Fibra MTY HR AA Fideicomiso F/2157 HR1 para Fibra MTY y su … · 2020. 9. 17. · El portafolio está conformado por 35 propiedades industriales, 18 propiedades de oficinas y 6 propiedades

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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

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Fibra MTY Fideicomiso F/2157

HR AA HR1

Corporativos 17 de septiembre de 2020

Calificación Fibra MTY LP HR AA Fibra MTY CP HR1 FMTY 20D HR AA Perspectiva Estable

Contactos Luis Miranda, CFA Director Ejecutivo S. de Deuda Corporativa / ABS [email protected] Vanessa Isea Analista Sr. de Corporativos [email protected] José Luis Cano Director Ejecutivo / Corporativos ABS [email protected]

HR Ratings asignó la calificación de HR AA con Perspectiva Estable para Fibra MTY y su emisión FMTY 20D. Asimismo, asignó la calificación de HR1 para Fibra MTY

Las calificaciones se basan en la tendencia creciente observada en la generación de Ingresos Netos Operativos (NOI) y EBITDA, lo que se debe principalmente a las características del portafolio de propiedades el cual ha mostrado resiliencia ante la crisis económica vivida en el país por la pandemia COVID-19, debido a su composición, en términos de SBA, primordialmente de uso industrial con un 74.1% del total del portafolio, 23.1% de oficinas y 2.8% comercial. Desde el 2015 hasta el 2019, se observa un crecimiento anual promedio de los ingresos de 36.2%, un factor de ocupación de 96.4% al 2T20 y un adecuado control de gastos, lo que ha resultado en un crecimiento anual promedio tanto del NOI como del EBITDA de 37.6% y 40.3%, respectivamente (2015-2019). Adicionalmente se consideró la estructura de deuda a largo plazo, el plan de refinanciamiento y las líneas de crédito disponibles, con lo cual no existen presiones de pago de amortizaciones de capital hasta marzo de 2023. Al 2T20, el Fideicomiso cuenta con niveles sanos de DSCR y apalancamiento de 3.7x y 31.5% (vs. 2.2x 36.0% al 2T19).

Desempeño Histórico

Evolución y desempeño del Portafolio. Al 2T20, el portafolio de inversión está

conformado por 59 propiedades con un crecimiento anual promedio en términos de SBA de 33.5% (2015-2019) con un valor de P$14,973m (vs. 55 y P$13,207m al 2T19, respectivamente). El sector comercial representa solo el 2.5% del portafolio en base a los ingresos por lo que la cobranza se vio moderadamente impactada por la pandemia.

Robusta generación de Ingresos Netos Operativos (NOI) y EBITDA. Tanto el NOI como el EBITDA se vieron favorecidos por el tipo de cambio, por la devaluación del peso frente al dólar estadounidense, con un 74.4% de los ingresos generados en USD, y por un mayor crecimiento del segmento industrial en el portafolio debido a que la mayoría de los gastos y costos operativos en este sector son cubiertos por los inquilinos, con un margen NOI de 90.6% en UDM al 2T20 (vs. 89.4% al 2T19).

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Niveles de Endeudamiento. Al 2T20, la deuda neta del Fideicomiso cayó 44.7% versus el año anterior, principalmente por la colocación de capital llevada a cabo a finales de octubre de 2019 por P$ 3,900 millones, del cual se mantiene una parte considerable en caja debido a la suspensión temporal de las adquisiciones ante la pandemia del COVID-19. Por lo anterior, en los UDM el DSCR es de 3.7x, los años de pago de deuda neta a FLE de 2.5 años y el LTV de 31.5% (vs. 2.2x, 6.7 años y 36.0% al 2T19, respectivamente), con un LTV objetivo establecido de 35.0%.

Expectativas para Periodos Futuros

Sólidos resultados operativos. HR Ratings contempló un crecimiento anual promedio de 12.4% en ingresos totales, resultado de un crecimiento sostenido del factor de ocupación debido a los esfuerzos de comercialización del Fideicomiso y del SBA por las adquisiciones futuras para alcanzar niveles de 97.9% (vs. 96.6% en 2019), y del SBA de 1,753,120m2 (vs. 96.6% y 699,928m2 en 2019, respectivamente).

Perfil de Deuda y Apalancamiento (LTV). Se espera que LTV se mantenga en niveles por debajo de 30.0% y aun ante el plan de expansión del portafolio (duplicando el área rentable en 2023) y un DSCR de 3.1x y 4.9 años de pago (2019-2023) gracias al refinanciamiento con la emisión FMTY 20D cuyo perfil de vencimiento es de 7 años.

Factores adicionales considerados

Administración y asesoría interna y consejeros independientes. El Fideicomiso

mantiene un 75.0% de miembros independientes en el comité técnico, no existiendo un grupo de control, mitigando posibles conflictos de interés.

Posición Cambiaria y Coberturas. Al 2T20, el 100% de la deuda total está en USD, con un 85.6% a tasa fija. Es importante mencionar que el Fideicomiso mantiene una cobertura natural debido a que el 74.4% de las rentas es en USD.

Factores que podrían subir la calificación

Mayor generación de FLE. Lo anterior aunado a que se materialice y se mantenga un

DSCR superior a 2 veces de manera sostenida y del resto de las métricas, resultaría en menor riesgo de incumplimiento de pago de las obligaciones financieras.

Crecimiento vía emisión de CBFIs. De acuerdo con los planes de crecimiento de

FIBRA MTY, la intención de realizar emisiones de capital en los próximos periodos lograría una mejora en la estructura de financiamiento.

Factores que podrían bajar la calificación

Deterioro de las Métricas Operativas. Un factor de ocupación inferior al 90.0% podría disminuir los ingresos, sumado a mayor proporción del segmento de oficinas podría deteriorar el NOI con márgenes inferiores al 80% de manera sostenida, estos resultados impactarían negativamente la calificación crediticia.

Mayor financiamiento a través de deuda. Lo anterior podría mostrar un deterioro en la métrica de DSCR menor a 1.7x veces, en promedio para los años proyectados, generando mayor presión de pago en los periodos de amortización y de igual forma impulsaría a superar los niveles de LTV por encima del 40.0%, lo que podría generar un deterioro en la calificación otorgada.

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Descripción del Emisor El Fideicomiso F/2157 (Fibra MTY, FMTY y/o el Fideicomiso) se constituyó el 25 de julio de 2014 como un fideicomiso de inversión en bienes raíces, en un acuerdo celebrado entre Fibra MTY, S.A.P.I. de C.V. (y/o el Fideicomitente), Banco INVEX, S.A., Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo Financiero (Banco Invex y/o el Fiduciario), y Monex Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero (Monex CB y/o el Representante Común). Fibra MTY es un fideicomiso de bienes raíces que tiene como objetivo proporcionar un retorno a los inversionistas a través de una estrategia basada en la adquisición, administración, desarrollo y operación de inmuebles corporativos en la República Mexicana, con un componente preponderante de oficinas. Al cierre del 2T20, el Fideicomiso cuenta con un portafolio de 59 propiedades con un área bruta rentable (ABR) de 708,520m2 dividido en tres diferentes sectores: oficinas, industrial y comercial.

Historia Fibra MTY se constituyó el 25 de julio de 2014, sin embargo, no realizó operaciones sino hasta el 11 de diciembre de 2014, cuando completó su portafolio inicial con nueve propiedades (7 de oficinas y 2 de uso industrial) con un ABR de 132,698m2, ubicadas en Monterrey, con excepción del edificio Cuadrante, localizado en Ciudad Juárez. El principal aportador de propiedades fue Desarrollos Delta, quienes en 1974 iniciaron bajo el nombre de Gemini, S.A., y desde entonces se dedican a la adquisición, administración, desarrollo, inversión y administración de proyectos inmobiliarios. En diciembre 2014, Fibra MTY realizó la oferta pública inicial de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) con clave de pizarra FMTY 14 por un total de 146 millones de CBFIs con un precio de colocación de P$12 por certificado, en donde obtuvieron una cantidad de P$2,012m tomando en cuenta la sobreasignación y una vez restados los gastos de colocación. Adicionalmente el Fideicomiso ha realizado 4 levantamientos de capital incluyendo la colocación de P$3,900m al 4T19, equivalente a 324,810,047 CBFIs a un precio de P$12 por certificado. Esta oferta pública es la segunda que se realiza al amparo de su programa de colocación de CBFIs y de certificados bursátiles fiduciarios de largo plazo, hasta por un monto de P$10.000m.

Estructura Corporativa La estructura corporativa está formada por los fideicomitentes cedentes iniciales, y fideicomitentes adherentes quienes aportaron propiedades al Fideicomiso. La administración es completamente interna, y lo lleva a cabo la subsidiaria Administrador Fibra MTY, S.C. (el Administrador), de quien es propietaria en 99.9% Fibra MTY. El Administrador se encarga de llevar a cabo la operación con ayuda de property managers, en donde se establecen ciertos indicadores para lograr mayor eficiencia en cuanto a dichos administradores. Adicionalmente, el Fideicomiso F/2157 cuenta con el Comité Técnico, de Auditoría, de Prácticas, Inversiones, Nominaciones y Endeudamiento, con el propósito de fortalecer la toma de decisiones.

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Gobierno Corporativo Fibra MTY mantiene una estructura donde su tenedora es el mismo Fideicomiso Emisor y no existen comisiones para administradores externos. El administrador tiene un presupuesto de gastos aprobados por el Comité Técnico; de esta manera, el beneficio de las economías de escala resulta en mayor beneficio para los inversionistas y tenedores. El administrador se encuentra a cargo del Director General, Director de Administración y Finanzas, Director de Operaciones y Adquisiciones, Director de Tesorería, Director de Contraloría, Director Jurídico, Director de Operaciones y el Director de Adquisiciones, que en promedio juntan más de 19 años de experiencia.

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De acuerdo con el Fideicomiso, el Comité Técnico de Fibra MTY podrá integrarse hasta por 21 miembros, de los cuales deberán ser independientes al menos el 45.0%. Los miembros podrán ejercer su cargo por un año, con la opción de ser renovados por la Asamblea de Tenedores. Actualmente, el Comité Técnico está compuesto por ocho miembros, de los cuales seis son independientes, representando el 75.0% del total de miembros del Comité. Cabe mencionar que se planea continuar con una proporción de un mínimo de 70.0% para los miembros independientes, así como la integración de participación femenina. Asimismo, el Comité Técnico tiene la capacidad de remover al personal del administrador sin recibir ningún tipo de penalización.

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Adicionalmente, Fibra MTY cuenta con cinco comités que tienen como función el fortalecimiento de la operación, así como la toma de decisiones: Auditoría, Prácticas, Inversiones, Nominaciones y Endeudamiento.

Comité de Auditoría Dentro de sus funciones principales, el Comité de Auditoría deberá aprobar la designación o remoción del Auditor Externo, investigar e informar sobre violaciones de políticas y controles internos, además de reunirse con el Administrador y solicitar información cuando se considere necesario. Actualmente, el Comité está conformado por tres miembros independientes, los cuales fueron nombrados por el Comité Técnico.

Comité de Prácticas Corporativas El Comité de Prácticas Corporativas se encarga de evaluar y opinar sobre las operaciones con partes relacionadas, revisar el presupuesto anual de gastos y recomendar la aprobación de este, además de evaluar el plan de incentivos y hacer recomendaciones sobre éste. A la fecha, está compuesto por tres miembros independientes.

Comité de Inversiones Tiene como principales objetivos realizar recomendaciones sobre cualquier gasto significativo en asesores externos, sobre los términos y condiciones generales de acuerdos de inversión y desinversión. De manera adicional, y en conjunto con el Comité de Prácticas, deberá realizar sugerencias sobre operaciones de inversión y desinversión con partes relacionadas. Está conformado por dos miembros patrimoniales y cinco miembros independientes.

Comité de Nominaciones Se encarga de proponer a la Asamblea de Tenedores una lista de miembros independientes del Comité Técnico. De manera adjunta, deberá evaluar el desempeño del Administrador y el de sus funcionarios para después recomendar al Comité Técnico

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la renovación o sustitución de éstos. Actualmente, está conformado por el presidente del Comité Técnico y dos miembros independientes.

Comité de Endeudamiento Vigila que se establezcan los mecanismos y controles necesarios para el cumplimiento de las disposiciones aplicables por la ley en términos de endeudamiento, debiendo informar al Comité Técnico sobre cualquier incumplimiento. Está compuesto por tres miembros independientes.

Eventos Relevantes

Nueva Política de Distribución de Dividendos En abril de 2020, Fibra MTY anunció que a partir del 1 de enero de 2020 la frecuencia de las distribuciones de efectivo realizadas a los tenedores de los CBFIs será mensual. Como consecuencia de los cambios generados en la economía por el COVID-19, el Comité Técnico aprobó la modificación de la guía de distribución 2020, para quedar en un rango de P$1.0300 - P$1.0500 y P$1.0501 - P$1.0700 por CBFI, considerando un tipo de cambio entre P$21.5 - 22.5 y P$22.51 - 23.50, respectivamente.

Suspensión de adquisición del inmueble “La Perla” El 1 de abril de 2020 Fibra MTY anunció que ha decidido suspender por tiempo indefinido el proceso de adquisición del inmueble “La Perla”, correspondiente a un complejo de oficinas del desarrollo urbano conocido como “Distrito La Perla”, localizado en el área metropolitana de Guadalajara, Jalisco, mismo proyecto que fue previamente anunciado por la Fibra el pasado 6 de febrero de 2020. La decisión atiende primordialmente a que algunas de las condiciones que debe reunir el inmueble para poder ser adquirido por el Fideicomiso quedaron pendientes de ser satisfechas en los tiempos acordados, en parte, debido a las actuales condiciones del mercado y del entorno. Una vez que el entorno y las condiciones de mercado sean adecuados, y en caso de ser conveniente conforme a los intereses de ambas partes, Fibra MTY retomará las negociaciones con la parte vendedora.

Portafolio de Inmuebles Fibra Monterrey cuenta con un portafolio de 59 propiedades de tipo industrial, comercial y de oficinas corporativas y operativas, localizadas en 9 estados de México con una SBA total de 708,520m2 al 2T20. Desde el 2015 hasta el 4T19, el crecimiento anual promedio del portafolio es de 33.5% en términos de la SBA y de 36.2% en términos de ingresos. El portafolio está conformado por 35 propiedades industriales, 18 propiedades de oficinas y 6 propiedades comerciales. La distribución de la SBA del portafolio se divide en 74.1% en industrial, 23.1% en oficinas y 2.8% en comercial. A continuación, se muestra el resumen del portafolio en la figura 4:

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Evolución de Resultados

Portafolio de inmuebles Al 2T20, del portafolio aumentó a 59 inmuebles y una SBA total de 708,520m2 (vs. 54 propiedades y 661,175m2 al 2T19). Es importante mencionar que FMTY inició un proceso

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de reconversión del inmueble “Cuprum” al 3T19, con una SBA de 17,261m2, por lo que la misma se excluye para fines operativos. El motivo de la reconversión es alcanzar el mejor uso de la propiedad la cual estaba considerada como subutilizada. Adicionalmente, al 2T20 el Fideicomiso cuenta con una propiedad en proceso de desarrollo correspondiente al inmueble Fagor, del sector industrial, la cual está en proceso de expansión desde finales del 2019 por una SBA aproximada de 5,400 m2. El grado de avance de la obra es de 77.1% y se estima como fecha de culminación agosto 2020.

En los UDM, la SBA del portafolio de oficinas aumentó en 785m2 por la actualización de la SBA de Plaza Central y Fortaleza por 662 m2 y 122 m2, respectivamente, por un estudio BOMA (Building Owners and Managers Association). En el portafolio industrial se realizaron los siguientes cambios: i) la adquisición de un portafolio denominado “Garibaldi” conformado por 4 propiedades industriales que suman una SBA de 44,199m2, de las cuales 3 propiedades fueron adquiridas al 4T19 y la restante al 1T20, ii) se incluyen 19,623m2 por del inmueble Zinc, el cual se encontraba en construcción al 2T20, y iii) se excluyen 17,261m2 del inmueble “Cuprum”. Por su parte, la SBA del portafolio comercial no presentó modificaciones.

El portafolio de FMTY cuenta con un factor de ocupación de 96.4% (-0.5% vs. 96.9% al 2T19) presentando una disminución principalmente debido a la desocupación parcial del portafolio Huasteco del segmento industrial en los inmuebles Nippon y Zona Comercial. Al 2T20, el factor de ocupación fue de 98.9% en propiedades industriales, 88.1% en oficinas y 96.4% en propiedades comerciales. En términos de ingresos, el perfil de vencimientos de los contratos de arrendamientos se compone de un 90.7% a largo plazo y el restante 9.3% en el corto plazo. Además, se observa que durante el periodo proyectado ningún año concentra más del 17.6% de

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vencimientos. Al 2T20, el promedio ponderado de la vigencia remanente de los contratos es de 5.0 años aproximadamente proporcionando certidumbre de la generación de ingresos y la ocupación. Adicionalmente, al cierre de junio 2020, el Fideicomiso Fibra MTY cuenta con 115 arrendatarios, 60.9% ubicados en propiedades para uso de oficinas, 27.8% de uso industrial y 11.3% de uso comercial.

El valor total del portafolio de inmuebles al cierre de junio 2020 aumentó a P$14,973m (+13.4% vs de P$13.206m al 2T19) por varias razones: i) la adquisición del portafolio Garibaldi conformado por 4 propiedades, ii) el portafolio está valorado mayormente en dólares por lo que se benefició por la depreciación del peso mexicano frente al dólar. Sin embargo, las siguientes condiciones generadas por el COVID-19 contrarrestaron en menor medida la valoración del portafolio de inmuebles: i) disminución del valor de las rentas en el mercado, menor inflación esperada en periodos futuros, mayor tiempo de absorción de propiedades disponibles. Además, el inmueble Cuauhtémoc perdió P$115m del valor debido al anunció del proceso de liquidación del Banco Ahorro Famsa y la revocación de su licencia para operar. Este inquilino ocupa un espacio de 10,294m2 de SBA, lo cual representa el total del edificio, y con un contrato de arrendamiento vigente hasta agosto 2032. Al cierre de junio 2020, FMTY está en conversaciones con el liquidador para definir los términos de la desocupación y el programa de cobros a ejercer durante el proceso de liquidación.

Ingresos Totales

Durante el periodo observado los ingresos aumentaron a P$1,292m (+27.4% vs P$1,082m 2T19) principalmente debido al aumento del rubro de rentas. La composición de los ingresos es de 91.1% de rentas, 6.6% de mantenimientos y 2.3% en estacionamientos. En los UDM, las rentas aumentaron en P$1,178m (+20.1% vs. P$905m al 2T19) principalmente por el efecto favorable que representó la devaluación del peso frente al dólar de P$19.2 a P$23.4 El impacto por tipo de cambio se genera debido a que la composición de los ingresos por tipo de moneda es de 74.4% en USD y 25.6% en MXN (vs. 69.7% y 30.3% al 2T20, respectivamente).

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Los precios de renta promedio por m2 muestran una tendencia creciente hasta el 4T19 debido al ajuste de rentas en base a la inflación, el crecimiento de los segmentos y al incremento en precios dependiendo de las características de las propiedades y considerando la calidad de los servicios que ofrece el Fideicomiso.

En los UDM, se observa una disminución de los precios de renta por m2 de Fibra MTY de 8.5% en oficinas corporativas, 2.2% en oficinas comerciales y 16.2% en inmuebles comerciales derivada de la depreciación del peso frente al dólar y a las condiciones actuales del mercado. El tipo de cambio al 2T20 cerró en P$23.1 contra el dólar (vs. P$19.2 al 2T19). Sin embargo, el precio de renta promedio por m2 del sector industrial aumentó en 2.2%, principalmente por la renta escalonada del inmueble Garibaldi 4, la cual se actualizó al 2T20 a precios cercanos al promedio del portafolio. Adicionalmente, es importante mencionar que los precios de renta de oficinas en el mercado de bienes raíces se han visto presionados por la desaceleración económica generada por la contingencia sanitaria y la oferta de inmuebles. Al 2T20, en términos del tipo de inmueble, el uso industrial generó 50.2% de las rentas, las oficinas 47.3% y el comercial 2.5% restante.

Fibra MTY concentra 50.7% de la generación de los ingresos en los principales 10 arrendatarios (vs. 51.4% al 2T19), representando el principal el 20.3% de los ingresos totales (vs. 20.1% al 2T19). Entre los principales clientes se encuentran Whirpool, Crisa, CSL, Cemex, Oracle, Axtel, PWC, entre otros. FMTY cuenta con inquilinos de buena calidad con enfoque a relaciones de largo plazo. Se observa una sana diversificación de ingresos por giro económico del arrendatario, lo cual reduce la dependencia del Fideicomiso a un giro específico con 23.1% en duraderos de consumo y vestido, 17.7% en bienes de capital, 14.4% en automóviles y componentes, 10.8% en materiales, 10.4% en software y servicios, entre otros.

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Es importante mencionar que, durante el 2T20, considerando la situación económica actual generada por el COVID-19, el Fideicomiso realizó acuerdos extraordinarios con ciertos arrendatarios a través de depósitos en garantía mediante convenios modificatorios y cobranzas diferidas. Lo anterior con el objetivo de preservar la liquidez de ambas partes, garantizar el flujo generado de las rentas y la recuperación de los ingresos. La recuperación de los depósitos en garantía se acordó a plazos que oscilan entre los 6 y 24 meses.

NOI y EBITDA El NOI aumentó para alcanzar niveles de P$1,171m (+21.05% P$967m al 4T19) principalmente debido a que se favoreció por la fluctuación del tipo de cambio y por el incremento del portafolio industrial. La depreciación del precio frente al dólar beneficia la generación de NOI debido a que el 74.4% de los ingresos es generada en USD mientras que el grueso de los gastos operativos es pagado en MXN, aproximadamente el 90.0% y el 10.0% restante en USD. Adicionalmente, el efecto de la mayor concentración del portafolio en el sector industrial impactó positivamente el NOI por contar con contratos triple neto, en donde el arrendatario absorbe los gastos operativos. Por su parte, los gastos de operación aumentaron a P$120m (+5.2%% vs P$113m al 2T19) y los de administración a P$109m (+10.4% vs. P$98.3m al 2T19), estos últimos como consecuencia de incrementos en sueldos por inflación, refuerzo de áreas corporativos y gastos de tecnología.

Flujo Libre de Efectivo y Distribuciones de los Tenedores

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La generación de FLE aumentó a P$934m (+47.0% vs. P$635m al 2T19) como resultado de sólidos resultados operativos. El capital de trabajo se ha mostrado estable históricamente, con presiones leves en las cuentas por cobrar a clientes de P15m al 2T20 debido al retraso de pago de los arrendadores como consecuencia del COVID-19. Adicionalmente, las distribuciones obligatorias resultaron en P$0 (vs. P$199m al 2T19). Es importante mencionar que el FLE calculado por HR Ratings, considera el 95.0% del Resultado Fiscal Neto obligatorio, con la intención de mostrar de manera precisa el nivel de efectivo disponible para hacer frente al servicio de la deuda de cada periodo. Con base en la ley para las FIBRAs en México, Fibra MTY tiene la obligación de pagar por concepto de distribuciones a sus tenedores un mínimo de 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN) de forma anual. Derivado de los flujos generados por el Fideicomiso, el pago de distribuciones aumentó a P$852m (48.2% vs. P$575m al 2T19), las cuales son superiores a las distribuciones obligatorias.

Tomando en consideración la incertidumbre en el panorama económico y al potencial de insolvencia que presentan algunos inquilinos, Fibra MTY creó una Reserva de Cobranza de P$11m al 2T20 para cubrir posibles deterioros o diferimientos de cartera.

Perfil de Deuda y Herramientas de Fondeo

Al 2T20, la deuda total de FMTY aumentó a P$5,879m (+15.4% vs. P$5,096m al 2T19) por la depreciación del peso frente al dólar ya que el 100% de la deuda está denominada en USD. Por su parte, la deuda neta disminuyó a P$2,368m (-44.7% vs. P$4,284m al 2T19) debido a los altos niveles de caja que mantiene el Fideicomiso por la suspensión temporal de las adquisiciones ante la pandemia del COVID-19. Dado a que el 74.4% de los ingresos son generados en USD, el FMTY cuenta con una cobertura natural a las fluctuaciones cambiarias. Al 2T20, la composición de la deuda es de 85.6% a tasa fija y el 14.4% restante a tasa variable, por lo que existe exposición a riesgo de tasa de interés. Adicionalmente, Fibra MTY cuenta con líneas de crédito revolventes disponibles por P$1,040m y US$16m.

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Durante el 2T20, el Fideicomiso refinanció el único crédito quirografario que tenía por USD$35m con HSBC mediante la disposición del crédito sindicado HSBC por el mismo monto, por lo que extendió el vencimiento de marzo 2022 hasta diciembre del 2024. Por lo anterior, el 100% de la deuda es garantizada. El fideicomiso planea llevar a cabo el refinanciamiento del primer y segundo tramo del Crédito Sindicado CitiBanamex, de tipo garantizado, con fecha de vencimiento original junio 2022 y diciembre 2023 por un monto de P$2,124m con los recursos a ser obtenidos de la emisión de los Certificados Bursátiles por la cantidad de US$100m, a tasa fija con vencimiento a siete años al amparo del programa de deuda con carácter revolvente. Por lo anterior, la estructura de deuda del Fideicomiso es de largo plazo, con el próximo pago de principal en marzo 2023 por un monto de P$42m.

Considerando la generación de FLE y la estructura de deuda del Fideicomiso, al cierre de junio se alcanzó un DSCR de 3.7x (vs. 2.2x al 2T19), un DSCR con caja inicial de 6.8x (vs. 8.1x al 2T19) y años de pago de la deuda neta con respecto al FLE de 2.5 años (vs. 6.7 años al 2T19).

Fibra MTY mantiene coberturas para mitigar el riesgo por movimientos en la tasa de interés LIBOR debido a que el 100% de la deuda está denominada en USD y el 74.4% de los ingresos se generan en esa moneda. Las coberturas de la tasa de interés representan el 86.6% mientras que el restante el 14.4% está expuesto a tasa de interés variable.

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Análisis de Escenarios El análisis de riesgos realizado por HR Ratings sobre las principales métricas financieras, tiene como propósito determinar la capacidad de pago de Fibra Shop contemplando dos escenarios: base y estrés. Estos escenarios tienen como base los planes de negocios y estrategias comerciales de la Empresa, así como la expectativa de HR Ratings para la industria. A continuación, se muestra una tabla comparativa de los principales resultados y supuestos considerados en las proyecciones en ambos escenarios que abarcan a partir del 3T20 hasta el 4T26.

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Ingresos Totales y Propiedades de Inversión

En el escenario base esperamos que los ingresos continúen con la tendencia histórica, mostrando un crecimiento constante durante el periodo proyectado con una tasa de crecimiento anual promedio de 12.4% para el periodo de 2019 a 2026, alcanzando ingresos de P$2,755 para 2026 (vs. P$1,212m en 2019). En términos de renta promedio mensual por m2, se espera una disminución en el precio de renta de oficinas corporativas y de las propiedades comerciales para el 2020, mostrando una recuperación paulatina durante el periodo proyectado, considerando las condiciones de sobre oferta del mercado y debilitamiento económico consecuencia del COVID-19. En cuanto al factor de ocupación, se espera una recuperación del factor de ocupación del portafolio hasta alcanzar niveles de 97.9% al 4T26 debido la estabilización del portafolio de oficinas y al fortalecimiento del segmento industrial gracias a los esfuerzos de comercialización del fideicomiso.

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En términos de SBA, se espera que permanezca sin modificaciones durante el resto del 2020 considerando la suspensión de adquisiciones y proyectos de desarrollo como medida de respuesta a la pandemia del COVID-19. Sin embargo, se contempla que el Fideicomiso continúe con la estrategia de adquisiciones y de crecimiento del portafolio a partir del 2021 en la medida en la que se estabilice la economía y el mercado de bienes raíces, las cuales además dependerán de las oportunidades de inversión y necesidades tanto del mercado como de clientes potenciales. Se proyecta un crecimiento anual promedio de la SBA durante el periodo proyectado de 13.8%, para alcanzar 1,735,120m2 donde el mayor crecimiento corresponde al segmento industrial, seguido por el segmento de oficinas con SBA estimados para el 2026 de 1,495,867m2 y 219,904m2 (vs. 516,797m2 y 163,782m2), respectivamente. Adicionalmente, se estima que en promedio el 73% de los ingresos sea generado en USD y el 27% en MXN, aproximadamente.

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En el escenario de estrés se espera un incremento promedio de los ingresos 5.2% menor al escenario base debido al supuesto de un entorno económico con condiciones adversas, las cuales resultarían en menores resultados operativos. Se consideraron los supuestos de menor precio de renta promedio por m2 debido a presiones del mercado y un ajuste de la renta con menor inflación esperada, un deterioro en el factor de ocupación de los inmuebles con niveles de 88.7% al 4T26, principalmente en los segmentos de oficinas y comercial debido a que consideramos serían los más afectados de prolongarse la pandemia COVID-19 y mayor tiempo de absorción de las propiedades vacantes. Lo anterior debido a que la ocupación de las oficinas depende de la situación de empleo de la economía y de la contingencia sanitaria, mientras que el comercial se ve afectado por la desaceleración del consumo. Además, consideramos que la reanudación de las adquisiciones de propiedades será previa al del escenario base.

NOI, EBITDA y Márgenes Operativos

En el escenario base esperamos que la generación de NOI continúe una tendencia estable y positiva con un crecimiento anual promedio de 12.2% para el periodo de 2019 a 2026. Sin embargo, debido a menores fluctuaciones del tipo de cambio y considerando una mayor participación del segmento de oficinas se estima un margen NOI promedio de 88.8% para los años proyectados (90.2% al 4T19). Se espera que el Fideicomiso continúe implementando estrategias que le permiten mantener la eficiencia operativa con margen EBITDA promedio de 80.7% para el mismo periodo (vs. 81.7%% al 4T19).

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En un escenario con condiciones adversas, se estiman incrementos en los gastos operativos mayores en proporción a la generación de ingresos. Por lo tanto, la absorción de los gastos no sería tan eficiente como en el escenario base resultando en márgenes NOI y EBITDA promedio de 80.5%% y 71.0%%.

Flujo Libre de Efectivo y Niveles de Endeudamiento Se proyecta una generación de FLE de la generación de FLE P$442m en 2020, P$789m en 2021 y P$985m en 2022 (vs. P$565m en 2019), con crecimiento anual promedio de 13.9% durante el periodo proyectado. Se espera una tendencia de crecimiento de la generación del FLE como consecuencia de sólidos resultados operativos y una adecuada recuperación del IVA derivado de las adquisiciones futuras y nuevos desarrollos.

En el escenario base se esperan niveles de deuda estables durante el periodo proyectado, con niveles de deuda total estimada de P$5,524m en 2020, P$5,049m en 2021 y P$5,903m en 2023 y una deuda neta de P$1,951m en 2020, P$4,082m en 2021 y P$5,269m. El bajo nivel de deuda neta en el 2020 corresponde a niveles de caja extraordinarios debido a que los fondos generados en la última emisión de capital en octubre 2019 por un monto de P$3,900m, de los cuales una proporción importante se mantiene en caja por la suspensión de la adquisición del inmueble “La Perla”. Adicionalmente, se esperan niveles adecuados de apalancamiento con una tendencia a la baja, con una proporción de deuda a total de activos (LTV por sus siglas en inglés por debajo de 30% durante el periodo proyectado (2020-2026) debido a un mayor crecimiento de propiedades con niveles estables de endeudamiento y aumento de las propiedades de inversión durante el periodo proyectado. Actualmente las adquisiciones de propiedades están suspendidas como medida de respuesta a la incertidumbre

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económica generada por la crisis sanitaria. Sin embargo, se espera que el Fideicomiso retome la inversión en propiedades a partir del 2021 y continúe con la estrategia de crecimiento aprovechando oportunidades de inversión según las necesidades del mercado y de los clientes. Por lo anterior, los años de pago de deuda neta a FLE mostrarían niveles de 4.4 años en 2020, 5.2 años para 2021 y 5.4 años en 2022 (vs. 2.1 años al 4T19).

La cobertura para el servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en ingles), se estima con un promedio esperado de 1.7x durante el periodo proyectado (2020 a 2026); y considerando los niveles de efectivo, el DSCR con caja se estima en niveles promedio de 6.5x. En comparación con el escenario base, en el escenario de estrés se espera que el Fideicomiso recurra a niveles de endeudamiento 4.6% mayores durante el periodo proyectado, con una estimación de deuda total P$6,567 en 2020, P$6,081 en 2021 y P$7,242m en 2023. Por lo tanto, se estima un nivel de apalancamiento mayor, con un nivel superior a 30% durante el periodo proyectado. Por lo anterior, se esperan niveles de DSCR de 0.7x en 2020, 1.9x en 2021 y 1.6x en 2022.

Nota Técnica HR Ratings incorporó en el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren a 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera:

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FLE = Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que, por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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Anexo - Escenario Base

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Anexo - Escenario de Estrés

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Glosario FIBRA: Fideicomiso que se dedica a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. SBA: Superficie Bruta Arrendable LTV: Proporción de la Deuda Total a Propiedades de Inversión (Deuda Total / Activo Total). Ingreso Operativo Neto (NOI): Es el resultado operativo del portafolio de propiedades y el desglose del cálculo es el siguiente: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos, Mantenimiento, Publicidad y Otros, Comisión por Servicios de Representación, Impuesto Predial y Seguros). Margen NOI: NOI / Ingresos Totales. EBITDA: Incluye los gastos de administración de la FIBRA. Depreciación Fiscal. 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 3.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente el 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valore del terreno.

Resultado Fiscal Neto (RFN): Resultado Fiscal – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión + Contraprestación Única + Otros Ingresos y Gastos Neto. DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda: Flujo de Efectivo 12m / Servicio de la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Capital). Factor de Ocupación: (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)).

FLE: Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que, por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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HR Ratings Contactos Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Análisis Económico

Pedro Latapí +52 55 8647 3845 Felix Boni +52 55 1500 3133


Finanzas Públicas Quirografarias / Soberanos Finanzas Públicas Estructuradas / Infraestructura

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Roberto Ballinez +52 55 1500 3143


Álvaro Rodríguez +52 55 1500 3147 Roberto Soto +52 55 1500 3148


Instituciones Financieras / ABS

Deuda Corporativa / ABS

Angel García +52 55 1253 6549 Luis Miranda +52 55 1500 3146

[email protected] [email protected] Metodologías José Luis Cano + 52 55 1500 0763

[email protected] Alfonso Sales +52 55 1253 3140 [email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Alejandra Medina +52 55 1500 0761


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

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México: Guillermo González Camarena No. 1200, Piso 10, Colonia Centro de Ciudad Santa Fe, Del. Álvaro Obregón, C.P. 01210, Ciudad de México. Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Inicial

Fecha de última acción de calificación Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

4T14 – 2T20.

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por Deloitte.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014. Nota Técnica relativa a la calificación de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA), noviembre de 2019. Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

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Fibra MTY HR AA Fideicomiso F/2157 HR1 para Fibra MTY y su … · 2020. 9. 17. · El portafolio está conformado por 35 propiedades industriales, 18 propiedades de oficinas y 6 propiedades