GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS … · preventivo mantenimiento correctivo . ... Contiene también las instrucciones de emergencia y el plan de emergencia, en su caso

Jornada técnica:

GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales

CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Aplicación informática

Jornada técnica:

GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales

CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Generalidades Definición de mantenimiento

RAE:

2. m. Conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.


Generalidades Definición de mantenimiento

Altimira (2010):

El mantenimiento ha de plantearse desde la necesidad económica del activo.

El edificio en buen estado de conservación, en caso de venderse, aporta directamente un valor mucho más elevado que cuando se ignora el mantenimiento. En cambio, el mantenimiento se considera un gasto, y se prefiere la reparación puntual cuando algo se estropea. No existe “cultura del mantenimiento”.


Generalidades Mantenimiento y sostenibilidad

Una edificación no será realmente sostenible si no conseguimos alargar su vida de manera económicamente eficiente.

El análisis del ciclo de vida ACV (ISO 14040-2006), incluye aspectos relacionados con el uso y mantenimiento, además de la

producción, el transporte y el reciclaje


Generalidades Mantenimiento y sostenibilidad

El análisis del ciclo de vida ACV (ISO 14040-2006)

USO Durante el uso de un edificio,

el consumo de energía y el mantenimiento es lo que provoca

una mayor carga ambiental. Las soluciones constructivas y la

elección de materiales tienen mucha importancia en el mantenimiento posterior


Generalidades

MANTENIMIENTO

Tipos de mantenimiento

PLANIFICADO

PREVENTIVO rutinario

sistemático

PREDICTIVO según estado

según condición

CORRECTIVO avería rotura

urgencias

NO PLANIFICADO


Generalidades Tipos de mantenimiento

Correctivo

Tradicionalmente “reparaciones”.

Trata de corregir aquellas lesiones o deficiencias que presentan los elementos del edificio estropeados u obsoletos, para así lograr

prolongar su vida útil hasta el máximo.

Actuaciones puntuales que responden a una situación causa-efecto, normalmente de urgencia con desembolsos no previstos.

No permite la planificación de los trabajos de reparación ni del gasto



Preventivo

Conjunto de operaciones programadas en intervalos predefinidos de tiempo, para asegurar un buen funcionamiento durante la vida

útil del edificio.

Prevé futuras lesiones o las detecta antes de que se produzcan.

Posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente, optimizando la gestión y planificación

de gastos.

El mantenimiento preventivo se designa como Normativo cuando es de obligado cumplimiento por precepto legal



Predictivo

Operaciones de mantenimiento se establecen a partir de un plan de inspecciones definido en proyecto.

Esta estrategia permite mayor precisión, pero que solo se puede aplicar a los elementos cuyas condiciones y rendimiento puede ser

debidamente supervisado.



Intensidad mantenimiento

coste

intensidad óptima

total

mantenimiento preventivo

mantenimiento correctivo


Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo

Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes.

“Mantenibilidad”: aptitud para el mantenimiento, accesibilidad, “registrabilidad” y facilidad de limpieza, inspección, reposición,...

Coste del ciclo de vida, total costes de las operaciones que se realizan en el edificio a lo largo de su vida útil: construcción,

mantenimiento, reposición y los de explotación

Un Plan de mantenimiento no deja de ser un Plan financiero

Las gastos iniciales (proyecto y ejecución) para un edificio de 50 años de vida útil supone un 25% del coste global y el 75% restante son gastos

de mantenimiento y utilización.



Durabilidad

La durabilidad es la capacidad de durar.

Un material durable será aquél capaz de resistir las agresiones debidas a procesos mecánicos, físicos o químicos, actuando

externamente o aflorando desde su interior.

Vinculación directa entre vulnerabilidad y durabilidad

Factores y condicionantes de la durabilidad y vida útil



Vida útil o de servicio

Es el periodo de tiempo (normalmente años ) durante el cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mínimo

aceptable con un mantenimiento rutinario

Tiempo en el que prestará servicio dentro de los límites de

eficiencia económica, y durante el cual puede generar renta.



Vida útil de diseño (Vida útil nominal)

Establecida por la normativa en función de las características de la construcción. Ejemplo EHE estado límite de durabilidad

La vida útil o de servicio estimada ha de ser mayor o igual que la vida útil de diseño



Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes

Comportamiento a lo largo del tiempo

tiempo

Niveles mínimos desempeño

100

Pendiente de degradación





vida útil obsolescencia

tiempo

Niveles mínimos desempeño

100





vida útil

tiempo

Niveles mínimos

desempeño

100 acción de mantenimiento

acción de mantenimiento





vida útil 2

tiempo

Nivel mínimo

desempeño

100

acción reparación

vida útil 1

CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Ejemplo de utilización de la herramienta informática


Instrucciones de uso y mantenimiento Libro del edificio

Contiene la documentación del edificio

El libro del edificio está compuesto por impresos y por archivos que contienen información de naturaleza administrativa y jurídica, de naturaleza técnica, y de uso y mantenimiento.

Contiene también las instrucciones de emergencia y el plan de emergencia, en su caso.


Instrucciones de uso y mantenimiento Bibliografía

_ Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE).

_ Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la Instrucción de hormigón estructural (EHE-08).

_ Real Decreto 751/2011 de 27 de mayo, por el que se aprueba la “Instrucción de acero estructural (EAE)”

_ Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.

_ Real Decreto 842/2002 por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión

_ Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y sus sucesivas reformas

_ Norma Tecnológica de la Edificación

_ …


Instrucciones de uso y mantenimiento

Validación del documento Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente

FEMEVAL, Federación Empresarial Metalúrgica Valenciana

HIPALYT, Asoc. Española de Fabricantes de Ladrillos y Tejas de Arcilla Cocida

ANEFHOP, Asoc. Nacional Española de Fabricantes de Hormigón preparado

AFAM, Asociación Nacional de Fabricantes de Morteros

ANI, Asociación Española de la Impermeabilización

ANFI, Asociación de Fabricantes de Impermeabilizantes Asfálticos

ASEFAVE, Asociación Española de Fabricantes de Fachadas Ligeras y Ventanas

IVVSA, Instituto Valenciano de la vivienda

COACV, Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana

CAAT, Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia

Colegio de Administradores de Fincas de Valencia

APCV, Asoc. provincial de promotores inmobiliarios y agentes urb. de Valencia

APECC, Asociación provincial de empresas de la construcción de Castellón


Instrucciones de uso y mantenimiento Criterios

_ Documento práctico, ágil y sencillo, pero con rigor

_ Muy enfocado a los elementos relevantes en la durabilidad del edificio

_ No un gran manual donde se pide operaciones imposibles por complejidad y cantidad

_ Enfoque realista

_ Pocas operaciones pero esenciales

Principales barreras

_ Durabilidad de los elementos constructivos y sus materiales componentes.

_ Dificultad para establecer las cadencias o periodos para las operaciones de mantenimiento

_ Lagunas en la identificación de los factores extrínsecos e intrínsecos relevantes para la cuantificación la vida útil


Instrucciones de uso y mantenimiento Estructura del Libro del edificio

1_ Introducción

2_Documentación de uso y mantenimiento del libro del edificio

_ Instrucciones de uso de los espacios del edificio

_ Instrucciones de uso y mantenimiento de los elementos constructivos

_ Instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones

_ Programa de mantenimiento

3_Anejos


Instrucciones de uso y mantenimiento Estructura del Libro del edificio

ELEMENTOS ARQUTIECTÓNICOS

ESPACIALES

CONSTRUCTIVOS

INSTALACIONES

MANTENIMIENTO

INSTRUCCIONES

USO


Instrucciones de uso y mantenimiento Instrucciones de uso

Se informa al usuario de cómo hacer un uso adecuado del edificio

_ Las precauciones a considerar para no afectar la seguridad, habitabilidad o durabilidad del edificio

_ Las obligaciones y prohibiciones para evitar prácticas indebidas o peligrosas.


Instrucciones de uso y mantenimiento Instrucciones de mantenimiento

Operaciones de mantenimiento, indicando su periodicidad en el tiempo

_ La conservación, limpieza, saneado superficial, regulación de equipos, u otras.

_ La inspección, con evaluaciones periódicas del estado de conservación, estimando la necesidad de una intervención (técnica inicial y las de seguimiento).

_ La intervención, contempla las reposiciones o sustituciones, de un elemento o de alguna de sus partes componentes, que estuvieran programadas.


Instrucciones de uso y mantenimiento Clasificación de las operaciones de mantenimiento

Operaciones de obligado cumplimiento según normativa :

_ obligada justificación, (reglamentos, especialmente en instalaciones con protocolos de justificación)

_ operaciones de obligada justificación según el Decreto 25/2011, (número limitado de elementos del edificio, considerados relevantes para la durabilidad).

_ sin necesidad de justificación, (se recuerda la obligatoriedad u oportunidad de su realización).

Operaciones no exigidas en la normativa, pero propuestas por considerarlas relevantes, aunque no se exija su justificación.



espaciales

constructivos



instalaciones


Instrucciones de uso y mantenimiento elemento

instrucciones de uso por elemento



tipo de operación

periodicidad

tipo de elemento

operación de mantenimiento de conservación

por tipo de elemento


Instrucciones de uso y mantenimiento Programa de mantenimiento

Se genera a partir de la planificación de las operaciones de mantenimiento a lo largo del tiempo, considerando las respectivas periodicidades.

Deberá calcularse e incluirse en este archivo el programa de mantenimiento previsto para, al menos, los primeros treinta años de vida útil del edificio.


Instrucciones de uso y mantenimiento Programa de mantenimiento

CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Ejemplo de utilización de la herramienta informática

Documents

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