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SECRETARÍA DE ASUNTOS MUNICIPALES
SECRETARÍA DE ASUNTOS MUNICIPALES
GUÍA D
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LES
AutoridAdes
Presidenta de la Nación
Cristina Fernández de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nación
Aníbal Florencio randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nación
ignacio Lamothe
Contacto:
Secretaría de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6° piso - oficina 2
(C1003AAo) Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 – 1765/1792
www.municipios.gob.ar
PRÓLOGO
en la última década, la agenda de
temas de los municipios argentinos se
fue complejizando. Allá por el 2003,
los municipios tenían que ocuparse
cotidianamente de contener el
desastre social que había dejado la
etapa neoliberal: no había posibilidad
de trabajar en el mediano y largo
plazo porque la urgencia y gravedad
de este descalabro social no permitía
ocuparse seriamente de otras
cuestiones.
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,
la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. el país vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administración del desastre social a la
administración del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafío aún mayor.
uno de los grandes logros de la década fue recuperar el mediano y el largo
plazo, salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las políticas estratégicas
de nuevo. Pero diez años de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones
al interior de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los
municipios. rápidamente surgieron nuevos barrios y la morfología de las
ciudades se fue transformando, ya que crecieron en extensión, sin un orden
Ignacio Lamothe. Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior y Transporte de la Nación
SECRETARÍA DE ASUNTOS MUNICIPALES
planificado. Gran parte de esa dinámica de crecimiento fue comandada
por los mercados inmobiliarios al calor de las políticas expansivas que iba
implementando el gobierno nacional, políticas que ponen el acento en el
fomento de la demanda agregada y el mantenimiento de la actividad económica
en los pueblos, además de significar una enorme intervención en materia de
obra pública y de acceso a la vivienda.
el rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo
escenario.
en este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se
presenta en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de
las ciudades se va haciendo cada vez más necesario. el rol de los intendentes
y concejales en este proceso es central, ya que, según entendemos, son los
dirigentes políticos locales los que tienen que encabezar ese proceso de
ordenamiento del territorio: es el estado local la herramienta por excelencia
para planificar y direccionar ese crecimiento. el estado municipal tiene que
ocupar el centro de la escena, los intendentes tienen que liderar el proceso de
desarrollo y, en función de ese sendero, orientar la inversión pública y privada
en desarrollos urbanos, obras e infraestructura.
el país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente
importante. Argentina está llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, será un jugador de primer nivel en producción de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los más
importantes del mundo, con recursos humanos de altísima calidad, agua dulce
en abundancia, indicadores macroeconómicos que muestran mucha fortaleza
y un sinnúmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este
uno de los países con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad
de vida en todas las ciudades. el gran desafío de los gobiernos locales estará
en orientar, en clave de planificación estratégica, el desarrollo de las ciudades
argentinas hacia ese gran horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina.
se trata de poder ser parte activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades
que no estén escindidas de ese destino.
es en este contexto que la secretaria de Asuntos Municipales pone a disposición
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
políticas de impacto local, esta guía de instrumentos de intervención urbanística
que tiene por objeto, ofrecer soluciones prácticas para planificar e intervenir
en los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
Ignacio Lamothe
secretario de Asuntos Municipales del Ministerio
del interior y transporte de la Nación
EQUIPO
DE TRABAJO
Coordinación: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia técnica: Arq. Lucrecia Panizoni
equipo: Arq. Belén Borgna, Arq. Julieta Magno
documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con
competencia en materia de urbanismo.
Fichas de actualización periódica.
Fecha de última actualización:
Agosto 2015
La elaboración y actualización de esta Guía es un proyecto conjunto de las
instituciones argentinas competentes en materia de urbanismo. Para esta edición
se agradece especialmente a las numerosas Áreas Municipales de Planeamiento/
desarrollo urbano (o afín) de todo el país que han aportado su experiencia,
como también a las instituciones académicas, colegios profesionales, cámaras
empresariales y organizaciones de la sociedad civil que participan en la revisión
continua de este proyecto.
INTRODUCCIÓN
de los más de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es población
urbana y vive en las ciudades del país. estas ciudades están creciendo a distintos
ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemáticas tales como déficit
de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes, carencia de servicios
urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. estos problemas estructurales
tienen múltiples causas y para dar respuesta a ellos es necesario adecuar los
mecanismos y las prácticas con los que se interviene en el desarrollo urbano de las
localidades, orientándolos hacia un desarrollo más equilibrado desde el punto de
vista social, económico y ambiental.
es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad establecidos,
una distribución de costos y beneficios que sobrecarga al estado y que carece de
coordinación, cooperación y concientización de los actores públicos y privados
involucrados en los procesos. La planificación y regulación tradicionales y pasivas
no son suficientes, sino que el desarrollo urbano debe ser gestionado de manera
proactiva, aplicando un sistema integral y sistemático de instrumentos urbanísticos
adecuados a la situación.
entiéndase este documento como un aporte a los debates necesarios entre los
diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las definiciones
encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.
La elaboración de esta segunda edición ampliada fue acompañada por las áreas
municipales de planeamiento (o afines), instituciones académicas y colegios
profesionales de todo el país.esperamos que la Guía de buena orientación para
que se puedan implementar los conceptos y mecanismos descritos, con las
adaptaciones que sean necesarias en los diferentes contextos locales y que haya
aprendizajes en las prácticas del urbanismo que enriquezcan futuras ediciones de
esta Guía misma. sugerencias en este sentido son siempre bienvenidas.
Lic. Thomas Hagedorn
Coordinador del Proyecto
Arq. Lucrecia Panizoni – Arq. Belén Borgna – Arq. Julieta Magno
Área de Desarrollo Urbano – Secretaría de Asuntos Municipales
ÍNdiCe
¿Cómo partICIpar en La Guía de Instrumentos urbanístICos?
Instrumentos urbanístICos
iu-Pus Plan de uso de suelo ................. página 20
iu-PP Plan Parcial ................. página 36
iu-MP Masterplan ................. página 48
iu-Cu Convenio urbanístico ................. página 56
iu-rP reajuste de Parcelas ................. página 68
iu-Cs Cesiones de suelo ................. página 78
iu-CoP Compensasiones ................. página 92
iu-eMdu empresa Municipal de desarrollo urbano ................ página 98
iu-Fdu Fondo de desarrollo urbano ................. página 108
iu-Fse Fondo solidario específico ................. página 114
iu-BtM Banco de tierras Municipal ................. página 120
iu-Gid Gravámenes a inmuebles en desuso ................. página 126
iu-CM Contribución por Mejoras ................. página 138
iu-Fi Financiamiento de redes de infraestructura ................. página 146
modeLos de CáLCuLo
iu-Mti Modelos de tasación de Valores inmuebles ................. página 162
iu-dV demanda de Vivienda ................. página 172
¿CÓmO PARTICIPAR EN LA GUíA
DE INsTRUmENTOs URBANísTICOs?
señalar el instrumento
a observar con su
codificación que se
encuentra en cada
página arriba:
señalar el párrafo
o renglón al que se
refiere:
ejemplo: 16-22
indicar el grado de conformidad con el contenido del párrafo con un
puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer
las observaciones que considere pertinentes.
Las observaciones, recomendaciones y críticas serán reunidas y evaluadas,
para ser tenido en cuenta en la siguiente publicación. Mientras se publica
esta edición, continúa el trabajo sobre otros instrumentos urbanísticos que
ampliarán la siguiente edición de la Guía.
ejemplo:
Iu-pus / página 8 / 2015
1.
2.
3.
La presente publicación recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar
la práctica del urbanismo en las localidades argentinas.
su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanístico común y proveer herramientas
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados
en torno al urbanismo del país de hoy en día. sin ser un documento legal ni
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la práctica. Las
temáticas tratadas en la Guía se podrán ampliar, completar y actualizar.
de este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto
públicas como privadas, están llamadas a participar en la actualización y mejora
del documento, para ampliar el consenso. especialmente, las áreas municipales de
planeamiento, las instituciones académicas especializadas en temas de urbanismo,
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la
Argentina, como también organizaciones competentes en materias relacionados
como medio ambiente, transporte, etc.
La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada
(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e
información de contacto, enviando un email a la siguiente dirección:
una vez registrado, usted será informado sobre cada acción relacionada con la
Guía, podrá participar en su formulación, y también recibirá una copia digital
actualizada.
Como participante registrado, podrá intervenir en las definiciones de la guía de la
siguiente forma:
INsTRUmENTOs URBANísTICOs
IU-PUSPLAN DE UsO DEL sUELO
INTRODUCCIÓN
un plan de uso del suelo, es en su esencia un plano que acompaña el marco
regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local
y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
el mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos específicos definidos
como razonables para cada área según las necesidades previamente definidas.
Con el fin de encontrar una situación que permita la coexistencia armónica entre
desarrollo social, económico y medio ambiental, el proceso de definición de los usos
del suelo requiere de la ponderación “justa” entre los diversos intereses públicos y
privados. es por ello que el Plan de uso de suelo (Pus) debe considerar necesidades
generales como:
• demanda de vivienda y trabajo de la población, fomentando la generación y
el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
• Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
• Necesidades sociales y culturales de la población, y especialmente necesidades
educativas, deportivas, de ocio y recreación
• Cohesión social.
• estructura y desarrollo económico, especialmente para el mantenimiento y la
creación de puestos de trabajo para la población local.
• desarrollo, mantenimiento y protección de barrios y otras unidades territoriales.
• Protección del medio ambiente.
• transporte y movilidad.
• Protección civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad sísmica, volcánica,
eólica, etc.).
• Patrimonio histórico, arquitectónico, ambiental, cultural.
• Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e
integral, así como los respectivos planes provinciales y nacionales.
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FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el Plan de uso de suelo pretende:
• Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una
perspectiva de desarrollo de 10 años) con todos los elementos necesarios.
• Lograr economías de escala, economías de aglomeración para la
construcción de infraestructura, equipamiento, espacio público, verde y
crear sinergias entre los diversos usos.
• integrar los planes sectoriales de las diferentes áreas municipales y las
necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral
territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos.
IMPLEMENTACIÓN.
el uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente
para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la población,
teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano.
el Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar
fácilmente los condicionantes que determinan la utilización y la explotación del
suelo, debe ser de fácil acceso y comunicación, basándose en los principios de
transparencia de la gestión.
el Pus refiere únicamente a las cuestiones de la utilización y explotación del
suelo y no define otros contenidos que pertenecen al ámbito constructivo
(Código de edificación)
ContenIdos prInCIpaLes.
(A) Plano de Zonificación
(B) indicadores urbanísticos
(C) Memoria con objetivos
(A) plano de Zonificación.
el plan de usos o zonificación integra un documento legal normativo que
permanece vigente hasta tanto sea modificado.
el plano debe abarcar toda la jurisdicción municipal. en el plano de zonificación
se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y demás
propiedades que se encuentran dentro de los límites jurisdiccionales del territorio.
si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o
elegir una escala más detallada para las áreas urbanas.
el plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un área
delimitada. Cada categoría de usos tiene un color específico para su fácil
identificación. Ningún área queda en blanco (salvo los ejes de los accesos).
Las categorías fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan
en: usos rurales, y usos urbanos y su clasificación según la actividad que se
desarrolla son:
usos urbanos:
• (rojo), codificación “C”: Áreas centrales, usos mixtos de superficies para
usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en áreas centrales,
subcentros, corredores comerciales, “shopping” etc.). es la categoría que
permite la mayor flexibilidad. se la ubica en las áreas centrales con la mejor
accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte
público.
• (Naranja), codificación “r”: uso residencial (Permite también usos
complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad
en la estructura del barrio, como supermercados, cafés, restaurants,
lavandería, etc.). en esta categoría se encuentran también las superficies
loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
• (Azul), codificación “e”: equipamiento urbano (superficies que se destinan
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exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento
educativo, deportivo, de salud, religioso, energético, instalaciones técnicas
de los servicios urbanos, camping, etc.)
• (Violeta), codificación “i”: uso industrial
• (Amarillo): usos específicos, según definición local
Para una mejor lectura gráfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar
los usos urbanos con iniciales: C (Áreas Centrales); r (uso residencial); e
(equipamiento); i (industrial); otros, seguido por el respectivo indicador Fot (ver
más adelante)
usos rurales:
• (Verde oscuro, y sus graduaciones): uso verde (superficies para parques,
plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreación, montañas, desierto,
áreas con categorías de protección natural con sus delimitaciones, etc.).
incluye los espacios verdes urbanos no edificables.
• (Verde claro): usos sector agrícola/ganadero.
• (Celeste): Agua (ríos, canales, lagos, mares, etc.).
• (Amarillo): usos específicos, según definición local.
Accesos:
• (Variable): Corredores estructurantes (identificar vías principales, avenidas,
rutas; Líneas dobles, punteadas, zigzag, etc.)
• (Blanco): Calles (identificar las vías de circulación)
• (rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril
• (Amarillo): puerto/aeropuerto/aeródromo (uso específico)
Los usos urbanos permiten la construcción de edificaciones, mientras que los
usos rurales no permiten construcción, excepto algunas de tipo complementarias
directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros,
galpones, guarda útiles, etc.).
Cada una de las categorías de usos debe permitir usos complementarios con
escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas
residenciales según lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para
uso agrícola/ganadero)
Hay que asegurar:
• La dotación adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
urbano y espacios verdes.
• Que la distribución territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:
equipamiento educativo y deportivo en relativa cercanía de las zonas
residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos
según necesidad técnica, concentración de usos comerciales en los
centros y subcentros, usos industriales en polígonos alejados de las zonas
residenciales, preferentemente en áreas complementarias)
• La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
(B) Indicadores urbanísticos.
Los indicadores urbanísticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se
aplican en las zonas con categorías de uso de suelo urbano.
Los indicadores urbanísticos principales son:
Fot (Factor de ocupación total)
Fos (Factor de ocupación del suelo)
el indicador Fot delimita la capacidad constructiva del lote según sus
dimensiones, mientras que por su parte, el indicador Fos (complementarios al
Fot) limita con un valor máximo la superficie de la parcela que se podrá utilizar
para edificaciones (Fos) y a su vez define una mínima parte de la parcela que
debe quedar permeable como suelo absorbente.
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Fot (Factor de ocupación total):
define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como
máximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian
según las zonas y su densidad proyectada. estos valores de densidad estarán
íntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su población, dimensiones y
demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios
urbanos, equipamiento público, espacios públicos y verdes, así como toda otra
característica particular.
si la estética urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de Fot mínimo,
de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita
unificar la densidad de un área determinada.
en general se pueden identificar determinados espacios urbanos con típicas
franjas de valor Fot:
• Baja densidad (0,1-0,4)
• densidad Media (0,4-2,0)
• Alta densidad (2,0-4,0)
• Muy Alta densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes -
entonces, para todas las zonas definidas con una de las categorías urbanas de
uso del suelo, se deben definir Fot máximos o franjas de densidades permitidas
(Fot mínimo y máximo).
Para una mejor lectura gráfica, a modo opcional, en el plano de uso del suelo
se puede aclarar el Fot correspondiente de cada zona agregando a la inicial
que representa el uso el índice de Fot máximo o la franja, según corresponda.
ejemplo: C 3,0 (Área central, usos mixtos con Fot máximo 3,0) o r 0,4-1,0 (uso
residencial con Fot mínimo 0,4 y máximo 1,0).
Aclaración: en Argentina, la aplicación del concepto Fot, Factor de ocupación
“total” (metros cuadrados “totales”/”máximos” a construir en una parcela) se
refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. de esta
manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones
técnicas, entre otros, que el “total” debería incluir.
entonces, el “Fot” define en la práctica argentina un Factor de ocupación “con
superficies Comerciables” o “Parcial” y no “total” como lo define la teoría.
Fos (Factor de ocupación del suelo):
define la superficie máxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones
(0%-100%). si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estaría
completamente edificada. en vez de utilizar % también se utilizan valores entre
0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el
valor Fot.
otros indicadores urbanísticos que se pueden utilizar parcialmente
complementarios a Fot y Fos, proponen un determinado modelo de ciudad o
un perfil arquitectónico, y pueden ser:
• FAP (Factor de Permeabilidad): define la superficie de la parcela que debe
permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). esta
parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al
suelo (permeabilidad), sin ningún tipo de cobertura artificial. La suma
entre Fos y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente
presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para Fos y FAP
una franja de entre 0 y 1.
• Alturas mínimas y máximas: se pueden definir según las necesidades
locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros
espacios verdes públicos. en algunos casos se definen alturas determinadas
obligatorias cuando la estética urbana así lo requiera (unificación de
fachadas, basamentos, recovas, etc.)
• densidad: Habitantes por hectárea. sin relevancia práctica por la falta
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de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un
indicador de máxima.
• retiros: indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen
influencia directa en la densidad.
• otros.
referencias obligatorias en el Plano de usos del suelo/Zonificación:
• Leyenda.
• delimitación de las áreas donde existen o se proyectan Planes Parciales
y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores
detalles.
(C) memoria con objetivos.
debe acompañarse el Plano de zonificación con objetivos con una memoria que
resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando
los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive
una breve explicación de cómo se reflejan estos objetivos en la definición de
estos plasmados el plano presente.
ContenIdos optatIvos
Además de la regulación del uso del suelo existen otros determinantes con
impacto al uso del suelo que se podrían incluir en el plano.
Contenidos optativos de los Planos de uso de suelo (avanzados):
• Corredores de cables energéticos de alta tensión y otros en zonas no urbanas (aire
y suelo), marcados con una línea que identifica el corredor.
• Corredores de gasoductos regionales (marcado con una línea que identifica el
corredor)
• Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterráneos,
canales) regionales (marcado con una línea que identifica el corredor)
• Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con
restricciones respecto a la utilización de fertilizantes, pozos sépticos u
otras posibles fuentes contaminantes (delimitado con una línea que
identifica el área)
• Corredores de señales de telecomunicación (marcado con una línea que
identifica el corredor)
• Zonas protegidas naturales, históricas u otras (delimitado con una línea
que identifica el área, con referencia) también se pueden identificar con
una zonificación en color como “Área Protegida”.
• Zonas con diversos riesgos (delimitado con una línea que identifica el área,
con referencia).
• sitios con probables restos arqueológicos, prehistóricos y otros (delimitado
con una línea que identifica el área o con un símbolo que identifica el sitio)
también se pueden identificar con una zonificación en color como “Área
Protegida”
• Zonas inundables (delimitadas con un línea que identifica el área inundable,
marcando las defensas respectivas) también se pueden identificar con una
zonificación en color como “Área Protegida”.
• otros.
reComendaCIones GeneraLes
participación municipal en la generación de valor.
el Fot es un indicador clave en la generación de valor de una propiedad,
cuanto más alto es el Fot, más alto será el valor potencial del lote, según las
condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar
la distribución de Fot en el territorio.
especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el Fot a otorgar será
definido por el Municipio y deberá ser condicionado a una contribución del
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beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un
Convenio urbanístico). estas contribuciones permiten al Municipio financiar
aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generará
la densificación del lugar al permitir mayor indicador Fot.
previsión.
es recomendable que el Plan de uso del suelo prevea el desarrollo urbano
del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 años. Para ese periodo
debe lograr definir las zonas en las que se priorizará el crecimiento urbano,
indicándolas en el plano de zonificación como “Áreas de reserva urbana”
o “Futura ampliación/expansión” sin otorgarle a esas áreas indicadores con
capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la
cobertura de servicios asegurada.
No es conveniente definir zonas de extensión urbana que no serán necesarias
10 años en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura
privada y pública en las áreas prioritarias durante ese período. en caso
contrario, de contar con un exceso de superficies de extensión urbana,
este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o
directamente no son financiables, lo que resultará en áreas construidas sin
servicio, ni equipamiento.
actualización.
el Plan de uso del suelo deberá ser actualizado por lo menos cada 10 años
ó cuando factores de significativo impacto así lo ameriten (ej: grandes obras
de ingeniería, inversiones que modifiquen la realidad existente, catástrofes
naturales, otros) .el desarrollo urbano es un proceso dinámico que requiere
de actualización periódica y la adaptación del plan a nuevos fenómenos
sociológicos, desarrollos tecnológicos y procesos económicos.
participación.
un Plan de uso del suelo deberá ser elaborado bajo el liderazgo del área
municipal de planeamiento (o afín) y ser sancionado por el HCd.
el grado de participación requerida lo define la autoridad local. sin embargo
se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores
con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cámaras,
gremios, oNG, consejos, etc. en el proceso de elaboración, según decisión
local.
Previo a la aprobación del Plan de uso del suelo por el HCd, es conveniente
que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una
exposición de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia
pública no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y
propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCd.
área de aplicación.
el Plan de uso del suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdicción Municipal
(Gobierno Local).
vencimiento de la normativa urbana
una posibilidad para evitar la especulación del suelo es la limitación en la
normativa, una vez pasados los 10 años de inutilización de la capacidad
constructiva de edificación.
el Plan de uso de suelo establece categorías de uso de suelo con determinados
indicadores urbanísticos, con el fin de que las parcelas afectadas sean
utilizadas con el fin establecido.
suponemos que si en un plazo de 10 años, desde la otorgación de normativa
y/o la conformación del lote, no se ejecutaron los proyectos que den
cumplimiento con el destino normativo que les fueron asignados (vivienda
unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es inútil. es
frecuente que existan lotes vacantes, cuyo uso no corresponde al uso definido
por normativa. en estos casos se puede suponer que la normativa fue otorgada
erróneamente sobreestimando la demanda real en el mercado inmobiliario.
el elemento capaz de evitar estas situaciones, generalmente de especulación, es
la incorporación de una limitante de tiempo en la vigencia de categoría del uso
de suelo y los indicadores urbanísticos, recomendado en un plazo de 10 años.
si el lote, dentro de dicho período, no fue utilizado con el fin que establece la
normativa será re-categorizado como espacio verde sin capacidad constructiva
(u otra categoría local sin posibilidad de edificación). sin embargo, se le deberá
dar al propietario la posibilidad de solicitar una prolongación de la normativa
por un período de un año, pudiendo solicitarlo dos veces con las respectivas
justificaciones. si luego de estos periodos de prórroga, no se utiliza el lote según
la normativa, pierde esta categoría.
Aplicando esta limitación al uso de suelo, disminuirían los baldíos inmovilizados en
el mercado de suelo, la mayoría por especulación, comúnmente llamados “lotes
en engorde”, dado que los propietarios de los lotes afectados comercializarán
los mismos antes de perder la categoría, significando probablemente una
pérdida de valor para el propietario. de este modo, los lotes finalmente serán
utilizados según el fin establecido y se limitan las posibilidades para especular
con el suelo
EJEMPLO
el plano de zonificación del Plan de uso del suelo determina claramente cuáles
son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdicción municipal,
como el ejemplo genérico simplificado demuestra, en una distribución de áreas
modelo.
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CONCLUSIONES.
el Plan de uso del suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado
a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. siendo potestad
exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe
considerárselo como un elemento aislado de los procesos de planificación
sino como la instancia de integración territorial de las distintas demandas
sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se
resuelve con la intermediación de las instituciones del ordenamiento territorial.
en nuestro país los Planes de usos de suelo no se encuentran como tal sino que
más bien encontramos visualizaciones de Códigos de ordenamiento urbano
que si bien zonifican el territorio municipal según las categorías que establece
el código, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que
no determinan o definen claramente los usos de áreas verdes y equipamiento
como elementos urbanos esenciales no comerciables. en consecuencia
encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevén y/o reservan
espacios para los elementos urbanos complementarios.
INTRODUCCIÓN
un Plan Parcial es un instrumento de carácter normativo legal. determina en
detalle las condiciones de las posibles edificaciones en los lotes afectados por el
Plan, así como el uso de las superficies libres no edificables y del entorno de las
mismas. No es un Master Plan, como proyecto de propuesta a futuro, sino que
regula el uso del suelo en un área delimitada de la ciudad.
Para los municipios que cuentan con un Código de ordenamiento urbano/ Plan
de uso del suelo (o afín), vigente, pero también para aquellos que no cuentan con
un marco normativo actualizado, es un instrumento útil para poder determinar de
una manera simple las condiciones del desarrollo urbano en las áreas delimitadas.
Generalmente se elabora un Plan Parcial para un grupo de lotes, parcelas,
manzanas ó un barrio definido, estas áreas estarán delimitadas de manera
razonable y acorde a los objetivos definidos. el Plan Parcial actualizaría la normativa
vigente, siendo conveniente que se corresponda con los usos permitidos en el
área de influencia según el Código de ordenamiento urbano/ Plan de uso del
suelo (o afín), pudiendo eventualmente diferir de la normativa respecto a algunos
indicadores urbanos (por ejemplo Fot, altura) siempre y cuando, a través de las
normas modificadas, se alcance una mayor calidad urbana y ambiental para la
comunidad, especialmente respecto a los espacios públicos. en cualquier caso, se
deben justificar las modificaciones con argumentos razonables.
un Plan Parcial es elaborado por un equipo de profesionales del Área Municipal
de Planeamiento o similar. se deben informar a los actores afectados del proceso
de elaboración del plan, para que ellos puedan articular sus intereses (propietarios
de parcelas, habitantes, gobierno municipal, instituciones con competencia en
materia de urbanismo, etc.). el Área Municipal de Planeamiento juega el rol de
mediador entre los diversos intereses y toma un papel activo en la búsqueda de
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consenso entre ellos, velando por los intereses públicos.
el Plan Parcial resultante del proceso debe ser aprobado y autorizado por el
HCd, y en algunos casos deberá ser convalidado por el Gobierno Provincial, para
luego entrar en vigencia. el plan será incorporado como anexo a la normativa
local (Código de ordenamiento urbano/ modificaciones en el Plan de uso del
suelo).
OBJETIVOS Y FUNCIONES
es competencia de la municipalidad detectar y decidir si un área urbana
delimitada requiere la formulación de un Plan Parcial que defina con precisión
su urbanización. si bien los parámetros generales definidos en el Código de
ordenamiento urbano/ Plan de uso de suelo (o afín) vigente son por lo general
suficientes, en algunos casos con terrenos y/o localizaciones especiales, puede
resultar útil redefinir el desarrollo futuro del área delimitada con el mayor nivel
de detalle posible.
el Plan Parcial es un instrumento útil cuando:
• se realizan Planes de viviendas
• se trata de una zona sumamente importantes para el interés público (por
ejemplo el centro de la ciudad, áreas de valor patrimonial, otras)
• se refuncionalizan grandes parcelas públicas o subutilizadas
• Cuando existan tensiones o conflictos de interés sobre el desarrollo de un
área delimitada (densificación de un barrio, otros)
• Cuando la tendencia de desarrollo urbano sea negativa o no deseable, y
fuera necesario reconvertir situaciones existentes de acuerdo a la realidad
actual.
• Para el desarrollo de nuevos barrios o urbanizaciones en la periferia de la
ciudad (extensión urbana)
• Ante la ejecución de grandes obras de infraestructura pública ( avenidas
de circunvalación, defensas, u otros)
• en sectores vulnerables a desastres naturales
un Plan Parcial debe considerar y definir objetivos urbanísticos de índole general
e integral:
• desarrollo sustentable (Considerando requerimientos sociales, económicos,
y de protección ambiental)
• responsabilidad respecto a las futuras generaciones y el ambiente
• La dotación de infraestructura suficiente
• Accesibilidad y movilidad
• estética, protección y desarrollo de la imagen urbana y del paisaje local
• requerimientos sociales y culturales
• el bienestar de la población en general y la mejora en la calidad de vida
el plan tiene como objetivo principal generar una visión detallada respecto al
desarrollo de un área urbana, pero también su inserción en el contexto urbano en
que se encuentra. esta visión intenta guiar las inversiones necesarias a través de
las cuales se realizaran las intervenciones deseadas. en este sentido es importante
que el plan defina parámetros realistas, asegurando el proceso participativo con
los actores afectados e interesados a invertir.
IMPLEMENTACIÓN
es esencial para la elaboración de un Plan Parcial contar con la documentación
catastral del área delimitada (o la mejor base cartográfica disponible) con toda
la información respecto a su situación dominial, edificaciones existentes, calidad
ambiental , aspectos sociales, necesidades de uso y formas de ocupación, valores
económicos comparativos, y cualquier otro tipo de información sobre el área
considerada.
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Los elementos a formular y presentar al HCd para que el Plan Parcial pueda ser
evaluado serán los siguientes:
• Plano catastral detallado en escala máxima de 1:200 donde se deter-
minen las cuestiones territoriales de toda el área delimitada, con de-
scripciones claras.
• Propuesta de Modificación Normativa, un plano con la zonificación propu-
esta, modificación de usos, indicadores urbanísticos y/u otros elementos
(en comparación con la normativa vigente del Código de ordenamiento
urbano/ Plan de uso de suelo (o afín), incluyendo gráficamente todos los
elementos definidos y/o modificados, con la descripción adecuada de fácil
lectura.
• Memoria descriptiva, que justifique todos los componentes de la pro-
puesta, considerando el panorama más amplio del desarrollo urbano
local. La memoria explicara los objetivos, los intereses y las soluciones
encontradas en cada aspecto evaluado, transparentando las decisiones
tomadas al respecto.
en muchos casos, el Plan Parcial implica la aplicación de otros instrumentos
urbanísticos complementarios (por ejemplo Cesiones de suelo, reajuste de Parcelas,
Convenio urbanístico, otros). es un instrumento que forma parte de un sistema de
herramientas, cuyo objetivo es guiar el desarrollo urbano a los fines de conseguir
mejores resultados en los procesos de producción de ciudad. Vale la pena recordar
que un Plan Parcial, no es un Master Plan, por tanto no implica definiciones a nivel de
proyecto edilicio, gestión, requerimientos financieros, ni fuentes de financiamiento.
ítems que defIne eL pLan parCIaL
el Plan podrá considerar una multiplicidad de aspectos que se enlistan debajo, sin
que estos aspectos sean obligatorios dependerá de los objetivos a cumplir en cada
Plan Parcial específico.
aspectos económicos
• Cantidad de metros cuadrados de construcción máxima (Fot) permitido
para cada lote
• Cálculo y delimitación de las áreas a ceder al bien público si se permite
mayor edificabilidad en un lote, estimando, sobre todo las demandas
por infraestructura y equipamiento público generadas por las inversiones
esperadas, y considerando también aspectos sociales, como vivienda ac-
cesible y otros.
• definición de las compensaciones por diversos tipos de intervención
modificatoria (plantar nuevos árboles si se remueven especies en una
lote; afectaciones al patrimonio, u otros)
• definición de los aportes por mayor demanda de infraestructura en casos
de densificación/ intensificación del uso del suelo (en forma de inver-
siones, obras, u otros)
• instrumentos y medidas que incentiven la inversión.
aspectos estéticos y culturales
• retiros obligatorios
• tipologías de edificación
• La aceptación o no, de instalaciones complementarias (garages, estacion-
amientos a cielo abierto, etc.)
• delimitación del uso del espacio público, como veredas, u otros.
• delimitación de las superficies dentro de los lotes que se pueden edificar
(Fos)
• definición de los diversos aspectos de calidad tanto de los espacios públi-
cos, como de protección o conservación histórico-patrimonial.
aspectos ambientales
• definir el uso de vegetación, detallando las especies a plantar en distin-
tos tipos de superficie terrestre, vertical (fachadas, medianeras, balcones,
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etc.) y/o aéreo (terrazas), dentro de las parcelas y del espacio público.
• delimitación de las superficies dentro de los lotes que no se podrán
edificar (FAP), y deberán ser permeables
• definición de las características energéticas de los edificios a construir
y/o refaccionar (edificios de bajo/ mediano/ alto consumo energético)
• definiciones de construcción sustentable y el uso de los recursos natu-
rales, como las aguas de lluvia (utilización, almacenamiento, desagües
pluviales), la insolación (utilización para generación de energía, calen-
tar agua, climatización, iluminación interna de los edificios) y el viento
(protección y/o utilización)
• Preservación de áreas rurales y reservas naturales.
aspectos sociales
• Consideración de las diferentes demandas de los diversos grupos locales, es-
pecialmente los vulnerables (niños, ancianos, discapacitados, etc.)
• definición de las medidas que aseguren el acceso de la población con meno-
res recursos a los espacios urbanos delimitados en el plan. La oportunidad de
acceso se refiere a lograr incluir en distintas formas a todos los grupos, por
ejemplo a través de la distribución y el uso del espacio público, a través de la
provisión de un porcentaje de entre 10% y 20%, de lotes/viviendas con pre-
cios accesibles, definición de porcentajes mínimos de vivienda para alquiler,
etc. según cultura y conveniencia local.
definición de los elementos públicos
• Los accesos (calles, caminos, vías) con su respectiva tipología (determinando priori-
dad para usuarios como peatones, ciclistas, etc.)
• superficies para diversos tipos de equipamiento urbano (espacio cultural, hospital,
escuela, etc.)
• superficies públicas y verdes (plazas, plazoletas, plazas de juego, parques, bosques,
otros espacios verdes)
• superficies complementarias a los diversos servicios urbanos (contenedores de bas-
ura, etc.)
• Mobiliario urbano (cestos, bicicleteros, bancos, etc.)
• definición de las medidas de protección y de prevención frente a eventuales riesgos
identificados
• Medidas compensatorias en diversos aspectos dentro y fuera del área delimitada.
METODOLOgíA
La delimitación del área para la cual regirá un Plan Parcial debe ser marcada
en el Código de ordenamiento urbano/ Plan de uso de suelo (o afín) para
dejar asentado en la regulación vigente la incorporación de los parámetros
especiales en ese área. eventualmente, la normativa deberá ser adaptada
en concordancia con el nuevo plan sancionado.
Como se ha mencionado, un Plan Parcial es elaborado por un equipo
de profesionales del Área Municipal de Planeamiento en sintonía con
los objetivos generales de la gestión. si el plan no es elaborado por la
administración municipal, esta debe formular una declaración u opinión
respecto al plan presentado, para ser considerada por el HCd antes de
sancionar el plan. en todo caso, la Municipalidad en su función de
representante de los intereses públicos, toma un papel decisorio en el
proceso de definición de un Plan Parcial.
La metodología de elaboración del plan puede incorporar, en mayor o menor
medida, espacios participativos, según la cultura de planificación local y
las necesidades detectadas. en general, un mayor nivel de participación
por parte de los actores afectados, genera planes con un mayor nivel de
coherencia, y aceptación por parte de la sociedad. Además asegura que se
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expongan de igual manera, los intereses y conflictos existentes de unos y
otros, pudiendo diferenciar entre:
• Participación activa de los actores directamente afectados por el Plan Parcial
a elaborar. Los mismos, deberán ser invitados a expresar sus intereses que
luego se podrán tomar en cuenta o rechazar con argumentos (no vinculante),
aunque el amplio consenso siempre sea el objetivo. Los directamente afecta-
dos, además de los representantes de la municipalidad y los propietarios de
los lotes, serían las instituciones con funciones especiales, por ejemplo oNGs
de ambiente; universidades locales con su instituto de urbanismo; colegios
de profesionales;, asociaciones civiles; proveedores de los servicios públicos;
u otros)
• Participación pasiva de los interesados indirectamente afectados (población en
general) quienes se informaran en el momento en que haya una propuesta
elaborada (por ejemplo en la página web del municipio o en una sala de
exposiciones en el Municipio). Hay que otorgar a los participantes de esta
modalidad, la posibilidad de expresar sus dudas, críticas o ideas de forma
escrita. Los documentos con las sugerencias manifestadas deberán ser reco-
pilados y luego evaluados, lo que eventualmente llevara a modificaciones en
la propuesta del Plan. también se pueden organizar Audiencias Públicas no
vinculantes, para que los interesados puedan expresar sus opiniones, evalua-
ciones y/o críticas, las cuales eventualmente, resultaran en modificaciones
sobre la propuesta elaborada.
La municipalidad decide libremente el nivel de participación que otorgara a los
distintos sectores de la sociedad. el Área Municipal de Planeamiento / desarrollo
urbano (o afín) articula los intereses de la comuna.
es de suma importancia en el proceso la “justa” ponderación entre los
diversos intereses públicos y privados, priorizando distintos aspectos según las
necesidades actuales, aunque sea estipule en etapas. en consecuencia, se podrá
interpretar la elaboración de un Plan Parcial, como un proceso de mediación entre
los actores afectados y otros.
el debate en el HCd y la consiguiente aprobación del Plan Parcial son los últimos
pasos, entre tanto se sugiere apelar a la “Prohibición de construcción” mientras
se elabora el Plan Parcial, que según la complejidad, será un proceso que lleve
entre seis meses y dos años. Mientras tanto, para que no se realicen obras
que contradigan los resultados esperados del plan o se aproveche de manera
especulativa la información que se publique, es recomendable que la Municipalidad
sancione por ordenanza una detención de los permisos de construcción para
el área afectada, con una vigencia máxima de “x” cantidad de tiempo, con
posibilidad de prorrogarse si fuera necesario, teniendo en cuenta que estos plazos
no se extiendan perjudicando la movilización del sector, en detrimento del área.
EJEMPLO
(Pedimos propuestas de parte de los participantes del proyecto Guía de
instrumentos urbanísticos, para ser incorporada una de ellas)
CONCLUSIONES
un Plan Parcial es un instrumento que profundiza en la regulación urbana existente
para guiar las inversiones en áreas de gran importancia, en general aquellos
sectores que absorben o deberían absorber en el futuro, la mayor dinámica del
desarrollo urbano.
Muchas ciudades argentinas orientan sus marcos regulatorios según los
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ejemplos que encuentran en las grandes ciudades del país. Como los Códigos
de ordenamiento urbano de estas ciudades tomadas como ejemplo son
generalmente complejos, también las ciudades intermedias y pequeñas
adaptan pautas que reproducen una complejidad normativa excesiva, cuando
no es necesario regular un universo tan amplio de aspectos. en muchos casos
es conveniente mantener una regulación urbana general para toda la ciudad
simple y concisa, y elaborar para aquellas zonas que presentan la mayor
dinámica del desarrollo urbano y/o las de mayor importancia social, unos Planes
Parciales particulares, que definan al detalle las condiciones para orientar las
inversiones a realizar. de esta manera se puede revertir la complejidad que
adquieren los diversos procesos de actualización de las regulaciones vigentes
en los municipios, en tanto, la planificación urbana puede focalizar en aspectos
concretos y localizaciones relevantes.
un Plan Parcial además, se presenta como un instrumento útil en remplazo de la
gran cantidad de “excepciones” a favor de desarrollos urbanísticos particulares,
que sancionan a diario en los HCd Municipales del país. un Plan Parcial
elaborado con una metodología que considere y respete los diversos intereses,
puede representar una herramienta con capacidad para producir una calidad
urbana mejor, y a su vez, una mayor rentabilidad de las inversiones (privadas
y públicas) y lograr efectos secundarios beneficiosos para la comunidad; por
la simple aplicación de estos mecanismos de cooperación, intercambio de
información y coordinación entre actores.
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INTRODUCCIÓN.
el masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definición de
estrategias y propuestas de desarrollo urbano. es esencial para la urbanización
de zonas rurales y periféricas, como también para la revitalización de espacios
urbanos degradados.
es un instrumento de planificación que propone los lineamientos generales
para el futuro desarrollo territorial de un área determinada. sirve como
orientación y guía para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de
intervención territorial, sea la administración pública, desarrolladores u otros.
este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo
flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
La coordinación de las acciones relacionadas a la implementación de un
Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (Área
Planeamiento o afín).
A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanística se
generan mayores valores de suelo en el área afectada que reflejan de alguna
manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. esta nueva
situación genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulación
con los lotes.
otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de
suelo son:
• La decisión pública sobre las modificaciones normativas en el Código de
ordenamiento urbano, Plan de uso del suelo o afín.
• La dotación y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte
(infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios públicos y
verdes)
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de este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las
expectativas económicas de diversos actores. tiene gran relevancia cuales
son los actores que elaboran la propuesta y de qué modo, ya que esta
propuesta determinará la futura realidad urbana. Los Masterplanes que
resulten de concursos urbanísticos y las propuestas de urbanización realizadas
por “loteadores” privados probablemente tendrán cualidades muy distintas
con importantes consecuencias. Los “loteos” privados se caracterizan
frecuentemente por presentar mínimos o insuficientes elementos urbanos
complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables.
es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfología
física, sino que también propone un determinado tejido social, además de
incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de
sustentabilidad y de medio ambiente para las próximas décadas. La propuesta
urbanística que se proyecta hoy determinará el desarrollo urbano futuro del
área delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad.
Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen
desde un inicio, son difíciles a generar a posteriori cuando el área se encuentre
consolidada. del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en
donde es común que no se prevean las superficies necesarias para la posterior
densificación, dado que inicialmente la demanda real es menor.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el Master Plan permite:
• Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral.
• determinar los usos de suelo y las volumetrías constructivas de las áreas
consideradas.
• Cuantificar los parámetros de los distintos elementos urbanos propuestos
(para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios públicos,
entre otros).
• señalar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocación para
desarrollar el área afectada con un modelo específico.
• orientar a los inversores privados y públicos que desarrollan actividades en
el área delimitada.
• Generar expectativas para la producción de valores inmobiliarios,
especialmente valores de suelo.
IMPLEMENTACIÓN.
ContenIdos prInCIpaLes.
(A) Planos
(B) Memoria descriptiva
(C) Cálculos
(A) planos.
son aquellas representaciones gráficas, en distintas escalas, que documentan
gráficamente contenidos como:
• Marco urbanístico. inserción/conexión a la trama urbana existente.
• Accesos, con jerarquización. Avenidas, calles, senderos y vías para diversos
tipos de movilidad: automóvil, bicicleta, peatón, transporte público,
transporte fluvial, etc. Además se pueden definir prioridades, como por
ejemplo: peatones, transporte público y bicisendas, entre otros. desarrollo
de ejes troncales eficientes para el transporte público.
• usos “privados”. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;
incluyendo volúmenes y alturas de las edificaciones.
• equipamiento urbano. establecimientos educativos, deportivos, culturales,
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de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su
distribución y distancias razonables según sectores servidos.
• Áreas verdes y espacio público. Zonas de recreación, plazas, plazoletas,
plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc.
• usos acuáticos. ríos, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros.
• ubicación y distribución territorial de los diversos usos, definición de
centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados.
• elementos y áreas patrimoniales. de tipo arquitectónico, cultural y natural,
entre otros.
• Parcelamiento. Lotes privados y públicos.
• definición de las distintas etapas de desarrollo.
• Complementario a la documentación gráfica en forma de planos también
se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanística, especialmente
en los casos de proyectos de mayor importancia.
(B) memoria descriptiva
La memoria es el documento de texto que acompaña a los planos. en ella se
describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espíritu
de la propuesta. se exponen las sinergias entre los distintos elementos que
componen dicha propuesta y la ciudad existente, que deberán generar un
potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado.
es común que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporáneas
del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climático,
reducción del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energías
renovables, edificios inteligentes, producción de vivienda accesible, calidad del
espacio público y calidad del transporte público, entre otras.
Además de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado
Masterplan contiene recomendaciones para la gestión de su implementación, ya
que la misma será un proceso a largo plazo y en muchos casos demandará de
décadas para su total desarrollo.
(C) Cálculos.
Finalmente, los masterplan contienen cálculos que traducen la propuesta en
indicadores comparables, como por ejemplo:
• Parcelas. superficies totales para cada uno de los usos.
• edificación. superficies totales para cada uno de los usos.
• distribución porcentual según usos.
• superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento público y
espacios verdes.
• superficies totales edificables por manzana.
• superficies a ceder al bien público (accesos, equipamiento urbano, espacios
públicos y verdes)
Con estos parámetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas
demandas desagregadas y los criterios establecidos.
proCedImIento
es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son
de especial interés para el futuro desarrollo, incluyendo áreas preferenciales para la
extensión de la mancha urbana, o vacios/áreas a refuncionalizar/revitalizar. se trata de
prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del
Masterplan con más definición podrán ser: Planes parciales y/o de detalle.
dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,
un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
• Por el área municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afín)
• A través de la contratación de urbanistas y/o consultores externos expertos en
la materia.
• Por concurso abierto o limitado (invitación especial a estudios de urbanismo)
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en todos los casos la metodología para la elaboración del mismo contemplará los
procesos de participación necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden
directa e indirectamente en el área a intervenir (urbanistas, municipio, ciudadanía,
desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.)
es importante que durante el proceso de elaboración del Masterplan se generen una
multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas
que sean más convenientes y más sinérgicas, de modo que se integren de manera
óptima a las condiciones locales.
Previo a la elaboración de un Masterplan es conveniente que el Área Municipal
de Planeamiento (o afín) elabore (en cooperación con terceros) una guía de
requerimientos que deberá cumplir la propuesta a desarrollar. esta guía puede ser
más o menos detallada, sobre todo definirá algunos objetivos del desarrollo urbano
que oriente a los planificadores. de este modo, las ideas y propuestas urbanas podrán
dar una respuesta directa a determinadas problemáticas y demandas, obteniendo
resultados más satisfactorios del proceso de planificación.
Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable
Concejo deliberante (no siendo esta una condición sine qua non), dicha
aprobación podrá generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los
diversos actores, a la vez que dará mayor difusión al plan. este estatus legal, puede
ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de
cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el
diseño inicial. sin embargo, el Masterplan define de algún modo las bases para la
actualización del “Código de ordenamiento urbano” y “Plan de uso de suelo”
(o afines), instrumentos normativos que sí precisan de la sanción del HCd local.
EJEMPLO.
La Ciudad de Buenos Aires retomó y definió en el año 2009 el desarrollo urbano
concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3
en el barrio Parque donado-Holmberg (Ley 3396/2009). el Masterplan elaborado
prevé múltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de interés
social), plazas públicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela
pública, polideportivo) y obras de infraestructura (túneles bajo ferrocarril).
Los terrenos se encontraron y parcialmente todavía se encuentran en propiedad
pública. su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento
urbano, espacios públicos y verdes, como también las viviendas accesibles que
se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados
por nivel social.
Con este proyecto se está convirtiendo una zona degradada en un barrio con
nuevas calidades urbanas.
CONCLUSIONES.
Muchas veces en nuestro país, la producción de ciudad se da a través de las
propuestas de urbanización, como resultado de los emprendimientos iniciados por
desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos “urbanísticos”
de estos actores, comúnmente llamados “loteos”, están generalmente orientados
a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,
comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el
bien común. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o “loteos” mayormente
no disponen de una visión integral, ya que no contemplan la producción de ciudad
con sus múltiples usos y funciones implícitas. es por ello que el Masterplan se
presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos
urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una inserción
adecuada de la propuesta en la ciudad.
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IU-CUCONVENIO URBANísTICO
INTRODUCCIÓN.
Los Convenios urbanísticos son acuerdos, entre la autoridad competente en
materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realización
de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios
mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el
desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.
dichos convenios constituyen una forma de Asociación Público-Privada (APP)
que puede tener fines muy diversos, cuya base es la búsqueda de un equilibrio
de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de
negociación. en cierto sentido, los convenios urbanísticos tratan de generar
una contraprestación, colaboración, cooperación, contribución y/o aportes por
parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores
inmobiliarios.
FUNCIONES Y OBJETIVOS
Cada actor relevante presente en la ciudad debería contribuir a la producción
de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de
proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores
público y privado mediante la cooperación en la producción de ciudad.
el convenio define con precisión los compromisos de cada parte: objetivos,
metas, plazos, formas de control periódico y determinadas penalizaciones en el
caso de no cumplir con los compromisos contraídos.
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IMPLEMENTACIÓN.
obJeto de neGoCIaCIón.
en el proceso de producción de ciudad, el municipio genera valor a través de una
serie de acciones que se traducen en “productos” provistos por el Municipio.
estos “productos” factibles de traducirse en objetos de negociación son:
recategorización de uso del suelo.
• industrial (sector productivo)
• residencial (Vivienda con usos complementarios)
• Mixto o Comercial (Comercio, oficina, vivienda y otros usos
complementarios), esta es la categoría más rentable, por lo tanto la que
genera más valor.
parámetros e Indicadores urbanísticos.
• Aumento del Fot (Factor de ocupación total), el aumento de este
indicador es el que produce más valor, contribuyendo a la rentabilidad de
los proyectos inmobiliarios.
• Fos (Factor de ocupación del suelo)
• Alturas Máximas, etc.
estos dos “productos” normativos se definen en el Código de ordenamiento
urbano, Plan de uso del suelo o documentos afines.
Infraestructura, equipamiento y espacio público.
• Provisión o reinversión en infraestructura técnica.
• Provisión de espacios públicos y verdes.
• Provisión de equipamiento urbano (establecimientos educativos,
deportivos, de salud, culturales, etc.).
Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen
altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los
convenios urbanísticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando
parte de los valores generados, a favor del bien público.
Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos
normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de
los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los
elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento,
sean producidos por el Municipio u otros actores públicos.
La captación de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones
de cesión de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos,
calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como también independiente
de las obligaciones de proveer infraestructura técnica a costo de los propietarios
de los terrenos afectados, según lo establecen las normas locales.
son principalmente las categorías de uso de suelo y Fot los bienes que otorga
el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCd, a
cambio de una contraprestación a acordar.
momentos de neGoCIaCIón.
Cada proyecto urbanístico requiere:
• Normativa (Categoría de uso de suelo y Fot) a definir en el “Código de
ordenamiento urbano” o documento afín.
• Permiso de Construcción.
definido en el Convenio urbanístico, la entrega de estos “bienes” deberá ser
condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribución
de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de
producción de ciudad.
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estudio de Impacto ambiental.
Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbanísticos con
determinadas características a realizar un estudio de impacto Ambiental
(por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a
5.000m2, etc.). dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para
evaluar cuales serán los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos,
sean positivos y/o negativos. La realización del mismo es previa a la aprobación
del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel
socioeconómico y medioambiental, entre otros.
Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por
orden de los inversores inmobiliarios sin la participación del Municipio en la
determinación de los objetos a analizar, así como también aquellos en los que
únicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una
contratación del estudio por parte de la Municipalidad (Área de Planeamiento o
Consejo de desarrollo urbano) a costo del inversor. en todos los casos se deben
estudiar en detalle los impactos, como también una mitigación y compensación
acorde.
de ninguna manera los estudios de impacto Ambiental pueden ser decisorios
sobre el qué y el cómo de los proyectos (sobre todo en cuanto a uso del suelo e
indicadores máximos), que deberán ser de igual manera estudiados y convenidos
con el Municipio. Asimismo, la realización de dichos estudios no servirá como
aprobación de los proyectos presentados.
en caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligación de la
realización de dicho estudio puede ser absuelta a cambio de una compensación
por parte de los inversores, a favor del bien público.
otras situaciones que podrían requerir de negociaciones son:
• situaciones de faltas.
• incumplimiento de normativas.
• deudas de parte de contribuyentes.
IdentIfICaCIón de Los benefICIarIos
Previo a las negociaciones de Convenios urbanísticos hay que identificar los
actores afectados, especialmente los que serán beneficiados por las acciones
municipales:
• Propietarios de suelo/terrenos/lotes.
• desarrolladores, “Loteadores”.
• usuarios de los elementos urbanos de soporte.
• otros.
La captación de valor será proporcional al beneficio que cada actor relevante
obtiene. en general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura
y equipamiento se trasladan al precio del suelo, así que sobre todo son los
propietarios de los terrenos afectados los que deberán aportar determinados
bienes a cambio. esto se define en el Convenio urbanístico.
benefICIos Y vaLores
Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en
cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte.
La valorización del suelo se mide a través de distintos métodos de cálculo de
valores (ver “Modelos de tasación de Valores inmuebles”).
La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una
relación proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades
públicas. Para ello se recomienda la aplicación del “Principio de tres tercios” (ver
al final).
formas de aportes
Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generación de
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valor, tienen las siguientes formas:
• Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de desarrollo urbano” (u
otro fondo especial para inversiones urbanísticas)
• ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según
las indicaciones acordadas con el Municipio.
• Cesión de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies
adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano
y/o espacio verde/público
• oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para
beneficiarios con menores recursos
• transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado
por el proyecto.
• una combinación de las opciones anteriores.
• otra forma de aportes a acordar.
destIno de Los aportes, LoCaLIZaCIón Y dIstrIbuCIón
Los fondos generados por la aplicación de instrumentos urbanísticos deberán
ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en
beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la
cohesión social local.
se localizarán principalmente en la zona urbana afectada por la inversión del
desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos
de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que
transforman el barrio.
en otros casos se “transfieren” esos valores a otra localización en otros barrios
según la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de
existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada
por un proyecto, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio
urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits
respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte.
La Municipalidad determinará el destino de los fondos según sus prioridades,
que deberán orientarse en la disminución de los “déficits urbanos” locales y la
mejora de la calidad de vida de la comunidad.
Cabe aclarar que los fondos generados por la implementación de instrumentos
urbanísticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son
parte de una cadena de producción de valor, donde el origen y destino de los
fondos es el mismo, la revalorización de la ciudad para la mejora en la calidad
de vida.
Los principales destinos de los aportes son:
• La mejora de los espacios públicos y verdes.
• infraestructura.
• equipamiento urbano.
tIpos de ConvenIos.
Los Convenios urbanísticos pueden ser contraídos para proyectos que se
encuentren:
(A). dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan
lo determinado en la legislación urbanística vigente.
(B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Código de
ordenamiento urbano vigente (o afín) aprobadas como “excepciones”:
aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislación
urbanística.
(C). dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto
al otorgamiento de indicadores urbanísticos (categorías de uso del suelo
“urbanización Futura”, “reserva para expansión urbana”, premio de Fot
en caso de determinados aportes al bien público, etc.)
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en el caso “c” la normativa local ya prevé un proceso de negociación entre las
partes que resultará finalmente en un convenio.
el caso “b” requiere, sin excepción, de la negociación de convenios con
regulaciones más exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda
las regulaciones y los procesos establecidos de la planificación urbana local y
por lo tanto deberán ser tratados con precaución, aunque puede ser que en
algunos casos especiales se trate de proyectos de inversión innovadores no
previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los
casos se deberán respetar los procesos establecidos para cambios en el Código
de ordenamiento urbano (o afín) y realizar Audiencias Públicas no vinculantes,
sobre todo si se trata de Grandes Proyectos urbanos.
Por último, en el caso “a”, el margen de negociación es reducido si se trata
de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. si las entidades
responsables de la planificación urbana, la sociedad local y los inversores
inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de
inversión, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrán un
impacto positivo en el barrio afectado.
Algunos criterios para la aplicación (o no) de Convenios urbanísticos pueden
ser la ubicación del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie
construida (metros cuadrados), entre otros.
ejemplos de casos que precisan la implementación de Convenios urbanísticos:
• Construcción de edificios con usos diferentes a “residencial”.
• Proyectos que incluyen la construcción de varios edificios y/o viviendas.
• Cambios de normativa en la categoría de uso de suelo y Fot.
• Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura.
• Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia.
• Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volúmenes de inversión
total.
aportes.
Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario
(incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a más del 5%, según los
indicadores otorgados y la producción de valor relacionada. Cuanto mayor o
más rentable sea el proyecto, mayor será el aporte a captar.
en este sentido, los mayores aportes los deberán realizar:
• Proyectos comerciales: por ejemplo “centros comerciales” y similares.
• Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir
• “Loteos” (Conversión de suelo rural en suelo urbano)
arGumento CentraL.
es la generación de valor por parte de la normativa que provee el municipio,
en forma de categoría de uso de suelo e indicadores urbanísticos como Fot
o altura y/o la provisión de infraestructura, equipamiento, espacios públicos y
verdes.
modeLo de dIstrIbuCIón de vaLores: prInCIpIo de tres terCIos.
el principio de tres tercios se aplica únicamente sobre los valores generados por
acción pública, no sobre los valores generados por el proyecto del desarrollador.
es importante distinguir la producción de valor genuina que resulta de la acción
de cada uno de los actores.
• un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
e incentive la rentabilidad de su proyecto.
• un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
valor del suelo) pertenece a la municipalidad para que ella asegure
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las funciones públicas a través de la (re-)inversión y adecuación de la
infraestructura urbana, el equipamiento público, el espacio público y
verde, mediante aportes de parte del desarrollador.
• el tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes.
este modelo requiere de un sólido análisis para la asignación del “tercer tercio”
ya que este dependerá de factores casuísticos. Por ejemplo, el desarrollador
puede asumir mayores costos para la puesta en valor/refacción de elementos
patrimoniales en su proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto la
municipalidad le permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. en otros
casos se podrán presentar costos más altos en la demolición o el saneamiento
de suelo contaminado. Asimismo, la municipalidad también puede argumentar
tener mayores cargas para la reinversión en infraestructura u objetivos de
redistribución de beneficios sobre el territorio municipal, entre otros.
un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar, en estos casos.
el municipio podrá exigir mayores estándares de calidad en los proyectos a
cambio de participar con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable,
incentivando activamente la calidad de proyecto.
todos los argumentos, tanto los del desarrollador como los del municipio, se
deberán debatir en el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo
entre cargas y beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias
de mutuo beneficio. Para ambos, la máxima participación en la valorización del
suelo por acción pública son dos tercios, un tercio es garantizado para cada
parte.
otros principios de distribución de valores a aplicar según conveniencia local son
50/50 (menor complejidad de negociación), entre otros mecanismos.
EJEMPLO
el Municipio de Morón, en la región Metropolitana de Buenos Aires, decidió
trasladar su estadio de futbol “deportivo Morón” hacia una localización
cercana, en propiedad privada. Con este fin se realizó un concurso de ideas del
cual resultó un proyecto ganador elegido por las partes involucradas, que incluía
el edificio del nuevo estadio, y además una propuesta de reurbanización para el
sector que ocupaba el Club en ese momento.
Por medio de un Convenio urbanístico se acordaron las condiciones por las
cuales los “desarrolladores” se hacen cargo del traslado y la realización del
nuevo estadio, mientras el Municipio otorgara la normativa necesaria para
desarrollar el emprendimiento urbanístico en las parcelas que ocupaba el Club,
con las cesiones correspondientes y la construcción de espacio público por parte
de los desarrolladores.
dicho Convenio “…establece que eL MuNiCiPio acceda a compensaciones
económicas, entendiendo que las plusvalías generadas por la acción estatal
deben ser compartidas con toda la comunidad.” (ordenanza 13165/2010)
CONCLUSIONES.
La óptima implementación del Convenio urbanístico dependerá de la
elaboración de acuerdos claros entre los actores afectados, sobre todo en cuanto
al cumplimiento de los compromisos asumidos. A tal fin deben ser convenidos
los plazos, etapas, aportes y beneficios de cada parte, así como también las
penalizaciones, para los casos de no cumplimiento de los compromisos
adquiridos.
IU-RPREAJUsTE DE PARCELAs
INTRODUCCIÓN.
Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura
correspondiente (calle pavimentada, agua potable, cloaca, energía
eléctrica, gas, etc. pero también de equipamiento urbano que asegure el
“funcionamiento social” del barrio), además de una superficie y dimensiones
que permitan una edificación razonable. en muchos casos, los lotes no poseen
las características óptimas para ser edificados de la forma más conveniente.
La unificación y subdivisión de parcelas, el reajuste de parcelas, es un método
que rediseña y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda
otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de uso del suelo
(o documento afín), optimizando la provisión de infraestructura técnica, el
equipamiento urbano, así como el espacio público y áreas verdes adecuadas
para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.
La base de un proyecto de reajuste (unificación y subdivisión) de parcelas será
un Masterplan (u otro plan funcional afín) del área afectada que defina la
futura estructura del sector y su división parcelaria. el plan base puede ser de
elaboración pública y/o privada.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:
• en los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura
dominial u otras razones no permitan la edificación económicamente
razonable de los lotes establecida en el Código;
• en aquellos casos de revitalización de barrios en áreas que se vean
afectadas a cambios de uso;
• Por razones ambientales de sustentabilidad;
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• Planes de manejo de sector;
• Gestión de riesgo; o cualquier otra intervención urbana que implique
modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario
“ajustar” las dimensiones parcelarias.
IMPLEMENTACIÓN.
dIsposICIones GeneraLes.
• el reajuste de parcelas es un procedimiento de modificación parcelaria
que garantiza valores proporcionales a los actores afectados.
• el mecanismo es implementado preferentemente bajo participación
voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales,
acorde con las leyes y normativas vigentes, también podrán declarar
el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado
lo requiere y existiera un masterplan que defina los detalles de la
urbanización deseada para el área afectada.
• Los indicadores normativos regulados a través del Código urbano o
afín (uso del suelo, Fot, Fos, alturas máximas etc.) se otorgan una vez
que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuración de
las nuevas parcelas esté definida y las superficies públicas cedidas. se
tendrán en cuenta aquellos usos propuestos por el masterplan que
originó la propuesta (o un plan más detallado como Plan de sector/Plan
Parcial, etc.)
• serán cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las
superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio
público y áreas verdes, definidas en el masterplan, plan de parcial o
plan afín.
• Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son
absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios
y distribuidas de manera equitativa. dicha distribución de superficies
cedidas se realiza en proporción al valor de las propiedades inicialmente
aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar
parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)
• La misma proporción de valores inicialmente aportados conforma una
base para la distribución y asignación de los nuevos lotes generados en el
proceso de reajuste. Alternativamente a la asignación de determinados
lotes se puede acordar también la participación proporcional que resulte
de la venta de la totalidad de nuevos lotes.
• Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una
Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o
fideicomiso, que a través del mecanismo logra una (re-)valorización de
las propiedades aportadas.
• Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas
locales, como ser la obligación de provisión de infraestructura técnica
por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de
reajuste y quedan vigentes en todos los casos.
proCedImIento.
en el proceso de reajuste de parcelas se tasan los “valores Iniciales” de todas las
superficies aportadas en su situación previa al Masterplan y se define el “volumen
parcelario total”. de este volumen total de superficies se ceden las superficies
para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio público y áreas verdes.
Las superficies resultantes forman el “volumen parcelario distribuible” del cual
se asignan lotes edificables a los propietarios afectados según la proporción de
valor aportado. en este proceso, cada propietario deberá recibir lotes con el valor
proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona
de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.
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uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de
todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas.
en caso de generación de “Valores Finales” que superen el 20% de los valores
iniciales aportados (que es común en caso de asignar mejores indicadores de
uso del suelo, Fot, Fos; alturas máximas, etc.), se pueden acordar cesiones de
terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del
bien público, mediante “Convenio urbanístico” u otros acuerdos, especialmente
si la producción de valor se genera por acción pública (asignación de normativa).
el proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los
propietarios afectados con las definiciones del masterplan.
el interés público (de generar una situación económica, ambiental y socialmente
sustentable en el largo plazo) y el bienestar común son otros aspectos a
considerar en el proceso de negociación.
Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del
proceso, así como también la transparencia y la coordinación entre sectores. se
requiere de articulación público-privada y concertación político-técnica.
plan de reajuste de parcelas
Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el
“Plano Parcelario inicial” con la estructura parcelaria antes del reajuste y el
“Plano Parcelario Final” resultante del proceso. estos contienen la siguiente
información:
en ambos planos:
• delimitación del área afectada (igual en los dos planos) e identificación da
cada parcela/s con su/s propietario/s
• Plancheta/s parcelaria/s privadas y públicas, con los datos catastrales
identificados.
en el Plano parcelario final (de reajuste):
• Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.
• superficies a ceder (calles, espacio público, áreas verdes, etc.).
• Parcelas para equipamiento público a ceder.
• Parcelas a ceder (en el Convenio urbanístico adjunto) y/o definición de valores
a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.
de este modo, el plan de reajuste de parcelas tiene los 3 componentes: plano
parcelario Inicial, plano parcelario final y Convenio urbanístico adjunto.
el Plan de reajuste de Parcelas debe ser firmado por:
• Los propietarios de las parcelas iniciales.
• Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia
(Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).
• Los miembros de una comisión municipal que (eventualmente) sea creada a
tal fin en la que se representen las partes técnico-legales, como mencionado
en el punto anterior, y terceros (ver más adelante Comisión de reajuste de
Parcelas).
• el representante del Gobierno Local.
Luego, el plan de reajuste debe ser ratificado por el HCd para entrar en vigencia,
recién en este momento, el documento será la base para las modificaciones en
el catastro.
el plan de reajuste en sí mismo no define el uso del suelo, únicamente define
la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. sin embargo,
posteriormente se deberá adecuar la normativa vigente (Código urbano, plan
de uso de suelo o afín) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el
masterplan.
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de las negociaciones (público-privadas) relacionadas al proceso de reajuste
de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificación
urbana, resulta en general un plan parcial (o plan de sector) que define con
más precisión el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del plan de
uso del suelo.
también algunas modalidades del eventual Convenio urbanístico, que
acompaña y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrán como
consecuencia la modificación del Código Urbano (o afín) si incluye y precisa
acuerdos sobre la zonificación y los respectivos indicadores urbanísticos.
Comisión de reajuste de parcelas
en ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al año, puede
ser conveniente llevar adelante estos proyectos a través de una comisión
local representativa, independiente en sus competencias de decisión. su
conformación será precisada por el HCd y el Gobierno Local.
sería principalmente una Comisión Municipal conformada por al menos
cinco miembros con conocimiento específico (normas respectivas, tasación de
terrenos, entre otros) y competentes al respecto. el Municipio designará sus
representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a
participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.).
el director de la comisión será elegido por mayoría simple. Asimismo, la
comisión puede ser constituida para un proyecto de reajuste ó por un período
de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que
surjan durante este período.
Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias
específicas, la misma comisión puede tener facultades que superen la
aplicación del instrumento descripto. especialmente en comunas pequeñas
será conveniente que la misma Comisión o el mismo Consejo (por ejemplo
“Comisión/Consejo de Planificación urbana” etc.) trate diversos proyectos del
desarrollo urbano.
EJEMPLOS.
A continuación se ilustran dos ejemplos genéricos de “planos parcelarios
Iniciales” y “planos parcelarios finales”. uno de los ejemplos trata de
ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de
los terrenos. el otro ejemplo demuestra la conversión de suelo rural en suelo
urbano a base de un Masterplan de urbanización que afecta a 5 propiedades
rurales. en ambos casos el reajuste de parcelas permite la producción de
terrenos para espacios públicos, verdes, accesos y equipamiento según las
exigencias de la planificación urbana, mientras el valor de suelo de los lotes
comerciables obtenidos resulta mayor que en la situación previa al reajuste.
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Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).
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CONCLUSIONES.
A través de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a
su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. el mismo proceso
también permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que
resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos
de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones
requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.
es la tarea de las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los
potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.
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Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales).
IU-CSCEsIONEs DE sUELO
INTRODUCCIÓN.
La ciudad está conformada no solo por propiedades en lotes privados,
elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano
también requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como
vías que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento
urbano, espacios verdes, acuáticos, espacio público y otros elementos que
aseguren el normal funcionamiento de las áreas urbanas.
sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede
existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden
construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies
necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen
una rentabilidad económica, ya que son un bien social esencial para el buen
funcionamiento de la ciudad. Por esta condición se deben ceder al Municipio
los terrenos necesarios para los usos “públicos” en el transcurso del proceso
de producción de suelo urbano sin ningún costo, para incorporarlos como
bien público.
La ubicación y el tamaño de los terrenos a ceder se encontrarán definidos
en el “Masterplan”, “Plan Parcial” (u otros documentos afines), asignando
determinados usos a determinadas superficies.
defInICIones.
Por Accesos se entiende:
• Vías, calles, caminos, autopistas
• trochas de ferrocarril o tranvía inclusive estaciones y paradas
• Puentes, pasajes, pasarelas, túneles,
• Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)
• otros elementos
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Por infraestructura de servicios urbanos se entiende:
• red de agua potable con todas las instalaciones técnicas relacionadas.
• red cloacal con todas las instalaciones técnicas relacionadas
• red de desagüe pluvial con todas las instalaciones técnicas relacionadas
• red de gas con todas las instalaciones técnicas relacionadas.
• red eléctrica con todas las instalaciones técnicas relacionadas.
• redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones técnicas
relacionadas.
• Alumbrado público con todas las instalaciones técnicas relacionadas.
• todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte
público.
• todos los elementos e instalaciones relacionados a la recolección de
basura.
Por equipamiento urbano se entiende:
• establecimientos educativos
• Culturales
• deportivos
• de salud
• de administración pública
• elementos e instalaciones técnicos de las infraestructuras de servicios urbanos
• otros elementos
Por Áreas Verdes se entiende:
• Áreas naturales protegidas
• Plazas, plazoletas
• Parques regionales
• Cinturones verdes
• diversos espacios para recreación
• otros espacios públicos
Por superficies Acuáticas se entiende:
• Arroyos, riachos, ríos, canales
• Lagos, lagunas
• Mar
• otros
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la
localización de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad
suficiente para cubrir la demanda y en la localización optima de mayor
accesibilidad para la comunidad.
IMPLEMENTACIÓN.
(A) CesIones de sueLo Y demás aportes en Casos de nuevas
urbanIZaCIones
(Crecimiento urbano Horizontal - Conversión de suelo rural a suelo urbano)
el/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deberá/n ceder sin costo
alguno a beneficio de la propiedad pública/municipal, para su incorporación
al bien público:
accesos: todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/
ferrocarril/trocha y otros. estos accesos viales suman aproximadamente el 30%
del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y serán clasificados
como “Accesos” (o afín) en el “Plan de uso de suelo” (o documento afín).
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equipamiento urbano: todas las superficies para equipamiento urbano
necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, útil y
apto para su función). estas superficies serán clasificados como “equipamiento
urbano” (o afín) en el “Plan de uso de suelo” (o documento afín) y no serán
disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los
criterios en detalle.
verde: todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del
terreno a urbanizar). en caso de que la municipalidad o la sociedad observen
un déficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos
considerablemente más grandes para la formación, extensión o protección de
reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad
puede establecer la cesión de superficies mucho más extensas según su
caracterización geográfica. todas las superficies cedidas en este concepto
no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y serán marcadas como
categoría “Verde/Áreas Verdes” en el “Plan de uso de suelo” (o documento
afín).
agua: Las superficies acuáticas e inundables (ríos, arroyos, lagos, lagunas,
mar, etc.) incluyendo una franja de afectación de borde con un ancho que
asegure el desborde natural u ocasional según régimen de crecida. Además se
deberá respetar el llamado “camino de sirga” según corresponda. en caso de
existir derechos privados históricos o circunstancias especiales, los municipios
pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del
marco legal provincial y local. estas superficies serán marcadas como “Agua”
(o similar) en el “Plan de uso de suelo” (o documento afín) y “Verde” o “Zona
protegida” cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acuática.
eventualmente se pueden utilizar categorías especiales como “Playa”,
“dunas”, etc. esta categoría de uso no incluye edificabilidad.
en los casos de crecimiento urbano horizontal (extensión de la mancha urbana),
un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie
de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La
superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos
urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a
la población de espacios verdes u otros espacios de recreación y asegurando
también la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.
Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,
deberán razonar y argumentar de qué manera aseguran todas las funciones
urbanas públicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.
funcionalidad
No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva
de terrenos para áreas verdes, la instalación de equipamiento urbano,
infraestructura técnica y de transporte que acompañe el crecimiento
poblacional, la densificación urbana, la aparición de nuevas tecnologías, o
nuevas demandas de parte de la sociedad.
una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder
cumplir con las funciones contemporáneas de cada época. Los nuevos predios
a urbanizar deberán dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido
no puede cumplir.
valor
La cesión de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de
la propiedad original. Por el contrario, a través de los indicadores urbanísticos
que se establecen en el “Código urbano”, “Plan de uso de suelo” (o
documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,
se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definición del uso y
los indicadores de densidad (Fot, altura, etc.)
si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades
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afectadas por la conversión de suelo rural en suelo urbano, habría que extender
el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de
varios propietarios de una determinada área delimitada.
del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razón no alcanza a
ceder las superficies mínimas para usos complementarios, se deberá tener en
cuenta un radio más extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan
compensar las cesiones.
Implementación de proyectos con objetivos de cohesión social
Los Municipios deben promover la formación de barrios socialmente
integrados y evitar la segregación social territorial entre zonas de distintos
niveles socioeconómicos y pueden fijar medidas que fomenten la producción
de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo:
• Cesión de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino
“Vivienda Accesible” para población con menores recursos.
• oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar
por “Precios Accesibles” para población con menores recursos.
• otras medidas localmente deseadas.
Para generar barrios socialmente heterogéneos se deberá considerar la
integración de “Lotes Accesibles” de manera razonable en la propuesta de
urbanización del Masterplan, evitando la conglomeración de los mismos.
Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesión social deberán contar
con especial apoyo por parte de las políticas públicas locales, a través de
diversos incentivos.
(B) CesIones de sueLo Y demás aportes en Casos de CreCImIento
vertICaL, densIfICaCIón Y CambIos de uso.
es común que los cascos urbanos históricos no puedan abastecer la demanda
de espacio público e infraestructura urbana cuando estas áreas consolidadas
se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de
una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho más complejas
que en épocas anteriores. sin embargo, igual se deben generar estos espacios
e infraestructuras adicionales.
Las intervenciones urbanísticas con estos fines afectan a una trama urbana
compleja, producen impactos físicos, sociales y económicos, y son a su vez la
consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos
privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformación. Los
parámetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se deberán
definir previamente en los procesos de planificación urbana, incluso aquellos
mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos
urbanos de soporte en las áreas a densificar.
Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayoría
de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estándares generales
respecto a la cesión de terrenos y demás aportes a contribuir por los
desarrolladores en esos casos.
una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos
urbanos de soporte es el “Masterplan” (o documento afín).
Los detalles sobre los aportes y demás responsabilidades se regulan en cada
caso mediante el “Convenio urbanístico” que será negociado y acordado entre
el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,
deberán ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre
cargas y beneficios para cada uno de los actores.
formas de aportes
• Cesión de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
correspondiente.
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• transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado
por el proyecto.
• Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de desarrollo urbano”
(u otro fondo especial para inversiones urbanísticas en la zona en
transformación).
• ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según
las indicaciones municipales acordadas.
• una combinación de las cuatro opciones anteriores.
• otra forma de aportes a acordar.
destino de los aportes
Los aportes del desarrollador serán invertidos según necesidad y prioridad en:
• La mejora de los espacios públicos y verdes.
• La infraestructura técnica.
• el equipamiento urbano.
Localización
Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada
por la inversión del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta
de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad
de los proyectos que transforman el barrio. en otros casos se transfiere ese
“plusvalor” con una cesión localizada en otros barrios según la necesidad
imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente
oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto
de densificación, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio
urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits
respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte.
Generación de valor
La densificación urbana está acompañada de mayores valores de suelo. el
valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construcción
de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:
• el desarrollador, su idea de proyecto e inversión
• La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura
instalada, equipamiento y espacios públicos y verdes disponibles, etc.)
• La asignación de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes
(en general el uso comercial es más rentable que el uso de oficinas y de
viviendas) y
• La asignación de mayores índices de edificabilidad (Fot, alturas máximas,
etc.) en el Código urbano, Plan de uso de suelo (o documento afín).
Las acciones de ambas partes, públicas y privadas, influyen en los valores de
suelo. en consecuencia, la municipalidad deberá participar en la valorización
del suelo generado por acción pública aunque ella misma no sea propietaria
de los lotes afectados. Para efectuar esta participación en los casos de
densificación y cambios de usos se recomienda aplicar el “Principio de tres
tercios” a través de “Convenios urbanísticos”.
prInCIpIo de tres terCIos (modeLo de dIstrIbuCIón de vaLores)
es importante distinguir entre la producción de valor genuina que resulta de
la acción de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se
aplica únicamente sobre los valores generados por acción pública, no sobre los
valores generados por el proyecto del desarrollador.
• un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
e incentive la rentabilidad de su proyecto.
• un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general valor
del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones públicas
del barrio a través de la (re-)inversión y adecuación de la infraestructura
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urbana, el equipamiento público, el espacio público y verde, mediante
aportes de parte del desarrollador.
• el tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes.
La asignación del “tercer tercio” requiere de un sólido análisis y dependerá de
factores casuísticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores
costos para la puesta en valor/refacción de elementos patrimoniales en su
proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto el municipio le
permite mayor aprovechamiento del tercio negociable.
también el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la
reinversión en infraestructura u objetivos de redistribución de beneficios sobre
el territorio municipal etc.
un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. el municipio podría
exigir mayores estándares de calidad de los proyectos a cambio de participar
con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando así
activamente la calidad de proyecto.
todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en
el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo entre cargas y
beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias. Para ambos,
la máxima participación en la valorización del suelo por acción pública son dos
tercios, un tercio es garantizado para cada parte.
EJEMPLO.
el Artículo 56 del decreto-Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo de
la Provincia de Buenos Aires (conocida como “Ley 8912/77”) define que “Al
crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas” las cesiones en concepto de
áreas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de
“reserva de uso público” (equipamiento), no más del 4%.
Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos
números en general no proveen espacios urbanos públicos generosos.
sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,
quitándoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar
un modelo de ciudad diferente, con más espacios públicos y verdes o mayores
superficies para diversos equipamientos urbanos.
La ley se contradice a si misma requiriendo en su artículo 13 “un mínimo de
diez metros cuadrados (10 m2) de área verde o libre por habitante” para
“la población potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento”
y estableciendo en el artículo 56, “en ampliaciones de áreas urbanas”, la
cesión de entre 3,5-6 m2 de “área verde o libre por habitante” y entre 1-3 m2
en concepto de “reserva para uso público” (equipamiento).
CONCLUSIONES.
La cesión de suelo (o valor) es una operación que se fundamenta siempre en
la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotación con elementos
urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta
razón, siendo una condición sine qua non para la generación de funcionalidad
y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia
de suelo al bien público sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano
horizontal y los diversos aportes en los casos de densificación urbana/
crecimiento vertical.
si no se aplican los conceptos de “Cesiones de suelo”, esta práctica tiene como
consecuencia la producción de espacios urbanos con funcionalidad limitada
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y la sobrecarga del presupuesto público para generar a posteriori todos los
elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento
urbano, espacios verdes y públicos.
el crecimiento urbano, sea por extensión horizontal o vertical, es un proceso
que requiere de la aplicación de políticas a largo plazo. No hay otra modalidad
para desarrollar ciudades económicamente prósperas, socialmente justas y
ambientalmente sanas.
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INTRODUCCIÓN
Las compensaciones, o medidas compensatorias, como su nombre lo indica,
son una manera de equilibrar los efectos de una o varias acciones que alteren la
situación actual de una propiedad. La propiedad, sea un lote o edificio protegido,
puede ser afectada por su dueño u otro causante. Asimismo el espacio público
también puede ser afectado, por alguna empresa o particular. La compensación
puede consistir, en la obligación de llevar a cabo acciones de atenuación que
disminuyan el impacto o daño causado; la reposición de la situación inicial
modificada (en el mismo u en otro lote); o incluso pagos compensatorios. resulta
importante aclarar que las medidas compensatorias no forman parte de los valores
de mercado del suelo, sino en tanto al valor ambiental, social, y/o patrimonial u
otros que estos refieren.
Conceptualmente, las compensaciones se basan en el principio de que la situación
actual de cada lote representa una cierta calidad en numerosos sentidos. un lote
puede ser el lugar de emplazamiento de diversas especies animal, vegetal, de
elementos patrimoniales, culturales, u otros. estos elementos proveen calidad
con su simple existencia, en otros términos, generan un valor de uso para el ser
humano y/o diversos ecosistemas que generalmente no están contemplados en
los marcos regulatorios.
Cuando el uso de un lote se modifica de forma parcial o total, se deberá lograr
mantener la calidad y el valor de uso que esta poseía, por lo cual es necesario
considerar medidas que mantengan, remplacen o compensen el valor con el que
contaba antes de la modificación sufrida.
Lo que el concepto determina como valor (de uso) es independiente al valor
comercial de un terreno , este se trata en cambio de la calidad medio ambiental,
cultural, patrimonial, urbanística, social, u otra, cuya modificación de la
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misma por parte del propietario causaría algún tipo de daño al respecto. La
compensación, en cualquiera de las formas que sea ejecutada, es una respuesta
al daño provocado. Por ejemplo es común que se establezca la obligación de
plantar (o pagar la plantación de) “x” cantidad de árboles por cada ejemplar
que haya sido removido durante la realización de un proyecto inmobiliario o de
infraestructura. de esta manera la ciudad equilibra la pérdida de su arboleda,
compensada directamente por los proyectos que produjeron los daños en el
sistema verde urbano que cumple importantes funciones en la ciudad, dado que
cada daño debe ser respectivamente compensando.
eventualmente, se puede estipular, que el desarrollador de un proyecto
inmobiliario pague un monto compensatorio al Municipio, y este lo podría
destinar a una oNG con fines de protección ambiental de la fauna y/o la flora,
si al llevar a cabo su proyecto, interviene con su accionar en el ecosistema,
que es el hogar de diversas especies. La compensación no afecta el derecho de
propiedad sobre el inmueble ni implica restricciones de uso, sino que las acciones
modificatorias que generen diversos daños al hábitat deben ser compensadas
mediante parámetros específicos.
es importante la aplicación de este instrumento de manera sistemática y a
largo plazo, como así también, es importante que las compensaciones sean
destinadas estrictamente a aquellas acciones que fomenten el desarrollo local
en aquellos aspectos que se estimen importantes.
FUNCIONES Y OBJETIVOS
Las medidas compensatorias se establecen para aquellas intervenciones menores
sobre la situación urbana actual que modifiquen una situación inicial de manera
temporaria, permanente o irreversible, generando impactos negativos. Los
proyectos de envergadura que exijan un eiA son independientes de estas
mediadas compensatorias que solo aplicaran a proyectos que por su dimensión
no se vinculen con eiA específicos.
Las compensaciones que se exijan deben estar orientadas a remplazar ó
reconstruir las características que fueron perjudicadas y/o compensar el impacto
negativo mediante pagos destinados a instituciones que puedan realizar
estrictamente, inversiones cuya función sea la de disminuir el efecto negativo y
el fomento a los aspectos compensatorios.
el objetivo general a alcanzar mediante la aplicación de este instrumento es el
de mantener el estatus quo de calidad urbana, más allá de las intervenciones
al hábitat que se lleven a cabo de manera regular en los Municipios a través de
diversos proyectos de escala individual (viviendas, comercio, parques, plazas,
etc.).
IMPLEMENTACIÓN
Las compensaciones que se podrán exigir estarán siempre relacionadas al
accionar concreto sobre una cualidad específica del lote en cuestión, y deberán
ser proporcionales al daño causado.
Las situaciones y acciones que podrían implicar medidas compensatorias
deberían estar definidas mediante ordenanza municipal, distinguiendo entre
compensaciones obligatorias y ocasionales. si bien encontramos diversas
obligaciones compensatorias, en las normativas vigentes de los distintos
municipios, conviene precisar una definición particular mediante algún listado
que aclare cuales intervenciones concretas son plausibles de compensar y una
definición acerca de qué tipo de compensación aplicaría. Además, la ordenanza
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puede dejar cierto margen respecto a la amplitud de las compensaciones según
el tamaño o la rentabilidad esperada del proyecto o las condiciones sociales de
su promotor.
Las compensaciones deben, de manera obligatoria, ser destinadas a un fin
relacionado al hecho que originó la compensación, con el objetivo de indemnizar
o reparar las respectivas pérdidas.
el momento oportuno para exigir las compensaciones es durante la otorgación
de permisos de obra por parte de la Municipalidad (en general por la dirección
de obras particulares o privadas). dichos permisos serán condicionados al
cumplimiento de las compensaciones definidas.
EJEMPLO
el Municipio de Villa Gesell es característico por su forestación, está representa
un gran atractivo, de alto valor patrimonial histórico, natural y turístico, por ende
cualquier acción que afecte la misma está regulada por el Municipio. de este
modo, existe un capitulo en la normativa urbana vigente, que regula en primer
instancia, el mecanismo de aprobación para la modificación sobre el paisaje, y
a su vez, establece compensaciones, en forma de “exigencias de reposición”.
“Se entiende por forestación, la existente o en su defecto la a realizar que debe estar
implantada con vida en el momento del Plano Conforme a Obra. Será obligatorio
la preservación de la forestación existente, cuando por razones justificadas debe
alterarse la misma, quedará al criterio de la Dirección de Planeamiento, la tala, poda
o reforestación de las especies. Los árboles que por motivo de una construcción se
hayan extraído, deberán ser repuestos de acuerdo a las normas de preservación
forestal, formulándose al propietario el cargo correspondiente”.
La normativa de Villa Gesell indica, que previo a la obtención de la aprobación del
plano conforme a obra o plano final, se deberán reponer las especies arbóreas
según determinados parámetros libres de costo y cargo por parte del Municipio,
y establece que la reposición será llevada a cabo por el propietario, dentro de
la parcela y/o destinadas al Vivero Municipal para su posterior disposición en la
ciudad.
CONCLUSIONES
Aunque una medida compensatoria por sí misma parece poseer una relevancia
relativa en el desarrollo urbano de una ciudad, la sumatoria de todas las
compensaciones que se exijan y ejecuten, podrían generar un conjunto de
recursos con resultados considerables para la gestión urbana.
Las compensaciones representan la posibilidad de mantener una cierta calidad
urbana ya que, como sabemos, el espacio en una ciudad es dinámico y se
encuentra en continuo proceso de modificación, lo que requiere de ciertos
mecanismos adecuados para lograr sostener el nivel cualitativo alcanzado y
también mejorarlo.
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IU-EmDUEmPREsA mUNICIPAL DE DEsARROLLO URBANO
INTRODUCCIÓN
una “Empresa Municipal de Desarrollo Urbano”, en ocasiones llamado “Consorcio
Urbanístico” es una empresa pública o público-privada, constituida para promover
el desarrollo urbano de un área delimitada, y participar como desarrolladora en el
mercado inmobiliario local.
Las empresas públicas o semi-públicas obtienen ganancias generadas por su
actividad empresarial como las empresas privadas de desarrollo, pero actúan con
objetivos específicos dirigidos al bien común.
en el mercado inmobiliario participan principalmente, empresas constructoras,
desarrolladores inmobiliarios y propietarios en la comercialización del suelo urbano
y la construcción edilicia. Mientras la primer actividad, la comercialización, se
focaliza en asegurar las condiciones para que el “producto lote” obtenga atractivo
comercial, la segunda, la construcción, se ocupa de la construcción de “productos
edilicios” (viviendas, oficinas, comercios, galpones, garages, etc.) en dichos lotes.
Algunos actores combinan ambas actividades en un modelo de negocios.
igual que los desarrolladores inmobiliarios privados, las empresas públicas poseen
la capacidad de captar los beneficios producidos por la valorización del suelo, dado
que intervienen en el mercado con los mismos instrumentos que cualquiera de los
otros actores involucrados. La diferencia radica en que la empresa Municipal busca
el bien común, los beneficios producidos por la actividad, o sea, las plusvalías
generadas en el sector inmobiliario, se reinvierten en mejoras de infraestructura,
equipamiento urbano y proyectos con fines sociales.
Generalmente, las empresas públicas trabajan en zonas en las que los actores
privados no visualizan oportunidades de negocio. el Municipio es quien puede
priorizar el desarrollo urbano de determinados sectores, según sus objetivos
estratégicos. el sector inmobiliario privado se focaliza en la producción de inmuebles
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en zonas que se venden con facilidad, a precios relativamente altos. A diferencia
de este, las empresas públicas funcionan como pioneros del desarrollo en zonas
con características limitadas para el mercado y deberán reconvertir esta situación
para mejorarla, atrayendo muchas veces el interés de los privados, por esto, ser
el precursor implica asumir mayores riesgos, pero también la expectativa de
obtener mayores beneficios.
Las empresas públicas municipales, poseen en la práctica varias ventajas respecto
a las empresas privadas, por las funciones de desarrollar que asumen, y ser, a
su vez como municipio, quien determina la normativa y otorga los permisos
respecto al parcelamiento/ loteo, permisos de construcción, etc.
una empresa Municipal de desarrollo urbano – eMdu- requiere el suficiente
capital inicial que le permita trabajar y producir. este capital consiste en suelo,
dinero y/o capacidad de endeudamiento con las respectivas garantías necesarias.
es de gran importancia que cuente con personal de espíritu emprendedor, dado
que no se trata de ejercer actividades administrativas sino de intervenir en el
territorio. es posible que otros estamentos de Gobierno participen del desarrollo
público, generalmente con el aporte de capital en forma de suelo o capacidad
de endeudamiento.
FUNCIONES Y OBJETIVOS
el objetivo de una empresa pública, al igual que la privada, también es la
obtención de beneficios, la valorización del suelo y de los bienes comerciables
(lotes, edificios, otros). La diferencia radica en que los valores generados
serán reinvertidos en fines de mejora para la calidad urbana de la comunidad,
optimizando su competitividad relativa. entre sus funciones podrá:
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• desarrollar lotes para su posterior edificación (incluyendo inversiones en la
instalación de infraestructura vial y de servicios urbanos, equipamiento ur-
bano, espacios públicos y verdes). el desarrollo de lotes se puede focalizar en
la reconversión de suelo rural en suelo urbano o también en infraestructura
urbana complementaria para incrementar el atractivo de zonas degradadas.
• Proveer lotes para usos específicos, como la localización de vivienda, empre-
sas o cualquier otro, que signifique un desarrollo estratégico para la ciudad,
a precios accesibles.
• Participar en la valorización del suelo generada por las diversas actividades ur-
banísticas (inversiones en accesibilidad, infraestructura de servicios, equipami-
ento urbano y otros elementos complementarios, u otorgar usos de suelo que
desencadenen mayor rentabilidad, a través de indicadores urbanísticos que
permitan mayor capacidad constructiva)
• Captar beneficios de los sectores más prósperos y transferirlos a las zonas
desfavorecidas.
• Generar mejor calidad urbana de acceso para diversos grupos sociales.
el capital de mayor valor que posee el municipio es siempre su potestad sobre
la normativa que define y regula el uso del suelo, teniendo en cuenta, que toda
inversión en infraestructura o adquisición de suelo deberá concordar con los
lineamientos de crecimiento planteados para la ciudad.
IMPLEMENTACIÓN
Con la creación de una empresa pública surge un actor activo y estratégico que apoye
la implementación de los objetivos definidos en la planificación urbana de la ciudad
(Planes de desarrollo urbano o afines). La planificación urbana por si misma es pasiva si
no cuenta con los instrumentos e incentivos, ni los actores proactivos que la acompañen
llevando a cabo aquello que se consensuó en la visión formulada para la ciudad.
el derecho público provincial y municipal determina la posibilidad de crear
empresas municipales que podrán funcionar como Sociedades del Estado
(en las cuales se excluye la participación de capitales privados), o bien, como
sociedades Anónimas con Participación estatal Mayoritaria – sAPeM (cuando el
estado es propietario de acciones que representen no menos del 51% del capital
social y sean suficientes para prevalecer en las asambleas). en ambos casos, las
empresas regirán por normas del derecho público y también por normas de
derecho privado. responsable de la creación de estas empresas es el gobierno
municipal junto con el HdC.
es de vital importancia que los objetivos de la empresa, expresados en su
estatuto, sean claros. esto requiere de debates y acuerdos entre los diversos
decisores políticos. siendo que la empresa actuará con objetivos específicos,
comerciales y no-comerciales, estas empresas deben representar fielmente los
intereses del bien común. La creación de una edMu requiere de voluntad política
y de capacidad de asociarse con actores privados o semipúblicos (cámaras,
colegios, etc.).
Para la empresa es esencial disponer de terrenos para ser desarrollados. Para eso
hay que asociarse con propietarios de suelo (públicos y/o privados) y ponerse de
acuerdo sobre el destino a futuro de los mismos, la participación en la producción
de valor y los costos a asumir por cada una de las partes. estos acuerdos deben
ser acompañados de una política local, donde el otorgamiento de normativa
esté condicionado por algunos aspectos a tener en cuenta, como por ejemplo,
la participación mutua en los costos y beneficios, la disposición de una parte
de los terrenos a precios accesibles (por ejemplo el 10% del total de los lotes)
que serán reservados para habitantes que requieran de apoyo, y todos aquellos
otros ítems a acordar en cada caso, que se correspondan con los objetivos de
desarrollo urbano planteados para la ciudad.
La eMdu debe distinguirse de los desarrolladores privados, no solo respecto
a sus fines que queda claro son sociales y no particulares, sino también en
los procesos de producción, orientándose siempre a lograr la mayor calidad
posible en los espacios la ciudad. una forma provechosa en este sentido, es la
formulación de concursos urbanísticos donde participen varios profesionales
en la elaboración de propuestas para definir un Masterplan. de esta manera, se
producen una multiplicidad de ideas que podrán ser evaluadas para el desarrollo
de un área definida. también podría ser fructífero buscar aportes de la población
local que exprese las demandas y potencialidades existentes en el territorio.
una eMdu requiere de capital inicial y de la capacidad de gestión adecuada
que le permita llevar adelante sus funciones. Además debe trabajar de manera
coordinada con las Áreas Municipales de Planeamiento (o a fin) y los intereses
municipales en general.
La dificultad para el sector público puede encontrarse en la capacidad para
accionar como una empresa que intervenga en el mercado inmobiliario, ya que
no es usual que asuntos públicos se traten con instrumentos de gestión privada,
que requieren, además de mecanismos específicos para que las inversiones
públicas se vuelvan rentables. una empresa de este tipo puede no funcionar
si desarrollan proyectos o se realizan inversiones poco rentables. es ventajoso
que la gestión de las eMdu cuente con personal y directivos con alto nivel de
profesionalismo
La eMdu tiene influencia en el mercado, en ciertos aspectos positivos y en otros
negativos, dependiendo del punto de vista con se mire ya que las actividades de
la empresa tendrán cierta influencia en los precios inmobiliarios. Con la eMdu,
el área Municipal de desarrollo urbano tiene un “actor a favor” que le permite
llevar a la práctica aquellos objetivos definidos en los Planes urbanos, una
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cuestión que los desarrolladores privados por si mismos no tienen en cuenta.
sin embargo, la eMdu debe mantener sus cuentas en orden, evitar inversiones
que no sean rentables, y no transferir beneficios entre las actividades rentables
y las no rentables. La posible sobrecarga de las eMdu con objetivos sociales y/o
políticos puede ser un factor significativo que determinará el éxito o fracaso de
sus operaciones.
una empresa pública es controlada de diversas formas, como la rendición de
cuentas ante sus dueños, que en este caso sería la municipalidad representada
por el poder Legislativo HCd y el Poder ejecutivo, Gobierno Municipal, por un
tribunal de Cuentas, u otros organismos con injerencia.
Las eMdu son instrumentos con capacidad para disminuir disparidades
territoriales al interior de las ciudades, dado que son actores que pueden iniciar
procesos de revitalización en circunstancias en las que los actores del mercado
no confíen en la rentabilidad de sus inversiones. Con una inversión inicial por
parte de la eMdu, el mercado puede generar confianza en aquellas zonas donde
los actores privados no invertirían sin estas claras señales públicas acompañadas
de diversos incentivos (algunos ejemplos de esto son, Puerto Madero, distrito
tecnológico Ciudad de Buenos Aires, Parque Norte en rosario).
es esencial que una eMdu actué en el contexto de una política sistemática de
aplicación de diversos instrumentos urbanísticos. de este modo, el instrumento
se vuelve más potente para transparentar la transferencia de beneficios sociales
a diversos sectores. Para los Municipios argentinos es un elemento innovador
de la política territorial social indirecta, a través de la utilización de los mismos
instrumentos que le son propios al mercado.
EJEMPLO
La CorPorACiÓN ANtiGuo Puerto MAdero s.A. - CAPMsA desarrolló el
suelo de Puerto Madero, que en ese entonces (años 90`) eran disfuncionales
para el uso como Puerto.
Los socios fueron la Ciudad de Buenos Aires y la Nación Argentina que aportaron
como capital inicial para CAPMsA los terrenos (Nación) y la potestad de definir
la normativa (CABA). La empresa desarrolló el sector de Puerto Madero según
los resultados de la propuesta ganadora de un concurso urbanístico, y luego
construyo la infraestructura y el equipamiento urbano, en forma de parques,
espacio público, etc. Con alta calidad.
el proyecto cumplió sus funciones estratégicas para atraer inversiones al centro
de la ciudad, a un destino que hasta ese entonces poseía poco atractivo para el
mercado, la operación fue rentable y produjo excedentes para el sector público.
en este caso, la iniciativa pública fue clave en la reconversión de procesos
negativos en una de las zonas más importantes de la ciudad. sin embargo
posee algunos puntos criticados principalmente por la segregación social que
género, apuntando con su operatoria exclusivamente al sector de la sociedad
de mayor poder adquisitivo del país, y no exigió la integración de “vivienda
accesible” para generar cierta mixtura. La empresa además, produjo una
limitada cantidad de equipamiento público localizado únicamente en la zona
del proyecto. en todo caso, careció de funciones redistributivas de los beneficios
producidos por la valorización del suelo en favor de otros sectores de la ciudad
más desfavorecidos.
CONCLUSIONES
Los instrumentos de intervienen directamente en el mercado son los más
competentes para contribuir en la construcción de una sociedad más justa y
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equitativa, siempre y cuando, que se utilicen los mecanismos del mercado con
objetivos de cohesión social y no únicamente para maximizar las ganancias.
La mayoría de los municipios argentinos, al no contar con eMdu, no participan
de las oportunidades y beneficios del mercado que generan el propio accionar
público, respecto al desarrollo urbano. sin embargo, algunos municipios aplican
aspectos conceptuales de este instrumento sin formalizar la actividad como una
empresa pública o mixta. Para lograr un avance significativo de la gestión local
en este aspecto, es conveniente conformar formalmente una eMdu que pueda
trabajar con objetivos a largo plazo y no solo en ocasiones convenientes.
es un instrumento sumamente útil para impulsar los objetivos establecidos en
los Planes de usos del suelo/ Código de ordenamiento (o a fin) no solo con
proyectos de envergadura publica, sino para atraer al mercado guiándolo hacia
los fines de desarrollo planteados para la ciudad. es importante que la eMdu
lleve adelante proyectos de escala media además de dedicarse a megaproyectos
(como en el caso de Puerto Madero) si los hubiera. La influencia continua en
proyectos a corto plazo y mediano plazo son los que le den impulso al desarrollo
de las ciudades en crecimiento.
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IU-FDUFONDO DEsARROLLO URBANO
INTRODUCCIÓN.
el fondo de desarrollo urbano es una cuenta de capital específica que
sirve para financiar las inversiones en bienes públicos con fines de desarrollo
urbano local.
se alimenta sobre todo de los aportes que resultan de los recursos generados
a través de la aplicación de instrumentos urbanísticos y otros:
• Convenios urbanísticos
• Gravámenes para inmuebles en desuso
• Contribución por Mejoras
• Contribución por Valorización del suelo
• reajuste de Parcelas
• Compensación de deudas
• donaciones
• Multas
Los fondos deben ser utilizados estrictamente en concepto de inversión en
el desarrollo urbano de la localidad. Por lo general se destinan a obras de
infraestructura, equipamiento, espacio público y espacios verdes, lo que se
denomina “producción de bienes públicos”. no se pueden destinar al pago
de sueldos, ni a financiar la elaboración de planes u otras actividades
de planificación.
La estricta orientación del fondo a los fines de inversión en bienes públicos se
debe a las características del origen de los fondos.
Los aportes generados por la aplicación de diversos instrumentos urbanísticos
representan ingresos eventuales para el Fondo, no permanentes, por lo tanto,
estos deberán ser reinvertidos en el desarrollo urbano para generar efectos
que permitan retroalimentar el fondo por la paulatina mejora del entorno
urbano.
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FUNCIONES Y OBJETIVOS.
• Generación de fondos específicos para inversiones públicas de
desarrollo urbano.
IMPLEMENTACIÓN.
es un fondo de gestión conjunta. en primer lugar, el Área Municipal de
Planeamiento (o afín) define el destino de los fondos según las prioridades
establecidas en el proceso de planificación urbana, mientras que por su
parte la administración financiera se realizara a través de la autoridad
tributaria del municipio (Hacienda).
La comunicación sobre el uso de los fondos se hará a través de la rendición
de cuentas municipal, para asegurar la transparencia de los mismos. dicha
rendición debería especificar:
• ingresos/aportes según concepto
• inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales
(especificando los montos que se destinan a los distintos barrios,
aclarando si se priorizan barrios habitados mayoritariamente por
personas con menores recursos)
• inversiones desagregadas por diversos elementos urbanos de soporte
(se especifica los montos que se destinan en pavimento, cloaca, planta
de tratamiento, defensas contra inundaciones, plazas, etc.)
se debe tener en cuenta que esta rendición genera una base de información
estadística respecto a las inversiones realizadas por el Municipio que
permite aumentar la eficiencia de las inversiones municipales a mediano
plazo.
EJEMPLO.
el Municipio de Moreno, Provincia de Buenos Aires, creó 1994 (ordenanza
Nº. 3837/94) un fondo permanente para el desarrollo urbano, ambiental
y regional, denominado “Fondo Municipal de tierras y Viviendas”. este
fondo es el instrumento fundamental del iduAr-instituto de desarrollo
urbano, Ambiental y regional (creado por ordenanza Nº 553/00).
el fondo obtiene sus aportes en forma de inmuebles y contribuciones. Los
terrenos son adquiridos generalmente por resoluciones particulares de
terrenos en estado de abandono, baldíos con deudas con el municipio,
donaciones y otros. una parte de aquellos lotes se venden en el mercado,
otra parte se utilizan para la instalación de espacios públicos, verdes,
equipamiento y otros elementos urbanos de soporte. Aparte, el fondo
recibe contribuciones monetarias a través de la cobranza de adjudicaciones
sociales y planes oficiales, la percepción de cánones locativos y otros
conceptos.
Los ingresos del fondo financian en Moreno múltiples inversiones con fines
de desarrollo urbano. su carácter permanente permite realizar proyectos
con horizontes a medianos y largos plazos, y dotar a los barrios de
equipamiento.
CONCLUSIONES.
La gestión de bienes públicos puede incluir una gestión conjunta de “Banco
de tierras” y del “Fondo de desarrollo urbano”, unificando la gestión de
los bienes tanto de capital como inmuebles, de un Municipio.
Para fomentar la voluntad de pago por parte de los contribuyentes locales
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cabe aclarar que toda la sociedad debería percibir cierto impacto positivo
en el desarrollo urbano aunque se prioricen determinados barrios, o
elementos urbanos de soporte específicos, por sobre otros. La consciente e
inteligente redistribución de beneficios generará a largo plazo condiciones
de vida más equitativas.
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IU-FSEFONDO sOLIDARIO EsPECíFICO
INTRODUCCIÓN.
el fondo solidario específico es una cuenta de capital especial y temporaria
que se inicia para el financiamiento de inversiones en un bien público
determinado.
es un instrumento que permite nivelar las condiciones de vida en la localidad
a través de un mecanismo solidario entre las personas que disfrutan de un
determinado servicio y las personas que no disponen de él.
requiere de una entidad para la gestión de los fondos, ingresos, inversiones
y facturación. dicha entidad podrá ser pública o prestar sus servicios sin fines
de lucro. en caso de que sea pública, podrá ser en articulación con el Área
Municipal de Hacienda.
rige el principio de solidaridad, el cual se ejerce de forma obligatoria
(no voluntaria) para garantizar un equilibrio entre los actores, las cargas y
los beneficios. Además de los aportes que definen la cuota obligatoria, los
contribuyentes o terceros están libres de contribuir al fondo voluntariamente.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el objetivo es lograr la distribución equitativa de un aspecto urbano específico
(servicios, infraestructura u otros).
IMPLEMENTACIÓN.
Cuando se diseñan los mecanismos del Fondo solidario específico y su
redistribución en el territorio, se deben considerar varios factores. Como la
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inversión en bienes públicos tiene por lo general efectos sobre el valor del
suelo, se debe analizar cuál es la afectación de cargas y beneficios entre los
distintos tipos de actores, ya que contribuyentes, beneficiarios y propietarios
no serán los mismos.
es recomendable coordinar las inversiones del fondo con otras actividades
de desarrollo urbano. (Por ejemplo, no pavimentar una calle antes de la
instalación de los tendidos de redes). el área responsable de la coordinación
será la autoridad competente en la materia, en general el Área Municipal de
Planeamiento (o afín).
es importante que los contribuyentes conozcan el fin de los aportes, así como
también los tiempos (hasta ejecutar los proyectos por completo), la finalización
de las contribuciones y el cierre del fondo. estos detalles se deberán especificar
en un plan operativo. en este sentido, la gestión de los fondos debe ser
transparente, y debe traducirse en una rendición de cuentas periódica que
debería especificar:
• ingresos/aportes
• inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales
EJEMPLO.
en un municipio existen 100 cuadras pavimentadas y 40 sin pavimentar. Cada
cuadra cuenta con un promedio de 50 propietarios de viviendas (de casas y
propiedades horizontales), por lo tanto se estima que aproximadamente 5.000
propietarios cuentan con accesos pavimentados y 2.000 no. La idea es que
el beneficio que ya se les otorgó a unos redunde en el de otros que aun no
cuentan con ello.
en la situación descripta, la aplicación del mecanismo obligatorio se justifica
por las ventajas/desventajas socio-económicas de la disponibilidad/ausencia
de pavimento. el acceso por calles de ripio supone en principio mayores
costos de mantenimiento en los vehículos, mayores problemas en días de
lluvia e imposibilidad de acceso del transporte público. estos mayores costos
los absorben en su totalidad los usuarios de dichas vías. Por lo tanto, ellos
sufren de una doble discriminación: Mayores costos y menores estándares.
entonces, la aplicación del instrumento aportaría en gran medida a equilibrar
la condición de las vías de acceso y los costos de movilidad.
el mismo fenómeno se observa con el servicio de red de gas, ya que no
disponer del mismo representa mayores dificultades y costos por la adquisición
de garrafas cuyo precio por m3 es considerablemente más alto que el de un
servicio de red.
siguiendo con el ejemplo, si supongamos que el costo de pavimentación de
una cuadra es 200.000 Pesos, pavimentar las 40 cuadras tendrá un costo total
de 8 millones de Pesos. si cada uno de los 5.000 propietarios que cuentan
con pavimento aportaría 45 Pesos durante 36 meses (1.620 Pesos totales por
contribuyente), se podrían pavimentar todas las cuadras del municipio que
actualmente no cuentan con esta infraestructura en un plazo de 3 años.
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en caso de que se incluyan otras instituciones en el “sistema solidario”,
eventualmente con mayor capacidad de pago que un hogar familiar, se
ampliaría el número de base de contribuyentes y bajaría el monto de la cuota
mensual para todos.
CONCLUSIONES.
el precio de los lotes que cuentan con accesos por vías pavimentadas es
generalmente mayor que aquellos que no cuentan con dicha infraestructura.
Por lo tanto es probable que el valor del lote beneficiado por la infraestructura
aumente su valor. ese beneficio generado por la aplicación de un mecanismo
solidario debería ser captado (al menos parcialmente), a través del instrumento
“Contribución por Mejoras” u otro similar, cuyos recursos se destinen al
“Fondo Municipal de desarrollo urbano”. de este modo, el instrumento
“Fondo solidario específico” forma parte de un sistema de aplicación de
instrumentos urbanísticos coordinado y complementario.
es muy importante tener en cuenta que en caso de no captar una parte de
la valorización del suelo, dará lugar a una situación de inequidad ante los
contribuyentes del Fondo solidario ya que los mismos están generando con
sus aportes una valorización sobre la propiedad de otros.
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IU-btmBANCO DE TIERRAs mUNICIPAL
INTRODUCCIÓN.
el Banco de tierras Municipal administra los bienes inmuebles públicos,
conformando una unidad de servicio útil para la aplicación de otros
instrumentos de gestión urbanística.
un Banco de tierras incorpora al patrimonio municipal sobre todo suelo,
posibilitando la disponibilidad de terrenos públicos para la implementación
de estrategias municipales de desarrollo urbano, económico y social. de
esta manera, el municipio cuenta con recursos genuinos para satisfacer las
demandas que surjan del propio crecimiento y desarrollo de la localidad.
Los municipios que disponen de un Banco de tierras pueden reducir los efectos
negativos producidos por la dependencia sobre los precios del mercado de
suelo local y la limitada disponibilidad de acceso al suelo ó edificios para el
desarrollo urbano.
Algunos municipios combinan este tipo de administración de bienes públicos
con la gestión del “Fondo de desarrollo urbano” (o instrumentos afines).
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
• Gestionar activamente el patrimonio de suelo municipal y las propiedades
de terceros.
• destinar cada una de las parcelas a un uso productivo (aunque el mismo
sea temporario) para evitar su abandono y/o ocupación irregular.
• Valorizar los terrenos municipales (lo que tendrá efectos a las propiedades
linderas).
• Participar en la valorización del suelo generado por la zonificación que
indica el Código de ordenamiento urbano / Plan de uso del suelo y sus
respectivos indicadores de densidad (especialmente Fot).
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• Generar una reserva de suelo para intervenciones estratégicas futuras.
• Frenar la especulación inmobiliaria.
IMPLEMENTACIÓN.
el Banco de tierras Municipal adquiere lotes, parcelas y propiedades, entre otros,
para que el municipio pueda cumplir funciones estratégicas definidas como:
• ordenamiento de futuras extensiones del ejido urbano que puedan absorber
el crecimiento poblacional y orientarlo hacia las áreas priorizadas por los
planes respectivos (Plan de desarrollo urbano, ordenamiento territorial, uso
del suelo, etc.)
• Provisión de suelo para la instalación de nueva infraestructura.
• Provisión de lotes para la instalación de polos productivos que generen
empleo.
• Provisión de lotes para la construcción de vivienda accesible y vivienda social.
• Provisión de lotes para la localización de equipamiento público, como medida
esencial para garantizar la gestión urbana sostenible (establecimientos
educativos, sanitarios, usos deportivos y culturales, edificios de administración
pública, etc.).
• Provisión de espacio público y zonas verdes (plazas, plazoletas, parques,
bosques, anillos o ejes verdes, etc.).
• influenciar el mercado inmobiliario y sus precios.
• Generación de reservas de suelo para otros fines.
ConformaCIón.
el Banco de tierras Municipal puede reunir un conjunto de propiedades de
diversos tipos:
• edificios o lotes comerciables de propiedad municipal.
• edificios o lotes en propiedad de terceros pero administrados por un ente
municipal.
• Lotes reservados o cedidos para infraestructura, equipamiento urbano,
espacios públicos o verdes.
• reservas de suelo para la extensión de la ciudad.
adquIsICIón de terrenos.
• Por cesión (en casos de convertir suelo rural en suelo urbano) para la
instalación de infraestructura, equipamiento, espacio público y áreas verdes
(los últimos pueden ser administrados luego por las áreas municipales a
cargo), para lotes de acceso social (por captación de “plusvalías” o “renta
urbana diferencial”)
• Por cesión o captación de “plusvalías” (o “renta urbana diferencial”) en
casos de aumentar Fot y otorgar mayor capacidad constructiva (se justifica
por la producción de valor a partir de la decisión pública de aumentar el
Fot que implica mayor demanda por infraestructura técnica y social y/o
anchos de calles etc. en casos densificación urbana)
• Por compra anti-cíclica, en tiempos de disminución de precios del suelo y
previo a la provisión de indicadores del Código urbano.
• ejecución de un derecho de preferencia de adquisición de un determinado
predio.
• Por canje de deudas a contribuyentes propietarios de lotes.
• Administración forzosa de terrenos abandonados, que no se encuentren
en propiedad municipal pero sean administrados por el mismo ente.
• expropiaciones.
• donaciones.
• traspasos de terceros, Provincia ó Nación.
• subastas de tierras.
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admInIstraCIón
en general estará administrado por una entidad municipal, por ejemplo
una dirección municipal o un ente descentralizado. Puede ser conveniente
que dicha entidad posea personería jurídica propia ya que como tal podría
disponer de varias ventajas, permitiéndole participar como un actor relevante
en el mercado inmobiliario local.
el Banco de tierras puede generar beneficios para diversas áreas Municipales:
Información.
• incorporación de un sistema de información geográfica.
• Base de datos/registro: Contar con un sistema de información catastral
de las propiedades municipales (más las administradas) con información
actualizada periódicamente.
• registro de lotes vacantes (baldíos), incluyendo las propiedades de
terceros, con información sobre la disponibilidad de infraestructura.
Gestión.
• Asegurar la administración de los bienes (lotes o propiedades) que formen
parte del Banco de tierras, ejerciendo todas las competencias necesarias.
• Procurar la valorización y rentabilidad del patrimonio.
• Procurar la consolidación y la acumulación de propiedades que conforman
el Banco de tierras. interacción permanente con las áreas municipales
afectadas.
EJEMPLO
el Municipio de san José, entre ríos, ha implementado sistemáticamente en los
últimos años instrumentos urbanísticos a su gestión. entre ellos, bajo ordenanza
Nº 27/2012 el Banco de tierras Municipal, con funciones interdependientes
de la aplicación de otros mecanismos, como un fondo de desarrollo creado
a los fines de administrar los fondos generados por acciones urbanísticas,
y recientemente la articulación con Convenios urbanísticos, autorizando a
“recibir inmuebles en dación en pago por obras de infraestructuras realizadas
en loteos dentro de la Ciudad de san José”. dichos pagos pasarán a formar
parte del patrimonio del Banco de tierras, dinamizando el rol de la institución
en el mercado.
Con la participación activa en el mercado se está complementando las
regulaciones vigentes.
CONCLUSIONES.
La gestión de la institución Banco de tierras Municipal es similar a la forma
de gestión de una empresa inmobiliaria, en el sentido de tratar de mantener y
aumentar el valor de su patrimonio. sin embargo, el Banco de tierras Municipal
se diferencia fundamentalmente de una empresa común por la incorporación
de funciones sociales y la orientación en el bienestar público a largo plazo, así
acompañando los objetivos del Municipio.
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IU-GIDGRAVÁmENEs PARA INmUEBLEs EN DEsUsO
INTRODUCCIÓN.
Los Inmuebles en desuso (baldíos y edificaciones) son aquellas propiedades
que, habiendo sido producidas en su momento para un uso especifico, se
encuentran actualmente en estado de abandono y/o desuso. dicha situación
de improductividad, además de impactar negativamente en el entorno
urbano barrial, ocasiona una subutilización de elementos urbanos de soporte
(infraestructura y equipamiento) lo que justifica mayor carga impositiva sobre
dichos inmuebles.
Aumentando el costo de posesión del bien, a través de un aumento significativo
en la contribución Municipal, se intenta trasmitir al propietario una señal
económica de que su bien inmueble le resultará más costoso si lo mantiene en
desuso que si lo utiliza o vende/alquila.
evIdenCIas estadístICas
en las ciudades argentinas con más de 20.000 habitantes, el 23,4% de las
superficies en las zonas urbanas parceladas son baldíos (2011)1. diferenciando
entre zonas urbanas con diferentes características se distingue el siguiente
panorama:
• 15% baldíos en zonas urbanas con infraestructura completa (definido
como disponibilidad de electricidad, red de agua potable, red cloacal y
pavimento), en general las zonas más centrales
• 36% baldíos en zonas urbanas equipadas con infraestructura incompleta
(le falta uno o más de los cuatro elementos, electricidad, red de agua
potable, red cloacal y pavimento)
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La distribución de estos inmuebles en el territorio urbano es generalmente
dispersa, con cierto nivel de agrupamiento en determinadas zonas. Además
es común que la presencia de inmuebles en desuso genere problemas en la
estructura barrial principalmente por la falta de gestión y mantenimiento de
los mismos, causando la degradación de las propiedades linderas en uso.
Aquellos inmuebles que se encuentran en las zonas urbanas con infraestructura
completa representan usualmente un potencial para el desarrollo urbano que
permitiría aumentar la oferta en el mercado de vivienda u otros usos, sin tener
que extender las redes de servicios o aumentar la oferta de otros elementos
urbanos de soporte, porque ya existen.
Por lo tanto existen varias razones por las que la política urbana deberá estar
interesada en que estos inmuebles tengan un uso productivo.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
Los objetivos para aplicar gravámenes especiales sobre inmuebles en desuso
son:
• estimular el uso de la infraestructura y equipamiento existente (ahora
subutilizados)
• evitar inversiones adicionales para la extensión de estos servicios básicos
en zonas periféricas
• incentivar la renovación y densificación urbana;
• Frenar la especulación inmobiliaria;
• entre otros
en ciudades muy densamente pobladas, los objetivos del desarrollo urbano
respecto a los baldíos pueden variar. dependiendo de la situación local, estos
inmuebles eventualmente representan un gran potencial para generar espacios
verdes, públicos y/o equipamiento urbano. en aquellas situaciones barriales
específicas, la utilización de los terrenos para fines públicos sería prioritaria
a la edificación. en dichos casos, las áreas Municipales de Planeamiento lo
evaluarán y decidirán.
Los fines más comunes de los inmuebles en desuso, sobre los cuales se
interviene, son:
(A) reservas de suelo para la extensión de algún uso específico (ampliación
de una fábrica, escuela, universidad, hospital, etc.)
(B) Medio para almacenamiento de valor.
(C) Bien de inversión especulativa.
(d) Abandono / ociosidad (libre de funciones).
si bien ninguno de estos usos/desusos resulta ser productivo, los más
problemáticos son los descriptos en B, C y d porque no destinan el terreno a
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Suelo Vacante (Baldios) en las ciudades Argentinas con más de 20.000 habitantes
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una finalidad para la cual la parcela fue producida en su momento, retirando
del mercado cierta cantidad de parcelas y restringiendo la oferta de las mismas
.
IMPLEMENTACIÓN.
formas de apLICaCIón
• Impuesto: son gravámenes dispuestos por el derecho público que no
demandan contraprestaciones.
• Multa: es un pago con el que se pretende compensar a una infracción
o una falta. Por lo tanto, la multa a aplicar debe basarse en una norma
que no se cumple, en el caso de los inmuebles en desuso refiriéndose
al código urbano vigente o a una ordenanza específica al respecto. sin
ser claro el concepto de infracción o falta, el gravamen no podrá ser
aplicado en forma de multa.
• Tasa, tasa diferencial o “sobretasa”: es un tributo que se abona
en concepto de la utilización de diversos servicios, aprovechamiento
del bien público u otros beneficios o afectaciones. La tasa financia total
o parcialmente los costos del servicio prestado. en este sentido, una
tasa especial para inmuebles en desuso deberá hacer referencia a la
“subutilización” de la infraestructura instalada, que genera a la sociedad
diversos costos adicionales para la provisión de infraestructura adicional por
la falta de aprovechamiento de la capacidad instalada. La tasa se deberá
relacionar a la cantidad y capacidad de aquellos servicios disponibles que
se subutilice en un inmueble específico y los costos adicionales generados.
Aquellas ciudades que presenten un crecimiento urbano negativo no
podrán aplicar un gravamen para baldíos en concepto de “subutilización”.
bases ImponIbLes
• Según la cantidad y capacidad de los servicios subutilizados: se debería
gravar con mayor carga aquellos inmuebles en desuso que posean una
muy buena dotación de infraestructura y equipamiento (áreas centrales),
a diferencia de aquellos que presentan carencias de infraestructura y
equipamiento (zonas periféricas).
• Según indicadores urbanísticos del código vigente: dependiendo de
la ubicación del terreno se permite mayor o menor edificabilidad (Fot).
Al tener inmuebles en desuso con diferentes potenciales respecto a la
edificabilidad (distinto Fot), los gravámenes deberán diferenciarse según
dicha capacidad. A modo de ejemplo diremos que si una zona presenta
un índice de Fot alto, se sostiene que la provisión de infraestructura
y equipamiento es adecuada para la densidad que propone y en
consecuencia el potencial de subutilización de los servicios será mayor.
• Superficie del terreno subutilizado: se deberá establecer una
diferencia entre terrenos de mayor superficie subutilizados con alto
potencial y terrenos de menor superficie con poco potencial de desarrollo
urbano.
• Según propiedades acumuladas: se podrá tener en cuenta la cantidad
de propiedades y/o metros cuadrados en situación de subutilización que
posee un mismo propietario, como condición para la aplicación de este
instrumento.
eLementos CLave para La apLICaCIón
• Progresividad: Hay que darle un plazo al propietario para adecuarse y
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modificar el uso del bien en cuestión. Cuando dicho impuesto aumenta
progresivamente, y en la medida que el inmueble no siga siendo
destinado al uso conforme, el bien inmueble (baldío o edificación)
comenzará paulatinamente a generar mayores costos al propietario.
• Previsibilidad: es necesario anticipar al mercado cuáles serán las
políticas clave en los próximos años, y de este modo permitirle a los
actores considerar dichas políticas en la planificación de sus inversiones.
• Continuidad: si las políticas no presentan una continuidad en el tiempo
(por diversos factores), los resultados, en la aplicación del instrumento
serán insatisfactorios.
• Comunicación: Hay que comunicar y argumentar la aplicación del
gravamen con claridad para que los actores de mercado entiendan las
razones de las medidas y puedan adecuar su comportamiento al respecto.
• Sensibilidad: el monto a gravar debe ser relevante. si el monto a
pagar anualmente es insignificante, no tendrá efecto. Por ejemplo, si el
monto a pagar representa el 0,3% sobre el actual valor de mercado del
inmueble, mientras ese valor aumenta a un ritmo de alrededor de 10%
anual en términos reales, la ganancia del propietario pasivo será del 9,7%
anual. es claro que bajo estas circunstancias no le conviene adecuarse a las
nuevas condiciones.
• Sectorización: deberán definirse áreas de aplicación, con extensión
paulatina, para priorizar las acciones en zonas con mayor subutilización
o zonas de renovación urbana prioritaria. también para generar un
acostumbramiento y adaptación a la norma por parte de la comunidad.
• Cobrabilidad: La administración pública debe ser capaz de ejecutar el
pago.
ImpaCto en Zonas perIfÉrICas InCLuIdas en eL CódIGo urbano.
existen grandes superficies periféricas a los núcleos urbanos, con una
zonificación urbana (usos residenciales u otros) establecida por el Código
urbano, que posiblemente serán afectadas por el gravamen especial.
Por ejemplo existen zonas periféricas cuyos propietarios obtuvieron una
zonificación que permite la futura edificación, lo que aumenta el valor del
suelo del bien del que posee el propietario actual (valorización especulativa).
Ahora bien, en caso de que aquellos propietarios afectados quisieran evitar
la mayor carga por el gravamen para inmuebles urbanos en desuso, estas
superficies pueden volver a denominarse como de uso rural u otra zonificación
que no permita edificaciones, debiendo iniciarse para este caso el proceso
previsto para cambiar la zonificación en el Código urbano.
de este modo, el gravamen impactaría como elemento de freno a la
especulación sobre el suelo, ya que la conversión de suelo rural en suelo urbano
sin darle un uso real según la normativa aumentaría el costo de posesión de
ese bien. en este sentido, el gravamen tendría un papel ordenador respecto
al desarrollo urbano periférico dado que “penalizaría” loteos con desarrollo
disperso.
debILIdades deL Instrumento
• existe cierto riesgo en su aplicación, principalmente en tiempos de dinámica
retroactiva del mercado inmobiliario, ya que el gravamen puede acelerar
la caída de precios de los lotes y, a través de los precios inmobiliarios en
caída, desestabilizar la economía aún más en aquellos momentos cuando
se debería estabilizarla.
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• en muchos casos, la administración pública trabaja con valores fiscales y
no con valores de mercado. Para la efectividad del concepto es necesario
considerar los precios de mercado. La aplicación del gravamen requiere
monitorear los precios inmobiliarios para poder reaccionar con celeridad
y flexibilidad a la situación actual de mercado. (ver “Modelos de tasación
de Valores inmuebles”)
• si no se comunican bien las intenciones y razones de la aplicación del
instrumento, este gravamen puede ser interpretado como un impuesto
adicional. Para ello es mejor combinarlo con un beneficio (combinación
de políticas de premio-castigo).
CombInaCIón de poLítICas de premIo Y CastIGo
Aumentar las cargas impositivas para disuadir fenómenos no deseados no
necesariamente resuelve los problemas de fondo y son difíciles de implementar
si los afectados no visualizan las alternativas.
Para que terrenos baldíos aparezcan en el mercado de suelo, conviene combinar
la política de castigo con una de premios que beneficien al propietario del bien,
en caso de reconvertir esa situación de terreno baldío o propiedad ociosa.
esta política combinada ofrece a los propietarios afectados determinadas
alternativas que les permitirían elegir entre el castigo (aumento de costo de
posesión del bien) o el beneficio (un incentivo para la edificación del bien por
ejemplo con viviendas) facilitando y acelerando el alcance de los objetivos.
EJEMPLO.
Las acciones públicas con el objetivo de que se utilicen los inmuebles en
desuso para un fin productivo no se pueden limitar en acciones que aumenten
la presión tributaria.
Los gravámenes son esenciales para asignarle un costo mayor a un fenómeno
que provoca impactos negativos como la degradación de barrios, que dificulta
el completamiento de las redes de infraestructura, genera percepciones de
inseguridad y causa mayores costos públicos, entre otros.
en este sentido, un bien que genera múltiples impactos no deseados y que no
se utiliza de manera prevista deberá generar mayores costos a su propietario
mientras un bien que impacta de manera positiva al desarrollo urbano debería
tener una buena rentabilidad. Los municipios tienen la potestad de intervenir
en estas cuestiones con diversos instrumentos regulatorios, no únicamente
con gravámenes.
Los gravámenes tienen importancia respecto a darle al mercado una señal
económica a largo plazo que influencia la rentabilidad de ciertos bienes de
manera positiva o negativa.
Las intervenciones en la práctica se realizan más fácilmente analizando
diversas formas de incumplimiento, como cuando no se encuentren en
orden las obligaciones de posesión de inmuebles, existan terrenos que
pertenecen a loteos no completados con deudas en forma tributaria u obras
de infraestructura no ejecutadas, “Vacancia por Abandono Calificado” (ver
ordenanza 939/01 Moreno, Buenos Aires), deudas de tasas municipales que
se pueden compensar con terrenos, administración pública forzosa de terrenos
baldíos, entre otras.
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CONCLUSIONES.
un gravamen especial para baldíos no impacta como un aumento del impuesto
inmobiliario a un bien en uso, porque no es trasladable del propietario al
usuario del inmueble. Por lo tanto, el gravamen afecta de manera directa la
rentabilidad del bien y con ella, a mediano plazo, el precio del suelo.
Hay que recordar que todas las medidas deberían tener como fin incentivar
la edificación y el aumento de la producción de vivienda. La posesión de un
bien improductivo debería tener un costo más alto que la posesión de un bien
social como la vivienda única familiar.
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IU-CmCONTRIBUCIÓN POR mEJORAs
INTRODUCCIÓN.
Gran parte de las inversiones realizadas en infraestructura, equipamiento
urbano y espacios verdes tienen un costo que es asumido y financiado por el
presupuesto público. La Contribución por mejoras es un instrumento que
permite recuperar, de manera posterior a la inversión, al menos una parte del
costo de la obra pública cobrando a los beneficiarios de las mismas, siempre y
cuando sea factible su identificación, una contribución proporcional.
en la práctica, la Contribución por Mejoras, viene a solventar una carencia en
la regulación y/o falta de inversión en elementos urbanos de soporte durante
el proceso de producción inicial de diversos barrios, resultando en que un
instrumento inicialmente pensado para la mejora urbana en su proceso de
consolidación, se utiliza para solventar falencias de la gestión de la planificación
en el pasado, que produjeron ciudad semi-funcional.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
• recuperación total o parcial de las inversiones públicas.
• Captación parcial de subas en el valor del suelo.
• redistribución de fondos para inversiones en barrios con menor desarrollo.
IMPLEMENTACIÓN.
Las inversiones públicas en donde más comúnmente se aplica este instrumento
son:
• Mejoras en la infraestructura: redes de agua, cloaca, gas, conductos pluviales,
cordón cuneta, pavimento y repavimentación, alumbrado público, etc.
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• Mejoras en el sistema de transporte (público): prolongación de líneas de
transporte (subte, tren, bus), nuevas paradas, bicisenda, etc.
• Mejoras en el espacio público y equipamiento urbano: recuperación de bordes
costeros urbanos, calles peatonales, recuperación y mejora de aceras, etc.
Algunas de las inversiones mencionadas tienen impacto directo en el valor del
suelo, sobre todo las mejoras en la infraestructura, y justifican traspasar la mayor
parte del costo generado o su total a los propietarios beneficiados. Por el contrario,
en el caso de las inversiones para las cuales es menos evidente el impacto directo
al valor de las propiedades, se aplica la misma contribución con rigor reducido.
La aplicación del instrumento también es factible en casos de mejora de la base
normativa (usos de suelo e indicadores). especialmente el primer otorgamiento o el
aumento de Fot resultan en un aumento del valor del suelo, cuyo efecto se puede
captar parcialmente con la aplicación del instrumento, independientemente si el
beneficiario realmente realiza la mayor renta potencial que le permite la mayor
capacidad constructiva o no. el caso especial descrito se denomina comúnmente
Contribución por Valorización. en este caso, la contribución del beneficiario puede
consistir en la transferencia de dinero o la cesión de suelo (adicional a la cesión de
suelo en concepto de accesos, equipamiento urbano, espacios públicos y verdes).
ContrIbuYentes
se pretende identificar a los beneficiarios de una mejora específica, que según el
caso podrán ser: frentistas, propietarios a determinada distancia (radio a definir)
del elemento mejorado o beneficiarios directos por conexión a servicio, entre
otros.
requIsItos CLave para La apLICaCIón
• identificación y cuantificación del beneficio (mayor valor del suelo, mayor
utilidad), debe ser justificado y necesita argumentación.
• delimitación del área de impacto del beneficio.
• identificación de los beneficiarios: existen “beneficiarios directos”,
“beneficiarios indirectos”, “beneficiarios de uso”, “beneficiarios de
valorización”, como también “beneficiarios potenciales” y “beneficiarios
eventuales“, entre otras posibles clasificaciones.
• razonabilidad del monto a contribuir, relación entre beneficio y
contribución.
• Limitación del tiempo de aplicación (relacionado al costo de la obra, la
duración de impacto, el monto a contribuir). No se trata de un nuevo
impuesto, sino de una contribución temporaria para recuperar una
inversión específica. Hay mejoras que se pagan con anterioridad mediante
un plan de pagos, previo consenso con los beneficiarios de las obras.
• Plan de pagos o plan de cuotas, adicional al pago de servicios y tasas
regulares.
• Legitimación: La ordenanza que declare de “utilidad pública” la
obra sujeta a la aplicación de este instrumento, deberá contener la
información pertinente respecto a las inversiones a realizar, los modos de
financiamiento, y la base para el cómputo de prorrateo. de este modo
se comunica de manera transparente las inversiones, los beneficios y las
contribuciones.
se deberá considerar que la aplicación del instrumento se realiza solo en los
casos de mejoras reales que no son cuestionables. Por ejemplo, si se pone rejas
alrededor de los parques públicos, este hecho no representa ninguna mejora
real para los vecinos pero sí una limitación para el uso del espacio verde.
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destIno de Los fondos reCaudados:
Los fondos recaudados por el concepto serán destinados al “Fondo de
desarrollo urbano” (o afín) para luego ser reinvertido en otras obras que
mejoran la calidad de vida urbana. No pasarán a ser parte del presupuesto de
gasto corriente de los Municipios.
modo de apLICaCIón
se aplica por propiedad, metros cuadrados de terreno o construidos. requiere
un análisis detallado de los contribuyentes sobre los cuales se aplica el concepto
(por ejemplo: edificio con 30 departamentos de propiedad horizontal, terreno
con vivienda familiar, predio comercial)
dIfICuLtades deL ConCepto
• solo contribuyen los habitantes o propietarios de los inmuebles cercanos,
no todos los demás usuarios que no son identificables.
• existen diversos tipos de beneficiarios, de uso y de valorización, entre otros.
Los propietarios posiblemente trasladen la contribución a los inquilinos (si
hay), apropiándose de esta manera del total de los beneficios sin haber
invertido y aportado.
• La contribución por mejoras por sí misma no toma en cuenta diferencias
sociales entre vecinos/propietarios/instituciones/empresas y su diferente
capacidad de pago, siendo que además las posibilidades de capitalización
de los beneficios por parte de los diversos grupos tampoco son iguales
EJEMPLO.
La Ciudad de trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, demuestra un
paulatino crecimiento poblacional. este crecimiento genera una demanda de
tierras para la expansión geográfica de la Ciudad y a su vez, aumentos de
los valores de suelo que se convierten inaccesibles para los sectores medios y
bajos.
en este escenario, el municipio aplica una política de tierras que permite
producir suelo urbano y al mismo tiempo influenciar el valor de lotes en el
mercado.
La contribución por mejoras, se aplica sobre los nuevos loteos que fueran
incorporados al área urbana de la ciudad.
se establece (a través de una ordenanza) que los propietarios deben contribuir
al municipio el 12 % del total de la tierra loteada (aparte de las cesiones de
suelo en concepto de accesos, espacios públicos, verdes y equipamiento). La
mejora consiste en la mayor utilidad económica de los terrenos generada por
el cambio de normativa provisto por parte de la Municipalidad (Conversión de
suelo rural en urbano).
Los lotes contribuidos se destinan a la construcción de viviendas, permitiendo
a los nuevos propietarios adquirir terrenos a precios accesibles.
La contribución por mejoras es aplicada en trenque Lauquen como parte de
un sistema complejo de instrumentos urbanísticos que intervienen en distintos
aspectos del desarrollo urbano de la ciudad.
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CONCLUSIONES.
Gran parte de los municipios reciben aportes del estado Nacional y de las
Provincias para la realización de obras de infraestructura. estas obras,
generalmente, valorizan el suelo en forma de mayor valor de mercado de los
lotes afectados, y también son pasibles de ser abordadas por este instrumento
municipal aunque otro actor público realice las inversiones.
Aquellos municipios que no aplican este instrumento para la recuperación
de inversiones públicas o alternativamente otro instrumento que permite
la captación de plusvalías, están realizando una transferencia indirecta de
los impuestos públicos recaudados de todos los contribuyentes hacia los
propietarios de los terrenos beneficiados por las obras realizadas. La práctica
de generar con inversiones públicas un aumento en el valor de las propiedades
afectadas, sin contraprestación alguna por parte de los beneficiarios, es
cuestionable; a excepción de los casos en donde la población favorecida sea
de muy bajos recursos.
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REDEs DE INFRAEsTRUCTURA
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INTRODUCCIÓN
una de las claves del desarrollo económico y social de las ciudades es dotarlas
con diversos tipos de infraestructura. Los barrios que carecen de la provisión
con redes de infraestructura básica, no poseen de las mismas oportunidades
que aquellos con los mejores servicios. Por lo tanto, la infraestructura disponible
determina el potencial y las expectativas para el desarrollo del territorio y su
población.
se consideran elementos de infraestructura urbana:
• red de agua potable con todas las instalaciones técnicas relacionadas,
incluyendo planta depuradora, etc.
• red cloacal con todas las instalaciones técnicas relacionadas, incluyendo
planta de tratamiento, etc.
• sistema de desagües pluviales con todas las instalaciones técnicas relacio-
nadas, incluyendo cisternas de retención, defensas y/u otros sistemas de
ingeniería hidráulica, etc.
• red eléctrica con todas las instalaciones técnicas relacionadas
• red de gas con todas las instalaciones técnicas relacionadas
• Alumbrado público con todas las instalaciones técnicas relacionadas
• red vial comunal con todas las instalaciones técnicas relacionadas (calles,
veredas, caminos, zonas peatonales, bicisendas, instalaciones para la pro-
tección de contaminación sonora), incluyendo los diversos espacios públi-
cos, plazas, plazoletas, arbolado, etc.
• red de transporte público: carriles exclusivos, refugios (paradas),etc.
Los diversos elementos de infraestructura representan los insumos necesarios
para el producto final “parcela urbana”, bien comerciable en el mercado del
suelo. La producción de la infraestructura y sus costos son componentes del
proceso de producción de las parcelas y deben ser asumidos por el productor
(desarrollador/loteador) o el posterior titular del bien, en caso de que el producto
no se entregue con los atributos de infraestructura completos. La disponibilidad y
calidad de la infraestructura instalada influye claramente en el precio del producto
“parcela urbana”.
La construcción, mantenimiento y modernización de las redes de infraestructura
urbana es fundamental en el proceso de (re)producción de la ciudad. Los
altos costos de inversión para cumplir con la demanda de estos elementos,
se deben financiar trasladando los costos principalmente a los demandantes-
beneficiarios de la infraestructura que se construye.
el Ministerio del interior y transporte dedicó una publicación específica a este
tema, bajo el título “Financiamiento de Infraestructura Urbana.Criterios para
un Modelo de Gestión Público-Privado” que está disponible en la secretaría de
Asuntos Municipales.
FUNCIONES Y OBJETIVOS
independientemente de su mecanismo de gestión o forma de propiedad, las redes de
infraestructura suelen denominarse bienes públicos. se trata de elementos urbanos de
soporte, que garantizan el buen funcionamiento de la ciudad y se producen debido a
las demandas de diversos actores y grupos sociales.
prInCIpIos
rigen dos principios para el traslado delos costos de construcción de infraestructura, en
primer lugar el principio de responsabilidad sobre los Costos (traslado de los costos a
los demandantes-beneficiarios) y en segundo lugar el principio de solidaridad en aquellos
casos en los que la situación social individual de los demandantes y/o beneficiarios de
inversiones en infraestructura evidencie una reducida capacidad de pago.
teniendo en cuenta estos principios, los costos de construcción, ampliación de la
capacidad instalada y modernización tecnológica de las redes de infraestructura,
pueden ser solventados por los siguientes grupos:
1. propietarios de los terrenos que se conectarán a la red: A través
de una “Contribución por Mejoras” a pagar por los propietarios de los
inmuebles directamente beneficiados. en caso de tratarse de nuevos lote-
os (conversión de suelo rural en suelo urbano), directamente se deberá
obligar a los desarrolladores a producir los elementos de infraestructura
requeridos en suficiente cantidad y calidad. Luego, la venta de las parce-
las, producto final del loteo, se realizan con las redes de infraestructura
ya conectadas.Los casos que no respetan el principio de responsabili-
dad sobre los Costos (causantes, beneficiarios restantes, presupuesto
público, en ese orden) generan diversas formas de aprovechamiento o
especulación, dado que permiten a algunos actores externalizar costos y
trasladarlos a otros actores, en general públicos, mientras se privatizan los
beneficios y las ganancias resultantes.
2. usuarios individuales de la nueva conexión a la red: A través de
la facturación periódica de los beneficiarios directos (pueden ser inqui-
linos o propietarios).
3. todos los usuarios de la red: A través de la facturación periódica, u
otro mecanismo, del servicio brindado. el costo de la instalación de nueva
infraestructura puede ser incluido en el precio de la unidad de consumo,
de mantenimiento/extensión de la red de servicio o ser cobrado como
contribución especial.
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4. presupuestos públicos (nacional, provincial y/o municipal): el
costo de instalación de infraestructura se traslada a la totalidad de los
contribuyentes.
también es posible un traslado de costos a una combinación entre los cuatro
grupos. siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la
inversión, el propietario de la parcela conectada.
también es posible un traslado de costos a una combinación entre los cuatro grupos.
siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la inversión, el
propietario de la parcela conectada.
Los casos que no respetan el principio de responsabilidad sobre los
Costos generan diversas formas de aprovechamiento o especulación, dado
que permiten a algunos actores externalizar costos y trasladarlos a otros
actores, en general públicos, mientras se privatizan los beneficios y las
ganancias resultantes del aumento del valor del suelo.
sin embargo, la implementación y ejecución de dichos principios es una
cuestión política.
IMPLEMENTACIÓN
se considera aquí el modo de financiamiento de inversiones iniciales
y reinversiones/ampliaciones/ modernizaciones de las instalaciones de
infraestructura, pero no el mantenimiento cotidiano de las redes que debe ser
financiado a través delas tarifas de consumo u otras opciones.
el modo de financiamiento de infraestructura, debe asegurar que los costos
de inversión se carguen a los causantes/ demandantes y demás beneficiarios
específicos que disponen y disfrutan de una red de infraestructura específica. Los
instrumentos concretos de financiamiento se eligen según el análisis que identifica
los grupos, individuos o instituciones causantes y los demás beneficiarios.
IdentIfICaCIón de Los benefICIos Y otros ImpaCtos de La
InversIón en InfraestruCtura
Los beneficios de inversiones en infraestructura se plasman en dos aspectos
que se encuentran relacionados: el valor del inmueble y su utilidad. Mientras
un propietario goza de ambos beneficios, un inquilino goza únicamente de la
utilidad del inmueble. Como el propietario, el inquilino es usuario, pero no puede
capitalizar el valor de uso, al contrario, en general paga la mayor utilidad a través
del alquiler. esta circunstancia explica la prioridad para trasladar el costo de las
inversiones en infraestructura a los propietarios, considerando que ellos captan
dichos beneficios económicos.
Algunas inversiones en infraestructura tienen posibles impactos negativos al
valor de los inmuebles linderos, como por ejemplo la construcción de autopistas,
que aumenta la contaminación del aire y sonora. en estos casos, los causantes
y beneficiarios de la inversión se encuentran mayoritariamente fuera de la zona
afectada por la inversión y no se justifica un traslado del costo a los propietarios de
inmuebles linderos aunque su accesibilidad mejore.
IdentIfICaCIón de Los benefICIarIos de La InversIón
La identificación de los beneficiarios influye en la elección del modo de
financiamiento.
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La identificación de los beneficiarios influye en la elección del modo de financiamiento.
Las inversiones en infraestructura se realizan siempre en un territorio determinado. Los
beneficiarios de la inversión se pueden encontrar dentro de este territorio delimitado, o no.
Las inversiones para la urbanización de terrenos rurales, por ejemplo, se realizan para servir
a los lotes a parcelar. Los demandantes, propietarios de los lotes, se identifican fácilmente.
del mismo modo, la densificación urbana de un delimitado territorio requiere, a mediano o
largo plazo, modificaciones y reinversiones en la infraestructura de la zona. Aquí también se
identifican fácilmente los beneficiarios, en forma de los propietarios y/o desarrolladores, que
modifican el uso, o la intensidad de uso, de determinados inmuebles.
una inversión en infraestructura no siempre está determinada por la demanda en un territorio
delimitado. en los casos en los que el territorio de inversión y el territorio donde se origina
la demanda no son los mismos, resulta más dificultoso identificar a los beneficiarios de la
inversión. Por ejemplo, la ampliación de las redes de desagües pluviales en una determinada
zona río abajo, causada por la extensión urbana y la subsiguiente impermeabilización de
suelo por la construcción de edificios y pavimentación de las calles río arriba.
Instrumentos de fInanCIamIento
Principalmente, se pueden distinguir dos tipos de beneficiarios: los usuarios de la
infraestructura y los propietarios de los lotes afectados por las dichas obras. Cabe aclarar que,
en algunos casos, el territorio donde se realiza la inversión, y el territorio dónde se encuentran
los beneficiarios, no son los mismos. Por lo tanto, para poder trasladar el costo de inversión
para la instalación de diversos tipos de infraestructura, sea total o parcialmente, es importante
identificar los beneficiarios directos.
La siguiente planilla pretende orientar el análisis a realizar, define los instrumentos de
financiamiento a aplicar en cada caso, y destaca la distribución costo-beneficio en los actores
involucrados.
Beneficiarios (y sus beneficios)
Quiénes absorben el costo
Instrumentos de financiamiento
Distribución costo-beneficio
PROPIETARIOS de los lotes
(P1)Contribución por mejoras
(Pago total o en cuotas)
Costo y beneficio absorbe el mismo actor, salvo en algunos casos especiales.
Los CONSUMIDORES reales del servicio/ de la infraestructura
(C1)Tarifa base de conexión al servicio (Pago total o en cuotas)
(C2) El costo de instalación es traslado a las unidades de servicio consumidas (Peaje, kWh, m3, etc.)
Posible transferencia de beneficios (valor) desde usuarios hacia los propietarios del inmueble (p.e. a través de mayores alquileres).
Todos los USUARIOS conectados a la red de infraestructura
(U1) Una tarifa plana facturada a todos los usuarios financia las nuevas instalaciones
(U2) El costo de instalación es traslado a las unidades de servicio consumidas (kWh, m3, etc.)
USU
ARIO
S
Usuarios conectados a la infraestructura contribuyen a beneficio de futuros usuarios actualmente no conectados
(S1)Fondo Solidario Específico
Transferencia de beneficios desde el grupo de clientes/usuarios del servicio hacia los usuarios y propietarios recién conectados. Los beneficiarios aportan relativamente poco.
� Propietario del terreno/inmueble (Beneficios: valor del suelo/lote, utilidad)
� Usuarios/ consumidores de la infraestructura, identificables y no identificables (Beneficio: utilidad)
Todos los CONTRIBUYENTES que pagan impuestos
(C1)Presupuesto público (Estado) a través de impuestos y otros ingresos
Transferencia de beneficios desde todos los contribuyentes hacia los usuarios y propietarios. Los beneficiarios externalizan (socializan) el costo de su beneficio individual. En estos casos se deben aplicar instrumentos complementarios de redistribución.
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Los diferentes instrumentos de financiamiento pueden ser combinados en
distintas formas.
Contribución por Mejoras: (ver el capítulo específico de esta Guía)
Fondo solidario específico: (ver el capítulo específico de esta Guía)
facilidades de pago
Los costos de inversión en infraestructura suelen ser altos, y en pocos casos
pueden ser traslados a los contribuyentes con un único pago. Por esta razón, se
debe trabajar con planes de pago razonables, con plazos y períodos definidos
que no superen la capacidad de pago de los contribuyentes.
Muchas obras requieren de (pre-)financiamiento (crédito, fideicomiso, etc.),
con posterior programación de cobro retroactivo.
función social
Aunque se hace hincapié en los costos de infraestructura y su distribución, no
hay que olvidar que la infraestructura siempre tiene una función social, y el
acceso indiscriminado debe estar asegurado.
en el caso de situaciones sociales individuales que no permiten el pago de
aportes totales o parciales, se deberán encontrar soluciones flexibles para
garantizar la cohesión social de la comunidad.
moratorias
Las moratorias de pago que, en la práctica, apremian a los contribuyentes
morosos a través de diversos tipos de descuentos, influyen de manera negativa
en el comportamiento de los contribuyentes, y en su voluntad de pago. en
el largo plazo, también afectan la cohesión social de la comunidad por el
desequilibrio que se genera entre los actores con buen y mal comportamiento.
Así, este tipo de medida beneficia comportamientos contrarios al de un “buen
contribuyente”, y provoca que se especule por la obtención de mayores
beneficios incumpliendo sus obligaciones.
Al contrario, se deberán implementar incentivos para los buenos contribuyentes
a fin de fomentar el comportamiento responsable y fortalecer la cohesión
social de la comunidad.
deuda CatastraL
en los casos de aquellos propietarios de parcelas que no paguen los costos
para la conexión a las redes de infraestructura (morosidad), se pueden cobrar
los fondos no recuperados en otro momento cuando el inmueble beneficiado
cambie de titularidad y el propietario efectúe su beneficio a través de la venta
del inmueble.
Para este fin, la Contribución por Mejoras no pagada deberá generar una
deuda catastral correspondiente al monto financiado y que deberá ser
actualizado al valor del momento en el que finalmente se pague. Para poder
vender el inmueble, el propietario deberá asegurar la Libre Deuda de Catastro.
de no ser así, el pago de la deuda catastral se realiza en el momento del
cambio de titularidad.
de este modo se puede frenar la socialización de costos de infraestructura a
beneficio de los propietarios de inmuebles y la especulación relacionada.
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eConomías de esCaLa Y eConomías de aGLomeraCIón
el alto costo de producción de infraestructura requiere de la búsqueda de
economías de escala para optimizar la rentabilidad de la inversión. esta, se
logra a través de procesos de planificación que orienten el desarrollo urbano
hacia algunas zonas prioritarias, y definen densidades urbanas apropiadas que
garantizan un mayor número de contribuyentes para la infraestructura a instalar,
así como actividades coordinadas y concertadas.
Costos maYores por defICIente pLanIfICaCIón urbana
el desarrollo urbano disperso causa mayores costos de instalación de infraestructura,
dado que la relación entre costo y beneficio puede ser negativa. esta circunstancia
implica en casi todos los casos el reclamo por financiamiento de estas inversiones no
rentables por el presupuesto público.
Por lo tanto, es altamente importante que las instituciones de Planificación urbana local,
las Áreas Municipales de Planeamiento, entre otros, cumplan su rol de coordinadores
en todos los aspectos de desarrollo urbano. Planes de uso de suelo, Códigos de
Planeamiento y otros documentos y procesos deben ser optimizados para garantizar
la funcionalidad de todos los espacios urbanos, y la capacidad de financiamiento de las
instalaciones necesarias.
el rol de coordinación por parte de las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines),
entonces, tiene una función fundamental para la economía local porque permite (o no)
optimizar las inversiones públicas y privadas a beneficio (o costo) de toda la comunidad.
en este sentido, Planes de uso de suelo (o afines) que permiten un desarrollo urbano
disperso sin garantizar al mismo tiempo el financiamiento de este tipo de desarrollo
urbano, son disfuncionales en sentido económico y social.
EJEMPLO
en Villa Maria/Provincia de Córdoba, las normativas que regulan los nuevos
loteos, exigen para su aprobación la provisión de infraestructura de agua, cloacas,
energía eléctrica, alumbrado público, arbolado público y cordón cuneta. Con lo
que toda la inversión está trasladado directamente al causante/ demandante, el
desarrollador/ loteador que dona aquellos elementos al dominio público para su
explotación. dicha inversión se prorratea en el costo de la totalidad de los lotes.
en caso de inversiones posteriores a la producción de lotes, se aplica la
Contribución por Mejoras que se paga con anterioridad (gas, cordón cuneta,
pavimento), mediante un plan de pago establecido por consenso con los
vecinos. Cuando el capital acumulado lo permite se empieza a ejecutar la obra.
en la práctica, la Contribución por Mejoras se traduce a una mayor tasa de
servicios a la propiedad durante el período establecido.
CONCLUSIONES
Cuando la instalación de infraestructura da como resultado beneficios concretos,
sea en forma de mayor utilidad o valor, como es común, se deben trasladar
los costos de inversión principalmente a los propietarios-beneficiarios. solo en
casos particulares, cuando es necesario y justificado, se aplican mecanismos
de financiamiento solidarios: como por ejemplo, si no se pueden identificar
claramente a los causantes y/o beneficiarios, o si las situaciones sociales
individuales así lo requieren.
La “justa” distribución de costos y beneficios en el proceso de producción de
ciudad, especialmente respecto de la instalación de infraestructura, es clave
para el desarrollo urbano, ya que determina las oportunidades de diversos
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individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad
de vida, como también de apropiarse (o no) de los beneficios que genera la
ciudad. estos aspectos de “ciudad justa” y “ciudad accesible”, influyen en la
prosperidad de la comunidad y tienen, sobre todo, influencia a la estructura
urbana, fragmentación territorial y segregación social.
el significado de “justa distribución de costos y beneficios” puede ser
interpretado de diversas maneras, ya que depende de los contextos sociales y
territoriales. No es “justa” la modalidad de financiamiento si se socializan los
costos, al tiempo que se privatizan los beneficios.
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INTRODUCCIÓN.
el valor inmobiliario de una propiedad está compuesto básicamente por dos
componentes: el valor del suelo, y el valor del hecho construido y/u otros objetos
que se encuentren en la parcela. Para estimar dichos valores, es necesario
diferenciar entre el valor del suelo y, si existieran, el valor de los edificios u
otros objetos de una propiedad determinada. el valor del suelo depende en gran
medida del uso del suelo real que se le da a un terreno, del uso permitido por
normativa, y de los indicadores de volúmenes edificables (Fot, Fos, etc.).
Para el municipio, el valor del suelo es el de mayor relevancia dado que este
valor se encuentra altamente influenciado por su propia actividad.
Los modelos de tasación de valores son:
(A) Modelo de Valores Comparativos.
(B) Modelo de rentabilidad
(C) Modelo de sustitución.
(d) distinción entre los Valores de suelo y los demás objetos
todos los modelos se aplican sobre valores de mercado.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
Los Modelos de tasación de Valores permiten calcular valores inmobiliarios a base
de distintos conceptos y se los utiliza en relación a la aplicación de diferentes
instrumentos urbanísticos como:
• determinación de valores de suelo rural (en caso de adquirir terrenos para
la expansión urbana, antes de la conversión en suelo urbano).
• expropiaciones.
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• tasas especiales para inmuebles ociosos.
• unificación y subdivisión de parcelas.
• Compensación de deudas.
• Convenios urbanísticos.
• otros.
según el modelo de cálculo aplicado se obtienen diferentes valores para el
mismo inmueble analizado. si la diferencia de valores resultantes es alta indica la
eventual existencia de distorsiones en el mercado inmobiliario. Aquellos casos se
deberán analizar luego con mayor detalle para transparentar las posibles causas.
METODOLOgíA.
Cada modelo de tasación permite analizar el valor de un bien desde un punto
de vista económico distinto. Mientras el modelo de valores comparativos (A)
refleja lo que los actores de mercado están actualmente dispuestos a pagar por
determinado bien, el modelo de rentabilidad (B) permite identificar eventuales
“burbujas” en los precios de mercado y/o situaciones de especulación inmobiliaria,
principalmente cuando el valor comparativo está desvinculado de la rentabilidad
real que el mismo bien inmobiliario permite obtener.
Para determinar el valor inmueble de una parcela con todos sus componentes (suelo
y objetos), se aplican ambos modelos, el de valores comparativos y el de rentabilidad,
obteniendo dos valores distintos. A cada modelo se otorga una ponderación (entre
0% y 100%) que influye la determinación final del valor. La ponderación utilizada
depende del caso específico y su argumentación debe ser transparente.
el modelo de sustitución (C) se aplica únicamente sobre bienes sustituibles
(objetos), mientras el suelo no representa un bien con tal característica.
(A) modeLo de vaLores ComparatIvos
el modelo de valores comparativos es el método de tasación más común en
nuestro país. este método calcula el valor de un determinado inmueble en base
a los valores de otros inmuebles con similares características como ubicación,
tipo de uso, dimensión, antigüedad y calidad de la edificación, entre otras.
si no se encuentran precios de referencia dentro de la misma zona, se puede
ampliar el área considerado siempre y cuando se mantengan las características
necesarias para la identificación de valores comparables.
también se pueden utilizar valores de compra-venta de otros períodos (años
anteriores) y actualizarlos según los valores inmobiliarios actuales. dicha
actualización se realiza mediante un índice de evolución de precios inmobiliarios
en el período correspondiente.
este método se puede aplicar tanto en terrenos edificados como en no
edificados, requiriendo del monitoreo de los mercados inmobiliarios y sus
precios. La información necesaria se obtiene de distintas fuentes como:
• escrituraciones y/o boletos de compra-venta realizadas en el período.
• información de la cámara inmobiliaria.
• información de negocios inmobiliarios.
• Anuncios públicos de venta de inmuebles (periódicos, web, otros)
• otras fuentes
Cuanto mayor sea la cantidad de valores de referencia disponibles para un caso
determinado, se podrá estimar con mayor precisión el valor del inmueble según
este modelo.
Algunos lotes pueden tener características catastrales especiales conforme
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a determinados derechos o cargas (servidumbres, otros). estas características
especiales influyen en el valor del inmueble y también deben ser tasadas en este
modelo.
(B) modeLo de rentabILIdad.
este modelo supone que cada propiedad, consistiendo de suelo y objeto(s),
representa un capital que genera determinada rentabilidad anual a través de
las actividades que se realizan dentro de sus límites. su cálculo se basa en las
rentabilidades reales y comunes para determinados usos específicos en el contexto
normal del mercado.
se trata de determinar el valor de la propiedad a través de la rentabilidad real de
esta. Para tal fin se suman todos los ingresos (i) que genera el bien (alquiler, venta de
toneladas de materia agrícola producida, otros) y se descuentan todos los costos (e)
producto del funcionamiento de las actividades llevadas adelante (administración,
amortizaciones, mantenimiento, mano de obra, pago de servicios, insumos,
impuestos, períodos de vacancia, etc.): de este modo se obtiene el ingreso Neto
Anual (iNA) que genera el bien.
en algunos casos, sobre todo los de actividades con ingresos temporarios,
volátiles y/o cíclicos es conveniente que se realice un cálculo que incorpore
los ingresos y egresos de varios ciclos para obtener valores de ingresos netos
promedios.
teniendo el ingreso Neto Anual (iNA) que genera el bien, la rentabilidad Común
(rC, medida en %) permite calcular el valor inmobiliario del bien. A su vez, esta
rentabilidad común dependerá del tipo de actividad y las rentabilidades exigidas
en el sector. La rentabilidad exigida varía según el contexto y año, dependiendo
de las rentabilidades alternativas para inversiones de capital.
La rentabilidad Común (rC) corresponde en la práctica a un promedio que
resulta de las tasas internas de retorno (tir) de actividades similares.
INA = I – E (Ingreso Neto Anual = Ingresos – Egresos)
si no se pueden conocer los ingresos y egresos correspondientes de un determinado
bien, se deberán aplicar para el cálculo los valores promedios del sector. Para el
caso de los inmuebles de uso no comercial (vivienda única, otros), en donde no se
generan ingresos, se computa el ingreso anual que generaría dicho inmueble en
caso de ser rentado a terceros (manteniendo el mismo tipo de uso).
Valor Inmueble = INA x 100% / RC
rentabilidades “comunes” o “normales” son aquellas que se encuentran en
el rango de entre 5 y 10% anuales en términos reales (excluyendo los efectos
de la inflación). Generalmente, se consideran “extraordinarias” aquellas
rentabilidades que superan el 20% en términos reales.
entonces, si suponemos que la rentabilidad común en el sector de vivienda
fuese del 10% anual, el valor del inmueble, incluyendo terreno y edificio, sería
diez veces el ingreso neto anual (iNA x 100% / 10%). del mismo modo si la
rentabilidad común fuese del 5% anual, el valor del inmueble tendría veinte
veces el ingreso neto anual que genera el bien (iNA x 100% / 5%).
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(Valor inmueble = ingreso Neto Anual x 100% / rentabilidad Común)
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Baldíos y otros inmuebles en desuso con rentabilidad negativa son casos especiales.
este tipo de inmuebles no genera ingresos pero tiene generalmente ciertos costos
de mantenimiento y por lo tanto su rentabilidad puede ser negativa, lo que se verá
reflejado en el valor resultado obtenido por la aplicación del modelo de rentabilidad.
Para estos inmuebles se deben analizar las razones por las cuales se encuentran
en desuso. inmuebles que no poseen de actividades con rentabilidad positiva, ni
otra utilidad razonable en amplio sentido (Como reserva de suelo para la extensión
de una fábrica, de una casa, etc.) tienen probablemente fines especulativos con
impacto negativo al desarrollo urbano ya que no se utilizan los inmuebles para el
destino para el cual fueron previstos.
(C) modeLo de sustItuCIón
el modelo de sustitución computa el monto de dinero necesario para sustituir todos
los bienes construidos y demás elementos que se encuentran dentro de los límites
de una determinada parcela.
este modelo se puede aplicar únicamente para bienes sustituibles, por lo tanto no
se lo utiliza para bienes que consisten exclusivamente en suelo.
el valor se determina en base a los costos de producción de los elementos
identificados, descontando la amortización (disminución de valor por antigüedad).
en caso de no contar con información precisa se utilizan valores promedio del sector
y valores empíricos de casos similares. son útiles los índices respectivos que publican
periódicamente las cámaras del sector de construcción u otras entidades sectoriales.
Algunos objetos poseen características especiales que le infieren un valor mayor
que el correspondiente a la sustitución de los elementos materiales del objeto (valor
patrimonial, natural, etc.). Para determinar estos “valores simbólicos” se deberá
aplicar el modelo de valores comparativos.
(d) dIstInCIón entre Los vaLores de sueLo Y Los demás obJetos
si se quiere determinar y distinguir los valores del suelo y de los objetos de un
inmueble (una parcela edificada, etc.), se aplica:
1. Los modelos de valores comparados y rentabilidad para determinar el
valor total del inmueble (con la ponderación correspondiente con la que cada
uno de los modelos influye el valor resultado).
2. el modelo de sustitución para determinar el valor de los objetos construidos
u otro tipo de objetos.
Valor Suelo = Valor Inmueble -‐ Valor Objetos
de este modo, se podrá determinar el valor de suelo de un inmueble y distinguirlo
del valor de los objetos que se encuentran dentro de los límites de una (o varias)
parcela(s).
EJEMPLO.
un Municipio localizado en la Pampa Húmeda tiene la intención de extender
su mancha urbana. Para lo cual se debe convertir suelo rural en suelo urbano,
otorgando una normativa que permite construir (tipo de uso de suelo, Fot,
Fos, etc.), producir los elementos urbanos de soporte y lotes para su posterior
edificación.
el proyecto requiere de unos lotes rurales en cercanía al casco urbano. Como
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los lotes rurales que cumplen con los requisitos para tal fin son escasos, se
genera un escenario de especulación sobre aquellos terrenos y el precio que los
propietarios quieren obtener aumenta paulatinamente.
Por el Modelo de Valores Comparativos se determina un valor de alrededor
de 100.000 us$ por hectárea para los terrenos muy cercanos al casco urbano
y actualmente usados para fines agrícolas-ganaderas (no urbanizados,
sin infraestructura, sin terrenos definidos para espacios verdes, públicos y
equipamiento).
Por el Modelo de rentabilidad que traduce el ingreso generado por la actividad
económica actual del terreno, agricultura, en un valor del bien, resulta un valor
de alrededor de 20.000 us$ por hectárea. este valor se encuentra dentro de la
franja de valores estimados de parte del iNtA respecto a los valores para campos
en la zona.
La brecha entre los valores obtenidos por las tasaciones a través de dos modelos
diferentes, ilustra el efecto de la especulación con terrenos en las zonas
periféricas de las ciudades, con potencial para una futura urbanización. Para
urbanizar es necesario la obtención de los permisos correspondientes por parte
de la Municipalidad.
el valor de compra de los terrenos, sea por parte del Municipio u otro
desarrollador, afecta la rentabilidad del proyecto de urbanización, el precio
de los lotes y la calidad urbana (infraestructura, espacios públicos, verdes y
equipamiento) a producir. Por lo tanto, la Municipalidad está tratando de
negociar un valor de compra más cercano a la tasación que resulta del Modelo
de rentabilidad, pudiendo de esta manera producir lotes accesibles y fomentar
la producción de vivienda.
CONCLUSIÓN.
La decisión sobre el modelo a aplicar para la determinación del valor de un bien
inmobiliario depende del caso específico y de la justificación que se encuentre
para argumentar su aplicación. también es posible utilizar varios modelos a la
vez, ponderar con determinados porcentajes la influencia de cada uno de los
modelos de cálculo aplicado, y definir de esta manera un valor resultado que
se encuentre dentro de la franja de valores obtenidos por los diferentes cálculos.
en general se decide por un monto más cercano al valor que resulta del modelo
que se considere más válido para el caso específico.
es importante definir y comunicar a todos los involucrados los modelos de
tasación elegidos y los valores que han arrojados a los fines de transparentar las
decisiones tomadas. Para la aplicación de instrumentos urbanísticos se deben
utilizar valores reales y actuales y no referirse simplemente a valores fiscales
desactualizados.
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IU-DvDEmANDA DE VIVIENDA
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INTRODUCCIÓN.
La Constitución Nacional en su artículo 14 bis hace mención respecto al derecho
a la vivienda digna: “(…) el estado otorgará los beneficios de la seguridad social,
que tendrá carácter de integral e irrenunciable. en especial, la ley establecerá
(…) el acceso a una vivienda digna.”
en función de ello, los organismos del estado competentes en todos los
niveles, deberán desarrollar las herramientas de gestión necesarias que les
permitan cumplir con lo establecido por la Constitución Nacional y promover las
condiciones para que se produzcan y se pongan a disposición de la población
una cantidad determinada de viviendas, con la calidad suficiente como para ser
considerada “una vivienda digna”.
es importante conocer la brecha entre la demanda calculada y la producción real
de vivienda nueva, para poder identificar el volumen de producción adicional
que habrá que estimular con los diversos instrumentos urbanísticos adecuados
para cubrir el déficit.
Por lo tanto, a nivel municipal, especialmente en las Áreas Municipales de
Planeamiento (o afines), es necesario conocer y calcular la demanda de vivienda,
compararla con la oferta actualmente existente a nivel local y, conjuntamente
con otros actores, tomar de manera activa las medidas adecuadas para fomentar
la producción de vivienda, en caso de faltantes, o intervenir con instrumentos
que eviten la degradación de los barrios en caso de que exista una sobre oferta.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
Calcular la demanda habitacional a nivel local, su origen y proyección.
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METODOLOgíA.
deLImItaCIón deL área a anaLIZar.
el territorio a considerar para los cálculos abarca en general la jurisdicción
municipal o intermunicipal en los casos de las áreas metropolitanas y demás
aglomeraciones de municipios.
faCtores determInantes deL CáLCuLo de demanda.
Para poder realizar los cálculos hay que tomar en cuenta los siguientes factores
que principalmente determinan la demanda de vivienda:
(A). Crecimiento (o decrecimiento) poblacional
(B). evolución de la cantidad de ocupantes por hogar
(C). déficit habitacional acumulado
dado que la demanda de vivienda es muy heterogénea y depende de las
circunstancias personales de los demandantes, estos criterios cuantitativos generales
pueden ser especificados luego con criterios adicionales, cualitativos y cuantitativos
específicos como:
• tamaño (cantidad de m2/ambientes)
• tipos de hogar (familias nucleares, mono-parentales, extensas; parejas solas;
personas solas –jóvenes, ancianos-)
• Nivel socio-económico de los hogares (niveles de ingresos, tipo de demandas.)
• tipología (edificios, casas, etc.)
• ubicación (demanda desagregada por barrio/zona)
• otros criterios como consumo de energía, ambiente adicional para guardado
de vehiculo, espacios descubiertos (patio, balcón, terraza), niveles de accesi-
bilidad (transporte), etc.
estos últimos criterios se deberán analizar según fuentes de información
local. en caso de no existir datos específicos se focaliza en los tres
criterios cuantitativos generales basados en los censos nacionales y/o
provinciales que proveen los datos a nivel municipal (o departamental).
tanto los datos actuales como históricos son relevantes. Los datos
históricos demuestran la evolución de los indicadores y permiten realizar
una proyección de la demanda cuantitativa, correspondiendo a las
tendencias relevadas y los escenarios supuestos.
en nuestro país observamos las siguientes tendencias:
• La población total crece a un ritmo del 1% anual. este crecimiento se
da de manera heterogénea sobre el territorio, siendo las ciudades del
sur las que crecen a un ritmo más acelerado en un promedio del 2%
anual, mientras que las del norte tienen un nivel de crecimiento similar
o menor a la media del país.
• el crecimiento (o decrecimiento) es generado principalmente por los
movimientos poblacionales migratorios y en menor medida por el cre-
cimiento natural o vegetativo (diferencia entre nacimientos y defun-
ciones).
• en las regiones metropolitanas, el crecimiento poblacional de las
aglomeraciones se genera principalmente en la periferia y en menor
medida en las áreas centrales, implicando mayor demanda de vivienda
en los municipios periféricos cuando el crecimiento es generado por la
oferta laboral en el municipio central.
• Los hogares tienden paulatinamente a estar conformados por una
menor cantidad de integrantes (Familias con menos cantidad de hijos,
parejas sin hijos, personas viviendo solas, entre otros).
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estas tendencias generales pueden variar en las localidades. Por eso es nec-
esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales.
CáLCuLo de La demanda de vIvIenda.
en lo siguiente se realizan cálculos para determinar la demanda anual de
vivienda para toda la Argentina, y a continuación un ejemplo para un municipio.
(A) Crecimiento (o decrecimiento) poblacional
el último periodo inter-censal (2001-2010) indicó un aumento poblacional anual
de 400 mil habitantes (1%). si seguimos esa tendencia podemos considerar que
entre los años 2010 y 2020 el país habrá 4 millones de habitantes más.
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. ARGENTINA.
CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. ARGENTINA.
PROYECCIÓN 2010-2020. CANTIDAD DE MIEMBROS POR HOGAR. ARGENTINA
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,
2001 2010 2020
Habitantes 36.260.130 40.117.096 44.128.806
Hogares 10.073.625 12.171.675 14.709.602
Personas/Hogar 3,60 3,30 3,00
si estimamos que cada nuevo hogar necesita una vivienda para un promedio
de entre 3,15 y 3,2 integrantes se deberían producir entre el año 2010 y 2020
unas 1,25 millones de unidades de vivienda nueva para aquellos 4 millones
de habitantes adicionales. Corresponde a una producción anual promedio de
alrededor de 125.000 unidades, para satisfacer la demanda generada por el
crecimiento poblacional.
Como se mencionó anteriormente, el crecimiento poblacional del país es muy
heterogéneo, por lo que se debería calcular el crecimiento por cada una de las
localidades, considerando sus datos específicos respectivos. estos datos se pueden
obtener de los censos nacionales y/o provinciales, o de datos elaborados por cada
uno de los Municipios. (Ver abajo)
(B) evolución de la cantidad de ocupantes por hogar
durante los últimos periodos inter-censales observamos una tendencia de
disminución de la cantidad de personas que conforman un hogar, relacionada
principalmente a factores como la composición de las familias (con menos cantidad
de hijos), parejas sin hijos o personas que viven solas (jóvenes, ancianos, etc.)
si tomamos los datos de los censos 2001 y 2010, vemos que la cantidad de
personas por hogar disminuyó en ese período de 3,60 a 3,30 (ver cuadro). si
proyectamos esta tendencia hacia el año 2020, suponiendo que el padrón sigue
siendo igual, tendremos alrededor de 3 integrantes por hogar.
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Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
2001 2010 2020
Habitantes 36.260.130 40.117.096 +10,6% 44.128.806 +10,0%
Hogares 10.073.625 12.171.675 +20,8% 14.709.602 +20,9%
Personas/Hogar 3,60 3,30 -‐8,4% 3,00 -‐9,0%
Crecimiento Poblacional Anual proyectado 2010-‐2020 400.000 Hab.
Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 125.000
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entonces, si para el año 2010, los 40 millones de habitantes conformaban
un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma población
formará en el año 2020 ya 13,33 millones de hogares, unos 1,2 millones de
hogares adicionales. Por lo tanto, este factor generará hasta el año 2020 una
demanda anual de alrededor de 120.000 viviendas nuevas sobre la misma
cantidad de población de 40 millones de habitantes del año 2010.
PROMEDIO DE INTEGRANTES POR HOGAR Y VIVIENDA. PROYECCIÓN 2020. ARGENTINA.
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
este fenómeno del continuo descenso de la cantidad de personas que
conforman los hogares se observa en la mayoría de los países del mundo y se
explica a través de los cambios socio-culturales y de mayores niveles de consumo
en cuanto a superficie de vivienda, entre otros. en algunos países europeos se
alcanzan niveles de un promedio de 2 integrantes por hogar, estimándose que
esta tendencia seguirá estando vigente en nuestro país en las próximas décadas,
aunque de manera muy heterogénea según los niveles de desarrollo regional.
(C) déficit habitacional acumulado
el déficit habitacional acumulado se puede calcular en base de 2 factores:
• Cantidad de hogares que comparten vivienda con otros hogares (Hogares
sin vivienda propia)
• Cantidad de unidades de vivienda irrecuperables (en muy mal estado)
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DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
ARGENTINA.
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Población 2010 40.117.096
Disminución Integrantes por Hogar 2010-‐2020 3,3 a 3,0
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 120.000
DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
IRRECUPERABLES. ARGENTINA.
2001 2010
Diferencia Hogares-Viviendas 360.964 854.168
Cantidad Viviendas Irrecuperables 553.625 463.651
Suma Déficit Habitacional Acumulado 914.589 1.317.819
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DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. ARGENTINA.
DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA. 2010-2020
CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. CENTENARIO / NEUQUEN.
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
según datos del último censo (2010), nuestro país presenta un déficit de
vivienda acumulado de aproximadamente 1,3 millones de unidades de vivienda.
Para disminuir este déficit acumulado a cero, dentro de un periodo de 10 años,
se deberían producir casi 132.000 unidades de vivienda por año.
demanda anuaL totaL de vIvIenda nueva en arGentIna
en base de los cálculos de los tres ítems se puede calcular la demanda anual total
de vivienda. según estos cálculos se deberían producir en nuestro país entre
los años 2010 y 2020, en función de satisfacer la demanda, más de 376.000
unidades de vivienda cada año.
EJEMPLO.
Para tomar un ejemplo de cálculo de demanda habitacional a nivel local,
analizaremos los datos censales del Municipio de Centenario, en la Provincia
de Neuquén.
en los últimos dos períodos inter-censales observamos un Crecimiento de la
Población (Factor 1) de 25.000 habitantes (1991) a 29.000 habitantes (2001) y
34.400 habitantes (2010). La tasa de crecimiento fue de 15,4% (400 habitantes
por año) en el período entre 1991-2001 y 18,9% (600 habitantes por año) en
el período entre 2001-2010.
realizando una proyección hasta el 2020, suponiendo un crecimiento del 20%
en 10 años, esta localidad tendrá 6.900 habitantes adicionales. Considerando
un promedio de 3,2 integrantes por hogar, se deberían producir entre los años
2010 y 2020 unas 2.150 unidades de vivienda nuevas, un promedio anual de
215 unidades para la población adicional.
Centenario 1991 2001 2010 2020
Habitantes 25.094 28.956 +15,4% 34.421 +18,9% 41.305 +20,0%
Hogares 7.611 10.328 +35,7% 13.768 +33,3%
Personas/Hogar 3,80 3,33 -‐12,4% 3,00 -‐10,0%
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Déficit de Vivienda 2010 1.317.819
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 131.781
Crecimiento Poblacional (1) 125.000
Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000
Déficit de Vivienda Acumulado; Erradicación en 10 Años (3) 131.781
Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 376.781
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siendo estos cálculos principalmente datos estadísticos, se deben considerar
también otros factores de gran influencia en el crecimiento poblacional, como
por ejemplo los desplazamientos migratorios por cuestiones laborales. en
el caso de Centenario, habrá que considerar el incremento poblacional por
la explotación del yacimiento “Vaca Muerta”, que atraerá gran cantidad de
migrantes, por el rol que cumple este Municipio en la región del Valle de la
Confluencia.
respecto a la evolución de la Cantidad de ocupantes por Hogar (Factor 2), habrá
que albergar la misma población de 34.400 habitantes del 2010 en el año 2020
en unas 1.150 unidades de vivienda adicionales, suponiendo que la ocupación
desciende en ese período de 3,33 personas/hogar a 3,0 personas/hogar.
DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
IRRECUPERABLES. ARGENTINA. CENTENARIO, 2010.
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. CENTENARIO.
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Diferencia Hogares-Viviendas 787
Cantidad Viviendas Irrecuperables 453
Suma Déficit Habitacional Acumulado 1.240
Déficit de Vivienda 2010 1.240
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 124
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DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. CENTENARIO.
Centenario/Neuquén
Crecimiento Poblacional Anual esperado 2010-‐2020 690 Hab.
Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 215
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
CENTENARIO.
Población 2010 34.421
Integrantes por Hogar (promedio) 3,0
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 115
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Por otra parte, el municipio de Centenario tuvo en el año 2010 un déficit
Habitacional Acumulado (Factor 3) de 1.240 unidades de vivienda. Por lo tanto,
para revertir dicho índice dentro de un período de 10 años, habría que producir
cada año 124 unidades de vivienda nuevas.
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CONCLUSIONES.
Hay que comparar los datos calculados para la demanda de vivienda con los
datos de producción, para detectar y cuantificar la brecha entre demanda y
oferta, así como intervenir adecuadamente con estímulos que incentiven la
producción.
Los datos de producción para los períodos pasados se pueden estimar en base
a los datos de los últimos censos que indican la cantidad de viviendas existentes
en las fechas respectivas. No son datos de producción en sí pero permiten
acercarse a los números producidos en épocas pasadas.
Con una breve investigación también es posible conseguir datos locales actuales.
se requieren datos sobre:
• La cantidad de unidades de vivienda producidas
• m2 de vivienda producidos
• Por períodos definidos (mensuales y anuales)
Aproximaciones a estos datos investigados se podrían obtener a través de los
siguientes registros en diversas instituciones locales y/o regionales:
• “Permisos de Construcción” (en expedientes locales; el iNdeC publica
semestralmente la cantidad y los m2 permitidos en los 42 municipios ar-
gentinos más grandes)
• “inicios de obra”, “Finales de obra”, “inspecciones” (en general con el
mismo número de expediente que el permiso de construcción)
• “Planos de Hecho Consumado” registrados en la municipalidad
• registros nuevos en catastro
• registros de nuevas conexiones a los servicios urbanos (Clientes nuevos en
direcciones nuevas, principalmente para la red eléctrica)
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DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA. CENTENARIO.
Crecimiento Poblacional (1) 215
Descenso Integrantes por Hogar (2) 115
Déficit de Vivienda Acumulado. Erradicación en 10 Años (3) 124
Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 454
Para finalizar, se calcula la demanda Anual total de Vivienda para el Municipio
de Centenario sumando los tres factores considerados.
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
DEFICIT ACUMULADO & DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA 2010-2020. CENTENARIO/
NEUQUÉN.
Para satisfacer la demanda de vivienda en el período entre 2010 y 2020, se
deberían producir en Centenario anualmente alrededor de 454 unidades de
vivienda nuevas.
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Las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines) de cada localidad sabrán cuales
de estos datos son los más confiables y útiles. Las instituciones responsables en
esta materia generalmente elaboran estadísticas y se las puede solicitar, sobre
todo cuando se trata de datos relacionados a un derecho constitucional.
sin reducir el déficit habitacional acumulado de Argentina (1,3 millones de
unidades en 2010), la demanda anual de vivienda nueva del país se encuentra
actualmente en alrededor de 245.000 unidades (125.000 por el crecimiento
poblacional y 120.000 por del descenso de integrantes por hogar), mientras
se han producido (o “aparecieron” en el mercado) anualmente solo alrededor
de 200.000 unidades de vivienda, de ellos casi 71.000 unidades por diversos
programas del estado y los restantes 129.000 por los otros actores del mercado.
el déficit habitacional fue aumentando cada año alrededor de 45.000 unidades
(403.000 en 9 años).
Las razones para la insuficiente producción de vivienda son múltiples. una razón
clave se estima en los altos precios de suelo y la poca regulación de los mismos,
lo que encarece de manera sustancial la realización de proyectos de vivienda.
Ya que la constitución define el derecho a una vivienda digna como un objetivo
fundamental, es importante encontrar caminos que permitan aumentar la
producción de vivienda, para satisfacer la demanda y equilibrar el mercado. de
esta manera se reducirían fenómenos como el hacinamiento, la ocupación de
tierras y viviendas, el crecimiento de villas miserias, entre otros.
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Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
y datos hábitat del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.
DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA 2010 - 2020.
