Evolución del mercado inmobiliario en centros urbanos. Efectos de la política de intervención pública

8/9/2019 Evolucin del mercado inmobiliario en centros urbanos. Efectos de la poltica de intervencin pblica.

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UNIVERSIDAD POLITCNICA DE VALENCIADEPARTAMENTO DE ECONOMA Y CIENCIAS SOCIALES

EVOLUCIN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN

CENTROS URBANOS. EFECTOS DE LA POLTICA DE

INTERVENCIN PBLICA

TESIS DOCTORAL

Presentada por:

Roberto E. Cervell Royo

Dirigida por:

Dr. Baldomero Segura Garca del Ro

Valencia, Septiembre 2008


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RESUMEN

Las polticas urbansticas de los gobiernos locales se han centrado en los

ltimos aos en la regeneracin urbana y rehabilitacin de los edificios existentes

en zonas urbanas degradadas especialmente las prximas a los distritos

comerciales y de negocios. No slo con el objeto de mejorar el entorno urbano,

sino tambin de satisfacer la demanda de viviendas en las ciudades que se

encuentran en crecimiento. En esta investigacin hemos examinado el efecto que

el desarrollo de un proyecto de regeneracin urbana tiene en el mercado de lavivienda de las zonas de intervencin. Hemos establecido ndices de impacto de la

inversin a partir de diversos supuestos sobre la naturaleza de los bienes pblicos

generados en los procesos de intervencin, con estos ndices y mediante la

metodologa de los precios hednicos hemos aislado y cuantificado los efectos de

la intervencin pblica en el barrio de Velluters de la ciudad de Valencia.

Adicionalmente nos hemos planteado el anlisis de la eficiencia del proceso de

regeneracin urbana llevado a cabo por el sector pblico en accin conjunta con el

sector privado. Este anlisis de la eficiencia puede servir de gua para la evaluacinde las polticas pblicas. Partiendo de la distribucin espacial de los ndices de

impacto que genera la intervencin planificada a partir de una distribucin dada de

las inversiones previstas, y fijndonos unos objetivos concretos del centro decisor

sobre la homogeneidad de esta distribucin, hemos planteado un modelo que nos

permite conocer la distribucin de las inversiones realizadas de forma ptima entre

los distintos emplazamientos fijados a priori; la comparacin entre la distribucin

espacial de ndices de impacto obtenida en ambos casos nos dar una medida de

la eficiencia del proceso de intervencin. Este mismo modelo podra generalizarse

para incluir la localizacin de la inversin de forma endgena, facilitando el proceso

de toma de decisiones derivadas de la implantacin de polticas de regeneracin

urbana.


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ABSTRACT

The Urban policies of local governments have been focused on the urban

regeneration and the existing buildings rehabilitation in degraded urban areas

during last years; especially in the CBD (Central Business District) nearby areas,

not only for improving urban environment but also with the aim of satisfying

housing demand in growing cities. In this research we have examined the effectthat an urban regeneration project development has on the intervention areas

housing market. We have established several investment impact indexes from

several assumptions related to the public goods generated in the intervention

process. These indexes and the hedonic prices methodology have been used in

order to isolate and quantify the public intervention effects in the Valencia

neighbourhood of Velluters.

Furthermore, we posed the analysis of the efficiency of the urban regeneration

process that is carried out by the public sector in close partnership with the privatesector. This efficiency analysis can be used as a guide to evaluate public policies.

From the spatial distribution of the impact indexes that are generated by the

planed intervention, given a predicted investment distribution, and fixing some

specific objectives of the decision agent about this distribution homogeneity, we

have proposed a model that allow us to know the optimal investment distribution

among several locations fixed a priori; the comparison between the impact indexes

distribution obtained in both situations will provide us a measure of the

intervention process efficiency. This model could be generalized in order to include

the investment location endogenously, and facilitate the decision-making process

that is derived from the urban regeneration policies implementation.


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RESUM

Les poltiques urbanstiques dels governs locals s'han centrat en els ltims anys

en la regeneraci urbana i rehabilitaci dels edificis existents en zones urbanes

degradades especialment les prximes als districtes comercials i de negocis. No

sols amb l'objecte de millorar l'entorn urb, sin tamb de satisfer la demanda de

vivendes en les ciutats que es troben en creixement. En aquesta investigaci hemexaminat l'efecte que el desenvolupament d'un projecte de regeneraci urbana t

en el mercat de la vivenda de les zones d'intervenci. Hem establert ndexs

d'impacte de la inversi a partir de diversos supsits sobre la naturalesa dels bns

pblics generats en els processos d'intervenci, amb estos ndexs i per mitj de la

metodologia dels preus hednics hem allat i quantificat els efectes de la

intervenci pblica en el barri de Velluters de la ciutat de Valncia.

Addicionalment ens hem plantejat l'anlisi de l'eficincia del procs de

regeneraci urbana dut a terme pel sector pblic en acci conjunta amb el sector

privat. Esta anlisi de l'eficincia pot servir de guia per a l'avaluaci de les

poltiques pbliques. Partint de la distribuci espacial dels ndexs d'impacte que

genera la intervenci planificada a partir d'una distribuci donada de les inversions

previstes, i fixant-nos uns objectius concrets del centre decisor sobre

l'homogenetat d'esta distribuci, hem plantejat un model que ens permet conixer

la distribuci de les inversions realitzades de forma ptima entre els distints

emplaaments fixats a priori'; la comparaci entre la distribuci espacial d'ndexs

d'impacte obtinguda en ambds casos ens donar una mesura de l'eficincia del

procs d'intervenci. Aquest mateix model podria generalitzar-se per a incloure la

localitzaci de la inversi de forma endgena, facilitant el procs de presa de

decisions derivades de la implantaci de poltiques de regeneraci urbana.


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Evolucin del mercado inmobiliario en Centros Urbanos. Efecto Intervencin Pblica

I

ndice de contenidosCaptulo 1. Introduccin y Objetivos ___________________________ 1

Captulo 2. Revisin Bibl iogrfica______________________________ 9

2.1. Proceso de formacin y desarrollo de las ciudades ______ 10

2.1.1. Concentracin Urbana ___________________________________302.1.2. Estructura Interna de las Ciudades _________________________40

2.1.3. Sistemas Urbanos_______________________________________52

2.2. Distr ibucin espacial de los precios __________________ 60

2.2.1. Factores de influencia ___________________________________67

2.2.2. Aplicacin de la regresin ________________________________86

2.3. Intervenciones pblicas: rehabilitacin y restaur acin dedotaciones pblicas_________________________________ 123

Captulo 3. Los Precios en el barrio de Velluters: Evidencia Emprica_ 161

3.1. Historia del barrio de Velluters en la ciudad de Valencia _ 163

3.2. El mercado inmobil iar io en el barr io de Velluters _____ 172

3.2.1. mbito Europeo _______________________________________184

3.2.2. mbito Nacional _______________________________________187

3.2.3. Situacin actual del barrio de Velluters _____________________197

3.3. Estudio Precios de Mercado a part ir de Precios de Oferta 202

3.4. ndice de ocupacin de los diversos usos del suelo _____ 214

3.5. La distribuci n espacial de los precios y su evoluci n en el

t iempo___________________________________________ 231Captulo 4. Modelos de localizacin ptima de las inversiones pblicas______________________________________________________ 237

4.1. Construccin de los ndices de accesib ilidad a las rea s deintervencin ______________________________________ 242

4.1.1. ndice de la distancia ponderada con respecto a la inversin____247

4.1.2. ndice de densidad de la inversin ________________________248


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ndice de Contenidos

II

4.1.3. ndice de usuarios potenciales____________________________249

4.2. Anlisis de resultados ___________________________ 250

4.2.1. Resultados del ndice de la distancia ponderada con respecto a lainversin __________________________________________________251

4.2.2. Resultados del ndice de densidad de la inversin ____________254

4.2.3. Resultados del ndice de usuarios potenciales________________256

4.2.4. Modelos de localizacin ptima para el ndice de densidad de lainversin __________________________________________________258

Captulo 5. Conclusiones __________________________________ 273

Captulo 6. Bibl iografa____________________________________ 278

Anexos ___________________________________________________ i


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ndice de Tablas y Figuras

IV

Tabla 4.2. Inversin en Uso Residencial (bienes privados) en el barrio deVelluters

244

Tabla 4.3. Resumen por tipo de intervenciones para el perodo de estudio 245

Tabla 4.4. Coeficientes y significacin para los modelos del ndice de ladistancia ponderada con respecto a la inversin

252

Tabla 4.5. Distancias medias ponderadas de compensacin 253

Tabla 4.6. Coeficientes y significacin para los modelos del ndice de densidadde la inversin

255

Tabla 4.7. Coeficiente y significacin para los modelos del ndice de usuariospotenciales 257

Tabla 4.8. Distribucin de la inversin, situacin actual versus situacin demnima variabilidad

264

Tabla 4.9. ndice hednico de intervencin pblica para cada rea de valor 269

Tabla 4.10. Aumento de precio por efecto del ndice para cada rea de valor 269


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V

ndice de FigurasFigura 2.1. Tamao de la ciudad y utilidad

31

Figura 2.2. Especializacin de la ciudad 54Figura 2.3. Sustitucin de factores en la ciudad 62

Figura 2.4. Renta en funcin de la distancia al CBD 67

Figura 2.5. Funciones de precio-ofertado y equilibrio locacional 70

Figura 2.6. Modelo de zonas concntricas de uso del suelo 74

Figura 2.7. Fases de la metodologa de los precios hednicos 105

Figura 2.8. Funcin de precios hednicos 107

Figura 2.9. Funcin de utilidad 108

Figura 3.1. Mapa por Barrios de Ciutat Vella/Distrito 1 167

Figura 3.2. Mapa de1 barrio de Velluters/El Pilar 168

Figura 3.3. Evolucin Tipos de Inters 179

Figura 3.4. Evolucin del Endeudamiento 180

Figura 3.5. Evolucin del Visado de Viviendas Nuevas 184

Figura 3.6. Evolucin de la Riqueza Inmobiliaria / Renta Familiar 185

Figura 3.7. Porcentaje del Crdito Hipotecario sobre el PIB. 186

Figura 3.8. Inversin Extranjera en Inmuebles 191

Figura 3.9. Evolucin del valor medio de tasacin de viviendas a nivelnacional, de Comunidad y en las ciudades de Valencia, Castelln y Alicante

195

Figura 3.10. Evolucin del valor medio de tasacin de viviendas a nivelnacional y en la ciudad de Valencia. 197

Figura 3.11. Distribucin territorial por Distritos de la Ciudad de Valencia. 198

Figura 3.12. Evolucin del valor unitario medio de oferta (/m) en la ciudadde Valencia.

203

Figura 3.13. Evolucin del valor unitario por barrios de Ciutat Vella 210


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ndice de Tablas y Figuras

VI

Figura 3.14. Evolucin de valores medios unitarios (perodo 1997-2006) 211

Figura 3.15. Evolucin del ndice del valor medio de la oferta de la viviendaen Velluters con respecto a la media de Ciutat Vella

213

Figura 3.16. Evolucin del ndice del valor medio de la oferta de la viviendaen Velluters con respecto a la media de Valencia.

214

Figura 3.17. Mapa del barrio de Velluters de escala 1:1500 (cm) dividido encuadrculas elementales

216

Figura 3.18. ndice de Uso Total 218

Figura 3.19. ndice Uso de Vivienda Residencial 221

Figura 3.20. ndice Uso Econmico General 223

Figura 3.21. ndice de Uso Econmico vinculado a la Actividad Comercial 225

Figura 3.22. ndice Uso Econmico vinculado a la Actividad Turstica 227

Figura 3.23. ndice Uso Econmico para Equipamiento de Servicios Sociales 229

Figura 3.24. Evolucin de la distribucin espacial de valores unitarios deoferta (/m2).

232-234

Figura 4.1. Resumen de Inversin por actuaciones en el barrio de Velluters 246

Figura 4.2. Distribucin efecto de la intervencin por reas de influencia 248

Figura 4.3. Distribucin efecto de la intervencin entre nmero de usuariospotenciales

250

Figura 4.4. Viviendas e Inversin Pblica 260

Figura 4.5. Asignacin de la inversin, situacin actual versus situacin devariabilidad mnima

265

Figura 4.6. Densidad de la inversin: Situacin actual 266

Figura 4.7. Densidad de la inversin: situacin de mnima variabilidad 267

Figura 4.8. Figura 4.8. Mapa de isoprecios Ao 1998 268

Figura 4.9. ndice de intervencin pblica. Anlisis post-intervencin:situacin actual versus situacin de mnima variabilidad.

270

Figura 4.10. Variacin del ndice de intervencin pblica entre la situacinactual y la situacin de mnima variabilidad.

271


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CAPTULO 1. Introduccin y Objetivos


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Introduccin y objetivos

1

1. Introduccin y Objetivos

Existe una tendencia a nivel global que confirma el uso de la regeneracin

urbana como herramienta para transformar las ciudades. El uso de la regeneracin

urbana como herramienta de resurgimiento econmico en muchos pases,

especialmente en aquellas reas que se encuentran en declive econmico o

industrial, se confirma ms como un hecho que como una panacea puesto que, en

los ltimos aos, se ha podido comprobar como ciudades relativamente

desconocidas y de escasa o nula actividad econmica, han pasado a convertirse en

reas de referencia en lo que a actividades econmicas, tursticas, de ocio y

culturales se refiere.

Son numerosos los casos de ciudades que han visto degradados algunos de los

barrios o distritos que forman parte de sus centros histricos, convirtindose en

zonas marginales y conflictivas de escasa o nula actividad econmica. Tanto desde

el punto de vista econmico como social se ha intentado explicar el problema y

encontrar soluciones adecuadas al mismo. En los ltimos aos se han venido

consolidando una serie de estrategias de reactivacin econmica de dichos barrios

o distritos mediante polticas de intervencin gestionadas de forma directa por las

autoridades locales. Tambin existen casos abundantes en los que la ubicacin de

un edificio de gran envergadura cultural, histrica y/o poltica o la localizacin de

un mega-evento cultural o deportivo en una zona determinada han servido como

catalizadores en la ejecucin y desarrollo de estos procesos de regeneracin

urbana. No obstante, se ha detectado una cierta estandarizacin en el desarrollo

de la arquitectura y de las atracciones propias de un proceso de regeneracinurbana, especialmente en aquellos proyectos desarrollados por firmas de

arquitectura internacionales como Calatrava, Foster, Gehry, etc. Por ello, estos

lugares que Auge (1995) describe como no-places requieren del desarrollo de

procesos complementarios que les proporcionen identidad individual, o resalten las

caractersticas propias del lugar en el que se localizan y de las comunidades de


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2

poblacin residentes en el mismo. Walsh (1992) critica como algunos esquemas de

regeneracin urbana propician que el significado original del lugar y la historia

asociada al mismo queden subordinados a estos proyectos que poco tienen que

ver con lo que originalmente haba en el lugar o era de importancia para la

poblacin residente. Bianchini (2000) enfatiza la necesidad de enfocar la

regeneracin y patrimonio cultural de forma integral con la sociedad mediante una

poltica conjunta. Evans (2005) distingue entre ejemplos de localizacin donde el

patrimonio cultural se encuentra totalmente integrado en la planificacin. Evans y

Shaw (2004), demuestran como los gobiernos cada vez muestran ms inters yvienen desarrollando numerosas investigaciones empricas con el objeto de

determinar el papel que el patrimonio cultural juega en la regeneracin urbana.

De ah el nfasis puesto en el recupero del tejido pre-industrial existente y de

las estrategias de intervencin cuyo objeto primordial es el de conseguir poner en

valor todas aquellas zonas histricas que bien por el paso del tiempo, bien por el

descuido de las autoridades locales, se han visto degradadas y deterioradas a lo

largo de los aos.

Todas estas polticas de intervencin tienen como objetivo convertir estas zonas

en focos de atraccin residencial, econmica, comercial y/o turstica suscitando de

esta manera un mayor inters para la iniciativa privada. Existen diversos estudios

que muestran como los procesos de intervencin pblica influyen en los individuos

y las empresas a la hora de elegir donde residir o localizarse; de esta manera, las

intervenciones pblicas suponen una fuerza de atraccin que conduce a la

concentracin de empresas e individuos alrededor de los bienes econmicos o

servicios derivados de dichos procesos de intervencin.

A su vez, resulta necesario disponer de procedimientos que posibiliten la

evaluacin de la eficiencia de estas intervenciones para justificar la inversin de

recursos pblicos. La puesta a punto de metodologas que posibiliten la evaluacin


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de las polticas, programas y, en general, de todas las intervenciones pblicas,

constituye un reto cientfico importante, sobre todo cuando el proceso de

intervencin origina la aparicin de dotaciones pblicas (bienes y/o servicios), para

los que no existe un mercado especfico en el que se puedan comprar o vender.

En el presente trabajo analizaremos las diversas investigaciones y casos

prcticos que se han dado en distintas ciudades pertenecientes a distintas

naciones, con el objeto de entender la complejidad y los diversos factores que

interactan a la hora de explicar el proceso de formacin de las ciudades, lasdecisiones de localizacin de las empresas y los individuos y la consecuente

distribucin espacial de los precios en las misma, estudiaremos en profundidad los

procesos de intervencin pblica y regeneracin urbana cuya finalidad es la de

desarrollar/crear un atractivo residencial, econmico, comercial y/o turstico y, lo

que es mas complejo, su implantacin y posterior evaluacin econmica.

Para ello, tomamos como referencia un rea prioritaria de intervencin en la

ciudad de Valencia perteneciente al casco antiguo: el barrio de Velluters.

El barrio de Velluters junto con otros barrios pertenecientes al Distrito 1 (Ciutat

Vella), fueron incluidos como reas prioritarias en un programa de intervencin de

financiacin europea, tras cuya ejecucin pudieron apreciarse diferencias, sobre

todo econmicas, entre las situaciones inicial y final al mismo.

Se caracteriza por ser un barrio obrero e histrico, situado entre los lmites

occidentales de las murallas musulmanas y cristiana, cuyo nombre deriva de

Vellut, terciopelo en castellano, y cuyo origen nos remonta al siglo XV, poca de

auge de la industria sedera en la ciudad de Valencia. Si bien, y como

posteriormente estudiaremos, en el siglo XIX se producirn una serie de hechos

histricos que afectarn a la trama del mismo e iniciarn el perodo de decadencia

y olvido. Dese entonces y hasta el siglo XX, tanto el barrio de Velluters como el


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barrio del Carmen pasarn a ser considerados los barrios ms desfavorecidos del

casco histrico con reconocidos problemas sociales y urbansticos. Hasta principios

del Siglo XXI, en el que se produce un cambio del panorama, llegando a ser

elegido como centro de actividades tanto para negocios como instituciones

pblicas y/o privadas, pasar a ser centro de atencin y barrio objeto de diversos

procesos de intervencin.

Para alcanzar el objetivo general de evaluar el efecto econmico de dichos

procesos de intervencin, se contextualizar la situacin econmica e inmobiliariaexistente para el perodo de estudio 1998-2006 a nivel sectorial, europeo, nacional

y de la ciudad de Valencia. Mediante valoracin analgica, tcnica consistente en el

estudio de los precios de mercado a partir de los precios de oferta, se estudiar la

evolucin reciente del precio de los bienes inmuebles, ms en concreto de la

vivienda en la ciudad de Valencia, el Distrito 1 y en el barrio de Velluters.

Posteriormente y a partir de los datos proporcionados por la oficina del Catastro en

Valencia, se estudiar la distribucin por usos del suelo en el barrio, quedando

agrupados en tres conjuntos fundamentales: el destinado a uso residencial, eldestinado a actividades econmicas y el destinado a bienes de equipamiento de

servicios. Una vez analizada la distribucin por usos en el barrio, procederemos

a estudiar la distribucin espacial de los precios en el mismo para el perodo

de estudio.

Una vez analizada dicha distribucin espacial de los precios y con el objeto de

estudiar el efecto de las intervenciones sobre el precio de los bienes inmuebles, se

establecer un modelo econmico en el que la funcin de utilidad del individuo

alcanzar el equilibrio y maximizar su utilidad en funcin del gasto destinado a

vivienda, a un bien compuesto que recoja el resto de bienes y al grado de

accesibilidad a las dotaciones resultantes del proceso de intervencin; sujeto a una

restriccin presupuestaria dada en la que se incluya el gasto destinado a los tres

items anteriores, consideraremos dos situaciones, una inicial y anterior a los


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procesos de intervencin y una final y posterior a los procesos de intervencin,

suponiendo que al llegar a esta ltima situacin y en todo momento, todo ahorro

obtenido en los gastos de accesibilidad se compensar con algn aumento de los

gastos derivados en vivienda. Debido a la influencia que la distancia ejerce en el

grado de accesibilidad y los efectos de dichas intervenciones pblicas sobre el

precio de los bienes inmuebles, se tratar de distribuir el modelo en el espacio; es

decir, ver como la localizacin de la inversin va a influir sobre el precio del bien

inmueble.

Para medir el efecto de la inversin pblica deberemos conocer la dotacin de

servicios pblicos resultantes de los procesos de intervencin existentes en las

inmediaciones de cada bien inmueble, para ello se crearn una serie de ndices de

accesibilidad: un primer ndice de la distancia ponderada con respecto a la

inversin, un segundo ndice de densidad de la inversin y un tercer ndice de

usuarios potenciales.

Por ltimo, conocido el impacto de la inversin en el precio de mercado de lasviviendas del barrio y tomando como punto de partida el segundo ndice de

accesibilidad: ndice de densidad de la inversin, podemos intentar encontrar la

ubicacin o la asignacin de las inversiones pblicas en equipamiento o

rehabilitacin del barrio de forma que sus efectos alcancen ciertos objetivos

previamente fijados. De esta forma y teniendo en cuenta que dicha toma de

decisin viene motivada por decisiones polticas ms que por fundamentos

econmicos con los que argumentarlas, se podrn formular modelos de

localizacin y distribucin de la inversin pblica que optimicen sus efectos sobre

el mercado inmobiliario. Estableciendo como objetivo primordial que la distribucin

de los efectos positivos de la intervencin sea lo ms homognea y uniforme

posible, en busca del mayor grado de bienestar posible para la totalidad del barrio.


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Este ltimo objetivo genrico responde a reflexiones como: Qu grado de

bienestar se puede llegar a alcanzar con estos procesos de intervencin? Hasta

que punto es cuantificable en trminos monetarios y es posible aislar el grado de

bienestar alcanzado derivado de dichos procesos de intervencin? En qu grado y

qu papel juega la administracin pblica en estos procesos de intervencin y/o

regeneracin? Las respuestas a este tipo de preguntas van a determinar los

distintos objetivos especficos que se irn planteando a lo largo de toda la

exposicin terica y de la investigacin desarrollada.

En primer lugar trataremos de situar el marco terico general que ha de

sustentar la investigacin, haciendo un recorrido por las principales teoras en

materia de procesos de formacin y desarrollo de las ciudades, en distribucin

espacial de los precios y en los procesos de intervenciones pblicas y/o

regeneracin urbana, para poder fundamentar el porqu del enfoque adoptado en

la tesis.

A continuacin, procederemos a obtener la evidencia emprica tomando comoreferencia la evolucin del mercado inmobiliario en la ciudad de Valencia, en el

Distrito 1 (Ciutat Vella) y, finalmente, en el barrio de Velluters durante el perodo

1998-2006. Se presentar la investigacin experimental realizada para,

posteriormente, crear la serie de ndices de accesibilidad como medida de

evaluacin de los procesos de intervencin; se expondrn y analizarn los

resultados obtenidos y se propondrn unos modelos de localizacin ptima para

dichos procesos de intervencin.

Por ltimo, se expondrn las conclusiones de la investigacin, que sintetizarn

las principales aportaciones realizadas, propondrn nuevas cuestiones a tratar y

establecern posibles futuras lneas de investigacin partiendo de los resultados

obtenidos en el estudio.


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CAPTULO 2. Revisin Bibliogrfica


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Revisin Bibliogrfica

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2. Revisin Bibliogrfica

Aunque algunos autores han considerado que el precio de los bienes inmuebles

depende exclusivamente de sus caractersticas intrnsecas, como la explicacin de

la renta de la tierra de Ricardo, est generalmente aceptado que los factores

ligados al entorno socioeconmico tambin deben considerarse relevantes; en

particular debemos prestar atencin al efecto de la distribucin espacial de la

actividad econmica.

Adems de la geografa econmica, en el mbito de la economa se han

generado dos especialidades que abordan de forma directa o indirecta los aspectos

relevantes de la distribucin espacial de la actividad econmica.

1) Economa Regional

2) Economa Urbana

La primera se encarga de estudiar la teora espacial de los precios, la

localizacin industrial, los modelos macroeconmicos de demanda, el comercio y la

movilidad de los factores, el crecimiento regional, los polos de crecimiento, etc.

La segunda se centra en el estudio de las ciudades, examina la estructura

espacial urbana y las cuestiones relacionadas con la formacin, crecimiento y

tamao de las mismas, as como algunos problemas de poltica urbana (el sector

pblico urbano, el transporte, la vivienda y el medio ambiente).

Para nuestra investigacin debemos prestar atencin preferente a la economa

urbana, sin olvidar las aportaciones que desde la economa regional o geografa

econmica se han realizado. Por ello hemos llevado a cabo una revisin

bibliogrfica de las aportaciones y teoras ms relevantes, sobre todo en aquellos


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aspectos que afectan a los procesos de formacin y desarrollo de las ciudades, as

como a la distribucin espacial de los precios de los bienes inmuebles,

concretamente de la vivienda, estudiando los aspectos que ejercen una influencia

directa sobre estos y el efecto que los diferentes modelos de localizacin ptima en

la provisin de dotaciones pblicas tienen sobre la formacin de los precios .

2.1. Proceso de formacin y desarrollo de las ciudades

Se han desarrollado diversas teoras econmicas que intentan explicar las

ciudades, su proceso de formacin y desarrollo. Consideradas desde el punto devista econmico como grandes aglomeraciones de poblacin y empresas

(incluyendo tanto el ncleo urbano como las reas metropolitanas circundantes).

La distribucin de la poblacin y de las actividades econmicas por toda su rea de

influencia resulta muy desigual; mientras en algunos pases desarrollados la mayor

parte de la poblacin se encuentra concentrada en grandes reas metropolitanas,

que a su vez, se encuentran concentradas en regiones concretas, existen otros

casos en los que se produce el fenmeno contrario, coexistiendo sistemas urbanos

de funciones y tamaos muy distintos, que ha conducido a considerar la ciudadcomo un enigma desde el punto de vista econmico (Lucas, 1988).

Muchas personas viven en, o cerca de, las ciudades, y la mayora de las

actividades econmicas se llevan a cabo en ellas. La llegada de la Revolucin

Industrial marcara un antes y un despus en los procesos de urbanizacin. Segn

Alonso-Villar y De Lucio (1999), ya en 1842 el nivel de urbanizacin llegara a

superar el 40% en el Reino Unido, observndose posteriormente procesos

similares en otros pases. De esta manera, el nivel de urbanizacin en Europa pas

de un 12% en 1800 a un 19% en 1850. Todo este proceso de industrializacin

generado en el siglo XIX provoc un cambio en el papel que hasta ese momento

haban desempeado las ciudades. Tradicionalmente, las ciudades haban tenido

una labor meramente administrativa, comercial, religiosa y relacionada con la

artesana, a consecuencia del proceso de industrializacin el nmero de personas


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trabajando en Europa creci notablemente en Europa, pasando de 6 millones en

1800 a 38 millones en 1913. Otro cambio drstico consecuencia de dicho proceso

fue el traslado de la poblacin que vivan en reas rurales a la ciudad, provocando

la desertizacin y casi desaparicin de los mismos. Las empresas industriales que

requeran mano de obra atrajeron a millones de trabajadores del campo a la

periferia de las ciudades. Este sera el caso de ciudades britnicas como

Manchester, Birmingham, Cardiff, Reading, Leeds, etc. Este proceso se reproducira

en otros pases europeos como: Alemania (a lo largo del ro Ruhr), el Norte de

Francia y la costa este de Estados Unidos. El aprovechamiento como enclaveslogsticos suscit la aparicin de nuevas ciudades industriales portuarias como

Liverpool, Cardiff, Rotterdam, New York, etc., as como las localizadas en enclaves

de comunicacin terrestre.

Ya en el siglo XX la urbanizacin adquiri un carcter general pasando de un

9,2% en 1900 a un 49% en 1999 y llegando a su mximo apogeo en los EEUU

donde, por ejemplo, a da de hoy un 80% de la poblacin vive en centros

metropolitanos, que suponen solo un 20 % de la superficie de la nacin y endonde se obtiene un 90% del PIB total.

Los primeros intentos de modelizacin econmica de la ciudad se basan en

considerar el precio de la tierra como principal factor influyente en el

desplazamiento de las personas y a las empresas dentro del mbito urbano, en

efecto; si un negocio o una familia buscan una ubicacin a bajo coste la

encontrarn en las afueras de la ciudad, no en el centro urbano. Esta corriente de

pensamiento hace hincapi en que el mejor contexto para explicar la realidad es la

existencia de un modelo de competencia imperfecta; es decir, una competencias

monopolsticas o de oligopolio en la que la aglomeracin surge de la existencia de

rendimientos crecientes a escala no slo a nivel industrial sino a nivel de empresa,

teniendo en cuenta la existencia de costes de transporte, la movilidad del factor

trabajo y el gusto por la variedad de bienes. Krugman (1991a, 1993a y 1993b),


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Fujita (1993) y Venables (1996) son algunos de los tericos que defienden este

modelo de competencia imperfecta. Est basada en la teora de la localizacin en

la que se toma como referencia el anlisis de la renta y del uso del suelo de Von

Thnen, a partir de la cual se desarrollaron diversos modelos como la de la ciudad

monocntrica de Alonso (1964), la teora del lugar central de Christaller (1933) y

Lsch (1940) sobre la forma en que las economas de escala y los costes de

transporte interactan para crear una economa espacial y la teora sobre la

localizacin ptima de las plantas industriales ligada a Webber (1909), y ms

vinculada a la Economa Espacial o Regional que a la Economa Urbana.

No obstante, estos modelos basados en la compensacin coste-transporte

presentan una importante limitacin: solo asumen la existencia de la propia ciudad

o de los propios distritos comerciales, aun cuando ofrecen una explicacin clara y

coherente del uso del suelo que rodea a una ciudad (o al uso del suelo dentro de

un rea metropolitana que rodea a un distrito comercial central). De esta manera,

este tipo de modelos servirn de manera exclusiva para determinar el uso del

suelo en una ciudad preexistente o cuando la localizacin de esta ciudad ociudades, as como su nmero y tamao, sea endgena.

A raz de todo esto, surgi otra corriente de teora explicativa en la que

partiendo de un contexto de competencia perfecta, un grupo de economistas

trataron de complementar el modelo mediante teoras de la aglomeracin basadas

en economas externas, para ello introdujeron un tipo de externalidades que

permitieran la concentracin de la actividad econmica. Dicha corriente se

encuentra encabezada por Henderson (1974, 1988) y basada en las Economas

Externas de Marshall. Amplia el modelo de localizacin, de manera que no quede

limitado a un simple modelo de uso y/o renta de la tierra sino que considera un

amplio abanico de factores que vienen a constatar como principio fundamental:

que los productores siempre van a buscar aquellas localizaciones que tienen un

buen acceso a los grandes mercados y a los suministros de productos que


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necesiten ellos o sus trabajadores. De hecho, aquellos lugares que ya cuentan con

una alta concentracin de productores, tiende a ofrecer un mercado mayor (a

causa de la demanda que generan los productores y trabajadores) y un buen

suministro de factores de produccin y bienes de consumo (fabricados por los

productores all existentes).

Por analoga y para el caso de las ciudades, podra decirse que stas muestran

unas fuerzas de atraccin con un poder subyacente que llega tanto a las viviendas

como a los negocios. La existencia de mercados concentrados, economas deescala, difusin de conocimiento, el acceso a la variedad de productos y servicios

culturales son algunos de los posibles factores de atraccin que arrastran a las

personas hacia las ciudades. Estos factores se consideran culpables de que la

poblacin abandone las zonas rurales y arrastra a las pequeas y medianas

empresas a formar clusters industriales, generando actividades que demandan an

ms recursos, y generan un crecimiento mucho mayor de la ciudad.

En ambos enfoques son las empresas las que juegan el papel principal, puestoque en su bsqueda de fuerza de trabajo atraen a los trabajadores hacia ellas.

Una posible explicacin sera la de Krugman (1991a) en la que los

consumidores quieren estar cerca de la oferta de bienes para no incurrir en costes

de transporte, al tiempo que las empresas quieren estar cerca de los trabajadores.

Mientras que segn el enfoque de Henderson (1974), se debera a las propias

externalidades tecnolgicas dentro de la industria, que hace que resulte atractivo

para otras empresas del sector asentarse en la misma ubicacin junto con sus

trabajadores.

Pero existen ms razones que pueden explicar la atraccin de los individuos a

las ciudades, adems del trabajo y la oferta de bienes, como pueden ser las

relacionadas con el factor humano: la comunicaciones entre los individuos y


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externalidades que el capital humano puede generar, etc. De ah la existencia de

diferentes escuelas de pensamiento que mantienen con firmeza distintas teoras

sobre porque las ciudades crecen como lo hacen. Lucas argumenta que los altos

niveles de capital humano y la difusin del conocimiento proporcionan unas

condiciones favorables para la aglomeracin1, para atraer y estimular a los agentes

innovadores que se convertiran en motores para el crecimiento urbano. Otros

investigadores, como Holmes, consideran que son los grandes mercados de

productos y los bajos costes de transporte los que tienen un gran poder de

explicacin: las empresas y las personas van a las ciudades que proporcionanacceso a los mercados con unos bajos costes de transporte.

Otro conjunto de economistas mantienen que el mercado laborales la principal

variable de explicacin para las ciudades. Las empresas encuentran rentable

localizarse donde tengan acceso a un mayor nmero de trabajadores preparados,

al tiempo que los trabajadores minimizan su tiempo de bsqueda de un trabajo al

residir donde las empresas se localizan: en las ciudades. Otras teoras argumentan

que el consumo, no la produccin, es la razn por la que las ciudades prosperan.

A todos ellos podramos unir una serie de teoras no econmicas: como por

ejemplo la idea de que la clase polticaes la que realmente se encuentra detrs del

crecimiento o del decaimiento urbano.

No se trata de una mera cuestin acadmica, las implicaciones para la poltica

municipal son muy evidentes. Si el capital humano hace crecer a las ciudades, la

inversin gubernamental en educacin ser una opcin muy conveniente. Si la

eficiencia de los mercados laborales es la causa real del crecimiento de las

ciudades, las iniciativas polticas deberan buscar la mejora en los programas de

1 Entendiendo por aglomeracin la concentracin de la actividad econmica, originada y sostenida poruna especie de lgica circular, que tiene lugar a muchos niveles, desde los distritos comerciales queproveen de las zonas residenciales hasta grandes regiones especializadas, como el sector azulejero deCastelln, que abastecen al mercado mundial en su totalidad.


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bsqueda y creacin de empleo. Si las ciudades crecen al atraer a las personas

mediante la oferta de bienes y servicios, los hbitos de compra y las oportunidades

culturales, la inversin en servicios podra ser admisible.

De todo lo anterior y con ms cercana al enfoque de Henderson, podra decirse

que la concentracin de la poblacin o en general de la actividad econmica es

resultado de la existencia de unos factores de atraccin y de repulsin que se

encuentran en continua interaccin. Las externalidades tecnolgicas, los costes de

transporte, los rendimientos crecientes a escala a nivel de empresa, etc., generan

unas fuerzas centrpetas que se encuentran en constante lucha con las fuerzascentrfugas, que limitan el tamao de tales aglomeraciones puesto que la

concentracin conlleva consigo no slo ventajas sino tambin costes: congestin,

contaminacin, delincuencia, etc.; en la medida en que se trata de resolver esta

tensin dinmica, las ciudades cambian su forma y las naciones transforman su

geografa interna.

De ah que en muchos pases se haya producido en menos de un siglo procesos

simultneos de urbanizacin y de suburbanizacin. Como sera el caso de la ciudadde Londres, en la que durante los aos 40 se pusieron lmites a la expansin de la

industria en la ciudad, crendose nuevas ciudades a 40 50 Km de la misma.

Como Bairoch (1988) comenta: La congestin en el centro de las grandes

ciudades ha reconducido a toda una poblacin de clase media hambrienta de

espacio hacia la periferia; aadiendo estos nuevos habitantes a otras poblaciones

que haban sido obligadas a vivir fuera de las ciudades por falta de recursos,

produciendo sendos efectos simultneos de filtering y regeneration que se

explicarn en apartados posteriores.

Como hemos podido comprobar, son numerosas las modelizaciones que

permiten introducir lmites al crecimiento de las ciudades. Unas hacen hincapi en

todos aquellos aspectos relacionados con los costes de transporte en los que

deben incurrir los trabajadores; mientras que otras enfatizan el elevado precio del


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suelo, y por tanto de la vivienda, de forma especial para el caso de los centros

urbanos. En otros trabajos se habla de forma genrica de los costes de congestin

que pueden englobar tanto a los dos anteriores como la polucin o la delincuencia.

Krugman trata otro aspecto alternativo, en el que analiza el papel que una

demanda inmvil, representada por el campesinado, juega a la hora de explicar el

freno al crecimiento de los ncleos urbanos puesto que dicha demanda puede

constituir un sector atractivo para las empresas que, en su bsqueda de mercados

ms atractivos, pueden dejar las antiguas ciudades y dirigirse a otras poblaciones.

No obstante, si se debe tomar algn factor como primordial, la concentracin

de la poblacin es el hecho ms fcilmente constatable en cualquier economa real.

La aglomeracin de la poblacin es un hecho presente durante todo el perodo y

que ha ido ganando importancia con el paso del tiempo, se trata de un proceso

paralelo al de la concentracin de la actividad industrial. Entre las varias causas a

las que se puede achacar esta concentracin paulatina, la existencia de

rendimientos crecientes es fundamental. La dificultad que presentan dichos

rendimientos crecientes es que son bastante complicados de modelizar a diferenciade los constantes o decrecientes. Si los rendimientos crecientes son externos a la

empresa, el modelo competitivo se mantiene, si bien estas externalidades resultan

ms difciles de medir; mientras que si son internos a la empresa, el paradigma

competitivo deja de funcionar y resulta necesario modelizar la competencia

imperfecta.

Todo esto ha provocado que hasta la fecha los aspectos espaciales no se

tuvieran en cuenta, si bien y desde finales del siglo pasado han aparecido

numerosos economistas preocupados por los efectos econmicos derivados del

espacio, cuyos trabajos servirn de punto de referencia clave para el ulterior

desarrollo de la Economa Urbana cuya comienzo estriba en la adaptacin del

modelo de Von Thnen a la geografa urbana realizada por William Alonso (1964).


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Esta primera corriente de pensamiento basada en un mercado de competencia

imperfecta y acuada por Alonso Villar y De Lucio (1999) como Geografa

Econmica Clsica estudia los problemas de localizacin de la actividad econmica

segn los costes de transporte a los que se deber enfrentar cada empresa en

funcin de su localizacin, de la ubicacin de los mercados existentes y de la

distribucin de los factores. Elementos que, en su mayora, se consideran

predeterminados en sus modelos. En esta fase inicial y debido a la importancia del

sector agrcola como principal sector de actividad en pocas anteriores y al

principio del siglo XX, existen numerosas contribuciones en este aspecto entre lasque cabra destacar las de Von Thnen (1826), Weber (1909), Christaller (1933),

Lsch (1940), Alonso (1964) y Beckman (1958, 1986).

Hace dos siglos, Von Thnen (1826) desarroll el primer modelo econmico de

una ciudad. Su modelo describa los Estados Aislados y las conexiones internas

en los mismos: los mercados urbanos, los productores agrarios y el transporte.

Concibi una ciudad aislada abastecida por los agricultores de los camposcolindantes. Para ello, parti de la idea de que la produccin agraria se diferencia

tanto en el rendimiento unitario como en los costes de transporte, existiendo

distintas posibilidades de intensidad de cultivo para cada producto.

Von Thnen fue capaz de describir una economa en la que los agricultores, al

llevar el producto a un mercado del centro urbano, incurran en un coste de

transporte proporcional a la distancia que recorran. Coste al que se denomin

coste del carro tirado por buey, puesto que el buey que llevaba el grano al

mercado se coma una porcin de ese grano durante el viaje2.

2 Aos ms tarde, Paul Samuelson (1952), al aplicar el concepto al comercio internacional, le acu eltrmino de costes del iceberg una descripcin ficticia de la porcin de un iceberg que se derrite deforma constante a medida que se remolca de un lugar a otro: a mayor distancia, menos iceberg.


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Un agricultor cuya tierra estuviese cerca del centro urbano se beneficiara de

unos ms bajos costes de transporte pero tendra que asumir unos mayores costes

de alquiler de la tierra. El modelo, posteriormente calificado como un gradiente del

precio de la tierra, determina la clase de bienes que se producirn cerca del centro

y aquellos que seguiran siendo rentables en caso de que se produjesen lejos de la

ciudad.

Von Thnen se plante dos cuestiones:

a) La mejor manera de distribuir el suelo que rodea a la ciudad para poder

minimizar la combinacin de los costes de produccin y los costes de transportar a

ella un determinado suministro de alimentos

b) La manera en la que quedara realmente distribuido el suelo, si los

agricultores y terratenientes estuvieran en libre competencia, y cada uno de ellos

actuar de acuerdo a sus propios intereses.

Partiendo del intercambio de costes de transporte y renta de la tierra, Von

Thnen determin que los valores seran mximos en el centro de la ciudad y

mnimos en la periferia, con una progresin decreciente en funcin de la prdida

de accesibilidad. De manera que, cada agricultor deber enfrentarse a una

compensacin entre la renta de la tierra y los costes de transporte y, puesto que

estos costes de transporte y los rendimientos difieren de un producto a otro, se

obtendr un patrn de produccin de anillos concntricos. En condiciones de

equilibrio, este gradiente de renta de la tierra debe ser tal que induzca a los

agricultores a cultivar lo suficiente de cada producto para satisfacer la demanda; al

determinar el resultado global, basta considerar esta condicin junto que las rentas

sean cero para los agricultores ms apartados. Esta teora permite la consideracin

de diversos usos urbanos. El resultado obtenido es el de una estructura

concntrica de usos/valores.


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De esta forma, Von Thnen (1826) haba desarrollado un elemento

fundamental para el estudio de las ciudades y del crecimiento econmico: la idea

de los costes de transporte proporcionales y su relacin con la totalidad de los

costes de produccin.

Adems, Von Thnen (1826) constat que mientras las rentas altas de las

tierras en las ciudades (y los precios altos de los alimentos a causa de los ms

altos costes de transporte) actuaban contra su crecimiento, existan un conjuntode fuerzas que obligaban a la industria a concentrarse en las ciudades. Las

fbricas de produccin a gran escala nicamente eran viables en la ciudad,

escribi, porque el tamao de la planta depende de la demanda de sus

productos, que es mayor en una ciudad. Es ms, resalt, solo las fbricas ms

grandes son capaces de aplicar la eficiencia de forma beneficiosa, haciendo uso

de la tecnologa para el ahorro en la mano de obra, y solo estas fbricas trabajan a

una escala suficientemente alta para hacer uso de la divisin del trabajo la

produccin laboral por cabeza es ms alta en grandes fbricas que en laspequeas.

Weber (1909) se preocup por geometrizar la distribucin espacial de la

actividad econmica; mediante la identificacin de la mejor localizacin para cada

actividad industrial, trata de minimizar los costes asociados tanto al traslado de

inputs como de outputs, siempre teniendo en cuenta la existencia de economas de

aglomeracin.

Christaller (1933) y Lsch (1940) tambin revisaron el modelo de Von Thnen,

estableciendo una compensacin entre las economas de escala y los costes de

transporte; dando lugar a un entramado de lugares centrales, cada uno de los

cuales se encargara de abastecer a los agricultores de su entorno.


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Christaller (1993) centr su estudio en la localizacin de las actividades

comerciales y los servicios a la poblacin. Defini a las ciudades como reas

centrales desde las que se abasteca tanto a su propia poblacin como a las reas

rurales ms cercanas. Sostuvo que estos lugares centrales forman una jerarqua,

de modo que cuando encontramos muchas ciudades mercado, cada una de ellas

se concentra en un centro administrativo an mayor, que a su vez, constituye otra

ciudad-mercado y as sucesivamente. Segn esta teora, conocida como Teora del

Central Place, y suponiendo ciertas condiciones de homogeneidad del territorio, los

lugares centrales considerados de la misma categora tendern a distribuirse deforma regular en el espacio, y el tamao de sus reas de mercado depender de la

importancia del bien en cuestin.

Lsch (1940) aadi que considerando que el espacio es uniforme y si lo que se

pretende es minimizar los costes de transporte correspondiente al entramado de

un rea de mercado determinada, la forma de dicha rea deber ser hexagonal.

De acuerdo con estos estudios, las reas de mercado se superpondrn unas a

otras, en funcin de las funciones econmicas que lleven a cabo y de los mercadosque aglutinen, configurando de esta manera un sistema de jerarquas. De esta

forma, en cualquier manual de localizacin hay un cuadro que contiene un

conjunto idealizado de lugares centrales, la jerarqua de estos lugares centrales

adopta la forma de un conjunto de hexgonos anidados.

Esta teora original del lugar central se aplic a las ciudades que abastecan a

un mercado rural, pudindose aplicar una historia similar a los distritos comerciales

de un rea metropolitana. Estos distritos comerciales de zonas residenciales

pequeas van extendindose por las cuencas que rodean a los grandes distritos de

las tiendas ms especializadas, para, posteriormente ir adentrndose en el centro

de la ciudad, lugar donde se encuentran los grandes almacenes y tiendas

especializadas.


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No obstante, al prestar ms atencin a la teora del lugar central se observa la

falta de coherencia como modelo econmico. El objetivo de la modelizacin

econmica es el de mostrar como emerge un determinado fenmeno a partir de la

interaccin de las decisiones adoptadas por las familias y por las empresas. De

esta manera, los modelos ms satisfactorios sern aquellos en los que la

explicacin se consiga a partir de los motivos de estos agentes econmicos. El

problema que presenta esta teora del lugar central es que sus explicaciones no se

basan en las lneas anteriores. El entramado hexagonal de Lsch resulta eficiente,

pero no describe el proceso a partir del cual podra emerger. Christaller defiende laverosimilitud de una estructura jerarquizada, pero no da cuenta de la forma en que

las acciones individuales dan lugar a esta jerarqua, ni de cmo se mantendran

despus de creadas.

La teora del lugar central se concibe realmente como un esquema

clasificatorio, un modo de organizar nuestras percepciones y nuestros datos; una

descripcin ms que una explicacin de la estructura espacial de la economa.

Pese a que el modelo de Von Thnen puede parecer muy elemental, se trata de

un modelo bastante profundo, en el que los economistas urbanos modernos -

William Alonso (1964), Edwin Mills (1967-1975) y Richard Muth (1969,1975)-

tambin basaron su trabajo en el mismo, desarrollndolo de forma significativa.

En 1964, Alonso reinterpret el modelo de Von Thnen al sustituir a los

agricultores por personas que se desplazan al centro de la ciudad para trabajar o

comprar (commuters), y a la ciudad aislada por el Central Business District(CBD) o

Distrito central comercial y de negocios. Dando lugar a un modelo de ciudad

monocntrica que generaba anillos concntricos de uso del suelo. Ms adelante

cuando hagamos referencia a los modelos de distribucin espacial de los precios,

revisaremos su teora del equilibrio espacial de la vivienda y sus estudios sobre la

localizacin y los precios.


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A partir de todas estas ideas, se desarrollaron numerosos estudios empricos

que trataban de describir como afectaban el tamao de los mercados y la distancia

de los mismos con respecto a las reas de influencia donde se encontraban los

centros de intercambio, al tiempo que tratan de jerarquizar los distintos ncleos de

acuerdo con su tamao y actividades. Para ello, se utilizaron modelos gravitatorios

y modelos de potencial de mercado. Los modelos gravitatorios hacen uso del

concepto de efecto gravitacional para tratar de medir el grado de interaccin que

existe entre dos centros. El efecto gravitatorio (EG) entre dos localizaciones iy jviene medido por el producto de sus masas (por lo general, medidas de volumen

de poblacin), m, dividido por la distancia entre los dos centros, dij, elevada a un

exponente que controla el efecto de la distancia: EGij=(mi*mj)/dij. Los modelos

de potencial de mercado vienen a ser una generalizacin de los modelos

gravitatorios en donde el potencial de mercado de una regin mide las

interacciones con todo el resto de regiones de inters. Se calculan como PM i =

i(Pi/dij), donde Pi es la variable con la que se pretende medir el potencial, como

por ejemplo poblacin o ventas, siendo d ij la distancia entre iyj, y el parmetroque controla el efecto de la distancia.

Por otra parte, en los EEUU, gegrafos y economistas comenzaron a estudiar

diversas ciudades americanas y tambin detectaron ciertas regularidades

empricas. Zipf (1949) defini una regla de ordenacin en la que se iguala la

poblacin de la ensima ciudad ms grande, Pn, a la poblacin de la ciudad ms

grande, P1, dividido por el nmero/posicin que la primera ocupa, n, elevado a un

exponente, q, que suele ser prximo a uno: Pn=P1 /nq. Si N

pnera el nmero de

ciudades con al menos una poblacin de tamao Pn obtenemos que Npn= Cte*Pn

donde es el ndice de Pareto de la distribucin. En el caso de que fuese igual a

1 tendramos la regla de ordenacin de Zipf.


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De forma ms sencilla, se observaba como la segunda ciudad ms grande sola

tener la mitad de poblacin que la mayor, la tercera ciudad la tercera parte, y as

sucesivamente. Otros observaron que la distribucin por tamao de las ciudades se

asemejaba bastante a una distribucin de Pareto.

Beckmann (1958) llev a cabo una revisin del modelo neoclsico del uso de la

tierra de Von Thnen. Dando una serie de soluciones explcitas para la

combinacin de capital, trabajo y distancia (para lo que utiliz una funcin Cobb-

Douglas) y encontr que el crecimiento relativo de una ciudad era una fraccinconstante del crecimiento conjunto.

La publicacin de Isard (1959) Location and Space Economy, recoga todos

estos estudios de forma ordenada incluyendo las contribuciones de la escuela

alemana que hasta el momento haban tenido una escasa difusin.

Existen otros trabajos sobre economa y espacio como el de Hotelling (1929) y

Salop (1979), en las que la localizacin de las empresas es tratada como unavariable estratgica.

Por ltimo, deberemos volver a considerar las contribuciones de Marshall

(1890) en el campo de la localizacin industrial, especialmente en lo que respecta

a externalidades de la produccin.

Marshall, tuvo una perspectiva diferente de las ciudades, en la que miraba

menos a los costes en los que incurran los agricultores al traer productos al

mercado y ms a las dinmicas internas de la industria y de las ciudades donde

tendan a localizarse. A diferencia de Von Thnen, que escribi en los inicios de la

revolucin industrial alemana, Marshall haba presenciado dcadas de

transformacin en Inglaterra; desde una economa basada en la agricultura, a otra

marcada por la manufactura urbana. Introdujo el concepto de economas


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externas, al analizar las ventajas de producir en una zona industrial, de manera

que este concepto de economas externas ha quedado ligado la concentracin

espacial, jugando un papel central en la teora urbana. Como ya hemos comentado

anteriormente y vinculado con las teoras de Lucas (1988,2002) y Holmes

(1999,2002), Marshall (1890) propuso en su obra Principios de la Economalas tres

razones principales por las que la industria y la poblacin se concentraban en las

ciudades:

1) Capital humano y Difusin espontnea del ConocimientoLa proximidad geogrfica facilita la propagacin de la informacin. Las

ventajas que las personas que trabajan en la misma industria especializada

obtienen al situarse en barrios cercanos, son mayores que las de situarse en

cualquier otro lugar ms alejado. Los misterios del comercio dejan de ser

misterios; es como si fluyeran en el airecuando un hombre tiene una idea nueva,

sta es adoptada por otros y combinada con propuestas propias; de manera que

se convierten en el origen de otras nuevas ideas

2) Vinculaciones verticales (backward and forward linkages)

Se trata del principio bsico de las Economas Externas de Marshall que viene a

afirmar que los productores siempre van a buscar aquellas localizaciones que les

proporciona un buen acceso a los grandes mercados y a los suministros de

productos que necesitan tanto ellos como sus trabajadores. De hecho, aquellos

lugares que ya cuentan con una alta concentracin de productores, tiende a

ofrecer un mercado mayor (a causa de la demanda que generan los productores y

trabajadores), vinculaciones regresivas (backward linkages), y un buen suministro

de factores de produccin y bienes de consumo (fabricados por los productores all

existentes), vinculaciones progresivas (forward linkages).

Estas vinculaciones son la causa de que las concentraciones espaciales de

produccin tiendan a persistir una vez se han establecido, y de que, con el paso


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del tiempo, se amplen las pequeas diferencias de tamao econmico inicial que

pudieran haber entre dos localizaciones equivalentes para todo lo dems.

Existen diversas teoras que versan sobre la concentracin espacial basada en

las vinculaciones. Entre las ms importantes se encuentran la ampliacin dinmica

del enfoque del multiplicador base (Pred, 1966) y el concepto de potencial de

mercado (Harris, 1954), as como diversos modelos heursticos.

3) Ventajas de los mercados de gran consumo para las tcnicas especializadasUna concentracin de empresas en las que se contrate a trabajadores de la

misma especialidad ofrecer un fondo comn de mano de obra, en el que resultar

muy poco probable que los trabajadores se queden sin empleo en caso de que al

empresarios le fueran mal las cosas, y resultar ms probable que las empresas

encuentren ms fcilmente mano de obra en caso de que la necesiten.

Una industria localizada obtiene una gran ventaja que le proporciona el hecho

de disponer de un mercado constante para una especialidadLos trabajadores sonsusceptibles de recurrir a ellos en cualquier lugar donde puedan encontrar una

buena oportunidad como trabajadores, con las habilidades especiales que se

requieran; mientras que los hombres que buscan trabajo, acuden de forma natural

donde hay empresarios que requieren habilidades y destrezas como las que ellos

poseen.

En estas frases, Marshall fij lo que l consider las fuerzas primarias que

conducan al crecimiento urbano y de la concentracin geogrfica de la industria.

Las industrias y los trabajadores que se localizan en las ciudades aumentan las

probabilidades de encontrar un trabajo y disminuyen el coste en el que debera

incurrir la empresa para encontrar trabajadores adecuados. Una industria tambin

crear vnculos hacia atrs, dando lugar a proveedores de inputs ms cercanos. Y


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la proximidad de trabajadores capacitados, significa que el conocimiento y las

habilidades se compartan entre ellos, generando innovacin y nuevo crecimiento.

Los economistas han llegado a usar estas explicaciones como principales guas

del desarrollo urbano. Las ciudades, resultan poderosamente atractivas para la

actividad econmica; atraen reservas de trabajadores disponibles, generan flujos

de ideas y dan lugar a un amplio abanico de lneas de proveedores. No obstante y

de forma general, los modelos resultantes han restado importancia a las dos

primeras, debido a que son difciles de modelizar de forma explcita. Centrndose,en su lugar, en el papel que desempean las vinculaciones.

Aunque estos principios son difciles de modelizar, los argumentos de Marshall

ayudan a los economistas a comprender, aunque solo fuera de manera superficial,

porqu existen las ciudades y sus distritos comerciales centrales. De esta forma, al

introducir estas economas externas en sus modelos, los economistas urbanos

pudieron ofrecer un anlisis til y profundo que conceba la economa global como

un sistema de ciudades.

Las vinculaciones nicamente funcionan cuando hay economas de escala en la

produccin a nivel de empresa. El problema es que estas economas de escala

condicionan la competencia perfecta, poniendo en duda la forma de competir y

fijar los precios de las empresas.

Por ltimo y al examinar la economa de una ciudad o regin, se suele pensar

que sus actividades econmicas se dividen en dos tipos:

1) Actividades que satisfacen las demandas de fuera de la regin, base

exportadora

2) Actividades que suministran bienes y servicios a los residentes de la zona


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La idea fundamental de lo que se ha dado en llamar el anlisis del multiplicador

base radica en que las actividades de exportacin constituyen la razn que una

regin se considere econmica, es decir, su base econmica, mientras que las

dems, las actividades no base, nacen de la base econmica aumentando o

disminuyendo de acuerdo con los resultados de la misma. A este multiplicador

base se le suele dar una formulacin lineal de forma similar al utilizado por Keynes.

Como hemos podido comprobar, la Geografa Econmica Clsica no fue capaz

de avanzar ms all de la modelizacin econmica de las estructuras subyacentesa sus anlisis. La mayora de sus aportaciones se centraron en el anlisis

geomtrico de la actividad econmica y en diversas teoras que tampoco parecen

haber tenido mucha aceptacin por el resto de campos de estudio de la Economa.

Cabra sealar los trabajos de Krugman (1992 y 1999a) sobre la teora de los

mercados centrales (Teora del Central Place), el potencial de mercado y los

efectos gravitacionales. Otros estudios como los de Mills (1975) y Hamilton (1982)

y Dobkins e Ioannides (1996) hacen uso de la ley de Pareto y la ley de Zipf de

ordenacin de las ciudades en el tiempo. Por otra parte, la ya mencionadageneralizacin de Alonso (1964) de las ideas de Von Thnen sobre los terrenos

agrcolas a un contexto urbano dio lugar a numerosos modelos de centro-periferia

y modelos multicntricos que posteriormente veremos con ms detalle.

Todos los conceptos mencionados en el apartado anterior se encuentran

presentes en la llamada Nueva Economa Urbana o Nueva Geografa Econmica

(NEU). Esta corriente, recoge todos los pensamientos englobados en la Geografa

Econmica Clsica, pero con el complemento adicional y en combinacin con

elementos de inters como la Organizacin industrial y la Teora del crecimiento

econmico. No obstante, ambas teoras, ni son excluyentes ni se encuentran

estrictamente separadas; simplemente muestran una evolucin de hacia donde se

encaminan los problemas econmicos en el espacio. Alonso Villar y De Lucio

(1999) establecen un cuadro comparativo de los factores que diferencian la


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Geografa econmica clsica de la Nueva geografa econmica. De esta manera y

mientras la Geografa econmica clsica mostraba modelizaciones ms geomtricas

y descriptivas, la Nueva geografa econmica se decanta por la modelizacin

econmica. Con dicho objeto, la Nueva Geografa Econmica o Nueva Economa

Urbana (NEU), optaba por modelos de equilibrio general en los que se incluan

rendimientos crecientes, a nivel de empresa por lo general, frente a los

rendimientos constantes a los que se enfrentaban los estudios anteriores, y que

llevaban a abandonar el marco de competencia perfecta. Por otro lado, la

internacionalizacin de la economa, permiti que muchos modelos se construyeranen un marco de integracin econmica con movilidad perfecta de factores,

mientras en otras economas autrquicas preferan abastecerse de la produccin

en otros territorios circundantes (Tabla 2.1)

Tabla 2.1. Comparativa Geografa Econmica

Clsica Nueva

Relaciones empricas y geomtricas

Equilibrio parcialRendimientos constantes

Competencia perfecta

Autarqua

Localizacin determinada de los

recursos

Fuerzas de primer orden (First Nature)

Esttica

Modelizacin Econmica

Equilibrio GeneralRendimientos Crecientes

Competencia monopolstica

Integracin econmica

Movilidad de los factores de produccin

Fuerzas de Segundo orden (Second

Nature)

Evolucionista y dependiente de la

historiaFuente: Alonso Villar y De Lucio (1999)

Centrndonos en las ciudades y su proceso de formacin, existen tres

principales lneas de investigacin en dicho aspecto:


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1. Concentracin Urbana: Concentracin de la actividad econmica y la poblacin

en determinados lugares, frente a la posibilidad de seguir una distribucin ms

uniforme en el espacio. Por qu existen las ciudades?

2. Estructura Interna de las Ciudades: Localizacin de los distintos agentes

econmicos, productores y hogares dentro de una misma ciudad. Ciudades

monocntricas o multicntricas?

3. Sistemas Urbanos: Sistema de ciudades y jerarquizacin de las reas urbanas

Cmo evolucionan con el crecimiento de la poblacin?

Todos estos aspectos se han tratado desde sendos enfoques: competencia

perfecta y competencia imperfecta.

Alonso Villar y De Lucio (1999) establecen una clasificacin de los trabajos ms

representativos en Economa Urbana (Tabla 2.2).

Tabla 2.2. Clasificacin Literatura Economa UrbanaCompetencia Perfecta Competencia Imperfecta

ConcentracinUrbana

Rauch (1991)Henderson (1974)

Krugman y Livas Elizondo(1996)

Venables (1996)

Krugman (1991)

Estructura Interna de

la Ciudad

Fujita et al. (1994)

Ota y Fujita (1993)

Fujita y Ogawa (1982)

Fujita (1988)

Rivera-Batiz (1988)

Sistemas Urbanos Eaton y Eckstein (1997)

Henderson y Ioannides(1981)

Fujita y Mori (1996)

Fujita et al. (1995)

Fuente: Alonso Villar y De Lucio (1999)

Starret (1978) establece mediante el teorema de la imposibilidad espacial que

en caso de que los individuos puedan escoger con libertad su localizacin, no haya


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comercio con el resto del mundo y existan mercados para todos los bienes en

todas las localizaciones, no existir ningn equilibrio competitivo en el que se

pueda incurrir en costes de transporte. De esta forma, una configuracin urbana

podr encontrase en equilibrio siempre que, bajo los supuestos anteriores, todas

las actividades se encuentren distribuidas de forma uniforme. No obstante y

teniendo en cuenta que el supuesto de libre movilidad de los agentes es un

elemento fundamental de los problemas que pueden surgir en el largo plazo, y

teniendo en cuenta que la distribucin de los recursos naturales no es, de gran

importancia en un contexto urbano, existen dos posibilidades bajo las cuales elmodelo competitivo puede dar lugar a aglomeracin: la introduccin de los

conceptos de proximidad/transporte y el de las externalidades tecnolgicas;

recogiendo estas ltimas todas las interacciones que, a diferencia de las

pecuniarias, no se producen a travs de la empresa y pueden afectar tanto a la

produccin de una empresa como a la utilidad de un individuo.

A continuacin y partiendo de ambos contextos: competencia perfecta e

imperfecta, se desarrollaran los estudios ms importantes realizados dentro de lastres lneas principales de investigacin: Concentracin Urbana, Estructura Interna

de las ciudades y Sistemas Urbanos.

2.1.1. Concentracin Urbana

Dentro de la Economa Urbana, existen numerosos estudios en los que se trata

de dar una explicacin a la concentracin de la poblacin y actividades econmicas

en determinados lugares.

En 1967, Mills puso de relieve que exista una tensin entre las economas

externas vinculadas a la concentracin geogrfica de la industria de una ciudad y

las deseconomas, como los costes de desplazamiento en las grandes ciudades,


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que afectaban a la funcin de utilidad y, por tanto, a la funcin de renta del

individuo y conjunto de bienes entre los que distribua dicha renta.

El efecto neto de esta tensin se reflejaba mediante una funcin que reflejaba

la relacin entre el total de la poblacin (tamao) de una ciudad y la utilidad de un

residente representativo (Figura 2.1).

Figura 2.1. Tamao de la ciudad y utilidad

Fuente: Mills (1967)

Al observar esta relacin entre tamao de la ciudad y utilidad, podra afirmarseque todas las ciudades tendrn el tamao ptimo, como indica el pto A, aunque

encontrar esta relacin no resulte sencillo.

Concentracin y Competencia perfecta

Del total de modelos que estudian las externalidades tecnolgicas, cabra

destacar la lnea de investigacin iniciada por Henderson (1974) en la que

Utilidad

Poblacin

M

A

O


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establece que la estructura de mercado competitiva sigue siendo vlida al

introducirse rendimientos de escala externos e internos a la industria. En dicho

modelo, la aglomeracin se produca por la existencia de rendimientos de escala

crecientes en la produccin, mientras que el freno se produca por la existencia de

deseconomas provocadas por los rendimientos decrecientes en la produccin del

input tierra urbanizable, utilizado tanto para la produccin de un bien

comercializable con el resto de la economa como para la construccin de

viviendas. Adems, supona que cuanto mayor era el tamao de la ciudad, mayor

fuerza tenan dichas deseconomas. Pese a que no se haba definido ningn costede transporte en la ciudad, si que se poda considerar que exista puesto que el

modelo funcionaba como si realmente fuera espacial. Las deseconomas de escala

propiciaban que con el aumento del tamao de la ciudad aparecieran los costes de

la vivienda, o lo que es lo mismo, los costes de traslado en los que incurran los

individuos que residan en la periferia al desplazarse al centro, Central Business

District (CBD) que era donde tena lugar la produccin y el consumo.

Inicialmente se consideraba que era el comportamiento de las empresas el quedeterminaba la formacin y el tamao de la ciudad. Se supona que una segunda

ciudad apareca en la economa cuando resultar beneficioso para una empresa el

dejar una primera ciudad y crear una segunda que inicialmente deba ser muy

pequea. No obstante, queda comprobado que la existencia de economas de

escala externas a cada empresa, facilitan que en la determinacin del tamao

ptimo de una ciudad jueguen un papel fundamental los promotores, puesto que

son los encargados de facilitar los grandes movimientos de poblaciones hacia

nuevas ciudades cuando la de origen no tiene un tamao eficiente. Uno de los

supuestos en los que se basa este modelo es en la existencia de externalidades

que ocurren slo a nivel de industria. Si bien, Henderson (1986) ya pone de

manifiesto el gran debate emprico existente sobre si las externalidades ocurren

realmente entre empresas de la misma industria (economas de localizacin) o si,

por el contrario, se producen entre empresas de industrias diferentes (economas


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de urbanizacin). Tanto la externalidades de localizacin como las de urbanizacin

se pueden considerar externalidades estticas o de repercusin inmediata sobre el

mercado en un momento de tiempo determinado. No obstante, en caso de tener

en cuenta no nicamente el momento presente sino tambin el pasado, se deber

recurrir a las externalidades dinmicas; lo que nos va a permitir poder distinguir

entre patrones de localizacin de industrias maduras y emergentes. Podran

diferenciarse dos tipos de externalidades dinmicas: un primer grupo de

externalidades de localizacin, en el que quedaran recogidas las de Marshall

(1890), Arrow (1962) y Romer (1986), y un segundo grupo de externalidades deurbanizacin, en el que nicamente se incluiran las de Jacobs (1969).

Glaeser et al. (1992) demuestran como las externalidades dinmicas

mayoritariamente se encuentran presentes entre industrias diferentes y no dentro

de cada industria. A partir de una base de datos del perodo 1956-1987,

demuestran como las ciudades crecen a causa de las interacciones existentes entre

individuos, tanto dentro de su mismo sector como en los ajenos, creando sinergias

positivas entre ellos. Con todo esto se deduce que es la diversificacin y no laespecializacin la que favorece el crecimiento de las ciudades.

Henderson et al. (1995) haciendo uso de una base de datos americana para un

perodo de estudio similar, demuestran como las externalidades de localizacin

estn presentes en industrias maduras, mientras que en las industrias nuevas de

alta tecnologa se observa no slo externalidades de localizacin sino tambin

externalidades de urbanizacin. En la misma lnea de investigacin y a partir de

una base de datos espaola para el perodo 1978-1992, De Lucio et al. (1998)

demuestran la existencia de ambos tipos de externalidades dinmicas, en funcin

del tamao de la industria y de la regin que se encuentren, pudiendo predominar

un tipo de externalidad u otra dependiendo de la regin-industria que se trate.


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No obstante y a pesar de las ventajas que el modelo de Henderson presenta

para explicar la existencia de ciudades de diferente tipo y tamao, como veremos

al estudiar los Sistemas Urbanos, el modelo resulta incompleto puesto que carece

de una dimensin espacial clara. Rauch (1991) recoge dicha dimensin en un

modelo en el que la aglomeracin de los individuos es debida a una externalidad

positiva pero no relacionada con la produccin. En este caso considera que los

individuos derivan utilidad al interaccionar unos con otros comprando y trabajando

en el centro de la ciudad (CBD). Al igual que en el modelo de Henderson, existe

una prdida de tiempo producida por el desplazamiento desde el lugar deresidencia al CBD. Esta prdida queda explicitada en un coste de transporte

interno (a la ciudad) capaz de aadir al modelo una dimensin espacial ms clara.

Este modelo tambin establece como el tamao, los salarios nominales y el precio

de la vivienda decrecen a medida que nos desplazamos de la costa de un pas

portuario hacia el interior de un pas.

De Lucio (1997) demuestra como el porcentaje de poblacin viviendo en

ncleos urbanos, sirve como generador de efectos externos del conocimiento,sirviendo de determinante de la tasa de crecimiento del producto per cpita del

estado estacionario de la economa.

No obstante, la explicacin de la ubicacin geogrfica de la industria y de la

poblacin no se explica nicamente por la existencia de externalidades

tecnolgicas. Las externalidades pecuniarias generadas en los mercados de trabajo

y de capital tambin juegan un papel importante. David y Rosenbloom (1990)

establecen como cunto mayores son las cantidades de factores de produccin en

un determinado lugar, menor es el coste de los mismos. De esta manera, la

presencia de un gran nmero de trabajadores concentrados en un lugar tender a

reducir las fluctuaciones en la demanda agregada de trabajo.


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Con todo lo visto hasta ahora, se puede decir que la competencia perfecta y la

aglomeracin no son incompatibles. Fujita y Thisse (1996) sostienen que los

rendimientos crecientes a escala son esenciales para explicar la distribucin

geogrfica de la actividad econmica. No obstante, si dichos rendimientos

crecientes a escala se producen a nivel de empresa, ser necesario modelizar en

un contexto de competencia imperfecta: monopolstica y oligopolstica, siendo el

primero el marco en el que ms estudios se han llevado a cabo.

Competencia imperfectaEn diversos estudios como los de Fujita (1988), Rivera-Batiz (1988) Krugman

(1991a, 1992, 1993a, 1993b), y Fujita y Krugman (1995), se recogen todas las

ideas de Marshall, Christaller, Lsch y Von Thnen pero dentro de un nuevo

modelo de equilibrio general basado en la competencia monopolstica de Dixit y

Stiglitz (1977). Segn dichos estudios, la aglomeracin tiene origen en tres causas

distintas: en la existencia de rendimientos crecientes en la produccin a nivel de

empresa, en los costes de transporte y en la libertad de movimiento del factor

trabajo en el sector industrial.

Al incorporar los rendimientos crecientes ya no existen garantas de que se

produzcan equilibrios nicos y predecibles, ni de que la eleccin del mercado sea la

ptima. Arthur (1990b) y Rauch (1993b) defienden la importancia y la influencia

que los antecedentes histricos pueden provocar para que determinadas regiones

o pases se encuentren sumidos en la pobreza. Murphy et al(1989), descartan las

condiciones iniciales y/o histricas, estableciendo que son las expectativas acerca

de la industrializacin de los distintos sectores de la economa las que van a

determinar el resultado final, en funcin de la predisposicin que las empresas

presenten a la hora invertir en tecnologa se producir un efecto u otro. Para que

la situacin inicial y, por tanto los antecedentes histricos, tenga un papel

importante ser necesario introducir algn coste que suponga el

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Evolución del mercado inmobiliario en centros urbanos. Efectos de la política de intervención pública