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FONDO DE CAPITAL PRIVADO
INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INFORME SEMESTRAL II - 2016
FEBRERO DE 2017COMPARTIMIENTO 1
1. Cifras Relevantes 2
2. Resumen Operativo 3
3. Resumen Financiero 4
4. Informe del Marcado Inmobiliario 6
5. Portafolio de Inmuebles 11
6. Estados financieros 20
TABLA DE CONTENIDO
PAG.
1INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
2. CIFRAS RELEVANTES
2INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
contratos dearrendamiento,incluido los contratos de los activos en coinversión.
de ocupación
Activosen 2 ciudades
Millonesen Valor Patrimonial$45.053
MillonesActivos bajo administración$48.053
Rentabilidadacumulada a 2016
Millones en Rendimientos distribuidos$6.992
Estimado Inversionista,
A continuación compartiremos con usted los temas más relevantes referentes a la operación y labor de Gestor como gestor inmobiliario del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles.
A cierre de 2016 el portafolio de activos del Fondo cerró con un valor de $48.053 Millones de pesos, distribuidos en inmuebles en Bogotá y Cali.
El valor de la unidad a 31 de Diciembre de 2016 fue de $15.199,13 resultado de una utilidad acumulada desde el lanzamiento del Fondo de 74.48%.
Puede decirse que 2016 fue un año atípico en donde se evidenciaron incrementos en las tasas de interés, una inflación elevada y un mercado inmobiliario cuyos valores comerciales, reflejados en los avalúos, crecieron pero en un menor valor que la inflación. A pesar de ello, la rentabilidad obtenida por el Fondo sigue siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales.
74.48% 14
8
78.4%
3. RESUMEN OPERATIVO
3INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INFORME DE LABORES DEL GESTOR Y LA ADMINISTRADORA
Durante el año, el Gestor estuvo atento a atender todas las actividades relacionadas con la administración inmobiliaria del Fondo, como lo detallamos a continuación:
EDIFICIO BOX XI
En el mes de Diciembre de 2016 recibimos el Edificio BOX XI habiéndose realizado la transferencia de los Derechos Fiduciarios al Fondo. Gestor Inmobiliario hace parte de los Comités Fiduciario y Comercial en Representación del Fondo por lo que el Gestor ha estado presente en todas y cada una de las propuestas y negociaciones que han llevado diferentes brokers e inmobiliarias para arrendar las oficinas del edificio. Durante el último trimestre de 2016 apoyamos durante toda la negociación el cierre con la multinacional inglesa Endava, la cual finalmente tomó dos pisos de oficinas en un contrato por siete años con un canon mensual de más de 120 Millones de Pesos/mes, con posibilidades de extender el contrato a dos pisos adicionales.
EDIFICIO AVENIDA 15
En Octubre se contrató en exclusividad a la Inmobiliaria española AGUIRRE NEWMAN para continuar con la comercialización del inmueble del Edificio Avenida 15. En esta oportunidad se está ofreciendo el área en venta y en arriendo. A cierre de año, la Inmobiliaria gestionó su base de datos de más de 100 empresas, puso el pendón en la fachada del edificio, publicó el inmueble en diferentes páginas web y se encuentra negociando un cliente para venta y otro para compra. En este momento existen perspectivas de cierre de arriendo con dos compañías, y para venta hay otra interesada.
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL CORPORATIVO
Durante el primer semestre del año se presentó un atraso en el pago del canon de
las oficinas, por lo que Gestor Inmobiliario implementó diferentes estrategias, en conjunto con los abogados para gestionar su cobro habiéndose logrado el pago de cinco cánones y el compromiso de pago de dos cánones restantes. Sin embargo este último compromiso no se cumplió por parte del arrendatario por lo que se decidió terminar el contrato e instaurar un proceso ejecutivo para recuperar la cartera de mencionado inmueble. Desde Diciembre Gestor está trabajando varios clientes potenciales que han llegado de manera directa, así como por intermediarios y brokers, interesados en comprar y/o arrendar el área, por lo que esperamos colocar este inmueble en el corto plazo.
En lo que respecta a las re-negociaciones con los arrendatarios, también se ha venido trabajando en la renovación del contrato con la multinacional Red Bull.
MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
Gestor Inmobiliario ha realizado lo pertinente para los diferentes inmuebles que han requerido algún tipo de intervención. Su detalle lo encontrará publicado en el capítulo de cada inmueble.
COMITÉS DE VIGILANCIA
En conjunto con el Administrador del Fondo, Ultraserfinco, se hicieron los Comités de Vigilancia en donde se informó sobre los temas más relevantes del Fondo.
COMITÉ DE INVERSIONES
El Gestor convocó cuatro comités de Inversiones durante el 2016, en donde se revisaron interesantes propuestas para invertir diversificando el portafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles, así como la revisión de la rotación del portafolio con algunos inmuebles. De igual forma, se planteó una estrategia para los avalúos del 2017 y evitar que queden concentrados en un mismo momento del año.
A cierre del 2016 el Fondo contaba con un portafolio de inmuebles estabilizados conformado por 8 activos repartidos en dos ciudades principales del país. El portafolio generó ingresos netos por arrendamientos y otros ingresos operativos por un valor de $4.719 Millones, superior en 5,61% a lo presentado en 2015; Activos por valor de $48.053 Millones, Pasivos por $2.963 Millones y un valor patrimonial de $45.090 Millones. El flujo de la Operación al 31 de Diciembre de 2016 ascendió a $726 Millones que serán distribuidos en el mes de Febrero a los Inversionistas, aumentando en 16,8% sobre el semestre anterior y en 5,8% sobre el segundo semestre de 2015.
4. RESUMEN FINANCIERO
4INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
Durante el segundo semestre del año, se realizaron los avalúos de las oficinas en Zona Franca, avalúo que presentó un crecimiento del 2%, sin embargo, al ser un porcentaje inferior al acumulado de la UVR* se debió corregir el valor del inmueble en $800 Millones. Para las oficinas del Centro Empresarial Corporativo que venían creciendo un 8,6% en valor, el avalúo creció 8,5%, por lo que se restó en $4Millones el valor del activo. En cuanto a las oficinas de Business 93, estas, al no crecer con la UVR diariamente por estar en un Fideicomiso, se ajustaron en igual porcentaje al aumento en el avalúo, creciendo un 5,3% equivalente a $389 millones. Por su parte, los locales del
INMUEBLE AVALÚO 2015 AVALÚO 2016 DIFERENCIA VARIACIÓN % AVALÚO
CRECIMIENTO EN PORTAFOLIO
AJUSTE EN PORTAFOLIO
Oficinas Santa Mónica Central II
3.370.000.000$ 3.610.000.000$ 240.000.000$ 7,1% 7,1% 1.098.581$
Oficinas Zona Franca 12.503.000.000$ 12.749.000.000$ 246.000.000$ 2,0% 9,0% (881.279.412)$
Oficinas Centro Empresarial Corp.
3.900.000.000$ 4.230.000.000$ 330.000.000$ 8,5% 8,6% (4.437.623)$
Edificio Business 93 7.330.000.000$ 7.719.000.000$ 389.000.000$ 5,3% 0,0% 389.000.000$
Locales Centro Comercial Centenario
3.010.000.000$ 3.030.000.000$ 20.000.000$ 0,7% 7,7% (211.633.573)$
BOX XI 6.648.000.000$ 8.037.000.000$ 1.389.000.000$ 20,9% 0,0% 1.389.000.000$
BUSINESS CENTER 93 3.880.000.000$ 4.039.856.000$ 159.856.000$ 4,1% 6,3% (86.205.738)$
ALIANZA 3.980.000.000$ 3.030.000.000$ (950.000.000)$ -23,9% 6,8% (1.222.509.762)$
TOTAL 44.621.000.000$ 46.444.856.000$ 1.823.856.000$ 4,1% 5,5% (626.967.526)$
Centro Comercial Centenario crecieron en un 0.7% en su avalúo, por lo que realizó la corrección en $200 Millones en su valor. Las oficinas del Edificio Avenida 15, afectadas por su vacancia, impactaron con una corrección de $1.200 millones; sin embargo gracias a la incorporación al fondo de los Derechos Fiduciarios de BOX XI se presentó un aumento de $1.390Millones en el valor del portafolio. No obstante lo anterior, los avalúos en conjunto crecieron $1.800 Millones COP pero el ajuste neto fue de $626 Millones negativo como resultado de la diferencia de los avalúos realizados en 2016 con respecto al crecimiento de la UVR.
RENTABILIDAD DEL FONDO
Desde el lanzamiento del Fondo, el retorno del vehículo ha mostrado una tendencia alcista y de baja volatilidad. La rentabilidad acumulada del portafolio, es decir, el periodo comprendido entre el 1 de Junio de
2011 y el 31 de Diciembre de 2016, se ubicó en 74.48%, equivalente al 11,13% EA como se muestra a continuación: La unidad comenzó el año 2016 con un valor de $14.742,33 y cerró el año con valor de $15.199,13. La rentabilidad de los últimos doce meses fue del 6,10%EA y es producto del precio de compra, de los flujos semestrales recibidos y distribuidos así como de la valorización de los activos. La rentabilidad al expresarla en términos efectivos anuales, es diferente según el momento y la entrada de cada inversionista.
Aunque las tasas de retorno se han visto ralentizadas, las unidades de FCPI se mantienen como una inversión atractiva debido a que su rentabilidad es superior a la de otras opciones disponibles en el mercado como la DTF, índices bursátiles como el COLCAP que han venido presentando desempeños negativos y no son opciones de largo plazo.
Mill
ones
de
$ CO
P
4.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
500
2011
265
1.824
2.6052.947 2.997
1.330
3.165
1.3491.4221.836
891
163
2012
INGRESOS RENDIMIENTOS
2013 2014 2015 2016
A cierre del 2016 el Fondo contaba con un portafolio de inmuebles estabilizados conformado por 8 activos repartidos en dos ciudades principales del país. El portafolio generó ingresos netos por arrendamientos y otros ingresos operativos por un valor de $4.719 Millones, superior en 5,61% a lo presentado en 2015; Activos por valor de $48.053 Millones, Pasivos por $2.963 Millones y un valor patrimonial de $45.090 Millones. El flujo de la Operación al 31 de Diciembre de 2016 ascendió a $726 Millones que serán distribuidos en el mes de Febrero a los Inversionistas, aumentando en 16,8% sobre el semestre anterior y en 5,8% sobre el segundo semestre de 2015.
5INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
Durante el segundo semestre del año, se realizaron los avalúos de las oficinas en Zona Franca, avalúo que presentó un crecimiento del 2%, sin embargo, al ser un porcentaje inferior al acumulado de la UVR* se debió corregir el valor del inmueble en $800 Millones. Para las oficinas del Centro Empresarial Corporativo que venían creciendo un 8,6% en valor, el avalúo creció 8,5%, por lo que se restó en $4Millones el valor del activo. En cuanto a las oficinas de Business 93, estas, al no crecer con la UVR diariamente por estar en un Fideicomiso, se ajustaron en igual porcentaje al aumento en el avalúo, creciendo un 5,3% equivalente a $389 millones. Por su parte, los locales del
Centro Comercial Centenario crecieron en un 0.7% en su avalúo, por lo que realizó la corrección en $200 Millones en su valor. Las oficinas del Edificio Avenida 15, afectadas por su vacancia, impactaron con una corrección de $1.200 millones; sin embargo gracias a la incorporación al fondo de los Derechos Fiduciarios de BOX XI se presentó un aumento de $1.390Millones en el valor del portafolio. No obstante lo anterior, los avalúos en conjunto crecieron $1.800 Millones COP pero el ajuste neto fue de $626 Millones negativo como resultado de la diferencia de los avalúos realizados en 2016 con respecto al crecimiento de la UVR.
RENTABILIDAD DEL FONDO
Desde el lanzamiento del Fondo, el retorno del vehículo ha mostrado una tendencia alcista y de baja volatilidad. La rentabilidad acumulada del portafolio, es decir, el periodo comprendido entre el 1 de Junio de
2011 y el 31 de Diciembre de 2016, se ubicó en 74.48%, equivalente al 11,13% EA como se muestra a continuación: La unidad comenzó el año 2016 con un valor de $14.742,33 y cerró el año con valor de $15.199,13. La rentabilidad de los últimos doce meses fue del 6,10%EA y es producto del precio de compra, de los flujos semestrales recibidos y distribuidos así como de la valorización de los activos. La rentabilidad al expresarla en términos efectivos anuales, es diferente según el momento y la entrada de cada inversionista.
Aunque las tasas de retorno se han visto ralentizadas, las unidades de FCPI se mantienen como una inversión atractiva debido a que su rentabilidad es superior a la de otras opciones disponibles en el mercado como la DTF, índices bursátiles como el COLCAP que han venido presentando desempeños negativos y no son opciones de largo plazo.
FCPI Ultraserfinco 74,48%
COLCAP -22,92%
Dow Jones
DTF 30,90%
60,80%
FCPI DTF COLCAP Dow Jones
5. INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO
6INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INVENTARIO
Bogotá cierra el 2016 con un inventario competitivo de 2´270.000 metros cuadrados rentables aumentando un 8% con respecto al mismo periodo del 2015.
OFERTA
La oferta en Bogotá cierra el 2016 con 237.000 metros cuadrados, comparando la oferta con el mismo periodo del 2015, el incremento ha sido de un 8%. Se estima que la ciudad de Bogotá cuenta con 58 proyectos de edificios de oficinas los cuales sumarán durante los próximos seis años alrededor de 848.000m² al inventario. El 63% de estos proyectos se encuentra en construcción, el 17% está en planos y el 20% son construcción a la medida.
Fuente: Colliers International
DEMANDA
Durante el año 2016 se absorbieron 152.900m² en todas las clases y corredores en la ciudad de Bogotá, una cifra que dobla el valor registrado durante el 2015 y la cifra más alta registrada en los últimos años.
Por otra parte, el 100% de la actividad registrada se concentró en la ocupación de espacios de categorías A+ y A, en contraste se evidencia la liberación de espacios en edificios de categoría B.
PRECIOS
El 2016 finaliza con un comportamiento de continuo aumento de espacios disponibles y la finalización de edificios, lo que jalona la tendencia a la baja de los precios de renta. Para el último trimestre del año el precio promedio de renta es de COP $63.800/m² (USD $21), lo que representa una disminución del 4% con respecto al mismo periodo del año 2015.
La tendencia a la baja que se evidenció durante el 2016 refleja al cierre del año un comportamiento constante donde los corredores periféricos registran una disminución del 8% comparada con el mismo periodo del 2015.
Colliers International estima que para el 2017, los precios de renta continúen con una tendencia a la baja, esto debido al ingreso de nuevos espacios disponibles al mercado, lo que impulsará un mercado más competitivo a la hora de rentar.
Para el segundo trimestre del año, el precio promedio de venta fue COP $9’481.050/m² (USD $3.070), el cual disminuyó un 3%, debido a la cantidad de oferta que se presenta en la ciudad de Bogotá, ya que han ingresado más de 15 edificios en lo que lleva del año.
BOGOTÁ
RESUMEN DE ESTADÍSTICASQ4 - 2016
Mercado de Oficinas Bogotá
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
M2 RENTA Y VENTA Q4 DISTRIBUCIÓN POR CLASE
RENTA VENTA
CLASE A+ CLASE A
CLASE B
2015 2016 35% 44%
21%
M2
VS. 2015
Tasa de disponibilidad 10,5%
152.997m2
848.000m2
586.000m2
$70.850$63.350$55.200
Absorción neta
Clase A+Clase A
Clase B
En construcción:
Nueva Oferta:(Proyectos hasta 2019)
Precio Promedio Renta(Asking price)
7INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INVENTARIO
Bogotá cierra el 2016 con un inventario competitivo de 2´270.000 metros cuadrados rentables aumentando un 8% con respecto al mismo periodo del 2015.
OFERTA
La oferta en Bogotá cierra el 2016 con 237.000 metros cuadrados, comparando la oferta con el mismo periodo del 2015, el incremento ha sido de un 8%. Se estima que la ciudad de Bogotá cuenta con 58 proyectos de edificios de oficinas los cuales sumarán durante los próximos seis años alrededor de 848.000m² al inventario. El 63% de estos proyectos se encuentra en construcción, el 17% está en planos y el 20% son construcción a la medida.
DEMANDA
Durante el año 2016 se absorbieron 152.900m² en todas las clases y corredores en la ciudad de Bogotá, una cifra que dobla el valor registrado durante el 2015 y la cifra más alta registrada en los últimos años.
Por otra parte, el 100% de la actividad registrada se concentró en la ocupación de espacios de categorías A+ y A, en contraste se evidencia la liberación de espacios en edificios de categoría B.
PRECIOS
El 2016 finaliza con un comportamiento de continuo aumento de espacios disponibles y la finalización de edificios, lo que jalona la tendencia a la baja de los precios de renta. Para el último trimestre del año el precio promedio de renta es de COP $63.800/m² (USD $21), lo que representa una disminución del 4% con respecto al mismo periodo del año 2015.
La tendencia a la baja que se evidenció durante el 2016 refleja al cierre del año un comportamiento constante donde los corredores periféricos registran una disminución del 8% comparada con el mismo periodo del 2015.
Colliers International estima que para el 2017, los precios de renta continúen con una tendencia a la baja, esto debido al ingreso de nuevos espacios disponibles al mercado, lo que impulsará un mercado más competitivo a la hora de rentar.
Para el segundo trimestre del año, el precio promedio de venta fue COP $9’481.050/m² (USD $3.070), el cual disminuyó un 3%, debido a la cantidad de oferta que se presenta en la ciudad de Bogotá, ya que han ingresado más de 15 edificios en lo que lleva del año.
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
M2
0Salitre Calle 100 Centro Otros Santa
BárbaraChicó
Built To Suit Construcción Planos
Andino Córdoba Cedros Av. Chile
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
ABSORCIÓN POR CLASE VS TASA DE DISPONIBILIDAD Q4
2009
0
-50.0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
A+ A B Tasa de disponibilidad
ACTUALIZACIÓN REPORTE DE MERCADOS
Precios de Renta (COP/m2)
Corredor Clase Mínimo Promedio MáximoInventario(m2)
Disponibilidad(m2)
EdificiosAnalizados
PrecioPromedio de
Venta(COP/m2)
AbsorciónNeta (m2)
Tasa deDisponibilidad
(%)
Diez
Corredores
Periféricos
CBD
Total
A+
A
B
42
102
117
261
15,1%
10,5%
6.8%
10.5%
87.268
68.214
-2.428
152.997
561.238
981.354
727.813
2.270.405
1.360.356
910.049
181
80
122.509
115.359
$30.600
$27.100
$66.400
$61.300
$95.000
$94.000
$9.752.800
$7.407.300
9,0%
12,7%
52.443
100.554
84.971
103.096
49.801
237.868
$40.000
$32.000
$27.100
$27.100
$70.900
$62.350
$55.150
$63.950
$95.000
$95.000
$80.000
$95.000
$10’178.500
$9’371.550
$6’930.350
$9.132.600
OFICINAS - Comparación por tipo de Corredor
INVENTARIO
Bogotá cierra el 2016 con un inventario competitivo de 2´270.000 metros cuadrados rentables aumentando un 8% con respecto al mismo periodo del 2015.
OFERTA
La oferta en Bogotá cierra el 2016 con 237.000 metros cuadrados, comparando la oferta con el mismo periodo del 2015, el incremento ha sido de un 8%. Se estima que la ciudad de Bogotá cuenta con 58 proyectos de edificios de oficinas los cuales sumarán durante los próximos seis años alrededor de 848.000m² al inventario. El 63% de estos proyectos se encuentra en construcción, el 17% está en planos y el 20% son construcción a la medida.
DEMANDA
Durante el año 2016 se absorbieron 152.900m² en todas las clases y corredores en la ciudad de Bogotá, una cifra que dobla el valor registrado durante el 2015 y la cifra más alta registrada en los últimos años.
Por otra parte, el 100% de la actividad registrada se concentró en la ocupación de espacios de categorías A+ y A, en contraste se evidencia la liberación de espacios en edificios de categoría B.
8INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
PRECIOS
El 2016 finaliza con un comportamiento de continuo aumento de espacios disponibles y la finalización de edificios, lo que jalona la tendencia a la baja de los precios de renta. Para el último trimestre del año el precio promedio de renta es de COP $63.800/m² (USD $21), lo que representa una disminución del 4% con respecto al mismo periodo del año 2015.
La tendencia a la baja que se evidenció durante el 2016 refleja al cierre del año un comportamiento constante donde los corredores periféricos registran una disminución del 8% comparada con el mismo periodo del 2015.
Colliers International estima que para el 2017, los precios de renta continúen con una tendencia a la baja, esto debido al ingreso de nuevos espacios disponibles al mercado, lo que impulsará un mercado más competitivo a la hora de rentar.
Para el segundo trimestre del año, el precio promedio de venta fue COP $9’481.050/m² (USD $3.070), el cual disminuyó un 3%, debido a la cantidad de oferta que se presenta en la ciudad de Bogotá, ya que han ingresado más de 15 edificios en lo que lleva del año.
PRECIOS DE VENTA POR M2 DISTRIBUIDOS POR CLASE
A+
A
B
$9.624.000
$9.356.000
$6.934.000
$100.000
$80.000
$60.000
$40.000
$20.000
RANGO DE PRECIOS DE RENTA Q4 CLASE A+ Y A (COP/MES/M2)
COP/
M2
SantaBárbara
Chicó Av. Chile Salitre Córdoba Andino Otros Calle 100 Cedros
9INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INVENTARIO
El segundo semestre de 2016 Cali cierra con un inventario de 141.000 m², reportando un comportamiento estable, durante todo el año. Lo anterior, se debe a que no se finalizaron las construcciones de edificios al cierre de este periodo. La principal razón se da a causa del lento ritmo de ocupación que han tenido las nuevas construcciones.
OFERTA
Al cierre del segundo semestre de 2016 Cali registra una oferta de 5.600 m² rentables, presentando una disminución de 25% respecto al mismo periodo del año anterior. Esto se debe principalmente a la ocupación de edificios empresariales como Unicentro y World Trade Center. Se estima que cali, sume aproximadamente 15.500 m² en tres nuevos proyectos de oficinas. Con esta cifra el inventario aumentará un 11%, durante los próximos dos años. Los proyectos que están en construcción constituyen el 100% de los nuevos edificios.
DEMANDA
Al cierre del segundo semestre del año, se absorbieron 13.700 m², en todos los corredores de la ciudad de Cali. Analizando la demanda por corredor, se evidencia una absorción positiva de 11.100 m² en el CBD, presentando un aumento del 28% con respecto al mismo periodo del 2015.
El 2016 finaliza con una tasa de disponibilidad del 4%, disminuyendo casi un punto porcentual en comparación al mismo periodo del año anterior.
CALIPRECIOS
El precio promedio de renta para el segundo semestre del año, cerró en COP $46.900/m² USD $16), el valor más alto registrado históricamente, lo que representa un incremento el36% con respecto al mismo periodo del 2015.
Analizando por clase, el precio promedio de renta para el cierre del segundo semestre en edificios clase A es de COP $52.500 (USD $17), presentando un incremento del 16%. Por otro lado para Clase B COP $40.350 (USD $13).
El 2016 cierra con un precio promedio de venta de COP $3.815.800/m² (USD $1.200), el cual disminuyó un 26% con respecto al mismo periodo del año anterior, debido a la oferta de oficinas que hay para la venta actualmente en el CBD.
RESUMEN DE ESTADÍSTICASS2 - 2016
Mercado de Oficinas Cali
VS. 2015
Tasa de disponibilidad S2-2015Tasa de disponibilidad S2-2016
4%
7% 10%
12% 54%
5,4%
13.773m2
15.500m2
63.038m2
S2-2015/S2-2016
S2-2015/S2-2016
Absorción neta
Clase A
Clase B
En construcción:
Nueva Oferta:(Proyectos hasta 2023)
Precio Promedio Renta(Asking price)
8.000
6.000
4.000
2.000
M2 RENTA Y VENTA Q4
RENTA VENTA
2015 2016
M2
- SQ
M
10INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
INVENTARIO
El segundo semestre de 2016 Cali cierra con un inventario de 141.000 m², reportando un comportamiento estable, durante todo el año. Lo anterior, se debe a que no se finalizaron las construcciones de edificios al cierre de este periodo. La principal razón se da a causa del lento ritmo de ocupación que han tenido las nuevas construcciones.
OFERTA
Al cierre del segundo semestre de 2016 Cali registra una oferta de 5.600 m² rentables, presentando una disminución de 25% respecto al mismo periodo del año anterior. Esto se debe principalmente a la ocupación de edificios empresariales como Unicentro y World Trade Center. Se estima que cali, sume aproximadamente 15.500 m² en tres nuevos proyectos de oficinas. Con esta cifra el inventario aumentará un 11%, durante los próximos dos años. Los proyectos que están en construcción constituyen el 100% de los nuevos edificios.
DEMANDA
Al cierre del segundo semestre del año, se absorbieron 13.700 m², en todos los corredores de la ciudad de Cali. Analizando la demanda por corredor, se evidencia una absorción positiva de 11.100 m² en el CBD, presentando un aumento del 28% con respecto al mismo periodo del 2015.
El 2016 finaliza con una tasa de disponibilidad del 4%, disminuyendo casi un punto porcentual en comparación al mismo periodo del año anterior.
PRECIOS
El precio promedio de renta para el segundo semestre del año, cerró en COP $46.900/m² USD $16), el valor más alto registrado históricamente, lo que representa un incremento el36% con respecto al mismo periodo del 2015.
Analizando por clase, el precio promedio de renta para el cierre del segundo semestre en edificios clase A es de COP $52.500 (USD $17), presentando un incremento del 16%. Por otro lado para Clase B COP $40.350 (USD $13).
El 2016 cierra con un precio promedio de venta de COP $3.815.800/m² (USD $1.200), el cual disminuyó un 26% con respecto al mismo periodo del año anterior, debido a la oferta de oficinas que hay para la venta actualmente en el CBD.
$80.000
$60.000
$40.000
$20.000
$0
PRECIO PROMEDIO DE RENTA POR CLASEY CORREDOR
COP/
M2
A B ANorte Sur
7.5006.0004.5003.0001.500
0-1.500
9%
6%
3%
0%
ABSORCIÓN ACUMULADA POR CLASE - S2
Clase A Tasa de disponibilidad
2012 2013 2014 2015 2016
Clase B
ACTUALIZACIÓN REPORTE DE MERCADOS
Precios de Renta (COP/m2)
Corredor Clase Mínimo Promedio MáximoInventario(m2)
Disponibilidad(m2)
EdificiosAnalizados
PrecioPromedio de
Venta(COP/m2)
AbsorciónNeta (m2)
Tasa deDisponibilidad
(%)
DosCorredores
DosPeriféricos
CBD
Total
A
B
7
6
13
5,6%
3,2%
4,0%
4.334
9.440
13.774
46.525
94.540
141.065
10
3
114.396
26.669
5.317
318
$25.000
$29.100
$47.000
$43.800
$71.500
$50.000
$3’815.800
N.D
4,6%
1,2%
11.141
2.632
2.616
3.018
5.634
$29.100
$25.000
$25.000
$52.600
$40.350
$46.900
$71.500
$49.000
$71.500
$3’897.550
$3’719.850
$3’815.800
OFICINAS - Comparación por tipo de Corredor
11INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
6. PORTAFOLIO DE INMUEBLES
Estimado Inversionista, Al cierre del 2016, el Fondo contaba con los siguientes inmuebles:
En Bogotá, 4 oficinas en la Zona Franca, 2 oficinas en el Edificio Business 93, 10% de los Derechos Fiduciarios en el Edificio BOX XI, 3 oficinas en el edificio Alianza, 2 oficinas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo y 4 oficinas en el Edificio Business Center.
En Cali, 3 Oficinas en el Edificio Santa Monica Central y 6 Locales en el Centro Comercial Centenario.
Puede decirse que 2016 fue un año atípico en donde se evidenciaron incrementos en las tasas de interés, una inflación elevada y un mercado inmobiliario cuyos valores comerciales, reflejados en los avalúos, crecieron pero en un menor valor que la inflación. A pesar de ello, la rentabilidad obtenida por el Fondo sigue siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales.
PARTICIPACIÓN POR VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE
PARTICIPACIÓN DE INGRESOS POR ARRENDATARIO
Zona FrancaBusiness 93BOX XIAve. 15CECBusiness CenterSanta MónicaC.C. Centenario
TeleperformanceRed BullCEC*ERMAlianza*Palaca SASBox XI (Varios)EPKExperianTottoCruz Verde4 KidsCueros Vélez
Los inmuebles con mayor participación con las Oficinas en Zona Franca y las Oficinas del Edificio Business 93 así como la participación en el Edificio BOX XI.
Inmuebles Cali
7%8%
9%
6%17%
17%
27%9%
34%
16%10%
9%
8%
8%
5%4%
2%
1%1%1%1%
12INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O B U S I N E S S C E N T E R
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Zona Franca
Tipo de Activo Oficinas
Área Arrendable 2.309,31 m2
Parqueaderos 29
Arrendatarios Teleperformance
Fecha de Compra Agosto de 2011
Descripción del Inmueble:
Una de las principales sedes de la multinacional Teleperformance se encuentra ubicada en el inmueble. Localizado al Interior de la Zona Franca de Bogotá, se destaca por sus altas especificaciones. Inversión y Mantenimiento:
En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.
13INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O B U S I N E S S 9 3
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Chicó
Tipo de Activo Oficinas
Área Arrendable 1.426,39 m2
Parqueaderos 8
Arrendatarios Red Bull
Fecha de Compra Abril de 2013
Descripción del Inmueble:
Las oficinas principales de la multinacional Red Bull en Colombia, se encuentran ubicadas en el corredor de la carrera 15 con calle 93 en los últimos pisos del edificio. Inversión y Mantenimiento:
En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.
Se llevó a cabo un diagnóstico para determinar la causa de algunas goteras provenientes de la terraza de las oficinas de la mano con una firma de arquitectura.
Sin embargo, se está analizando la necesidad de realizar una impermeabilización en la terraza de las oficinas. Lo cual se desarrollaría en el primer semestre de 2017.
Descripción del Inmueble:
Este Inmueble ingresó al Fondo oficialmente en Diciembre de 2016. Aportando una valorización de más de $1.300 millones. Es el edificio de oficinas más importantes del corredor, el cual hace parte de un área de gran desarrollo. El fondo tiene 10% en Derechos Fiduciarios del Edificio.
Actualmente está en proceso de comercialización de las oficinas de la mano de los brokers más importantes en el país.
Inversión y Mantenimiento:
El inmueble se recibió por los Fideicomitentes a cierre de 2016, por lo que no se ha hecho inversión alguna en mantenimiento.
Se tiene previsto la inversión en baterías de baños para cada piso de oficinas. Lo cual se hará en la medida que se vayan arrendando las áreas.
INFORME DE LABORES DEL GESTOR Y LA ADMINISTRADORA
Durante el año, el Gestor estuvo atento a atender todas las actividades relacionadas con la administración inmobiliaria del Fondo, como lo detallamos a continuación:
EDIFICIO BOX XI
En el mes de Diciembre de 2016 recibimos el Edificio BOX XI habiéndose realizado la transferencia de los Derechos Fiduciarios al Fondo. Gestor Inmobiliario hace parte de los Comités Fiduciario y Comercial en Representación del Fondo por lo que el Gestor ha estado presente en todas y cada una de las propuestas y negociaciones que han llevado diferentes brokers e inmobiliarias para arrendar las oficinas del edificio. Durante el último trimestre de 2016 apoyamos durante toda la negociación el cierre con la multinacional inglesa Endava, la cual finalmente tomó dos pisos de oficinas en un contrato por siete años con un canon mensual de más de 120 Millones de Pesos/mes, con posibilidades de extender el contrato a dos pisos adicionales.
EDIFICIO AVENIDA 15
En Octubre se contrató en exclusividad a la Inmobiliaria española AGUIRRE NEWMAN para continuar con la comercialización del inmueble del Edificio Avenida 15. En esta oportunidad se está ofreciendo el área en venta y en arriendo. A cierre de año, la Inmobiliaria gestionó su base de datos de más de 100 empresas, puso el pendón en la fachada del edificio, publicó el inmueble en diferentes páginas web y se encuentra negociando un cliente para venta y otro para compra. En este momento existen perspectivas de cierre de arriendo con dos compañías, y para venta hay otra interesada.
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL CORPORATIVO
Durante el primer semestre del año se presentó un atraso en el pago del canon de
las oficinas, por lo que Gestor Inmobiliario implementó diferentes estrategias, en conjunto con los abogados para gestionar su cobro habiéndose logrado el pago de cinco cánones y el compromiso de pago de dos cánones restantes. Sin embargo este último compromiso no se cumplió por parte del arrendatario por lo que se decidió terminar el contrato e instaurar un proceso ejecutivo para recuperar la cartera de mencionado inmueble. Desde Diciembre Gestor está trabajando varios clientes potenciales que han llegado de manera directa, así como por intermediarios y brokers, interesados en comprar y/o arrendar el área, por lo que esperamos colocar este inmueble en el corto plazo.
En lo que respecta a las re-negociaciones con los arrendatarios, también se ha venido trabajando en la renovación del contrato con la multinacional Red Bull.
MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
Gestor Inmobiliario ha realizado lo pertinente para los diferentes inmuebles que han requerido algún tipo de intervención. Su detalle lo encontrará publicado en el capítulo de cada inmueble.
COMITÉS DE VIGILANCIA
En conjunto con el Administrador del Fondo, Ultraserfinco, se hicieron los Comités de Vigilancia en donde se informó sobre los temas más relevantes del Fondo.
COMITÉ DE INVERSIONES
El Gestor convocó cuatro comités de Inversiones durante el 2016, en donde se revisaron interesantes propuestas para invertir diversificando el portafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles, así como la revisión de la rotación del portafolio con algunos inmuebles. De igual forma, se planteó una estrategia para los avalúos del 2017 y evitar que queden concentrados en un mismo momento del año.
14INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O B O X X I
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Chicó
Tipo de Activo Oficinas y Locales
Área Arrendable Oficinas 8.323 m2
Área Arrendable Locales 1.085 m2
Parqueaderos 164 convertibles a 210
Arrendatarios Red Bull
Fecha de Compra Diciembre de 2016
Descripción del Inmueble:
Está ubicado sobre la Carrera 15 a unos metros de la calle 100. Dos de las vías principales del Norte de Bogotá. Actualmente se está comercializando en exclusividad con Aguirre Newman. Se está ofreciendo en Arriendo y en Venta. Inversión y Mantenimiento: Demolición de drywall al interior de las oficinas. Se retiró el cielo raso y el piso en la totalidad del área. Se remodelaron los baños internos (I Sem. 2016).Se tiene previsto la remodelación de los baños ubicados en la zona común del edificio así como la cocineta. Adicionalmente se instalará nuevamente el piso y cielo raso en el momento de la renta del inmueble.
15INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O A V E N I D A 1 5
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Calle 100
Tipo de Activo Oficinas
Área Arrendable 590,19 m2
Parqueaderos 11
Arrendatarios N/A
Fecha de Compra Abril de 2012
Descripción del Inmueble:
Está ubicado sobre la Carrera 9, en uno de los corredores principales de la ciudad. En el segundo semestre de 2016 se solicitó la entrega del inmueble al arrendatario, debido al incumplimiento en el pago del arriendo. Actualmente está en proceso de comercialización con diferentes brokers sin exclusividad. Se ofrece en venta y en renta. Inversión y Mantenimiento: En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encontraban a cargo del arrendatario y se encuentran al día.
16INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
C E N T R O E M P R E S A R I A L C O R P O R A T I V O
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Calle 100
Tipo de Activo Oficinas
Área Arrendable 729,6 m2
Parqueaderos 10
Arrendatarios N/A
Fecha de Compra Diciembre de 2011
Descripción del Inmueble:
La oficina Principal de la multinacional ERM se encuentra situada en uno de los sitios más exclusivos para oficinas al Norte de la Ciudad. El edificio es catalogado como Clase A y es uno de los edificios de mayor impacto arquitectónico del sector.
Inversión y Mantenimiento: En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.
17INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O B U S I N E S S C E N T E R 9 3
Ciudad Bogotá
Sector/Corredor Calle 100
Tipo de Activo Oficinas y Locales
Área Arrendable 535,6 m2
Parqueaderos 13
Arrendatarios Environmental Resources
Management (ERM)
Fecha de Compra Enero de 2012
Descripción del Inmueble:
Es uno de los edificios de oficinas más reconocidos en el corredor empresarial del Norte de la ciudad de Santiago de Cali. Las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio, lo clasifican como un edificio A, uno de los estándares más altos en edificaciones de oficinas en Colombia.
Inversión y Mantenimiento: En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.
18INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
E D I F I C I O S A N T A M Ó N I C A C E N T R A L
Ciudad Cali
Sector/Corredor Santiago de Cali
Tipo de Activo Oficinas
Área Arrendable 842,67 m2
Parqueaderos N/A
Arrendatarios XEO Centro de Negocios
Experian Datacrédito
Fecha de Compra Julio de 2014
Descripción del Inmueble:
El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Ubicado en la ciudad de Santiago de Cali se considera como uno de los complejos comerciales más tradicionales en la Urbanización Centenario, por estar en un sector altamente residencial de estrato 6.
Inversión y Mantenimiento: Instalación de Mini Split marca YORK en el local 107 de 4Kids. Los demás mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo de los diferentes arrendatarios y se encuentran al día.
19INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
C E N T R O C O M E R C I A L C E N T E N A R I O
Ciudad Cali
Sector/Corredor Santiago de Cali
Tipo de Activo Locales
Área Arrendable 223,19 m2 en total
Parqueaderos N/A
Arrendatarios EPK, 4kids, Cueros Velez,
Totto, Cruz Verde
Fecha de Compra Marzo de 2013
20INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
7. ESTADOS FINANCIEROS
71 A C T I V O 72 P A S I V O
711 DISPONIBLE 1.312.211.077 721 INSTRUMENTOS FINANCIEROS A COSTO AMORTIZADO -
71105 Caja - 72124 Operaciones de Reporto O Repos -
7111505 Bancos y otras entidades Financieras 1.312.211.077 72210 Contratos de Futuros de Negociación -
724 CRÉDITOS DE BANCOS Y OTRAS OBLIGACIONES FRAS (2.813.499.013)
72435 Propiedades de Inversion (2.813.499.013)
712 OPERACIONES DE MERCADO MONETARIO Y RELACIONADAS -
71215 Operaciones Simultaneas - 723 APORTES DE CAPITAL -
72357 Cuotas y aportes por devolver -
713 INVERSIONES Y OPERACIONES CON DERIVADOS 15.756.300.000 725 CUENTAS POR PAGAR (149.842.285)
71301 Inversiones a valor razonable con cambio en resultado - 72501 Comisiones y Honorarios (82.399.778)
71302 Inversiones a valor razonable con cambio en Patrimonio - 72502 Costos y Gastos por pagar -
71360 Inversiones Derechos Fiduciarios 15.756.300.000 72503 Impuestos (62.357.130)
- 72531 Acreedores Varios (5.085.377)
-
TOTAL DEL PASIVO (2.963.341.298)
73 PATRIMONIO O VALOR NETO
716 CUENTAS POR COBRAR 86.553.486
71612 Arrendamientos 341.092.795
71616 Otros Deudores -anticipos 3.345.000 735 PATRIMONIOS ESPECIALES (45.090.399.729)
71698 Deterioro (provisiones otras cuentas por cobrar) (257.884.309) 73525 Participacion en Fondos de Inversion Colectiva (45.090.399.729)
718 OTROS ACTIVOS 30.898.676.463
71827 Propiedades de Inversion 30.898.676.463
T O T A L D E L A C T I V O 48.053.741.027 TOTAL PASIVO + PATRIMONIO (48.053.741.027)
78 CUENTAS DE ORDEN CUENTAS DE ORDEN
781 DEUDORAS - 787 DEUDORAS CONTINGENTES -
78105 Bienes y Valores En Custodia - 78707 Valores en Operac.Repos Sim -
78110 Otras Cuentas De Orden Deudoras -
783 DEUDORAS POR CONTRA -
786 ACREEDORAS POR EL CONTRA - 78305 Deudoras Por Contra -
78607 Valores Entregados en Op repos -
R E P Ú B L I C A D E C O L O M B I ASUPERINTENDENCIA FINANCIERA
ULTRASERFINCO COMISIONISTA DE BOLSAULTRABURSATILES FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO NIT: 900406405-8
BALANCE AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016
NORA ELENA GONZALEZ JIMENEZRepresentante Legal
C. de C. No. 42877713
GERMAN ALONSO ROJAS DIASContador
Tarjeta Profesional No. 24544- T
ALEXANDER ROJAS SALGADORevisor Fiscal
Tarjeta Profesional No. 56980-TDesignado por Deloitte & Touche Ltda.
Los suscritos Representante Legal y Contador certificamos, que las cifras aquí contenidas han sido tomados fielmente del balance del Fondo transmitido a la Superintendencia Financiera de Colombia por la Sociedad Comisionista de Bolsa. Los Estados Financieros se encuentran actualmente en proceso de auditoría, cuya opinión sobre la razonabili-dad de los mismos será emitida por el Revisor Fiscal (o Auditor) al corte de 31 de diciembre del 2016 de acuerdo con los términos legales vigentes.
ACUMULADO MES SALDO ANTERIOR ACUMULADO 74 I N G R E S O S
741 INGRESOS OPERACIONALES 74103 Ingresos Financieros 100.103.507 5.060.466 105.163.972 74107 Por valoración de Inversiones a Vr. Razonable Deuda - - - 74108 Por valoración de Inversiones a Vr. Razonable Patrimonio - - - 74111 Ingreso Costo amortizado de Inversiones 1.226.678.940 85.657.819 1.312.336.759 74114 Fianancieros - Fondos de Garant.Fondos Mutuos - - - 74125 Por Venta de Inversiones - - - 74140 Dividendos y Participaciones - - - 74145 Arrendamientos 2.918.883.038 246.009.400 3.164.892.438 74195 Diversos 58.936.140 78.073.555 137.009.695
TOTAL INGRESOS OPERACIONALES 4.304.601.625 414.801.240 4.719.402.865 75 G A S T O S
751 OPERACIONALES 75103 Intereses Créditos de Bancos y otras obligaciones 367.018.615 27.813.384 394.831.999 75107 Valoración A Costo Amortizado - - - 75108 Valoración de Inv Vr. Razonable Inst de Patrimonio - - - 75113 Servicio de Administración e Intermediacion 7.771.268 698.359 8.469.627 75115 Comisiones 837.891.162 76.378.873 914.270.035 75116 Asambleas y Simposios 250.000 - 250.000 75125 - - - 75130 Honorarios 97.834.924 19.825.688 117.660.612 75139 Valoración de Derivados de Cobertura - - - 75140 Impuestos Gravamenes y tasas 168.038.165 206.279 168.244.444 75155 Seguros 21.494.549 - 21.494.549 75170 Por Deterioro de Inversiones 161.722.150 59.159.248 220.881.398 75190 Diversos 182.054.436 28.305.189 210.359.625
759 RENDIMIENTOS O PERDIDAS ABONADAS AL FONDO 75905 Ganancias y Pérdidas 2.460.526.357 202.414.220 2.662.940.577
TOTAL GASTOS OPERACIONALES 4.304.601.625 414.801.240 4.719.402.865
21INFORME SEMESTRAL II - 2016 - FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES
NORA ELENA GONZALEZ JIMENEZRepresentante Legal
C. de C. No. 42877713
GERMAN ALONSO ROJAS DIASContador
Tarjeta Profesional No. 24544- T
ALEXANDER ROJAS SALGADORevisor Fiscal
Tarjeta Profesional No. 56980-TDesignado por Deloitte & Touche Ltda.
R E P Ú B L I C A D E C O L O M B I A SUPERINTENDENCIA FINANCIERA
ULTRASERFINCO COMISIONISTA DE BOLSAULTRABURSATILES FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO NIT: 900406405-8
ESTADO DE RESULTADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016
Los suscritos Representante Legal y Contador certificamos, que las cifras aquí contenidas han sido tomados fielmente del balance del Fondo transmitido a la Superintendencia Financiera de Colombia por la Sociedad Comisionista de Bolsa. Los Estados Financieros se encuentran actualmente en proceso de auditoría, cuya opinión sobre la razonabilidad de los mismos será emitida por el Revisor Fiscal (o Auditor) al corte de 31 de diciembre del 2016 de acuerdo con los términos legales vigentes.
Carrera 7 No. 73 - 55 Oficina 201 • PBX: (5 71) 317 99 17 • E-mail: [email protected]á, Colombia