman beharko dute. Gainera, higadura, uholde eta

suteen arriskua edo segurtasunerako edo osasun publikorako arriskuak saihesten direla

ziurtatu beharko da egintza horiek gauzatzerakoan.


49

3. 1. paragrafoan aipaturiko erabilera edo jardueretarako behar diren etxegintza-, eraikun-

tza- edo instalazio-lanak edo -obrak, betiere, arlo horretan aplikatzekoa den legeria zibi-

lak eta administratiboak ezarritako mugekin egin beharko dira, bai eta dagokien lurral-

de- eta hirigintza-antolamenduarekin bat etorriz ere, aurretiaz kasuan-kasuan beharrez-

ko diren lizentziak eta baimenak eskuratuta.

22. artikulua. Lurzoruaren jabetzak hirigintzaren aldetik duen legezko edukia.Ahalmenak lurzoru urbanizagarrian eta hiri-lurzoru finkatugabean

1. Lurzoru urbanizagarri eta hiri-lurzoru finkatugabe modura sailkatu diren lursailen

kasuan, horietan plangintzaren egikaritzea jarduketa integratuen bidez egin behar baldin

bada, 20. artikuluan aipatutako ahalmenez gain honako hauek ere badagozkio jabetza-

eskubideari:

a) Lursailek ez duten artean urbanizatzeko jarduketa-programa onarturik eta indarre-

an dagoenik:

1. Aurreko 21. artikuluan aipatzen diren erabilerak eta jarduerak baliatzea, eki-

men publikoko nahitaezko birpartzelazioa –lege honen 49. artikuluan azaldu

da– hasi bitartean.

2. Aplikatzekoak diren lurzoruaren araubidearen eta hirigintzako plangintzaren

arabera egokiak badira, 36. artikuluan aipatzen diren behin-behineko obrak

eta instalazioak egitea, artikulu horretan ezarritako baldintzak betez.

3. Lurzoru urbanizagarri sektorizatugabean izan ezean, urbanizatzeko jarduketa-

programa egitea eta izapidetzeko aurkeztea, eta, programa horrekin batera,

lurzorua lege honetan hirigintzarako eraldatzea zilegi egiten duten gainerako

agiri teknikoak ere bai.

4. Lurzoru urbanizagarri sektorizatugabearen kasuan, artikulu hoentan 1. eta 2.

idatz-zatietan jasotako ahalmenez gain, lurzorua sektorizatzeko plana onar

dezala eskatzea kasuan kasuko udalari, lursailak bildu beharreko sektorea

edo sektoreak zedarritze aldera.

b) Lursailek badutenean urbanizatzeko jarduketa-programa onartua eta indarrean

dagoena:

1. Urbanizatzeko jarduketa-programa egikaritzen parte hartzea lege honetan

ezarritako eran. Horretarako, dagokien hirigintza-eraikigarritasuna izendatuko

zaie lursail horiei.

2. Dagokion kalte-ordaina edo balio justua jasotzea, baldin eta jarduten duen

administrazioak desjabetzaz egikaritzeko sistema publikoa ezarri badu, edo lur-


50

jabeak egikaritzan parte hartzeari uko egin badio bere borondatez, uko-egite

hori birpartzelatzea behin betiko onartu aurretik eta dagokion eran eginez.

2. Hiri-lurzoru finkatugabe modura sailkatutako lursailen kasuan, lehendik legez eginda

zeukan hirigintza-eraikigarritasuna handitzeagatik sailkatu baldin bada horrela, 20. arti-

kuluan aurreikusitako ahalmenei ondoko hauek gehituko zaizkie:

a) Eraikitzeko ahalmena, hirigintza-plangintzan ezarritako eran eraiki ere.

Eraikitzearekin batera, halakorik bada, lursail hori orube bihurtzeko premiazko diren

urbanizazio-obrak, behar den fidantza ezarrita, egikaritzeko ahalmena.

b) Etxe, eraikin eta instalazioei aplikatzekoa den hirigintza-antolamenduak baimendu-

tako erabilerak emateko ahalmena.

23. artikulua. Lurzoruaren jabetzak hirigintzaren aldetik duen legezko edukia.Ahalmenak hiri-lurzoru finkatuan

1. Hiri-lurzoru finkatu modura sailkatuta dauden baina orube ez diren lursailen kasuan, 20.

artikuluan aurreikusitako ahalmenei ondoko hauek gehituko zaizkie:

a) Eraikitzeko ahalmena, hirigintza-plangintzan ezarritako eran eraiki ere.

Eraikitzearekin batera, halakorik bada, lursail hori orube bihurtzeko premiazko diren

urbanizazio-obrak, behar den fidantza ezarrita, egikaritzeko ahalmena.


tako erabilerak emateko ahalmena, haietan erabilera horiei dagozkion jarduerak

gauzatuta.

2. Hiri-lurzoru finkatu modura sailkatuta dagoen eta orube den lurzoruaren kasuan:

a) Eraikitzeko ahalmena, hirigintza-plangintzan ezarritako baldintzak betez.


tako erabilerak emateko ahalmena, haietan erabilera horiei dagozkien jarduerak

gauzatuz.

24. artikulua. Lurzoruaren jabetzak hirigintzaren aldetik duen edukia.Eginbeharrak oro har

1. Lurzoruaren gaineko jabetza-eskubidearen edukia, lurzoruaren sailkapenagatik dagokion

araubidea gorabehera, honako eginbehar orokor hauek osatzen dute:


51

a) Lurzoruari lurraldearen eta hirigintzaren antolamenduak aurreikusitako erabilera

edo erabilerak eman behar zaizkio, eta lurzoruaren gainean dauden etxe, eraikin eta

instalazioak zaindu egin behar dira legez eska daitezkeen baldintzak betez, hartara

era zilegian ematen zaien erabilera eduki dezaten.

b) Lurzorua zaindu egin behar da, eta egoera onean eduki, eta, hala badagokio, baita

haren gainean dagoen landaretza ere; halako era

Documents

Euskadiko Ley de Suelo y Lurzoruaren eta Urbanismo ...V. Kapitulua. Hirigintzako Arau Hausteak Eta Zehapenak 212 Xedapen Gehigarriak 225 Xedapen Iragankorrak 243 Xedapen Indargabetzailea