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F A C T O R E S Q U E A F E C T A N A L O S P R E C I O S D E L A V I V I E N D A
Noviembre 2018
Gerencia de Estudios - Cámara Chilena de la Construcción
C R E C E L A D E M A N D A P O R L A C I U D A DEn los últimos 50 años, nuestra población se ha duplicado, mientras nos convertimos en
un país eminentemente urbano…
Crece demanda por la CiudadFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a estadísticas INE y Banco Mundial
Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas por hogar.
Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,3
Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%
Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%
Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%
Migrantes crecieron a 4,4% de la población.
E S T E C R E C I M I E N TO E N E L N Ú M E R O D E V I V I E N D A S E S E X P L I C A D O P O R I M P O R TA N T E S C A M B I O S D E M O G R Á F I C O S Y
S O C I O C U LT U R A L E S …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas por hogar.
Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,3
Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%
Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%
Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%
Migrantes crecieron a 4,4% de la población.
E S T E C R E C I M I E N TO E N E L N Ú M E R O D E V I V I E N D A S E S E X P L I C A D O P O R I M P O R TA N T E S C A M B I O S D E M O G R Á F I C O S Y
S O C I O C U LT U R A L E S …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas por hogar.
Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,3
Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%
Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%
Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%
Migrantes crecieron a 4,4% de la población.
E S T E C R E C I M I E N TO E N E L N Ú M E R O D E V I V I E N D A S E S E X P L I C A D O P O R I M P O R TA N T E S C A M B I O S D E M O G R Á F I C O S Y
S O C I O C U LT U R A L E S …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
C R E C E L A D E M A N D A P O R L A C I U D A DEsto ha venido acompañado de un importante aumento del número de viviendas, triplicándose en
los últimos 50 años, y donde el stock actual corresponde a 79% casas y 18% departamentos…
Crece demanda por la CiudadFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a estadísticas censales del INE
Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas por hogar.
Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,3
Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%
Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%
Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%
Migrantes crecieron a 4,4% de la población.
E S T E C R E C I M I E N TO E N E L N Ú M E R O D E V I V I E N D A S E S E X P L I C A D O P O R I M P O R TA N T E S C A M B I O S D E M O G R Á F I C O S Y
S O C I O C U LT U R A L E S …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Hogares más pequeños: 3 personas por hogar
Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,2
Hogares unipersonales: 18,9%
Hogares uniparentales: 13,2%
Biparentales sin hijos: 12,2%
Migrantes crecieron a 2% de la población.
T E M U C O N O H A E S TA D O A L M A R G E N D E E S TO S C A M B I O S …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
TO D O S E S TO S FA C TO R E S I N F L U Y E N E N D O S A S P E C TO S : M AY O R D E M A N D A P O R D E PA R TA M E N TO S Y U N I D A D E S D E
M E N O R TA M A Ñ O .
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
Usados70 M2
Nuevos65 M2
Usados54 M2
Nuevos53 M2
Departamento Tipo2007 2017
-22%
-17%
Casa Tipo
Usados78 M2
Nuevos95 M2
Usados67 M2
Nuevos80 M2
2007 2017-14%
-7%
45
50
55
60
65
70
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Metros cuadrados departamento tipo
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Demanda de Departamentos y Casas
19,5% (nuevas)
Número de Viviendas nuevas y usadas comercializadas por trimestreFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
E N E S T E C O N T E X TO , L A D E M A N D A P O R V I V I E N D A H A T E N D I D O A L A L Z A …
En el último año se observa un crecimiento de 19,5% en la venta de viviendas nuevas…
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Viviendas Comercializadas
Vivienda Nueva Vivienda Usada
Fuente: CChC en base a Real Data
13,7% (usadas)
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
L A O F E R TA , P O R S U PA R T E , S E H A M A N T E N I D O C O N T E N I D A E N L O S U LT I M O S A Ñ O S , Y E N PA R T I C U L A R D U R A N T E E L
P R E S E N T E A Ñ O H A C O M E N Z A D O A D I S M I N U I R …
A c u m u l a n d o u n a c a í d a d e 6 , 4 % e n e l p r e s e n t e a ñ o
Fuente: CChC
05.00010.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.00055.00060.000
En
eF
eb
Mar
Ab
rM
ayJ
un
Ju
lA
go
Se
pO
ctN
ov
Dic
En
eF
eb
Mar
Ab
rM
ayJ
un
Ju
lA
go
Se
pO
ctN
ov
Dic
En
eF
eb
Mar
Ab
rM
ayJ
un
Ju
lA
go
Se
pO
ctN
ov
Dic
En
eF
eb
Mar
Ab
rM
ayJ
un
Ju
lA
go
Se
pO
ctN
ov
Dic
En
eF
eb
Mar
Ab
rM
ayJ
un
Ju
lA
go
Se
p
2014 2015 2016 2017 2018
Viviendas Casas Departamentos
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
D E T R Á S D E E S TA D I S M I N U C I Ó N H AY D I F E R E N T E S C A U S A S , D E N T R O
D E L A S Q U E D E S TA C A E L A U M E N T O TA N T O E N N Ú M E R O D E
C O N G E L A M I E N T O , C O M O H E C T Á R E A S C O N G E L A D A S P O R M O T I V O S D E D E N S I F I C A C I Ó N …
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Número de congelamientos de permisos de edificación, según motivo.
Patrimonio Uso de suelo Riesgo Densificación Total
Fuente: CChC
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
Superficie Congelada en hectáreas
Congelamientos en suelo urbanoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
E N E F E C T O , C A M B I O S N O R M AT I V O S E S T Á N L I M I TA N D O A LT U R A
E N S I G N I F I C AT I VA S P O R C I O N E S D E L C E N T R O D E L A C I U D A D
DONDE LA ALTURA PERMITIDA NO SUPERA LOS 8 PISOS EN LA MAYORÍA DE SU TERRITORIO
18,1% población · 66% oferta deptos. Gran Santiago
60 estaciones de Metro [con línea 3] · 50,4% total
Congelamientos en suelo urbanoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
E S T O L L E VA A Q U E L A D E N S I D A D A C T U A L E S T E S I G N I F I C AT I VA M E N T E
P O R D E B A J O D E L A S D E N S I D A D E S E S TA B L E C I D A S E N L O S P R C …
Densidad PRC por manzana Densidad real por manzana
18,1% población · 66% oferta deptos. Gran Santiago
60 estaciones de Metro [con línea 3] · 50,4% total
Es necesario densificar en especial en torno a los ejes de transporte
Congelamientos en suelo urbano
V A L P A R A Í S O C O N G E L Ó E L 3 7 % D E S U S U E L O U R B A N O ,
L O Q U E R E D U C I R Í A E N 3 2 % L A O F E R T A D E L A C O M U N A
A L 2 0 2 0 .
EN COLOR ROJO, SUPERFICIES CONGELADAS DEL SUELO URBANO
FACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
L A R E C I E N T E M O D I F I C A C I Ó N D E L P R C D E E S T A C I Ó N
C E N T R A L A F E C T Ó 2 8 0 H Á . , L O Q U E R E D U C I R Í A L A
O F E R T A D E V I V I E N D A S E N 5 6 % A 2 0 2 0 ( 4 . 0 0 0
V I V I E N D A S A N U A L E S ) .
C A M B I O S N O R M AT I V O S E S T Á N C O N T R I B U Y E N D O S I G N I F I C AT I VA M E N T E A A U M E N TA R L A E S C A S E Z D E S U E L O
U R B A N O N O R M A D O Y D E N S I F I C A B L E …
Índices de precio de vivienda nueva y usadaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
80
100
120
140
160
180
200
80
100
120
140
160
180
200
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Índices de Precios de vivienda nueva y usada
IPV (BCCh) IRPV (CChC) IPCU(Clapes)
E N E S T E C O N T E X TO , L O S P R E C I O S D E V I V I E N D A S E H A N C A S I D U P L I C A D O E N L A U LT I M A D É C A D A …
Esta realidad es común, tanto para viviendas usadas como para viviendas nuevas
Fuente: CChC en base a estadísticas propias, Banco Central de Chile y CLAPES UC
Índices de precio de vivienda nueva y usadaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
M I E N T R A S Q U E L O S S A L A R I O S H A N C R E C I D O S O L O C E R C A D E U N 3 6 % . . .
Esto implica que el número de años de ingreso necesarios para comprar una vivienda de igual atributo en
los últimos 15 años ha pasado de 8,8 a 16. Sin embargo esto no representa un potencial desalineamiento
fundamental…
Fuente: CChC en base a estadísticas propias y Banco Central de Chile
8,8 8,8 8,5 8,59,3 9,0 8,9
9,610,3
11,2
12,813,6
14,515,0
16,0
3
8
13
18
23
80
100
120
140
160
180
200
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
201
8
Precios de vivienda en relación a remuneraciones reales
Relación IRPV e Ingresos
Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004
Índice de Remuneraciones Real Base 2004
-2
-1
0
1
2
3
0.88
0.92
0.96
1.00
1.04
1.08
1.12
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
V. Crítico 95%
V. Crítico 99%
Test GSADF
Precio/Remuneraciones reales
Test GSADF: razón precio remuneración real, Ene. 2010- Sep. 2018
(Base 2010-2018 = 100)
Oferta y demanda de departamentos por tramo de precioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
PA R A L O S D E PA R TA M E N TO S , TA N TO L A O F E R TA C O M O L A D E M A N D A S E H A M O V I D O A M AY O R E S VA L O R E S …
En 2018, el 37% de la oferta supera las 3000 UF, mientras que el 28% de lo comercializado esta sobre
este umbral
Fuente: CChC en base a estadísticas propias
Índice de Precios Reales para Departamentos por zona geográficaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Y D O N D E E L S E C TO R O R I E N T E E S E L Q U E M Á S H A A P O R TA D O E N E L A U M E N TO D E P R E C I O S O B S E RVA D O E N
D E PA R TA M E N TO S …Mientras en el sector oriente se han duplicado, en la zona Sur-Poniente han crecido 50%
Fuente: CChC en base a estadísticas propias
50
70
90
110
130
150
170
190
210
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Índice de Precios Hedónicos para Departamentos
Oriente Centro-Norte Sur-Poniente Sur-Oriente
Oferta y demanda de casas por tramo de precioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
L O M I S M O P U E D E S E R O B S E RVA D O E N E L M E R C A D O D E C A S A S
En 2018, el 63% de la oferta supera las 3000 UF, mientras que el 59% de lo comercializado esta sobre
este umbral
Fuente: CChC
Índice de Precios Reales para Departamentos por zona geográficaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
PA R A L A S C A S A S , E L S E C TO R O R I E N T E N U E VA M E N T E M U E S T R A U N C R E C I M I E N TO S I G N I F I C AT I V O D E L O S
P R E C I O S …
Mientras que el comportamiento ha sido similar en el resto de Santiago
Fuente: CChC en base a estadísticas propias
50
70
90
110
130
150
170
190
210
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Índice de Precios Hedónicos para Casas
Oriente Centro-Norte Sur-Poniente Sur-Oriente
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
60
80
100
120
140
160
180
200
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Precios de vivienda y suelo
Suelo UF/M2 de oferta Trivelli IRPV Base 2004 (Eje derecho)
A LTO P R E C I O D E L S U E L O H A S I D O U N FA C TO R C L AV E PA R A E X P L I C A R L A S A L Z A S D E P R E C I O D E S D E 2 0 11 …
Tendencia creciente más pronunciada si solo se consideran terrenos de menos de media hectárea
Fuente: CChC
Gran SantiagoEl precio del suelo se
ha duplicado en los
últimos 10 años
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Y D O N D E C O M U N A S P E R I - C É N T R I C A S A C U M U L A N L A S M AY O R E S A L Z A S D E L O S Ú LT I M O S 1 0 A Ñ O S
Recoleta, Quinta Normal, San Miguel, La Reina y Ñuñoa concentran alzas de precio
de suelo sobre el 150% en la última década
-50%
0%
50%
100%
150%
200%
250% Variación Precio de Suelo en los últimos 10 años
Fuente: CChC
6 3 % D E L A S U N I D A D E S D E D E PA R TA M E N TO S A P R O B A D A S
E N L A C I U D A D D E S A N T I A G O
E N T R E 2 0 1 0 Y 2 0 1 7 ,
S E L O C A L I Z A N E N TO R N O A 1 K M D E U N A E S TA C I Ó N .
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
Relación precios de vivienda entorno a estaciones de metroFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
P O R O T R O L A D O , L A L L E G A D A D E L M E T R O N O R E P R E S E N TA U N I M PA C TO E N E L P R E C I O D E V I V I E N D A I G U A L E N TO D A S
L A S C O M U N A S ( 1 0 a ñ o s )
Fuente: CChC
-4
-2
0
2
4
6
8
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
A L VA L O R I Z A R E L P R E C I O D E L S U E L O Y C O M PA R A R L O C O N L O S VA L O R E S D E M E R C A D O , S E V E Q U E E L P R E C I O D E L
S U E L O C O R R E S P O N D E A 4 6 % D E L VA L O R D E M E R C A D O D E
L A S V I V I E N D A S
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Resto Valor Terreno
MATENIENDOSE ESTABLE EN LOS ULTIMOS 5 AÑOS
Fuente: Banco Central de Chile
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
A U N Q U E E X I S T E N D I F E R E N T E S T E N D E N C I A S PA R A E L M E R C A D O D E C A S A S Y D E PA R TA M E N TO S …
24% VALOR DEL
TERRRENO EN DEPARTAMENTOS
57% VALOR DEL
TERRRENO EN CASAS
CAE 3 P.P. EN LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS
CRECE 7 P.P. EN LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS
Fuente: Banco Central de Chile
Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Correlación = 0,92 (p=0,001)
E N E F E C T O , S E O B S E R VA U N A A LTA C O R R E L A C I Ó N E N T R E
C A N T I D A D D E S U P E R F I C I E P O S T E R G A D A Y P R E C I O S D E S U E L O …
Fuente: CChC
E S T I M A M O S Q U E L A V A R I A C I Ó N
E N E L P R E C I O D E L S U E L O ,
E X P L I C A E L 3 4 % D E L A
V A R I A C I Ó N E N E L P R E C I O D E
L A V I V I E N D A .
E N C A S A S E S T A V A R I A C I Ó N
E X P L I C A E L 4 1 % , M I E N T R A S Q U E
P A R A D E P A R T A M E N T O S E S 3 2 %
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Índices de costo de edificaciónFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
A D E M Á S , S E E S T I M A Q U E L O S A U M E N T O S D E C O S T O S D E
E D I F I C A C I Ó N H A N I M PA C TA D O E N T R E 2 5 % A 3 0 % E N E L A U M E N T O
D E P R E C I O S . . .
E L I T E M S A L A R I O S E S E L Q U E M Á S H A A U M E N T A D O E N L O S Ú L T I M O S A Ñ O S ( 2 8 5 % ) . .
80
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
Componentes de Costos de Edificación
Índice de Costo de Edificación (ICE) Base 2004 ICE Salarios ICE Materiales ICE Miscelaneos
Unidades afectas a IVAFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
P O R O T R O L A D O , S E E S T I M A Q U E E L I VA A L A V I V I E N D A , Y
O T R A S R E G U L A C I O N E S , H A N I M P U L S A D O A L A L Z A E L P R E C I O
E N T R E U N 8 % A U N 1 3 % . . .
Unidades afectas a IVAFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
E N R E S U M E N , E L A L Z A O B S E R VA D A E N E L P R E C I O D E L A
V I V I E N D A E S E X P L I C A D A E N ~ 7 0 % E N S U S F U N D A M E N T O S .
L A S VA R I A B L E S M Á S R E L E VA N T E S S O N S U E L O Y C O S T O S D E
E D I F I C A C I Ó N …
~ 11% IVA y otras regulaciones
~27% aumento de costos de edificación~35% variación precio de suelo
Variación en
el precio de la
vivienda
~ 27% atribuible a otras causas
Relación entre precios de vivienda nueva y precios de arriendoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
E L E N C A R E C I M I E N TO D E L A V I V I E N D A R E L AT I V O A L I N G R E S O H A I M P U L S A D O E L M E R C A D O D E A R R I E N D O …
La razón precio de vivienda relativo al precio de arriendo promedio ha crecido cerca de dos puntos en la
última década
Fuente: CChC en base a estadísticas propias, INE y Goplaceit
19,9
19
,3
18
,7
17
,4
15
,1
14,7
14
,8
14
,9
15
,3
15
,7
16
,3
17,0
16
,2
16
,5
16,9
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
Precios de vivienda en relación a arriendos (Gran Santiago)
Precio de vivienda relativo a arriendo (Eje izquierdo) Precio de venta promedio UF/M2 (Eje izquierdo) Arriendo promedio UF/M2 (Eje derecho)
¿ S O M O S TO D AV Í A U N PA Í S D E P R O P I E TA R I O S ? …
En particular, para la Región Metropolitana este porcentaje alcanzó el mínimo de 55%, mientras
que para el resto del país, cayó bajo el 60% por primera vez en 40 años.
Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE
Fuente: CChC en base a CASEN
58,80%
55,20%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
50,00%
55,00%
60,00%
65,00%
70,00%
75,00%
2000 2003 2006 2009 2011 2013 2015 2017
Porcentaje de hogares Propietarios
Total País Urbano RM
E N E L G R A N S A N T I A G O , 1 D E C A D A 4 H O G A R E S A R R I E N D A …
Y 56% DE LAS FAMILIAS NO PUEDEN OPTAR AL MERCADO PRIVADO
Es cada vez más necesario introducir mejoras al subsidio de arriendo para sectores vulnerables
y medios, junto con generar mecanismos e incentivos a la oferta de arriendo
Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE
Fuente: CChC en base a Censos 2012 y 2017
46%
18% 16%20%
43%
18%14%
25%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Propia Pagada Propia Pagandose Otros tipos Arrendada
Tenencia de Viviendas
2012 2017
Presencia de Inversionistas en el Mercado InmobiliarioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
14%15%
16%
21%
17% 16% 16%19%
6% 9%12%
12%6% 4%
6%4%
29% 29%
35%36%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Evolución de la presencia de inversionistas en la compra de vivienda
Total inversionistas Inv. pequeño Inv. mediano Inv. grande
E S T O H A I M P U L S A D O A U N A M AY O R P R E S E N C I A D E
I N V E R S I O N I S TA S E N L A C O M P R A D E V I V I E N D A S …
Fuente: CChC
J U N T O C O N L A
D I V E R S I F I C A C I Ó N D E
P R O Y E C T O S , C O M O
E D I F I C I O S E X C L U S I V O S D E
R E N TA E N B U E N O S L U G A R E S
D E L A C I U D A D …
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC
E L C R E C I M I E N TO D E L O S P R E C I O S H A E X C L U Í D O D E L M E R C A D O P R I VA D O A M U C H O S …
Si bien la política habitacional ha sido exitosa, el déficit habitacional para familias de menos
recursos no ha cedido en los últimos años
Crece demanda por la Ciudad
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
1982 1996 1998 2000 2003 2006 2009 2011 2013 2015 2017
Evolución del Déficit Habitacional Cuantitativo
HACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE
Fuente: CChC en base a estadísticas propias
S I N E M B A R G O , L O S Q U I N T I L E S M Á S V U L N E R A B L E S T I E N E N Q U E G A S TA R A M P L I O S P O R C E N TA J E S D E S U I N G R E S O
Mientras el I quintil tiene que invertir cerca del 45% en arriendo, para el II quintil, alcanza el 30%.
Además el 60% de los hogares gasta más de lo que gana
Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE
Fuente: CChC e INE
44,90%
29,80%24,70% 21,40%
14,80%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
I II III IV V
Ingreso y porcentaje de ingreso imputado a gasto en arriendo
Ingreso % de ingresos imputado a arriendo
S I E N D O S U O P C I Ó N A C C E D E R A V I V I E N D A S C O N S U B S I D I O D E L E S TA D O …
Donde el 78% de ellas se localizan en barrios críticos
Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE
Fuente: CChC
DS 116 y DS 49 DS 19
Nuevas Tendencias: Arriendos al alzaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Fuente: CChC en base a INE
Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliarioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Dado el contexto analizado, ¿Es anormal el alza de precios observada ?
• Alza de precios observada está basada en más de
dos tercios en sus fundamentos.
• Por otro lado, los precios relativos al ingreso no
muestran una evolución similar a otros países
que han experimentado problemas importantes
en sus mercados inmobiliarios.
Índice de precios relativo al ingreso, países OCDE
Fuente: CChC
Índices de concentración del mercado inmobiliarioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
L A I N D U S T R I A , P O R S U PA R T E , M A N T I E N E B A J O S N I V E L E S D E C O N C E N T R A C I Ó N E N D I S T I N D O S I N D I C A D O R E S …
Fuente: CChC
FACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
¿Qué podemos decir del aumento de la deuda hipotecaria en los últimos
años?
• Si bien las colocaciones de vivienda están en
récord históricos, coherente con la disminución de
la pobreza, destaca el comportamiento prudencial
de las entidades bancarias, las cuales han
restringido la aprobación de créditos al mismo
tiempo que han limitado el porcentaje del valor de
la vivienda financiado a través de crédito. 75,8
81,9
85,7 85,784,4
78,1
73,4
80,582,5 81,4 81,3 80,6
78,1 77,3
50
60
70
80
90
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Razón deuda-garantía (%)
Fuente: Banco Central.
7,4 8,5 9,6 11
,0 13,2
14,8
15,5
16,4
17,5
18,6 21
,0 23,6 26
,3 28,4
29,0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
20
40
60
80
100
120
140
160
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
201
8
Deuda hipotecaria en relación a PIB (Chile)
Deuda hipotecaria relativa a PIB (Eje derecho)
Colocaciones de vivienda, billones $ (Eje izquierdo)
PIB, billones $ (Eje izquierdo)
2018 con información a marzo.Fuente: Banco Central
Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliario
Fuente: CChC
FACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
¿Cómo se ha mantenido la banca a la hora de aprobar nuevos créditos
hipotecarios?
• Los estándares de aprobación se han ubicado en
zona negativa desde 2012, principalmente debido
a mayores riesgos y aspectos normativos, lo cual
es síntoma de prudencia por parte de los bancos.
• Análogamente, la demanda de nuevos créditos no
ha tenido grandes sobresaltos desde 2013. Factores que explican cambios en estándares de aprobación de
créditos hipotecarios
Estándares de aprobación de créditos hipotecarios para la vivienda
Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliario
Fuente: CChC
Estándares de aprobación de créditos hipotecariosFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
E S A S Í Q U E L A D E M A N D A A S I D O S O S T E N I D A E N PA R T E P O R
E L A U M E N T O D E L A C A PA C I D A D D E D E U D A D E L A S F A M I L I A S
( E N T R E 1 5 % A 2 0 % )
P R O D U C T O D E L A S B A J A S T A S A S Y A U M E N T O E N A Ñ O S D E C R É D I T O …
0
1
2
3
4
5
6
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Costo de financiamiento para la vivienda
Tasa de interés promedio de créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Tasa de política monetaria (TPM) Promedio desde 2002 Estimación TPM
Fuente: CChC en base a Banco Central
Si bien, aumentos en precio de la vivienda son coherentes con las mayores presiones de
demanda, existen factores relevantes que están provocando una aceleración en dinámica de
precios, la cual se ha desacoplado del crecimiento económico:
• El crecimiento observado de precios del suelo permite explicar entre 30% a 40% la variabilidad de precios de
vivienda de los últimos años.
• Por su parte, evolución de costos de construcción, más nuevos impuestos (IVA, LCP) explican entre 30% a
45% de la variabilidad de precios de vivienda observada.
En particular, un precio de suelo cada vez más elevado, junto a aumentos de normativas que
restringen densidades, alturas y constructibilidades, contribuyen a mayor escasez de suelo
normado para densificación en altura.
ConclusionesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
No se observan, por otro lado, riesgos elevados en las condiciones actuales:
Tenemos precios coincidentes a sus fundamentos, un crecimiento controlado del crédito junto a
reducciones acordes a riesgos de los de estándares de aprobación de créditos.
El crecimiento de precios observado no es un fenómeno particular: Todas las grandes ciudades en el
mundo lo experimentan, en la medida que el suelo densificable se va haciendo más escaso.
Ante esto, la Planificación Urbana es fundamental, para asegurar oferta suficiente de suelo
normado, en especial para densificación, acorde a las demandas actuales.
• Debemos densificar nuestros corredores de transporte, perfeccionar la política de subsidios de arriendo para
familias de ingresos bajos y medios, junto con incentivar oferta de arriendo en mejores zonas de la ciudad.
ConclusionesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA