Extinción del contrato de locación

Causales.

A) Causales de Resolución del Contrato imputables al Locatario:

1) Falta de Pago. La obligación de pagar el canon locativo es una obligación esencial del

inquilino, y su incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato. El código

civil prevé que, en las locaciones de inmuebles, el incumplimiento sea de 2 períodos para

habilitar la posibilidad de la resolución (Art. 1507) y además la ley de locaciones urbanas

Nº 23091 obliga a la previa intimación al inquilino moroso, para que cumpla en un plazo

no menor a 10 días para luego proceder a la resolución (Art. 5 L. 23.091).

2) Uso deshonesto, o contrato a las buenas costumbres o un uso diverso de la

naturaleza de la cosa. El Inquilino no puede usar y aprovecharse de la cosa locada a su

antojo, sino que debe respetar el uso al que la cosa está destinada por el propio contrato o

por la naturaleza misma de la cosa (Art. 1554). El incumplimiento de esta obligación

también autoriza a la resolución del contrato (Art. 1559).

3) Cesión de la locación o sub-locación prohibida. En caso que el inquilino viole el pacto

que prohíbe la cesión del contrato o la sub-locación de la cosa, esa hecho prohibido da

lugar a la resolución del contrato (Art. 1602)

4) Construcción de Mejoras Prohibidas. El inquilino tiene derecho, en ciertos supuestos, a

realizar mejoras útiles o suntuarias, siempre y cuando no se hallen prohibidas o dañen la

cosa, o cambien su naturaleza (Art. 1533). La construcción de mejoras prohibidas, da

lugar al locador, entre otras facultades, a la resolución del contrato (Art. 1565).

5) Abandono de la cosa. El locatario tiene la obligación de mantener la cosa en buen

estado. Ello implica realizar las mejoras que la doctrina denomina locativas. Además no

debe dañar la cosa. Por ello, el abandono de la cosa, podría dar lugar al incumplimiento

de estas obligaciones, y en ese caso tal incumplimiento puede dar lugar a la resolución

del contrato (Art. 1564).

B) Causales de Resolución del Contrato imputables al Locador:

6) Incumplimiento de la obligación de realizar las mejoras necesarias. El Locador tiene

la obligación de realizar las mejoras necesarias, ello para asegurar al inquilino el uso y

goce regular de la cosa. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a la

resolución del contrato.

7) Incumplimiento de la obligación de garantizar el uso y goce pacífico de la cosa . El

Locador tiene la obligación de asegurar el uso y aprovechamiento de la cosa, sin

molestias, durante todo el plazo de duración del contrato. Ello implica responder por la

evicción, por vicios redhibitorios, por turbaciones de hecho del propio locador, y por caso

fortuito que afecte el normal disfrute de la cosa. El incumplimiento de esta obligación

habilita la resolución del contrato.

8) Incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa. Siendo el contrato de locación

un contrato consensual, la entrega del uso y goce de la cosa, al inquilino es la obligación

sustancial y más importante del locador. El incumplimiento de esta obligación da derecho

al locatario a solicitar su cumplimiento forzado, si fuere posible (Art. 505) pero también

habilita a solicitar la resolución del contrato.

C) Causales de Extinción del Contrato no imputables a las partes.

9) Rescisión. El contrato de locación se puede extinguir por rescisión bilateral (Art. 1200)

es decir por mutuo acuerdo extintivo entre las mismas partes que han celebrado el

contrato, se denomina Rescisión bilateral o distracto. Pero también unilateralmente

pueden las partes extinguir el contrato antes del cumplimiento del plazo: el locador en

caso de realizar mejoras en la cosa (Art. 1507 inc. 4º) que aumenten la capacidad locativa

o que aumenten la valuación a los fines fiscales; y el inquilino puede también rescindir

unilateralmente el contrato en los contratos de locación de inmuebles urbanos, a partir de

los 6 meses de duración del contrato, con un preaviso de 60 días, e indemnizando con un

mes y medio de alquiler si la extinción se produce antes del primer año de contrato y con

un mes de alquiler en caso que la rescisión se produzca luego del primer año de alquiler

(Art. 8 y 29 bis de la Ley 23.091).

10) Destrucción de la cosa. La extinción de la cosa, produce la extinción del contrato de

alquiler por imposibilidad del disfrute de la cosa que ya no existe (Art. 1604 inc. 3º).

11) Expropiación. La expropiación de la cosa por causa de utilidad pública produce la

extinción del contrato. La justificación de tal consecuencia se vincula con el fin de

utilidad pública que persigue la expropiación.

12) Confusión. La confusión entre las personas que desempeñan el rol de locador y locatario,

produce la extinción del contrato de locación. Ello no ocurre si la confusión se produce

respecto del garante o fiador.

13) Muerte del locador o locatario. La muerte del locador no produce la extinción del

contrato pues la obligación de asegurar al inquilino el uso y goce pacífico de la cosa no es

una obligación inherente a la persona. En el caso de fallecimiento del inquilino cuando la

cosa tiene por fin la vivienda persona, contrato no se extingue y pueden los familiares

continuar el alquiler. En caso que la persona del inquilino haya sido seleccionada por el

locador por sus calidades personales (obligación inherente a la persona) el fallecimiento

del inquilino, en este caso, produce la extinción del contrato de locación.

14) Vencimiento del Plazo. El medio normal o regular de extinción del contrato de locación

es por cumplimiento del plazo pactado. Este medio extintivo merece algunas precisiones:

a) en caso que el contrato tuviere una duración mayor al máximo legal (10 años Art.

1505) el contrato se extingue al cumplirse dicho término máximo; b) en caso que al

contrato se aplicara un plazo mínimo (caso de la locación de inmuebles urbanos y rurales)

y se hubiere pactado un plazo de duración menor al mínimo legal, el contrato continúa

hasta la finalización del dicho plazo mínimo legal; c) En caso que no se hubiere pactado

un plazo de duración, cuando cualquiera de las partes así lo decidiera, siempre que se

hubiera cumplido el plazo mínimo legal (Art. 1604 inc. 2º).