Introducción al Derecho Registral y Notarial 

Concepto de Derecho Registral y Notarial e importancia 

Son muy diversas las definiciones que se han dado acerca del Derecho Registral. Al respecto,

se dice que “Es el conjunto de doctrinas de normas jurídicas que regulan la función del escribano y la

teoría formal del instrumento público (Enrique Giménez Arnau). También se dice que “Es un conjunto

de normas que van a regular todos aquellos bienes inmuebles y que puedan generar titularidades

ERGA OMNES (contra todos) a través de la Publicidad Registral (Diccionario Jurídico Cabanellas).

De igual manera, es definido como “Aquella rama científica del Derecho Público que constituyendo

un todo orgánico, sanciona en forma fehaciente las relaciones jurídicas voluntarias y extrajudiciales,

mediante la intervención de un funcionario que obra por delegación del poder público” (Mengual y

Mengual). Particularmente, podríamos decir que el Derecho Registral es aquel conjunto de normas

y/o reglas que tienen por objeto la creación, organización y correcto funcionamiento del sistema

registral correspondiente a un país específico. 

La importancia del Derecho Registral radica en que a través de los registros se da fe pública,

otorgándosele a las personas (terceros) la certidumbre, la confianza, la seguridad y la verdad en

relación con los actos que provienen de los sujetos legitimados para realizar tales registros, dando a

los usuarios del servicio la seguridad jurídica, credibilidad y confianza de que lo registrado es objeto

de un negocio legitimo, lo que a la larga impulsara el desarrollo económico de todos los sectores

involucrados. 

Ahora bien, según el III Congreso Internacional del Notario Latino, el derecho notarial es un

“Conjunto de disposiciones legislativas, reglamentarias, uso, decisiones jurisprudenciales y doctrinas

que rigen la función notarial y el instrumento público notarial”

El Derecho Notarial es el ordenamiento jurídico de la función notarial,   así como también se

puede definir como el estudio del conjunto de normas jurídicas contenidas en las diversas leyes que

regulan obligaciones y modalidades a que deben ajustarse el ejercicio activo de la función de

Escribano.

El Derecho Notarial  es el conjunto de normas jurídicas de fondo y forma relacionados con la

escrituración y que determinan a la vez las facultades y deberes del notario en el ejercicio de su

augusto ministerio público.

Su importancia viene de regular toda la actividad de la sociedad relacionada con los negocios

jurídicos que tienen necesariamente que encontrar la forma en el Derecho Notarial. En mejores

expresiones, el valor es por la necesidad social de la constatación de hechos y deber de

conservarlos.

Origen y Desarrollo Histórico. 

Para conocer cualquier disciplina, es necesario remontarse a sus orígenes, conocer los

diversos hechos y circunstancias que le dieron forma. El derecho notarial no escapa a esta realidad,

considerándose el origen de la misma en la génesis u origen de la publicidad registral o inmobiliaria,

la cual lentamente se filtra en distintas culturas, pueblos o Estados, donde se fueron perfeccionando

ordenamientos jurídicos propios, hasta lo que hoy conocemos en la actualidad. Otro aspecto que se

debe tomar en cuenta en la evolución del derecho registral, es el relativo al registro de personas, los

cuales en un principio no fueron creados con la finalidad de determinar el estado civil de aquellos,

sino con la intención de diligenciar censos de carácter económico y político-militar. Muchos

estudiosos del tema afirman que en los pasajes bíblicos (por ejemplo, el libro de levíticos, Rut,

Jeremías, evangelio de San Lucas) se encuentran los orígenes más antiguos del derecho registral. 

El origen y desarrollo del derecho notarial es extenso, por lo que abarcaremos solo los

aspectos más relevantes de cada cultura en el que existió o donde hubo indicios del registro como

tal. Así pues, nos encontramos con que en un principio los hechos mas importantes eran realizados

de una forma oral, surgiendo en los reinos asirios y babilónicos la necesidad de contar con medios

que ayudaran a perpetuar y resguardar la información más notable, dando origen esto al nacimiento

de los Escribas, los cuales a pesar de que redactaban documentos, no tenían autenticidad ni

gozaban de fe publica.

En ese orden de ideas, tenemos que el Escriba hebreo fue un notario valioso, ya que fue el

representante más cabal de una civilización de raza y de negocios contractuales, además, poseían

fe pública, y otorgaban autenticidad a todos los actos que eran suscritos por los mismos.

En cuanto a Egipto, al parecer existían dos clases de oficinas: La bibiozeke demosion logon,

que eran los archivos de negocios, en donde se archivaban las declaraciones hechas cada 14 años,

que servían de base a la percepción del impuesto; y La enkteseon bibliozeke que eran los archivos

de adquisiciones, regida por los bibliofilakes, los cuales eran funcionarios análogos a los

registradores. En Grecia predominaba la función notarial, existiendo funcionarios públicos

encargados en redactar los contratos de los ciudadanos, aquí los notarios fueron llamados

Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, y los mismos asumían directa o

indirectamente la función registradora por medio de tres clases de documentos llamados los

Authentikos, los Cheirographos y los Quirographos; por ejemplo, en la isla de Rodas se implanta la

publicidad por medio de inscripciones registrales.

En el imperio Romano, a pesar de su grandeza e influencia, en el derecho registral se ha

determinado que la publicidad registral no existió, así como tampoco existió el registro, es por esta

razón que prevaleció el sistema de clandestinidad de inmuebles. En Roma existió la mancipatio, la in

jure cessio, y la traditio. Posteriormente, en la época medieval, en Europa con la caída del imperio

romano, es en el período Germánico que se da el nacimiento de lo que puede denominarse como

una actividad registral consolidada; de hecho, el derecho germánico introdujo la transmisión de la

propiedad como un acto voluntario entre las partes, donde declaraban ante el tribunal la trasmisión

de un bien inmueble, originando al abandono unilateral de la posesión de la cosa, y después, su

inscripción en el registro inmobiliario.

Es por esta razón que se dice que la profesión de Notario se inicia en Europa Occidental en la

edad Media, donde se instituye como tal el Registro Civil, cuyos orígenes se remontan a los censos y

ciertos registros que se produjeron en los pueblos greco-romanos. Asimismo, tenemos que el

momento definitivo en el desarrollo del Notario moderno ocurrió cuando aparece en Italia, Bolonia, La

Scuola di Notariato (Escuela de Notariado), en el año 1228, la cual tuvo influencia en toda Europa.

En España, existió una gran legislación notarial, llegándose incluso a crear colegios notariales,

donde el scribano español era un profesional privado nombrado por el rey, y sus servicios eran

aprovechables, en su despacho, al público en general y en caso en caso de cometer algún delito de

falsedad, el notario podía ser condenado a muerte y al Escribano Público le podría ser amputada una

mano. El desarrollo registral de España ha sido estudiado en seis periodos que van desde el primer

Período, el cual alcanza desde la independencia de Roma hasta el siglo XIII.

Por su parte, en Francia, la legislación notarial introdujo cambios importantes a raíz de la

promulgación de la ley notarial de 1803, o Loi Ventose, la cual definió a los notarios como

funcionarios públicos capacitados para atender todos los actos que les fuesen confiados por las

partes y que deseaban impartirles el carácter de un acto público. Entre los siglos XIII y XVI, en Italia,

los notarios fueron regulados mediante leyes establecidas en varias ciudades-estado, separándose

así las funciones notariales de las funciones judiciales, reconociéndose el uso de la tecnología, y

finalmente, se declara que los notarios son funcionarios públicos que dan fe publica de los actos, los

cuales eran archivados y se podían expedir copias y extractos de los mismos. En Latinoamérica,

mas específicamente en la cultura Azteca, nos encontramos con la figura del Tlacuilo o Tlacuitle,

quien cumplía funciones muy similares a la de los escribas antiguos, por su parte, por en la cultura

Maya existió el “Ah Tzib ba” o Señor Escribano, los cuales eran artistas, pintores, escultores, en fin,

personas cultas de una gran cultura, y eran considerados los cronistas de sus comunidades de las

cuales formaban parte. La cultura Maya contó con los Quipucamayog, los cuales eran los

funcionarios encargados de hacer, usar e interpretar los quipus, que venían a ser cuerdas mediante

los cuales se resguardaba información sobre determinados datos (estadísticas de censos,

contabilidad, historias, poemas, etc.). Se puede destacar también que, en Venezuela, el Notariado o

escribanía existió durante la dominación colonial de España y a comienzos de la República,

rigiéndose por las leyes provenientes de España. 

Se puede decir a manera de conclusión, que a través de la historia, cada una de las formas

registrales conocidas, se originaron y desarrollaron, al igual que el derecho, por la necesidad

intrínseca del ser humano, de contar con instrumentos valiosos que le permitieran llevar un control

de todos los actos jurídicos que se dieran entre las personas, contando siempre con la confiabilidad y

seguridad necesarias para surtir efecto entre las partes involucradas. 

Los Sistemas Registrales 

Concepto e Importancia

Al igual que en la definición de derecho registral, el concepto de Sistema Registral tiene

variadas acepciones, dependiendo del autor. Inicialmente, se puede decir que es todo lo relativo a la

forma de operar en un registro público, así como su funcionamiento en un determinado territorio. El

sistema registral viene a ser el soporte del derecho registral, ya que sin éste el derecho registral no

podría lograr su objetivo al no contar con un sistema que lo haga llevar de la norma, a lo específico,

es decir, la actividad registral misma. Para autores como Manuel Acosta la acepción de sistema

registral se basa en “Un conjunto de principios y normas que entrelazados forman un cuerpo

doctrinario, tendiente a lograr determinada finalidad”. El citado autor, establece que sistema registral

es: “El conjunto de principios y normas que siguiendo un orden lógico, debidamente entrelazadas,

tienen por objeto lograr la realización, a través de distintas instituciones públicas, de la actividad

registral, que son propias al derecho inherente a esta materia”. Particularmente, esta es una de las

definiciones más acertadas que se pueden dar al respecto. 

Clasificación 

Para llegar a una clasificación satisfactoria del sistema registral, se deben tomar en

consideración diversos aspectos que sobresalen en la doctrina relacionada con el derecho registral.

De esta manera, podemos decir que los sistemas registrales se clasifican: Según la forma; según la

eficacia; y por los diferentes grados de eficacia que se otorga por las legislaciones a la inscripción, se

distinguen cuatro sistemas que son: el francés, el alemán y suizo, el español y el australiano. 

Sistema Francés:

Su origen, desarrollo y consolidación fue en Francia. En la evolución del sistema registral

francés, se puede decir que los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios, por tal

motivo es que se le concebía a este como un tipo de sistema cronológico personal, de mera

oponibilidad frente a terceros, pero que a la larga no protegía al adquirente de las nulidades del acto

inscrito, ya que la preferencia publicitaria es con relación a la persona titular del derecho de

propiedad o demás derecho reales y no el bien inmueble.

Se puede decir entonces que, el sistema francés desconoce el folio real, en sentido técnico

registral, o sea como hoja abierta a cada finca en la que se encuentra el historial jurídico de la

misma.

La doctrina y jurisprudencia francesa se enfocaron en la necesidad de la regulación y una

imponderable organización de la publicidad inmobiliaria; dando lugar al nacimiento de la ley del 23 de

marzo de 1855 que ordenaba la transcripción de la constitución de derecho reales sobre inmuebles,

inclusive para aquellas personas que no eran susceptibles de hipoteca.

Hay que destacar que a pesar de los cambios que se implementaron en los registros

inmobiliarios, en el sistema francés continúo la idea de que la inscripción no es constitutiva, ni

obligatoria para las partes contratantes, sino únicamente para los notarios, funcionarios públicos y

jueces, que si se encuentran constreñidos a realizarla. En consecuencia, tomando en cuenta la

intervención de un funcionario público, el acto es público. 

Sistema Alemán:

Es conocido como Sistema de folio real. Se puede destacar que en este sistema, cada finca

posee su propia hoja en el registro inmobiliario, por lo que se le concibe como el sistema registral de

tipo inmobiliario que logra satisfacer las necesidades de todos aquellos titulares que enajenan o

gravan los bienes registrados que son de su propiedad; así como también garantiza la seguridad

jurídica que persigue y promueve el derecho registral.

En este sistema, se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles en unos repertorios

oficiales que luego se transformaron en libros permanentes, a partir de lo cual la inscripción se

transforma en un acto generador de derechos. Entre los principios y postulados de este sistema se

pueden mencionar:

a) El elemento esencial es el bien inmueble o la denominada “finca”, por lo que al momento de

su inscripción en el registro, corresponderá realizar la apertura de una hoja registral, la que

comúnmente es denominada como “folio real”;

b) La inscripción el registro inmobiliario es por medio del diligenciamiento de un procedimiento

oficial, específicamente de jurisdicción voluntaria;

c) Por el orden en que se guían los libros del registro inmobiliario, éstos deben reflejar la

situación jurídica de cada bien;

d) Cada inscripción supone una posición registral y se obtiene por dos medios, a saber: El

primero es por la solicitud, el segundo consiste en que el permiso de inscripción es exclusivamente a

pedido del perjudicado; e) La inscripción es un presupuesto para la adquisición del derecho; f) Se

presume que los derechos inscritos existen tal como están registrados, admitiéndose prueba en

contrario, sin perjuicio de la consolidación del protegido por la fe pública. 

Sistema Australiano:

Este sistema tiene su denominación en virtud de que su implementación se produjo en territorio

australiano. También es conocido como Sistema torrens o acta torrens, en virtud de que su sustento

se fundamenta en las ideas de Sir Robert Richard Torrens. Fue acogido para las transmisiones de

dominio y llego a la vida registral bajo el nombre de Real Property Act, (Acta de la propiedad real), ya

que consistía en un título oficial.

La peculiaridad de este sistema se encuentra sobre la matriculación del bien inmueble, que es

fundamental para su correspondiente inscripción en el registro inmobiliario. Es decir que, en un

determinado Estado se puede dar la coexistencia un sistema registral de cualquier tipo con el

sistema registral australiano, en cuanto a los bienes inmuebles que han sido matriculados.

Inicialmente, este sistema nace debido a que en Australia existían dos clases de títulos, el directo,

que provenía directamente de la corona y por lo tanto era concluyente y el otro era el titulo derivado,

el cual procedía del título directo y que por la inexistencia de un sistema de registro, se prestaba a

toda clase de fraudes pues se movía en un terreno de completa ilegalidad.

Con la teoría de este sistema, se buscaba que todos los títulos fuesen directos, logrando esto

con la implementación de la inmatriculación, la cual consistía en el acceso por primera vez al registro

público, para así comprobar la existencia de la finca, su ubicación, límites y colindancias, y con ello

acreditar el derecho del interesado. Otros aspectos de gran importancia que se producen en el

sistema registral australiano es lo relativo al seguro inmobiliario, el realismo debido a que el inmueble

es considerado como una unidad de registración, la inscripción es de carácter constitutivo y

convalidante, porque protege al título de cualquier nulidad, además, se dice que es un sistema

adecuado para regiones que no son de una amplia extensión territorial o países de reciente

formación. 

Sistema Venezolano:

Al producirse la separación de Venezuela de la Gran Colombia, se promulgo el 24 de Mayo de

1836, la primera ley venezolana, en materia de registro, Ley de Registro Público, la cual estipulaba,

entre otros aspectos:

a) La creación del Registro Principal en las capitales de los Estados (Cantones), y de los

Registros Subalternos.

b) La selección y nombramiento de los Registradores Principales se hacía por el Ejecutivo

Nacional.

C) Se organizó en base al Sistema Francés o de Transcripción, etc.

Es importante destacar que desde esa época, hasta la actual, en el sistema registral Venezolano se han e la materia registral, empezando por Ley del 17 de marzo de 1838: sobre oficinas registro y culminado con Ley de Registro Público y Notariado del 22 de Diciembre del 2006. Encontramos que el Registro venezolano ha ido evolucionando, a través de graduales adiciones y modificaciones, entre las cuales cabe mencionar, entre otras: Se mantuvo el sistema de Transcripciones, Incorporó principios del Sistema Germano-Español como la presunción de corrección de los asientos. presunción iure tantum, el Principio de Tracto Sucesivo, los asientos registrales se tienen por válidos y eficaces una vez efectuados, y solo pueden ser anulados por vía judicial. Otro aspecto a destacar fue que, en la Reforma de Ley de 1993, se incorporó el concepto de Servicios Autónomos sin Personalidad Jurídica, dándoles a los registros públicos (principales y subalternos) autonomía de gestión administrativa. De igual manera, en la reforma de la Ley de 1999, se llevan a Unidades Tributarias todas las leyes que contemplen el pago de tributos públicos, Por su parte, en las reformas de la Ley del año 2001 y del año 2006, se enuncian los principios registrales que servirán de base al Sistema Registral venezolano.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Definición

Los principios regístrales son la base del sistema registral, por cuanto constituyen las reglas

de orientación, fundamentales del derecho registral. Tal como lo señala Luis García:"Los principios

regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema

registral". Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización

o condensación jurídica registral.

Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al

sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de

los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, expresa que es el resultado conseguido

mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en

una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema

registral. Se entiende entonces que los principios regístrales son la base para el proceso de

calificación del Registrador Público, estableciendo pautas a seguir en función de lograr la protección

del Tercero Registral.

Sistema Registral Venezolano

El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de

sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema

constitutivo de folio

personal, sistema de inscripción y sistema de transcripción. Como en el sistema venezolano

registral predominan características de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción,

se hace necesario definir cada uno de ellos:

Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito,

establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la

veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro,

es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a

contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Por otra parte se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones

regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o

jurídicas). En cuanto a la afirmación de sistema de transcripción, se dice de esta característica

porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y

exacta.

En la práctica del Derecho el sistema venezolano exige la inscribilidad, al respecto, el

artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice:

…los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

Es de destacar que el sistema legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente

en este artículo, pero también remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por

disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los

títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a

terceros en cuanto a que: "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado

en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título

universal. No se los puede oponer a terceros" (art. 1362 C. Civil). En Venezuela el instrumento

público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado

falso.

El primero de los hechos jurídicos que el funcionario público declara es haber efectuado, si

tenía facultad para efectuarlos. El segundo de los hechos jurídicos que el funcionario público

declara es haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 1360

ejusdem).

Enumeración de los Principios Registrales (Sistema Registral Venezolano)

1. Principio de Inscripción

El artículo 1927 del Código Civil Venezolano dice que: "el registrador pondrá al pie del

instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado

el registro, con indicación del número del protocolo y el del instrumento, y entregará al interesado

el instrumento o la copia así anotados".

En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para

que se produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales

sobre los bienes inmuebles.

En los Sistemas de Transcripción como el de Venezuela, la inscripción no es factor

esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

Este principio se encuentra en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de

Posesión, en el artículo 15 el cual reza:

el crédito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesión podrá enajenarse, transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento público o instrumento privado autenticado o reconocido con sujeción a las disposiciones del Código Civil...(Art. 20 ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta disposición)

Ahora bien, en la sección II, artículo 1926, del Código Civil, que trata de la forma de

Registro, dice:

Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro...

Para completar la interpretación de este principio se toman en cuenta los artículos 1915 y

1916 del Código civil; en especial el 1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo título

inmuebles situados en diferentes jurisdicciones los cuales deben registrarse en todas las oficinas

correspondientes. Los instrumentos que dan mérito a la Inscripción son:

Instrumento público notarial; la Escritura Pública del cual se obtiene los partes

notariales. En mérito a Resoluciones Judiciales.

Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas.

Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o sus representes

legales.

Documentos Privados.

2. Principio de Especialidad

Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio

de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o

derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos, no solamente es importante para la

eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los

Registros Públicos.

El hecho de que se aplique permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada

finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un

folio). La doctrina registral indica que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como

un principio, por cuanto se trata de una herramienta del procedimiento registral.

3. Principio de Fe Pública.

Consiste en el carácter que le imprime al funcionario, gozar atribuciones conferidas por la

Ley para:

Presenciar el acto.

Dar constancia del acto.

Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.

Ley de Registro Público enuncia en el artículo 10: "Los Registradores merecen fe pública

en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carácter autoricen. Más adelante en

el artículo 102, enuncia acerca de las formalidades del Principio de Fe Pública expresando:

Los registradores advertirán a las partes los gravámenes, de los cuales tengan conocimiento, que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se hará constar, tanto en la nota de registro del documento original como en la de los Protocolos, la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se registrará el documento si la parte a quien interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio de apoderado., (aparte 2 del mismo artículo punto "a").

“No pueden ser testigos las personas unidas al Registrador o a los otorgantes por

parentesco segundo de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni en fin, los que

tuvieren algún impedimento general para declarar en todo juicio”, (Aparte 3 en el segundo párrafo

parte "b").

"Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo hará a su ruego la

persona o personas que ellos designen en el documento, en presencia del registrador y los

testigos. Firmará una persona distinta por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no

supieren o pueden firmar y tuvieren un interés idéntico en el contenido del acto presentado para

su registro, una misma persona podrá firmar por ellos. (Aparte 4 tercer párrafo)

Tomando en cuenta estas citas el sistema registral venezolano da fe pública de los actos

registrales conforme la acción de presenciar el acto y dejar constancia del mismo.

Con este principio se protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe se

da cuenta pública de quien aparece en el Registro como titular registral, es decir, que se inscribe

en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en

causas no inscritas antes. Los requisitos para que sea aplicable, este principio son los siguientes:

Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga una causa de nulidad,

anulabilidad, rescisión o resolución, que publicita la existencia de facultades

dispositivas para el transferente de un derecho.

Un tercero, respecto a la relación jurídica que da lugar al acto o derecho inscrito,

adquiere un derecho mediante un acto plenamente válido.

La adquisición del tercero se efectúa a título oneroso.

No debe constar en el Registro las causas que determinan la invalidez o ineficacia del

acto o derecho inscrito.

El tercero debe proceder con buena fe.

El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente.

4. Principio de Legalidad

Este principio exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: la legalidad de las formas

extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción; la capacidad de los

otorgantes; la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o

negar la anotación o inscripción de los documentos, es decir, tiene que someter a examen o

calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro.

En los artículos 1913 al 1918 del Código Civil, se encuentran los requisitos de los cuales se

puede mencionar:

Todo título a registrar debe designar claramente: nombre, apellido, edad, profesión y

domicilio de las partes y la fecha de la escritura (art. 1913).

Todo título designará los bienes sobre los cuales verse, por su naturaleza, situación,

linderos, nombre específico cuando tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o

Municipio, y demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente,

(art. 1914)

Mediante la aplicación de este principio se informa que el contenido de las inscripciones se

presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su

rectificación. Es decir, con esto se brinda una presunción relativa de exactitud y validez de las

inscripciones, para la doctrina registral, es expresión de la tutela a la seguridad jurídica estática,

significa que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento.

5. Principio de Prioridad

Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se

antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el

Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero

que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. La Ley de

Registro Público reza:

Los documentos se insertarán en los protocolos, al décimo (10º) día hábil después de la presentación o cuando la urgencia lo requiera, autorizando una inserción anticipada, salvo lo dispuesto en el artículo 99. Si en el documento se solicita certificación de gravamen, podrá hacerse la fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º) día hábil siguiente al de presentación, (Art. 98).

La prioridad puede ser preferente o excluyente, se dice que es de prioridad preferente

cuando se reconoce la prioridad de rango, que es la que se produce respecto de diversos

derechos inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos

no se excluyen pero sí se jerarquizan en función a la antigüedad de la inscripción, por el rango. La

prioridad de rango se orienta a títulos "compatibles", en los que la inscripción de uno no determina

la imposibilidad de la inscripción del presentado en segundo lugar.

Cuando la prioridad es excluyente se habla de los actos o derechos contenidos en los

títulos en conflictos que son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos

y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero,

determinara el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar. En estos casos, la

incompatibilidad entre los títulos presentados debe ser absoluta, es decir, debe existir

imposibilidad de inscripción del segundo si se inscribe el primero.

6. Principio de Tracto Sucesivo

Este principio versa que: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté

inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”, lo cual indica que sólo puede transmitirse o

gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendiéndose como una secuencia entre

adquisiciones y transmisiones.

Con ello se pretende procurar que el historial jurídico de cada asiento inmatriculado,

respecto de los sucesivos titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales

sobre la misma, y que figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de

adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas, las unas con las otras, de modo que el

transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de

mañana.

Excepciones al Principio de Tracto Sucesivo

En el supuesto, no refiriéndose en sí, a la primera inscripción o inmatriculación del bien o

persona, sino a supuestos especiales en que por disposiciones especificas, respecto a una

partida registral ya abierta con anterioridad. No será necesaria la inscripción del acto previo

aparentemente adecuado para permitir la nueva inscripción:

La inexigibilidad de la inscripción de los acuerdos o decisiones societarias registrables

para la inscripción de las resoluciones judiciales referidas a dichos acuerdos.

Para la inscripción de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las

participaciones sociales tampoco será necesaria la previa inscripción de los acuerdos

o decisiones correspondientes que han dado lugar a las mencionadas resoluciones.

Inmatriculación.

Disolución de Sociedades Irregulares.

La Ley de Registro Público reza:

Cuando se trate del registro de testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio, ilegítimos, protestos o demás actos urgentes, el Registrador podrá anticipar la inserción en los protocolos y en el otorgamiento

prescindiendo a este efecto del orden de la inscripción en el Libro de Presentaciones. Principio de Tracto Sucesivo, (Art. 99).

En atención a estas citas todo acto de disposición aparece ordenado de tal forma que uno

siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que en el

acto registral por ejemplo de un inmueble, éste se encuentre inscrito con anterioridad a favor de

los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en

virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación en segundo orden.

Para la aplicación de este principio se establece en el artículo 78 del C.C., el Libro diario el

cual permite al registrador anotar en extracto, todos los actos en que intervengan y los

documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se hacen en el mismo orden

en que tuvieren lugar los actos a que correspondan, bajo una serie numérica continua, que

comenzará cada día con designación de la fecha. Ejemplo:

1. Asiento Nº 1: El Sr “X”, vendió o hipotecó al Sr “Y”, una casa o inmueble denominado

“H”, situado en “D”, por la cantidad de________, al contado o a plazo….

2. Asiento Nº 2: Se recibió a las 10 a.m. oficio Nº “n”, del Juez_________, comunicando

una prohibición de enajenar o gravar el inmueble “H”, de propiedad del Sr “Z”, situado

en “D”…...

7. Principio de Publicidad

La Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En un

sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a

objeto de provocar su cognosibilidad general.

El Principio de Publicidad orienta el acto registral a la consideración de la cognosibilidad,

es decir, la publicidad va dirigida a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas

para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico, constituye en suma, desde el punto de vista

estricto del derecho, la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un

ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado

El Código Civil, reza: "Los Registradores darán a todo el que pida, copia simple o

autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspección

de los protocolos en las horas fijadas. También darán copia simple de los documentos que hayan

archivado como comprobantes de los instrumentos", (Artículo 1928).

8. Principio de Rogación

Se habla en otros sistemas registrales del Principio de Rogación este principio, regula el

principio de legalidad y calificación. Lo más importante de él, es que las inscripciones no se

realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador.

Aunque éste tenga conocimiento personal de la existencia de un título que modifique la

situación registral publicitada, no podrá calificar el título ni extender asiento alguno sino media

pedido de la parte interesada, quien, además deberá aportar el instrumento o documento que dé

lugar a la inscripción respectiva.

Las personas legitimadas para solicitar una inscripción son: Los otorgantes del acto o

derecho; los terceros interesados y los Notarios Públicos, a través de sus dependientes.

Excepciones al Principio de Rogación

Rectificación de oficio de errores en los asientos regístrales: es aplicable para

todos los casos de errores materiales, y, excepcionalmente, para el caso de errores

de concepto, sólo cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de una

inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no

se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

Las hipotecas y prendas legales: se refiere a que los registros se constituyen de

pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador,

simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.

FE PÚBLICA NOTARIALLa fe pública notarial es la fe pública que brindan los notarios conforme al primer párrafo del artículo 2 del Decreto Ley 26002 que establece que el Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebren. Es decir, que los notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes actos: Poderes, Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos citar los siguientes contratos: compra ventas, arrendamientos, mandatos, donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos se celebren y también expedir traslados de los instrumentos públicos protocolares, y a esta fe pública registral se le denomina fe pública notarial. La fe pública notarial es la fe pública que tiene mayor campo de aplicación.

FE PÚBLICA REGISTRALLa fe pública registral es la que brindan los Registradores Públicos que se aplica cuando los Registradores Públicos expiden copias literales del archivo registral, es decir, se refiere al publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general obtenga información del archivo registral conforme al primer párrafo del artículo II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en el cual se establece que el Registro es Público y que la publicidad registral garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales, y en general, obtenga información del archivo registral.